GEMEENSCHAPPELIJK ECO-WOONPROJECT KORTRIJK SITE KOP VAN PRADO ZWEVEGEMSESTRAAT SINT-DENIJSESTRAAT

GEMEENSCHAPPELIJK ECO-WOONPROJECT KORTRIJK | SITE KOP VAN PRADO ZWEVEGEMSESTRAAT | SINT-DENIJSESTRAAT

STADSONTWIKKELINGSBEDRIJF KORTRIJK GROTE MARKT 54 | 8500 KORTRIJK | 056 20 64 96 www.sokkortrijk.be | [email protected]

Gemeenschappelijk Eco-Woonproject | Kortrijk - Kop van Prado pagina 2

INHOUDSTAFEL 1.

INLEIDING 1.1. Uitgangspunt 1.2. Doelstelling en doelpubliek 1.3. Toekomstwaarde 1.4. Projectverloop 1.5. Contactgegevens

5

2.

GEMEENSCHAPPELIJK DUURZAAM WONEN 2.1. Wat betekent duurzaam bouwen en wonen? 2.2. Wat betekent gemeenschappelijk wonen of co-housen?

8

3.

MINIMUMVOORWAARDEN GEMEENSCHAPPELIJKHEID & DUURZAAMHEID 3.1. Inleiding 3.2. Minimumvoorwaarden gemeenschappelijkheid 3.3. Minimumvoorwaarden duurzaamheid

12

4.

PROJECTSITE 4.1. Ligging en bereikbaarheid 4.2. Kadastrale gegevens 4.3. Historiek en ontwikkeling van de site 4.4. Stedenbouwkundige voorschriften 4.5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden

14

5.

TRAJECT & SELECTIEPROCEDURE VAN DE KANDIDAAT BOUW- EN WOONGROEP 5.1. Bekendmaking van de site 5.2. Kandidaatstelling 5.3. Visienota 5.4. Projectvoorstel 5.5. Toewijzing compromis en akte 5.6. Realisatie, oplevering en bewoning van het project

21

6.

BEGELEIDING VAN DE GROEP 26 6.1. Begeleiding bouwgroep door vzw Samenhuizen 6.2. Begeleiding bouwgroep door Steunpunt Duurzaam Wonen en Bouwen B en Steunpunt B


7.

INFORMATIE OVER DE OVERDRACHTSFORMULE | PRIJS VAN DE SITE 27 7.1. Onderhandse verkoop van de volledige site 7.2. Verlenen van een opstalrecht aan de ontwikkelaar voor de volledige site, gevolgd door een onderhandse verkoop bij de verkoop van de private kavels 7.3. Verlenen van een erfpachtrecht 7.4. Oprichten van een Community Land Trust(CLT)

8.

SPECIFIEKE VOORWAARDEN 8.1. Staat van onderhoud 8.2. Sloop- en bouwverplichting 8.3. Ontwerpeisen 8.4. Bewoningsverplichting 8.5. Recht van wederinkoop AGB SOK

30

9.

OVERDRACHT EN PROCEDURE

32

10.

TIMING

33


1.

INLEIDING

Het Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk (voorheen gekend als de Woonregie) is een autonoom gemeentebedrijf met rechtspersoonlijkheid, opgericht bij besluit van de gemeenteraad van Kortrijk op 08 mei 1998. Het AGB SOK heeft een beleidsuitvoerende opdracht en zorgt mede voor de uitbouw en promotie van stad Kortrijk als woonstad. Deze doelstelling krijgt vorm door de realisatie van residentiële projecten, die de woonfunctie van stad Kortrijk versterken, en in het bijzonder door het realiseren van stedelijke beleidsdoelstellingen inzake betaalbaar wonen.

1.1. Uitgangspunt Stad Kortrijk is eigenaar van verschillende gronden en gebouwen gelegen in de Zwevegemsestraat en Sint-Denijsestraat in Kortrijk. In het BPA nr. 16 ‘Sint-Denijsestraat & Zwevegemsestraat’ hebben deze percelen als stedenbouwkundige bestemming ‘gegroepeerde bouw van volkswoningen’ (= woningen, socio-culturele-educatieve voorzieningen, kleine handelszaken en de nodige infrastructuur). Aangezien de oorspronkelijke plannen voor de bouw van een kopgebouw door de Zuid-WestVlaamse Sociale Huisvestigingsmaatschappij niet meer zullen doorgaan, werd er gezocht naar een nieuwe bestemming voor deze gronden, die bovendien in overeenstemming moet zijn met de in het BPA voorziene stedenbouwkundige bestemming. Cohousing, een alternatieve vorm voor betaalbaar ecologisch wonen, is verenigbaar met deze bestaande stedenbouwkundige bestemming van ‘gegroepeerde bouw van volkswoningen’ (= woningen, socio-culturele-educatieve voorzieningen, kleine handelszaken en de nodige infrastructuur). Het ondersteunen van cohousing draagt bij tot de doelstellingen inzake betaalbaar en kwalitatief wonen zoals voorgesteld in ‘Plan Nieuw Kortrijk’. Cohousing verhoogt ook de sociale cohesie en geeft daarmee vorm aan een ‘stad die verenigt en verbindt’. Cohousing is bij uitstek een woonvorm waar duurzaamheid tot uiting kan komen. Door het gemeenschappelijk realiseren van ruimte en infrastructuur zorgt men voor een efficiëntere invulling en kan geopteerd worden voor duurzamer materiaalgebruik wat dan weer perfect past in de visie van ‘Kortrijk wordt klimaatstad’ (Plan Nieuw Kortrijk).


De voorgestelde site en visie werden geselecteerd als pilootproject voor “Trajectbegeleiding van woonactoren die gemeenschappelijk eco-wonen willen faciliteren als instrument voor klimaatvriendelijke kernversterking”. Bond Beter Leefmilieu, Samenhuizen vzw en het Steunpunt Duurzaam wonen en bouwen van de provincie West-Vlaanderen zorgen voor de begeleiding. Deze begeleiding is mogelijk met de steun van de Vlaamse overheid en het Fonds Duurzaam Materialen- en Energiebeheer, beheerd door de Koning Boudewijnstichting.

1.2. Doelstelling en doelpubliek Het AGB SOK wenst in opdracht van stad Kortrijk de gronden en gebouwen in de Zwevegemsestraat en de Sint-Denijsestraat over te dragen (verschillende formules van overdracht zijn mogelijk) aan een groep particulieren die instaat voor de bouw van het project cohousing, er zelf gedomicilieerd is en geen winst- of speculatieve doelstellingen voor ogen heeft. De woningen binnen een cohousingproject zijn doorgaans iets kleiner dan een modale gezinswoning. De verminderde private oppervlakte wordt ruimschoots gecompenseerd door een uitgebreid ‘common house’ en gemeenschappelijke buitenruimte. Door compact en groepsgericht te bouwen is diversiteit mogelijk. Door het kiezen voor een open gemeenschap, die een afspiegeling is van de huidige maatschappij, zijn er binnen cohousing ook mogelijkheden voor kansgroepen en is er ruimte voor verschillende generaties. Een duurzaam project betekent hierbij ook dat er als groep wordt gedacht en gewerkt aan ‘zelfvoorziening’ op vlak van energie, water en eventueel voedsel.

