Factsheets Friese Woningmarkt
Bevolkings- en huishoudengroei nemen af. Prognose: Nog enige bevolkingsgroei tot 2025 en iets meer huishoudengroei tot 2030 Mutaties (jaarlijks) inwonertal en aantal huishoudens Fryslân 7.000 6.000 Bevolkingsgroei 5.000 Huishoudensgroei
4.000 3.000 2.000 1.000
-1.000 -2.000
Bron: CBS, bewerking provincie Fryslân, BGI
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
0
Huishoudengroei hoofdzakelijk alleenstaande huishoudens. Mutaties (jaarlijks) huishoudensoorten Fryslân 2.500
Alleenstaand 2.000
Samenwonend zonder kinderen 1.500
Huishoudens met kinderen + overige huishoudens
1.000
500
0 2000
2005
2010
-500
-1.000
Bronnen: CBS en prognose Fryslân 2013
2015
2020
2025
2030
Behoefte ‘12-’20 lager dan groei voorraad ’95-’08, maar hoger dan groei ’09-’11. Naar verwachting blijft groei ‘12-’14 ook achter bij behoefte.
Bronnen: CBS, prognose Fryslân 2013 en provincie Fryslân
De nieuwbouwproductie is sinds 2008 sterk afgenomen. We zien wel iets van herstel, maar of deze trend doorzet? Gezien ‘bouw’vergunningen niet. Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen Fryslân 3.500 Jaartotaal
3.000
Totaal kwartaal 1 t/m 3
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2000
Bron: CBS
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Nieuwbouw in de huur blijft stabiel. Nieuwbouw in de koop neemt af. Nieuwbouwwoningen Fryslân naar eigendom 2500
Huurwoningen Koopwoningen 2000
1500
1000
500
0 2002
Bron: CBS
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Nieuwbouw door corporaties bleef tot 2011 redelijk stabiel. Nieuwbouw door ontwikkelaars en particulieren nam vanaf 2008 af. Nieuwbouwwoningen Fryslân naar opdrachtgever 2000
1750
1500
1250
1000
750
500
250
0 2002
2003
2004
2005
Andere particuliere opdrachtgever Overheid en woningcorporaties
Bron: CBS
2006
2007
2008
2009
2010
Bouwers voor de markt (ontwikkelaars)
2011
Aantal verleende ‘bouw’vergunningen neemt af. Voorraad vergunde woningbouw loopt juist op. Verleende bouwvergunning en Voorraad verleende bouwvergunningen Fryslân 6.000 Aantal verleende bouwvergunningen Nog gereed te komen woningen 4e kw
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: CBS
Aantal verhuizingen is afgenomen. De doorstroming stagneert. Percentage inwoners dat verhuist is 14,0%
13,0%
Fryslân Nederland
12,0%
11,0%
10,0%
9,0%
8,0% 1988
1990
1992
1994
1996
1998
Bron: CBS, bewerking Provincie Fryslân, BGI
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
De gemiddelde verkoopprijs daalt. Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs € 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000 Gemiddelde verkoopprijs Nederland € 100.000 Gemiddelde verkoopprijs Fryslân € 50.000
€1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: CBS/Kadaster
Aantal verkochte woningen daalt. Aantal verkochte woningen (Index: 1997=100) 120
100
80
60
Aantal verkochte woningen Nederland Aantal verkochte woningen Fryslân
40
20
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: CBS/Kadaster
Dalend aantal verkopen ligt niet aan gebrek aan aanbod: juist steeds meer woningen te koop aangeboden Index aanbod koopwoningen (Bron: Huizenzoeker.nl, index: sept '08 = 100) 200 Fryslân 180 Nederland 160
140
120
100
80 Sep 2008
Jan 2009
Mei 2009
Bron: Huizenzoeker.nl
Sep 2009
Jan 2010
Mei 2010
Sep 2010
Jan 2011
Mei 2011
Sept 2011
Jan 2012
Mei 2012
Sep 2012
Jan 2013
Leegstand loopt niet verder op, maar daalt ook niet echt verder. Aanbod leegstaande woningen sluit wellicht niet aan op de vraag (qua prijs, locatie, type). Leegstand woningvoorraad (huur en koop) Fryslân 4,0% Percentage onbewoonde woningen op de totale voorraad
3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5%
Bron: GBA Gemeenten, bewerking Provincie Fryslân, BGI
2013*
2012
2011*
* Percentage 2011 gebaseerd op 22 van de 31 gemeenten, percentage 2013 gebaseerd op 24 van de 27 gemeenten. Definitie leegstand in 2011 en 2013 niet geheel zelfde als in eerdere jaren.
