vastgoed magazine immobilier
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.01
NOTARI(A)AT 2.0
DE DIGITALE REVOLUTIE l’innovation IT Bart van Opstal KFBN / FRNB
Talking heads Exit makkelijke deals way No easy a p r i l . ’ 10
Talk & Walk
Talking heads
talking Architectuurwandeling: heads
Exitdossier makkelijke invest deals
ExpertsBrussel, aan het woord De bankier Luik, Antwerpen No aan easyzet way Paroles de pro Le banquier définit le jeu A l’entrée d’un magasin, un appartement et un bureau . 16
. 20
Talk away Werken tussen Parijs carriere Vincent Lottefier en New York Jones Lang Lasalle
. 42
www.propertytalk.be
vastgoed magazine immobilier
PropertyTalk est une publication PropertyTalk is een uitgave
Expertise Media Ramberg 7 / 3000 Leuven
Experts aan het woord over Nieuwbouw Antwerpen,
Hoofdredacteur / Rédacteur en chef
Semi-industrie, Winkels Wallonië
Kurt Reviers t 016 31 49 71 m 0475 27 62 01
en Kantoren Gent Paroles de pro Les spécialistes se prononcent
Verantwoordelijke uitgever Éditeur responsable
sur l’immobilier neuf à Anvers, sur les commerces en Wallonie
Raymonde Musch
et les bureaux à Gand
.16
Advertenties / Régie publicitaire
Expertise / 016 31 49 70 Werkten mee aan dit nummer ont collaboré à Cette édition
Aplanos _graphic design Steff Gilissen _images / foto’s Imprimerie Lozet _impression / druk Muriel Lieffring _traductions / vertalingen Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal Kurt Reviers _rédaction /redactie Martijn Reviers _rédaction /redactie
.4
Marleen Van Istendael _épreuves / eindredactie Distribution par circulation controlée auprès des organisations du secteur immobilier en imprimé et par voie digitale. Demandes d’abonnement via
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Nieuws en weetjes uit
de Belgische vastgoedsector L’actualité et les infos
du secteur immobilier belge
Distributie via ‘controled circulation’ bij bedrijven uit de vastgoedsector in print en digitaal. U kan een abonnement aanvragen via
[email protected]
.10
.18
Notari(a)at 2.0
Advocaat Wouter Neven
De digitale revolutie
(Lydian) over prijsafspraken
Interview met Bart van Opstal,
onder makelaars en de
voorzitter van KFBN
aansprakelijkheid van architecten
L’innovation IT
Analyse et commentaire
Entretien avec Bart van Opstal,
de l’avocat Wouter Neven (Lydian)
président de la Fédération Royale
sur les tarifs des agents
du Notariat belge
immobiliers et la responsabilité de l’architecte pour
www.propertytalk.be
des prestations hors mission
VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier
Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-
Infos & abonnements | Infos & abonnements
www.expertisenews.com
cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.
PropertyTalk .02 met het dossier Bevaks en schatters verschijnt in juni 2010 avec le dossier Sicafi et experts paraîtra en juin 2010
.01
Vandaag is de bankier aan zet Le banquier définit aujourd’hui les règles du jeu Rondetafel met / Table ronde avec Kris Iserbyt, Stijn Paredis & Eric Peeters
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.30 Gaétan Clermont
.38 Groene huurders zijn blije
Een dag uit het leven van een vastgoedadviseur
huurders. Huurders van groene
Une journée dans la vie d’un courtier
gebouwen besparen elk jaar gemiddeld ongeveer 580 euro
.32 Expertise 100 De grootste vastgoedportefeuilles op een rij Le point sur les plus gros portefeuilles
per werknemer Les locataires verts sont des locataires comblés. Les occupants d’immeubles verts épargnent en moyenne chaque année quelque 580 euros par travailleur
POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.
.42 Vincent Lottefier: globetrotter en getalenteerde talenknobbel Vincent Lottefier: un globe-trotter doué des langues
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Eric Van Dyck, weldra bij Redevco.
Shopping Center Night
Le 30 avril, une quinzaine de centres
Op 30 april zullen op initiatief van
Eric Van Dyck naar Redevco
Per 1 mei geeft Eric Van Dyck als
Managing Partner van Cushman & Wakefield de fakkel door aan Koen Nevens. Eind 2010 wordt hij de nieuwe gedelegeerd
commerciaux ouvriront leurs portes jusqu’à
de BLRW een vijftiental winkelcentra hun
bestuurder van Redevco Belgium, in
22 heures, à l’initiative du CBLCC. Avec
deuren uitzonderlijk openhouden tot
opvolging van Marc Van Heddeghem.
la ‘Shopping Center Night’, la plateforme
22 uur. Met deze Shopping Center Night
Koen Nevens (41) is jurist van opleiding
entend attirer l’attention sur les centres
wil de organisatie de Belgische shopping
en werkt sinds zestien jaar bij Cushman
commerciaux et renforcer leur image
centers promoten. De Shopping Center
& Wakefield, waarvan zeven as Equity
auprès des chalands. Il s’agit du deuxième
Night is een van de twee grote evenemen-
Partner. Hij erft een goed gestroomlijnde en
événement d’envergure que le CBLCC
ten die de BLRW in 2010 organiseert,
uiterst rendabele kmo met 60 medewerkers
organise en 2010. En effet, à l’automne,
vermits later dit jaar ook de Awards worden
en een omzet van 17 miljoen euro (cijfers
les Shopping Awards seront à nouveau
uitgereikt. Welk nieuw winkelcentrum zal
2009). Eric Van Dijck werkt intussen
décernés. On attendra surtout de voir quel
het halen? Wellicht wordt het een tweestrijd
26 jaar voor Cushman & Wakefield. Bij
nouveau centre commercial raflera le prix.
tussen K in Kortrijk en Médiacité Luik.
Redevco komt hij aan het roer van een portefeuille van 2 miljard euro en een ploeg
Le match se jouera sans doute entre le K in Kortrijk et la Médiacité.
Mediacité, Luik / Liège | Développeur / Ontwikkelaar : Wilhelm & Co.
van 45 medewerkers.
Eric Van Dyck chez Redevco Au 1er mai, Eric Van Dyck cèdera le flambeau de Managing Partner de Cushman & Wakefield à Koen Nevens. Fin 2010, il deviendra le nouvel administrateur délégué de Redevco Belgium, en remplacement de Marc Van Heddeghem. Koen Nevens est juriste de formation et il travaille depuis seize ans chez Cushman & Wakefield, dont sept ans comme Equity Partner. Il hérite d’une PME bien huilée et extrêmement rentable, forte de 60 collaborateurs et d’un chiffre d’affaires de 17 millions d’euros. Eric Van Dyck travaillait depuis 26 ans pour Cushman & Wakefield. Chez Redevco, il prend les commandes d’un portefeuille de 2 milliards d’euros et d’une équipe de 45 collaborateurs.
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property talk
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Les CPE professionnels reportés
Beroepsmatige EPC uitgesteld tot 2012
Het Vlaams Energieagentschap heeft bevestigd
L’Agence flamande de l’énergie a confirmé que les Certificats de Performance Energétique
dat de Energieprestatiecertificaten (EPC) voor
(CPE) pour les immeubles non-résidentiels ne
niet-residentiële gebouwen pas begin 2012 zullen
seront introduits que début 2012. Un accord de
worden ingevoerd. Voor de ontwikkeling van de
coopération a été conclu entre les trois régions
rekenmethodiek en de software voor deze EPC
pour le développement de la méthode de calcul et
werd een samenwerkingsovereenkomst gesloten
du logiciel pour ces CPE, de sorte qu’on n’utilisera
tussen de drie gewesten, zodat er slechts één
qu’une seule méthode et un seul logiciel pour tout
rekenmethodiek en software voor het hele land
le pays, confirme l’agence. L’appel d’offres pour
zal worden gebruikt. De aanbesteding voor de
la méthode et le logiciel se trouve dans la phase
methodiek en de software zit in de eindfase.
finale. Ce n’est qu’ensuite que le développement
Pas nadien kan de eigenlijke ontwikkeling starten.
proprement dit pourra commencer.
Christophe Nihon, ImmoQuest
Étude sur les PPP en Wallonie ImmoQuest vient de publier une étude
L’UPSI lance un code de mesure
BVS lanceert meetcode en label
agents immobiliers (UPSI), vient de rédiger
Vastgoedsector (BVS) heeft een nieuwe
directeur, Christophe Nihon. L’étude évoque
un nouveau code de mesure dédié au
meetcode voor de woningbouwsector
des exemples récents à entre autres Herstal
secteur de la construction de logements. Le
opgesteld. De code moet de consument
(projet du Pré Madame) Mons (quartier
code est censé offrir au consommateur de
betere garanties geven over de
de l’Ile aux Oiseaux avec Thomas & Piron)
meilleures garanties en ce qui concerne les
oppervlaktes in het huis of appartement
et Seraing (régie autonome communale),
superficies dans la maison ou l’appartement
dat hij aankoopt. Dankzij de code kan een
et au sein des intercommunales SPI+
qu’il acquiert. Grâce à ce code, un candidat
kandidaat-koper immers de verschillende
dans les environs de Liège (Ans et le
acquéreur pourra comparer les différents
onroerende goederen die hij overweegt
Chat Noir Business Center à Jupille) et
biens immobiliers qu’il envisage d’acheter
aan te kopen, vergelijken op basis van
Idélux (Ardennes Logistics, avec Houyoux,
en partant d’une même méthode de
eenzelfde manier van opmeten. Wanneer
Socogetra et Thomas & Piron).
mesure. Lorsqu’une mesure sera effectuée
een opmeting zal uitgevoerd worden
conformément aux dispositions, cette
conform de bepalingen, zal die opmeting
mesure recevra le label code UPSI. Le code
het label BVS-code meekrijgen. De code is
n’est d’application que sur les nouveaux
enkel van toepassing op nieuwe woningen
logements et sur les logements existants qui
en op bestaande woningen die een
ont fait l’objet d’une rénovation lourde.
grondige renovatie hebben ondergaan.
L’UPSI, l’Institut professionnel des
sur les Partenariats Public-Privé. ‘Si la formule séduit la Flandre, elle demeure peu utilisée en Wallonie’, constate le
De BVS Beroepsvereniging van de
Studie over PPS in Wallonië Bij ImmoQuest verscheen zopas een studie over Publiek-Private Samenwerking. ‘Terwijl de formule in Vlaanderen opgang maakt, wordt zij in Wallonië weinig aangewend’, stelt directeur Christophe Nihon vast. De studie geeft enkele zeldzame voorbeelden van PPS in onder meer Herstal (project Pré Madame), Bergen (wijk Ile aux Oiseaux, met Thomas & Piron) en Seraing (autonoom gemeentebedrijf), en bij intercommunales Zuiderveledroom, Antwerpen / Anvers Développeur / Ontwikkelaar: Vooruitzicht.
als SPI+ in de omgeving van Luik (Ans en het Chat Noir Business Center in Jupille) en Idélux (Ardennes Logistics, met Houyoux, Socogetra en Thomas & Piron).
ta l k ies
.6
Marktaandelen Makelaars Cushman & Wakefield en King Sturge
Les plus grands courtiers Cushman & Wakefield en King Sturge
Le roi du sucre entre dans les Galeries Royales
zijn de grootste makelaars in verhuur
sont les plus grands courtier au niveau de la
van kantoren in België. De marktleiders
location de bureaux en Belgique. Les leaders
danken hun posities aan hun belang op
du marché doivent leur position à leur
de Brusselse kantoormarkt Cushman &
intérêt sur le marché des bureaux bruxellois.
Wakefield is immers ook in Brussel koploper
Cushman & Wakefield est également en
met een marktaandeel van 22%. Jones Lang
tête à Bruxelles, avec une part de marché
des Galeries Royale, le prestigieux complexe
LaSalle (13%) en CB Richard Ellis (10%)
de 22%. Jones Lang LaSalle (13%) et CB
commercial et résidentiel situé au cœur
vervolledigen de top drie. In Antwerpen
Richard Ellis (10%) complètent le top trois. À
de Bruxelles. L’entrée a été opérée via une
blijft Colliers-EPMC koploper met een
Anvers, Colliers-EPMC reste en pole position,
augmentation de capital auprès de la Société
marktaandeel van 34%. De Antwerpse top
avec une part de marché de 34%. Le top trois
Civile des Galeries St-Hubert, le propriétaire
drie wordt vervolledigd met Mertens Vastgoed
anversois est complété par Mertens Vastgoed
de l’immeuble. L’opération est inscrite au nom
(18%) en Jones Lang LaSalle (18%).
(18%) et Jones Lang LaSalle (18%).
de Finasucre, le holding du père Comte Paul
La famille Lippens est devenue actionnaire
Lippens et de son fils Olivier Lippens. Ils sont également président et administrateur délégué
BIV-raad stemt strategische nota
L’IPI lance la réorganisation
du Groupe Sucrier, une société qui investit en masse en biotechnologie. La Société Civile des Galeries St-Hubert a été fondée en 1845
En décembre 2009, l’IPI, l’Institut
par des familles aisées originaires de la région
instituut van de vastgoedmakelaars, een
Professionnel des Agents Immobiliers, a
bruxelloise, dont les descendants sont toujours
werkgroep opgericht die de aanpassing van
mis sur pied un groupe de travail visant à
aux commandes 165 ans plus tard.
de structuur en de werking van het instituut
préparer l’adaptation de la structure et du
moet voorbereiden. De Nationale Raad
fonctionnement de l’institut. Le Conseil
keurde tevens een lijst met knelpunten
National a également approuvé une liste
goed waarvoor deze werkgroep een
de problèmes pour lesquels ce groupe
oplossing moet zoeken. De beoogde
de travail doit rechercher une solution. La
reorganisatie is ambitieus en reikt verder
réorganisation visée est ambitieuse et va
geworden van de St-Hubertusgalerij, het
dan een aanpassing van het BIV aan de
plus loin qu’une adaptation de l’IPI à la
prestigieuze winkel- en wooncomplex in
regionalisering. In een gesprek met de
régionalisation. Dans un entretien avec la
het hart van Brussel. De intrede gebeurde via
redactie zei voorzitter Luc Machon dat op
rédaction, le président Luc Machon a indiqué
Finasucre, de holding van vader Graaf Paul
de lijst met knelpunten items staan zoals:
que sur la liste des sujets problématiques
Lippens en zoon Olivier Lippens. Die zijn
figurent notamment:
voorzitter en gedelegeerd bestuurder van de
December 2009 werd bij de BIV, het
de toegang tot het beroep en de aanpassing van de lijst van diploma’s aan de nieuwe BAMA-opleidingen; de regeling van het quasi-monopolie, waarbij de wettelijk voorziene
l’accès à la profession et l’adaptation de la liste des diplômes aux nouvelles formations BAMA;
Suikerkoning stapt in St-Hubertusgalerij De familie Lippens is aandeelhouder
NV Suikergroep, een bedrijf dat fors investeert in biotechnologie. De Burgerlijke Vennootschap St-Hubertusgalerijen werd opgericht in 1845
le règlement du quasi-monopole où
door welstellende families uit het Brusselse,
uitzonderingen van de activiteiten
les exceptions, prévues légalement,
waarvan de nakomelingen 165 jaar later nog
waarvoor geen erkenning door het BIV
des activités pour lesquelles
altijd het roer in handen hebben.
noodzakelijk is, nominatum in de wet
aucune agréation par l’IPI n’est
zouden worden opgelijst;
nécessaire, devraient être énumérées
de erkenning van rechtspersonen en hun bedienden, met aandacht voor de problematiek van de soms
individuellement dans la loi; l’agréation de personnes morales et de leurs employés, avec une attention
complexe aandeelhoudersstructuur
particulière pour la problématique
van internationale makelaarsbedrijven
de la structure d’actionnariat parfois
en de beperkte aansprakelijkheid van
complexe des sociétés de courtage
sommige vennootschapsvormen;
internationales et la responsabilité
een betere omschrijving van de deelberoepen, zoals met dat van syndicus moet gebeuren in functie van
limitée de certaines formes de sociétés; une meilleure description des sousprofessions comme celle de syndic doit
de recente wijzigingen aan de wet op de
être opérée en fonction des récentes
mede-eigendom.
modifications de la loi sur la copropriété.
