Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium Vanuit het perspectief van de huurder Marie Le Roy Brecht Vandekerckhove

Auteurs: Marie Le Roy Brecht Vandekerckhove Datum: 24/05/2011 Verantwoordelijke uitgever: Steunpunt Ruimte en Wonen Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429 - 3001 Heverlee Tel: +32 (0)16/32 13 36 Email: [email protected] ISBN 000-00-000-0000-0

Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

Samenvatting Met de Vlaamse Wooncode werd in 1997 in Vlaanderen een instrumentarium ontwikkeld met als doel de kwaliteit van de woningen te verbeteren. In de loop van de jaren werden reeds diverse aanpassingen gedaan aan dit instrumentarium, meestal op basis van een technische evaluatie. Dit onderzoek heeft tot doel een evaluatie te maken van het kwaliteitsinstrumentarium en stelt hierbij de huurder centraal. Dit door de rol van de gemeenten te onderzoeken, en de mate in en wijze waarop zij hun plichten ten aanzien van de huurders invullen. Het onderzoek kende een kwantitatief en een kwalitatief traject. Het kwalitatief traject, met een case-onderzoek van een aantal steden en gemeenten, vormde de focus van dit onderzoek. Dit leverde heel wat inzichten op over methodes en verschillen, knelpunten en goede voorbeelden en resulteerde tenslotte in een aantal conclusies en beleidssuggesties. Het kwaliteitsinstrumentarium zoals uitgewerkt door de Vlaamse Wooncode voorziet een belangrijke rol voorziet voor de gemeente. Enerzijds zijn er een aantal verplichtingen die de gelijke behandeling van alle huurders in alle Vlaamse gemeenten tot doel hebben. Naast deze verplichtingen beschikken de gemeenten ook nog over een aantal vrijheidsgraden: bovenop wat hen decretaal wordt voorgeschreven, kunnen zij nog heel wat bijkomende initiatieven nemen. De rol van gemeenten in de kwaliteitsbewaking en de manier waarop die wordt ingevuld, wordt in volgend deel uitgebreid beschreven en vormt ook de rode draad tijdens het kwalitatief onderzoek. Er is een onderscheid tussen enerzijds de taken die gemeenten verplicht dienen te vervullen (hoorplicht, besluit) en anderzijds de manier waarop zij deze verplichtingen invullen en eventueel bijkomende initiatieven nemen. De Vlaamse Wooncode schrijft voor wat minimaal dient te gebeuren en bouwt zo een minimale garantie van gelijke behandeling van huurders in. Tijdens het onderzoek hebben we in deze “standaardaanpak” echter heel wat verschillen in aanpak vastgesteld. -

Een eerste belangrijk verschil situeert zich in de aanpak van het vooronderzoek. Dit kan erg gunstige resultaten opleveren omdat men eigenaars ertoe kan bewegen de nodige herstellingen aan de woning uit te voeren. Naast de eigenaar, die een besluit over de woning ontloopt, is ook de huurder hierbij gebaat.

-

Een tweede element is de opvolging van het besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid. Vele gemeenten ervaren op dit punt onduidelijkheid betreffende de eigen verantwoordelijkheden wat opnieuw leidt tot uiteenlopende praktijken. Dit geldt vooral ten aanzien van ongeschikte woningen waarbij de eigenaar niet tot herstellingswerken overgaat. Meestal omschrijft men de gemeentelijke taak in dit geval als het vermijden van herverhuur. Hiervoor hebben gemeenten echter geen sluitende instrumenten in handen. Het aanplakken van het besluit is wel een veel toegepaste praktijk. Het vermijden van herverhuur impliceert dat men geen maatregelen neemt ten aanzien van de zittende huurder. Voor hem of haar verandert de woonsituatie dus niet altijd. Gezien de verhuurder strafbaar is, kunnen de huurder en de gemeente de verhuurder wel onder druk zetten.

-

Een onbewoonbaarverklaring impliceert in principe dat de woning onmiddellijk dient te worden verlaten. De periode waarin verdere bewoning door de gemeente nog wordt getolereerd varieert tussen 14 dagen en 6 iii

maanden. Daarbij vergeten we nog dat, in sommige Vlaamse gemeenten, verdere bewoning zelfs oogluikend wordt getolereerd. Een ander belangrijk aandachtspunt binnen de procedures van kwaliteitsbewaking is de herhuisvesting. Omdat het vinden van kwaliteitsvolle huurwoning voor personen met een zwakke sociaal-economische positie erg moeilijk en soms quasi onmogelijk is geworden, is het voor de gemeenten niet evident hun herhuisvestingstaak te vervullen. Een groot deel van de getroffen huurders is immers op de private huur aangewezen, gezien slechts een klein deel van hen kan herhuisvest worden in de sociale huur. De voorrang werd immers vrij beperkt voorzien, omdat men de druk op de wachtlijsten van de sociale huur niet te veel wil verhogen. Maar indien het een beleidskeuze is om het Vlaams sociaal huurstelsel uit te bouwen als een sociaal vangnet (Winters e.a., 2007) vormt deze beperkte voorrang wel een contradictie en zou deze doelgroep een volwaardigere plaats moeten krijgen door het instellen van minder restrictieve voorwaarden. Kiest men voor andere beleidsopties voor de sociale huursector, dan zijn andere beleidsinstrumenten nodig om het recht op wonen te garanderen in de private huursector. De huursubsidie is reeds een doeltreffend instrument om getroffen huurders te ondersteunen in de private huursector. Toch is het effect ervan momenteel relatief beperkt en biedt het, onder andere omwille van de gestelde voorwaarden, geen oplossing voor alle huurders. Ook de SVK’s worden positief geëvalueerd, maar hebben eveneens eerder een beperkte impact op de gehele problematiek. Niettemin kunnen we uit het case-onderzoek besluiten dat een aantal steden en gemeenten op dit vlak toch meer resultaten boeken. We kunnen de belangrijkste kritische succesfactoren onderscheiden die het uitvoeren van de herhuisvestingstaken lijken te bevorderen: -

Ten eerste is er transitwoningen.

de

aanwezigheid

en

beschikbaarheid,

van

-

Een tweede kritische succesfactor is huurdersbegeleiding. Deze huurders hebben nood aan ondersteuning en informatie. Het volstaat daarbij niet hen een aantal folders te bezorgen. Ook een intensieve begeleiding bij het zoeken naar een woning is erg belangrijk.

-

Meer nog dan transitwoningen en huurdersbegeleiding als afzonderlijke succesfactoren, is het net de combinatie van beide die goede resultaten oplevert. Transitwoningen zijn essentieel voor een eerste korte termijn oplossing, terwijl huurdersbegeleiding instaat voor de definitieve oplossing en op die manier het verloop en de beschikbaarheid van transitwoningen garandeert.

Ons onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat binnen het huidige decretaal kader, voor huurders de meeste en beste resultaten kunnen worden geboekt wanneer gemeenten meer inspanningen leveren dan hen strikt noodzakelijk is opgedragen. Dit vereist echter een grote inspanning op vlak van middelen, (personeels)capaciteit en kennisopbouw, wat uiteraard allesbehalve voor de hand ligt. Opnieuw benadrukken we de mogelijkheden van intergemeentelijke samenwerking. Een grootschalige en tastbare verbetering van de woningkwaliteit op de private huurmarkt is en blijft niettemin een grote uitdaging. Dit zal wellicht meer capaciteit en middelen vragen, een aanpak op verschillende pistes en daarom ook duidelijke engagementen op de verschillende beleidsniveaus.

Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

4

Inhoudstafel 1

Inleiding

2

Onderzoeksvragen en methodologie

10

2.1

Onderzoekstraject

10

2.2

Case-onderzoek

10

2.3

Onderzoeksfocus

12

2.4

Inhoud

12

Woningkwaliteitsbewaking

13

3.1

Inleiding 3.1.1 Kwaliteitsnormen 3.1.2 Overzicht van het kwaliteitsinstrumentarium 3.1.3 Twee sporen voor kwaliteitsbewaking 3.1.4 Enkele cijfergegevens

13 14 16 19 24

3.2

Nieuwe Gemeentewet, gezondheidsrisico’s

3.3

Herhuisvesting van huurders 3.3.1 Inleiding 3.3.2 Verantwoordelijkheid 3.3.3 Wie komt in aanmerking? 3.3.4 Herhuisvestingkanalen

27 27 27 27 28

3.4

Besluit

33

Rol van gemeenten

35

4.1

Inleiding

35

4.2

Vooronderzoek

36

4.3

Hoorplicht

37

4.4

Na de procedure

38

4.5

Informatie tijdens de procedure

38

4.6

Begeleiding van huurders bij herhuisvesting

39

4.7

Besluit

40

Evaluatie: praktijken en ervaringen

41

5.1

Inleiding

41

5.2

Herhuisvesting 5.2.1 Tijdelijke herhuisvesting 5.2.2 Herhuisvesting in de sociale huursector 5.2.3 Herhuisvesting op de private huurmarkt 5.2.4 Bijkomende instrumenten 5.2.5 Randvoorwaarden bij herhuisvesting 5.2.6 Nieuwe huisvestingssituatie 5.2.7 Profiel van huurders

42 42 47 51 52 53 54 59

5.3

Huurdersbegeleiding 5.3.1 Wat? 66 5.3.2 Organisatie en aanpak

66

3

4

5

9

Artikel

135:

openbare

veiligheids-

en 26

67 v

5.3.3 Voorbeelden 5.3.4 Huurdersbegeleiding: een scala aan mogelijkheden 5.3.5 Besluit herhuisvesting en huurdersbegeleiding

68 72 74

5.4

De procedure 5.4.1 Aanvang van de procedure 5.4.2 Vooronderzoek 5.4.3 Onderzoek en advies Agentschap Wonen-Vlaanderen 5.4.4 Hoorzitting 5.4.5 Besluit burgemeester 5.4.6 Duur van de procedure 5.4.7 Strafrechtelijke procedure 5.4.8 Na het besluit

76 76 78 1 1 2 2 4 5

5.5

Preventieve en pro-actieve werking 5.5.1 Initiatieven om de woningkwaliteit te controleren 5.5.2 Renovatiepremies 5.5.3 Andere

9 9 11 13

6

Algemeen besluit

15

7

Beleidsaanbevelingen

18

8

Bibliografie

21


6

Lijst van tabellen en figuren Tabel 1. Aantal besluiten door de burgemeester ................................................... 24 Tabel 2. Aantal acties, geverbaliseerde panden en woonentiteiten ................................. 25

Tabel 3. Vlaamse Wooninspectie: Aantal acties en geverbaliseerde woonentiteiten in 2009, per typegebied .......................................................................................... 25 Tabel 4. Het aanbieden van doorgangs-, crisis- of noodwoningen door het OCMW, naar provincie ......................................................................................................... 30 Tabel 5. Het aanbieden van doorgangs-, crisis- of noodwoningen door het OCMW, naar typegebied ...................................................................................................... 30 Tabel 6. Overzicht herhuisvestingsbehoefte van de kandidaat-huurders voor een SVK-woning op 31/12/2009 (Bron: VOB, 2010) ..................................................... 32 Tabel 8. Antwerpen: aantal opgevangen gezinnen in een transitwoning............... 46 Tabel 9. Gent: huisvestingssituatie eind december 2008 en 2009 van huurders begeleid door de Sociale Cel waarvan de woning onbewoonbaar verklaard was o.b.v. de VWC,........................................................................................................ 54 Tabel 10. Regio Izegem: herhuisvesting van huurders uit OO- verklaarde woningen ................................................................................................................................ 55 Tabel 11. Antwerpen: herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW ....................................................................................................................... 55 Tabel 12. Gent: tijdelijke herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW ................................................................................................................ 56 Tabel 13. Gent: definitieve herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW, woonsituatie eind december................................................................. 56 Tabel 14. Antwerpen: Herhuisvesting na handhavingsacties ................................ 57 Tabel 15. Antwerpen: doorstroming van de gezinnen na opvang in transitwoning 57 Tabel 16. Gent: voorlopige herhuisvesting na acties (dag van actie of korte termijn) ................................................................................................................................ 58 Tabel 17. Gent: herhuisvesting op langere termijn na acties, woonsituatie eind december................................................................................................................ 58 Tabel 18. Oostende: aantal succesvol herhuisveste gezinnen .............................. 59 Tabel 19. Antwerpen: leeftijd van de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC en artikel 135 NGW) .................................................................... 60 Tabel 20. Antwerpen: leeftijd van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC).......................................................... 60 Tabel 21. Antwerpen: leeftijd van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW) ......................................................... 60 Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

Tabel 22. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na onbewoonbaarverklaring VWC) ....................................................................... 61 Tabel 23. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na onbewoonbaarverklaring NGW) ....................................................................... 61 Tabel 24. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na actie Vlaamse Wooninspectie) ......................................................................... 61 Tabel 25. Antwerpen: OCMW-cliënten onder de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC en artikel 135 NGW) .................................................. 62 Tabel 26. Antwerpen: nationaliteit van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC).......................................................... 62 Tabel 27. Antwerpen: nationaliteit van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW) ......................................................... 63 Tabel 28. Gent: nationaliteit van de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC)..................................................................................................... 64 Tabel 29. Gent: nationaliteit van de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW) .................................................................................................... 64 Tabel 30. Gent: nationaliteit van de slachtoffers van huisjesmelkerij..................... 65 Tabel 31. Leuven: oorsprong van klachten en meldingen, 2009 ........................... 77 Tabel 32. Gent: Oorsprong van klachten en meldingen, 2010............................... 78 Tabel 33. Maximale termijn waarna onbewoonbaar verklaarde woning moet worden verlaten, zoals wordt gecommuniceerd door de gemeente......................... 6

Figuur 1. De administratieve procedure voor OO-verklaring in schema ................ 19 Figuur 2. Mogelijk verloop eerste fase OO-procedure (eigen verwerking o.b.v. onderzoek).............................................................................................................. 82 Figuur 3. Vlaamse Wooninspectie: overzicht gemeenten met geverbaliseerde panden, 8ste werkjaar ................................................................................................ 4


8

1 Inleiding Met de Vlaamse Wooncode werd in 1997 in Vlaanderen een instrumentarium ontwikkeld met als doel de kwaliteit van de woningen te verbeteren. In de loop van de jaren werden reeds diverse aanpassingen gedaan aan dit instrumentarium, meestal op basis van een technische evaluatie. Dit onderzoek heeft tot doel een evaluatie te maken van het kwaliteitsinstrumentarium en stelt hierbij de huurder centraal. Niet op basis van een bevraging van huurders (zoals in Hoefnagels & Ruys, 2003), maar door de rol van de gemeenten te onderzoeken, en de mate in en wijze waarop zij hun plichten ten aanzien van de huurders invullen. De herhuisvesting van huurders en begeleiding die hen daarbij wordt geboden, vormt een belangrijk onderzoeksthema. Maar ook andere aspecten van de kwaliteitsbewaking, zoals de instrumenten zelf en de preventieve werking, konden hier niet ontbreken. In 2003 werd door de Vlaamse administratie reeds een onderzoek uitgevoerd naar de herhuisvesting van huurders ten gevolge van een onbewoonbaarverklaring 1. De conclusie van dit onderzoek was dat de herhuisvesting van huurders een bijzonder knelpunt is van de kwaliteitsbewaking. Een belangrijke vraag voor dit onderzoek was dan ook of de situatie sedertdien al dan niet veranderd is. Het onderzoek kende een kwantitatief en een kwalitatief traject. Het kwalitatief traject, met een case-onderzoek van een aantal steden en gemeenten, vormde het zwaartepunt van dit onderzoek. Dit leverde heel wat inzichten op over methodes en verschillen, knelpunten en goede voorbeelden en resulteerde tenslotte in een aantal conclusies en beleidssuggesties. Tot slot wensen we alle betrokken actoren, partners en respondenten die hun medewerking hebben verleend aan dit onderzoek uitdrukkelijk te bedanken: de leden van de begeleidingsgroep, de experten, de gesprekspartners in steden en gemeenten, VVSG, en de verschillende medewerkers van de Afdeling Woonbeleid, Wonen-Vlaanderen en de Vlaamse Wooninspectie.

1

Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Financiering Huisvestingsbeleid, Woonkwaliteitsbewaking, i.s.m. VVSG Commissie Huisvesting (2003), Herhuisvesting bij onbewoonbaar verklaarde woningen. Knelpunten en krachtlijnen voor mogelijke oplossingen


9

2 Onderzoeksvragen en methodologie 2.1 Onderzoekstraject Aan het begin van het onderzoek werd het onderzoeksthema ruim gedefinieerd en beperkt geconcretiseerd. Zoals de titel van het onderzoek stelt, is de doelstelling een evaluatie van het bestaande kwaliteitsinstrumentarium te maken, en daarbij te vertrekken vanuit het standpunt van de huurder. Om een goed inzicht te verwerven in de onderzoeksthematiek en om de doelstellingen scherp te stellen, werd gestart met een reeks interviews met actoren en experten: afdeling Woonbeleid, Wonen-Vlaanderen, Vlaamse Wooninspectie, VOB, AES, … Op basis daarvan werden de onderzoeksvragen en het onderzoekstraject verder uitgewerkt. Gezien de vrij grote rol die de gemeente werd toegeschreven in het woningkwaliteitsbeleid, werd ervoor gekozen om de gemeenten in dit onderzoek ook een centrale rol toe te bedelen. Het eerste deel van het onderzoek betreft een kwantitatief traject met een beperkt literatuur en documentenonderzoek om het wetgevend kader en eerdere onderzoeksconclusies in beeld te brengen. Daarnaast wordt ook een beperkte analyse van cijfermateriaal uitgevoerd. Het tweede, kwalitatief traject vormt de hoofdmoot van het onderzoek. Hiervoor werd een selectie van Vlaamse steden en gemeenten (zie bijlage) bevraagd over de gehanteerde methodes, ervaringen, evaluaties, etc. met betrekking tot de kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt. Deze ‘ronde’ werd voorafgegaan door een rondetafelgesprek tijdens de Commissie Huisvesting van de VVSG. Daarnaast werd ook een rondetafel georganiseerd met een aantal gewestelijke ambtenaren van Wonen-Vlaanderen en de hoofdcontroleur van de Vlaamse Wooninspectie. Dit kwalitatief traject leverde heel wat inzichten op over methodes en verschillen, knelpunten en goede voorbeelden. Hieronder wordt dieper ingegaan op de gevolgde methodologie. Het onderzoekstraject en de verschillende gekozen opties werden vastgelegd in samenspraak met de begeleidingsgroep, die vijf keer samenkwam gedurende het onderzoek. Deze werd ruim samengesteld, met vertegenwoordigers van de betrokken overheidsdiensten en het kabinet van de minister van Wonen, maar ook van het VOB, AES, en de steden en gemeenten (zie bijlage). Daarnaast werd ook een aantal keer teruggekoppeld met team wonen van het Steunpunt Ruimte en Wonen. Deze samenkomst van onderzoekers bood de gelegenheid om de doelstellingen, methodiek en conclusies af te toetsen en bij te stellen waar nodig.

2.2 Case-onderzoek Het case-onderzoek ging van start met een rondetafelgesprek tijdens de Commissie Huisvesting van VVSG. Met de leden van deze groep werden de verschillende onderzoeksthema’s besproken. Uiteraard was deze bijeenkomst te kort om diep in te gaan op de thema’s en daarbij alle vertegenwoordigers van gemeenten uitgebreid aan bod te laten komen. Deze bijeenkomst liet wel toe om het verdere kwalitatief onderzoek uit te stippelen. In de eerste plaats kon de onderzoeksfocus nog scherper worden gesteld.


10

Na deze bijeenkomst werd ook de selectie gemaakt van te onderzoeken cases. Daarbij werd vertrokken van de onderzoeksdoelstelling die zich richt op de manier waarop de gemeenten hun rol in de kwaliteitsbewaking opnemen, en wat hun ervaringen daarmee zijn. Op basis van deze cases kunnen vervolgens knelpunten, maar ook goede ervaringen die kunnen dienen als inspiratie voor anderen, worden gedetecteerd. Tijdens de VVSG-rondetafel bleek reeds dat de aanpak van steden en gemeenten sterk kan verschillen. Dit is in de eerste plaats te wijten aan de beschikbare middelen. Ook de accenten en prioriteiten die worden gelegd, zijn verschillend. Uit de aanwezige steden en gemeenten werd een selectie gemaakt op basis van hun uiteenlopende bijdragen tijdens de rondetafel. Op deze manier wensen we alle verschillende aspecten van de kwaliteitsbewaking zo volledig mogelijk te belichten. Dit zijn: -

Antwerpen

-

Gent

-

Oostende

-

Kortrijk (+SVK De Poort)

-

Huisvestingsdienst Regio Izegem (+ SHM De Mandel)

-

Turnhout

-

Genk

-

Leuven

-

Intergemeentelijk samenwerkingsverband Wonen langs Dijle en Nete

In elk van deze steden en gemeenten werd een interview afgenomen met de verantwoordelijken van stad of gemeente, en eventueel OCMW, SHM of SVK. Daarbij werd eveneens getracht zoveel mogelijk cijfermateriaal en nuttige documenten te verzamelen. Gezien we in dit onderzoek hoofzakelijk op zoek zijn naar ervaringen en methodieken, betreft deze selectie net de steden en gemeenten die reeds actief werk maken van de kwaliteitsbewaking of specifieke aspecten daarvan, en daarbij al dan niet een succesvolle aanpak hebben ontwikkeld of geconfronteerd worden met specifieke knelpunten. Deze selectie heeft dan ook zijn beperkingen, omdat we op deze manier terecht komen bij ‘de betere leerlingen van de klas’. De selectie is dan ook niet representatief voor alle Vlaamse steden en gemeenten, waardoor de bevindingen van het onderzoek niet veralgemeend kunnen worden. Om ook een zicht te krijgen op de andere minder actieve steden, maar vooral gemeenten, werd een beperkte telefonische rondvraag gedaan bij een aantal kleinere gemeenten. Hier werd vooral geïnformeerd naar de aanpak van klachten van huurders en de knelpunten. De selectie van cases is dus niet in de eerste plaats gemaakt om een representatief zicht te krijgen op alle Vlaamse gemeenten, maar wel om het meest volledige antwoord te kunnen formuleren op de onderzoeksvragen. Niettemin is de selectie zo opgesteld, dat zowel grote steden, centrumsteden als kleinere steden, evenals gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden werden bevraagd. Op die manier krijgen we wel een duidelijk beeld van de specifieke bekommernissen waarmee de verschillende type gemeenten te kampen hebben. Naast het case-onderzoek werd ook een tweede rondetafelgesprek georganiseerd met een aantal van de kwaliteitsonderzoekers van Wonen-Vlaanderen en de hoofdcoördinator van de Vlaamse Wooninspectie. Deze andere speler binnen de procedure zorgde op haar beurt ook voor heel wat nieuwe inzichten en ervaringen. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

11

2.3 Onderzoeksfocus Het onderzoek ging van start met een erg breed vizier. Het is pas na de eerste fase van het onderzoek, na de verkennende interviews en het beperkte literatuuronderzoek, dat de onderzoeksfocus scherper werd gesteld. Ook tijdens het onderzoekstraject werden keuzes gemaakt om bepaalde pistes meer of minder te exploreren. Dit gebeurde telkens in overleg met de opdrachtgever en de begeleidingsgroep. Na de eerste onderzoeksfase werden vier hoofdthema’s bepaald: de OOprocedure, begeleiding, herhuisvesting en preventie. Gaandeweg kwam de nadruk steeds meer te liggen op begeleiding en herhuisvesting; de aspecten die voor de huurder het belangrijkst zijn en waar zich ook de meeste knelpunten bleken te situeren. Op die manier kan een actualisatie worden gemaakt van het onderzoek uit 2003 (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2003) en kan worden afgetoetst of de bevindingen al dan niet nog valabel zijn. Maar ook de andere thema’s bleven in het onderzoek aanwezig. In de eerste plaats omdat voor een goed inzicht in de thema’s herhuisvesting en begeleiding, ook kennis vereist is van de OO-procedure en de rol van gemeenten daarin. Tijdens de interviews bleek ook duidelijk dat de herhuisvesting en begeleiding moeilijk los te koppelen zijn van de OO-procedure en dat ook in de procedure zelf een aantal knelpunten bestaan. Daarom blijft dit thema, zij het in mindere mate, aanwezig in het onderzoek. Ook preventie is een thema dat tijdens de gesprekken meermaals aan bod is gekomen.

2.4 Inhoud Voorliggend onderzoeksrapport bestaat, naast de inleiding en uiteenzetting van de onderzoeksvragen en methodologie, uit vijf grote blokken. In het eerste wordt een overzicht gegeven van de woningkwaliteitsbewaking zoals deze werd vormgegeven in de diverse wetteksten. Dit biedt het nodige kader voor de verdere fases van het onderzoek. Daarna wordt dieper ingegaan op de rol die gemeenten hebben gekregen in de kwaliteitsbewaking, waar de specifieke verantwoordelijkheden zich situeren en hoe deze kunnen worden ingevuld. Het volgende deel maakt, op basis van kwalitatief onderzoek, een evaluatie van vastgestelde praktijken en ervaringen en dit per onderzoeksthema. Herhuisvesting en begeleiding komen als belangrijkste thema’s het eerst aan bod en zijn dan ook het meest uitgewerkt. Daarna worden de procedure en preventie behandeld. Telkens worden de verschillende aspecten behandeld en wordt op basis van de ervaring van de cases een evaluatie opgemaakt. Hierbij worden belangrijke knelpunten en/of opportuniteiten aangeduid. Deze hoofdstukken worden verder gestoffeerd met ‘best practices’ uit de cases. Deze voorbeelden van hoe zaken (kunnen) worden aangepakt, kunnen voor andere steden en gemeenten fungeren als inspiratiebron of toetsingskader voor de eigen inspanningen en resultaten. Tot slot worden de voornaamste besluiten van het onderzoek, alsook enkele beleidsaanbevelingen geformuleerd.


12

3 Woningkwaliteitsbewaking 3.1 Inleiding Het Vlaamse woningkwaliteitsbeleid is vastgelegd in de Vlaamse Wooncode (Decreet van 156 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode) en het Kamerdecreet (Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers). De relevante wetteksten zijn de volgende: -

Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

-

Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.

-

Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en het besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers.

-

Decreet van 7 juli 2006 houdende wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de versterking van het instrumentarium woonkwaliteitsbewaking, Belgisch Staatsblad, 5 oktober 2006.

Dit derde hoofdstuk biedt een overzicht van de kwaliteitsnormen en instrumentarium van de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet. Beide decreten volgen in hun kwaliteitsbewaking een tweesporenbeleid; enerzijds via de administratieve procedure en anderzijds via de strafrechtelijke handhaving. Beide sporen worden meer in detail uitgewerkt. Nadien worden ook een aantal cijfergegevens getoond. Ook via de Nieuwe Gemeentewet (Decreet van 1 februari 2008) kan worden ingegrepen op de kwaliteit van woningen. Dit komt eveneens aan bod. Het laatste deel gaat in op de herhuisvesting van huurders: wanneer is dit nodig, wie is verantwoordelijk, wie komt in aanmerking en welke zijn de herhuisvestingmogelijkheden?


13

3.1.1

Kwaliteitsnormen

3.1.1.1 Woningen Elke woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsnormen die door de Vlaamse Wooncode worden vastgesteld. Deze hebben betrekking op (Art. 5): 1° de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2° de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning; 3° de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten; 4° de verlichtingsen verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmingsof warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5° de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten; 6° de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7° de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8° de toegankelijkheid. Een woning moet tevens voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid. Een woning die niet voldoet aan bovenstaande vereisten is ongeschikt. Een woning die gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, is onbewoonbaar. In het kader van de toepassing van het kwaliteitsinstrumentarium wordt gecontroleerd of woningen voldoen aan deze kwaliteitsnormen. Daarvoor werd een technisch verslag opgemaakt dat bovenstaande normen verder concretiseert. Het technisch verslag bevat een aantal items van woontechnische aard die de kwaliteit van de woning controleren. Elk mogelijk gebrek staat voor een aantal strafpunten, afhankelijk van de aard en de ernst van het gebrek. Zware gebreken staan voor 9 tot 15 strafpunten, lichtere gebreken voor één tot drie strafpunten. In het technisch verslag wordt eveneens de woonbezettingsnorm uitgewerkt. De toegelaten woonbezetting wordt bepaald op basis van de totale netto


14

vloeroppervlakte van de woonlokalen en het aantal woonlokalen2. Deze gegevens bepalen het toegelaten aantal personen.

3.1.1.2 Kamers Het Kamerdecreet bevat de minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers. Voor beide worden vooreerst gemeenschappelijke normen vastgesteld (art. 4): -

Een minimale hoogte tussen vloer en plafond van twee meter en twintig centimeter. Het plafond mag zich in geen geval bevinden op minder dan één meter boven het maaiveld.

-

Beschikken over voldoende verlichtingsen verluchtingsmogelijkheden en rechtstreeks licht en buitenlucht ontvangen door ten minste één te openen verticaal venster of ten minste één te openen dakvenster. De onderkant van het raam mag zich op ten hoogste één meter twintig boven de vloer bevinden.

-

Beschikken over een wastafel met stromend water, afvoerinrichting en reukafsnijder en over voldoende en veilige elektriciteitsinstallaties voor de verlichting van de kamer en het veilig gebruik van elektrische toestellen.

-

Beschikken over voldoende en veilige verwarming of de nodige toe- en afvoerkanalen. Als verwarmingsbronnen komen enkel in aanmerking: centrale verwarming, elektrische toestellen en luchtdichte gastoestellen met schoorsteen- of gevelafvoer.

-

Zodanige ligging en inrichting dat het respect voor de individuele levenssfeer wordt gewaarborgd, rechtstreeks toegankelijk en niet via een andere kamer of studentenkamer.

-

Per groep of deel van een groep van zes bewoners of studenten beschikken over een w.c. met waterspoeling en reukafsnijder.

-

Het gebouw moet onderhoudsmateriaal.

-

Voldoen aan bouwfysica.

alle

beschikken

vereisten

over

inzake

een

ruimte

brandveiligheid,

voor stabiliteit

het en

Er bestaat een afzonderlijk technisch verslag voor kamerwoningen, gebaseerd op deze normen. Daarin is eveneens een woonbezettingsnorm vastgelegd volgens dezelfde methode als voor de woningen. Daarnaast zijn er specifieke normen voor kamers (art. 6) die betrekking hebben op de minimale vereiste oppervlakte. Een kamer waarin geen kookmogelijkheden, noch een bad of stortbad aanwezig zijn, heeft een oppervlakte van tenminste 12 m² wanneer ze wordt bewoond door één persoon en 18 m² wanneer deze bewoond wordt door twee personen. Indien de kamer niet beschikt over kookmogelijkheden of bad of stortbad, moeten deze aanwezig zijn in de gemeenschappelijke voorzieningen. De specifieke normen voor studentenkamers (art. 8) leggen de minimale oppervlakte eveneens vast op 12 m². Een uitzondering (minimale oppervlakte 8

2

Als woonlokaal komen enkel de leefkamer(s), keuken en slaapkamer(s) in aanmerking, op voorwaarde dar ze groter zijn dan 4 m² en een plafondhoogte van minstens 220 cm hebben. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

15

m²) is voorzien voor studentenkamers die werden gebouwd voor de inwerkingtreding van het decreet en waarvoor binnen drie jaar na de inwerkingtreding een conformiteitsattest werd verkregen. Ieder studenten- of studentengemeenschapshuis moet beschikken over een ruimte voor de berging van evenveel fietsen als er studentenkamers zijn, over een gemeenschappelijke ruimte en over een bad of stortbad per groep of deel van een groep van tien studenten.

3.1.2

Overzicht van het kwaliteitsinstrumentarium

3.1.2.1 Conformiteitsattest De Vlaamse Wooncode (art. 7) en het Kamerdecreet (art.10) voerden het conformiteitsattest in. Dit kan worden uitgereikt aan woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd en geeft aan dat de woning voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Het conformiteitsattest is niet verplicht en is dus geen verhuurvergunning. Het conformiteitsattest kan bij de gemeente worden aangevraagd door eigenaarsverhuurders. Na controle van de woning aan de hand van het technisch verslag reikt de gemeente het attest al dan niet uit (niet conform vanaf 15 strafpunten). Het attest vermeldt eveneens de maximale woningbezetting. In het kader van de huursubsidie kan ook de gewestelijke ambtenaar (van Wonen-Vlaanderen) een conformiteitsattest afleveren. Tenzij de woning in die periode ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard, blijft het conformiteitsattest 10 jaar geldig.

3.1.2.2 Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (“OO-verklaring”) Woningen die niet voldoen aan de kwaliteitsnormen zoals bepaald door de Vlaamse Wooncode (art. 15) kunnen, naargelang de ernst van de gebreken, ongeschikt- of onbewoonbaar worden verklaard. Ongeschikte woningen scoren op basis van het technisch verslag 15 of meer strafpunten. Concreet betekent dit dat één zwaar gebrek al voldoende kan zijn om een woning ongeschikt te verklaren. Het onbewoonbaar verklaren van een woning houdt geen rekening met het aantal strafpunten, maar gebeurt op basis van de aard en de ernst van het gebrek. Een woning is onbewoonbaar wanneer er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit zolang het veiligheids- of gezondheidsrisico niet is verholpen (vb. woning staat op instorten, gevaar voor CO-vergiftiging, gevaarlijke elektrische installatie). Op advies van de gewestelijke ambtenaar kan de burgemeester bepalen dat de renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken worden uitgevoerd binnen een door hem of haar bepaalde termijn, die maximaal 15 dagen bedraagt (“snelherstel”). Na het verstrijken van die termijn moet de woning beantwoorden aan de kwaliteitsnormen. De gewestelijke ambtenaar gaat na of de werken zijn uitgevoerd en de woning beantwoordt aan de vermelde normen en vereisten. Indien de nodige werken niet uitgevoerd worden binnen de termijn, kan de burgemeester die werken laten uitvoeren. Op vertoon van een staat kunnen de kosten van de werken verhaald worden op de eigenaar. Een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring gebeurt door een besluit van de Burgemeester. De betreffende woning wordt geïnventariseerd. De gewestelijke inventaris bestaat uit twee lijsten: de verwaarloosde gebouwen en de ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen. Tot 31/12/2009 bestond ook een inventarislijst van leegstaande woningen en gebouwen. Deze werd met de Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

16

inwerkingtreding van het decreet Grond- en Pandenbeleid stopgezet en overgeheveld naar de gemeenten die een leegstandsregister moeten bijhouden. Woningen op de gewestelijke inventaris worden onderworpen aan een gewestelijke heffing. Gemeenten kunnen daarop opcentiemen innen. Ook kunnen desgewenst ze een leegstandsheffing invoeren op basis van het gemeentelijk leegstandsregister. Naast de heffing heeft de opname in de inventaris ook tot gevolg dat de woning in aanmerking komt voor de toepassing van het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht (zie onder). Het verloop van de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, alsook de gevolgen ervan, worden nader beschreven in onderdeel 3.1.3.1. Ten aanzien van de huurders van ongeschikt- of onbewoonbaar verklaarde woningen heeft de burgemeester een herhuisvestingsverantwoordelijkheid. Dit thema, dat erg belangrijk is binnen het opzet van dit onderzoek, komt verder uitvoerig aan bod (3.3).

3.1.2.3 Onaangepastheid Een onaangepaste woning is een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnorm en waar het aantal aangetroffen bewoners hoger is dan toegelaten volgens de norm. Onaangepastheid kent verder geen gevolgen in termen van een besluit van de burgemeester.