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
0,0%
Werkgelegenheid in de bouw neemt af. Aandeel (en aantal) Zzp-ers neemt toe.
Bron: Werkgelegenheidsregister (WGR) Provincie Fryslân, BGI
Bouwsector moet structureel rekening houden met minder toevoegingen netto.
Bron: CBS, WGR Fryslân, Prognose Fryslân 2013, bewerking Provincie Fryslân, BGI
Feitenkaarten per thema
Tabel: huidige en gewenste inspanning woningherstructurering in Fryslân1 aanpak aantal woningen p/j incl. woonomgeving
totale investering door partijen
huidige inspanning
1.500 – 2.000
€160 miljoen
gewenste inspanning
2.500 – 3.000
€200 – 300 miljoen
Door de technische en kwalitatieve veroudering van de Friese woningvoorraad ligt er een grote opgave om bestaande woningen te verbeteren. Met name in het segment goedkope koopwoningen (tot €200.000,-) bestaan forse onderhoudsachterstanden die onvoldoende structureel worden aangepakt; ter indicatie zouden ruim 500 woningen p/j geherstructureerd moeten worden. Dit heeft te maken met versnipperd eigendom en onvoldoende financiële draagkracht van betrokken woningeigenaren om hun woningen ingrijpend te verbeteren. Herstructurering in dit segment heeft een te incidenteel (ad hoc) karakter. Goedkope koopwoningen hebben over het algemeen een slechte energie-index. Het herstructureringsprogramma in Fryslân zal dus aanzienlijk verhoogd en geïntensiveerd moeten worden om de woningvoorraad aantrekkelijk en waardevast te houden. Plannen en projecten zullen rekening moeten houden met de veranderende huishoudensamenstelling, woonwensen, en eisen op het gebied van duurzaamheid en energetisch bouwen. Het accent verschuift daarmee van nieuwbouw naar renovatie, sloop en (deels) vervangende nieuwbouw.
Uit bovenstaand kaartje blijkt dat woningbeleggers het afgelopen jaar het meest investeerden in Noord- en Zuid Holland. In de noordelijke provincies Groningen, Friesland en Drenthe werd in 2011 nog voor €40 miljoen geïnvesteerd in woningen. Vorig jaar daalde dit tot €13 miljoen. Kennelijk vinden particuliere beleggers Noord Nederland niet erg aantrekkelijk om te investeren in woningbouw. Dit kan ook met imago te maken hebben.
Bron: CBS, prognose Fryslân 2013 en provincie Fryslân, BGI
Tot 2008 werden jaarlijks gemiddeld ca. 2.000 woningen gebouwd (netto toename woningvoorraad). Na 2008 is de woningbouw teruggelopen en worden jaarlijks gemiddeld ca. 1.200 woningen gebouwd. Dit is jaarlijks ongeveer 500 woningen minder dan de woningbehoefte. Op dit moment is er nog geen sprake van een urgent woningtekort, vooral omdat mensen hun woonwensen/ woningvraag vanwege financiële omstandigheden en de situatie op de woningmarkt uitstellen (kinderen blijven bijv. langer bij hun ouders wonen). Maar op een gegeven moment kan dit toch gaan knellen en kunnen volkshuisvestingsproblemen optreden, met name wanneer de woningmarkt en de economie herstellen.
Bron: Werkgelegenheidsregister (WGR) provincie Fryslân, BGI
De werkgelegenheid in de bouw neemt af. Het aantal arbeidsplaatsen bij de grotere bouwbedrijven in Fryslân (> 2 fte banen) is tussen 2008 en 2013 gedaald van ruim 13.000 arbeidsplaatsen naar ruim 10.000 arbeidsplaatsen; dit is een teruggang met ruim 20%. Tegelijk is het aantal Zzp-ers toegenomen. Dit is verklaarbaar: veel bouwvakkers beginnen voor zichzelf. In deze categorie zit echter veel verborgen werkloosheid. Bovendien verdwijnen de kennis, kunde en het vakmanschap op de grotere bouwbedrijven om complexe bouwprojecten te realiseren. In dat opzicht is er sprake van een ‘bouwdrain’ uit Fryslân, waarbij het zeer de vraag is of die terug zal keren wanneer de woningbouw weer aantrekt. De bouw is in Fryslân van oudsher een belangrijke sector als drager/ aanjager van de economie en werkgelegenheid. Zeker gelet op het feit dat Fryslân in vergelijking tot andere provincies relatief weinig maakindustrie heeft.
