• M C D •
Rondetafelgesprek over de toekomst van stedelijke gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkeling: opgaven blijven, aanpak moet anders Passen de grootschaligheid en lange termijn van de integrale gebiedsontwikkeling nog wel bij deze tijd? Of heeft de economische crisis juist het einde ervan ingeluid? De toekomst van het vak gebiedsontwikkeling stond centraal in een rondetafelgesprek van de Master City Developer opleiding in Rotterdam. En volgens de deelnemers aan dat gesprek zit er in ieder geval nog genoeg muziek in. “We moeten niet vergeten dat we het de laatste tien jaar ook wel erg makkelijk hebben gehad.”
Eric Harms
M
CD is naar eigen zeggen de langstlopende Master opleiding gebiedsontwikkeling in Nederland. De opleiding, die wordt gedragen door de Erasmus Universiteit Rotterdam, de Technische Universiteit Delft en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, is inmiddels aan de voorbereidingen van de achtste jaargang bezig, en is ook vast van plan om door te gaan. MCD pretendeert mee te bewegen met het vakgebied en thema’s in gebiedsontwikkeling te agenderen. De vraag is of het vak niet anders moet, aldus directeur Geurt van Randeraat in zijn introductie. Daarvoor hadden de deelnemers aan het rondetafelgesprek zich al geïntroduceerd. Scief Houben, voorheen werkzaam bij Blauwhoed, maar sinds 1 januari 2010 zelfstandig adviseur bij Houben & Partners (interim management & consultancy), vertelde in dat kader hoezeer hij bij zijn entree in de wereld van het vastgoed schrok van de weinig klantgerichte houding van de ontwikkelaars. “Ik kwam uit de dienstverlening, waar alles om de klant draaide. Dat leek in het vastgoed absoluut niet aan de orde. Terwijl deze sector juist nu in dit tijdsgewricht dienstverlenend moet zijn aan alle stakeholders in zijn omgeving. Ik zie het als mijn missie om de vastgoedbranche qua proces en product meer op dienstverlening in te richten.”
Renée Hoogendoorn is oprichter en directeur van bureau PEARH. Ooit begonnen als architect, vervolgens werkzaam als adviseur huisvesting en vastgoed bij Twynstra Gudde, als directeur strategische projecten bij ING Real Estate Development en als directeur gebiedsontwikkeling bij AM Vastgoedontwikkeling. “Uiteindelijk ben ik gegroeid in de rol als opdrachtgever in de projectontwikkeling, en werd ik gaandeweg verleid om aan publieke zijde ambtelijk opdrachtgever te worden. In die rol ben ik ervan overtuigd geraakt dat de hardware, de stenen, niet het belangrijkste zijn in een ontwikkeling. De software, de gebruiker, is minstens zo belangrijk. Er zal in de toekomst veel beter naar hen geluisterd moeten worden.”
