Evaluatie Intensief Beheer

Evaluatie Intensief Beheer 1997 - 1999

Evaluatie Intensief Beheer 1997 - 1999

Daphnée Chouchena Bart Kessels Wouter Rohde

maart 2000 73810

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl

Inhoud 1.

2.

3.

4.

Inleiding ..............................................................................................................1 1.1

Twee jaar ervaring in Intensief-Beheergebieden ........................................1

1.2

De Raamovereenkomst - procesevaluatie..................................................1

1.3

Projectovereenkomst Laak - projectevaluatie.............................................2

1.4

Wat aan het Raamcontract voorafging .......................................................2

1.5

Het Haagse woningvoorraadbeleid.............................................................3

1.5.1

Woningverbetering en sloop-nieuwbouw – de gemeente aan zet ...3

1.5.2

Onderhoudsstimulering – de bewoner aan zet ................................3

1.5.3

Naar Intensief Beheer – de eigenaren gedwongen aan zet ............5

1.5.4

Onderverdeling in gebieden .............................................................6

1.6

Geschiedenis Woningbeheer......................................................................6

1.7

Raamovereenkomst 1997..........................................................................8

1.8

Projectovereenkomst Laak 1997 ................................................................8

1.9

Werkwijze en Leeswijzer.............................................................................9

IBG in theorie ...................................................................................................11 2.1

Woningbeheer...........................................................................................11

2.2

De gemeente.............................................................................................12

2.3

Het stimuleringsproces in IBG gebieden ..................................................13

2.4

Het aanschrijvingsproces ..........................................................................16

2.5

Het subsidiëringsproces............................................................................20

2.6

Het basisonderhoudsniveau .....................................................................21

IBG in de praktijk ..............................................................................................23 3.1

Een koude start in februari 1997...............................................................23

3.2

Werkwijze per wijk.....................................................................................24

3.3

Beoordeling stimuleringstraject.................................................................27

3.4

Beoordeling aanschrijvingstraject en Bouwen-medewerker.....................28

3.5

Kwaliteit BOR ............................................................................................29

3.6

Informatieuitwisseling en overleg..............................................................30

Eigenaren uit de IBG aan het woord ................................................................33 4.1

Bekendheid met de IBG-aanpak...............................................................33

5.

4.2

Communicatie ...........................................................................................37

4.3

De eigenaren geactiveerd?.......................................................................39

Projectevaluatie overeenkomst Laak-Midden ..................................................41 5.1

6.

7.

Prestaties 1997-1998 ................................................................................43

Conclusies........................................................................................................45 6.1

Raamcontract gemeente - woningbeheer.................................................45

6.2

IBG-aanpak ...............................................................................................45

6.2.1

Algemeen: succes ligt voor het oprapen na een trage start ..........45

6.2.2

IBG-aanpak mist een sluitstuk .......................................................46

6.2.3

BOR is ook van de gemeente ........................................................47

Aanbevelingen..................................................................................................49 7.1

IBG-aanpak ...............................................................................................49

7.1.1

Zet een doel op de achterlijn..........................................................49

7.1.2 Maak de kwaliteit van de BOR tot een gezamenlijke verantwoordelijkheid ........................................................................................49 7.1.3

Van kwartaalinformatie naar voortgangsanalyses .........................49

7.1.4

Pro-actief overleg gewenst.............................................................49

7.2

Raamcontract en projectovereenkomsten ................................................50

7.2.1

Prestatieafspraak opnames kan vervallen .....................................50

7.2.2

De afspraken kunnen worden versimpeld......................................50

7.3

Relatie gemeente – Woningbeheer ..........................................................50

Bijlage 1

Geïnterviewde personen .......................................................................... i

Bijlage 2

Enquête onder bewoners in Intensief-Beheergebieden......................... iii

1. Inleiding 1.1 Twee jaar ervaring in Intensief-Beheergebieden Appartementen in vooroorlogse meergezinshuizen, zowel verhuurd door particuliere eigenaren als door de eigenaar zelf bewoond, zijn sinds jaar en dag het slechtst onderhouden deel van de woningvoorraad. Van de Nederlandse gemeenten heeft Den Haag het hoogste aandeel in de woningvoorraad van juist deze categorie. Het is dan ook geenszins verwonderlijk dat het Haagse woningvoorraadbeleid zich in het bijzonder richt op de vooroorlogse appartementen in particuliere handen. Om de kwaliteit van deze woningen op peil te brengen maar vooral te houden is in de loop der jaren een scala aan beleidsinstrumenten ingezet. Het recentste instrument is de aanpak in de Intensief-Beheergebieden, de IBGaanpak. Daarin probeert Woningbeheer in opdracht van de gemeente per bouwblok met geduld, enig aandringen en gratis advies eigenaren in Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) tot het inlopen van achterstallig onderhoud te verleiden. Want dat is het uitgangspunt: eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van hun woning, “hebben is (onder-)houden”. Voor de VvE’s staan daar geringe gemeentelijke subsidies tegenover. Vanaf de start wordt duidelijk gemaakt dat de VvE’s die niet meedoen door de gemeente zullen worden geconfronteerd met een aanschrijving op grond van de Woningwet, waarbij als het tot uitvoering op last van de gemeente komt, het recht op subsidies verloren gaat. De betrokken partijen, de gemeente en NV Woningbeheer Den Haag hebben hun samenwerking, rollen en taken in 1997 vastgelegd in een Raamovereenkomst. Die besteedt aandacht aan de nieuwe werkwijze, de eerdergenoemde IBG-aanpak, en de onderhoudsstimulering. Sindsdien zijn voor vier wijken zes projectovereenkomsten afgesloten (zie hoofdstuk 3.2). Anno 1999, twee jaar later, is het tijd om (de Raamovereenkomst over) de IBG-aanpak en de eerste projectovereenkomst voor Laak te evalueren. Gemeente en Woningbeheer hebben samen opdracht gegeven voor een evaluatie van de onderlinge contracten. RIGO heeft deze evaluatie voor haar rekening genomen, die ingaat op taken, procedures en verantwoordelijkheden in de IBG-aanpak. We besteden geen aandacht aan de vraag wat de effecten zijn van deze aanpak. De beoordeling van de effecten van het woningvoorraadbeleid, de beleidsevaluatie, zal als opdracht van de gemeente Den Haag plaatsvinden na de genoemde project- en procesevaluaties.

1.2 De Raamovereenkomst - procesevaluatie Wat betreft de Raamovereenkomst is de hoofdvraag hoe de gekozen werkwijze tussen de gemeente Den Haag en de NV Woningbeheer in het Raamcontract uitpakt. Daarbij gaat het om: •= •= •=

de afgesproken werkwijze; de verdeling van taken en verantwoordelijkheden; de organisatie van het stimuleringsproces;

1

•= •= •=

de onderlinge afstemming; de procedures; de verschillende overlegstructuren.

Dit noemen we verder de procesevaluatie, waaraan we in hoofdstuk 3 en 4 aandacht besteden.

1.3 Projectovereenkomst Laak - projectevaluatie Ook de projectovereenkomst voor Laak, die in februari 1997 is getekend, is onderwerp van evaluatie. Laak is de eerste wijk waar de IBG-aanpak van start is gegaan. Het gaat er daarbij om de cijfers die Woningbeheer aanlevert aan de gemeente te beoordelen en een uitspraak te doen over de realisatie van de afspraken. De vraag is daarbij dus hoe de projectovereenkomst Laak in cijfers uitpakt wat betreft: •= •= •= •= •= •=

de voortgang; de verhouding willige en onwillige eigenaren; de verhouding onderhoudsstimulering / aanschrijving; de effectiviteit van de instrumenten en de middelen; de in de overeenkomst genoemde/bedoelde bedragen; de in de overeenkomst genoemde/bedoelde opgenomen aantallen.

Dit noemen we verder de projectevaluatie, waar het vierde hoofdstuk nader op ingaat.

1.4 Wat aan het Raamcontract voorafging De Raamovereenkomst, als protocol voor de taakverdeling en uitvoering van de onderhoudsstimulering en het IBG beleid is niet goed te begrijpen, als niet wordt ingegaan op de tradities en veranderingen in de Haagse stadsvernieuwing. Immers, het gemeentelijke voorraadbeleid en de beschikbare subsidies zijn belangrijke conditionerende aspecten voor de Raamovereenkomst. De geschiedenis en taken van Woningbeheer zijn even belangrijk om het Raamcontract te begrijpen. De eventuele knelpunten, die in de procesevaluatie aan het licht zouden moeten komen, kunnen een gevolg zijn van bepalingen in de Raamovereenkomst. Ze kunnen echter ook hun oorzaak hebben in de voorgeschiedenis van het gemeentelijke beleid en de ontwikkeling van Woningbeheer als uitvoeringsorganisatie, die taken van de gemeente heeft overgenomen en nieuwe heeft opgepakt. Daarom beschouwen wij de Raamovereenkomst op twee manieren. Het is: •= •=

de ‘taakverdeling en samenwerking’ in de onderhoudsstimulering en met name de IBG-aanpak tussen de gemeente en Woningbeheer, en; de ‘verzakelijking’ van de verhoudingen tussen Woningbeheer en de gemeente.

Het spreekt vanzelf dat een beoordeling van de Raamovereenkomst op het aspect “taakverdeling en samenwerking” hele andere conclusies kan opleveren dan op het

2

aspect ‘verzakelijking’. De tweede manier om tegen het Raamcontract aan te kijken vormde geen onderdeel van onze oorspronkelijke opdracht. Wij vinden het nodig dit aspect enige aandacht te geven, omdat zonder dit aspect naar onze mening de aanpak van de onderhoudsstimulering en de IBG-aanpak en de rol van het Raamcontract daarin niet goed zijn te begrijpen. In de volgende paragrafen gaan wij daarom in op de tradities en beleidsontwikkelingen in het Haagse woningvoorraadbeleid (paragraaf 1.5) en de ontwikkeling van de NV Woningbeheer sinds 1992 (paragraaf 1.6).

1.5 Het Haagse woningvoorraadbeleid 1.5.1 Woningverbetering en sloop-nieuwbouw – de gemeente aan zet De traditionele stadsvernieuwingsaanpak, die tot medio jaren negentig in gemeenten ingang vond, was er één waarbij de gemeentelijke overheid, met rijkssubsidies, de problemen benoemde en – bij gebrek aan initiatief bij en perspectief voor - de eigenaars confronteerde met “overnemende zorg”. Dit leidde ontegenzeggelijk tot een afwachtende houding van eigenaren in wijken die bijna aan de beurt waren. Begin jaren negentig is in Den Haag reeds de discussie op gang gekomen of de verantwoordelijkheden niet veel meer bij de eigenaren zouden moeten liggen. In 1995 bracht de evaluatie van het rijksstadsvernieuwingsbeleid duidelijkheid over de financiële middelen voor een langere periode. Toen is voor veel gebieden principieel gekozen voor een nieuwe aanpak, in de Nota Verbeter Den Haag. “Wij de wijk, U de woning” was de nieuwe slogan. 1.5.2 Onderhoudsstimulering – de bewoner aan zet Doel Het Onderhoudsstimuleringsbeleid startte in 1993. In essentie gaat de onderhoudsstimulering uit van de verantwoordelijkheid van de eigenaren voor hun bezit. Met een kleine subsidie als bonus werden eigenaren verleid in VvE-verband hun gezamenlijke onderhoudsverplichtingen weer op te pakken. Onderhoudsstimulering heeft als doel: eigenaren bewust maken van de noodzaak onderhoud te plegen aan hun woning. Hierbij gaat het vooral ook om de bewustwording bij de eigenaar dat continuïteit in het onderhoud noodzakelijk is en dat de eigenaar daar zelf zorg voor moet dragen. Het feitelijke herstel van bouwkundige gebreken aan de woning is een afgeleid doel, het gevolg van de veranderde mentaliteit. Onderhoudsstimulering is derhalve een instrument om het (onderhoud-)gedrag van eigenaren in VvE-verband te beïnvloeden, het is geen (gemeentelijk) beheersinstrument. Het onderhoudsstimuleringsbeleid is ingezet in wijken waarvan de kwaliteit van de appartementen te wensen overliet maar niet zo slecht was dat een renovatie per definitie te duur zou zijn. De gemiddelde onderhoudsachterstand ligt op ruim ƒ=10.000,-.

3

Voor de categorie meergezinshuizen die (aanzienlijk) hogere onderhoudskosten heeft, bleef stadsvernieuwingsaanpak van kracht, waarbij de gemeente met een aanzienlijke subsidie de kwaliteitsverbetering mogelijk maakt. Soms betrof het sloop-nieuwbouw, vaak woningverbetering op grond van de regeling Particuliere woningverbetering (PWV). Gelijktijdig met het invoeren van de onderhoudsstimulering werd het ruimtelijke bereik van de PWV-aanpak sterk teruggebracht door een limitatieve opsomming van gebieden. Het beoogde effect daarvan was dat eigenaren buiten de voor PWV aangewezen gebieden niet langer wachtten totdat de gemeente met het PWV-beleid “vanzelf” hun buurt bereikte. Aanpak en instrumentering Onderhoudsstimulering gaat uit van vrijwillige deelname. Hiervoor heeft Woningbeheer adviesbureaus in de wijken geopend en voorlichtingsmateriaal ontwikkeld. De adviesbureaus houden inloopspreekuren. De opzet is dat VvE’s op vrijwillige basis een onderhoudsplan opzetten, een financieringsplan voor tenminste vijf jaar en een onderhoudsfonds openen waarin structureel geld wordt gestort. De gemeente heeft ervoor gekozen om de uitvoering van dit beleid niet zelf ter hand te nemen maar uit te besteden aan Woningbeheer. Met gemeentelijke subsidies worden VvE’s financieel ondersteund. De adviesbureaus maken eigenaren daarin wegwijs. Er zijn anno 1999 (het instrumentarium is tussen 1993 en 1999 op onderdelen gewijzigd) verschillende financiële tegemoetkomingen: •=

Startpremie van ƒ 550,- per woning. Deze tegoedbon kan alleen worden gebruikt voor de aanschaf van producten en diensten zoals de woningopname en het eerste jaar ondersteuning van het VvE-bestuur door een professional.

•=

Bijdrage ineens van ƒ 2.000,-. Wanneer alle aanschrijvingswaardige gebreken zijn verholpen en de investering bedroeg tenminste ƒ 5.000,-, dan kan deze subsidie worden uitgekeerd. Men komt dan niet meer in aanmerking voor de stimuleringsbijdrage en de bouwdelensubsidie.

•=

Stimuleringsbijdrage van ƒ 2.000,-. Deze subsidie achteraf wordt na 5 jaar uitgekeerd en is een beloning voor het uitvoeren van het onderhoud.

•=

Bouwdelensubsidie van maximaal ƒ 6.000,-. Deze subsidie is bestemd voor het verhelpen van gebreken aan bijzondere bouwdelen zoals balkons, erkers en lateien voor VvE’s van minder dan zes appartementen. De subsidie is bedoeld als tegemoetkoming in de vaak onverwacht hoge kosten voor het herstellen van deze gebreken. De subsidie is een extra subsidie naast de stimuleringsbijdrage en wordt direct uitbetaald nadat het onderhoud is uitgevoerd. De van toepassing zijnde bouwdelen verschillen per wijk.

De GKB biedt eigenaren aantrekkelijke financieringsregelingen voor onderhoudsstimulering; ook van die eigenaren die buiten de subsidieregelingen vallen. Voor eigenaren die kunnen aantonen dat ze niet over voldoende financiële middelen beschikken, bestaat een financieel vangnet in de vorm van het woonkredietfonds.

