Eurocommercial Properties N.V

Eurocommercial Properties N.V.

Jaarverslag 30 juni 2005

01

EEN RECORDJAAR VOOR VASTGOEDWAARDEN

TAXATIEWAARDEN EIGEN VERMOGEN TOEGENOMEN MET TOEGENOMEN 10% MET 26% De stijging van de taxatiewaarden met EUR 140 miljoen – oftewel 10,3% – tot EUR 1.498 miljoen heeft na verhoging van de voorziening voor latente belastingverplichtingen geleid tot een toename van de intrinsieke waarde per certificaat van EUR 23,16 tot EUR 25,84, een stijging van 11,6%. Omslagfoto en deze foto’s: winkelcentrum Bergvik, Karlstad, Zweden.

De hogere onafhankelijke taxaties van de panden van de Vennootschap en de netto-opbrengst van EUR 78,5 miljoen van de emissie in mei van 3.100.000 nieuwe certificaten van EUR 26 elk alsmede de 821.976 in november 2004 als stockdividend uitgekeerde certificaten droegen bij aan de toename van het eigen vermogen tot EUR 890 miljoen, van EUR 707 miljoen in 2004, een stijging van 26%.

02

Inhoudsopgave Verslag van de directie Financieel tienjarenoverzicht Beleggingsprofiel en spreiding vastgoedportefeuille Vastgoedperformance Huurdersprofiel Marktoverzicht en beleggingsbeleid Frankrijk Italië Zweden Nederland Corporate governance Organisatie en risico Verslag van de Raad van Commissarissen Tienjarenoverzicht kerncijfers

03 04 05 07 09 11 19 25 31 34 36 38 40

Jaarrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerde winsten verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Overige gegevens Checklist Code Tabaksblat Namen en adressen

41 42 43 44 45 58 59 62 66 70

DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT TOEGENOMEN MET 9%

DIVIDEND MET 3% TOEGENOMEN TOT EUR 1,55

Het direct beleggingsresultaat is met 9% gestegen, hetgeen rekening houdend met het toegenomen aandelenkapitaal heeft geleid tot een direct beleggingsresultaat van EUR 1,55 per certificaat, een stijging van 3,3%.

De directie stelt voor over het verslagjaar een dividend uit te keren van EUR 1,55 per certificaat, hetgeen een toename inhoudt van 3% ten opzichte van het dividend over 2004 en de sinds 1995 voortdurende reeks van opeenvolgende dividendverhogingen voortzet.

03

VERSLAG VAN DE DIRECTIE

FINANCIEEL TIENJARENOVERZICHT

Eigen vermogen (X EUR mln)

900

Balanstotaal (X EUR mln)

890,4

9

800 700

631,3

600

1800

707,4 7

210,6

400 2

100 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

90

76,5

70

65,9

1996

2005

50

26,4

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

30,1

30

66,3 25

43,1

30 20

81,2

56,8

40

532

357

Aandelenkoers en intrinsieke waarde (EUR)

1

60

462 267

200

Nettovastgoedopbrengsten (X EUR mln)

80

1.254

785

800 600

143,4

1.417

1.061

1000

322,2

1996

1.217

1200

456,7

300

1

1400

371,2

400

1.600

1600

533,1

500

200

659,2

1

20,4

20

32,5

17,9

20,6

15

17,8

14,4

15,0

18,4

17,1

19,8 19,0 18,9 18,4

20,9

22,1 21,6

22,5

25,0 23,2

25,8

19,1

15,3

10 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

1

10 1996

1997

1998

1999

Intrinsieke waarde

2000

2001

2002

Aandelenkoers

2003

2004

2005

04

Hälla Shopping Centre, Västerås

Passy Plaza, Parijs

Beleggingsprofiel Eurocommercial Properties N.V. (‘de Vennootschap’ of ‘ECP’) is een fiscaal efficiënte, aan Euronext genoteerde vastgoedbeleggingsinstelling en een van Europa’s grotere experts op het gebied van winkelcentra. De Vennootschap beheert 23 winkelobjecten in Frankrijk, Italië en Zweden. ECPNheeft daar veel ervaring en heeft goede langetermijnrelaties opgebouwd met Europa’s grootste winkelketens.

Curno, Bergamo

Spreiding vastgoedportefeuille per 30 juni 2005 Kantoren 7%

Bedrijfsruimten 3%

Winkels 90%

Belastingen ECP is een fiscale beleggingsinstelling naar Nederlands recht en is als zodanig geen Nederlandse vennootschapsbelasting verschuldigd indien zij haar belastbare winst uitkeert en aan bepaalde andere voorwaarden wordt voldaan. De Vennootschap heeft tevens de status SIIC (Société d’investissements immobiliers cotée) naar Frans recht en is als zodanig geen belasting verschuldigd over haar Franse activa onder de verplichting om in vier jaarlijks termijnen 16,5% exitbelasting af te dragen over de fiscale waardestijging van haar panden. Voor de activiteiten in de andere landen zijn de dochtermaatschappijen van ECP onderworpen aan vennootschapsbelasting, maar ECP streeft naar een zo laag mogelijke belastingdruk.

Dividendbeleid Krachtens het huidige dividendbeleid wordt 100% van het direct beleggingresultaat ter keuze van de aandeelhouders beschikbaar gesteld in contanten dan wel in bonusaandelen ten laste van de agioreserve. Op het contante dividend wordt 25% Nederlandse dividendbelasting ingehouden; buitenlandse aandeelhouders kunnen deze mogelijk verminderen op grond van het desbetreffende belastingverdrag en/of verrekenen met hun lokale belastingschuld. De uitgifte van bonusaandelen is niet onderworpen aan Nederlandse dividendbelasting.

