+fj IJsselstein. Beleid en Strategie. Geachte Clusterleden,

^0

_

UGemeente C III CC II l c

+fj IJsselstein BeleidenStrategie

bezoekadres

postadres Postbus 26, 3400 AA IJsselstein

Overtoom 1 3401 BK IJsselstein

t 030 6861611 f 030 6884350 e [email protected]

betreft

reactie Plan C "Sterk Merk" van de bestuurscommissie

uw kenmerk uw brief van behandeld door I J . T . de Jong

ons kenmerk

2011/16666

doorkiesnummer 030 6 8 6 1 7 0 0

datum blad 1van 1 bijlagen

Geachte Clusterleden, Op 1april was de gestelde deadline voor de bestuurscommissie om te komen met een plan B. Dit plan hebben wij ook voor genoemde datum ontvangen en besproken met de bestuurscommissie. Vervolgens hebben wij op 12 april een besluit genomen en een raadsvoorstel aan utoegezonden ter besluitvorming. In dit plan gaan in op drie alternatieve scenario's, plan A, BenC. Op 27 april 2011stuurde de bestuurscommissie een nadere uitwerking van plan C aan uwRaad. Dat plan behelst: • alle functies blijven aan deWalkade, • kopen van het pand met de grond in erfpacht, • oprichten van nieuwe stichtingen en een BVmuseumcafé, • het nieuwe museumcafé moet een substantiële bijdrage leveren aan de exploitatie van het museum, • de ingangsdatum van het nieuwe regime wordt 1januari 2012. Wij hebben er alles aan gedaan om binnen de zeer beperkte tijd die er beschikbaar is, een reactie te geven op dit nieuwe plan. Met deze brief willen we u in kennis stellen van onze bevindingen, zodat u deze kunt meewegen bij uw beraadslagingen over het museumdossier in de clustervergadering van 10 mei 2011 opdat utot een afgewogen oordeel kunt komen en het proces geen vertraging op zal lopen. Debrief dient als aanvulling op de reeds voorliggende stukken. In het algemeen kunnen wij stellen dat wij Plan C een mooi voorstel vinden. Een museumcafé spreekt inhoudelijk tot de verbeelding en het in stand houden van alle functies aan de Walkade is een positief gegeven. Denadere onderbouwing geeft een goed beeld van de wijze waarop het op de Walkade kan worden vormgegeven. Wij zien zakelijk echter een heel andere werkelijkheid. In het licht van de bezuinigingstaakstelling van keuzes maken,treft u hier onze bevindingen aan.

De gemeente IJsselsteingebruiktuwpen: • mei waarvoorzijzijnverstrekt. Voor meerinformatiedaaroverkunt u contact opnemenmet de behandelendambtenaarvanonze gemeente.

Bankrelatie Rabobank 159202515 ING 145053

datum onskenmerk blad 2van

2011/16666 6

Verkoop pand aan deWalkade 2 en 12A Het plan gaat uit van aankoop van het pand door de museumstichting voor de boekwaarde, namelijk € 195.000. Beoordeling: Dewerkelijke waarde is enkele tonnen meer dan de genoemde 2ton (afgerond). Immers de waarde op de balans vertegenwoordigt niet de werkelijke waarde van het pand. Verkoop dient in beginsel plaats te vinden op basis van de waarde in het economisch verkeer. Bij verkoop tegen de boekwaarde Loopt de gemeente een voordeel mis doordat de waarde in het economisch verkeer hoger is. DeWOZwaarde is gesteld op € 612.000, waarvan de grondwaarde € 189.000 bedraagt. • Als de nieuwe stichting alleen het pand (opstal) wil kopen, zou dat op basis van de huidige WOZgegevens € 423.000 kosten. Dat betekent impliciet een extra subsidie aan het museum van € 228.00. Volledigheidshalve: als de nieuwe stichting het pand inclusief de grond wil kopen, zou dat op basis van de huidige WOZgegevens € 612.000 kosten. Deextra subsidie bedraagt dan €417.000. • Dewaarde in het economisch verkeer is bepalend voor de overdrachtsbelasting. Dus indien de stichting het pand zou kunnen kopen voor € 195.000 is men toch 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de marktwaarde (6% over 423.000 = € 25.000 resp. 6% over € 612.000 = € 36.000). Dit bedrag is niet opgenomen in de begroting van de stichting. Als de Gemeente deze kosten moet betalen, is ook dit een extra subsidie. Conclusie: Als het pand voor € 195.000,- wordt verkocht aan de museumstichting is er dus impliciet sprake van een extra subsidie die € 228.000 (resp. maximaal €453.000) bedraagt. Alternatief (windotter constructie/jaren 80) Eenalternatief zou kunnen zijn dat het pand voor een symbolisch bedrag wordt verkocht aan de Stichting. In dit geval wordt er een recht van opstal gevestigd (waarvoor de Stichting per jaar een vergoeding perjaar betaalt) en een recht van erfpacht ten behoeve van de onbebouwde grond. Bij het einde van het opstalrecht zal het pand dan weer in eigendom aan de gemeente worden overgedragen. In de overeenkomst wordt een berekeningswijze opgenomen voor de als dan te betalen koopsom. Beoordeling Voor zover dejaarlijkse vergoeding die uit deze constructie voortvloeit minder is dan de huidige huur, zou er opnieuw sprake zijn van een verborgen subsidie ter grootte van dat verschil. Wanneer dejaarlijkse vergoeding even groot zou zijn als de huidige huur, rijst de vraag wat de meerwaarde van een dergelijke constructie t.o.v. gewone verhuur van de gemeente zou zijn. Daarbij is het de vraag of het symbolisch overdragen van vastgoed nog past in huidige economische tijden.