3.1.2.4 Overbewoondverklaring Een woning is overbewoond wanneer de bezettingsnorm dermate overschreden wordt dat het aantal bewoners een veiligheidsen/of gezondheidsrisico vormt. Aan de hand van het technisch verslag kan het overschrijden van de woonbezettingsnorm worden vastgesteld. Dit is echter niet voldoende om overbewoning vast te stellen. Dit is immers enkel het geval wanneer de overbezetting ook aanleiding geeft tot veiligheidsen gezondheidsrisico’s voor de bewoners.

3.1.2.5 Recht van voorkoop Op basis van het recht van voorkoop kan een eigenaar die een goed verkoopt, verplicht worden dit eerst, aan dezelfde prijs en voorwaarden, aan te bieden aan begunstigden met het oog op sociale huisvesting (VMSW, sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeente, OCMW in welbepaalde gevallen). Op die manier wordt de link gelegd tussen woonkwaliteitsbewaking en sociale huisvesting. Het recht van voorkoop is van toepassing op de woningen die geïnventariseerd zijn als ongeschikt, onbewoonbaar, leegstaand of verwaarloosd en op de woningen gelegen in een bijzonder gebied. Dit zijn enerzijds de woningbouwgebieden die door de Vlaamse Regering zijn aangewezen (voornamelijk in de Vlaamse rand rond Brussel) en anderzijds gebieden die door de gemeenten werden aangevraagd.

3.1.2.6 Sociaal beheersrecht Het doel van het sociaal beheersrecht is tegelijkertijd het bestrijden van leegstand en verkrotting én het opnieuw op de markt brengen van voormalige probleemwoningen aan sociale voorwaarden. Het is bedoeld om een oplossing te


17

bieden ten aanzien van de contradictie die ontstaat wanneer er een tekort heerst aan geschikte woningen, maar er tegelijkertijd woningen leegstaan of verkrotten. Het sociaal beheer kan worden uitgeoefend op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen en woningen. Deze woningen worden op de gewestelijke inventaris opgenomen, waarbij het sociaal beheer kan worden uitgeoefend indien de eigenaar geen werken heeft uitgevoerd binnen de vastgestelde termijnen. Ook kan het sociaal beheersrecht uitgeoefend worden voor woningen die als leegstaand zijn geïnventariseerd (sinds 2010 in het gemeentelijke leegstandsregister i.p.v. op de gewestelijke inventaris). Voor een periode van minstens negen jaar kunnen sociale woonorganisaties deze woningen in beheer nemen, de nodige werken uitvoeren en sociaal verhuren. De eigenaar verliest het eigenaarschap van de woning niet, maar wel tijdelijk het genotrecht en het recht om de woning te beheren.


18

3.1.3

Twee sporen voor kwaliteitsbewaking

De Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet voorzien een administratieve en strafrechtelijke aanpak van woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Deze vormen het zwaartepunt in de woningkwaliteitsbewaking en komen in dit onderzoek dan ook centraal te staan. Beide procedures zijn gericht op het aanpakken van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen op de private huurmarkt. De procedures zijn gericht op het saneren van het onderste segment van de private huurmarkt.

3.1.3.1 De administratieve procedure Onderstaand schema geeft een overzicht van de administratieve procedure voor ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Figuur 1. De administratieve procedure voor OO-verklaring in schema

Bron: Wonen Vlaanderen, handleiding kwaliteitsbewaking voor gemeenten

Hieronder volgt een korte beschrijving van de verschillende stappen in de administratieve procedure. Een meer uitgebreide beschrijving is te vinden in andere documenten, o.a. de handleiding kwaliteitsbewaking voor gemeenten van Wonen-Vlaanderen (http://www.bouwenenwonen.be/home/lokaal_woonbeleid/verbeteren_van_de_won Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

19

ingkwaliteit/handboek_de_woningkwaliteit_in_uw_gemeente_bewaken) Vandromme, 2008.

en

Opstart van de procedure Het verzoek om de procedure op te starten dient te worden ingediend bij de burgemeester en kan gebeuren door iedere belanghebbende (bewoner, gemeentebestuur, gewestelijk ambtenaar, OCMW, (sociale) woonorganisaties, ...). Technisch onderzoek van de woning Wanneer de aanvraag gegrond wordt geacht, dient de gemeente (de burgemeester) een verzoek om de woning te onderzoeken te richten aan WonenVlaanderen. Een onderzoeker van Wonen-Vlaanderen komt vervolgens ter plaatse voor een technisch onderzoek van de woning. Zowel de huurder als de eigenaar worden vooraf op de hoogte gebracht van het tijdstip van het bezoek. De eigenaar is niet verplicht aanwezig te zijn. Het is wel aangewezen dat de huurder aanwezig is, aangezien hij toegang tot de woning moet verschaffen. Het woningonderzoek gebeurt aan de hand van het technisch verslag. Op basis daarvan stelt de gewestelijk ambtenaar een advies op dat wordt bezorgd aan de burgemeester, samen met een onderzoeksverslag. Scoort een woning 15 of meer strafpunten (als resultaat van de vastgestelde gebreken), dan zal de ambtenaar ongeschiktheid adviseren. Het advies onbewoonbaarheid wordt uitgebracht wanneer hij oordeelt dat er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit. Na het advies van de gewestelijk ambtenaar moet de gemeente de betrokkenen informeren over dit advies. Daarbij kan ook worden gewezen op de gebreken en de uit te voeren werken. In geval de gewestelijk ambtenaar een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring adviseert, is de burgemeester verplicht een hoorzitting te organiseren met de bewoners, eigenaars en de houders van het zakelijk recht. Dit kan schriftelijk of mondeling gebeuren. Besluit van de burgemeester Op basis van het advies van de gewestelijk ambtenaar, het technisch verslag en de argumenten die tijdens de hoorzitting werden kenbaar gemaakt, neemt de burgemeester een besluit om de woning al dan niet ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Indien dit niet het geval is, moet geen officieel besluit worden opgesteld, maar moet dit wel, met vermelding van motivatie, meegedeeld worden aan de betrokken partijen. Een beslissing om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, wordt door de burgemeester genomen binnen een termijn van 3 maanden na de ontvangst van de aanvraag en wordt kenbaar gemaakt aan de betrokkenen en aan de gewestelijk ambtenaar. De woning wordt op de inventaris van ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen geplaatst. Een recente decreetswijziging (BVR 29/04/2011) bepaalt dat deze beslissingstermijn voortaan een termijn van orde is. Het overschrijden van die richttermijn brengt bijgevolg niet langer per definitie bevoegdheidsverlies met zich mee. De hersteltermijnen werden door de Vlaamse Regering vastgesteld op 36 maanden indien een bouwvergunning vereist is en 12 maanden in andere gevallen. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

20

Telkens voor de verjaardag van de inventarisatie moeten de houders van het zakelijk recht worden aangeschreven door de inventarisbeheerder.

Maatregelen ter uitvoering van het besluit In 2007 werd bij wijziging van de Vlaamse Wooncode (decreet van 7 juli 2006) het principe van ‘snelherstel’ ingevoerd. De gewestelijk ambtenaar kan snelherstel adviseren, op voorwaarde dat de vastgestelde gebreken op zeer korte termijn kunnen worden hersteld. De burgemeester beveelt dan in zijn beslissing dat de nodige werkzaamheden dienen te gebeuren binnen een termijn van maximaal 15 dagen. Na deze periode komt de gewestelijk onderzoeker opnieuw te plaatse en controleert of de werken werden uitgevoerd en of de woning daarmee voldoet aan de minimumnormen. Er kunnen nog steeds gebreken aanwezig blijven, maar die mogen niet resulteren in ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Als de woning conform is, adviseert de ambtenaar om het besluit op te heffen. Indien de woning nog steeds ongeschikt of onbewoonbaar is, bevestigt de ambtenaar zijn advies en kan de burgemeester beslissen de werken zelf te laten uitvoeren en de kosten te verhalen op de eigenaar. Nadien wordt het OO-besluit opgeheven. Snelherstel werd aan de wetgeving toegevoegd op basis van de praktijkervaring die uitwees dat sommige woningen gebreken vertonen die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, maar wel snel kunnen worden hersteld. Beter dan een OO-verklaring waar de werken pas binnen 12 maanden moeten worden uitgevoerd en de bewoners moeten worden herhuisvest, kan in die gevallen een onmiddellijke herstelling worden bevolen. Op die manier wordt actief gewerkt aan een verbetering van de woningkwaliteit en kan de woning op de markt blijven. De Vlaamse Wooncode bepaalt dat de burgemeester in zijn besluit alle maatregelen kan treffen die hij noodzakelijk acht om het besluit uit te voeren of om de woning weer geschikt en/ of bewoonbaar te krijgen. Snelherstel is één van de mogelijkheden, maar de burgemeester kan bijvoorbeeld ook opleggen dat een conformiteitsattest of een keuringsattest vereist is voor het besluit opgeheven kan worden, of kan bepaalde herstelwerkzaamheden opleggen of laten uitvoeren. Heffing Woningen op de inventaris worden sedert 1996 onderworpen aan een heffing. Het decreet dat deze heffing regelt, werd in 2004 grondig aangepast. De gewestelijke heffing wordt momenteel geheven op de verwaarloosde gebouwen en/of woningen en ongeschikte en/of onbewoonbare woningen. Voor leegstaande gebouwen is de gewestelijke heffing sedert 01/01/2010 niet langer van kracht, gemeenten kunnen dit desgewenst zelf invoeren. Ook de inventarisatie gebeurt niet meer door het Vlaamse Gewest, maar door de gemeente. De gewestelijke heffing wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Voor ongeschikte en/of onbewoonbare woningen geldt volgende formule: (KI + M) x (P+1), waarbij (KI+M) staat voor het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een minimum van 990 (M). De heffing bedraagt dus minimaal 990 euro. P staat voor het aantal perioden van 12 maanden dat het pand zonder onderbreking is opgenomen in de inventaris, deze factor kan niet hoger zijn dan 4. Bij het vierde jaar bereikt de heffing dus het maximumbedrag. Gemeenten kunnen opcentiemen heffen op de gewestelijke belasting. Ook bestaat de mogelijkheid dat gemeenten, onder bepaalde voorwaarden, worden vrijgesteld van de gewestelijke heffing en een eigen heffingsstelsel hanteren. Beroepsmogelijkheden Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

21

De betrokken partijen (houders van het zakelijk recht, eigenaars, bewoners en gewestelijk ambtenaar) kunnen in beroep gaan tegen de beslissing of tegen het stilzitten (achterblijven van beslissing binnen de termijn - sinds kort termijn van orde - van drie maanden) van de burgemeester. Het beroep wordt ingediend bij de Vlaamse minister van Wonen. Binnen de 12 maanden moet de minister vervolgens een beslissing nemen. Dit kan een OO-verklaring zijn, of het treffen van de nodige maatregelen. Herhuisvesting Wanneer tot herhuisvesting van de bewoners moet worden overgegaan, schrijft de Vlaamse Wooncode voor dat de burgemeester de nodige maatregelen neemt voor de bewoner. Wanneer de gemeente of het OCMW van de betreffende gemeente over onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikt, doet de burgemeester een beroep op de medewerking van de sociale woonorganisaties, waarvan het werkingsgebied zich uitstrekt tot het grondgebied van de gemeente. Onder bepaalde voorwaarden kunnen de getroffen huurders in aanmerking komen voor een voorrang in de sociale huursector of voor een huursubsidie. Recent (decreet van 7 juli 2006) werd ook de mogelijkheid voorzien dat gemeenten de kosten voor herhuisvesting kunnen recupereren bij de eigenaar (zie verder). De verschillende mogelijkheden voor herhuisvesting worden verder uitgebreid besproken. Opheffing van het besluit Als de gebreken aan de woning hersteld zijn, heft de burgemeester het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op. Dat moet gebeuren op initiatief van de eigenaar/houder van het zakelijk recht, die hiervoor een nieuw technisch onderzoek aanvraagt bij de gemeente. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er geen reden meer is om de woning als ongeschikt of onbewoonbaar te beschouwen, stelt de burgemeester een besluit op waarin hij zijn vorig besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid opheft. De woning wordt geschrapt van de inventaris. Hetzelfde geldt bij sloop van de woning nadat de eigenaar heeft aangetoond dat de woning effectief is gesloopt.

3.1.3.2 De strafrechtelijke aanpak Naast de administratieve procedure en de fiscale maatregelen die daaraan verbonden worden, heeft de Vlaamse Wooncode ook een strafrechtelijke handhaving voor de woningkwaliteitsbewaking in het leven geroepen. Deze geldt als het sluitstuk van de administratieve procedure, voor de gevallen van hardnekkige verhuring en dermate gebrekkige woningen waar de administratieve procedure niet krachtig genoeg is (Vandromme, 2008). De strafrechtelijke handhaving heeft andere implicaties dan de administratieve procedure, nl. het strafbaar stellen van de verhuurder, het bevel tot herstel, de veroordeling. De uitvoering van het strafrechtelijk luik gebeurt via de Vlaamse Wooninspectie en is vastgesteld in artikel 20 van de Vlaamse Wooncode en artikel 17 van het Kamerdecreet. Volgens deze artikels is er sprake van een misdrijf wanneer een woning die niet voldoet aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode rechtstreeks of via een tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld met het oog op bewoning. Dit kan worden bestraft met een gevangenisstraf (6 maanden tot 3 jaar) of een geldboete (500 tot 25.000 euro). Hetzelfde geldt voor het verhuren of ter beschikking stellen van een roerend of onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen is bestemd, terwijl er gebreken zijn die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of waarbij de basisvoorzieningen (elektriciteit, sanitair, kookgelegenheid, verwarmingsmogelijkheid) ontbreken of niet voldoende functioneren. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

22

Anders dan bij de administratieve procedure wordt niet uitgegaan van het aantal strafpunten dat de woning scoort op basis van het technisch verslag. Elke schending van de kwaliteitsnormen wordt strafbaar geacht, onafhankelijk ook van het feit of de woning vooraf reeds door de burgemeester ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard (Vandromme, 2008). De inspecteurs van de Vlaamse Wooninspectie hebben de bevoegdheid om inbreuken tegen bovenstaand artikel van de Vlaamse Wooncode op te sporen en vast te stellen in een proces-verbaal. Zij hebben de rang van officier van de gerechtelijke politie en hulpofficier van de procureur des Konings. Bij decreetswijziging van 2006 (decreet 7 juli 2006) werd de herstelvordering ingevoerd. Dit wil zeggen dat naast de straf de rechtbank de overtreder ook kan bevelen om werken uit te voeren om de woning te laten voldoen aan de kwaliteitsnormen. Dat gebeurt ambtshalve of op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen. De rechtbank bepaalt de termijn voor de uitvoering van de werken. Deze bedraagt maximaal twee jaar. De herstelvordering wordt per brief bij het parket ingeleid en bevat een uitdrukkelijke motivatie vanuit het oogpunt van de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten en een vermelding van de gebreken waarvan het herstel wordt gevorderd. Wanneer de eigenaar meldt dat de werken zijn uitgevoerd, wordt door de wooninspecteur een nieuwe controle ter plaatse gedaan en wordt dit vastgesteld in een proces-verbaal. Wanneer de werken niet binnen de opgelegde termijn werden uitgevoerd, kan de rechter bevelen dat de gemeente of burgerlijke partij in de uitvoering kan voorzien. De overtreder is dan verplicht alle kosten te vergoeden.


23

3.1.4

Enkele cijfergegevens

Hieronder worden een aantal kerncijfers weergegeven met betrekking tot de administratieve en de strafrechtelijke procedure. Een belangrijke noot bij deze cijfers is dat ze betrekking hebben op de activiteiten van Wonen-Vlaanderen en de Vlaamse Wooninspectie en dus weinig zeggen over de evolutie in de kwaliteit van de woningen. Dat het aantal besluiten, acties, en verbaliseringen stijgt, is dus niet het rechtstreekse gevolg van een dalende woningkwaliteit, maar wel van de toegenomen inspanningen van deze instanties en van steden en gemeenten.

3.1.4.1 De administratieve procedure Tabel 1 geeft een overzicht van het aantal besluiten genomen door de burgemeesters binnen de administratieve OO-procedure in 2008 en 2009. We zien dat in ruim de helft van de besluiten zowel ongeschiktheid als onbewoonbaarheid wordt vastgesteld. Louter onbewoonbaarheid komt slechts beperkt voor. Tabel 1. Aantal besluiten door de burgemeester 2008

2009

N

%

N

%

Onbewoonbaar

84

3,4

80

3,4

Ongeschikt

962

38,7

1055

45,2

Ongeschikt en Onbewoonbaar

1438

57,9

1199

51,4

Totaal

2484

100

2334

100

Bron: HOLV

Van al deze besluiten in het kader van de administratieve procedure blijkt een groot deel in de steden te worden genomen. In 2009 nam de stad Antwerpen 26% van de besluiten voor zijn rekening, Gent 9%. Ongeveer één op 5 besluiten werd genomen in de elf overige centrumsteden3. Tussen de centrumsteden zijn er bovendien grote verschillen, met het grootst aantal besluiten in Leuven en Mechelen.

3.1.4.2 De strafrechtelijke aanpak Onderstaande tabel en grafiek tonen de activiteiten van de Vlaamse Wooninspectie sedert de oprichting in 2001 tot en met 2009, in termen van het aantal acties, het aantal geverbaliseerde panden en het aantal geverbaliseerde woonentiteiten. Het is duidelijk dat voor elk van deze drie aspecten er een sterke groei is geweest.

3

Aalst, Brugge, Genk, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, SintNiklaas en Turnhout. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

24

Tabel 2. Aantal acties, geverbaliseerde panden en woonentiteiten 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aanvankelijke acties

62

122

174

206

352

331

358

429

Geverbaliseerde panden

59

120

144

207

257

309

504

664

Geverbaliseerde woonentiteiten

248

484

515

684

801

945

1609

2050

4

4,0

3,0

3,3

2,3

2,9

4,5

4,8

4.2

4.0

3.6

3.3

3.1

3.1

3.2

3.1

Gemiddeld aantal geverbaliseerde woonentiteiten per actie Gemiddeld aantal woonentiteiten per geverbaliseerd pand Bron: Vlaamse Wooninspectie

Uit de gegevens van de Vlaamse Wooninspectie blijkt dat de activiteiten van de Vlaamse Wooninspectie sterk geconcentreerd zijn: in 2009 werden acties ondernomen in 35% van de Vlaamse gemeenten. De grootste activiteit is er in de provincie Antwerpen, en in het bijzonder in de stad Antwerpen. Ook in de stad Gent is de activiteit vrij groot. Beide grootsteden samen waren goed voor ongeveer een kwart van de acties van de Vlaamse Wooninspectie in 2009. Tabel 3. Vlaamse Wooninspectie: Aantal acties en geverbaliseerde woonentiteiten in 2009, per typegebied Aantal acties

Aantal geverbaliseerde woonentiteiten

Verbaliseringen / actie

N

%

N

%

gem.

Grootstad

111

25,9

631

30,8

5,5

Centrumstad

85

19,8

452

22,0

5,3

Kleine stad

74

17,2

458

22,3

6,2

(Groot)Stedelijke rand

35

8,2

114

5,6

3,3

Overgangsgebied

76

17,7

260

12,7

3,4

Platteland

48

11,2

135

6,6

2,8

Totaal

429

100,0

2050

100,0

4,8

Bron: Vlaamse Wooninspectie

In het rapport worden de acties van de Wooninspectie (eventueel in samenwerking met andere instanties) in het kader van de strafrechtelijke procedure ook weergegeven met de terminologie van “handhavingsacties” en “acties huisjesmelkerij”, zoals deze gehanteerd worden op het terrein.


25

3.2 Nieuwe Gemeentewet, Artikel 135: openbare veiligheidsen gezondheidsrisico’s De burgemeester kan ook ingrijpen tegen ondermaatse woningkwaliteit op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet (Decreet van 1 februari 2008). Dit artikel zegt dat de gemeenten de taak hebben om te voorzien in een goede politie, met name over de zindelijkheid, de gezondheid, de veiligheid en de rust op openbare wegen en plaatsen en in openbare gebouwen. Ondermeer volgende taken worden aan de burgemeester toevertrouwd: −

Alles wat verband houdt met een veilig en vlot verkeer op openbare wegen, straten, kaden en pleinen, waaronder ook het slopen of herstellen van bouwvallige gebouwen.

−

Het nemen van passende maatregelen om rampen en plagen, zoals brand, epidemieën en epizoötieën te voorkomen en het verstrekken van de nodige hulp om ze te doen ophouden.

Een besluit van de burgemeester op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet kan dus op twee verschillende gronden worden genomen, enerzijds de openbare veiligheid en anderzijds de openbare gezondheid (Vandromme, 2008). Verschillende maatregelen kunnen worden getroffen, zoals het bevelen van herstellingswerken, een onbewoonbaarverklaring, bevel tot sloop van de woning, etc. De maatregelen moeten alleszins in verhouding staan tot het vastgestelde gevaar voor de openbare veiligheid of gezondheid (Vandromme, 2008). De finaliteit van het ingrijpen op basis van de Nieuwe Gemeentewet verschilt dus van deze op basis van de Vlaamse Wooncode. Het gaat om dringende gevallen waarin de veiligheid van alle burgers moet worden verzekerd, terwijl de Vlaamse Wooncode in de eerste plaats tot doel heeft de minimale kwaliteitsnormen te waarborgen. Naar procedure verschillen beide eveneens: de procedure volgens artikel 135 kan vrijwel onmiddellijk worden opgestart, zonder veel vereisten. Artikel 135 NGW biedt dus het voordeel snel te kunnen ingrijpen op acute risicosituaties in functie van het algemeen belang. Deze procedure kent echter ook een aantal beperkingen. Zo kunnen enkel maatregelen genomen worden met betrekking tot de vastgestelde acute risico’s en is het gevolg niet noodzakelijk dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen. Tegen een beslissing op basis van artikel 135 NGW kan bovendien geen administratief beroep worden aangetekend (zoals wel het geval is bij de VWC), met enkel een algemeen toezicht door de gouverneur met bijgevolg minder rechstzekerheid, maar dient men zich rechtstreeks tot de Raad van State te wenden. Beide procedures hebben dus een ander doel en moeten ook op een correcte manier worden gebruikt (Vandromme, 2008).


26

3.3 Herhuisvesting van huurders 3.3.1

Inleiding

Vanuit het perspectief van de huurder, de invalshoek van dit onderzoek, is herhuisvesting een belangrijk thema. Nadat de woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard of na een handhavingsactie door de Wooninspectie, zijn er uiteraard ingrijpende gevolgen voor de huurder. Hieronder wordt weergegeven welke verantwoordelijkheden en instrumenten daarvoor zijn voorzien door de wetgever. In eerste instantie stelt zich de vraag wie de verantwoordelijkheid draagt voor het herhuisvesten van huurders en welke huurders daarvoor concreet in aanmerking komen. Daarnaast wordt een overzicht gegeven van de voorziene herhuisvestingsmogelijkheden. Bij de beschrijving van de OO-procedure werd het snelherstel reeds vermeld. Dit is niet zozeer een instrument in het kader van de herhuisvesting, maar de toepassing van snelherstel heeft als doel de gebreken aan de woning op korte termijn te herstellen zodat men kan vermijden dat er een besluit wordt genomen. Op die manier is snelherstel ook een instrument om herhuisvesting van huurders te voorkomen.

3.3.2

Verantwoordelijkheid

De Vlaamse Wooncode (art. 15) stelt dat wanneer tot herhuisvesting van de bewoners moet worden overgegaan de burgemeester de nodige maatregelen neemt voor de bewoner. Uiteraard is het ook mogelijk dat de bewoners zelf een oplossing vinden voor hun huisvestingssituatie. Wanneer de gemeente of het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van de betreffende gemeente over onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikt, doet de burgemeester een beroep op de medewerking van de sociale woonorganisaties, waarvan het werkingsgebied zich uitstrekt tot het grondgebied van de gemeente. Er bestaat discussie of deze herhuisvestingsplicht dient te worden geïnterpreteerd als een inspannings- dan wel resultaatsverbintenis. Sommige auteurs verdedigen de interpretatie als inspanningsverbintenis: de burgemeester moet al het nodige doen wat van een normaal en zorgvuldig handelend burgemeester kan worden verwacht. Gezien de structurele tekorten in de sociale huursector en het beperkte aanbod op de private huurmarkt is herhuisvesting echter niet evident. Er wordt daarom vaak geargumenteerd dat het onevenredig zou zijn burgemeesters aansprakelijk te stellen wanneer geen herhuisvesting werd gevonden. Dit zou zelfs contraproductief kunnen werken, omdat burgemeesters die actief werk maken van de woningkwaliteitsbewaking, daarmee gestraft worden (Vandromme, 2008). Ook diverse betrokken instanties treden deze interpretatie bij (VVSG, WonenVlaanderen). Organisaties die de belangen van de huurders behartigen, interpreteren de herhuisvestingplicht als een resultaatsverbintenis.

3.3.3

Wie komt in aanmerking?

De Vlaamse Wooncode bepaalt algemeen dat de burgemeester verantwoordelijk is voor de herhuisvesting van bewoners uit ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde panden. Het wordt vervolgens aan de willekeur van de burgemeester of aan de herhuisvestingsmogelijkheden op dat ogenblik overgelaten in welke concrete gevallen de herhuisvesting ook effectief gebeurt (Vandromme, 2008). De herhuisvestingsproblematiek is alleszins het meest prangend in die gevallen waar


27

de bewoners onmiddellijk de woning moeten verlaten en dus elders onderdak moeten krijgen. De meest gangbare interpretatie is dat herhuisvesting dient te gebeuren indien de woning onbewoonbaar werd verklaard of de onbewoonbaarheid door de Wooninspectie met een PV werd vastgesteld. Artikel 2 van de Vlaamse Wooncode definieert een onbewoonbare woning als een woning die op grond van veiligheidsen/of gezondheidsaspecten niet meer mag worden bewoond. Op basis van deze definitie geldt de herhuisvestingsplicht noodzakelijkerwijs voor de bewoners van elke onbewoonbaar verklaarde woning. Bovendien vallen niet alle huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen automatisch onder de herhuisvestingsplicht van de burgemeester. Het BVR 06/10/1998 betreffende de kwaliteitsbewaking bepaalt immers de voorwaarden waaraan bewoners van een ongeschikte, onbewoonbare of overbewoonde woning moeten voldoen om in aanmerking te komen voor maatregelen inzake herhuisvesting. Deze zijn de voorwaarden betreffende onroerend bezit en inkomen zoals vastgesteld in het sociaal huurbesluit 4. Gezien het zwakke sociaaleconomische profiel van de huurders in deze woningen, voldoen zij in de praktijk quasi steeds aan deze voorwaarden. De herhuisvestingsplicht van de burgemeester beperkt zich dus tot deze doelgroep, wat natuurlijk niet uitsluit dat de burgemeester dit ook kan doen voor zij die hierbuiten vallen. Op basis van de cijfers voorgesteld in 3.1.4 kunnen we trachten een inschatting te maken van de omvang van de herhuisvestingsdoelgroep. In 2009 werden 1279 besluiten onbewoonbaarheid (al dan niet gecombineerd met ongeschiktheid) in de administratieve procedure genomen. Binnen de strafrechtelijke aanpak werden 2050 geverbaliseerde woonentiteiten geteld. We moeten ermee rekening houden dat beide cijfers gedeeltelijk overlappen, gezien de meeste PV’s worden gevolgd door een administratieve procedure en besluit door de burgemeester zodat deze panden op de inventaris worden opgenomen en onderhevig zijn aan de heffing. Daarnaast worden er ook PV’s opgesteld voor constructies die niet bedoeld zijn voor bewoning (containers, garages, e.d.), en die daarom niet gevolgd worden door een besluit (gezien dit enkel mogelijk is voor het decretaal omschreven begrip "woning"). Cijfermatig is de beste raming van de omvang van de huisvestingsproblematiek, op basis van de huidige regelgeving: tussen minimaal 1279 besluiten onbewoonbaarheid en maximaal 2050 geverbaliseerde wooneenheden op jaarbasis (dus 1300 à 2000 te herhuisvesten gezinnen).

3.3.4

Herhuisvestingkanalen

De VWC schrijft dat wanneer de gemeente of zijn OCMW over onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikt, de burgemeester een beroep kan doen op de medewerking van de in de gemeente actieve sociale woonorganisaties. De VWC voorziet dus een aantal herhuisvestingsmogelijkheden. Hieronder worden deze mogelijkheden en de voorwaarden die daar eventueel aan gekoppeld zijn, nader beschreven. Ook andere mogelijkheden worden opgenomen. Op basis van het casestudy onderzoek zal worden nagegaan in welke mate deze ook in de praktijk voor oplossingen blijken te zorgen.

3.3.4.1 Tijdelijke herhuisvesting: nood- of transitwoningen Een eerste mogelijkheid voor herhuisvesting van bewoners die hun woning moeten verlaten als gevolg van een OO-verklaring bestaat uit nood- of transitwoningen.

4

Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, Art. 19 Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

28

Deze zijn aanwezig in vele steden en gemeenten en worden aangewend voor tijdelijke huisvesting in verschillende situaties: thuislozen, brand, overstroming, uithuiszetting, onbewoonbaarverklaring, gezinsconflict, ... Het beleidsdossier ‘Tussen wonen en welzijn’ (Steunpunt Algemeen Welzijnswerk, 2010) omschrijft een noodwoning als een individuele woonvorm waarin kandidaatbewoners zelfstandig kunnen wonen voor een vooraf bepaalde termijn. De verblijfsduur is bepaald op enkele maanden en kan, indien nodig, voor een korte periode worden verlengd. De noodwoning is vooral geschikt voor mensen die onverwacht geconfronteerd worden met een huisvestingsproblematiek (vb. door een brand), het slachtoffer werden van mensenhandel of van huisjesmelkerij. Een transitwoning wordt gedefinieerd als een woonvorm waarbij de tijdelijke opvang gebruikt wordt als hefboom voor een totale verbetering van de levenssituatie van de bewoners. De bewoning is nog steeds tijdelijk van aard maar de einddatum wordt niet vastgelegd of wordt zeer flexibel gehanteerd. Deze woningen dienen slechts voor tijdelijke huisvesting, de maximale duur varieert per gemeente. Dit biedt dus nog geen definitieve oplossing voor herhuisvesting, maar geeft bewoners en gemeente de tijd op zoek te gaan naar een andere woning. Dit kan ook een oplossing bieden voor tijdelijke huisvesting gedurende werken aan de woning. Nood- en/of transitwoningen kunnen worden aangeboden door steden en gemeenten, OCMW en CAW. Ook gebeurt het dat SHM’s woningen voorbehouden voor noodsituaties. Het specifieke gebruik, de doelgroepen en de modaliteiten variëren. OCMW’s richten zich vaak op noodopvang van daken thuislozen en het eigen cliënteel. Bij CAW wordt dit vaak in functie van doelgroepen ingericht: crisisopvang, mannenopvang, vrouwenopvang, vluchthuizen, nachtopvang van daklozen, etc. Het Steunpunt Algemeen Welzijnswerk (2010) constateert dat er in regio’s waar weinig of geen residentiële opvang bestaat vanuit het CAW meer aanbod is ingericht door lokale overheden (OCMW). In 2006-2007 werd door het Steunpunt Ruimte en Wonen, in het kader van het onderzoeksproject Lokaal Woonbeleid, een enquête bij de Vlaamse gemeenten en OCMW's georganiseerd waarin de verschillende aspecten van het lokaal woonbeleid werden bevraagd. Daarin kwamen ook doorgangs-, crisis- of noodwoningen (aangeboden door het OCMW) aan bod. Globaal bleek daaruit dat 77% van de Vlaamse OCMW's die de enquête invulden dergelijke woningen aanbieden (Tratsaert, 2009). Gegevens over het aantal beschikbare woningen, werden niet ingezameld. We merken op dat deze cijfers de aanwezigheid van doorgangs-, crisis- of noodwoningen tonen, maar dit garandeert niet dat deze steeds een herhuisvestingsoplossing kunnen bieden in geval van een OO-verklaring (vb. indien voorbehouden voor situaties als brand e.d.). Over de specifieke doelgroepen werden geen vragen gesteld. Het blijkt wel dat er heel wat verschillen bestaan tussen de provincies (zie Tabel 4). Vooral in Limburg en ook in West-Vlaanderen is de beschikbaarheid van tijdelijke woningen erg klein: minder dan de helft van de Limburgse en 70% van de WestVlaamse OCMW's kan noodwoningen aanbieden. In de andere provincies gaat het om meer dan 80% van de OCMW's.


29

Tabel 4. Het aanbieden van doorgangs-, crisis- of noodwoningen door het OCMW, naar provincie % Antwerpen

84,1

Limburg

48,4

Oost-Vlaanderen

86,0

Vlaams-Brabant

82,9

West-Vlaanderen

69,8

Totaal (N=244)

76,6

Bron: Tratsaert (2009)

Ook naar typegebied verschilt het aanbod aan noodwoningen. De kleine steden en gemeenten in de stedelijke rand scoren boven het gemiddelde, op het platteland is het aandeel OCMW's dat noodwoningen aanbiedt het kleinst (70%). Tabel 5. Het aanbieden van doorgangs-, crisis- of noodwoningen door het OCMW, naar typegebied % Stedelijke rand

84,1

Centrumsteden

75,0

Kleine steden

85,7

Overgangsgebied

75,7

Platteland

69,6

Totaal (N=244)

76,6

Bron: Tratsaert (2009)

3.3.4.2 Via sociale huur Een bewoner van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning (op basis van de VWC) kan voorrang genieten bij de toewijzing in de sociale huursector indien voldaan wordt aan de algemene toelatingsvoorwaarden voor toegang tot de sociale huur. Daarbij stellen zich nog volgende bijkomende voorwaarden, zoals vermeld in het sociaal huurbesluit 5: −

de woning vertoont volgens het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie III (stabiliteit en vocht) of minstens twee gebreken van categorie III en minstens één gebrek van categorie IV;

−

de bewoner moet de OO-verklaarde woning gedurende minstens 6 maanden hebben bewoond;

−

de bewoner moet zich binnen de twee maanden na de OO-verklaring laten inschrijven in het wachtregister;

−

de OO-verklaarde woning en de toe te wijzen woning zijn gelegen in dezelfde gemeente.

Het feit dat een woning onbewoonbaar werd verklaard, is als dusdanig onvoldoende om voorrang te genieten in de sociale huursector. Het sociaal

5

Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, Art. 19 Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

30

huurbesluit maakt een verdere differentiatie op basis van de ernst van de gebreken. We merken hierbij op dat huurders van woningen die onbewoonbaar werden verklaard op basis van art. 135 van de Nieuwe Gemeentewet en waarvan de ontruiming noodzakelijk was, steeds voorrang genieten in de sociale huursector. Enige voorwaarde is dat men de woning gedurende minimaal 6 maanden heeft bewoond. Huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC of NGW) zijn niet de enige doelgroep waarvoor het sociaal huurbesluit voorrang voorziet. Vijf andere voorrangsgroepen krijgen nog grotere prioriteit.

3.3.4.3 Lokaal toewijzingsreglement sociale huur Hetzelfde sociaal huurbesluit voorziet ook dat sinds 2007 gemeenten een lokaal toewijzingsreglement kunnen opmaken, om rekening te kunnen houden met o.a. de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen. Deze doelgroepen kunnen dan voorrang genieten bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Daartoe moet het toewijzingsreglement een doelgroepenplan bevatten. Een mogelijke doelgroep kan bestaan uit huurders van OO-verklaarde woningen.

