g 2008 p jaarversla vg jaarverslag 2008

jaarverslag

2008

vgp jaarverslag 2008

INHOUD VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Kerncijfers

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Brief aan de aandeelhouders

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Informatie over het VGP-aandeel Corporate Governance Profiel

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VGP in 2008

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

—

Markten

—

Grondenbank

—

Evolutie van de toegezegde huurovereenkomsten

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Samenvatting van de cijfers en commentaren Risicofactoren

. . . . . . . . . . . . . pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Onze zorg voor het milieu Onze klanten Portefeuille

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

FINANCIEEL OVERZICHT

inhoud

. . . . . . . . pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Vooruitzichten 2009 Ons team

pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

03 04 06 08 12 14 15 17 18 19 20 26 29 30 32 34 39 55

01

KERNCIJFERS

in duizend €

2008

2007

351.661

176.614

95%

100%

351.886

211.760

42.141

13.411

155.555

130.814

1,19

0,51

45,1%

36,1%

Bruto huuropbrengsten

12.037

5.557

Operationele kosten verbonden aan vastgoed en doorgerekende / door te rekenen huurlasten

(1.704)

(984)

Netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen

36.396

41.527

Vastgoedresultaat

46.729

46.100

Administratieve kosten en andere kosten en opbrengsten

(1.882)

(403)

Operationeel resultaat

44.847

45.696

(10.070)

(3.851)

Resultaat vóór belastingen

34.777

41.846

Belastingen

(6.213)

(5.417)

Nettowinst

28.564

36.429

Gewone nettowinst per aandeel (in €)

1,54

1,96

Verwaterde nettowinst per aandeel (in €)

1,54

1,96

VASTGOEDBELEGGINGEN Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) Bezettingsgraad (% ) Reële waarde van vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen BALANS Eigen vermogen Solvabiliteit Netto schuld / eigen vermogen Netto schuld/ totaal activa RESULTATENREKENING

Financieel resultaat

WINST PER AANDEEL

BRUTO HUUROPBRENGSTEN

OPERATIONEEL RESULTAAT in duizend €

in duizend €

50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2004

kerncijfers

2005

2006

2007

2008

2004

2005

2006

2007

2008

03

BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS

Beste aandeelhouders We zijn fier om u de resultaten van 2008, het eerste volledig jaar na de beursgang, voor te leggen. 2008 was een uitstekend jaar voor VGP. Ons team leverde in totaal een nieuw record van 175.000 m² op, wat resulteerde in een verdubbeling van onze verhuurbare activa. We tekenden voor een record 269.528 m² aan nieuwe huurovereenkomsten waardoor de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen tot € 26 miljoen. Onze toegevoegde waarde vergeleken met de bouwkost blijft de markt overtreffen met een stabiel gewogen gemiddelde ontwikkelingsrendement („bruto huuropbrengsten/totale investeringskost“) van meer dan 13% waardoor er aanzienlijke aandeelhouderswaarde werd gecrëeerd. Hierdoor kan VGP uitstekende winstcijfers voorleggen voor 2008. De nettowinst bedraagt € 28,5 miljoen. Dit resultaat houdt volledig rekening met de negatieve impact van de financiële crisis. Door de evolutie van de vastgoedmarkten en de dalende

trend van de vastgoedwaarderingen werd in 2008 immers een negatieve variatie van € 10,5 miljoen geboekt op de historische vastgoedportefeuille. Verder leidde de aanzienlijke interventies van de centrale banken en de dalende trend van de inflatie tot historisch lage rentevoeten waardoor er € 7,1 miljoen niet gerealiseerde verliezen op afgeleide financiële indekkingsinstrumenten, gebruikt ter afdekking van wisselkoersen interest risico’s, werden geleden per eind 2008. Ik ben ervan overtuigd dat deze resultaten de markt waarin we actief zijn, overtreffen. Ons gemotiveerd team en onze uitstekende locaties van onze grondstukken zijn de voornaamste reden hiervoor. Ondanks de huidige marktomstandigheden en het hieruit voortvloeiend negatieve sentiment, blijft VGP optimistich voor 2009 en de jaren nadien. De reden voor dit optimisme zijn te wijten aan verschillende factoren: Een deel van onze concurrentie werd zeer zwaar getroffen door de huidige crisis en ging ofwel over

kop of vroeg een konkordaat aan. Dit zal uiteindelijk tot gevolg hebben dat de toekomstige markt minder competitief zal zijn. Tijdens de eerste maanden van 2009 zien we hier reeds de eerste tekenen van door de aanhoudende, relatief hoge vraag naar verhuurbare oppervlakte. De trend in de producerende industrie om verder productie te centraliseren naar een kleiner aantal operationele entiteiten met een lagere kostbasis maakt dat de Centraal-Europese regio zeer aantrekkelijk blijft voor investeerders(voor verdere informatie en naslagwerk verwijzen we naar de sectie „Markten“); In het algemeen hebben de verschillende segmenten, inclusief het residentieel- en commercieel vastgoed, een aanzienlijke daling gekend van de bouwactiviteiten. Deze verminderde activiteit heeft tot gevolg dat de bouwkost en de kostprijs voor bouwmaterialen gedaald zijn van hun topprijzen, midden 2008, naar het prijsniveau die we zagen tijdens de start-up jaren van VGP. Dit zou een positieve invloed moeten

hebben op ons ontwikkelingsrendement in 2009; We hebben een grondenbank in volle eigendom welke ons toelaat naast de huidige projecten in aanbouw nog bijkomend meer dan 400.000 m² projecten te bouwen. We zijn van mening dat de toplocaties van onze grondenbank ons een pole positie garanderen bij de ondehandelingen met potentiële nieuwe huurders; In 2008 tekenden we ook een kaderovereenkomst met de onderneming Enfinity. Deze laatste is een wereldwijde ontwikkelaar van hernieuwbare energie. Deze overeenkomst geeft ons de mogelijkheid om ons op onze kernactiviteiten te concentreren, onze huurinkomsten te verhogen door de verhuur van onze daken op lange termijn alsook de emissies van CO 2 (koolstofdioxide) en SOX (zwavel oxide) aanzienlijk te verlagen. Het uiteindelijk doel is om onze gebouwen zo veel mogelijk CO2 neutraal te maken. In 2008 kreeg VGP uitstekende steun van zijn bankiers. Verschillende banken zegden

brief aan de aandeelhouders

voor een totaal van € 234 miljoen kredietovereenkomsten toe. Deze kredietovereenkomsten hebben attractieve condities aangezien de gewogen gemiddelde marge bovenop de Euribor 1,50% bedraagt. De gewogen gemiddelde looptijd van de kredietovereenkomsten is 4,5 jaar. Op het einde van 2008 werden 55% van deze kredietovereenkomsten gebruikt waardoor er voldoende beschikbare kredieten zijn om onze groei verder te financieren. De lage schuldgraad van de Groep maakt het mogelijk om in de toekomst nieuwe kredietovereenkomsten te onderhandelen die zullen aangewend worden om onze ontwikkelingspipeline verder af te werken in de volgende jaren. Vanuit een groeiperspectief verwachten we dat 2009 een goed jaar wordt. VGP verwacht dat een aanzienlijk aantal nieuwe projecten zullen worden opgeleverd waarbij de huidige 176.000 m² projecten in aanbouw voor het overgrote deel zullen opgeleverd worden tijdens de eerste jaarhelft van 2009. Deze projecten in aanbouw zijn op

jaareinde reeds voor 78% ofwel voorverhuurd ofwel zijn er onderhandelingen aan de gang en we blijven een verdere positieve evolutie zien in 2009. VGP en haar volledig team zal de evolutie op de markten op de voet blijven volgen. We zullen waar nodig ons aanpassen aan veranderde omstandigheden door de risico’s om in niet verhuurde oppervlakte te investeren te minimaliseren. Maar terzelfdertijd zal VGP haar positieve ondernemingsgeest vrijwaren aangezien we geloven dat de huidige neerwaartse trend gevolgd zal worden door een nieuwe periode van economische groei. Tot slot wil ik een woord van dank richten aan al de personen die in onze jonge organisatie en haar verder succes geloven, en meer specifiek aan ons team, onze bankiers, onze klanten en leveranciers alsmede de uitstekende steun van onze aandeelhouders.

Jan Van Geet, Ceo.

05

INFORMATIE OVER HET AANDEEL NOTERING VAN HET VGP-AANDEEL Op december werd het kapitaal van VGP verhoogd met , miljoen door de uitgifte van . . nieuwe aandelen die werden genoteerd op Euronext en de Main Market van de beurs van Praag. Voorts werd op december een bijkomende kapitaalsverhoging doorgevoerd ten bedrage van , miljoen door de uitoefening van een overtoewijzingsoptie die leidde tot de uitgifte van . bijkomende aandelen.

AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR Met betrekking tot de wet van mei op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen (de„Wet“) heeft VGP volgende definitieve kennisgevingen ontvangen van deelnemingen in VGP NV op september :

Op december werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door . . aandelen. KENNISGEVER

DATUM VAN DE KENNISGEVING

AANTAL AANDELEN

PERCENTAGE T.O.V. TOTAAL AANTAL AANDELEN PER 1 SEPTEMBER 2008

VM Invest NV

23. 10. 2008

4.460.424

24,00%

Dhr. Bart Van Malderen

23. 10. 2008

3.545.250

19,08%

8.005.674

43,08%

Sub-totaal Bart Van Malderen Groep Alsgard SA

23. 10. 2008

7.048.780

37,93%

Dhr. Jan Van Geet

23. 10. 2008

0

0,00%

7.048.780

37,93%

929.153

5,00%

15.983.607

86,01%

Sub-totaal Jan Van Geet Groep Comm. VA VGP MISV

23. 10. 2008

TOTAAL Vadebo France NV

23. 10. 2008

655.738

3,53%

Mevr. Griet Van Malderen

23. 10. 2008

0

0,00%

Mevr. Celina Jeannine Van den Bossche

23. 10. 2008

655.738

3,53%

VM Invest NV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen. Alsgard SA is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Jan Van Geet. Comm VA VGP MISV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet. VM Invest NV, Dhr. Bart Van Malderen, Comm VA VGP MISV, Alsgard SA en Dhr. Jan Van Geet handelen in onderling overleg met betrekking tot het bezit, de verwerving of de overdracht van effecten. Vadebo France NV is een onderneming gecontroleerd door Mevr. Griet Van Malderen.

06


AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VGP NV VM INVEST NV 24% BART VAN MALDEREN 19%

FREE FLOAT 14%

ALSGARD SA 38%

VGP MISV CVOA 5%

Er zijn geen specifieke categoriën van aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem. Conform de artikelen tot en met van het Wetboek van Vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht. Naar aanleiding van het vervallen van de lockup periode van maand op het einde van december zijn alle aandelen vrij overdraagbaar geworden. EVOLUTIE VAN HET AANDEEL op Euronext sinds de IPO, in €

20 19 18 17 16 15 IPO

DECEMBER 2008

TOEGESTAAN KAPITAAL De raad van bestuur is bevoegd om het kapitaal, in één of meerdere malen, te verhogen, door inbreng in geld of in natura, door omzetting van reserves, met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen, zonder dat het gecumuleerde bedrag van deze verhogingen een totaal bedrag van miljoen overschrijdt, conform het Wetboek van Vennootschappen en de statuten.

informatie over het aandeel

Deze bevoegdheid is geldig gedurende een periode van vijf jaar te rekenen van de bekendmaking in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad ( december ) van de akte houdende vaststelling van de vervulling van de opschortende voorwaarden waaronder aan de raad van bestuur de machtiging inzake toegestaan kapitaal werd verleend bij akte van statutenwijziging de dato november . DIVIDENDPOLITIEK De vennootschap is van plan om dividenden uit te keren op een regelmatig tijdstip. Het bedrag van de toekomstige dividenduitkeringen en betaalbaarstellingen zal afhangen van de operationele resultaten van de Groep, van haar financiële situatie, haar kasbehoeften, haar toekomstperspectieven en andere relevante factoren op dat ogenblik. De vennootschap zal starten met dividenduitkeringen op het ogenblik dat ze een zodanige vastgoedportfolio zal hebben uitgebouwd welke voldoende hoge huurinkomsten zal genereren om een lange termijn dividendpolitiek te voeren. De vennootschap heeft de intentie om het grootste deel van haar huurinkomsten, na aftrek van operationele en financiële kosten, aan te wenden voor dividenduitkeringen. LIQUIDITEIT VAN HET AANDEEL Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV in een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank. Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen vereenvoudigd.

FINANCIËLE KALENDER 22 APRIL 2009

Jaarverslag 2008

8 MEI 2009

Business update eerste kwartaal 2009

8 MEI 2009

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

17 AUGUSTUS 2009

Halfjaarresultaten 2009

18 NOVEMBER 2009

Business update derde kwartaal 2009

07

CORPORATE GOVERNANCE ALGEMEEN D e ve n n o o t s c h a p h e e f t e e n C o r p o ra t e Governance Charter aangenomen in overeenstemming met de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code van december , uitgegeven door de Belgische Corporate Governance Commissie. De raad van bestuur van de vennootschap heeft de intentie om de Belgische Corporate Governance Code na te leven, maar meent dat

bepaalde afwijkingen van de bepalingen ervan verantwoord zijn gelet op de bijzondere situatie van de vennootschap. De raad van bestuur van de vennootschap zal haar Corporate Governance Charter van tijd tot tijd herzien en wijzigingen aanbrengen die ze noodzakelijk en passend acht. De leden van de raad van bestuur zijn:

Dhr. MAREK ŠEBESŤÁK Voorzitter, Onafhankelijk bestuurder einde van het mandaat 2011 functie

RIJO ADVIES BVBA, vertegenwoordigd door Dhr. Jos Thys Onafhankelijk bestuurder einde van het mandaat 2011 functie

Dhr. BART VAN MALDEREN Niet-uitvoerend bestuurder en referentieaandeelhouder einde van het mandaat 2013 functie

JAN VAN GEET s.r.o., vast vertegenwoord door Dhr. Jan Van Geet Uitvoerend bestuurder, CEO en referentieaandeelhouder einde van het mandaat 2013 functie

Dhr. ALEXANDER SAVERYS Onafhankelijk bestuurder einde van het mandaat 2011 functie

Het Corporate Governance Charter is beschikbaar op www.vgpparks.eu.

08


SAMENSTELLING EN WERKING VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur bestaat uit vijf leden. Drie onder hen zijn externe bestuurders. Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden op mei nam Dhr. Jan Van Geet ontslag en werd vervangen door Jan Van Geet s.r.o., vast vertegenwoordigd door Dhr. Jan Van Geet. De raad van bestuur kwam in , keer samen. De belangrijkste agendapunten waren: — de goedkeuring van de jaarrekening van en de halfjaarresultaten van ; — de goedkeuring van de budgetten; — de goedkeuring van investeringen en de ontwikkeling van de grondenbank; — de goedkeuring van nieuwe kredietovereenkomsten voor de herfinanciering van bestaande kredietlijnen en ter ondersteuning van de groei van de Groep. SAMENSTELLING EN WERKING VAN HET AUDITCOMITÉ Het auditcomité bestaat uit drie bestuurders, met name Dhr. Marek Šebest’ák, Dhr. Bart Van Malderen en Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Dhr. Jos Thys. Het auditcomité kwam in , keer samen. De belangrijkste agendapunten waren: — de bespreking van de jaarrekening van en de halfjaarresultaten van ; — analyse van de jaarrekening en de statutaire jaarrekening; — analyse van de aanbevelingen gemaakt door de commissaris; — analyse van de interne controles van de onderneming. SAMENSTELLING EN WERKING VAN HET REMUNERATIECOMITÉ Het remuneratiecomité bestaat uit de volgende drie bestuurders: Dhr. Bart Van Malderen, Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Dhr. Jos Thys, en Dhr. Alexander Saverys. Het remuneratiecomité kwam in , keer samen. De belangrijkste agendapunten waren: — de bespreking van de langetermijnbeloningstructuur en de verloningspolitiek.

van bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechterlijke aard heeft. In deed zich één belangenconflict voor: Notulen van de vergadering van de raad van bestuur gehouden op ͙͟ januari ͚͘͘͠ en ͙͛ augustus ͚͘͘͠. Het doel van de vergadering is te beraadslagen en te stemmen over het in gebruik nemen van nieuwe burelen die gehuurd worden van Jan Van Geet s.r.o. Het betreft een bestuurdersvennootschap, welke tevens eigendom is van Dhr. Jan Van Geet. Na beraadslaging keurt de raad van bestuur van januari de ingebruikname van de nieuwe burelen goed en de raad van bestuur van augustus keurt de jaarlijkse huurprijs goed welke marktconform is. VERGOEDING De onafhankelijke en externe bestuurders ontvangen een jaarlijkse vergoeding van . (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van . ). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van . voor elke vergadering van de raad van bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van . ) en van voor elke vergadering van het auditof remuneratiecomité waaraan zij deelnemen. De totale vergoedingen voor de raad van bestuur bedroegen in . . Aangezien het senior management team slechts uit drie personen bestaat, is de raad van bestuur omwille van privacy redenen van oordeel dat de publicatie van de totale vergoeding van het senior management team volstaat, en dat bijgevolg de publicatie van de individuele vergoeding van de CEO (en dus ook van de overige leden van het senior management team) niet vereist is. De vergoeding die in aan het senior management team werd uitgekeerd, bedroeg ( ) inclusief variable vergoeding van ( ). De leden van het senior management team worden aangesteld voor onbepaalde duur en de opzeggingsvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding.