datum ons kenmerk blad 3van

2011/16666 6

Financieel Bij de beoordeling van de begroting die de bestuurscommissie heeft opgesteld voor de nieuwe museumorganisatie (stichting stadsmuseum) constateren we dat: • de nieuwe organisatie geen eigen vermogen heeft, • er geen onderhoudsvoorziening is en ook onvoorziene kosten voor personeel/vrijwilligers ontbreekt. Concreet betekent dit dat men evt. tegenvallers niet of nauwelijks kan opvangen. Denk bijvoorbeeld aan ziekte bij het personeel of een lekkage aan het gebouw. • de kosten die bij de start van de nieuwe organisatie gemaakt moeten worden (stichtingskosten, kosten oprichting BV, minimaal gestort aandelenkapitaal € 18.000, notariskosten etc.) niet zichtbaar zijn opgenomen. Ook is er geen rekening gehouden met aanloopverliezen. Conclusie: De Raad heeft besloten voor het stadmuseum vanaf 2013 structureeljaarlijks € 200.000 subsidie beschikbaar te stellen. Daarbinnen moet men een houdbare en professionele bedrijfsvoering opzetten. Ten einde een voldoende buffer te hebben en de opstartkosten dient er rekening te worden gehouden met bovenstaande punten. Weschatten dat de kosten hiervan circa € 50.000 zullen bedragen. Definanciële prognose, zoals deze blijkt uit de geleverde opzet, is uitermate kwetsbaar en onverantwoord, ten opzichte van de verplichtingen die men op zich neemt (personeel, gebouw, collectie).

Museum café Eenwezenlijk onderdeel, om niet te zeggen drager van het plan, is het op te zetten museumcafé, onder te brengen in een aparte BV. Een mooi idee om een museumcafé te huisvesten aan de Walkade. In de stukken van de bestuurscommissie ontbreekt een aparte begroting hiervoor. Dit is jammer. Toch valt uit de aangeleverde gegevens wel het nodige te destilleren. Het museumcafé neemtjaarlijks € 30.000 pacht voor z'n rekening en zorgt voor een jaarlijkse inkomstenbron van €40.000 t.b.v. de stichting stadsmuseum, zo blijkt uit destukken. In de stukken wordt melding gemaakt van een aantal noodzakelijke aanpassingen in en aan het pand. Dit betekent in ieder geval een zware afzuiginstallatie en andere aanpassingen aan het pand om aan de inrichtingseisen te voldoen. In dit geval komje dan ook direct in aanraking met de betreffende de monumentale waarde. Dat leidt tot forse investeringen, niet in de laatste plaats omdat het om een monumentaal pand gaat. Gesproken wordt over een bescheiden professionele keuken,een grote moderne bar, openslaande klapdeuren, en inrichting met een lunchroomachtige uitstraling. Onze inschatting is dat genoemde aanpassingen minimaal tussen de € 50.000,- en € 100.000,- eenmalig zullen kosten. Daarbij komen nog andere kosten bij. i.v.m. opleiding personeel (horecapapieren). Horeca