Orgware
Alex Sievers, partner van INBO Adviseurs en voorzitter van het MCD Kennisnetwerk (de alumni stichting), is zoals hij het zelf omschrijft ‘groot geworden in Delft’. Tijdens zijn opleiding aan de TU is hij gefascineerd geraakt door de mens. “Nu ben ik al mijn hele werkzame leven adviseur, met een bijzondere interesse voor de vraagkant. Ik zie de ontwikkeling van de vastgoedsector op dit moment eerlijk gezegd al weer verder gaan dan de mens. De aandacht gaat nu steeds meer uit naar de samenleving en de rollen van
• 2 0 1 0 / M C D • 6 •
MCD2010.indb 6
14-04-2010 12:01:55
• M C D •
de mensen daarin: de orgware als specifiek element naast de software en de hardware.” Als directeur gebiedsontwikkeling van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) is Koen Westhoff (‘ik heb een juridische achtergrond’) gefocust op de betrokkenheid van burgers bij met name de binnenstedelijke herontwikkeling. “Onze rol betreft vooral het initiëren en faciliteren van nieuwe ontwikkelingen; we zijn veel minder als opdrachtgever in beeld.” Heleen Aarts is directeur gebiedsontwikkeling bij Amvest. “Ik ben niet belast met technische kennis. Ik heb een bestuurskundige achtergrond. De rode draad in mijn studerende en werkzame leven is altijd de samenwerking geweest tussen publieke en private partijen. Mijn werkveld bevindt zich altijd in het voortraject van ontwikkelingen. Dat past goed bij een partij als Amvest, die immers zowel de rol van ontwikkelaar als die van belegger vervult. Wij willen dus heel lang aan onze projecten verbonden blijven en al in een vroeg stadium mee sturen op de kwaliteit op termijn. En dat sluit naadloos aan bij het vak gebiedsontwikkeling. Je moet na willen denken over de lange termijn. En dat kan een ontwikkelende belegger.” Hans de Jonge is al sinds 1991 hoogleraar vastgoed aan de TU Delft. “Ik geef les aan diverse universiteiten en ben tevens medeoprichter van de MCD opleiding.” Daarnaast is hij directievoorzitter van de Brink groep (‘management, advies en automatisering voor bouw, huisvesting en vastgoed’). “Op die manier verkeer ik dus al jaren in de wereld van wetenschap en advies.”
Toekomst
Gespreksleider Geurt van Randeraat heeft sinds september 2009 de leiding over de MCD opleiding. Hij is in die functie Jan van ’t Verlaat opgevolgd, die per 1 februari 2010 met pensioen is gegaan. Van Randeraat volgde zijn opleiding aan de Universiteit van Amsterdam en bij het bureau van Riek Bakker. Hij werkte een jaar als ontwikkelmanager bij Kristal, en meerdere jaren bij BPF Bouwinvest, voor het laatst als directeur Projecten Randstad. In die functie was hij eindverantwoordelijk voor grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten als de Binckhorst in Den Haag, het Luxorproject in Rotterdam, en het Eenhoorngebied in Amsterdam. Sinds 2008 is hij directeur en medeoprichter van SITE Urban Development. Als directeur van de MCD opleiding houdt Van Randeraat zich bezig met de toekomst van het vak gebiedsontwikkeling. “En daar gaat dit gesprek ook over. Want het is de vraag of het einde van de gebiedsontwikkeling zoals wij die kennen in zicht is. Er lijkt een einde te zijn gekomen aan de behoefte om alles aan elkaar te plakken en met elkaar in verband te brengen. Er wordt steeds vaker openlijk getwijfeld aan de noodzaak van de integraliteit van het vak, de opgave, de methode. Tegelijkertijd moeten we constateren dat de opgaven nog altijd zeer groot zijn, ongeacht de stad waarin zij zich bevinden. De opgaven vereisen ook nog steeds een gebiedsgerichte aanpak. Twijfels zijn
er over de methode die daarvoor moet worden gebruikt; welke rollen de diverse partijen hebben te vervullen, nu en in de toekomst; hoe het zit met de strategieën van gebiedsontwikkeling, de samenwerking, met elkaar in het vastgoed maar zeker ook met andere partijen in de samenleving; maar ook welk tempo moet worden nagestreefd. Naar het antwoord op al die vragen zijn wij als MCD opleiding een zoektocht begonnen. Daarover zal in de loop van dit jaar ook een aantal seminars worden gehouden met als titel ‘Nieuwe strategieën voor strategische gebiedsontwikkeling’. In dit gesprek wil ik het met name hebben over de nieuwe opgaven, methodes en rollen in de gebiedsontwikkeling, en de wijze waarop de MCD opleiding hierop moet reageren.”
