Fosfaatrechten melkveehouderij eindelijk duidelijkheid? De huidige aanpak van zoönosen. De erfpachter als derde belanghebbende

Mei 2016, nummer 5

Fosfaatrechten melkveehouderij – eindelijk duidelijkheid? Mw. mr. H.A. (Rianne) Verbakel-van Bommel

3

De huidige aanpak van zoönosen Mr. L.P.J. Mertens

6

De erfpachter als derde belanghebbende Ir. M. de Koe MRICS

8

De pachter als derde-belanghebbende in het onteigeningsrecht Mr. G.J.M. de Jager

10

Pachtjurisprudentie juli-december 2015 Mr. L.P.J. Mertens

NP/LTBBULL-MI16005

14

Mei 2016, nummer 5 - LTB

IDL_T2_LTB _LTB___

_LTB___ __

_IDL_LTB_16_05_V2.0 26 april 2016, 15:22 1

Inhoud

Colofon

19 Fosfaatrechten melkveehouderij – eindelijk duidelijkheid? / 3 Op 2 juli 2015 werd de melkveehouderij in Nederland geconfronteerd met de aankondiging van het ‘stelsel van fosfaatrechten’. Een prognose van het CBS geeft aan dat de Nederlandse veehouderij in 2015 circa 176,3 miljoen kilogram fosfaat heeft geproduceerd. Hiermee zou het door Europa gestelde plafond van 172,9 miljoen kilogram fosfaat worden overschreden. De grootste stijging komt volgens het CBS door de groei van de melkproductie. 20 De huidige aanpak van zoönosen / 6 Zoönosen zijn infectieziekten zoals Q-koorts, Salmonellose, rabiës en de longziekten SARS en MERS, die van dieren op mensen kunnen worden overgebracht. In oktober 2015 schreef de Minister van VWS hoe de regering, in ons land met 17 miljoen inwoners en een hoge veedichtheid van 120 miljoen dieren, de zoönosen in de toekomst gaat aanpakken. Het komt neer op een goede humane en veterinaire samenwerking.

Bulletin fiscale en juridische aspecten Redactie Mr. ing. C.F. van Helvoirt (advocaat bij Hekkelman advocaten & notarissen te Nijmegen, www.hekkelman.nl), mr. A.J.A. Overwater RB (belastingadviseur bij Flynth adviseurs en accountants te Aalsmeer, www.flynth.nl), mr. A. Verduijn RB (belastingadviseur bij Countus Zwolle, www.countus.nl). Redactiesecretariaat: mw. drs. J.D. Mastebroek, Broeksterweg 36, 9968 TJ Broek, E-mail: [email protected] Vaste medewerkers Drs. A.W. de Beer RB (belastingadviseur bij Alfa Accountants en adviseurs te Wageningen, www.alfa-accountants.nl), ir. C.A.C. Frikkee MRICS RT (directeur Overwater Grondbeleid Adviesbureau), mr. J.J. van der Gouw (partner bij Van der Feltz advocaten), mr. L.P.J. Mertens (juridisch adviseur verbonden aan Schraven CS Belastingadviseurs B.V. te Tilburg, www.schraven.nl), mr. A. Schouten RB (belastingadviseur bij Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau te Uden, www.remie.nl), mr. F.H. Schraven (zelfstandig gevestigd belastingadviseur te Tilburg en rechterplaatsvervanger Rechtbank Oost-Brabant, www.schraven.nl). Uitgeverij Wolters Kluwer Nederland B.V., Postbus 23, 7400 GA Deventer, tel. (0570) 647111. Abonnementenadministratie Klantenservice, Postbus 878, 7400 AW Deventer, www.wolterskluwer.nl/klantenservice.

21 De erfpachter als derde belanghebbende / 8 De erfpachter heeft als zakelijk gerechtigde naast de bloot eigenaar een eigen positie in het onteigeningsrecht. Opzegging van een erfpachtrecht om reden van algemeen belang door de overheid als bloot eigenaar is mogelijk. Het bepalen van de schadeloosstelling is complex vanwege de verschillende erfpachtstelsels en de gevolgen die dat heeft voor de waardering van erfpacht en de verdeling van de eventuele meerwaarde tussen erfpachter en bloot eigenaar.

Abonnementsprijs Verschijnt 10x per jaar. Voor onze abonnementsmogelijkheden en de bijbehorende prijzen gaat u naar www.wolterskluwer.nl, selecteer ‘shop’ en zoek naar ‘Land- en Tuinbouw Bulletin’. Bij abonnering ontvangt u één opbergband. Een volgende band is te bestellen bij Klantenservice.

22 De pachter als derde-belanghebbende in het onteigeningsrecht / 10 In dit artikel staat auteur stil bij de wettelijke regelingen die gelden voor de pachter om in een onteigeningsprocedure voor zijn rechten op te komen. Dat betreft de positie in de administratieve onteigening en de positie in de gerechtelijke onteigeningsprocedure en dan in het bijzonder nog de schadeloosstellingsrechten van de pachter. Tot slot zal nog het alternatief tot beëindiging van de pacht worden besproken, namelijk door opzegging of ontbinding van de pacht op grond van titel 7.5 BW.

Agrofacts Deze gratis e-zine verschijnt tweewekelijks. Kijk in onze shop op: www.wolterskluwer.nl (zoek op Agrofacts).

23 Pachtjurisprudentie juli-december 2015 / 14 Een overzicht van de pachtuitspraken uit het tweede half jaar 2015 die van belang zijn voor de praktijk.

Beëindiging abonnement Abonnementen kunnen schriftelijk of per e-mail tot uiterlijk drie maanden voor het einde van de abonnementsperiode worden opgezegd. Bij niet tijdige opzegging wordt het abonnement automatisch met een jaar verlengd. Aanbevolen citeerwijze LTB jaartal/nummer, blz. nummer (2016/1, blz. 6)

Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en Wolters Kluwer geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten en onvolkomenheden, noch voor gevolgen hiervan. Alle rechten voorbehouden Alle rechten in deze uitgave zijn voorbehouden aan Wolters Kluwer Nederland B.V. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wolters Kluwer. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van art. 16h t/m 16m Auteurswet jo. Besluit van 27 november 2002, Stb. 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoeding te voldoen aan de Stichting Reprorecht te Hoofddorp (Postbus 3051, 2130 KB). ISSN 1380-2941

2

IDL_T2_LTB 5_LTB_mei_2016_IDL_LTB_16_05_V2.0 26 april 2016, 15:22 2

Afl. 5 - mei 2016

Artikelen

Mw. mr. H.A. (Rianne) Verbakel-van Bommel1

Fosfaatrechten melkveehouderij – eindelijk duidelijkheid? LTB 2016/19 Op 2 juli 2015 werd de melkveehouderij in Nederland geconfronteerd met de aankondiging van het ‘stelsel van fosfaatrechten’ door middel van een brief aan de Tweede Kamer van de toenmalige Staatssecretaris van Economische Zaken Dijksma (TK 2014-2015, 33 979, nr. 98). Een prognose van het CBS geeft aan dat de Nederlandse veehouderij in 2015 circa 176,3 miljoen kilogram fosfaat heeft geproduceerd. Hiermee zou het door Europa gestelde plafond van 172,9 miljoen kilogram fosfaat worden overschreden. De grootste stijging komt volgens het CBS door de groei van de melkproductie. Nederland heeft voor de melkveehouderij een sectorplafond vastgesteld ter grootte van 84,9 miljoen. De melkveesector heeft in 2015 naar alle waarschijnlijkheid 88,4 miljoen kilogram fosfaat geproduceerd. Aangezien we nu door het plafond zijn gegaan, is een stelsel van fosfaatrechten aangekondigd. Met partijen uit de sector is volgens de huidige staatssecretaris Van Dam sinds de zomer van 2015 hard gewerkt aan de nadere invulling van dit stelsel. Het betreft een regiegroep bestaande uit ambtenaren van EZ, vertegenwoordigers van LTO Nederland, de Nederlandse Zuivel Organisatie, de Nederlandse Melkveehouders Vakbond, het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt, de Stichting Natuur & Milieu en het Netwerk Grondig. Van Dam heeft op 3 maart jl. een brief naar de Tweede Kamer gestuurd met informatie over het stelsel (TK 2015-2016, 33 979, nr. 108).