Percentage inwoners dat verhuisd is 14,0% 13,0%
Fryslân Nederland
12,0% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Aantal verkochte woningen (Index: 1997=100)
120 100 80 60
40
Aantal verkochte woningen Nederland
20 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Index aanbod koopwoningen (Bron: Huizenzoeker.nl, index: sept '08 = 100)
200
Fryslân 180 Nederland 160 140 120 100 80 Sep 2008
Jan 2009
Mei 2009
Sep 2009
Jan 2010
Mei 2010
Sep 2010
Jan 2011
Mei 2011
Sept 2011
Jan 2012
Mei 2012
Sep 2012
Jan 2013
Het aantal verhuizingen is na 2008 afgenomen; de Friese ontwikkeling wijkt daarin niet af van de landelijke ontwikkeling. De doorstroming in de woningmarkt stagneert. Passend bij deze ontwikkeling is de sterke daling van het aantal verkochte woningen in de afgelopen vijf jaren. Het dalend aantal verkopen ligt niet aan een gebrek aan woningaanbod, zoals bovenstaand figuur laat zien; er worden juist steeds meer woningen te koop aangeboden. De leegstand loopt niet verder op, maar daalt ook niet substantieel. In combinatie wijzen deze ontwikkelingen op een mismatch op de Friese woningmarkt: het woningaanbod sluit onvoldoende aan op de vraag qua prijs, woningtype en locatie van de woning. Deze mismatch kan per woonsegment verschillen en is afhankelijk van verschillende factoren. De gemene deler hiervan is dat bewoners hun woonwensen niet kunnen realiseren en in ieder geval uitstellen tot men betere mogelijkheden ziet. De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. Er waren in 2012 landelijk 14 procent meer huishoudens die willen verhuizen dan in 2009. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Een groot deel van de huishoudens die de afgelopen jaren hun verhuiswens niet hebben doorgezet wil nog steeds verhuizen. De verhuizingen die de afgelopen jaren niet plaats hebben kunnen vinden, zijn doorgeschoven.
Figuur: relatieve verschil gevraagde en (potentieel) aangeboden huurwoningen ten opzichte van de totale voorraad per provincie naar prijssegmenten (percentage) (Bron:Woononderzoek Nederland 2012).
De vraag naar huurwoningen is sterker gestegen dan het doorstroomaanbod. In aantallen zijn de verschillen het grootst bij huurwoningen tot de liberalisatiegrens en dan vooral bij meergezinswoningen. Regionaal zijn er grote verschillen. Op de geliberaliseerde huurmarkt zijn de verschillen het hoogst in de provincies waar deze sector nu nog maar zeer beperkt in omvang is: Friesland en Groningen, met Gelderland en Drenthe daarachter. De hoge percentages zijn voornamelijk het gevolg van de geringe omvang van de bestaande voorraad in die gebieden. De toename van het aantal verhuisgeneigden is vooral gericht op de huursector (landelijk +189.000). De vraag naar huurwoningen neemt daarmee met 20 procent toe. In de huursector richt de vraag zich veel meer dan voorheen op woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Er worden op landelijk niveau 75.000 woningen meer in dat prijssegment gevraagd dan in 2009 (+73 procent). In totaal maakt de vraag naar de duurste huurprijscategorie nu 16 procent van de totale vraag naar huurwoningen uit. Er zijn zowel meer (semi-)starters en meer doorstromers in de huursector als meer instromers uit de koopsector die aangeven een huurwoning in de vrije sector te zoeken. De strengere toewijzingsregels voor sociale huurwoningen werken hierin door.
Figuur: Relatieve verschil gevraagde en (potentieel)aangeboden koopwoningen ten opzichte van totale voorraad per provincie naar prijssegmenten (percentages) (bron: Woononderzoek Nederland 2012).
Vooral in het dure koopsegment zijn de verschillen tussen vraag en doorstroomaanbod groot. Ook in het middeldure prijssegment is er meer vraag dan doorstroomaanbod. In de goedkope koopsector bestaat iets meer aanbod dan vraag. In het duurste segment zijn de tekorten tussen 2009 en 2012 groter geworden, terwijl in het goedkoopste segment een omslag te zien is (meer doorstroomaanbod dan vraag). Het verschil in vraag en doorstroomaanbod varieert op provinciaal niveau sterk naar prijsklasse. In gebieden met een relatief ontspannen woningmarkt en/of (aanstaande) krimp van de bevolking bestaat relatief veel doorstroomaanbod in het goedkope koopsegment. Het betreft de provincies Noord-Brabant, Drenthe, Zeeland, Limburg, Friesland en Groningen .