BELANGENCONFLICTEN Volgens artikel van het Wetboek van Vennootschappen moet een lid van de raad

corporate governance

09

COMMISSARIS Deloitte CVBA, met kantoor Berkenlaan B, Diegem, vertegenwoordigd door de heer Gino Desmet, is aangesteld als commissaris. ONAFHANKELIJKE VASTGOEDDESKUNDIGEN De vastgoedportefeuille wordt op halfjaarlijkse basis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de halfjaarresultaten van werd de vastgoedportefeuille gewaardeerd door Cushman & Wakefield als vastgoedschatter. Voor de jaarresultaten van werd de vastgoedportefeuille gewaardeerd door Jones Lang LaSalle. Jones Lang LaSalle werd gecontracteerd voor een periode van jaar. „COMPLY OR EXPLAIN“ PRINCIPE De raad van bestuur heeft besloten om de Belgische Corporate Governance Code toe te passen, maar is van mening dat bepaalde afwijkingen van de bepalingen gerechtvaardigd zijn omwille van de specifieke situatie van de onderneming.

10

Deze afwijkingen zijn de volgende (explain): I. Het auditcomité komt zo vaak bijeen als nodig of gewenst is voor de goede werking van het auditcomité, maar ten minste twee keer per jaar. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling ten minste drie keer per jaar samen te komen, vervat in bepaling . / van de Corporate Governance Code. II. Aangezien geen directiecomité in de zin van artikel bis et seq van het Wetboek van Vennootschappen werd opgericht, heeft de onderneming geen specifieke beschrijving van de opdracht van het uitvoerend beheer vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de raad van bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling . van de Corporate Governance Code.


III. De onderneming heeft niet de bedoeling een benoemingscomité in te voeren. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling . van de Corporate Governance Code.

I. De geconsolideerde jaarrekening, gebaseerd op de relevante boekhoudkundige normen, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van VGP NV, inclusief haar geconsolideerde dochtermaatschappijen.

VI. Zoals voorgesteld door de raad van bestuur zal, zo lang het senior management team klein van omvang blijft, prioriteit worden gegeven aan de toepassing van bepaling . van de Corporate Governance Code ten koste van bepaling . . Bijgevolg zal de vergoeding van het senior management team enkel op globale basis worden gepubliceerd en niet op individuele basis.

II. Het jaarverslag een getrouw beeld geeft van de ontwikkeling en de resultaten van VGP NV en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen, alsook van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee VGP NV en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen geconfronteerd worden.

VERKLARING OVEREENKOMSTIG ART. 13 VAN HET K.B. VAN 14 NOVEMBER 2007 De raad van bestuur van VGP NV vertegenwoordigd door de heren Marek Šebest’ák, Jan Van Geet, Bart Van Malderen, Jos Thys en Alexander Saverys, verklaren hierbij gezamelijk dat, voorzover hen bekend:

corporate governance

11

VGP PROFIEL VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand semi-industrieel vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten. VGP beschikt over een ‘inhouse’ team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met poten-

12

tiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille. VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur. VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Prague Stock Exchange. VGP bezit een groeiende vastgoedportefeuille van miljoen. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per december een verhuurbare oppervlakte van meer dan . m².


AWARDS De aanhoudende zoektocht naar kwaliteitsvolle locaties heeft er toe geleid dat VGP van de professionele gemeenschap een aantal awards in ontvangst mocht nemen voor haar uitstekende prestaties in haar activiteitendomein.

BUSINESS PROPERTY OF THE YEAR 2007 Prague, Czech Republic

CIJ AWARDS Prague, Czech Republic

CENTRAL & EASTERN EUROPEAN REAL ESTATE QUALITY AWARDS Warsaw, Poland

CzechInvest Agency samen met het AFI – Association for Foreign Investments en het ministerie van haandeel & Industrie van Tsjechië verkozen de Property of the Year, een prestigieuze competitie in Tsjechië. VGP Park Horní Počernice werd verkozen tot tweede beste in de categorie “Industry Park with Greatest Economic Contribution”. Deze categorie was er voor het eerst bij dit jaar. De ingezonden projecten werden beoordeeld op basis van hun investeringsbedrag in 2007, de oppervlakte van het business park per eind 2007 en de verhuurde en verhuurbare oppervlakte.

De CiJ awards belonen de beste vastgoedpromotors en professionals in de regio. VGP Park Horní Počernice verkreeg de Czech CiJ award als de beste opslag/ logistieke ontwikkeling. VGP Park Horní Počernice werd verkozen voor haar goede toegankelijkheid op het wegennet, haar commercieel succes en de hoge technische specificaties van haar gebouwen alsmede het gekozen kleurendesign.

In februari 2009 ontving VGP Park Horní Počernice de CEE Real Estate Industrial & Logistics Development of the Year 2008 award. VGP Park Horní Počernice – fase 2 werd verkozen voor haar aandacht aan ligging en toegang, de bouwkwaliteit en schaalgrootte alsmede door haar commercieel succes in een moeilijk marktsegment en business klimaat. De award uitgereikt door CEE Insight Forum samen met de Financial Times werd gegeven voor de uitzonderlijke prestaties en verwezelijkingen in het vastgoed segment van 10 landen in de Centraal-Europese regio.

vgp profiel

13

STRATEGIE De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondenbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-op-de-deur en verhuurklare semi-industriële gebouwen. De terreinen zijn bestemd voor semi-industriële activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de terreinen en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van haar portefeuille. De Groep concentreert zich op de sector van semi-industriële projecten die gelegen zijn in de Centraal-Europese regio(*). De kwaliteitsvolle projecten worden altijd ontwikkeld op basis van de VGP-bouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige herverhuurbaarheid gegarandeerd blijft. In de initiële fase worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd). Gezien de aanhoudende onzekerheid omtrent de economische conjunctuur en de onzekere evolutie van de financiële markten zal VGP in een voorzichtige risicopolitiek nastreven, waarbij elk nieuw bouwproject dat opgestart wordt, vooraf verhuurd zal moeten zijn en ondersteund zal moeten worden door de nodige toegezegde kredietovereenkomsten.

De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten(**) verhuurd aan huurders die actief zijn in de semi-industriële sector, o.a. opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur. De Groep vertrouwt op de „in-house“ competenties van haar operationeel team(***) om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het facility management van de vastgoedportefeuille. Het operationeel team van de Groep onderhandelt en sluit contracten af met bouwondernemingen en controleert zelf de follow-up en de coördinatie van de bouwactiviteiten.

BELANGRIJKSTE PRINCIPES VAN VGP Strategisch gelegen terreinen Focus op bedrijvenparken om schaalvoordelen te verwezenlijken Kwalitatief hoogstaand gestandaardiseerd semi-industrieel vastgoed In-house competenties die een volledig geïntegreerd ondernemingsmodel mogelijk maken Aanzienlijke grondenbank die verdere uitbreiding waarborgt Ontwikkel-en-behoud-beleid (*) De Centraal-Europese regio is de voornaamste groeimotor geweest van de Europese industriële huur. De huurgroei in deze regio bedroeg 6,7% in 2008 tegen 1,7% huurgroei voor Europa in haar geheel, een trend die zich meer dan waarschijnlijk zal verder zetten, zelf in de huidige economische crisis, aangezien 40% van de Europese bevolking zich in de Centraal-Europses regio bevindt en de consumenten markten zich hier nog steeds in een ontwikkelingsfase bevinden (bron: „Cushman and Wakefield’s „Industrial Space across the World“) (**) De gewogen gemiddelde looptijd van onze toegezegde huurovereenkomsten bleven stijgen in 2008 tot 6,65 jaar tegen 6,22 op het einde van 2007 en 4,22 jaar op het einde van 2006. (***) Het team groeide tot 36 personen in 2008.

14


VGP IN 2008

16


MARKTEN VGP blijft zich concentreren op de verdere uitbouw van zijn activiteiten in de CentraalEuropese („CEE“) regio. In werden dan ook de eerste nieuwe projecten buiten thuisland Tsjechië opgestart in Tallinn, Estland (cca . m² verhuurbare oppervlakte), in Győr, Hongarije ( . m² verhuurbare oppervlakte) en in Malacky, Slovakije ( . m² verhuurbare oppervlakte). Algemeen bleef de CEE regio de hoofdmotor van de groei van verhuur van semi-industriële projecten in Europa in . De CEE markt kende een groei van , % in ten overstaan van , % voor het ganse Europa (zie grafiek nr. ͙, bron: Cushman&Wakefield). De huurprijzen bleven relatief stabiel (- % in ) en vertonen geen veranderende tendensen in de nabije toekomst. Ondanks de terugval van de economische activiteit die we vandaag beleven, blijft VGP een gezonde vraag naar nieuwe ruimte registreren in die markten waar we vandaag aanwezig zijn. Daarentegen is onze competitieve positie sterk verbeterd aangezien de concurrentie voor nieuwe projecten in onze sector sterk is afgenomen. Het type van aanvragen kenmerkt de nood van onze potentiële huurders om zich aan te passen aan het snel veranderende economische klimaat – zei het door consolidatie en verschuivingen, geheel of gedeeltelijk van productiecapaciteit of door het clusteren van logistieke activiteiten in regionale hubs in de Centraal-Europese regio. De herwonnen prijscompetitieve voordelen door de correctie van de koers van de lokale munten, goedkopere en beter toegankelijke arbeidskracht en een goede infrastructuur geven aan de CEE regio, waar % van Europa´s bevolking leeft, vele bedrijfseconomische voordelen (zie grafiek nr. ͚, ͛). VGP is ook en vooral bouwpromotor – een belangrijk ingrediënt voor ons is dan ook de evolutie van de kostprijzen in de bouwindustrie die gestaag zijn gestegen gedurende de laatste jaren tot een nooit voorheen geziene hoogte in het midden van , voor de terugval vanaf het laatste kwartaal van datzelfde jaar. Aktueel zijn kostprijzen terug op niveaus die vergelijkbaar zijn met deze uit onze aanvangsjaren.

markten

Het is ons gelukt, dankzij de grote volumes en verregaande standaardisatie, de negatieve effecten in te beperken en de huidige evolutie zou dan ook een positieve invloed moeten hebben op het resultaat van onze ontwikkelingsactiviteiten in .

GRAFIEK 1: HUURGROEI IN

CEE VERSUS EUROPA (in %) 9 7 5 3 1 0 2007

2008

EUROPA CEE

GRAFIEK 2: AANTAL HUURAANVRAGEN BIJ VGP 100 80 60 40 20 1 Q1

Q2

Q3

2006

2008

2007

2009

GRAFIEK 3: HUUR AANVRAGEN BIJ VGP

Q4

(in m2)

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Q1

Q2

Q3

2006

2008

2007

2009

Q4

17

GRONDENBANK Omwille van de lange doorlooptijd (gemiddeld om en bij de maanden) om de nodige vergunningen te verkrijgen om met bouwwerken van start te gaan, is de Groep ervan overtuigd dat, om haar verdere groei veilig te stellen, het een noodzaak is om te investeren in een aanzienlijke grondenbank die de nodige vergunningen bezit. Hoewel waar mogelijk moet worden gezocht naar gunstige aankoopvoorwaarden, gelooft de Groep dat de uiteindelijke waarde van de grond een klein element blijft van de totale waarde van de te realiseren projecten maar cruciaal is om de verdere expansie van de activiteiten van de Groep veilig te stellen. Waar nog een jaar was van exponentiële geografische groei door het securiseren van een grondenbank, was en zal een jaar zijn waarop we ons concentreren op

18

het optimaliseren van de rendabiliteit van onze portefeuille door het converteren van onze grondenbank in verhuurbare activa. Zoals vermeld op het ogenblik van de beursgang werd er een substantiële inspanning geleverd in om de gronden die onder optie waren te converteren naar gronden in volle eigendom. Per december bedraagt de totale grondenbank . . m² waarvan . . m² in volle eigendom. Bijgevolg bedroeg de ratio „totaal land in eigendom / gesecuriseerd land“ % tegen % per december . Het momenteel nog niet ontwikkeld land vertegenwoordigt een potentieel van meer dan . m² bruto verhuurbare ruimte. De Groep blijft van plan om op voorzichtige wijze de grondenbank verder uit te breiden in die locaties waar de vraag het hoogst is.


EVOLUTIE VAN DE TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN In het jaar kenden de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis andermaal een sterke groei met een stijging van , miljoen per december tot , miljoen per december , waardoor het groeipercentage van overschreden werd. De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.

De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal . m² verhuurbare oppervlakte, wat overeenstemt met huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten bedroeg per december , jaar, tegen , jaar op het einde van .

VERVALDAG VAN DE TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN per 31 December 2008 (gebaseerd op m2)

> 2 – 5 JAAR 52%

> 1 – 2 JAAR 3% MINDER DAN 1 JAAR 5%

> 5 JAAR 40%

TOEGEZEGDE HUURINKOMSTEN OP JAARBASIS EN AANTAL HUUROVEREENKOMSTEN HUURINKOMSTEN (in duizend €)

AANTAL HUUROVEREENKOMSTEN

30.000

110

27.500 25.000

90

22.500 20.000

70

17.500 15.000

50

12.500 10.000

30

7.500 5.000

10

2.500 0

0 2003

2004

2005

2006

2007

grondenbank | evolutie van de toegezegde huurovereenkomsten

2008

AANTAL HUUROVEREENKOMSTEN BIJKOMENDE STIJGING TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN

19

SAMENVATTING VAN DE CIJFERS EN COMMENTAREN

RESULTATENREKENING

RESULTATENREKENING (in duizend €)

2008


12.037

5.557

2.490

1.276

Door te rekenen huurlasten

(2.344)

(1.377)

Operationele kosten verbonden aan vastgoed

(1.850)

(883)

Netto huurresultaat

10.333

4.573


36.396

41.527

Vastgoedresultaat

46.729

46.100

Administratieve kosten en andere kosten / opbrengsten

(1.882)

(403)

(10.070)

(3.851)


34.777

41.846

Belastingen

(6.213)

(5.417)

Nettowinst

28.564

36.429

Doorgerekende huurlasten


resultatenrekening

2007

21

BALANS

BALANS (in duizend €) Immateriële activa

2008

2007

10

9

Vastgoedbeleggingen

351.886

211.760

Projectontwikkelingen

42.141

13.411

Materiële vaste activa

409

211

Uitgestelde belastingvorderingen Totaal vaste activa

1.159

—

395.605

225.391

Handels- en andere vorderingen

9.392

9.276

Geldmiddelen en kasequivalenten

4.289

52.835

13.681

62.111

409.286

287.502

Kapitaal

62.251

62.251

Overgedragen resultaten

97.058

68.494

Overige reserves

(3.754)

69

Eigen vermogen

155.555

130.814

Rentedragende schulden

180.445

118.021

Andere langlopende verplichtingen

3.150

1.356

Uitgestelde belastingverplichtingen

21.762

15.070

Totaal langlopende verplichtingen

205.357

134.448

8.484

1.397

39.877

20.761

13

82

48.374

22.240

Totaal verplichtingen

253.731

156.688

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

409.286

287.502

Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA

Rentedragende schulden Handels- en andere schulden Verplichtingen met betrekking tot winstbelasting Totaal kortlopende verplichtingen