4

1.5.3 Naar Intensief Beheer – de eigenaren gedwongen aan zet Doel IBG-aanpak Medio 1996 constateerde de gemeente en Woningbeheer dat het beleid van onderhoudsstimulering voor sommige wijken kennelijk te vrijblijvend was. De spontane inloop leidde tot een te gering aantal eigenaren dat van de subsidies gebruik maakte en tot onderhoud overging. Dat heeft ertoe geleid dat het onderhoudsstimuleringsbeleid op enkele punten werd aangescherpt. Derhalve is de IBG-aanpak een intensivering van de OS. •=

Actief benaderen. Het uitgangspunt is dat de start niet meer een vrijblijvende keus van de eigenaren is. In de IBG kiezen gemeente en Woningbeheer gezamenlijk welke blokken gestimuleerd zullen gaan worden.

•=

Bloksgewijs werken. Besloten werd dat het creëren van meer momentum nodig was: om het proces uitstraling te geven is het wenselijk bloksgewijs te gaan werken.

•=

Actief aanschrijven. Tenslotte kwam er een sterke druk op de eigenaren om mee te doen. De basis was nog immer vrijwilligheid, maar wel met een mits. Het hele blok werd opgenomen, de adviseurs ondersteunen, maar de dreiging van een aanschrijving door de gemeente moet voorkomen dat VvE’s niet meedoen.

Een hernieuwde definitie werd niet opgesteld, volstaan werd met de toevoegingen actief benaderen, bloksgewijs werken en actief aanschrijven. Daarmee is de vraag of de IBG-aanpak in eerste instantie een mentaliteitsverandering beoogt – zoals de onderhoudsstimulering waarop werd voortgebouwd– of juist een grotere voortvarendheid wil bereiken in onderhoudsinspanningen– de aanleiding voor de IBGaanpak – onbeantwoord. De nota (Ver)beter Den Haag zegt: “In de IntensiefBeheergebieden moet een versnelling op gang komen bij het wegwerken van ach1 terstallig onderhoud en het creëren van een onderhoudsstructuur”. Het doel is dus tweeledig. Zowel meer onderhoud als het stimuleren dat dat vrijwillig gebeurt. Dat lijkt op het “aanwijzen van vrijwilligers”. In de conclusies zal worden betoogd dat deze dubbele doelstelling de IBG-aanpak parten speelt. IBG van start In Laak, een Haagse portiekwijk uit de ring ‘20-’40, waar al sinds 1993 op basis van vrijwilligheid het onderhoudsstimuleringsbeleid werd uitgevoerd, werd begin 1997 met de IBG-aanpak gestart. Anno 1999 zijn er in vier wijken zes gebieden aangewezen waar de IBG-aanpak wordt gevolgd: Laak Midden (medio 1997), Rustenburg Oostbroek (januari 1998), Bezuidenhout Oost (januari 1998), Bezuidenhout West (april 1998), Valkenbos Noord (juli 1998) en de Heesterbuurt (juli 1998).

1

(Ver)Beter Den Haag – naar een integraal voorraadbeleid, april 1996, paragraaf 4.2.6., p.26.

5

1.5.4 Onderverdeling in gebieden In het beleid maakt de gemeente derhalve vanaf 1997 een onderscheid in vier 2 soorten gebieden. •=

•=

Intensief-Beheergebieden: in deze gebieden wordt zoals boven omschreven een stimulering van VvE’s gecombineerd met een druk op de eigenaren, waarbij gemeente en Woningbeheer bloksgewijs de start van de stimulering bepalen. Onderhoudsstimuleringsgebieden: in deze gebieden zijn de adviesdiensten van Woningbeheer en de gemeentelijke subsidies beschikbaar. Het initiatief ligt bij de eigenaren. Zowel in IBG als in onderhoudsstimuleringsgebieden kunnen ook andere stadsvernieuwingsinstrumenten en –subsidies worden ingezet.

•=

Aandachtsgebieden: in deze gebieden worden informatie en adviespakketten aangeboden aan de eigenaren, waaronder een onderhoudsopname, die geheel of gedeeltelijk worden gesubsidieerd volgens de OS. Het overige stadsvernieuwings-instrumentarium is niet van toepassing.

•=

Zelfbeheergebieden: hierin worden alleen handhavinginstrumenten, zoals de aanschrijving, ingezet.

Intensief-Beheergebieden, onderhoudsstimuleringsgebieden en aandachtsgebieden worden door de gemeenteraad aangewezen.

1.6 Geschiedenis Woningbeheer Wie sec de Raamovereenkomst bekijkt kan ten onrechte in de veronderstelling verkeren dat Woningbeheer is opgericht om anno 1997 het IBG-beleid uit te voeren. Dat zou tekort doen aan de korte maar bewogen geschiedenis van Woningbeheer en haar vele gezichten. Op deze plaats doen we een poging die geschiedenis kernachtig weer te geven. De NV Woningbeheer is opgericht in 1992 met twee doelstellingen. Enerzijds het gemeentelijk aangekocht bezit saneren. Anderzijds de kwaliteit van het particuliere woningbezit verhogen door de eigenaren bij te staan met advies. Sanering aangekocht bezit Woningbeheer heeft bij de start het door de gemeente in het kader van de stadsvernieuwing aangekochte bezit overgenomen. Dit bezit was actief verworven in stadsvernieuwingsgebieden, om door te verkopen aan de corporaties die het zouden verbeteren, dan wel om te slopen voor nieuwbouw. Woningbeheer heeft een deel van dit bezit inderdaad snel weer doorverkocht aan corporaties. Een ander deel heeft Woningbeheer zelf (met stadsvernieuwingssubsidies) verbeterd en nu in exploitatie. Dit heeft Woningbeheer in de tweede helft van de jaren negentig verder uitgebouwd. Momenteel ontwikkelt Woningbeheer op bescheiden schaal in de Haagse oude wijken voor eigen risico, in projecten die bijdragen aan het gemeen-

2

(Ver)Beter Den Haag – naar een integraal voorraadbeleid, april 1996, paragraaf 4.2.3., p. 24.

6

telijke stadsvernieuwingsbeleid. Dikwijls gaat het om verwerving van onroerendgoedportefeuilles met een slechte kwaliteit, die anders uitgepond zouden worden. Onderhoudsstimulering In 1993, met de introductie van de onderhoudsstimulering, kon Woningbeheer aan de slag in de wijken met een adviesrol voor particuliere eigenaren. De adviesbureaus werden operationeel en de adviseurs konden aan het werk. Uitvoering afbouw PWV Het besluit van de gemeente om een andere opstelling te kiezen naar eigenaren, betekende tevens het afbouwen van de PWV-inspanningen. Met Woningbeheer is toen afgesproken dat zij de laatste ronden PWV zou uitvoeren in opdracht van de gemeente en de betreffende ambtenaren daartoe in dienst zou nemen. De geleidelijke afbouw van de PWV-inspanningen en de toename van de onderhoudsstimulering zou voor de verbouwleiders een kans zijn zich tot adviseur van Woningbeheer om te scholen, waarvoor deels dezelfde expertise benodigd is. Professioneel VvE-beheer Na het starten van de onderhoudsstimulering werd ook duidelijk dat er behoefte was aan professionele ondersteuning voor de VvE-besturen. Woningbeheer heeft dit opgepakt en administreert voor steeds meer VvE’s, grotendeels uit de onderhoudsstimuleringsgebieden. Dit is een aparte afdeling binnen Woningbeheer, het is geen onderdeel van de adviesbureaus. De IBG-aanpak heeft wel vanaf 1997 geleid tot een sterke personele groei binnen de sector projecten voorraadbeheer. Het contract dat daartoe tussen Woningbeheer en de gemeente werd gesloten was daarvoor de basis. Woningbeheer: gemeentelijke NV of maatschappelijk ondernemer? De vervlechting tussen de taken van Woningbeheer en het gemeentelijke voorraadbeleid is groot. Dat blijkt uit de geschiedenis van het beleid en van Woningbeheer. Het blijkt ook uit het feit dat van 1992 tot en met 1998 de Wethouder RO/SV voorzitter was van de Raad van Commissarissen van Woningbeheer. De band met de gemeente was en is sterk. In de jaren negentig is het beleidsveld “volkshuisvesting” enorm van karakter veranderd. Dat blijkt wel uit de grote beleidsveranderingen die ook Den Haag heeft doorgevoerd. De gemeente heeft minder ‘subsidiemacht’ gekregen en is meer partner geworden. Gemeenten concentreren zich op kerntaken en willen uitvoerende taken liever afstoten. Dat geldt met name richting de corporaties, maar ook richting Woningbeheer. Hoewel de band innig was is er de laatste jaren sprake van een zowel door de gemeente als Woningbeheer gevoelde behoefte om Woningbeheer meer als een onderneming te zien. Eigenlijk net als bij de corporaties gaat het om een maatschappelijke onderneming, met meer dan alleen financiële en continuïteitsdoelen. Om die verzelfstandiging en het ondernemerschap te bevorderen was het wenselijk de

7

relatie te verzakelijken. De wethouder is geen commissaris meer, de werkzaamheden van Woningbeheer gaan niet meer op basis van een inspanningsverplichting zoals in de jaren voor 1997, maar zijn in een raamcontract met prestatiesafspraken vervat. Daarmee zijn we terug bij onze eerdere opmerking, dat het Raamcontract zowel een manier is om de taakverdeling te regelen, als een manier om de verzelfstandiging van Woningbeheer en de verzakelijking in de relatie vorm te geven. Maar wat staat er dan in dat contract?

1.7 Raamovereenkomst 1997 In de jaren 1993 tot en met 1996 voerde Woningbeheer de Onderhoudsstimulering op basis van een inspanningsverplichting uit. Begin 1997 is mede naar aanleiding van de nota (Ver)beter Den Haag een Raamovereenkomst gesloten tussen Woningbeheer en de gemeente Den Haag om de onderhoudsstimulering in daartoe aan te wijzen gebieden projectmatiger te gaan aanpakken, door middel van de eerder genoemde Intensief-Beheergebied-aanpak. De overeenkomst regelt vooral de verantwoordelijkheden en taken van beide partijen. Afgesproken werd om voor gebieden projectovereenkomsten te sluiten. Tevens werden onder meer de onderlinge informatiestroom geregeld, alsmede een klachtenregeling, een horizonbepaling en – de reden van deze rapportage – de wens na twee jaar tot een evaluatie te komen.

1.8 Projectovereenkomst Laak 1997 Laak-midden is in de gemeentelijke nota “(Ver)beter Den Haag” als IntensiefBeheergebied (IBG) aangewezen en de eerste wijk in Den Haag waar de onderhoudsstimulering zo intensief wordt aangepakt. De gemeente Den Haag en Woningbeheer tekenden op 27 februari 1997 een overeenkomst over de stimulering van onderhoud aan woningen in de wijk Laak-midden, de “Overeenkomst plan van aanpak Intensief-Beheergebied Laak-midden”. Laak-midden is de eerste wijk waarvoor zo’n deelovereenkomst als vervolg op de Raamovereenkomst is afgesloten. In deze projectovereenkomst regelen de gemeente en Woningbeheer de prestaties die worden verlangd en de vergoedingen die daar tegenover staan. Doel van de aanpak is om in Laak in een periode van 7 jaar te komen tot een verbetering van 5.350 woningen dan wel appartementen. Woningbeheer heeft op zich genomen om jaarlijks 1.070 eigenaren/woningen actief te benaderen voor het laten uitvoeren van een woningopname (BOR) en zich naderhand in te spannen om de eigenaren tot onderhoud te stimuleren. De gemeente stelt daar een vergoeding per woning tegenover en zal conform de Raamovereenkomst publiekrechtelijke middelen - zoals aanschrijving - inzetten. Ook deze overeenkomst bepaalt een evaluatie na twee jaar. In hoofdstuk 4 leest u meer over de uitkomsten daarvan.

8

1.9 Werkwijze en Leeswijzer In januari en februari 1999 werkten wij aan de projectevaluatie Laak. Het bleek alras dat een goed beeld van het project Laak niet kon worden gegeven zonder naar de onderwerpen van de procesevaluatie te kijken. Voor de procesevaluatie is gestart met een documentenanalyse om een beeld te krijgen van de formele afspraken tussen de twee partijen. De resultaten van deze analyse zijn opgenomen in hoofdstuk 2, IBG in theorie. Vervolgens is de praktijk in kaart gebracht aan de hand van interviews met verschillende personen van de gemeente en Woningbeheer. Tijdens een eerste interviewronde – gehouden van mei tot en met augustus - zijn we ingegaan op de feitelijke verdeling van taken en verantwoordelijkheden, de afstemming tussen de stimuleringsprocedure en de aanschrijfprocedure en de verschillen tussen wijken. Van de eerste indrukken is een presentatie gehouden in de stuurgroep woningvoorraadbeleid eind mei. In een tweede serie interviews zijn we op een aantal specifieke aspecten ingegaan, namelijk de uitvoering van een controle op het onderhoud en een optimalisatie van de BOR. De resultaten van de interviews zijn opgenomen in hoofdstuk 3, IBG in de praktijk. Hoofdstuk 4 bevat de resultaten van een enquête onder de “klanten” van de IBG-aanpak. Hoofdstuk 5 behandelt de evaluatie van de projectovereenkomst Laak. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de conclusies en doet hoofdstuk 7 aanbevelingen. Een overzicht van de geïnterviewde personen is opgenomen in bijlage 1, een korte verantwoording van de enquête in bijlage2. Deze opdracht is begeleid door een commissie waarin zitting hadden: Namens de gemeente Den Haag, Dienst stedelijke ontwikkeling, Directie Wonen mevr. S. Pothuis, dhr. R. Prudhomme van Reine

9

Namens Woningbeheer NV mevr. L. Schellens, dhr. T. Hendriksz

10

2. IBG in theorie In dit hoofdstuk komt de opzet van de Intensief-Beheergebied-aanpak aan de orde. Allereerst geven we een overzicht van de belangrijkste actoren, bij zowel Woningbeheer (paragraaf 2.1) als gemeente (paragraaf 2.2). De schakel tussen IBG en (het voorkomen van) aanschrijvingen, de rol van de Bouwen-medewerker, komt aan het eind van deze paragraaf aan de orde. Daarna beschrijven we in paragraaf 2.3 de stappen in de IBG-aanpak. Paragraaf 2.4 gaat in op de fasering van de aanschrijving. In paragraaf 2.5 komt het subsidieproces kort aan bod. In paragraaf 2.6 beschrijven we de rol van het basisonderhoudsniveau. Het blijft in dit hoofdstuk bij droogzwemmen, de theorie. In het volgende hoofdstuk beschrijven we hoe de praktijk er uitziet.

