FIRE – foto’s
Nieuwe opgaven, nieuwe werkwijzen Rol van gemeenten MCD Open college gemeenten Prof. Hans de Jonge hoogleraar vastgoed TU Delft / directievoorzitter Brink Groep 11 juni 2013
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
1
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
Groeitempo stedelijke gebieden 2011-2025
Source: UN-DESA, Population Division: World Urbanization Prospects, the 2011 Revision. New York, 2012
2
Verwachte verandering wereldbevolking 2010 - 2100
Source: UN -DESA, 2011
Verdeling van welvaart
USA, Canada USA Western Europe Eastern Asia, Pacific Latin America, Carabien Eastern Europe, Central Asia Southern Asia Australia, New Zealand Middle-East Northern Africa Middle-East, Sub-Sahara Africa
% of world consumption
% of world population
31 5 31,5 28,7 21,4 6,7 3,3 2,0 1,5 14 1,4 1,2
52 5,2 6,4 32,9 8,5 7,9 22,4 0,4 41 4,1 10,9
source: State of the world
3
Welvaart goed besteed? Jaarlijkse uitgaven wereldwijd
make up diervoeding(Europe & USA) parfum ocean cruises consumptie ijs Europa
Extra geld benodigd om volgende doelen te bereiken: 18 17 15 14 11
in miljarden US dollars
medische zorg zwangere vrouwen oplossen hongerprobleem oplossen analfabetisme schoon drinkwater vaccinaties voor ieder kind
17 19 5 10 1
in miljarden US dollars
source: State of the world, Worldbank
Global GDP in 2008 + scenarios for
2020
8
Source: World Economic Forum
4
Uitdagingen
Source: “The perfect storm theory” Professor Sir John Beddington, (2009) Chief Scientific Advisor UK Government
5
Shift from industrial service economy to an idea-driven, creative service economy:
key: facilitating talent development upgrading service jobs new education systems new social system: mobility and flexibility new infrastructure other use of space (networks) new use patterns: (o ne ship > use) (ownership se) other ways of planning: local, bottom up, networks
12
6
13
13
7
16
8
9
Zuidas
Masterplan South Axis Amsterdam
ODE
Oosterdokseiland
10
22
11
Plan OMA CS Den Haag feb 2010
12
13
14
Harvey: The shrinkage of space that brings diverse communities iti across the th globe l b into i t competition titi with ith each other implies localized competitive strategies and a heightened sense of awareness of what makes a place special and gives it a competitive advantage.
29
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
15
bron: Stad & Land, Centraal Planbureau / CPB 2010
16
17
place space use
Werkplek typologie
Dynamiek en levensduur
36
18
37
37
13 juni 2013
38
38
19
39
39
Functionele levensduur Prestatieniveau
Investeringsmomenten
Eisen Surplus Acceptatiegrens Verwachtingspatroon 1e functionele levensduur
2e functionele levensduur of beeindiging
3e functionele levensduur of beindiging
40
40
20
Technische levensduur Investering
Prestatieniveau
Onderhoudsintervallen
Eisen
Surplus Acceptatiegrens Verwachtingspatroon
Tijdsas
Economische levensduur Investeringsmomenten
Baten Conjunctuur/lagere huren/leegstand
Surplus/rendement
Kosten
Einde economische levensduur
42
21
Cashflow > LCC > TCO real income
mutation costs rentincome
residual value
end of life-time
investment land
landvalue
demolitioncosts running costs
investment premise
real expenditure
Vastgoed NL in grove getallen Infrastructuur en nutsvoorzieningen
1.250.000 km
Wegen/spoorwegen g p g
150.000 km
Woningen
ca.7.000.000 stuks
Niet woongebouwen
ca 1.500.000 stuks
Geïnvesteerd vermogen
ca 3000 miljard
Jaarlijkse investeringen in vastgoed in % netto nationaal inkomen
12%
Werkgelegenheid
500.000 arbeidspl.
Jaarlijks onderhoud
1/3 bouwprod.