 

Referentiejaar en peildatum

Door de brief van de staatssecretaris van 2 juli 2015 werd, bedoeld of onbedoeld, een zogenoemde standstill-situatie gecreëerd. In deze kamerbrief werden een referentiejaar (2014) en een peildatum (2 juli 2015) genoemd als basis voor de vaststelling van de omvang van het toekomstige fosfaatrecht van een melkveebedrijf. In de kamerbrief van 3 maart jl. lijkt het referentiejaar 2014 volledig te zijn verdwenen. De peildatum voor de toekenning van fosfaatrechten wordt 2 juli 2015. Groei van de veestapel na deze datum wordt niet vertaald in toekenning van fosfaatrechten. Mede op basis van de conclusie van de landsadvocaat is de staatssecretaris tot de conclusie gekomen dat het juridisch niet houdbaar is fosfaatrechten toe te kennen op

1

Mw. mr. H.A. (Rianne) Verbakel-van Bommel is werkzaam bij Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau LLP, [email protected], www.remie.nl.

basis van het aantal gehouden stuks melkvee op een moment vóór 2 juli 2015. Vóór de kamerbrief van 2 juli 2015 was het voor de sector onvoldoende duidelijk voorzienbaar dat fosfaatrechten zouden worden ingevoerd. Er zou alsdan in strijd kunnen worden gehandeld met het principe van ‘fair balance’ in het kader van art. 1 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Precedenten zijn er niet, aldus de staatssecretaris. Hij wil dienaangaande geen risico’s nemen. Nederland wil de zogenoemde derogatie van de Nitraatrichtlijn namelijk niet verliezen. Door de derogatieregeling kan, voornamelijk door melkveehouders, meer dierlijke mest worden aangewend dan op basis van de Nitraatrichtlijn zou zijn toegestaan. Het stelsel van fosfaatrechten mag niet ‘onderuit gaan’. De Europese Commissie zou dan kunnen besluiten de derogatie in te trekken.

 

Algemene afroming

De rechten worden bij de toekenning afgeroomd om zeker te stellen dat het fosfaatproductieplafond niet wordt overschreden. Het (algemene) afromingspercentage bedraagt minimaal 4% en maximaal 8%. De hoogte van het definitieve afromingspercentage wordt vanaf 1 juli 2017 vastgesteld. Of de bewoordingen ‘vanaf 1 juli 2017’ bewust zijn gekozen, is mij overigens niet bekend.

 

Het stelsel

De tekst van het wetsvoorstel moet afgewacht worden voor wat betreft de exacte ‘spelregels’ die van toepassing zijn in het kader van het stelsel van fosfaatrechten. In beiden kamerbrieven is aangegeven dat zo veel mogelijk zal worden aangesloten bij de bestaande stelsels van varkens- en pluimveerechten. Laatstgenoemde productiebeperkende maatregelen zijn opgenomen in hoofdstuk V van de Meststoffenwet. Toch constateren we al één groot verschil tussen de stelsels van dierrechten enerzijds en het stelsel van fosfaatrechten anderzijds. Een stelsel van dierrechten stuurt op het aantal te houden dieren op een bedrijf. Het stelsel van fosfaatrechten wijkt daarvan af. Dit stelsel stuurt op de fosfaatproductie binnen een bedrijf. Melkveehouders kunnen zich derhalve in de toekomst belonen met extra te houden koeien binnen de aan hun bedrijf toegekende fosfaatrechten door effectief te sturen op fosfaatgehalten in voer. Fosfaatefficiëntie wordt hiermee gestimuleerd. Het biedt derhalve ruimte voor (beperkte) groei van de fosfaatproductie. Tegelijkertijd heeft Van Dam in de Tweede Kamer te kennen gegeven dat het een uitdaging is dat het stelsel niet prikkelt tot verdere intensivering. Reden waarom het volgens hem tijd kost het stelsel op een goede manier in te richten. We moeten immers onder de hierboven genoemde fosfaatplafonds uitkomen en blijven. Fosfaatrechten zullen worden toegekend op basis van het

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/193


Artikelen

Fosfaatrechten melkveehouderij – eindelijk duidelijkheid?

aantal gehouden stuks melkvee, zijnde melk- en kalfkoeien, jongvee jonger dan één jaar en jongvee ouder dan één jaar (diercategorieën 100, 101 en 102 van bijlage D ‘Diergebonden normen’ Uitvoeringsregeling Meststoffenwet). Het toekennen van fosfaatrechten zal plaatsvinden op basis van gegevens die bekend zijn bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De staatssecretaris wil het stelsel met ingang van 1 januari 2017 in werking laten treden. In 2017 mogen melkveehouders binnen hun bedrijf geen hogere fosfaatproductie realiseren dan toegestaan op basis van het aantal fosfaatrechten dat voor het bedrijf geldt. Melkveehouders krijgen de tijd om de feitelijke fosfaatproductie in 2018 in overeenstemming te brengen met de hoeveelheid rechten waarover zij na de algemene afroming in 2017 (zie hiervoor) beschikken. Na afloop van elk kalenderjaar wordt gecontroleerd of een melkveehouder voldoende fosfaatrechten heeft gehad voor de binnen het bedrijf geproduceerde hoeveelheid fosfaat. Te weinig rechten zal in beginsel betekenen dat een boete opgelegd kan worden. Het ligt voor de hand dat strafbaarstelling plaatsvindt via de Wet op de economische delicten.

 

Overdraagbaarheid fosfaatrechten

Varkens- en pluimveerechten zijn overdraagbaar. Verhandelbaarheid van fosfaatrechten zal tevens toegelaten worden. Er kunnen echter nadere voorwaarden aan gesteld worden. Voor varkens- en pluimveerechten gelden bijvoorbeeld zogenoemde ruimtelijke voorwaarden (art. 26 Meststoffenwet). De rechten zijn hierdoor niet landelijk verhandelbaar. Het is mogelijk dat deze (of vergelijkbare) beperkingen ook gaan gelden voor fosfaatrechten. Bij de stelsels van varkens- en pluimveerechten zijn er twee ‘typen’ overdrachten: overgang van rechten (art. 25 e.v. Meststoffenwet) en een bedrijfsoverdracht (art. 33 Meststoffenwet). Er is in het kader van de stelsels van varkens- en pluimveerechten zowel een afroming mogelijk in het kader van een overgang van rechten (‘losse verkoop’) als in het kader van een bedrijfsoverdracht. Overigens wordt van deze mogelijkheden momenteel bij de varkens- en pluimveerechten geen gebruikgemaakt. Van Dam heeft reeds aangekondigd dat in het kader van het stelsel van fosfaatrechten bij elke overdracht een korting zal worden toegepast van 10%. Deze rechten gaan naar een fosfaatbank die door de overheid wordt ‘beheerd’. In de toekomst worden deze rechten mogelijk toegekend aan bedrijven die voldoen aan nader te bepalen criteria (via een tendersysteem). Dit is echter pas aan de orde als Nederland de fosfaatproductie voldoende heeft gereduceerd. Of afroming van fosfaatrechten (ook) gaat plaatsvinden in het kader van een bedrijfsoverdracht is mij niet duidelijk. In dit kader merk ik volledigheidshalve op dat het begrip ‘bedrijfsoverdracht’ in de Meststoffenwet niet is gedefinieerd. Er is ‘slechts’ bepaald dat onder bedrijfsoverdracht mede wordt begrepen de inbreng van een bedrijf in een maatschap en de verkrijging van een meerderheid van de aandelen in een vennootschap (art. 33 lid 4 Meststoffen-

4


wet). Een uitzondering op de regel van afroming bij bedrijfsoverdracht is vervolgens geformuleerd voor een overdracht aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad en voor een verkrijging onder algemene titel (art. 33 lid 5 Meststoffenwet). In de praktijk betreft het alsdan slechts de ouder-kindoverdrachten. We zullen echter de tekst van het wetsvoorstel moeten afwachten of de staatssecretaris op dit punt de huidige tekst van de Meststoffenwet gaat hanteren of dat deze gewijzigd wordt. In het kader van de zogenoemde melkveefosfaatreferentie, waarop ik in dit kader niet nader zal ingaan, is immers een overdracht mogelijk aan bloed- en aanverwanten in de eerste, tweede en derde graad (art. 21a lid 5 Meststoffenwet). Dit betreft derhalve een ruimere voorziening.

 

Knelgevallenregeling

Door het hanteren van de ‘recente’ peildatum van 2 juli 2015 hoopt de staatssecretaris dat het aantal knelgevallen beperkt blijft. Toch kan een knelgevallenregeling niet uitblijven. De grote vraag is echter hoe deze regeling eruit komt te zien. Het is onwaarschijnlijk dat er een ruimhartige regeling komt. In de kamerbrief van 3 maart jl. worden voorbeelden genoemd als het aantoonbaar aanwezig zijn van minder dieren op de peildatum door ziekte van de ondernemer of dierziekte. Daarnaast wordt als mogelijk knelgeval aangewezen een recent gestart bedrijf dat ofwel op de peildatum aantoonbare onomkeerbare financieringsverplichtingen is aangegaan ofwel waarbij de veebezetting op de peildatum aantoonbaar hoofdzakelijk bestond uit jongvee dat bedoeld is voor melkproductie op het bedrijf. Knelgevallen worden gedeeltelijk gecompenseerd, aldus de staatssecretaris. Er is een aantal melkveehouders dat, in het zicht van de afschaffing van het melkquotum, (fors) heeft geïnvesteerd in de uitbreiding van stalruimte, maar de uitbreiding in aantal stuks melkvee niet voor genoemde datum van 2 juli 2015 heeft gerealiseerd. Ook kennen we melkveehouders die een omgevingsvergunning hebben aangevraagd of verleend hebben gekregen, investeringsverplichtingen in dat kader zijn aangegaan, maar de plannen nog niet hebben gerealiseerd. Dit lijken in de ogen van de staatssecretaris geen knelgevallen te zijn, hoewel niet duidelijk is wat wordt verstaan onder ‘recent gestarte bedrijven’. In het kader van knelgevallenregelingen die we in het verleden hebben gekend bij de invoering van de stelsels van varkens- en pluimveerechten werden dergelijke bedrijfssituaties overigens wel als knelgevallen aangemerkt. Ook hier moeten we dus wachten op meer informatie.