1.3. Toekomstwaarde Cohousing biedt als nieuwe woonvorm een trendbreuk waarbij duurzaamheid, diversiteit en sociale bewogenheid belangrijke pijlers zijn ; een alternatief voor de huidige eengezinswoningen. Het project verhoogt de leef- en beleefkwaliteit van het projectgebied en het volledig bouwblok en de omgeving in het centrum van stad Kortrijk. De combinatie van verschillende typologieën zorgt voor flexibiliteit. Op microniveau is gestapeld wonen modulair en toekomstgericht, is een doorschuifsysteem mogelijk (van een studio of ééngezinsappartement naar 2, 3 en 4 slaapkamerwoning … ). Deze flexibiliteit heeft een positieve werking op de aantrekkelijkheid van het wonen binnen deze site. Vanuit duurzaam oogpunt wordt geopteerd om zo compact mogelijk te bouwen en wonen. De oppervlakte van elke wooneenheid kan gereduceerd worden tot het noodzakelijke gelet op de aanwezigheid van collectieve voorzieningen en ruimtes (zoals het ‘common house’) en de gemeenschappelijke buitenruimte. Er wordt een duidelijke keuze gemaakt om bewust ecologisch en sociaal geëngageerd te leven : ecologisch en energiezuinig bouwen en wonen ligt niet enkel in het toepassen van een aantal materialen en technieken. De sociale bewogenheid en de integratie binnen een minder evident plangebied in een dicht stadsweefsel ondersteunen deze bewuste keuzes.


1.4. Projectverloop Het AGB SOK wenst in opdracht van stad Kortrijk een groep te selecteren en de gronden en gebouwen aan deze groep over te dragen. De oproep wordt gelanceerd ten laatste op donderdag 15 oktober 2015. Geïnteresseerde groepen kunnen hun kandidatuur stellen op basis van een visiedocument tegen vrijdag 15 januari 2016 (12.00u). Ten laatste medio februari 2016 wordt de geselecteerde kandidaat verwittigd die dan een werkperiode van maximum 4 maanden krijgt om een volledig uitgewerkt dossier voor te leggen tegen woensdag 15 juni 2016 (12.00u). De beoordeling van het ingediende uitgewerkt dossier gebeurt door de Raad van Bestuur AGB SOK, eventueel bijgestaan door een aantal deskundigen, op basis van volgende aspecten : • • • • •

Juridische structuur van de groep Financiële structuur binnen de groep Feitelijke samenstelling van de groep Duurzaamheid binnen en van het project Stedenbouwkundige - architecturale kwaliteit van het project

1.5. Contactgegevens AGB SOK Contactpersoon : Pascale DENYS Grote Markt 54, 8500 Kortrijk 056 20 64 96 [email protected] [email protected]


2.

GEMEENSCHAPPELIJK DUURZAAM WONEN

De bevolking in Vlaanderen groeit de volgende jaren sterk aan. Tegen 2030 komen er 600.000 mensen bij. Gezinnen zullen dan ook een stuk kleiner zijn, er zullen meer alleenstaanden en meer ouderen zijn. Om al die mensen een dak boven het hoofd te bieden, is er nood aan nieuwe betaalbare en kwaliteitsvolle woongelegenheid voor 330.000 gezinnen. Daarnaast weten we dat onze CO2 uitstoot drastisch moet dalen en dat we zuiniger moeten omspringen met ruimte, energie, materialen en water. Ook mobiliteitsvraagstukken, infrastructuurkosten én de op ons afkomende klimaatverandering dagen ons uit om na te denken over waar en hoe we gaan bouwen en wonen. Onze huidige manier van wonen en bouwen verder zetten, is alvast niet de juiste oplossing. Vlaanderen is nu de meest versnipperde en verkavelde regio van Europa. Die verspreide manier van wonen - dikwijls in grote, onderbezette en slecht geïsoleerde huizen - heeft een heel negatieve impact op het leefmilieu. Maar ook voor de economie én voor de kwaliteit van ons leven zijn er veel negatieve gevolgen. • • • • • • • • • • •

• •

De maatschappelijke kosten zijn hoog. De verspreide bebouwing zorgt voor extra kosten voor de aanleg van nutsvoorzieningen (bv. riolering) en voor allerlei diensten (bv. postbedeling). Doordat burgers verder van de steden (gaan) wonen, neemt de druk op de mobiliteit toe. Wegen slippen dicht en er ontstaat sluipverkeer. Fietsen biedt geen oplossing (door de te grote afstanden) en het openbaar vervoer is zeer duur (door de verspreide bewoning). De publieke ruimte is minder aangenaam en minder veilig. De ondernemingen en burgers ondervinden grote hinder door het verkeer. Het groeiende autoverkeer zorgt ook voor gezondheidsproblemen door fijn stof en lawaaioverlast. Elke Vlaming verliest meer dan één jaar van zijn leven door te veel fijn stof in onze lucht. De kosten voor de gezondheidszorg gaan steil omhoog. Sociaal raken - zeker oudere - mensen geïsoleerd en ook daar lopen de kosten voor zorg op. De groeiende groep oudere mensen in de vele alleenstaande huizen worden minder mobiel en lopen meer kans te vereenzamen. De sociale levenskwaliteit vermindert door individualisering en anonimiteit, deels tengevolge van een gebrek aan ontmoetingsruimtes en -zones, beperkte gedeelde verantwoordelijkheid en zelfbeheer t.a.v. de omgeving, de druk van het verkeer … De betaalbaarheid van huisvesting wordt voor heel wat mensen een probleem. Er is een daling van de biodiversiteit. Door de ruimtelijke versnippering staan natuur en bos sterk onder druk en blijft er onvoldoende bos en natuur over voor een gezonde biodiversiteit. Eén op de vier planten- en diersoorten in Vlaanderen dreigt te verdwijnen. We krijgen te maken met wateroverlast en waterschaarste. De slechte ruimtelijke ordening waardoor water geen ruimte meer krijgt, de vele verharde oppervlaktes en het waterverbruik door o.a. de huishoudens zorgen voor problemen met waterbeheer. We krijgen overstromingen in natte periodes en verdroging in warme periodes. Door de klimaatverandering zullen deze problemen ernstig toenemen. Een derde van de Vlaamse woningen kan bovendien ook niet aangesloten worden op de riolering, wegens te duur. Hierdoor is ook waterkwaliteit van onze waterlopen slecht. Onze huidige manier van bouwen zorgt nog voor teveel en onduurzaam gebruik van materialen en dus voor de uitputting van grondstoffen en heel wat afval. Maar bovenal betekent onze verspreide bewoning, in ruime niet goed geïsoleerde huizen, samen met het gegenereerde verkeer, een bedreiging voor de welvaart en het welzijn van de komende generaties door de gigantische CO2 uitstoot met onherstelbare gevolgen voor het klimaat.


De volgende jaren dreigen de bovenstaande gevolgen nog toe te nemen als we er niet voor zorgen dat we op een andere manier gaan bouwen en wonen. “Gemeenschappelijk duurzaam wonen” biedt het perspectief om tot een manier van wonen en bouwen te komen die welzijn biedt aan de bewoners zonder te wegen op het milieu, de natuur en onze gezondheid.