3.3.4.4 SVK De toewijzing van SVK-woningen is eveneens geregeld in het sociaal huurbesluit. Daarbij wordt achtereenvolgens rekening gehouden met de rationele bezetting van de woning, absolute voorrangsregels, het puntensysteem en de volgorde van inschrijving. In het puntensysteem wordt onder meer de woningnood verrekend. Het SVK-vooruitgangsrapport 2009 (VOB, 2010) vermeldt de woningnood van de woningzoekenden op de wachtlijst (Tabel 6) en het aantal punten dat daaraan verbonden is. Een OO-verklaring met bevel om de woning te verlaten is goed voor 20 punten, waardoor deze huurders (104 op 31/12/2009) versnelde toegang kunnen genieten. Ook andere doelgroepen uit woningen met slechte kwaliteit krijgen extra punten.


31

Tabel 6. Overzicht herhuisvestingsbehoefte van de kandidaat-huurders voor een SVK-woning op 31/12/2009 (Bron: VOB, 2010)

In 2009 waren 37 toewijzingen in Vlaanderen het gevolg van onbewoonbaarheid, wat overeenkomt met 2,65% van alle toewijzingen.

3.3.4.5 Via huursubsidie Op voorwaarde dat wordt voldaan aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarden die van toepassing zijn op de toekenning van een huursubsidie én dat de nieuwe woning conform is, kunnen bewoners die hun woning moeten verlaten omwille van een onbewoonbaar- of overbewoondverklaring beroep doen op een huursubsidie (Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs) 6. Voor bewoners van een ongeschikt verklaarde woning is dit mogelijk onder de bijkomende voorwaarde dat de woning minstens twee gebreken van categorie III én in totaal minstens vijftig strafpunten heeft. Aan de nieuwe woning wordt bovendien ook een maximale huurprijs gekoppeld van 530 euro zonder personen ten laste (aanvragen in 2011). Dit bedrag wordt verhoogd met 37,1 euro voor elke persoon ten laste. De huursubsidie wordt bepaald op basis van het inkomen. Ze wordt maximaal gedurende negen jaar uitbetaald en neemt af in de loop van die periode. Daarnaast kan men ook eenmalig van een installatiepremie genieten, die gelijk is aan drie keer het bedrag van de maandelijkse huursubsidie tijdens jaar 1 en jaar 2.

3.3.4.6 Recuperatie herhuisvestingskosten De mogelijkheid om de herhuisvestingskosten terug te vorderen, is er gekomen als antwoord op het feit dat de herhuisvesting nog steeds de achilleshiel van de woonkwaliteitsbewaking is. Men wou vermijden dat gemeenten geen werk zouden maken van woonkwaliteitsbewaking uit vrees voor de herhuisvestingplicht en de daarmee gepaard gaande kosten. 6

Besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders


32

Bij decreetswijziging van 7 juli 2006, in werking getreden op 9 september 2007, is vastgesteld dat de burgemeester de kosten voor herhuisvesting kan verhalen op de eigenaar. Het gaat om volgende kosten: −

de kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te ontruimen;

−

de vervoerkosten en/of stockeerkosten met betrekking tot het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning;

−

de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning;

−

het saldo van de huurkost van de nieuwe huurwoning, waarbij de maandelijkse huurkost wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20 % van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder (voor de periode van maximum één jaar);

−

het saldo van de verblijfskost van het verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, waarbij de maandelijkse kost van het verblijf wordt verminderd met een bedrag gelijk aan 20 % van het maandelijks beschikbare inkomen van de huurder (voor de periode van maximum één jaar).

Omdat tot nog toe weinig gemeenten gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om herhuisvestingskosten te recupereren en daarover dan ook weinig rechtspraak is, loopt er op initiatief van de Minister van Wonen een proefproject (2011). In enkele geselecteerde gemeenten zullen voor een aantal cases de herhuisvestingskosten geprefinancierd worden vanuit het Vlaamse Gewest (Herstelfonds). Nadien zullen deze dan worden teruggevorderd bij de eigenaar. Op die manier kan meer rechtspraak worden verzameld, om zo meer ervaring op te doen met deze procedure en de modaliteiten.

3.4 Besluit De Vlaamse Wooncode voorziet in een aantal instrumenten die het mogelijk maken in te grijpen op de kwaliteit van de woningen. De administratieve procedure voor ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring vormt voor de steden en gemeenten het zwaartepunt van de woningkwaliteitsbewaking gezien zij hierin door de Vlaamse Wooncode een actieve rol kregen toebedeeld. Daarnaast voorziet de Vlaamse Wooncode een strafrechtelijke aanpak voor gevallen van hardnekkige verhuring en dermate gebrekkige woningen waar de administratieve procedure niet krachtig genoeg is. In geval gebreken aan een woning een risico inhouden voor de openbare veiligheid of gezondheid kan de burgemeester ingrijpen op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Het gaat om dringende gevallen waarin de veiligheid van alle burgers moet worden verzekerd, terwijl de Vlaamse Wooncode in de eerste plaats tot doel heeft de minimale kwaliteitsnormen te waarborgen. Zowel de beide procedures van de Vlaamse Wooncode als deze volgens de Nieuwe Gemeentewet kunnen resulteren in een onbewoonbaarverklaring van een woning. Dit betekent dat de woning niet verder verhuurd - en dus bewoond - mag worden en dat een oplossing gevonden dient te worden voor de bewoners. Een belangrijk onderscheid is wel dat de administratieve procedure in vele gevallen wordt geïnitieerd door de huurder op basis van een klacht of dat die althans bij de procedure betrokken is. De strafrechtelijke procedure wordt echter niet door de huurder zelf aangestuurd, maar door andere instanties als politie, stad, Vlaamse Wooninspectie, … De huurder zelf ondergaat de gebeurtenissen. Hetzelfde geldt bij onbewoonbaar verklaringen volgens de Nieuwe Gemeentewet. De gevolgen voor de huurders, en de wijze waarop zij worden bijgestaan bij de herhuisvesting, vormen een belangrijk thema in het verdere onderzoek. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

33

Daarnaast onthouden we uit dit hoofdstuk dat het kwaliteitsinstrumentarium zoals uitgewerkt door de Vlaamse Wooncode een belangrijke rol voorziet voor de gemeente. Enerzijds zijn er een aantal verplichtingen die de gelijke behandeling van alle huurders in alle Vlaamse gemeenten tot doel hebben. Naast deze verplichtingen beschikken de gemeenten ook nog over een aantal vrijheidsgraden: bovenop wat hen decretaal wordt voorgeschreven, kunnen zij nog heel wat bijkomende initiatieven nemen. De rol van gemeenten in de kwaliteitsbewaking en de manier waarop die wordt ingevuld, wordt in volgend deel uitgebreid beschreven en vormt ook de rode draad tijdens het kwalitatief onderzoek.


34

4 Rol van gemeenten 4.1 Inleiding De gemeenten spelen een belangrijke rol in de kwaliteitsbewaking, niet in het minst omdat een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring via de administratieve procedure finaal een besluit van de burgemeester is. Naast de stappen die door de Vlaamse Wooncode zijn voorgeschreven, zoals hiervoor beschreven, kunnen de gemeenten bijkomende initiatieven nemen. Dit is niet verplicht, maar de ervaring leert wel dat dit een gunstige invloed kan hebben op de procedure, op het resultaat ervan en op de positie van de huurder. Ook Wonen-Vlaanderen raadt in zijn handleiding voor de gemeenten een aantal bijkomende stappen aan. Deze handleiding vormt dan ook een belangrijke bron in dit hoofdstuk. De mate waarin gemeenten inspanningen kunnen leveren die ruimer zijn dan wat decretaal verplicht is, hangt uiteraard af van een aantal factoren. Een eerste is de capaciteit, zowel in termen van mensen als middelen. Daarom is het niet te verwonderen dat het eerder de steden zijn die hier meer op kunnen inzetten. Zij beschikken meestal over een woondienst met verschillende, vaak zowel technische als maatschappelijke medewerkers. In kleinere gemeenten beperkt de dienst wonen zich vaak tot één persoon die tal van taken heeft, of zelfs deel uitmaakt van de administratie ruimtelijke planning en ook daarvoor bevoegd is. Het spreekt voor zich dat in deze gevallen één en dezelfde persoon belast is met tal van uiteenlopende taken en kwaliteitshandhaving daarvan slechts één onderdeel is. Hoewel in deze gemeenten het aantal dossiers in kwaliteitsbewaking meestal ook beperkt is, is het moeilijk om in te staan voor een intensieve begeleiding van huurders en eigenaars. De ervaring van de woningkwaliteitsonderzoekers van Wonen-Vlaanderen leert dat hoe kleiner de gemeente is, hoe minder men instaat voor begeleiding en opvolging. Gemeenten in deze situatie beamen ook dat zij binnen de kwaliteitsbewaking enkel datgene doen waartoe zij decretaal verplicht zijn. Uiteraard is het in deze situatie moeilijk om veel inspanningen te leveren inzake kwaliteitsbewaking. Intergemeentelijke samenwerkingsverbanden kunnen hier een oplossing bieden, maar veel hangt ook af van de prioriteiten die daarin worden gesteld. Het is duidelijk dat een succesvolle kwaliteitsbewaking meer inhoudt dan een loket waar de nodige brochures worden verschaft. Sinds 20077 werd aan 39 intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid een Vlaamse subsidie toegekend. Die 39 projecten voeren een activiteitenpakket uit, wat wil zeggen dat ze 3 verplichte activiteiten uitvoeren en minstens 2 bijkomende facultatieve activiteiten. Woonkwaliteit, nl. het uitwerken van een actieplan dat gericht is op de verbetering van de kwaliteit van het woningpatrimonium op de private huurmarkt, is sedert 2011 een verplichte activiteit. Voor 2011 was dit nog facultatief. Van de 39 lopende samenwerkingsprojecten hebben er 14 in hun subsidieaanvraag aangegeven dat zij woonkwaliteit als facultatieve activiteit in hun activiteitenpakket opnemen.8 Natuurlijk neemt dit niet weg dat in de andere

7

Met de inwerkingtreding van het besluit van 21 september 2007 houdende de subsidiëring van projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid 8 Sinds het wijzigingsbesluit van 10/12/2010 is het aantal verplichte activiteiten uitgebreid van 3 naar 5, waaronder ook het uitvoeren van taken die gericht zijn op de verbetering van de kwaliteit van het volledige woningpatrimonium (zie artikel 6 §5 van het gewijzigd besluit). Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

35

projecten aandacht kan worden besteed aan de woningkwaliteit, bijvoorbeeld via de activiteiten “uitwerken van gemeentelijke reglementeringen” of “organiseren van lokaal woonoverleg”. Een niet te onderschatten factor, zeker in kleinere gemeenten, is ook het beleidsniveau. Kwaliteitsbewaking, en het inzetten van mensen en middelen daarvoor, impliceert dat het beleid er bewust voor kiest om daar sterk op in te zetten.

4.2 Vooronderzoek Zoals hiervoor beschreven, dient de burgemeester na een klacht of aanvraag om de procedure op te starten, de gegrondheid van de aanvraag te controleren. De bedoeling is dat de gemeente de aanvraag onderzoekt om overbodig werk te vermijden, bijvoorbeeld door de genoemde gebreken in te schatten of door een vooronderzoek ter plaatse te verrichten. Dergelijk vooronderzoek is niet vastgelegd in de regelgeving en dus ook niet verplicht. Wel is het een in de praktijk gegroeide werkwijze die zijn nut bewijst in het voorkomen van nodeloze officiële procedures. Het vooronderzoek wordt dan ook sterk aangeraden door Wonen-Vlaanderen. Het uitvoeren van een vooronderzoek vergt natuurlijk capaciteit en de nodige kennis. Het impliceert immers dat een gemeentelijke ambtenaar ter plaatse gaat en de kwaliteit van de woning controleert, bij voorkeur aan de hand van het technisch verslag dat ook door de gewestelijke ambtenaar wordt gebruikt. Of gemeenten een vooronderzoek uitvoeren, hangt vaak af van de beschikbaarheid van personeel en kennis. Vooral in kleinere gemeenten blijkt dit een hinderpaal. Het gebeurt dat Wonen-Vlaanderen, op vraag van kleine gemeenten, zelf het vooronderzoek verricht. Wonen-Vlaanderen organiseert opleidingen voor gemeentelijke ambtenaren om hen vertrouwd te maken met het kwaliteitsonderzoek en het technisch verslag, ondermeer via het onderzoek van een aantal panden. Omdat de vraag naar deze opleidingen groter was dan Wonen-Vlaanderen kon beantwoorden, werden recent een aantal initiatieven opgestart om te voorzien in structurele opleidingen. In 2010 - 2011 is bij de VDAB een opleiding tot woningkwaliteitscontroleur voor werkzoekenden ingericht, omdat er een tekort is aan technisch geschoolde onderzoekers is. Daarnaast wordt ook een initiatief uitgewerkt in samenwerking met Syntra / Escala voor scholing van gemeentelijke ambtenaren. Gemeentelijke ambtenaren kunnen hun technische kennis ook uitbreiden of op peil houden door de onderzoeken door de gewestelijk onderzoeker in het kader van de officiële OO-procedure bij te wonen. Het vooronderzoek fungeert als het ware als een filter ten aanzien van de eigenlijke OO-procedure. Zo worden alle woningen die onvoldoende strafpunten of gebreken scoren voor een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring eruit gefilterd. Nog voor het eigenlijke technische onderzoek uit te voeren wordt ook algemeen aangeraden dat er op z’n minst een schriftelijke melding van de gebreken wordt

De gewijzigde voorwaarden zijn van toepassing op de eerstkomende subsidiëringsperiode voor projecten die in de loop van 2011 een verlengingssubsidieaanvraag indienen en op nieuwe projecten die meedoen met de open oproep 2011.


36

overgemaakt aan de eigenaar. De gemeente kan dit nagaan wanneer de huurder een klacht komt indienen en kan eventueel de huurder begeleiden bij de opmaak van dergelijk (aangetekend) schrijven. De handleiding voor de gemeenten van het Agentschap Wonen-Vlaanderen bevat daarvoor een typebrief. Voor de relatie tussen huurder en eigenaar is het immers niet zo gunstig dat een OO-procedure wordt opgestart zonder voorafgaandelijke communicatie tussen beiden. Ook wanneer de zaak eventueel voor de vrederechter komt, is dit schrijven een bepalende factor in het voordeel van de huurder. Het technisch onderzoek van de woning door een gemeentelijke ambtenaar kan eveneens worden aangewend om, vooraleer de eigenlijke procedure op starten, toch nog te proberen de zaken op te lossen. Zeker in het geval van eerder kleine gebreken die eenvoudig op te lossen zijn, kan de gemeente als tussenpersoon contact opnemen met de eigenaar, hem wijzen op de gebreken en ‘dreigen’ met het opstarten van een OO-procedure. Dit signaal is vaak voldoende om de nodige herstellingen alsnog uit te voeren. Ook in geval dat het aantal gebreken of strafpunten te laag is voor een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, maar er toch een aantal duidelijke gebreken zijn, kan de gemeente de eigenaar aansporen om deze te herstellen. Gemeenten die sterk inzetten op dit vooronderzoek en op bemiddeling met de eigenaar, geven te kennen dat dit vaak succesvol is. Wel vraagt dit enige investering, ook wat betreft timing. Dit neemt immers al gauw enkele weken in beslag en dit brengt de timing zoals vooropgesteld door de Vlaamse Wooncode, namelijk 3 maanden vanaf de klacht of aanvraag (sinds kort is deze termijn een richttermijn), vaak in het gedrang. Deze timing staat sowieso reeds onder druk, omdat ook Wonen-Vlaanderen erg belast is met woningonderzoeken. Tegelijkertijd kunnen de succesvolle vooronderzoeken die niet tot een procedure leiden en dus geen advies van Wonen-Vlaanderen vragen, deze instantie wel ontlasten. Naast het vermijden van de procedure zelf, heeft een succesvol vooronderzoek eveneens het voordeel dat eventuele herhuisvesting wordt vermeden. De woning blijft ook beschikbaar op de private huurmarkt. Dit strookt dus volledig met de doelstellingen van de kwaliteitsbewaking zonder dat de relatie tussen huurder en verhuurder mogelijks (nog) meer onder druk komt te staan; iets wat de OOprocedure toch onvermijdelijk wel doet.

4.3 Hoorplicht Na het advies door de gewestelijk ambtenaar is er opnieuw een taak weggelegd voor de gemeente. De Vlaamse Wooncode verplicht de burgemeester immers, in geval een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring werd geadviseerd, een hoorzitting te organiseren met de bewoners, eigenaars en de houders van het zakelijk recht. De hoorzitting kan schriftelijk of mondeling gebeuren. Huurders en eigenaars kunnen op dat moment reageren op de conclusies van het onderzoek. Wanneer de eigenaar nog niet werd betrokken tijdens het vooronderzoek, krijgt deze nu de kans om zijn argumenten kenbaar te maken. Mogelijks kan op dit moment nog een engagement worden aangegaan om herstellingen uit te voeren. Indien deze effectief tot uitvoering komen voor de uiterste datum voor het nemen van een besluit, kan het besluit nog worden afgewend (mits een nieuwe technische controle). In dat geval wijkt de burgemeester wel af van het advies van de gewestelijk ambtenaar en moet hij dit motiveren. Gaat de gewestelijk ambtenaar hiermee niet akkoord, kan hij beroep aantekenen. Het uiteindelijk nemen van een besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid kan enkel indien dit door de gewestelijk ambtenaar werd geadviseerd. Wanneer die dit niet adviseert, maar de burgemeester toch een besluit wil heffen als gevolg van Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

37

bijvoorbeeld een nieuwe controle tijdens de hoorplicht, is eerst een nieuw advies door de gewestelijk ambtenaar vereist. Pas dan kan de burgemeester het besluit nemen.

4.4 Na de procedure De rol van gemeenten eindigt niet bij het nemen van een besluit. Enerzijds dicht de Vlaamse Wooncode de burgemeester de herhuisvestingsverantwoordelijkheid toe, zoals hiervoor reeds beschreven. Anderzijds zijn er nog bijkomende initiatieven die de gemeente kan nemen ten aanzien van de woning en de verhuurder, maar daarvan is weinig decretaal vastgelegd. De gemeenten kunnen dan ook zelf hun rol daarin bepalen. Zo kan de gemeente een eigen heffing uitvaardigen. Het (her)verhuren van een ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woning, zonder dat de gebreken werden hersteld, is strafbaar. Steden en gemeenten beschikken echter niet over concrete instrumenten om een nieuwe verhuring uit te sluiten, maar kunnen wel maatregelen nemen om dit te vermijden. Zo kan het besluit zichtbaar worden geafficheerd aan de woning. Eveneens kan een controle ingebouwd worden bij de dienst Bevolking, waarbij systematisch gecontroleerd wordt of nieuwe inschrijvingen betrekking hebben op woningen of kamers die ongeschikt en/of onbewoonbaar werden verklaard. Steden en gemeenten zijn verplicht, volgens de wet betreffende de volksregisters en de identiteitskaarten, om iedereen in te schrijven, ook al is de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard. De inschrijving kan dus niet geweigerd worden, maar men heeft wel de mogelijkheid om voorlopig in te schrijven. Zij verhindert niet dat de burgemeester de nodige maatregelen kan treffen met betrekking tot woningen die niet overeenstemmen met de wetgeving. Men kan ook de bewoners actief inlichten over de risico's die de bewoning met zich meebrengt. Gemeenten kunnen eveneens beroep doen op de Vlaamse Wooninspectie om actie te ondernemen tegen woningen die nog verhuurd worden ondanks een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Daarnaast kunnen steden en gemeenten ook een activeringsbeleid ontwikkelen waarbij ze de staat van de panden na het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid volgen. Bijvoorbeeld door de eigenaars aan te schrijven en aan te sporen tot herstellingen, door huisbezoeken uit te voeren om de toestand te controleren, etc. Dit is echter niet decretaal vastgelegd en dus volledig op eigen initiatief van de gemeente. Tot slot is het ook de taak van de burgemeester om, wanneer de gebreken aan de woning hersteld zijn, het besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid op te heffen. De eigenaar van de woning vraagt deze opheffing aan, waarna de gemeente een nieuw technisch onderzoek uitvoert. Indien geen redenen meer worden vastgesteld om de woning als ongeschikt of onbewoonbaar te beschouwen, wordt een nieuw besluit genomen, dat het vorige opheft.

4.5 Informatie tijdens de procedure Naast de rol die gemeenten krijgen bij de verschillende stappen van de procedure, is voor hen eveneens een belangrijke taak weggelegd in het informeren en begeleiden van de betrokken partijen. De gemeente is voor huurders die kampen met kwaliteitsproblemen aan de woning vaak het eerste aanspreekpunt. In dat geval is informatie essentieel: het verloop van een OO-procedure, de mogelijke resultaten en hun gevolgen, de eventuele implicaties op het huurcontract en op de verdere huisvesting, … In functie van een Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

38

eventuele herhuisvesting is het eveneens aangewezen de huurder van in het begin in te lichten over de modaliteiten rond voorrang sociale huur of huursubsidie. Op basis van een realistisch beeld van de procedure en de implicaties ervan kan de huurder dan al dan niet de beslissing nemen een OO-procedure op te starten. Wanneer de procedure niet wordt geïnitieerd door de huurder zelf, maar door een andere partij zoals de gemeente, de politie, een maatschappelijk werker, etc. is informatieverstrekking voor de huurder nog belangrijker. De huurder verkeert in dit geval eerder in de positie dat hij de situatie ‘ondergaat’ en is al helemaal niet op de hoogte van het kluwen waarin hij terecht gekomen is. Bovendien is het ook mogelijk dat de huurder helemaal geen vragende partij is, de slechte kwaliteit van de woning niet zo inschat of zich neerlegt bij de huidige situatie. Voor deze huurder is het dus bijzonder belangrijk dat hij goed wordt geïnformeerd over de situatie waarin hij verkeert en de gevolgen van de opgestarte procedure zodat hij finaal niet voor verrassingen - met mogelijks ingrijpende gevolgen - komt te staan. Ook wanneer de procedure officieel is gestart, blijft informeren nodig. Het vooronderzoek is daarvoor geschikt aangezien de gemeente hier contact heeft met de huurder. Huurders hebben in deze beginfase van het onderzoek heel wat nood aan informatie, een procedure tot OO is immers verre van alledaags en algemeen gekend. Maar ook in de verdere procedure blijft ondersteuning aangewezen. In geval van complexe situaties kan de gemeente natuurlijk beroep doen op, of doorverwijzen naar, de Huurdersbond. Natuurlijk kan eenzelfde rol ook opgenomen worden ten aanzien van verhuurders. Ook zij zijn vaak niet vertrouwd met de OO-procedure en stellen zich heel wat vragen. Door het verschaffen van informatie over het verloop van de procedure, de hoorplicht, de gevolgen van een OO-verklaring, etc. krijgt ook de verhuurder een realistisch beeld over de situatie en de verschillende mogelijkheden.

4.6 Begeleiding van huurders bij herhuisvesting Naast informatieverstrekking aan de huurders tijdens de OO-procedure is voor de gemeenten ook een belangrijke taak weggelegd inzake huurdersbegeleiding na de OO-verklaring. De Vlaamse Wooncode stelt de burgemeester immers verantwoordelijk voor de herhuisvesting van deze huurders. Hulp en ondersteuning daarbij is dan ook een eerste stap. Deze taak kan worden ingevuld door de stad of gemeente zelf. Afhankelijk van de grootte van de gemeente en de capaciteit van de dienst wonen kunnen hiervoor specifieke medewerkers, vaak maatschappelijk werkers, worden aangesteld. Deze kunnen dan ook belast zijn met begeleiding en informatieverstrekking tijdens de procedure. Voor deze huurdersbegeleiding kan eveneens worden samengewerkt met het OCMW of het CAW. Ongeacht wie deze taken op zich neemt, is het vooral belangrijk dat huurders ondersteuning krijgen bij het zoeken naar een nieuwe woning. Het gaat immers in vele gevallen om zwakke huurders, die niet steeds zicht hebben op hun rechten en die het moeilijk hebben met het kluwen van aanvraagdossiers bij SHM en SVK, huursubsidie, en andere mogelijkheden. Wanneer geen beroep gedaan kan worden op een SHM of SVK-woning, en de huurder dus aangewezen is op de private huurmarkt, is begeleiding en hulp bij deze zoektocht van extra groot belang. Het vinden van een kwalitatieve en betaalbare woning op de private huurmarkt is immers geen sinecure.


39

4.7 Besluit Hierboven werden de verschillende fases van de administratieve procedure waar gemeenten een rol moeten, of kunnen, opnemen besproken. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds de taken die zij verplicht dienen te vervullen (hoorplicht, besluit) en anderzijds de manier waarop zij deze verplichtingen invullen en eventueel bijkomende initiatieven nemen. De verschillende gesprekspartners beamen dat deze bijkomende initiatieven voor de huurder wel degelijk een belangrijke factor zijn in de manier waarop men de procedure ervaart én de positie waarin de huurder finaal terecht komt. Omdat net het perspectief van de huurder centraal staat in dit onderzoek, wordt via case-onderzoek dieper ingegaan op de ervaringen en praktijken van een aantal steden en gemeenten om zo knelpunten, maar ook goede voorbeelden te detecteren.


40

5 Evaluatie: praktijken en ervaringen 5.1 Inleiding Zoals ook besproken bij de onderzoeksvragen en de methodologie, is de focus van het onderzoek gaandeweg steeds meer op herhuisvesting en begeleiding komen te liggen. De andere thema’s werden eveneens behandeld, maar meer ter ondersteuning van de hoofdthema’s. De OO-procedure en preventie zijn immers onlosmakelijk verbonden met herhuisvesting en begeleiding. Hieronder volgt een evaluatie van praktijken en ervaringen en dit voornamelijk op basis van het case-onderzoek. Waar relevant werd het case-onderzoek nog aangevuld met informatie uit de andere gesprekken of specifieke bronnen. Voor elk van de cases werd een fiche opgemaakt waarin de verzamelde gegevens betreffende de herhuisvesting en de begeleiding op een rijtje worden gezet. Het gaat dan zowel over een beschrijving van aanpak en organisatie, de beschikbaarheid van transitwoningen en een aantal cijfergegevens betreffende de herhuisvesting. Deze fiches bevinden zich in bijlage. Wat betreft de cijfergegevens werd gebruik gemaakt van de gegevens die de steden en gemeenten ons konden bezorgen op basis van hun eigen bestanden. In tegenstelling tot het onderzoek uit 2003 was het immers niet de bedoeling de gemeenten extra te belasten door hen te vragen retrospectief gegevens te verzamelen. De wijze waarop en de volledigheid waarmee gegevens worden bijgehouden verschilt echter erg sterk, waardoor er weinig uniformiteit is in de gegevens over de steden en gemeenten heen. Vergelijkingen tussen de gemeenten onderling zijn dan ook niet mogelijk, maar wel kunnen een aantal duidelijke trends worden afgeleid.


41

5.2 Herhuisvesting De meeste steden en gemeenten benoemen de herhuisvesting als hét grote knelpunt in de hele kwaliteitsbewaking. De moeilijkheid om bewoners van een onbewoonbaar verklaarde woning aan een nieuwe, betaalbare én kwaliteitsvolle, woning te helpen, belemmert vaak ook het voeren van een actief beleid van kwaliteitsbewaking. Een eerste aspect binnen dit thema is de herhuisvesting an sich. Is het mogelijk een nieuwe woning te vinden via de voorziene herhuisvestingskanalen? En indien niet, hoe verloopt de zoektocht naar een woning op de private huurmarkt? Het tweede aspect is de begeleiding daarbij. Worden huurders bijgestaan bij de zoektocht naar een nieuwe woning door gemeentelijke of stedelijke diensten? Op welke manier is deze woonbegeleiding georganiseerd? Ook dit blijkt een beslissende factor in het al dan niet slagen in de herhuisvestingstaak. Dit komt aan bod in het volgende deel over huurdersbegeleiding. Hierna worden de verschillende mogelijke herhuisvestingskanalen en de werking ervan geëvalueerd aan de hand van de in het onderzoek opgetekende praktijken en ervaringen.

5.2.1

Tijdelijke herhuisvesting

De meeste bevraagde steden en gemeenten beschikken over een bepaald aanbod aan nood- of transitwoningen. Wel zijn er verschillen naargelang beheerder, capaciteit, doelgroep en beschikbaarheid. Zoals hiervoor beschreven (3.3.4.1) kunnen nood- of transitwoningen worden aangeboden door verschillende instanties. Onder de bevraagde steden en gemeenten is het beheer door de stad zelf of door het OCMW het meest voorkomend. In een enkel geval (Genk) worden door het CAW een aantal woningen ingehuurd bij de Sociale Huisvestingsmaatschappij die vervolgens worden ingezet als noodwoningen. De mate waarin huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen tijdelijk gehuisvest kunnen worden in een transit- of noodwoning, is afhankelijk van tal van factoren. In de eerste plaats is er natuurlijk de capaciteit die sterk verschilt van gemeente tot gemeente. Maar meer nog dan het theoretisch aantal plaatsen zijn een aantal keuzes met betrekking tot organisatie en doelgroep bepalend voor de mate waarin deze woningen effectief een oplossing kunnen bieden na een onbewoonbaarverklaring. Transit- en noodwoningen worden vaak in één adem genoemd zonder een duidelijk onderscheid te maken. Vele steden of gemeenten beschikken over een patrimonium dat wordt ingezet voor personen in verschillende situaties, maar – meestal omwille van het beperkte aanbod – in praktijk enkel bij acute woonnood: na rampen (brand, overstroming, etc.), na uithuiszetting, bij persoonlijke problemen, etc. Woningen beheerd door OCMW’s en CAW’s richten zich vaak op specifieke doelgroepen. Een aantal steden (Oostende, Gent) maken een onderscheid tussen de verschillende doelgroepen, waarbij de noodwoningen voorzien worden voor woonnood na rampen en er daarnaast een aanbod is dat wordt voorbehouden voor gezinnen na onbewoonbaarverklaring (transitwoningen).


42

Een ander aspect met betrekking tot de efficiëntie van dit patrimonium bij de herhuisvesting is de effectieve beschikbaarheid van de woningen. Een aantal steden of gemeenten geeft te kennen over een bepaald aanbod te beschikken, maar geeft aan dat deze woningen erg moeilijk kunnen worden ingezet wanneer men concreet een oplossing zoekt na een onbewoonbaarverklaring. Het gaat daarbij vaak om de problematiek dat deze woningen moeilijk opnieuw vrij komen, uiteraard gepaard gaand met de moeilijkheid een geschikte definitieve woning te vinden. Bijna overal wordt gewerkt met een maximale verblijfsduur voor deze woningen. Dit varieert meestal tussen 3 en 6 maanden, eventueel verlengbaar met een tweede termijn. Om deze termijnen te kunnen respecteren, nemen sommige steden en gemeenten nog extra maatregelen: intensieve begeleiding (Gent, Oostende, Antwerpen, Izegem), toenemende huurprijs (Oostende), specifieke inrichting (Oostende), … Hieronder worden Oostende en Gent uitgewerkt als best practices. Gegevens over het aanbod aan nood- of transitwoningen in de andere cases zijn vermeld in de fiches in bijlage.

BEST PRACTICE OOSTENDE: TRANSITHUIS De stad Oostende beschikt sinds 2006 over een transithuis in beheer van de dienst Huisvesting. Het bevindt zich op de hoek van de Metselaarsstraat en de Timmermanstraat. Via een open oproep van de Vlaamse Bouwmeester werd een ontwerpteam voor het gebouw aangeduid. In 2007 was het project laureaat van de vierjaarlijkse Prijs voor Architectuur van de Provincie West-Vlaanderen. Het project werd gefinancierd met middelen van het Sociaal Impuls Fonds. De woningen zijn voorbehouden voor huurders van woningen die onbewoonbaar werden verklaard. De bewoner moet binnen de 7 dagen na het besluit ingaan op het aanbod van een transitwoning, anders vervalt het aanbod. Verblijf in het transithuis is tijdelijk. De maximale termijn bedraagt drie maanden. Uitzonderlijk kan dit verlengd worden met opnieuw drie maanden. Het is verboden de domicilie te plaatsen op het adres van de transitwoning. Huurders betalen een verbruiksvergoeding onder de vorm van een bijdrage per dag (wekelijks te betalen). Het bedrag is afhankelijk van de verblijfsduur en stijgt naarmate men er langer verblijft: de eerste maand bedraagt ze 8 euro per dag, en neemt toe met 2 euro per maand. Vanaf de vierde maand (dus na verlenging) bedraagt de vergoeding 16 euro per dag. Het gebouw bestaat uit 7 woonunits en 11 kamers. Deze kunnen flexibel gecombineerd worden in functie van gezinsgrootte. De inrichting werd bewust erg sober gehouden, om het tijdelijk karakter van de bewoning te onderstrepen en zo ook aan te moedigen. De woningen beschikken bijvoorbeeld niet over kabel- en internetaansluiting en in de kamers is er geen kookgelegenheid. Door het aanvaarden van de gebruiksovereenkomst verklaart de bewoner zich akkoord begeleid te worden door een woonbegeleider van de dienst Huisvesting. Dit houdt in: -

Bijstand en advies betreffende het beheer van de financiële middelen.

-

Verplichte inschrijving als kandidaat-huurder bij de SHM’s en SVK, indien


43

men aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoet. -

Samen met de woonbegeleider actief op zoek gaan naar een andere woning op de private huurmarkt. De bewoner moet de woonbegeleider regelmatig bewijzen voorleggen van dit actief zoeken.

-

De bewoner moet zich minimaal één maal per week aanmelden bij de woonbegeleider.

Bron: Stad Oostende, Raadsbesluit, Dienst Huisvesting, Ingebruikgeving van transitwoningen - Type-overeenkomst en huishoudelijk reglement

Onderstaande tabel toont het aantal personen dat de voorbije jaren werd opgevangen in het transithuis.

Personen opgevangen in transithuis

2007

2008

2009

17

20

20

Bron: http://www.west-vlaanderen.be/genieten/Cultuur/kunsten/beeldende_kunst/ architectuurprijs/Pages/bekroondeprojecten.aspx


44

BEST PRACTICE GENT: TRANSITWONINGEN Sedert januari 2011 beschikt stad Gent over 12 transitwoningen in de Emile Moysonlaan 4 - 26. Het project werd gefinancierd met middelen van Grootstedenbeleid. Deze woningen zijn voorbehouden voor de tijdelijke herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring (VWC) en tijdens renovatiewerken in het kader van stadsvernieuwingsprojecten. Uitzonderlijk kunnen ook huurders na onbewoonbaarverklaring art 135 NGW of na acties huisjesmelkerij worden opgevangen, indien geen noodwoningen beschikbaar. De bewoner moet binnen de maand na de onbewoonbaarverklaring of actie huisjesmelkerij aanvraag voor een transitwoning indienen. Binnen de 3 werkdagen na het toekennen van de woning moet ingegaan worden op het aanbod, anders vervalt het aanbod. Binnen de 14 dagen na ondertekening van de gebruiksovereenkomst, moet de bewoner zijn intrek nemen in de transitwoning. Voor de toewijzing wordt volgende rangorde gebruikt: 1.

De kandidaat-gebruiker die in aanmerking komt voor een noodwoning van het OCMW n.a.v. een onbewoonbaarverklaring art. 135 NGW met woonverbod of een actie huisjesmelkerij, en waarvoor het OCMW geen geschikte woning vrij heeft en het gezin meewerkte in de zoektocht naar een tijdelijke en definitieve woonst, maar ondertussen nog geen woonoplossing heeft.