22


COMMENTAAR OP DE CIJFERS

RESULTATENREKENING BRUTO HUURINKOMSTEN, DOORGEREKENDE / DOOR TE REKENEN HUURLASTEN EN OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED De bruto huurinkomsten hebben betrekking op de huurinkomsten uit de huurcontracten, afgesloten met de klanten van de Groep. De schommelingen van de bruto huurinkomsten vloeien voornamelijk voort uit de groei van de portefeuille van semi-industrieel vastgoed. De toekomstige groei van deze rubrieken is afhankelijk van de ontwikkeling en verhuur van nieuwe gebouwen aan huurders. De rubriek doorgerekende / door te rekenen huurlasten heeft betrekking op de operationele kosten ten laste van de Groep en verrekend aan de huurders, zoals reparaties, onderhoud, energie en verzekeringen. De operationele kosten verbonden aan vastgoed op hun beurt slaan op operationele kosten ten laste van de Groep die niet volledig kunnen worden verrekend en die in hoofdzaak zijn samengesteld uit kosten voor advocaten en makelaars, en schattingkosten. De netto huurinkomsten voor het boekjaar afgesloten op december stegen in vergelijking met dezelfde periode in met , % van , miljoen per december tot , miljoen per december . Deze sterke groei weerspiegelt de toename van de portefeuille opgeleverde projecten. In de loop van werden in totaal vastgoedprojecten opgeleverd, goed voor . m² verhuurbare oppervlakte. De operationele kosten verbonden aan vastgoed stegen sneller (van , miljoen in tot , miljoen in ) dan de bruto huurinkomsten. Dit is het gevolg van de sterke stijging van het aantal afgesloten huurcontracten dat werd ondertekend in de loop van en waarvoor reeds een aantal makelaars- en legale kosten in rekening werden gebracht, maar waarvan de huurinkomsten nog niet zichtbaar zijn in de bruto huurinkomsten van .

balans | commentaar op de cijfers

NETTO-MEERWAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen de variatie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille in de respectievelijke periode. De boekwaarde van de vastgoedbeleggingen is de reële waarde van het vastgoed zoals die wordt vastgesteld door een externe schatter, Jones Lang LaSalle. De reële waarden worden opgesteld op basis van de marktwaarde (volgens de geldende Practices Statements – sectie . van de Engelse RICS Appraisal and Valuation Standards ( e editie-januari ) gepubliceerd door de Royal Institution of Chartered Surveyors (het „Red Book“) en worden geregeld uitgevoerd, ten minste één keer per jaar. De netto-meerwaarde op de vastgoedportefeuille daalde van , miljoen in de periode tot december tot , miljoen in de periode tot december . De variatie van de vastgoedportefeuille is hoofdzakelijk het gevolg van de waardering van de nieuw opgeleverde gebouwen en de niet ontwikkelde gronden en bevat een negatieve variatie van , miljoen op de historische vastgoedportefeuille. De (her)waardering van de portefeuille werd gebaseerd op het schattingsverslag van Jones Lang LaSalle. ADMINISTRATIEVE KOSTEN EN ANDERE KOSTEN / OPBRENGSTEN De administratieve kosten hebben betrekking op algemene overheadkosten, terwijl de andere opbrengsten slaan op opbrengsten uit engineeringactiviteiten en facility management voor derde partijen en eenmalige inkomsten van huurders. De andere kosten hebben betrekking op buitengebruikstellingen van materiële vaste activa en andere diverse uitgaven. De stijging van de administratieve kosten en andere opbrengsten/kosten van , miljoen in tot , miljoen in vloeit voort uit de groei van de Groep en de bijkomende

23

overheadkosten die inherent zijn aan het beheer van een beursgenoteerde onderneming. FINANCIEEL RESULTAAT Het financieel resultaat is samengesteld uit financiële opbrengsten en financiële lasten. De financiële opbrengsten bestaan uit renteinkomsten, niet-gerealiseerde winsten op afdekkingen van het renterisico, en het positieve effect van gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoerswinsten op monetaire en andere activa en passiva. De financiële lasten bestaan in hoofdzaak uit rentekosten voor de banken aandeelhoudersschulden, het nietgerealiseerde verlies op afdekkingen van het renterisico, en de negatieve gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersresultaten op monetaire en andere activa en passiva. Voor de op december afgesloten periode omvatten de financiële inkomsten , miljoen (in , miljoen) renteopbrengsten uit bankdeposito’s. In bevatten deze inkomsten ook , niet-gerealiseerde winsten uit financiële instrumenten ter afdekking van het renterisico. De financiële lasten stegen van , miljoen voor het boekjaar tot , miljoen voor het boekjaar . De grootste oorzaak van het verschil houdt verband met de verhoging van de banken aandeelhoudersschulden in . Bovendien werden de financiële lasten ook aanzienlijk beïnvloed door de negatieve marktwaarde van de afgeleide financiële indekkingsinstrumenten, die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. Op december bedroegen de totale niet-gerealiseerde verliezen op deze

24

afgeleide financiële instrumenten , miljoen, waarvan , miljoen (tegen , miljoen voor ) geboekt werd via de resultaatrekening en , miljoen (inclusief belastingslatenties) via eigen vermogen, aangezien een deel van deze financiële instrumenten in aanmerking kwamen voor hedge accounting volgens IAS . BELASTINGEN De groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Bijkomend worden belastinglatenties voorzien op de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille. De belastingen stegen van , miljoen voor de periode eindigend op december tot , miljoen voor de periode eindigend op december . De stijging was voornamelijk te wijten aan belastinglatenties met betrekking tot de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft derhalve geen invloed op de liquiditeit van de Groep. De belastinglatenties berekend op de Tsjechische vastgoedportefeuille werd gebaseerd op een aanslagvoet van % welke slechts vanaf effectief van toepassing zal zijn. NETTOWINST VOOR DE PERIODE De nettowinst daalde van , miljoen ( , per aandeel) op december tot , miljoen ( , per aandeel) voor het boekjaar eindigend op december . De nettowinst werd negatief beïnvloed door een daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille voor een bedrag ten belope van , miljoen en een negatieve impact van , miljoen als gevolg van de waardering van


de afgeleide financiële indekkingsinstrumenten in overeenstemming met IAS .

BALANS VASTGOEDBELEGGINGEN De vastgoedbeleggingen groeiden in de loop van aan met , % (+ , miljoen), en werden gewaardeerd door een onafhankelijk vastgoedschatter op , miljoen. De verhuurbare oppervlakte van de afgewerkte projecten steeg in de loop van het jaar met , %, van . m² tot . m². Tijdens het jaar werden projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van . m². Het aantal afgewerkte projecten steeg hierdoor tot een totaal van projecten, wat een verhuurbare oppervlakte van . m² vertegenwoordigt. PROJECTONTWIKKELINGEN De rubriek projectontwikkelingen bestaat uit in aanbouw zijnde vastgoedprojecten. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten. Eind december vertegenwoordigden de projecten in aanbouw in totaal , miljoen. Deze projecten in aanbouw hebben betrekking op projecten met een toekomstig verhuurbare oppervlakte van . m². TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA Het totaal van de vlottende activa heeft betrekking op de handels- en overige vorderingen van de Groep.

commentaar op de cijfers

De liquiditeiten van de Groep daalden van , miljoen per december tot , miljoen per december . Deze daling was voornamelijk te wijten aan de aankoop van terreinen die nog onder optie waren en de financiering van bouwkosten voor projecten in aanbouw. KAPITAAL De stijging van de overgedragen resultaten van , miljoen per december tot , miljoen per december was is in hoofdzaak toe te schrijven aan de impact van de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille. De overige reserves per december bevatten , miljoen (netto van belastinglatenties) niet-gerealiseerde verliezen op afgeleide financiële instrumenten. Aangezien afdekkingsinstrumenten geclassificeerd werden als een effectieve kasstroomafdekking, werd het niet gerealiseerd verlies onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen („afdekkingsreserve“). TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN Het totaal van de langlopende verplichtingen omvat langlopende financiële schulden, overige verplichtingen en belastinglatenties. De uitstaande langlopende financiële schulden bedroegen op december , miljoen, in vergelijking met , miljoen op december . De leningen op december kunnen worden onderverdeeld in , miljoen leningen van aandeelhouders en , miljoen bankschulden. Op december waren er leningen van aandeelhouders voor , miljoen en , miljoen bankschulden.

25

RISICOFACTOREN De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico’s die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden. De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico’s zo effectief mogelijk te beheersen. De Groep is o.a. blootgesteld aan: RISICO’S BETREFFENDE DE BEDRIJFSTAK, HET VASTGOED EN DE ACTIVITEITEN VAN DE GROEP — Risico’s betreffende de aard van de activiteiten van de Groep. Aangezien de activiteit van de Groep de aankoop, ontwikkeling en het beheer van vastgoed omvat, is zij onderworpen aan de bedrijfsrisico’s van de vastgoedsector, waarover de Groep niet altijd controle heeft. De resultaten en de vooruitzichten van de Groep hangen onder andere af van het vermogen om interessante vastgoedprojecten te identificeren en deze projecten te commercialiseren tegen economisch haalbare voorwaarden.

26

— Risico’s betreffende de aard en de samenstelling van haar portefeuille: terreinen die moeten worden ontwikkeld, semiindustrieel vastgoed. De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd op semi-industrieel vastgoed. Wegens deze concentratie zou een economische baisse in deze sector een aanzienlijke nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstromen. Deze risico’s worden in zekere mate beperkt door de steeds groter wordende geografische spreiding van de vastgoedportefeuille. — Risico’s betreffende het vermogen om doorlopende huurinkomsten te genereren. De waarde van een verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreffende huurovereenkomsten, alsook van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep past een strict kredietbeleid toe waarbij elke nieuwe huurder afzonderlijk onderzocht wordt op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Verder zal de


Groep ook streven om zo veel mogelijk toekomstige huurovereenkomsten af te sluiten om zich zodoende te verzekeren van een bestendige toekomstige inkomstenstroom. — Risico’s betreffende de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. De Groep kan blootgesteld zijn aan kostenoverschrijdingen en vertragingen bij oplevering van gebouwen. Binnen VGP zijn er interne controles aanwezig om deze risico’s te minimaliseren. Zo zijn er cost controllers en project managers die de projecten op een dagelijkse basis opvolgen. — Risico’s betreffende geschillen, gereguleerde - en belastingskwesties. De Groep is onderworpen aan een brede waaier van communautaire, nationale en plaatselijke wetten en reglementen. Verder kan de Groep betrokken raken bij geschillen met huurders of commerciële partijen, waarmee de Groep betrekkingen onderhoudt of met andere partijen in de huurof aanverwante activiteiten. Tot slot kan een belastingshervorming, alsook een verschillende

risicofactoren

interpretatie van de belastingreglementen in de verschillende landen waar de Groep actief is, een negatieve weerslag hebben op de belastingsituatie van de Groep. Al deze risico’s worden op permanente basis opgevolgd en waar nodig wordt er beroep gedaan op externe adviseurs om adviezen te verschaffen m.b.t. contract negotiaties, gereguleerde- of belastingskwesties. — Risico van onderhoud van het vastgoed en verzekering. Om aantrekkelijk te blijven en een bestendige inkomstenstroom te genereren moet de staat van een vastgoed behouden blijven of in sommige gevallen worden verbeterd om te voldoen aan de wisselende behoeften van de markt. Hiervoor maakt de Groep gebruik van haar intern facility management team. Alle gebouwen worden verzekerd tegen deze risico’s welke in het algemeen verzekerd worden door gerenommeerde ondernemingen die actief zijn in dezelfde geografische regio met soortgelijke activiteiten.

27

— De juridische systemen en de procedurele voorzorgsmaatregelen zijn nog niet volledig uitgewerkt. De juridische systemen van de Centraal-Europese landen ondergingen de voorbije jaren ingrijpende wijzigingen, die kunnen resulteren in inconsequente toepassingen van de bestaande wetten en reglementen en onzekerheid op het vlak van de toepassing en de uitwerking van de nieuwe wetten en reglementen. Om deze risico’s zoveel mogelijk te beperken doet de Groep beroep op gerenommeerde locale advocaten, waar nodig, om adviezen te verstrekken op specifieke juridische vragen. FINANCIËLE RISICO’S — Beschikbaarheid van adequate financieringskredieten. De Groep wordt gedeeltelijk gefinancierd door aandeelhoudersleningen en door bankkredieten. De onbeschikbaarheid van de nodige bankkredieten kan een negatieve invloed hebben op de groei van de Groep. De Groep verzekert er zich van over voldoende toegezegde kredietovereenkomsten te beschikken om haar groei te ondersteunen. Per december had de Groep toegezegde kredietovereenkomsten voor een totaal bedrag van , miljoen waarvan de gemiddelde looptijd , jaar was en welke gebruikt werden ten belope van %. — Evolutie van de schuldratio van de Groep. De Groep verwacht dat zij op middenlange

28

termijn het bedrag van haar leningen aanzienlijk zal verhogen. De vennootschap verwacht dat zij in de nabije toekomst zal opereren binnen een schuldgraad (nettoschuld / eigen vermogen) van maximaal : . Per december bedroeg de ratio „netto schuld (exclusief aandeelhoudersleningen) / eigen vermogen“ , tegen , per December . Per december bedroeg de ratio „netto schuld (inclusief aandeelhoudersleningen) / eigen vermogen“ , tegen , per December . — Evolutie van de rentevoeten. Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op de bekwaamheid van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. In dit opzicht dekt de Groep haar interestrisico af door het converteren van haar vlottende rente naar vaste rente. Per december was % van de rentedragende schulden aan vaste rente. — Schommeling van de wisselkoersen. De inkomsten van de Groep zijn overwegend uitgedrukt in euro; uitgaven, activa en passiva kunnen echter worden geboekt in een aantal andere valuta’s dan de euro, in het bijzonder de Tsjechische kroon. De Groep maakt gebruik van financiële instrumenten om deze valuta risico’s af te dekken.


VOORUITZICHTEN 2009 Op basis van de sterke voorverhuur prestaties tijdens voorziet VGP in een verdere exponentiële groei van de bruto huurinkomsten en een stijging van de vastgoedportefeuille met % (+ . m²) tot een totaal van > . m². De aanhoudende onzekerheid omtrent de economische conjunctuur en de onzekere evolutie van de financiële markten en de impact hiervan op de vastgoedmarkten, zouden echter een negatieve invloed kunnen hebben op de prestaties van VGP en haar huidige en toekomstige huurders.

risicofactoren | vooruitzichten 2009

In dat opzicht zal VGP in een voorzichtige risicopolitiek nastreven, waarbij elk nieuw bouwproject dat opgestart wordt, vooraf verhuurd zal moeten zijn en ondersteund zal moeten worden door de nodige toegezegde kredietovereenkomsten. Tegelijkertijd zal VGP ervoor blijven zorgen dat de noodzakelijke maatregelen genomen worden om de eventuele negatieve gevolgen van de huidige economische conjunctuur en financiële markten zo veel mogelijk te beperken.

29

ONS TEAM

36 MEDEWERKERS

waarvan

14 met een burgelijk ingenieursdiploma 10 met verschillende andere universitaire diploma’s voornamelijk in economie

Om de snelle groei van haar vastgoedportefeuille te ondersteunen en de kostcontrole en kwaliteit te verstevigen is het team van de Groep sinds gestaag gegroeid. Deze bestaat vandaag uit medewerkers, waarvan er een universitair ingenieursdiploma behaald hebben en een ander universitair diploma bezitten, voornamelijk in economie. Door de stijging in de headcount werd het noodzakelijk om naar andere kantoren uit te kijken, waardoor het management team beslist heeft om het operationeel hoofdkwartier te verhuizen naar de VGP Rode Hoeve in Jenisovice, km ten noorden van Praag. Een tweede commercieel representatiekantoor is gesitueerd in VGP Park Horní Počernice te Praag. De financiële diensten van de Groep werken vanuit België en de verschillende andere locaties in Tsjechië.