2.1. Wat betekent duurzaam bouwen en wonen ? De gevolgen van onze huidige manier van wonen en bouwen zijn groot. Maar er zijn oplossingen voor handen. Een doortastend beleid van onze overheden gericht op klimaatvriendelijke kernversterking kan de vele negatieve effecten van onze huidige verspreide, onduurzame manier van wonen, aanpakken. Ook steeds meer mensen kiezen bewust voor een duurzame manier van leven en willen dus ook op een andere manier gaan wonen en bouwen. Duurzaam wonen en bouwen streeft naar een zo spaarzaam mogelijk omgaan met ruimte energie, water en materialen en dat in alle fasen van het bouwproject: van de ontwerpfase, tot de bouw, het gebruik en de sloop. Ook gerichtheid op het welbevinden van de mensen waarmee je samen woont en op je omgeving is essentieel. Om hierbij bewust te werk te kunnen gaan en de juiste keuzes te kunnen maken, is er een zeer goed hulpmiddel voorhanden: de ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’. In deze maatstaf komen alle facetten van duurzaam wonen en bouwen aan bod. Zowel burgers als architecten kunnen er mee aan de slag. Je kan de maatstaf in elke fase van je project gebruiken. Vóór aanvang, zodat je weet waar je allemaal op kan letten waardoor je later in je project niet geconfronteerd wordt met onvoorziene hoge kosten of zaken waar je niets meer aan kan doen. Zo is de keuze van de ligging en de oriëntatie van de plek waar je wil wonen bepalend voor de duurzaamheid van een project. Woon je in de buurt van winkels, diensten en openbaar vervoer? Kan je vlot op je werk raken en kunnen je kinderen veilig naar school zonder dat je daarvoor een auto nodig hebt? Is de ligging van het perceel zo dat je optimaal gebruik kan maken van de zon voor verwarming en de opwekking van energie? Ook tijdens de ontwerpfase, de werffase en bij ingebruikname van het pand is de maatstaf een zeer handig instrument om op het juiste pad te blijven. De maatstaf helpt je om te komen tot een goede aanpak van je project. Het bepalen van wat je precies wil bereiken en hoe je dat kan doen zodat je het project ook - binnen je mogelijkheden - tot een goed einde kan brengen. Alle aspecten van duurzaam wonen en bouwen komen aan bod. • • •

Transport. Hoe zit het met de bereikbaarheid van de bouwplaats? Wat zijn de transportmogelijkheden eens je op de plek woont? Water. Voor een goed waterbeheer zijn er heel wat mogelijkheden zoals waterzuinige toestellen, goed gebruik van regenwater en leidingwater, bufferen van neerslag ... Hoe zit het met het landgebruik en de ecologie. Ga je nieuw bouwen in open ruimte of verbouw je een bestaand pand in de kern? Hoeveel ruimte neemt één wooneenheid in beslag? Kan je een groentetuin aanleggen? Voorzie je een composteerplaats? Is er groenvoorziening in de buurt?


•

•

•

•

Hoe beperk je alle mogelijke vormen van vervuiling. Vervuiling is een ruim begrip. Het gaat om het vermijden van vervuiling tijdens de werffase, maar ook om het beperken van beschaduwing, windhinder, stedelijke opwarming door bijvoorbeeld het kiezen voor een groendak, enz … Elk bouwproject vraagt grondstoffen en produceert afval. Het materiaalverbruik beperken is een belangrijk facet. Kan je bestaande structuren hergebruiken? Zijn de materialen die je gebruikt duurzaam? Is het project gericht op de toekomst, houdt het rekening met wijzigende gezinssituaties? Is er een afvalsorteerplaats? Energie. Hoe kan je het energieverbruik zoveel mogelijk verminderen? Hoe kan je de energie die je nog nodig hebt maximaal halen uit hernieuwbare energiebronnen zoals de zon? Hoe kan je voor de resterende energiebehoefte zo efficiënt mogelijk gebruik maken van fossiele brandstoffen? Hoe draagt jouw project bij tot het comfort, de gezondheid en de sociale noden van de mensen die bij en rond jou wonen? Beantwoordt het project aan alle aspecten van gezondheid en veiligheid? Is het gebouw en het terrein toegankelijk voor mensen met een beperking? Deel je binnen het project ruimte met andere gezinnen? Zijn er voldoende voorzieningen dicht in de buurt? Schept het project mogelijkheden voor mensen die minder kapitaalkrachtig zijn? Is het project positief voor de mensen in de buurt en het buurtleven?

Duurzaam wonen en bouwen behelst dus heel wat facetten. Een project kan niet aan alle facetten optimaal beantwoorden. Het is dus ook een kwestie van de juiste keuzes te maken, rekening houdend met de mogelijkheden van een site en de (financiële) haalbaarheid. Duurzaam bouwen vraagt ook heel wat expertise. Maar je staat er niet alleen voor. De keuze voor een goede architect is belangrijk. Deze zal je met raad en daad bijstaan. Je kan ook beroep doen op ondersteuning van de overheid, de Steunpunten Duurzaam Wonen en Bouwen helpen je van je project een zo duurzaam mogelijk project te maken. De ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’ is te vinden op de website van de Vlaamse Overheid (http://do.vlaanderen.be/maatstaf-voor-woningen).

2.2. Wat betekent gemeenschappelijk wonen of cohousen ? Een project gemeenschappelijk wonen (woongemeenschap) omvat personen, afkomstig uit verschillende gezinnen die vrijwillig ruimtes delen en afspreken in minder of meer betrokken mate samen te wonen met de bedoeling een sociale meerwaarde te creëren voor de mede-bewoners en voor de directe omgeving. Zij ontwikkelen hun woonvorm als bewonersgroep op eigen initiatief en wonen er in eigen beheer. We onderscheiden verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen : Gemeenschappelijk wonen RUIMTELIJK (& SOCIAAL)

Gemeenschappelijke samenleefproject)

groep woningen

functionele

ruimtes

Gemeenschappelijke functionele ruimtes + leefruimtes binnen

binnen

(+ Cowonen

Cohousing


autonome groep kamers* Woongroep

(+ samenleefproject) De onderstaande collectieve woonvormen zijn geen gemeenschappelijk wonen : Collectieve woonvormen RUIMTELIJK (& SOCIAAL)

groep woningen

Gemeenschappelijke binnen buitenruimtes (geen samenleefproject)

groep kamers*

en/of Wijk of woonblok met collectieve Kamerwoning voorzieningen

De verschillende vormen op een rijtje : • • •

Cowonen: autonome privé-woonsten + functionele gedeelde ruimtes (minder oppervlakte en functies dan bij cohousing), zoals bvb. tuin, garage, fietsenberging, wasplaats, en eventueel tuinhuis, clubhuis, atelier …) ; grootte : 3 à 35 units Cohousing: autonome privé-woonsten + functionele gedeelde ruimtes EN leefruimtes (meer oppervlakte en functies dan bij cowonen), zoals tuin, garages, washuis, + eetzaal, keuken, zithoek, hobby, speelkamer, atelier, logeerkamers, e.a. ; grootte : 8 à 35 units Woongroep: privé-kamers niet autonoom, er ontbreekt keuken en/of sanitair) studio’s of kleine appartementjes onder één dak ; huishouden gedeeld in mindere of meerdere mate ; grootte : meestal 3 à 8 units (wordt ook gemeenschapshuis genoemd worden, in dat geval is het engagement meestal van kortere duur)


3.