Koninklijke Galerijen (St-Hubertus), Brussel | Galeries Royales Saint-Hubert, Bruxelles
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L’immobilier neuf sous pression Les prix de vente des appartements neufs à Bruxelles ont en moyenne baissé de cinq à dix pour cent. C’est ce qu’a calculé le conseil Knight Frank. Dans certaines communes, les corrections vont jusqu’à quinze pour cent, principalement
Bostoen lanceert collectieve passiefbouw
dans les immeubles à appartements qui ont été réceptionnés dans le courant de l’année et où tous les flats n’ont pas trouvé
Bouwpromotor Bostoen treedt
preneur. Dans d’autres segments en
binnenkort naar buiten met een eerste
revanche, le courtier a encore relevé une
concreet initiatief voor collectieve
(légère) progression des prix de vente. Les
passiefbouw met appartementen in
principales corrections ont été observées
Vlaanderen. Dat bevestigde commercieel
dans les communes du nord de la région
directeur Dirk Spitaels in een gesprek
(Jette, Koekelberg, etc.) et à Molenbeek-
met de redactie. Bostoen, van oorsprong
St-Jean, où, par le passé, des appartements
een woningbouwer volgens het klassieke
ont pu se vendre gros œuvre terminé à des
systeem (met gevels en binnenmuren in
prix relativement importants, une niche qui,
steen), zet voor de groei van het bedrijf
depuis la crise, éprouve certaines difficultés.
steeds meer in op de passiefbouw
À Etterbeek, Woluwe-St-Pierre et Ixelles,
voor villa’s en alleenstaande woningen.
les prix ont progressé. Pour les dix-neuf
Momenteel heeft de groep uit Drongen een
de sortir une première initiative concrète
communes de la région bruxelloise, le prix
200-tal passiefhuizen in aanbouw. Recent
pour constructions passives collectives
de vente moyen s’élève à 2.644 ¤/m2.
werd de stap gezet naar een volledig
avec appartements en Flandre. C’est ce
passief woningpark, waarbij niet alleen de
qu’a confirmé le directeur commercial Dirk
Nieuwbouw staat onder druk
woningen zelf maar ook de hele ruimtelijke
Spitaels, dans un entretien avec la rédaction.
inplanting beantwoordt aan de principes
Bostoen, à l’origine un constructeur de
van het duurzaam bouwen. Momenteel zijn
logements fidèle au système classique (avec
vergunningen voor vier parken ingediend,
façades et murs intérieurs en pierre), oriente
appartementen in Brussel zijn vorig jaar
zegt Dirk Spitaels. De allernieuwste stap
de plus en plus la croissance de la société
met gemiddeld vijf tot tien procent gezakt.
is die naar de multiresidentiële bouw.
vers la construction passive de villas et de
Dat becijferde vastgoedadviseur Knight
Sinds kort werkt de promotor aan plannen
maisons quatre façades. Actuellement,
Frank. In sommige gemeentes lopen de
voor een eerste collectieve passiefbouw in
le groupe originaire de Drongen compte
correcties op tot vijftien procent, vooral
Vlaanderen. Dirk Spitaels: ‘Twee locaties
quelque 200 maisons passives en cours
dan in de flatgebouwen die gedurende
liggen ter studie. Het is nog iets te vroeg
de construction. Il a récemment franchi
het jaar werden opgeleverd en waar niet
om aan te geven waar precies, omdat
le pas vers un parc résidentiel totalement
alle appartementen al een koper hadden
wij eerst in dialoog willen gaan met de
passif où non seulement les logements,
gevonden. In andere gemeentes tekende
betrokken gemeentebesturen, maar in mei
mais aussi toute l’implantation spatiale,
de makelaar wel nog een (lichte) stijging
volgt er zeker meer nieuws.’
répondent aux principes de construction
De verkoopprijzen van de nieuwbouw–
Bostoen lance les constructions passives collectives Le développeur Bostoen est sur le point
van de verkoopprijzen op. De grootste
durable. Pour l’heure, les demandes de
correcties werden opgetekend in de
permis ont été introduites pour quatre parcs,
gemeentes in het noorden van het gewest
indique Dirk Spitaels. La toute dernière étape
(Jette, Koekelberg, enz.) en in St-Jans-
est celle en direction de la construction
Molenbeek, waar in het verleden met
multirésidentielle. Depuis peu, le promoteur
succes casco-appartementen tegen relatief
planche sur des plans portant sur une
stevige prijzen werden verkocht, een
première construction passive collective
niche die het sinds de crisis wat moeilijker
en Flandre. Dirk Spitaels: ‘Deux sites sont à
heeft. In Etterbeek, St-Pieters-Woluwe
l’étude. Il est encore trop tôt pour indiquer où
en Elsene gingen de prijzen vooruit.
précisément, parce que nous voulons tout
Voor de negentien gemeentes van het
d’abord entamer le dialogue avec les Villes
Brusselse gewest bedraagt de gemiddelde
concernées, mais davantage de nouvelles
verkoopprijs 2.644 ¤/m2.
suivront très probablement en mai.’
a p r i l . ’10
property talk
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Davantage de variation dans la typologie des logements Deux tiers des habitations clé-surporte sont construites sur des terrains que
ERA mikt op uitbreiding
Het aantal leden in het
Pol Van Acker ERA Belgium
ERA mise sur une extension
les clients introduisent eux-mêmes. On
franchisenetwerk van ERA Belgium bleef
observe aussi davantage de variation dans
in 2009 nagenoeg gelijk op 113 kantoren.
le type de logements qui sont construits. La
‘Om de twee maanden evalueren we de
réseau d’ERA en Belgique est resté plus ou
maîtrise des prix, du timing et de la qualité
prestaties van onze leden’, zegt bestuurder
moins stable l’an dernier, à 113 agences.
sont les principaux atouts pour lesquels
Pol Vanacker. ‘Het is voor het centrale
‘Nous évaluons les performances de nos
les bâtisseurs optent pour des habitations
kantoor een gelegenheid om ondersteuning
membres tous les deux mois’, indique
clé-sur-porte. Les clients ont eux-mêmes
te bieden bij het aanpakken van eventuele
l’administrateur Pol Vanacker. ‘Nous
introduit le terrain pour 62% des logements
pijnpunten. Maar als een kantoor niet aan
les soutenons lorsqu’il s’agit d’aborder
qui ont été construits. Un tiers ont acheté
de verwachting voldoet, durven wij de
d’éventuels problèmes mais si une agence
le terrain à un autre particulier, neuf pour
samenwerking ook vroegtijdig stopzetten.’
ne satisfait pas à nos attentes, nous mettons
cent chez un notaire, six pour cent via une
Vorig jaar verdwenen zeven kantoren uit
un terme à notre collaboration.’ L’an dernier,
agence immobilière, six pour cent ont reçu
het netwerk, terwijl er drie filialen failliet
sept agences ont disparu du réseau et trois
le terrain de leurs parents et deux pour cent
gingen. Tegelijk kwamen er elf kantoren bij,
filiales ont fait faillite. Dans le même temps,
en ont hérité de leur famille. Cinq pour cent
waarvan ongeveer de helft als tweede of
nous avons accueilli onze nouvelles agences,
l’ont acquis d’une autre manière encore.
derde kantoor van een makelaar die al lid
dont la moitié porte sur une deuxième ou une
Dans 38% des missions, les terrains ont été
van het netwerk was.
troisième agence pour un membre établi.
proposés par les sociétés de clé-sur-porte.
Meer variatie in woningtypologie
Twee derde van de sleutel-op-de-
deurwoningen worden gebouwd op gronden die klanten zelf aanbrengen. Er treedt ook steeds meer variatie op in het type woningen dat wordt gebouwd. De bewaking van de prijs, timing en kwaliteit zijn de belangrijkste troeven waarom bouwers voor een sleutel-opde-deurwoning kiezen. Bij 62% van de woningen die werden gebouwd, brachten de klanten zelf de grond aan. Een derde kocht de grond van een andere particulier, negen procent bij een notaris, zes procent via een immokantoor, zes procent kreeg de grond van zijn ouders en twee procent erfde hem van familie. Vijf procent heeft zijn grond op nog een andere manier verworven. In 38% van de opdrachten werden de gronden door de sleutel-op-dedeurbedrijven aangeboden.
Le nombre de membres affiliés au
.10 interview
NOTARI(A)AT 2.0
DE DIGITALE REVOLUTIE l’innovation IT
Interview met Bart van Opstal, voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat Entretien avec Bart van Opstal, président de la Fédération Royale du Notariat belge
De notarissen houden een digitaal charmeoffensief.
Les notaires tiennent une offensive de charme digi-
Medio 2009 vernieuwden zij de website notaris.be
tale. Mi-2009, ils ont procédé à une modernisation
die excelleert door zijn heldere opmaak en rijke inhoud. En-
de leur site Internet notaire.be, qui excelle par sa présenta-
kele maanden geleden volgde de Notarisbarometer waarin
tion claire et son riche contenu. Le Baromètre des notaires
snel en betrouwbaar wordt gecommuniceerd over volume
suivait, il y a quelques mois, baromètre qui communique
en prijzen op de Belgische woningmarkt. En volgend jaar
rapidement et fidèlement sur le volume et les prix réalisés
wordt de doorbraak verwacht van NABAN, een project dat
sur le marché résidentiel belge. Et on attend pour l’an pro-
alle nieuwe notariële aktes elektronisch beschikbaar maakt.
chain une percée de la NABAN, un projet qui doit rendre disponibles, par voie électronique, tous les nouveaux actes
Er is in Europa geen land dat zo’n progressieve nota-
notariés.
riswet heeft en al zo ver staat in het digitaliseren als België’, zegt Bart van Opstal, voorzitter van de Koninklijke Federatie
van het Belgisch Notariaat (KFBN). Het is geen toeval dat de
riale aussi progressive, ni qui soit si loin dans la numérisation
digitale revolutie onder zijn voorzitterschap plaats heeft want
comme la Belgique’, indique Bart van Opstal, président de
al in 2000 was hij één van de wegbereiders van de aller
la Fédération Royale du Notariat belge (FRNB). Ce n’est pas
eerste versie van notaris.be. Bart van Opstal: ‘Een steeds
un hasard si la révolution digitale a lieu sous sa présidence
groter deel van de menselijke activiteit verlegt zich naar de
puisqu’en 2000 déjà, il était l’un des précurseurs de la toute
elektronische wereld. Daar zijn gevaren aan verbonden,
première version de notaire.be. Bart van Opstal: ‘Une partie
onder meer voor de privacy van de burger. Die vraagt zich
de plus en plus importante de l’activité humaine évolue vers
terecht af op welke manier en voor welke
le monde électronique. Cela comporte certains dangers, no-
doeleinden die gegevens digitaal worden
tamment pour la vie privée du citoyen, qui se demande, à
verwerkt. Als notarissen willen wij ter zake
juste titre, de quelle manière et à quelles fins ces données
rechtszekerheid garanderen.
sont traitées sur le plan numérique. Comme notaires, nous
Notarisbarometer Baromètre des notaires Kwartaal / Trimestre Index
En Europe, il n’y a aucun pays qui dispose d’une loi nota-
voulons garantir une sécurité juridique en la matière.
+/-
2007-Q4
94,3
-5,75
Waarom die barometer voor het vastgoed? — Bart van Opstal — Wij willen zo snel mo-
2008-Q1
101,1
7,32
gelijk betrouwbare cijfers over de evolutie
— Bart van Opstal — Nous voulons apporter le plus rapi-
2008-Q2
108,2
7,11
van de vastgoedmarkt bij de burger bren-
dement possible au citoyen des chiffres fiables sur l’évo-
2008-Q3
94,4
-12,76
gen. Tot vorig jaar was het inzamelen van de
lution du marché immobilier. Jusqu’à l’année dernière, la
2008-Q4
86,3
-8,62
vastgoedcijfers een ouderwets proces. Wij
collection des chiffres immobiliers était un procédé vieillot.
2007-Q3
100
-5,75
Pourquoi ce baromètre pour l’immobilier?
2009-Q1
87,7
1,66
vulden met de hand allerlei formulieren in
Nous remplissions à la main toutes sortes de formulaires qui
2009-Q2
101,6
15,81
die nadien op provinciaal niveau manueel
étaient ensuite traités manuellement au niveau provincial.
2009-Q3
99,2
-2,3
werden verwerkt. Vorig jaar hebben wij be
L’an dernier, nous avons décidé d’utiliser notre site-portail
2009-Q4
100
0,8
slist om voor die handelingen onze bestaan-
existant pour toutes ces manipulations, à savoir l’e-notariat.
de portaalsite, het e-notariaat, te gebruiken.
Les données y étaient de toute façon déjà disponibles. Nous
bron | source : www.notaris.be
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BART VAN OPSTAL
Geboren te Mortsel in 1965
— Studeerde in Antwerpen (UFSIA)
en Leuven (KUL)
— Begon zijn loopbaan als assistent — Sinds 1994 notaris in Oostende, partner van de associatie Vander Heyde, van Opstal & van Tieghem — In 2008 verkozen tot voorzitter van
de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat Né à Mortsel en 1965
— A étudié à Anvers (UFSIA) et Louvain (KUL) — A commencé sa carrière comme assistant — Notaire à Ostende depuis 1994, partenaire de l’association Vander Heyde, van Opstal & van Tieghem — En 2008, a été élu président de la Fédération Royale du Notariat belge
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“ Een steeds groter deel van de menselijke activiteit verlegt zich naar de elektronische wereld. Als notarissen willen wij ter zake rechtszekerheid garanderen.”
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“ Une partie de plus en plus importante de l’activité humaine évolue vers le monde électronique. Comme notaires, nous voulons garantir une sécurité juridique en la matière.” estimons qu’avec ce type de statistiques, nous aidons la société, pas seulement le citoyen mais aussi les pouvoirs publics. Si les pouvoirs publics veulent prendre une mesure, il est important qu’ils sachent comment le marché immobilier évolue. Prenez la problématique du prolongement du régime T.V.A. avantageux pour les constructions neuves. Je pense qu’il est très important de pouvoir mesurer l’impact financier de cette mesure fiscale au préalable. Et cela n’est De gegevens waren daar toch al beschikbaar. Wij denken dat wij met dit soort statistieken
possible que si on dispose de chiffres actuels et fiables.
de samenleving helpen, niet alleen de burger maar ook de overheid. Indien de overheid een maatregel wil treffen, is het belangrijk om te weten hoe de vastgoedmarkt evolueert. Neem de
Quelles sont les réactions?
problematiek rond de verlenging van de verlaagde btw voor nieuwbouw. Ik denk dat het heel
— Bart van Opstal — Le baromètre a été accueilli avec
belangrijk is om vooraf de financiële impact te kunnen inschatten van die fiscale maatregel.
beaucoup d’enthousiasme. Je pense que sa fiabilité en
Dat kan alleen als men over actuele en betrouwbare cijfers beschikt.
est la principale raison. On sait que le notaire joue un rôle neutre. Nous ne faisons aucune différence dans la manière
Hoe zijn de reacties? — Bart van Opstal — De barometer is met veel enthousiasme onthaald. De betrouwbaarheid
dont la vente s’est négociée, avec ou sans courtier, au sein
is de belangrijkste reden, denk ik. Men weet dat de notaris een neutrale rol speelt. Wij maken
n’avons aucun intérêt à sous-estimer ou à surestimer les
geen onderscheid in hoe de verkoop tot stand kwam, met of zonder makelaar, binnen een
prix. En outre, le baromètre est très réactif. Quelques mots
netwerk of niet, tussen particulieren onderling, enzovoort. Wij hebben er geen belang bij om
d’explication: le baromètre de fin 2009 laisse clairement voir
de prijzen onder of op te waarderen. Bovendien speelt de barometer snel op de bal. Ik neem
l’impact de la crise. On peut presque suivre le marché de
hem er even bij. Kijk, de barometer van eind 2009 laat mooi de impact van de crisis zien. Je
jour en jour. À partir du deuxième trimestre de 2009, on
kan bijna van dag op dag de markt volgen. Vanaf het tweede trimester van 2009 zie je een
perçoit un rapide redressement. On ne peut le démontrer
snelle remonte. Dat kan je alleen maar aantonen als je met actuele cijfers werkt. Wij wachten
que si on travaille avec des chiffres actualisés. Nous n’atten-
ook niet meer op de notariële akte. Zodra de opschortende voorwaarden van het compromis
dons plus l’acte notarié. Dès que les conditions suspensives
zijn vervuld, worden de cijfers verwerkt. Gingen wij nog volgens de oude methode te werk,
du compromis sont remplies, les chiffres sont traités. Si on
dan had je nooit zo’n duidelijke grafiek gehad omdat er een vertraging tot zes maanden op de
avait encore procédé avec l’ancienne méthode, on n’aurait
cijfers zou zitten. Dan zou je tot de conclusie komen dat de markt nog altijd in een dal zit.
jamais obtenu de graphique aussi clair dans la mesure où
d’un réseau ou pas, en direct entre particuliers, etc. Nous
il y aurait un retard pouvant aller jusqu’à six mois sur les
Is de barometer een van de belangrijkste verwezenlijkingen van uw voorzitterschap? — Bart van Opstal — Het is een van de initiatieven binnen een groter geheel. Vorig jaar is
chiffres. On arriverait alors à la conclusion que le marché se trouve toujours en dépression.
de notariswet gewijzigd en heeft de wetgever aan het notariaat de opdracht gegeven om alle aktes elektronisch toegankelijk te maken. Wij zijn NABAN opgestart dat dienst zal doen als de digitale databank van alle notariële aktes in België. Nu is de akte enkel op papier beschikbaar, maar binnenkort zal je een akte elektronisch kunnen ondertekenen en bewaren.
Le baromètre est-il l’une des principales réalisations de votre présidence? — Bart van Opstal — C’est une des initiatives qui s’inscrit dans un plus grand ensemble. L’an dernier, la loi notariale a
Wat is het voordeel voor de burgers? — Bart van Opstal — Het is de bedoeling dat de databank toegankelijk wordt via de elektro-
été modifiée et le législateur a donné pour mission au nota-
nische identiteitskaart. Je zal alle aktes kunnen opvragen die je zelf hebt ondertekend. Veel
que. Nous avons lancé la NABAN, qui fait office de banque
instanties hebben een afschrift van een akte nodig. Bij de aankoop van een woning bijvoor-
de données digitale de tous les actes notariés en Belgique.
beeld, om aan te tonen dat je recht hebt op de meeneembaarheid van de registratierechten.
