Financiering van woningcorporaties na de dubbele crisis. Vastgoedfinanciering in woelige tijden

4 jer i n 1892 dan ook niet zozeer een financiering v a n de o n t g i n n i n g van f l i j merkte daarover op:

'door onze hypotheekbanken

ter behandeld' (..

.)Verwonderlijkgenoeg,

is de toepassing dezer wettelijk geregelde instelling hier te lande door de practijk geheel verwaarloosd, en werd tot dusver aan de grondrente, als credietmiddel den landbouw, te onzent nooit eenige aandacht

voor

Financiering van woningcorporaties na de dubbele crisis

geschonken^

Pro/ dr ir V.H. Gruis, TUDelft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate & I n de liuidige t i j d heeft V a n Velten de grondrente het spiegelbeeld van de erfpacht

Housing, leerstoel Housing Management en tevens Hogeschool Utrecht

genoemd, met name v a n voortdurende erfpacht met periodieke canon. V a n Velten

Ir. R.S. van der Kuij, TU Delft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Real Estate &

meent dat de grondrente zelfs beter geschikt is voor situaties w a a r i n deze v o r m

Housing en tevens Adviesbureau

Atrivé

van erfpacht wordt toegepast en concludeert:

'wellicht zou kunnen worden overwogen om, zoals oorspronkelijk

ook de bedoeling

was (zie art. 5. 9.1-4 ontw. BW), de grondrente toch weer - maar dan in aangepaste vorm - als vervanging voor de voortdurende erfpacht met de verplichting tot betaling van een canon in het Burgerlijk Wetboek op te nemen'^^

1.

Inleiding

I n m i j n inaugurele rede heb i k i n navolging van Moftzer en V a n Velten betoogd dat herinvoering van de grondrente overweging verdient, i n het bijzonder als i n -

Woningcorporaties zijn grote investeerders op de vastgoedmarkt. I n 2009 inves-

strument o m financiering van moeilijke herontwikkelingen mogelijk te maken.^'

teerden ze zo'n drie m i l j a r d i n nieuwbouw, verbetering en onderhoud van w o n i n -

Zoals de grondrente door Moltzer als assepoester' werd gezien, l i j k e n overigens

gen.' Daarnaast financieren ze ook maatregelen ter bevordering van de leefbaar-

ook het erfpachtsrecht en het opstalrecht wat stiefmoederlijk als 'assepoesters' te

heid van de woonomgeving en investeren ze i n maatschappelijk vastgoed. Ze staan

worden behandeld bij de gedachtevorming over manieren waarop m o e i l i j k

echter van verschillende kanten onder d r u k . G u a l t é r i e v a n Weezei en Meerhof

finan-

cierbare projecten toch k u n n e n worden gerealiseerd. Het hartstochtelijk pleidooi

vatten d i t samen i n zeven 'plagen' voor woningcorporaties:^

van Moltzer heeft weinig gehoor gevonden. Wellicht k a n deze bijdrage onze k i j k

1.

Het imago is niet best als gevolg van allerlei incidenten, salarissen en beheers-

op de toepassingsmogelijkheden van erfpacht o f opstal ter financiering van moei-

lasten; d i t is een groot probleem, juist n u corporaties politieke g o o d w i l l hard

lijke herontwikkelingen v e r r u i m e n . N o g beter zou het z i j n als de grondrente een

nodig hebben.

nieuwe kans zou krijgen.

2.

De huren stijgen met niet meer dan de inflatie, wat bij oplopende bouwen onderhoudskosten de liquiditeits- en vermogenspositie op lange t e r m i j n onder d r u k zet.

30 31 32 33

Zie bijv. Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 200S, nr. 213. J.P. Moltzer, a.w., p. iio. A.A. van Velten, Preadvies 1995, a.w., par. 1.9.2.5. R.F.H. Mertens, Ontginning van woeste gronden (inaugurele rede), Heerlen, 2 december 2011. \

1 2

CFV, Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2010, Naarden 2010. T. Gualtérie van Weezei & R. Meerhof, Voor de corporaties loert het gevaar overal. De Volkskrant, 18 november 2010.


Vastgoedfinanciering in woelige tijden

3. Woningen zijn m i n d e r gemaklcelijls te verkopen: i n de huidige situatie op de

op te geven. De opgegeven d a l i n g i n de prognoses die n u zichtbaar is, hoeft dus

w o n i n g m a r k t is het ook voor corporaties moeilijker o m delen van h u n bezit

niet te betekenen dat er m i n d e r wordt geïnvesteerd. Het k a n ook betekenen dat de

te verkopen, t e r w i j l verkoop meer en meer het m i d d e l is geworden o m extra

prognoses realistischer zijn. I n een onderzoek van USP geven veel corporatiebe-

investeringen te k u n n e n financieren.

stuurders en -managers aan te verwachten h u n investeringen i n nieuwbouw o m -

4. Den Haag heeft het voornemen a f te romen: met name het voornemen o m

laag bij te stellen naar aanleiding van de EU-beschikking die stelt dat corporaties

corporaties te laten bijdragen i n de financiering van de huurtoeslag betekent

alleen nog staatssteun mogen ontvangen voor goedkopere woningen die verhuurd

een flinke greep i n de kas.

worden aan de doelgroep.'' En ook twee opeenvolgende e n q u ê t e s die adviesbureau

5. De hypotheekrenteaftrek b l i j f t , wat het i n combinatie met de derde plaag moei-

Atrivé i n 2009 hield, gaven aan dat de verwachtingen over de financiële situatie

lijker maakt voor corporaties o m w o n i n g e n te verkopen aan h u n bewoners,

onder corporatiedirecteuren snel verslechterde.' Tegelijkertijd geven veel corpora-

vanwege het prijsopdrijvend effect en beperkt voordeel van de hypotheekren-

tiebestuurders aan wel zoveel mogelijk te w i l l e n blijven investeren. Daarbij w i l l e n

teaftrek voor lagere-inkomensgroepen.

ze niet alleen actief blijven voor de lagere-inkomensgroepen, maar ook een r o l

6. De E U g r i j p t i n , waardoor het voor corporaties alleen nog mogelijk w o r d t i n -

van betekenis spelen voor de huisvesting van middeninkomensgroepen, die n u

vesteringen i n woningen met staatsteun - i n de v o r m van borging van leningen

ook moeilijk(er) aan een geschikte en betaalbare w o n i n g k u n n e n komen. H i e r v o o r

door het Waarborgfonds Sociale W o n i n g b o u w ( W S W ) - te financieren als deze

zullen corporaties ook nieuwe

financieringsstrategieën

moeten gaan toepassen.

een huurprijs hebben lager dan 652 euro (de maximale huurtoeslaggrens) en

7.

vervolgens voor 90% worden bestemd voor lage-inkomensgroepen (zie onder

D i t resulteert i n twee vragen over investeringen en (her)financiering i n de corpo-

voor definitie). D i t k a n voor herstructurering grote gevolgen hebben, omdat

ratiesector die zowel van maatschappelijk als van wetenschappelijk belang zijn:

het hier juist vaak de bedoeling is o m woningen te c r e ë r e n voor m i d d e n i n k o -

•

Welke veranderingen brengen corporaties aan i n h u n investeringsbeleid en

mensgroepen en er vaak toch al geld bij moet.

welke gevolgen heeft d i t (naar verwachting) voor de omvang van de investe-

Een dreigende rentestijging, wat enorme gevolgen zal hebben voor de investe-

ringen?

ringskracht van corporaties, omdat zij nog steeds voor het overgrote deel met vreemd vermogen

.

Welke


verwachten corporaties te k u n n e n gaan toepas-

sen voor de financiering van investeringen i n 'commercieel' vastgoed?

financieren.

