Financiële consequenties Brede scholen in Westvoorne

Financiële consequenties Brede scholen in Westvoorne

(Concept)rapport Gemeente Westvoorne

BMC December 2015 Drs. L.A.R.J van Kaam

FINANCIËLE CONSEQUENTIES BREDE SCHOOL

INHOUD HOOFDSTUK 1

BREDE SCHOLEN IN WESTVOORNE

2

1.1

De vraag

2

1.2

De investeringskosten

3

1.3

De bestaande boekwaarden

3

HOOFDSTUK 2

DE VRAAG BEANTWOORD

4

2.1

De financieringslast

4

2.2

Dekking in huidige begroting

5

2.3

De begroting bekeken

6

2.4

De dekking

7

2.5

Financieringsvormen

8

2.6

Keuze financieringsystematiek

9

HOOFDSTUK 3

CONCLUSIE

10

BIJLAGE 1 BEGROTINGSLASTEN ROCKANJE

12

BIJLAGE 2: BELASTING VOOR OVERDRACHT GEBOUW EN TERREIN VOOR ONDERWIJSHUISVESTING

13

BIJLAGE 3: FINANCIERINGSVORMEN

15

1.

Gebiedsontwikkeling

15

2.

DBFM(O)

15

3.

Huren

16

4.

Sale and Leaseback

17

5.

ESCo

18

1/18


Hoofdstuk 1 Brede scholen in Westvoorne 1.1

De vraag

De gemeente Westvoorne heeft op basis van Visiedocumenten Brede School uit 2012 en 2014 uitgangspunten bepaald voor brede schoolontwikkeling. In het Coalitieakkoord 2014-2018 is nadrukkelijk vastgesteld dat binnen deze bestuursperiode wordt gewerkt aan zowel een inhoudelijke als een fysieke doorontwikkeling. Daarvoor zijn door de gemeente eind 2014 de eerste aanzetten gedaan. Met name de fysieke doorontwikkeling, in de vorm van nieuwbouw van twee brede scholen in de kernen Rockanje en Oostvoorne, is toen vormgegeven. Een globale bouwmassastudie is beschikbaar en potentiële bouwlocaties voor de twee nieuwbouwprojecten zijn bepaald en financieel doorgerekend. In de aanloop naar de besluitvorming over de brede schoolontwikkeling is een gedegen financiële onderbouwing van stichtings- en exploitatiekosten noodzakelijk, alsmede inzicht in de financiële consequenties voor de gemeente en daarmee de haalbaarheid van de investeringen. Op dit moment zijn de stichtings- en exploitatiekosten op een grove wijze geraamd. Bij deze raming is uitgegaan van diverse aannames. De “echte” kosten zijn pas duidelijk te krijgen wanneer de project -c.q. bouwprogrammering bekend is. In een eerste globale financiële verkenning is het voorstel gedaan om eerst exploitatiekosten zoals onderhoud en energieverbruik inzichtelijk te maken en (potentiële) gebruikers definitief te binden aan de brede school (afronding initiatieffase) alvorens een definitief (krediet)besluit te nemen ten behoeve van de daadwerkelijke voorbereidingen tot bouw. De activiteiten op weg naar afronding initiatieffase worden uitgevoerd door de afdeling Openbare orde, Welzijn en Onderwijs. De eindfase voor de projecten bouwprogrammering staat gepland voor begin december. Vooruitlopend op definitieve projecten bouwprogrammering en daarmee de exacte stichtings- en exploitatiekosten, wenst de gemeente Westvoorne haar investeringsruimte voor de beide brede scholen vast te stellen. Daartoe is aan BMC gevraagd deze investeringsruimte via een quick scan te bepalen, alsmede inzicht te geven in de consequenties voor de gemeentelijke exploitatie en vermogenspositie van de voorgenomen investering.

Investeringsverbod schoolbesturen Het Ministerie van OCW heeft sinds enige jaren een zogenaamd investeringsverbod afgekondigd. Het schoolbestuur mag door dit verbod de lumpsumvergoeding niet aanwenden voor uitgaven in huisvestingsvoorzieningen. Het investeringsverbod verandert niet door de wetswijziging. Het is de schoolbesturen niet toegestaan uitgaven te doen voor nieuwbouw. Als gevolg van de wetswijziging heeft het schoolbestuur nu bij uitgaven aan het onderhoud of aanpassingen wel meer ruimte voor een extra investering in bijvoorbeeld duurzaamheid.

2/18


1.2

De investeringskosten Op basis van de berekeningen voor de beide scholen na de laatste bestuurlijke wensen bedragen de investeringskosten voor de brede school in Rockanje inclusief de MFC-accommodatie ruim € 8,2 miljoen. Voor de brede school in Oostvoorne wordt uitgegaan van bijna € 7,8 miljoen. Dit brengt de stichtingskosten op ruim € 16 miljoen. De stichtingskosten zijn slechts het begin van de exploitatie van de brede scholen. Naast de stichtingskosten gaan in de gebruiksjaren de exploitatiekosten een rol spelen. De hoogte van de exploitatiekosten is afhankelijk van de keuzes in het gebruik van de gebouwen.