MINIMUMVOORWAARDEN GEMEENSCHAPPELIJKHEID & DUURZAAMHEID

3.1. Inleiding Dit project heeft tot doel de overdracht van het terrein aan een groep van particulieren, die in eigen beheer een niet op speculatie gericht bouwproject zal realiseren dat hoge criteria op vlak van duurzaamheid en gemeenschappelijkheid zal integreren. Diversiteit is belangrijk : door compact en groepsgericht te bouwen en door het eventueel gebruik van het coöperatieve systeem kan dit gerealiseerd worden. Door het kiezen voor een open gemeenschap, die een afspiegeling is van de huidige maatschappij, zijn er binnen deze cohousing ook mogelijkheden voor kansgroepen en plaats voor verschillende generaties. Een duurzaam project betekent hierbij ook dat er als groep wordt gewerkt aan zelfvoorziening op vlak van energie, water en voedsel. Het project realiseert: • gemeenschappelijk eco-wonen en participatie • diversificatie in woonvormen • hoogwaardige architectuur met zeer hoog duurzaamheidsniveau Het project draagt ook bij tot: • klimaatvriendelijke kernversterking door middel van kwalitatieve verdichting • aangenaam (stads)weefsel waar mensen graag verblijven • betaalbaarheid van woningen bevorderen door het stimuleren van alternatieve woonvormen Indien één van volgende uitspraken van toepassing is op één van de leden van de kandidaat bouwen woongroep, wordt de kandidaat bouwen woongroep uitgesloten van het project: ● veroordeeld zijn voor deelname aan een criminele organisatie als bedoeld in artikel 324bis van het Strafwetboek; ● veroordeeld zijn voor omkoping als bedoeld in artikelen 246 en 250 van het Strafwetboek; ● veroordeeld zijn voor fraude als bedoeld in artikel 1 van de overeenkomst aangaande de bescherming van de financiële belangen van de Gemeenschap, goedgekeurd door de wet van 17 februari 2002; ● veroordeeld zijn voor witwassen van geld als bedoeld in artikel 5 van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financieel stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme; ● opgenomen zijn in het negatieve bestand van de Nationale Bank; ● achterstallen hebben bij stad Kortrijk, of aan stad Kortrijk gelieerde rechtspersonen. Hieronder vindt u de minimale voorwaarden op vlak van gemeenschappelijkheid en duurzaamheid en de minimale architecturale voorwaarden waaraan het project moet voldoen.

3.2. Minimumvoorwaarden gemeenschappelijkheid Het samenleefproject wordt qua inhoud (sociale doelstellingen, samenwerking, rechtsvorm, ruimtelijk ontwerp …) uitgedacht en gedragen door de bewoners als groep, zowel in de ontwikkelingsfase als in de bewoningsfase. Dit vindt haar weerslag in een visieplan of charter, een ontwikkelingsplan en een ruimtelijk ontwerp. Gemeenschappelijk Eco-Woonproject | Kortrijk - Kop van Prado pagina 12

We verwachten van de inschrijversgroep in dit project: • Dat de toekomstige bewoners een feitelijke vereniging, vzw, coöperatie … - een structuur dus oprichten om als groep de woonontwikkeling te kunnen realiseren. • Dat deze structuur als doelstelling heeft: planning, ontwikkeling, bouw, organisatie en beheer/bewonen van het woonproject. • Dat op vlak van samen-wonen in de woonontwikkeling 80-100% van de buitenruimte gemeenschappelijk is en dat minimaal enkele functies gemeenschappelijk zijn: o minstens 1 gemeenschappelijke leefruimte binnen (min. 20m²). o minstens 1 gemeenschappelijke inpandige fietsenberging. De fietsenberging biedt minstens plaats aan zoveel fietsen als het samenwoonproject slaapkamers heeft. o minstens 1 gemeenschappelijke berg- en/of wasplaats (min. 10m²).

3.3. Minimumvoorwaarden duurzaamheid Duurzaamheid is heel belangrijk in dit project. De bouwen woongroepen krijgen zeer veel vrijheid om de verschillende aspecten in te vullen zoals ze die zelf zien, maar de objectieven op vlak van energieverbruik zijn essentieel in dit project. Het minimale vereiste niveau voor nieuwbouw is de BEN-norm. Andere minimumvoorwaarden met betrekking tot duurzaamheid zijn gebaseerd op de ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’. Hierin streeft de cohousinggroep naar een minimumscore van 55%. Dit is haalbaar gezien het project door zijn ligging al goed scoort. Bovendien wordt veel belang gehecht aan onderstaande aspecten, die beschouwd worden als absolute voorwaarden : 1.

Op vlak van mobiliteit: • maximaal één autostaanplaats per 3 wooneenheden + minimum 10% staanplaats voor autodelen • kwaliteitsvolle grotendeels gemeenschappelijke stalling voor minimaal zoveel fietsen als het samenwoonproject slaapkamers heeft

2.

Op vlak van waterhuishouding: • minimaal verharden • alle hemelwater op de site opvangen en hergebruiken • water op gelijkgrondse verharding via infiltratie of laagwaardig hergebruik • water op daken en afdaken hoogwaardig hergebruik.

3.

Op vlak van materiaalgebruik : • (recuperatie, duurzame materialen,…) en aan en afvoer van materialen tijdens de werfperiode.

4.

Op vlak van energieprestatie: • BEN als minimale basis • een compact gebouw • een flexibel gebouw (in bestemming, functies) • een duidelijke indeling in beschermd en niet beschermd volume. Duidelijke isolatie tussen beide volumes. • Gebruikmaken van de best beschikbare technieken: warmtepomp, zonneboiler, PV, ventilatiesysteem. • Maatregelen tegen kans op oververhitting aangetoond. Gemeenschappelijk Eco-Woonproject | Kortrijk - Kop van Prado pagina 13

4.

DE PROJECTSITE

4.1. Ligging en bereikbaarheid

Het bouwblok is gesitueerd ten zuiden van de Grote Markt van Kortrijk en wordt afgebakend door de Zwevegemsestraat, de Sint-Denijseweg en de Filip van Elzaslaan.


De kop van dit bouwblok, gekend onder de naam ‘kop van Prado’, verwijzend naar het achterliggend huisvestingsproject en tevens genoemd naar de voormalige industriële ontwikkeling op deze locatie, vormt de wand van één van de ingangen tot het stadscentrum. De bebouwbare projectsite is gelegen aan het knooppunt van de Sint-Denijsestraat en de Zwevegemsestraat, aan het zuidelijk beginpunt van het Kortrijkse kernwinkelgebied. Door de nabijheid van bepaalde stedelijke brandpunten en structuren kan dit studiegebied hierop inspelen : de nabijheid van het station, de nabijheid van diverse culturele voorzieningen, de nabijheid van het winkelwandelgebied en bijhorende stedelijke parkeerplaatsen … Zo bevinden zich in een straal van 800 meter rond dit projectgebied : • het station • pleinen en parken (Grote Markt, Schouwburgplein, Veemarkt, Vlasmarkt) • winkelwandelgebied, waaronder K in Kortrijk • gemeenschapsvoorzieningen en diensten • culturele voorzieningen (Schouwburg Kortrijk) • waardevolle historische sites (Begijnhof, kerken) • binnenring Kortrijk • stedelijke (ondergrondse) parkings (Minister Tacklaan, Schouwburgplein, Veemarkt) • Noord-Zuidas Kortrijk

4.2. Kadastrale gegevens Het projectgebied omvat volgende percelen : adres

kadastraal nummer

kadastrale oppervlakte

eigenaar

Zwevegemsestraat - kop

sectie C 247m

730 m²

stad Kortrijk

Zwevegemsestraat binnengebied

sectie C 244k

1172 m²

stad Kortrijk

Sint-Denijsestraat

sectie C 246z

60 m²

Zuid-West-Vlaamse huisvestingsmaatschappij

Sint-Denijsestraat 11

sectie C 246v

150 m²

stad Kortrijk

Sint-Denijsestraat 13-15

sectie C 245g

130 m²

stad Kortrijk

Zwevegemsestraat 72-82

sectie C 254f

400 m²

stad Kortrijk

2.642 m²

kadastrale oppervlakte

TOTAAL



4.3. Historiek & ontwikkeling van deze site Eind jaren ’90 werd door architecten H. De Smet, M. Goethals, B. Van Schuylenbergh en P. Vermeulen het huisvestingsproject ‘Prado’ ontworpen, binnen het bouwblok Sint-Denijsestraat Zwevegemsestraat - Filips van Elzaslaan (driehoekige terrein van de voormalige fabriek). De Prado is een trendsetter en een goed voorbeeld van sociale stadsvernieuwing. Naast de vele positieve aspecten van de plek, zijn er ook een aantal elementen die duidelijk beter kunnen. De site heeft nood aan een nieuwe visie zowel voor het ‘ruimtelijk bouwblok’ als het ‘sociaal bouwblok’.