I n feite hebben corporaties te maken met een dubbele crisis; zij worden gelijktijdig

Deze vragen zijn van maatschappelijk belang, omdat een a n t w o o r d inzicht biedt

vanuit zowel de economie als de politiek onder d r u k gezet. I n deze context staan

i n de mate w a a r i n corporaties bereid en i n staat zullen blijven o m i n woningen

de investeringen van corporaties onder d r u k . H e t Sectorbeeld

wo-

en maatschappelijk vastgoed waar geen staatssteun meer voor beschikbaar is, te

2010 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting^ - de instantie die

investeren. D i t is o o k voor de politiek van groot belang, omdat hiermee inzicht

ningcorporaties

voornemens

verantwoordelijk is voor het uitvoeren van het financiële toezicht op w o n i n g c o r p o -

ontstaat i n de gevolgen van genomen en aangekondigde maatregelen. Daarnaast

raties en saneringssteun verschaft aan corporaties die niet meer zelfstandig i n h u n

biedt een verkennend overzicht van nieuwe

financiële

de wijze waarop corporaties i n de nieuwe context k u n n e n gaan functioneren. De

continuïteit k u n n e n voorzien - liet al zien dat corporaties h u n sloop- en

nieuwbouwprognoses omlaag hebben bijgesteld en de investeringen i n w o n i n g -


inzicht i n

vragen zijn ook van wetenschappelijk belang. H i e r b i j is vooral het kenmerk v a n

verbetering hoger prognosticeren. H i e r b i j past de kanttekening dat de corporaties door het CFV al een aantal jaren zijn aangespoord meer realistische prognoses

r^r^xr

,,^^VMÖ*VIÖMC

u/nviii^trrnrnnrnfipz

onin.

Naarden 2mo.

4

5

USP, EU-beschikking: nieuwbouw kind van de rekening, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed blijven, 2010 (http://www.usp-mc.nl/Userfiles/File/persberichten/juliio_3.pdf). Atrivé, Corporatie en de crisis. Houten 2009.



corporaties als hybride ondernemingen die sociale en c o m m e r c i ë l e waarden i n é é n

met 2018 jaarlijks ongeveer evenveel b l i j f t (des)investeren als i n recente jaren en

organisatie combineren, relevant. Interessant is te zien hoe corporaties reageren op

dat ook de vigerende beleidscontext inzake huurprijsbeleid en fiscale behandeling

de huidige situatie, w a a r i n ze voor het eerst sinds h u n verzelfstandiging i n de jaren

van de eigen w o n i n g w o r d t voortgezet. Onder deze condities gaat de vermogens-

negentig onder serieuze financiële d r u k staan. Trekken ze zich sterk terug op h u n

positie van de sector zowel n o m i n a a l als relatief achteruit. De solvabiliteit daalt van

kerntaak (nu te d e f i n i ë r e n als de huisvesting van huishoudens met een i n k o m e n

31,6% per u l t i m o 2008 naar 24,9% per u l t i m o 2018.* Het C F V heeft ook berekend

tot 33.614 euro, gebaseerd op de voormalige ziekenfondsgrens), o f trekken ze alles

wat de effecten van het regeerakkoord zijn en concludeert dat de heffing voor het

uit de kast o m toch als maatschappelijke onderneming met een bredere taak op de

bijdragen door corporaties aan de huurtoeslag gecompenseerd k a n worden met

w o n i n g m a r k t te k u n n e n blijven functioneren?

het ruimere huurbeleid, waarbij het C F V wel aanmerkt dat corporaties de hogere huren ook daadwerkelijk moeten k u n n e n realiseren.'

Deze vragen z i j n onderwerp van deze bijdrage voor het symposium 'Vastgoedfinanciering

i n woelige tijden'. Deze bijdrage is gebaseerd op i n f o r m a t i e van de

O o k het WSW, dat garanties verschaft voor leningen aan corporaties die zij ge-

sectorinstituten C F V en WSW, reeds uitgevoerde e n q u ê t e s van onderzoeksinstel-

b r u i k e n voor investeringen i n socialewoningbouw, spreekt zijn zorg u i t over de

lingen en adviesbureaus en aanvullende interviews met directeuren van w o n i n g -

financiële

corporaties. De bijdrage start met een samenvatting van de financiële situatie.

met name naar de sterke toename van de langlopende schulden, i n combinatie met

Vervolgens worden de veranderingen i n het investeringsbeleid op sectorniveau

de historisch gezien lage rente. De langlopende schulden k o m e n steeds dichter bij

toegelicht, op basis van beschikbare kwantitatieve i n f o r m a t i e over de investerings-

de waarde van de woningen i n verhuurde staat te liggen. Bij een stijgende rente kan

voornemens v a n corporaties. De achtergronden van de wijzigingen i n het investe-

een tekort ontstaan i n de exploitatiekasstromen, zodat corporaties volledig afhan-

ringsbeleid worden toegelicht op basis van interviews onder corporatiedirecteuren.

kelijk worden van opbrengsten u i t woningverkoop o m onrendabele investeringen

Daarna gaat de bijdrage i n op de wijzigingen i n de financiering van de activiteiten

en tekorten i n de exploitatie af te dekken.

van corporaties op sectorniveau en de


draagkracht van corporaties i n de toekomst.'" Het W S W k i j k t daarbij

die overwogen wor-

den door de g e ï n t e r v i e w d e directeuren. Het artikel eindigt met enkele algemene

Zowel het W S W als het C F V wijst op het belang van het beheersen van de bedrijfs-

conclusies en beschouwingen.

lasten als noodzakelijke factor bij het waarborgen van de financiële c o n t i n u ï t e i t . Berekeningen met het door Ortec Finance ontwikkelde 'Duurzaam Businessmodel' onderstrepen d i t belang ook. D i t model geeft inzicht i n de toekomst van de finan-

2.

De financiële situatie van woningcorporaties

ciële positie van woningcorporaties bij verschillende scenario's. Bij het model zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Een aantal jaren geleden werden corporaties gezien als rijke instituties, waar het geld als het ware tegen de klippen opklotste. De afgelopen jaren is evenwel duidelijk geworden dat de middelen van corporaties niet oneindig zijn.'* Het C F V sprak i n

een gelijkblijvend (of eventueel dalend) aantal woningen, •

een gelijkblijvende kwaliteit, die geoperationaliseerd is als een gelijkblijvende gemiddelde exploitatietermijn van 25 jaar.

2009 al van een somber meerjarenperspectief voor woningcorporaties en voorziet dalende vermogens op langere t e r m i j n . ' A a n de hand van een modeldoorrekening

I n de basisvariant is verder uftgegaan van h a n d h a v i n g van een inflatievolgend

is onderzocht hoe de vermogenspositie van de sector zich kan o n t w i k k e l e n tussen

huurbeleid en de vennootschapsbelasting, introductie v a n de heffing i n het kader

2008 en 2018. B i j deze modeldoorrekening is verondersteld dat de sector tot en

6 7

Zie ook V.H. Gruis, Corporatiefinanciën onder druk, Rooilijn, nr. 4, 2010. CFV, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009, Naarden 2009.

8 CFV, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010, Naarden 2010. 9 CFV, Doorrelcening ejfecten regeerakkoord voor corporatiesector, Naarden 2011. 10 WSW, Trendrapportage woningcorporaties 2011; zekere onzekerheden. Huizen.



van de huurtoeslag en c o n t i n u e r i n g van het huidige investeringsniveau. Figuur

3.