1.3

De bestaande boekwaarden Het gemeentebestuur heeft haar voorkeur uitgesproken voor de realiseren van de brede scholen op de locatie Zonnehoek in Rockanje en de locatie Mildenburg in Oostvoorne. Ter dekking van de stichtingskosten van de beide nieuwe brede scholen is een grofmazige berekening gemaakt van de opbrengst van de vrijkomende locaties. Daarbij is als eerste gekeken naar de boekwaarden van de te verlaten schoolgebouwen. De boekwaarden van de bestaande schoolgebouwen vormen het vertrekpunt van de grondexploitatie. Deze boekwaarden zijn als volgt: Locatie Mildenburg Driehoek CNS Overbos Zonnebloem Hoeksteen Totaal

Boekwaarde 31/12/2017 € 402.926 € 279.712 € 468.953 € 621.366 € 870.193 € 555.956 € 3.199.106,00

Het gemeentebestuur van Westvoorne heeft ervoor gekozen om de boekwaarde per 31/12/2017 af te schrijven en deze afschrijving te dekken uit de reserve huisvesting scholen. Dit houdt in dat de locaties dan vrij ingebracht kunnen worden voor de herontwikkeling. Dit betekent wel dat de reserve onderwijsvoorzieningen vrijwel geheel wordt gebruikt ter dekking van de boekwaarden en in de toekomst nieuwe reserve moet worden opgebouwd.

3/18


De vraag beantwoord

Hoofdstuk 2

2.1

De financieringslast De investeringskosten voor de beide brede scholen bedragen bedragen op dit moment € 16.024.569,-. Het investeringsbedrag voor de brede school Rockanje inclusief de sportzaal en het cultureel centrum bedraagt ruim € 8,2 miljoen en het investeringsbedrag voor de brede school in Oostvoorne bedraagt bijna € 7,8 miljoen. Het initiële bedrag van ruim 16 miljoen kan worden verlaagd door de inzet van de opbrengsten uit de achterblijvende locaties. Van de vrij te komen locaties na de bouw van de brede scholen is berekend hoeveel opbrengsten deze kunnen genereren ter dekking van de investeringskosten. De keuze in Rockanje is gevallen op de locatie Zonnebloem. Dat houdt in dat op de locatie Hoeksteen/Merel woningen kunnen worden gebouwd ter dekking van de investeringslasten van de brede school. Hierbij is de boekwaarde van de Zonnebloem gedekt uit de reserve huisvesting scholen. Uit de eerste berekeningen van de opbrengst uit de locatie Hoeksteen komt een opbrengst van € 385.190,-. Deze opbrengst is eenmalig en is niet van voldoende omvang voor de dekking van de stichtingskosten. Voor de locatie Mildenburg geldt de opbrengst van de locatie Driehoek, CNS en Overbos. Deze berekende opbrengst bedraagt € 557.570,- Hierbij is de ontwikkeling van de locatie Kerkplein meegenomen als mogelijke dekking. In de eerste berekeningen levert de herontwikkeling van de voormalige schoollocaties een positief saldo op van € 915.760.-. Dit bedrag kan worden ingezet voor het omlaag brengen van de financieringslast. Gezien de hoogte van het totale investeringsbedrag ruim € 16 miljoen is de inzet van deze € 915.760,- niet bepalend. Het initiële bedrag dat moet worden gefinancierd voor de nieuwbouw van de beide brede scholen bedraagt na aftrek van de te realiseren grondopbrengsten € 15.108.809,-. Voor de financiering van de stichtingskosten zijn diverse mogelijkheden voorhanden. (zie bijlage 3). De goedkoopste vorm is een directe lening bij de BNG. Alle andere financieringsvormen kosten meer. Wanneer er een grove berekening wordt gemaakt van de totale stichtingskosten die tegen de op dit moment geldende voorwaarden van de BNG kunnen worden gefinancierd ontstaat het volgende beeld: Vanaf 2017 Investering Brede Scholen Westvoorne (excl. BTW) Looptijd in jaren Rentepercentage Afschrijving Rente

4/18

€ 15.108.809 40 1,90%

€ 377.720 € 287.067


Kapitaallasten

€ 664.788

Dit betekent dat vanaf 2017 elk jaar in de begroting een extra last gedekt moet worden van € 664.788,-. De vraag aan BMC is of deze last gedekt kan worden in de huidige begroting.