30

Het senior management bestaat uit Dhr. Jan Van Geet – Chief Executive Officer (“CEO”), Dhr. Jan Procházka – Chief Operating Officer (“COO”) en Dhr. Dirk Stoop – Chief Financial Officer (“CFO”). Voor de activiteiten buiten Tsjechië werden lokale kantoren opgericht in: — Boekarest, Roemenië, geleid door Dhr. Darius Scheible, Country Manager voor Roemenië. — Győr, Hongarije, geleid door Dhr Lászlo Balogh, Country Manager voor Hongarije. — Riga, Letland, geleid door Dhr. Andrejs Konstantins, Country Manager voor de Baltische staten.


Dhr. JAN VAN GEET *1971, CEO, is de oprichter van VGP en staat in voor het algemeen dagelijks beheer en voor het strategisch management van de Groep.

Dhr. JAN PROCHÁZKA *1964, COO, maakt sinds 2002 deel uit van het team van onze Groep en is verantwoordelijk voor de technische conceptie en de contractuitvoering.

Dhr. DIRK STOOP *1961, CFO, kwam in 2007 bij VGP en staat in voor alle financiële aangelegenheden en voor investor relations.

ons team

31

ONZE ZORG VOOR HET MILIEU

In onderzocht VGP verschillende scenario´s voor economisch verantwoorde investeringen in groene energie die zou toelaten de CO 2 emissies van onze parken substantieel te reduceren. Op Augustus heeft VGP een raamakkoord ondertekend met de onderneming Enfinity, waarbij deze vennootschap er zich toe verbindt fotovoltaïsche zonne-energie projecten te ontwikkelen op daken en onbebouwbare grond in eigendom van VGP. Deze samenwerking laat toe dat VGP zich verder kan concentreren op haar kernactiviteiten, kan genieten va n a a n t r e k ke l i j ke e x t ra

huurinkomsten gegenereerd uit de verhuur van daken en onbebouwbare grond aan een gespecialiseerde partner in groene energieprojecten en tevens toch een substantiële bijdrage te doen in de reductie van emissies die schadelijk zijn voor het leefmilieu. Ondertussen is Enfinity gestart met de ontwikkeling van het eerste zonnepanneel project in het VGP Park Horní Počernice in Praag. Voorzien is dat op gebouwen (in totaal . m beschikbare dak oppervlakte) fotovoltaïsche systemen met een totaal vermogen van , MWp worden geïnstalleerd. Hiervoor worden . panelen, elk met

een capaciteit van Wp geplaatst. De bouw van deze fotovoltaïsche installatie zal aanvangen in mei aan een tempo van MWp geïnstalleerd vermogen per maand. Enfinity voorziet tegen eind , dankzij dit raamakkoord, de eigenaar en uitbater van de tot nu toe grootste fotovoltaïsche plant in Tsjechië te worden, in staat om cca . MWh elektriciteit per jaar te genereren. De installatie zal genieten van een door de staat gegarandeerde afnamepremie voor de gehele levensduur van de panelen en zal de uistoot van broeikasgassen beperken met cca ton CO2 en – ton SOX.

FOCUS OP KERNACTIVITEITEN met Enfinity als ontwikkelaar van en investeerder in fotovoltaïsche systemen kan VGP haar eigen middelen en energie 100 % in haar kernactiviteit investeren, nl. de ontwikkeling van semiindustrieel vastgoed. PROBLEEMLOZE TOP KWALITEIT INSTALLATIES Enfinity is een gespecialiseerde ontwikkelaar van high-end fotovoltaïsche installaties.

EXTRA HUURINKOMEN nu niet renderende daken en onbebouwbare grondstukken worden verhuurd mits langdurige huurovereenkomsten voor de installatie van fotovoltaïsche systemen. ALLE VGP PARKEN Enfinity verbindt zich er toe om zonnepanelen op al onze daken in alle VGP Parken doorheen Midden-Europa te plaatsen. GREEN COMMITMENT Het project verwacht een totale output van 25 MWp, een besparing van 20 tot 30 ton CO2 emissie per jaar.

onze zorg voor het milieu

33

ONZE KLANTEN

a

b

c

> ABRA SOFTWARE > ACTIVA > A.L.L. PRODUCTION > ALITO > ARIES DATA > ASKINO > ASTRON STUDIO > AUTO ŠTANGL

> BASF STAVEBNÍ HMOTY ČR > BAUMATIC > BELL TECHNOLOGY > BELLA BOHEMIA > BLG LOGISTICS CZ

> CADENCE INNOVATION > CPS CONTAINER PACKING STATION > CONTINENTAL AUTOMOTIVE ČR > CWS ČECHY > COCA-COLA HBC ČESKÁ REPUBLIKA

d > DANDELI HAVELLAND FOODS > DEN BRAVEN CZECH AND SLOVAK > DIAMANT SPA > DHL EXPRESS > DSV ROAD

g

e, f > ENFINITY > FRANKE > FRESENIUS KABI

h, i, k

> GIMBORN ČR > GSMOBILE GROUP > GRUPO ANTOLIN TURNOV > GRUNDIG INTERMEDIA

> HP PELZER > IKEA ČESKÁ REPUBLIKA > INTERNET MALL > KOFOLA > KOUPELNY CASCADA

m > MAIL STEP > MEDIASERVIS > MITSUI-SOKO > MK > MOUNTFIELD > MOTOMAN ROBOTEC > MT TRANSPORT > MD LOGISTIKA

l > LANDGARD KVĚTINY & ROSTLINY > LDVK – ING. PAVEL HALADA > LEKKERLAND ČESKÁ REPUBLIKA > LICON HEAT

n, o > NACHI EUROPE > NILFISK ADVANCES > OCÉ ČESKÁ REPUBLIKA > OK-COLOR > ONTEX CZ

r p > PEBAL > PEKM KABELTECHNIK > PRVNÍ NOVINOVÁ SPOLEČNOST

t > TIMBEUM > TNT POST ČR > TRANSFORWARDING ČESKÉ BUDĚJOVICE > TRANSKAM > TUPLEX CZ > TRANSFER ENERGY

onze klanten

> RADIÁLKA HRADEC KRÁLOVÉ > RANPAK > RM GASTRO – JAN RICHTER > PROCOM BOHEMIA > RTR TRANSPORT A LOGISTIKA

s > SATREMA INT > SIKLA BOHEMIA > SKI CHARVÁTOVÁ > STAR IMPEX > STROM PRAHA

u, v > U&WE ADVERTISING > UTI (CZ) > VÁCLAV ČÍŽEK > VEBA, TEXTILNÍ ZÁVODY > VERMEIREN > VETRO PLUS > V-PLAST VSETÍN > VGP INDUSTRIÁLNÍ STAVBY

w > WAVIN EKOPLASTIK > WASHTEC CLEANING TECHNOLOGY > WHITESOFT

35

DHL EXPRESS (CZECH REPUBLIC) s.r.o. “In the first place, I would like to express our appreciation for the professional approach of VGP when coordinating the challenging DHL project. The phase of architectonical preparation run smoothly, VGP flexibly reacted to our requests and was open to listen to our demands. The construction went according schedule. The project was well coordinated (time schedules were often adapted) with the requests of our own suppliers delivering sorting technology and security systems. The building was

36

completed in due time and good quality. Small deficiencies were solved according schedule. In the ongoing relationship VGP is still very open and adapting to our demands, providing full facility management on an open book basis. If our company will be searching for new locations in the future, VGP will be definitely included in our tender.” Václav Johánek, E&I OPS Manager DHL Express (Czech Republic) s.r.o.


COCA-COLA HBC ČESKÁ REPUBLIKA, s.r.o. “As a leading Czech soft drinks producer, we sell high quantities of the wide range of The CocaCola Company branded products in the Czech market. As our volumes keep growing on an annual basis for the last consecutive years, we started to plan accordingly to extend our production facilty in Prague – Kyje. The solution was “easy” – we knew we had to outsource part of our logisitics operations. This move required a crossdock logistics centre with integrated outdoor loading facilities. In VGP we found a partner who matched our demand with sound capability and provided us with a solution. We therefore decided quickly to transfer the whole logistics operation, including our customer service.

onze klanten

In a decision making process, we always balance the offer with the capability of our partner to provide flexible solutions – as we live in a fast and well connected world. VGP provided such a flexible solution, despite the fact that the building was originally built as production facility. Today, our operational standard is fully in compliance with our TCCQS / OHSAS / ISO quality standards which proves our decision to move our entire regional distribution to VGP in Horní Počernice was the appropriate one.”

František Bílek, Operations manager CZ/SK Coca-Cola HBC Česká republika, s. r.o.

37

PRVNÍ NOVINOVÁ SPOLEČNOST a.s. “For us, the cooperation with VGP was an action in unison. The meetings were brief, the discussions efficient and their input constructive. We moved within a tight time schedule and a strictly designed budget, and in both respects we found here a reliable partner. VGP develops business culture just as well as business sites. With VGP we found in unstable times a stable partner.” Roman Breitenfelner Member of board PNS, a.s.

38


PORTEFEUILLE TSJECHISCHE REPUBLIEK 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

vgp park nýřany – pilsen green tower praag – west blue park praag – oost green park praag – oost vgp park horní počernice vgp park turnov vesecko vgp park turnov příšovice vgp park liberec i., vgp park liberec ii. vgp park hradec králové vgp park olomouc vgp park tuchoměřice

liberec

8 6

teplice most

7

turnov

lovosice 5 11 3 4 2

praag

9

hradec králové parubice

plzeň

10

1

olomouc

jihlava zlín brno české budějovice

BLUE PARK Praag 9, Tsjechische Republiek huurder

Activa

verhuurbare opp. (m²)

10.643

gebouwd

2003 | 2005 | 2008

GREEN PARK Praag 9, Tsjechische Republiek huurders

Auto Štangl, Activa, Mitsui-soko, GSMobile Group


17.073

gebouwd

2005

GREEN TOWER Praag 5, Tsjechische Republiek huurders

Mountfield, ABRA Software, MK, Grundig Intermedia


3.640

gebouwd

2005

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW I1 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek

40

huurders

Sikla Bohemia, Veba, textilní závody, RM GASTRO CZ, Václav Čížek, Whitesoft


6.398

gebouwd

2006


VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW I2 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurder

Continental Automotive ČR


4.207

gebouwd

2006

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW B2 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

Lekkerland Česka republika, Uti (CZ)


14.425

gebouwd

2006

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW J Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurder

SATREMA Int.


2.017

gebouwd

2007

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW H1 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek

portefeuille

huurder

GIMBORN Česká republika


8.278

gebouwd

2007

41

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW D1 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

U&WE Advertising, A.L.L. production, TNT Post ČR, Bell Technology, MT Transport, Timbeum, ING. Pavel Halada, Transforwarding České Budejovice, V-PLAST Vsetín, Fresenius Kabi, CWS Čechy


28.000

gebouwd

2007 – 2008

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW H2 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

IKEA Česká republika, NILFISK-ADVANCES, FRANKE


7.646

gebouwd

2007

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW I3/I4 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

Dandeli Havelland Foods, Koupelny Cascada, Strom Praha


8.241

gebouwd

2008

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW B3 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek

42

huurders

WAVIN Ekoplastik


13.554

gebouwd

2007


VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW C2 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurder

Kofola


9.889

gebouwd

2007

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW B1 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

BLG Logistics CZ, STAR IMPEX


12.720

gebouwd

2007


DSV Road


11.623

gebouwd

2007

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW C3 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek

portefeuille

huurder

Coca-Cola HBC Czech Republic


10.837

gebouwd

2008

43


Océ Česká republika


9.517

gebouwd

2008

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW PNS/MEDIASERVIS Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

PNS, Mediaservis


26.140

gebouwd

2008

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW E Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurder

CPS Container Packing Station


9.699

gebouwd

2008

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW D2 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek

44

huurders

Tuplex CZ, OK-Color, BASF stavební hmoty ČR, Procom Bohemia, Mail Step, Den Braven Czech and Slovak, Coca-Cola HBC Česká republika, Internet Mall


28.176

gebouwd

2008


VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW I. Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

Bella Bohemia, Askino


4.506

gebouwd

in opbouw

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW II. Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

Alito, Radiálka Hradec Králové


6.379

gebouwd

in opbouw

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW V. Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurder

MD Logistika


40.073

gebouwd

in opbouw

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW B4 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek

portefeuille

huurder

Landgard květiny & rostliny


13,003

gebouwd

2008

45

VGP PARK HORNÍ POČERNICE | GEBOUW A1 Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek huurders

Whitesoft, VGP – industriální stavby, Vermeiren ČR, Enfinity, NACHI Europe, Diamant Spa


5.000

gebouwd

2008

VGP PARK TURNOV | GEBOUW ONTEX Industriezone Vesecko – Turnov, Tsjechische Republiek huurder

Ontex CZ


12.037

gebouwd

2007

VGP PARK PŘÍŠOVICE Příšovice, Tsjechische Republiek huurders

Grupo Antolin Turnov, Aries Data


10.093

gebouwd

2008

VGP PARK LIBEREC I. | GEBOUW H1 Industriezone Liberec – North, Tsjechische Republiek

46

huurder

PEKM Kabeltechnik


9.959

gebouwd

2008


VGP PARK LIBEREC I. | GEBOUW H2 Industriezone Liberec – North, Tsjechische Republiek huurder

BAUMATIC-ČR


11.896

gebouwd

2008

VGP PARK LIBEREC I. | GEBOUW H3 Industriezone Liberec – North, Tsjechische Republiek huurder

Licon Heat


9.102

gebouwd

in opbouw

VGP PARK LIBEREC II. Industriezone Liberec – North, Tsjechische Republiek huurder

Cadence Innovation


10.284

gebouwd

2004 – 2006

VGP PARK NÝŘANY | GEBOUW B1 Industriezone Nýřany, Tsjechische Republiek

portefeuille

huurders

Ranpak, WashTec Cleaning Technology


10.284

gebouwd

2007 – 2008

47

VGP PARK NÝŘANY | GEBOUW A4 Industriezone Nýřany, Tsjechische Republiek huurder

Pebal


6.476

gebouwd

in opbouw

VGP PARK OLOMOUC | GEBOUW DHL Olomouc – Nemilany, Tsjechische Republiek huurder

DHL Express


9.144

gebouwd

2008

VGP PARK OLOMOUC | GEBOUW C Olomouc – Nemilany, Tsjechische Republiek huurders

Activa, V-PLAST Vsetín


9.499

gebouwd

in opbouw

VGP PARK OLOMOUC | GEBOUW A Olomouc – Nemilany, Tsjechische Republiek

48

huurder

Transkam


7.066

gebouwd

in opbouw


VGP PARK HRADEC KRÁLOVÉ | GEBOUW H4 Dobřenice, Tsjechische Republiek huurder

Vetro Plus


13.446

gebouwd

2008

VGP PARK HRADEC KRÁLOVÉ | GEBOUW H1 Dobřenice, Tsjechische Republiek huurder

vacant


10.700

gebouwd

in opbouw

VGP PARK MLADÁ BOLESLAV | GEBOUW A Industriezone Mladá Boleslav, Tsjechische Republiek

portefeuille

huurder

HP Pelzer


14.980

gebouwd

in opbouw

49

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING IN DE TSJECHISCHE REPUBLIEK

VGP PARK

LAND OPP. (m²)

VGP Park Horní Počernice

112.800

64.160

VGP Park Mladá Boleslav

50.906

24.430

VGP Park Nýřany

75.823

26.920

VGP Park Olomouc

23.768

6.480

VGP Park Hradec Králové

70.569

26.400

VGP Park Liberec

84.340

35.723

VGP Park Tuchoměřice

59.764

26.610

50

POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²)


PORTEFEUILLE EUROPA

5

1 vgp park malacky, slovakije 2 vgp park győr, hongarije 3 vgp park timisoara, roemenië 4 vgp park kekava, letland 5 vgp park tallinn, estland

4

1

2

3

VGP PARK MALACKY | GEBOUW A Malacky, Slovakije gebouw

A


13,069

gebouwd

in opbouw

VGP PARK GYŐR | GEBOUW A Győr, Hongarije gebouw

A


20,160

gebouwd

in opbouw

VGP PARK TALLINN Tallinn, Estland

52

gebouw

A


28,000

gebouwd

in opbouw


TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING BUITEN DE TSJECHISCHE REPUBLIEK

VGP PARK

LAND OPP. (m²)

POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²)

LAND

VGP PARK TALLINN

22.872

9.400

Estland

VGP PARK KEKAVA

88.870

34.400

Letland

VGP PARK GYŐR

68.501

25.920

Hongarije

VGP PARK MALACKY

188.993

75.600

Slovakije

VGP PARK TIMISOARA

193.208

57.900

Roemenië

portefeuille

53

FINANCIEEL OVERZICHT VGP NV VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2008

INHOUD

FINANCIEEL OVERZICHT Geconsolideerde jaarrekening

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening

. . . . . . . . pagina

Informatie over de moedermaatschappij . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verslag van de commissaris

pagina

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pagina

58 60 90 92

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2008

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend € )

TOELICHTING

2008

2007


3.1.