Aujourd’hui, l’acte n’est disponible que sur papier mais
Of bij een aanvraag van een renovatiepremie. Met NABAN kan de burger dat heel eenvoudig
bientôt, on pourra signer et conserver un acte de manière
opvragen en meteen per e-mail verzenden naar de betrokken instantie. De burger zal nog
électronique.
riat de rendre tous les actes accessibles par voie électroni-
c over
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Quel est l’avantage pour les citoyens?
— Bart van Opstal — L’objectif est que la banque de données soit accessible via la carte d’identité électronique. On pourra visualiser tous les actes qu’on a soi-même signés. De nombreuses instances ont besoin d’une copie d’un acte. Lors de l’achat d’une maison par exemple, pour prouver qu’on
altijd kunnen kiezen of hij de akte elektronisch dan wel op papier tekent. De papieren akte wordt nadien gedigitaliseerd en in de databank opgenomen.’
Loopt dit initiatief paralel met de digitalisering van het kadaster? — Bart van Opstal — Er is via het e-notariaat al een directe toegang tot de databank van het kadaster. De digitalisering is intussen al vrij ver gevorderd zodat wij de meeste kadasters digitaal kunnen opvragen.
“ Het is een feit dat de notarissen meer en meer wettelijke verplichtingen moeten nakomen. Dat kunnen zij alleen maar doen door efficiënter te werken en zaken digitaal beschikbaar te maken.”
a droit à la reportabilité des droits d’enregistrement. Ou lors d’une demande de prime de rénovation. Avec la NABAN, le citoyen peut visualiser tout cela très simplement et l’envoyer immédiatement par e-mail à l’instance concernée. Le citoyen pourra toujours choisir s’il signe l’acte électroniquement ou sur papier. Les actes sur support papier sont ensuite digitalisés et repris dans la banque de données.
Cette initiative se déroule-t-elle en parallèle avec la numérisation du cadastre? — Bart van Opstal — Il existe déjà un accès direct à la banque
de données du cadastre via l’e-notariat. La digitalisation est aujourd’hui déjà suffisamment avancée pour que nous puis-
Is deze hele digitalisering geen kostelijke zaak voor het notariaat? — Bart van Opstal — Uiteraard. Wij zullen NABAN ook pas
sions visualiser la plupart des cadastres de manière digitale.
mee beginnen, moeten wij het ook volhouden. Een notariële
Toute cette digitalisation n’est-elle pas coûteuse pour le notariat? — Bart van Opstal — Bien entendu. Mais nous ne lancerons
akte moet immers vijfenzeventig jaar worden bewaard. Dat is
la NABAN que lorsque nous l’aurons suffisamment testée.
een technische en financiële uitdaging. Het is een feit dat de
Une fois que nous commençons, nous devons nous y tenir.
notarissen meer en meer wettelijke verplichtingen moeten
Car un acte notarié doit être conservé pendant septante-cinq
nakomen. Dat kunnen zij alleen maar doen door efficiënter
ans. C’est un défi technique et financier. Il est un fait que les
te werken en zaken digitaal beschikbaar te maken. Het is
notaires sont tenus de respecter de plus en plus d’obligations
geen toeval dat steeds meer notarissen gaan samenwerken.
légales. Ils ne peuvent le faire qu’en travaillant de manière
Bestaande kantoren sluiten een samenwerkingsakkoord of
plus efficace et en rendant les choses disponibles par voie di-
lanceren wanneer het voldoende is getest. Eenmaal wij er
fusioneren. Of een notaris in functie associeert zich met
gitale. Ce n’est pas un hasard si de plus en plus
een kandidaat-notaris. Maar er zijn inderdaad limieten
de notaires se mettent à collaborer. Les cabinets
aan de investeringen die de notarissen kunnen dragen.
existants concluent un accord de coopération ou
Mocht NABAN financieel niet haalbaar zijn, dan hopen
fusionnent. Ou un notaire en fonction s’associe à
wij dat de overheid voor een stuk bijpast. Met het sys-
un candidat notaire. Mais il y a effectivement des
teem voeren wij tenslotte een administratieve vereen-
limites aux investissements que les notaires peu-
voudiging in die iedereen kosten bespaart.’
vent supporter. Si la NABAN devait s’avérer irréalisable financièrement, nous espérons alors que les pouvoirs publics feront l’appoint pour une part. Car en fin de compte, avec ce système, nous introduisons une simplification administrative qui fait gagner de l’argent à tout le monde.
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Nieuwbouw Antwerpen Vier tips voor promotoren
Immobilier neuf à Anvers: quatre conseils pour promoteurs
Verlaat het middengamma. Appartementen in een prijzenvork van 180.000 tot 280.000 € liggen vandaag moeilijk in de markt. Profileer je project. Kies of voor budgetappartementen of kwaliteitsappartementen met voldoende binnen- en buitenruimte. Budgetappartementen, in het segment tot 175.000 €, zijn vooral in de rand rond Antwerpen in trek. Voor de grotere appartementen, van 120 tot 160 vierkante meter, zijn een ruim terras, een ruime lift en een ondergrondse parkeerplaats een must, net als de locatie en het uitzicht. Geef kwaliteit voorrang op kwantiteit. Functionele projecten zijn een plus, want de consument is kritischer en mondiger geworden en ook de banken kijken mee over de schouder. De kopers verwachten een meer dan gemiddelde afwerking. Blijf zoals wij geloven in de markt van de nieuwbouw. De nieuwe eisen inzake energieprestaties en duurzaamheid spelen in het voordeel. In de nieuwbouw springen drie soort producten eruit: de budgetwoningen, de grotere appartementen en de koopstudio’s voor studenten.
Quittez la gamme moyenne. Les appartements dans une fourchette de 180.000 à 280.000 € éprouvent aujourd’hui des difficultés sur le marché. Profilez votre projet. Optez soit pour des appartements à budget abordable, soit pour des appartements de qualité ayant suffisamment d’espace intérieur et extérieur. Les appartements à budget abordable, dans le segment jusqu’à 175.000 €, ont surtout la cote dans la périphérie d’Anvers. Pour les appartements de plus grande taille, de 120 à 160 mètres carrés, une vaste terrasse, un vaste ascenseur et un parking en sous-sol sont un véritable must, tout comme l’emplacement et une vue imprenable. Privilégiez la qualité à la quantité. Les projets fonctionnels sont un plus car l’acquéreur est devenu plus critique et demande davantage, et les banques sont elles aussi plus vigilantes. Les acquéreurs attendent plus qu’une finition moyenne. Continuez, comme nous, à croire dans le marché de l’immobilier neuf. Les nouvelles exigences en matière de performances énergétiques et de durabilité y sont favorables.
Semi-industrie Zes kmo’s op tien zoeken om te kopen
Semi-industrie Les PME préfèrent l’achat
Ondanks de recessie en het aanhoudend onzekere economische klimaat stellen wij vast dat de kmo’s in Vlaanderen kopen verkiezen boven huren. Deze belanstelling is niet nieuw in Vlaanderen, maar neemt al enkele jaren gestaag toe. Deze verhouding lijkt intussen te zijn opgelopen tot zestig procent voor aankoop en veertig procent voor verhuur. De aversie voor huur heeft er ook toe geleid dat maar weinig projectontwikkelaars de voorbije vijf jaar zich nog op het pad van de huurprojecten voor kmo’s hebben gewaagd en eerder de kaart van de grootschalige logistieke ontwikkelingen hebben getrokken. Het spreekt voor zich dat deze tendens een opwaartse druk heeft gehad op de aankoopprijzen, nog versterkt door de grote schaarste aan kmo-gronden. Uiteraard zullen ook kmo’s een green label willen voor hun gebouwen. Daarom zal je, nog meer dan bij de logistieke ontwikkelingen, een grote aandacht zien voor doorgedreven isolatiewaarden van daken, wanden en beglazing, natuurlijke verlichting alsook voor moderne milieu - en verbruiksvriendelijke hvacinstallaties.
Malgré la récession et le climat économique incertain persistant, nous constatons que les PME flamandes préfèrent plutôt acheter que louer. Cette préférence pour l’acquisition augmente depuis plusieurs années déjà. J’estime qu’actuellement, environ six transactions sur dix se terminent par une acquisition. La baisse d’intérêt pour la location a du reste eu pour conséquence que durant ces cinq dernières années, il n’y a plus guère de développeurs qui se sont aventurés sur le chemin des projets à louer pour PME, et ils ont plutôt joué la carte des développements logistiques de grande envergure. De plus en plus, les PME voudront aussi obtenir un label vert pour leurs immeubles. Surtout lorsqu’elles sont propriétaires de leur bien. A l’avenir, on observera un regain d’attention, plus encore du côté des PME que dans le segment logistique, pour les valeurs d’isolation des toits, des murs et du vitrage, pour l’éclairage naturel et pour les installations HVAC, qui consomment moins.
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property talk
Les specialistes se prononcent Experts aan het woord
Thierry Debourse
Christophe Dhaenens
Cushman & Wakefield
CD-Vastgoed
Winkels Wallonië De prijzen zullen niet meer stijgen
Het lijkt ons logisch dat de huurders een grotere druk zullen uitoefenen op de verhuurders, om de huren te doen stabiliseren of dalen. De inertie van de markt, die te maken heeft met de huurcontracten die begin jaren 2000 zijn getekend, geven wellicht nog een min of meer kunstmatig beeld van de zeer hoge en misschien veel te hoge huurwaarde van sommige aders. Op het ogenblik dat de keuze zal moeten gemaakt worden tussen het verlengen van de huurcontracten of het gebruikmaken van de driejaarlijkse opzegmogelijkheid, lijkt het ons waarschijnlijk dat sommige huurders hiervan zullen profiteren om druk op de verhuurders uit te oefenen. 2010 zou dus een jaar moeten zijn waarin de huurprijzen op de belangrijkste handelsaders lichtjes dalen. Dat zal waarschijnlijk niet het geval zijn in de meeste shopping centers, waar de huurprijzen lager en zelfs veel lager liggen dan de prijzen die in de straten van de dichtstbijzijnde steden worden gehanteerd.
Retail Wallonie Léger tassement des valeurs locatives
2010 devrait donc être une année de léger tassement des valeurs locatives dans les principales artères commerciales, ce qui ne sera probablement pas le cas dans la plupart des centres commerciaux où les valeurs locatives sont encore, pour la plupart, inférieures voire largement inférieures aux valeurs pratiquées dans les rues des villes proches de ces centres commerciaux. Il nous semble logique d’imaginer que les locataires vont mettre une pression plus importante sur les bailleurs pour stabiliser ou diminuer les loyers. L’inertie du marché, liée aux baux signés dans le début des années 2000 donnent encore une image probablement un peu artificielle de valeurs locatives très, peut-être même trop élevées de certaines artères. Au moment des renouvellements ou des options de résiliation triennale, il semble vraisembable que certains locataires en profiteront pour exercer cette pression sur les bailleurs.
Kantoren Gent Huurprijzen stilaan naar 140 €
Bureaux à Gand: les loyers visent le cap des 140 €
De Gentse vastgoedmarkt wordt over het algemeen gekenmerkt door een gebrek aan moderne kantoren die voldoen aan de hedendaagse conformtnormen. In de grotere oppervlaktes, die vanaf duizend vierkante meter, is er voorlopig nauwelijks aanbod. Op de kantoormarkt situeert de vraag zich in een oppervlaktevork tussen 150 en 400 vierkante meter en in een prijsklasse tussen 100 tot 120 €. Voor kmo’s loopt de vraag van 300 tot 1000 vierkante meter, in een straal van tien kilometer rond Gent, al is de noordkant minder in trek. Hier situeert het budget zich tussen 33 en 38 € per vierkante meter per jaar. Voor nieuwe kantoren evolueren de huurprijzen langzamerhand naar 140 € terwijl enkele jaren terug nog 120 tot 125 € de norm was. De Gentse kantoormarkt maakt daarmee eindelijk de inhaalbeweging die zij gedurende tien jaar heeft ontbeert. Gezien de stijging van de bouwkosten was die inhaalbeweging voor de projectontwikkelaars en investeerders ook een echte must om toch een redelijk rendement te kunnen halen. Je merkt trouwens dat men tegenwoordig sowieso duurder moet gaan bouwen omdat iedereen kiest voor groene gebouwen.
D’une manière générale, le marché immobilier gantois se caractérise par un manque de bureaux modernes qui satisfont aux normes de confort contemporaines. Actuellement, on ne relève que très peu d’offres pour les plus grandes surfaces, à partir de mille mètres carrés. Sur le marché des bureaux, la demande se situe néanmoins plutôt dans une fourchette de surfaces entre 150 et 400 mètres carrés et dans une classe de prix entre 100 et 120 €. Pour les PME, la demande oscille entre 300 et 1.000 mètres carrés, dans un rayon de dix kilomètres autour de Gand, même si le côté nord est moins en vogue. Ici, le budget évolue entre 33 et 38 € par mètre carré par an. Pour les nouveaux bureaux, les loyers progressent peu à peu vers 140 € alors qu’il y a quelques années, la norme était encore entre 120 et 125 €. Ce faisant, le marché des bureaux gantois opère finalement la manœuvre de rattrapage dont il fut privé pendant dix ans. Vu la hausse des coûts de la construction, cette manœuvre est un véritable must pour les développeurs et les investisseurs pour pouvoir quand même obtenir un rendement raisonnable. On remarque d’ailleurs qu’actuellement, on doit de toute façon construire plus cher dans la mesure où tout le monde opte pour des immeubles verts.
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Wouter Neven, avocat chez Lydian analyse des cas récents de la pratique juridique en immobilier
Advocaat Wouter Neven (Lydian) over de recente rechtspraktijk in de vastgoedsector
Auditeur contre les tarifs des agents immobiliers Les courtiers immobiliers ont pour habitude, dans le cadre de la vente ou de l’acquisition d’un logement, de demander une commission s’élevant de 3 à 6% en fonction de la valeur du bien. Un agent s’opposant fermement à
Auditeur pleit tegen prijskartel makelaars
Cette rubrique est assurée en collaboration avec le département Real Estate du cabinet d’avocats Lydian, dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé. Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking met de afdeling Real Estate van het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.
Vastgoedmakelaars hebben de gewoonte om
cet usage a décidé, il y a trois ans, de travailler désormais pour un tarif fixe de 995 euros, à charge de l’acquéreur et du vendeur, et ce quel que soit le prix du bien concerné. Ses homologues estimaient que cette pratique était
bij de aankoop of verkoop van een woning een
inacceptable car, selon eux, la rémunération
commissieloon van 3 tot 6 procent te vragen,
était trop basse. Ils ont, par conséquent, décidé
naargelang de waarde van het gebouw. Volledig
de réagir et se sont regroupés au sein de la
tegen deze gebruikelijke commissie begon een
Confédération des Agents Immobiliers (CIB) de
bepaalde vastgoedmakelaar drie jaar geleden te
Flandre pour introduire une plainte auprès de
werken tegen een vast tarief van 995 euro aan
l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers
koper en verkoper. Dit ongeacht de prijs van de
(IPI). Suite à cette plainte, l’IPI a suspendu
verkochte woning. Collega-makelaars vonden deze
le courtier concerné en estimant qu’une
praktijk niet kunnen aangezien dit volgens hen een
rémunération trop basse contribuerait à une
te laag ereloon was. Ze hebben dan ook hiertegen
mauvaise image de la profession et provoquerait
gereageerd door, gegroepeerd in de Confederatie
une concurrence déloyale. L’agent a dès lors
van Immobiliënberoepen (CIB) van Vlaanderen,
adapté ses prix. Par cette décision, l’IPI a ainsi
een klacht in te dienen bij het Belgisch Instituut
affirmé l’existence de tarifs minimaux dans le
voor Vastgoedmakelaars (BIV). Het BIV is daarop
secteur immobilier.
overgegaan tot de schorsing van de makelaar
Mais l’affaire a ensuite été portée devant le
omdat deze door een te laag ereloon zou bijdragen
Conseil de la Concurrence. Dans son rapport,
tot een negatieve beeldvorming van het beroep
l’auditeur de ce conseil a ouvertement critiqué
van makelaar en een oneerlijke concurrentie.
les tarifs pratiqués par les agents immobiliers.
De vastgoedmakelaar heeft daarop zijn prijzen
D’après lui, le courtier immobilier concerné
terug aangepast. Het BIV heeft met deze
n’était pas en tort. Les accords relatifs à
beslissing eigenlijk aangegeven dat er wel degelijk
l’application de tarifs planchers dans le secteur
minimumprijzen bestaan in de vastgoedsector.
immobilier seraient contraires à la loi, en ce
De zaak kwam daarop bij de Raad voor de
sens qu’ils représentent une entrave à la libre
Mededinging terecht, waar de auditeur in zijn
concurrence. Si le Conseil suit le rapport de
verslag geen spaander heel laat van het prijskartel
l’auditeur, cela pourrait sonner le glas des tarifs
bij de makelaars. Volgens de auditeur ging de
pratiqués usuellement par les agents et ouvrir
vastgoedmakelaar niet in de fout. Prijsafspraken
la porte à une tarification fixe. Il faudra encore
over minimumtarieven in de vastgoedsector
attendre trois mois avant de savoir si le Conseil de
zijn tegen de wet, ze verstoren namelijk de vrije
la Concurrence adoptera ou non le point de vue
concurrentie. Indien de Raad de auditeur volgt,
de l’auditeur.
kan dit het einde betekenen van de gebruikelijke tarieven bij vastgoedmakelaars en ligt de weg open voor vaste tarieven. Of de Raad voor de Mededinging de auditeur gaat volgen, zal duidelijk worden binnen drie maanden.