2.2

Dekking in huidige begroting De meerjarenbegroting 2016-2019 van Westvoorne is voor het toedelen van de reserves niet structureel sluitend. Hieronder staat de onttrekkingen uit de reserves voor de begrotingsjaren:

Jaar Onttrekking

2016 € 1.135.000

2017 € 845.000

2018 € 400.000

2019 € 624.000

Op dit moment is de stand van de vrij aan te wenden reserves als volgt:

Beschikbare reservecapaciteit

2016

2017

2018

2019

Algemene reserve Woonbedrijf

€ 4.040.657

€ 3.776.700

€ 3.461.352

€ 3.760.454

Saldireserve

€ 3.319.874

€ 3.319.874

€ 3.319.874

€ 3.319.874

Algemene Reserve

€ 3.651.245

€ 3.576.245

€ 3.576.245

€ 3.576.245

Algemene reserve grondexploitatie

€ 165.988

€ 165.988

€ 165.988

€ 165.988

Onbenutte belastingcapaciteit OZB

€ 500.000

€ 500.000

€ 500.000

€ 500.000

Post onvoorzien

€ 70.500

€ 70.500

€ 70.500

€ 70.500

Vrij aanwendbare reserves

Totaal

€ 11.748.264

€ 11.409.307

€ 11.093.959

€ 11.393.061

Exclusief Woonbedrijf

€ 7.707.607

€ 7.632.607

€ 7.632.607

€ 7.632.607

Ratio weerstandsvermogen

2,99

2,90

2,82

2,90

De ratio laat zien dat de gemeente Westvoorne een meer dan gezonde reservepositie heeft als de reserves van het woonbedrijf worden meegeteld. Een gezonde reservepositie heeft een ratio tussen de 1 en 2. Deze ratio wordt verkregen door het delen van de reserves op de geïnventariseerde risico’s. Van belang is dan ook een juist beeld van de risico’s te hebben. De inschatting van de risico’s is een eigen gemeentelijke verantwoordelijkheid. Wanneer gekozen wordt voor het investeren in de beide brede scholen ontstaat er een extra jaarlijkse kapitaalslast van € 664.788,-. Ondanks de op dit moment gunstige reservepositie is de extra kapitaalslast gedurende de 40 jaar

5/18


afschrijvingstermijn niet te dragen zonder structurele toevoegingen aan de reserve of het benutten van de belastingcapaciteit OZB. De structurele toevoegingen kunnen worden gevonden in het verbeteren van de bedrijfsvoering het maken van beleidsmatige keuzes in de uitvoering van de begrotings-programma’s die een gunstig financiële uitwerking hebben op de exploitatie.

2.3

De begroting bekeken Uit de begroting van de gemeente Westvoorne komt een hoge schuldquote naar voren. Dit hoeft geen nadelig effect te hebben op de financiële positie, mits de solvabiliteit voldoende is. De solvabiliteitsratio geeft aan dat er weinig tot geen structurele exploitatieruimte is. Er is nauwelijks ruimte in de begroting om nieuwe aflossings- en rentebedragen van leningen te dekken. Het kengetal inzake de schuldquote kan positief beïnvloed worden door het genereren van extra belastinginkomsten. Uit het kengetal m.b.t. de belastingcapaciteit blijkt dat de gemeente Westvoorne ruim boven het gemiddelde zitten. Dit gemiddelde is geen harde bovengrens. De mogelijkheid om belastingen te verhogen is een politieke keuze. Om de schuldpositie te verminderen kan ook gedacht worden aan het inzetten van het instrument grondexploitatie, mits daar positieve resultaten zijn te verwachten. De grondexploitaties ter dekking van de lasten van de beide brede scholen leveren echter (te) weinig op om van enige impact te kunnen zijn. Het kengetal grondexploitatie laat zien dat er een forse grondpositie is. Indien de grond echter door tegenvallers afgewaardeerd moet worden, leidt dit tot een lager eigen vermogen en daarmee tot een lagere solvabiliteitsratio. Naast de inzet van de reserves in de huidige begroting die het weerstandsvermogen negatief beïnvloeden, zijn in de begroting 2016-2019 de volgende taakstellingen opgenomen.

De taakstellingen vergen een inspanning van de gemeente Westvoorne om ingevuld te worden en zijn dus nog niet hard gemaakt. Wanneer deze taakstellingen worden gecombineerd met de krappe ruimte in de exploitatie ontstaat een ongezonde financiële situatie. Om de begroting met de investeringen in de brede scholen sluitend te krijgen is een inzet van de reserve noodzakelijk, eventueel met een verhoging van de inkomsten of een bezuiniging. De reserves voor het woonbedrijf kunnen niet worden ingezet voor de algemene exploitatie. Dat houdt in dat bij ongewijzigd beleid de algemene reserve met € 664.788,- per jaar vermindert. Dit

6/18


betekent dat binnen 10 jaar de reservepositie van de gemeente Westvoorne alleen al door de inzet op de beide brede scholen tot nihil wordt gereduceerd. Dit kan worden gecompenseerd door het genereren van extra inkomsten of het realiseren van bezuinigingen. Een andere oplossing ligt in het minder groot maken van de investering door het ontwerp van de brede scholen zo efficiënt mogelijk te maken en eventuele gebruik te maken van alternatieve financieringsmogelijkheden. Vanzelfsprekend is ook een fasering van de brede scholen mogelijk. Dat betekent dat de er een keuze wordt gemaakt in het bouwjaar van de scholen. Zoals de berekeningen nu zijn, betekent dat dat de kapitaalslasten per jaar ongeveer met de helft afnemen wanneer gekozen wordt voor alleen de investering in de brede school in Rockanje a € 348.521,-. Wanneer een besluit wordt genomen over de bouw van de brede school in Oostvoorne komen de kapitaalslasten a € 316.266,- per jaar bij de lasten op de exploitatiebegroting. Kapitaalslasten Rockanje Vanaf 2017 Investering Brede School Rockanje(excl. BTW) Looptijd in jaren Rentepercentage Afschrijving Rente