Veranderingen in investeringsbeleid van corporaties

1 laat de gevolgen zien, waarbij het vermogen van corporaties, bepaald volgens n o r m e n van het CFV, op korte t e r m i j n onder de n u l l i j n zakt. I n de corporatie-

De veranderende economische context laat de investeringsplannen van corporaties

sector betekent d i t dat een corporatie niet meer i n staat is o m zelfstandig i n haar

niet ongemoeid. Het Sectorbeeld

voornemens

woningcorporaties

van het C F V laat

financiële c o n t i n u ï t e i t te voorzien en dus aanspraak zal moeten maken op sane-

zien dat corporaties m i n d e r inzetten op nieuwbouw en sloop, m i n d e r verwachten

ringssteun v i a het CFV. Bij een tweede variant is uitgegaan v a n een gemiddelde

te verkopen, maar meer inzetten op ingrijpende verbetering van h u n voorraad. I n

h u u r s t i j g i n g van i % boven de inflatie en een verlaging van de beheerkosten met

tabel 1 zijn de prognoses die de corporaties opgaven aan het C F V i n de jaren 2009,

18%. I n figuur 2 is te zien is dat corporaties dan wel perspectief hebben op een

2010 en 2011 te zien. H i e r b i j k i j k e n corporaties telkens v i j f jaar vooruit, zodat i n

duurzame bedrijfsvoering. Het k u n n e n realiseren van d i t scenario is wel afhanke-

de tabel de verwachte totaalproductie over v i j f jaren w o r d t vergeleken u i t de prog-

l i j k van de r u i m t e die corporaties van de overheid krijgen voor het doorvoeren v a n

nosejaren 2009, 2010 en 2011.

huurverhogingen. Daarnaast zullen zij ook h u n eigen bedrijfsvoering efficiënter moeten maken.

Binnen de nieuwbouwactiviteiten zien we verhoudingsgewijs ook een afnemend aandeel aan koopwoningen. I n 2009 verwachtten corporaties nog bijna de helft van h u n nieuwbouw i n de koopsector te realiseren, i n 2011 is dat iets meer dan een-

Volkshuisvestelijk vermogen 50%

derde. Overigens moeten we hierbij aantekenen dat corporaties een steeds groter aandeel van de totale bouwproductie i n Nederland op zich nemen. Begin van de

0% 0

10

'

'

40

30

50

jaren 2000 namen corporaties zo n 20% van het aantal nieuw gebouwde woningen

-50%

voor h u n rekening, i n 2010 is dat opgelopen naar 30% (CBS Statline). -100%

Tabel

-150%

1:

Investeringsvoornemens

nemens (in aantallen Figuur V. Verloop vermogen corporaties bij basisvariant

(Duurzaam

Businessmodel

corporaties prognoseperiode

2011-2015

versus eerdere voor-

woningen)"

Ortec

Voornemens

Finance)

2009-2013 2010-2014

2011-2015

Activiteiten (in aantallen) Volkshuisvestelijk vermogen

Nieuwbouw huurwoongelegenheden

204.100

175.100

164.200

Sloop huurwoongelegenheden

103.400

85.000

78.900

94.800

91.500

84.000

101.800

105.700

117.000

95.200

74.600

59.000

Verkoop huurwoongelegenheden aan eigenaarbewoners Ingrijpende verbetering (> 20.000 euro investe20%

j

0%

\

ren in één woongelegenheid

o

i

1

i

\

i -

10

20

30

40

50

Nieuwbouw koopwoongelegenheden

* Voornemens zijn vaak ambitieuzer dan uiteindelijke realisatie

Figuur 2: Uitkomsten verloop vermogen corporaties bij 1% reële huurstijging en 18% reductie beheerkosten (Duurzaam

Businessmodel

Ortec Finance)

11 CFV, Preview sectorbeeld voornemens Naarden 2011.

woningcorporaties

prognoseperiode

2011-2015,



I n de periode 2011-2015 hebben de corporaties het voornemen 2,2 m i l j a r d euro te investeren i n maatschappelijk vastgoed. Dat is fors m i n d e r dan i n de prognose-

P r o g n o s e 2011-15

periode 2010-2014 (2,9 m i l j a r d euro), maar wel vergelijkbaar met de voornemens i n de periode 2009-2013. De daling ten opzichte van de prognoseperiode 2010-2014

P r o g n o s e 2010-14

betreft v r i j w e l alle categorieën maatschappelijk vastgoed. Alleen de categorie 'vastgoed voor onderwijs & opvoeding' b l i j f t stabiel. Onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) wijst ook u i t dat corporaties veel m i n d e r

P r o g n o s e 2009-13

zullen gaan investeren i n monumentenzorg, als gevolg van de beperktere investeringscapaciteit."

Realisatie 2009

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

I n figuur 3 is te zien dat de voorgenomen uitgaven van corporaties aan leefbaarSociale a c t i v i t e i t e n

Fysieke activiteiten

heidsactiviteiten m i n o f meer stabiel blijven en zelfs iets zijn toegenomen ten opzichte v a n de vorige prognoseperiode, hoewel de huidige voornemens tot deze

Figuur s: Ontwikkeling

voorgenomen uitgaven corporaties aan leefbaarheid (x 1.000 euro)^^

uitgaven nog wel lager zijn dan bij de prognoseperiode 2009-2013. Het gaat hierbij o m een scala aan activiteiten die corporaties ondernemen ter bevordering van de kwaliteit van de b u u r t . Het k a n daarbij gaan o m fysieke maatregelen, zoals het 1,0

schoon en heel houden van de openbare r u i m t e , en o m sociale maatregelen, zoals

-0,5

0,0

0,5

het stimuleren van sociale samenhang, werkgelegenheid en scholing onder b u u r t financieel rendement

bewoners. Het beeld dat leefbaarheidsinvesteringen m i n o f meer op peil blijven, w o r d t ook ondersteund i n e n q u ê t e s van USP en Post & De Jong.'^

maatschappelijk rendement

veel commerciële activiteiten

weinig commerciële activiteiten verantwoording naar belanghouders

verantwoording naar overheid marktgerichtheid

Samenvattend k u n n e n we stellen dat corporaties h u n investeringen meer zullen richten op het beheren van h u n bestaande bezit. Deze t r e n d past bij een meer alge-

Idantgerichtheid

bouwtechnische staat

leefbaarheid en buurt

nadruk op vastgoed

vastgoed en andere diensten bestaande zaken zo goed mogelijk doen ook buiten volkshuisvesting actief zijn

nieuwe zaken ontwikkelen

mene verschuiving i n het strategische profiel van corporaties. Zo wijst een e n q u ê t e van Nieboer naar de strategische prioriteiten v a n corporaties op aanzienlijke ver-

beperken tot volkshuisvesting select aantal net^verken

schuivingen tussen n u en drie jaar geleden."' I n figuur 4 w o r d t deze verschuiving

1,0 lage- en middeninkomensgroepen

lage-inkomensgroepen alleen

groot aantal netwerken • eind 2007

Q eind 2

weergegeven. W i j s t de staaf naar rechts, dan heeft de prioriteit aan de rechterzijde aan belang gewonnen ten opzichte van de prioriteit aan de linkerzijde. W i j s t de

Figuur 4: Gemiddelde weging door corporaties van paarsgewijs voorgelegde prioriteiten,

voor

eind 2007 en voor eind 2010"^ 12 M.A. Koning, M . Mulder & J. Schellevis, Monumenten en corporaties; monumentenbezit en -beleid van corporaties, Amsterdam: EIB 2011. 13 tJSP, EU-beschikking: nieuwbouw kind van de rekening, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed blijven, 2010 (http://www.usp-mc.nl/tJserfiles/File/persberichten/juIiio_3.pdf); C. Post & M . de Jong, Vertrouwen in de buurt, onderzoek naar de toekomstige rol van de woningcorporatie in de wijk, 2011 (www.laaglandadvies.nl). 14 N . Nieboer, Inspelen door corporaties op een veranderende omgeving; uitkomsten enquête. Delft: Onderzoeksinstituut OTB 2011 (www.move.bk.tudelft.nl).

15 CFV, Preview sectorbeeld voornemens woningcorporaties prognoseperiode 2011-2015, Naarden 2011. 16 N . Nieboer, Inspelen door corporaties op een veranderende omgeving; uitkomsten enquête. Delft: Onderzoeksinstituut OTB 2011 (www.move.bk.tudelft.nl).



