Exit aneb hledá se investor Stavební fórum, konference Real Estate Market březen 2014
www.dtz.com COVER SLIDE:
If you see this text, you must copy the ‘swish’ graphic from a pre-built COVER slide and onto this slide. This text will no longer be visible if done correctly.
Přednášející
Ing. Jaromír Smetana, MRICS Senior Director DTZ Czech Republic, Praha
[email protected]
1
Obsah
Developerský cyklus – očekávání developera Typ investora a jeho očekávání Základní pojmy – investice do nemovitostí Základní pojmy - finančně matematické základy Požadavky na budovu Klasifikace budov dle kvality Klasifikace budov z hlediska životního prostředí Investiční trh v ČR
2
Exit aneb hledá se investor Developerský cyklus – očekávání developera
Co nejvyšší zhodnocení vlastních zdrojů – 3P
1P
ostavit
2P 3P
co nejrychleji, co nejlevněji, s minimem vlastních zdrojů
ronajmout
co nejlépe, pokud možno před dokončením („pre-lease“ – podmínka financování )
rodat
za co nejvíce, nejlépe ještě před dokončením („forward-sale“)
Illustration: First Bahrain
3
Exit aneb hledá se investor Požadavky na budovu
Zajištěný výnos dlouhodobě udržitelné nájemné, „institucionální“ nájemní smlouvy s bonitními nájemci
Lokalita oblíbená lokalita mezi nájemci, výborná dopravní dostupnost, viditelnost a image
Stavebně technické provedení nízké náklady na provoz a údržbu, flexibilita – snadné dělení na jednotky
Zelená certifikace nejčastěji LEED nebo BREEAM
4
Exit aneb hledá se investor Typ investora a jeho očekávání
Institucionální investor zpravidla dlouhodobá investice, nižší míra rizika, nižší avšak dlouhodobě udržitelný výnos Vyhledává zpravidla Class-A budovy dlouhodobě pronajaté bonitním nájemcům („dry asset“)
Oportunní nebo „value-add“ investor zpravidla krátkodobá investice, akceptuje vyšší míru rizika, vysoký očekávaný výnos Vyhledává příležitosti na trhu podhodnocené nebo s možností vytvořit přidanou hodnotou (re-letting, stavební úpravy, re-development …) 5
Exit aneb hledá se investor Základní pojmy – investice do nemovitostí
Lot Size celkový objem investice
Net Operating Income (NOI) čistý stabilizovaný (roční) příjem
Initial Yield poměr roční čistý výnos z nájemného / kupní cena Prime Yield v současné době kolem 6,25 %
WAR(R) Weighted Average Rent (Rental Rate) s přihlédnutím k situaci na trhu může být asset rack-rented, over-rented nebo under-rented
WART Weighted Average Remaining Term
6
Exit aneb hledá se investor Základní pojmy - finančně matematické základy
Return on Equity (ROE) návratnost vlastního kapitálu ukazatel návratnosti (výnosnosti, rentability) vlastního kapitálu rovnající se podílu zisku a vlastního kapitálu
Return on Investment (ROI) návratnost investice, ukazatel míry návratnosti (výnosnosti, rentability) investice rovnající se podílu průměrného ročního zisku a vložených prostředků (celkového vloženého kapitálu)
Net Present Value (NPV) čistá současná hodnota, tj. součet současných (diskontovaných) hodnot všech peněžních toků transakce
Internal Rate of Return (IRR) vnitřní míra výnosu (též vnitřní výnosové procento nebo vnitřní míra návratnosti) je taková úroková (diskontní) míra, při které je NPV pěněžních toků investice rovna nule 7
Exit aneb hledá se investor Klasifikace budov dle kvality
Class A kvalitní technická specifikace, prestižní lokalita, výborná dostupnost, dosahované nájemné v nejvyšší cenové úrovni
Class B kvalitní technická specifikace, většinou mimo prestižní lokality avšak dobře dopravně dostupné, dosahované nájemné na nižší úrovni než Class A
Class C funkční prostory zpravidla v mimocentrálních lokalitách, dosahované nájemné na nižší úrovni než Class B
8
Exit aneb hledá se investor Klasifikace budov z hlediska životního prostředí
BREEAM http://www.breeam.org/ Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding
LEED http://www.leed.net/ http://www.usgbc.org/ Certified, Silver, Gold, Platinum
link pro další info např. http://estidama.org/ http://www.gbci.org/homepage.aspx http://www.greenbuildingsolutions.org/
9
Exit aneb hledá se investor Investiční trh v ČR, realizovaný objem mil EUR
3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014f
Realizovaný objem ca 1.13 mld EUR se blíží dlouhodobému průměru, tj. ca 1.3 mld EUR Source: DTZ Research
10
Exit aneb hledá se investor Investiční trh v ČR, Prime Yields, %
9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
• • • •
Offices
6,25%
Logistics
8,00%
High street
6,00%
Shopping centres 6,25%
Prime office yields (%) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014f 2015f Office
High Street Retail
Logistics
Shopping Centres
11
Exit aneb hledá se investor Investiční trh v ČR, významné transakce v roce 2013 Year
Q
Sector
Property
Size (sq m)
Purchaser
Purchase price (EUR m)
Yield (%)
2013
4
Mixed Use
Tančící Dům
2,785
V. Skala, PSN
Confidential
Confidential
2013
4
Office
City West B1
17 500
Cimex Invest
ca. 30-35
Confidential
2013
3
Office
The Park
116 000
Starwood Group
275
8,25
77 616
165
Confidential
Confidential
sub 6,50
2013
3
Mixed-use
Portfolio Endurance Fondu
2013
1
Office
Anděl Park B
18 200
CPI GLL Real Estate Partners
2013
1
Office
Trianon
18 500
REICO
54
ca. 7,00
2013
1
Mixed-use
Stará Celnice
10 400
Invesco
38
6,50
12
Exit aneb hledá se investor Investiční trh ČR v evropském kontextu
13
Questions / Otázky
DTZ Czech Republic a.s. Ovocný Trh 1096/8 117 19 Praha 1 Tel: +420 226 209 100 www.dtz.com/cz
14