Gearing Het is het beleid van de Vennootschap om het totaal aan externe leningen te beperken tot maximaal het eigen vermogen en om voor haar vastgoedbeleggingen langlopende leningen af te sluiten. Per 30 juni 2005 bedroegen de langlopende leningen van de Vennootschap in totaal EUR 426 miljoen, ofwel 75% van de totale leningen. Al deze langlopende leningen betreffen leningen van banken met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld ruim zeven jaar. De rente voor deze leningen is gefixeerd voor een periode van gemiddeld acht en een halfjaar. Per balansdatum bedroeg de nettoschuld 64% van het eigen vermogen en 35% van het balanstotaal.

Zweden 16% Nederland 7%

Italië 42%

Frankrijk 35%

05


VASTGOEDPERFORMANCE

Totaalrendement

Waarden

De combinatie van waardegroei en inkomsten heeft geresulteerd in een totaalrendement op de gehele vastgoedportefeuille van 16,8%.

De waarde van de winkelobjecten is in jaren niet zo sterk gestegen als in 2005; de totale waarde van ECP’s portefeuille nam met EUR 140 miljoen toe, een stijging van 10% vergeleken met 2004.

Totaalrendement per sector

Waardegroei per sector

20

17,8%

16,8%

11,8%

10,3%

10

15 5 10

6,5% 5

-

-0,1%

0

5,0% -5,3%

-5

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

19,4%

17,6%

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

Waardegroei per land

Totaalrendement per land 20

Winkels

Totaal

17,2% 10

15

4,7%

15,8%

15

1

5

10

10,5%

10,3%

0

5

-2,4%

-5 5

Frankrijk

Italië

Nederland

Zweden

Frankrijk

Italië

Nederland

Zweden

06

La Favorita, Mantua

Maxihuset, Norrköping

Amiens, Glisy

Huurgroei

Omzetgroei

Op vergelijkbaar gemaakte basis (gelijke vloeroppervlakte) zijn de huren van ECP over het gehele jaar genomen met 4,7% gestegen.

Over het geheel genomen steeg de winkelomzet in de winkelgalerijen van ECP met 3,7%, van EUR 1.156 miljoen tot EUR 1.198 miljoen.

De huurniveaus van de kantoorpanden en bedrijfsruimten bleven gelijk.

Karlstad presteerde met 18,3% het beste, gevolgd door Mellby en Hyères met respectievelijk 15,8% en 10,1%. Deze groeicijfers overtroffen de relevante landelijke omzetstatistieken op alle gebieden. Er is een sterk verband tussen winkelhuren en winkelomzet. Dit verband wordt nauwlettend in de gaten gehouden door zowel winkelketens als winkelcentrumeigenaren.

Gemiddelde omzetgroei per sector

Huurgroei per sector

7

6 5

6

4,7%

5 4

5,6%

5% 4,2%

4

3

3,3%

2,7%

3 2

2

1 1

0% Winkels

Kantoren

0%

Kleding

Bedrijfsruimten

Winkelhuurgroei per land

Schoenen

Huishoudelijke artikelen

Groei ECP

6

5% 4,4%

Drogisterij Parfumerie

Cadeaus en juwelen

Omzetgroei per land

6 5

0

5%

5%

5 4

4

Groei landelijk

3,5%

3,3%

3,3%

3

3

2

2

1

1,5%

0 1

-0,9%

-1

Frankrijk

Italië

Zweden

Frankrijk

Italië

Zweden

07


HUURDERSPROFIEL

Winkelgalerij merchandising mix De verschillen in huurdersprofielen uitgedrukt in oppervlakten weerspiegelen nationale kenmerken.

Frankrijk

Winkelgalerij totaal 6%

5%

4%

6%

11%

11%

7%

12% 5%

9%

4% 5%

11%

9%

15% 6%

5%

36%

Italië

27%

6%

Zweden 5% 4% 4%

6%

5%

14%

14%

2%

9%

6%

10% 3%

16%

6%

5%

6% 40%

2% 2%

41%

Boeken/Speelgoed Elektronica/Telecom Drogisterij/Parfumerie Cadeaus en juwelen Huishoudelijke artikelen Kleding Schoenen Sportartikelen Restaurants/Levensmiddelen Diensten

08

Les Atlantes, Tours

Il Castello, Ferrara

Resterende looptijden huurovereenkomsten winkels

Potentieel voor huurstijgingen Vergeleken met de huidige markthuren is het potentieel voor huurstijging als volgt:

45%

45 40

8 7

35

6

30

6% 5%

5

25

15

4

18%

17%

20

3,3%

3

13% 7%

10

2 1

5 2005

2006

2007

2008

2009+

Top 5 huurders Het vastgoed van de Vennootschap is verhuurd via circa 950 afzonderlijke huurovereenkomsten; de grootste daarvan zijn: Minimum huur (X EUR mln)

Winkels Italië

Winkels Zweden

Gemiddelde verhouding huur/winkelomzet* Boetieks

% van de totale huuropbrengsten 8

1. NEDERLANDSE STAAT

6,8

7,5%

7

2. CARREFOUR

4,5

5,0%

6

3. ICA MAXI

3,1

3,4%

4. COOP FORUM

3,0

3,3%

5. FNAC

2,7

3,0%

2

20,1

22,2%

1

*Basishuren excl. BTW Totale omzet incl. BTW

Anchor winkels

7,5%

7,2%

4,7%

5 4

TOP 5

Winkels Frankrijk

3,1%

3

Frankrijk

2,9%

Italië

Zweden

3,9%

09


MARKTOVERZICHT EN BELEGGINGSBELEID

10-jaren overzicht rendement op obligaties/aanvangsrendementen hoogwaardige winkelcentra Frankrijk

Tours

Staatsobligaties*

Italië

13,0

13,0

12,0

12,0

11,0

11,0

10,0

10,0

9,0

9,0

8,0

8,0

7,0

7,0

6,0

6,0

5,0

5,0

4,0

4,0

Staatsobligaties*

3,0

3,0 2,0

Curno

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

*Netto-aanvangsrendement van ECP Tour centrum/Franse 10-jaar staatsobligaties

2,0

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

*Netto-aanvangsrendement van ECP Curno centrum/Italiaanse 10-jaar staatsobligaties