Met alcohol Bij het verlenen van een horecavergunning wordt geen onderscheid gemaakt tussen het schenken van lichte en zware alcoholische dranken. Wanneer men alcoholica wil schenken, moet aan verschillende vereisten voldaan worden: • Als er alcohol wordt geschonken dient het pand te voldoen aan de eisen die aan elke horecagelegenheid worden gesteld waar alcohol wordt geschonken.

datum ons kenmerk blad 4van

•

2011/16666 6

Ook worden specifieke opleidings- en aanwezigheidseisen aan het personeel gesteld. Dat maakt het onmogelijk om een museumcafé met horecavergunning met uitsluitend vrijwilligers te runnen. In een BVsituatie dient er altijd een professionele kracht aanwezig te zijn tijdens de openingstijden.

Zonder atcohoi Ook wanneer geen alcohol geschonken wordt zijn er beperkingen. • Gelet op het risico van paracommercialisering, zijn feesten van persoonlijke aard (zoals bruiloften) niet mogelijk. • In de situatie zonder alcohol zijn eveneens flinke verbouwingskosten. In beide gevallen behoort een terras wel tot de mogelijkheden. Omzet Informatie uit de horecawereld leerde ons dat met een winstpercentage maal4 moet worden gerekend om de totale benodigde omzet in te kunnen schatten. Indien we er vanuit gaan dat de winst minimaal €40.000,- moet bedragen (de bijdrage in de stichting door de BV) en dit voorzichtig maal 3zouden rekenen, betekent dit dat er een omzet van € 120.000,- nodig zalzijn voor het afdekken van de kosten. Die bedragen dan: inkoop 20% (24.000), bijdrage museum (40.000), personele lasten ad. 0,5 fte. € 30.000 en administratieve lasten (overhead) schatting € 5.000. Verder dient er rekening te worden gehouden met Vennootschapsbelasting 20%over de winst, BTW, administratiekosten en incidenteel met aanloop- en verbouwingskosten aan het pand. Het plan gaat uit van verschillende bezoekersaantallen. In het plan staat opgenomen dat het aantal bezoekers oploopt tot 25.000, waarvan ongeveer 3000 schoolkinderen. Wepraten dan over gemiddeld meer dan 60 bezoekers per dag,inclusief weekenden en feestdagen, schoolklassen kinderen niet meegerekend. Omdat de entree-inkomsten gelijk blijven, begrijpen we dat deze extra bezoekers vooral komen voor het museumcafé. Elke bezoeker (exclusief de schoolkinderen) zalvoor tenminste € 5,50 moeten besteden in het museumcafé wil dit kunnen voldoen aan de benodigde omzet. Ter vergelijking: op dit moment, bij 12.000 bezoekers, draaien museumcafé en museumwinkelgeen winst, kosten en opbrengsten waren in 2010 ongeveer gelijk. In voorgaandejaren waren de kosten zelfs iets hoger dan deinkomsten. Daarbij: het café ligt op een afgelegen plek, waarje niet eenvoudig voor de deur kunt parkeren en die niet 'in de loop' ligt. We hebben ons ook vanuit de horecawereld laten informeren over de mogelijkheden om op deze plaats een commerciële horecavoorziening (dus incl. een alcoholvergunning) te exploiteren. Deze mogelijkheid is absoluut niet realistisch, zo bleek ons. Conclusie: Het museumcafé is een positief idee Het is niet realistisch uit te gaan van gemiddeld minimaal 60 bezoekers per dag die voornamelijk voor het café komen en daar minimaal € 5,50 verteren, zonder dat er alcohol geschonken wordt. Gelet op de genoemde omstandigheden is het onmogelijk om met vrijwilligers een museumcafé te runnen waar wel alcohol geschonken wordt. Het blijkt onrealistisch te veronderstellen dat hier met een commerciële horecavoorziening gewerkt kan worden, die €40.000 afstort voor pacht en andere zaken.

datum onskenmerk blad 5van

•

•

2011/16666 6

ALLesoverziende is de suggestie van een museumcafé aan de Walkade veeleer te typeren als het creëren van een groot financieel risico dan als een commercieel kansrijk perspectief dat een stabiele bijdrage kan Leveren aan de continuïteit van het toekomstige stadsmuseum. Het organiseren van de vrijwilligers kost veel tijd, zeker met genoemd museumcafé.