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Architect niet aansprakelijk voor prestatie buiten opdracht
In een arrest van 26 januari 2009 heeft het Hof van
Beroep te Luik een belangrijke beslissing genomen aangaande de aansprakelijkheid van architecten. Aan de grondslag van deze beslissing lagen de volgende feiten: in het kader van de oprichting van een onroerend goed doet een opdrachtgever onder meer beroep op een architect. Maar het aspect verwarming maakte geen deel uit van zijn opdracht. Desalniettemin heeft laatstgenoemde zich op vrijwillige en kosteloze basis beperkt tot het maken van een schets van de te plaatsen stookolietank. Noch voor de levering noch voor de
L’architecte non-responsable pour des prestations hors mission Dans un arrêt du 26 janvier 2009, la Cour d’appel de Liège a pris une décision cruciale
plaatsing werd de geleverde tank echter grondig onderzocht. Al snel bleek dat de stookolie wegvloeide uit de tank. Enkel de aannemer en de opdrachtgever, en niet de architect, werden aansprakelijk gesteld voor bovenvermeld voorval.
concernant la responsabilité des architectes. Les faits suivants sont à l’origine de cette
Immers, een beperkte en kosteloze conceptieprestatie die
décision: dans le cadre de l’édification d’un bien immobilier, le donneur d’ordre a fait appel
een architect op aanvraag van de opdrachtgever verleent
aux services d’un architecte. Mais le lot ‘chauffage’ ne faisait pas partie de la mission qui lui
met betrekking tot een perceel dat uitgesloten is door de
avait été confiée. Néanmoins, cet architecte, à la demande du maitre d’ouvrage, a réalisé, de
architectenovereenkomst, brengt in hoofde van de architect
manière tout à fait volontaire et gratuite, un schéma de la citerne de mazout à placer.
geen controle- en toezichtplicht mee op de uitvoering van de
Ni au moment de la livraison, ni lors du placement, la citerne ne fut inspectée sérieusement.
werken in verband met deze prestatie.
Rapidement, il apparut que du mazout s’échappait de la citerne. Seuls l’entrepreneur et le maitre d’ouvrage, et non l’architecte, furent tenus pour responsables de la situation expliquée ci-dessus. En effet, une prestation de conception limitée et gratuite, réalisée par un architecte à la demande d’un maitre d’ouvrage en dehors du cadre de la convention d’architecte, n’entraîne dans le chef de l’architecte aucune obligation de contrôle et de supervision des travaux relatifs à cette prestation.
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Rondetafel meT Table ronde avec : Kris Iserbyt (ING) Eric Peeters (Cushman & Wakefield) Stijn Paredis (Optima Financial Planners)
VANDAAG IS DE BANKIER AAN ZET
aujourd’hui, Le banquier définit les règles du jeu i n t e rv i e w k u rt r e v i e r s | f o t o / p h o t o s t e f f g i l i s s e n
C’est lors d’une après-midi que PropertyTalk a convié trois spécialistes, issus de trois secteurs différents, à un entretien sur la manière fondamentale dont PropertyTalk nodigde drie specialisten uit drie uit
les conditions pour investir en immobilier ont changé l’an
eenlopende sectoren uit voor een gesprek over de
dernier. Kris Iserbyt est Real Estate Capital Advisor chez ING
manier waarop de voorwaarden om in onroerend goed te
et il suit le secteur immobilier depuis dix ans déjà. Au sein
beleggen het afgelopen jaar dramatisch zijn veranderd.
de la banque, il est principalement actif dans le milieu des
Kris Iserbyt is Real Estate Capital Advisor bij ING en volgt
banquiers d’affaires en immobilier. Stijn Paredis est Real Es-
de vastgoedsector al tien jaar. Binnen de bank is hij vooral
tate Manager chez Optima Financial Planners, qui encadre
actief in het zakenbankieren in vastgoed. Stijn Paredis is Real
les particuliers fortunés dans leur carrière financière. L’im-
Estate Manager bij Optima Financial Planners dat vermo-
mobilier résidentiel est l’un des produits d’investissement
gende particulieren begeleidt bij hun financiële loopbaan.
qu’Optima conseille. De son côté, Eric Peeters peut se tar-
Residentieel vastgoed is een van de beleggingsproducten
guer de plus de trente ans d’expérience, tout d’abord au
die Optima aanraadt. Eric Peeters heeft er meer dan dertig
sein de la société de construction anversoise de son père
jaar ervaring opzitten, eerst bij het Antwerpse bouwbedrijf
Marcel Peeters, puis chez le conseil international Cushman
van vader Marcel Peeters, nadien bij de internationale vast
& Wakefield. Il a démarré à Bruxelles, a parcouru l’Europe
goedadviseur Cushman & Wakefield. Hij begon in Brussel,
durant ces dix dernières années dans le cadre d’une fonc-
vloog de afgelopen tien jaar Europa rond in een topfunctie
tion de premier plan pour corporate clients, avant de rentrer
voor corporate clients en keerde vorig jaar terug naar de hei-
au bercail l’an dernier, comme senior consultant au dépar-
mat als senior consultant van de afdeling Capital Markets.
tement Capital Markets.
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Wat heeft de crisis binnen jullie bedrijven teweeggebracht?
“ De vraag is niet of de groene gebouwen er komen, maar wanneer zij zich in de prijsvorming zullen reflecteren.”
— Kris Iserbyt — Er is geen bankier die in de bankencrisis niet de hakbijl heeft moeten hanteren. Er was geen andere keuze dan snel te reageren en orde op zaken te stellen. Alle banken hebben hun vastgoedkredieten gescreend. Twaalf procent van de balansen van de Europese banken bestaat uit professionele vastgoedkredieten. Dat is heel veel. Als de balansen onder druk komen en de liquiditeit in vraag wordt gesteld, spreekt het voor zich dat men eerst kijkt naar de sectoren die het zwaarst wegen op de balans en in de markt negatieve echo’s kregen. Vastgoed zat in dat schuitje. — Stijn Paredis — Het klinkt paradoxaal, maar de afgelopen paar jaar waren zeer goed voor onze vastgoedafdeling. Onze omzet uit residentiële transacties is in 2009 met vijftien procent gestegen. We hebben 377 appartementen geplaatst bij onze klanten, wat een volume vertegenwoordigt van meer dan honderd miljoen euro. De crisis, die er toch één was van een gebrek aan vertouwen, creëerde kansen voor financiële planners. Bovendien is vastgoed een goed alternatief voor de klassieke bancaire beleggingen. Maar ik moet eerlijk zijn: vastgoed scoort op het vlak van de meerwaardes inderdaad niet meer zoals vier jaar geleden. Alleen, andere beleggingen scoren nog minder goed. — Kris Iserbyt — De markt tot enkele miljoenen euro, waar vooral particulieren actief zijn, is inderdaad relatief liquide gebleven. Er zijn heel wat beleggers die elders kapitaal hebben weggehaald, bijvoorbeeld van de spaarboekjes, om het in baksteen te steken. In appartementen, maar ook in kleine industriële gebouwen en winkelpanden.
“ La question n’est pas de savoir si les immeubles verts feront leur apparition mais quand ils se reflèteront dans les prix.” Kris Iserbyt
Quelles furent les conséquences de la crise au sein de vos sociétés respectives? — Kris Iserbyt — Durant la crise bancaire, il n’y a pas un seul banquier qui n’ait dû manier la hachette. Nous n’avions pas d’autre choix que de réagir et de remettre de l’ordre rapidement. Toutes les banques ont examiné leurs crédits immobiliers sous la loupe. Douze pour cent des bilans des banques européennes sont composés de crédits immobiliers professionnels. C’est énorme. Si les bilans sont mis sous
Laat het professioneel vastgoed hetzelfde beeld zien?
pression et que la liquidité est remise en question, il est évi-
— Eric Peeters — Absoluut. De betekenis van ‘prime’,
dent qu’on regarde d’abord les secteurs qui pèsent le plus
van wat een eersteklasbelegging moet zijn, is volledig
sur le bilan et qui font l’objet d’échos négatifs dans le mar-
veranderd. Vroeger kocht men bij wijze van spreken eender
ché. Et c’est dans ce bateau-là que l’immobilier se trouvait.
welk gebouw, het mocht zelfs leeg staan, want er was zo
— Stijn Paredis — Cela peut sembler paradoxal, mais ces
veel vraag dat men het wel verhuurd kreeg. Vandaag staat
dernières années furent très bonnes pour notre départe-
prime uitsluitend voor een nieuw gebouw op een topligging,
ment immobilier. Le chiffre d’affaires que nous avons réalisé
liefst verhuurd op de lange termijn aan een goede huur-
en transactions résidentielles a augmenté de quinze pour
prijs. Al de rest mag je vergeten. Toch stellen ook wij vast
cent en 2009. Nous avons placé 377 appartements chez
dat vastgoed bij professionele beleggers een zeer belangrij
nos clients, ce qui représente un volume de plus de cent
ke plaats blijft innemen. Men kiest voor rustige vastheid,
millions d’euros. La crise, qui, il faut bien le dire, était une
om het met de woorden van de Europese president te
crise de manque de confiance, a créé des opportunités
zeggen. De crisis heeft het professionalisme teruggebracht.
pour les conseillers financiers. En outre, l’immobilier consti-
De droom en de waanzin zijn weg.
tue une bonne alternative aux investissements bancaires
— Kris Iserbyt — Vroeger kochten een aantal buiten
classiques. Mais je dois être franc: c’est vrai qu’en matière
landse investeerders op basis van spreadsheets en niet op
de plus-values, l’immobilier ne performe plus comme il y a
basis van kennis van het vastgoed. Het zijn die spelers die
quatre ans. Cela dit, d’autres investissements performent
nu het gelag betalen.
encore moins bien.
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Hebben jullie klanten jullie niet bestookt met vragen over
— Kris Iserbyt — C’est vrai que le marché jusqu’à quelques millions d’euros, qui voit évo-
wat hun vastgoed nog waard was?
luer principalement des privés, est resté relativement liquide. De nombreux investisseurs ont
— Stijn Paredis — Zeker. Er was onzekerheid en angst. Ze
levé des capitaux ailleurs, par exemple sur leurs carnets d’épargne, pour les investir dans la
zagen ‘s avonds op het nieuws wat er van hun bankaan-
brique. Dans les appartements, mais aussi dans des immeubles industriels de petite taille et
delen overbleef. Dus begonnen ze zich bij alles vragen te
dans des immeubles commerciaux.
stellen. Wij hadden ook klanten die te drastisch waren overgestapt naar vastgoed en nadien met hun eigen bedrijf in
L’immobilier professionnel affiche-t-il la même image?
de problemen waren gekomen. Die hebben moeten verko-
— Eric Peeters — Absolument. La signification de ‘prime’, de ce qu’un investissement de
pen op een minder gunstig moment.
première classe est censé être, a complètement changé. Précédemment, on pouvait, façon de parler, acheter n’importe quel immeuble, fût-il même vide, car la demande était tellement
Hebben jullie voor klanten die een exit overwegen,
importante qu’on parvenait toujours bien à le louer. Aujourd’hui, on ne qualifie de prime
een pool met kandidaat-kopers?
qu’un nouvel immeuble situé sur un emplacement haut de gamme, de préférence loué sur le
— Stijn Paredis — Dat past niet bij ons bedrijfsmodel. Wij
long terme à un bon niveau de loyer. Tout le reste, on peut oublier. Ceci dit, nous constatons
adviseren onze klanten om te investeren in de markt voor
aussi que chez les investisseurs professionnels, l’immobilier continue à occuper une place
nieuwbouwappartementen in Brussel en Gent. Wij zien dat
très importante. On privilégie la solidité tranquille, pour employer les mots de notre nouveau
als een belegging op tien tot vijftien jaar. Het zou onlogisch
président européen. La crise a réintroduit le professionnalisme. Rêve et folie ont quitté la
zijn om dat verhaal om te draaien en nieuwe klanten aan
scène.
te raden een appartement van enkele jaren oud van een
— Kris Iserbyt — Avant, un certain nombre d’investisseurs internationaux achetaient sur
bestaande klant over te nemen.
la base de spreadsheets et non pas sur la base de la connaissance de l’immobilier. Ce sont
— Kris Iserbyt — Het product voor particuliere beleggers
ces acteurs-là qui paient aujourd’hui les pots cassés.
is totaal anders dan dat voor institutionele investeerders. De kantoormarkt wordt gestuurd door de minder gunstige
Vos clients ne vous ont-ils pas assaillis de questions sur ce que leur immobilier valait encore?
ontwikkelingen in de tertiaire sector en op het vlak van de
— Stijn Paredis — Certainement. Il régnait un sentiment d’insécurité et d’angoisse. Le soir,
tewerkstelling. Wij zijn daarentegen het enige land in Euro-
ils voyaient au journal télévisé ce qui restait de leurs actions bancaires. Ils ont donc com-
pa waar de komende dertig jaar de bevolking zal toenemen.
mencé à se poser des questions sur tout. Nous avions aussi des clients qui étaient passés à
De vraag naar woningen blijft dus groot, zeker in het seg-
l’immobilier de manière trop radicale et qui ont ensuite rencontré des problèmes avec leur
ment dat betaalbaar is voor een modaal gezin.
propre société. Ceux-là ont dû vendre à un moment moins opportun.
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“ De crisis heeft het professionalisme “La crise a réintroduit teruggebracht. le professionnalisme. De droom en Rêve et folie ont quitté la scène. ” de waanzin zijn weg” Eric Peeters
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De particuliere beleggers duiken intussen op in de professionele markt, onder meer in retail. maar dat had gerust het dubbele kunnen zijn indien er meer aanbod was geweest. In dat
Disposez-vous, pour les clients qui envisagent une sortie, d’un pôle de candidats acquéreurs? — Stijn Paredis — Cela ne s’inscrit pas dans le modèle de
volume spelen de privébeleggers inderdaad een belangrijke rol. Ik heb vorig jaar in de
notre société. Nous conseillons nos clients en matière de pla-
krant geadverteerd voor een kantoorgebouwtje van tien jaar oud, voor negen jaar verhuurd
cements sur le marché des appartements neufs à Bruxelles
en met een vraagprijs van acht miljoen euro. Mijn telefoon stond roodgloeiend. Op één
et Gand. Nous voyons cela comme un investissement sur
kandidaat na waren het allemaal privébeleggers. Mochten er meer kantoorgebouwen van
dix à quinze ans. Il serait illogique de retourner la situation
drieduizend vierkante meter zijn, dan verkochten wij die gegarandeerd aan privébeleggers.
et de conseiller à nos nouveaux clients de reprendre un ap-
Dat was vijftien jaar geleden niet het geval.
partement de quelques années à un client existant.
— Stijn Paredis — Wij hebben ook klanten die bedrijfsvastgoed overwegen, maar wij
— Kris Iserbyt — Le produit pour les investisseurs privés
bekijken vastgoed puur als een veilige belegging en in functie van het opbouwen van een
est totalement différent de celui destiné aux investisseurs
pensioen en dan gaat onze voorkeur toch uit naar residentieel vastgoed. Commercieel
institutionnels. Le marché des bureaux est influencé par les
vastgoed is veel volatieler.
évolutions moins favorables dans le secteur tertiaire et en
— Eric Peeters — In winkelvastgoed is er vorig jaar vierhonderd miljoen euro belegd,
matière d’emploi. En revanche, nous sommes le seul pays
Voor investeerders is financiering van groot belang. Niemand kan om de wijziging van de
d’Europe où la population augmentera d’ici les trente pro-
marges en de loan-to-values van de banken heen.
chaines années. La demande de logements restera donc
— Kris Iserbyt — Ik zal het nog extremer formuleren. We komen uit een markt waarbij
importante, surtout dans le segment abordable pour un mé-
men ervan uitging dat het de plicht was van een bankier om geld uit te lenen aan een
nage moyen.
goedkope prijs. Dat was een scheve situatie, want een bank is een leverancier als alle andere. Vandaag zit men in een situatie waarin de bankier de spelregels bepaalt.
Is het niet precies die arrogantie die aan de banken wordt verweten?