Marktomstandigheden Lage rentepercentages en onzekere aandelenmarkten hebben geleid tot een aanzienlijk grotere vraag naar zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen. Over het geheel genomen zijn de nettoaanvangsrendementen voor de winkelsector – de best presterende sector – minstens 50 basispunten gedaald tot gemiddeld ongeveer 5,5% voor hoogwaardige objecten in de grotere West-Europese markten.

is de komende tijd onwaarschijnlijk. Indien dit het geval is, zal de positieve financieringsmarge voor vastgoed in stand blijven, wat voorzichtige beleggers in staat stelt met een relatief laag risico tegen de huidige lage rendementen aankopen te doen, mits de huren stabiel blijven en leningen niet te gevoelig zijn voor toekomstige rentestijgingen.

De huidige marge van ruim 2% in het voordeel van vastgoed lijkt voor velen een goede belegging, zeker gezien het feit dat de huuropbrengsten in ieder geval in Europa geïndexeerd zijn op basis van de inflatie.

Hoewel de huurgroei voor kantoren en bedrijfsruimten gering of nihil was, vertoonden de huurprijzen voor winkels in Frankrijk, Italië en Zweden een verdere stijging en weerspiegelden daarmee de aanhoudende consumentenbestedingen in deze landen. Voor het boekjaar eindigend op 30 juni was de omzetstijging (exclusief hypermarkten) in de winkelcentra van ECP 3,7%, een tevredenstellend resultaat, gegeven de zwakke algehele economische groei in deze landen.

De kernvraag is hoe lang de rendementen op langetermijnobligaties op het huidige lage niveau zullen blijven, dat zoals bekend een magere economische groei en beperkte inflatie aankondigt. De rentepercentages in de Verenigde Staten zijn onlangs met 25 basispunten verhoogd, een geringe stijging, maar een stijging bij de Europese Centrale Bank

De relatief lage huishoudschuld en hoge spaarquota zijn mogelijke redenen voor beter consumentenvertrouwen in de markten waarin ECP actief is, dan in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten, waar een hoge huishoudschuld en lage spaarquota leidden tot een neerwaartse druk op bestedingen en huurprijzen van winkels.

Hoewel een nauwkeurige beschrijving en een korte termijn voorspelling moeilijk zijn, bestaat er een reëel verband tussen rendementen op vastgoed en die op staatsobligaties.

Het is duidelijk dat de economie in veel WestEuropese landen niet of slechts in geringe mate groeit en hier zal in de nabije toekomst naar alle waarschijnlijkheid geen aanmerkelijke verandering in komen. Wij zijn echter van mening dat de aanwezige geringe groei tezamen met de inflatie van circa 2% voldoende is om stabiele huurprijzen voor winkels zeker te stellen, vooropgesteld dat deze de afgelopen jaren niet zijn opgeblazen door te optimistische verhuurders. Zoals wij reeds eerder herhaaldelijk hebben gezegd, is de verhouding tussen huurprijs en omzet de beste maatstaf voor duurzame winkelverhuur. Voor boetieks kan deze verhouding in de beginjaren van een winkelcentrum de 10% halen, later zakt dit gewoonlijk naar onder de 8%. Het huidige gemiddelde voor de winkelcentra (exclusief hypermarkten) van ECP bedraagt 5,5%, naar alle waarschijnlijkheid de belangrijkste reden voor de zeer lage leegstand van 1% bij de Vennootschap. Er is geen leegstand in de kantoren, maar de helft van de bedrijfsruimte in Parisud is vanaf 1 juli 2005 leeg komen te staan. Naar verwachting wordt dit op korte termijn weer verhuurd.

10

Passy Plaza, Parijs

Aankopen en uitbreidingen gedurende het jaar De Vennootschap heeft gedurende het jaar haar zevende winkelcentrum, Bergvik, in Zweden verworven; een galerij van 13.750m2 die de hypermarkten ICA en Coop in Karlstad, de hoofdstad van de provincie Värmland, met elkaar verbindt. De kosten bedroegen EUR 36 miljoen en het netto-rendement 6,3%. Met 18% voor dit jaar heeft dit centrum de hoogste winkelomzetgroei van al onze Zweedse centra gerealiseerd. De uitbreiding van Burlöv Centre in Malmö zal begin volgend jaar worden voltooid tegen kosten van EUR 27 miljoen en er wordt vooruitgang geboekt met het verkrijgen van toestemming voor de uitbreiding van Norrköping en Skövde met respectievelijk 7.000m2 en 7.700m2. De uitbreiding van Centro Leonardo in Imola, Italië van 9.000m2 is gedurende het jaar gestart en de Vennootschap verkreeg de winkelvergunningen en algemene toestemming voor de uitbreiding van winkelcentrum Carosello in Milaan met 11.000m2. De werkzaamheden zullen daar naar verwachting volgend jaar van start gaan, tegen geschatte kosten van circa EUR 45 miljoen. Het restrictieve bouwvergunningenbeleid in Frankrijk maakt uitbreidingen moeilijk, maar er worden besprekingen gehouden met de relevante autoriteiten in Tours en Amiens. Ook nieuwe beleggingen zijn schaars, maar er zijn intentieovereenkomsten getekend – afhankelijk van CDEC (vergunning) – voor de aankoop van een retailpark in Caen, Normandië en nog één in de regio Parijs.