Er wordt gezocht naar een concept dat inhoud geeft aan duurzame, kwaliteitsvolle en betaalbare woongelegenheden in het centrum van stad Kortrijk en dat tevens bijdraagt tot een meer leefbare woonomgeving, dit evenwel met het doel om zowel compact als aangenaam en zo betaalbaar mogelijk te bouwen. In collectieve bouwen woonvormen kunnen concrete antwoorden en oplossingen worden gevonden. Diversiteit is belangrijk : door compact en groepsgericht te bouwen en door het eventueel gebruik van het coöperatieve systeem kan dit gerealiseerd worden. Door het kiezen voor een open gemeenschap, die een afspiegeling is van de huidige maatschappij, zijn er binnen deze cohousing ook mogelijkheden voor kansgroepen en plaats voor verschillende generaties. Een duurzaam project betekent hierbij ook dat er als groep wordt gewerkt aan zelfvoorziening op vlak van energie, water en voedsel.

4.4. Stedenbouwkundige voorschriften Binnen het gewestplan wordt het plangebied weergeven als woongebied. Er is geen GRUP van toepassing op deze site. Het projectgebied werd binnen het BPA 16 Sint-Denijsestraat-Zwevegemsestraat ingetekend als ‘zone voor gegroepeerde bouw van Volkswoningen’ (= woningen, socio-culturele-educatieve voorzieningen, kleine handelszaken en de nodige infrastructuur). Het projectgebied is conform aan het gewestplan en het BPA en kan onmiddellijk ontwikkeld worden zonder planningsinitiatief.


BPA 16 Sint-Denijsestraat-Zwevegemsestraat

4.5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Zie plan, zones zijn indicatief. 1.

2.

3.

4. 5.

Totale kadastrale oppervlakte van de site : Percelen: C 247 M (730 m²), C 246 Z (60 m²), C 244 K (1172 m²), C 254 F (400 m²) , C 246 V (150 m²), C 245 G (130 m²) = 2642 m² = 2500 m² (excl. doorgang tussen binnengebied en woningen) Volgen van de rooilijn : met uitzondering van het kruispunt Sint-Denijsestraat/Zwevegemsestraat. Daar kan een deel van het groen behouden worden. Sokkel : 2 bouwlagen + dak = 50 % Opmerking: ‘lichte sokkel’, enige transparantie, geen zwaar gesloten volume. Architecturaal accent aan de kop is mogelijk : sokkel + 2 bouwlagen = 4 bouwlagen= 17 % Afwerking naar centrale open ruimte : 1 bouwlaag = 19 % Opmerking: • Transparantie, bijvoorbeeld onder de vorm van een pergola als uitloper van de ‘common house’ • Afwerking van de achterkanten


6.

7.

Maximum behoud van centraal gelegen private open ruimte : = 30 % Opmerking: • Maximum vrijwaren van centraal gelegen open ruimte, als een ‘secret garden’ in het bouwblok • Link naar publieke parkruimte • Afsluiting van de doorgang (Sint-Denijsestraat – Steyts Koer) wordt nog verder bekeken. Groene afwerking vereist. • Toegangen langs de achterzijde 2m pad vrijhouden (enkel voor zachte weggebruikers), tot aan de “Klakkaards Reke”, mee te nemen in het project en over te dragen aan stad Kortrijk; Auto- en fietsstaanplaatsen : • Parkeervoorzieningen (volgens de norm voor assistentiewoningen): maximaal één autostaanplaats per 3 wooneenheden + minimum 10% staanplaats voor autodelen • Fietsstaanplaatsen: 3 fietsstaanplaatsen per woongelegenheid Opmerking: • Voldoende fietsstaanplaatsen voorzien in afwijking op parkeerplaatsen • Bij een gevraagd volume van 2520m² (incl. 10% constructie en 10% circulatie) met een gemiddelde van 90 m²/unit, kunnen er 20 units ontwikkeld worden + een ‘common house’ van 360 m².


5.

TRAJECT & SELECTIEPROCEDURE VAN DE KANDIDAAT BOUWEN WOONGROEP

De kandidaatstellingen zijn voorbehouden voor groepen die zijn samengesteld uit particuliere kandidaat-kopers. Het is echter niet vereist dat op het moment van de kandidaatstelling (indienen kandidaatstellingsformulier en visienota) de groep al volledig is samengesteld, maar wel dat ze bestaat uit 50% van de kandidaat-kopers van de wooneenheden. Aangezien er rekening wordt gehouden met het realiseren van ongeveer 20 wooneenheden, dient de groep minstens te bestaan uit min. 10 kandidaat-kopers. Elke kandidaat kan slechts eenmaal als deel van een kandidaat bouwen woongroep deelnemen. Voor de deelname aan de procedure ontvangen de kandidaat bouwen woongroepen geen onkostenvergoeding. Alle kosten verbonden aan het organiseren en oprichten van de groep vallen ten laste van de bouwen woongroep. Het AGB SOK en stad Kortrijk behouden het recht om geen groep te selecteren en/of om te allen tijde wijzigingen aan te brengen in de procedure en deze te communiceren naar alle kandidaat bouwen woongroepen.

5.1

Bekendmaking van de site

De site is vrij toegankelijk en kan te allen tijde bezocht worden. Het projectdossier wordt op verschillende manieren bekend gemaakt : website stad Kortrijk + website AGB SOK, stadskrant Kortrijk … Indien blijkt uit de vragen en bemerkingen die worden gericht aan het AGB SOK dat een publiek infomoment noodzakelijk is, wordt dit georganiseerd begin november 2015 en kan dit indien nodig herhaald worden begin december 2015. Geïnteresseerde kandidaat kopers kunnen zich registreren op de contactlijst die te vinden is op de site www.gemeenschappelijk-ecowonen.be/pilootprojecten. Alle personen ingeschreven op deze lijst zullen te allen tijde op de hoogte gehouden worden via mail van alle mogelijke wijzigingen, infomomenten …

5.2

Kandidaatstelling

Bij de kandidaatstelling moet de groep minimaal uit 50% van de kandidaat-kopers zijn samengesteld. Een ingevuld en ondertekend kandidaatstellingsformulier geldt als inschrijving, samen met een verklaring op eer van elke kandidaat-koper afzonderlijk.

5.3

Visienota

Elke kandidaat-bouwgroep dient een visienota betreffende het project in te dienen. In deze visienota wordt duidelijk de kwaliteit en de duurzaamheid van het geplande project aangetoond.


De visienota omvat minstens onderstaande items. Deze items vormen de basis voor de verdere uitwerking van het projectvoorstel. 1.

Feitelijke samenstelling en visie | structuur van de groep = 20 punten • • • • • •

2.

Financiële structuur binnen de groep = 20 punten • • • • •

3.

Aantonen van financiële haalbaarheid Stappenplan en timing Financieel plan Keuze wijze van grondoverdracht Risico’s

Juridische structuur van de groep = 20 punten • • • •

4.

hoe is de groep tot stand gekomen wat is de slaagkans van de groep kernachtige omschrijving van de visie van de groep en wat dit project voor de groep betekent de motivatie van de kandidaat bouwen woongroep en doelstelling(en) van het project motivatie waarom de groep compatibel is maatregelen die de groep neemt om ervoor te zorgen dat hun visie ook in de toekomst gegarandeerd wordt

hoe wordt de groep verder georganiseerd wie welke functie binnen de groep zal opnemen in het verdere verloop van het project wie neemt de beslissingen beheer van het bouwproject

Duurzaamheid binnen en van het project = 20 punten • • • • • • • • • • • • •

welke algemene principes worden gehanteerd bij de uitwerking van het project uitwerking van de aspecten gemeenschappelijkheid uitwerking van de aspecten duurzaamheid ambities op vlak van duurzaamheidsaspecten als leidraad voor de aspecten met betrekking tot duurzaamheid kunt u gebruik maken van de checklist ‘Hoe bouw ik een duurzame woning’ en de ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’ mobiliteit en transport duurzaam waterbeheer landgebruik en ecologie vermijden van vervuiling materiaal en afval energie gezondheid, comfort en sociale waarde innovatie


5.