En attendant, les investisseurs privés se ruent sur le marché professionnel, notamment en retail. — Eric Peeters — Quatre cents millions d’euros ont été
— Kris Iserbyt — Voor een deel is dat een tegenreactie op de arrogantie die sommige
investis l’an dernier en immobilier de commerce, mais le
ontleners vroeger aan de dag hebben gelegd. Maar ik zie wel dat de markt naar een nieuw
volume aurait franchement pu atteindre le double si l’offre
“ De helft van het
onroerend patrimonium in België is meer dan veertig jaar oud. Men gaat zich in de toekomst blauw betalen aan energie.” Eric Peeters
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“ La moitié du patrimoine immobilier en Belgique a plus de quarante ans. A terme, l’énergie se paiera très cher.”
evenwicht evolueert. Het is logisch dat de kredieten strikter
avait été plus importante. C’est vrai que les investisseurs privés jouent un rôle important
worden, maar het is zeker niet zo dat er niet meer zou wor-
dans ce volume. L’an dernier, j’ai fait paraître une annonce dans les journaux pour un petit
den geleend.
immeuble de bureaux de dix ans, loué pour neuf ans, avec un prix demandé de huit millions d’euros. Mon téléphone n’arrêtait pas de sonner. Mis à part un candidat, il s’agissait exclu-
Wat zijn de niveaus waaraan nu onderhandeld kan worden?
sivement d’investisseurs privés. S’il y avait davantage d’immeubles de bureaux de trois mille
— Kris Iserbyt — Dat hangt af van het soort deal en de
mètres carrés, nous les vendrions assurément à des investisseurs privés. Ce qui n’était pas
identiteit van de investeerder. Men kan nog altijd een finan-
le cas, il y a quinze ans.
ciering krijgen, maar misschien niet meer voor de gewenste
— Stijn Paredis — Nous avons aussi des clients qui envisagent l’immobilier d’entreprise
looptijd of het gewenste bedrag. Van tickets voor honderd
mais nous considérons l’immobilier comme un investissement sûr pur et dur et à la lumière
miljoen euro is de markt nog ver verwijderd, maar voor
de la constitution d’une pension, et c’est pour cette raison que nous privilégions quand
volumes tot vijfentwintig miljoen zijn er weinig problemen.
même l’immobilier résidentiel. L’immobilier professionnel est beaucoup plus volatil.
Alleen zijn de marges natuurlijk hoger. — Stijn Paredis — Onze klanten financieren gemiddeld hebben wij er niet veel van gemerkt dat de banken strenger
Pour les investisseurs, le financement revêt un grand intérêt. Personne ne peut éluder la modification des marges et des loan-to-values des banques. — Kris Iserbyt — Je formulerai cela de façon extrême encore. Nous venons d’un marché
zijn geworden. Integendeel, banken staan te popelen om
où l’on partait du principe qu’un banquier était tenu de prêter de l’argent à un bon prix.
met ons in zee te gaan.
C’était une situation déséquilibrée dans la mesure où une banque est un fournisseur comme
— Kris Iserbyt — Dat kan ik begrijpen. Uiteindelijk is de
un autre. Aujourd’hui, on se retrouve dans une situation où c’est le banquier qui définit les
globale rentabiliteit van tel en niet alleen wat de bank uit
règles du jeu.
tachtig tot vijfentachtig procent van de aankoopprijs. Toch
de kredietverstrekking haalt. Optima zit in het begeerde agressiever opstellen bij de onderhandeling over een
N’est-ce pas précisément cette arrogance qui est reprochée aux banques? — Kris Iserbyt — C’est en partie une riposte à l’arrogance dont certains emprunteurs ont
financiering.
autrefois fait preuve. Mais je vois bien que le marché est en train d’évoluer vers un nouvel
segment van vermogende klanten en kan zich dus wat
équilibre. Il est logique que les crédits deviennent plus stricts mais il n’est certainement pas
Is het in de huidige markt ook gemakkelijker om nieuwe
vrai que l’on ne prêtera plus.
projecten binnen te halen? — Stijn Paredis — Er is zeer veel aanbod. Vroeger hadden
Quels sont les niveaux auxquels il est aujourd’hui possible de négocier?
wij klanten klaarstaan, maar geen product. Dat was verve-
— Kris Iserbyt — Cela dépend du type de deal et de l’identité de l’investisseur. On peut
lend. De prijzen voor de projecten die wij nu inkopen, zijn
toujours obtenir un financement mais peut-être plus pour la durée souhaitée ou pour le
daarom echter nog niet veel goedkoper geworden.
montant souhaité. Le marché est encore loin d’avoir des tickets pour cent millions d’euros, mais il y a par contre peu de problèmes pour des volumes jusqu’à vingt-cinq millions. La
In Brussel is er toch sprake van overaanbod en prijsdalingen?
seule chose, c’est que les marges sont bien entendu plus élevées.
— Stijn Paredis — Onze klanten kiezen voor professionele
— Stijn Paredis — Nos clients financent en moyenne quatre-vingt à quatre-vingt-cinq pour
begeleiding. Het kan zijn dat zij om de hoek van ons pro-
cent du prix d’achat. Nous n’avons toutefois guère remarqué que les banques soient deve-
ject iets vinden aan een lagere prijs, maar dat is niet waar
nues plus sévères. Au contraire, les banques trépignent d’impatience pour entrer en parte-
zij naar op zoek zijn.
nariat avec nous.
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— Kris Iserbyt — Je peux le comprendre. Finalement, c’est la rentabilité globale qui compte et pas seulement ce que la banque retire de l’octroi de crédits. Optima se trouve dans le segment convoité des clients fortunés et peut donc se montrer un peu plus agressif lorsqu’il négocie un financement.
“ Wij bekijken
vastgoed puur als een veilige belegging en in functie van het opbouwen van een pensioen en dan gaat onze voorkeur toch uit naar residentieel vastgoed.”
Stijn Paredis
Dans le marché actuel, est-il aussi plus facile de décrocher de nouveaux projets? — Stijn Paredis — L’offre est très importante. Avant, nous avions des clients qui étaient prêts à investir mais nous n’avions pas de produits. C’était ennuyeux. Mais les prix pour les projets que nous acquérons aujourd’hui ne sont pas encore beaucoup moins chers pour autant.
Il est pourtant question d’un excès de l’offre et d’une baisse des prix à Bruxelles? — Stijn Paredis — Nos clients optent pour un encadrement professionnel. Il se peut qu’à côté de notre projet, ils trouvent quelque chose de moins cher mais ce n’est pas ce qu’ils recherchent. — Eric Peeters — Si un appartement bien situé se vendait à cent il y a dix ans, à combien est-il aujourd’hui? — Stijn Paredis — A deux cents. — Eric Peeters — C’est suffisamment parlant. Dans ce
— Eric Peeters — Als een appartement op een goede ligging tien jaar geleden aan hon-
contexte, la baisse des prix actuelle est insignifiante. Com-
derd werd verkocht, aan hoeveel staat dat dan vandaag?
me gestionnaire de fonds, on n’est pas tenu de rendre des
— Stijn Paredis — Aan tweehonderd.
comptes à ce sujet.
— Eric Peeters — Dat zegt genoeg. In die context is de huidige prijsdaling verwaarloos-
baar. Daar moet je als fondsenbeheerder geen verantwoording over afleggen.
La hausse de la vacance locative ne risque-t-elle pas de devenir un problème? — Kris Iserbyt — Ce sera le cas dans toute l’Europe. En Es-
Kan de toenemende leegstand geen probleem zijn? — Kris Iserbyt — Dat zal in heel Europa zo zijn. In Spanje staat er een miljoen huizen te
pagne, on dénombre un million de maisons à vendre pour
koop voor driehonderdduizend kopers. Dat is catastrofaal. In een aantal landen zullen er
trois cent mille acquéreurs. C’est catastrophique. Dans un
zeker ‘distressed sales’ komen omdat de cashflow begint te haperen.
certain nombre de pays, on assistera certainement à des
— Eric Peeters — De leegstand op de Brusselse kantoormarkt ligt met twaalf procent een
‘distressed sales’ dans la mesure où le cash-flow commence
stuk boven het Europese gemiddelde. De benchmark voor een gezonde markt ligt tussen
à patiner.
zes en negen procent. Voor de topgebouwen is er geen probleem, maar de B-locaties zul-
— Eric Peeters — Avec douze pour cent, la vacance loca-
len in de problemen komen indien de vraag in 2010 even zwak blijft als vorig jaar. De reële
tive sur le marché des bureaux bruxellois est supérieure à la
take-up lag niet hoger dan tweehonderdduizend vierkante meter. De C-gebouwen geraakt
moyenne européenne. Le benchmark pour un marché sain
men zelfs aan de straatstenen niet meer kwijt omdat ze totaal verouderd zijn.
évolue entre six et neuf pour cent. Pour les immeubles haut de gamme, aucun problème, mais les emplacements de
Wat moeten de eigenaars van die gebouwen dan doen?
type B éprouveront certaines difficultés si la demande reste
— Eric Peeters — Ze kunnen niet anders dan hun gebouw aanpassen aan de vraag. De
aussi faible en 2010 que l’an dernier. La prise en occupation
bedrijven van morgen willen een gebouw dat minstens dertig procent lagere operationele
réelle ne dépassait alors pas les deux cent mille mètres car-
kosten heeft. Zelfs de zogenaamde groene gebouwen die nu worden opgeleverd, leveren
rés. Quant aux immeubles de type C, on ne parvient même
die kostenreductie niet op. Daar liggen enorme kansen voor promotoren.
plus à les vendre pour la bonne raison qu’ils sont totalement obsolètes.
Is er op de residentiële markt risico op gebouwen die niet meer voldoen aan de normen inzake energieverbruik?
Alors que doivent faire les propriétaires de ces immeubles?
— Stijn Paredis — Dat is vandaag al het geval. Er is in Brussel een overaanbod aan ver
— Eric Peeters — Ils n’ont rien d’autre à faire que d’adap-
ouderde appartementen.
ter leur immeuble à la demande. Les sociétés de demain
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— Eric Peeters — De helft van het onroerend patrimo-
veulent un immeuble qui comporte des frais opérationnels
nium in België is meer dan veertig jaar oud. Men gaat zich
inférieurs de trente pour cent au moins. Même lesdits im-
in de toekomst blauw betalen aan energie. Een vastgoedbe-
meubles verts qu’on réceptionne actuellement ne donnent
legging gebeurt op de lange termijn en een eigenaar moet
pas lieu à cette réduction de coûts. Il y a là des opportunités
altijd rekening houden met kosten die in de loop der jaren
considérables pour les promoteurs.
kunnen opduiken. Als men dat niet doet, dan dreigt er een
Y a-t-il, sur le marché résidentiel, des risques pour les immeubles qui ne répondent plus aux normes en
probleem. — Kris Iserbyt — Op de residentiële markt is er op dit sen een nieuwbouw en een ouder appartement. Maar de
matière de consommation d’énergie? — Stijn Paredis — C’est déjà le cas aujourd’hui. À Bruxel-
koper onderschat de kosten die aan een oud appartement
les, on relève un excès de l’offre d’appartements obsolètes.
moment wat betreft de prijs niet zo heel veel verschil tus-
moeten gebeuren om het op niveau te houden. Er wordt
— Eric Peeters — La moitié du patrimoine immobilier en
nog te weinig waarde gehecht aan de impact van het
Belgique a plus de quarante ans. À terme, l’énergie se paie-
energieprestatiecertificaat.
ra très cher. Un investissement immobilier est opéré sur le
— Stijn Paredis — De waarde van vastgoed evolueert ook
long terme et un propriétaire doit toujours tenir compte de
niet exponentieel. Er zijn op termijn altijd kosten. Wij houden daar rekening mee door onze klanten te adviseren hun vastgoed op tijd af te stoten. Misschien schuiven wij de zwarte piet door, maar dat is dan maar zo. Dat is wat er
De ‘Coup de Coeur’ van Trente Voor het rondetafelgesprek gaf
frais qui pourraient surgir au fil des ans. S’il ne le fait pas, il risque d’avoir des problèmes. — Kris Iserbyt — Sur le marché résidentiel, il n’y a actuel-
PropertyTalk afspraak in het stijlvolle
lement guère de différence de prix entre une construction
uiteindelijk ook op de beurs gebeurt.
restaurant Trente in het centrum van
neuve et un appartement plus ancien. Mais l’acquéreur
— Eric Peeters — De huurders zijn de drijvende kracht
Leuven waar de crew rond de jonge
sous-estime les frais qu’il y a lieu de faire dans un appar-
achter de evolutie naar zuiniger gebouwen. Men kan de
chef Kwinten De Paepe (onder meer
tement plus ancien pour le maintenir à niveau. On attache
huurprijs van deze gebouwen wat verhogen, omdat de
ex-Couvert Couvert) zijn keuken in geen
encore trop peu de valeur à l’impact du certificat de perfor-
afrekening in zijn geheel toch nog altijd goedkoper zal zijn. En het verhoogt zeker de verhuurbaarheid en verlaagt het risico op leegstand.
tijd naar een 15/20 en een Coup de Coeur-vermelding in de Gault Millau wist te stuwen met originele variaties op de moleculaire keuken en de food pairing.
mance énergétique. — Stijn Paredis — La valeur de l’immobilier n’évolue pas non plus de manière exponentielle. Il y a toujours des frais à
Het gesprek werd op smaak gebracht
terme. Nous en tenons compte en conseillant à nos clients
met goudmakreel, St-Jacobsnoot met
de céder leur immobilier à temps. Nous ne faisons peut-être
spitskool, eend met witloof en een
que renvoyer la balle, mais c’est comme ça. Finalement,
kokossorbet. Wijnen waren een droge
c’est ce qui se passe en Bourse aussi.
Riesling en een Grenache uit de Côtes
— Eric Peeters — Les locataires sont la force motrice de
du Rousillon.
l’évolution vers des immeubles plus performants sur le plan
Le ‘Coup de Coeur’ de Trente
énergétique. On peut augmenter un peu le loyer de ces immeubles puisque globalement, l’addition sera quand même
Pour cette table ronde, PropertyTalk avait
toujours moins lourde. Et cela augmente assurément la faci-
donné rendez-vous dans le restaurant
lité de location et diminue le risque de vacance locative.
stylé Trente, situé dans le centre de
— Kris Iserbyt — La question n’est pas de savoir si les im-
Louvain. L’équipe dans le sillage du jeune
meubles verts feront leur apparition mais quand ils se reflè-
chef Kwinten De Paepe (notamment
teront dans les prix. Le marché n’en est pas encore là. Cela
ex-Couvert Couvert) est parvenue, en un rien de temps, à hisser sa cuisine vers un 15/20 et vers une mention Coup de Cœur dans le Gault Millau, forte de variations
n’arrivera que lorsque la pression législative se fera plus forte, comme avec le certificat de performance énergétique. Il suffit de voir l’industrie automobile. Personne n’envisageait
originales sur le thème de la cuisine
les labels verts jusqu’à ce que l’abattement fiscal soit adapté
moléculaire et du food pairing. L’entretien
pour les voitures de leasing. Les choses évolueront comme
fut agrémenté de daurade, noix de
ça aussi pour les immeubles.
Saint-Jacques et chou pointu, canard aux
— Stijn Paredis — Sur le marché résidentiel, cela n’empê-
endives et un sorbet coco. Côté vins: un
che pas encore le locataire de dormir, mais la problémati-
Riesling sec et un Grenache des Côtes du Roussillon.
que fait néanmoins surface lors des négociations de crédits. Certaines banques octroient une réduction sur les emprunts sous certaines valeurs K. Lors de la revente, il est important
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d’en tenir compte.
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Vastgoed is en blijft een inflatiebeschermende belegging. Dat zal helpen om de crisis te doorstaan en ons te beschermen tegen verarming. Dat lijkt mij een geruststellende boodschap om het gesprek af te sluiten.
— Kris Iserbyt — De vraag is niet of de groene gebouwen er komen, maar wanneer zij zich in de prijsvorming zullen reflecteren. Daar is de markt vandaag nog niet aan toe. Dat zal pas komen als er meer wetgevende druk ontstaat, zoals met het energieprestatiecertificaat. Kijk maar naar de automobielindustrie. Niemand keek naar groene labels tot wanneer voor leasingwagens de belastingaftrek werd aangepast. Dat zal ook voor gebouwen zo zijn.
“ L’immobilier est, et reste un investissement protecteur contre l’inflation. Cela permettra de traverser la crise et nous protègera contre l’appauvrissement.” Cela me paraît un message rassurant pour conclure cet entretien.
— Stijn Paredis — Op de woningmarkt ligt de huurder daar Kris Iserbyt & Kurt Reviers vandaag nog niet wakker van, maar de problematiek komt wel ter sprake bij de kredietonderhandelingen. Sommige banken geven onder bepaalde K-waardes korting op de
Comment les prix vont-ils évoluer? Se dirige-t-on vers un marché de bonnes affaires?
leningen. Bij wederverkoop is het belangrijk daar rekening
— Stijn Paredis — C’est un marché d’acquéreurs; ce n’est certainement pas le moment
mee te houden.
de vendre. Les prix des villas vont très probablement chuter car tant que l’économie ne se redressera pas, l’immobilier haut de gamme souffrira. Je m’attends notamment à ce qu’il y
Hoe gaan de prijzen evolueren. Volgen er koopjes?
ait de bonnes occasions à la côte.
— Stijn Paredis — Dit is een kopersmarkt; het is zeker niet
— Eric Peeters — Nous pensons que les rendements pour l’immobilier de commerce sont
het moment om te verkopen. De prijzen voor villa’s zullen
plus ou moins stabilisés et qu’ils repartiront à la baisse d’ici les vingt-quatre prochains mois,
zeker zakken want zolang de economie niet herstelt, zal het
de l’ordre de cinquante à septante-cinq points de base.
luxevastgoed lijden. Onder meer aan de kust verwacht ik dat er koopjes zullen zijn.
Cela fait longtemps déjà que les chercheurs d’ING prédisent une baisse des prix?
— Eric Peeters — Wij denken dat de rendementen voor
— Kris Iserbyt — Ils analysent la situation au niveau macro-économique, mais l’immobi-
commercieel vastgoed min of meer gestabiliseerd zijn en
lier résidentiel est quand même avant tout une affaire micro-économique. Et en fait, dans
de komende vierentwintig maanden opnieuw zullen dalen
toute cette histoire, il nous manque un élément important, à savoir l’inflation. Personne ne
met vijftig tot vijfenzeventig basispunten. Dat heeft een
sait comment elle va évoluer. L’immobilier est, et reste un investissement protecteur contre
gunstig effect op de waarde van het vastgoed.
l’inflation. Cela permettra de traverser la crise et nous protègera contre l’appauvrissement.