Staaf naar links, dan heeft de prioriteit aan de linkerzijde aan belang gewonnen ten

waarom zij deze doorvoeren. I n deze paragraaf vatten w i j de reacties betreffende

opzichte van de prioriteit aan de rechterzijde. Onder de onderzochte corporaties

het investeringsbeleid samen.

is per saldo een beperking van het werkveld te zien: een grotere concentratie op alleen de lage-inkomensgroepen; m i n d e r inzet op c o m m e r c i ë l e activiteiten; meer

De meeste g e ï n t e r v i e w d e n reageren op een manier die i n l i j n is met het meer al-

n a d r u k op het zo goed mogelijk uitvoeren van bestaande producten en diensten;

gemene beeld u i t de voorgaande paragraaf. Ze richten zich meer op het onder-

meer n a d r u k o m zich te beperken tot taken b i n n e n de volkshuisvesting. O o k o n -

houden en verbeteren v a n de bestaande voorraad (bezit?) en m i n d e r op slopen

derzoek van Sprenger e.a. wijst i n deze richting.'^ Zij concluderen dat het draagvlak

en nieuwbouw:

o m woningcorporaties meer te laten doen dan alleen h u n kerntaak, snel m i n d e r

Directeur A : 'We gaan i n de toekomst m i n d e r slopen, alleen als uiterste variant.'

w o r d t . Z i j relateren d i t met name aan de risico's die deze activiteiten met zich

Directeur B: ' W i j richten ons op de bestaande k l a n t en bestaande voorraad,

brengen en niet meer worden geaccepteerd, mede vanwege diverse incidenten i n de

een focus op goed beheer. Deze keuze hebben we v i j f j a a r geleden al gemaakt

sector. Evenals Nieboer & Gruis en Post & De Jong benadrukken zij dat corporaties

en betaalt zich n u u i t doordat we van de huidige economische context weinig

meer i n ondersteunende rollen, i n samenwerking met andere partijen, zullen gaan

last hebben.'

opereren waar het gaat o m activiteiten die buiten h u n kerntaak liggen."*

Directeur C: 'We zien een verschuiving i n onze investeringen tussen nieuwbouw en renovatie; n u ongeveer 80-20, na de h e r i j k i n g meer r i c h t i n g 60-40.' Directeur D : 'Grofweg zal het erop neerkomen dat we nog 50% van onze bouw-

4.

Achtergronden bij investeringsbeleid: reacties van afzonder-

ambitie overhouden (niet afstellen, maar uitstellen i n de tijd). De sloopambitie

lijke corporaties

zijn we ook aan het herzien. Een deel k a n niet meer terug. Van de rest k i j k e n we o f we het [wat?] i n de lucht k u n n e n houden.'

O m meer inzicht te k r i j g e n i n de manier waarop afzonderlijke woningcorporaties

.

Directeur F: 'Investeringen i n koopwoningen zijn gedaald... Slopen doen we

reageren op de veranderende context, zijn interviews gehouden met acht direc-

steeds m i n d e r . . . Verschuivingen treden dus wel op naar meer onderhoudsuit-

teur-bestuurders. Deze personen zijn benaderd u i t en via ons eigen netwerk op

gaven en een verkoopprogramma.'

basis van onze verwachting dat zij relatief vergevorderd zijn i n het denken over de

Directeur H : 'Van de geplande ambitie o m 800 woningen te slopen en er 600

gevolgen van de huidige ontwikkelingen voor de investerings- en

terug te bouwen, gaan we terug naar m i n d e r slopen en het terugbouwen van

financierings-

strategie. Daarnaast is enige spreiding nagestreefd i n omvang van de corporaties

250 tot 300 woningen. We onderzoeken n u i n hoeverre de plannen met betrek-

en verschillende marktgebieden." I n deze interviews hebben w i j gevraagd welke

k i n g tot sloop k u n n e n worden teruggedraaid i n relatie tot lopende afspraken.'

veranderingen zij i n h u n investerings- en

financieringsstrategie

doorvoeren en De redenen die w o r d e n genoemd voor het bijstellen v a n de investeringsambi-

17 P. Sprenger, L. Schoormans & T. Camps, Verbinding verbroken; actief sturen op de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming. Utrecht: Berenschot/CBMO 2011. 18 N . Nieboer & V.H. Gruis, Terugtrekkende bewegingen in de corporatiesector, Rooilijn, nr. 3, 2011; C. Post & M . de Jong, Vertrouwen in de buurt, onderzoek naar de toekomstige rol van de woningcorporatie in de wijk, 2011 (www.laaglandadvies.nl). 19 Dit heeft geleid tot een interview met de volgende corporaties: vier grote (> 20.000 vhe's) corporaties in stedelijk gebied; één middelkleine (5.000-10.000) en drie kleine tot middelkleine corporaties (500 tot 5.000 vhe's), variërend qua type corporatie zoals het CFV hanteert in zijn indeling (één corporatie met marktgevoelig bezit, één met een stabiele portefeuille, één met een krimpende portefeuille en één met een gemiddeld profiel met een accent op eengezinswoningen).

ties, zijn overigens divers. Hoewel de veranderde economische en institutionele context bij veel van de g e ï n t e r v i e w d e n wel een r o l speelt, z i j n er ook andere overwegingen: D i r e c t e u r A : 'Deze h o u d i n g is wel veranderd i n de laatste j a r e n . Echter niet door het geld o f het Europa-dossier. Het heeft te m a k e n met een h e r n i e u w d inzicht i n de effecten van sloop en nieuwbouw, de effecten op duurzaamheid. D e v e r s c h u i v i n g k o m t o o k doordat er m i n d e r grondposities beschikbaar zijn.'



.

Directeur B: ' I n onze stad zijn weinig goede mogelijkheden tot o n t w i k k e l e n

vastgoed en investeringen i n leefbaarheid. Enkele van de g e ï n t e r v i e w d e n zijn hier

van nieuwbouw, tenzij je 'de hoofdprijs' ervoor w i l t betalen. D o e n we niet, we

relatief expliciet over:

z i j n terughoudend i n investeringen en gaan niet mee i n de drang o m maar te

•

Directeur A : 'We hebben de afgelopen jaren geleerd van onze projecten. D u r e

w i l l e n ontwikkelen. Als het niet rendabel (genoeg) is, doen we het niet.'

koop moeten we bijvoorbeeld niet doen. Hier hebben we de competenties niet

Directeur C: 'Verschuiving is niet alleen een financiële afweging. Het gaat ook

voor, de m a r k t k a n d i t beter. A l s we i n projecten een deel van de opgave i n

o m de kwaliteit van de portefeuille en strategische inzet i n w i j k e n die we herijkt

dure koop w i l l e n doen, zoeken we hier partners voor. A l s deze partners niet te

hebben.'

v i n d e n zijn, doen we het ook niet, want dan is het product blijkbaar niet goed...

Directeur F: 'Het is een samenloop van realisatievermogen [?] en dat het [her-

Gelet op de gewijzigde maatschappelijke opvattingen en het bezuinigingsbeleid

structurering] economisch gezien kapitaalvernietiging is.'

van het huidige kabinet, denk i k dat een dergelijke investering [in een groot

Directeur G: ' I n onze k r i m p r e g i o is het n u geen t i j d o m te investeren i n nieuwe

maatschappelijk vastgoedproject] momenteel niet meer zou worden opgepakt

projecten, we zijn bezig met een verbeterslag i n het huidige bezit. Daarnaast

door ons.'

zal de babyboomgeneratie over v i j f tot tien jaar stevig op de deur gaan k l o p -

Directeur D : 'Waar we een aantal jaren geleden nog overal probeerden o m met

pen voor huisvesting met zorgmogelijkheden, t e r w i j l ze n u nog relatief vitaal

bewoners actief aan de slag te gaan, doen we d i t vanaf n u alleen als er een i n i -

zelfstandig (willen) wonen. Voor deze toekomstige vraag maken we n u reser-

tiatief vanuit de bewoners zelf komt. I n plaats van de 'shot-gun' n u gerichter aan

veringen.'

de slag... We trekken ons echter ook terug u i t de maatschappelijk-vastgoedprojecten: als de m a r k t het niet op k a n pakken, w a a r o m w i j dan wel?'