2.

De kandidaat-gebruiker die een onbewoonbaarverklaarde woning met voorrang op een sociale woning moet verlaten.

3.

De kandidaat-gebruiker die een onbewoonbaarverklaarde woning zonder voorrang moet verlaten.

4.

De kandidaat-gebruiker wiens woning gelegen is stadsvernieuwingsproject en te gronde gerenoveerd wordt.

in

een

Verblijf in een transitwoning is tijdelijk. De maximale termijn bedraagt vier maanden. Uitzonderlijk kan dit verlengd worden met opnieuw vier maanden. Het is verboden de domicilie te plaatsen op het adres van de transitwoning. Huurders betalen een maandelijkse vergoeding 450 euro (incl. water- en gasverbruik en ouderhoud gemeenschappelijke delen), voor het verbruik van elektriciteit wordt bijkomend 75 euro aangerekend. Door het aanvaarden van de gebruiksovereenkomst verklaart de bewoner zich akkoord begeleid te worden door een woonbegeleider van de dienst Wonen. Dit houdt in: -

Verplichte inschrijving als kandidaat-huurder bij alle sociale huurders in Gent. Een aangeboden sociale woning mag niet worden geweigerd.

-

Samen met de woonbegeleider actief op zoek gaan naar een andere woning op de private huurmarkt. De bewoner moet de woonbegeleider regelmatig bewijzen voorleggen van dit actief zoeken.

-

De bewoner moet zich minimaal één maal per week aanmelden bij de


45

woonbegeleider. Bronnen: Reglement tot vaststelling van de inschrijvingsvoorwaarden en de toewijzingscriteria voor de transitwoningen ter beschikking gesteld door de stad Gent Stad Gent, Gebruiksovereenkomst voor de transitwoningen Emile Moysonlaan 4 26

Ook de regio Izegem beschikt over een aantal doorgangswoningen (zie fiche in bijlage), waar de bewoners gebonden zijn aan wekelijkse woonbegeleiding. De stad Antwerpen beschikt over cijfergegevens m.b.t. het aantal in transitwoningen opgevangen gezinnen. In Antwerpen komen huurders van onbewoonbaarverklaarde woningen o.b.v. artikel 135 NGW en na handhavingsacties in aanmerking voor verblijf in een transitwoning (14 ter beschikking).

Tabel 7. Antwerpen: aantal opgevangen gezinnen in een transitwoning 2008

2009

gezinnen

personen

gezinnen

personen

Aantal opgevangen op 01/01

9

22

14

22

Aantal extra opgevangen gedurende het jaar

27

48

28

70


46

5.2.2

Herhuisvesting in de sociale huursector

5.2.2.1 Voorrang sociale huur Aan alle bevraagde steden en gemeenten werd aanvankelijk gevraagd naar cijfermateriaal m.b.t. de voorrang in de sociale huur. Slechts enkelen hadden precieze cijfers ter beschikking over het aantal dossiers waarbij de huurder in aanmerking kwam voor deze voorrang en in hoeveel gevallen deze ook effectief gerealiseerd kon worden. In regio Izegem werden in 2008 één en in 2009 drie gezinnen met voorrang herhuisvest in de sociale huisvesting. In Turnhout was er in 2010 één gezin dat voorrang kon genieten, wat ook gerealiseerd kon worden (mits tijdelijke opvang in transitwoning). Alle steden en gemeenten geven te kennen dat het realiseren van deze voorrang wel degelijk lukt, gezien dit immers niet geweigerd kan worden. Met betrekking tot de timing verloopt het toekennen van deze voorrang echter moeilijker dan voorheen. De wachttijden lopen op en het duurt vaak meerdere maanden vooraleer de bewoners een woning toegewezen krijgen. Vooral voor grotere gezinnen blijkt het erg moeilijk. Gezien de huidige woning onbewoonbaar is, brengt dit de huurders uiteraard in een moeilijke situatie. Transitwoningen kunnen dan een tijdelijke oplossing bieden. Dat het herhuisvesten van deze voorrangsdoelgroep weinig problemen stelt, heeft hoofdzakelijk te maken met het feit dat relatief weinig huurders in aanmerking komen. De voorwaarden die worden gesteld - met name ten aanzien van de kwaliteit van de onbewoonbaar verklaarde woning - worden door alle steden en gemeenten, evenals door de andere actoren, als té streng ervaren om effectief tegemoet te komen aan de woonnood van de getroffen huurders. Het feit dat een woning onbewoonbaar wordt verklaard, door de burgemeester op advies van de gewestelijke ambtenaar, is op zich onvoldoende om voorrang te genieten bij de toewijzing van een sociale huurwoning. De onbewoonbaarheid moet het gevolg zijn van een bepaalde combinatie van gebreken. Deze vereisten zijn dermate streng dat enkel een klein deel hier recht op heeft. Ook bij de andere voorwaarden formuleren de actoren en gesprekspartners opmerkingen. De OO-verklaarde woning en de toe te wijzen woning moeten in dezelfde gemeente gelegen zijn. Zeker in de kleinere gemeenten, waar het werkingsgebied van SHM’s zich over meerdere gemeenten uitspreidt en het aanbod per gemeente ook niet groot is, wordt dit als beperkend ervaren. Daarnaast moet de bewoner zich binnen de twee maanden na het besluit laten inschrijven in het wachtregister. Deze voorwaarde wordt op zich niet in vraag gesteld, wel wordt opgemerkt dat het soms nodig is de huurder hierop te wijzen zodat die zijn kansen niet kwijtspeelt. Dit wijst nogmaals op het belang van een goede begeleiding. De laatste voorwaarde tot slot is het feit dat men de OO-verklaarde woning gedurende minstens 6 maanden moet hebben bewoond. Ook hierbij worden vraagtekens geplaatst. Huurders die aan alle andere voorwaarden voldoen en dus een zeer slechte woning bewonen, lopen het risico dat hen op basis van deze voorwaarde de voorrang tot een sociale woning wordt ontzegd. In deze periode van 6 maanden is de termijn van de procedure weliswaar meegerekend.


47

Er bestaat algemene consensus over het feit dat de voorrang in de sociale huursector voor slachtoffers van slechte woonkwaliteit o.b.v. onbewoonbaarverklaring volgens de VWC in praktijk weinig voorstelt. Deze voorrangsregel vormt dan ook geen reëel herhuisvestingskanaal voor alle getroffen huurders. De reden van deze beperkende voorrang ligt o.a. in het feit dat men de druk op de wachtlijsten van SHM’s niet al te zeer wil verhogen. Ook wordt door sommigen gevreesd dat een ruimere voorrang een “aanzuigeffect” zou creëren en huurders misbruik zouden maken van de procedure en in extreme gevallen gebreken in de hand werken of het de eigenaar onmogelijk te maken herstellingen uit te voeren. Meerdere steden en gemeenten bevestigen deze problematiek, waarbij zij worden geconfronteerd met huurders die een OO-procedure opstarten om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Dit is uiteraard erg onrealistisch, omdat deze voorrang in praktijk allesbehalve gegarandeerd is, maar blijkt wel een misverstand dat soms moeilijk de wereld uit te helpen is. Steden en gemeenten geven aan hier moeilijk mee te kunnen omgaan. Informatieverlening is daarbij belangrijk, om het verwachtingspatroon van de huurder bij te stellen, maar men geeft aan dat dit vaak niet volstaat en dat huurders hardnekkig kunnen zijn in hun betrachtingen. Een maatregel die sommige gemeenten treffen, is bij de aanvang van de procedure de huurder te laten ondertekenen dat hij bereid is toegang tot de woningen te verlenen voor het onderzoek en de eigenaar de mogelijkheid zal geven eventuele werkzaamheden uit te voeren. Deze formulering is ook opgenomen in de typebrief aan het gemeentebestuur om de OO-procedure op te starten in de handleiding voor gemeenten van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. De situatie is anders bij gebruik van de procedure volgens artikel 135 van de NGW. Een woning die volgens deze procedure onbewoonbaar wordt verklaard, geeft de huurders steeds recht op voorrang in de sociale huursector, onder voorwaarde dat de huurder de woning gedurende minimaal 6 maanden heeft bewoond. Het gebruik van dit artikel impliceert dit niet automatisch, want kan ook louter toegepast worden om werken te bevelen, zonder een onbewoonbaarverklaring. Experten wijzen erop dat dit door meerdere gemeenten effectief wordt gebruikt om de strengere voorwaarden van de VWC te omzeilen, maar in het case-onderzoek werden daarvan geen uitgesproken voorbeelden aangetroffen.

5.2.2.2 Lokaal toewijzingsreglement sociale huur Via een lokaal toewijzingsreglement en een doelgroepenplan kan een gemeente ervoor kiezen specifieke voorrang te verlenen aan bepaalde doelgroepen in de sociale huursector. Voor bewoners van onbewoonbare woningen betekent dit dat de prioriteitsregel zoals deze geformuleerd wordt in het sociaal huurbesluit, en dus geldend voor heel Vlaanderen, kan versoepeld worden indien de gemeente hieraan een ruimere invulling wenst te geven). Antwerpen wil in de toekomst de doorstroom naar de sociale huur verder versterken, en nam daarvoor bijkomende initiatieven (zie onder).


48

BEST PRACTICE ANTWERPEN In het voorjaar 2010 werd een nieuwe overeenkomst gesloten voor doorstroom naar en woonbegeleiding in sociale huisvesting (2010-2012). De partners daarin zijn: stad Antwerpen, OCMW Antwerpen, Sociale Huisvestingsmaatschappijen Woonhaven Antwerpen, De Ideale Woning en ABC, CAW De Mare, CAW De Terp en CAW Metropool. Doel van de overeenkomst: -

een vlotte doorstroom naar sociale huisvesting van kandidaat-huurders in opvangcentra, transitwoningen en crisiswoningen;

-

verbetering van de leefbaarheid in sociale huisvesting door de begeleiding van mensen met een problematische woonattitude of een psychiatrische problematiek;

-

preventie van uithuiszetting in sociale huisvesting door de opstart van woonbegeleidingstrajecten.

De doelgroepen van deze overeenkomst zijn daken thuislozen die een sociale woning willen huren, slachtoffers van een procedure slechte woningkwaliteit met voorrang bij de toewijzing van sociale woningen, kandidaat-huurders die via de standaard toewijzingsvoorwaarden kunnen instromen en waarvan wordt ingeschat dat ze nood hebben aan woonbegeleiding en zittende huurders waarvoor eveneens deze nood wordt ingeschat. Daarnaast huurt het OCMW maximum 48 appartementen in bij de sociale huisvesting, buiten het sociaal huurstelsel (is beperkt tot 1% van het patrimonium). Deze worden verhuurd aan daken thuislozen of slachtoffers van een procedure slechte woonkwaliteit met voorrang bij de toewijzing van sociale woningen, maar die nog niet kunnen doorstromen. Van zodra de huurder daar wel aan voldoet en hij op de wachtlijst chronologisch gunstig gerangschikt staat, wordt de tijdelijke huurovereenkomst met het OCMW vervangen door een regulier huurcontract tussen de huurder en de SHM en kan de huurder in dezelfde woning blijven wonen. De samenwerkingsovereenkomst tussen de verschillende partners wil ook zorgen voor een betere doorstroom vanuit de transitwoningen naar de sociale huisvesting. De doorstroom wordt geregeld voor huurders die voorrang genieten in de sociale huursector, na een onbewoonbaarverklaring volgens artikel 135 NGW of volgens VWC mits voldaan wordt aan de voorwaarden van de VWC. Er wordt een evenredige spreiding van kandidaat-huurders uit transitwoningen over de verschillende SHM’s voorzien, tot het maximum van 4% van het aantal externe verhuringen van het jaar voordien voor versnelde toewijzingen bereikt is (dit is enkel het geval indien ze versneld doorstromen naar sociale huisvesting. Men kan ook met gewone voorrang doorstromen en daarvoor is er geen maximum contingent voorzien.) De stad verwittigt de SHM’s in geval van een grote handhavingsactie van onbewoonbaar verklaarde woningen. De aanvraag tot versnelde toewijzing wordt gericht aan één SHM. Als deze niet beschikt over geschikt patrimonium, gaat de vraag naar de volgende SHM. Na doorstroom volgt er nog één navolgbezoek door de maatschappelijk werkers van de transitwoningen in de sociale woning, samen met de sociale dienst van de SHM. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

49

Voor de uitvoering van deze overeenkomst wordt bij de CAW’s een capaciteit aan woonbegeleiding voorzien van 25 VTE, waarvan 12 gefinancierd door OCMW Antwerpen (via middelen uit de Beleidsovereenkomst Stedenfonds 2008-2013), 7 door de stad en 6 door de Vlaamse overheid. Het grootste deel van deze capaciteit wordt ingezet voor de begeleiding bij reguliere instroom en zittende huurders. Voor de begeleiding van daken thuislozen en slachtoffers slechte woonkwaliteit zijn 10 VTE voorzien. Bron: Overeenkomst voor doorstroom naar en woonbegeleiding in sociale huisvesting (2010-2012) Het gemeentelijk toewijzingsreglement voorziet, via een doelgroepenplan, een grotere voorrang en bijkomende voorrang voor slachtoffers huisjesmelkerij en slechte woonkwaliteit die in de transitopvang van de stad verblijven. De grotere voorrang wordt ingevuld door de doelgroep hoger te plaatsen in de volgorde van voorrang voor kandidaat-huurders zoals vermeld in het sociaal huurbesluit. Een bijkomende voorrang wordt toegekend wanneer een sociaal verslag van bewonerswerking van de verhuurder de nood aan een sociale woning aantoont en het technisch verslag dat werd opgemaakt tijdens de woonkwaliteitsactie aantoont dat de volgens artikel 15 van de Vlaamse Wooncode ongeschikt- en onbewoonbaar verklaarde woning zich in een zeer slechte staat bevond, d.w.z.: 1. één gebrek van categorie drie (zeer ernstig) in verband met vocht of stabiliteit en één van categorie vier (acuut risico) hetzij 2. drie gebreken van categorie twee (ernstig) in verband met vocht of stabiliteit en één gebrek van categorie vier (acuut risico). Een woning, onroerend goed of kamer kan maar eenmaal aanleiding geven tot de voorrang. In afwijking van het sociaal huurbesluit moet de kandidaat-huurder sedert ten minste twaalf maanden de woning, het onroerend goed of de kamer bewoond hebben.

5.2.2.3 Andere Het sociaal huurbesluit voorziet de mogelijkheid om bij bijzondere omstandigheden van sociale aard (acute woonnood) af te wijken van de toewijzingsregels en een kandidaat-huurder versneld een woning toe te wijzen. Deze afwijkingsmogelijkheid kan slechts in uitzonderlijke gevallen worden toegepast. Tot slot leert het case-onderzoek dat het toch ook mogelijk is huurders zonder voorrang te herhuisvesten in de sociale huur. Meer bepaald in regio Izegem slaagt men hierin. SHM De Mandel beschikt er over een vrij groot patrimonium. De betrokkenen zien het feit dat de capaciteit van deze SHM verder uitbreidt als reden voor dit succes. Zonder nieuwe woningen zou het moeilijk zijn aan de bijkomende behoefte te beantwoorden.


50

5.2.3

Herhuisvesting op de private huurmarkt

Een betoog dat door alle gesprekspartners werd gehouden, heeft betrekking op de private huurmarkt. Overal ontbreekt een kwaliteitsvol aanbod in de lagere prijsklasse. Het gevolg is dat het herhuisvesten van huurders na een onbewoonbaarverklaring allesbehalve evident is. De financiële situatie van deze huurders is immers niet al te gunstig, waardoor zij zich moeten richten op de woningen met de laagste huurprijzen. In de meeste gevallen staat dit gelijk aan woningen die van ondermaatse kwaliteit zijn. Dit brengt steden en gemeenten in een erg moeilijke situatie. De inspanningen van woonbegeleiding ten spijt, is herhuisvesting op de private huurmarkt een bijzonder moeilijke opgave. Bovendien wordt overal gemeld dat deze problematiek steeds groter wordt. De tijd die nodig is om een definitieve woning te vinden, wordt steeds langer. Het beschikken over transitwoningen, waar huurders van onbewoonbaarverklaarde woningen, ook o.b.v. de VWC, een doelgroep vormen, wordt daarom ook steeds belangrijker geacht. Indien men deze tijdelijke oplossing niet kan aanbieden, zijn huurders genoodzaakt steeds langer in de onbewoonbaar verklaarde woning te blijven wonen. Het gebrek aan goedkope kwaliteitsvolle woningen op de private huurmarkt vormt niet alleen een probleem voor het herhuisvesten van huurders uit onbewoonbaar verklaarde woningen, maar is ook een rem op de kwaliteitsbewaking zelf. Meerdere steden en gemeenten beperken de eigen initiatieven om kwaliteitsproblemen te bestrijden, uit vrees dat men de huurders geen volwaardig alternatief zal kunnen aanbieden. Men kent vaak de probleembuurten en –panden, maar neemt zelf geen stappen om daarop in te grijpen, uit vrees voor herhuisvestingproblemen waarvoor zij geen oplossing hebben. Niettemin zijn er een aantal mogelijkheden die huurders, die aangewezen zijn op de private huurmarkt, kunnen ondersteunen.

5.2.3.1 Huursubsidie Huurders uit onbewoonbaar verklaarde woningen kunnen beroep doen op een huursubsidie - een maandelijkse tegemoetkoming in de huurprijs - wanneer zij huren op de private huurmarkt. Voorwaarde is dat de nieuwe woning conform is. De huursubsidie kan natuurlijk tegemoet komen aan het betaalbaarheidsprobleem voor kwaliteitsvollere woningen. Voor het ontvangen van een huursubsidie dient men aan een aantal voorwaarden te voldoen, o.a. ten aanzien van het gezinsinkomen9. De voorwaarde waarbij de nieuwe woning moet voldoen aan de kwaliteitsnormen wordt gecontroleerd door Wonen-Vlaanderen. De huurprijs mag voorts niet hoger zijn dan 530 euro (indien geen personen ten laste; per persoon ten laste wordt dit bedrag verhoogd). Ook indien de vorige woning ongeschikt werd verklaard, kan beroep worden gedaan op een huursubsidie, maar daarbij geldt een bijkomende voorwaarde ten aanzien van de gebreken en strafpunten van de vorige woning.

9

Deze voorwaarde wordt na 2 de eerste twee jaar van de tegemoetkoming opnieuw gecontroleerd. Het uitvalpercentage op dat moment is 5,6%.


51

De evaluatie van de huursubsidie als hulp bij de herhuisvesting van huurders is dat dit wel degelijk wordt gebruikt en dat meerdere huurders daarmee geholpen worden. Opnieuw wordt het belang van begeleiding onderstreept, in de eerste plaats om huurders attent te maken op het bestaan van de huursubsidie en in de tweede plaats om hen te helpen bij de samenstelling van het aanvraagdossier. Toch wordt ook een kanttekening geplaatst bij de voorwaarde van de maximale huurprijs. Vele steden en gemeenten geven te kennen dat het op de private huurmarkt vaak erg moeilijk is een woning te vinden van voldoende kwaliteit met een huurprijs onder dit maximum.

5.2.3.2 SVK De SVK’s als herhuisvestingskanaal worden algemeen positief geëvalueerd. Het feit dat de vorige woning onbewoonbaar werd verklaard, levert extra punten op bij de toewijzing. Erkende SVK's geven immers de meeste punten aan het inkomen en aan de herhuisvestingsnood. Zo krijgen bv. kandidaten die dringend moeten verhuizen de meeste punten.

5.2.4

Bijkomende instrumenten

5.2.4.1 Snelherstel Sedert september 2007, met de inwerkingtreding van het wijzigingsdecreet van 2006, kan de gewestelijk ambtenaar in zijn advies aan de burgemeester snelherstel adviseren. In zijn besluit bepaalt de burgemeester dan dat de renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken worden uitgevoerd binnen een door hem bepaalde termijn, die maximaal 15 dagen bedraagt. Na het verstrijken van die termijn moet de woning beantwoorden aan de kwaliteitsnormen. De gewestelijke ambtenaar gaat na of de werken zijn uitgevoerd en de woning beantwoordt aan de vermelde normen en vereisten. Indien de nodige werken niet uitgevoerd worden binnen de termijn, kan de burgemeester die werken laten uitvoeren. Op vertoon van een staat kunnen de kosten van de werken verhaald worden op de eigenaar. Het snelherstel is er gekomen als antwoord op een specifieke vraag vanuit de praktijk. Meer bepaald om - in gevallen waar de gebreken wel een gezondheids- of veiligheidsrisico veroorzaken, maar snel verholpen kunnen worden - het mankement onmiddellijk te herstellen zodat de woning opnieuw voldoet aan de normen. Op die manier wordt een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, en ook de herhuisvesting van de bewoners, vermeden. Sedert de invoering in 2007 is het snelherstel nog nooit toegepast. Vandromme (2008) gaf daarvoor reeds een aantal redenen. Het snelherstel wordt geadviseerd door de gewestelijk ambtenaar en dient te worden opgenomen in het besluit van de burgemeester. Het besluit wordt dus niet vermeden, en bovendien wordt het herstel pas bevolen aan het einde van de procedure, ongeveer drie maanden na de opstart ervan dus. Snelherstel staat in praktijk dus niet voor een snelle verbetering van het gebrek. Dit werd ook bevestigd tijdens het case-onderzoek. Gemeenten geven aan dat, wanneer de gebreken van die aard zijn dat ze snel kunnen worden opgelost, zij tijdens het vooronderzoek, of nadien bij de hoorplicht, aandringen op het herstellen ervan. Dit lijkt ook een succesvolle aanpak. Gemeenten geven dus te kennen dat zij het snelherstel zoals voorzien door de Vlaamse Wooncode niet toepassen, maar in praktijk wel degelijk aan snelherstel doen. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

52

Gezien de woning na toepassing van snelherstel opnieuw conform moet zijn, kan dit ook enkel worden uitgevoerd wanneer alle gebreken ook snel kunnen worden hersteld. Wordt het snel te herstellen gebrek gecombineerd met zwaardere gebreken, kan snelherstel dus geen oplossing bieden. Tot slot zijn ook de beroepsmogelijkheden bij snelherstel onduidelijk. Met het snelherstel wilde de wetgever tegemoet komen aan een specifieke vraag vanuit de praktijk. De praktijk heeft intussen echter uitgewezen dat de huidige formule deze vraag niet kan beantwoorden. De regelgeving blijkt operationeel onvoldoende uitvoerbaar. Een aanpassing is gepland.

5.2.4.2 Recuperatie herhuisvestingskosten De mogelijkheid om de herhuisvestingskosten terug te vorderen kwam er eveneens met de decreetswijziging van 2006 als antwoord op het feit dat herhuisvesting nog steeds een heikel punt vormde in de kwaliteitsbewaking. Zo wou men vermijden dat gemeenten geen werk zouden maken van woonkwaliteitsbewaking uit vrees voor de herhuisvestingplicht en de daarmee gepaard gaande kosten. Het voorziene proefproject om gemeenten te ondersteunen bij het recupereren van deze kosten via een prefinanciering loopt vanaf 2011. Antwerpen en Gent hebben al ervaring met de terugvordering van herhuisvestingskosten via artikel 13.82 van het burgerlijk wetboek. De ervaring van Antwerpen is dat de juridische procedure omslachtig is en geen garantie biedt op succes. De terugvordering werd door de rechter zowel reeds toegekend als geweigerd. Gent heeft wel reeds successen geboekt in het terugvorderen van herhuisvestingskosten, meer bepaald in het kader van de strafrechtelijke aanpak.

5.2.5

Randvoorwaarden bij herhuisvesting

Uit het voorgaande bleek reeds dat begeleiding een belangrijke rol kan spelen om huurders te ondersteunen in hun zoektocht naar een nieuwe woning. Wanneer zij terecht kunnen op de sociale huurmarkt is begeleiding bij het opmaken van aanvraagdossiers etc. vaak wenselijk. Op de private huurmarkt bestaat de kans dat, wanneer huurders niet worden ondersteund, zij opnieuw in een slechte woning terecht komen. In praktijk gebeurt het dan ook vaak dat zij de onbewoonbaar verklaarde woning niet verlaten. Begeleiding kan hen de juiste zoekkanalen aanwijzen, informeren waarop gelet moet worden bij de zoektocht en eventueel een mogelijke nieuwe woning bezoeken om de kwaliteit ervan na te gaan. Zo kan men proberen te vermijden dat huurders “van de regen in de drop terechtkomen”, zoals dat door één van de betrokkenen werd verwoord. Maar zelfs steden en gemeenten met intensieve begeleiding geven duidelijk te kennen dat ze niet steeds een oplossing vinden voor deze problematiek. Huurdersbegeleiding komt hierna uitgebreid aan bod. Daarnaast blijft er voor het Vlaams Gewest een taak weggelegd in het sensibiliseren en begeleiden van gemeenten bij hun herhuisvestingstaak. Het blijkt immers uit het onderzoek dat gemeenten soms weinig inspanningen naar de huurder toe leveren, omdat ze simpelweg geen herhuisvestingsmogelijkheden zien. Ondersteuning kan geboden worden door duidelijk te informeren over de verschillende mogelijkheden en initiatieven die kunnen worden ontwikkeld, gebaseerd op reeds bestaande praktijken. Huurdersbegeleiding en de verschillende opties daarin komen hierna nog uitgebreid aan bod. In dit kader vermelden we ook de publicatie van VVSG en Politeia ‘SOS Huisvesting’, dat zich richt op OCMW’s. Enerzijds wordt onderzocht hoe tijdelijke opvang van mensen met acute woonproblemen door het OCMW kan worden Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

53

georganiseerd. Daarnaast richt men zich tot de begeleiders van de bewoners nadat het model van doorgangswoning gekozen is. De auteurs bespreken het proces van intake tot toewijzing van de woning, de begeleiding tijdens de bewoning en de nazorg.

5.2.6

Nieuwe huisvestingssituatie

Een aantal steden en gemeenten kon gegevens ter beschikking stellen over de nieuwe huisvestingssituatie van huurders na onbewoonbaarverklaringen. Zoals reeds eerder gezegd, zijn deze niet uniform en dus moeilijk onderling te vergelijken. Hierbij moeten we ook opmerken dat het vooral de steden en gemeenten met goed uitgebouwde huurdersbegeleiding zijn die hierover gegevens bijhouden. Sommige steden of gemeenten verzamelen de gegevens apart, afhankelijk van de procedure die werd gevolgd: de administratieve procedure ongeschikt/onbewoonbaarverklaring volgens de Vlaamse Wooncode (VWC), de onbewoonbaarverklaring volgens art. 135 NGW, de strafrechtelijke aanpak via acties van de Vlaamse Wooninspectie. Herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. VWC In de cijfers die ons door de stad Antwerpen ter beschikking werden gesteld, ontbreken jammer genoeg deze over de huisvestingssituatie van huurders na onbewoonbaarverklaring o.b.v. de VWC. Voor een aantal andere cases kunnen we dit wel in beeld brengen. Gent baseert zich daarvoor enkel op de huurders die werden begeleid door de Sociale Cel. We kunnen ervan uitgaan dat niet alle huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen zijn opgenomen. Onderstaande tabel toont deze gegevens. We merken op dat dit telkens een stand van zaken is van de huisvestingssituatie van de begeleide huurders eind december. In sommige gevallen is de begeleiding dus nog lopend en zal alsnog een nieuwe woning worden gevonden. Deze huurders zijn dan nog vermeld in de rij ‘geen opheffing besluit en nog steeds in woning’, die het grootst aantal huurders bevat. Tabel 8. Gent: huisvestingssituatie eind december 2008 en 2009 van huurders begeleid door de Sociale Cel waarvan de woning onbewoonbaar verklaard was o.b.v. de VWC, 2008

2009

Private woning

8

5

Sociale woning of SVK

5

1

Opheffing besluit en nog steeds in woning

6

2

Geen opheffing besluit en nog steeds in woning

13

31

Stedelijk Opvanginitiatief Verapa (SOI)

1

1

(voorstel) ambtshalve schrapping uit het bevolkings-, vreemdelingen of wachtregister ((V)AS)

7

1

Geen gegevens

2

Totaal aantal begeleide gezinnen / alleenstaanden

42


41

54

Onderstaande tabel toont voor de regio Izegem een overzicht van de herhuisvesting van huurders uit ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen, voor zover de huisvestingsdienst daarvan op de hoogte is (m.a.w. voor huurders die beroep deden op de woonbegeleiding). Tabel 9. Regio Izegem: herhuisvesting van huurders uit OO- verklaarde woningen 2008

2009

Crisiswoning

1

Voorrang SHM

1

3

SHM

2

4

Private huurmarkt

5

8

SVK

1

1

Familie

1

Total

10

17

Huursubsidie

3

2

Stad Turnhout kon gegevens over 2010 (t.e.m. oktober) ter beschikking stellen. Van de 9 besluiten onbewoonbaarheid, gingen 3 huurders in op het aanbod woonbegeleiding (de anderen hebben geen contact opgenomen met het OCMW voor begeleiding): -

1 voorrang sociale huur: besluit 05/2010, verhuis naar sociale woning 01/2011. Intussen doorgangswoning.

-

1 herhuisvest in SVK-woning

-

1 begeleid bij aanvraag HS, maar niet verkregen, daarna afgehaakt.

Daarnaast werd ook één persoon door de woonwinkel begeleid bij inschrijving in een SHM.

Herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW Gegevens over de herhuisvesting in deze situatie, die vrij acuut is, werden verkregen voor de grootsteden Antwerpen en Gent. We zien dat in Antwerpen een groot deel van deze huurders wordt opgevangen in een transitwoning. Dit stemt overeen met het feit dat dit één van de voorkeursdoelgroepen voor de transitwoningen is. Ook kunnen heel wat mensen terecht bij familie of vrienden. Tabel 10. Antwerpen: herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW 2008

2009

Familie

1

4

Niet aangetroffen

4

9

Niet van toepassing (herhuisvesting niet nodig)

14

2

Nieuwe huurwoning

1

1

OCMW Antwerpen

3

1


55

Transitwoning

16

15

Vrienden

9

7

OCMW buiten Antwerpen

1

0

Zeemanshuis

2

0

Onbekend

3

0

Totaal

54

39

In Gent staan de noodwoningen van het OCMW ter beschikking van huurders wanneer de woning onbewoonbaar wordt verklaard via artikel 135 NGW. Dit blijkt duidelijk uit onderstaande tabel, die de tijdelijke herhuisvesting weergeeft. Tabel 11. Gent: tijdelijke herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW 2008

2009

Noodwoning

12

10

Familie of vrienden

4

0

Kortverblijf in opvang

1

0

Totaal

17

10

Na deze tijdelijke opvang in noodwoningen, wordt gezocht naar een definitieve woning. Vaak is dit een sociale woning; deze huurders hebben immers recht op voorrang. In 2008 kwamen ook enkele huurders terecht in een private huurwoning. Eveneens kunnen sommige huurders terecht in hun oorspronkelijke woning, nadat de nodige werken werden uitgevoerd. Voor sommige huurders was nog geen definitieve woning gevonden (eind december van dat jaar). Tabel 12. Gent: definitieve herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW, woonsituatie eind december 2008

2009

Sociale woning

6

5

Private woning

7

0

Terug naar oorspronkelijke woning, na opheffing onbewoonbaarverklaring

5

1

Noodwoning, gevonden

2

4

20

10

nog

geen

definitieve

Totaal

herhuisvesting

Herhuisvesting na acties van de Vlaamse Wooninspectie Ook na acties van de Vlaamse Wooninspectie is de herhuisvestingsnood acuut. Het gebeurt immers vaak dat de stad of de onderzoeksrechter beveelt dat de woning onmiddellijk moet worden verlaten.


56

We zien dat in Antwerpen de huurders in deze situatie vaak op verschillende plaatsen worden opgevangen. Over een aantal huurders zijn de gegevens onduidelijk, zij werden op het moment van de actie niet in de woning aangetroffen of de herhuisvesting is ‘niet van toepassing’. Een aantal van hen kon terecht in een transitwoning of bij familie en vrienden. In 2008 vond een aantal huurders ook een nieuwe huurwoning. Hiernaast zijn er ook huurders met een niet legaal verblijfsstatuut waarvoor andere maatregelen worden getroffen (maatregelen door de Dienst Vreemdelingenzaken, repatriëring, bevel om het land te verlaten).

Tabel 13. Antwerpen: Herhuisvesting na handhavingsacties 2008

2009

Transitwoning

4

4

Vrienden

4

0

familie

1

2

Ziekenhuis

2

0

Nieuwe huurwoning

5

1

OCMW Antwerpen

0

1

Biekorf

0

2

Door politie meegenomen

0

1

DVZ

1

0

Repatriëring

2

0

Bevel om het land te verlaten

1

0

Niet aangetroffen

8

10

Niet van toepassing (herhuisvesting niet nodig)

8

16

Onbekend

7

0

Totaal

43

37

Tot slot beschikken we voor Antwerpen nog over gegevens over de doorstroom vanuit de transitwoningen (doelgroep: artikel 135 NGW en handhavingsacties). Dit betreft dus de definitieve herhuisvesting van beide groepen tesamen. Het grootste deel van de bewoners komt uiteindelijk terecht op de private huurmarkt, een kleiner deel in de sociale huur. Tabel 14. Antwerpen: doorstroming van de gezinnen na opvang in transitwoning 2008

2009

SHM

5

10

Privé

12

15

OCMW

1

0

Familie/vrienden

0

4

SVK

0

2

Onbekend

2

1

Totaal

20

32


57

In Gent zien we dat er voor de eerste herhuisvesting na een actie voornamelijk gebruik wordt gemaakt van een noodwoning. Sommigen kunnen terecht bij familie of vrienden. Daarnaast zijn er nog een aantal lokale opvangmogelijkheden. De categorie ‘andere’ bevat echter ook heel wat gezinnen. Hieronder vallen de huurders zonder huurcontract of domicilie, illegaal verblijfsstatuut, niet aangetroffen huurders of huurders waarmee de woonbegeleiders geen contact hadden. Tabel 15. Gent: voorlopige herhuisvesting na acties (dag van actie of korte termijn) 2008

2009

Noodwoning stad Gent of OCMW

14

8

Familie of vrienden

4

3

Private huurmarkt

1

1

SOI (stedelijk opvang initiatief)

1

0

Huize Triest

0

2

AG SOB (stadsontwikkelingsbedrijf)

1

0

Andere: herhuisvesting niet nodig, (V)AS*, illegaal, geen contract, geen domicilie, gegevens onbekend

10

32

Totaal 31 46 * (voorstel) ambtshalve schrapping uit het bevolkings-, vreemdelingen of wachtregister

Voor 2008 beschikt men voor alle huurders over gegevens over de definitieve woonsituatie. In 2009 hadden de woonbegeleiders enkel contact met de huurders in een noodwoning, bij familie of vrienden of op de private huurmarkt. Een aantal van hen verblijft nog steeds, reglementair of niet, in een noodwoning. Daarnaast slaagt een aantal erin een woning op de private huurmarkt te vinden. In de sociale huur is dit minder het geval.