 

Extensieve melkveehouderij

Toenmalig staatssecretaris Dijksma heeft in een interview met Boerderij, gepubliceerd 4 juli 2015, aangegeven dat zij niet wil dat de extensieve landbouwers de dupe worden van de grote groeiers. In de kamerbrief van 3 maart jl. is hieromtrent opgenomen dat de staatssecretaris mogelijkheid ziet om extensieve, grondgebonden be-

Afl. 5 - mei 2016

LTB 2016/19

Artikelen

Fosfaatrechten melkveehouderij – eindelijk duidelijkheid?

drijven te compenseren voor de hierboven omschreven algemene afroming van rechten. Melkveehouders die op basis van het aantal gehouden stuks melkvee op 2 juli 2015 en de fosfaatruimte op het bedrijf op basis van de Gecombineerde Opgave 2015 geen fosfaatoverschot hadden op hun bedrijf, kunnen voor een deel van de zogenoemde latente plaatsingsruimte aanspraak maken op extra rechten. De vraag is voor welk deel. Wederom … afwachten.

 

Belang voor de praktijk

Ondanks de kamerbrief van 3 maart jl. blijven er vragen leven. In mijn bijdrage heb ik al een aantal vragen geformuleerd en kanttekeningen geplaatst. Helaas is het ook nog steeds onzeker wat de gevolgen zijn van een overdracht van een melkveehouderij ná de peildatum 2 juli 2015 en vóór het van kracht worden van het nieuwe stelsel. Gaan de referentiegegevens van de vervreemder van een bedrijf automatisch over naar de verkrijger van een bedrijf? Het lijkt vanzelfsprekend, maar is dat ook zo? Betekent een dergelijke overdracht wellicht ook een afroming van rechten zoals hierboven besproken? Dit terwijl deze bedrijfsoverdracht heeft plaatsgevonden vóór inwerkingtreding van het stelsel inclusief de bepalingen omtrent overdracht van fosfaatrechten? Of gaat de staatssecretaris en aparte regeling voor deze situaties treffen? Hoe wordt omgegaan met situaties dat het bedrijf niet geheel wordt overgedragen waardoor de vervreemder zijn relatienummer bij RVO behoudt? Blijven de referentiegegevens gekoppeld aan dit relatienummer of mogen betrokken partijen hier zelf afspraken over maken? Het is in ieder geval van groot belang dat partijen in het kader van een (bedrijfs)overdracht (aanvullende) afspraken maken en vastleggen. Het is echter de vraag of de wil van partijen straks ook uitgevoerd kan worden. Wellicht komt men voor (grote?) verrassingen te staan. Naar ik heb begrepen wordt het wetsvoorstel voor de zomer verwacht. Een jaar na de aankondiging van het stelsel. Heeft de brief van 3 maart jl. die duidelijkheid gebracht waar de sector en haar adviseurs behoefte aan hebben? Het antwoord is volgens mij duidelijk …

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/195


Artikelen

Mr. L.P.J. Mertens1

De huidige aanpak van zoönosen LTB 2016/20 Zoönosen zijn infectieziekten zoals Q-koorts, Salmonellose, rabiës en de longziekten SARS en MERS, die van dieren op mensen kunnen worden overgebracht. In oktober 2015 schreef de Minister van VWS hoe de regering, in ons land met 17 miljoen inwoners en een hoge veedichtheid van 120 miljoen dieren, de zoönosen in de toekomst gaat aanpakken. Het komt neer op een goede humane en veterinaire samenwerking.

 

VWS, EZ, NVWA, GGD, RIVM, burgemeester

De Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS), daartoe aangewezen in de Wet publieke gezondheid, en de Minister van Economische Zakken (EZ), daartoe aangewezen in de Gezondheids- en Welzijnswet voor dieren, zijn beiden verantwoordelijk voor het beleid in zake zoönosen. Het is immers van groot belang dat humane en veterinaire geneeskunde samenwerken. De uitvoering van bestrijding van uitbraken van dierziekten is in handen van de Nederlandse Voedsel- en Waren Autoriteit (NVWA), terwijl de bestrijding van humane infectieziekten in handen is van de huisarts, de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD) en het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). Zijn er zeer besmettelijke ziekten aan de orde, waarvoor isolatie of quarantaine van mensen nodig kan zijn, dan vergt dat een bestuurlijke afweging tussen het belang van het individu en het algemeen belang, waarover de burgemeester besluit. Bij ernstige infectieziekten wordt er van de burgemeester opgeschaald naar de Minister van VWS. Bij zoönosen ligt de bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de volksgezondheidsaspecten altijd bij de Minister van VWS. Hij is het schakelpunt tussen de regionaal georganiseerde infectieziektebestrijding en de landelijk georganiseerde dierziektebestrijding.

 

Risicoanalyse van zoönosen

Om altijd op een uitbraak van zoönosen voorbereid te zijn, schrijft de Minister van VWS in haar brief aan de Tweede Kamer (13 oktober 2015, kenmerk 840851141586-PG), komt er elke maand een signaleringsoverleg samen, welk overleg niet alleen de aanpak van zoönosen bespreekt maar ook die van antibioticaresistentie. Het gaat in dat overleg vooral om de verzameling van data. Aan de orde komen de humane gegevens die de GGD en het RIVM hebben verzameld en de gegevens uit de veehouderij, het wild, vectoren, gezelschapsdieren en paarden, die respectievelijk door de NVWA, GGD, Dutch Wild-

1

Mr. L.P.J. Mertens is zelfstandig juridisch adviseur te Tilburg en verbonden aan Schraven cs Belastingadviseurs BV aldaar, mertens@ schraven.nl, www.schraven.nl.

6


life Center, Centrum Monitoring Vectoren en de Faculteit Diergeneeskunde zijn verzameld. In het overleg wordt bekeken of vervolgstappen nodig zijn en wordt eventueel trapsgewijs opgeschaald. Zonodig wordt een signaal doorverwezen naar een responsteam zoönosen en bij grote kans op een uitbraak naar het outbreak managementteam zoönosen en het bestuurlijke afstemmingsoverleg zoönosen. Het Centrum infectieziektebestrijding van het RIVM coördineert de risicoanalyse en laat zich adviseren door veterinairen, maar beslist zelf. Kennis en advies zijn dus gescheiden. De Minister van VWS schrijft in voormelde brief dat zij erop ‘vertrouwt dat inrichting van de geïntegreerde humaan-veterinaire risicoanalysestructuur blijvend leidt tot een deskundige advisering en gedragen besluitvorming bij de aanpak van zoonosen, waarbij de volksgezondheid voorop staat’. Deze risicoanalysestructuur geldt zowel voor crisistijd als voor tijden waarin er geen uitbraak is. Door de regelmaat van overleg ontstaat er onderling vertrouwen en geoefendheid.

Regionale en locale samenwerking

 

Naast voormelde landelijke structuur zijn er ook regionale en locale samenwerkingsverbanden. Moet het RIVM bijvoorbeeld wegens vogelgriep een pluimveebedrijf ontruimen, dan zal de GGD de gezondheid van de betrokken mensen in de gaten houden. Provincies met een hoge veedichtheid hebben een eigen kennisnetwerk zoönosen. Er bestaan ook regionale netwerken van arts-consulenten en veterinaire consulenten die het RIVM op de hoogte houden van de regionale en locale kennis en kunde. Op locaal niveau vinden er projecten plaats om artsen en dierenartsen te laten samenwerken. Ook volgen ze samen nascholing.

Omgevingswet

 

De locatieafweging voor nieuwe veehouderijen vindt nu plaats via het ruimtelijke spoor, terwijl het primaire toetsingskader voor eventuele zoönosen nu het milieuspoor is. De nieuwe Omgevingswet, die op 22 maart 2016 in de eerste Kamer is aangenomen en zal worden ingevoerd in 2019, verenigt beide sporen. De uitwerking van deze wet zal plaatsvinden in vier Av’s, waarover deze zomer de inspraak start. Zie voor literatuur over de Omgevingswet onder meer mr. W.M. Alberts-Derks in LTB 2012/8, mr.R. Benhadi in LTB 2014/20 en mr. E.E. Schaake in LTB 2015/3. Art. 1 lid 3 Omgevingswet luidt: “Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, gericht op het in onderlinge samenhang: a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies.”

Afl. 5 - mei 2016

LTB 2016/20

Artikelen

De huidige aanpak van zoönosen

Deze wet richt zich dus zowel op de beschermende functie als op de instrumentele functie van het omgevingsrecht; deze functies zullen elkaar eerder gaan versterken dan in de weg zitten. Gezondheid en veiligheid staan hoog in de doelstelling van deze wet en het RIVM heeft milieunormen ontwikkeld die de besluitvorming over projecten in de leefomgeving vereenvoudigen en verbeteren. Te verwachten is dat zoönosen in de Omgevingswet meer wetenschappelijk onderbouwde aandacht krijgen dan onder de huidige wetgeving. Het RIVM onderzoekt of er – naast de geitenhouderij – nog andere verbanden bestaan tussen intensieve veehouderij en gezondheidsrisico’s voor de mens.