Toekomstige beleggingen Toekomstige beleggingen van de Vennootschap in winkelcentra zullen worden beoordeeld op basis van de winkelomzet indien deze bekend is. Bij in aanbouw zijnde winkelcentra waar geen omzetgegevens van bekend zijn, zullen in overleg met de winkelketens zelf en met behulp van ons ruime bestand met Europese

Bergvik, Karlstad

verkoopgegevens van alle winkelsectoren voorzichtige schattingen worden gemaakt. ECP heeft zich een tijdlang gericht op winkelcentra in Frankrijk en Italië en begon drie jaar geleden met een beleggingsprogramma in Zweden. Daar heeft de Vennootschap thans een kritische massa van zeven winkelcentra en worden onderhandelingen gevoerd voor meer winkelcentra. Tevens onderzoeken wij sinds enige tijd de drie aangrenzende markten Spanje, België en Duitsland. Hoewel wij toekomstige beleggingen in Spanje en België niet uitsluiten, richten wij ons onderzoek thans op het westelijke gedeelte van Duitsland, waar enkele van de nieuwere winkelcentra omzethuren kennen die vergelijkbaar zijn met Frankrijk en Italië. De winkelhuurprijzen in Duitsland zijn de afgelopen tien jaar gestaag gedaald en liggen in bepaalde gevallen nu lager dan in Frankrijk en Italië en benaderen Zweedse niveaus. Ook de rendementen liggen inmiddels enigszins hoger dan in andere West-Europese landen waar de prijzen het afgelopen jaar flink zijn gestegen. Doordat veel Duitse beleggingsfondsen niet actief zijn in de markt, zijn wij van mening dat het thans mogelijk kan zijn om een sterke portefeuille van winkelcentra op te bouwen in de welvarende westelijke en zuidelijke deelstaten tegen prijzen die een goed groeipotentieel bieden bij een herstellende Duitse economie. De risico’s die aan deze strategie zijn verbonden, zijn een aanhoudende terugval van de economie, toenemende werkeloosheid en verder dalende winkelhuren. Daarnaast kunnen ook Duitse institutionele beleggers zich niet alleen als afwezige kopers doen gelden, maar tevens winkelcentra verkopen en aldus kunnen rendementen stijgen, wat leidt tot een daling van de prijzen. Al met al denken wij echter dat het thans aankopen van winkelcentra met redelijke huren, op de middellange termijn zinvol is.

I Gigli, Florence

11


VASTGOEDVERSLAG

12

EUR 525 MILJOEN BELEGD 35% VAN DE PORTEFEUILLE

MET EEN GROEI VAN HET BNP VAN 2,1% HEEFT DE FRANSE ECONOMIE HAAR VEERKRACHT BEWEZEN EN AL ONZE CENTRA HEBBEN DIT JAAR EEN OMZETGROEI GEREALISEERD, MET EEN ALGEHELE STIJGING VAN 3,3%.

Totaalrendement op vastgoed

Huurgroei (winkels)

+17,6% +5,0% Toename taxatiewaarde

Omzetgroei

+10,3% +3,3% Een sterke omzetgroei in onze centra van bijna twee keer de inflatie betekent dat de huurniveaus goed ondersteund worden, hoewel winkelketens misschien wat terughoudender zijn met hun uitbreidingsplannen dan voorheen. Bepaalde sectoren, in het bijzonder drogisterij/parfumerie en entertainment (vooral fnac) presteerden zeer goed. De hypermarkten kampen met toenemende concurrentie van ‘hard discount stores’. Toch hebben onze best presterende centra Hyères en Amiens een grote hypermarkt als ‘anchor tenant’ en tegelijkertijd een aantrekkelijke en diverse winkelgalerij. Wij hebben de marketing in deze centra geïntensifeerd en dit lijkt het enigszins negatieve sentiment rondom de hypermarktsector te verzachten. Er blijft een nationale stop op vergunningen voor de ontwikkeling van nieuwe in buitenwijken gelegen winkelcentra en ontwikkelaars richten zich op plannen in stadscentra en op retailparken. Niet alle op entertainment gerichte winkelcentra die onlangs zijn geopend in stadscentra waren

even succesvol, maar winkelketens en beleggers tonen grote interesse voor retailparken. Deze manier van ‘retailing’ is zeer populair in Frankrijk, maar nieuwkomers op de markt die de lagere huren en servicekosten interessant vinden, drijven de huren omhoog. Een grote vraag van beleggers heeft tevens geleid tot het verdwijnen van het rendementsverschil met winkelcentra. In een dergelijk klimaat is de performance van beleggingen zeer goed geweest. De cumulatieve stijgingen van de bouwkostenindex van 8,75% over de afgelopen 24 maanden heeft geleid tot een algemene toename van de huurprijzen, die tezamen met de afnemende rendementen hebben geleid tot een aanzienlijke stijging van de waarde van het vastgoed. De verhouding huur/omzet bevindt zich op een gezond niveau en de komende jaren zullen wij in de gehele portefeuille renovaties uitvoeren om zeker te stellen dat de winkelcentra concurrerend blijven in hun markten.

13


LES PORTES DE TAVERNY, TAVERNY Les Portes de Taverny werd in 1991 geopend en heeft altijd zeer goed gepresteerd met een omzetstijging van 18% over de afgelopen vijf jaar, tegen een huurgroei van 36% over dezelfde periode, welke voortvloeit uit de recente verlenging van huurcontracten en indexering. Taverny is een welvarende buitenwijk van Parijs met een groeiende bevolking, maar ook concurrentie. Naast de recente verbeteringen van het winkelaanbod, investeert de Vennootschap tevens in een omvangrijke modernisering van de galerij en bijbehorende ruimten. Bovendien wordt onderhandeld met de lokale autoriteiten over de aanleg van een nieuwe toegangsweg tot het centrum. Het renovatieprogramma, dat eind oktober 2005 afgerond moet zijn, bestaat uit de volgende onderdelen: • Sloop en bouw van nieuwe ingangen met verbeterde toegang tot de parkeerplaats en 25 extra parkeerplaatsen • Aanleg van een nieuwe centraal Piazza met daglicht in het winkelcentrum • Sloop en bouw van nieuwe dames- en herentoiletten met gelegenheid voor babyverzorging • Vervanging van verlaagde plafonds in het winkelcentrum • Nieuwe vloer bij de ingangen en de nieuwe Piazza De totale kosten die hiermee zijn gemoeid, worden geschat op EUR 4,2 miljoen en zijn verwerkt in de taxatie voor dit jaar.