12.037

5.557

Doorgerekende huurlasten

3.2.

2.490

1.276

Door te rekenen huurlasten

3.3.

(2.344)

(1.377)

Operationele kosten verbonden aan vastgoed

3.4.

(1.850)

(883)

10.333

4.573

36.396

41.527

46.729

46.100

Netto huurresultaat


3.10.

Vastgoedresultaat

Administratieve kosten

3.5.

(1.746)

(468)

Andere opbrengsten

3.6.

413

249

Andere kosten

3.7.

(549)

(184)

44.847

45.696

Operationeel resultaat

Financiële opbrengsten

3.8.

304

973

Financiële kosten

3.8.

(10.374)

(4.824)

(10.070)

(3.851)

34.777

41.846

(6.213)

(5.417)

28.564

36.429

2008

2007



Belastingen

3.9.

Nettowinst

WINST PER AANDEEL

TOELICHTING

Gewone nettowinst aandeel (in €)

3.10.

1,54

1,96

Verwaterde nettowinst per aandeel (in €)

3.10.

1,54

1,96

De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winsten verliesrekening.

58


GECONSOLIDEERDE BALANS Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2008

ACTIVA (in duizend €)

TOELICHTING

Immateriële activa

2008

2007

10

9

Vastgoedbeleggingen

3.11.

351.886

211.760

Projectontwikkelingen

3.12.

42.141

13.411


3.13.

409

211

3.9.

1.159

Uitgestelde belastingvorderingen Totaal vaste activa

—

395.605

225.391


3.14.

9.392

9.276


3.15.

4.289

52.835

13.681

62.111

409.286

287.502

TOELICHTING

2008

2007

3.16.

62.251

62.251

97.058

68.494

(3.754)

69

155.555

130.814

Totaal vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) Kapitaal Overgedragen resultaten Overige reserves

3.17.

Eigen vermogen


3.18.

180.445

118.021

Andere langlopende verplichtingen

3.19.

3.150

1.356

Uitgestelde belastingverplichtingen

3.9.

21.762

15.070

205.357

134.448

Totaal langlopende verplichtingen


3.18.

8.484

1.397

Handels- en andere schulden

3.20

39.877

20.761

13

82

48.374

22.240

Totaal verplichtingen

253.731

156.688

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

409.286

287.502

Verplichtingen met betrekking tot winstbelasting Totaal kortlopende verplichtingen

De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.

geconsolideerde winsten verliesrekening | geconsolideerde balans

59

GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2008 MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €)

AANDELEN KAPITAAL

RESERVES

OVERIGE RESERVERS UITGIFTEPREMIES

AFDEKKINGSRESERVE —

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

Saldo per 1 januari 2007

10.969

32.067

69

Kapitaalsverhoging VGP NV

175.361

—

—

(120.620)

—

—

—

(120.620)

(3.460)

—

—

—

(3.460)

36.429

—

—

36.429

Eliminatie kapitaalsverhoging – inbreng in natura Uitgiftekosten verbonden aan kapitaalsverhoging Resultaat over het boekjaar 2007

—

43.106 175.361

Saldo per 31 december 2007

62.251

68.494

69

—

130.814

Saldo per 1 januari 2008

62.251

68.494

69

—

130.814

—

—

—

(3.823)

(3.823)

—

28.564

—

97.058

69

Afdekkingsreserve

1

Resultaat over het boekjaar 2008 Saldo per 31 december 2008

62.251

28.564 (3.823)

155.555

In heeft de onderneming de kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen van het eigen vermogen van de onderneming afgetrokken, omwille van het feit dat deze kosten voornamelijk gemaakt werden voor de uitgifte van nieuwe aandelen. Zonder het vooruitzicht van een kapitaalsverhoging vanaf de start van het IPO traject had de onderneming deze kosten zeker niet gemaakt. Verwijzend naar IAS . was de raad van bestuur derhalve de mening toegedaan dat het rationeel was om de kosten van de IPO van het eigen vermogen af te trekken.

1

De bruto impact ten gevolge van het toepassen van ‘hedge accounting’ bedraagt € 4.720k.

60


GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2008

KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €)

2008

2007

34.777

41.846

181

66

Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

(36.396)

(41.527)

Niet-gerealiseerde winst op financiële instrumenten

5.756

(529)

Netto betaalde rente

2.206

1.830

Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en voorzieningen

6.524

1.686

(1.574)

(4.835)

9.980

14.830

Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

14.930

11.681

Netto betaalde rente

(2.206)

(1.830)

(89)

2

12.635

9.853

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(132.222)

(80.733)

Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten

(132.222)

(80.733)

Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Resultaat vóór belastingen Aanpassingen voor: Afschrijvingen

Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen (Afname)/Toename in handels- en andere schulden

Betaalde winstbelastingen Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto opbrengsten verbonden aan de uitgifte van aandelen

—

51.282

138.540

70.961

Terugbetalingen van leningen

68.992

(1.055)

Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten

69.548

121.188

(50.039)

50.307

52.835

2.528

Opname van leningen

Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten

Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode Effect uit wijzigingen in wisselkoersen

1.493

Geldmiddelen en kasequivalenten aan het einde van de periode

4.289

52.835

(50.039)

50.307

Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten

—

De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van dit overzicht.

geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen | geconsolideerd kasstroomoverzicht

61

TOELICHTINGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2008

1

1.1

OVERZICHT VAN DE BELANGRIJKSTE BOEKHOUDKUNDIGE BELEIDSLIJNEN VERKLARING VAN OVEREENSTEMMING

VGP NV (de „onderneming“) is een naamloze ve n n o o t s c h a p d i e o p februari naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Greenland – Burgemeester Etienne Demunterlaan , Brussel en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer . . (Rechtspersonenregister Brussel, België). De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van semi-industrieel vastgoed. De Groep concentreert zich op strategisch gelegen terreinen in de Centraal-Europese regio die geschikt zijn voor de ontwikkeling van semi-industriële bedrijvenparken van een bepaalde omvang, met het oog op de uitbouw van een uitgebreide en goed gediversifieerde grondenbank gelegen op toplocaties. In het kader van de internationale expansie werden in VGP Park Györ Kft en VGP Park Mladá Boleslav a.s. opgericht. Voorafgaand aan de oprichting en vorming van VGP NV als een holdingmaatschappij, bestond de Groep uit verscheidene ondernemingen, wa a rove r d e u i te i n d e l i j ke z e g g e n s c h a p rechtstreeks of onrechtstreeks werd uitgeoefend door drie individuen i.e. Dhr. Jan Van Geet, Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Procházka. Binnen deze structuur werd over de ondernemingen gezamenlijk de zeggenschap uitgeoefend door de bovenvermelde individuen. In december werd VGP genoteerd op Eurolist by Euronext Brussels in België en op

62

de Main Market van de Prague Stock Exchange in de Tsjechische Republiek. Als gevolg van de beursintroductie steeg het aandelenkapitaal van VGP NV met . . in geldmiddelen en . . via een inbreng in natura van de aandelen van volgende ondernemingen: Industrie Park Sever a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Nýřany a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Hradec Králové a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Lovosice a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Olomouc a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Liberec a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Turnov a.s., Tsjechische Republiek en VGP – industriální stavby s.r.o., Tsjechische Republiek. Aangezien de VGP ondernemingen een bedrijfscombinatie vormen waarbij entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend betrokken zijn, is IFRS – Bedrijfscombinaties niet van toepassing op de inbreng van aandelen. Bijgevolg had de bovenvermelde inbreng van aandelen in VGP NV geen impact op het geconsolideerd eigen vermogen per december . Als gevolg van de uitoefening van de overtoewijzingsoptie steeg het aandelenkapitaal met . . , op het einde van december . VERKLARING VAN OVEREENSTEMMING De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de „Groep“ genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de raad van bestuur op april . De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en


voor zover ze toepasbaar zijn vanaf .

januari

NIEUWE STANDAARDEN EN INTERPRETATIES VAN TOEPASSING IN 2008 Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties werden toepasbaar in : — FRIC IFRS – Tr a n s a c t i e s i n groepsaandelen en ingekochte eigen aandelen (toepasbaar voor boekjaren vanaf maart ); — IFRIC Dienstverlening uit hoofde van concessieovereenkomsten (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); — IFRIC IAS – Beperking van activa uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen, minimale financieringsverplichtingen en hun interactie (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); — A a n p a s s i n g va n I A S Financiële Instrumenten: Opname en waardering en IFRS Financiële Instrumenten: Informatieverschaffing (toepasbaar vanaf juli ). De bovenvermelde standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties hebben geen aanleiding gegeven tot materiële wijzigingen in de presentatie en de opmaak van de geconsolideerde jaarrekening. STANDAARDEN EN INTERPRETATIES UITGEGEVEN, MAAR NOG NIET VAN TOEPASSING VOOR 2008 Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen a a n s t a n d a a rd e n e n i n te r p re t a t i e s z i j n uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor , waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening. — IAS Presentatie van de jaarrekening (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ). Deze standaard vervangt IAS Presentatie van de jaarrekening (herzien in ) en aangepast in ; — Aanpassing van IAS De geconsolideerde jaarrekening en de enkelvoudige jaarrekening (aanpassingen toepasbaar voor boekjaren vanaf juli ). Deze standaard is een aanpassing van IAS De geconsolideerde jaarrekening en de enkelvoudige jaarrekening (herzien in );

toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening

—

—

—

—

— —

— —

—

—

—

—

—

Aanpassing van IFRS Voorwaarden voor onvoorwaardelijke toezegging en annulering (aanpassingen toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); A a n p a s s i n g va n I A S Financiële instrumenten: presentatie en IAS P re s e n t a t i e va n d e j a a r re ke n i n g – f i n a n c i ë l e i n s t r u m e n te n m e t e e n terugneemverplichting („puttable financial instruments“) en verplichtingen welke ontstaan bij een liquidatie (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); A a n p a s s i n g va n I A S Financiële Instrumenten: Opname en waardering – Instrumenten die in aanmerking komen voor afdekking (toepasbaar voor boekjaren vanaf juli ); IFRS Bedrijfscombinaties (toepasbaar voor bedrijfscombinaties met overnamedatum op of na het begin van het eerste boekjaar vanaf juli ). Deze standaard vervangt IFRS Bedrijfscombinaties zoals uitgegeven in ; IFRS Operationele segmenten (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); Aanpassing aan IAS Financieringskosten (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); Verbeteringen aan IFRS ( ) (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); Aanpassing aan IFRS Eerste toepassing van IFRS en IAS De geconsolideerde jaarrekening en de enkelvoudige jaarrekening (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); IFRS Eerste toepassing van IFRS (herzien in ) (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); IFRIC Klantengetrouwheidsprogramma’s (toepasbaar voor boekjaren vanaf juli ); IFRIC O ve r e e n ko m s t e n vo o r d e constructie van vastgoed (toepasbaar voor boekjaren vanaf januari ); IFRIC Afdekking van investeringen in buitenlandse activiteiten (toepasbaar voor boekjaren vanaf oktober ); IFRIC Uitkering van activa niet zijnde geldmiddelen aan eigenaars (toepasbaar voor boekjaren vanaf juli );

63

—

—

1.2

IFRIC Transfers van activa van klanten (toepasbaar voor transfers vanaf juli ); Aanpassing van IAS en IAS (toepasbaar voor verslagperioden die aanvangen op of na januari ): Projectontwikkelingen zullen ook gewaardeerd worden aan marktwaarde, wat een impact zal hebben op de waardering van de activa van de onderneming.

ALGEMENE PRINCIPES

BASIS VOOR DE OPMAAK D e g e c o n s o l i d e e rd e j a a r re ke n i n g we rd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend ), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen. Intra-groep saldi en alle winsten en verliezen of opbrengsten en kosten op intra-groep transacties worden geëlimineerd bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening. N i e t - g e r e a l i s e e r d e ve r l i e z e n w o r d e n op dezelfde manier geëlimineerd als nietgerealiseerde winsten, maar enkel voorzover e r g e e n a a n w i j z i n g i s va n b i j z o n d e re waardevermindering. VREEMDE VALUTA De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro („ “), afgerond op het dichtste duizendtal. De euro is de functionele munteenheid van alle dochterondernemingen van de Groep. De euro wordt algemeen gebruikt voor verrichtingen op de Europese vastgoedmarkt. Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden nietmonetaire activa en verplichtingen omgerekend in euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan euro op balansdatum worden omgerekend in euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening.

64

De volgende wisselkoersen werden gebruikt gedurende het boekjaar: DATUM

TSJECHISCHE REPUBLIEK SLOTKOERS

31 December 2008

CZK/EUR

26,9300

31 December 2007

CZK/EUR

26,6200

ESTLAND

SLOTKOERS

31 December 2008

EEK/EUR

15,6466

31 December 2007

EEK/EUR

15,6466

SLOVAKIJE

SLOTKOERS

31 December 2008

SKK/EUR

30,1260

31 December 2007

SKK/EUR

33,6030

ROEMENIË

SLOTKOERS

31 December 2008

RON/EUR

3,9852

31 December 2007

RON/EUR

3,6102

DATUM

LETLAND

SLOTKOERS

31 December 2008

LVL/EUR

0,7083

31 December 2007

LVL/EUR

0,7028

HONGARIJE

SLOTKOERS

31 December 2008

HUF/EUR

264,7800

31 December 2007

HUF/EUR

n/a

DATUM

DATUM

DATUM

DATUM

GEBRUIK VAN SCHATTINGEN EN BEOORDELINGEN In het kader van de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient het management beoordelingen, schattingen en veronderstellingen te maken die een invloed kunnen hebben op de toepassing van de grondslagen en op de gepresenteerde waarden van activa en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en de daarmee verbonden veronderstellingen zijn gebaseerd op de historische ervaring en verscheidene andere factoren die verondersteld worden redelijk te zijn in de bestaande omstandigheden. Dit vormt de basis voor het maken van beoordelingen omtrent de boekwaarden van activa en passiva die niet onmiddellijk kunnen worden afgeleid van andere bronnen. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen.


De schattingen en de onderliggende veronderstellingen worden op een permanente basis herzien. Schattingswijzigingen worden opgenomen in de periode waarin de wijziging plaatsvindt indien de wijziging alleen invloed heeft op die periode, of in de periode waarin de wijziging plaatsvindt en in toekomstige perioden, indien de wijziging invloed heeft op beide.