Energiebesparing is speerpunt van EU beleid. EU-doel in 2020: 20% minder energieverbruik dan in 2010. In Fryslân staan 275.000 woningen, waarvan 30% een energielabel hebben. Verbruik Friese woningvoorraad in 2010: 520 miljoen m3. Om de 20% besparing te bereiken moet in 2020 het verbruik zijn gedaald naar 420 miljoen m3 (een afname met 100 miljoen m3); Dit betekent 3.000 woningen per jaar aanpakken = in 10 jaar 30.000 woningen aanpakken. Gemiddeld moeten deze woningen dan ruim 3.000 m3 per woning minder verbruiken = energieneutraal! Energieneutraal maken kost €20.000 - €30.000 per woning. Dit is erg kostbaar. Voor de korte termijn is het reëler en effectiever is om meer woningen aan te pakken (en tegelijkertijd met de markt te werken aan betaalbare concepten voor energieneutraal renoveren), waarbij de energiebesparing per woning een tot twee labels bedraagt. Bijvoorbeeld door extra stimuleringsmaatregelen in 2013-2015 gericht op het aanpakken van 10.000 particuliere woningen: - 5.000 woningen worden 15% zuiniger (1 label) = 5.000 x 450m3 = 2,3 miljoen m3; - 5.000 woningen worden 30% zuiniger (2 labels)= 5.000 x 900 m3 = 4,5 miljoen m3; - totaal extra besparing ca. 7 miljoen m3.
Verwachte uitgelokte investering: 1 label (5.000 x €2.000,-) = €10.000.000 2 labels (5.000 x €7.500,-) = €37.500.000 Evt. aanvullende maatregelen zoals zonneboilers (4.000 x € 2.000) = €8.000.0000 Totaal €55.500.000
De uitgelokte investering levert ca. 310 arbeidsjaren in de bouw- en installatiebranche op (€55,5 miljoen/ 178.500). Er wordt hierbij uitgegaan van 1 arbeidsjaar per €178.500 investering.
Toename vraag in absolute aantallen Fryslân 2011-2020: Vraag naar Beschut Wonen (ZZP 1-3; verzorgingshuizen): -1.317 Vraag naar Beschermd Wonen (ZZP 5-8; verpleeghuizen): +672 Vraag naar Intramuraal overig (ZZP 9+10; verpleeghuizen): +188 Vraag naar Verzorgd Wonen (zorgwoning/aanleunwoning): +2.028 Vraag naar Overige Geschikte woningen: +9.633 Totale vraag Wonen met zorg 2011-2020: +11.204 Toename vraag in absolute aantallen Fryslân 2011-2040: Vraag naar Beschut Wonen (ZZP 1-3; verzorgingshuizen): -645 Vraag naar Beschermd Wonen (ZZP 5-8; verpleeghuizen): +2.918 Vraag naar Intramuraal overig (ZZP 9+10; verpleeghuizen): +745 Vraag naar Verzorgd Wonen (zorgwoning/aanleunwoning): +4.286 Vraag naar Overige Geschikte woningen: +16.977 Totale vraag Wonen met zorg 2011-2040: +24.281 Bron: Fortuna 2012 ABF Research
Funda aanbod middensegment koopwoningen in Fryslân: Per 04-04-2007: Totaal: 4.385 woningen Aantal vraagprijs € 200.000 of meer: 2.538 woningen Aandeel vraagprijs € 200.000 of meer: 58% Per 12-05-2010: Totaal: 9.548 woningen Aantal vraagprijs € 200.000 of meer: 5.665 woningen Aandeel vraagprijs € 200.000 of meer: 59% Per 29-05-2013 Totaal: 11.678 woningen Aantal vraagprijs € 200.000 of meer: 5.853 woningen Aandeel vraagprijs € 200.000 of meer: 50%
In vijftien jaar zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn in januari 2012 bijna 120% hoger dan vijftien jaar geleden, de consumentenprijsindex (CPI) nam tussen januari 1997 en januari 2012 met 35% toe. Het aandeel van de lasten voor energie en water in de bijkomende woonlasten stijgt elk jaar, met uitzondering van het jaar 2009 en 2010. Daarna stijgt het aandeel weer. De verwachting op de lange termijn is dat de energieprijzen nog fors blijven stijgen, met name door de groeiende nieuwe economieën (China, India, Zuid Amerika) die de vraag doen opstuwen.
Een plausibel prijsontwikkelingsscenario: Periode Indexering Gas Indexering Elektra 2013-2015 2016-2020 2021-2025 2026-2030 2031-2035 2036-2040 2041 ev
6,1% 5,4% 4,6% 3,9% 3,1% 2,4% 2,2%
5,8% 5,1% 4,4% 3,7% 3,0% 2,3% 2,2%
Figuur: jaarlijkse % stijging gas en elektra prijzen 2013-2041 (nominale prijzen), BuildDesk 2012