Terugtrekkende beweging
Om met het heden te beginnen: het lijkt er volgens Van Randeraat op alsof iedereen zijn eigen businesscase aan het uitvinden is. “De achtergrond van die ontwikkeling is de opinie dat we moeten ophouden met grootschalige gebiedsontwikkelingen en terug moeten keren naar projecten op kleine schaal, die we vervolgens weer van locatie tot locatie tot ontwikkeling kunnen brengen.” Houben: “Heel veel bedrijven maken inderdaad een terugtrekkende beweging. Zij laten de integrale en grootschalige aanpak van gebieden aan zich voorbij gaan en richten zich wat meer op individuele projecten en locaties. Dat heeft alles te maken met de wens om de risico’s beheersbaar te houden. Maar de nuance wordt vervolgens vergeten. En die luidt dat er inderdaad plekken zijn waar gebiedsontwikkeling financieel gezien niet strikt noodzakelijk is. Op andere locaties zal integrale gebiedsontwikkeling echter de enige mogelijkheid zijn om, naast kwaliteit, ook het financiële plaatje rond te krijgen. Ik hoor ontwikkelaars regelmatig zeggen dat we moeten ophouden met de ontwikkeling van hele gebieden. ‘Het is te complex’, luidt dan de stelling. ‘En ik wil juist dat mijn projecten eenvoudig en op korte termijn te realiseren zijn, en snel een goed rendement opleveren.’ Prima, is mijn reactie. Maar zo zit de wereld helaas niet in elkaar. Wij máken de realiteit niet complex, de realiteit ís gewoon complex. Ontwikkelaars moeten dus de competentie hebben om in die complexiteit mee te gaan. Niet door alles tot in detail te willen sturen, maar door vanuit een integraal beeld op zoek te gaan naar de hoofdopgaven, en daarvoor de juiste aanpak te formuleren. Het gaat er juist om de complexiteit op de juiste manier te reduceren. Dat vereist soms dat de vastgoedbril even moet worden afgezet.” Westhoff is het daarmee eens, zij het dat er voor een succesvolle gebiedsontwikkeling nog steeds de nodige financiële middelen gevonden moeten kunnen worden. “En het geld zit nu eenmaal vaak in het vastgoed. Vooropgesteld: gebiedsontwikkeling is niet iets wat we met elkaar hebben verzonnen, maar staat voor een manier om een stedelijk gebied verder te brengen. De vraag voor ons als gemeentelijk ontwikkelingsbedrijf is vervolgens welke
• 2 0 1 0 / M C D • 7 •
MCD2010.indb 7
14-04-2010 12:01:55
• M C D •
Reneé Hoogendoorn
Hans de Jonge
rol wij daarin moeten vervullen. Duidelijk is dat we een veel te korte horizon hebben gehad van maximaal vijf jaar. Terwijl we juist naar een periode van 30 jaar of nog langer hadden moeten kijken. Vraag is ook of wij als OBR nog wel een gebiedsontwikkeling moeten willen initiëren, of dat we dat we dat vooral aan de markt moeten overlaten. Wij profiteren er als gemeente ook van, maar laten we dat profijt dan kapitaliseren en vertalen in onze mate van betrokkenheid.” Houben: “Het gaat er inderdaad — voor alles — om de geldstromen goed in kaart te brengen. Waar ligt de cashflow verborgen op de korte en de langere termijn. Daarnaast moet je deals voor elkaar zien te krijgen die op kort termijn renderen. Want het gevaar van het denken in een lange termijn is dat de ellende van een ontwikkeling in het staartje wordt verstopt.”