€ 198.023 € 150.498

Kapitaallasten

€ 348.521

Kapitaalslasten Oostvoorne Vanaf 2017 Investering Brede School (excl. BTW) Looptijd in jaren Rentepercentage

2.4

€ 7.920.924 40 1,90%

€ 7.187.855 40 1,90%

Afschrijving Rente

€ 179.696 € 136.569

Kapitaallasten

€ 316.266

De dekking Voor de dekking van de geraamde kapitaalslasten per jaar kan het gedeelte Onderwijs van het gemeentefonds worden ingezet. Deze storting bedraagt € 518.282,- per jaar. Van deze storting wordt in elk geval de huurbedragen voor de gymlessen betaalt a € 108.000,- en de belastingen en verzekeringen van diverse schoolgebouwen. Er blijft dan € 347.213,- over ter inzet van onderwijs gerelateerde

7/18


activiteiten. Deze gelden worden nu benut binnen de huidige begroting en zijn niet direct in te zetten ter dekking van extra kapitaalslasten. Een andere mogelijkheid betreft het invullen van de onbenutte belastingcapaciteit OZB van € 500.000,-. Met het inzetten van de onbenutte OZB-ruimte kan in elk geval één brede school worden gedekt.

2.5

Financieringsvormen Voor een juist beeld over de mogelijke financierbaarheid van de stichtingskosten van de brede scholen in Westvoorne zijn de mogelijkheden op een rij gezet. Deze mogelijkheden zijn: 1. Eigen middelen: eerst sparen dan uitgeven. o Niet aan de orde. 2. Geld lenen. Zoals schatkistbankieren, reguliere banken en kredietverschaffers, Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), lenen bij de gemeente vanuit het fonds volkshuisvesting, lenen bij leveranciers en groen financieren. o De goedkoopste mogelijkheid 3. DBFMO: Design, Build, Finance, Maintain en Operate is een vorm van publiekprivate samenwerking die wordt toegepast bij gebouwen en infrastructuur. DBFMO-projecten kenmerken zich doordat de gemeente de realisatie en exploitatie van een bouwproject opdraagt aan één private opdrachtnemer, waarbij deze partij ook de financiering van het project verzorgt. De gemeente betaalt aan de opdrachtnemer tijdens de gehele contractperiode en alleen voor geleverde prestaties een vergoeding. Het zijn langdurige contracten, die een looptijd tot 30 jaar kunnen hebben. o Is een mogelijkheid, maar zal qua jaarlasten hoger uitkomen dan de bouwsom zelf financieren. 4. Eigendom van installaties (tijdelijk) afstaan. Zoals vendor lease, eigendom afstaan aan de leverancier, huur en huur/koop en ESCo’s. o Is een mogelijkheid waarbij vooral de exploitatielast wordt verminderd. De bouwkosten blijven minimaal hetzelfde en zouden zelfs meer kunnen bedragen door investering in energiebesparing. Deze komen wel ten goede aan de exploitatie. 5. Gebruik van de gelden van derden. Zoals subsidies, sponsoring en crowdfunding. o Is mogelijk en moet verder worden onderzocht. Het is onwaarschijnlijk dat uit deze financieringsstroom een substantieel deel van de stichtingskosten kunnen worden gefinancierd. 6. Eigendom van vastgoed afstaan. o Is niet aan de orde bij het primair onderwijs. In het primair onderwijs is het gemeentebestuur altijd de eigenaar van het schoolgedeelte. Deze mogelijkheden zijn met de huisbankier BNG besproken. Tevens is de mogelijkheid besproken voor een financiering via het Fonds Maatschappelijke

8/18


Vastgoed. Het Fonds Maatschappelijk Vastgoed structureert sale & leasebacktransacties met maatschappelijke instellingen in Nederland. De focus ligt daarbij op de zorg-, onderwijs- en culturele sector. Maatschappelijke instellingen dienen bij de financiering van hun vastgoed vaak een hoger percentage aan eigen middelen in te brengen om het project gefinancierd te krijgen. Deze middelen zijn mogelijk niet direct liquide beschikbaar, of worden liever direct voor de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen ingezet. Met een team van ervaren specialisten op het gebied van structurering van financieringen en de structurering, het oprichten en het beheer van investeringsvehikels biedt Fonds Maatschappelijk Vastgoed een platform waar maatschappelijk vastgoed, institutioneel eigen vermogen en bankfinanciering bijeen wordt gebracht om zodoende op een verantwoorde wijze de doelstellingen van de maatschappelijke instellingen te kunnen blijven realiseren. Tegelijkertijd wordt de verschaffers van het institutionele eigen vermogen een maatschappelijk verantwoord rendement geboden. Omdat de investering in de brede school het Primair Onderwijs betreft komt dit project niet in aanmerking om via het Fonds Maatschappelijk Vastgoed te worden gefinancierd. Ook al zou dit een mogelijkheid zijn geweest, dan nog komen de kosten hoger uit dan een directe lening bij de BNG. In bijlage 3 wordt uitleg gegeven over de diverse financieringsvormen.