E é n corporatie heeft heel expliciet een andere strategie gekozen: ' W i j kiezen er-

Directeur H : 'We k i j k e n n u een stuk sterker naar wie wat moet oppakken: als

voor o m minder i n het vastgoed zelf te investeren, maar de woondienst [oftewel

de gemeente een school of bibliotheek w i l ontwikkelen, moeten w i j d i t niet per

het gebruik k u n n e n maken en i n eigendom k u n n e n nemen van een w o n i n g ] te

se (willen) doen. Niet-DAEB-activiteiten [activiteiten die niet meer met staats-

financieren.

steun mogen worden gefinancierd] gaan we n u niet meer doen; ben benieuwd

Vooral o m een w o o n c a r r i è r e te k u n n e n bieden en mensen de stap naar

de k o o p m a r k t te k u n n e n laten maken. Dat betekent dat we niet meer de w o n i n g financieren,

welke p a r t i j d i t n u gaat oppakken, want i k zie de m a r k t het niet doen.'

maar de k l a n t ondersteunen: h i j k a n 'kopen wat h i j w i l ' en we nemen

voor m a x i m a a l de helft zijn hypotheek over i n plaats van dat we de klant een goed-

Daarnaast wordt er vooral gesproken over temporisering en strengere eisen:

kopere w o n i n g (dan wel onder verkoopvoorwaarden) aanbieden... Onze strategie

Directeur A : 'Koopprojecten doen we, maar wel onder zware eisen. Het moet

betekent ook dat we onze uitgaven i n vastgoed anders doen. We hebben hier ook

waardecreatie opleveren voor de w i j k en we hanteren een voorverkoopeis v a n

geleerd van onze 'fouten'. I n de herstructureringswijken die we hebben aangepakt,

90% voordat we starten.'

was het jaren lang onrust en ontevredenheid. En het kost ook nog eens veel geld.

Directeur B: 'Van betekenis is de h e f f i n g [welke heffing?]. D i t legt een

flink

W a a r o m dan toch doen? We hebben geleerd dat vftaHteft niet i n de stenen zit, maar

direct beslag op onze investeringscapaciteit en betekent dat we de lat hoger

i n de mensen die er wonen. Onze opgave is dus o m alleen de schil op te knappen,

moeten leggen voor onze rendementseisen b i j investeringen. Niet dat we dan

(energetische verbeteringen, architectonisch op niveau houden) i n combinatie met

direct m i n d e r k u n n e n investeren, maar n a d r u k k e l i j k moeten sturen i n het

de koopconstructies die w i j aanbieden. D i t betekent een andere investeringsopgave,

moment van investeren: als we k u n n e n wachten, doen we dat. Het is zaak een

ongeveer de helft i n vergelijking met de afgelopen jaren.' (Directeur E)

gelijkmatige uitgavenstroom te creëren, die je goed k a n sturen.' Directeur C: 'De gemengde projecten zijn getemporiseerd en hebben de harde

Er wordt krftischer omgegaan met activiteiten buiten de kerndoelstelling, zoals

voorverkoopeis van 70% meegekregen... We hebben er afgelopen jaren niet

het realiseren v a n (duurdere) koopwoningen, commercieel en maatschappelijk

voor gekozen o m massaal koopprojecten die niet liepen, o m te zetten i n huur-



projecten, wat impact zou liebben op de langetermijn-investeringscapaciteit.

de Europese r i c h t l i j n inzake de staatssteun aan corporaties en de aangekondigde

We hebben er v o o r a l voor gekozen o m projecten dan stop te zetten o f u i t te

w i j z i g i n g i n de W o n i n g w e t zullen invloed hebben op de financiële structuur van

stellen, zodat we geen 'extra' investeringen zouden doen.'

organisaties. Als gevolg van de Europese r i c h t l i j n verminderen de mogelijkheden

Directeur F: 'Bij koopwoningen hanteren we wel een strakke 70%-voorverkoop-

tot financiering met b o r g i n g door het W S W . I n de aangekondigde w i j z i g i n g i n de

n o r m (soms 60% b i j strategische redenen).'

W o n i n g w e t w o r d t hiertoe een administratieve scheiding i n de financiering van

Directeur G: ' N u uitgebreid investeren i n een k r i m p r e g i o , gecombineerd met

corporaties aangebracht. Hoewel de Europese 'transparantierichtlijn' i n principe

een onvoorspelbare toekomstige zorgvraag, is onverstandig. We k i j k e n o f we

alleen een scheiding van de administratie v a n baten en lasten vergt, is i n het wets-

het huidige beschikbare vermogen aanwenden voor verbetering van het eigen

voorstel de verplichting opgenomen ook het vermogen administratief te scheiden.

bezit o f beschikbaar stellen voor collegiale

Volgens de memorie van toelichting bij de aangekondigde herziene W o n i n g w e t

financiering.'

is d i t van essentieel belang 'voor een goed f u n c t i o n e r e n van de onderscheiden Samenvattend k u n n e n we stellen dat het algemene beeld over afnemende inves-

takken' en is het streven 'dat de toegelaten instelling i n de D A E B - t a k en de niet-

teringen bevestigd w o r d t i n onze interviews. H i e r v o o r worden overigens niet al-

D A E B - t a k zoveel m o g e l i j k gescheiden opereert... en i n elk v a n de t a k k e n aan

leen financiële motieven genoemd. O o k ideologische (bijvoorbeeld duurzaamheid,

een eigen gezond financieel toekomstperspectief werkt'. DAEB-activiteiten z i j n

v e r m i j d e n van onrust i n de w i j k , visie op r o l v a n corporatie), organisatorische

hierbij activiteiten die wel met staatssteun worden uitgevoerd en door de Europese

(gerelateerd aan een gebrek aan competenties) en r u i m t e l i j k e (gebrek aan bouw-

Commissie worden aangemerkt als 'Diensten van Algemeen Economisch Belang'.

locaties) motieven worden genoemd. Daarnaast zijn er verschillen i n het moment

Niet-DAEB-activiteiten mogen niet met staatssteun worden gefinancierd. K r u i s -

waarop deze o n t w i k k e l i n g e n zijn ingezet. Sommige corporaties zijn hier al jaren

s u b s i d i ë r i n g dient volgens de memorie van toelichting voorkomen te worden. Er

geleden mee begonnen en veranderen n u niet veel meer i n de strategie. Anderen

ontstaan met andere woorden twee deelbedrijven die zichzelf moeten bedruipen. I n de periodieke Corporatie

zijn n u bezig met de h e r i j k i n g en heroverweging v a n de plannen.

Survey

van Finance Ideas gaf overigens slechts 18%

v a n de ondervraagde bestuurders en managers aan reeds gestart te z i j n met de invoering van de administratieve scheiding i n het kader van de Europese richtlijn."'

5.

D i t heeft er mogelijk mee te maken dat er nog te veel onduidelijkheden zijn over

Veranderingen in financiering corporaties

de manier waarop de scheiding moet worden doorgevoerd i n de bedrijfsvoering."" De veranderingen i n de economische en institutionele context leiden ertoe dat corporaties ook op zoek zijn naar nieuwe

financieringsstrategieën.