2.1 Woningbeheer Woningbeheer is opdrachtnemer en is belast met de coördinatie en de uitvoering 3 van de verschillende projecten (art.4.1). De details met betrekking tot de subsidieregeling zijn vastgelegd in de gemeentelijke verordeningen. Woningbeheer heeft expliciet de verplichting om bij de uitvoering van deze projecten in het belang van de gemeente te handelen (art.4.4). De nadere voorwaarden per wijk, zoals het tempo waarin de eigenaren moeten worden benaderd en het aantal woningen dat moet worden opgenomen, zijn vastgelegd in de projectovereenkomsten. Woningbeheer is in het kader van onderhoudsstimulering verantwoordelijk voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden: •= het verrichten van woningopnamen in IBG-gebieden en desgevraagd ook in onderhoudsstimulerings- en aandachtsgebieden (art. 5.2.1). Voor het uitvoeren van woningopnamen hanteert Woningbeheer het basisonderhoudsniveau als programma van eisen (art. 5.3); •= het informeren, activeren, adviseren en begeleiden van eigenaren en VvE’s met als doel het realiseren van structureel onderhoud. Hiertoe behoren het opstellen van een BOR (Bouwkundige Onderhouds Rapportage) en een financieringsplan (art. 5.2.2); •= het verlenen van startpremies (ƒ 550,- regeling) voor het kopen van producten en diensten, gemandateerd door de gemeente (art. 5.2.3); •= het geven van voorlichting aan eigenaren en marktpartijen (art. 5.2.4); •= het ontwikkelen van voorstellen die aan een voorspoedige realisatie van de projectdoelstelling kunnen bijdragen (art.5.2.6). De activiteiten worden op wijkniveau door de verschillende adviesbureaus uitgevoerd.

3

We verwijzen steeds naar de betreffende paragraaf in de Raamovereenkomst.

11

Adviesbureaus Er zijn vijf adviesbureaus van Woningbeheer geopend: vier bureaus in de wijken Laak, Rustenburg Oostbroek, Regentesse Valkenbos en Bezuidenhout en een op de hoofdvestiging Noordwal. Dit is de uitvalsbasis van de adviseurs en het loket voor de klanten van zowel de IBG als de Onderhoudsstimulering, de Particuliere Woningverbetering en de aanpak in de aandachtsgebieden. Elk adviesbureau heeft een vestigingshoofd. Hoofdvestiging Noordwal De back-officetaken van Woningbeheer vinden grotendeels plaats op het kantoor aan de Noordwal. De voortgang van de deelprojecten wordt hier bewaakt. Ook de administratie van VvE’s wordt aan de Noordwal gevoerd.

2.2 De gemeente In de Raamovereenkomst is vastgelegd dat de gemeente verantwoordelijk is voor het beleid en de voorlichting van het voorraadbeleid voor de particuliere sector. De uitvoering van de projecten is uitbesteed aan Woningbeheer. De gemeente (Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Directie Wonen) vervult hierin de rol van opdrachtgever. De Directie Bouwen en Monumentenzorg is betrokken bij de uitvoering van de onderhoudsstimulering. Afdeling Strategisch Beleid (Directie Wonen) De gemeente heeft als opdrachtgever een controlerende functie met betrekking tot de wijze waarop Woningbeheer de projecten uitvoert en de inzet van de hiervoor bestemde financiële middelen. De verantwoordelijkheid voor de voortgang en realisatie van het programma voor onderhoudsstimulering ligt bij de gemeente. Afdeling Planning en Programmering (Directie Wonen) Mede aan de hand van wijkinvesteringsplannen die momenteel worden ontwikkeld komt de planning en programmering van de stimuleringsactiviteiten door de gemeente tot stand. Hierbij voert de gemeente vooraf overleg met bewonersorganisaties, begeleidingsgroepen en/of projectgroepen. De gemeente kan de planning en het programma in de loop der tijd aanpassen op basis van beleidsontwikkelingen of bestuurlijke wensen. Voorafgaand aan de start binnen een wijk kondigt de gemeente de plannen met betrekking tot onderhoudsstimulering en IBG aan en licht daarbij de uitvoerende rol van Woningbeheer toe. Afdeling Financiën (Directie Wonen) De regelgeving op het gebied van subsidies is een taak van de gemeente. Ook het verlenen van subsidies, het vaststellen van subsidies, het betalen en eventueel terugvorderen van subsidies valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente.

12

Projectbureau IBW (Directie Bouwen en Monumentenzorg) De handhavingstaak, met als middel het aanschrijven van eigenaren op grond van de Woningwet, is een verantwoordelijkheid van de gemeente. De Directie Bouwen en Monumentenzorg (B&M) neemt de uitvoering van het aanschrijfinstrument voor haar rekening. Voor de IBG-aanpak is het projectbureau Intensief Beheer Wonen (IBW) opgericht. De afstemming tussen de inzet van de verschillende instrumenten van het voorraadbeleid enerzijds en het aanschrijvingsinstrument anderzijds is in handen van projectbureau IBW en de Bouwen-medewerker. Bouwen-medewerker (Directie Bouwen en Monumentenzorg) De “Bouwen-medewerker” is gedetacheerd bij de adviesbureaus van Woningbeheer en vervult een scharnierfunctie tussen de onderhoudsstimulering en de aanschrijving. De rol van de bouwer is in de loop der tijd geëvolueerd. In de laatst verschenen notitie over de rol en de plaats van de Bouwen-medewerker (23 februari 1999) heeft deze als taak het ondersteunen en adviseren van Woningbeheer, het stroomlijnen en coördineren van aanschrijvingen, het coördineren van de samenwerking tussen Woningbeheer en de buitendienstinspecteurs van B&M en het uitvoeren van algemene werkzaamheden. Tabel 2.1 Taken van de Bouwen-medewerker. Taak Ondersteuning en advisering WB

Stroomlijning en coördinatie aanschrijving

Omschrijving •= •= •= •= •= •= •= •= •= •=

Coördinatie tussen WB en buitendienst

•= •=

Overige werkzaamheden

•= •=

Controles (steekproeven) op BOR’s van WB Bouwtechnisch advies aan adviseurs WB Advies m.b.t. planning opnames WB Opstellen van second opinion bij bezwaren Advies bij beroep en bezwaar tijdens stimuleringstraject Controle stappen stimuleringsproces voor aanvang aanschrijvingsprocedure Laatste dwingend gesprek met eigenaren voor aanschrijving Opstellen verzoek tot aanschrijving IBW Adviseren IBW m.b.t. uitstel na aanschrijving Afstemmen werkzaamheden bij uitvoering van gemeentewege bij belendende percelen Afstemmen werkzaamheden/stappen bij onderhoudsklachten Afstemmen werkzaamheden/stappen bij spoedaanschrijvingen Rapporteren aan districtshoofd Actieve deelnemen aan overleggen

2.3 Het stimuleringsproces in IBG gebieden Het IBG-beleid is te kenschetsen als een verplichte stimulering. In deze paragraaf gaan we in op de component stimulering. Het is het deel “stroop”, de poging die Woningbeheer doet om eigenaren na een verplichte start zelf het onderhoud van hun woningen ter hand te laten nemen. In de volgende paragraaf komt de “azijn”, het aanschrijvingsbeleid, aan de orde.

13

Woningbeheer neemt het initiatief tot het benaderen van de eigenaren. Voor alle woningen worden bloksgewijs onderhoudsopnames verricht. De eigenaren in een blok worden uitgenodigd de resultaten van de opname te bespreken. Daarbij komt de mogelijkheid van aanschrijving ter sprake. De eigenaren zijn echter zelf verantwoordelijk voor de uitvoering van het onderhoud. 4

De IBG-aanpak bestaat uit de volgende 9 stappen, waarin de gemeente, Woningbeheer en de eigenaren (in VvE-verband) eigen rollen hebben. Het grijs gearceerde gebied is vergelijkbaar met de onderhoudsstimulering. Duidelijk is dat de start van de IBG anders is dan bij de onderhoudsstimulering. Het initiatief ligt bij de gemeente en Woningbeheer. Tabel 2.2 Stap

Gemeente

Woningbeheer

Eigenaren

1.

Routing (plannen van woningblokken)

•

(•)

2.

Informeren van eigenaren

•

•

•

3.

Maken bouwkundige opnames (BOR)

•

•

4.

Activeren VvE

•

•

5.

Stimuleren van eigenaren

•

•

6.

Adviseren en ondersteunen VvE

•

•

7.

Financiering

•

•

•

8.

Aanvragen subsidies

•

•

•

9.

Uitvoeren onderhoud

•

De volgorde van de stappen kan worden aangepast, als dit in de praktijk nodig blijkt te zijn. Sommige stappen (4 en 5; 6, 7 en 8) kunnen soms snel, haast in één beweging worden gezet. 1. Routing Jaarlijks wordt door DSO een planning van de woningblokken, de routing, gemaakt. Deze planning wordt door Woningbeheer, samen met DSO en bewonersorganisaties, verder uitgewerkt. 2. Informeren van de eigenaren Voorafgaande aan de start binnen een wijk worden de eigenaren door de gemeente en Woningbeheer geïnformeerd over de doelstellingen en de aanpak van onderhoudsstimulering en IBG. De gemeente verstuurt daartoe een introductiebrief.

4

Uitvoering actief aanschrijven Intensief-Beheergebieden, Gemeente Den Haag, IBW, 24 maart 1998

14

Hierbij wordt de uitvoerende taak van Woningbeheer toegelicht. Het verloop van het algehele proces wordt aan de eigenaren uitgelegd. Dit kan gebeuren aan de hand van een voorlichtingsbijeenkomst, folders, brieven, wijkkrant etc. 3. Maken bouwkundig opnames Bloksgewijs wordt van alle woningen een bouwkundige opname gemaakt. De onderhoudstoestand wordt door Woningbeheer opgenomen in een Bouwkundige Opname Rapportage (BOR) en aan de eigenaar overhandigd. Dit onderhoudsrapport bevat een meerjarenonderhoudsplan voor een periode van vijf jaar, waarbij standaard wordt geadviseerd om de aanschrijvingswaardige gebreken in de eerste jaren op te lossen. In ditzelfde rapport wordt een schatting gemaakt van de totale kosten voor de uitvoering van het onderhoud. Wanneer tijdens de bouwkundige opname gevaarlijke situaties worden geconstateerd, zal Woningbeheer dit meteen doorgeven aan de gemeente (B&M), die direct kan optreden. 4. Activeren VvE Slecht functionerende VvE’s vormen één van de grootste struikelblokken bij het realiseren van integraal voorraadbeheer. Veel eigenaren weten zelfs niet dat ze deel uitmaken van een VvE. Een actieve VvE blijkt een essentieel onderdeel voor het structurele onderhoud aan de woningen. Woningbeheer benadert zelf de Verenigingen van Eigenaren en activeert deze onder andere door het geven van juridische en administratieve ondersteuning. VvE’s met een aantal weigerachtige eigenaren worden door Woningbeheer begeleid om te komen tot meerderheidsbesluiten binnen de VvE. In situaties waarin het niet lukt om overeenstemming te bereiken wordt direct het aanschrijvingstraject gestart. Bij financieringsproblemen van individuele eigenaren kan Woningbeheer in sommige gevallen helpen bij het zoeken naar oplossingen. In dergelijke gevallen wordt de Gemeentelijke Kredietbank ingeschakeld. 5. Stimuleren Eigenaren Op basis van de BOR worden de eigenaren door Woningbeheer gestimuleerd om duurzaam het cyclische onderhoud te organiseren, door actief te worden in hun VvE en gelden te reserveren voor achterstallig onderhoud aan hun woningen. 6. Adviseren en ondersteunen eigenaren en VvE’s Stap 6 ligt direct in het verlengde van 5 en verloopt dikwijls parallel daaraan. In deze stap adviseert Woningbeheer de eigenaren en VvE’s over het opheffen van het achterstallig onderhoud zoals dat blijkt uit de BOR. Hierbij kan de eigenaar gebruik maken van de verschillende producten en diensten die door Woningbeheer worden geleverd, zoals bijvoorbeeld het assisteren bij de keuze voor een aannemer. In overleg met Woningbeheer is een onderhoudsnetwerk opgericht van NVOB-aannemers gespecialiseerd in woningonderhoud. De offerteaanvragen wor-

15

den in dit netwerk centraal behandeld en verdeeld. Ook zijn er, in overleg met Woningbeheer, uniforme prijzen afgesproken. 7. Financiering In de opnamerapporten worden de geraamde kosten van het onderhoud aangegeven. De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor de financiering van de onderhoudswerkzaamheden, maar kan worden ondersteund door Woningbeheer en de Gemeentelijke Kredietbank. Wanneer er sprake is van een subsidieaanvraag en een verzoek voor krediet bij de GKB, dan verstrekt de GKB het krediet pas wanneer de subsidiebeschikking is uitgevaardigd. 8. Aanvragen subsidies Het aanvragen van subsidies is een taak van de eigenaar. Alle subsidieaanvragen moeten via de adviesbureaus van Woningbeheer worden gedaan. De toetsing en controle van de subsidieaanvragen vindt plaats bij de directie Wonen. 9. Uitvoeren onderhoud De verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke uitvoering van het onderhoud ligt bij de eigenaren zelf. Woningbeheer en de gemeente spelen hierin geen rol.

2.4 Het aanschrijvingsproces Aanschrijven als stok achter de deur Aanschrijvingen vinden in de hele stad plaats naar aanleiding van klachten van burgers, observaties van de stadsdeelinspecteurs of voor het oplossen van gevaarlijke situaties. In de IBG-gebieden wordt de aanschrijving actief toegepast in combinatie met Onderhoudsstimulering; het vormt een belangrijk element van de verbeterstrategie. Na de opname van de BOR krijgen eigenaren de gelegenheid om vrijwillig over te gaan tot onderhoud, gebruikmakend van de subsidieregelingen. Gaan ze hier niet op in, dan wacht hen een aanschrijving. Het aanschrijvingsproces is een integraal onderdeel van de aanpak in IntensiefBeheergebieden en kan op ieder moment in het proces worden ingezet. De uitvoering valt onder de verantwoordelijkheid van de directie Bouwen en Monumentenzorg. Voordat tot aanschrijven wordt overgegaan wordt een waarschuwingsbrief verstuurd waarin staat vermeld dat de gemeente over zal gaan tot aanschrijven wanneer het onderhoud niet op korte termijn wordt uitgevoerd. Hierbij wordt de eigenaar gewezen op het stimuleringstraject. De volgende tabel geeft aan onder welke omstandigheden een aanschrijving kan worden ingezet. Het aanschrijvingsbeleid in Intensief-Beheergebieden heeft niet tot doel zoveel mogelijk aanschrijvingen te genereren, integendeel. Het is de stok achter de deur om weigerachtige eigenaren en VvE’s tot onderhoud te “stimuleren”. De verantwoordelijkheid voor de controle op de uitvoering van de aanschrijving ligt bij de

16

directie B&M. Eventuele uitvoering van gemeentewege vormt een onderdeel van de wettelijke taak van de gemeente. In overleg tussen de hoofden van de advisiesbureaus van Woningbeheer en de Bouwen-medewerkers van B&M worden de planning, de voortgang en de knelpunten met betrekking tot de aanschrijving besproken. In dit overleg worden ook, wanneer een aanschrijving is ingezet, per VvE concrete afspraken gemaakt voor de verdere aanpak. Tabel 2.3 De aanschrijving wordt ingezet als:

Toelichting

•=

VvE is in handen van één eigenaar / pand is ongesplitst

Versturen waarschuwingsbrief wanneer blijkt dat de eigenaar niet bereid is het achterstallig onderhoud op te heffen.

•=

VvE komt niet tot een plan van aanpak (meerderheidsbesluit)

Versturen waarschuwingsbrief wanneer blijkt dat de eigenaren niet bereid zijn het achterstallig onderhoud op te heffen.

•=

VvE komt wel tot plan van aanpak maar het besluit wordt niet geëffectueerd door uitvoering

VvE’s waar een meerderheid kiest om het onderhoud op te heffen moeten zelf overgaan tot actie. Wanneer dit niet tot resultaat leidt, zullen ze worden aangeschreven.