22
Vastgoed in NL (niet-woningbouw) sector
omvang
(m2 bvo)
leegstand
> commercieel • kantoren
49 mln m2
14% + 12% verborgen
• winkels
30 mln m2
10%
> publiek • onderwijs
40-45 mln m2
• care & cure
54-56 mln m2
• overheid
9-12 mln m2
• sport & cultuur
9-13 mln m2
> corporate (eigendom bij gebruiker) • corporate real estate
170 mln m2 (schatting)
• landbouw
250 mln m2 (schatting)
l
sources: TU Delft research (chair Building(R EEconomics: TU Delft/ Soeter, Koppels, Heijnders, based on EIB, VNG figures)
Volume wonen NL (vergelijking Japan)
Bevolking
: 17 million
JAP : 127 million
Woningen
: 7 million
JAP : 60 million
Inw./woning
: 2.4
JAP : 2.1
Nieuwbouw/jaar 1992
: 100.000
JAP : 1.200.000
Nieuwbouw/jaar 2012
:
JAP :
Nieuwbouw/jaar/1.000 inw. 2012
: 1.5
25,000
880,000
JAP : 6 or 7
46
23
Dynamiek van de voorraad
1% nieuwe toevoeging
bestaande voorraad
Rethink and reinitiate 7 000000 m2 offices – 2 000000 m2 shops – 2 000000 m2 monuments
24
Redesign De rol van ontwerpers
Reconstruct Complexe processen
25
Reuse Nieuwe gebruiksmogelijkheden
Puntegale Rotterdam
Huisvesting • accommoderen van de toekomstige vraag in de bestaande voorraad • verduurzaming van de voorraad • transformatie en sloop • flexibilisering > van harnas naar jogging pak • ontkoppeling bezit en gebruik • nieuwe financieringsmechanismen van :vastgoed als financieel product naar :vastgoed als gebruiksgoed.
26
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
Gevolgen voor ondernemingen • • • • • •
bewegingsvrijheid (footloose) non-commitment? maatschappelijke verantwoordelijkheid? duurzaamheid (PPP)? behoefte aan mensen- behoeften van mensen “sense of belonging”
54
27
Gevolgen voor steden • • • • • •
in or out global or local competitie tussen steden/regio’s overinvesteringen belangen lokale bevolking de investerende stad (risico)
55
Rol van de overheid • • • •
verzorgen collectief goed corrigeren negatieve effecten tegen gaan van monopolies garantie bestaansminimum
56
28
Stedelijke problemen • • • • • • •
verhouding hoog/laag inkomen parasiteren omliggende gemeenten werkloosheid culturele mix concentratie probleemgebieden veiligheid financiële situatie
57
Stedelijke financiering • beperkt p eigen g inkomen ((lokale belasting, g, OZB,, erfpacht, opbrengsten grondbedrijf, etc) • afhankelijkheid gemeentefonds > bezuiniging • grote steden zijn afhankelijk van rijksgeld voor oplossing van hun problemen • speciale overheidsprogramma’s 58
29
(semi) publiek
solidariteit beschikbaarheid gelijkheid
individualiteit selectiviteit ongelijkheid
private markt 59
(semi) publiek
solidariteit beschikbaarheid gelijkheid
individualiteit selectiviteit ongelijkheid
? private markt 60
30
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
Planning (1) • • • • • • •
groeikernen stedelijke vernieuwing stedelijke netwerken stedelijke herontwikkeling Vinex binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gebiedsontwikkeling revisited?
62
31
Planning (2) • • • • • • •
top down planning werkt niet teveel partijen, teveel publiek bepaald markt betaalt, publiek bepaalt? samenwerking met marktpartijen geintegreerde ontwikkeling meer nadruk op netwerk dan geografisch gebied posities in/na de crisis
63
Planning (3) • afnemende rijksinvloed, toenemende invloed provincies i i en gemeenten t • ontwikkelingsplanologie in plaats van toelatingsplanologie • samenwerking met burgers en marktpartijen • meer investering op kleinere schaal • wel gecoordineerd
64
32
Verandering in stedelijke planning: • • • • • •
uniform blauwdruk vast regelgeving directief top-down
• • • • • •
gedifferentieerd scenario flexibel spelregels verleidend bottom-up
65
Spanning in stedelijk beleid Economisch beleid:
Sociaal-cultureel beleid:
Extern georiënteerd op economische ontwikkeling en transformatie; Hoofdzakelijk offensief en speculatief en gericht op toekomstig potentieel
Lokaal georiënteerd op de problemen van delen van de stad op (ruimtelijk) lage schaalniveau; Hoofdzakelijk gericht op de oplossing van lokale problemen
Source: Wigmans, TU Delft 2008 66
33
Uitdagingen • • • • •
globalisering: de faciliterende stad? g g , clustering, g, mix? segregatie, publiek-private samenwerking? gelijkrichten van belangen bij verschillende doelen crisis of “great reset”?