Een e n q u ê t e

De Corporatie

Survey wijst er ook op dat een meerderheid van corporatiebestuur-

van K P M G onder bestuurders en managers v a n corporaties wijst op een grote

ders en -managers verwacht dat het verkrijgen van financiering voor h u n activi-

consensus dat het verdienmodel v a n corporaties moet worden overwogen. 'Ken-

teiten moeilijker gaat worden. De meesten van hen verwachten 0,5 tot 1,5% meer

nelijk is het vigerende model waarmee de financiële afwegingen worden gemaakt,

rente te moeten betalen voor financiering van ongeborgde activiteiten."^ Elemans

niet meer toereikend. Er k a n niet meer van worden uitgegaan dat de waarde van

e.a. rekenen voor dat de extra rentelast voor de financiering van de nieuwbouw van

de woningvoorraad, v a n de vastgoedportefeuille toeneemt en dus w e l voldoende

middeldure huurwoningen zonder borging zo'n 1.400 euro per jaar k a n bedragen.""*

draagvlak zal bieden voor toekomstige projecten en activiteiten. Er moet op een andere manier met kosten, opbrengsten en balansposten worden omgegaan.'"" O o k

20 K. Tegel, G. van den Berg, H. Berg & I . Algera, Woningcorporaties resetten zich; verslag van het onderzoek naar veranderingen en uitdagingen voor de corporatiesector, A m sterdam: KPMG 2011.

21 M . Schweitzer & V. Burger, Corporatie Survey Editie IH, Utrecht: Finance Ideas 2011. 22 Zie ook R. Goorden, Financiering woningcorporaties; nog veel vragen bij financierbaarheid niet te borgen activiteiten, B&G, maart/april 2011. 23 M . Schweitzer & V. Burger, Corporatie Survey Editie III, Utrecht: Finance Ideas 2011. 24 M . Elemans, B. Brand & M . van Santé, Sectorvisie woningcorporaties, ING 2011.



50%

Daarbij geven zij ook aan dat de financier voor de beoordeling van het krediet

45%

sterker zal k i j k e n naar het desbetreffende te financieren vastgoed (objectbeoorde-

40%

ling) en m i n d e r naar de 'wettelijke status' als woningcorporatie. Daarnaast zullen

35%

de organisaties met h u n management, de kennis en ervaring die is opgedaan en

30%

de reputatie van de woningcorporatie, worden geanalyseerd (subjectbeoordeling) en i n het totaaloordeel een plaats k r i j g e n (onder andere jaarcijfers en overzicht portefeuille). Er w o r d t m i n d e r gekeken naar het achterliggende wet- en regelgevend kader waarop tot n u toe financieringen v a n DAEB-investeringen w o r d e n beoordeeld. Ten slotte geldt dat corporaties bij c o m m e r c i ë l e financiering geen 100% verhogen huren

dekking zullen krijgen. H a r d y en V a n der M e u l e n spreken van m a x i m a a l 70% van •

de stichtingskosten."'

< 2.500

versnellen verkopen ,

2.500 - 5.000

terugbrengen investeringen 1 5.000 - 1 0 . 0 0 0

verlagen onderhoudslasten

reduceren bedrijfslasten

LJ 10.000 - 2 0 . 0 0 0

anders

I ] >20.000

Figuur S'- Manier van financiering hejfing huurtoeslag naar omvang corporatie Corporaties z i j n zich inmiddels aan het bezinnen op de wijze waarop zij finan-

(Corporatie

Survey Editie Ul, Finance Ideas 2011)

ciering zonder b o r g i n g door het W S W k u n n e n realiseren."'^ U i t de literatuur zijn vier strategieën af te leiden die corporaties zouden k u n n e n gaan toepassen o m de financieringsmogelijkheden interne

te vergroten:

Daarnaast is te verwachten dat corporaties h u n financiële spankracht vergroten

financieringsmogelijkheden,

door schaalvergroting via fusies."" Schaalvergroting moet dan onder meer bijdra-

schaalvergroting,

gen aan het verkrijgen v a n voldoende kennis, die n o d i g is voor het scheiden en

nieuwe

financieren

financieringsbronnen,

van sociale en c o m m e r c i ë l e activiteiten, en voldoende massa creëren

voor beheer, financiering en risicospreiding van vastgoed i n het c o m m e r c i ë l e seg-

institutionele vernieuwing.

ment en vergroting v a n de kasstroom. Veel corporaties zullen een deel v a n de terne

financiering,

financieringsproblemen

oplossen via i n -

door het verlagen van uitgaven, verhogen van inkomsten en

het vergroten van h u n kasvoorraad."' Zo verwachten corporatiebestuurders en

Een derde strategie die men onderzoekt is het aanboren van nieuwe

financierings-

bronnen, zoals financiering via pensioenfondsen en het onderbrengen van bezit i n

-managers effecten van de invoering van de heffing van de huurtoeslag niet alleen

vastgoedfondsen en coöperaties. Onderzoek van Ortec Finance i n opdracht van De

te financieren u i t huurverhoging en versnelde verkoop, maar ook u i t het terugbren-

Vernieuwde Stad (een netwerk van grotere corporaties die i n een stedelijke omge-

gen van investeringen, onderhouds- en bedrijfslasten (zie figuur 5).

v i n g opereren) wijst erop dat financiering via pensioenfondsen een aantrekkelijke b r o n k a n z i j n voor beide p a r t i j e n , vooral vanwege het feit dat d i t mogelijkheden biedt voor u i t r u i l e n van inflatierisico's. Praktijkvoorbeelden zijn er evenwel nog niet."' Volgens Jones L a n g Lasalle is er onder beleggers wel interesse o m c o m -

25 J. Hardy & W. van der Meulen, Vragen over ongeborgd lenen, Aedes Magazine, nr. 12, 2011. 26 P. Hendriks, Lenen zonder borging; nieuwe wegen voor financiering, Aedes Magazine, nr. 4, 2011c. 27 Bijvoorbeeld K. Tegel, G. van den Berg, H . Berg & L Algera, Woningcorporaties resetten zich; verslag van het onderzoek naar veranderingen en uitdagingen voor de corporatiesector, Amsterdam: KPMG 2011.

plexen i n het niet-DAEB-segment v a n corporaties over te nemen en deels door te

28 Zie o.a. A B N AMRO, Visie op onderwijs, zorg en woningcorporaties, 2011 en A. van Arum, Aantal corporaties zal halveren, Cobouw 27 mei 2011. 29 H . Verbraeken, Pensioenfondsen en corporaties verkennen het 'ideale huwelijk', Het Financieele Dagblad, 25 oktober 2010, p. 11.



exploiteren.'" Jones Lang Lasalle pleit er daarom voor corporaties de mogelijkheid

zijn ondergebracht."* A a n deze structuur zitten evenwel ook nadelen. Zo investeren

te bieden o m woningen i n het bezit die ze zonder borging w i l l e n financieren, i n

volgens H e n d r i k s en Onderdenwijngaard de Duitse fondsen weinig i n nieuwbouw

fondsen onder te brengen, w a a r i n ze ook k u n n e n participeren en risicodragend

en hebben ze hogere

financieringslasten.'^

vermogen k u n n e n inbrengen. W e l is er al het Wooninvesteringsfonds ( W I F ) , dat complexen van corporaties opkoopt o m ze vervolgens u i t te ponden. Tot nog toe neemt het W I F v o o r n a m e l i j k complexen over van corporaties die o m extra i n -

6.