Tabel 16. Gent: herhuisvesting op langere termijn na acties, woonsituatie eind december 2008

2009

Reglementair in noodwoning: contract lopend of verlengd

3

3

Niet reglementair in noodwoning: huurtermijn verstreken

5

0

Noodwoning verlaten en nieuw adres onbekend

1

0

Geen herhuisvesting nodig

4

0

Private huurwoning

10

3

Sociale woning

3

1

Familie

0

4

(V)AS

1

0

SOI

1

0

AG SOB

1

1

Nog gedomicilieerd op zelfde adres, maar woont er niet meer

2

0

Totaal

31

12

Voor Oostende beschikken we tenslotte enkel over het totaal aantal gezinnen die succesvol werden herhuisvest. Deze tonen een dalende trend van 2007 tot 2009. Gegevens over de nieuwe woonsituatie ontbreken. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

58

Tabel 17. Oostende: aantal succesvol herhuisveste gezinnen Succesvol geherhuisveste gezinnen

5.2.7

2007

2008

2009

138

67

52

Profiel van huurders

5.2.7.1 Inleiding Kenmerkend voor het profiel van de huurders in zowel de administratieve als de strafrechtelijke procedure, is de zwakke sociaal-economische positie waarin zij zich bevinden. Door de praktijkwerkers wordt algemeen aangehaald dat de huurders veelal gedwongen worden tot het huren van kwalitatief slechte woningen omwille van hun zwakke sociaal-economische positie. Hun precaire woonsituatie is dan ook een gevolg van een positie van sociale achterstelling en geeft hen weinig manoeuvreerruimte op de woonmarkt. In de strafrechtelijke procedure zijn de overgrote meerderheid van de bewoners allochtoon. Dit valt enerzijds te verklaren doordat een aantal acties worden gevoerd vanuit een gezamenlijke strafrechtelijke aanpak van misdrijven op vlak van de federale vreemdelingenwet (huisjesmelkerij) , de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet. Anderzijds hebben allochtonen ook weinig verweer tegen slechte huisvestingstoestanden. Onder meer worden bewoners aangetroffen zonder maatschappelijke perspectieven, zoals illegalen en mensen zonder papieren. Dergelijke groepen hebben uiteraard geen verweer tegen mogelijke uitbuiting of tegen de mensonwaardige toestand waarin ze leven. Ook voor legale vreemdelingen of allochtone Belgen geldt dit nog al te vaak. Zij leggen niet zo gemakkelijk klacht neer. De huurders van de onderzochte panden kennen de administratieve procedure niet en zijn niet mondig genoeg om hun rechten te laten gelden. De slechte woonomstandigheden waarin zij leven, komen onder meer hierdoor in de administratieve procedure minder aan de oppervlakte. De acties van de Wooninspectie zijn niet gebaseerd op klachten door de bewoners of huurdersorganisaties, zoals in de administratieve procedure, maar worden verricht op initiatief van de Wooninspectie, de steden en gemeenten, de politie en/of gerechtelijke autoriteiten. (Van Damme, 2003 & Vlaamse Wooninspectie, 2006) Op basis van de huidige bevraging van gemeenten werden weinig gegevens over het profiel van de huurders verzameld. Dit gebeurde uitgebreider in het onderzoek over herhuisvesting in 2003 (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2003), voor de bewoners van OO-verklaarde woningen (administratieve procedure). Deze gegevens bieden nog steeds een behoorlijk zicht op de situatie van de getroffen huurders.

5.2.7.2 Leeftijd De in 2003 verzamelde gegevens wezen op een sterke aanwezigheid van huurders jonger dan 41 jaar (54%). Deze groep is oververtegenwoordigd bij huurders van onbewoonbare woningen in vergelijking met sociale huurders. Oudere huurders (+60 jaar) zijn ondervertegenwoordigd bij de getroffen doelgroep.


59

Gegevens over de leeftijd van de getroffen huurders werden enkel aangeleverd door de stad Antwerpen. De eerste tabel toont de leeftijd van alle huurders, dus niet per gezinshoofd, waarbij vermoedelijk een onderschatting bestaat van de jongeren (minderjarigen vaak niet mee opgenomen in het databestand). De meeste huurders zijn tussen 30 en 65 jaar oud. De ouderen zijn het minst sterk vertegenwoordigd. Tabel 18. Antwerpen: leeftijd van de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC en artikel 135 NGW) 2008

2009

onbekend

107

86

< 12 jaar

12

17

12-17 jaar

3

5

18-29 jaar

167

152

30-64

646

466

65+

64

44

Volgende tabel toont de leeftijd van de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen o.b.v. de VWC en de NGW apart. Bovendien worden enkel de gezinshoofden weergegeven. De meeste gezinshoofden blijken tussen 30 en 65 jaar oud, en opnieuw zijn er vrij weinig ouderen. Tabel 19. Antwerpen: leeftijd van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC) 2008

2009

onbekend

1

1

18-29 jaar

12

7

30-64

27

28

65+

3

1

Tabel 20. Antwerpen: leeftijd van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW) 2008

2009

onbekend

1

4

18-29 jaar

11

8

30-64

40

20

65+

2

7

5.2.7.3 Gezinssamenstelling De gegevens van het onderzoek uit 2003 gaven aan dat bijna twee derde van de getroffen huishoudens één-inkomenshuishoudens zijn: ongeveer de helft is alleenstaand, 16% éénoudergezin. In vergelijking met het profiel van de huurders Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

60

op de gehele private huurmarkt, zijn éénoudergezinnen oververtegenwoordigd bij huurders van onbewoonbare woningen. Stad Gent vermeldt in zijn jaarverslag gegevens over de gezinssamenstelling van huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (enkel zij die begeleid werden door de Sociale Cel). We zien dat dit profiel vrij gemengd is, maar dat er toch een overwicht is van alleenstaanden (vooral mannen). Gezinnen met kinderen en alleenstaanden met kinderen komen echter ook frequent voor. Tabel 21. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na onbewoonbaarverklaring VWC) 2008

2009

Alleenstaande man

15

21

Alleenstaande vrouw

4

2

Koppel zonder kind

2

4

Koppels met kind(eren)

13

8

Alleenstaande vrouw met kind(eren)

7

4

Alleenstaande man met kind(eren)

0

1

3-generatie gezin

1

1

Totaal

42

41

Tabel 22. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na onbewoonbaarverklaring NGW) 2008

2009

Alleenstaande man

6

7

Alleenstaande vrouw

6

3

Koppel zonder kind

0

3


5

0


3

6


0

0

Totaal

20

19

Tabel 23. Gent: gezinssamenstelling van de bij herhuisvesting begeleide gezinnen (na actie Vlaamse Wooninspectie) 2008 Alleenstaande man

14

Alleenstaande vrouw

4

Koppel zonder kind

1


11


1


0

3-generatie gezin

0


61

Totaal

31

5.2.7.4 Socio-economisch Gegevens over de socio-economische situatie van de huurders zijn al helemaal niet voorhanden. Wel wijzen de terreinwerkers steeds op het zwakke sociaaleconomische profiel van de huurders, die wegens een gebrek aan betaalbare en kwalitatieve alternatieven, een woning huren in het laagste segment van de private huurmarkt. Enkel voor Antwerpen hebben we daarover een indicatie op basis van het aantal OCMW-cliënten onder de huurders (opnieuw alle huurders, en niet gezinshoofden). Daaruit blijkt dat slechts een minderheid van de huurders OCMWcliënt is. De betrokken stadsdiensten vermoeden echter dat dit een sterke onderschatting is. Tabel 24. Antwerpen: OCMW-cliënten onder de huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC en artikel 135 NGW) 2008

2009

Ja

44

16

Nee

955

754

5.2.7.5 Nationaliteit In het onderzoek van 2003 werd een oververtegenwoordiging van vreemdelingen (37%) te bestaan bij huurder van onbewoonbaar verklaarde woningen, vergeleken met de gehele private huurmarkt. Tot slot beschikken we - eveneens voor Gent en Antwerpen - over nationaliteitsgegevens van de getroffen huurders. Als we de gegevens voor Antwerpen per nationaliteit bekijken, vormen de Belgen de grootste nationaliteitsgroep, zowel bij onbewoonbaar verklaarde woningen volgens VWC als volgens NGW. Op het totaal maakten de Belgen in 2008 16% uit van de getroffen huurders VWC en 15% van NGW. In 2009 was dit respectievelijk 24% en 38%. Hoewel hier wel verschillen in zijn, blijkt de meerderheid van de getroffen huurders dus van buitenlandse nationaliteit.

Tabel 25. Antwerpen: nationaliteit van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC) 2008

2009

Afghanistan

1

0

Armenië

1

0

Bangladesh

1

0

België

7

9

Bulgarije

0

2

Chili

0

1

Congo

1

0


62

Ethiopië

0

2

Ghana

1

3

Italië

1

0

Marokko

2

2

Myanmar

1

0

Nederland

2

1

Nigeria

1

0

Pakistan

1

1

Portugal

2

0

Roemenië

2

0

Rusland

2

6

Senegal

1

0

Servië

2

0

Sierra Leone

0

1

Spanje

1

1

Syrië

0

1

Turkije

1

0

VK

1

0

Onbekend

11

7

Totaal

43

37

Tabel 26. Antwerpen: nationaliteit van de gezinshoofden van bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW) 2008

2009

Afghanistan

1

0

Algerije

1

0

België

8

15

Benin

1

0

China

1

0

Congo

3

1

Ghana

2

4

Irak

0

1

Joegoslavië

1

1

Kameroen

2

0

Liberia

1

0

Marokko

5

5

Nederland

6

1

Nigeria

1

0

Pakistan

4

0

Polen

1

1

Portugal

1

0

Roemenië

2

0


63

Sierra Leone

1

1

Slowakije

0

2

Turkije

3

0

Onbekend

9

7

Totaal

54

39

In Gent zien we dat voor de onbewoonbaarverklaringen o.b.v. de VWC en de NGW de Belgen eveneens de grootste nationaliteitsgroep uitmaken: in 2009 respectievelijk 41% en 37%. Andere vrij veel voorkomende nationaliteiten zijn Turken en Bulgaren. Tabel 27. Gent: nationaliteit van de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (VWC) 2008

2009

België

20

18

Turkije

5

5

Bulgarije

4

10

Iran

0

2

Servië en Montenegro

4

0

Andere (Ghana, irak, Nederland, Tunesië, Kosovo, Slowakije, Polen, China, Algerije, Tsjechië, Angola, Oekraïne)

11

6

totaal

41

44

Tabel 28. Gent: nationaliteit van de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen (NGW) 2009 België

7

Ghana

1

Tunesië

1

Polen

1

Groot-Brittannië

1

Bulgarije

2

Marokko

2

Congo

1

Slowakije

1

Moldavië

1

onbekend

1

totaal

19

Het beeld bij acties in Gent is enigszins anders: daar wordt een sterk overwicht van Bulgaren vastgesteld: 32% in 2008 en zelfs 80% in 2009. Voorlopige cijfers voor


64

2010 wijzen opnieuw op een sterk overwicht van Bulgaren en Slowaken (geen Belgen).

Tabel 29. Gent: nationaliteit van de slachtoffers van huisjesmelkerij 2008 België 3 Turkije 5 Russische republiek 2 Bulgarije 10 Slowakije 2 Marokko 2 Ghana 2 Andere 5

2009 2 4 1 37 0 0 0 0

Onbekend

0

2

Totaal

31

46

De Vlaamse Wooninspectie doet in zijn jaarverslag van het 8ste werkingsjaar gelijkaardige vaststellingen: bewoners zijn vaak afkomstig uit het buitenland, voornamelijk werknemers uit Oost-Europa, en ook uit Zuid-Oost-Azië. Vaak worden Bulgaren of Turken naar België gehaald om hier te werken. Omwille van fiscale redenen worden deze personen vennoot van het bedrijf waarvoor zij werken en worden ze gehuisvest in woningen die eigendom zijn van hun werkgever of die door hen gehuurd worden. Deze situatie, en de slechte woonkwaliteit waarin deze mensen vaak leven werd ook door de stad Genk aangekaart.


65

5.3 Huurdersbegeleiding Huurdersbegeleiding is een ruim begrip en kan heel wat ladingen dekken. Dit blijkt ook uit het onderzoek: er werden verschillen vastgesteld wat betreft organisatie, aanpak, opvolging, intensiteit, etc. We willen daarom benadrukken dat er een groot verschil is tussen het verschaffen van informatie en werkelijke huurdersbegeleiding. Ook wanneer louter informatie wordt verschaft, zijn daarin gradaties (van enkel loket met brochures tot mondelinge toelichting). Dit hoofdstuk is als volgt gestructureerd. Eerst worden een aantal vaststellingen gedaan: wat kan huurdersbegeleiding inhouden? Op welke manier kan dit worden georganiseerd? Daarna worden een aantal voorbeelden gegeven uit het caseonderzoek. Op basis van het onderzoek wordt tenslotte een overzicht gemaakt van wat huurdersbegeleiding in een ideaal scenario allemaal kan inhouden.

5.3.1

Wat?

In het kader van de kwaliteitsbewaking zijn er verschillende aspecten en stadia in de ondersteuning van huurders. Deze ondersteuning varieert van het louter informeren tot intensieve begeleiding. Grosso modo kunnen we volgende stadia onderscheiden: -

Wanneer een huurder zich bij de gemeente aanmeldt met een klacht. Op dit moment is informeren noodzakelijk: wat zijn de mogelijkheden en wat zijn de gevolgen?

-

Indien een officiële procedure wordt opgestart: informatie over de stappen, beantwoorden van vragen en bekommernissen, eventueel reeds vooruit kijken (besluit en gevolgen).

-

Herhuisvesting: begeleiding van huurders om een nieuwe woning te vinden.

De manier waarop en de mate waarin men deze verschillende aspecten invult, blijkt nogal sterk te verschillen. Alle bevraagde steden en gemeenten geven te kennen de huurders voldoende te informeren met betrekking tot de procedure. Toch zien we dat ook dit kan variëren van het verschaffen van basisinformatie via brochures tot het grondig bestuderen van de situatie en het adviseren van de meest geschikte oplossing. In de praktijk wordt begeleiding voornamelijk ingevuld als het verschaffen van informatie, terwijl de meest complete dienstverlening erin bestaat huurders individueel advies op maat te bieden. Wat betreft de begeleiding aan huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen zien we dat het merendeel van de cases dit in zekere mate aanbiedt. Op basis van de gesprekken met andere actoren, die ook een algemeen zicht hebben op de rest van de Vlaamse gemeenten, en de beperkte bevraging van kleinere gemeenten, moeten we echter concluderen dat deze vaststelling niet veralgemeend kan worden. In vele kleinere gemeenten houdt de begeleiding bij herhuisvesting weinig of niets in. Het voornaamste argument dat men daarvoor geeft is het ontbreken van herhuisvestingsmogelijkheden. Men schat dus reeds vooraf in dat men geen oplossing zal vinden en dat begeleiding om die reden dan ook weinig zin heeft. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

66

De actoren bevestigen dat het aanbieden van structurele begeleiding van huurders toch eerder zeldzaam is en zich eerder beperkt tot de grootsteden en centrumsteden en enkele goed georganiseerde intergemeentelijke samenwerkingsverbanden. Maar evenmin kan veralgemeend worden over de cases die wel begeleiding bij herhuisvesting aanbieden. Uit het onderzoek bleken immers heel wat verschillen, naar aanpak, intensiteit en resultaten.

5.3.2

Organisatie en aanpak

Voor de organisatie van huurdersbegeleiding zijn verschillende formules mogelijk. In de eerste plaats is er de vraag wie instaat voor de huurdersbegeleiding. Dit kan de gemeente of stad zelf zijn, maar er kan ook samengewerkt worden met het OCMW of CAW. We stellen vast dat vooral de grotere steden (Antwerpen, Gent, Oostende) het volledige traject van huurdersbegeleiding zelf opnemen. Ook in de regio Izegem is dit zo georganiseerd. Dit heeft uiteraard deels te maken met de capaciteit van de dienst wonen: een groter team laat toe te diversifiëren. Deze diensten bestaan zowel uit medewerkers met een technische achtergrond als uit maatschappelijk medewerkers, die de sociale aspecten opvolgen. Het takenpakket van de maatschappelijk medewerkers en het moment waarop zij worden ingeschakeld in dossiers rond woningkwaliteit verschilt echter. Soms zijn zij reeds van bij het begin tot en met de eventuele herhuisvesting betrokken. Op die manier fungeren zij als het ware als de vertrouwenspersoon van de huurders. Dit biedt bovendien de mogelijkheid om reeds vroeg te starten met de voorbereiding van de herhuisvesting. Op basis van het technisch onderzoek kan al een inschatting worden gemaakt van het advies van de gewestelijke ambtenaar en dus het besluit. Dit laat de maatschappelijk werker toe om de mogelijke herhuisvestingsopties reeds te onderzoeken en zo nodig voor te bereiden. In andere steden start de taak van de maatschappelijk werkers pas na het besluit van de burgemeester en beperkt hun rol zich dus tot de begeleiding bij de zoektocht naar een nieuwe woning. Hetzelfde geldt bij samenwerkingen met het OCMW (Turnhout en Leuven) of CAW (Kortrijk en Leuven). Deze worden vooral opgezet in functie van de begeleiding bij herhuisvesting, waarbij huurders meestal pas bij het besluit worden doorverwezen naar de bevoegde instantie. Tot slot zien we ook verschillen in de manier waarop het eerste contact tot stand komt en de wijze waarop de begeleiding nadien verloopt. Nadat de huurder bij het besluit de nodige contactgegevens heeft ontvangen, wordt het soms volledig aan de huurder overgelaten om al dan niet gebruik te maken van dit aanbod. Wanneer de huurder verder niets meer van zich laat horen, neemt de huurdersbegeleider geen initiatieven meer. In andere steden nemen de begeleiders zelf contact op met de huurders. Bij het besluit ontvangen zij de gegevens van de bewoners en zij trachten zelf met hen in contact te komen. Soms beperkt dit zich tot een enkele contactpoging, maar in Gent bijvoorbeeld worden intensieve inspanningen getroffen om de huurder te bereiken.


67

Wanneer de huurderbegeleiding gedurende het volledige traject bij dezelfde persoon geconcentreerd is, ligt de situatie natuurlijk anders en verloopt de hele begeleiding volgens een logisch en continu proces. Tot slot is er ook nog samenwerking met de Huurdersbonden mogelijk. De meeste steden en gemeenten verwijzen huurders door naar de Huurdersbonden in geval van juridisch complexe dossiers. Daarvoor wordt meestal gebruik gemaakt van een collectief lidmaatschap waarbij men één jaar lang telefonisch huuradvies krijgt (voor eenvoudige huurproblemen), evenals 5 of 10 doorverwijzingsbrieven waarmee cliënten gratis lid kunnen worden van de Huurdersbond. De meeste bevraagde steden en gemeenten evalueren de samenwerking met de Huurdersbond positief.

5.3.3

Voorbeelden

Onderstaande voorbeelden tonen de werkwijze inzake huurdersbegeleiding voor een aantal cases. We baseren ons daarvoor op de gesprekken en documenten die ons werden aangeleverd en nemen dan ook de terminologie over zoals die door de steden zelf wordt gehanteerd. De term woonbegeleiding wordt overal gebruikt, maar heeft niet steeds dezelfde invulling.

BEST PRACTICE ANTWERPEN Bij de eerste technische controle door de technisch adviseur tijdens het vooronderzoek is de woonbegeleider aanwezig. Op dat moment wordt de nodige informatie verschaft m.b.t. de procedure en wordt de situatie van de huurder onderzocht. Ook wordt reeds besproken of de huurder zelf over eventuele herhuisvestingsmogelijkheden beschikt of welke andere mogelijkheden er bestaan. Dezelfde woonbegeleiders gaan langs in elk onbewoonbaar verklaard pand. Ze trachten contact te leggen met alle bewoners en polsen naar de plannen of vooruitzichten van de bewoners. Zij die aangeven nood te hebben aan hulp bij hun zoektocht naar een nieuwe woning, worden verder begeleid. Deze begeleiding kan telefonisch zijn (informeren of men nieuwe woning gevonden heeft, informatie, …), via huisbezoek tot meestal meer intensieve begeleiding: hulp bij inschrijving SHM of SVK, aanvraag huursubsidie, kanalen aanreiken om nieuwe woning te zoeken op private huurmarkt, eventueel hulp bij verhuis, … Een uitzondering op deze methode van begeleiding i.f.v. herhuisvesting is er voor OCMW-cliënten. De afspraak bestaat dat deze huurders door het OCMW worden begeleid in de zoektocht naar een nieuwe woning. De stad Antwerpen beschikt ook over een specifieke samenwerking tussen verschillende instanties in functie van de doorstroming naar de sociale huisvesting (zie eerder). Een aantal doelgroepen kan daarbij genieten van specifieke woonbegeleiding i.f.v. deze doorstroming.

BEST PRACTICE GENT


68

De Sociale Cel van de dienst Wonen (11 VTE consulenten) staat in voor de ondersteuning van burgers voor het verzekeren van het recht op wonen. De herhuisvesting van huurders na een onbewoonbaarverklaring valt onder hun takenpakket. Er wordt gewerkt met interne documenten die de handleiding vormen bij de herhuisvesting van huurders. Een dergelijk stappenplan of afsprakennota bestaat zowel voor de herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring VWC, volgens artikel 135 NGW als voor acties huisjesmelkerij (handhavingsacties met de Vlaamse Wooninspectie). Bij onbewoonbaarverklaring art 135 NGW en acties huisjesmelkerij is de situatie meestal acuut en moet op korte termijn een oplossing worden gevonden. De Sociale Cel staat in voor de begeleiding van de huurders en de herhuisvesting, zowel op korte termijn als voor een definitieve herhuisvesting. Op korte termijn kan onder meer beroep gedaan worden op de noodwoningen van het OCMW. In de zoektocht naar een definitieve woning worden deze huurders verder begeleid door de Sociale Cel. Bij een onbewoonbaarverklaring volgens de VWC worden volgende stappen ondernomen: - Na het besluit ontvangen huurders een doorverwijsbrief naar de Sociale Cel. -

De Sociale Cel ontvangt kopie van het besluit + gegevens van de bewoners.

-

Consulent gaat binnen de week langs. Indien afwezig, wordt een brief achtergelaten met de vraag om contact op te nemen binnen de 7 dagen.

-

Indien op deze brief niet wordt gereageerd, onderneemt men verdere contactpogingen. Eerst ter plaatse, nadien meerdere brieven, ook aangetekend (“brievenslag”). Als ook dit zonder resultaat blijft, wordt het dossier afgesloten.

-

Huurders reageren, krijgen informatie over de gevolgen van het besluit voor hun woonsituatie (verhuis, werken, huurcontract, beroep).

-

Sinds kort beschikt de stad over een aantal transitwoningen voor de tijdelijke huisvesting van deze huurders. Voorwaarde om daarin te verblijven is het volgen van intensieve woonbegeleiding.

-

De huurders (zowel deze in een transitwoning als zij die elders tijdelijk onderdak vonden of de woning nog bewonen) worden vervolgens verder begeleid naar een definitieve woonoplossing: folders (met mondelinge toelichting), eventueel doorverwijzing naar de huurdersbond, onderzoek herhuisvestingsmogelijkheden op korte en lange termijn (vereisten woning, ligging, inschrijving SHM), aanvraag en opvolging huursubsidie of installatiepremie.

BEST PRACTICE Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

69

OOSTENDE Woonbegeleiding wordt georganiseerd door de dienst Wonen, met twee woonbegeleiders in dienst. Deze worden reeds ingeschakeld wanneer een OO-verklaring op til is. Bedoeling is zoveel mogelijk voorbereidend werk (voorbereiding dossiers SHM, SVK, Huursubsidie) te verrichten nog voor het besluit wordt genomen, om dan snel een herhuisvestingsoplossing te vinden. De woonbegeleiders nemen zelf contact op met de huurders en bieden hen alle ondersteuning bij het zoeken naar een nieuwe woning. De stad beschikt bovendien over een transithuis. Deze woningen zijn voorbehouden voor huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen. Voorwaarde om daar tijdelijk te wonen, is het volgen van intensieve woonbegeleiding. Hieronder wordt het aantal huisbezoeken weergegeven dat werd uitgevoerd door de woonbegeleiders:

Huisbezoeken

2007

2008

2009

222

414

375

BEST PRACTICE REGIO IZEGEM Dat een goed georganiseerde woonbegeleiding ook mogelijk is buiten de steden, bewijst de Huisvestingsdienst regio Izegem. Deze intergemeentelijke samenwerking heeft reeds een jarenlange ervaring en hecht veel belang aan de woningkwaliteitsbewaking en de begeleiding van huurders en eigenaars. Er is een nauwe samenwerking tussen de technisch adviseurs, die het technisch onderzoek van de woning doen en de contacten met de eigenaar onderhouden, en de woonbegeleiders. Een individuele benadering van alle dossiers is daardoor mogelijk. Woonbegeleiding start vanaf het begin van de procedure. Tijdens het vooronderzoek worden de huurders ingelicht over de procedure en de gevolgen ervan. Ook het huurcontract en de mogelijke gevolgen daarvoor worden met de huurder besproken. Afhankelijk van het resultaat van het technisch vooronderzoek, anticiperen de woonbegeleiders reeds op een eventuele herhuisvesting. Na een onbewoonbaarverklaring worden de huurders vervolgens begeleid naar een definitieve woning.

BEST PRACTICE KORTRIJK: WOONCLUB


70

Vanuit een samenwerking tussen CAW Stimulans, Samenlevingsopbouw WestVlaanderen, de stad Kortrijk, de provincie West-Vlaanderen en de Koning Boudewijnstichting werd in 2010 de Woonclub opgericht. De Woonclub staat ter beschikking van al wie op zoek is naar een huurwoning op de private en/of sociale huurmarkt en hierbij hulp of ondersteuning kan gebruiken. Men helpt deze mensen uit te zoeken wat mogelijk is op maat van hun situatie. Er wordt geholpen bij het zoeken naar huurwoningen en bij het voorbereiden van gesprekken en bezoeken met verhuurders of immo-kantoren. Er wordt onderzocht of mensen recht hebben op een premie en men biedt hulp aan bij het verzamelen van de papieren voor inschrijving in het SVK of een SHM. De kandidaat huurder kan hulp krijgen van een buddy bij de verschillende stappen in het zoeken naar een woning. Eens een woning gevonden kan de nieuwe huurder bij de Woonclub terecht om de verhuis en de intrek in het nieuwe huis voor te bereiden. Er wordt gewerkt met zowel professionele als vrijwillige medewerkers. Huurders worden ontvangen via individuele gesprekken en/of in groep en daarnaast wordt ook vorming georganiseerd rond thema’s die van belang zijn bij het zoeken van een woning op vraag en op maat van de geïnteresseerden. De kandidaat-huurders hoeven niets te betalen voor de dienstverlening van de Woonclub. Er zijn voor de kandidaten geen verplichtingen aan verbonden. Ze mogen komen wanneer ze willen en zo vaak als ze dat zelf nodig vinden. Uiteindelijk beslissen ze ook zelf wat ze uiteindelijk doen en welke woning ze willen huren. Ook als de kandidaat-huurder al ergens anders van begeleiding kan genieten, kan hij blijven rekenen op de steun van de Woonclub. De Woonclub bevindt zich in het stadhuis van Kortrijk en kan daar bezocht worden gedurende twee halve dagen per week. Ook wordt er telefonische permanentie gehouden en dit eveneens twee halve dagen per week. Info: CAW Stimulans, http://www.cawstimulans.be/Home/Projecten/DeWoonclub/tabid/222/Default.aspx

BEST PRACTICE LEUVEN: SAMENWERKING CAW Stad Leuven heeft een samenwerkingsovereenkomst met CAW voor eigen woonbegeleiding (sinds 2008). Deze woonbegeleiding richt zich op personen die geen beroep kunnen doen op een eigen netwerk, zowel private huurders als eigenaar-bewoners. De begeleider gaat mee met de onderzoekers bij het vooronderzoek wanneer men op voorhand weet dat de bewoners in een problematische situatie verkeren. Bedoeling is dat een uithuiszetting kan worden vermeden. Een tweede opdracht bestaat erin mee te zoeken naar een geschikte woning voor mensen met een acute woonnood.

Een belangrijke opmerking bij deze voorbeelden is dat het aanbieden van begeleiding niet automatisch impliceert dat het herhuisvesten van huurders ook steeds gemakkelijk wordt gerealiseerd. Alle steden en gemeenten melden ons dat dit een steeds moeilijkere opgave is. Gezien de herhuisvestingskanalen die de Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

71

Vlaamse Wooncode aanreikt geen oplossing bieden voor alle huurders, zijn velen nog steeds aangewezen op de private huurmarkt. Huurders die een woning van slechte kwaliteit bewonen, beschikken meestal over beperkte financiële middelen. Een kwaliteitsvolle woning vinden aan een lage huurprijs is echter geen sinecure. Huurdersbegeleiding kan daarbij uiteraard helpen, maar het succes daarvan hangt uiteraard ook af van het aanbod op de private huurmarkt. Het feit dat dit dermate moeilijk is, bezorgt de meeste steden en gemeenten behoorlijk wat frustraties. Niettemin evalueren vele steden en gemeenten hun inspanningen in huurdersbegeleiding vrij positief. Huurdersbegeleiding blijkt erg nuttig bij het ondersteunen van huurders en bij het aanreiken van de geschikte kanalen en zoekmethodes.

5.3.4

Huurdersbegeleiding: een scala aan mogelijkheden

5.3.4.1 Organisatie Het scenario waarbij de huurder vanaf het begin tot en met de herhuisvesting begeleid wordt door één zelfde persoon vormt natuurlijk de meest ideale situatie, maar is slechts voor weinig steden en gemeenten realistisch. Idealiter wordt dit opgenomen door een maatschappelijk begeleider en worden de technische aspecten rond de kwaliteit van de woning door een technisch geschoold medewerker opgenomen. Dit is natuurlijk enkel mogelijk indien de gemeente of stad beschikt over voldoende capaciteit en middelen. In praktijk zijn het dan ook vooral de grotere steden die huurdersbegeleiding op deze wijze kunnen invullen. Bovendien blijkt ook dat steden ervoor kiezen de begeleiding tijdens de procedure en bij de herhuisvesting van mekaar te scheiden. Bovenstaande impliceert echter niet dat gemeenten die dergelijke continue huurderbegeleiding niet kunnen aanbieden per definitie geen goede dienstverlening aan huurders kunnen voorzien. De Vlaamse Wooncode geeft de gemeenten immers een regierol in het woonbeleid, die ook binnen het domein van de kwaliteitsbewaking kan worden vervuld. Daarbij is samenwerking met OCMW, CAW en Huurdersbonden mogelijk. Belangrijk is dat het eerste contact voor de huurder zo laagdrempelig mogelijk is en dat huurders niet zomaar worden doorverwezen van de ene instantie naar de andere. De gemeente kan de regierol opnemen door het dossier te blijven opvolgen zodat het overzicht bewaard blijft. De gemeente dient steeds een laagdrempelig aanspreekpunt te blijven voor de huurder. De garantie moet bestaan dat alle huurders die begeleiding wensen die ook effectief krijgen en dit tot en met de herhuisvesting. De huurder mag op geen enkel moment door de mazen van het net vallen. Hieronder volgt een overzicht van wat huurdersbegeleiding allemaal kan inhouden voor, tijdens en na de OO-procedure. Dit overzicht vormt in zijn geheel zowat het ‘ideale scenario’. De OO-procedure kent een langer voortraject van klacht tot besluit. In geval van de strafrechtelijke aanpak en onbewoonbaarverklaring artikel 135 NGW is de situatie meestal acuter en worden de eerste fases in feite overgeslagen en komt men sneller tot de begeleiding naar herhuisvesting.

5.3.4.2 Bij de klacht door de huurder -

Gemeente als laagdrempelig aanspreekpunt.


72

-

Gemeente informeert naar voorgeschiedenis: is dit de eerste klacht van de huurder, werd de verhuurder reeds op de hoogte gebracht, is er een conflict tussen huurder en eigenaar, …

-

Gemeente schat op basis van de vermelde gebreken de situatie van de woning in. Indien er indicaties van acute veiligheidsen gezondheidsrisico’s zijn, is een snelle controle van de woning aangewezen.

-

Indien de verhuurder nog niet op de hoogte is van de gebreken: huurder aansporen dit te doen (aangetekend), indien nodig begeleiding daarbij (zie voorbeeldbrief handleiding Wonen-Vlaanderen).

-

Informatie aan de huurder betreffende de verschillende mogelijkheden: minnelijke oplossing, OO-procedure, en de gevolgen (besluit burgemeester herhuisvesting, …).

-

Huurder informeren over herhuisvestingsmogelijkheden, voorwaarden verbonden aan voorrang in de sociale huursector.

-

Screening van het huurcontract, nagaan en informeren wat de gevolgen van een OO-procedure (kunnen) zijn.

-

Bij (juridisch) complexe situatie: doorverwijzing naar Huurdersbonden.

-

Technisch onderzoek van de woning (vooronderzoek).

-

Verhuurder op de hoogte brengen van de resultaten van het onderzoek, aanmanen de nodige werken uit te voeren, OO-procedure als “stok achter de deur”.

en

de

5.3.4.3 Tijdens de OO-procedure -

Gemeente als laagdrempelig aanspreekpunt.

-

Informatie verschaffen bij de verschillende stappen van de procedure zodat huurder weet wat te verwachten (onderzoek Wonen-Vlaanderen, te verwachten correspondentie, …).

-

Indien gewenst: aanwezigheid bij onderzoek door gewestelijk onderzoeker (aangewezen wanneer ook verhuurder aanwezig is).

-

Indien uit het vooronderzoek door de gemeenten en het onderzoek door de onderzoeker van Wonen-Vlaanderen duidelijk blijkt dat procedure zal resulteren in een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring: voorbereiding van het herhuisvestingstraject (door gemeente of bevoegde dienst).

-

Gemeente licht aan de huurder het besluit van de burgemeester toe, alsook de concrete gevolgen en mogelijkheden (beroep).

-

Zeker bij besluit onbewoonbaar, maar eveneens aangewezen bij besluit ongeschiktheid: start van het herhuisvestingstraject.

-

Indien herhuisvestingsbegeleiding door OCMW of CAW: doorverwijzing van huurder door gemeente en doorsturen dossier naar begeleider. Gemeente volgt stand van zaken op en vraagt feedback aan OCMW/CAW.

5.3.4.4 Bij herhuisvesting -

Zoeken naar tijdelijke huisvesting: nood- of transitwoningen, andere opvangmogelijkheden, tijdelijk verblijf bij familie of vrienden.

-

Onderzoek of huurder voldoet aan voorwaarden voor sociale huur (via voorrang, versnelde toewijzing of lokaal toewijzingsreglement). Indien ja, begeleiding bij formaliteiten aanvraagdossier.

-

Indien huurder in aanmerking komt: begeleiding bij inschrijving SVK.

-

Zoektocht naar een woning op de private huurmarkt. Mogelijkheden: o

Brochure met adressen immokantoren.


73

-

o

Telefoon en internet ter beschikking stellen voor opzoeking en contact met verhuurder.

o

Consulteren van eigen netwerk verhuurders en informeren beschikbaarheid.

o

Begeleiden van huurder bij woningbezoek, controle van de woningkwaliteit.

Indien huurder in aanmerking komt voor huursubsidie: begeleiding bij opmaak aanvraagdossier, controle van de woning om te vermijden dat nieuwe woning niet conform is en huursubsidie wordt geweigerd.

In geval van de strafrechtelijke aanpak start de huurdersbegeleiding bij het onderzoek van de woning en de opmaak van het PV. In eerste instantie is daarbij een taak van informeren weggelegd. De huurder komt immers onvoorbereid en zonder kennis in een nieuwe situatie terecht. Nadien start het herhuisvestingstraject. Dit traject is identiek zoals hierboven beschreven, maar weliswaar met een dringendere nood aan een tijdelijke woonoplossing. Ook bij een onbewoonbaarverklaring volgens artikel 135 NGW ligt de snelheid waarmee dit alles verloopt hoger, en stelt het herhuisvestingsprobleem zich acuut. De huurdersbegeleiding naar definitieve herhuisvesting is echter dezelfde.