1.3

BALANSRUBRIEKEN

VASTGOEDBELEGGINGEN Va stg o e dbeleggingen, met inbeg r i p va n terreinen aangehouden voor ontwikkeling, worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties, die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Terreinen waarover de Groep volledige eigendom beschikt en waarop de Groep van plan is of reeds gestart is te bouwen (zogenaamd „ontwikkelingsland“) wordt onmiddellijk geclassificeerd als vastgoedbelegging en bijgevolg gewaardeerd tegen reële waarde. Werken aan de infrastructuur worden opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland en zijn bijgevolg niet opgenomen als projectontwikkelingen (die gewaardeerd zijn tegen kostprijs). De waarde van vastgoed wordt bepaald door verwijzing naar het totale bedrag van de netto jaarlijkse huurvorderingen uit vastgoed en, waar relevant, de gerelateerde kosten. Een discontovoet dat het risico inherent aan de netto kasstromen weerspiegelt, wordt dan toegepast op de netto jaarlijkse huren teneinde tot de waardering te komen. Gezien de aard van het vastgoed e n d e wa a r d e r i n g s g r o n d s l a g p a s t e d e waarderingsdeskundige, Jones Lang LaSalle,


de batenbenadering toe gebaseerd op de verdisconteerde kasstroomtechniek voor een periode van tien jaar. De kasstroom veronderstelt een ‘holding period’ van tien jaar met een ‘exit value’ bepaald op de opbrengst van het elfde jaar. De kasstroom is gebaseerd o p d e h u u ro p b re n g s t e n u i t b e s t a a n d e huurovereenkomsten tot aan hun vervaldag en de verwachte huurwaarde voor de resterende periode in de periode van tien jaar, zoals van toepassing. De waarderingsdeskundige heeft hierop zijn opinie van de Geschatte Huur Waarde (Estimated Rental Value (ERV)) gebaseerd. Waarderingen weerspiegelen, waar relevant, het type van huurder die momenteel het vastgoed bezet of die verantwoordelijk is voor het voldoen aan de huurverbintenissen of die waarschijnlijk het vastgoed zal bezetten en de algemene perceptie van de markt op hun kredietwaardigheid; de toewijzing van de verantwoordelijken voor het onderhoud en de verzekering tussen verhuurder en huurder; en de resterende economische levensduur van het vastgoed. Er werd verondersteld dat telkens wanneer een herziening of vernieuwing van de huur hangende is met voorziene prijsstijgingen, alle mededelingen, en waar relevant alle antwoorden, geldig werden opgemaakt en binnen de aangewezen periode. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening. PROJECTONTWIKKELINGEN Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt als projectontwikkeling geclassificeerd en gewaardeerd tegen kostprijs tot de bouw of ontwikkeling voltooid is, waarop het vastgoed als vastgoedbelegging wordt geherclassificeerd en als dusdanig verwerkt. Op het moment van overdracht wordt het verschil tussen de marktwaarde en de kostprijs opgenomen als opbrengst in de geconsolideerde winsten verliesrekening. Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.

65

ACTIVERING VAN FINANCIERINGSKOSTEN Rente en andere financieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als financiële kosten in de geconsolideerde winsten verliesrekening. MATERIËLE VASTE ACTIVA ANDERE DAN VASTGOEDBELEGGINGEN EN PROJECTONTWIKKELINGEN ACTIVA IN EIGENDOM Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele gecumuleerde afschrijvingen (zie hieronder) e n eve n t u e l e g e c u m u l e e rd e b i j z o n d e re waardeverminderingen op materiële en immateriële vaste activa. De kostprijs van een zelf vervaardigd actief omvat de kost van de materialen, directe arbeid, de eerste schatting, waar relevant, van de kosten van ontmanteling en verwijdering van bouwelementen en van het herstel van het terrein waar de bouwelementen zich bevinden, alsmede een deel van de indirecte bouwkosten. Indien bestanddelen van materiële vaste activa verschillende gebruiksduren hebben, dan worden ze als afzonderlijke materiële vaste activa verwerkt. KOSTEN NA EERSTE OPNAME D e G ro e p n e e m t d e ko s t p r i j s va n e e n vervangingsonderdeel op in de boekwaarde van het materiële vast actief wanneer de kosten worden gemaakt en indien het waarschijnlijk is dat de economische voordelen dat het onderdeel in zich bergt naar de Groep zullen vloeien en de kostprijs van het onderdeel betrouwbaar kan worden bepaald. Alle andere kosten worden opgenomen in de winsten verliesrekening op het moment dat deze worden gemaakt. AFSCHRIJVING De afschrijving wordt opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening op lineaire basis over de verwachte gebruiksduur van elk bestanddeel van een materieel vast actief. Terreinen worden niet afgeschreven. De verwachte gebruiksduren zijn als volgt:

66

ACTIVA

2008

2007

Motorvoertuigen

4 jaar

4 jaar

Andere uitrusting

4–6 jaar

4–6 jaar

De restwaarde, indien materieel, wordt jaarlijks herzien. HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, verminderd met een voorziening voor dubieuze debiteuren. GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct opvraagbare deposito’s. Voorschotten in rekening-courant die op verzoek onmiddellijk opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het kasstroombeheer van de Groep worden opgenomen als een onderdeel van geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerd kasstroomoverzicht. RENTEDRAGENDE LENINGEN Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd m e t d e to e re ke n b a re t ra n s a c t i e ko s te n . Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. De Groep classificeert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld. HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN Handels- en andere schulden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN Een derivaat is een financieel instrument of een ander contract dat de volgende kenmerken bezit: — de waarde verandert als gevolg van veranderingen in een bepaalde rentevoet, prijs van een financieel instrument , commodityprijs, valutakoers, index van prijzen of rentevoeten, kredietwaardigheid


of andere variabele mits, ingeval van een niet-financiële variabele, de variabele niet specifiek voor een contractpartij is; — er is geen nettoaanvangsinvestering benodigd of een geringe nettoaanvangsinvestering in verhouding t o t a n d e re s o o r t e n c o n t ra c t e n d i e op vergelijkbare wijze reageren op veranderingen in marktfactoren; en — het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld. Afdekkingsderivaten worden gedefinieerd als derivaten die voldoen aan de strategie van de onderneming met betrekking tot risicobeheer, de afdekkingsrelatie is formeel gedocumenteerd en de afdekking is effectief, dit betekent dat bij aanvang en over de periode, de veranderingen in de reële waarde van of kasstromen uit het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie bijna volledig gecompenseerd worden en de resultaten binnen een bereik van – procent vallen. Afgeleide financiële instrumenten die niet aangewezen zijn als afdekkingsinstrumenten worden geclassificeerd als aangehouden voor handelsdoeleinden en gewaardeerd tegen de reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening van de periode waarin ze zich voordoen. Reële waarden worden bepaald aan de hand van genoteerde prijzen of verdisconteerde kasstroommmodellen, zoals van toepassing. Alle derivaten die niet gedefinieerd zijn als afdekkingsinstrumenten worden opgenomen als vlottende activa indien de reële waarde positief is of als kortlopende verplichtingen indien de reële waarde negatief is. BIJZONDERE WAARDEVERMINDERING OP MATERIËLE (ANDERE DAN VASTGOEDBELEGGINGEN EN PROJECTONTWIKKELINGEN) EN IMMATERIËLE VASTE ACTIVA De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat. Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid


hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening. Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis. TERUGBOEKING VAN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winsten verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voorzover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost. VOORZIENINGEN Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het effect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de ve r wa c h t e t o e ko m s t i g e k a s s t r o m e n t e disconteren tegen een disconteringsvoet vóór belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico’s die inherent zijn aan de verplichting.

1.4

RUBRIEKEN UIT DE RESULTATENREKENING

HUUROPBRENGSTEN Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. Commerciële tegemoetkomingen (‘incentives’) toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel van de totale huuropbrengsten. Huuropbrengsten

67

worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. Elke huurovereenkomst in de Tsjechische Republiek zal enkel aanvangen indien de oplevering van het gebouw wordt aanvaard door de Tsjechische autoriteiten. De Groep heeft geen financiële huurovereenkomsten afgesloten met huurders. Alle huurovereenkomsten zijn operationele huurovereenkomsten. KOSTEN DOOR TE REKENEN HUURLASTEN EN OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED Door te rekenen huurlasten mbt afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winsten verliesrekening wanneer ze gemaakt worden. HUUROVEREENKOMSTEN ALS HUURDER A l l e h u u rove re e n ko m s t e n wa a r b i j VG P o p t re e d t a l s h u u rd e r z i j n o p e ra t i o n e l e huurovereenkomsten. De gehuurde activa wo rd e n n i e t o p g e n o m e n o p d e b a l a n s . Betalingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. FINANCIEEL RESULTAAT Het financieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden berekend aan de hand van de methode van de effectieve rentevoet na aftrek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winsten verliesrekening worden opgenomen. BELASTINGEN Belastingen op de winst of verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen. De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de

68

verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren. De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen (‘balance sheet liability method’) in de balans en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum. Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS § . Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.

2

GESEGMENTEERDE INFORMATIE

Een segment is een duidelijk te onderscheiden onderdeel van de Groep die individuele goederen of diensten of groepen van soortgelijke goederen of diensten voortbrengt of verleent (bedrijfssegment), of die goederen voortbrengt of diensten verleent in een bepaald economisch gebied (geografisch segment) en waarvan het rendements- en risicoprofiel afwijkt van dat van andere segmenten. De bedrijfsactiviteit van de Groep wordt als één segment beschouwd, omdat de meerderheid van de activa zich in de Tsjechische Republiek bevinden en voornamelijk betrekking hebben op investeringen in vastgoed bestemd voor logistieke activiteiten. Bijgevolg bestaat er tot op heden geen verplichting om gesegmenteerde informatie te verschaffen.


3

3.1

ONDERSTEUNENDE TOELICHTINGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING BRUTO HUUROPBRENGSTEN

In duizend € Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen Huurindexering en kortingen TOTAAL

2008

2007

11.427

4.857

610

700

12.037

5.557

De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan jaar.

3.2

DOORGEREKENDE HUURLASTEN

In duizend € Dienstverleningsvergoedingen Doorrekening van kosten gedragen door eigenaar Administratieve vergoedingen TOTAAL

2008

2007

—

210

2.241

986

249

80

2.490

1.276

Doorgerekende huurlasten vertegenwoordigen te ontvangen opbrengsten van huurders voor onderhoud, schoonmaak, veiligheid, afvalbeheer en het gebruik van de infrastructuur die verbonden zijn aan de kosten verbonden aan dienstverlening gefactureerd aan de Groep.

3.3

DOOR TE REKENEN HUURLASTEN

In duizend €

2008

2007

(1.535)

(974)

(213)

(151)

Vastgoedbeheer Urraco

—

(156)

Onroerende voorheffing

(120)

(60)

Andere

(476)

(36)

(2.344)

(1.377)

Energie Herstelling, onderhoud en schoonmaak

TOTAAL

3.4

OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED

In duizend €

2008

2007

Erelonen (advocaten, makelaars en andere)

(1.373)

(693)

(477)

(190)

(1.850)

(883)

Andere TOTAAL

Operationele kosten verbonden aan vastgoed omvatten erelonen voor advocaten en makelaars voor het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten op voltooide vastgoedbeleggingen.


69

3.5

ADMINISTRATIEVE KOSTEN

In duizend €

2008

2007

Audit, legal and andere dienstverleners

(783)

(216)

Lonen, management vergoedingen en andere kosten

(781)

(186)

Afschrijvingen

(182)

(66)

(1.746)

(468)

2008

2007

Operationeel resultaat van engineering activiteiten

203

121

Andere operationele opbrengsten

210

128

TOTAAL

413

249

In duizend €

2008

2007

Marketing kosten

(248)

—

Andere operationele kosten

(301)

(184)

TOTAAL

(549)

(184)

2008

2007

TOTAAL

3.6

ANDERE OPBRENGSTEN

In duizend €

3.7

3.8

ANDERE KOSTEN

FINANCIEEL RESULTAAT

In duizend € Bancaire renteopbrengsten Renteopbrengsten van verbonden partijen

294 —

Andere renteopbrengsten Niet-gerealiseerde winsten op afgeleide financiële instrumenten Financiële opbrengsten

428 2

10 —

14 529

304

973

(4.614)

(2.541)

504

294

(3.304)

(1.597)

Rente geactiveerd bij projectontwikkelingen

4.904

1.594

Andere rentekosten

(770)

(300)

Bancaire rentekosten – Variabele schuld Bancaire rentekosten – Interest rate swaps Rente betaald aan verbonden partijen

Niet-gerealiseerde verliezen op afgeleide financiële instrumenten

(3.477)

—

Netto wisselkoersverliezen

(3.617)

(2.272)

Financiële kosten

(10.374)

(4.824)


(10.070)

(3.851)

70


3.9

BELASTINGEN

3.9.1

BELASTINGKOST OPGENOMEN IN DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

In duizend €

2007

2008

Actuele belastingen

(20)

(9)

Uitgestelde belastingen

(6.193)

(5.408)

TOTAAL

(6.213)

(5.417)

2008

2007

3.9.2

AANSLUITING VAN DE EFFECTIEVE BELASTINGSVOET

In duizend € Resultaat voor belastingen

34.777

Belasting aan de locale belastingvoet

19,0 %

(6.608)

Verschil in belastingvoet niet – CZ bedrijven Verworpen uitgaven Permanente verschillen met betrekking tot de kosten van IPO in het eigen vermogen

41.846 24,0 %

(10.043)

6

191

(49)

(91)

—

748

Niet-uitgedrukte uitgestelde belastingvorderingen

268

(351)

Andere

170

155

Impact van wijziging in belastingvoet 24 % – 19 %

—

TOTAAL

17,9 %

3.974

(6.213)

23,6 %

(5.417)

De meerderheid van de groepsinkomsten voor belastingen worden behaald in Tsjechië. Bijgevolg werd de effectieve belastingvoet van Tsjechië toegepast in de reconciliatie.

3.9.3

UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN EN -VERPLICHTINGEN

De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen: In duizend €

ASSETS

LIABILITIES

NET

2008

2007

—

—

1.208

—

—

897

—

—

—

897

3.763

1.141

—

—

3.763

1.141

Vastgoedbeleggingen – reële waarde

—

—

(22.665)

(15.711)

(22.665)

(15.711)

Vrijstelling van afschrijving onder de CZ boekhoudnormen

—

—

(1.017)

(394)

(1.017)

(394)

Wisselkoersverschillen CZ leningen

—

1.729

(35)

1.729

Geactiveerde rente

—

—

(1.549)

(588)

(1.549)

(588)

Geactiveerde kosten

—

—

(130)

(21)

(130)

(21)

5.868

2.870

(26.471)

(17.940)

(20.603)

(15.070)

(4.709)

—

—

—

—

1.159

2.870

(17.940)

(20.603)

(15.070)

Vaste activa (verschil fiscale vs. boekwaarde) Afdekking onder de CZ boekhoudnormen IFRS hedge accounting Overgedragen fiscale verliezen

Belastingvorderingen / (verplichtingen) Compensering vorderingen en verplichtingen Netto belastingvorderingen / (verplichtingen)

2007

2008 (1.075)

(35)

(21.762)

Totaal uitgestelde belastingen erkend in het eigen vermogen bedragen van k aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.


2007

(158)

(1.075)

(158)

(1.068)

1.208

(1.068)

—

4.709

2008

—

k; een totaal bedrag

71

3.10

WINST PER AANDEEL

In aantal

2008

2007

18.583.050

—

—

18.583.050

18.583.050

18.583.050

—

—

18.583.050

18.583.050

2008

2007

28.564

36.429

Winst per aandeel (in €) – basis

1,54

1,96

Winst per aandeel (in €) – verwaterd

1,54

1,96

Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen Herwerking Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) Verwatering Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) In duizend € Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone aandeelhouders

Binnen het kader van de IPO welke plaatsvond in december , was de raad van bestuur van mening dat de bepaling van de winst per aandeel op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen over het boekjaar (in overeenstemming met IAS § ) geen getrouwe weergave gaf van de winst per aandeel. Er werd bijgevolg een herwerking gemaakt voor het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Had de onderneming toch IAS § toegepast, dan zou de winst per aandeel , geweest zijn

3.11

VASTGOEDBELEGGINGEN

In duizend €

2008

2007

211.760

96.144

Transfer van projectontwikkelingen tegen kostprijs

13.101

2.830

Aanschaffingen

90.629

71.257

Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

36.396

41.528

351.886

211.760

Saldo per 1 januari

Saldo per 31 december

Vastgoedbeleggingen omvatten een aantal commerciële onroerende goederen die verhuurd worden aan derden en terreinen aangehouden voor ontwikkeling. De boekwaarde van vastgoedbeleggingen is de reële waarde van de vastgoedbelegging zoals bepaald door de externe onafhankelijke waarderingsdeskundige, Jones Lang LaSalle. Per december waren de meeste vastgoedbeleggingen gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting . .).