De researchers van ING orakelen al langer over een daling van de prijzen?
Cela me paraît un message rassurant pour conclure cet entretien.
— Kris Iserbyt — Zij bekijken het op macro-economisch niveau, maar residentieel vastgoed is toch vooral een microeconomische aangelegenheid. En eigenlijk missen we in dit hele verhaal één belangrijk element, en dat is de inflatie. Niemand weet hoe die zal evolueren. Vastgoed is en blijft een inflatiebeschermende belegging. Dat zal helpen om de crisis te doorstaan en ons te beschermen tegen verarming.
Dat lijkt mij een geruststellende boodschap om het gesprek af te sluiten.
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.30
Gaétan Clermont
Een dag uit het leven van een vastgoedadviseuR Une journée de la vie d’un courtier Que fait un conseil en investissement toute la journée? PropertyTalk l’a demandé à Gaétan Clermont, ceo et patron du département investissements de Handelsingenieur Clermont Gaétan (38) is ceo en gedelegeerd bestuurder van CB Richard Ellis in België en Luxemburg. Samen met zijn partner Nicolas Orts nam hij in 1999 het toen verlieslatende makelaarskantoor over. Tien jaar later is CBRE Belux met een omzet van 28 miljoen euro een van de onbetwiste marktleiders in ons land, net zoals het moederbedrijf in Los Angeles, US. CBRE is beursgenoteerd en wereldwijd de nummer één in vastgoeddienstverlening.
Ingénieur commercial, Gaétan Clermont (38) est ceo et administrateur délégué de CB Richard Ellis en Belgique et au Luxembourg. Avec son partenaire Nicolas Orts, il a repris l’agence de courtage en 1999, agence en perte à l’époque. Dix ans plus tard, CBRE Belux est, forte d’un chiffre d’affaires de 28 millions d’euros, un des leaders incontestés dans notre pays, tout comme la société mère à Los Angeles, Etats-Unis. CBRE est cotée en Bourse et, à l’échelle mondiale, numéro un en services immobiliers.
Wat doet de CEO van een vastgoedinvesteringsadviseur
CB Richard Ellis, qui a accepté de lever un coin du voile
de hele dag? PropertyTalk vroeg het aan Gaétan Clermont,
sur sa vie professionnelle et qui a tenu spécialement
ceo en hoofd van het departement investeringen van
pour nous un livre de bord, d’un lundi ordinaire.
CB Richard Ellis, die een tipje van de sluier licht
Il n’est plus très souvent derrière son PC. En revanche,
en speciaal voor ons een logboek bijhield van een
son Blackberry ne le quitte que très rarement.
doordeweekse maandag. Achter zijn PC zit hij nauwelijks nog, zijn Blackberry daarentegen is nooit ver weg.
8.30
8.30
Je commence à 8h30. Les heures qui pré-
cèdent sont réservées à la famille: réveil, petit-déjeuner, et Ik begin om 8u30. De tijd ervoor gaat naar
conduire les enfants à l’école. Ils ont cinq et huit ans, les
het gezin: opstaan, ontbijten en de kinderen naar school
déposer devant la porte n’est donc pas suffisant. J’entre
brengen. Zij zijn vijf en acht, dus afzetten aan de schoolpoort
avec eux et j’écoute ce que la maîtresse a à dire sur ce qui
is niet voldoende. Ik ga mee binnen en hoor wat de juf heeft
s’est passé la veille. Je ne consulte mon Blackberry que très
te vertellen over wat zij de dag voordien hebben uitgespookt.
rarement avant cette heure.
Zelfs mijn Blackberry raadpleeg ik zelden voor dat uur.
Matinee
Je commence chaque journée de travail
Ochtend De start van elke werkdag is een meeting
par une réunion avec le chef d’un de nos départements.
met de hoofden van onze business units. We maken een
Le lundi, c’est au tour de l’équipe d’investissements. Nous
stand van zaken op en wisselen informatie en contacten uit.
faisons un point de la situation et nous échangeons infor-
Het is de bedoeling dat ik de anderen ideeën geef en coör-
mations et contacts. L’objectif est que je lance les idées et
dineer. Zo’n vergadering neemt een uur in beslag, waarna
que je coordonne. Une réunion de ce type dure environ une
ik vlug mijn mails en de dagbladen raadpleeg. Tussen tien
heure, après quoi je consulte mes e-mails et les quotidiens.
en twaalf zijn er de contacten met klanten. Eerst conference
Entre dix heures et midi, place aux contacts avec les clients.
calls en nadien persoonlijke ontmoetingen op ons kantoor.
D’abord les conference calls, puis les rencontres personnel-
Je moet de grote bazen van de belangrijkste ontwikkelaars,
les à notre bureau. Je parle aux grands patrons des princi-
investeringsfondsen en institutionele investeerders toch
paux fonds d’investissements assez souvent, sans quoi on
vaak spreken, anders weet je niet waar zij mee bezig zijn,
risque fort de perdre de vue leurs affaires en cours et leurs
wat hun strategie is en hoe je hen kan helpen. De courante
stratégies. Les contacts courants ont lieu par téléphone mais
contacten lopen over de telefoon, maar de meesten zie ik
je rencontre quand même la plupart d’entre eux en chair et
toch een paar keer per jaar in levende lijve.
en os quelques fois par an.
.31
Lunch Die hou ik sober. Heb ik geen afspraak,
Lunch
dan werk ik door en hou ik het bij een slaatje en
nue à travailler et je m’en tiens à une petite salade et de l’eau. Mais géné-
water. Maar meestal wacht er een lunch in een res-
ralement, c’est un lunch dans un restaurant qui m’attend. Nos bureaux
taurant. Wij hebben onze kantoren aan het einde
sont situés au bout de l’avenue Louise, j’arrive donc plus ou moins sur
van de Louizalaan, dus binnen het kwartier ben ik
place partout dans le quart d’heure. Je constate avec joie que beaucoup
ongeveer overal ter plaatse. Tot mijn vreugde zie ik
commencent à préférer un business lunch relativement court. Un plat
dat iedereen van een korte business lunch begint te houden. Eén gang
et pas de vin. Durant la semaine, je ne bois pour ainsi dire pas d’alcool,
en geen wijn. Ik drink in de week sowieso geen alcohol, dat valt dus mee.
c’est donc parfait. On peut se demander à quoi un lunch comme ça sert
Je kan je afvragen tot wat zo’n lunch dan nog dient, maar zaken lopen
encore mais les affaires se négocient quand même mieux lorsqu’on se
toch een pak vlotter als je elkaar face-to-face spreekt in een ongedwon-
parle face à face, dans un cadre convivial. Cela fonctionne.
gen kader. Dat werkt gewoon.
Je le veux sobre. Si je n’ai pas de rendez-vous, je conti-
Apres-midi
Je suis rarement de retour au bureau bien après
Namiddag Veel later dan twee uur ben ik zelden terug op kantoor.
deux heures. Je vérifie alors mes e-mails pour la deuxième fois, ainsi que
Ik doe dan een tweede ronde e-mails en de correspondentie. Iedereen
la correspondance. La porte de mon bureau est toujours ouverte, je me
kan ten alle tijde mijn kantoor binnenlopen, ik zit dus zelden alleen.
trouve donc rarement seul. Je consacre une bonne partie de l’après-midi
Aansluitend wijd ik een groot deel van de namiddag aan interne zaken,
aux affaires internes. Aujourd’hui, il s’agit d’un entretien d’embauche.
zoals vandaag een sollicitatiegesprek. Normaal is dat de taak van de
Normalement, c’est la mission des chefs de département mais cette fois,
afdelingshoofden, maar het gaat dit keer om een aanwerving op senior-
il s’agit de recruter un collaborateur au niveau senior, qui devient partner
niveau van iemand die meteen partner wordt. Dat verdient mijn persoon-
d’entrée de jeu. Cela mérite mon attention personnelle. J’ai ensuite prévu
lijke aandacht. Daarna volgt een persoonlijk onderhoud met een van de
un entretien personnel avec un des chefs de département, aujourd’hui
afdelingshoofden, vandaag het hoofd van Marketing & Research Kim
le responsable de Marketing & Research. Nous discutons des nouvel-
Verdonck. Wij bespreken de nieuwe brochures die wij zullen publiceren
les maquettes que nous allons publier et nous préparons une nouvelle
en bereiden nieuwe presentaties voor. Ons bedrijf besteedt daar bijzon-
présentation. Notre société y accorde une attention toute particulière.
der veel aandacht aan. Als CBRE Belux verzorgen wij toch gemakkelijk
Comme CBRE Belux, nous assurons quand même facilement quatre ou
vier of vijf presentaties per week voor onze klanten. Geen beleefdheids-
cinq présentations par semaine pour nos clients. Pas de discussions de
praatjes, maar echte analyses die wel een uur duren.
courtoisie, mais de véritables analyses qui durent bien une heure.
Avond
Tegen de avond is er het vaste praatje met co-gede-
le co-administrateur délégué Nicolas Orts. Nous nous retrouvons dans
legeerd bestuurder Nicolas Orts. Wij lopen even bij elkaar binnen en
le bureau de l’un ou de l’autre et nous passons en revue les affaires de
overzien de zaken van de dag. Eén keer per week formaliseren wij dat
la journée. Une fois par semaine, nous formalisons cela en une véritable
tot een echte vergadering over strategie en financiën. Nadien volgt nog
réunion sur la stratégie et les finances. Puis je consulte à nouveau mes
een rondje e-mails om rond acht uur ‘s avonds weer thuis te komen. Als
e-mails et vers huit heures, je rentre à la maison. Si les enfants sont là,
de kinderen er zijn, is dat iets vroeger want dan wil ik hen zeker nog een
je rentre un peu plus tôt car je tiens à leur lire une histoire avant de les
verhaaltje voorlezen voor zij naar bed gaan. Maar vandaag kan dat niet.
mettre au lit. Mais aujourd’hui, c’est impossible. A six heures, je prends
Tegen zes uur neem ik in Brussel-Zuid de Eurostar voor de maandelijkse
l’Eurostar à Bruxelles-Midi pour la réunion mensuelle de l’EMEA Board
vergadering van de EMEA Board van CB Richard Ellis. ‘s Avonds is er in
de CB Richard Ellis. Un dîner informel entre collègues aura lieu le soir
hartje Londen een informeel diner, de ochtend erop zullen wij vier uur
à Londres. Le lendemain matin, nous nous réunirons pendant quatre
vergaderen over de laatste bedrijfsresultaten en de maatregelen die wij
heures pour parler des derniers résultats d’exploitation et des mesures
moeten nemen om de crisis te keren. Ik bel de kinderen met de Black-
que nous devons prendre pour contrer la crise. Je parle aux enfants par
berry vanuit de trein. Daarmee moet ik het vandaag stellen.
téléphone dans le train, avec mon Blackberry. Je dois me contenter de
Soiree
Tot slot Als ik zo mijn dag overschouw, wil ik best toegeven dat
Le soir, nous avons toujours une petite discussion avec
cela pour aujourd’hui.
er nauwelijks een ogenblik is om mij terug te trekken, te pauzeren bij een
Pour conclure Lorsque je regarde ma journée, je dois bien
koffie of wat vakliteratuur door te nemen. Thee of koffie lust ik toch al
avouer qu’il me reste peu de temps pour moi pour me retirer, faire une
nauwelijks en hazenslaapjes zijn voor later. De druk in onze business is
pause devant un café ou lire de la littérature. Peu importe. Je n’aime
reusachtig maar dat is ook een van de sleutels tot het succes. Dat geeft
guère le thé ni le café et les petits sommes seront pour plus tard. La pesée
niet. De waan van de dag, dat is waar wij als deal makers de adrenaline
de notre métier est énorme. Le scoop du jour, c’est de là que, comme
vandaan halen. Of ik nog een advies heb voor aanstormend talent? Kies
deal maker, nous tenons notre adrénaline. Si j’ai encore un conseil pour
je niche en wees daarin de beste.
le talent déferlent? Choisissez votre niche et soyez-y le meilleur.
.32
DE GROOTSTE VASTGOEDPORTEFEUILLES OP EEN RIJ
De Belgische vastgoedinvesteringsmarkt is het strijdtoneel van internationale giganten én lokale (privé)beleggers. Zelfs in een klein land als het onze zijn meer dan honderd verschillende groepen actief.
Le point sur les plus gros portefeuilles Le marché de l’investissement immobilier belge est le théâtre des opérations de géants internationaux et d’investisseurs (privés) locaux. Même un petit pays comme le nôtre dénombre plus de cent groupes différents qui y sont actifs.
a p r i l . ’10
property talk
.33
Depuis 1994, la lettre d’information de l’immobilier
“ Tot vijf jaar geleden werden
Expertise News publie chaque année l’Expertise 100, le
de meeste investeerders aangetrokken door de Brusselse kantoormarkt, maar diversificatie is nu de meest populaire strategie.”
classement des cent plus gros portefeuilles d’investissement en immobilier belge. ‘Lorsque notre rédaction a lancé cette initiative il y a quinze ans, aucune information structurée n’était encore disponible sur le marché de l’inves-
tissement’, se souvient le rédacteur en chef et auteur de
Sinds 1994 publiceert de vastgoednieuwsbrief Exper-
l’initiative, Kurt Reviers. ‘Personne ne savait précisément
tise News jaarlijks de Expertise 100, de ranglijst van de
qui étaient les plus grands investisseurs ni quelle était l’am-
honderd grootste beleggingsportefeuilles in het Belgisch
pleur de leur portefeuille.’ Ce vide est depuis lors comblé
vastgoed. ‘Toen onze redactie vijftien jaar geleden met dit
par l’Expertise 100, véritable référence standard pour l’en-
initiatief begon, was er nog geen gestructureerde informatie
semble du secteur immobilier.
over de investeringsmarkt beschikbaar’, zegt hoofdredacteur en initiatiefnemer Kurt Reviers. ‘Niemand wist precies
Bien entendu, le classement d’autrefois a subi d’impor-
wie de grootste beleggers waren en wat de omvang van hun
tants changements. À l’époque, c’étaient les banques et les
portefeuilles was.’ Dat gat vult de Expertise 100 sindsdien
assureurs qui donnaient le ton; on ne dénombrait qu’une poignée d’acteurs internationaux. Aujourd’hui, l’immobilier belge est devenu un marché international à part entière. Dans le dernier Expertise 100, près des deux tiers des investisseurs sont d’origine internationale. Ils proviennent des pays voisins (principalement l’Allemagne et les Pays-Bas), mais aussi d’Australie, du Moyen-Orient, du Royaume-Uni et des Etats-Unis. En outre, un rôle important a depuis lors été réservé aux sicafi belges, un organisme de placement collectif créé par l’A.R. de 1994 et qui bénéficie d’avantages fiscaux si les quatre-vingts pour cent minimum des revenus sont distribués comme dividende.
“ Jusqu’il y a cinq ans, la plupart des investisseurs étaient attirés par le marché des bureaux bruxellois mais la diversification constitue aujourd’hui la stratégie la plus populaire.”
in als de standaardreferentie voor de hele vastgoedsector.
De ranglijst van weleer is ondertussen natuurlijk gron-
dig door elkaar geschud. Banken en verzekeraars zetten destijds de toon; er waren slechts een handvol buiten landse partijen actief. Vandaag is het Belgisch vastgoed een volwaardige internationale markt. In de jongste Expertise 100 is bijna twee derde van de investeerders van buitenlandse oorsprong. Zij komen uit de buurlanden (vooral Duitsland en Nederland), maar ook uit Australië, het Midden-Oosten, de UK en de V.S. Bovendien is er intussen een belangrijke rol weggelegd voor de Belgische vastgoed-
Kurt Reviers
‘Jusqu’il y a cinq ans, la plupart des investisseurs étaient
bevaks, een collectieve beleggingsinstelling die door het KB
attirés par le marché des bureaux bruxellois mais la diversi-
van 1994 in het leven werd geroepen en geniet van fiscale
fication constitue aujourd’hui la stratégie la plus populaire’,
voordelen als minimaal tachtig procent van de inkomsten
affirme Kurt Reviers. ‘Il n’y a pas que les alternatives tra-
wordt uitgekeerd als dividend.
ditionnelles comme l’immobilier de commerce ou les bu-
‘Tot vijf jaar geleden werden de meeste investeerders
siness parcs qui clignotent sur le radar des investisseurs,
aangetrokken door de Brusselse kantoormarkt, maar
mais on y retrouve aussi les hôtels, les maisons de repos,
diversificatie is nu de meest populaire strategie’, zegt Kurt
les appartements, les centres sportifs, les espaces de par-
Reviers. ‘Niet alleen de traditionele alternatieven zoals het
king et même l’horeca.’
winkelvastgoed of de business parks staan op de radar van de beleggers, maar ook hotels, rusthuizen, appartementen, sportcentra, parkeerruimtes en zelfs horeca.’