Achtergronden bij financieringsbeleid: strategieën van afzonderlijke corporaties

komsten verlegen zitten, maar de verwachting is dat het aantal corporaties dat woningen aan het W I F gaat aanbieden, zal toenemen." Aanvankelijk werd het W I F gefinancierd door corporaties met een vermogensoverschot, maar het W I F w o r d t

I n de interviews hebben w i j gevraagd naar de

n u (ook) gefinancierd door banken en beleggers. V a n Triest en Eibers stellen voor

toepast en overweegt. De meeste g e ï n t e r v i e w d e n geven aan dat zij h u n interne


die men

de woningen te verkopen aan op te richten coöperaties.'" De individuele bewoners

financiële

kopen dan geen w o n i n g , maar een lidmaatschap van de c o ö p e r a t i e , welke i n haar

veranderde context. H i e r v o o r wordt een m i x van maatregelen toegepast, v a r i ë r e n d

statuten ook een m i n i m a a l kwaliteitsniveau waarborgt. Lidmaatschappen k u n -

van versterken van de reserves tot reduceren van kosten en opbrengstmaximali-

nen ook door de c o ö p e r a t i e worden v e r h u u r d aan bewoners die (nog) niet aan

satie:

structuur w i l l e n versterken en/of al hebben versterkt i n reactie op de

koop toe zijn. Eibers en V a n D i j k opperen dat corporaties h u u r w o n i n g e n die net

Directeur A : 'Als reactie op de kredietcrisis zijn we gestart met het opbouwen

buiten de socialehuursector vallen, ook gezamenlijk i n een c o ö p e r a t i e k u n n e n

van een liquiditeitsbuffer, de zogenoemde 'oorlogskas'. Daarmee denken we

bijeenbrengen." Er k a n dan efficiencywinst worden behaald door het bundelen

niet snel i n de problemen te k o m e n o m financiering geborgd te krijgen, we

van de niet-sociale voorraad.

k u n n e n wat hebben... Waar over nagedacht wordt, is de v e r k o o p k o r t i n g op nieuwbouwwoningen en met name daar beperkingen i n te voeren voor i n k o -

Ten slotte worden ook institutionele vernieuwingen genoemd als

financieringsstra-

mensgroepen die de kostprijs gewoon k u n n e n betalen.'

tegie. Een aantal corporatiedirecteuren is onder de noemer 'Brutering 2.0' aan het

Directeur B: 'Nieuwe financiering begint met beter op je huidige situatie te let-

verkennen hoe corporaties, eventueel zonder staatssteun, te werk k u n n e n gaan."

ten en hier grip op te krijgen. Onze onderhoudsuitgaven zijn zeer laag, we zijn

Er wordt daarbij gedacht aan een onderling waarborgsysteem w a a r i n corporaties

sinds de fusie aan het sturen op kostenbewustzijn... Vroeger was er bij mutatie

garant staan voor eikaars leningen, zonder achtervang van het r i j k , zodat ook

a l t i j d beleid o m de w o n i n g volledig op te knappen: hoe slechter de staat van de

niet-DAEB-activiteiten k u n n e n w o r d e n geborgd." O o k w o r d t gesuggereerd dat

w o n i n g , hoe meer kosten. N u brengen we d i t op basiskwaliteit i n relatie tot de

corporaties naar de beurs zouden k u n n e n gaan i n d i e n de huren geliberaliseerd

h u u r p r i j s van de woning.'

zouden worden. Zakenbank Kempen & Co baseert zich hierbij mede op ervaringen

Directeur C: ' E i n d 2009 z i j n we de financiering van investeringen opnieuw

i n Duitsland, waarbij socialehuurwoningen al langer i n beursgenoteerde fondsen

gaan bekijken... Daarbij w o r d t ook gerekend op een toename van de h u u r i n komsten, toename van ons verkoopprogramma bestaand bezit en een verlaging

30 31 32 33 34

Jones Lang Lasalle, Woningmarkt in onbalans, Woningmarktspecial 2011, 2011. P. Hendriks, W I F klaar voor grote aankopen, Aedes Magazine, nr. 12, 2011. N . van Triest & A. Eibers, Meer grip met de coöperatie. Aedes Magazine, nr. 9-10,2011. A. Eibers & G. van Dijk, Kloof op woningmarkt oplossen met coöperatie, Cobouw 2011. M . van Weersch, Eensgezind verenigingscongres slaat piketpalen, Aedes Magazine, nr. 9-10, 2011. 35 P. Hendriks, Stelling: lenen zonder garantie van de staat is slim, Aedes Magazine, nr. 12, 2011.

van de operationele kosten.' .

Directeur D : 'De l o o p t i j d van projecten moet teruggedrongen worden, is n u 10 jaar en n a t u u r l i j k veel te lang... D i t zorgt voor veel inhuurlasten.'

36 In: M . Keswiel, Corporaties moeten beursgang overwegen, 31 mei 2011 (nu.nl). 37 P. Hendriks & J. Onderdenwijngaard, Sociaal verhuren met winst; hoofdpijndossiers van Deutsche Annington, Aedes Magazine, nr. 13-14, 2011.



Directeur F: 'Er zit ook nog echt wel rek i n onze eigen organisatie qua effici-

de 'normale' kapitaalmarkt. Dus als een soort sectorbank, eigendom van corpora-

ency en onderhoudskosten. We laten n u een onderzoek doen naar onze eigen

ties en via die methode elkaar garant stellen voor leningen.' Een andere directeur

onderhoudskosten i n vergelijking met c o m m e r c i ë l e partijen: waarom k u n n e n

(C) is hier sceptisch over: 'Met een paar corporaties (4-5) k a n het goed gaan, met

zij hetzelfde vastgoed voor 600 euro onderhouden, t e r w i j l w i j er 1750 euro voor

veel werkt d i t absoluut niet. D a n k r i j g je te veel verschillende belangen en afstem-

nodig hebben?'

mingsproblematiek. Een sectorfonds geloof i k dus ook niet i n . De solidariteft die

Directeur H : 'We halen niet de geplande verkoop van woningen, dus we zullen

daarvoor n o d i g is, is er niet binnen de sector.' Directeur B refereert daarom aan

wel i n de eigen portefeuille naar de mogelijkheden moeten zoeken.'

eisen aan het toezicht: 'Het zou wel betekenen dat het onderling financieel toezicht

Directeur G: 'We gaan geen niet-DAEB-activiteiten ondernemen, dus de finan-

op corporaties versterkt moet worden: i k w i l best bijdragen aan corporaties i n een

ciering verandert ook niet.'

krimpgebied, maar ufteraard niet aan inefficiëntie o f slecht beleid.'

Alle corporatiedirecteuren geven vooralsnog aan de belangrijkste financiering ge-

Daarnaast refereren enkele directeuren aan het onderbrengen van een deel van

w o o n via de c o m m e r c i ë l e kapitaalmarkt te regelen. Sommige geven echter wel aan

het vastgoed i n fondsen, al dan niet gezamenlijk met beleggers. Directeur D : 'We

dat d i t niet zomaar voor alle organisaties eenvoudig te doen is en dat corporaties

werken aan een plan voor de W o o n c o ö p e r a t i e M i d d e n i n k o m e n s ( W C M ) . Begin

hier ook ervaring mee moeten opdoen: 'Het spel op de m a r k t is n u eenmaal anders

j u l i hebben we d i t experiment gepresenteerd aan het ministerie van Binnenlandse

dan i n de relatief beschermde omgeving binnen de huidige kaders', aldus een v a n

Zaken. Doel is o m woningen i n te brengen i n een c o ö p e r a t i e waar huurders, cor-

de g e ï n t e r v i e w d e n . Daarnaast w o r d t aangegeven dat het imago van corporaties

poraties en financiers i n deelnemen. De corporatie brengt de woningen voor 60%

lang niet altijd i n het voordeel werkt bij contacten met de (commerciële) kapitaal-

v a n de WOZ-waarde i n . Beleggers nemen d i t financieel belang over en huurders

verstrekkers: 'Als er vanuit het C F V w o r d t gesproken over de zorgelijke situaties

huren van de c o ö p e r a t i e . U i t p o n d i n g is niet mogelijk en de huur is afgestemd op

van corporaties dan merken w i j d i t gelijk, t e r w i j l iedere corporatie er weer anders

rendementseisen i n overeenstemming met de financiers (door de lage inbreng-

i n staat.'

waarde is een aanvaardbaar rendement haalbaar). Zeggenschap i n de c o ö p e r a t i e is

U i t de interviews b l i j k t dat er veel w o r d t nagedacht over innovatieve v o r m e n van