2.6

Keuze financieringsystematiek De keuze kan worden gemaakt om te kiezen voor een financieringssystematiek waarbij op annuïteitenbasis (in plaats van lineair) wordt afgeschreven. Hierdoor blijven de kapitaallasten de komende jaren binnen het daarvoor vastgestelde budget. Het voordeel van de annuïteitenmethode is dat de kapitaallasten de eerste dertienjaar lager zijn dan bij de lineaire afschrijvingsmethoden. Vanaf het veertiende jaar zijn de lasten echter hoger en ook over de totale afschrijvingsperiode (van 40 jaar) zijn de kapitaallasten hoger indien op annuïteitenbasis wordt afgeschreven. Tegenover aanvankelijk voordeel van de gekozen methode (namelijk lagere lasten op dit moment) staat dus een nadrukkelijk nadeel op de langere termijn.

9/18


Conclusie

Hoofdstuk 3

De initiële stichtingskosten van de beide brede scholen, waarbij de opbrengsten uit de grondexploitaties in zijn verwerkt, leiden tot een jaarlijkse kapitaalslast van € 664.788,-. Deze kapitaalslast is opgebouwd uit een deel Rockanje van € 348.521,en een deel Oostvoorne van € 316.266,-. Om deze kapitaalslast te dekken is de inzet van de lopende exploitatiebegroting onvoldoende. De huidige exploitatierekening is op dit moment niet sluitend en moet in de 2016-2019 elk jaar worden gevoed met een storting vanuit de reserves. Dit betekent een uitputting van de reserves. Een extra exploitatielast in de vorm van de kapitaalslasten van de brede scholen vergroot de noodzakelijke toevoeging vanuit de reserves en versnelt de uitputing. De hoogte van de reserve in combinatie met de bekende risico’s in de begroting is bepalend voor het weerstandsvermogen. Dit weerstandsvermogen is op dit moment van voldoende omvang, mits de risico’s juist zijn ingeschat. Het uitputten van de reserves door deze in te zetten voor het sluitend maken van de exploitatie heeft een negatief effect op het weerstandsvermogen. In de reserves zit nog een deel onbenutte OZB-ruimte van € 500.000,- Dit kan worden ingezet ter dekking van de extra kapitaalslasten om zo de huidige begroting ongemoeid te laten. Deze € 500.000,- is voldoende voor de dekking van één van de brede scholen. De kapitaalslasten van de beide brede scholen van in totaal € 664.788,- gaan deze onbenutte ruimte te boven. Naast de onttrekkingen uit de reserves voor de komende jaren zijn extra taakstellingen opgenomen in de meerjarenbegroting. Voor de jaren 2017 en verder die de bouw van de brede scholen beslaan, staan per jaar ruim € 1 miljoen aan nog in te vullen taakstellingen. Het niet ingevuld krijgen van de ze taakstellingen valt onder de risico’s die het weerstandsvermogen beïnvloeden. De inhoud van de stelposten laten een grote afhankelijkheid zien van derde partijen zoals de sportclubs en particulieren woningbezitters. De invulling van deze stelposten moet nog plaatsvinden.

Taakstellingen 2016-2019

Aanbeveling Gezien de inzet van de reserves en de aanwezigheid van nog in te vullen stelposten is het aan te raden de onbenutte belastingcapaciteit van € 500.000,- in te zetten voor de dekking van een van de brede scholen. Afhankelijk van de noodzaak voor

10/18


een nieuw gebouw is het aan te bevelen te kiezen tussen de bouw van de brede school in Rockanje en de brede school in Oostvoorne. Een keuze voor de bouw van de beide scholen per 2017 is financieel technisch niet verantwoord. Dit heeft een (snelle) uitputting van de reserves tot gevolg. Indien gekozen wordt voor de bouw van één brede school in Rockanje of Oostvoorne in combinatie met het benutten van de OZB-ruimte kan dit financieel technisch verantwoord plaatsvinden. Conclusie De bouw van beide scholen in 2017 gaat op basis van de huidige begroting de financiële armslag van de gemeente Westvoorne te boven. De investering in de beide brede scholen kan alleen plaatsvinden als er alternatieve dekkingsmiddelen worden gevonden. Door het inzetten van (een deel van) de onbenutte belastingcapaciteit OZB is de dekking van de brede school Rockanje wel mogelijk binnen de financieel technisch verantwoorde grenzen.