 

Betekenis voor de praktijk

De regering is op de uitbraak van zoönosen voorbereid en heeft het draaiboek voor een uitbraak klaarliggen. Van veehouders, dierenartsen, artsen en overheden wordt verwacht dat zij vroegtijdig signaleren dat er een vermoeden van een uitbraak bestaat, alleen dan kan een hoop ellende worden voorkomen. Als er sluitend wetenschappelijk bewijs wordt geleverd voor verband tussen veehouderij en gezondheidsrisico voor de mens, zal dat zeker doorwerken in het vergunningenbeleid voor veehouderijen. Wij zullen daar onder de Omgevingswet beslist nog van horen.

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/207


Artikelen

Ir. M. de Koe MRICS1

De erfpachter als derde belanghebbende LTB 2016/21 De erfpachter heeft als zakelijk gerechtigde naast de bloot eigenaar een eigen positie in het onteigeningsrecht. Opzegging van een erfpachtrecht om reden van algemeen belang door de overheid als bloot eigenaar is mogelijk. Het bepalen van de schadeloosstelling is complex vanwege de verschillende erfpachtstelsels en de gevolgen die dat heeft voor de waardering van erfpacht en de verdeling van de eventuele meerwaarde tussen erfpachter en bloot eigenaar. De grondslagen voor de bepaling van bijkomende schades zijn voor de erfpachter niet wezenlijk anders dan die van een eigenaar.

 

Onteigeningswet

Behalve de eigenaar van een onroerende zaak kunnen ook de zakelijke rechten, zoals het erfpachtrecht, worden onteigend. Art. 4 Ow bepaalt dat zakelijke rechten ook afzonderlijk kunnen worden onteigend. De zakelijk gerechtigde wordt ook gedagvaard en heeft net als de eigenaar recht op een volledige schadeloosstelling. Dat maakt enerzijds de onteigening in geval van erfpacht simpel. De erfpachter is bekend via de kadastrale registratie, de erfpachtvoorwaarden liggen vast in een notariële akte en alleen de actuele canon moet worden gevraagd aan partijen. Anderzijds maakt met name de waardering van het erfpachtrecht de vaststelling van de schadeloosstelling complex, mede vanwege de verschillende erfpachtstelsel die bestaan. Bovendien is er maatschappelijk veel discussie over het recht van erfpacht en dat heeft zijn weerslag op de wijze van waarderen van het recht van erfpacht.

 

Pseudo-onteigening

Als alternatief voor onteigening bestaat er voor de overheid als bloot eigenaar de mogelijkheid om het erfpachtrecht tussentijds te beëindigen. De juridische basis daarvoor ligt bij art. 5:87 lid 3 BW. In de (algemene) erfpachtvoorwaarden moet dan zijn opgenomen dat het erfpachtrecht kan worden opgezegd om redenen van algemeen belang. Veelal is bepaald dat de erfpachter een vergoeding krijgt overeenkomstig een volledige schadeloosstelling bij onteigening. De rechtsbescherming van de erfpachter bij opzegging op basis van het burgerlijk recht is echter minder sterk dan die bij onteigening. Deskundigen verschilden dan ook van mening of opzegging op grond van de (algemene) erfpachtvoorwaarden

1

Ir. M. (Michiel) de Koe MRICS is directeur/rentmeester bij Noorderstaete Rentmeesters in Assen en buitenpromovendus aan de faculteit rechtsgeleerdheid van de Rijksuniversiteit Groningen (onderwerp: juridische grondslagen voor het waarderen van erfpacht), [email protected], www.noorderstaete.com.

8


een onaanvaardbare doorkruising van het onteigeningsrecht is. Een uitspraak van de Hoge Raad uit 2014 heeft duidelijkheid geschapen (ECLI:NL:HR:2014: 3071, NJ2015/13). Volgens de Hoge Raad voorziet het Burgerlijk Wetboek uitdrukkelijk in de mogelijkheid van opzegging door de grondeigenaar en is geen sprake van een onaanvaardbare doorkruising.

 

Waardering

Van oudsher is het uitgangspunt om bij het waarderen in geval van erfpacht tot een verdeling te komen van de waarde in onbezwaarde staat tussen de bloot eigenaar en de erfpacht. Een uitgebreide bloemlezing staat in de conclusie van advocaat-generaal Moltmaker in een uitspraak van de Hoge Raad uit 1993 (ECLI:NL:HR:1993:AB9753). In de loop der jaren heeft de theorie rondom het waarderen in geval van erfpacht zich verder ontwikkeld (zie: P.C. van Arnhem, T.M. Berkhout en G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, Groningen: Noordhoff Uitgevers 2013). Bij een onroerende zaak die in erfpacht is uitgegeven, geldt de volgende formule: W(ve) = W(be) + W(ep) + W(bb) waarin: W(ve) = waarde vol eigendom, W(be) = waarde bloot eigendom, W(ep) = waarde erfpachtrecht en W(bb) = afslag bezwarende bepalingen. De afslag voor bezwarende bepalingen is afhankelijk van de bevoegdheidsbeperkingen en gebruiksbeperkingen van het erfpachtrecht. Deze strekken tot nadeel van de erfpachter, zonder dat daar voor de bloot eigenaar inkomsten tegenover staan. Deze afslag wordt wel incourantheid genoemd, omdat gedurende de looptijd van het erfpachtrecht deze beperkingen voortduren, maar bij het einde van het erfpachtrecht weer herleven. Ook dus wanneer de overheid door onteigening de bloot eigendom en het recht van erfpacht weer in één hand krijgt.   Bloot eigendom De eigendom van grond die in erfpacht is uitgegeven wordt weinig verhandeld en de waardering geschiedt normaal gesproken op basis van een rekenmodel met marktconforme parameters. Daarbij wordt de netto contante waarde van de canoninkomsten gedurende de resterende looptijd van het erfpachtrecht opgeteld bij de netto contante waarde van de grond bij het einde van het erfpachtrecht. Afhankelijk van het erfpachtstelsel leidt dat tot verschillende uitkomsten. Bij eeuwigdurende erfpacht met een vaste canon die niet kan worden geïndexeerd (en door inflatie in de loop der jaren is uitgehold) of waar de canon is afgekocht, is de waarde van de bloot eigendom (zeer) beperkt. Immers: de canoninkomsten zijn laag of afwezig en de eigenaar beschikt in beginsel nooit meer over de grond. Bij tijdelijke erfpacht of bij voortdurende erfpacht waar de canon periodiek kan worden herzien, is de waarde van de bloot eigendom hoger. Op het moment van canonherziening of (her)uitgifte op marktconforme voorwaarden is de waarde van de bloot eigendom gelijk aan de waarde van de grond zoals deze in erfpacht is uitgegeven.

Afl. 5 - mei 2016

LTB 2016/21

Artikelen   Erfpachtrecht Voor de waardebepaling van het recht van erfpacht zijn verschillende waarderingsmethodes mogelijk. Voor courante erfpachtobjecten, zoals in Amsterdam waar woningen grotendeels op basis van erfpacht staan, is de vergelijkingsmethode mogelijk. Er zijn voldoende vergelijkingstransacties, waarbij echter wel rekening moet worden gehouden met de erfpachtsituatie. Met name de eventuele afkoop van de canon en de resterende termijn tot een (marktconforme) herziening van de canon zijn relevant. In de praktijk wordt daar echter vaak onvoldoende rekening mee gehouden en zijn – zeker in het verleden – vaak (te) hoge koopprijzen voor het erfpachtrecht betaald. Ook voor agrarische erfpacht is de vergelijkingsmethode wel gehanteerd (ECLI:NL:GHAMS:2013:3282), maar wordt over het algemeen toch gewerkt met een inkomstenbenadering, zoals ook voor overige, minder courante erfpachtobjecten. In dat geval wordt net als bij de waardering van de bloot eigendom gewerkt met formules met marktconforme parameters. De meest eenvoudige methode gaat ervan uit dat het verschil tussen de waarde van de erfpachtzaak en de waarde van de bloot eigendom gelijk is aan de waarde van het erfpachtrecht. In formulevorm: W(ep) = W(ve) – W(be) – W(bb). Een andere mogelijkheid is door de netto contante waarde te bepalen van het verschil tussen het nut en de actuele canon voor de resterende looptijd en daar de eventuele opstalwaarde bij op te tellen. Het nut kan worden bepaald door een marktconforme canon te betalen op het moment van waarderen. Als er (veel) minder aan canon wordt betaald dan marktconform is, dan heeft de erfpachter gedurende de resterende looptijd een voordeel dat zich vertaalt in een hogere waarde van het erfpachtrecht. Het omgekeerde kan zich echter ook voordoen. Bij het bepalen van de waarde van het erfpachtrecht is in geval van onteigening het uitgangspunt dat het erfpachtrecht zou hebben voortgeduurd, tenzij het erfpachtrecht binnen afzienbare termijn eindigt en verlenging of heruitgifte niet aannemelijk is. In geval van een tijdelijk erfpachtrecht zal bij heruitgifte of verlenging wel rekening moeten worden gehouden met een mogelijke wijziging van de erfpachtvoorwaarden (vaak: marktconform maken van de canon). Ook wanneer een tijdelijk erfpachtrecht wel eindigt, zal voor de waardering van het erfpachtrecht rekening moeten worden gehouden met een eventuele vergoedingsregeling bij het einde van het erfpachtrecht en het genot dat de erfpachter heeft tot het einde van het erfpachtrecht.   Bijkomende schade Ook bij het bepalen van de bijkomende schades is in geval van onteigening het uitgangspunt dat het erfpachtrecht zou hebben voortgeduurd, tenzij het erfpachtrecht binnen afzienbare termijn eindigt en verlenging of heruitgifte niet aannemelijk is. Bij het vaststellen van de bijkomende schade moet wel rekening worden gehouden met specifieke bepalingen in de erfpachtvoorwaarden. Voor de bloot eigenaar is naast de waarde hooguit sprake van een vergoeding van herbeleggingskosten en deskundigenkosten.