De beoogde nieuwe ingang voor Les Portes de Taverny.

PASSAGE DU HAVRE, PARIJS In Frankrijk krijgt de binnenstedelijke detailhandel sterke ondersteuning van de lokale overheden. Fnac, in Frankrijk een begrip, is een van de grootste partijen die baat hebben bij dit beleid en de groep laat een blijvende sterke verkoopgroei zien. Fnac is aanwezig in Le Passage du Havre in Parijs en in Les Trois Dauphins in Grenoble als ‘anchor tenant’. Le Passage du Havre blijft voorspoedig doorgroeien met omzetten van 3% overall en 4,3% in de winkelgalerij, waar alle sectoren vooruit zijn gegaan na de komst van Histoire d’Or in de juweliersector en Geox uit Italië, die het aanbod van schoenen meer divers heeft gemaakt.

photo here

Passage du Havre, Parijs

Na een leegstand van 1,600m2 afgelopen jaar in het kantoorgedeelte, is het object weer volledig verhuurd, waarbij de lege kantoren zijn verhuurd aan Credit Mutuel en Factset International tegen een gemiddelde huur van EUR 400 per m2.

14

CENTRE LES ATLANTES, TOURS Er wordt vooruitgang geboekt met de onderhandelingen over de verlenging van huurcontracten bij Tours en tot op heden is een gemiddelde huurstijging van 9% gerealiseerd. Deze huurstijgingen hebben betrekking op 25% van het vloeroppervlak en komen bovenop de cumulatieve indexering van 8,75% over de afgelopen twee jaar. In dezelfde periode is de omzet met 6,2% gestegen. De besprekingen over verlenging van huurcontracten die thans nog gaande zijn, hebben betrekking op nog eens 31% van het vloeroppervlak. Bij deze besprekingen wordt tevens rekening gehouden met ons streven om een innovatief winkelaanbod te behouden. Met de komst van Esprit in november zal de modesector worden verbeterd. In die maand verwachten wij ook te beginnen met de werkzaamheden ter verbetering van de ingangen en de publieke ruimten.

Centre Les Atlantes, Tours

TOELICHTING OMZETGROEI Klein maar fijn? Alle ECP-centra in Frankrijk hebben dit jaar een omzetgroei gerealiseerd, maar het zijn de kleinste centra die de beste prestaties hebben geleverd: Hyères had een groei van 10%, Amiens van 7% en Taverny van 4%. Wij zijn van mening dat de groei bij Taverny een direct resultaat is van de verbeterde diversiteit van het winkelaanbod. Promod, Jacqueline Riu en een nieuwe apotheek/drogisterij zijn enkele van de nieuwkomers. Het centrum in Amiens profiteerde van de aanhoudende groei van het aangrenzende bedrijvenpark en van verbeteringen aan de infrastructuur. Het winkelaanbod bleef stabiel. Centr’Azur Hyères presteert uitstekend, met de drogisterij/parfumeriesector als absolute uitblinker. Deze sector groeide met 33,3% na de komst van een nieuwe apotheek in het winkelcentrum. De stad en nabij gelegen kustgebieden blijven profiteren van sterke bevolkingsgroei. De meerderheid van de huurovereenkomsten komen in de komende twee jaar in aanmerking voor verlenging, waarbij gezonde huurstijging wordt verwacht alsmede een verbetering van het winkelaanbod.

Centr’Azur, Hyères

15


WINKELS

PASSAGE DU HAVRE, PARIJS (INCLUSIEF 10 RUE DU HAVRE)

Totale verhuurbare oppervlakte 20.447m2 Winkels: 13.839m2 Kantoren: 4.271m2 Appartementen: 2.337m2 In eigendom 20.447m2 Aantal parkeerplaatsen 179 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 190,96 miljoen Rendement op brutotaxatie 5,4% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders fnac, Nature et Découverte, Zara, Eole Finance

Huurvoorwaarden Winkels: Looptijd huurcontracten 9-12 jaar; indexering volgens Insée bouwkostenindex. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Kantoren: Looptijd huurcontracten 9 jaar; indexering volgens Insée bouwkostenindex. Verlengingsprofiel 2006: 76% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 10,88 miljoen per jaar Huur als % van omzet 3,8% Omzetstijging 2004/2005 3% Huurstijging 2004/2005 4,4% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in oktober 2000 9,2% (winkels en kantoren)

CENTRE LES ATLANTES,TOURS (INDRE ET LOIRE)

Totale verhuurbare oppervlakte 33.347m2 Winkelgalerij (bruto): 22.747m2 Carrefour-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 10.600m2 In eigendom 22.747m2 Aantal parkeerplaatsen 2.500 Titel Mede-eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 79,25 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,2% Bezettingsgraad 100%

Huurvoorwaarden Looptijd huurcontracten 12 jaar; indexering volgens Insée bouwkostenindex. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Huidige netto-opbrengst EUR 5,2 miljoen per jaar Huur als % van omzet 5,2% Omzetstijging 2004/2005 2% Huurstijging 2004/2005 7% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in juni 1992 14,0%

Belangrijkste huurders Go Sport, Flunch, Planète Saturn, Toys R Us

WINKELS

WINKELS

CENTRE COMMERCIAL AMIENS GLISY, AMIENS (SOMME)

Totale verhuurbare oppervlakte 16.769m2 Winkelgalerij (bruto): 6.279m2 Géant-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 10.000m2 Andere huurders: 490m2

Huurvoorwaarden Looptijd huurcontracten 12 jaar; indexering volgens Insée bouwkostenindex. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt.