5.3.5

Besluit herhuisvesting en huurdersbegeleiding

In 2003 concludeerde het onderzoek naar herhuisvesting bij onbewoonbaar verklaarde woningen dat steden en gemeenten het herhuisvesten in een kwaliteitsvolle én betaalbare woning vaak ervaren als een onmogelijke opdracht. Daardoor gebeurde dit in praktijk dikwijls zeer moeizaam of helemaal niet. Op basis van voorliggend onderzoek kunnen we besluiten dat herhuisvesting nog steeds een heikel punt is in de kwaliteitsbewaking. Vooral in kleinere steden en gemeenten blijft herhuisvesting een bijzonder knelpunt. Een aantal factoren spelen daarin een rol. De herhuisvestingskanalen die steden en gemeenten ter beschikking hebben, blijken in praktijk enkel te volstaan voor een beperkt aandeel van de huurders. Er is immers slechts een klein aandeel huurders waarvan de woning onbewoonbaar werd verklaard dat kan genieten van voorrang in de sociale huursector. De voorwaarden voor deze voorrang zijn zodanig opgesteld, dat de woning niet louter onbewoonbaar moet zijn, maar een combinatie van verschillende zware gebreken moet vertonen. Ook andere voorwaarden kunnen deze voorrang in de weg staan (zoals het feit dat de sociale woning in dezelfde gemeente moet liggen als de onbewoonbaar verklaarde woning). Lokale toewijzingsreglementen die huurders van onbewoonbaar verklaarde woningen voorrang geven in de sociale huur vormen nog eerder een uitzondering. Aangezien de sociale huur geen herhuisvestingsoplossing kan bieden voor alle getroffen huurders, zijn velen aangewezen op de private huurmarkt. Alle steden en gemeenten brachten tijdens gesprekken vrijwel onmiddellijk ter sprake dat dit erg problematisch is. Voor personen met een zwakke sociaal-economische positie is het bijzonder moeilijk - en volgens sommigen zelfs onmogelijk – om een betaalbare én kwaliteitsvolle huurwoning te vinden. Het herhuisvesten van huurders is dan ook allesbehalve een evidentie. Wel kan de huursubsidie helpen en hebben deze huurders ook voordeel bij de toewijzing van SVK-woningen.


74

Hoewel de algemene ondertoon rond herhuisvesting in de meeste steden en gemeenten negatief is, hebben we tijdens het onderzoek kunnen vaststellen dat een aantal steden erin slaagt meer resultaten te boeken. Hierin kunnen we enkele gemeenschappelijke elementen aanduiden. Enerzijds is er de beschikbaarheid van woningen voor de tijdelijke opvang van de getroffen huurders. Een aantal steden beschikken over transitwoningen, specifiek voorbehouden voor deze doelgroep. Op die manier kan men de huurders tijdelijk een woning aanbieden en hen de tijd bieden om op zoek te gaan naar een definitieve woning. Daarmee komen we ook bij de huurdersbegeleiding. Het zoeken van een definitieve woning is voor deze huurders geen evidentie; het aanbieden van begeleiding daarbij is dan ook geen overbodige luxe. Zeker wanneer men is aangewezen op de private huurmarkt, waar het aanbod erg beperkt is, blijkt huurdersbegeleiding erg nuttig. Zo kan ook de garantie worden ingebouwd dat de nieuwe woning voldoet aan de kwaliteitsnormen en huurders niet van de regen in de drop terechtkomen. Indien men in aanmerking komt voor de sociale huur, SVK of huursubsidie kan tevens administratieve ondersteuning worden geboden. Op basis van het onderzoek benoemen we de beschikbaarheid van transitwoningen en intensieve huurdersbegeleiding dus als belangrijke succesfactoren bij herhuisvesting. Meer nog dan elk van deze factoren apart, is het de combinatie van beide die goede resultaten blijkt op te leveren. De gemeente speelt daarin een belangrijke rol, maar hoeft dit niet alleen te dragen. Samenwerking met OCMW, CAW en huurdersbonden zijn mogelijk, evenals intergemeentelijke samenwerking. Belangrijk bij samenwerkingen is echter dat de zaken duidelijk zijn voor de huurder, en hij een aanspreekpunt heeft dat hetzelfde blijft gedurende het volledige traject. De gemeente dient een centrale rol te spelen en een overzicht te houden van de stand van zaken van het dossier.


75

5.4 De procedure De OO-procedure zelf vormt niet het hoofdthema van dit onderzoek, maar is niettemin onlosmakelijk verbonden met de hoofdthema’s herhuisvesting en begeleiding. Tijdens gesprekken in het kader van het case-onderzoek kwamen verschillende aspecten van de procedure ter sprake. De manier waarop herhuisvesting en begeleiding worden aangepakt, is sterk verbonden met de wijze waarop gemeenten hun rol tijdens de procedure opnemen. Het is niet het doel van dit onderzoek om de procedure zelf te evalueren, maar wel om te onderzoeken hoe gemeenten ermee omgaan en dit in relatie tot de positie van de huurder. Dit gebeurt hieronder voor de verschillende stappen van de procedure. Ook hier kunnen we een aantal best practices beschrijven die soms slechts kleine initiatieven betreffen, maar wel impact hebben op de resultaten.

5.4.1

Aanvang van de procedure

Het opstarten van de procedure dient, zoals het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Wooncode10 stelt, te gebeuren via een verzoek dat op straffe van onontvankelijkheid aangetekend moet worden verstuurd naar of tegen ontvangstbewijs afgegeven aan de burgemeester in de gemeente waar de woning gelegen is. Als het verzoek geen motieven bevat of manifest ongegrond is, dan wijst de burgemeester het verzoek onmiddellijk af, zonder de gewestelijk ambtenaar om advies te vragen. De vorm waaronder de klacht of melding wordt geregistreerd, kan sterk verschillen. Een aantal steden of gemeenten werkt met een standaardformulier, een brief aan de burgemeester, die de betrokkene bij zijn melding invult. Dit eenvormige document geldt dan als officiële start van de procedure. Wonen-Vlaanderen heeft in zijn handleiding voor gemeenten dergelijke typebrief opgenomen. Het moment waarop dergelijk document door de aanvrager wordt ondertekend, kan eveneens nogal verschillen. In sommige gemeenten gebeurt dit effectief wanneer de melding of klacht wordt ontvangen. Andere gemeenten wachten tot het vooronderzoek is afgerond en blijkt dat de procedure moet worden verdergezet. Deze verschillende werkwijze heeft uiteraard implicaties voor de duur van de procedure. Gemeenten die de laatste werkwijze hanteren, rekenen het vooronderzoek niet tot de officiële termijn en beschikken daardoor over een langere termijn om de procedure af te ronden. Eenvormigheid ontbreekt dus in de wijze waarop een klacht of melding wordt geregistreerd en het moment waarop de procedure officieel van start gaat. Gemeenten die over onvoldoende capaciteit beschikken, beperken hun activiteiten inzake kwaliteitsbewaking tot het behandelen en opvolgen van klachten. Dit wil zeggen dat deze gemeenten geen extra inspanningen leveren om zelf procedures op te starten of andere overheidsinstanties aan te zetten om wantoestanden te melden. In een aantal steden zien we dat naast de klachten ook heel wat procedures worden opgestart op basis van een melding van andere diensten, zoals OCMW, CAW, politie, brandweer, dienst Wonen, Wonen-Vlaanderen, Vlaamse Wooninspectie, … De mate waarin andere instanties dergelijke meldingen maken, is in feite ook een beleidskeuze. Door deze instanties te sensibiliseren, te informeren over het bestaan van de kwaliteitsnormen en de procedure, de kanalen te wijzen, … zullen 10

Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende 1de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen


76

deze alerter zijn wanneer ze geconfronteerd worden met huurwoningen van slechte kwaliteit. Dit vraagt organisatie en samenwerking, al kunnen kleine initiatieven reeds een bijdrage leveren, zoals de meldingsfiche in Oostende.

BEST PRACTICE OOSTENDE: MELDINGSFICHE Sedert 7 à 8 jaar hebben de dienst Wonen en de politie gezamenlijk een ‘meldingsfiche huisjesmelkerij’ opgemaakt. Dit is een eenvoudige fiche, één A4, die politieagenten, maar ook maatschappelijk werkers uit andere diensten en verenigingen, kunnen invullen wanneer zij een woning bezoeken waarvan zij vermoeden dat de kwaliteit ondermaats is of er zich ongeregeldheden voordoen. Op de fiche kunnen volgende zaken ingevuld worden: -

plaats van de feiten;

-

bewoners;

-

woonkwaliteit: aard van de problemen (vocht, stabiliteit, elektriciteit, gasinstallatie, woonruimte, sanitaire voorzieningen);

-

bewoners: overbewoning / leegstand / tijdelijk onderkomen voor (illegale) vreemdelingen / fictief adres / frauduleuze verwerving van overheidssteun;

-

verhuurders: vermoeden van verbouwing naar meergezinswoning zonder vergunning / bewoning ondanks ongeschikt of onbewoonbaar verklaring;

-

opmerkingen.

De stad heeft sterk ingezet op deze meldingsfiche en evalueert dit erg positief. Er werden en worden geregeld infosessies georganiseerd met de wijkpolitie betreffende de kwaliteitsbewaking en de procedures. Deze fiche kan ook worden ingevuld wanneer huurders zelf geen stappen durven te zetten (uit vrees voor conflict met de eigenaar). Zo wordt de melding gedaan door een neutrale persoon.

Ook stad Gent werkt met een formulier dat wijkagenten invullen bij de controle van een nieuwe inschrijving. Daarop melden zij eventuele probleemsituaties aan de dienst Wonen. Ook organiseert de dienst vormingen bij het OCMW en de SHM’s. Onderstaande tabel toont een aantal verzamelde gegevens over de initiatie van procedures (die al dan niet tot het einde doorlopen worden). Gent en Leuven konden gegevens ter beschikking stellen betreffende de oorsprong van klachten en meldingen. Telkens staan huurders ongeveer in voor een derde van het totaal. Tabel 30. Leuven: oorsprong van klachten en meldingen, 2009 2009 Huurder

28

Eigenaar

12

Huurdersbond

1


77

OCMW

5

Politie

10

Syndicus

0

Wonen-Vlaanderen

3

Wooninspectie

7

Familie

1

Dienst huisvesting

14

Buren

5

Brandweer

9

CAW

1

Andere

3

Totaal

99

Tabel 31. Gent: Oorsprong van klachten en meldingen, 2010 Gent Bevolking

42

Huurder

90

Melding CO (brandweer, politie)

10

Controle studentenkoten

22

Politie

66

Vlaamse wooninspectie

onbekend

Andere: advocaat, buren, …

onbekend

Totaal aantal nieuwe dossiers

316

Tenslotte kan ook een preventieve werking leiden tot het initiëren van OOprocedures. Vooral Gent en Antwerpen hebben een programma waarbij woningen per stadsdeel systematisch worden gescreend. De nadruk ligt daarbij op het verbeteren van de woningkwaliteit door bemiddeling met eigenaars en bewoners. De OO-procedure wordt daarbij gebruikt als een ‘stok achter de deur’. Het dreigen met een procedure kan immers reeds vaak tot de gewenste effecten leiden. In sommige gevallen zal dit uiteraard wel leiden tot een OO-procedure.

5.4.2

Vooronderzoek

De voordelen van het vooronderzoek werden hiervoor (4.2) reeds uitvoerig beschreven. Ook tijdens de verschillende gesprekken bleek dat er eensgezindheid bestaat over het belang en de mogelijkheden van een uitgebreid vooronderzoek. We benadrukken dat een vooronderzoek niet altijd uitgebreid wordt gevoerd en zich nog steeds vaak beperkt tot het onderzoek naar de gegrondheid van de klacht. In de onderzochte cases kon wel telkens vastgesteld worden dat het vooronderzoek ruimer dan dat wordt geïnterpreteerd, hoewel we daarin ook grote verschillen zien.


78

Een eerste stap in het vooronderzoek is het onderzoek naar de gegrondheid van de klacht of melding. Idealiter gebeurt dit door een technisch onderzoek van de woning. Kleine gemeenten beschikken vaak echter niet over de nodige capaciteit daarvoor. In sommige gevallen, op vraag van de gemeente, staat WonenVlaanderen in voor het vooronderzoek of stuurt men de klacht meteen door naar Wonen-Vlaanderen voor advies. Op basis van de resultaten van het technisch onderzoek kunnen verschillende initiatieven volgen. Minimaal is dat wanneer de gemeentelijke onderzoeker inschat dat de woning 15 of meer strafpunten scoort en het dossier wordt overgemaakt aan WonenVlaanderen. Steden en gemeenten kunnen ervoor opteren na een eerste technische controle van de woning het dossier niet onmiddellijk door te sturen naar WonenVlaanderen, maar zelf nog bijkomende inspanningen te leveren om een eventuele OO-procedure af te wenden. Uiteraard kan dit enkel wanneer de situatie niet acuut is. Van de bevraagde steden en gemeenten gaan de meeste op deze manier te werk. Een case waar hierop erg sterk wordt ingezet, is het intergemeentelijk samenwerkingsverband ‘Wonen langs Dijle en Nete’.

BEST PRACTICE WONEN LANGS DIJLE EN NETE (IGEMO) De werking binnen dit intergemeentelijke samenwerkingsverband is sterk gericht op het oplossen van kwaliteitsproblemen, al dan niet via (en bij voorkeur zonder) de OO-procedure. Dit team bevindt zich, wat betreft woningkwaliteit, nog in de opstartfase, maar kan zich beroepen op de uitgebreide ervaring die de teammanager heeft opgedaan binnen de stad Lier. De krijtlijnen voor de lokale werking werden reeds uitgewerkt, een intern draaiboek is in opmaak. De voorlopige aanpak betreft het: -

aanpakken van de meest precaire woonsituaties;

-

volledig of grotendeels wegwerken van de grootste risico’s;

-

snel en accuraat optreden in relatie tot de ernst van het probleem;

-

(tijdelijk) wegnemen van het acute gevaar op zo’n manier dat de bewoners met behoud van basiscomfort kunnen blijven wonen zodat herhuisvesting (op korte termijn) niet nodig is. Dit laatste punt vormt tevens de hoofdstrategie.

Bij woningkwaliteitscontroles wordt de eigenaar gemobiliseerd om de problemen op te lossen. Indien dit snel genoeg gebeurt, moet het dossier niet meer doorgestuurd worden naar Wonen-Vlaanderen voor een controle in functie van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. De eigenaar wordt ook geïnformeerd over verschillende subsidies, energiezuinig wonen, SVK, etc. De betrachting is om op termijn ertoe te komen dat slechts 20% van de klachten en meldingen finaal naar Wonen-Vlaanderen dient gestuurd te worden voor de echte OO-procedure, en dat dus 80% een oplossing bereikt tijdens het vooronderzoek. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

79

Indien de bewoner na een OO-besluit recht zou hebben op een Vlaamse huursubsidie en liever wenst te verhuizen dan te blijven wonen, wordt het dossier wél naar Wonen-Vlaanderen gestuurd. Na een klacht of melding wordt meestal binnen de week ter plaatse gegaan voor een woningonderzoek. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan risico’s betreffende CO, elektrocutie en gas. De onderzoeker beschikt over een aantal meetinstrumenten zoals een CO-meter, vochtmeter, spanningstester, afstandsmeter, toestel voor controle aarding en werkings verliesstroomschakelaar. Bij grote risico’s worden deskundigen gecontacteerd. Indien problemen worden vastgesteld, wordt binnen de week een gedetailleerd verslag opgemaakt voor de betrokkenen (bewoner, eigenaar, gemeente, etc). Tijdens en na het huisbezoek wordt gebruik gemaakt van een beslissingsboom om (verdere) acties te bepalen.

De acties die voortkomen uit deze beslissingsboom zijn volgende: -

actie A: Het probleem is acuut en vermoedelijk snel op te lossen – bewoond;

-

actie B: het probleem is acuut en vermoedelijk niet snel op te lossen – bewoond;

-

actie B’: Het probleem is acuut en vermoedelijk niet snel op te lossen – niet bewoond;

-

actie C: Het probleem is niet acuut – bewoond – renovatie mogelijk bij bewoning;

-

actie D: Het probleem is niet acuut – bewoond – renovatie mogelijk na verhuis;

-

actie D’: Het probleem is niet acuut – niet bewoond – renovatie vóór bewoning.

Voor elk van de acties wordt een stappenplan en nieuwe beslissingsboom uitgewerkt, met aanduiding van de mogelijke acties, de volgorde en de verantwoordelijken. Beleidsmatig is er een monitoring van de werking: het tijdsverloop tussen de verschillende controles/besluiten en de daling van de strafpunten. Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

80

Uit het voorbeeld van dit samenwerkingsverband blijkt duidelijk een grote inzet op het vooronderzoek, ondermeer door een grondig technisch onderzoek van de woning en intensief contact met de eigenaar. Andere bevraagde steden, Turnhout en Gent, opteren bewust niet voor dergelijk uitgebreid vooronderzoek. Zij sturen klachten en meldingen, na gegrondheidsonderzoek, vrijwel onmiddellijk door naar Wonen-Vlaanderen en bemiddelen met de eigenaar in de fase van de hoorzitting. Stad Gent verantwoordt deze werkwijze vanuit de doelstelling de timing van drie maanden te willen respecteren, wat moeilijk is bij een uitgebreid vooronderzoek. De tijd die nog rest tussen het advies van Wonen-Vlaanderen en de uiterste datum voor het nemen van het besluit wordt in deze steden optimaal gebruikt om de eigenaar, die tot dan nog niet op de hoogte was van de lopende procedure, te confronteren met het nakende besluit. Op die manier kan de eigenaar alsnog worden aangezet tot werken (indien deze relatief klein zijn) en kan het besluit worden afgewend. Deze werkwijze hanteert Gent echter enkel voor dossiers geïnitieerd door een klacht van de huurder, om zo de huurder de zekerheid te geven dat het besluit binnen de maximale termijn zal worden genomen. Voor dossiers die op eigen initiatief worden opgestart (o.a. in het kader van stadsvernieuwingsprojecten), wordt wel intensief met de eigenaar bemiddeld. Anders dan in andere steden en gemeenten, krijgt de procedure artikel 135 NGW in het voorbeeld van ‘Wonen langs Dijle en Nete’ een grote rol, in de eerste plaats als dreigmiddel ‘stok achter de deur), om eigenaars snel tot maatregelen aan te zetten, maar ook in effectieve toepassing. Dit wordt gebaseerd op een brede interpretatie van ‘openbaar gevaar’. In deze methodiek zet men in op artikel 135 NGW om werken op te leggen, ze desnoods ambtshalve uit te voeren, met de hoofddoelstelling op die manier herhuisvesting te vermijden. Deze interpretatie gaat echter in tegen de eigenlijke finaliteit van deze procedure (zoals deze ook door de hogere overheid wordt gepromoot), namelijk het snelle ingrijpen wanneer gebreken aan de woning van die aard zijn dat ze een gevaar vormen voor de openbare veiligheid of gezondheid en dus zeer acuut zijn. In dit geval kan de burgemeester de woning onmiddellijk onbewoonbaar verklaren, maar ook bepaalde dringende werken opleggen (weliswaar enkel de maatregelen die de acute problemen verhelpen). In geval van onbewoonbaarverklaring komen de huurders in aanmerking voor voorrang in de sociale huursector. Onderstaand schema maakt een samenvatting van de verschillende mogelijkheden waarop de eerste fase van de OO-procedure door steden en gemeenten kan worden ingevuld.


81

Figuur 2. Mogelijk verloop eerste fase OO-procedure (eigen verwerking o.b.v. onderzoek)


82

5.4.3

Onderzoek en advies Agentschap Wonen-Vlaanderen

Na klacht of melding is de eerste formele stap in de procedure de vraag om advies aan Wonen-Vlaanderen. Een onderzoeker gaat vervolgens ter plaatse voor een onderzoek van de woning. Bij het onderzoek is de huurder aanwezig. De meeste gemeenten brengen de eigenaar op de hoogte van het tijdstip van het onderzoek, maar de huurder bepaalt of de eigenaar al dan niet aanwezig zal zijn. Of er iemand van de gemeente aanwezig is tijdens het onderzoek door WonenVlaanderen is afhankelijk van gemeente tot gemeente. De aanwezigheid van een gemeentelijke ambtenaar is alleszins niet verplicht, maar kan wel een aantal voordelen bieden. Bijvoorbeeld in kleinere gemeenten of voor beginnende ambtenaren kan dit gezien worden als een vorm van opleiding aangezien men vertrouwd raakt met het technisch verslag. Voor alle technische onderzoekers biedt het bijwonen van het onderzoek sowieso de mogelijkheid de eigen bevindingen over de kwaliteit van de woning te toetsen.

5.4.4

Hoorzitting

Uit het case-onderzoek blijkt dat de hoorplicht niet door alle gemeenten en steden op dezelfde manier wordt ingevuld. De Vlaamse Wooncode zegt dat zowel huurder als eigenaar gehoord moeten worden. Vele gemeenten beperken dit tot de eigenaar. Dit wordt geargumenteerd door het feit dat de huurder reeds werd gehoord tijdens het vooronderzoek. In gemeenten die geen vooronderzoek doen, is de situatie uiteraard anders. Meest courant is een schriftelijke hoorzitting. Een brief informeert de betrokkenen over het advies en vermeldt een termijn waarbinnen nog opmerkingen kunnen worden geformuleerd. De hoorplicht kan ook mondeling worden georganiseerd, maar dit is zeldzaam: van de onderzochte gemeenten doet de Huisvestingsdienst regio Izegem steevast een mondelinge hoorzitting met de eigenaar, in aanwezigheid van de burgemeester. In kleinere gemeenten met slechts sporadisch een OO-procedure gebeuren hoorzittingen eveneens nog vaker mondeling met huurder, eigenaar en de burgemeester. Oostende had jarenlang de traditie om de hoorzitting te organiseren met de burgemeester en het hoofd van de dienst huisvesting. Dit gebeurde op zondagnamiddag. Hiervan werd afgestapt, nadat een uitspraak van de Raad van State stelde dat een schriftelijke hoorzitting eveneens legitiem is. Zoals hiervoor vermeld, wordt vooral in Gent en Turnhout nog sterk ingezet op communicatie met de eigenaar. Afhankelijk van de tijd die nog rest vooraleer het besluit genomen moet worden en de aard van de uit te voeren werken, kan nog aangestuurd worden op het uitvoeren van deze werken. In Turnhout tracht men, in geval van advies onbewoonbaar, de eigenaar aan te zetten reeds bepaalde werken uit te voeren, waardoor het veiligheidsen gezondheidsrisico (op basis waarvan de classificatie onbewoonbaar wordt toegekend) verdwijnt en men eventueel enkel een besluit ongeschiktheid kan nemen (zo wordt herhuisvesting vermeden). Ook in andere steden en gemeenten wordt, indien mogelijk, nog aangestuurd op het uitvoeren van de nodige werken. Via een nieuw woningonderzoek kan dan worden onderzocht of deze werken volstaan om het besluit af te wenden.

5.4.5

Besluit burgemeester

Voor alle adviezen uitgebracht door Wonen-Vlaanderen is de burgemeester gebonden een besluit over de woning te nemen. De uiterste datum waarop dit dient te gebeuren, wordt vermeld op het advies (in tussentijd moet men de hoorzitting nog organiseren). Bijna alle steden en gemeenten geven aan het advies van Wonen-Vlaanderen steeds te volgen. Enkel wanneer de eigenaar bij de hoorzitting aangeeft toch van start te gaan met de werken, concreet en op korte termijn, willen sommige gemeenten die mogelijkheid nog bieden. Men zal dan de volledige termijn gebruiken vooraleer eventueel alsnog een besluit te nemen. Wanneer na een nieuw onderzoek van de woning blijkt dat de nodige werken zijn uitgevoerd, wordt finaal geen besluit genomen. De burgemeester wijkt dan wel af van het advies van de gewestelijk ambtenaar en moet dit motiveren. Gaat de gewestelijk ambtenaar hiermee niet akkoord, kan beroep worden aangetekend. Eén case maakte melding van het feit dat door capaciteitsproblemen bij WonenVlaanderen men het advies soms pas laat ontvangt en daarbij nog slechts een erg korte periode overhoudt vooraleer een besluit te moeten nemen (dit kan gaan over enkele dagen). Omdat men in die periode niet in staat is een grondige hoorzitting te organiseren, weigert de gemeente in dat geval een besluit te nemen, en laat dit dan over aan de Minister. Ondanks de vele gemeenten die actief werk maken van de kwaliteitsbewaking en klachten van huurders ernstig opnemen en opvolgen gedurende de procedure, telt Vlaanderen ook nog gemeenten waar kwaliteitshandhaving in praktijk weinig betekent. Enerzijds zijn er kleine gemeenten waar geen afzonderlijke woondienst bestaat en deze taken mee worden opgenomen door de dienst ruimtelijke ordening. Men slaagt er dan ook niet in om meer te doen dan strikt noodzakelijk, bijvoorbeeld na een klacht van een huurder. Pro-actieve kwaliteitsbewaking is voor deze gemeenten niet mogelijk. Dit komt echter ook voor in kleinere steden, waar men eerder gewag maakt van politieke onwil om het beleidsdomein wonen ernstig te nemen en uit te bouwen. Een andere mogelijke vorm van onwil - eerder uitzonderlijk, maar niet beperkt tot kleine gemeenten - komt voort uit het feit dat het instrumentarium van de Vlaamse Wooncode een grote verantwoordelijkheid bij de burgemeester legt. Wanneer deze dan expliciet de kant van de verhuurder kiest, blijven klachten van huurders onbeantwoord. Brieven gericht aan de burgemeester (van huurders, maar ook van Wonen-Vlaanderen) stromen soms weinig of niet door naar de administratie. Het gemeentepersoneel, hoe gemotiveerd ook, is daardoor erg beknot in hun mogelijkheden. Procedures worden dan ook niet opgestart vanuit de gemeente, maar enkel door Wonen-Vlaanderen zelf. Ook in dat geval kunnen burgemeesters hun verantwoordelijkheden negeren, waardoor uiteindelijk het besluit wordt genomen door de Minister.

5.4.6

Duur van de procedure

De Vlaamse Wooncode schrijft voor dat het besluit van de burgemeester genomen dient te worden binnen de drie maanden na het verzoek tot het opstarten van de procedure. Uit het case-onderzoek blijkt echter dat de realiteit vaak afwijkt van deze officiële vereiste, zowel wat betreft de manier waarop begin en einde worden gedefinieerd (zie eerder) als de totale duur. Verschillende factoren spelen daarin mee. Hoewel deze problematiek niet echt het onderwerp uitmaakt van dit onderzoek, laten we dit toch beperkt aan bod komen.

Enerzijds omdat afwijkingen ten aanzien van de voorziene duur de rechtszekerheid voor de huurder in het gedrang brengt, en anderzijds omdat de meeste bevraagde steden en gemeenten dit zelf ter sprake brachten en er duidelijk mee verveeld zitten. We vernoemen hieronder kort de voornaamste aspecten die in dit kader tijdens het onderzoek werden aangekaart. Het zijn telkens zaken die door meerdere gesprekspartners werden gesignaleerd en dus bepaalde knelpunten aanwijzen, maar daarom uiteraard niet te veralgemenen zijn naar alle dossiers en alle steden en gemeenten. -

Het opstarten van de procedure blijkt niet overal op dezelfde manier en op het zelfde moment te gebeuren, zoals hiervoor reeds aangekaart. In sommige gemeenten wordt de start van de procedure gezien als het moment dat de melding of klacht wordt ontvangen, in andere gemeenten doet men eerst het vooronderzoek en start de procedure pas wanneer advies wordt gevraagd aan Wonen-Vlaanderen. Het werken met een standaardbrief aan de burgemeester lost dit probleem niet op, want deze kan eveneens op beide tijdstippen worden verzonden.

-

Het voeren van een grondig vooronderzoek neemt enige tijd in beslag (die valt binnen de termijn van 3 maanden). Voor de dossiers die niet tot een oplossing komen tijdens het vooronderzoek is de tijd om tot een besluit te komen bijgevolg sterk ingekort. Als gevolg daarvan is er een verschil ontstaan in de wijze waarop gemeenten het begin van de procedure registeren. Sommige doen dit, zoals het decreet in feite bepaalt, bij de klacht of aanvraag, anderen voeren eerst het vooronderzoek, en doen dan pas de officiële registratie.

-

Het advies van Wonen-Vlaanderen vermeldt de uiterlijke datum waarop het besluit genomen dient te worden (in principe 3 maanden na de registratie van de klacht of melding). Omwille van tijdsdruk wordt soms de werkwijze gehanteerd om de datum vast te leggen 3 maanden na het advies of na de vraag tot advies.

-

Er is sprake van onvoldoende capaciteit bij gemeenten om de zaken nauwgezet op te volgen. Ook blijkt het wel eens voor te komen dat formulieren onvoldoende doorstromen binnen de administratie en het te lang duurt voor deze bij de juiste persoon terecht komen.

-

Sommige decentrale diensten van Wonen-Vlaanderen hebben te kampen met onvoldoende capaciteit, waardoor het moeilijk is adviezen binnen de voorziene termijnen af te leveren (o.a. omwille van uitbreiding van het takenpakket van de gewestelijke ambtenaren gedurende de laatste jaren, die niet gepaard is gegaan met een evenredige personeelsuitbreiding).

-

Sommige steden en gemeenten maken een verschil tussen dossiers die werden opgestart op basis van een klacht van een huurder en door andere instanties. Om de huurder zoveel mogelijk duidelijkheid te bieden, worden de dossiers op basis van klachten prioritair behandeld.

De Vlaamse Wooncode heeft met het bepalen van een maximale termijn voor de procedure de garantie ingebouwd dat alle OO-procedures even lang duren om zo de huurders bij het indienen van een klacht duidelijkheid te bieden over deze duur. De praktijk wijst echter uit dat, omwille van verschillende redenen, soms flexibel wordt omgesprongen met deze termijn en dus de maximale duur niet gegarandeerd is. De decreetswijziging van 29/04/2001 speelt hierop in door de termijn vast te leggen als een richttermijn. Het overschrijden van die richttermijn brengt bijgevolg

niet langer per definitie bevoegdheidsverlies met zich mee. Natuurlijk moet de boodschap aan steden en gemeenten blijven dat het nog steeds belangrijk is om zo snel mogelijk de nodige beslissingen en maatregelen te nemen.

5.4.7

Strafrechtelijke procedure

De mate waarin steden en gemeenten in contact komen met de strafrechtelijke procedure, is sterk verschillend en hangt af van de ernst van de dossiers. In praktijk blijkt de Vlaamse Wooninspectie voornamelijk actief in de (groot)steden, zoals ook blijkt uit onderstaande kaart. Ook onder de geselecteerde cases bleek de ervaring met de Wooninspectie eerder beperkt tot de grote steden. Figuur 3. Vlaamse Wooninspectie: overzicht gemeenten met geverbaliseerde panden, 8ste werkjaar

Bron: Verslag: acht jaar Vlaamse wooninspectie (2010) Het is duidelijk dat in de meeste steden en gemeenten de administratieve procedure het zwaartepunt vormt binnen de werking inzake kwaliteitsbewaking en dat de ervaring met de strafrechtelijke procedure meestal erg beperkt is. Dit is ook logisch gezien de gemeente per definitie een belangrijke rol heeft in de administratieve procedure, terwijl deze er niet is bij de strafrechtelijke aanpak. De grote steden hebben de nauwste samenwerking met de Vlaamse Wooninspectie en organiseren samen gerichte acties. Dit zijn grote acties, met soms grote personeelsinzet, gericht tegen de meest ernstige vormen van krotverhuur. Deze kunnen worden georganiseerd na een specifieke klacht, of wanneer de woning na OO-verklaring toch nog wordt verhuurd. Op geregelde basis wordt overleg gepleegd om deze acties te plannen. In kleinere steden en gemeenten worden geen grote acties georganiseerd, maar kan de Vlaamse Wooninspectie wel ingrijpen bij voortgezette verhuur na onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring. De situatie van huurders bij acties in het kader van de strafrechtelijke procedure is anders dan bij de administratieve procedure. De huurders bevinden zich in een erg kwetsbare positie. De actie gebeurt zonder hun medeweten waardoor ze voor een

volledige verrassing komen te staan. De grootschaligheid van dergelijke acties komt vaak ook erg intimiderend over. Zeker wanneer de actie tot gevolg heeft dat de woning onmiddellijk ontruimd moet worden, komen de huurders in een moeilijke situatie. Dergelijke acties zijn weliswaar vooraf gepland, waardoor de stedelijke begeleiders reeds voorbereidingen kunnen treffen. Uit de gesprekken met de grootsteden blijkt dat deze huurders in de meeste gevallen worden opgevangen in nood- of transitwoningen, of bij familie en vrienden. In de meest extreme scenario’s wordt een tijdelijke oplossing gevonden in hotels. Na deze eerste opvang, die in feite crisisopvang is, kunnen deze huurders net zoals andere slachtoffers van onbewoonbaarverklaring beroep doen op huurdersbegeleiding. Op die manier wordt er gezocht naar een definitieve woning. Het zijn ook net de huurders van deze woningen die zich in de meest zwakke positie bevinden: hun financiële middelen zijn erg beperkt en vaak (steeds vaker volgens betrokkenen) gaat het om mensen van buitenlandse origine die onze taal niet machtig zijn. De Wooninspectie heeft een meertalige brochure gemaakt voor deze slachtoffers met gegevens van nuttige diensten (CAW, huurdersbonden, justitiehuis, etc.). Dit wordt hen bezorgd op het moment van de actie. Het ondernemen van actie tegen huisjesmelkerij heeft tot doel de verhuurder te bestraffen en zo de huurder te beschermen, maar plaatst tegelijkertijd de huurder soms onverwacht in een moeilijke situatie. Om dit ongewenste gevolg zo veel mogelijk te vermijden, is het dan ook des te belangrijker dat er steeds wordt voorzien in begeleiding bij het vinden van een degelijke definitieve woning.

5.4.8

Na het besluit

Wat gebeurt er met de woning en bewoners wanneer een besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid werd genomen? Voor het beantwoorden van deze vraag moet een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de ongeschikt en anderzijds de onbewoonbaar verklaarde woningen. Op dit vlak is de aanpak van de verschillende gemeenten erg uiteenlopend. Naar de herhuisvestingsverantwoordelijkheid voor de burgemeester maakt de Vlaamse Wooncode geen onderscheid of de woning ongeschikt dan wel onbewoonbaar is verklaard. Echter, vanuit de realiteit dat de herhuisvestingsmogelijkheden beperkt zijn, wordt in de praktijk wel een onderscheid gemaakt en geven gemeenten voor de herhuisvesting prioriteit aan de bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen. Naar de verhuurder en de gevolgen van het besluit zijn er weinig verschillen tussen een ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woning. Het verhuren is strafbaar, er is een opname op de inventaris en daaraan gekoppeld de heffing na 12 maanden en de verplichting de gebreken te herstellen binnen 12 of 36 maanden. Daarnaast komt de woning ook in aanmerking voor het sociaal beheersrecht en het recht van voorkoop. Hieronder beperken we ons tot de gevolgen van het besluit voor de bewoner en de manier waarop dit wordt opgevolgd.