De erfpachter als derde belanghebbende

Voor de erfpachter daarentegen wordt de bijkomende schade bepaald op vergelijkbare gronden als voor een eigenaar. Financieringsschade op reconstructie- of liquidatiebasis en een kapitalisatiefactor van 10 wanneer moet worden uitgegaan van voortduring van het erfpachtrecht. De overige (eenmalige) schades worden op de gebruikelijke wijze bepaald.   Verdeling meerwaarde Met name voor landbouwgrond die een niet-agrarische bestemming krijgt met een meerwaarde, is de verdeling van de niet-agrarische meerwaarde tussen bloot eigenaar en erfpachter van belang. De verdeling van die meerwaarde is terugkerend punt van discussie, al bereiken partijen daar vaak onderling overeenstemming over. Een arrest van de Hoge Raad uit 1988 is daarover het meest duidelijk (HR, 9 december 1998, LJN ZD2962). Daarin is bepaald dat de erfpachter recht heeft op dat deel van de meerwaarde, dat de erfpachter in redelijkheid mocht verwachten, onder andere uit hoofde van de erfpachtakte en het plaatselijk gebruik. Dat laatste verwijst naar vaste rechtspraak van de Rechtbank Groningen dat de meerwaarde van de grond tussen de stadsmeier en de bloot-eigenaar wordt verdeeld in de verhouding 2/3 : 1/3. In de uitspraak van 1998 oordeelt het hof na verwijzing dat de andere dan agrarische waarde van de percelen grond voor het geheel aan de eigenaar toekomt. Redenen hiervoor zijn de omstandigheid dat het erfpachtrecht is gevestigd met het doel de erfpachter toedelingsrechten te verschaffen ter vergroting van zijn huiskavel elders en dat de erfpachter de grond nooit feitelijk heeft gebruikt.

 

Discussie

Met name op het punt van de waardering van het erfpachtrecht is de ‘oude’ formule dat de waarde van het erfpachtrecht gelijk is aan het verschil tussen de waarde van de vol eigendom en de bloot eigendom aan herijking toe. Bijvoorbeeld als er in de markt hogere koopprijzen worden betaald voor het erfpachtrecht dan op basis van de formule gebruikelijk is, zal deze hogere marktwaarde het uitgangspunt moeten zijn bij het bepalen van de schadeloosstelling. Een erfpachter zal anders niet volledig schadeloos zijn gesteld. Ook op het punt van de afslag van de bezwarende bepalingen zal van de rechter en rechtbankdeskundigen een nader oordeel worden gevraagd. Al is het hier de vraag of het voordeel van het wegvallen van die bezwaring, doordat met de onteigening de bloot eigendom en het erfpachtrecht weer in één hand komen, wel bij de overheid terecht zou moeten komen.

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/219


Artikelen

Mr. G.J.M. de Jager1

De pachter als derde-belanghebbende in het onteigeningsrecht LTB 2016/22

“66. De rechtbank stelt voorop dat de vraag of aan [interveniënten D] een schadevergoeding toekomt vanwege het beëindigen van de pachtovereenkomst als gevolg van de onteigening een beoordeling vergt van de contractuele relatie tussen [interveniënten D] als pachter en [gedaagden] als verpachter. Daarbij dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagden], de onteigening weggedacht, de pachtovereenkomst op korte termijn had kunnen beëindigen. Indien dat het geval is, lijdt [interveniënten D] geen schade als gevolg van de onteigening. Indien beëindiging niet op korte termijn mogelijk was, dient de grond te worden getaxeerd in verpachte staat, hetgeen zou meebrengen dat [gedaagden] een lagere waarde krijgt vergoed en [interveniënten D] een vergoeding wordt toegekend vanwege verlies van het pachtrecht. (…)”

Dit artikel is een bewerking van een presentatie die op 15 september 2015 is gegeven bij de Vereniging voor onteigeningsrecht. In dit artikel zal stil worden gestaan bij de wettelijke regelingen die gelden voor de pachter om in een onteigeningsprocedure voor zijn rechten op te komen. Dat betreft de positie in de administratieve onteigening en de positie in de gerechtelijke onteigeningsprocedure en dan in het bijzonder nog de schadeloosstellingsrechten van de pachter. Tot slot zal nog het alternatief tot beëindiging van de pacht worden besproken, namelijk door opzegging of ontbinding van de pacht op grond van titel 7.5 BW.

 

Welke pachtvormen geven recht op schadeloosstelling?

Enkel pachters die pachtrechten hebben die zich uitstrekken tot na het moment waarop de onteigening wordt uitgesproken, hebben een positie binnen de onteigeningsprocedure. Art. 42a Ow noemt twee overeenkomsten die recht geven op schadeloosstelling. Dat zijn de reguliere pachtovereenkomst (ook als deze voor een kortere duur is overeengekomen) en de niet-goedgekeurde (in de volksmond: mondelinge) pachtovereenkomst (deze laatste vorm is naar zijn aard de meest sterke vorm van pacht. Immers op grond van art. 7:322 BW mogen dergelijke pachtovereenkomsten niet worden opgezegd. Pas nadat de pachtovereenkomst is vastgelegd door de pachtkamer en goedgekeurd door de grondkamer is er een mogelijkheid van opzegging). Dat zou maken dat enkel die pachters een positie hebben in de onteigeningsprocedure, zowel in de administratieve fase als in de gerechtelijke fase. Uit jurisprudentie volgt echter dat de kring van pachters met rechten in de onteigeningsprocedure ruimer is. Ook pachters met een geliberaliseerde pachtovereenkomst (7:397 BW) kunnen in aanmerking komen voor een schadeloosstelling als hun pachtrecht zich uitstrekt tot na het moment waarop de onteigening wordt uitgesproken en beëindiging niet anderszins is bedongen of mogelijk is. Dit volgt (impliciet) uit het vonnis van de Rechtbank ’s-Gravenhage van 14 april 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BM6907. Aan de orde was de schadeloosstelling van een pachter die pachtte op grond van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. De rechtbank overweegt in dat vonnis:

1

Mr. G.J.M. de Jager is werkzaam bij Kneppelhout & Korthals Advocaten te Rotterdam, [email protected], www.kneppelhout.nl en is rechter-plaatsvervanger bij de onteigeningskamer van de Rechtbank Oost-Brabant en bestuurslid van de Vereniging voor Agrarisch Recht Advocaten, www.vvara.nl.

10


Indachtig dit oordeel behoeft hectarepacht (7:395 BW) nog apart aandacht. Ook pachters van dergelijke overeenkomsten zouden aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling als hun rechten zich uitstrekken tot na de onteigening. Naar huidig recht moeten pachtovereenkomsten (óók overeenkomsten die onder oud pachtrecht tot stand zijn gekomen toen nog een kleinere oppervlakte gold (tot 31 oktober 1995 gold dat reguliere pachtovereenkomsten konden worden gesloten bij objecten groter dan 25 are en dergelijke overeenkomsten werden onder het overgangsrecht geëerbiedigd tot 1 september 2007 met de inwerkingtreding van titel 7.5 BW) een oppervlakte hebben van meer dan 1 ha, wil de pachter aanspraak kunnen maken op de wettelijke beschermingsmogelijkheden. Er is met andere woorden bij dergelijke overeenkomsten geen recht op verlenging, geen recht tot indeplaatsstelling en geen voorkeursrecht. Dergelijke overeenkomsten zijn naar hun aard relatief eenvoudig opzegbaar tegen elk moment en mits er een redelijke opzegtermijn wordt gehanteerd. In de regel zal de opzegging afgestemd moeten zijn op de duur van de overeenkomst. Hoe langer de pachtovereenkomst heeft gelopen, hoe langer de opzegtermijn. Verpachters doen er goed aan om bij dreigende onteigening tijdig zorg te dragen voor beëindiging van de pacht, zodanig dat de pacht eindigt, voordat de onteigening wordt uitgesproken door de rechter. Dat laatste zal maken dat de pachter geen (dan wel zeer beperkte) schadeloosstellingsrechten zal hebben, waardoor de te onteigenen grond (voor de eigenaar) in onverpachte staat zal moeten worden gewaardeerd.