In eigendom 6.279m2

Verlengingsprofiel 2006: 55% van de huurcontracten

Aantal parkeerplaatsen 2.200

Huidige netto-opbrengst EUR 2,1 miljoen per jaar

Titel Mede-eigendom

Huur als % van omzet 6,3%

Nettotaxatiewaarde EUR 32,1 miljoen

Omzetstijging 2004/2005 7,2%

Rendement op brutotaxatie 6.2%

Huurstijging 2004/2005 5,3%

Bezettingsgraad 100%

Totaalrendement per jaar sinds aankoop in januari 1995 19,2%

Belangrijkste huurders Flunch, Camaieu, Nocibé

WINKELS

74 RUE DE RIVOLI, 1-3 RUE DU RENARD, PARIJS

Totale verhuurbare oppervlakte 2.842m2 Winkels : 587m2 Kantoren : 466m2 Appartementen : 1.789m2 In eigendom 2.842m2 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 12,45 miljoen Rendement op brutotaxatie 5,3% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Natalys, Minelli, Phone House

Huurvoorwaarden Winkel- en kantoorgedeelte: looptijd huurcontracten 9 jaar met driejaarlijkse optie tot tussentijdse beëindiging voor de huurder en indexering volgens Insée bouwkostenindex. Appartementen: looptijd huurcontracten 6 jaar met jaarlijkse indexering en driemaandelijkse optie tot tussentijdse beëindiging voor de huurder. Verlengingsprofiel 2006: 50% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 0,7 miljoen per jaar Huurstijging 2004/2005 3,3% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in maart 1998 7,5%

16

WINKELS

WINKELS

PASSY PLAZA, PARIJS

LES PORTES DE TAVERNY, TAVERNY (VAL D’OISE)

Totale verhuurbare oppervlakte 8.077m2 In eigendom 8.077m2 Aantal parkeerplaatsen 150 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 92,74 miljoen Rendement op brutotaxatie 5,65% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Inno, H&M, Zara, Gap


Totale verhuurbare oppervlakte 24.354m2 Winkelgalerij (bruto): 5.482m2 Auchan-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 10.200m2 Andere eigenaars: 8.672m2



In eigendom 5.482m2





Huur als % van omzet 9.1%

Titel Mede-eigendom




Omzetstijging 2004/2005 4%

Huurstijging 2004/2005 3%

Rendement op brutotaxatie 6,2%


Totaalrendement per jaar sinds aankoop in juli 1999 10,5%


Totaalrendement per jaar sinds aankoop in augustus 1995 15,5%

Belangrijkste huurders Paul, Krys, Jacqueline Riu

WINKELS

WINKELS

(VAR)

(ISERE)

LES TROIS DAUPHINS, GRENOBLE

CENTR’AZUR, HYÈRES

Grenadine

Totale verhuurbare oppervlakte 13.043m2 Winkelgalerij (bruto): 6.243m2 Géant-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 6.800m2 In eigendom 6.243m2 Aantal parkeerplaatsen 1.600 Titel Mede-eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 31,60 miljoen Rendement op brutotaxatie 5,9% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Casino Cafétéria, Pier Import

Huurvoorwaarden Looptijd huurcontracten 12 jaar; indexering volgens Insée bouwkostenindex. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Verlengingsprofiel 2005: 45% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 1,98 miljoen per jaar Huur als % van omzet 5,8% Omzetstijging 2004/2005 10% Huurstijging 2004/2005 6% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in december 1993 14,7%

Totale verhuurbare oppervlakte 16.800m2 Winkelcentrum : 8.300m2 Hotel/Kantoren : 4.073m2 Appartementen : 4.402m2 In eigendom 16.800m2 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 25,79 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,0% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders fnac, C&A, Groupe Accor

Huurvoorwaarden Winkel- en kantoorgedeelte: looptijd huurcontracten 9 jaar met driejaarlijkse optie tot tussentijdse beëindiging voor de huurder en indexering volgens Insée bouwkostenindex. Appartementen: looptijd huurcontracten 6 jaar met jaarlijkse indexering en driemaandelijkse optie tot tussentijdse beëindiging voor de huurder. Hotel: looptijd huurcontract 12 jaar met driejaarlijkse optie tot tussentijdse beëindiging. Verlengingsprofiel 2006: 33% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 1,7 miljoen per jaar Huurstijging 2004/2005 3,5% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in februari 2003 11,0%

17


BEDRIJFSRUIMTEN

PARISUD, SÉNART,

(SEINE ET MARNE) Totale verhuurbare oppervlakte 20.097m2 In eigendom 20,097m2 Terreinoppervlakte 42.000m2 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 9,9 miljoen Rendement op brutotaxatie 7,61% Bezettingsgraad 50% Huurder ID Logistics France Huurvoorwaarden Huurcontract 3/6/9 jaar vanaf juli 2005 Huidige netto-opbrengst EUR 402.000 per jaar Huurstijging 2004/2005 n.v.t. Totaalrendement per jaar sinds aankoop in mei 2001 6.1%

BEDRIJFSRUIMTEN

RUE DES BÉTHUNES, SAINT-OUEN L’AUMONE, (VAL D’OISE) Totale verhuurbare oppervlakte 28.599m2 Bic: 14.886m2 Lancel: 13.713m2 In eigendom 28.599m2 Terreinoppervlakte 55.484m2 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 17 miljoen Rendement op brutotaxatie 9,2% Bezettingsgraad 100% Huurder Bic, Lancel Huurvoorwaarden Bic: looptijd huurcontract 9 jaar vanaf januari 1999 met optie tot tussentijdse beëindiging door huurder na 6 jaar. Lancel: looptijd huurcontract 9 jaar vanaf september 2000 met optie tot tussentijdse beëindiging door huurder na 6 jaar. Huidige netto-opbrengst EUR 1,65 miljoen per jaar Huurstijging 2004/2005 3% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in januari 2001 8,8%

Les Trois Dauphins, Grenoble

18

Rue de Rivoli, Parijs

Histoire d’Or Boutique, Passage du Havre, Parijs

19


20

EUR 627 MILJOEN BELEGD 42% VAN DE PORTEFEUILLE DE ITALIAANSE VASTGOEDMARKT, MET NAME DE WINKELSECTOR, HEEFT DE AFGELOPEN TWAALF MAANDEN ZEER GOED GEPRESTEERD. DOOR DE BREDE INTERESSE VAN BELEGGERS EN HET GERINGE AANBOD VAN GOEDE BELEGGINGEN WAS ER EEN AANHOUDENDE OPWAARTSE DRUK OP DE WAARDE VAN HET VASTGOED.