•=

VvE komt wel tot plan van aanpak maar wordt niet geëffectueerd door weigeraars in de VvE

Woningbeheer probeert via overleg en langs civielrechtelijke wegen (incasso procedure) de VvE tot uitvoering te laten komen. Lukt dit niet, dan overlegt de Bouwen-medewerker met de VvE en in het bijzonder met de weigeraars. Wanneer dit geen resultaat oplevert, zullen ze worden aangeschreven.

•=

VvE komt niet tot uitvoering van achterstallig onderhoud

Woningbeheer brengt de oorzaken/knelpunten in beeld en zoekt samen met VvE naar oplossingen. Wanneer dit niet lukt, wordt er aangeschreven.

17

Stappen in het aanschrijvingsproces Het aanschrijvingsproces in de Intensief-Beheergebieden door het bureau IBW 5 bestaat uit de volgende stappen. Tabel 2.4 Stap

Woningbeheer

1. Eigenaar haakt af

Bouwenmedewerker

IBW

•

2. Verzoek om waarschuwingsbrief IBW

•

3. Uitvaardigen waarschuwingsbrief IBW

•

4. Eigenaar geeft geen gehoor aan waarschuwingsbrief IBW, termijn bewaking

•

5. Ontwerpaanschrijving

•

6. Uitvaardigen aanschrijving

•

7. Uitvoering gemeente

•

•

1 Eigenaar haakt af De eigenaar doet niet mee aan het stimuleringsproces of haakt af. Dit kan op verschillende momenten in het stimuleringsproces gebeuren, vanaf het moment dat de BOR opgenomen moet worden tot en met het afhaken in de uitvoeringsfase. Woningbeheer meldt dit aan de Bouwen-medewerker. 2 Verzoek om waarschuwingsbrief De Bouwen-medewerker controleert of in het stimuleringsproces alle stappen zijn gezet die noodzakelijk zijn voor de aanschrijving en controleert de woningopname (BOR). Vervolgens verricht de Bouwen-medewerker nog een laatste poging om de eigenaar of VvE “dwingend” te stimuleren. Wanneer dit niet lukt wordt een waarschuwingsbrief verstuurd. Deze stap behoort maximaal twee weken in beslag te nemen. 3. Uitvaardigen waarschuwingsbrief Binnen één week wordt door het projectbureau IBW een waarschuwingsbrief uitgevaardigd.

5

Uitvoering actief aanschrijven Intensief-Beheergebieden, Gemeente Den Haag, IBW, 24 maart 1998.

18

4. Eigenaar geeft geen gehoor aan brief De eigenaar heeft twee weken de tijd om de waarschuwingsbrief te beantwoorden. De eigenaar kan dan alsnog aan het stimuleringsproces deelnemen. Wanneer de eigenaar geen gehoor geeft aan de brief, gaat projectbureau IBW over tot een ontwerpaanschrijving. 5. Ontwerpaanschrijving Binnen twee weken wordt de ontwerpaanschrijving, waarin de aanzegging tot bestuursdwang is opgenomen, opgesteld en verstuurd. De eigenaar heeft vervolgens één week de tijd om te reageren op de ontwerpaanschrijving. 6. Uitvaardigen aanschrijving Binnen één week wordt de aanschrijving, eventueel aangepast met de reactie van de eigenaar, uitgevaardigd. De eigenaar krijgt maximaal dertien weken om gehoor te geven aan de aanschrijving en het onderhoud uit te (laten) voeren. 7. Uitvoering gemeente Na het verstrijken van de termijn en het in gebreke blijven van de eigenaar volgt uitvoering door de gemeente. Het projectbureau IBW verzorgt de aanbesteding en opdrachtverstrekking aan de aannemer. De Bouwen-medewerker zorgt voor een eventuele afstemming met de uitvoering van de belendende woningen. Met de uitvoering door de gemeente heeft de eigenaar zijn recht op subsidie verloren. De aanschrijvingsprocedure kan op verschillende momenten in het stimuleringsproject worden ingezet. De volgende figuur geeft de relatie aan tussen het stimuleringsproces en het aanschrijvingsproces.

19

Figuur 2.1

Stimuleringsproces Routing

Informeren Gebouwen Activeren eigenaren opnemen VvE

Stimuleren Adviseren Financiering eigenaren voorbereiding

Eigenaar haakt af Melding

Verzoek waarschuwings brief

Aanvragen subsidie

Uitvoeren onderhoud

Bouwen medewerker

Uitvaardigen waarschuwings brief

Eigenaar geeft (geen) gehoor aan brief

Ontwerp aanschrijving

Uitvaardigen aanzegging

Uitvoering gemeente

Aanschrijvingsproces Woningbeheer en DSO

afhaken terugstromen

Woningbeheer Eigenaren Bouwenmedewerker Projectbureau IBW

2.5 Het subsidiëringsproces De procedure voor het verlenen van subsidies bestaat uit een vier stappen: 1. Subsidieaanvraag 2. Subsidieverlening 3. Gereedmelding 4. Subsidievaststelling en uitbetaling

20

Subsidieaanvraag De eigenaar vraagt aan de hand van een standaard aanvraagformulier de verschillende subsidies aan. Hierbij wordt de eigenaar bijgestaan door de adviseurs van Woningbeheer. Subsidieverlening Binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag wordt besloten of men in aanmerking komt voor de subsidie. Gereedmelding Voor de subsidies zoals genoemd in paragraaf 1.5.2. geldt – met uitzondering van de startpremie - dat na afronding van de uitvoering van de werkzaamheden de eigenaar dit meldt bij Woningbeheer en de gemeente (afdeling Financiën, Directie Wonen). Deze melding gaat gepaard met een administratieve controle waarbij rekeningen en betalingsbewijzen van de gemaakte kosten moeten worden overhandigd samen met een verklaring dat het gepleegde onderhoud in overeenstemming is met de woningopname en het onderhoudsplan. Subsidievaststelling en uitbetaling Binnen acht weken na ontvangst van de financiële eindafrekening wordt de subsidie vastgesteld door de afdeling Financiën van de Directie Wonen en wordt overgegaan tot uitbetaling van de subsidie. Alleen de stimuleringsbijdrage wordt pas na 5 jaar na subsidieverlening uitgekeerd. De aanschrijfwaardige gebreken moeten na uitvoering van het onderhoud zijn weggenomen. De controle op deze gebreken is niet in de procedure opgenomen.

2.6 Het basisonderhoudsniveau De basis voor de combinatie van stroop - voor wie uit eigen beweging meedoet – en azijn - voor wie dat weigert - is het zogeheten aanschrijvingswaardige onderhoud. Die ingrepen waarvan de Woningwet de gemeente de plicht oplegt om ze te voorkomen dan wel weg te werken. De onderhoudsstimulering probeert de gehele onderhoudsconditie van de woning te verbeteren, een aanschrijving mag zich uitsluitend richten op de gevaarlijke en ongezonde aspecten. In de praktijk levert het aanschrijvingswaardige onderhoud voldoende houvast op om effectief als stok achter de deur te fungeren. Om greep te krijgen op het aanschrijvingswaardige onderhoud is door de gemeente en Woningbeheer het basisonderhoudsniveau uitgeschreven. Dit geldt als basis voor het Programma van Eisen van de uitvoering van de woningopnamen in het stimuleringsdeel van de IBG-aanpak. Het is het minimumniveau van onderhoud waaraan de panden moeten voldoen voor de komende vijf jaar. De eisen hebben veelal betrekking op de constructieve delen: fundering, gevels, dak en vloeren. Een pand voldoet aan het basisonderhoudsniveau wanneer op korte termijn geen ernstige gebreken te voorzien zijn en alleen een geleidelijke, normale veroudering

21

plaatsvindt. Met andere woorden: alle bouwonderdelen functioneren en er is geen sprake van houtrot of corrosie. Ook voor de aanschrijving in IBG is het basisonderhoudsniveau de onderlegger. Aanschrijvenswaardig onderhoud is dat onderhoud dat noodzakelijk is om de woning op het basisonderhoudsniveau te krijgen. De BOR moet als basis dienen voor het aanschrijven van weigerachtige eigenaren door het bureau IBW van de Directie B&M. De kwaliteitbewaking van de BOR is dan ook een taak van de gemeente, die in handen is gelegd van de Bouwen-medewerker. Het basisonderhoudsniveau is 6 vastgelegd in de bijlage van het Supplement (Ver)beter Den Haag.

6

Bijlage in het supplement (Ver)beter Den Haag.

22

3. IBG in de praktijk Na het theoretische droogzwemmen in hoofdstuk 2 springen we nu in het diepe: de praktijk. Dit hoofdstuk begint met de opstart van de IBG-aanpak, een periode die vooral Laak-midden en de daarbij behorende projectovereenkomst betreft (paragraaf 3.1). Vervolgens komen (de accentverschillen in) de werkwijzen in de wijken Laak, Rustenburg-Oostbroek en Regentessekwartier / Valkenbos aan bod zoals die nu worden gehanteerd. Bezuidenhout is buiten beschouwing gelaten omdat de ervaringen in deze wijk nog te gering zijn (paragraaf 3.2). In paragraaf 3.3 bekijken we de praktijk aan de hand van de stappen die in hoofdstuk 2 zijn toegelicht voor het stimuleringstraject. In paragraaf 3.4 gaan we in op de ervaringen met het aanschrijvingstraject uit de IBG-aanpak en de rol van de Bouwen-medewerker. In paragraaf 3.5. bespreken we de rol van basisonderhoudsniveau en de BOR in de praktijk, in paragraaf 3.6 de onderlinge informatievoorziening.

3.1 Een koude start in februari 1997 Sinds 1997 is ervaring opgedaan met de Onderhoudsstimulering in de IntensiefBeheergebieden. In de voorbereiding was duidelijk dat voor Laak-midden de eerste projectovereenkomst zou worden gesloten. Het heeft in de intentie gelegen om de projectovereenkomst met het jaar 1997 te laten beginnen. Dat is net niet gelukt, op 27 februari 1997 is het contract getekend. Start bij Woningbeheer Woningbeheer heeft vanaf februari een lange aanloop moeten nemen om het project op te starten. Er moest een begin worden gemaakt met de opnames voor de BOR, projectleiders en adviseurs moesten worden aangetrokken en ingewerkt. De IBG-aanpak in Laak is eind februari gestart maar pas na de zomervakantie van 1997 echt op toeren gekomen. Tegen de zomer van 1997 is gestart met de zogenaamde bloksgewijze aanpak. Tot die tijd zijn de meeste woningen op basis van “vrije inloop” in de stimuleringsactiviteiten opgenomen, zoals in de Onderhoudsstimuleringsaanpak al de gewoonte was. Woningbeheer had bij de start van de IBGaanpak wel ervaring met het stimuleringstraject maar nog geen ervaring met de mogelijke overgang naar een strenger aanschrijvingstraject. De combinatie van stimuleren en handhaven vroeg van de adviseurs bij Woningbeheer om een omschakeling. De wijze van benaderen van de eigenaren werd duidelijk anders. Onderhoud was niet meer vrijblijvend. De IBG-aanpak is in verschillende wijken op verschillende tijdstippen gestart. De adviseurs van Laak moesten het wiel opnieuw uitvinden. Dit, in combinatie met het zoeken naar en opleiden van nieuwe adviseurs, was debet aan een langzame start. In Rustenburg Oostbroek, Regentes / Valkenbos en Bezuidenhout is dankbaar gebruik gemaakt van de reeds opgedane ervaringen.

23

Ook voor de bouwkundigen van Woningbeheer die de BOR’s opstelden is de werkwijze met overgang van Onderhoudsstimulering naar IBG veranderd. De bouwkundige opnames vinden nu bloksgewijs plaats. Start bij de gemeente De gemeente moest zich ook instellen op haar deel van de overeenkomst. Zo moest de introductie van het project in de wijk worden voorbereid. Om de slaagkans van het project te vergroten is in de Raamovereenkomst opgenomen dat de gemeente de aankondiging van het project de IBG-aanpak voor haar rekening zou nemen. Hiermee kan duidelijk worden gemaakt wat het project inhoudt en welke rol en taken Woningbeheer hierin heeft. Hoewel het project medio 1999 in zes wijken was ingevoerd, is de aankondigingsprocedure pas in oktober 1999 gereed. In de loop van 1997 is ook hard gewerkt aan de organisatie en de bemensing van het actief aanschrijvingsbeleid in Intensief-Beheergebieden. De gemeente en Woningbeheer hadden nog geen ervaring met een stimuleringstraject met een stok achter de deur in de vorm van een handhavingtraject. Daarvoor moest de gemeente nieuwe procedures opstellen en een nieuwe uitvoeringsorganisatie in het leven roepen. Sinds medio 1998 zijn de procedures en de organisatie ingericht en vallen onder het projectbureau Intensief Beheer Wonen (IBW). Woningbeheer heeft de start van de werkzaamheden van het projectbureau IBW als laat ervaren. Volgens Woningbeheer waren er al rond de zomer enkele tientallen verzoeken voor aanschrijving. De gemeente had naar eigen zeggen na de start van de IBG-aanpak tussentijdse oplossingen kunnen bieden voor aanschrijvingen. Dat was echter nauwelijks nodig. De opstart van het projectbureau IBW is dan ook niet de reden dat de bloksgewijze aanpak in de wijk Laak (na de zomer van 1997) langzaam op gang is gekomen. De rol van de bouwer is cruciaal om het project te laten slagen (we verwijzen naar hoofdstuk 2 voor een beschrijving). Voor de wijken Laak en Rustenburg Oostbroek is vanaf het begin van het project een bouwer aangesteld. Voor de projecten in Regentesse-Valkenbos en in Bezuidenhout wordt gebruik gemaakt van de bouwer uit Laak. Hoewel de adviesbureaus in alle wijken een beroep kunnen doen op een bouwer is er geen structurele bemensing voor Regentes-Valkenbos en Bezuidenhout.

3.2 Werkwijze per wijk In vier wijken (zes gebieden) is de IBG-aanpak nu ingevoerd, te weten in Laak (Laak-midden), Rustenburg-Oostbroek, Regentesse-Valkenbos (Valkenbos–Noord en de Heesterbuurt) en Bezuidenhout (West en Oost). In Bezuidenhout is het meest recent gestart en is het project in West al weer bijna klaar, Oost is op streek. In het onderstaande overzicht van de werkwijzen per wijk is niet verder ingegaan op Bezuidenhout. In tabel 3.1 is een aantal kenmerken per contractgebied opgenomen om inzicht te geven in enkele feiten en ontwikkelingen binnen de wijken.