 

De pachter als derde-belanghebbende in de administratieve onteigeningsprocedure

Een onteigenaar moet bij zijn verzoek tot onteigening aan de Kroon melding maken van alle rechthebbenden die hem bekend zijn. Een pachtovereenkomst is echter een verbintenis die geen zakenrechtelijke werking heeft. Dat laatste betekent dat het bestaan van een pachtovereen-

Afl. 5 - mei 2016

LTB 2016/22

Artikelen

De pachter als derde-belanghebbende in het onteigeningsrecht

komst niet wordt aangetekend in de kadastrale registers. Als een eigenaar niet meldt dat hij de te onteigenen gronden heeft verpacht, heeft de onteigenaar geen andere manier om daarachter te komen en kan daarvan dus ook geen melding doen bij de Kroon. Dat laat onverlet dat een pachter uiteraard ook eigener beweging zich kan melden bij de onteigenaar, dan wel de Kroon (in reactie op het ter inzage leggen van het ontwerp van het verzoek tot onteigening). Op dat moment krijgt de pachter ook een formele positie in de onteigeningsprocedure. Pachters doen er goed aan zich meteen te melden, zodra zij kennis nemen van een onteigeningsprocedure. De Kroon vindt het erg belangrijk dat de onteigenaar alles doet om een onteigeningsprocedure te voorkomen. Dit vanuit de gedachte dat een onteigeningsprocedure naar zijn aard een laatste middel moet zijn en dus eerder uitzondering dan regel moet zijn. Dat betekent dat de Kroon van de onteigenaar verlangt dat deze ruim voordat het verzoekbesluit tot onteigening wordt genomen met de eigenaar onderhandelt. Geldt er ook een onderhandelingsplicht met de pachter? Hoofdregel is dat er enkel behoeft te worden onderhandeld met de eigenaar. De onderhandelingen moeten gericht zijn op het in vrije eigendom krijgen van de betrokken grond. Dat betekent dat als met de eigenaar niet wordt afgesproken dat hij zelf zal zorgen voor het beëindigen van de pacht, de onteigenaar moet onderhandelen met de pachter. Als de eigenaar niet wil onderhandelen, heeft het doen van aanbiedingen aan de pachter ook geen zin en behoeft er met hem niet te worden onderhandeld. Dit volgt uit Koninklijk Besluit 28 februari 2013, nr. 13.000360 (Rijswijk). De Kroon lijkt zelfs nog iets verder te gaan in Koninklijk Besluit 12 maart 2013, nr. 13.000498 (Overbetuwe). Uit dit Koninklijk Besluit volgt impliciet dat de onroerende zaken niet ter onteigening zouden zijn aangewezen als de onteigenende gemeente geen minnelijk overleg met de pachter had gevoerd en na het laatste aanbod van 7 juni 2011 en het verzoekbesluit van 1 november 2011 het minnelijk overleg met de pachter niet had voortgezet. Daarbij lijkt geen rol te hebben gespeeld of op voorhand duidelijk was dat een levering door de eigenaar vrij van pacht niet tot de mogelijkheden behoorde. De pachter doet er goed aan zich in een zo vroeg mogelijk stadium te melden bij de onteigenaar, dan wel de Kroon. Hij krijgt daarmee de mogelijkheid mee te praten over de onteigening als zodanig en kan zo in ieder geval zeker stellen dat hem aanbiedingen zullen worden gedaan tot schadeloosstelling in een vroegtijdig stadium.

 

De pachter in de gerechtelijke onteigeningsprocedure – tot aan vonnis tot vervroegde onteigening

Art. 18 Ow verlangt van de onteigenaar dat hij degenen die rechthebbenden zijn, oproept in de gerechtelijke onteigeningsprocedure (dus nadat het Koninklijk Besluit is geslagen). Die verplichting geldt uiteraard voor de aan de onteigenaar bekende rechthebbenden. Van een gerechtelijke onteigeningsprocedure wordt openbaar melding gemaakt, in die zin dat een vonnis tot vervroegde onteigening openbaar wordt gemaakt. Dat stelt ieder die beweert

rechthebbende te zijn in staat om alsnog tussen te komen. Dat kan tot en met het pleidooi voorafgaand aan het vonnis tot schadeloosstelling (tweede fase onteigeningsprocedure). De onteigeningsprocedure is tegelijkertijd niet bedoeld om vast te stellen of degene die beweert rechthebbende te zijn dat ook rechtens is. Het belang van de onteigenaar bij een spoedige beslissing op zijn vordering tot onteigening gaat boven het belang van vermeende rechthebbenden. Daarom bepaalt art. 3 lid 3 Ow dat als de hoedanigheid van rechthebbende van een in de onteigeningsprocedure tussengekomen derde-belanghebbende wordt tegengesproken, de procedure met de overigen wordt voortgezet. Deze rechthebbende mag dan wel blijven meeprocederen in de procedure, maar de vraag óf de rechthebbende zijn schadeloosstelling daadwerkelijk krijgt, moet dan in een aparte procedure worden vastgesteld (in het geval van een pachter bij de pachtkamer). Om die reden bepaalt de wet dat de schadeloosstelling voor zover deze rechthebbende daarop aanspraak kan maken, moet worden geconsigneerd. Dat laatste betekent dat dat bedrag wordt geparkeerd in/bij de consignatiekas van het Ministerie van Financiën. Het bedrag wordt pas uitbetaald als in rechte (dus in een afzonderlijke procedure) komt vast te staan dat de vermeende rechthebbende daadwerkelijk aanspraak kan maken op het voor hem gereserveerde bedrag. Deze bepaling geeft met name complicaties in de eerste fase van de onteigeningsprocedure (tot aan het vonnis tot vervroegde onteigening). Als bijvoorbeeld een pachter tussenkomt en stelt dat hij een mondelinge (niet-goedgekeurde) pachtovereenkomst heeft, dan is de enkele gemotiveerde betwisting van het bestaan van die pachtovereenkomst al voldoende voor de onteigeningsrechter om te bepalen dat de regel uit art. 3 lid 3 Ow opgaat (HR 14 augustus 2015, TBR 2015, 180 m.nt. J.A.M.A. Sluysmans, J.J. van der Gouw; HR 14 november 2008, NJ 2008, 590). De pachter kan dan niet meer opkomen tegen de vordering tot vervroegde onteigening als zodanig (de consequentie van de ruimte die de Kroon biedt in KB 12 maart 2013, nr. 13.000498 (Overbetuwe) zou moeten zijn dat als het minnelijk overleg niet is geweest conform de eisen die zijn gesteld en de Kroon dat ten onrechte niet heeft willen zien, de burgerlijke rechter (marginaal toetsend) de vordering aan de gemeente kan onthouden vanwege een gebrek in het Koninklijk Besluit. Jurisprudentie op dit punt is mij overigens niet bekend), krijgt geen voorschot op de schadeloosstelling en krijgt tot slot ook zijn geld niet meteen nadat het vonnis tot vaststelling van de schadeloosstelling (twee fase gerechtelijke onteigening) wordt gewezen. Hij kan hooguit zeker stellen dat als de pachtrechter zijn pachtrechten onherroepelijk vastlegt, hij zijn geld krijgt. Het is desalniettemin aan te bevelen dat de pachter de route via de onteigeningsprocedure bewandelt, omdat dat een zekerder route is dat hij geld krijgt. Doet de pachter dat namelijk niet, dan zal hij eerst vastlegging van de pachtovereenkomst moeten vorderen en vervolgens een gedeelte van de vergoeding moeten vorderen die zijn verpachter heeft gekregen uit de onteigening. Dit met alle proces- en incassorisico’s van dien. Het is immers geen gegeven dat de pachtrechter tot een vergoeding zal komen ter hoogte van

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/2211



het bedrag dat de pachter uit de onteigeningsprocedure zou hebben verkregen. Ook kan het zijn dat de verpachter geen verhaal biedt, terwijl een onteigenaar altijd zal moeten betalen, al was het maar omdat de onteigenaar anders het vonnis tot vervroegde onteigening niet in kan schrijven.