11/18


Bijlage 1 Begrotingslasten Rockanje Wanneer uitgegaan wordt van een investering van € 7.920.924 (zijnde de initiële investering minus opbrengsten grondexploitatie) in de brede school in Rockanje waarbij de gehele investering moet worden gedekt door een lening bij BNG dan bedraagt de jaarlijkse kapitaalslast € 348.521,-. Kapitaalslasten Rockanje Vanaf 2016 Investering Brede School (excl. BTW) Looptijd Rentepercentage

€7.920.924 40 jaar 1,90%

Afschrijving Rente

€ 198.023 € 150.498

Kapitaallasten

€ 348.521

Het effect van de extra kapitaalslast vanuit de brede school Rockanje op de exploitatie vanaf 2017 is hieronder verwerkt. In de tabel hieronder komt naar voren dat de extra kapitaalslast het saldo voor bestemming van reserves nog negatiever maakt dan het al was op basis van de begroting 2016. Effect investering Saldo voor bestemming - x € 1.000 2015 2016 2017 2018 2019

IST SOLL - incl. investering Brede School Baten Lasten Saldo Baten Lasten Saldo € 45.950 € 45.947 € -3 € 45.950 € 46.296 € 346 € 39.805 € 40.940 € 1.135 € 39.805 € 41.289 € 1.484 € 40.217 € 40.707 € 490 € 40.217 € 41.056 € 839 € 39.831 € 40.108 € 277 € 39.831 € 40.457 € 626 € 39.825 € 40.369 € 544 € 39.825 € 40.718 € 893

De negatieve bedragen beteken een overschot. De positieve bedragen betekenen een tekort. *Alleen ter illustratie opgenomen in tabel.

12/18


Bijlage 2: Belasting voor overdracht gebouw en terrein voor onderwijshuisvesting Er geldt geen bijzondere Btw-vrijstelling voor de levering van schoolgebouwen en terreinen. De algemene Btw-regels uit de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) zijn van toepassing. Over de levering van onroerende zaken is echter alleen BTW verschuldigd als er sprake is van een nieuw vervaardigd gebouw in de eerste 2 jaren na het tijdstip van eerste ingebruikname (de handelsfase) of als het gaat om de overdracht van onbebouwde grond als sprake is van een bouwterrein (artikel 11, lid 1, onder a., Wet OB). Ook bij een ingrijpende renovatie kan overigens sprake zijn van een nieuw vervaardigde onroerende zaak en dus btw-heffing bij levering binnen de eerste 2 jaar na eerste ingebruikname. Er is voor de btw sprake van een bouwterrein als sprake is van onbebouwde grond waaraan met het oog op de bebouwing bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden of als voorzieningen zijn of worden getroffen ten behoeve van de grond of een bouwvergunning is verleend. Zie artikel 11, lid 4, Wet OB. Er vindt dan (als sprake is van een belaste levering) Btw-heffing plaats over de integrale kostprijs op grond van artikel 3, lid 3, onder b. in samenhang met artikel 8 lid 3 Wet OB. Is geen sprake van een bouwterrein of een levering van een gebouw (eventueel met grond) meer dan 2 jaar na eerste ingebruikname dan is geen btw verschuldigd en geldt voor de overdrachtsbelasting een vrijstelling op grond van artikel 15, lid 1, onder k., Wet op belastingen van rechtsverkeer. In dergelijke gevallen is dus geen belasting verschuldigd. In artikel 4, lid 1, onder b. van de Wet op het btw-compensatiefonds (Wet BCF) staat dat het BTW compensatiefonds niet geldt voor prestaties die indien zij door een ondernemer worden verricht, zijn vrijgesteld ingevolge artikel 11 Wet OB. Onderwijs is vrijgesteld op grond van artikel 11, lid 1, onder o. Wet OB. Daarom is onderwijs uitgesloten van het btw-compensatiefonds. Het gaat bij dit onderwerp overigens in de meeste gevallen om de levering van de grond door de gemeente aan het schoolbestuur. Voor het schoolgebouw krijgt het schoolbestuur namelijk op basis van de criteria en vergoedingsnormen van de modelverordening voorzieningen huisvesting onderwijs een bepaalde vergoeding. Deze vergoeding is inclusief BTW. Voor de werken/diensten/leveringen van 'derden' betaalt het schoolbestuur als bouwheer van het schoolgebouw (artikel 103 van de Wet op het primair onderwijs (WPO)) gewoon BTW. Eventuele belastingkosten voor de overdracht van grond behoren tot de component ‘kosten voor terreinen’ (bijlage IV van de modelverordening voorzieningen

13/18


huisvesting onderwijs). Voor die component is geen genormeerd bedrag per vierkante meter opgenomen, aangezien de gemeente het bouwrijpe terrein om niet beschikbaar (eventueel na aankoop) stelt en het juridisch eigendom overdraagt aan het schoolbestuur. Dit betekent dat dit onderdeel altijd in beeld wordt gebracht op basis van de feitelijke kosten.