Expertise Top 10 Rank Investeerder/Investisseur Origine Portefeuille
1
Axa Belgium
3 047 075 000
de investeerders en op basis van publieke informatie in
2
Cofinimmo
2 639 842 400
balansgegevens, persberichten, enz. en indien nodig via
3
Fortis Real Estate
2 404 500 000
een doorlichting van de individuele portefeuilles. De jongste
4
Redevco Belgium
1 993 530 000
editie, waarvoor 155 bedrijven onder de loep werden geno-
5
Befimmo
1 841 362 000
men, heeft een waarde van 38 miljard euro, ruim vier keer
6
ING Real Estate Investment Management Belgium
875 404 833
meer dan de eerste editie. Kurt Reviers: ‘Hoewel de crisis
7
Breevast Belgium
686 246 000
ervoor zorgde dat de investeerders de knip op de geld
8
IVG Real Estate Belgium
682 928 000
beugel hielden, werd er vorig jaar toch anderhalf miljard
9
Deka Immobilien Investment
619 000 000
euro vers geld in de Belgische vastgoedmarkt gepompt.
10
ConnectImmo
616 300 000
Vooral de al gevestigde spelers slaagden er in om hun
Gross value at 31/12/2009
Source/Bron
: Expertise 100
De Expertise 100 komt tot stand door een enquête bij
patrimonium uit te breiden.’
e x per t ise 1 0 0
.34
L’Expertise 100 est établi grâce à une enquête menée auprès des investisseurs concernés et sur la base des informations publiques figurant dans les bilans, les communiqués de presse, etc., et si nécessaire, via une radioscopie des portefeuilles individuels. La dernière édition, pour laquelle 155 sociétés ont été examinées sous la loupe, affi-
Géant belge de l’immobilier
che une valeur de 38 milliards d’euros, soit plus de quatre fois plus que la première édition. Kurt Reviers: ‘Bien que la
crise a eu pour conséquence que les investisseurs sont res-
Investissements à l’étranger compris, Fortis Real Estate est le plus gros
Xavier Pierlet, Fortis Real Estate
investisseur en immobilier belge. Depuis Bruxelles, l’assureur gère 3,6 milliards d’euros d’investissements. En 2009, Fortis Real Estate était l’investisseur le plus actif grâce notamment à l’acquisition
Belgische reus in vastgoed
Inclusief de beleggingen in het
tés très frileux, un milliard et demi d’euros de capitaux frais ont quand même été injectés l’an dernier dans le marché immobilier belge. Ce sont surtout les acteurs déjà établis qui sont parvenus à accroître leur patrimoine.’
Les dix plus gros portefeuilles représentent près de la
du centre commercial Gent Zuid et de la
buitenland is Fortis Real Estate de grootste
moitié du volume global. Le plus gros pèse en outre qua-
moitié du Trade Mart à Bruxelles. ‘Mais à
Belgische vastgoedinvesteerder.
rante fois plus lourd que le plus petit, qui ferme la mar-
Vanuit Brussel beheert de verzekeraar
che du classement. On ne dénombre néanmoins que
3,6 miljard euro aan beleggingen.
cinq groupes qui détiennent plus d’un milliard d’euros en
immobilier. L’affluence permanente des
In 2009 was Fortis Real Estate de meest
Belgique. Quatre d’entre eux sont d’origine belge: l’assu-
primes des assurés nous y contraint’, a
actieve belegger dankzij de aankoop van
reur Axa Belgium, la sicafi Cofinimmo, Fortis Real Estate
indiqué le Head of Asset Management
onder meer het winkelcentrum Gent Zuid
(le département immobilier d’AG Insurance) et Befimmo,
Xavier Pierlet, dont la société a été élue
en de helft van de Trade Mart in Brussel.
une autre sicafi qui, à l’instar de Cofinimmo, figure dans le
par Expertise ‘Investisseur de l’Année’. Via
‘Maar eigenlijk hebben wij elk jaar extra
Bel20. Le plus gros portefeuille d’origine internationale est
sa filiale Interparking, Fortis Real Estate
kapitaal te beleggen in onroerend goed.
celui de Redevco, le holding néerlandais de la famille Bren-
Daartoe dwingt ons de voortdurende
ninkmeijer, connu pour la chaîne de prêt-à-porter C&A. Le
instroom aan premies van de verzekerden’,
holding a atterri dans notre pays en 2001, via la reprise de
zei Head of Asset Management Xavier
GIB Immo, dont les Carrefours actuels font partie. Pour le
Pierlet, wiens bedrijf door Expertise werd
reste, les investisseurs néerlandais incarnent un acteur tra-
uitgeroepen tot ‘Investeerder van het Jaar’.
ditionnellement important, même s’ils sont talonnés, depuis
Via het filiaal Interparking is Fortis Real
quelques années, par les fonds allemands spécialisés.
vrai dire, nous disposons chaque année de capitaux supplémentaires à investir en
est également un leader de poids en Europe en matière de gestion d’espaces de parkings publics.
Estate ook een toonaangevende marktleider in Europa in het beheer van openbare parkeerruimtes. Over mensen en hun beroep
Investeringen, Bevaks & Schatters, Property & Asset Management, Retail Property
Expertise 100 | 1994 - 2009 Source/Bron
: Expertise 100
40 000
L’immobilier et ses métiers
Investissement, Sicafi & Experts, Property & Asset Management, Retail Property
35 000 30 000 25 000
Teken nu in voor PropertyTalk 02 via Reservez votre PropertyTalk 02 par
[email protected]
20 000 15 000 10 000 5 000 0
www.propertytalk.be
1994
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
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property talk
.35
D’entrepreneur à investisseur
De tien grootste portefeuilles vertegenwoor digen bijna de helft van het totale volume. De
allergrootste is bovendien veertig keer groter
Vabeld est un bel exemple de la façon dont une société
dan de kleinste onderaan de lijst. Toch zijn er
familiale entreprenante peut devenir un des plus grands
zijn er maar vijf groepen die meer dan één miljard
holdings privés belges en immobilier de commerce. Lancé
euro in eigendom hebben in België. Vier daarvan
comme discounter de toutes sortes de choses, le holding
zijn van Belgische origine: verzekeraar Axa Belgium,
de la famille Kerckhof gère aujourd’hui 360 millions d’euros
de bevak Cofinimmo, Fortis Real Estate (de vast
d’immobilier. ‘Pour les spécialistes, ce n’est pas une bonne
goedafdeling van AG Insurance) en Befimmo, een
nouvelle de savoir que la diversification attire de plus
andere bevak die net als Cofinimmo is opgenomen
en plus d’investisseurs vers l’immobilier de commerce’,
in de Bel20. De grootste portefeuille van buiten
dit le directeur Didier Kerckhof, un autre orateur invité
landse origine is die van Redevco, de Nederlandse
à l’Investors Forum. Il voit néanmoins encore de belles
holding van de familie Brenninkmeijer, bekend van de
opportunités de croissance pour Vabeld dans les centres-
kledingketen C&A. De holding streek in 2002 neer in
villes et dans la réhabilitation d’anciens parcs commerciaux
ons land via de overname van GIB Immo waarvan de
en périphérie.
huidige Carrefours deeluitmaken. De Nederlandse inves-
Van entrepreneur tot investeerder
teerders zijn in België trouwens traditioneel een belangrijke partij, al worden zij sinds enkele jaren op de hielen gezeten
door gespecialiseerde Duitse fondsen.
Vabeld is een mooi voorbeeld van hoe een
ondernemend familiebedrijf kan uitgroeien tot een van
Jaren voerde Cofinimmo de ranglijst aan met een
de grootste Belgische privéholdings in winkelvastgoed.
portefeuille die hoofdzakelijk was belegd in kantoren, een strategie van ‘pure player’ die Befimmo tot op vandaag hanteert. Cofinimmo daarentegen koos voor de diversificatie en schoolde zich om tot een specialist in rusthuizen. Sinds 2009 is Axa Belgium de Nummer Eén met een portefeuille die in hoofdzaak is belegd in kantoren en winkel centra (waaronder de helft van Wijnegem Shopping).
Begonnen als een discounter van alles en nog wat L’Investors Directory 2010 d’Expertise a été présenté à Bruxelles en début d’année. De Investors Directory 2010 van Expertise werd begin dit jaar voorgesteld in Brussel.
beheert de holding van de familie Kerckhof vandaag 360 miljoen euro vastgoed. ‘Voor specialisten is het geen goed nieuws dat de diversificatie meer beleggers naar het winkelvastgoed brengt’, aldus directeur Didier Kerckhof, een andere gastspreker op het Investors Forum. Niettemin ziet hij voor Vabeld nog mooie groeikansen in de stadscentra en in de herontwikkeling van oudere winkelparken in de periferie.
Insight When property markets turn tough, insight makes all the difference. Contact Jean-Philip Vroninks on +32 2 286 91 91 for more information.
www.kingsturge.be
e x per t ise 1 0 0
.36
Cofinimmo a tiré le classement pendant des années, à la tête d’un portefeuille qui était principalement investi en bu-
Indirect 3%
reaux, une stratégie de ‘pure player’ que Befimmo applique
Andere/Autres 3%
Residentie(e)l 5%
de repos. Depuis 2009, Axa Belgium fait figure de numéro
Industrie 8%
un, avec un portefeuille essentiellement investi en bureaux
Retail 25%
Kantoren/Bureaux 56%
toujours aujourd’hui. En revanche, Cofinimmo a opté pour la diversification et s’est mué en spécialiste des maisons
et en centres commerciaux (dont la moitié du Wijnegem Shopping). — Kurt Reviers — ‘Les investissements en immeubles de bureaux représentent encore toujours la majorité de l’Ex-
De grote specialisten in retail
pertise 100 mais il faut dire que leur part diminue d’édition en édition. Ce sont surtout l’immobilier de commerce, les
immeubles résidentiels et les centres logistiques qui profitent de la diversification. En outre, il se trouve toujours bien
Les spécialistes du retail
quelques spécialistes, dans chaque segment, qui investis-
sent exclusivement dans un seul type d’immobilier. C’est
Hoewel retail voor de investeerders
de belangrijkste diversificatie vormt, is het aandeel winkelvastgoed vorig
Si le retail constitue pour les
jaar stabiel gebleven op ongeveer een
pour les commerces que cette spécialisation est la plus
investisseurs la principale source de
kwart van de Expertise 100. In totaal
forte, dans la mesure où de nombreux investisseurs privés
diversification, sa part est restée stable
vertegenwoordigt retail 8,7 miljard euro
organisés de manière professionnelle y sont actifs. Le seuil
l’an dernier, à environ un quart. Au total,
in de honderd grootste portefeuilles.
d’entrée pour l’acquisition d’un immeuble commercial est
le retail représente 8,7 milliards d’euros
Er zijn 45 investeerders die meer dan
en fait inférieur à celui d’un immeuble de bureaux.’
dans les cent plus gros portefeuilles.
10 miljoen euro in winkelvastgoed hebben
Il se trouve 45 investisseurs qui ont
belegd. De gemiddelde portefeuille is
investi plus de 10 millions d’euros en
158 miljoen euro groot, terwijl de mediaan
née lors de l’Investors Forum organisé à Bruxelles. L’In-
immobilier de commerce. Le portefeuille
op 85 miljoen euro ligt. De ranglijst van
vestors Directory, qui fait partie de la documentation de ce
moyen pèse 158 millions d’euros tandis
de grootste investeerders in winkelvastgoed
séminaire, reprend tous les gros investisseurs avec leurs
que la médiane s’affiche à 85 millions
wordt traditioneel aangevoerd door
adresses et contacts, l’ampleur et la composition de leur
d’euros. Le classement des plus grands
Redevco Belgium (1,822 miljard euro),
portefeuille et les principaux événements de l’année écou-
investisseurs en immobilier de commerce
vóór Axa Belgium (541 miljoen euro),
lée. La publication voit le jour grâce au sponsor du conseil
est traditionnellement tiré par Redevco
ING REIM (538,9 miljoen), Fortis Real
CB Richard Ellis. La liste peut également être consultée en
Belgium (1,822 milliard d’euros), devant
Estate (476 miljoen) en Fortis Real Estate
ligne via l’Expertise Databank, où il est également possible
Axa Belgium (541 millions d’euros), ING
Asset Management (450 miljoen).
de cliquer directement sur les immeubles qui figurent dans
REIM (538,9 millions), Fortis Real Estate
les portefeuilles de ces investisseurs (www.expertisemedia.
(476 millions) et Fortis Real Estate Asset
be/database.html)
Management (450 millions).
L’Expertise 100 est présenté en début de chaque an-
Top 10 Retail Investeerder/Investisseur Origine Portefeuille
Redevco Belgium
1 822 910 000
Axa Belgium
541 165 000
ING Real Estate Investment Management Belgium
538 932 123
Fortis Real Estate
476 700 000
Fortis Real Estate Asset Management
450 000 000
Retail Estates
440 000 000
Vabeld
360 000 000
Prowinko België
350 000 000
Intervest Retail
328 899 839
Cofinimmo
298 415 000
Bron/Source: Expertise
100
a p r i l . ’10
property talk
.37
— Kurt Reviers — ‘Beleggingen in kantoorgebouwen vertegenwoordigen nog altijd het gros van de Expertise 100, maar het aandeel wordt met elke editie kleiner. Vooral winkelvastgoed, residentiële gebouwen en logistieke centra profiteren van de diversificatie. Overigens zijn er in elke
Joseph Hermanns-Engel, Union Investment
Les sicafi en immobilier résidentiel
Les investissements en immobilier
segment wel altijd enkele specialisten die uitsluitend in één
résidentiel représentent une part de
type vastgoed beleggen. Voor winkels is die specialisatie het
cinq pour cent. La prépondérance des
grootst, omdat er heel wat professioneel georganiseerde pri-
investissements en bureaux est telle que
vé-beleggers actief zijn. De instapdrempel voor de aankoop
les désinvestissements ne sont guère aisés.
van een handelspand ligt immers een stuk lager dan voor
Du coup, la progression de l’immobilier
een kantoorgebouw.’
résidentiel comme classe d’investissement alternative est pour ainsi dire restée
Union met les points sur le K
De Expertise 100 wordt aan het begin van elk jaar
paralysée. Le volume global investi en
voorgesteld op het Investors Forum in Brussel. In de Inves-
immobilier résidentiel s’élève à un peu plus
tors Directory die deeluitmaakt van de documentatie van
de 1,8 milliard d’euros. En outre, cela reste
Le gestionnaire de fonds Union
dit seminar, staan alle grote investeerders met adres- en
principalement le champ d’action d’une
Investment, originaire d’Allemagne, a réalisé
contactgegevens, de omvang en samenstelling van hun
poignée de spécialistes. Seuls seize des
en 2009 le plus gros investissement avec
portefeuille en de belangrijkste gebeurtenissen van het
cent investisseurs ont investi plus de 10
l’acquisition du centre commercial K in
afgelopen jaar. De publicatie komt tot stand dankzij de
millions d’euros en immobilier résidentiel.
Kortrijk. ‘C’était une opportunité que nous
sponsoring van vastgoedadviseur CB Richard Ellis. Via de
Le portefeuille moyen pèse 75 millions
ne pouvions pas laisser passer’, a indiqué
Expertise Databank is de lijst ook online te consulteren en
d’euros tandis que la médiane s’affiche à
le directeur Karl-Joseph Hermanns-Engel
kan meteen worden doorgeklikt naar de gebouwen in de
55 millions. Le classement des plus gros
lors du dernier Investors Forum d’Expertise.
portefeuilles van deze beleggers (www.expertisemedia.be/
investisseurs est emmené par le portefeuille
database.html)
de maisons de repos de la sicafi Cofinimmo
Au total, le fonds a dépensé l’an dernier 1,6 milliard d’euros sur le marché de l’investissement européen. En Belgique, Union possède plus de trois quarts de milliard d’euros d’immobilier.
(458 millions d’euros), suivi par deux autres sicafi spécialisées: Aedifica (347,8 millions d’euros) et Home Invest (175,6 millions). Le principal investisseur privé du classement est Alides (groupe Maes), à la tête d’un
Union zet puntjes op de K
portefeuille de 93,5 millions d’euros.
De fondsenbeheerder Union Investment uit Duitsland realiseerde in 2009 de grootse investering met de aankoop van het winkelcentrum K in Kortrijk. ‘Dat was een opportuniteit die wij niet konden laten liggen’, zei directeur Karl-Joseph Hermanns-Engel op het jongste Investors Forum van Expertise.