Stedenbouwkundige - architecturale kwaliteit van het project = 20 punten • • • • • • •

visie op samenwonen en een schets van de toekomstige indeling wat zijn de individuele woonwensen van elke kandidaat binnen de bouwgroep hoe verhouden de privé-oppervlaktewensen van elk gezin zich ten opzichte van de totale oppervlakte van het project welke ruimten zullen gemeenschappelijk zijn en hoe zullen die beheerd worden op welke wijze zal het samenwonen sociaal gemeenschappelijk gemaakt worden omgang met de buurt aantonen ruimtelijke kwaliteit

De documenten voor de kandidaatstelling, de verklaringen op eer en de visienota moeten worden gebundeld en aangetekend verstuurd vóór 15 januari 2016 naar het AGB SOK, Grote Markt 54 te 8500 Kortrijk (datum poststempel geldt als bewijs). De contactpersoon van de bouwen woongroep ontvangt via e-mail een ontvangstbevestiging van het dossier en de mededeling of het dossier al dan niet ontvankelijk is bevonden en wordt aanvaard.

De ingediende documenten (kandidaatstelling + verklaringen op eer + visienota) worden beoordeeld door de Raad van Bestuur van het AGB SOK, al dan niet aangevuld met deskundigen. Bij de beoordeling kan maximaal 100 punten worden gescoord. Om weerhouden te worden, dient de kandidaat op elk onderdeel min. 50 % te schoren. Bouw- en woongroepen die onvoldoende scoren worden uitgesloten. Alle groepen die weerhouden worden, worden vervolgens gerangschikt op basis van de totaalscore. De hoogst gerangschikte kandidaat staat bovenaan de lijst. De beoordeling wordt opgenomen in een verslag van de Raad van Bestuur van het AGB SOK. De contactpersoon van de bouwen woongroep ontvangt via e-mail een kopie van het verslag van de Raad van Bestuur AGB SOK.

5.4

Projectvoorstel

De geselecteerde kandidaat bouwen woongroep heeft na de einddatum van de kandidaatstelling + selectieperiode (medio februari 2016) ongeveer 4 maanden de tijd om zijn projectvoorstel uit te werken. Het projectvoorstel is een verdere en gedetailleerde of aangevulde uitwerking van de hierboven vermelde items van de visienota, aangevuld met een duidelijk financieel plan en een voorontwerp van het te realiseren project. De presentatie van het voorontwerp omvat minimaal : • •

de inplanting (schaal 1/200 of groter) grondplannen en gevelaanzichten (schaal 1/100 of groter) Gemeenschappelijk Eco-Woonproject | Kortrijk - Kop van Prado pagina 23

• • •

3D simulaties materialenlijst toetsing project aan ‘Vlaamse maatstaf Duurzaam Wonen en Bouwen’ – fase 3 waarin alle wooneenheden minimum de score ‘very good’ moeten halen

De documenten voor het projectvoorstel moeten worden gebundeld en ten laatste afgeven tegen ontvangstbewijs in het kantoor van het AGB SOK op 15 juni 2016 vóór 12.00u, Grote Markt 54 te 8500 Kortrijk. De contactpersoon van de bouwen woongroep ontvangt via e-mail een ontvangstbevestiging van het dossier en de mededeling of het dossier al dan niet ontvankelijk is bevonden en wordt aanvaard.

Het ingediend projectvoorstel wordt beoordeeld door de Raad van Bestuur van het AGB SOK, al dan niet aangevuld met deskundigen. De Raad van Bestuur AGB SOK behoudt steeds het recht om het project niet toe te wijzen. Indien het projectvoorstel niet tijdig wordt ingediend of indien er geen toewijzing volgt door de Raad van Bestuur van het AGB SOK, stopt het traject met deze groep en kan het AGB SOK de tweede gerangschikte bouwen woongroep uitnodigen een projectvoorstel op te maken en in te dienen.

5.5. Toewijzing, compromis en akte Indien het ingediend projectvoorstel goed wordt beoordeeld door de Raad van Bestuur van het AGB SOK, kan in samenwerking met de notaris, stad Kortrijk en de bouwen woongroep de grondoverdracht - volgens de formule gekozen door de bouwen woongroep - worden geformaliseerd in een samenwerkingsovereenkomst tussen stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK en de bouwen woongroep die de basis voor de notariële akte vormt. Indien deze onderhandelingen tussen stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK en de bouwen woongroep, binnen de 2 maanden niet leiden tot de opmaak van een samenwerkingsovereenkomst, kan de overdracht worden geschorst en/of geannuleerd. De definitieve juridische structuur van de geselecteerde bouwen woongroep dient gevormd te zijn uiterlijk voor het tekenen van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst (verkoopovereenkomst of erfpachtovereenkomst). Indien na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst, de juridische structuur van de bouwen woongroep nog wordt gewijzigd, kan de samenwerkingsovereenkomst op kosten van de bouwen woongroep aangepast worden aan de nieuwe juridische structuur of samenstelling mits alle andere voorwaarden ongewijzigd blijven. Deze onderhandse samenwerkingsovereenkomst wordt getekend onder opschortende voorwaarden. 1.

Binnen de 3 maand na ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst legt de bouwen woongroep een getekende overeenkomst met een architect voor aan het AGB SOK


2.

Binnen de 6 maand na ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst wordt een volledig bouwdossier ingediend en wordt, indien mogelijk, door stad Kortrijk een ontvankelijkheidsdocument opgemaakt. Dit bouwdossier is een verdere uitwerking van het ingediende projectdossier en kan niet ten gronde afwijken van het ingediende projectdossier.

3.

Binnen de 3 maand na ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst wordt de bouwen woongroep definitief en volledig samengesteld.

De Raad van Bestuur AGB SOK kan mits motivatie en bijzondere omstandigheden een afwijking toestaan. De authentieke akte wordt verleden 6 maand na de ondertekening van de onderhandse samenwerkingsovereenkomst, tenzij één van de hierboven vermelde opschortende voorwaarden niet werd vervuld. Uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte zal afhankelijk van de weerhouden overdrachtsformule de integrale verkoopsprijs of de eerste erfpachtcanon verschuldigd zijn. In geval van niet-naleving door één van de partijen van de aangegane verbintenissen en na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, zal de overeenkomst van rechtswege worden ontbonden. Partijen behouden zich het recht voor de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te vragen. Alle kosten voortvloeiend uit de verkoop of erfpacht zijn ten laste van de bouwen woongroep. De Raad van Bestuur AGB SOK kan mits motivatie en bijzondere omstandigheden een afwijking toestaan.

5.6. Realisatie, oplevering en bewoning van het project De bouwen woongroep verbindt er zich toe de werken aan te vatten binnen de 6 maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en de werken te voltooien binnen de 3 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk. De initiële bewoners van de bouwen woongroep zijn er gedomicilieerd vanaf 3,5 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en blijven er minimum 5 jaar gedomicilieerd. Indien de hierboven vermelde termijn niet worden nageleefd, kan het AGB SOK te allen tijde beroep doen op zijn recht van wederinkoop of beëindiging van de erfpacht. De Raad van Bestuur AGB SOK kan mits motivatie en bijzondere omstandigheden een afwijking toestaan.