 

De pachter in de gerechtelijke onteigeningsprocedure – schadeloosstellingsfase

Als de pachter terecht tussengekomen is in de procedure, worden zijn rechten direct veilig gesteld. Zo heeft hij heeft recht op een voorschot op de hem toekomende schadeloosstelling en kan het vonnis niet worden ingeschreven zolang dat voorschot hem niet is uitbetaald (art. 54i lid 1 Ow). Art. 42a Ow bevat de bepalingen over de wijze van vaststelling van de aan de pachter toekomende (volledige) schadeloosstelling (art. 42a Ow wordt door de wetgever nogal eens vergeten bij de wijziging van andere wetten, zoals bijvoorbeeld de Wet ruimtelijke ordening. Art. 42a Ow spreekt nog steeds van goedgekeurde bestemmingsplannen, terwijl bestemmingsplannen sinds 1 juli 2008 niet meer worden goedgekeurd. Zij worden vastgesteld door de gemeenteraad waarna direct beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State openstaat. Ook de inwerkingtreding van titel 7.5 BW is niet goed verwerkt, omdat er nog altijd een verwijzing naar art. 9 Pachtwet is opgenomen). Hoofdregel is dat enkel reguliere pachtovereenkomsten en niet-goedgekeurde pachtovereenkomsten recht geven op schadeloosstelling (zie voor uitzondering op dat uitgangspunt mijn opmerkingen hiervoor). Feit is sowieso dat deze overeenkomst de meeste schadeloosstellingsrechten biedt. Bij dergelijke overeenkomsten wordt, vanwege de van rechtswege verlengingen, in de taxatiepraktijk een kapitalisatiefactor van 8 voor los land en een factor 9 voor hoevepacht verbonden. De jaarlijks te lijden schade wordt met (een van) die factoren vermenigvuldigd. Reguliere pachtovereenkomsten die voor kortere duur zijn aangegaan, maar sindsdien met zes jaar zijn verlengd, kunnen ook rekenen op deze schadevergoedingsregel (art. 42a lid 2 Ow). Uitgezonderd van deze hoofdregel zijn de volgende situaties (met elk weer uitzonderingen die in voorkomend geval leiden tot toepassing van de hoofdregel): • aangaan pachtovereenkomst nadat het bestemmingsplan is goedgekeurd (vastgesteld) met daarin een bestemming die niet langer een tot de landbouw betrekkelijk doel heeft (lees: niet langer agrarisch wordt bestemd): uitgaan van de overeengekomen duur, tenzij de onteigening plaatsvindt na de eerste verlenging van rechtswege van de pachtovereenkomst; in dat laatste geval geldt de hoofdregel weer; • in geval van indeplaatsstelling na het moment van goedkeuring (vaststelling) blijft de oorspronkelijke pachtverhouding gelden; als deze is aangegaan voor de goedkeuring (vaststelling) geldt de hoofdregel; • als de pachtovereenkomst is aangegaan nadat het ontwerp voor het Koninklijk Besluit ter inzage is ge-

12


Artikelen

legd: de pachter kan in de onteigeningsprocedure geen rechten te gelde maken, hij moet zich wenden tot zijn verpachter die hem moet vergoeden, tenzij verpachter en pachter hebben uitgesloten dat pachter nog vergoeding zal krijgen. Naar de aard van de overeenkomst komt de pachter in de schadeloosstellingsprocedure slechts inkomensschadevergoeding en bijkomende schadevergoeding toe. De inkomensschade ziet op een gekapitaliseerde vergoeding voor het verlies van het gepachte in geval er een liquidatiegrondslag wordt gekozen (de oppervlakte van het gepachte is dusdanig beperkt ten opzichte van het gehele areaal van pachter dat het wat betreft de berekening van de schadeloosstelling terecht kan worden geacht dat het bedrijf met die oppervlakte wordt verkleind). De bijkomende schadevergoeding ziet op schadeposten die als eenmalige schadeposten moeten worden gezien, bijvoorbeeld extra accountantskosten om de gevolgen van de onteigening te verwerken), maar ook aanpassingskosten van nieuw te verwerven grond in het geval het bedrijf van pachter door de onteigening zo zeer wordt verkleind dat hij recht heeft op vervangende grond (reconstructie) (overigens is het ook mogelijk dat hierin nog een inkomensschadepost schuilt. Immers als de vervangende grond pas later beschikbaar komt, kan het zijn dat de pachter over een bepaalde periode nog een (gekapitaliseerde) inkomensschadevergoeding ontvangt. Er zijn ook situaties waarin gekapitaliseerde financieringsschade wordt vergoed, namelijk in die situaties waarin vervangende pachtgrond (onder hetzelfde regime) niet beschikbaar is. In dat geval is het niet ongebruikelijk dat de pachter dan in staat wordt gesteld vervangende grond te kopen. De financieringskosten die dat met zich brengt, worden hem gekapitaliseerd vergoed). Dit alles naast uiteraard zijn rechten op vergoeding van de kosten die de pachter heeft gemaakt voor juridische en deskundigenbijstand in de onteigeningsprocedure (50 Ow).

 

De mogelijkheden tot beëindiging van de pacht op grond van het BW (titel 7.5 BW)

Een bijdrage als deze is niet compleet zonder ook melding te maken van de mogelijkheid die titel 7.5 BW biedt aan verpachters om tot beëindiging van de pacht te komen zonder dat daaraan een onteigeningsprocedure te pas komt. In geval van bestemming van gronden tot niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden kan worden opgezegd tegen het einde van de lopende pachtovereenkomst. Ook kan (meteen) gekozen worden voor ontbinding van de pachtovereenkomst op grond van art. 7:377 BW. Het verschil tussen beide procedures is dat de ontbinding meteen werkt en de opzegging tegen het einde van de lopende termijn van de pachtovereenkomst. Een ander belangrijk verschil lijkt te schuilen in de schadeloosstellingsrechten die de pachter dan heeft. Bij opzegging bepaalt de wet niet dat de gewezen pachter schadeloosstellingsrechten heeft, bij ontbinding wordt die mogelijkheid wél expliciet benoemd. Waarom dat verschil bestaat, wordt in de wetsgeschiedenis niet verklaard

Afl. 5 - mei 2016

LTB 2016/22

Artikelen


en algemeen wordt aangenomen dat dit een omissie is van de wetgever. In de literatuur wordt aangenomen dat ook de eigenaar die opzegt de pachter schadeloos moet stellen en wel dusdanig dat de pachter volledig schadeloos wordt gesteld (Asser-Hartkamp (Snijders), 7-III, Bijzondere overeenkomst – pacht, Deventer: Kluwer 2013, punt 219, pag. 177-178 en T&C Pachtrecht, Deventer: Kluwer 2013, punt 4 bij art. 7:370 BW). Van belang is nog te melden dat het een eigenaar/verpachter vrijstaat om bij een niet-agrarische bestemming zijn gronden te verkopen en leveren aan een overheid die vervolgens tot beëindiging dan wel ontbinding overgaat. Het voorkeursrecht van de pachter wordt daardoor niet geschonden. De pachter heeft dus geen vergoedingsrechten als gevolg van de schending van het voorkeursrecht. Nadeel van de route via de pachtrechter is dat r sprake is van rechtspraak in drie instanties en dat een pachtrechter naar aanleiding van daartoe gevoerd verweer, een vordering tot toewijzing van de beëindiging of ontbinding niet uitvoerbaar bij voorraad behoeft te verklaren. Het voordeel van de route via de onteigeningsrechter is dat de grond bij het onherroepelijk worden van het vonnis tot vervroegde onteigening en vervolgens inschrijving van dat vonnis meteen vrij is van pacht.

 

Betekenis voor de praktijk

De pachter heeft een belangrijke rol in de onteigeningsprocedure. De pachter moet volledig schadeloos worden gesteld, mits zijn pachtrechten in duur zodanig zijn dat hij zijn pachtrecht verliest door de onteigening.

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/2213


Artikelen

Mr. L.P.J. Mertens1

Pachtjurisprudentie juli-december 2015 LTB 2016/23

 

De volgende pachtuitspraken uit het tweede half jaar 2015 zijn van belang voor de praktijk. Voor de goede orde vermeld ik dat ik steeds het oordeel en de overwegingen van het Pachthof en de Centrale Grondkamer weergeef.

 

Bedrijfsmatige exploitatie

Op 7 juli 2015 (zaaknr. 200.159.842) wees het Pachthof over dit begrip weer eens arrest. Pachter vraagt verlenging van de pachtovereenkomst betreffende 30 hectare akkerbouw. Pachter werkt gedeeltelijk buiten het bedrijf, dat hij samen met twee broers voert. Het bedrijf is weliswaar klein, maar maakt een bescheiden winst. Het Pachthof overweegt dat het standpunt, dat bij de beoordeling van de bedrijfsmatigheid van de exploitatie van het gepachte uitsluitend zou mogen worden gelet op het inkomen van pachter uit zijn bedrijf en op zijn aandeel in de bedrijfsvoering, onjuist is. De pacht wordt verlengd.

 

Vennootschap en/of pachtovereenkomst?