14/18


Bijlage 3: Financieringsvormen 1. Gebiedsontwikkeling Een gemeente kan de oplossing zoeken in herontwikkeling in combinatie met woningbouw. Dit wordt ook wel ‘value capturing’ genoemd. Het komt erop neer dat de gemeente geld verdient door grond waar nu schoolgebouwen op staan intensiever te benutten. Veelal door een schoolgebouw in meer lagen te realiseren en op de vrijkomende stukken grond woningen te realiseren. De op deze manier beschikbaar komende gelden zijn inzetbaar om de huisvestingsambities (mede) mogelijk te maken. Denkbaar is ook dat er bovenop de schoolwoningen worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel daarvan is dat lokalen omgezet kunnen worden in woningen of vice versa. Sterk • • •

Value capturing gebruikt de waardestijging van de ontwikkeling om de initiële investering te bekostigen. Ook projecten met een maatschappelijk doel kunnen van de grond komen. Doordat baten bijdragen aan een deel van de lasten, wordt freeriding tegengegaan.

Zwak • • • •

Het is niet eenvoudig om de belanghebbenden te verenigen en te laten bijdragen aan toekomstige baten. Complexe constructie. Aanvangsinvesteringen zijn lastig terug te verdienen. Onzekerheid bij effecten (lastig te kwantificeren). In een situatie waarin waardeontwikkeling stagneert, is het niet reëel te veronderstellen dat partijen de verwachte winst op voorhand gaan gebruiken. Of die revenuen komen is lang niet zeker. Bovendien zullen de partijen aan vermogen moeten komen om te kunnen investeren.

2. DBFM(O) De schoolgebouwen kunnen worden gerealiseerd met behulp van een DBFMcontract. De opdrachtgever selecteert op basis van een programma van eisen een private partner welke een schoolgebouw ontwerpt (design, bouwt (built), financiert (finance) en onderhoud (maintain). Er is ook de mogelijkheid tot het geheel laten faciliteren door de private partner (Operate). Er is meerwaarde, maar er is ook huiver en twijfel. De contractperiode is lang en de constructie is eigenlijk alleen interessant voor projecten met een investeringssom > 10-15 miljoen euro. Een DBFM(O) aanpak betekent tevens het afkopen van (financiële) risico’s, het voorkomen van een grote eenmalige investering en een garantie op een continue kwaliteit van de huisvesting. Het betalingsmechanisme dwingt een goede performance van de opdrachtnemer af. Er zijn ook wat uitdagingen zoals het delen van de ontwerpen vormgevingsverantwoordelijkheid, het aangaan van een zeer lange contractovereenkomst en

15/18


relatief ingewikkeld voorbereidingstraject. Daarin moet niet alleen de bouwfase, maar ook de opera-tionele fase goed doordacht worden. In een DBFMO-contract is de marktpartij/het consortium van marktpartijen verantwoordelijk voor de financiering, het ontwerp en de bouw van een object, maar ook voor het gebouwonderhoud en het leveren van (een gedeelte) van de facilitaire diensten gedurende een bepaalde looptijd (bijvoorbeeld 25 of 30 jaar). Dit houdt in dat er niet afzonderlijk wordt onderhandeld met architecten, aannemers, banken, schoonmakers en veiligheidsbedrijven, maar met één consortium waarin al die partijen verenigd zijn, en dat voor het totale pakket verantwoordelijk is, van ontwerp tot en met onderhoud. Het DBFMO-consortium gaat de concurrentieslag aan met andere consortia gedurende de aanbestedingsprocedure. Deze procedure wordt vaak in de vorm van een concurrentiegerichte dialoog opgezet. Deze aanbestedingsvorm maakt het de gegadigden mogelijk om het contract, inclusief de functionele specificaties van de opdracht, met de opdrachtgever te bespreken en te optimaliseren. Dit biedt ook mogelijkheden om de realisatie en exploitatie op elkaar af te stemmen. De bieding van het consortium, ook wel het ‘best and final offer’ (BAFO) genoemd, wordt ingediend inclusief een financieringsplan en (deels) gecommitteerde financiering door externe vermogensverschaffers (banken). Er is een standaard ontwikkeld voor DBFMO-light-contracten die geschikt zijn voor kleinere projecten op gemeentelijk niveau. Sterk •

Binnen alle fasen van een ontwikkeling is planoptimalisatie mogelijk, zo ook prijsoptimalisatie en kostenbesparing.

Zwak • • •

•

Er moet sprake zijn van een sluitende businesscase; de opgave moet voor (samenwerkende) marktpartijen financierbaar zijn; De wens om tot prijsoptimalisatie te komen kan leiden tot kwaliteitsverlies. Omdat publiekrechtelijke instelling in principe voor minder dan 90% btw belaste prestaties verricht, kan de verhuurder de btw op de investering niet terugkrijgen. Dit is van belang bij een nieuw vervaardigd gebouw. Zal deze schade willen doorbelasten in de huur, in de vorm van btw-compensatie. Deze kan aanzienlijk percentage van de huurbetalingen uitmaken. Op de bijkomende diensten wordt de btw in principe wel in rekening gebracht. Beroep op btw-compensatiefonds.