24

Het aantal woningen geeft aan voor hoeveel woningen de projectovereenkomst is afgesloten. Bij het type woningen staat het meest voorkomende type dat mede gezichtsbepalend is voor de wijk. De bouwperiode geeft aan wanneer het merendeel van de woningen gebouwd is. In de jaren ‘30-wijken speelt de problematiek van het gebruik van stalen bouwdelen een grote rol. Voor de wijken Rustenburg Oostbroek en de Heesterbuurt zijn in het kader van de ontwikkeling van wijkplannen sloopscenario’s naar buiten gebracht. Deze hebben tot commotie geleid. De IBGaanpak heeft hier onder te leiden gehad. Hoe dichter de woningen bij een potentiële slooplokatie waren gesitueerd, hoe groter de weerstand. Najaar 1999 zijn de sloopplannen voor Rustenburg Oostbroek en de Heesterbuurt weer van de baan. Voor beide wijken zijn de prestatie afspraken naar beneden bijgesteld. Tabel 3.1 Laak

Rustenburg / Oostbroek

Valkenbos Noord

Heesterbuurt

Aantal woningen

5.821

8.200

2.655

2.676

Dominerende type woningen

Haagse portieken

Haagse portieken

Begane grondwoning met dubbel bovenhuis, Herenhuizen

Haagse portieken

Haagse portieken Bouwperiode wijk

Jaren 30

Jaren 30

Eind 19e, begin 20e eeuw

Jaren 30

Omvang VVE’s

3-6

3-6

2

3-6

Start IBG

1-1-1997

1-1-1998

1-7-1998

1-7-1998

Wijkplan

Gereed maar nog niet vastgesteld

In ontwikkeling

In ontwikkeling

In ontwikkeling

Problemen wijk

Geen

Dreiging sloop

Geen

Dreiging sloop

Overige kenmerken

Veel verhuizingen binnen de wijk

Veel verhuizingen de wijk uit

Veel eigenaarverhuurders

Geen hoge mutatiegraad

Laak Voor Laak is in februari 1997 het contract afgesloten met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 1997. Door aanloopproblemen en weinig ervaring is de eerste informatieavond gehouden in mei 1997. Na de zomer zijn de eerste vergaderingen geweest met de VvE’s. In het najaar van 1997 is de bloksgewijze aanpak pas echt op volle toeren gaan draaien. Geconcludeerd mag worden dat Laak hinder heeft ondervonden van startperikelen. Inmiddels zijn de meeste kinderziekten overwonnen en ligt het project op stoom. De aanpak in Laak is voor Valkenbos-Noord en de Heesterbuurt een duidelijk voorbeeld geweest. De IBG-aanpak start in Laak met een uitnodiging voor de informatiebijeenkomst. Tijdens de bijeenkomst worden het doel van het project, de opzet, de subsidiemogelijkheden en de werkwijze van de adviseurs van Woningbeheer uit de doeken

25

gedaan. Spoedig daarna wordt de bouwkundige opname gemaakt. De BOR wordt groepsgewijs besproken. Daarna vergaderen de VvE’s met de adviseurs met als doel om op basis van de BOR een onderhoudsprogramma en een financieringsplan te maken. Vanaf de start wordt in de gaten gehouden welke eigenaren niet of negatief reageren ten opzichte van het project. Indien eigenaren niet mee willen doen, worden ze doorverwezen naar de bouwer. Het werk van de bouwer is in eerste instantie gericht op het behouden van de eigenaar voor het stimuleringstraject. Als de eigenaar echt niet wil, schakelt de bouwer het projectbureau IBW in. De periode van eerste informatiebijeenkomst totdat bewoners definitief overgaan naar het aanschrijvingstraject bedraagt medio 1999 ongeveer 4,5 tot 5 maanden. In Laak vindt een afstemming plaats in de werkplanning tussen adviseurs en bouwkundigen waar beide partijen tevreden over zijn. Problematisch noemt men in Laak dat er medio 1999 geen controle is op de daadwerkelijke uitvoer van onderhoudswerkzaamheden. Ook de geringe belangstelling van aannemers om offertes te maken en hun volle portefeuilles baren zorgen. Rustenburg Oostbroek Het contract voor Rustenburg Oostbroek (Rusto) is ingegaan op 1 januari 1998. Op 28 januari is de eerste informatiebijeenkomst gehouden. Daarmee is de IBGaanpak in gang gezet. Voor de opzet van deze bijeenkomst is dankbaar gebruik gemaakt van de ervaring van Laak. In de nota (Ver)beter Den Haag staat vermeld dat eigenaren die deelnemen aan onderhoudsstimulering in beginsel twee jaar de tijd hebben om het onderhoud uit te voeren. Adviesbureau Rustenburg Oostbroek heeft deze lijn aanvankelijk ook als uitgangspunt aangehouden en de termijn van twee jaar gesteld waarbinnen het aanschrijvingswaardig onderhoud moet zijn uitgevoerd. Voor de aanschrijvingsperiode rekent men zes maanden. Dit betekent dat de adviseurs in Rusto anderhalf jaar de tijd hebben om de VvE’s bij elkaar te roepen en te activeren tot onderhoud. Deze periode is indicatief verdeeld in drie blokken van zes maanden: informeren, bouwkundige staat bepalen, financiering regelen. In deze anderhalf jaar is nauw contact met de bouwer als er twijfels zijn over de voortgang en voor advies. Voor VvE’s die de indruk wekken niet te willen, is na enige tijd besloten dat deze eerder dan na anderhalf jaar in het aanschrijftraject kunnen worden ondergebracht. De periode van informeren start met (een uitnodiging voor) een informatiebijeenkomst. Binnen twee weken na de bijeenkomst wordt de bouwkundige opname gemaakt. Ongeveer 3 maanden daarna vindt de groepsgewijze bespreking van de BOR plaats. Daarna worden de VvE’s geactiveerd. De periode van anderhalf jaar voor het eerste blok is verstreken. Daar is de aanschrijvingsprocedure gestart. In Rusto is de afstemming tussen de bouwkundigen en adviseurs over de planning nog voor verbetering vatbaar. De periode tussen BOR en de eerste informatieavond is te lang. Dit was een half jaar en is nu teruggebracht naar 3 maanden. Problemen ondervindt men verder nog met de afwezigheid van een introductiebrief

26

van de gemeente en met interpretatie van het basiskwaliteitsniveau bij de omschrijving van aanschrijvingswaardige gebreken in de BOR. Ook het feit dat aannemers een overvolle portefeuille hebben is een struikelblok. Regentes-Valkenbos In Regentes-Valkenbos zijn twee contracten afgesloten. Eén voor Valkenbos Noord en één voor de Heesterbuurt. De werkwijze voor beide delen is gelijk. Daarvoor is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de ervaringen in Laak en Rustenburg Oostbroek. Op 1 juli 1998 is het contract voor beide wijken ingegaan. De eerste informatiebijeenkomst vond al plaats in juni van dat jaar. De IBG-aanpak start er met een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst. In de brief is de datum vermeld waarop de bouwkundige opname zal plaatshebben. De BOR is 6 tot 8 weken na de opname gereed en wordt in groepen besproken. In de uitnodiging voor deze tweede bijeenkomst wordt nogmaals gewezen op de gevolgen als eigenaren niet deelnemen aan het project. Na de BOR-bespreking worden de VvE’s geactiveerd. Adviesbureau Regentes-Valkenbos streeft er naar om na 4 maanden duidelijkheid te hebben of eigenaren vrijwillig deelnemen aan de onderhoudsstimulering of dat ze worden overgedragen aan het aanschrijvingstraject. Binnen de werkwijze in Regentes-Valkenbos ligt de nadruk op een strakke planning en een goede voortgangscontrole. Er is een goed contact tussen de adviseurs en de bouwkundigen, de planningen lopen redelijk synchroon. In Regentes-Valkenbos kan slechts in beperkte mate een beroep worden gedaan op de bouwer. Dit ervaart men als een gemis omdat een klankbord voor de adviseurs nu ontbreekt en er niet goed kan worden overlegd bij discussies over de BOR.

3.3 Beoordeling stimuleringstraject Aan de hand van de 10 stappen uit hoofdstuk 2 geven we hier in het kort aan hoe de praktijk – het diepe - afwijkt van de theorie – het droogzwemmen. 1 plannen van complexen De planningen worden in goed overleg tussen de gemeente en Woningbeheer gemaakt. Wel zijn de wijkplannen een verstorende factor geweest, zeker indien er een dreiging van sloop in zat. Ook de recente uitbreiding van de inzet van PWVaanpak is een verstorende factor geweest. 2 informeren van de eigenaren De gemeente heeft, mede vanwege vertraging met de wijkplannen, lange tijd niet adequaat genoeg gezorgd voor het informeren van de eigenaren over de IBGaanpak en de rol van de gemeente en Woningbeheer. Pas sinds kort is er een goede start van de bloksgewijze aanpak van de kant van de gemeente in de vorm van een introductiebrief.

27

3 maken bouwkundige opnames (BOR) Het opnemen van de woningen heeft in de huidige contracten een eigen prestatieafspraak. Dit heeft ertoe geleid dat de opnames te ver vooruit liepen op de mogelijke inzet van adviseurs. Alle adviesbureaus hebben inmiddels als beleidslijn om zoveel mogelijk de problematiek van te grote werkvoorraden BOR’s voor de adviseurs te voorkomen. 4 activeren en begeleiden VvE’s Dit verloopt naar wens van de adviesbureaus. Wel vallen de verschillen tussen de adviesbureaus op. In Regentesse / Valkenbos worden VvE’s sneller naar het aanschrijvingstraject overgeheveld, als zij niet binnen vastgestelde termijnen de volgende stap hebben gezet. 5 stimuleren van eigenaren Dit loopt naar wens, volgens betrokkenen. 6 adviseren en ondersteunen van eigenaren / VvE’s bij voorbereiding onderhoud Dit verloopt naar wens, volgens betrokkenen. 7 ondersteunen bij financiering onderhoud Dit verloopt naar wens, volgens betrokkenen. 8 assisteren bij aanvragen subsidies Dit verloopt naar wens, volgens betrokkenen. 9 uitvoeren onderhoud Het uitvoeren van het afgedwongen onderhoud wordt aan de eigenaren overgelaten. Conform het Raamcontract heeft Woningbeheer tot taak te zorgen voor de stimulering en adviseren van de eigenaren tot en met de bovengenoemde stap 8. Eigenaren die gebruik maken van de beschikbare subsidies worden administratief gecontroleerd door de afdeling Financiën van de Directie Wonen. In een fysieke controle, anders dan het reguliere BWT-toezicht is door de gemeente niet voorzien. Eigenaren die zonder subsidie het onderhoud ter hand nemen zijn op het punt van de feitelijke onderhoudsinspanningen ook niet in beeld (zie hieronder).

3.4 Beoordeling aanschrijvingstraject en Bouwen-medewerker In het tweede hoofdstuk hebben we het aanschrijvingstraject in zeven stappen beschreven. Het is niet mogelijk om de praktijk van deze stappen te beschrijven, omdat er nog nauwelijks aanschrijvingen zijn uitgevaardigd. Weinig aanschrijving: de Bouwen-medewerker zorgt voor U-bocht Dat er weinig aanschrijvingen zijn komt deels door het nuttige werk van de twee Bouwen-medewerkers. De “bouwers” vormen een filter in de overgang van stimule-

28

ring naar aanschrijving. Zij nemen de beslissing of het projectbureau IBW wordt ingeschakeld om een aanschrijvingsprocedure te starten. De bouwers en de medewerkers van het projectbureau IBW overleggen regelmatig en alle partijen zijn tevreden over deze gang van zaken. De Bouwen-medewerkers zijn een gemakkelijk aanspreekpunt voor de adviseurs. De taak en rol van de bouwer zijn lange tijd niet geheel duidelijk geweest. Dit kwam onder andere door de verschillende verwachtingen die de gemeente en Woningbeheer van de bouwer hadden en van de persoonlijke invulling van de bouwers zelf. Sinds de zomer van 1998 is er meer duidelijkheid gekomen over de rol van de bouwer, gelijk op met het meer stroomlijnen van de IBG-aanpak in zijn geheel. In februari 1999 is een notitie verschenen waarin de rol en taken van de bouwer zijn toegelicht (zie hoofdstuk 2 voor een kort overzicht daarvan). Onduidelijk is de status van deze notitie en of de bouwers ook daadwerkelijk volgens deze instructies werken. Over de uitwisseling van informatie zijn zowel de adviseurs als de bouwers tevreden nu de rol en taak van de bouwer in hun wijk duidelijker is. Als er verschillen van inzicht zijn, heeft de bouwer makkelijk toegang tot de hoofden van de adviesbureaus zodat problemen snel kunnen worden opgelost. Formeel bestaat er geen rechtstreekse relatie tussen de adviesbureaus en het projectbureau IBW. Voor het projectbureau IBW is het van belang dat het inzicht heeft in de voortgang van de projecten, zodat de capaciteit tijdig kan worden aangepast. Dit inzicht ontbreekt grotendeels. Geen stimulering, geen aanschrijving: doe-het-zelvers. Er is een redelijk grote groep VvE’s die zegt geen behoefte te hebben aan de adviesdiensten in het stimuleringstraject maar aangeeft om, als doe-het-zelver, het onderhoud ter hand te gaan nemen. Deze groep kan men beoordelen als “terstond gestimuleerd” na overhandiging van de BOR. Wie een minder optimistisch mensbeeld heeft overweegt dat er wellicht VvE’s bij zitten die proberen de indruk te wekken actief te zullen worden, maar dat proberen uit te stellen. In feite geldt hier hetzelfde dat eerder over de controle op de uitvoering is gezegd: op de feitelijke onderhoudsinspanningen wordt niet gecontroleerd. Zomer 1998 is vastgelegd door de Stuurgroep woningvoorraadbeleid dat de Bouwen-medewerkers bij de adviesbureaus, in samenwerking met het bureau IBW, de groep doe-het-zelvers in het oog houden, om zonodig alsnog tot aanschrijving te kunnen overgaan. De adviseurs van Woningbeheer houden deze VvE’s ook met een schuin oog in de gaten.

3.5 Kwaliteit BOR De woningopnames door Woningbeheer zijn tevens de basis voor eventuele aanschrijvingen. Dit is beschreven in het door de gemeente en Woningbeheer gezamenlijk opgestelde basiskwaliteitsniveau. De BOR bevat meer dan alleen het onderhoud dat voor aanschrijving in aanmerking komt. De BOR is zo opgezet, dat het aanschrijvingswaardige onderhoud er direct uit af te leiden is. Zowel de gemeente als Woningbeheer hebben dus belang bij een goede BOR.

29

In de praktijk vervult de BOR die dubbele rol nog lang niet altijd. Woningbeheer merkt dat bij aanschrijvingen opnieuw opnames worden gemaakt terwijl de BOR naar haar mening daarvoor voldoet (dan wel zou moeten voldoen). Er is niet diepgaand onderzocht op welke wijze de interne kwaliteitsborging van de BOR binnen Woningbeheer plaatsvindt. Naar zeggen van Woningbeheer wordt er veel aandacht besteed aan de scholing van de bouwkundigen, zowel de interne als de ingehuurde, om de kwaliteit te bewaken. Van de kant van de gemeente blijkt twijfel over de bruikbaarheid van de BOR bij aanschrijvingen. Het beeld dat de gemeente heeft van (de kwaliteit van de) BOR komt uit twee kanalen. De Bouwen-medewerkers komen met veel opnames in aanraking via het overleg met adviseurs. Vooral als eigenaren problemen hebben met de opname speelt de bouwer een rol als klankbord voor de adviseurs. Ook het bureau IBW krijgt een beeld van de inhoud van de BOR, als panden aangeschreven moeten worden. Uit beide kanalen komt het beeld naar voren dat de BOR vaak niet afdoende is als onderlegger voor een aanschrijving. Een belangrijke verklaring daarvoor is het tijdsverloop tussen de opname en het moment van aanschrijven. In de praktijk wordt tot op heden bij aanschrijvingen altijd een nieuwe opname gemaakt. Een structurele toets door de gemeente op de kwaliteit van de BOR heeft sinds de start van de IBG-aanpak niet plaatsgevonden. Eenmaal heeft de bouwer van Laak een dwarsdoorsnede uit de plannen beoordeeld. Zomer 1998 blijkt in opdracht van de gemeente een vergelijkend onderzoek te zijn gedaan naar de opnames door 7 Woningbeheer. Dit heeft geen rol gespeeld in de kwaliteitsbewaking of het bespreekbaar maken daarvan. Geen van de geïnterviewden noemde het bestaan van deze vergelijking of was bekend met de inhoud. Het beeld dat naar voren komt uit het beschouwen van de bouwkundige opnames is dat de BOR niet wordt gezien als een gemeenschappelijke onderlegger van het IBG-traject, maar uitsluitend als een instrument van Woningbeheer.