We zijn met meerdere corporaties bezig o m volume te creëren o m het aantrekkelijk

financiering,

maar dat de meeste initiatieven nog i n een p r i l stadium zijn. Een van

te maken voor beleggers. De c o ö p e r a t i e k a n uiteindelijk een soort fonds worden,

de corporaties is gestart met het o n t w i k k e l e n van financiering via E M T N (Euro

gefinancierd op de kapitaalmarkt, als niet-DAEB collectieve voorziening voor m i d -

M e d i u m Term Notes). Directeur C: ' D i t z i j n een soort obligaties uitgegeven b i j

deninkomens.' Een andere directeur (E) plaatst kanttekeningen bij de c o ö p e r a t i e

institutionele beleggers met achtervang via de borging van het W S W . . . D i t biedt

en met name b i j de collectieve zeggenschap: ' C o ö p e r a t i e is wel een interessant

het voordeel dat er via andere instituten dan alleen de B N G en de Waterschapsbank

experiment, maar i k geloof er niet i n . Mensen zijn niet gemaakt o m i n een c o ö -

k a n worden gefinancierd. D i t programma is nog niet op de m a r k t want we wachten

peratie samen dingen te w i l l e n doen: zelfredzaamheid is niet vastzftten aan een

eenderde voor de betrokkenen, waarbij dus ook huurders aandeelhouder worden.

nog op goedkeuring door B Z K . W i j denken dat de ervaring van d i t p r o g r a m m a

geheel.' Directeur C wijst op de reeds besproken beperkingen v a n de regelgeving:

ons ook voordeel geeft o m niet-DAEB te k u n n e n financieren. Het gaat immers o m

'Een vastgoedfonds oprichten betekent n u nog veel horden o m te nemen i n verband

vertrouwen en ervaring o m op de kapitaalmarkt te k u n n e n opereren.'

met de MG-regeling u i t 2006.'

Ook denkt een van de g e ï n t e r v i e w d e n aan de hierboven genoemde 'Brutering 2.0'.

Samenvattend k u n n e n we stellen dat de meeste g e ï n t e r v i e w d e n de n a d r u k leggen

Directeur B: 'Eigenlijk een soort centrale sectorbank. Waarbij het W S W b l i j f t be-

op het op orde k r i j g e n en houden van de interne

staan, maar i n plaats van een achtervang v i a de overheid een achtervang k r i j g t via

het verhogen van de huren en verkopen en verlagen van de exploitatie-uitgaven.

financieringsmogelijkheden

door



Daarnaast worden er enkele nieuwe, deels innovatieve

financieringsmogelijkhe-

den onderzocht. Geen van de g e ï n t e r v i e w d e n ziet n u direct al grote bewegingen

laat ook zien dat met relatief beperkte ingrepen het financiële beeld volledig zou k u n n e n kantelen en positief worden.

ontstaan voor h u n eigen organisatie, maar sommige verkennen wel varianten met bundeling van een deel van het vastgoed i n gezamenlijke fondsen. U i t de sector

Corporaties reageren verschillend op de veranderingen i n de context, maar het

treden w e r d door geen van de door ons g e ï n t e r v i e w d e corporaties overwogen. W e l

algemene beeld is dat corporaties m i n d e r gaan investeren i n nieuwbouw en m i n -

geven alle g e ï n t e r v i e w d e n aan dat er nog steeds veel onduidelijkheid is over de

der w o n i n g e n gaan slopen, en meer inzetten op beheer en verbetering van de

wijze waarop de scheiding tussen D A E B - en niet-DAEB-activiteiten w o r d t door-

woningvoorraad. U i t de interviews b l i j k t overigens dat hier niet alleen

gevoerd en de efFecten daarvan. O p d i t moment is bijvoorbeeld nog onduidelijk

motieven een r o l spelen, maar ook bijvoorbeeld ideologische, organisatorische en

o f er alleen een gescheiden administratie hoeft te worden ingevoerd, o f dat deze

r u i m t e l i j k e overwegingen. De mate w a a r i n de investeringen zullen dalen, is overi-

activiteiten i n j u r i d i s c h en economisch gescheiden deelbedrijven moeten worden

gens erg onzeker, omdat er kanttekeningen k u n n e n worden gezet bij de prognoses

uitgevoerd. De g e ï n t e r v i e w d e n zien daarbij flinke bedreigingen:

die worden aangeleverd bij het CFV.

financiële

Directeur B: 'Wat gebeurt er bijvoorbeeld met overdracht v a n bezit van D A E B naar niet-DAEB die n u gefinancierd is met WSW-borging? M o e t die dan ge-

De voornaamste

h e r f i n a n c i e r d worden? D a n k r i j g je rare p r i k k e l s o m de huidige situatie te

onderzoeken als u i t onze interviews, is o m de eigen kaspositie en kasstroom te

handhaven (bijvoorbeeld huren laag houden) i n plaats v a n 'het goede te doen.'

versterken door opbrengsten te verhogen en kosten voor onderhoud en bedrijfsvoe-

Directeur D : 'Als de regeling uitgewerkt wordt zoals het er n u uitziet, gaan we

r i n g te verlagen. Daarnaast verwachten corporaties voor niet-DAEB-activiteiten

op t e r m i j n weer terug naar de corporaties oude stijl: projectsteun, objectsub-

'normale' c o m m e r c i ë l e financiering te k u n n e n aantrekken, hoewel zij wel verwach-


v a n corporaties, b l i j k t zowel u i t sector-

sidies en gereguleerde uitgavenpatronen. D i t baart me wel zorgen.'

ten dat d i t lastiger te verkrijgen is en duurder zal zijn. Er w o r d t veel nagedacht over

Directeur E: 'Cruciale vraag i n de DAEB-regeling is o f we ons vermogen m o -

innovatieve

gen aanwenden voor koopproducten en -diensten. Zo ja, dan hebben we geen

maar de meeste van deze v o r m e n zijn nog i n een p r i l stadium van o n t w i k k e l i n g .

financieringsvormen,

zoals financiering via fondsen en c o ö p e r a t i e s ,

probleem. Z o nee, dan is ons huidige verdienmodel niet houdbaar.' Directeur F: 'Als verkoop v a n D A E B niet g e b r u i k t m a g w o r d e n voor nietDAEB-activiteiten en vice versa, ontstaan er problemen.'

U i t de interviews, ten slotte, k o m t een paradoxaal beeld naar voren van het toekomstbeeld van de gesproken bestuurders. Enerzijds spreekt u i t de interviews een beeld van 'we lossen het wel op' en 'we k o m e n er wel u i t ' en geven veel bestuurders aan h u n financiële zaken al goed op orde te hebben o f te krijgen. Anderzijds

7.

Conclusie

spreken veel bestuurders significante zorgen u i t over de toekomst na de wettelijke invoering van de scheiding tussen D A E B en niet-DAEB. Deze zorgen zijn overigens

Veranderingen i n de financiële, economische en institutionele context leiden tot

niet zozeer financieel van aard (we gaan failliet) en mogelijk mede ingegeven vanuit

aanpassingen i n de investerings- en

de lobby r i c h t i n g D e n Haag, maar k u n n e n ook wijzen op een negatieve impact op


van woningcorpora-

ties. I n deze bijdrage zijn deze veranderingen verkend op basis v a n beschikbare

de investeringen van corporaties i n de toekomst. Het is dan ook aan te bevelen de

onderzoeken op sectorniveau en interviews met acht corporatiebestuurders. Het

gevolgen van de invoering van de scheiding nauwlettend te volgen.

algemene beeld laat zien dat corporaties niet (meer) zo r i j k zijn als we wel eens dachten. Berekeningen met het D u u r z a a m Businessmodel van Ortec Finance tonen aan dat het huidige verdienmodel op langere t e r m i j n niet houdbaar is, maar

Financiering van woningcorporaties na de dubbele crisis. Vastgoedfinanciering in woelige tijden

Recommend Documents