Bevaks in residentieel vastgoed
De investeringen in residentieel
vastgoed vertegenwoordigen een aandeel van vijf procent. Het aandeel nam vorig jaar niet fundamenteel toe, omdat de diversificatiestrategie van de investeerders
In totaal spendeerde het fonds vorig
vorig jaar haar limiet bereikte.
jaar 1,6 miljard euro op de Europese
Het overwicht van beleggingen in kantoren
investeringsmarkt. In België bezit Union ruim drie kwart miljard euro vastgoed.
is dusdanig groot dat desinvesteren geen gemakkelijke opdracht is. De opmars van residentieel vastgoed als alternatieve beleggingsklasse kwam daardoor nagenoeg tot stilstand. Het totale volume geïnvesteerd in residentieel vastgoed bedraagt iets meer dan 1,8 miljard euro. Slechts zestien van de honderd beleggers hebben meer dan 10 miljoen euro geïnvesteerd in residentieel vastgoed. De gemiddelde portefeuille is 75 miljoen euro groot, terwijl de mediaan op 55 miljoen euro ligt. De ranglijst van de grootste investeerders wordt aangevoerd door de portefeuille met rusthuizen van de bevak Cofinimmo (458 miljoen euro), gevolgd door twee andere gespecialiseerde bevaks: Aedifica (347,8 miljoen euro) en Home Invest (175,6 miljoen euro). De grootste privébelegger in de ranglijst is Alides uit Gent (groep Maes), met een portefeuille van 93,5 miljoen euro.
g reen
.38
Les locataires verts sont des locataires comblés
Groene huurders zijn blije huurders Les locataires d’immeubles verts épargnent en
Huurders van groene gebouwen sparen elk jaar ge-
moyenne chaque année quelque 580 euros par tra-
middeld ongeveer 580 euro per werknemer uit omdat
vailleur, pour la bonne raison que leur personnel s’absente
hun personeel minder afwezig is wegens ziekte en vooral ook
moins fréquemment pour cause de maladie et, surtout,
veel productiever is tijdens de werkuren.
parce qu’il est beaucoup plus productif pendant les heures de travail. C’est ce que révèle une étude réalisée par la
University of San Diego en collaboration avec CB Richard
San Diego in samenwerking met CB Richard Ellis. De groots
Ellis, et qui vient tout juste de paraître. L’étude orchestrée,
opgezette studie, ‘Do Green Buildings Make Dollars and
‘Do Green Buildings Make Dollars and Sense?’, ne s’est certes penchée que sur le comportement des locatai-
Dat leert een pas verschenen studie van de University of
Sense?’, onderzocht weliswaar enkel het gedrag van huurders in de kantoorgebouwen in de V.S., maar de conclusies zijn niettemin van belang voor de hele
res d’immeubles de bureaux aux
vastgoedsector wereldwijd. In de V.S. bestaat er
Etats-Unis, mais les conclusions
bovendien een jarenlange praktijk om kantoor-
n’en sont pas moins dénuées
gebouwen te certifiëren op basis van labels als LEED en EPA, vergelijkbaar met BREEAM, HQE en Valideo in Europa. De studie onderzocht 154 gebouwen met in totaal drieduizend huurders, die werden geselecteerd uit de omvangrijke beheerportefeuille van CBRE. Goed nieuws voor de eigenaars-investeerders in groene gebouwen is, dat dit type vastgoed een betere bezetting kent (+3,5%) dan het marktgemiddelde en ook hogere huurprijzen (+13%). Daarmee levert de studie het bewijs dat je in de vastgoedsector duidelijk de impact begint te voelen van het groeiende succes van duurzame gebouwen. Die tendens wordt trouwens nog versterkt door de vele overheidsmaatregelen en wettelijke quota die in steeds meer landen worden opgelegd, zowel aan nieuwbouw als aan bestaande gebouwen. Analisten wijzen erop dat het in het vastgoed net zo zal gaan als in de autosector. Sinds de wetgever fiscale ontmoedigingsmaatregelen heeft getroffen tegen wagens met een hoge CO2-uitstoot, richten consumenten en bedrijven hun aandacht massaal op de groene wagens.
a p r i l . ’10
property talk
.39 d’intérêt pour l’ensemble du secteur immobilier à travers le monde. En outre, il existe aux Etats-Unis une pratique longue de plusieurs années, qui consiste à certifier les immeubles de bureaux en fonction de labels comme LEED et EPA, comparables à BREEAM, HQE et Valideo en Europe.
L’étude a examiné 154 immeubles sous la loupe, pour
un total de trois mille locataires qui ont été sélectionnés à partir du vaste portefeuille de gérance de CBRE. La bonne nouvelle pour les propriétaires-investisseurs d’immeubles verts, est que ce type d’immobilier connaît un meilleur taux d’occupation (+3,5%) que la moyenne du marché, et qu’il connaît aussi des loyers plus élevés (+13%). Ce faisant, l’étude apporte la preuve que dans le secteur immobilier, on commence sérieusement à ressentir l’impact du succès croissant des immeubles durables. Cette tendance se voit d’ailleurs renforcée par les nombreuses mesures des pouvoirs publics et par les quotas légaux qui sont imposés dans un nombre de plus en plus important de pays, que ce soit pour les immeubles neufs ou pour les existants. Les analystes indiquent que l’évolution en immobilier ira dans le même sens que dans le secteur automobile. Depuis que le législateur a pris des mesures fiscales visant à décourager l’achat de véhicules à fortes émissions de CO2, les consommateurs et les entreprises se tournent en masse vers les véhicules verts. Les analystes indiquent que l’évolution en immobilier ira dans le même sens que dans le secteur automobile. Depuis que le législateur a pris des mesures fiscales visant à décourager l’achat de véhicules à fortes émissions de CO2, les consommateurs et les entreprises se tournent en masse vers les véhicules verts.
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.40
‘La Belgique va au-devant d’une percée’
‘België staat voor doorbraak’
Selon Kim Verdonck, Head of Research chez CBRE au
Volgens Kim Verdonck, Head of Research bij CBRE in de
Belux, les immeubles verts de notre pays entameront une
Belux, wacht de groene gebouwen in ons land een doorbraak
percée lorsque les Certificats de Performance Energétique
als de Energieprestatiecertificaten (EPC) wettelijk verplicht
(CPE) seront rendus obligatoires par la loi pour l’immobilier
worden voor onroerend goed dat bestemd is voor professio-
destiné à un usage professionnel. Un CPE mesure et certi-
neel gebruik. Een EPC meet en certificeert de energieperfor-
fie les performances énergétiques d’un immeuble et men-
mantie van een gebouw en vermeldt onder meer de E-waarde
tionne notamment la valeur E (consommation) et le niveau
(verbruik) en het K-peil (isolatie). De vastgoedadviseur heeft
K (isolation). Le conseil a déjà indiqué à maintes reprises qu’un CPE sera bientôt requis pour toute vente et location d’un bien immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), tout comme c’est déjà le cas actuellement en Flandre pour le secteur résidentiel. Cette obligation aura immanquablement des conséquences pour la valeur du patrimoine existant des investisseurs (institutionnels).
Kim Verdonck attend l’implémentation de cette légis-
“ Pour la première fois, le marché pourra disposer de chiffres objectifs en matière de performance énergétique du parc de bureaux bruxellois.”
er al herhaaldelijk op gewezen dat een EPC binnenkort vereist zal zijn bij elke verkoop en verhuring van een professioneel onroerend goed (kantoren, winkels, magazijnen, enz.), net zoals nu al het geval is in Vlaanderen voor de residentiële sector. Dat zal ongetwijfeld consequenties hebben voor de waarde van het bestaande patrimonium van de (institutionele) investeerders.
Kim Verdonck verwacht de implementatie van deze
lation dans les différentes régions d’ici 2012. ‘Pour la pre- Kim Verdonck
wetgeving in de verschillende gewesten tegen 2012. ‘De
mière fois, le marché pourra alors disposer de chiffres ob-
markt zal dan voor de eerste keer voor een groot aantal ge-
jectifs, pour un grand nombre d’immeubles, en matière de
bouwen kunnen beschikken over objectieve cijfers inzake de
performance énergétique du parc de bureaux bruxellois,
energievriendelijkheid van bijvoorbeeld het Brusselse kanto-
par exemple’, dit-il. Il admet que le débat sur les immeu-
renpark’, zegt hij. Hij geeft toe dat het debat over duurzame
bles durables et verts va plus loin que leur performance
en groene gebouwen verder reikt dan alleen hun energie-
énergétique, mais il estime néanmoins que l’introduction
performantie, maar toch vindt hij de invoering van de EPC
du CPE constitue une première étape décisive. ‘Comme
een eerste, beslissende stap. ‘Als onderzoekers zullen wij de
chercheurs, nous pourrons directement relier la valeur E
E-waarde en het K-peil direct kunnen koppelen aan para-
et le niveau K à des paramètres comme les charges com-
meters zoals de gemeenschappelijke lasten, de huurprijs, de
munes, le loyer, l’âge d’un immeuble et son emplacement,
leeftijd van een gebouw en de locatie en kijken of er relevante
et voir s’il existe des corrélations pertinentes entre toutes
correlaties bestaan tussen al deze variabelen. Dit zal ons in
ces variables. Cela nous permettra de mesurer l’impact des
staat stellen de impact van de groene gebouwen te meten’,
immeubles verts’, souligne Verdonck.
aldus Kim Verdonck.
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a p r i l . ’10
property talk
.41
De tous les courtiers bruxellois, CB Richard Ellis est
Op basis van gegevens afkomstig van het zusterbedrijf
sans nul doute un pionnier en matière d’informations sur
Sogesmaint-CB Richard Ellis, blijkt dat de gemeenschappe-
les immeubles verts. Ainsi, lors de la quatrième édition de
lijke lasten in groene gebouwen een kwart tot de helft lager
l’Investors Forum d’Expertise en 2008, tous les participants
kunnen zijn. Voor huurders komt dat, naargelang van het
ont reçu du sponsor CBRE une brochure volumineuse of-
gebouw, neer op een jaarlijkse besparing van 7 tot 21 eur/m2
frant moult détails sur l’immobilier durable et sur les as-
netto, indirecte voordelen zoals minder ziekteverzuim en een
pects techniques et légaux. Cette même année, le conseil
hogere productiviteit niet inbegrepen.
avait mené une enquête auprès de quelque trois cents locataires sur le marché des bureaux bruxellois, enquête qui a révélé qu’à l’époque, seul un manager interrogé sur quatre connaissait la réglementation en matière de performances énergétiques (lire Expertise News 349).
Sur la base des données issues de la société sœur
Sogesmaint-CB Richard Ellis, on observe que les charges communes dans les immeubles verts peuvent s’avérer un quart, voire la moitié moins chères. Pour les locataires, cela revient, en fonction de l’immeuble, à une épargne annuelle de 7 à 21 eur/m2 net, sans compter les avantages indirects comme un taux d’absentéisme moins important pour cause de maladie et une productivité plus importante.
En outre, CBRE donne un avant-goût de ce qui passera,
à terme, dans le domaine public, sur le marché des bureaux bruxellois, et de ce qui se verra offrir une place dans les plaquettes et sur les sites Internet d’offres, c’est-à-dire la mention explicite de la valeur E et du niveau K des immeubles de bureaux proposés à la vente et à la location. Ces valeurs peuvent s’avérer des outils de marketing importants dans la ‘campagne pour gagner les faveurs du locataire’. En effet, ce sont des éléments qui permettent de mieux comparer les différentes offres et qui orienteront le processus décisionnel des locataires et des investisseurs.
“ De markt zal in 2012 voor de eerste keer kunnen beschikken over objectieve cijfers inzake de eneRgievriendelijkheid van het Brusselse kantorenpark.”
.42
Vincent Lottefier un globe-trotter doué des langues globetrotter en getalenteerde talenknobbel
Hij is amper halfweg, maar zijn parcours voerde hem
Il est à peine à mi-chemin mais son parcours l’a déjà emmené aux quatre coins du monde: Vincent
wel al de hele wereld rond: Vincent Lottefier is bezig
Lottefier est en train de réaliser une des plus belles carriè-
aan één van de mooiste internationale carrières uit het
res internationales qui soit en immobilier belge. Après avoir
Belgisch vastgoed. Begonnen in Brussel in 1990 stak hij na
démarré à Bruxelles en 1990 et après un bref passage au
een passage in het groothertogdom de oceaan over richting
Grand-duché, il a traversé l’océan en direction de l’est:
oosten: Australië eerst en dan Peking, Hongkong en Indië
cap sur l’Australie tout d’abord, avant de rejoindre Pékin,
waar hij het enorme potentieel van de nieuwe BRICS-lan-
Hong Kong, puis l’Inde, où il a contribué à faire éclater le
den mee ontbolsterde voor zijn bijna levenslange werkgever,
potentiel pour le moins considérable des nouveaux pays
Jones Lang LaSalle. Nadien volgde een topfunctie op de in-
du groupe BRIC pour son employeur de presque toujours,
ternational desk in New York om sinds begin 2010 vanuit
Jones Lang LaSalle. Il a par la suite assumé une haute
Parijs leiding te geven aan alle Client Solutions-diensten van
fonction au sein du bureau international à New York, avant
Jones Lang LaSalle in Europa en de rest van EMEA.
de prendre les rênes début 2010, depuis Paris, de tous les services Client Solutions de Jones Lang LaSalle en Europe
et dans le reste de la zone EMEA.
knobbel. Na zijn studies in L.A. schnabbelde hij wat bij voor
Lottefier is een globetrotter en een getalenteerde talen-
Berlitz dat aan de Brusselse Kunstlaan in hetzelfde pand Lottefier est un globe-trotter doté d’un véritable don
huisde als het toenmalige Jones Lang Wootton. ‘In plaats
pour les langues. Après ses études à L.A., il s’est offert un
van die makelaars hun Engels bij te spijkeren, kan ik even-
petit détour par Berlitz qui était alors hébergée à l’avenue
goed mijn talenkennis bij hen te gelde maken, dacht ik toen
des Arts à Bruxelles, dans le même immeuble que Jones
en zo tuimelde ik in het vastgoed. Ik weet nog dat ik bij
Lang Wootton à l’époque. ‘Au lieu de combler les lacunes
mijn start één missie meekreeg van de toenmalige patron,
de ces courtiers en anglais, je pourrais tout aussi bien faire
Michel Pilette: zorg dat je onze borden op zoveel mogelijk
valoir ma connaissance des langues auprès d’eux, pensais-
gebouwen kan hangen. Kom ik nu nog eens in Brussel, dan
je alors, et c’est comme ça que j’ai basculé dans l’immo-
zie ik dat er in al die jaren niet veel is veranderd. Nergens is
bilier. Je me rappelle encore que quand j’ai commencé, le
er een hoofdstad waar meer bordjes van makelaars hangen.’
patron de l’époque, Michel Pilette, m’avait confié une seule
Al lang geen makelaar meer, profileert hij zich vooral als een
mission: veille à afficher nos pancartes sur le plus grand
toegewijde business developer die ervan houdt zaken op
nombre d’immeubles possible. Lorsqu’il m’arrive de revenir
te zetten en ze als een rijpe vrucht door te geven aan zijn
à Bruxelles, je constate qu’il n’y a pas grand-chose qui a
opvolgers. In Peking - waar hij Mandarijns leerde - bouwde
changé durant toutes ces années. Dans aucune capitale,
hij vanuit een kelder in een hotel het beginnende kantoortje
on ne voit autant de pancartes de courtiers.’
van Jones Lang LaSalle uit tot een gestroomlijnde onderne-
.43
Ayant quitté son statut de négociateur depuis bien
“ Lorsqu’il m’arrive de revenir à Bruxelles,
je constate qu’il n’y a pas grand-chose qui a changé durant toutes ces années. Dans aucune capitale, on ne voit autant de pancartes de courtiers.”
longtemps déjà, il se profile aujourd’hui principalement comme un business developer dévoué, qui aime à monter des affaires et à les transmettre, tel un fruit mûr, à ses successeurs. À Pékin – où il a même appris le mandarin –, il s’est installé dans les caves d’un hôtel international pour faire de la petite agence débutante de Jones Lang LaSalle une entreprise bien huilée forte de quatre milles collaborateurs. Il est encore parvenu à réitérer cet exploit par la suite comme ceo de Jones Lang LaSalle en Inde.
C’est aujourd’hui le même type de défi qui l’attend en
Europe: à l’instar des Etats-Unis, créer les conditions pour que les corporates européennes adoptent une approche encore plus professionnelle de leur immobilier et pour que le secteur immobilier y puise des opportunités. Paris n’a manifestement rien d’un ‘retour au bercail’ aisé. Il ne s’agit
“ Kom ik nu nog
ming met vierduizend medewerkers. Die job deed hij nadien
eens in Brussel, dan zie ik dat er in al die jaren niet veel is veranderd. Nergens is er een hoofdstad waar meer bordjes van makelaars hangen.”
nog eens met succes over als ceo van Jones Lang LaSalle in Indië.
In Europa wacht hem nu eenzelfde soort uitdaging:
naar het voorbeeld van de V.S. de voorwaarden scheppen opdat de Europese corporates hun vastgoed professioneler zouden benaderen en daaruit kansen puren voor de sector. Parijs lijkt geen gemakkelijke terugkeer naar de heimat,
sans doute guère plus qu’une pause, avant de partir relever Vincent Lottefier
maar is wellicht niet meer dan een tussenstop naar nieuwe
de nouveaux défis, plus haut dans la hiérarchie internatio-
uitdagingen hogerop in de internationale hiërarchie van de
nale du numéro deux mondial en services immobiliers.
wereldwijde nummer twee in vastgoeddienstverlening.
‘Comme jeune travailleur, il faut avoir le goût de l’aven-
‘Als jonge werknemer moet je avontuurlijk durven zijn
ture et ne pas opter, dès le départ, pour la sécurité finan-
en al niet van bij de start kiezen voor financiële zekerheid.
cière. Sautez le pas et voyez où vous atterrissez. Lorsque
Waag de sprong en zie waar je landt. Toen ik de kans kreeg
j’ai eu l’opportunité de partir en Australie, j’étais National
naar Australië te gaan, was ik National Director, maar ginds
Director mais là, j’ai d’abord dû faire un pas en arrière. Au
moest ik eerst een stap terugzetten. Het zou een uitwisse-
départ, il devait s’agir d’un programme d’échange d’un an
lingsprogramma van één jaar worden, maar kijk, in ben nog
mais regardez, je voyage toujours.’
altijd op reis.’
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