3.6 Informatieuitwisseling en overleg De IBG is in de laatste twee jaar steeds verder uitgewerkt tussen Woningbeheer en de gemeente. In de 1997 is in Laak vanzelfsprekend veel pionierswerk verrricht, zowel door het adviesbureau als door het bureau IBW. Op beleidsniveau zijn nieuwe onderdelen van de aanpak besproken en ingevoerd, nadat het knelpuntenoverleg suggesties voor oplossingen had gedaan. Naast het knelpuntenoverleg bespreken de gemeente en Woningbeheer, als opdrachtgever en opdrachtnemer, de voortgang van de projecten. Na afloop van ieder kwartaal levert Woningbeheer een rapportage aan de gemeente waarin op hoofdlijnen verslag wordt gedaan van haar werkzaamheden en waarin de voortgang en resultaten van de projecten zijn opgenomen. De rapportages bevatten een onderbouwde cijfermatige weergave van activiteiten en resultaten die aansluiten bij

7

Damen Consultants, Pilot project uniforme woningopnamen, juni 1998.

30

de in de deelovereenkomst vermelde streefcijfers. Dit houdt in dat de volgende informatie is opgenomen: •=

•= •=

het aantal uitgevoerde woningopnamen, uitgesplitst naar de verschillende soorten gebieden (IBG-, onderhoudsstimulering - en aandachtsgebied). Dit betreft zowel de door Woningbeheer zelf uitgevoerde opnamen als de opnamen uitgevoerd door derden. het aantal woningen waarvan eigenaren actief zijn geworden, uitgesplitst naar gebiedsoort. het aantal informatiepakketten dat is toegezonden aan eigenaren in aandachtsgebieden.

Wanneer de gemeente, in het kader van de voortgangsbewaking, behoefte heeft aan aanvullende informatie, dan kan zij dit bij Woningbeheer aanvragen. De kwartaalrapportage bevat veel cijfers maar weinig beschouwingen en analyses. Er wordt niet gerapporteerd over de IBG-aanpak in den brede maar slechts over de prestatieafspraak uit de projectovereenkomst. De gemeente geeft bij monde van meerdere geïnterviewden aan behoefte te hebben aan een rapportage die ook ingaat op de andere stappen in de IBG-aanpak, zoals de doorlooptijd, de werkvoorraad, de stand van zaken met overheveling naar het aanschrijvingstraject. Wellicht dat zij daar zelf ook gegevens voor zou kunnen leveren. Het bijhouden van de prestatieafspraken zou daarin een aparte plaats kunnen krijgen. Met grote regelmaat heeft de IBG-aanpak op de agenda van de stuurgroep Woningvoorraadbeleid gestaan. Daarin worden de gemaakte bijstellingen bekrachtigd en wordt tevens de voortgang besproken.

31

32

4. Eigenaren uit de IBG aan het woord Hoe beoordelen de eigenaren eigenlijk de IBG-aanpak in de aangewezen gebieden? Om deze vraag te kunnen beantwoorden is een telefonische enquête gehouden onder de eigenaren van woningen die te maken hebben (gehad) met de IBGaanpak. Het zijn dus eigenaren die ergens in het stimulerings- of aanschrijvingstraject zitten, dan wel het onderhoud aan hun woning reeds hebben weggewerkt. De enquête is afgenomen onder eigenaren in de IBG-gebieden Laak, Bezuidenhout, 8 Rustenburg-Oostbroek en de Heesterbuurt-Valkenbos-Noord. De gekozen steekproef maakt een uitsplitsing naar deze wijken statistisch betrouwbaar. Het doel van de enquête was om de beeldvorming van het adviesbureau Woningonderhoud en de gemeente bij de eigenaren te achterhalen, de effectiviteit van de communicatie te bezien en te achterhalen in welke mate eigenaren zich verantwoordelijk voelen voor het onderhoud aan de eigen woning. We lopen elk van deze drie thema’s af.

4.1 Bekendheid met de IBG-aanpak De IBG-aanpak heeft een grote naamsbekendheid bij de betrokken eigenaren in de onderzochte wijken. Dat wil echter niet zeggen dat ze ook helder voor ogen hebben wat de gemeente en Woningbeheer beogen respectievelijk doen. Beeldvorming over het Adviesbureau Woningonderhoud Het Adviesbureau Woningonderhoud geeft advies het woningonderhoud, zowel technisch als wat betreft de aanpak. Hoewel dit veruit het meest wordt genoemd, is toch minder dan de helft van de respondenten (43%) bekend dat dit een taak is van Woningbeheer. Naast het geven van advies heeft het Adviesbureau ook andere diensten in de aanbieding. Die zijn slecht bekend bij eigenaren. Slechts 4% geeft aan dat dit tot de taken van het adviesbureau hoort.

8

In Bijlage 2 is een korte toelichting op de enquête opgenomen.

33

Figuur 4.1 Idee respondenten over de taken van het Adviesbureau Woningonderhoud voert het onderhoud uit biedt ondersteunende diensten schrijft onwillige eigenaren aan knapt de wijk op

1e keus 2e keus

deelt subsidies uit anders weet niet geeft advies over onderhoud 0

20

40

60

80

100 120 140 160 aantal respondenten

Het beeld van het adviesbureau volgens de eigenaren in Heesterbuurt/Valkenbos wijkt het meest af van de werkelijke taken. Daar geeft maar 38% aan dat het adviesbureau advies geeft over de woning en is het percentage dat niet weet wat het adviesbureau doet het hoogst (20%). Ook denken in die wijk de meeste eigenaren (20%) dat het adviesbureau subsidies uitdeelt – overigens niet zo’n gekke gedachte want het adviesbureau verzorgt inderdaad de aanvraag. In Laak bestaat meer dan in andere wijken de indruk dat het adviesbureau ook verschillende taken verzorgt die eigenlijk door de gemeente worden uitgevoerd: het aanschrijven van onwillige eigenaren en het opknappen van de wijk scoren in Laak hoger als taken voor het Adviesbureau dan in de andere wijken. Figuur 4.2 Wat doet het Adviesbureau Woningonderhoud volgens respondenten, uitgesplitst naar wijk? weet niet anders biedt ondersteunende diensten aan gemiddeld

schrijft onwillige eigenaren aan

Heesterbuurt/Valkenbos Rustenburg/Oostbroek

voert het onderhoud uit

Bezuidenhout

geeft advies over onderhoud

Laak

deelt subsidies uit knapt de wijk op 0

10

34

20

30

40

50

%

Het doel van de onderhoudsstimulering is dat eigenaren als VvE aan de slag gaan met het woningonderhoud. De IBG-aanpak heeft ook als doel de daadwerkelijke uitvoering van onderhoud. Op de vraag wat het adviesbureau Woningonderhoud wil bereiken met onderhoudsstimulering antwoordt bijna de helft dat Woningbeheer een fraaie wijk met goed onderhouden woningen als doel heeft. Slechts 9% van de respondenten denkt dat Woningbeheer beoogt dat eigenaren in VvE verband aan de slag gaan. Nog eens 13% denkt dat Woningbeheer wil dat eigenaren individueel het onderhoud oppakken. Afgezet tegen het doel van de IBG-aanpak valt op dat de doelstelling “uitvoering van onderhoud” redelijk bekend is. Het doel te komen tot een mentaliteitsverandering (onderhoudsstimulering) wordt door de eigenaren veel minder genoemd. De daadwerkelijke uitvoering van onderhoud heeft een prominentere plaats in de gedachten die de eigenaren bij de IBG-aanpak hebben. Dat beeld verschilt niet significant tussen de wijken. Men zou kunnen zeggen dat in Laak de onderhoudsstimuleringdoelstelling iets beter bekend is dan in de andere wijken. Dat kan met de lange voorgeschiedenis van de onderhoudsstimulering in Laak te maken hebben. Figuur 4.3 Wat wil het Adviesbureau volgens respondenten, uitgesplitst naar wijk? anders

de woning onderhouden

gemiddeld Heesterbuurt/Valkenbos

dat eigenaren gezamelijk als V.v.E aan slag gaan

Rustenburg/Oostbroek Bezuidenhout Laak

eigenaren adviseren bij het onderhoud

een fraaie wijk met goed onderhouden woningen

0

10

20

30

40

50

60

%

Beeldvorming over de gemeente De belangrijkste taak van de gemeente met betrekking tot onderhoudsstimulering is het uitdelen van subsidies, volgens 39% van ondervraagde eigenaren. Als 2e taak wordt advies geven genoemd (7%) en als 3e taak het opknappen van de wijk (6%). Het aanschrijven van onwillige eigenaren wordt slechts door 5% van de respondenten aangegeven.

35

Figuur 4.4 Idee respondenten over de taken van de gemeente met betrekking tot onderhoudsstimulering ondersteunende diensten voert het onderhoud uit schrijft onwillige eigenaren aan knapt wijk op

1e keus 2e keus

geeft advies over onderhoud anders weet niet deelt subsidies uit 0

20

40

60

80

100

120

140 aantal respondenten

Het idee, dat de gemeente de taak van boeman speelt, als stok achter de deur bij onwillige eigenaren, is bij het leeuwendeel van de eigenaren dus niet bekend. In de Heesterbuurt is de onbekendheid met de gemeentelijke taken groter dan in de andere wijken. Figuur 4.5 Wat doet de gemeente met betrekking tot onderhoudsstimulering, uitgesplitst naar wijk? weet niet anders biedt ondersteunende diensten aan

gemiddeld

schrijft onwillige eigenaren aan

Heesterbuurt/Valkenbos Rustenburg/Oostbroek

voert het onderhoud uit

Bezuidenhout geeft advies over onderhoud

Laak

deelt subsidies uit knapt de wijk op

0

10

20

30

40

50

De doelstelling van de gemeente met betrekking tot onderhoudsstimulering komt volgens 59% van de respondenten overeen met die van het adviesbureau Wo-

36

%

ningonderhoud, namelijk het verkrijgen van een fraaie wijk met goed onderhouden woningen. Figuur 4.6 Wat wil de gemeente met betrekking tot onderhoudsstimulering, uitgesplitst naar wijk? anders

uw woning onderhouden

gemiddeld Heesterbuurt/Valkenbos

dat u (de eigenaar) zamelijk als V.v.E aan slag gaan m/

Rustenburg/Oostbroek Bezuidenhout Laak

u (de eigenaren) adviseren bij het onderhoud

een fraaie wijk met goed onderhouden woningen

% 0

10

20

30

40

50

60

70

De doelen van de IBG-aanpak worden derhalve niet verschillend toegeschreven aan de gemeente of Woningbeheer. Daaruit kan worden afgeleid dat de eigenaren het optreden van gemeente en Woningbeheer in de IBG-aanpak als één samenhangend pakket zien.

4.2 Communicatie Aan de eigenaren, die allen met de IBG-aanpak te maken hebben gehad, is gevraagd hoe ze zijn benaderd. Tussen de wijken zijn de verschillen gering, ze vertonen globaal hetzelfde beeld met betrekking tot communicatie. Adviesbureau Woningonderhoud Ruim 95% van de respondenten geeft aan informatie te hebben ontvangen van Adviesbureau Woningonderhoud over onderhoud aan de woning. De aankondigingsbrief is veruit het effectiefste middel gebleken – zo’n 75% van de respondenten noemt deze. Voor de Heesterbuurt/Valkenbos-Noord is de algemene brochure het tweede belangrijkste communicatiemiddel (8%), voor Bezuidenhout zijn dit de informatieavonden (11%) en in Rustenburg/Oostbroek is het vooral het persoonlijk bezoek aan de deur (8%). Alleen een klein aantal van de respondenten uit Laak vermeldt TV West, de krant, een stadsdeelkantoor of de wijk als informatiebron.

37

Figuur 4.7 Op welke wijze heeft u informatie gekregen van het Adviesbureau (van 95% die zegt informatie te hebben gekregen van het Adviesbureau)? weet niet anders in de wijk Adviesbureau Woningonderhoud een stadsdeelkantoor

gemiddeld Heesterbuurt/Valkenbos

algemene brochure

Rustenburg/Oostbroek

tijdens informatieavond

Bezuidenhout

persoonlijk aan de deur

Laak

brief krant TV West

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

%

De gemeente Een beduidend lager aantal respondenten geeft aan informatie te hebben ontvangen van de gemeente over het onderhoud aan de woning (39%). De brief blijkt ook hier het effectiefste communicatiemiddel - 68 %. Figuur 4.8 Op welke wijze heeft u informatie gekregen van de gemeente (van 39% die zegt informatie te hebben gekregen van de gemeente)? weet niet anders Adviesbureau Woningonderhoud

gemiddeld

algemene brochure

Heesterbuurt/Valkenbos Rustenburg/Oostbroek

tijdens informatieavond

Bezuidenhout persoonlijk aan de deur

Laak

brief krant

0

10

20

30

38

40

50

60

70

80

90

%

4.3 De eigenaren geactiveerd? Wat is er gebeurd door de IBG-aanpak? De bedoeling van de IBG-aanpak is dat in de wijken een onderhoudsstructuur ontstaat en dat de eigenaren daadwerkelijk het onderhoud ter hand nemen (zie paragraaf 1.5.3 over de doelen van de IBG-aanpak). Aan de eigenaren is gevraagd of ze inmiddels onderhoud hebben uitgevoerd of laten uitvoeren. 49% antwoordt daarop bevestigend. In de Heesterbuurt en Valkenbos-Noord is het percentage respondenten dat aangeeft dat de VvE actief is geworden het hoogst (28%). Dit staat in sterk contrast met Rustenburg/Oostbroek, waar 2% aangeeft dat de VvE actief is geworden. Wellicht in samenhang hiermee geeft een vrij laag percentage aan een onderhoudsfonds te hebben geopend, namelijk gemiddeld 3%. Wel is het percentage eigenaren dat zegt het onderhoud te hebben uitgevoerd of te hebben laten uitvoeren iets hoger dan in de andere wijken. Figuur 4.9 Wat heeft u tot nu toe ondernomen met betrekking tot woningonderhoud? weet niet

anders... de Vereniging van Eigenaren (V.v.E) is actief geworden

gemiddeld Heesterbuurt/Valkenbos

onderhoud zelf uitgevoerd

Rustenburg/Oostbroek Bezuidenhout

onderhoud laten uitvoeren

Laak geld gespaard (openen van een onderhoudsfonds) een bouwkundige opname (BOR) laten maken

% 0

5

10

15

20

25

30

35

40

Wat hebben de eigenaren zich voorgenomen? Tenslotte is gevraagd wat de eigenaren zich hebben voorgenomen met betrekking tot woningonderhoud.