Afzetbaarheid
Alex Sievers stuit in de huidige praktijk regelmatig op partijen die te kampen hebben met een gebrek aan geld. “Mijn gevoel is dat we het in de gebiedsontwikkeling de laatste tien jaar ook wel erg makkelijk hebben gehad. Zonder enige vorm van betrokkenheid van de huidige en latere gebruikers werden projecten tot stand gebracht, omdat de afzetbaarheid en daarmee ook de winst min of meer gegarandeerd waren. Ik kom nu echter heel vaak tegen dat het geld er niet meer is om te investeren in de kwaliteit van een buurt, wijk of stad. Bij gemeenten noch bij corporaties of andere partijen. Daardoor verschuift de basis voor kwaliteit steeds meer in de richting van de beheerfase. Zo bezien volgen we opnieuw de ontwikkelin-
Scief Houben
H
gen in de Verenigde Staten. Daar moeten, net als nu hier, de markten gemaakt worden. Keuzes met betrekking tot het beheer bepalen de keuzes in de ontwikkelfase. Dat vereist een veel beter besef van de verschillende gebruikers die met een ontwikkeling worden bediend. En het vereist ook een veel betere kijk op de situatie 25 jaar na oplevering. Beheer wordt in de toekomst zeer belangrijk, ook uit oogpunt van rendement. Daardoor kunnen partijen anders aan een project rekenen, meer mogelijk maken, en wordt hun betrokkenheid bij de kwaliteit ervan ook anders. Als we met elkaar de kwaliteit van een stedelijk gebied hoog willen houden, zullen we ook allemaal de handen uit de mouwen moeten steken, tot en met de bewoner aan toe.” “We doen nu net alsof de wereld heel erg is veranderd en het allemaal anders moet”, stelt Aarts vast. “Maar dat beeld wil ik toch bestrijden. In de gebieden waar wij bezig zijn is de complexiteit al lang groot en niet ineens groter geworden door de crisis. Naar mijn mening is in dit soort complexe projecten heel erg veel aandacht voor participatie; betrokkenheid van de huidige en toekomstige gebruikers is essentieel. Inderdaad staat de financierbaarheid van grootschalige gebiedsontwikkelingen gigantisch onder druk. Daardoor worden bepaalde zaken pregnanter, bijvoorbeeld in hoeverre je nog bij voorbaat uit kan en mag gaan van waardeontwikkeling. Maar een project zo goed mogelijk laten aansluiten bij de wensen van de klant is niet nieuw.” Sievers: “Maar het is niet vaak gedaan. Ik denk zelf dat de crisis een stimulans is geweest voor een ontwikkeling die inderdaad al tien jaar gaande is, maar nu ineens wel in een stroomversnelling is geraakt.”
• 2 0 1 0 / M C D • 8 •
MCD2010.indb 8
14-04-2010 12:02:04
• M C D •
Heleen Aarts
Geurt van Randeraat
Hoogendoorn: “In veel organisaties was en is de klant best aanwezig. Maar nu is klantgerichtheid de crux. Je kunt bijna niet meer zonder een visie op de klant en de toekomstige afzetbaarheid van producten ontwikkelen. Dat vat ik dan maar als gebiedsontwikkeling 2.0, met een andere rolverdeling, andere organisatievorm en misschien ook wel een ander schaalniveau. De Vinex-opgave kon in een keer worden uitgerold. Maar dat is nu absoluut niet meer zo. Het kan niet meer in een grote beweging. De opgave zal moeten worden opgeknipt en veel diverser worden ingevuld, aan de hand van een soort ‘open source’ ontwikkelingstraject. Ontwikkelaars hebben daarin nog steeds een sturende rol, maar werken op projectniveau veel meer van buiten naar binnen.” Van Randeraat: “Maar wordt het plan daar ook beter van?” Hoogendoorn: “Het brengt zeer zeker kwaliteit met zich mee. Betrokkenheid van de klant, de gebruiker en belangenorganisaties leidt tot nieuwe en onverwachte inzichten, en brengt ook energie in het ontwikkelingstraject, die we zelf niet zouden hebben kunnen opbrengen. Het leidt bovendien tot draagvlak tijdens de ontwikkeling, en zal op termijn ook tot andere beheersstructuren leiden. Naarmate er minder geld is zal die ontwikkeling ook verder gaan.”