Drie personen sluiten in 2006 een vennootschapsovereenkomst, waarbij twee met elkaar gehuwde vennoten het gebruik en genot van diverse zaken ten behoeve van de exploitatie van een pluimveebedrijf inbrengen en de derde vennoot kapitaal inbrengt. Zij komen overeen dat de derde vennoot de gebruikelijke rente over zijn inbreng van € 1,6 miljoen ontvangt of draagt en de twee vennoten 30% ontvangen van een eventuele winst. Resteert er daarna nog winst of verlies, dan ontvangen of dragen de twee vennoten 95% en de derde vennoot 5% daarvan. Ook zal de derde vennoot tot 2009 niet in een eventueel verlies delen. Het bedrijf wordt in 2011 op verzoek van een bank verkocht en ontruimd. Daarna stellen de twee vennoten dat zij middels de vennootschapsovereenkomst het bedrijf aan de drie vennoten voor 12 jaar hebben verpacht, dat kopers die pachtovereenkomst moeten respecteren en zij de onroerende zaken weer aan hen ter beschikking moeten stellen. Het Pachthof sluit bij zijn arrest van 7 juli 2015 (zaaknr.200.150.107) niet uit dat een vennootschapsovereenkomst tevens een pachtovereenkomst kan inhouden. Het Pachthof stelt vast dat de derde vennoot slechts optrad als financier en hij alleen in de betere jaren voor enkele procenten in de winst zou meedelen. Feitelijk vond de exploitatie van de ingebrachte onroerende zaken uitsluitend plaats voor rekening van de twee vennoten van wie de inbreng afkomstig was en waren terbeschikkingstelling en gebruik vrijwel volledig in dezelfde hand. Er is dus van een pachtovereenkomst geen sprake.

Op 28 juli 2015 (zaaknr.200.150.043) oordeelde het Pachthof over een dubbele bestemming van het verpachte in een mondeling gesloten pachtcontract, namelijk landbouw en recreatie. Pachter heeft sinds 2001 toestemming van verpachter om op het gepachte weiland boerengolf te laten spelen, waarvoor pachter – naast de pachtsom – 50 cent per speler aan verpachter moet betalen. Later is dat een vast bedrag per jaar geworden. Na 2006 heeft pachter niet meer voor het golfen betaald. In 2007 heeft de verpachter het gebruik van het weiland voor boerengolf verboden. Daarna is de pachtovereenkomst bij vonnis schriftelijk vastgelegd, maar is bij vaststelling van de pachtprijs door de Grondkamer het gebruik voor boerengolf niet betrokken. In 2013 heeft verpachter bijna € 40.000 geëist als achterstallige vergoeding voor het vroegere boerengolfgebruik. Het Pachthof overweegt dat het weiland oorspronkelijk ter beschikking is gesteld voor de melkveehouderij van pachter en dat voor de wijziging van de bestemming van het gepachte in beginsel de schriftelijke toestemming van verpachter is vereist. Een redelijke uitleg van art. 7:348 lid 1 BW brengt met zich dat het toestemmingsvereiste onverkort geldt voor de door de pachter beoogde bestemmingsverandering, ook indien die zich zonder noemenswaardige kosten ongedaan laat maken (Pachthof 7 februari 2012, Agr.r. 2012, 5686). Uit de feiten is duidelijk dat de toestemming voor het veranderde gebruik door verpachter is gegeven. Pachter was niet gerechtigd eenzijdig de afspraken omtrent de vergoeding voor boerengolf op te zeggen. Uit accountantsrapporten blijkt voldoende hoeveel spelers in de loop der jaren boerengolf hebben gespeeld en het Pachthof wijst daarom de vordering voor een bedrag van € 8.338 toe.

 

Mr. L.P.J. Mertens is zelfstandig juridisch adviseur te Tilburg en verbonden aan Schraven cs Belastingadviseurs BV aldaar, mertens@ schraven.nl, www.schraven.nl.

14


Bepalingen in overeenkomst herzien?

Pachter pacht dijkpercelen. Verpachter vraagt pachtprijsverhoging en vraagt de grondkamer ook krachtens art. 7: 326 BW goed te keuren dat in het pachtcontract komt te staan dat pachter wordt verboden voortaan het verpachte te bemesten of chemische middelen te gebruiken. De Centrale Grondkamer beschikt op 28 juli 2015 (dossiernr. GP 11.749) en overweegt dat voormeld artikel is bedoeld om verouderde bepalingen in een pachtovereenkomst te herzien en ze in overeenstemming te brengen met nieuwere inzichten over landbouwkundige exploitatie. Deze wettelijke bepaling is in de jurisprudentie altijd restrictief uitgelegd en is slechts bedoeld om verouderde bepalingen te elimineren, niet om aan partijen bepalingen op te leggen die zij niet zijn overeengekomen. Er is geen reden om die rechtspraak te heroverwegen en het verzoek wordt afgewezen.

  1

Boerengolf

Geen vervaltermijn melioratierecht

In 1998 zijn partijen bij een pachtovereenkomst overeengekomen welke vergoeding pachter, wegens de door hem

Afl. 5 - mei 2016

LTB 2016/23

Artikelen aangebrachte verbeteringen aan het gepachte, zal ontvangen wanneer de pacht wordt ontbonden. Pachter heeft op het gepachte een nieuwe kas gezet en oude opstallen afgebroken. De pacht is op 19 september 2006 door faillissement van de pachter beëindigd. De curator vordert vergoeding volgens het melioratierecht maar verpachter acht deze te hoog berekend. Op verzoek van de curator benoemt de pachtkamer van de rechtbank in 2008 een commissie van deskundigen, die de vergoeding in 2011 vaststelt op € 1.725.000. Verpachter stelt dat volgens art. 31 lid 4 Pachtwet (PW), welke bepaling van toepassing is op deze pachtovereenkomst, de vordering tot vergoeding van verbeteringen slechts tot drie maanden na het einde van de pachtovereenkomst kan worden ingesteld en dat de curator dus te laat is. Het Pachthof oordeelt op 4 augustus 2015 (zaaknr.200.156.143), met partijen, dat de Pachtwet inderdaad nog van toepassing is. Art. 31 Pw is van dwingend recht. De Pachtwet is geschreven om de pachter te beschermen en met het dwingendrechtelijk karakter strijdt dus niet een contractuele regeling die de pachter meer rechten geeft dan art. 31 Pw. Het stond partijen vrij om, over de bepaling van de naar billijkheid te betalen vergoeding voor door pachter aangebrachte verbeteringen, een van art. 31 Pw afwijkende afspraak te maken. Die afspraak geldt ook voor lid 4 van dat artikel, dat geen vervaltermijn van openbare orde omvat en waarvan niet ten nadele maar wel ten gunste van de pachter mag worden afgeweken. Als dat al anders zou zijn, zou een beroep van verpachter op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gelet op de navolgende omstandigheden, onaanvaardbaar zijn. Partijen zijn al in 1998 bindend advies over de vergoeding voor gebruikswaarde, en niet voor vervangingswaarde, overeengekomen en tussen hen is al vanaf 2007 over de vergoeding overleg geweest.

 

Pachtjurisprudentie juli-december 2015

Feitelijk heeft de zoon inmiddels een centrale positie op het melkveebedrijf en zijn kennis van en inzicht in het bedrijf zijn op niveau. Hij is de beoogde bedrijfsopvolger. In feite is zijn werkervaring nog te kort, maar het Pachthof legt de lat lager dan normaal wegens bijzondere omstandigheden, zoals een komende boedelscheiding tussen partijen waarbij het aan pachter verpachte aan hem zal worden toegescheiden, pachter al 70 jaar is en de persoonlijke betrokkenheid van vader bij het bedrijf dat hij samen met zijn zoon gaat voeren. Het verzoek wordt toegewezen.

Verpachting in de boedel

Op 1 december 2015 (zaaknr. 200.144.328) oordeelde het Pachthof dat zolang er geen verdeling van de nalatenschap van verpachter heeft plaatsgevonden, alle rechten toekomen aan de gezamenlijke deelgenoten. Een enkele deelgenoot is daarom niet ontvankelijk in zijn vordering om zijn breukdeel aan achterstallige pachtpenningen van de pachter te vorderen. Zie voor een uitgebreide bespreking van dit arrest LTB 2016/14.

 

Voldoende waarborgen voor een goede bedrijfsvoering

Het Pachthof oordeelde op 10 november 2015 (zaaknr. 200.148.560) over de vordering van een pachter om zijn zoon van 31 jaar als medepachter aan te merken. Verpachters stellen dat de zoon, die de havo heeft gedaan, geen agrarische opleiding of ervaring heeft. Pachter heeft een melkveehouderij van 42 hectare, waar zijn zoon al sinds 2011 in meewerkt. De zoon heeft eerder buiten de landbouw gewerkt en heeft inmiddels wel enige agrarische cursussen gevolgd.

Afl. 5 - mei 2016 LTB 2016/2315


Alle agro-fiscale wetgeving en toelichting overzichtelijk bij elkaar!

HFA: De online uitgave die volledig is toegespitst op uw praktijk. De agrarische sector neemt in het Nederlandse belastingstelsel een aparte plaats in en er gelden bijzondere fiscale regels. Op begrijpelijke wijze behandelt de uitgave HFA (Handboek voor de Fiscaal Advisseur in de agrarische sector) onderwerpen die kenmerkend zijn voor deze sector, zoals de landbouwvrijstelling, de doorschuifregelingen, de investeringsaftrek, de herinvesterings-reserve, de bedrijfsovername.

Gratis kennismaking?

Ga naar: www.kluwer.nl/hfa A4 advertentie agrarisch adviseur HR.indd 1

23-01-12 15:07

Fosfaatrechten melkveehouderij eindelijk duidelijkheid? De huidige aanpak van zoönosen. De erfpachter als derde belanghebbende

Recommend Documents