Huurgroei

+17,2%

+4,4%

Toename taxatiewaarde

Omzetgroei

+10,5% +3,5% Aangezien veel beleggers nog altijd minder vastgoed in Italië, ’s-werelds zesde economie, bezitten dan hun doelstelling, nemen zij genoegen met lagere aanvangsrendementen om zodoende de panden die wel op de markt komen te bemachtigen. Dit geldt in het bijzonder voor beleggingen in winkelcentra of retailparken, die vanwege het feit dat er een spreiding aan huurders is, intrinsieke inkomenszekerheid bieden en daarmee tevens enige bescherming tegen het effect van de zwakkere Italiaanse economie. Deze bescherming wordt nog versterkt door de aanwezigheid van grote ‘anchors’ in de levensmiddelenbranche. De uitgaven voor de primaire levensbehoeften garanderen een bepaalde dagelijkse inloop en stellen winkelcentra in staat om comfortabele lange openingstijden te bieden. Italiaanse beleggers worden steeds actiever en het aantal lokale vastgoedfondsen neemt toe, hoewel deze tot op heden voornamelijk gericht

waren op kleinere objecten De beleggingsmarkt is thans zeer breed; de belangrijkste spelers zijn afkomstig uit Nederland, Frankrijk, Spanje, Duitsland en, meer recent, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Met een gemiddelde van 3,5% tegen een inflatie van minder dan 2% was de omzetgroei in onze centra dit jaar sterk ondanks de algemeen zwakke Italiaanse economie. Dit is gedeeltelijk te danken aan het feit dat Italië vergeleken met andere welvarende Europese landen relatief weinig winkelcentra heeft. De huurgroei in onze beter presterende centra is dan ook solide, wat bijdraagt aan de voornamelijk door rendement gedreven De huurprijzen voor waardegroei. hoogwaardige objecten liggen rond de EUR 550 per m2 voor winkeleenheden van minder dan 300m2 en EUR 200 per m2 voor eenheden van meer dan 1.000m2.

21


CAROSELLO, CARUGATE, MILAAN De Conferenza dei Servizi, bestaande uit de gemeente Carugate, de provincie Milaan en de regio Lombardije, heeft toestemming gegeven voor de uitbreiding van het centrum met 11.000m2. De definitieve technische bouwvergunning wordt begin volgend jaar verwacht, zodat in 2006 met de werkzaamheden kan worden begonnen. De verwachte kosten zijn in de orde van grootte van EUR 45 miljoen, met een beoogd rendement bij voltooiing van circa 7,25%. Een groot aantal huurders heeft reeds interesse getoond voor de nieuwe vierkante meters en wij verwachten het gehele oppervlak bij voltooiing te hebben voorverhuurd. De uitbreiding zal de positie van het winkelcentrum als één van de beste en meest prominente centra in de omgeving van Milaan verder versterken. De twee bestaande toegangswegen werden ingrijpend verbeterd en vanaf de ringweg rond Milaan werd een derde weg aangelegd die via een tunnel direct toegang biedt tot het centrum. Met steun van Carrefour werd overeenstemming bereikt met de verschillende betrokken overheidsinstanties en de werkzaamheden werden op tijd voor de kerstdrukte van 2004 afgerond. De met de werkzaamheden gepaard gaande kosten bedroegen in totaal EUR 3 miljoen.

Carosello, Carugate, Milaan

CENTRO LEONARDO, IMOLA ECP tekende in januari 2005 een overeenkomst voor de aankoop van de uitbreiding van het winkelcentrum en voor de renovatie van de bestaande galerij. Dit project is het resultaat van vele jaren gezamenlijke inspanning met hypermarkt-exploitant COOP Adriatica. De uiteindelijke galerij van 60 winkels zal een oppervlakte hebben van meer dan 15.000m2 en plaats bieden aan 6 grote ‘anchor’ winkelketens, een mooie ‘food court’ en 1.800 parkeerplaatsen, waarvan 700 overdekt. Leonardo is het enige grote winkelcentrum in Imola, een stad met een 26% hogere koopkracht dan gemiddeld voor Italië. Naar wij hopen zullen de inwoners van Imola dankzij de renovatie een groter gedeelte van hun uitgaven in dit centrum besteden. Door gebrek aan een volwaardig centrum lekten deze bestedingen naar aangrenzende steden zoals Ravenna en Bologna. De bouw is gestart en zal naar verwachting eind 2006/begin 2007 worden afgerond. De verhuur van het nieuwe centrum is begonnen en winkelketens hebben al snel interesse getoond. De totale investeringen zullen circa EUR 38 miljoen bedragen.

Centro Leonardo, Imola

22

CENTRO LAME, BOLOGNA Centro Lame is een prominent groot buurtwinkelcentrum, maar is tevens de dichtst bij Bologna, één van de rijkste steden van Italië, gelegen hypermarkt en winkelgalerij. Na aankoop van de galerij in november 2003, is de renovatie van de interne publieke ruimten gestart die moet bijdragen aan het zekerstellen van de verlenging van 25 huurcontracten. Het is de bedoeling om lokaal te consolideren, maar tevens meer mensen uit de stad aan te trekken, gelet op het feit dat er 142.000 mensen wonen binnen een afstand van tien minuten rijden. Zowel de fysieke uitstraling als het winkelaanbod werden gemoderniseerd en de eerste fase werd voor de zomer van 2005 afgerond. De tweede ronde werkzaamheden zal voor de kerstdrukte van 2005 worden voltooid. De totale kosten blijven onder EUR 1 miljoen.