5.4.8.1 Na onbewoonbaarverklaring Een onbewoonbaar verklaarde woning mag in principe niet meer verhuurd worden, maar er zijn grote verschillen in de wijze waarop dit wordt toegepast of gecontroleerd.

In principe moet een woning die onbewoonbaar wordt verklaard onmiddellijk worden verlaten. Dit is in de praktijk echter niet zo evident. Dit wordt dan ook vaak soepeler geïnterpreteerd aangezien onmiddellijke herhuisvesting niet steeds mogelijk is. Vele steden en gemeenten worstelen hierbij wel met vragen van verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid. De meeste gemeenten vermelden de termijn waarbinnen de woning moet worden verlaten in het besluit tot onbewoonbaarverklaring. Andere gemeenten doen dit niet expliciet, maar hanteren wel een richttermijn. Hieronder volgt een overzicht van gehanteerde termijnen, zoals ons werd meegedeeld bij het case-onderzoek. Tabel 32. Maximale termijn waarna onbewoonbaar verklaarde woning moet worden verlaten, zoals wordt gecommuniceerd door de gemeente Maximale termijn Antwerpen

6 maanden

Gent

“binnen redelijke termijn”

Leuven

30 dagen

Regio Izegem

14 dagen

Bovenstaand overzicht toont enerzijds dat niet alle bevraagde steden en gemeenten werken met dergelijke richttermijn. Anderzijds blijkt deze nogal varieert: van 14 dagen in de regio Izegem tot 6 maanden in Antwerpen. Deze eerder lange termijn in Antwerpen wordt beargumenteerd vanuit het idee dat men de termijn waarbinnen eventueel beroep wordt uitgesproken, wenst af te wachten (hoewel de termijn waarbinnen eventueel beroep wordt uitgesproken vastgelegd is op maximaal 30 dagen + 3 maanden). Uniformiteit tussen de steden en gemeenten ontbreekt duidelijk. Daarnaast hebben we moeten vaststellen dat deze maximale termijn vaak bestaat op papier, maar in praktijk niet steeds wordt gerespecteerd. Opnieuw komen we hier op het grote knelpunt van herhuisvesting en blijkt het belang van huurdersbegeleiding bij herhuisvesting en de beschikbaarheid van transitwoningen. De wijze waarop de situatie van de huurders na het besluit wordt opgevolgd, verschilt sterk. Bij intensieve woonbegeleiding wordt de woonsituatie van de huurder(s) van nabij opgevolgd, maar in sommige steden en gemeenten blijven de huurders gewoon in de onbewoonbaar verklaarde woning wonen. De Vlaamse Wooninspectie beschouwt het als één van haar prioriteiten op te treden tegen woningen die na onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring nog verhuurd blijven of opnieuw verhuurd worden. Op basis van de lijst van onbewoonbaar verklaarde woningen, kan een systematische controle uitgevoerd worden. Door de toegenomen werkdruk, ondermeer als gevolg van de herstelvordering, slaagt men er echter niet meer in deze taak overal te vervullen. Uiteraard zijn er ook grote verschillen tussen steden en gemeenten. De belasting van een gemeentelijke administratie is natuurlijk veel groter in een stad met een 800-tal OO-verklaringen (Antwerpen, 2009, vooral onbewoonbaarheid) dan met 30 per jaar (regio Izegem, 2009, vooral ongeschiktheid).

Uiteraard is het niet wenselijk dat de bewoner de dag van het besluit zelf de woning moet verlaten, tenzij de situatie te acuut is. Niettemin moet daarover ook duidelijkheid bestaan. Het bepalen van een uiterste datum waarop de woning moet worden verlaten, biedt voor alle betrokkenen de meeste duidelijkheid. Vanzelfsprekend moeten bewoners in deze periode (en bij voorkeur ook voordien) worden begeleid naar een nieuwe huisvesting.

5.4.8.2 Na ongeschiktverklaring Ook de wijze waarop wordt omgesprongen met ongeschikt verklaarde woningen verschilt nogal. Vele gemeenten hebben het moeilijk hierover een beleid te ontwikkelen, omdat ze onduidelijkheid ervaren over de concrete gevolgen van een ongeschiktverklaring en de eigen concrete verantwoordelijkheden daarin. De verantwoordelijkheid is wel duidelijk wat betreft het strafbaar stellen van de verhuurder, maar heel wat minder wat betreft de herhuisvestingsplicht. Een ongeschikte woning is een woning die niet beantwoordt aan de veiligheidsgezondheids- of kwaliteitsnormen, opgelegd door de Vlaamse Wooncode. Uit deze definiëring blijkt niet de noodzaak voor de bewoners om de woning te verlaten en er dus een herhuisvestingsplicht bestaat. Voor ernstig ongeschikte woningen, die in dermate slechte staat zijn dat een verdere bewoning niet verantwoord of mensonwaardig is, zou ook de herhuisvestingsplicht kunnen worden ingeroepen. Ook vereisen de aard van de uit te voeren werken dat de huurders tijdens deze werken de woning niet kunnen bewonen. Dit werd echter in de regelgeving niet verder concreet ingevuld, gezien de burgemeester dit geval per geval moet beoordelen of er al dan niet herhuisvest moet worden. Zoals eerder reeds gesteld, wordt de herhuisvestingsverantwoordelijkheid echter vrijwel niet uitgevoerd ten aanzien van ongeschikte woningen. Ook bij de bevraagde steden en gemeenten is dit het geval, op een sporadische tijdelijke opvang van huurders gedurende herstellingswerken na. Wat de meeste bevraagde steden en gemeenten wel doen, is de controle bij inschrijving op adres, door een koppeling van de lijst van ongeschikte woningen aan het bevolkingsregister. Wanneer een huurder zich wil inschrijven in een woning die ongeschikt blijkt te zijn, gaat een knipperlicht branden. Sommige gemeenten weigeren op dat moment de inschrijving, maar daardoor belandt de (nieuwe) huurder wel in een moeilijke situatie. Bovendien heeft de gemeente na dergelijke weigering helemaal geen instrument meer om te weten of de woning al dan niet verhuurd wordt (zonder inschrijving weliswaar). Wat de gemeente wel kan doen en in vele gevallen ook effectief doet, is het aanplakken van het besluit aan de gevel van de woning om herverhuur te vermijden. Dit geldt uiteraard zowel voor ongeschikte als voor onbewoonbare woningen. Verschillende gemeenten melden echter dat deze affiche vaak wordt verwijderd en dat het niet mogelijk is dit te controleren en op te volgen. In praktijk blijken vele steden en gemeenten niet echt een beleid te hebben ten aanzien van ongeschikte woningen, en laten ze het verder verhuren van deze woningen betijen. Gezien verhuur van een ongeschikte woning strafbaar is, heeft de huurder echter een instrument in handen om de verhuurder onder druk te zetten en aan te manen tot herstellingswerken of om de verhuurder eventueel in gebreke te stellen. Hier kan de gemeente zeker een rol spelen door de huurder te ondersteunen en eveneens in contact te treden met de verhuurder. Uit het onderzoek besluiten we weliswaar dat gemeenten onduidelijkheid ervaren ten aanzien van de ongeschikt verklaard woningen, wat ertoe leidt dat de wijze

waarop steden en gemeenten ongeschikte woningen verder opvolgen, erg uiteenlopend is, tot onbestaande.

5.4.8.3 Heffing leegstand en verkrotting Ten aanzien van verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbare woningen kunnen gemeenten een eigen heffingstelsel invoeren, naast de gewestelijke heffing. De heffing op leegstaande gebouwen is, sedert de gewestelijke inventaris leegstand is stopgezet en overgeheveld naar de gemeenten (2010), sowieso in gemeentelijke handen (indien gewenst). De heffing vormde niet het hoofdthema van dit onderzoek en werd dus niet in detail bevraagd, maar kwam wel geregeld ter sprake als efficiënt middel om eigenaars na een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring ertoe te bewegen de nodige werken uit te voeren. Zeker wanneer deze heffing onmiddellijk ingaat na het besluit, wordt de eigenaar meteen tastbaar geconfronteerd met de gevolgen ervan. Wanneer het bedrag bovendien oploopt naarmate de tijd vordert, worden de gevolgen steeds sterker. De heffing werkt eveneens als dreigmiddel en extra argument om eigenaars aan te zetten de nodige herstellingen uit te voeren. Als voorbeeld vernoemen we de case Oostende. De heffing treedt er onmiddellijk in werking vanaf het besluit, met een bedrag van 3000 euro per woning of kamer. Jaarlijks wordt dit bedrag met 3000 euro verhoogd. Ter illustratie werd meegedeeld dat de heffing reeds meer heeft opgebracht dan de kost voor de bouw van het transitgebouw.

5.5 Preventieve en pro-actieve werking Preventie kan inzake kwaliteitsbewaking een nuttige bijdrage leveren. De gesprekspartners onderstreepten het belang van een preventieve werking. Het voeren van een preventief en pro-actief beleid inzake kwaliteitsbewaking beperkt zich grotendeels tot de grootsteden Antwerpen en Gent. Daarnaast zien we ook in andere steden en gemeenten dat initiatieven worden genomen die, weliswaar op kleinere schaal, eveneens een preventieve of pro-actieve werking kunnen hebben. Het is duidelijk dat het preventief werken sterk bepaald is door de capaciteit waarover men beschikt. Maar daarnaast is preventieve werking inzake kwaliteitsbewaking ook een beleidskeuze. Vanuit het bestuursniveau kan een duidelijke keuze worden gemaakt om mensen en middelen in te zetten voor dergelijke projecten. Preventie is een ruim begrip en kan op verschillende manieren worden ingevuld. Enerzijds zijn er initiatieven die tot doel hebben woningen van slechte kwaliteit op te sporen en de eigenaars tot herstellingen te bewegen. Dit is in feite eerder een pro-actieve werking. Dergelijke initiatieven vergen een grote inzet van middelen en beperken zich tot de grootsteden. Daarnaast zijn ook kleinere initiatieven mogelijk, die meer gebruikelijk zijn in andere steden en gemeenten en die tot doel hebben te sensibiliseren of mensen aan te zetten kwaliteitsproblemen te melden.

5.5.1

Initiatieven om de woningkwaliteit te controleren

BEST PRACTICE ANTWERPEN: KROTSPOT Het Krotspot-project wordt georganiseerd per wijk, waarbij de focus wordt gelegd op de wijken waar de kwaliteit van de woningen het laagste is. Sinds de start in 2004 werden de wijken Amandus, Atheneumbuurt, Dam, Kronenburg, Schijnpoort/Noord, Stuivenberg en Willibrordus geselecteerd en gescreend. Het project is enkel gericht op de private huursector. Telkens wordt gestart met een campagne van communicatie en informatie. Dit resulteert steevast in een verhoogd aantal meldingen en klachten. Naast het behandelen van deze klachten (volgens de preventieve methodiek met een uitgebreid vooronderzoek) wordt elk pand gescreend. Telkens wordt getracht via overleg en communicatie een oplossing te vinden voor de kwaliteitsproblemen, met de OO-procedure als “stok achter de deur”. In totaal werden in de Krotspot-wijken in 2009 1307 en in 2010 1274 wooneenheden in het kader van de woonkwaliteit gecontroleerd. Dit stemt overeen met respectievelijk 468 en 536 bezochte panden.

BEST PRACTICE GENT: PREVENTIEVE WERKING De preventieve werking inzake woningkwaliteit situeert zich in de eerste plaats binnen de stadsvernieuwingsprojecten. Daarin wordt op verschillende vlakken ingezet op de verhoging van de leefbaarheid van buurten. De woningkwaliteit is daar één van. Momenteel loopt het derde grote stadsvernieuwingsproject ‘Ledeberg leeft’, na ‘Zuurstof voor de Brugse Poort’ en ‘Bruggen naar Rabot’.

In functie van het verbeteren van de woningkwaliteit worden alle woningen binnen het project onderzocht, zowel private huurwoningen als eigendomswoningen. De stad maant eigenaars van slechte woningen aan om te renoveren. Hier wordt niet meteen een OO-procedure gestart, maar wordt deze in eerste instantie gebruikt als dreigement en “stok achter de deur”. In deze wijken kunnen eigenaars voor de renovatie van hun woning beroep doen op een toelage, mits ze voldoen aan de inkomensvoorwaarden. De Stad Gent betaalt 30 tot 50% van de kostprijs van de werken terug met een maximum van 10.000 tot 15.000 euro per ingeschreven woning. In geval van een huurwoning, is de verhuurder die gebruik maakte van de toelage er eveneens aan gebonden de huurders gedurende minimum 9 jaar niet buiten te zetten en de huurprijs niet te verhogen (uitgezonderd jaarlijkse indexering). Indien de woning binnen de 9 jaar op de stedelijke inventaris (leegstandsregister, inventaris verwaarloosde woningen en gebouwen, inventaris ongeschikte en onbewoonbare woningen) terechtkomt, wordt de toelage integraal teruggevorderd. Voor de andere wijken van Gent, wordt bij een klacht of melding een verschillende methodiek gevolgd naargelang het initiatief komt van de huurder of van een andere instantie (politie, OCMW, …). Bij klachten van huurders wordt de OO-procedure strikt gevolgd, en wordt het dossier na onderzoek van de gegrondheid, doorgestuurd naar Wonen-Vlaanderen teneinde de decretale termijn van 3 maanden te verzekeren in functie van de rechtszekerheid voor de huurder (zie hoger). Meldingen van andere instanties worden aangepakt volgens de preventieve werking zoals deze ook binnen de stadsvernieuwingsprojecten wordt gehanteerd, met een maximale inzet op het herstellen van de gebreken en met de OO-procedure als “stok achter de deur”.

Het idee van systematische screening van problematische wijken leeft ook in kleinere steden (vb. Leuven werkt hiervoor een project uit met middelen van het Stedenfonds), maar botst vaak op een gebrek aan middelen.

5.5.2

Renovatiepremies

BEST PRACTICE ANTWERPEN: SANERINGS- EN RENOVATIECONTRACT De stad Antwerpen verleent ondersteuning bij saneringswerken van panden gelegen op het grondgebied van de stad Antwerpen. Deze saneringswerken betreffen het renoveren van een woning (wooneenheid) of een studentenkamer, het wijzigen van een handelsruimte naar een woning (wooneenheid) of studentenkamer en de renovatie ervan. Dit alles met de bedoeling ze te verhuren aan particulieren, al dan niet via een sociaal verhuurkantoor (SVK). Hiertoe wordt een saneringscontract afgesloten. Het renovatiecontract beperkt zich gedurende drie jaar tot één bepaalde wijk (wisselend) en is eveneens van toepassing voor eigendomswoningen. De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning en anderzijds een technische en administratieve begeleiding. Het minimumbedrag van de uit te voeren werken bedraagt 2.500,00 EUR per woning. Voor studentenkamers bedraagt dit minimum 1.250,00 EUR (per kamer).De stedelijke toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs van de uitgevoerde werken, met een maximum van 6.000,00 EUR tot 9.000,00 EUR per gesaneerde woning. Voor studentenkamers bedraagt de maximum toelage 1.500,00 EUR. Dit bedrag wordt in verhouding verhoogd met telkens maximum 1.000,00 EUR: -

per aanvraag en per pand, indien de aanvrager een beroep doet op een privé-architect

-

per aanvraag en per pand, indien de uitvoering of een gedeelte ervan geschiedt door een erkend sociaal tewerkstellingsinitiatief

De technische begeleiding en administratieve begeleiding omvat: -

technisch onderzoek + technisch verslag + schatting van de kosten

-

begeleiding bij de beoordeling van prijsoffertes

-

begeleiding bij de opmaak van het dossier tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning

De aanvrager sluit met de stad een saneringscontract af waarin hij zich schriftelijk verbindt tot het verhuren van de woning aan particulieren voor 9 jaar mits het voorleggen van een geregistreerd huurcontract. In onderstaande tabel wordt de maximum huurprijs per maand en de maximum toelage bepaald afhankelijk van het aantal slaapkamers:

Het renovatie- en saneringscontract worden gefinancierd via federale middelen.

BEST PRACTICE OOSTENDE: PREMIE RENOVATIE HUURWONINGEN De stad Oostende kent sinds 2008 een premie toe aan eigenaars-verhuurders die een bestaande woning renoveren met de bedoeling deze te verhuren als hoofdverblijfplaats. De premie kan aangevraagd worden voor woningen ouder dan 25 jaar, waarvoor renovatiewerken noodzakelijk zijn om te voldoen aan de normen. Na de werken moet de woning voldoen aan de normen van de VWC en van de stedenbouwkundige bouwverordening. Woningen die geïnventariseerd zijn als verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar worden uitgesloten van deze premie. De eigenaar kan slechts voor 3 woningen per kalenderjaar een aanvraag indienen. Het geheel van de uit te voeren werken die in aanmerking komen, moet tenminste 2500 euro bedragen. Het bedrag van de premie bedraagt 50% van de kostprijs van de uitgevoerde werken, met een maximum van 5000 euro. De premie wordt pas uitbetaald na de werken en na verhuring. Na de werken moet de woning gedurende minimum 3 jaar verhuurd worden aan een maximale huurprijs door de stad bepaald: -

350 euro voor een woning met 1 slaapkamer

-

400 euro voor een woning met 2 slaapkamer

-

500 euro voor een woning met 3 slaapkamers

-

550 euro voor een woning met 4 of meer slaapkamers

5.5.3

Andere

Wat niet zozeer aan bod kwam tijdens het case-onderzoek, maar toch van belang is, is de plaatsbeschrijving. In conflicten tussen huurders en verhuurders over gebreken aan de woning - waarbij onvermijdelijk de oorzaak-gevolg discussie naar boven komt - kan een goede plaatsbeschrijving een belangrijk element zijn. Dit is een officieel document dat een objectieve weergave geeft van de toestand van de woning bij het begin van de verhuring. Het registreren van een plaatsbeschrijving is inmiddels gratis en kan nu ook minnelijk worden opgemaakt, dus tussen huurder en verhuurder, zonder tussenkomst van een expert. Ook in de vorige delen werden reeds meerdere initiatieven vernoemd of besproken als best practice die evenzeer een preventieve of pro-actieve werking kunnen hebben. Zo werd reeds uitgebreid ingegaan op de filterfunctie van het vooronderzoek ten aanzien van de OO-procedure, maar ook de heffing kwam reeds aan bod. Deze schrikt eigenaars af en vormt dusdanig een sterke motivatie om woningen in orde te brengen. Voor vele steden en gemeenten behoort het zelf actief opsporen van slechte woningen niet tot de mogelijkheden. Toch kan er met beperkte initiatieven voor worden gezorgd dat andere instanties alert zijn en situaties signaleren. Daarom willen we hier nogmaals verwijzen naar de meldingsfiche in Oostende. Daarmee kunnen andere instanties slechte woningen op eenvoudige wijze signaleren aan de bevoegde dienst. Met initiatieven van vorming voor politie, OCMW en andere diensten, kan deze alertheid worden gestimuleerd. Voor verhuurders zoals OCMW en SHM, is vorming een manier om hen bewust te maken van de vereisten die zich ook ten aanzien van hun woningen stellen. Een andere vermeldenswaardig initiatief is de informatie aan scholieren zoals dat in Gent gebeurt.

BEST PRACTICE GENT: PREVENTIE IN SCHOLEN Stad Gent heeft een samenwerkingsconvenant voor preventie in scholen. Concreet geeft de huurdersbond informatiesessies aan laatstejaars in alle TSO, BSO en Buso scholen. De leerlingen, die vaak op het punt staan alleen te gaan wonen en een woning te huren, worden geïnformeerd waarop zij moeten letten bij het zoeken naar een woning (kwaliteit, contract, etc.).

Onderstaande lijst bevat een aantal voorstellen van initiatieven. Deze zijn niet in uitvoering, maar werden door de gesprekspartners aangebracht als ‘met dit idee spelen we’, ‘mochten we de nodige middelen hebben’, ‘dit zou nuttig zijn’. -

Verplichte kwaliteitscontrole / conformiteitsattest bij: o

alle woningen waar overheid betrokken partij is (OCWM, gemeentelijke woningen, SVK, OCMW-huurwaarborg, …);

o

de nieuwe woningen van bewoners van de transitwoningen;

o

verkoop van woningen (naar analogie van EPC);

o

nieuwe inschrijving;

o

alle huurwoningen.

-

Checklist van vereisten van een woning, die huurder kan meenemen bij de zoektocht naar een woning.

-

Initiatieven ten aanzien van eigenaars. Men is zich ervan bewust dat de boodschap naar eigenaars momenteel vooral negatief is (controleren, dreigen, straffen belasten). Dit kan leiden tot een ontmoediging en krimp van de private huurmarkt. Mogelijke initiatieven zijn: meer informatie en sensibilisering betreffende kwaliteitsnormen, gratis en vrijblijvende controle van de woning, … In dit kader werkt Wonen-Vlaanderen ook aan een informatiecampagne voor eigenaars.

Tot slot wensen we hierbij nog twee kanttekeningen te plaatsen, die tijdens de gesprekken meermaals aan bod kwamen. De eerste betreft de regeling aangaande gezinshereniging, zoals die van kracht was vanaf 06/2007 en het voorbije jaar werd afgeschaft. Bij het onderzoek naar gezinshereniging diende een attest van voldoende huisvesting door de gemeente te worden afgeleverd. Dit hield in dat vanuit de gemeenten een controle van de woning werd uitgevoerd. Vooral steden merkten op dat dit vaak een unieke opportuniteit was om toegang te hebben tot bepaalde woningen, waar men anders weinig of nooit zou komen. Ten tweede is er de kwaliteitscontrole door Wonen-Vlaanderen in het kader van de aanvraag voor een tegemoetkoming in de huurprijs. Bij een aanvraag voor tegemoetkoming in de huurprijs - omwille van een verhuis van een slechte of onaangepaste woning naar een goede, aangepaste woning - voert het agentschap een onderzoek ter plaatse uit en dit indien mogelijk zowel in de verlaten als in de nieuwe woning. Als in dat kader door de onderzoeker van Wonen-Vlaanderen wordt vastgesteld dat een woning niet voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen en de gebreken onvoldoende worden (of kunnen worden) weggewerkt binnen een aanvaardbare termijn, wordt in principe de procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring opgestart.

6 Algemeen besluit Het doel van dit onderzoek was een evaluatie te maken van het instrumentarium ter verbetering van de woningkwaliteit, specifiek vanuit het perspectief van de huurders. Het onderzoek maakte voornamelijk gebruik van kwalitatieve onderzoeksmethoden, met het case-onderzoek als zwaartepunt. Na een rondetafelgesprek tijdens de commissie huisvesting van de VVSG werden 9 steden, gemeenten of intergemeentelijke samenwerkingsverbanden bezocht en bevraagd over hun werking inzake kwaliteitsbewaking. Tijdens deze gesprekken kwamen alle elementen van de kwaliteitsbewaking aan bod. Het is immers erg moeilijk er bepaalde facetten uit te selecteren, omdat de verschillende aspecten sterk verweven zijn. In de rapportage werd de focus meer gelegd op herhuisvesting en begeleiding, maar werden ook andere relevante bevindingen opgenomen. Hieronder bespreken we de voornaamste conclusies volgens de chronologie van de kwaliteitswerking. Een eerste conclusie heeft betrekking op de uniformiteit tijdens de OOprocedure. De Vlaamse Wooncode schrijft voor wat minimaal dient te gebeuren en bouwt zo een minimale garantie van gelijke behandeling van huurders in. Tijdens het onderzoek hebben we in deze “standaardaanpak” echter heel wat verschillen vastgesteld. Steden en gemeenten hebben de kans om daarnaast, afhankelijk van middelen en specifieke aandachtspunten, extra dienstverlening te voorzien. Dit leidt er bijgevolg toe dat de kwaliteitswerking en de aanpak van OO-procedures nog meer verschillen tussen steden en gemeenten. De best practices leren dat inspanningen tijdens het vooronderzoek erg gunstige resultaten opleveren omdat men eigenaars ertoe kan bewegen de nodige herstellingen aan de woning uit te voeren. Naast de eigenaar, die een besluit over de woning ontloopt, is ook de huurder hierbij gebaat. De huurder kan immers in een woning blijven wonen die voortaan voldoet aan de kwaliteitsnormen. Maar de voordelen zijn breder: het aanbod op de private huurmarkt blijft ongewijzigd (want een besluit onbewoonbaarheid riskeert dat de woning – tijdelijk – van de markt verdwijnt) en de kwaliteit neemt toe. Eveneens zorgt dit voor een ontlasting van de gewestelijke diensten die kampen met werkdruk en onderbezetting. Na het nemen van een besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid eindigt de taak van gemeenten niet. De Vlaamse Wooncode heeft een aantal gevolgen verbonden aan een onbewoonbaar of ongeschikt verklaring. Vele gemeenten ervaren op dit punt echter onduidelijkheid betreffende de eigen verantwoordelijkheden wat opnieuw leidt tot uiteenlopende praktijken. Dit geldt vooral ten aanzien van ongeschikte woningen waarbij de eigenaar niet tot herstellingswerken overgaat. Meestal omschrijft men de gemeentelijke taak in dit geval als het vermijden van herverhuur. Hiervoor hebben gemeenten echter geen sluitende instrumenten in handen. Het aanplakken van het besluit is wel een veel toegepaste praktijk. Het vermijden van herverhuur impliceert dat men geen maatregelen neemt ten aanzien van de zittende huurder. Voor hem of haar verandert de woonsituatie dus niet altijd. Gezien de verhuurder strafbaar is, kunnen de huurder en de gemeente de verhuurder wel onder druk zetten. Een onbewoonbaarverklaring impliceert in principe dat de woning onmiddellijk dient te worden verlaten, maar het is begrijpelijk dat dit nergens in praktijk kan worden omgezet. De vaststelling dat de periode waarin verdere bewoning door de gemeente nog wordt getolereerd varieert tussen 14 dagen en 6 maanden, is echter

toch opmerkelijk. Daarbij vergeten we nog dat, in sommige Vlaamse gemeenten, verdere bewoning zelfs oogluikend wordt getolereerd. Daarmee komen we bij het thema dat door vrijwel alle gesprekspartners als hét heikel punt van de kwaliteitsbewaking wordt benoemd, namelijk de herhuisvesting. Dat de situatie op de private huurmarkt zodanig is dat het vinden van een betaalbare) én kwaliteitsvolle huurwoning voor personen met een zwakke sociaal-economische positie erg moeilijk en soms quasi onmogelijk is geworden, maakt het voor de gemeenten niet evident hun herhuisvestingstaak te vervullen. Een groot deel van de getroffen huurders is immers op de private huur aangewezen, gezien slechts een klein deel van hen kan herhuisvest worden in de sociale huur. Steden en gemeenten geven te kennen dat het realiseren van de voorrang in de sociale huursector, mits een behoorlijke wachttijd, weinig problemen stelt. Maar slechts een kleine fractie van de getroffen huurders komt hiervoor in aanmerking. De voorwaarden voor deze voorrang zijn dermate gesteld, dat de woning niet louter onbewoonbaar moet zijn, maar een combinatie van verschillende zware gebreken moet vertonen. Ook andere voorwaarden kunnen deze voorrang in de weg staan (zoals het feit dat de sociale woning in dezelfde gemeente moet liggen als de onbewoonbaar verklaarde woning). Dat deze voorrang vrij beperkend werd voorzien, kan worden verklaard door het feit dat men de druk op de wachtlijsten van de sociale huur niet te veel wil verhogen. Daarnaast wil men vermijden dat er een aanzuigeffect ontstaat ten aanzien van de OO-procedure. Indien het een beleidskeuze is om het Vlaams sociaal huurstelsel uit te bouwen als een sociaal vangnet (Winters e.a., 2007) vormt deze beperkte voorrang wel een contradictie en zou deze doelgroep een volwaardigere plaats moeten krijgen door het instellen van minder restrictieve voorwaarden. Kiest men voor andere beleidsopties voor de sociale huursector, dan zijn andere beleidsinstrumenten nodig om het recht op wonen te garanderen in de private huursector. De huursubsidie is reeds een doeltreffend instrument om getroffen huurders te ondersteunen in de private huursector. Toch is het effect ervan momenteel relatief beperkt en biedt het, onder andere omwille van de gestelde voorwaarden, geen oplossing voor alle huurders. Ook de SVK’s worden positief geëvalueerd, maar hebben eveneens eerder een beperkte impact op de gehele problematiek. De herhuisvestingproblematiek is vrijwel overal prangend (soms in sterkere of mindere mate natuurlijk). Niettemin kunnen we uit het case-onderzoek besluiten dat een aantal steden en gemeenten op dit vlak toch meer resultaten boeken. We kunnen een aantal kritische succesfactoren onderscheiden die het uitvoeren van de herhuisvestingstaken lijken te bevorderen. Ten eerste is er de aanwezigheid, maar meer nog de beschikbaarheid, van transitwoningen. Oostende beschikt bijvoorbeeld over een aantal woningen die uitsluitend gereserveerd worden voor huurders waarvan de woning onbewoonbaar werd verklaard. Daardoor kan men deze huurders vrij snel een tijdelijk onderkomen bieden en vervolgens de tijd nemen een definitieve woonst te vinden. Een tweede kritische succesfactor is huurdersbegeleiding. Deze huurders hebben nood aan ondersteuning en informatie. Het volstaat daarbij niet hen een aantal folders te bezorgen. Ook een intensieve begeleiding bij het zoeken naar een woning is erg belangrijk. Dit kan gaan van administratieve ondersteuning bij de opmaak van inschrijvings- en aanvraagdossiers (SHM, SVK, huursubsidie, …), het aanreiken van succesvolle zoekmethodes tot het effectief begeleiden bij het zoeken. De beste garantie op een duurzame oplossing bestaat erin mee woningen

te bezoeken, zodat men zeker is dat de nieuwe woning ook voldoet aan de kwaliteitsnormen. Huurdersbegeleiding hoeft zich echter niet te beperken tot begeleiding bij herhuisvesting. Ook vanaf het moment dat een klacht wordt ingediend, is het belangrijk dat de huurder inzicht heeft in welke stappen te gebeuren staan en wat de mogelijke gevolgen daarvan zijn voor de eigen woonsituatie. Een continue huurdersbegeleiding, met vast aanspreekpunt en vertrouwenspersoon, waarbij reeds vroeg kan worden geanticipeerd op de mogelijke gevolgen, is aangewezen. Meer nog dan transitwoningen en huurdersbegeleiding als afzonderlijke succesfactoren, is het net de combinatie van beide die goede resultaten oplevert. Transitwoningen zijn essentieel voor een eerste korte termijn oplossing, terwijl huurdersbegeleiding instaat voor de definitieve oplossing en op die manier het verloop en de beschikbaarheid van transitwoningen garandeert. De gemeente speelt daarin een belangrijke rol, maar kan uiteraard samenwerken met OCMW, CAW en huurdersbonden of andere gemeenten. Voor de huurder is het van belang dat het traject duidelijk is, met een vast aanspreekpunt en een centrale opvolging door de gemeente. Zeker voor kleinere gemeenten kan intergemeentelijke samenwerking meerwaarde bieden, gezien dit toch enige investering vraagt en het aantal dossiers vaak beperkt is. Een kanttekening die we nog willen plaatsen bij de bevindingen betreffende de herhuisvesting en begeleiding van huurders, heeft betrekking op de verzamelde cijfergegevens. Hoewel fragmentair en moeilijk vergelijkbaar, hebben we voor sommige steden wel een indicatie over het aantal begeleide en herhuisveste gezinnen en hun definitieve woonsituatie. Wanneer we deze cijfers in een breder perspectief plaatsen ten aanzien van de algemene kwaliteitsproblematiek op de private huurmarkt, kunnen we toch niet anders dan besluiten dat het al bij al slechts een klein aantal huurders zijn die, dankzij het kwaliteitsinstrumentarium, hun slechte woning kunnen inruilen voor een, hopelijk betere, woning (maar ook daar bestaat niet altijd uitsluitsel over). Men zou hierbij de vraag kunnen opwerpen of dit geen druppel op een hete plaat is? Wat natuurlijk niet zichtbaar is in deze cijfers, is het aantal gevallen waarin het niet tot een besluit hoeft te komen, omdat de eigenaar inmiddels de nodige werkzaamheden heeft verricht, en dus ook geen herhuisvesting dient te gebeuren. In deze gevallen wordt natuurlijk ook (en vaak zelfs een betere) oplossing voor de huurder bereikt. Dit toont aan dat het in feite erg moeilijk is een cijfermatig totaalbeeld te verkrijgen op de kwaliteitsbewaking. Ons onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat binnen het huidige decretaal kader, voor huurders de meeste en beste resultaten kunnen worden geboekt wanneer gemeenten meer inspanningen leveren dan hen strikt noodzakelijk is opgedragen. Dit vereist echter een grote inspanning op vlak van middelen, (personeels)capaciteit en kennisopbouw, wat uiteraard allesbehalve voor de hand ligt. Opnieuw benadrukken we de mogelijkheden van intergemeentelijke samenwerking. Een grootschalige en tastbare verbetering van de woningkwaliteit op de private huurmarkt is en blijft niettemin een grote uitdaging. Dit zal wellicht meer capaciteit en middelen vragen, een aanpak op verschillende pistes en daarom ook duidelijke engagementen op de verschillende beleidsniveaus.

7 Beleidsaanbevelingen Op basis van het onderzoek kunnen we tot slot een aantal beleidssuggesties formuleren. Uniforme toepassing van de decretale voorschriften De Vlaamse Wooncode voorziet een administratieve procedure waarbij een aantal stappen minimaal dienen te gebeuren. Dit garandeert de gelijke behandeling van alle getroffen huurders. Hiernaast kunnen de gemeenten nog supplementair een aantal initiatieven nemen of zijn vrij in de wijze waarop zij een aantal stappen zelf wensen in te vullen. In het onderzoek werd echter vastgesteld dat ook voor de verplichte aspecten van de OO-procedure heel wat verschillen bestaan in de wijze waarop ze in praktijk worden gebracht. Dit ondermijnt dan ook de vastgelegde gelijke behandeling van huurders. We pleiten dan ook voor een correctere toepassing van de regelgeving. Dit kan reeds door bijkomende scholing of informatie aan gemeenten, zodat zij de verplichte stappen voldoende kennen en correct interpreteren. Rechtszekerheid m.b.t. de duur van de OO-procedure De huidige maximale termijn van 3 maanden wordt soms moeilijk gehaald en bovendien op verschillende manieren toegepast. De verklaringen liggen enerzijds bij de tijd nodig voor het uitvoeren van een vooronderzoek, en anderzijds bij een gebrek aan capaciteit, bij de gemeenten, maar ook bij Wonen-Vlaanderen. Het verschaffen van meer rechtszekerheid aan de huurder met betrekking tot de duur van de procedure is echter meer dan gewenst. Capaciteitsuitbreiding op de verschillende beleidsniveaus is aangewezen. Operationalisering van bestaande instrumenten In 2007 werden nieuwe instrumenten aan het kwaliteitsinstrumentarium toegevoegd om tegemoet te komen aan specifieke knelpunten. Meer bepaald voor snelherstel en de mogelijkheid voor gemeenten om herhuisvestingskosten te recupereren, blijkt de actuele regelgeving operationeel niet optimaal. Het is daarom aangewezen deze instrumenten bij te sturen, zodat de specifieke noden alsnog kunnen worden beantwoord. Initiatieven hiervoor zijn lopend. Grotere toegankelijkheid van de sociale huur en/of huursubsidie De doelstelling van de sociale huursector is het voorzien in huisvesting voor de meest kwetsbare groepen van de samenleving. Huurders die hun huis moeten verlaten omwille van een onbewoonbaarverklaring, vallen ongetwijfeld onder deze doelgroep. Toch blijken zij slechts erg beperkt in aanmerking te komen voor de sociale huur. Om aan deze doelstelling tegemoet te komen, lijkt een versoepeling van de voorwaarden dan ook aangewezen. Eerst en vooral wat betreft de kwaliteit van de woning: het feit dat een woning onbewoonbaar werd verklaard, zou ernstig genoeg moeten zijn en geen verder onderscheid behoeven naargelang de ernst van de gebreken. Ook de voorwaarde dat de vorige woning en de sociale woning in dezelfde gemeente moet gelegen zijn, beperkt de mogelijkheden voor herhuisvesting, zeker in de kleinere gemeenten. Indien deze grotere toegankelijkheid van de sociale huur niet kan worden gerealiseerd, is verdere ondersteuning van deze huurders in de private huur aangewezen, bijvoorbeeld door een ruimere huursubsidie voor kwaliteitsvolle woningen.