6.

BEGELEIDING VAN DE GROEP

6.1. Begeleiding bouwgroep door vzw Samenhuizen (optioneel, Samenhuizen geeft aan welke mogelijkheden er zijn in de verschillende fases) Samenhuizen vzw positioneert zich duidelijk als kenniscentrum en platform. De vzw is toegankelijk voor alle actoren met betrekking tot gemeenschappelijk wonen, zonder uitsluiting. De vzw biedt informatie en ondersteuning aan, met name: • • • • • • • •

Leveren van informatie en tools aan individuen en groepen initiatiefnemers (algemene informatie rond Gemeenschappelijk Wonen en, voor zover beschikbaar, specifieke informatie rond aanverwante domeinen …) Informeren en adviseren van de diverse partners en professionals rond gemeenschappelijk wonen Aanbieden van vormingsmodules rond Gemeenschappelijk Wonen in het algemeen en rond diverse thema’s (ontwikkelingstraject, senioren, centen en documenten, consensus, collectief ontwerpen …) Ter beschikking stellen van de kanalen en het netwerk van Samenhuizen voor het vinden van kandidaat-medebewoners Hulp bij het vinden en selecteren van een Gemeenschappelijk-Wonen-begeleider voor de verdere stappen Contact leggen met andere groepen en initiatieven rond Gemeenschappelijk Wonen voor uitwisseling, eventueel ondersteuning van opstarten van een streekgebonden Samenhuizen Regio-Kern Bezoek organiseren aan bestaande projecten Beschikbaarheid voor het aanleveren van informatie en geven van feedback met betrekking tot aspecten van gemeenschappelijkheid op klankbordmomenten. In dit project zal een vertegenwoordiger van Samenhuizen vzw als vast expertlid worden opgenomen in de begeleidingscommissie

6.2. Begeleiding bouwgroep door Steunpunt Duurzaam Wonen en Bouwen Iedereen in Vlaanderen die duurzaam wil bouwen kan beroep doen op ondersteuning van het Provinciale Steunpunt duurzaam wonen en bouwen. Alle info over deze ondersteuning vindt u op de website van de provincie West-Vlaanderen www.west-vlaanderen.be.


7.

INFORMATIE OVER DE OVERDRACHTSFORMULE | PRIJS VAN DE SITE

Bij cohousing is de financierbaarheid voor de kandidaten soms kritisch. De vraag is ook in welke vorm de cohousing wordt gegoten. Wordt het een vzw, een coöperatie met beperkte aansprakelijkheid of een vereniging van mede-eigenaren ... In dat kader is ook de vorm waarin de verkoop van de grond geregeld wordt een belangrijk aspect. Voor het project ‘Kop van Prado’ is de grond in bezit van stad Kortrijk. Voor de grondoverdracht kunnen volgende mogelijkheden onderscheiden worden : 1 Onderhandse verkoop van de volledige site 2 Verlenen van een opstalrecht aan de ontwikkelaar voor de volledige site, gevolgd door een onderhandse verkoop bij de verkoop van de private kavels 3 Verlenen van een erfpacht aan de cohousinggroep 4 Oprichten van een Community Land Trust (CLT)

7.1. Onderhandse verkoop van de volledige site Vanuit stad Kortrijk wordt de voorkeur gegeven (maar de andere pistes blijven ook open) aan een directe verkoop van de grond. Om alle kosten reeds gemaakt door stad Kortrijk (in kader van verwerving en sloping) te kunnen recupereren, moet er bij een onderhandse verkoop tenminste 870.000 euro worden betaald door de bouwen woongroep. Het behoort evenwel nog steeds tot de bevoegdheid van de gemeenteraad om een lager bod te aanvaarden.

7.2. Verlenen van een opstalrecht aan de ontwikkelaar voor de volledige site, gevolgd door een onderhandse verkoop bij de verkoop van de private kavels Dit is de gebruikelijke methode bij ontwikkeling ; de ontwikkelende partij sluit voor het geheel een opstalrecht overeenkomst en bij verkoop per lot aan een individu wordt rechtstreeks de grond geleverd aan het individu en vervalt voor dat lot het opstalrecht. Het voordeel is dat de ontwikkelende partij geen hoge voorfinanciering moet regelen en geen hoge rentelast heeft zoals bij grondeigendom. Bij cohousing zou deze formule ook toepasbaar zijn met de bouwen woongroep als ontwikkelende partij. Wel dient daarbij een einddatum vastgelegd te worden waarop het volledige eigendom is overgedragen en betaald. Voor de cohousing wordt daarbij een iets langere termijn voorgesteld dan gebruikelijk, bijvoorbeeld 9 jaar. Indien na 9 jaar nog niet alles is afgenomen, is de reeds aanwezige bouwen woongroep verplicht het resterende deel naar rato over te nemen. Dit zou kunnen leiden tot een financieel probleem voor een enkele groep of individu. De uiteindelijke verkoopprijs is dezelfde als bij een onderhandse verkoop ten bedrage van 870.000 euro.


7.3. Verlenen van een erfpacht aan de bouwen woongroep Bij erfpacht blijft de grond in bezit van stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK en wordt een langlopende erfpachtovereenkomst afgesloten voor 50 jaar of langer en krijgt stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK hiervoor een jaarlijkse vergoeding onder de vorm van een canon. De opstallen zijn voor rekening van de bewoners (bouwen woongroep). De verpachter rekent dan vanwege de lange termijn slechts een kleine rentevergoeding als jaarlijkse canon. De opstal is dan voor rekening van de bewoner (bouwen woongroep). De woonunit is met erfpacht direct financierbaar en verhandelbaar zonder tussenkomst van de verpachter. Bij beëindiging van de erfpacht komen de opgerichte opstallen dan in eigendom van stad Kortrijk, vertegenwoordigd door AGB SOK, tegen een vergoeding te betalen door stad Kortrijk. Doordat per woonunit/individu en per groep een erfpachtcontract wordt gesloten is dit voor de cohousing een werkbaar systeem. Het canon wordt berekend op basis van een verkoopprijs van 870.000 euro grondwaarde. Het jaarlijks canon bedraagt 1.740 euro (berekend op een erfpacht van 50 jaar).

7.4. Oprichten Community Land Trust (CLT) Toelichting Werking CLT Een community land trust is een organisatie zonder winstoogmerk die eigendommen bezit, ontwikkelt en beheert ten gunste van de lokale gemeenschap. Het doel is om grond en eigendommen te verwerven en deze voor altijd te behouden in een trust ten behoeve van een gemeenschap. De uiteindelijke bedoeling is het produceren en beheren van betaalbare woningen voor de lagere inkomensklassen. Ook andere functies (economische activiteiten, diensten) kunnen een plaats krijgen op de gronden van de Community Land Trust, voor zover ze de gemeenschap ten goede komen. Tien basiskenmerken: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Non-profit, belastingvrije rechtsvorm Duaal eigendom: grond van de trust en gebouwen van de trustees Grondleasing met CLT als garantie voor lange termijn Blijvende betaalbaarheid, ook als een eigenaar verkoopt Blijvende verantwoordelijkheid voor de grond Lokaal medezeggenschap, bewoners hebben stemrecht Lokale controle, twee derde van de bestuurders moet in de buurt wonen Tripartiet beheer: 1/3 vertegenwoordigt eigenaars, 1/3 vertegenwoordigt de omgeving, 1/3 spreekt in naam van (sociale) overheidsinstellingen. Gericht op uitbreiding en brede lokale inbedding Flexibele ontwikkeling

Het grootste deel van de eventuele winst uit de verkoop van de ‘woonunit’ gaat naar de CLT. De CLT heeft een voorkooprecht op de woning. Wanneer een bewoner zijn huis verkoopt, zal de CLT het terugkopen, aan een (gereduceerde) marktprijs. De woningen blijven dus betaalbaar omdat de winst die ze gegenereerd hebben, terugvloeit naar de gemeenschap.