39

Figuur 4.10 Wat bent u van plan te ondernemen met betrekking tot woningonderhoud? weet niet

anders

ik doe al jaren aan goed onderhoud en zet dat de komend

gemiddeld Heesterbuurt/Valkenbos

onderhoud zelf uitgevoerd

Rustenburg/Oostbroek Bezuidenhout

onderhoud laten uitvoeren

Laak geld gespaard (openen van een onderhoudsfonds)

een bouwkundige opname (BOR) laten maken

% 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Het (wellicht sociaal wenselijke) antwoord op de vraag wat de plannen zijn geeft wat betreft het uitvoeren van onderhoud een geruststellend beeld. Er zijn veel eigenaren die aangeven het onderhoud te gaan uitvoeren (14%) of te laten uitvoeren (37%). Een flink deel van de eigenaren is echter van mening dat ze al jaren aan goed onderhoud doen en dat ze dat zullen voortzetten. Vooral in de Heesterbuurt en Valkenbos-Noord wordt dit vaak geantwoord (38%). Wat betreft de doelstelling om de mentaliteit te veranderen lijken de antwoorden een positief beeld te geven. De eigenaren zien zichzelf immers als bereidwillig om onderhoud te plegen aan de woningen. Ruim 74% geeft echter ook aan dat als Woningbeheer en de gemeente niets hadden ondernomen, zij uit zichzelf aan de slag waren gegaan. Uit de ervaringen die aan de aanwijzing tot IntensiefBeheergebied vooraf gingen weten we dat dit laatste antwoord met een korreltje zout moet worden genomen!

40

5. Projectevaluatie overeenkomst Laak-Midden Opzet en doel De projectevaluatie Laak-Midden kent bewust een bescheiden opzet. De procesevaluatie besteedt uitgebreid aandacht aan aspecten als samenwerking, rolverdeling, effecten e.d. Daarom richt de projectevaluatie zich vooral op de beoordeling van de kwantitatieve aspecten van de deelovereenkomst. Afgesproken is dat RIGO een evaluatieoordeel zal geven, gebaseerd op cijfers en documentatie van de gemeente en Woningbeheer. RIGO heeft dus geen eigen data verzameld maar wel gebruik gemaakt van de informatie uit interviews. Artikel 12 van de deelovereenkomst Laak-Midden beschrijft dat in de evaluatie in ieder geval zullen worden betrokken: 1. De voortgang van het project; 2. De verhouding willige en onwillige eigenaren; 3. De verhouding onderhoudsstimulering / aanschrijving; 4. De effectiviteit van de instrumenten en de middelen; 5. De genoemde/bedoelde bedragen; 6. De genoemde/bedoelde opgenomen aantallen. Inhoud van de projectovereenkomst Doel van de aanpak is om in Laak-Midden in een periode van 7 jaar te komen tot 9 een verbetering van 5.350 woningen dan wel appartementen. Partijen achten het haalbaar dat 60% van de eigenaren via stimulering door Woningbeheer tot onderhoud zullen overgaan. In de projectovereenkomst zijn de volgende afspraken opgenomen: •=

Woningbeheer voert jaarlijks 1.070 woningopnames (BOR genaamd) uit (art. 11.1) en ontvangt hiervoor een vergoeding van ƒ 290,- per woning / appartement (art. 8.1);

•=

Woningbeheer activeert (“slapende” Verenigingen van) eigenaren om te komen tot een onderhoudsprogramma met bijbehorende financiering. Partijen achten het haalbaar om binnen 7 jaren heel Laak-Midden zo te hebben beoordeeld en tot onderhoud gestimuleerd (art. 14.2);

•=

Partijen achten het haalbaar om met deze werkwijze binnen twee jaar 60% van de eigenaren vrijwillig tot onderhoud te stimuleren (overweging 20). Het percentage van 60 is een streefgetal. Voor Woningbeheer is het streefgetal het break-even point waarbij alle apparaatskosten zijn gedekt;

•=

Voor de woningen of appartementen waar vrijwillig het aanschrijvingswaardig onderhoud wordt ingelopen ontvangt Woningbeheer een vergoeding van

9

Projectovereenkomst Laak-Midden

41

ƒ1.290 per woning (art. 11.2). Voor het jaar 1997 is deze afspraak door ons geïnterpreteerd als de stand per medio 1999. Immers, de IBG-aanpak voor Laak-Midden had een koude start en is pas medio 1997 op de beoogde wijze op stoom gekomen. •=

Een woning telt mee in deze score als de eigenaar of de vereniging van eigenaren één van de onderstaande activiteiten heeft verricht; •= Fonds. Er wordt een onderhoudsfonds geopend, waarin geld wordt gereserveerd om alle werkzaamheden uit de BOR gedurende een periode van 5 jaar uit te voeren. •= Sparen. Er wordt een maandelijkse bijdrage van minimaal ƒ 80,- per woning gespaard gedurende een periode van minimaal 6 maanden. •= Ineens. Het (toekomstig) aanschrijvingswaardig onderhoud volgens de BOR wordt direct uitgevoerd, waarbij de investering per woning minimaal ƒ5.000,bedraagt. •= Kanjer. De woning is al in dermate goede staat, dat geen enkel (aanschrijvingswaardig) onderhoud aan de woning hoeft te worden gepleegd. Hiervoor is vanzelfsprekend geen subsidie beschikbaar. •= Doe-het-zelf. Er wordt een investering in onderhoud gedaan van minimaal ƒ5.000,- per woning, zonder dat hiervoor een onderhoudsfonds wordt geopend. Hiervoor is geen subsidie beschikbaar.

Projectgeschiedenis 1997-1998 De gemeente en Woningbeheer werkten in Den Haag al langere tijd samen bij het project onderhoudsstimulering. Woningbeheer ontving een financiële bijdrage voor haar inspanningen om eigenaren te stimuleren tot onderhoud. Om de verhouding zakelijker en efficiënter te maken werd er midden jaren negentig voor gekozen om tot prestatieafspraken te komen. Eerst is gewerkt aan het afsluiten van een raamovereenkomst. Daarin werd de verhouding tussen Woningbeheer en de gemeente geregeld. Van meet af aan was duidelijk dat voor Laak-Midden de eerste projectovereenkomst zou worden gesloten. Het project Laak-Midden is formeel op 1 januari 1997 gestart maar pas na de zomer van 1997 op volle toeren gaan draaien. Er moest een begin gemaakt worden met de opnames voor de BOR en projectleiders en adviseurs moesten worden aangetrokken en ingewerkt. Pas aan het einde van het tweede kwartaal is begonnen met de zogenaamde bloksgewijze aanpak waarbij alle eigenaren per blok zijn uitgenodigd voor voorlichtingsbijeenkomsten en waarbij van alle woningen een woningopname is gemaakt. Vanaf dat moment is de gecombineerde aanpak stimuleren-aanschrijven die karakteristiek is voor het project “Hebben is Onderhouden”, in werking getreden. Tot die tijd zijn de meeste woningen op basis van “vrije inloop” in de stimuleringsactiviteiten opgenomen. De gemeente moest zich ook instellen op het nakomen van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Zo moest de introductie van het project in de wijk worden voorbereid. In de loop van 1997 is ook gewerkt aan de organisatie en bemensing van het aanschrijvingsbeleid in de Intensief-Beheergebieden. De gemeente heeft ook

42

tijd nodig gehad om procedures te ontwikkelen en een organisatie in te richten om het actieve aanschrijvingsbeleid werkelijk waar te kunnen maken. Het actieve aanschrijvingsbeleid dat de gemeente voor ogen stond is pas later uitgekristaliseerd, hoewel noodverbanden beschikbaar waren. Pas na de zomer van 1997 is Woningbeheer in Laak-Midden echt op stoom gekomen. Om die reden leggen wij het meetmoment voor de eerste tweejaarsperiode op 1 juli 1999.

5.1 Prestaties 1997-1998 Bronnen De bronnen die wij hebben geraadpleegd zijn: (kwartaal-)rapportages van Woningbeheer, notities over het aanschrijven in Intensief-Beheergebieden van de gemeente en nagekomen cijferopstellingen. Vanzelfsprekend is ook kennis genomen van de raamovereenkomst en de projectovereenkomst. De kwartaalrapportages van Woningbeheer vormden de belangrijkste informatiebron. Op ons verzoek heeft Woningbeheer uit de administratie getracht enkele gegevens af te leiden over de doorlooptijd tussen een opname en een score. Prestatieafspraken gehaald De projectovereenkomst Laak kent twee onderdelen. In de projectovereenkomst Laak is vastgelegd dat in 1997 in Laak 1076 opnames zouden worden gemaakt en dat voor 60% van de opnames na twee jaar een score zou zijn behaald. Zoals gezegd is als meetmoment gekozen voor 1 juli 1999, twee jaar na de feitelijke start. Op 1 juli 1999 kan worden gesteld dat aan beide toezeggingen is voldaan. Er zijn in 1997 1104 opnames gemaakt en 657 woningen “gescoord”. Dit aantal komt overeen met 60%. Tabel 5.1 Overzicht prestaties Laak voor het tijdvak 1997 per medio 1999 Scores (%)

Verzoeken tot waarschuwing

Uitgevoerd na aanschrijving met dwangsom

Verzoeken tot controle Doe het Zelf

Uitgevoerd Doe het Zelf

1104

661

276

17

167

45

(103 %)

(59,93 %)

Aantal BOR’s (%)

Bron: Woningbeheer, 30 juni 1999 (kolom 1-2), Project IBW medio 1999 (Kolom 3-6)

De eerste twee kolommen zijn afkomstig van Woningbeheer en hebben betrekking op het tijdvak 1997. De gegevens in de overige kolommen zijn afkomstig van het projectbureau IBW. Binnen deze gegevens, die de periode beslaan vanaf het begin tot 1 juli 1999, is geen onderscheid te maken in de tijdvakken 1997, 1998 en 1999. De verhouding onderhoudsstimulering / aanschrijving De effecten van een actief aanschrijvingsbeleid zijn op dit moment nog niet goed te beoordelen. Daarvoor is de gemeente nog te kort bezig met het uitoefenen van

43

haar bevoegdheden. Onbekend is in hoeverre het scoreverloop nadelig is beïnvloed door het ontbreken van een actief aanschrijvingsbeleid tot de zomer van 1998. Wel is duidelijk dat het ontbreken van het aanschrijvingsbeleid een neerwaarts effect heeft gehad bij de woningen die in 1997 zijn opgenomen. Andersom heeft Woningbeheer er financieel belang bij dat zo weinig mogelijk aanschrijvingstrajecten ook tot een uitvoering door de gemeente leiden. De eigenaren die na dreiging met een aanschrijving alsnog “vrijwillig” tot uitvoering overgaan tellen immers als score voor Woningbeheer mee. Overigens gaat het hierbij (voor de jaarschijf 1997) om kleine aantallen. Er zijn ongeveer 300 woningen overgeheveld naar het aanschrijvingstraject. Daaruit zijn tot 1-7-1999 45 scores via doe-hetzelven voortgekomen. Verhouding willige / onwillige eigenaren In de opdracht voor deze evaluatie is gevraagd naar de verhouding willige / onwillige eigenaren. Deze vraag is lastig te beantwoorden omdat de grens tussen een willige en een onwillige eigenaar niet goed is te trekken en noch door de gemeente noch door Woningbeheer is gedefinieerd. Aangezien Woningbeheer wordt afgerekend op het aantal scores is de verhouding willig / onwillig niet zo relevant. We hebben om die reden geen nadere inspanningen op dit punt ondernomen. Twee prestatieafspraken per projectovereenkomst is er één teveel Binnen de raamovereenkomst zijn prestatieafspraken gemaakt over aantallen uit te voeren BOR’s en een “scoringspercentage”. Woningbeheer dient aan beide prestatieafspraken te voldoen. Bij de uitvoering van het stimuleringstraject bleek in het begin moeilijk te zijn om de BOR’s zo te plannen dat er geen “stuwmeren” ontstaan die niet meer weg te werken zijn door de adviseurs. Vergoedingen Woningbeheer is tevreden met de hoogte van de vergoedingen per woning uit het contract. Een prijsindexering volstaat naar de mening van Woningbeheer. Daarmee kunnen ze naar eigen zeggen een “nul plus” resultaat boeken op de projectovereenkomsten. Het behoorde niet tot onze taak zelfstandig een oordeel uit te spreken over de hoogte van de vergoedingen.

44

6. Conclusies Op deze plaats in onze rapportage trekken we conclusies uit onze bevindingen. Op voorhand willen wij duidelijk stellen dat de zowel de IBG-aanpak als de samenwerking en verzakelijking tussen gemeente en Woningbeheer succesvol zijn geworden. We trekken conclusies over de IBG-aanpak en over de samenwerking tussen de gemeente en Woningbeheer. Conclusies over de projectovereenkomst LaakMidden zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

6.1 Raamcontract gemeente - woningbeheer Het raamcontract en de projectovereenkomsten hebben geleid tot een bedoelde verzakelijking van de verhoudingen tussen Woningbeheer en de gemeente, een beweging waar beiden naar hebben gestreefd. De contracten zijn bewust gebruikt als instrument om aan die verzakelijking te werken. De IBG-aanpak is een intensieve samenwerking tussen de gemeente (met name de Directie Bouwen) en Woningbeheer. Door de wens te komen tot een zakelijke verhouding heeft de relatie opdrachtgever-opdrachtnemer de overhand gehad. Nu de verzakelijking is bereikt is het goed weer terug te keren tot het idee partners-inzaken te zijn. De verwevenheid in de IBG-aanpak en de noodzaak op elkaar te kunnen rekenen maakt een al te zakelijk prestatieafspraak tot een belemmering. Het beste voorbeeld van de noodzaak de optiek te verschuiven van opdrachtgeveropdrachtnemer naar partners is de ontevredenheid bij zowel Woningbeheer als de gemeente over de management informatie. Die is nu niet geschreven vanuit het “partner” perspectief, maar als een verantwoording aan de gemeente. De huidige contracten zouden aanleiding kunnen geven voor zakelijke afwegingen (behouden van eigenaren voor een mogelijke ‘score’) die sub-optimaal zijn in termen van de voortgang van de IBG. Deze theoretische mogelijkheid (die wij in de praktijk niet hebben aangetroffen) zou uit de afspraken gehaald moeten worden, waartoe wij voorstellen doen bij de aanbevelingen.

6.2 IBG-aanpak 6.2.1 Algemeen: succes ligt voor het oprapen na een trage start De IBG-aanpak kende een trage start. De gemeente en Woningbeheer hebben de start van de IBG-aanpak anders beleefd. Deze verschillen gaan voornamelijk over het tempo waarin de ander de IBG-aanpak heeft opgestart. Achteraf kan worden geconstateerd dat beiden voortvarend aan de slag zijn gegaan, waarbij de afstemming en informatie-uitwisseling soms karig waren. De start van de projecten heeft lange tijd last gehad van het ontbreken van een introductiebrief door de gemeente.