72


3.12

VASTGOEDBELEGGINGEN IN AANBOUW

In duizend €

2008

2007

Saldo per 1 januari

13.411

6.954

Aanschaffingen

41.159

9.287

(12.429)

(2.830)

42.141

13.411

2008

2007

Saldo per 1 januari

515

337

Aanschaffingen

397

178

—

—

912

515

Saldo per 1 januari

(304)

(238)

Afschrijvingskost van het boekjaar

(199)

(66)

Transfer naar vastgoedbeleggingen Saldo per 31 december

3.13

MATERIËLE VASTE ACTIVA

In duizend € Kostprijs

Overdrachten en buitengebruikstellingen Saldo per 31 december

Afschrijvingen

Overdrachten en buitengebruikstellingen Saldo per 31 december

— (503)

(304)

Per 1 januari

211

99

Per 31 december

409

211

In duizend €

2008

2007

Handelsvorderingen

2.375

1.573

Te ontvangen belastingen – BTW

4.826

4.758

Boekwaarde

3.14

HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN

Reële waarde van interest rate swaps

—

930

Reële waarde van termijnwisselcontracten

—

397

Overlopende opbrengsten Andere vorderingen TOTAAL

3.15

1.908

1.104

283

514

9.392

9.276

GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN

De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito’s aangehouden bij Tsjechische en Belgische banken.


73

3.16

KAPITAAL MUTATIE VAN HET KAPITAAL (in duizend €)

01. 01. 2006

Cumulatief aandelenkapitaal van alle Tsjechische ondernemingen

06. 02. 2007

Inbreng van VGP NV

05. 11. 2007

Aandelensplitsing

11. 12. 2007

Inbreng in natura van de Tsjechische ondernemingen

11. 12. 2007

Kapitaalsverhoging IPO

28. 12. 2007

Uitoefening van overtoewijzingsoptie – IPO

31. 12. 2007

Eliminatie kapitaalsverhoging – inbreng in natura

31. 12. 2007

Uitgiftekosten kapitaalsverhoging

TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL NA DE TRANSACTIE (in duizend €)

AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN (in eenheden)

TOTAAL AANTAL AANDELEN (in eenheden)

—

—

10.969

10.969

100

11.069

100

100

—

11.069

7.090.400

7.090.500

120.620

131.689

7.909.500

15.000.000

50.000

181.689

3.278.688

18.278.688

4.642

186.331

304.362

18.583.050

(120.620)

65.711

—

18.583.050

(3.460)

62.251

—

18.583.050

In december werd VGP genoteerd op Eurolist by Euronext Brussels in België en op de Main Market van de Prague Stock Exchange in de Tsjechische Republiek. Als gevolg van de beursintroductie (IPO) werd het kapitaal van VGP NV verhoogd met . . in geldmiddelen en . . via een inbreng in natura van de aandelen van de volgende ondernemingen: Industrie Park Sever a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Nýřany a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Hradec Králové a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Lovosice a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Olomouc a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Liberec a.s., Tsjechische Republiek; VGP Park Turnov a.s., Tsjechische Republiek en VGP industriální stavby s.r.o., Tsjechische Republiek. Aangezien de VGP ondernemingen een bedrijfscombinatie vormen waarbij entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend betrokken zijn, is IFRS – Bedrijfscombinaties niet van toepassing op de inbreng van aandelen. Bijgevolg had de bovenvermelde inbreng van aandelen in VGP NV geen impact op het geconsolideerd eigen vermogen per december . Als gevolg van de uitoefening van de overtoewijzingsoptie steeg het aandelenkapitaal met . . , op het einde van december .

3.17

ANDERE RESERVES

In duizend € Uitgiftepremie

2008

2007

69

69

Afdekkingsreserve

(3.823)

—

TOTAAL

(3.754)

69

Wijzigingen in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten die worden aangemerkt als effectieve kasstroomafdekkingen worden berekend en rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen.

74


3.18

RENTEDRAGENDE SCHULDEN

In duizend €

2008

2007

—

43.992

60.567

21.443

Langlopende bankleningen

120.295

52.586

Kortlopende bankleningen

8.521

1.397

Arrangement fees

(454)

—

Leningen van verbonden partijen PVM Invest Lux SA Leningen van verbonden partijen VM Invest NV

TOTAAL

188.929

119.419

De arrangement fees hebben betrekking op vergoedingen aan de bank betaald voor het ter beschikking stellen van nieuwe kredietlijnen tijdens . De rentedragende schulden zijn betaalbaar als volgt: VERVALDAG (in duizend € )

2008 < 1 JAAR

> 1–5 JAAR

> 5 JAAR

Leningen toegekend door VM Invest NV

—

—

60.567


—


8.521

Arrangement fees TOTAAL VERVALDAG (in duizend € )

108.859 —

(37)

(417)

8.484

108.442

11.436 — — 72.003

2007 < 1 JAAR

> 1–5 JAAR

> 5 JAAR

Leningen toegekend door PVM Invest Lux SA

—

—

43.992

Leningen toegekend door VM Invest NV

—

—

21.443


—

52.586

—


1.397

—

—

TOTAAL

1.397

52.586

65.435

LENINGEN PVM INVEST LUX SA / VM INVEST NV De leningen toegekend door PVM Invest Lux SA werden terugbetaald in januari en geherfinancierd door nieuwe leningen toegekend door VM Invest NV. De VM Invest NV leningen zijn niet gewaarborgd.


75

GEWAARBORGDE BANKLENINGEN De leningen toegekend aan de VGP Groep kunnen als volgt worden samengevat: In duizend €

KREDIETFACILITEIT

VERVALDATUM FACILITEIT

OPENSTAANDE SCHULD

< 1 JAAR

KBC Bank / CSOB

120.000

30-Jun-12

110.016

2.921

66.100

31-Dec-14

13.200

—

1.764

Tatra Banka

5.600

30-Nov-09

5.600

5.600

—

—

Tatra Banka

4.400

31-Jan-09

—

—

—

—

Nordea – Estonia

15.000

30-Sep-15

—

—

—

—

Nordea – Latvia

11.500

30-Sep-15

—

—

—

—

K&H Bank

11.000

31-Dec-12

—

—

—

—

TOTAAL

233.600

128.816

8.521

UniCredit Bank/LBBW

> 1–5 JAAR 107.095

108.859

> 5 JAAR — 11.436

11.436

Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep: — Hypothecaire overeenkomst op de bestaande onroerende goederen; — Hypothecaire overeenkomst over de terreinen verworven vóór de datum van de overeenkomst; — Verbintenis voor toekomstige hypothecaire overeenkomst met betrekking tot het resterende gedeelte van de terreinen bouwprojecten; — Zekerheden over alle bestaande en toekomstige vorderingen; — Zekerheden over de aandelen waarbij VGP NV als de verstrekker (‘pledgor’) en de ‘security agent’ als de ontvanger (‘pledgee’) de ‘Share Pledge Agreement’ afsluiten – procent aandelen uitgegeven door de leningnemer worden verzekerd ten voordele van de ‘security agent’; — Zekerheden van de huuropbrengsten en waarborgen; — Zekerheden van de vorderingen op bankrekeningen; — Zekerheden van rechten en vorderingen met betrekking tot bouwcontracten. Per december werd voor een totaal bedrag van . verleend aan de bank, tegenover . k per december

k hypothecaire overeenkomsten .

INTEREST RATE SWAPS De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar financiële schulden af in aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke kredietovereenkomsten. Voor meer informatie aangaande de financiële instrumenten verwijzen we naar toelichting . . GEBEURTENISSEN VAN WANBETALING EN SCHENDING MET BETREKKING TOT AANGEGANE LENINGEN De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal covenanten die we als volgt kunnen samenvatten: — Loan to cost ratio voor ontwikkelingsleningen tussen % – % van de investeringskost; — Loan to value ratio voor de investeringsleningen gelijk of minder dan %; — Geconsolideerde schuld / eigen vermogen gelijk of minder dan , ; — Debt service cover ratio gelijk of hoger dan , ; — Interest cover ratio gelijk of hoger dan , . Voor bepaalde kredietovereenkomsten variëert deze ratio over de looptijd van van het krediet tussen , en , ; — Voorverhuur vereiste van % tot %.

76


De voormelde ratio’s worden getest op basis van een periode van maand en worden berekend als volgt: — Loan to cost ratio wordt berekend voor een bepaald project door de totale uitstaande leningen te delen door de totale investeringskost van het project; — Loan to value ratio wordt berekend voor een bepaald project door de totale uitstaande leningen te delen door de marktwaarde van het project zoals gewaardeerd door een onfhankelijke vastgoedschatter; — Debt service cover ratio wordt berekend voor een bepaald project door de beschikbare kasmiddelen voor schuldaflossing te delen door de schuldaflossing waarbij de schuldaflossing bestaat uit de te betalen financiële kosten alsmede de te betalen gedeeltelijke terugbetaling van de hoofdsom; — Interest cover ratio wordt berekend voor een bepaald project door de netto huuropbrengsten te delen door de te betalen financiële kosten. Gedurende het boekjaar waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.

3.19

ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN

In duizend € Deposito’s Ingehouden bedragen Andere langlopende verplichtingen TOTAAL

2008

2007

902

399

2.157

956

91

1

3.150

1.356

Deposito’s worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts procent van het verschuldigde bedrag te betalen. procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt, op basis van individuele overeenkomsten, meestal betaald na of jaar.

3.20

HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN

In duizend €

2008

2007

22.483

7.528

Reële waarde van interest rate swaps – in het kader van kasstroomafdekkingen

4.720

—

Reële waarde van interest rate swaps – aangehouden voor handelsdoeleinden

2.548

23

Reële waarde van termijnwisselcontracten

4.524

—

Ingehouden bedragen

4.036

7.845

303

5.352

1.263

13

39.877

20.761

Handelsschulden

Te betalen kosten Andere schulden TOTAAL


77

3.21

FINANCIËLE INSTRUMENTEN

3.21.1

VOORWAARDEN EN RISICOBEHEER

Blootstelling aan wisselkoers-, rente-, liquiditeits- en kredietrisico’s ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP. De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risicostrategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis. Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide financiële instrumenten die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De volgende tabel geeft een overzicht van de afgeleide financiële instrumenten op balansdatum. De voorgestelde bedragen zijn notionele bedragen: FINANCIËLE INSTRUMENTEN (in duizend € )

2007

2008 < 1 JAAR

1–5 JAAR

> 5 JAAR

< 1 JAAR

1–5 JAAR

> 5 JAAR

60.969

—

—

7.126

—

—

—

120.000

—

—

47.689

—

Vreemde valuta Termijnwisselcontracten Rentevoeten Interest rate swaps

We verwijzen eveneens naar toelichting . . .

3.21.2

WISSELKOERSRISICO’S

VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten. Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen. De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen ‘hedge accounting’ toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaaande tabel.

78


In duizend

2008 CZK

EEK

SKK

HUF

RON

LVL

176.028

5.747

—

16.479

637

30

Langlopende verplichtingen en handelsschulden

(732.238)

—

—

(14.583)

(38)

(22)

Bruto balanspositie

(556.210)

5.747

—

1.896

599

8

Termijnwisselcontracten

1.587.000

—

—

—

—

Netto positie

1.030.790

5.747

—

1.896

599

8


In duizend

—

2007 CZK

EEK

SKK

HUF

RON

LVL

82.988

18.962

18.758

—

—

—

Langlopende verplichtingen en handelsschulden

(397.558)

(491)

(1.354)

—

—

—

Bruto balanspositie

(314.570)

18.471

17.404

—

—

—

—

—

—

—

—

18.471

17.404

—

—

—



Netto positie

200.000

(114.570)

De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar: 1€=

2008 SLOTKOERS

2007 SLOTKOERS

CZK

26,9300

26,6200

EEK

15,6466

15,6466

SKK

30,1260

33,0630

RON

3,9852

3,6102

LVL

0,7083

0,7028

HUF

264,7800

n/a

SENSITIVITEITSANALYSE Een versterking met procent van de euro tegenover de volgende valuta per december zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd / (verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen, en vooral de rentevoeten, constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in . IMPACT (in duizend €)

2008 EIGEN VERMOGEN

RESULTAAT

CZK

—

(3.480)

EEK

—

(33)

RON

—

(14)

Andere valuta

—

(2)

TOTAAL

—

(3.528)


79

IMPACT (in duizend €)

2007 EIGEN VERMOGEN

RESULTAAT

CZK

—

391

EEK

—

(107)

SKK

—

(50)

TOTAAL

—

234

Een verzwakking met procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per december zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voorzover de andere variabelen constant blijven.

3.21.3

RENTERISICO

De Groep past een dynamische aanpak met betrekking tot de afdekking van rentevoeten toe waarbij de beoogde mix tussen schulden met vaste en vlottende rente periodiek wordt herzien. Deze herzieningen worden gevoerd binnen de bestaande schuldovereenkomsten die de afdekking van de blootstelling aan rentevoeten vereisen indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan. Indien mogelijk zal de Groep IAS toepassen teneinde de volatiliteit van het resultaat te beperken, waarbij de interest rate swaps zullen geclassificeerd worden als kasstroomafdekkingen. Wijzigingen in de waarde van het afdekkingsinstrument, welke geclassificeerd wordt als een effectieve kasstroomafdekking, wordt onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen („afdekkingsreserve“). De Groep maakt eveneens gebruik van interest rate swaps, welke niet voldoen aan de criteria van IAS voor het toepassen van ‘hedge accounting’, maar die toch een economische afdekking vertegenwoordigen. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke interest rate swaps worden onmiddellijk in resultaat genomen (interest rate swaps aangehouden voor handelsdoeleinden).

80


Op de balansdatum was het profiel van de rentevoeten van de financiële instrumenten van de Groep de volgende: In duizend €

2008

2007

Financiële verplichtingen Vaste rente Aandeelhoudersleningen

—

65.435

Variabele rente Aandeelhoudersleningen Bankleningen

60.567

—

128.816

53.983

189.383

119.419

Aangehouden voor handelsdoeleinden

40.000

47.689

In het kader van kasstroomafdekkingen

80.000

Afdekken van rentevoeten Interest rate swaps

—

120.000

47.689

69.383

6.295

9.984

65.435

110.016

47.689

120.000

113.124

63,4 %

94,7 %

Financiële verplichtingen na afdekking Variabele rente Bankleningen

Vaste rente Aandeelhoudersleningen Bankleningen

Vaste rente / totaal financiële verplichtingen

SENSITIVITEITSANALYSE VAN DE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN Een stijging / daling met basispunten in de rentevoeten van onze schulden met vlottende rentevoeten en interest rate swaps op balansdatum, met alle andere variabelen constant, zou geresulteerd hebben in een lagere / hogere winst voor met k, tegenover een lagere / hogere winst voor met k. SENSITIVITEITSANALYSE IN RELATIE MET ‘HEDGE ACCOUNTING’ Een stijging / daling met basispunten in de rentevoeten van toepassing op de kasstroomafdekkingen op balansdatum, met alle andere variabelen constant, zou geresulteerd hebben in een lagere / hogere afdekkingsreserve in het eigen vermogen van k. In werd er geen ‘hedge accounting’ toegepast.