Haalbaarheid café vergunning Vergunningen Delocatie valt binnen het bestemmingsplan 'Binnen de grachten' en heeft de bestemming 'uit te werken woondoeleinden I I ' . Het museum is in 1994 een vrijstelling van het bestemmingsplan verleend door de raad via artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Het café past niet binnen deze vrijstelling en ook niet binnen de bestemming van het perceel. Het café is strijdig met het bestemmingsplan. DeWabo biedt de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Onder de voorwaarden dat er alleen inpandige bouwactiviteiten plaatsvinden, het perceel binnen de bebouwde komt ligt en de oppervlakte van het café minder is dan 1500m2, kan er met een reguliere procedure van 8 weken meegewerkt worden aan een wijziging van gebruik ten opzichte van het bestemmingsplan. Indien er wel werkzaamheden aan de buitenkant van het pand plaatsvinden, bijvoorbeeld aan de gevel, moet er een uitgebreide procedure van 26 weken worden gevolgd voor het afwijken van het bestemmingsplan en is een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Conclusie: Vergunningstechnisch kan een en ander welworden gerealiseerd. En verder.... • Het voorliggende plan gaat uit van het behoud van alle museale functies aan deWalkade. Daarnaast wil men ruimte inzetten om te gebruiken voor de functie museumcafé. Voorheen concludeerde de museumcommissie dat er te weinig ruimte was op de Walkade. Nu is er zelfs extra ruimte voor een museumcafé nodig. • Deafgelopenjaren is bij herhaling aangegeven dat de huidige formatie van 3,3 fte te weinig was om het museum aan de Walkade te kunnen laten draaien. Men kwam ernstig formatie tekort. Nu kan men in dit plan volstaan met teruggang in het aantal fte naar 1,5 fte formatie voor de stichting en 0,5 fte voor het museumcafé. Overigens zijn wij van mening dat een zelfstandige organisatie van ongeveer 2fte (verdeeld over twee werkgevers) zeer kwetsbaar is om zelfstandig te kunnen voortbestaan. • Wevragen ons af wie er verantwoordelijk wordt voor de nieuwe organisatie. Welke ondernemer gaat het museumcafé draaien? Bij wie komt het personeelin dienst? Heeft de nieuwe stichting en BVvoldoende kwaliteit en kennis in huis om van dit plan een succes te maken? • Wevragen ons af of de overdracht van het personeel binnen de korte termijn van een half jaar, wel zorgvuldig kan worden uitgevoerd

datum ons kenmerk blad 6 van

2011/16666 6

Eindconclusie Defeiten op een rij zettend, komen we tot de conclusie dat ingediende plan C een mooi plan behelst door behoud van alle functies en opzet van een museumcafé. Echter in financiële zin beoordelen we dit voorstel als kwetsbaar: • impliciet een extra subsidie gevraagd wordt van minimaal € 228.000 • er opstartkosten en een buffer voor het vormen van reserves opgebouwd moet worden i.v.m. de toegenomen risico's, waarvoor geen dekking is aangegeven € 50.000 • er forse extra incidentele investeringen nodig zijn waarvoor geen dekking aanwezig is en waarvoor ook geen subsidiemogelijkheden aanwezig zijn (50.000 - 100.000) Al met al taxeren wij dat er sprake zal zijn van forse eenmalige meerkosten van dit plan. Dat zijn kosten waarvoor de gemeente geen geld beschikbaar heeft en waarvoor ook overigens geen dekking is aangegeven. Verder constateren we dat in het plan: • er sprake is van een financiële drager, i.e. het museumcafé, die niet solide, maar eerder financieel problematisch is • de kans aanwezig is dat in de huisvestingsconstructie waarbij de organisatie de betalingsverplichtingen aan de bank niet meer kan nakomen, de bank het pand executoriaal willen verkopen en kan het dus betekenen dat de gemeente het pand verliest. • er sprake is van een organisatieomvang die te kwetsbaar is om zelfstandig te kunnen overleven

Dit alles maakt dat het college niet positief kan adviseren over Plan C,zoals ingediend.

Hoogachtend, BURGEMEESTER ENWETHOUDERSVANIJSSELSTI de secretaris, de burgemees