3. Huren De gemeente kan private partijen of semi-publieke partijen (woningcorporaties) vragen onderwijsgebouwen te ontwerpen, bouwen en onderhouden en op basis van een langdurige huur- overeenkomst beschikbaar te stellen. Er zijn voorbeelden van vereenvoudigde varianten op het DBFM-contract. Voordelen daarvan zijn dat de constructies ook toepasbaar zijn op kleinere huisvestingsprojecten, de contracttermijn korter kan en de contracten ook minder alomvattend zijn.

16/18


Woningcorporaties zijn tot op heden bij slechts een beperkt aantal brede scholen een betrokken partij geweest. Dit is eigenlijk niet logisch omdat woningcorporaties over veel expertise beschikken en hun doelstelling gericht is op bouwen voor maatschappelijke behoeften. De voordelen liggen op het financiële en beheermatige terrein. Corporaties hanteren bredere rendementsbegrippen en zijn daardoor voor gebruikers financieel aantrekkelijker, terwijl ze gespecialiseerd zijn in bouwen en onderhouden van vastgoed. De interesse van private beleggers voor multifunctionele projecten ligt vooral daar waar maatschappelijke functies met commerciële functies (kantoren, winkels en woningen) worden gecombineerd. Voor beleggers is een hoge kwaliteit van het voorzieningenniveau van belang, aangezien deze invloed heeft op waarde van het vastgoed in de omgeving. Een belegger zal alleen investeren wanneer de toekomstige inkomsten hoger liggen dan de huidige waarde (NettoContanteWaarde, bepaald door de waarde van toekomstige huuropbrengsten en onderhoudsuitgaven). Een andere prikkel voor private beleggers kan liggen in de overdracht van gebouw en grond. Private partijen bieden multifunctionele accommodaties aan op basis van langdurige huurcontracten zonder verdere diensten. De scholen zorgen voor alle facilitaire zaken, de verhuurder voor het gebouw. Het grote voordeel van dergelijke huurconstructies vormt de snellere besluitvorming en kortere doorlooptijd van de voorbereidingen. Nadeel is dat het eigendom ook is overgedragen.

4. Sale and Leaseback Vaak worden bij Sale and Leaseback (S&L) langjarige huurcontracten afgesloten. Dit maakt S&L voor een belegger een aantrekkelijk beleggingsproduct. Het is een zogenaamde ‘veilige’ belegging. De lange huurcontracten betekenen voor de belegger gedurende lange periode gegarandeerde kasstromen. Het via een S&L-transactie te verkopen vastgoed moet hierbij vaak wel aan een aantal eisen voldoen. Ten eerste is het vastgoed bij voorkeur generiek van aard en gelegen op een goede locatie. Een belegger heeft minder interesse in een object dat na afloop van de huurperiode niet meer aan een andere gebruiker te verhuren is. Ten tweede is de solvabiliteit van de huurder erg belangrijk. Op het moment dat een belegger een object in een S&L-constructie aankoopt is het van belang om een huurder te hebben die aan zijn of haar toekomstige betalingsverplichtingen kan voldoen. In het geval van een aan inflatie gekoppelde huurprijsverhoging kan een belegger geld mislopen op het moment dat de huurprijs hoge sprongen maakt. Voor een gemeente is het besluit om haar vastgoed te verkopen en vervolgens terug te huren vooral om kapitaal vrij te maken. Het afstoten van vastgoed is voor een gemeente een alternatief voor het aantrekken van vermogen. Op deze manier is vermogen gemakkelijker verkrijgbaar en, naar alle waarschijnlijkheid, ook beter betaalbaar. In veel gevallen heeft een gemeente onvoldoende vastgoedkennis en wordt het renderen van het vastgoed liever aan een expert overgelaten.

17/18


5. ESCo ESCo staat voor Energy Service Company. Hierbij besteedt een de gemeente de energievoorziening van een gebouw en het management daarvan uit aan een externe partij met als doel substantieel op energiekosten te besparen, meer kwaliteit te realiseren, minder vermogensbeslag te hebben in installaties e.d. en de schoolorganisatie te ontlasten. De contractpartner die de installaties, het energiebeheer en -management, etc. overneemt is meestal een consortium van partijen bestaande uit een technisch team en een financier die feitelijk een concessie van de opdrachtgever krijgt en op basis van een prestatiecontract gedurende langere tijd de integrale energiedienstverlening aan de opdrachtgever teruglevert. Energy Service Companies (ESCo’s) staan in de belangstelling. De eindgebruiker van energie kan via deze opzet haar energiehuishouding kwalitatief beter en/of goedkoper georganiseerd krijgen. Daarnaast zijn voor de eindgebruiker meer voordelen zoals risicovermindering, PR/image verbetering, invulling van milieuwetgeving/-doelstellingen, minder vermogensbeslag en meer mogelijkheden om te gaan focussen op kerntaken.

18/18

Financiële consequenties Brede scholen in Westvoorne

Recommend Documents