Zelfredzaamheid
Het klinkt Hans de Jonge als muziek in de oren. “Deze sector denkt namelijk nog steeds veel te technocratisch en centralistisch. Ik geloof juist heel erg in decentrale, bijna autarkische, oplossingen. Ik geloof in de zelfredzaamheid
Koen Westhoff
Alex Sievers
van de samenleving. Politiek verkeren we wat dat betreft op een dieptepunt. De roep om meer centralisme is aan de orde van de dag. Terwijl ik juist van mening ben dat mensen weer zelf verantwoordelijkheid moeten nemen. Niet meer op grote, maar op kleine schaal. Er is behoefte aan samenhang op buurtniveau. Dus waarom zouden mensen dan geen aandeelhouder van de eigen wijk kunnen zijn? Maak mensen eigenaar van hun eigen omgeving en je ziet een wonder gebeuren. Dan worden grote partijen leveranciers van diensten, die de eigenaren van een wijk willen afnemen. Gebiedsontwikkeling wordt kortom een boeket van grote maar ook kleine projecten. Als alleen al de woningcorporaties dat ontwikkelingsmodel zouden volgen is er al een hele wereld gewonnen. Helaas tonen de meeste zich nog doof voor deze ontwikkeling.” Aarts: “Eigenlijk zou bij aanvang van iedere gebiedsontwikkeling de attitude moeten zijn: we gaan eerst maar eens heel goed luisteren naar de mensen die er wonen en er willen wonen. Want die weten meestal 100 keer beter waar het aan schort en wat hun wensen zijn, dan de ingehuurde deskundigen. De huidige crisis maakt bescheiden. De participatieve dialoog is aan een onstuitbare opkomst begonnen.” “En juist dat is uiterst lastig voor een masculiene, kapitaalintensieve bedrijfstak als de vastgoedsector”, aldus Houben. “Want de mens telt niet of nauwelijks mee. In de dienstverlening draait het om kennen, dienen en vertrouwen. Een ontwikkelaar heeft het vrijwel altijd over vastgoed, vastgoed en nog eens vastgoed. Mijn advies is daarom: praat nu eerst eens een uur over mensen en over wat hen bezig houdt, en pas daarna over je eigen vak,
• 2 0 1 0 / M C D • 9 •
MCD2010.indb 9
14-04-2010 12:02:13
• M C D •
over het vastgoed. Dat zou wel eens tot hele verrassende inzichten kunnen leiden. Organisaties die dat niet kunnen, zijn de mastodonten die uiteindelijk naar de bodem gaan. Want er zijn voldoende nieuwe partijen in opkomst, die de transformatie van kapitaalintensieve naar dienstverlenende attitude wel aankunnen.” Hoogendoorn: “Ik zie eerder een tussenvorm ontstaan van grote masculiene organisaties aan de rand waarvan nieuwe, kleinere organisaties ontstaan die vervolgens prachtige initiatieven ontplooien.” Westhoff: “Mijn angst is toch dat we teveel op de oude weg blijven doorgaan. Ik zie die andere manier van werken in ieder geval nog niet zo snel realiteit worden. Temeer omdat bij het soort grote processen als gebiedsontwikkeling een grote organisatie nu eenmaal hard nodig blijft. Niet om te regisseren of te domineren, maar om te faciliteren. De vraag is ook of dat erg is. We hoeven immers niet van de mensen te leren, als we maar naar ze luisteren.” Aarts: “Ga dus niet direct rekenen en tekenen aan een gebiedsontwikkeling. Maar begin met luisteren en inventariseren. Pas als je jezelf een plek helemaal eigen hebt gemaakt, en de randvoorwaarden goed in beeld hebt gekregen moet het proces van rekenen en tekenen beginnen. En hoe beter je hebt geluisterd hoe sneller je vervolgens kunt werken.” De Jonge: “Toch ben ik het daar niet helemaal mee eens. Dit soort ‘bottom up’ strategieën is belangrijk en soms noodzakelijk, maar een aantal processen heeft wel degelijk regie nodig. Teveel luisteren naar wat consumenten willen levert kijkcijferomgevingen op. Mensen redeneren immers altijd vanuit wat ze kennen. De uitdaging is dus bijvoorbeeld deze. Als wij uit maatschappelijk oogpunt in hoge dichtheden willen bouwen, terwijl de consument dat helemaal niet wil, dan gaat het er niet om domweg te doen wat die consument wil. Dan is het de kunst hem iets aan te bieden dat hem wint voor het bouwen in hoge dichtheden. Dat vereist daadkracht, visie, en regie. En dus ook een hoger schaalniveau. Ik geloof absoluut in de kracht van het individu, maar in de gebiedsontwikkeling moet je soms ook op grotere schaal de dingen durven aanpakken.” Aarts: “Daar ben ik het helemaal mee eens. Soms moet je het hogere belang laten prevaleren om tot de beste oplossingen te komen. Maar het wordt hoog tijd dat de sector afstapt van de arrogante houding dat zij wel weet wat de consument wil.” Hoogendoorn: “Een bestuur moet weten waar het naartoe wil en vervolgens vaardig genoeg zijn om de zaak zo te organiseren dat het ook lukt. Anders verval je al snel terug in de oude karrensporen.”