De CLT is een experimentele vorm die zal moeten georganiseerd worden, waarbij eventueel een rol is weggelegd voor het nv Pandenfonds (AGB SOK) en Buurtwerk (OCMW Kortrijk). De grond, eigendom van stad Kortrijk, wordt dan overgedragen aan de CLT of nv Pandenfonds door middel van verkoop of erfpacht. Het canon wordt berekend op basis van een verkoopprijs van 870.000 euro grondwaarde. Het jaarlijks canon bedraagt 1.740 euro (berekend op een erfpacht van 50 jaar).


8.

SPECIFIEKE VOORWAARDEN

8.1. Staat van onderhoud De bouwen woongroep is er toe gehouden onmiddellijk na de ondertekening van de onderhandse overeenkomst zowel het bebouwde als het niet-bebouwde gedeelte van het toegewezen terrein en de daarop gebouwde panden in een behoorlijke staat te onderhouden. De bouwen woongroep zal van zodra het eigendomsrecht overgaat de nodige verzekeringen af sluiten.

8.2. Sloop- en bouwverplichting De bouwen woongroep is gehouden tot een sloop- en bouwverplichting. De bouwen woongroep verbindt er zich toe de werken aan te vatten binnen de 6 maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en de werken te voltooien binnen de 3 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk. De initiële bewoners van de bouwen woongroep zijn er gedomicilieerd ten laatste vanaf 3,5 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en blijven er minimum 5 jaar gedomicilieerd. Alle belastingen en taksen, van welke aard ook, met inbegrip van de BTW, van de provincie, de gemeente of elke andere overheid die vanaf het verlijden van de notariële akte en ingevolge het gebruik of de realisatie van het project zouden verschuldigd zijn, zijn voor rekening van de bouwen woongroep.

8.3. Ontwerpeisen Er kunnen maximum 20 wooneenheden gerealiseerd worden binnen het gemeenschappelijk ecowoonproject. Bij de kandidaatstelling moet de groep minimaal uit 50% van de kandidaat-kopers zijn samengesteld. Om de architecturale kwaliteit te garanderen, wordt bij de beoordeling 20% van de punten ingezet op stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit van het project. • visie op samenwonen en een schets van de toekomstige indeling • wat zijn de individuele woonwensen van elke kandidaat binnen de bouwgroep • hoe verhouden de privé-oppervlaktewensen van elk gezin zich ten opzichte van de totale oppervlakte van het project • welke ruimten zullen gemeenschappelijk zijn en hoe zullen die beheerd worden • op welke wijze zal het samenwonen sociaal gemeenschappelijk gemaakt worden • omgang met de buurt • aantonen ruimtelijke kwaliteit De minimumvoorwaarden in kader van gemeenschappelijkheid en duurzaamheid zijn opgenomen in artikel 3.2 en artikel 3.3.


8.4. Bewoningsverplichting De initiële bewoners van de bouwen woongroep zijn er gedomicilieerd ten laatste vanaf 3,5 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning van stad Kortrijk en blijven er minimum 5 jaar gedomicilieerd. Indien de hierboven vermelde termijn niet worden nageleefd, kan het AGB SOK te allen tijde beroep doen op haar recht van wederinkoop of beëindiging van de erfpacht. De Raad van Bestuur AGB SOK kan mits motivatie en bijzondere omstandigheden een afwijking toestaan.

8.5. Recht van wederinkoop door AGB SOK Indien de bouwen woongroep niet tijdig zou aanvatten met de bouw beschikt het AGB SOK over het recht van wederinkoop tegen de oorspronkelijke verkoopsprijs, te verminderen met een som gelijk aan 20% ten titel van schadevergoeding. Indien de bouwen woongroep zou opteren voor het ontwikkelen van de site volgens een erfpachtformule, behoudt het AGB SOK in dit geval het recht de verbreking van de erfpacht te vorderen en zal de bouwen woongroep aan het AGB SOK een schadevergoeding ten bedrage van 10 x jaarlijks canon verschuldigd zijn. Indien de bouwen woongroep de termijnen voor voltooiing van de werken of de aanvang van de bewoning niet respecteert, zal het AGB SOK de keuze hebben om ofwel het nieuw te bouwen goed of een deel van het nieuw te bouwen goed terug in te kopen ofwel een schadevergoeding van 50.000 euro van de bouwen woongroep te vorderen. De transactiewaarde verbonden aan dit recht van wederinkoop zal bepaald worden in functie van de initiële verkoopsprijs, te verminderen met een som van 20% als schadevergoeding en verhoogd met de kostprijs of de verkoopwaarde van de opstallen. Indien de bouwen woongroep de erfpachtformule zou weerhouden zal het AGB SOK in deze gevallen van hen een schadevergoeding van 10 x jaarlijks canon kunnen eisen.


9.

OVERDRACHT EN PROCEDURE

De bouwen woongroep zal een juridische structuur dienen te kiezen voor de weerhouden formule voor de overdracht van de projectsite (aankoop of erfpacht), het bouwproces en de bewoning. Commerciële vennootschappen worden uitgesloten. Er kan gebruik gemaakt worden van de meest courante juridische structuren die van toepassing zijn op gemeenschappelijke woonprojecten of van een structuur waarvan kan worden aangetoond dat zij geschikt is om de voornoemde functies te vervullen.


10. TIMING 02 september 2015

Goedkeuring PSO en verkoopsdossier door RvB AGB SOK Goedkeuring PSO en verkoopsdossier door CBS Kortrijk Goedkeuring PSO en verkoopsdossier door GR Kortrijk Lancering verkoopsdossier

28 september 2015 12 oktober 2015 15 oktober 2015

3 maanden opmaak visiedocument 15 januari 2016 15 februari 2016

Indienen visiedocument Selectie bouwen woongroep door RvB AGB SOK, al dan niet aangevuld met deskundigen 4 maanden opmaak ontwerpdossier

15 juni 2016 15 juli 2016

Indienen ontwerpdossier Toewijzing door RvB AGB SOK, al dan niet aangevuld met deskundigen Samenwerkingsovereenkomst tussen stad Kortrijk / AGB SOK en de bouwen woongroep

15 september 2016

3 maanden opmaak bouwdossier + 3 maanden indienen bouwdossier 15 december 2016

Voorleggen ondertekende overeenkomst tussen architect en bouwen woongroep Definitieve en volledige samenstelling van de bouwen woongroep Indienen volledig bouwdossier Verlijden van authentieke akte

15 december 2016 15 maart 2017 15 maart 2017

Realisatie, oplevering en bewoning na verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning + 6 maand na verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning + 3 jaar na verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning + 3,5 jaar na verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning

Start van de werken Voltooiing van de werken Start van min. 5 jaar durende domiciliering van de bewoners


MEER INFO OF VRAGEN ?

STADSONTWIKKELINGSBEDRIJF KORTRIJK | GROTE MARKT 54 | 8500 KORTRIJK 056 20 64 96 | www.sokkortrijk.be Wout Maddens | Voorzitter Raad van Bestuur AGB SOK Ir. Ben Mertens | General manager AGB SOK Contactpersoon : Pascale Denys [email protected]


GEMEENSCHAPPELIJK ECO-WOONPROJECT KORTRIJK SITE KOP VAN PRADO ZWEVEGEMSESTRAAT SINT-DENIJSESTRAAT

Recommend Documents