67
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
34
De feiten – – – – – –
economische ontwikkeling vraaguitval in alle vastgoedsegmenten bezuinigingen bij de overheden financiering lastiger voor privatepartijen einde jaren ’90: realisatie van hoge ambities structureel lager investeringsvolume beschikbaar
> is i dit het h t einde i d van gebiedsontwikkeling? bi d t ikk li ?
Enkele voorbeelden • Doorgaan: Oostpoort Amsterdam, Rijswijk-Zuid, • Locatie • Robuustheid plan en financien op orde • Samenwerkingsniveau (willen en kunnen) • Aangepast doorgaan: Bloemendaler polder • Plan bijstellen (ambitie, fasering) • Financieel bijstellen (afboeken) • Samenwerkingsvorm g aanpassen p ((PPS light) g ) • Ontbinden: Bergse Haven, Meerstad • Stoppen en afrekenen / stoppen met rechter • Stoppen met herstart
35
Een nieuwe markt ontstaat > kansen!
Kansen • • • • • • • • • •
niet-commercieel vastgoed > eindgebruikers ketenintegratie strategisch vastgoedbeheer verduurzaming bestaande voorraad nieuwe financieringsmodellen collectief particulier opdrachtgeverschap professioneel opdrachtgeverschap transformatie gebiedsontwikkeling revisited etc. etc. 72
36
Waar ligt de ruimte (1)? • ander welvaart- en investeringsniveau • aansluiten bij de verschuiving in opgaven
• van geplande naar geleefde stad • vraag accommoderen in bestaande voorraad • 1% voorraad vernieuwing, overig verduurzaming bestaande voorraad • wisselwerking vastgoedvoorraad – demografie/nieuwe werken
• andere mentaliteit in samenwerking • • • • • •
gezamelijk inhoudelijk doel gedeelde taal juiste vragen verbinden luisteren betrokken
Waar ligt de ruimte (2)? • regionaal programmeren (selectief, kwalitatief, vraaggericht) • afwaarderen gronden en vastgoed • stimuleren via gerichte publieke investeringen (‘acupunctuur’) • waardeanalyse lange termijn • meegekoppelde belangen (infra, water, energie) • regionale/stedelijke i l / t d lijk revolverende l d fondsen f d ( (voorbeeld b ld Amsterdam Nuon gelden)
37
Waar ligt de ruimte (3)? Optimalisatie randvoorwaarden wetgeving • wet stedelijke herverkaveling (meenemen in omgevingsrecht) • fiscaal instrumentarium op gebiedsniveau Voorbeeld: continuïteit BIZ (bedrijveninvesteringszone), na 2013 -nu nog experiment- en wellicht ook WIZ (woonbuurt investeringszone)?
Waar ligt de ruimte (4)? • verbreding repertoire ontwikkelstrategieën • verbreding b di private i i investeringen i • naar globalere planvorming met stapsgewijze afspraken • kostenreductie in plan- en bouwproces (ketenintegratie) • ….
38
Toekomstperspectief Spoorzone Delft
77
39
Demografie Aantal inwoners stijgt Aantal huishoudens stijgt harder
Bron: CBS
Demografie • Grootste stijgers: 1- persoons huishoudens (alleenstaand) 2- persoons huishoudens (samenwonend)
40
Bevolkingsopbouw Delft en NL
81
Delft
Nederland
125 ha. plangebied ten zuiden van TU Delft Belendend aan Midden-delfland, 72 ha. commercieel uitgeefbaar Bestemmingsplan gereed
Technopolis 220 ha. Natuurontwikkeling 75 ha. commercieel uitgeefbaar Bestemmingsplan fase 1 in de maak
Schieveen
Science Port Holland 82
41
Knowledge City
a) Attracting knowledge workers
Activities of the knowledge city
c) Applying knowledge
b) Creating knowledge
1 Knowledge base
Foundations of the knowledge city
3 Quality of life
d) Developing growth clusters l t
Organising capacity
4 Accessibility
2 Economic base
5 Urban diversity
6 Urban scale
7 Social equity
Naar: Van den Berg, 2005
42
Cambridge and Boston
Resumé
1. 2. 3. 4. 5.
de uitdaging de NL opgave schuivend veld ruimtelijk beleid hoe verder?
43
Contact
[email protected] [email protected]
44