Opleiding
Het brengt Van Randeraat op de vraag wat nu de gevolgen zijn van de gesignaleerde ontwikkelingen voor de MCD-opleiding en met name ook voor de mensen die deze opleiding willen volgen. Hoogendoorn: “Empathie is toch wel een hele belangrijke karaktereigenschappen. Je moet als gebiedsontwikkelaar in ieder geval snappen wat de andere betrokkenen nodig hebben. En empathisch vermogen heb je of heb je niet. Je kunt het bijna niet leren.” De Jonge: “Gebiedsontwikkeling is mensenwerk en staat of valt derhalve bij mensen die in staat zijn om met elkaar iets bereiken. Je moet als gebiedsontwikkelaar met andere woorden kunnen schakelen op verschillende niveaus. Het ene moment moet je visie en lef tonen, en het andere moment een luisterend oor bieden. Voor organisaties geldt dat zij klein moeten zijn in het grote. Slagkracht mag nooit worden opgeofferd aan de wens klein te blijven. Diversiteit is van veel groter belang. In dat opzicht is het hotelwezen een goed voorbeeld. Die sector is dienstverlenend aan de voorzijde en keihard financieel gedreven aan de achterkant.” Aarts: “De opleiding moet haar studenten in ieder geval het belang bijbrengen van goed luisteren, dedicated zijn en verantwoordelijkheid tonen. De proceskant is dus het belangrijkste. De MCD’er moet partijen, visies en belangen aan elkaar kunnen schakelen. Daarnaast moeten studenten wervende concepten kunnen ontwikkelen.” Hoogendoorn: “In dat kader is ook de openheid van het proces heel belangrijk. Vóórdenken in plaats van nadenken. Hoe dat moet komt nog veel te weinig aan de orde.” Westhoff: “Het boerenverstand gebruiken in plaats van uit je eigen discipline redeneren vind ik heel belangrijk. Iedereen zit heel erg vast in zijn eigen wereld. Dat maakt dat we niet naar het geheel kunnen kijken.” Sievers: “Overigens bekruipt me wel het gevoel dat we in Nederland continu op zoek zijn naar de enige, meest optimale manier om gebiedsontwikkeling vorm en inhoud te geven. Ik geloof daar eerlijk gezegd helemaal niet in. Het ene project zal nu eenmaal meer publiek van aard zijn, terwijl de ander veel meer om een top down-benadering vraagt. Om goede MCD’ers te kunnen opleiden gaat het er met name ook om dat er goed naar de verschillen wordt gekeken. Het besef moet er zijn dat er niet één waarheid is. Veel discussies worden ingegaan met de stelling dat als iets niet mijn waarheid is, het nooit de waarheid kan zijn. Volgens mij zit de wereld toch echt iets ingewikkelder in elkaar.”
Eric Harms is freelance journalist op het gebied van vastgoed. • 2 0 1 0 / M C D • 1 1 •
MCD2010.indb 11
14-04-2010 12:02:15