81

3.21.4

KREDIETRISICO

Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een financieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito’s van VGP. Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij in het algemeen elke huurder vereist is om een huurwaarborg van maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder. Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico. De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk financieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus: In duizend €

2008 BOEKWAARDE


9.392

2007 BOEKWAARDE 7.949

Interest rate swaps

—

930


—

398


4.289

Vorderingen op lange termijn TOTAAL

—

52.835 276

13.681

62.388

De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende: In duizend €

2008 BOEKWAARDE

Nog niet vervallen

1.136

2007 BOEKWAARDE —

Vervallen < 30 dagen

982

771

> 30– 60 dagen

148

66

> 60–90 dagen

30

15

> 90 dagen

79

46

2.375

898

TOTAAL

Op balansdatum zijn de openstaande handelsvorderingen verzekerd door huurwaarborgen voor een totaalbedrag van . k, vergeleken met . k per december . Gedurende het jaar werd voor een totaal bedrag van

k waardeverminderingen opgenomen:

In duizend €

2008

2007

Bruto bedrag handelsvorderingen

2.878

1.361

Waardevermindering op handelsvorderingen

(503)

(463)

Netto boekwaarde handelsvorderingen

2.375

898

82


3.21.5

LIQUIDITEITSRISICO

De contractuele looptijden van de financiële verplichtingen, met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide financiële activa en verplichtingen worden hieronder gedetailleerd: In duizend €

2008 BOEKWAARDE

CONTRACTUELE KASSTROMEN

< 1 JAAR

1–2 JAAR

2–5 JAAR

MEER DAN 5 JAAR

Niet-financiële verplichtingen Te betalen kosten

303

(303)

(303)

—

—

—

Financiële verplichtingen

27.782

(27.782)

(27.782)

—

—

—

Aandeelhoudersleningen

60.567

(75.914)

(2.558)

(2.558)

(7.673)

(63.125)

128.816

(149.948)

(14.447)

(9.023)

(114.382)

(12.096)

4.720

(5.566)

(1.239)

(1.239)

(3.088)

—

2.548

(2.983)

(664)

(664)

(1.655)

—

Uitstroom

4.524

(63.043)

(63.043)

—

—

—

Instroom

—

58.931

58.931

—

—

—

(266.608)

(51.105)

(13.484)

(126.798)

(75.221)

1–2 JAAR

2–5 JAAR

MEER DAN 5 JAAR

Financiële verplichtingen Tegen geamortiseerde kostprijs

Gewaarborgde bankleningen Afdekkingsderivaten Rentevoetderivaten Niet-afdekkingsderivaten Rentevoetderivaten Wisselkoersderivaten

229.260 In duizend €

2007 BOEKWAARDE

CONTRACTUELE KASSTROMEN

< 1 JAAR

5.352

(5.352)

(5.352)

—

—

—


15.387

(15.387)

(15.387)

—

—

—


65.435

(91.608)

(2.617)

(2.617)

(7.852)

Gewaarborgde bankleningen

53.983

(63.771)

(4.504)

(4.658)

(54.609)

—

(907)

1.480

473

458

549

—

Uitstroom

—

(7.126)

(7.126)

—

—

—

Instroom

(397)

7.513

7.513

—

—

—

138.853

(174.251)

(27.000)

Niet-financiële verplichtingen Te betalen kosten Financiële verplichtingen Tegen geamortiseerde kostprijs

(78.522)

Niet-afdekkingsderivaten Rentevoetderivaten Wisselkoersderivaten

(6.817)

(61.912)

(78.522)

De onderneming beheert haar liquiditeitsrisico door over voldoende beschikbare kredietfaciliteiten te beschikken en door de ontvangsten en betalingen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen (‘matching’); zie toelichting . .


83

3.21.6

BEHEER VAN KAPITAAL

VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met als doel de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld / eigen vermogen van : aan te houden. Op het einde van bedroeg deze ratio , ( , voor ).

3.21.7

REËLE WAARDE

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief zou kunnen worden verhandeld of een verplichting zou kunnen worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De reële waarden van financiële activa en verplichtingen worden hieronder gedetailleerd samen met hun respectievelijke boekwaarde, zoals ze in de balans voorkomen: In duizend €

2008 BOEKWAARDE

IN OVEREENSTEMMING MET IAS 39 REËLE WAARDE ERKEND IN HET EIGEN VERMOGEN

REËLE WAARDE OPGENOMEN IN HET RESULTAAT

REËLE WAARDE

Financiële activa Leningen en vorderingen Handels- en andere vorderingen

9.392

—

—

9.392


4.289

—

—

4.289

Vorderingen op lange termijn

—

—

—

—

Zonder afdekkingsrelatie

—

—

—

—

Met afdekkingsrelatie

—

—

—

—


(27.782)

—

—

(27.782)


(60.567)

—

—

(60.567)

(128.816)

—

—

(128.816)

Derivaten financiële activa

Financiële verplichtingen Tegen geamortiseerde kostprijs

Gewaarborgde bankleningen Derivaten financiële verplichtingen Zonder afdekkingsrelatie

(4.720)

(4.720)

—

(4.720)


(7.072)

—

(7.072)

(7.072)

(4.720)

(7.072)

(215.276)

(215.276)

84


In duizend €

2007 BOEKWAARDE

IN OVEREENSTEMMING MET IAS 39

REËLE WAARDE

REËLE WAARDE ERKEND IN HET EIGEN VERMOGEN

REËLE WAARDE OPGENOMEN IN HET RESULTAAT

7.949

—

—

7.949

52.835

—

—

52.835

—

—

1.327

—

—

1.327

—

—

—

—

Financiële activa Leningen en vorderingen Handels- en andere vorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten Vorderingen op lange termijn Derivaten financiële activa Zonder afdekkingsrelatie Met afdekkingsrelatie Financiële verplichtingen Tegen geamortiseerde kostprijs

—


(15.387)

—

—

(15.387)


(65.435)

—

—

(60.382)

Gewaarborgde bankleningen

(53.983)

—

—

(53.983)

Zonder afdekkingsrelatie

(23)

—

(23)

(23)


—

—

—

—

—

(23)

(72.716)

Derivaten financiële verplichtingen

(72.717)

De totale winst / (verlies) op niet-afdekkingsderivaten bedroeg . k in ( k in ). Er waren geen winsten / (verliezen) op niet-financiële activa en verplichtingen, financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs. De financiële en niet-financiële activa voor een bedrag van . k in ( . k in ) werden in onderpand gegeven ten voordele van de financiële instellingen van VGP. GRONDSLAG VOOR DE VASTSTELLING VAN DE REËLE WAARDEN Hieronder worden de gebruikte methodes en veronderstellingen voor de bepaling van de bovenvermelde reële waarden samengevat. De reële waarde van financiële instrumenten wordt bepaald aan de hand van algemeen gebruikte waarderingstechnieken gebaseerd op waarneembare marktgegevens, m.a.w. contante nettowaarde van toekomstige kasstromen verdisconteerde tegen de marktrente. Voor instrumenten op korte termijn wordt er verondersteld dat de boekwaarde een redelijke benadering is van de reële waarde.

3.22

PERSONEEL

VERPLICHTINGEN IN HET KADER VAN PERSONEELSBELONINGEN De Groep heeft op balansdatum geen verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen na uitdiensttreding. LANGETERMIJNBELONINGSSTRUCTUUR De Groep hanteert een langetermijnbeloningsstructuur voor bepaalde leden van het management van de Groep. Deze werd opgezet vóór de beursintroductie van december waarbij de bestaande


85

aandeelhouders VM Invest en Alsgard SA een aantal VGP-aandelen hebben overgedragen, die procent van het gezamenlijk aantal aandelen in VGP NV vertegenwoordigen, aan VGP MISV, een nieuwe vennootschap waarover de heer Jan Van Geet als beherende vennoot („managing partner“ / „associé commandité“) zeggenschap uitoefent. Deze structuur heeft geen verwaterend effect voor de bestaande en nieuwe aandeelhouders. VGP MISV is een onafhankelijke onderneming van de VGP groepsondernemingen. Bijgevolg werd de jaarrekening van VGP NV geenszins beïnvloed door de activiteiten en/of het bestaan van VGP MISV. In

werden er geen wijzigingen toegebracht aan deze beloningsstructuur.

3.23

VERBINTENISSEN

De groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per december had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van . m² welke een verbintenis van , miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito’s werden gestort voor een totaalbedrag van , miljoen. Op het einde van december had de Groep toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van , miljoen afgesloten ( miljoen per december ). De toekomstige huurpbrengsten worden gedetailleerd als volgt: In duizend €

2008

2007

Minder dan één jaar

22.304

14.929

Tussen één en vijf jaar

88.303

53.587

Meer dan vijf jaar

61.745

24.489

172.352

93.005

TOTAAL

3.24

VERBONDEN PARTIJEN

3.24.1

IDENTIFICATIE VAN VERBONDEN PARTIJEN

De Groep heeft relaties met haar bestuurders, uitvoerende kaderleden en andere ondernemingen waarover zeggenschap wordt uitgeoefend door haar eigenaars. Het senior management bestaat uit Jan Van Geet (CEO), Jan Procházka (COO) en Dirk Stoop (CFO). Jan Van Geet (CEO) en Jan Procházka (COO) zijn ook referentieaandeelhouders.

3.24.2

BESTUURDERS EN SENIOR MANAGEMENT

De vergoedingen aan de bestuurders en het senior management bedragen als volgt: In duizend €

2008

2007

Bestuurders

87

11

Senior management

441

107

TOTAAL

528

118

86


3.24.3

VERRICHTINGEN MET VERBONDEN PARTIJEN

De Groep identificeerde de volgende verrichtingen met verbonden partijen gedurende : In duizend € MR JAN VAN GEET

MR JAN PROCHÁZKA

2008

2007

6

13

Leningen verstrekt aan de Groep Rente ontvangen van de Groep

—

—

Leningen verstrekt door de Groep – LT

—

—

Leningen verstrekt door de Groep – KT

—

—

Rente betaald aan de Groep

—

—

Leningen verstrekt aan de Groep

—

—


—

—

Leningen verstrekt door de Groep – KT Rente betaald aan de Groep JAN VAN GEET s.r.o. (EX URRACO spol. s r.o.)

VM INVEST NV

—

—

1 8

2

49

—

Diensten verleend aan de Groep

244

156

Diensten verleend door de Groep

37

3


—

Rente betaald aan de Groep

—

1

Leningen verstrekt aan de Groep

—

43.992

Rente ontvangen van de Groep

114

1.273

60.567

21.443

3.190

325

18

22

Leningen verstrekt aan de Groep Rente ontvangen van de Groep

VAN GEET PROPERTIES s.r.o.

8

Handelsvorderingen van de Groep Handelsverplichtingen aan de Groep

PVM INVEST LUX SA

en

Huur betaald

—

De Groep verhuisde naar nieuwe kantoorgebouwen in en sloot een huurovereenkomst af met Jan Van Geet s.r.o.. De maandelijkse huur voor de nieuwe kantoren bedraagt CZK k( k equivalent). De huurovereenkomst werd afgesloten voor een periode van jaar met ingang van oktober . De operationele leasebetalingen zijn betaalbaar als volgt: In duizend €

2008

2007

61

22

Tussen één en vijf jaar

242

1

Meer dan vijf jaar

278

0

TOTAAL

581

23

Minder dan één jaar

3.25

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Er hebben zich geen vermeldenswaardige gebeurtenissen die een materiële invloed zouden kunnen hebben, voorgedaan na de afsluiting van de rekeningen per december .


87

3.26

OPDRACHTEN UITGEVOERD DOOR DE COMMISSARIS EN AANVERWANTE PERSONEN

De vergoedingen voor de controlediensten voor VGP NV en haar dochtervennootschappen bedroegen k. Gedurende werden er door de commissaris en met hem beroepshalve in samenwerkingsverband opererende personen bijzondere niet-controlediensten uitgevoerd voor een totaal bedrag van k.

3.27

DOCHTERONDERNEMINGEN

ONDERNEMINGEN WELKE DEEL UITMAKEN VAN DE GROEP PER 31 DECEMBER 2008 ADRES


%

INDUSTRIE PARK SEVER a.s.

Horní Počernice, Tsjechische Republiek

100

VGP CZ s.r.o.

Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek

100

VGP DEUTSCHLAND GmbH

Leipzig, Duitsland

100

VGP ESTONIA OÜ

Tallinn, Estland

100

VGP FINANCE NV

Jette, België

100

VGP – INDUSTRIÁLNÍ STAVBY s.r.o.


100

VGP LATVIA s. i. a.

Kekava, Letland

100

VGP PARK GYÖR Kft

Győr, Hongarije

100

VGP PARK HRADEC KRÁLOVÉ a.s.

Hradec Králové, Tsjechische Republiek

100

VGP PARK LIBEREC a.s.

Liberec, Tsjechische Republiek

100

VGP PARK LOVOSICE a.s.

Lovosice, Tsjechische Republiek

100

VGP PARK MLADÁ BOLESLAV a.s.

Mladá Boleslav, Tsjechische Republiek

100

VGP PARK NÝŘANY a.s.

Nýřany, Tsjechische Republiek

100

VGP PARK OLOMOUC a.s.

Olomouc, Tsjechische Republiek

100

VGP PARK TURNOV a.s.

Turnov, Tsjechische Republiek

100

VGP ROMANIA S. R. L.

Timisoara, Roemenië

100

VGP SLOVAKIA a.s.

Malacky, Slovakije

100

WIJZIGINGEN IN 2008 In werden onderstaande ondernemingen nieuw opgericht: ADRES


%

VGP PARK GYŐR Kft

Győr, Hongarije

100

VGP PARK MLADÁ BOLESLAV a.s.

Mladá Boleslav, Tsjechische Republiek

100

In

werden volgende ondernemingen toegevoegd aan de consolidatie perimeter:

DOCHTERONDERNEMINGEN VGP CZ s.r.o.

ADRES

%


100

WIJZIGINGEN IN 2009 De Groep heeft de intentie om een aantal Tsjechische vennootschappen te fuseren in

88

.


INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE MOEDERONDERNEMING 1

JAARREKENING VAN VGP NV

STATUTAIRE JAARREKENING De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België. Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres: VGP NV Greenland – Burgemeester Etienne Demunterlaan BBrussel België www.vgpparks.eu De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.


89

VERKORTE RESULTATENREKENING In duizend €

2008

2007

Andere bedrijfsopbrengsten

1.216

3.608

74

(14)

(17)

(101)

Bedrijfsresultaat Financieel resultaat Uitzonderlijk resultaat Winstbelastingen

— (20)

(9)

37

(123)

2008

2007

Oprichtingskosten en immateriële vaste activa

—

—


—

—

Financiële vaste activa

239.157

155.098

Totaal vaste activa

239.157

155.098


7.320

960


1.782

42.591

Totaal vlottende activa

9.102

43.551

TOTAAL ACTIVA

248.259

198.649

Kapitaal

175.361

175.361

(86)

(123)

175.275

175.238

Schulden op meer dan een jaar

60.567

21.443

Schulden op ten hoogste een jaar

12.417

1.968

Schulden

72.984

23.411

248.259

198.649

Winst of verlies van het boekjaar

VERKORTE BALANS NA RESULTAATSVERWERKING In duizend €

Overgedragen resultaten Eigen vermogen

TOTAAL PASSIVA

WAARDERINGSREGELS De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.

90


2

VOORSTEL VAN RESULTAATSVERWERKING VGP NV 2008

De winst van het boekjaar, na belastingen, bedraagt

.

Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van mei om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:

, zal de raad van bestuur voorstellen

In €

2008

Winst van het boekjaar

37.450,01

Overgedragen verlies

(123.132,76)

Over te dragen verlies

(85.682,75)

informatie met betrekking tot de moederonderneming

91

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS VGP NV Verslag van de commissaris over de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 december 2008 gericht tot de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

AAN DE AANDEELHOUDERS Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermelding. VERKLARING OVER DE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN ZONDER VOORBEHOUD Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van VG P N V ( „ d e ve n n o o t s c h a p“ ) e n h a a r dochterondernemingen (samen „de groep“), o p g e s te l d i n ove re e n s te m m i n g m e t d e International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde financiële staten bestaan uit de geconsolideerde balans op december , de geconsolideerde winsten verliesrekening, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde k a s s t ro o m ove r z i c h t vo o r h e t b o e k j a a r eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt . ( ) en de geconsolideerde winst van het boekjaar bedraagt . ( ) . Het opstellen van de geconsolideerde financiële staten valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten zodat deze geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten, het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het maken

92

van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten. Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde financiële staten afwijkingen van materieel belangbevatten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde financiële staten als geheel beoordeeld. Ten slotte, hebben wij van de raad van bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controlewerkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij


zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel. Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële toestand van de groep per december , en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. BIJKOMENDE VERMELDING Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen: Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op hun toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.

Kortrijk, april De commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Gino Desmet

verslag van de commissaris

93

VGP SENIOR MANAGEMENT JAN VAN GEET

Chief Executive Officer

JAN PROCHÁZKA

Chief Operating Officer

DIRK STOOP

Chief Financial Officer

COMMISSARIS DELOITTE BEDRIJFSREVISOREN

INVESTOR RELATIONS DIRK STOOP tel.: 0032 2 737 74 06 fax: 0032 2 737 74 04 [email protected]

Het jaarverslag over het boekjaar 2008 is beschikbaar in het Engels en het Nederlands op www.vgpparks.eu.

94


VGP NV greenland – burgemeester e. demunterlaan 5 b-1090 brussels belgië tel.: 0032 2 737 74 05 fax: 0032 2 737 74 04

VGP červený dvůr jenišovice 59 468 33 jenišovice tsjechische republiek tel.: 00420 483 346 060 fax: 00420 483 346 061 e-mail: [email protected]

www.vgpparks.eu

g 2008 p jaarversla vg jaarverslag 2008

Recommend Documents