Aanmoedigen van transitwoningen De beschikbaarheid van transitwoningen is cruciaal om huurders op korte termijn te herhuisvesten en dus de bewoning van een onbewoonbaar verklaarde woning snel stop te zetten. Niettemin vele steden en gemeenten dergelijke woningen hebben, blijkt de effectieve beschikbaarheid vaak minimaal en bieden ze weinig soelaas in de praktijk. Een aantal steden heeft hierin geïnvesteerd waardoor steeds een transitwoning beschikbaar is voor huurders van een onbewoonbaar verklaarde woning. Dit wordt erg positief geëvalueerd. Deze ervaring kan erg nuttig zijn voor andere steden en gemeenten, op vlak van praktische aanpak en organisatie, financiering, intergemeentelijke samenwerking, … Aanmoedigen van huurdersbegeleiding Tijdelijke opvang in een transitwoning gaat idealiter gepaard met intensieve huurdersbegeleiding. Zo verzekert de stad of gemeente zich dat de transitwoning na verloop van tijd effectief weer vrijkomt en kan men de huurder begeleiden naar een duurzame definitieve woning. Eveneens aangewezen is dat de huurderbegeleiding niet pas van start gaat bij de onbewoonbaarverklaring, maar dat huurders gedurende het hele traject de nodige, laagdrempelige ondersteuning genieten. In 5.3.4 werd opgelijst wat huurdersbegeleiding kan inhouden, met het volledige pakket als het meest ideale scenario. Capaciteits- en kennisopbouw Het onderzoek heeft aangetoond dat gemeenten de meeste en beste resultaten boeken wanneer ze meer inspanningen leveren dan hen strikt noodzakelijk werden opgedragen. Veel gemeenten kampen echter met een gebrek aan capaciteit, zowel in termen van personeel en middelen als in termen van kennis, soms zelfs om de decretale verplichtingen na te komen. Om binnen het huidige decretaal kader echt werk te kunnen maken van een volwaardig kwaliteitsbeleid, moet men durven in investeren, in het bijzonder in lokale knowhow en capaciteit. Ook bij de gewestelijke instanties dringt een verdere grotere capaciteit zich op, om de verplichtingen steeds binnen de voorziene termijnen te kunnen nakomen. Aanmoediging van intergemeentelijke initiatieven In het kader van een grotere lokale capaciteit is het echter niet mogelijk, maar ook niet noodzakelijk, dat iedere gemeente beschikt over diverse gespecialiseerde medewerkers (technisch adviseur, maatschappelijk begeleider, juridisch adviseur, …) en faciliteiten als transitwoningen. Kwaliteitsbewaking is bij uitstek een domein om de krachten te bundelen. Transitwoningen en huurdersbegeleiding zoals hierboven beschreven zijn succesvol, maar vragen inspanningen en investeringen. Voor kleinere gemeenten is dit vaak moeilijk te realiseren, omwille van beschikbare middelen, maar ook het beperkte aantal dossiers en dus ‘gebruikers’. Intergemeentelijke samenwerking biedt dan perspectieven. Zo krijgen gemeenten extra slagkracht om een betere dienstverlening aan huurders uit te bouwen. Meer alertheid en preventie Om te zorgen dat wanpraktijken aan het licht komen, is het belangrijk een grotere alertheid bij diverse instanties te stimuleren. Dit kan door vormingsinitiatieven die kunnen worden genomen door stad en gemeente, maar eveneens op hoger

beleidsniveau. Een goede bekendheid van het lokaal aanspreekpunt is eveneens aangewezen. Beter nog dan het bestrijden van kwaliteitsproblemen in woningen die bewoond worden, is het vermijden dat slechte woningen worden aangeboden op de private huurmarkt. Hoewel dit allesbehalve een evidente doelstelling is, is dit één van de weinige manieren om te vermijden dat huurders in slechte woningen terecht komen. In dit kader werd tijdens het onderzoek vastgesteld dat vrij weinig gebruik wordt gemaakt van de lijst van onbewoonbaar en ongeschikte woningen (naast administratieve opvolging). Zo zou deze kunnen worden gedeeld met instanties die mensen begeleiden bij het zoeken van een woning (OCMW, CAW). Ook een koppeling van gemeentelijke immodatabanken, die sommige steden en gemeenten online aanbieden, aan deze lijst van woningen kan signaleren dat deze woningen opnieuw te huur worden aangeboden. Een aanbodbeleid op de private huurmarkt Het voeren van een aanbodbeleid voor de private huurmarkt, gericht op het verhogen van het aanbod aan betaalbare en kwalitatieve woningen voor personen in een sociaal-zwakke positie, is eveneens aangewezen. De huidige huurders van krotwoningen belanden immers op dit ondersegement van de private huurmarkt, wegens een gebrek aan alternatieven. Ondersteuning van verhuurders Dit onderzoek heeft zich geconcentreerd op het standpunt van de huurder bij de kwaliteitsbewaking. Ook de verhuurder is natuurlijk een essentiële partner. Het is belangrijk verhuurders bewust te maken van de vereisten ten aanzien van de kwaliteit van de woning. Dit mag echter niet het effect hebben dat verhuurders ontmoedigd worden en de woning van de private huurmarkt verdwijnt. Nader onderzoek De eventuele organisatie van een nieuwe Woonsurvey biedt de mogelijkheid om meer inzicht te verwerven in de thematiek. Meer dan in de vorige editie kan gepeild worden naar kennis van en ervaring met het kwaliteitsinstrumentarium, zowel bij huurders als bij verhuurders.

8 Bibliografie De Bolle G., Poesmans E., Verbeeck L., SOS Huisvesting, Modellen en tips voor de organisatie van tijdelijke huisvesting door het OCMW, Politeia Haagdorens L. (2004), Vijf jaar woonkwaliteitsbewaking in cijfers (1998-2003), in: Wonen Onderzocht 2000-2004, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, AROHM, afdeling Woonbeleid Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. en Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend erfgoed Hoefnagels K., Ruys J. (2003), De ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, de huurder in beeld, Tempera en VOB Mens en Ruimte (2000), Evaluatie instrumenten kwaliteitsbewaking Vlaamse Wooncode, Eindrapport, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Financiering Huisvestingsbeleid Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Financiering Huisvestingsbeleid, Woonkwaliteitsbewaking, i.s.m. VVSG Commissie Huisvesting (2003), Herhuisvesting bij onbewoonbaar verklaarde woningen. Knelpunten en krachtlijnen voor mogelijke oplossingen Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Financiering Huisvestingsbeleid, woonkwaliteitsbewaking (2006), Rapport 4 jaar Vlaamse Wooninspectie Steunpunt Algemeen beleidsdossier

Welzijnswerk

(2010),

Tussen

wonen

en

welzijn,

Studiedienst van de Vlaamse Regering (2010), Vlaamse Regionale Indicatoren 2010, Tratsaert K. (2009), Lokaal woonbeleid in Vlaanderen: Tien jaar na de Vlaamse Wooncode de kinderschoenen ontgroeid?, Steunpunt Ruimte en Wonen VAN DAMME P. (2003), Kwaliteitsbewaking van woningen. Welzijnsgids Algemene noden, Wonen en woonomgeving Vandromme T. (2008), Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Kluwer Vlaamse Regering, Groenboek Interne Staatshervorming, juli 2010 Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw (2010), SVK-vooruitgangsrapport 2009 Winters S. Tratsaert K., Van Damme B., Elsinga M., Haffner M., Heremans F. en Van Daalen G. (2007), Op weg naar een nieuw Vlaams sociaal huurstelsel, Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid Winters S. (2010), De Vlaamse private huurmarkt: pleidooi voor een beleid, Ruimte en Maatschappij, jg. 1, nr. 4, p. 30-56 Wonen Vlaanderen, Handleiding woonkwaliteitsbewaking voor gemeenten

Wonen Vlaanderen (2010), Vademecum woonkwaliteit, intern document De Bolle G., Poesmans E., Verbeeck L., SOS Huisvesting, Modellen en tips voor de organisatie van tijdelijke huisvesting door het OCMW, Politeia

Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium Vanuit het perspectief van de huurder BIJLAGE

1. Cases: kerngegevens herhuisvesting en huurdersbegeleiding Deze bijlage bevat voor elk van de onderzochte cases een fiche met een aantal kerngegevens over herhuisvesting en huurdersbegeleiding, voor zover beschikbaar. Het betreft een beschrijving van aanpak en organisatie, de beschikbaarheid van transitwoningen en een aantal cijfergegevens betreffende de herhuisvesting. Deze fiches werden gemaakt op basis van de gegevens die de steden en gemeenten ons konden bezorgen op basis van de eigen bestanden of jaarverslagen. Het was niet de bedoeling de gemeenten extra te belasten door hen te vragen retrospectief gegevens te verzamelen. De wijze waarop en de volledigheid waarmee gegevens worden bijgehouden verschilt echter erg sterk, waardoor er weinig uniformiteit is in de gegevens over de steden en gemeenten heen. In de fiches werd de terminologie overgenomen zoals door de steden en gemeenten zelf gehanteerd. Deze stemt niet steeds overeen met de in dit rapport gehanteerde terminologie. Zo gebruiken een aantal cases de term „woonbegeleiding‟ voor de begeleiding tijdens de procedure en vooral bij de herhuisvesting. In het rapport werd dit benoemd met de term „huurdersbegeleiding‟. Acties huisjesmelkerij en handhavingsacties hebben beide betrekking op acties die worden georganiseerd in samenwerking met de Vlaamse Wooninspectie in het kader van de strafrechtelijke aanpak.

Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium - bijlage

1

ANTWERPEN Besluiten en PV’s Aantal onbewoonbaarverklaringen onbewoonbaar VWC ongeschikt en onbewoonbaar VWC onbewoonbaar via NGW * Total aantal woningen

2008 3 738 14 755

2009 0 586 10 596

Bron: Stad Antwerpen, Huurders in onbewoonbaar verklaarde woningen, 14 juli 2010 * Het aantal onbewoonbaarverklaringen via NGW is in feite hoger (2008: 50, 2009:34). Voor een aantal woningen wordt nadien nog een procedure volgens de VWC opgestart. De woningen die een tweede maal onbewoonbaar worden verklaard, zijn in bovenstaande tabel geregistreerd onder VWC en worden geschrapt onder NGW. Voor 2008 en 2009 samen komen deze onbewoonbaarverklaringen overeen met 1162 gezinnen (in totaal 1769 personen). Aantal handhavingsacties (= acties met Vlaamse Wooninspectie) 2009 panden 11 wooneenheden 32

2010 (tot 21/10) 11 29

Bron: Stad Antwerpen, Huurders in onbewoonbaar verklaarde woningen, 14 juli 2010 Communicatie bij besluit: huurders krijgen in de praktijk 6 maanden de tijd om de onbewoonbaar verklaarde woning te verlaten en een nieuwe woning te zoeken, indien gewenst met de hulp van woonbegeleiding.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: dienst wonen, 4 maatschappelijk assistenten in dienst In principe wordt iedereen die in een onbewoonbaar verklaarde woning woont, begeleid. Soms gebeurt dit al vooraf. De maatschappelijk assistenten gaan bij het vooronderzoek samen met de technisch adviseur ter plaatse en onderzoeken de situatie van de huurders, geven de nodige informatie m.b.t. de verdere procedure, en gaan na of de huurder zelf reeds over eventuele herhuisvestingsmogelijkheden beschikt of welke mogelijkheden er bestaan. Er wordt gekeken wie er in de woning woont, en er wordt uitleg gegeven over de procedure. De intensiteit van de begeleiding hangt af van de situatie ter plaatse. Indien de eigenaar beroep heeft aangetekend of de maatschappelijk werkers menen dat de herstellingen snel zullen/kunnen gebeuren, is de begeleiding minder intensief zijn dan wanneer de onbewoonbaarheid niet direct zal opgelost raken. OCMW-cliënten worden begeleid en eventueel opgevangen door het betrokken OCMW. De woonbegeleiders gaan langs in elk onbewoonbaar verklaard pand. Ze trachten contact te hebben met alle bewoners en polsen naar de plannen of vooruitzichten van de bewoners. Zij die aangeven nood te hebben aan begeleiding naar een nieuwe woning, worden verder begeleid. Deze begeleiding kan telefonisch zijn (informeren of men nieuwe woning gevonden heeft, informatie, …) of via huisbezoek tot meestal meer intensieve begeleiding: hulp bij inschrijving SHM of SVK, aanvraag huursubsidie, kanalen aanreiken om nieuwe woning te zoeken op private huurmarkt, eventueel hulp bij verhuis, … Voor de bewoners van de transitwoningen wordt dezelfde begeleiding aangeboden door de maatschappelijk werkers van de transitwoningen.


2

Transitwoningen -

Beheerder: Stad Antwerpen, Samen Leven Capaciteit: 15 woningen (56 bedden) (5 woningen zijn momenteel in renovatie – met 9 bijkomende plaatsen) Doelgroep: huurders na handhavingsactie of onbewoonbaarverklaring artikel 135 NGW (heel uitzonderlijk ook andere personen)

Herhuisvesting in de praktijk Bron: Stad Antwerpen, Huurders in onbewoonbaar verklaarde woningen, 14 juli 2010 Herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. de Vlaamse Wooncode Stad Antwerpen beschikt momenteel niet over cijfers over waar deze huurders terecht komen en of hun situatie verbetert. Sowieso komen niet alle bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen, zoals vermeld in eerste bovenstaande tabel, in aanmerking voor herhuisvesting. Door de termijn van 6 maanden die de stad hanteert, slinkt deze doelgroep, door beroepen waarbij de onbewoonbaarheid wordt afgewezen of bij opheffing van het besluit (na aflevering conformiteitsattest). Herhuisvesting na handhavingsacties Bevel om het land te verlaten Biekorf Door politie meegenomen Dienst Vreemdelingenzaken Familie Niet aangetroffen Niet van toepassing Nieuwe huurwoning OCMW Antwerpen Repatriëring Transitwoning Vrienden Ziekenhuis Onbekend Totaal

2008 1 0 0 1 1 8 8 5 0 2 4 4 2 7 43

Herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW 2008 Familie 1 Niet aangetroffen 4 Niet van toepassing 14 Nieuwe huurwoning 1 OCMW Antwerpen 3 Transitwoning 16 Vrienden 9 OCMW buiten Antwerpen 1 Zeemanshuis 2 Onbekend 3 Totaal 54


2009 0 2 1 0 2 10 16 1 1 0 4 0 0 0 37

2009 4 9 2 1 1 15 7 0 0 0 39

3

Transitwoningen Aantal opgevangen gezinnen 2008 Aantal opgevangen op 01/01 Aantal extra opgevangen gedurende het jaar

2009

gezinnen 9

personen 22

gezinnen 14

personen 22

27

48

28

70

Doorstroming van de gezinnen na opvang in transitwoning 2008 SHM 5 Privé 12 OCMW 1 Familie/vrienden 0 SVK 0 Onbekend 2 Totaal 20


2009 10 15 0 4 2 1 32

4

GENK Besluiten 2008 7 4 3

ongeschikt ongeschikt en onbewoonbaar onbewoonbaar via NGW

2009 14 3 2

2010 18 8 2

Bron: RWO, Besluiten burgemeester tot 10/12/2010 Communicatie bij besluit: er wordt geen termijn gegeven voor het verlaten van de woning.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: onbewoonbaarverklaring.

geen

structurele

begeleiding

van

huurders

na

Er worden geen specifieke maatregelen getroffen na onbewoonbaarverklaring, in praktijk blijven de huurders meestal in de woning.

Transitwoningen -

Geen nood- of transitwoningen van stad of OCMW. Wel huurt CAW een aantal woningen van de SHM als noodwoningen, af en toe kunnen deze ook gebruikt worden bij onbewoonbaarverklaring.

Herhuisvesting in de praktijk Geen cijfers beschikbaar, want geen opvolging herhuisvesting.


5

GENT Besluiten en PV’s Ongeschikt en/of onbewoonbaar 2006

2007

2008

2009

59

71

46

78

Aantal woningen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard

Acties huisjesmelkerij (= acties met Vlaamse Wooninspectie) Aantal acties Aantal panden Aantal gezinnen / alleenstaanden Aantal panden met advies onbewoonbaarheid (WI) Aantal gezinnen in onbewoonbare panden

2008 12 42 84 17 31

2009 11 18 108 9 46

2008 14 20 17

2009 13 19 10

Onbewoonbaarverklaringen o.b.v. art 135 NGW Aantal panden Aantal gezinnen / alleenstaanden Aantal te herhuisvesten gezinnen Bron: stad Gent, Dienst Wonen, jaarverslag 2009 Communicatie bij besluit: Besluit vraagt woning te verlaten „binnen redelijke termijn‟. Huurder ontvangt bij besluit onbewoonbaarverklaring doorverwijsbrief naar sociale cel. Sociale cel neemt zelf ook initiatief om huurder te bereiken.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: Dienst Wonen – Sociale cel Ondersteuning van burgers om het recht op wonen te verzekeren en bij te dragen tot het verbeteren van de woonkwaliteit en –omgeving. Bestaande uit centrale dienst en 5 woonwinkels, 11 VTE consulenten. Intern document: “Draaiboek herhuisvesting bewoners van onbewoonbaar verklaarde woningen op basis van de Vlaamse Wooncode”. Stappenplan vanaf OO-procedure: -

-

Na besluit onbewoonbaar ontvangen huurders doorverwijsbrief naar sociale cel. Sociale cel ontvangt kopie besluit + gegevens bewoners. Consulent gaat binnen de week langs. Indien afwezig, wordt brief achtergelaten met vraag contact op te nemen binnen de 7 dagen. Verder opvolging indien geen reactie via brieven, na vele pogingen wordt dossier gesloten. Informatie aan huurders over gevolgen voor woonsituatie (verhuis, werken, huurcontract, beroep). Huurders begeleiden naar woonoplossing: folders (met mondelinge toelichting), eventueel doorverwijzing naar huurdersbond, onderzoek herhuisvestingsmogelijkheden op korte en lange termijn (vereisten woning, ligging, inschrijving SHM), aanvraag en opvolging huursubsidie of installatiepremie.


6

Analoog bestaat er ook een Draaiboek herhuisvesting bewoners onbewoonbaarverklaarde panden Artikel 135 Nieuwe Gemeentewet. De Sociale Cel staat in voor de begeleiding van de huurders en de herhuisvesting, zowel op korte termijn als voor definitieve herhuisvesting. Ook voor de herhuisvesting bij acties huisjesmelkerij beschikt de Sociale Cel over een interne afsprakennota: -

-

De sociale cel wordt door de politie op de hoogte gebracht van geplande acties, medewerkers sociale cel kunnen actie voorbereiden (bevolkingsgegevens, beschikbaarheid noodwoningen, …) Sociaal consulent gaat ter plaatse bij actie. Indien herhuisvesting nodig is, volgt een gesprek met de bewoners (situatie uitleggen, gevolgen, hebben huurders zelf woonoplossing, onderzoek alternatieven, …)

Nood- of transitwoningen a. OCMW -

capaciteit: 29 noodwoningen. doelgroep: noodopvang (rampen, onbewoonbaarverklaring o.b.v. NGW, acties huisjesmelkerij).

b. Stad – dienst wonen: -

-

capaciteit: 12 transitwoningen (sedert 01/2011). doelgroep: tijdelijke herhuisvesting na OO (VWC) en tijdens renovatiewerken in het kader van stadsvernieuwingsprojecten. Uitzonderlijk: huurders onbewoonbaarverklaring art 135 NGW of acties huisjesmelkerij, indien geen noodwoningen beschikbaar. Huurprijs: 525 euro per maand (woningen niet bemeubeld) Termijn: 4 maanden, eventueel verlengbaar met 4 maanden Tijdens bewoning: intensieve woonbegeleiding verplicht, actief op zoek gaan naar nieuwe woning Financiering: middelen grootstedenbeleid.

Herhuisvesting in de praktijk Bron: stad Gent, Dienst Wonen, jaarverslagen 2008 en 2009 Herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. de Vlaamse Wooncode Huisvestingssituatie eind december van huurders waarvan de woning onbewoonbaar verklaard was o.b.v. de VWC, begeleid door de Sociale Cel 2008 2009 Private woning 8 5 Sociale woning of SVK 5 1 Opheffing besluit en nog steeds in woning 6 2 Geen opheffing besluit en nog steeds in woning 13 31 Stedelijk Opvanginitiatief Verapa (SOI) 1 1 (V)AS: (voorstel) ambtshalve schrapping uit het 7 1 bevolkings-, vreemdelingen of wachtregister Geen gegevens 2 Totaal aantal begeleide gezinnen / 42 41 alleenstaanden


7

Nationaliteit België Turkije Bulgarije Iran Servië en Montenegro Andere Totaal

2008 20 5 4 0 4 11 44

2009 18 5 10 2 0 6 41

2008 14 4 1 1 0 1

2009 8 3 1 0 2 0

10

32

31

46

2008 3 5 2 10 2 2 2 5 0 31

2009 2 4 1 37 0 0 0 0 2 46

2008

2009

3

3

5

0

1 4 10 3 0 1

0 0 3 1 4 0

Herhuisvesting na acties tegen huisjesmelkerij Voorlopige herhuisvesting (dag van actie of korte termijn) Noodwoning Familie of vrienden Private huurmarkt SOI Huize Triest AG SOB (Stadsontwikkelingsbedrijf Gent) Andere: herhuisvesting niet nodig, (V)AS, illegaal, geen contract, geen domicilie, gegevens onbekend Totaal Nationaliteit België Turkije Russische republiek Bulgarije Slowakije Marokko Ghana Andere Onbekend Totaal Herhuisvesting op lange termijn Reglementair in noodwoning: contract lopend of verlengd Niet reglementair in noodwoning: huurtermijn verstreken Noodwoning verlaten en nieuw adres onbekend Geen herhuisvesting nodig Private huurwoning Sociale woning Familie (V)AS


8

SOI AG SOB Nog gedomicilieerd op zelfde adres, maar woont er niet meer Totaal

1 1

0 1

2

0

31

12

Herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring o.b.v. artikel 135 NGW Tijdelijke herhuisvesting Noodwoning Familie of vrienden Kortverblijf in opvang Totaal

2008 12 4 1 17

2009 10 0 0 10

2008 6 7

2009 5 0

5

1

2

4

20

10

Definitieve herhuisvesting Sociale woning Private woning Terug naar oorspronkelijke woning, na opheffing onbewoonbaarverklaring Noodwoning, nog geen definitieve herhuisvesting gevonden Totaal Nationaliteit België Ghana Tunesië Polen Groot-Brittannië Bulgarije Marokko Congo Slowakije Moldavië onbekend Totaal


2009 7 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 19

9

REGIO IZEGEM: IZEGEM, INGELMUNSTER, OOSTROZEBEKE, LEDEGEM, WIELSBEKE Besluiten Aantal besluiten (geen onderscheid ongeschikt – onbewoonbaar) 2007 2008 Izegem 14 8 Ingelmunster 1 4 Oostrozebeke 1 1 Ledegem 1 2 Wielsbeke

2009 22 3 1 2 2

Bron: Huisvestingsdienst regio Izegem, jaarverslagen 2007, 2008, 2009 Op basis van interview: meer ongeschikt- dan onbewoonbaarverklaringen in de regio, onbewoonbaar vooral in Izegem en Ingelmunster. Communicatie naar huurder: Het besluit de termijn waarop de woning moet worden verlaten, meestal is dit 14 dagen.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: Huisvestingsdienst De huisvestingsdienst bestaat uit technische adviseurs, die voornamelijk de eigenaar begeleiden betreffende de technische aspecten van de woning, en woonbegeleiders, die instaan voor de begeleiding van huurders. Tussen beide is er een nauwe samenwerking, wat een individuele benadering mogelijk maakt. Woonbegeleiding start vanaf het begin van de procedure. Tijdens het vooronderzoek worden de huurders ingelicht over de procedure en de gevolgen ervan. Ook het huurcontract en de mogelijke gevolgen daarvoor worden met de huurder besproken. Afhankelijk van het resultaat van het technisch vooronderzoek, anticiperen de woonbegeleiders reeds op een eventuele herhuisvesting. Na een onbewoonbaarverklaring worden de huurders vervolgens begeleid naar een definitieve woning.

Transitwoningen -

Beheerder: OCMW Capaciteit: 14 woningen (8 Izegem, 3 Ledegem, 3 Oostrozebeke) Termijn: max. 3 maanden (uitzonderlijk verlengbaar)


10

Herhuisvesting in de praktijk Onderstaande tabel geeft een overzicht van de herhuisvesting van huurders uit ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen, voor zover de huisvestingsdienst daarvan op de hoogte is (m.a.w. voor huurders die beroep deden op de woonbegeleiding).

Crisiswoning Voorrang SHM SHM Private huurmarkt SVK Familie Huursubsidie

2008 1 1 2 5 1 3

2009 3 4 8 1 1 2

Bron: Document verkregen van Huisvestingsdienst regio Izegem


11

KORTRIJK Besluiten

onbewoonbaar ongeschikt ongeschikt en onbewoonbaar onbewoonbaar via NGW

2008 0 17 3 5

2009 0 26 12 4

Bron: RWO, Besluiten burgemeester tot 10/12/2010

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: Woonclub -

Vrijblijvende en gratis bijstand aan huurders die op zoek zijn naar een woning. Samenwerking tussen CAW Stimulans, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen, de stad Kortrijk, de provincie West-Vlaanderen en de Koning Boudewijnstichting. Naast professionele medewerkers, ook vrijwilligerswerking

Crisiswoningen -

-

-

Beheerder: OCMW Doelgroep: mensen die hun werkelijke verblijfplaats hebben in Kortrijk en zich in een acute noodsituatie bevinden door bijvoorbeeld een uithuiszetting, een woning die onbewoonbaar werd verklaard, een breuk in de familierelaties ... Maximale termijn: 30 dagen Huurprijs: € 8 voor een alleenstaande, € 10 voor een koppel of een alleenstaande met 1 kind (gebruik van 1 kamer), € 14 voor een koppel of een alleenstaande met meerdere kinderen (gebruik van meerdere kamers) Woonbegeleiding voorzien door OCMW: Woonbegeleider en bewoner zoeken beiden intensief naar nieuwe huisvesting. Opmerking vanuit dienst wonen: beschikbaarheid van crisiswoningen in praktijk erg beperkt.

Herhuisvesting in de praktijk Geen gegevens, want geen specifieke begeleiding of opvolging van huurders door de stad na onbewoonbaarverklaring. In praktijk bieden de crisiswoningen van het OCMW zelden een oplossing.


12

LEUVEN Besluiten

ongeschikt ongeschikt en onbewoonbaar onbewoonbaar via NGW

2008 32 7 5

2009 22 11 7

Bron: gegevens verkregen van dienst huisvesting Communicatie naar huurder: Besluit vermeldt dat de bewoning moet worden stopgezet binnen de 30 dagen. Indien dit na deze termijn nog het geval is (vaststelling door wijkagent), worden eigenaar en huurder opnieuw aangeschreven.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: OCMW Na het OO-besluit wordt de huurder door de stad bij ieder contact doorverwezen naar het OCMW voor woonbegeleiding. Ook het OCMW wordt op de hoogte gebracht en ontvangt de gegevens van de huurder. Via brief worden de huurders vervolgens op het OCMW uitgenodigd. Wanneer de huurder niet op reageert wordt niet aangeklampt, tenzij het gaat om huurders die men op het OCMW kent. De begeleiding van huurders is eerder passief: gebruik van computer om woning te zoeken, hulp bij telefoneren indien men de taal niet machtig is, inschrijving SHM of SVK. Het OCMW heeft een intern stappenplan voor de herhuisvesting van deze huurders. Door de moeilijkheid om een woning te vinden op de private huurmarkt is de aanpak eerder ad-hoc. Indien men weet dat de huurder op korte termijn zelf een oplossing heeft, staat men toe tijdelijk in de woning te blijven. Anders wordt verdere bewoning van de woning niet toegestaan, en wordt een oplossing gevonden in een doorgangswoning, indien plaats, of in de crisisopvang. Stad Leuven heeft een samenwerkingsovereenkomst met CAW voor eigen woonbegeleiding (sinds 2008). Het betreft één persoon, die tewerkgesteld is door de stad, maar werkt binnen het team van het CAW. Deze woonbegeleiding richt zich op personen die geen beroep kunnen doen op een eigen netwerk, zowel private huurders als eigenaars. De begeleider gaat mee met de onderzoekers bij het vooronderzoek wanneer men op voorhand weet dat er problemen zijn met de bewoners. Bedoeling is dat een uithuiszetting kan worden vermeden.

Doorgangswoningen -

Beheerder: OCMW Capaciteit: 7 gezinnen en 7 alleenstaanden Doelgroep: daklozen (omwille van diverse redenen)

Herhuisvesting in de praktijk Geen gegevens.


13

OOSTENDE Besluiten

Besluiten ongeschikt / onbewoonbaar

2007

2008

2009

46

47

36

Bron: stad Oostende, jaarverslag 2009 Communicatie bij besluit: Bij onbewoonbaarverklaring wordt de huurder steeds woonbegeleiding aangeboden.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: Dienst Wonen De dienst Wonen beschikt over twee woonbegeleiders. Deze worden reeds ingeschakeld wanneer een OO-verklaring op til is. Bedoeling is zoveel mogelijk voorbereidend werk (voorbereiding dossiers SHM, SVK, Huursubsidie) te verrichten voor het besluit wordt genomen, om dan snel een herhuisvestingsoplossing te vinden. De woonbegeleiders nemen zelf contact op met de huurders en bieden hen alle ondersteuning bij het zoeken naar een nieuwe woning.

Transitwoningen -

Beheerder: stad, Dienst Wonen Capaciteit: 7 woonunits + 11 kamers (flexibel combineerbaar i.f.v. gezinsgrootte) Termijn: max. 3 maanden (uitzonderlijk verlengbaar met 3 maanden) Inrichting erg sober Verbruiksvergoeding: bijdrage per dag, afhankelijk van verblijfsduur (8 euro maand 1; 10 euro maand 2; 12 euro maand 3; 16 euro na maand 3). Financiering: SIF Intensieve woonbegeleiding verplicht Bijstand beheer financiële middelen Inschrijving SHM‟s en SVK Actief zoeken naar woning op private huurmarkt (met woonbegeleider) Wekelijkse afspraak met woonbegeleider

Herhuisvesting in de praktijk

Herhuisveste gezinnen Personen opgevangen in transithuis Huisbezoeken

2007 138 17 222

2008 67 20 414

2009 52 20 375

Bron: stad Oostende, jaarverslag 2009


14

TURNHOUT Besluiten

onbewoonbaar ongeschikt ongeschikt en onbewoonbaar onbewoonbaar via NGW

2008 0 6 31 0

2009 0 9 9 0

Bron: RWO, Besluiten burgemeester tot 10/12/2010 Communicatie naar huurder: Bij het besluit wordt de huurder doorverwezen naar het OCMW voor begeleiding. Het initiatief ligt bij de huurder, OCMW neemt zelf geen contact op. In praktijk wordt een termijn van 3 maanden gehanteerd om de woning te verlaten.

Begeleiding Verantwoordelijke instantie: OCMW Wanneer de dienst Huisvesting, na het advies van Wonen-Vlaanderen en na communicatie met de eigenaar inschat dat een onbewoonbaarverklaring nakend is, wordt dit reeds aan het OCMW gesignaleerd. De woonbegeleiding gaat van start op initiatief van de huurder, die zelf contact neemt met het OCMW.

Doorgangswoningen -

Beheerder: OCMW Capaciteit: 10 doorgangswoningen Termijn: 6 maanden, maximaal verlengbaar tot 1 jaar Wekelijkse begeleiding

Herhuisvesting in de praktijk Gegevens voor 2010, dossiers tot november. 9 besluiten onbewoonbaar -

1 voorrang sociale huur: besluit 05/2010, verhuis naar sociale woning 01/2011. Intussen doorgangswoning. 1 herhuisvest in SVK-woning (extra punten wegens OO). 1 begeleid bij aanvraag HS, maar niet verkregen, daarna afgehaakt.

 3/9 in woonbegeleiding

-

1 persoon begeleid bij inschrijving SHM door woonwinkel Andere personen hebben geen contact genomen met OCMW


15

WONEN LANGS DIJLE EN NETE: DUFFEL, PUTTE, BERLAAR, BONHEIDEN, SINTKATELIJNE-WAVER Besluiten Begeleiding Transitwoningen Herhuisvesting in de praktijk

Deze intergemeentelijke samenwerking is van start gegaan in 2010, maar de werking woonkwaliteit werd pas eind 2010 uitgebouwd. Daarom beschikt men nog niet over cijfermateriaal, zijn een aantal zaken nog in onderzoek en is ook de uitwerking van een methodiek nog gaande.


16

2. Samenstelling begeleidingsgroep en geconsulteerde personen

Samenstelling Begeleidingsgroep Veerle Geurts, Departement RWO – Woonbeleid Lize Haagdorens, Departement RWO - Woonbeleid Ivan Peeters, Agentschap Wonen-Vlaanderen Hilde Van den Bosch, Agentschap Wonen-Vlaanderen Dorien Van Cauwenberge, Agentschap Wonen-Vlaanderen Tom Vandromme, Vlaamse Wooninspectie Benediekt Van Damme, Kabinet Minister Van den Bossche Xavier Buijs, VVSG Annick Garmyn, Stad Antwerpen Geert Inslegers, VOB Katelijne D‟Hauwers, AES Sien Winters, Steunpunt Ruimte en Wonen Brecht Vandekerckhove, Steunpunt Ruimte en Wonen Marie Le Roy, Steunpunt Ruimte en Wonen

Interviews actoren Lize Haagdorens, Departement RWO - Woonbeleid Ivan Peeters, Agentschap Wonen-Vlaanderen Tom Vandromme, Vlaamse Wooninspectie Geert Inslegers, VOB Katelijne D‟Hauwers, AES Bernard Hubeau

Cases Antwerpen: Annick Garmyn, Annemie Verlent Genk: Ganaël Vanlokeren, Daniella.Kazmierczak Gent: Anne Baudewijn, Annemie Van Hoecke, Marleen Goeffers Regio Izegem: Benoit Sintobin Kortrijk: Ciska Vereecke Leuven: Kathleen Lambié Oostende: Peter Jonckheere, Erika Deschacht Turnhout: Bart Huysmans, Britt Borghs (OCMW)


17

Wonen langs Dijle en Nete: Peter Van Cleemput, Els Cousin SVK De Poort: Thomas Raes SHM De Mandel: Brecht Vermeulen


18

Evaluatie van het kwaliteitsinstrumentarium

Recommend Documents