45

De IBG-aanpak wordt succesvoller. De kinderziektes zijn overwonnen. De traditie en geschiedenis die organisaties en personen meenemen spelen steeds minder een verstorende rol. Het onderling vertrouwen groeit maar moet nog verder groeien. De eigenaren hebben een duidelijk beeld van de IBG-aanpak. Ze koppelen terug dat het gemeenten en Woningbeheer te doen is om het opknappen van de wijk, waartoe ze zelf hun woning moeten onderhouden. De rollen en taken die gemeentelijke diensten en de adviesbureaus Woningonderhoud daarin spelen zijn minder doorzichtig voor eigenaren. Dat de gemeente aanschrijft bij het uitblijven van tempo in de voorbereiding van onderhoud weten maar weinig eigenaren terug te melden. 6.2.2 IBG-aanpak mist een sluitstuk De IBG-aanpak heeft naar de mening van een deel van de betrokkenen een blinde vlek. Vanaf het moment dat de uitvoering ter hand moet worden genomen door de eigenaren, is er geen controle of dat ook (snel genoeg) gebeurt. Wij delen deze mening en constateren dat de IBG-aanpak nu eindigt met het plaatsen van de bal op de stip: de VvE heeft alle stappen gezet om tot onderhoud over te kunnen gaan (als het niet tot een aanschrijving is gekomen). Vervolgens kijkt echter niemand of de bal in de touwen wordt gejaagd. Het niet controleren of het onderhoud tot uitvoering komt nadat de VvE alle eerdere stappen vrijwillig heeft doorlopen, is naar onze mening een manco. Het verhoudt zich slecht tot de forse dwang (de dreiging van een aanschrijving) die op de VvE’s wordt gelegd als zij nog in de voorbereiding zitten. Deze blinde vlek is tevens de achilleshiel van het project. Zonder zachte hand van Woningbeheer kan de uitvoering er wel eens bij inschieten, of lang op zich laten wachten. Het kan voor kwaadwillende VvE’s aantrekkelijk zijn om aan de stimulering mee te werken en vervolgens niet tot uitvoering over te gaan. Dit manco gaat zeker op voor de eigenaren die zeggen zonder subsidie het onderhoud te zullen uitvoeren. Na gereedmelding of uiterlijk pas na vijf jaar komt de afdeling subsidies van de directie Wonen kijken of het onderhoud conform aanvraag is uitgevoerd. Een procedure daarvoor met de Directie Bouwen en Monumentenzorg moet nog worden ingevuld. Dat het stimuleringstraject zich niet tot de uitvoering uitstrekt komt door de oorspronkelijke aanpak van de onderhoudsstimulering. Daarbij ging het erom de eigenaren tot een andere onderhoudsmentaliteit te bewegen. De eigenaren herkennen dit echter nauwelijks als doelstelling. Die zijn van mening dat de IBG-aanpak beoogt woningonderhoud uit te voeren. En dat is een terechte zienswijze. De IBGaanpak beoogt immers zowel om een betere onderhoudsstructuur te creëren maar ook om een tempoversnelling in de aanpak van onderhoudsachterstanden te bewerkstelligen. Daarvoor is de actieve aanschrijving toegevoegd. Er is dan ook alle reden om de combinatie adviseren met een dreiging op de achtergrond (de kern van de IBG-aanpak) ook tijdens de fase van uitvoering haar werk te laten doen.

46

6.2.3 BOR is ook van de gemeente De start van de samenwerking tussen gemeente en Woningbeheer is de bepaling van aanschrijvingswaardig onderhoud. De BOR wordt momenteel door de gemeente vooral gezien als een product van Woningbeheer, waarop de gemeente zo nu en dan commentaar heeft. Het zou echter de gezamenlijke basis moeten zijn voor de aanpak. Gemeente en Woningbeheer investeren naar onze mening te weinig in de gezamenlijke kwaliteitsbewaking van de BOR.

47

48

7. Aanbevelingen 7.1 IBG-aanpak 7.1.1 Zet een doel op de achterlijn Maak duidelijk dat de IBG-aanpak wezenlijk verschilt van de onderhoudsstimulering. Onderhoudsstimulering is voor eigenaren vrijwillig, de Intensief-Beheeraanpak is niet vrijwillig. Is in OS de eigenaar aan zet, in de IBG-aanpak is sprake van geforceerde zetten. Het doel zou moeten zijn dat de woningen worden onderhouden, de manier waarop is om zolang mogelijk de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren te stimuleren. Het hele project, ook – juist! - de uitvoering, zou doordrongen moeten zijn van de stelling “niet goedschiks dan maar kwaadschiks”. Trek de samenwerking tussen gemeente en Woningbeheer daarom één fase door en ga ook de uitvoering begeleiden met de beproefde combinatie van vriendelijk doch dringend adviseren onder de dreiging van bestuursdwang. Creëer daartoe een mechanisme om in de stap van de daadwerkelijke uitvoering te bewaken of VvE’s niet alsnog naar het aanschrijvingstraject moeten worden overgeheveld. 7.1.2 Maak de kwaliteit van de BOR tot een gezamenlijke verantwoordelijkheid Wij bevelen aan de kwaliteit van de BOR en het up-to-date houden van de BOR een hoge prioriteit te geven. De structurele kwaliteitsbewaking is tot nu toe niet goed van de grond gekomen. Wij bevelen aan de kwaliteit van de BOR als een gemeenschappelijke taak van Woningbeheer en gemeente te zien. Daartoe is het noodzakelijk meer te overleggen, meer te doen aan kennisuitwisseling, meer te werken met collegiale beoordeling, juist ook tussen gemeenteambtenaren en medewerkers van Woningbeheer. De kwaliteitseisen zijn op zich helder, het ontbreekt echter aan gemeenschappelijke kwaliteitsbewaking. Start daartoe een project waarin structureel overleg en kennisuitwisseling centraal staan. Zoek voor de startfase daarvan externe procesbegeleiding. Spreek uit dat éénmaal opnemen genoeg zou moeten zijn. 7.1.3 Van kwartaalinformatie naar voortgangsanalyses Beschouw de kwartaalrapportage niet als een verantwoording binnen de relatie opdrachtnemer – opdrachtgever betreffende de prestatieafspraken maar juist als een gezamenlijk product van partners-in-zaken betreffende de IBG-aanpak. Dat impliceert dat het een gemeenschappelijk product moet worden met informatie van beide kanten, waarvan de prestatieafspraken een apart deel kunnen vormen. 7.1.4 Pro-actief overleg gewenst Uit het onderzoek komt naar voren dat de relatie tussen Woningbeheer en gemeente op de werkvloer goed en constructief is. De verschillende partijen hebben een manier gevonden om hun problemen met elkaar te bespreken en naar oplossingen te zoeken. Opvallend is dat de contacten nu meestal gezocht worden als

49

zich problemen voordoen. Gezien de aard van het project, waarbij het ten behoeve van ieders geloofwaardigheid goed is dat Woningbeheer en gemeente eenduidige signalen uitzenden, mag meer worden verwacht dan voornamelijk communicatie die erop gericht is om problemen te voorkomen. Meer uitwisseling van ervaringen en werkwijzen zodat er een beter begrip en inzicht ontstaat in elkaars werkwijzen zal de eenduidigheid bevorderen, alsmede de samenwerking. Hef het knelpuntenoverleg op. Maak bij de bespreking van de kwartaalrapportage “nieuwe stijl” van Woningbeheer ruimte om over nieuwe wegen binnen de IBGaanpak te praten.

7.2 Raamcontract en projectovereenkomsten 7.2.1 Prestatieafspraak opnames kan vervallen De prestatie voor het jaarlijks aantal op te nemen woningen kan beter in de vorm van een meerjarenafspraak worden gemaakt. Zodoende kan Woningbeheer de planning beter op de capaciteit van de adviseurs afstemmen. In de huidige situatie kunnen stuwmeren van woningopnames ontstaan. Voor het stimuleringstraject is een snelle actie door de adviseur na de woningopname gewenst. 7.2.2 De afspraken kunnen worden versimpeld De IBG-aanpak verlangt een hechte samenwerking tussen de gemeenten en Woningbeheer. De contracten hebben geleid tot een verzakelijking in de werkwijze. Wij bevelen aan te waken voor de dominantie van zakelijke belangen bij een van de partners boven het belang van het IBG-aanpak. Zo kan naar onze mening de afspraak over opnames vervallen (zie boven). Indien ervoor wordt gekozen ook de uitvoering onder de IBG-aanpak te brengen kan de prestatieafspraak anders worden ingericht, waarbij de verschillende scores die nu gelden kunnen vervallen. Het percentage woningen waaraan binnen vaste perioden zonder aanschrijving onderhoud is gepleegd, is dan de enige meetlat. Denkbaar is af te spreken dat boven een bepaald percentage eigenaren dat zonder aanschrijving verbeterd de gemeenten een bonus per VvE uitkeert aan Woningbeheer.

7.3 Relatie gemeente – Woningbeheer De succesvolle verzakelijking van de verhoudingen is met de contracten vooral vormgegeven op operationeel niveau. Wij merken op dat de positiebepaling van Woningbeheer op strategisch niveau – als maatschappelijk ondernemer - niet formeel is vastgelegd. Wij bevelen aan de verwachtingen over de rol en taak van Woningbeheer in het Haagse woningvoorraadbeleid en als maatschappelijk ondernemer over en weer uit te spreken en vast te leggen, bijvoorbeeld in of naast het in ontwikkeling zijnde protocol.

50

Bijlage 1 Geïnterviewde personen De ontstaansgeschiedenis Dhr. Noordanus Dhr. Roos Dhr. Prudhomme Dhr. Metzelaar Dhr. Cornelissen Dhr. Hendriksz

Wethouder ROSV Woningbeheer NV Dienst Stedelijke Ontwikkeling Dienst Stedelijke Ontwikkeling Woningbeheer NV Woningbeheer NV

Praktijkervaring gemeente Dhr. Hekking Dhr. De Hek Mevr. Van Setten Dhr. Wisse Dhr. Van Dolron Dhr. Iesendoorn Dhr. Hensels Dhr. H. Verstraeten Dhr. R. Verstraeten Dhr. Dukel

projectbureau IBW projectbureau IBW projectbureau IBW afdeling subsidies Bouwen medewerker Bouwen medewerker stadsdeelinspecteur stadsdeelinspecteur stadsdeelinspecteur stadsdeelinspecteur

Praktijkervaring Woningbeheer NV Dhr. Koning Dhr. Lausberg

Hoofd adviesbureau Koningsplein Hoofd adviesbureau Schilderswijk en Rustenburg/Oostbroek Hoofd adviesbureau Laak adviesbureau Laak adviesbureau Laak adviesbureau Laak adviesbureau Koningsplein adviesbureau Koningsplein adviesbureau Schilderswijk adviesbureau Rustenburg/Oostbroek adviesbureau Rustenburg/Oostbroek adviesbureau Rustenburg/Oostbroek

Mevr. Brugman Dhr. Verbockem Dhr. Michielsen Dhr. Van Schilt Dhr. Schouten Dhr. Visser Dhr. Van der Horst Dhr. Van Veen Dhr. Idema Dhr. Van Wetering

i

Overige Dhr. Blaak Mevr. Man Dhr. Lammerting Dhr. Van den Boogaard Dhr. De Jong Dhr. De Groot

Gemeentelijke Krediet Bank Gemeentelijke Krediet Bank NVOB aannemer NVOB aannemer NVOB aannemer NVOB aannemer

ii

Bijlage 2 Enquête onder bewoners in IntensiefBeheergebieden De enquête is afgenomen onder 300 respondenten in de maanden september en oktober. De uitvoering is uitbesteed aan Mediad. De volgende tabel geeft een overzicht van het aantal respondenten dat per wijk is benaderd. Tabel B1

De wijken en het aantal respondenten

IBG wijken

Aantal door WB benaderde eigenaren

Aantal respondenten

Laak

2600

120

Bezuidenhout

880

61

Rustenburg/Oostbroek

1700

62

Heesterbuurt/Valkenbos

700

61

Totaal

5880

304

Vragenlijst De respondenten zijn vooraf via een brief van Woningbeheer benaderd over het doel en de opzet van het onderzoek. In telefonische interviews zijn onderstaande vragen behandeld. Het zijn open vragen; de voorgeschreven antwoorden zijn gebruikt om de antwoorden in te delen en in sommige gevallen als voorbeeldantwoorden om de respondent op gang te helpen.

1. Heeft u informatie gekregen van Adviesbureau Woningonderhoud over onderhoud aan uw woning? •=

Ja

•=

Nee

2. Zo, ja, op welke wijze heeft u deze informatie van Adviesbureau Woningonderhoud gekregen? •=

TV West

•=

Radio

•=

Krant

•=

Brief

•=

Persoonlijk aan de deur

iii

•=

Tijdens informatieavond

•=

Algemene brochure

•=

Stand op beurs/braderie

•=

Het stadhuis

•=

Een stadsdeelkantoor

•=

Adviesbureau Woningonderhoud

•=

In de wijk

•=

Anders………………………….

3. Heeft u informatie gekregen van de gemeente over onderhoud aan uw woning? •=

Ja

•=

Nee

4. Zo, ja, op welke wijze heeft u deze informatie van de gemeente gekregen? •=

TV West

•=

Radio

•=

Krant

•=

Brief

•=

Persoonlijk aan de deur

•=

Tijdens informatieavond

•=

Algemene brochure

•=

Stand op beurs/braderie

•=

Het stadhuis

•=

Een stadsdeelskantoor

•=

Adviesbureau Woningonderhoud

•=

In de wijk

•=

Anders………………………….

5. Wat doet Adviesbureau Woningonderhoud met betrekking tot onderhoudstimulering? Adviesbureau Woningonderhoud……..

iv

•=

knapt de wijk op

•=

deelt subsidies uit

•=

geeft advies over onderhoud (zowel technisch, juridisch, financieel advies)

•=

voert het onderhoud uit

•=

schrijft onwillige eigenaren aan

•=

biedt ondersteunende diensten aan zoals het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan, het inhuren van een professionele bestuurder, het geven van bestuurderscursussen, een VvV-diskette en begeleiding bij uitvoering van het onderhoud.

•=

anders…………………

6. Wat wil Adviesbureau Woningonderhoud met betrekking tot onderhoudstimulering? Adviesbureau Woningonderhoud wil….. •=

een fraaie wijk met goed onderhouden woningen

•=

geld verdienen aan u (de eigenaren)

•=

u (de eigenaren) adviseren bij het onderhoud

•=

dat u (de eigenaren) zelf met het onderhoud van hun woning aan de slag gaan met het onderhoud

•=

dat u (de eigenaren) gezamenlijk als Vereniging van Eigenaren aan de slag gaan met het onderhoud

•=

zich bemoeien met de wijze waarop u uw woning onderhoudt

•=

uw woning onderhouden

•=

geen idee

•=

Anders……………….

7. Wat doet de gemeente met betrekking tot onderhoudstimulering? De gemeente …….. •=

knapt de wijk op

•=

deelt subsidies uit

•=

geeft advies over onderhoud (zowel technisch, juridisch, financieel advies)

•=

voert het onderhoud uit

•=

schrijft onwillige eigenaren aan

v

•=

biedt ondersteunende diensten aan zoals (hele pakket van Adviesbureau Woningonderhoud opnoemen)

•=

anders…………………

8. Wat wil de gemeente met betrekking tot onderhoudstimulering? •=

De gemeente wil….. een fraaie wijk met goed onderhouden woningen

•=

geld verdienen aan u (de eigenaren)

•=

u (de eigenaren) adviseren bij het onderhoud

•=

dat u (de eigenaren) zelf met het onderhoud van hun woning aan de slag gaan met het onderhoud

•=

dat u (de eigenaren) gezamenlijk als Vereniging van Eigenaren aan de slag gaan met het onderhoud

•=

zich bemoeien met de wijze waarop u uw woning onderhoudt

•=

uw woning onderhouden

•=

geen idee

•=

Anders……………….

9. Wat heeft u tot nu toe ondernomen? •=

Een bouwkundige opname (BOR) laten maken

•=

Geld gespaard (openen van een onderhoudsfonds)

•=

Onderhoud laten uitvoeren

•=

Onderhoud zelf uitgevoerd

•=

De vereniging van eigenaren (VvE) is actief geworden

•=

Anders…………

10. Wat bent u van plan te ondernemen? •=

Een bouwkundige opname (BOR) laten maken

•=

Geld gespaard (openen van een onderhoudsfonds)

•=

Onderhoud laten uitvoeren

•=

Onderhoud zelf uitgevoerd

•=

Ik doe al jaren aan goed onderhoud en zet dat de komende tijd voort

•=

Anders…………

vi

11. Had u dit allemaal ook gedaan als Woningbeheer en de gemeente niets hadden ondernomen? •=

Ja

•=

Nee

vii

viii