Centro Lame, Bologna

I GIGLI, FLORENCE Hier werd de opening van een nieuwe Zara-winkel van twee verdiepingen met een oppervlakte van 1.800m2, hetgeen het winkelaanbod op de eerste verdieping versterkte, op tijd gerealiseerd voor de kerstdrukte van 2004. Als onderdeel van het project moesten zes huurders worden geherhuisvest zonder ook maar één dag te sluiten. De ingang van de nieuwe winkel op de eerste verdieping van het centrum heeft tevens de inloop op dit voorheen stillere gedeelte aanzienlijk verbeterd. Het centrum is hierdoor verder versterkt en huisvest nu vrijwel de beste ‘anchors’ in Italië. Bij deze transactie werd een huurstijging van 39% gerealiseerd. Het vormde tevens onderdeel van een breder programma voor verlenging van huurcontracten dat een gemiddelde huurgroei van 28% kende. Er wordt een begin gemaakt met besprekingen met de relevante autoriteiten over een mogelijke uitbreiding van de galerij, maar de verwachting is dat dit een langdurig proces zal zijn.

I Gigli, Firenze


WINKELS

WINKELS

(LOMBARDIJE)

(EMILIA ROMAGNA)

CAROSELLO, CARUGATE, MILAAN

IL CASTELLO, FERRARA

LIFTS

EB Games 2 69m

23

61 W@P2 67 m

WC

Totale verhuurbare oppervlakte 41.000m2 Winkelgalerij (bruto): 11.000m2 Carrefour-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 15.000m2 Opslagruimte: 15.000m2 In eigendom 41.000m2 Aantal parkeerplaatsen 3.200 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 172,90 miljoen Rendement op brutotaxatie 5% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Carrefour, Oviesse, Autogrill, Zara Huurvoorwaarden Hypermarkt: Looptijd huurcontract met Carrefour 25 jaar vanaf april 2001

WC

met opties tot verlenging en jaarlijkse indexering. Huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Winkelgalerij: Looptijd huurcontracten 6 jaar, automatisch te verlengen met 6 jaar. Jaarlijkse indexering plus huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Verlengingsprofiel Huurcontracten winkelgalerij verlengbaar in 2009 Huidige netto-opbrengst EUR 8,78 miljoen per jaar Huur als %van omzet Winkelgalerij 6,0%, Hypermarkt 3,0% Omzetstijging 2004/2005 Winkelgalerij 3,1%, Hypermarkt -2,2% Huurstijging 2004/2005 4,8% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in mei 1997 20,3%

Totale verhuurbare oppervlakte 28.550m2 Winkelgalerij (bruto): 16.000m2 Coop-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 9.500m2 Brico: 3.050m2 In eigendom 16.000m2 Aantal parkeerplaatsen 2.400 Titel Mede-eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 73,33 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,1% Bezettingsgraad 95% Belangrijkste huurders Oviesse, Cisalfa, Euronics

WINKELS

WINKELS

(LOMBARDIJE)

(LOMBARDIJE)

CURNO, BERGAMO

Huurvoorwaarden Looptijd contracten (‘affiti d’azienda’) 4 tot 7 jaar met jaarlijkse indexering volgens ISTAT-prijspeilindex. Additionele huur gebaseerd op omzet is verschuldigd indien de omzet van de huurder een bepaald niveau bereikt. Verlengingsprofiel 2005: 4% van de huurcontracten 2006: 10% van de huurcontracten 2007: 22% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 4,59 miljoen per jaar Huur als % van omzet 5,6% Omzetstijging 2004/2005 6,4% Huurstijging 2004/2005 2% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in juli 2001 10,7%

LA FAVORITA, MANTUA

3 1/8 Goggi Sport 1,190m2

664 m

Totale verhuurbare oppervlakte 26.944m2 Winkelgalerij (bruto): 15.344m2 Città Mercato-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 8.200m2 Brico: 3.400m2

Huurvoorwaarden Looptijd huurcontracten 6 jaar, automatisch te verlengen met 6 jaar. Jaarlijkse indexering plus huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Verlengingsprofiel 2008-9: 17% van de huurcontracten

Totale verhuurbare oppervlakte 28.760m2 Winkelgalerij (bruto): 7.390m2 Retail Park (bruto): 5.860m2 Ipercoop-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 7.200m2 Brico: 5.700m2 Bioscoop: 2.700m2

Huurvoorwaarden Looptijd contracten (‘affiti d’azienda’) 5 tot 7 jaar met jaarlijkse indexering volgens ISTAT-prijspeilindex. In sommige gevallen is additionele huur gebaseerd op omzet verschuldigd indien de omzet van de huurder een bepaald niveau bereikt.

In eigendom 15.344m2 Aantal parkeerplaatsen 2.500


In eigendom 13.250m2

Titel Mede-eigendom



Verlengingsprofiel (winkelgalerij) 2005: 7% van de huurcontracten 2006: 2% van de huurcontracten 2007/8: 57% van de huurcontracten



Titel Mede-eigendom





Totaalrendement per jaar sinds aankoop in januari 1994 18,0%


Belangrijkste huurders Media World, Passatempo, Brek

Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Media World, UPIM, Piazza Italia, Scarpe & Scarpe

Huidige netto-opbrengst EUR 2,8 miljoen per jaar Huur als % van omzet Winkelgalerij 7,8%, Retailpark 4,0% Omzetstijging 2004/2005 Winkelgalerij -4.5% Huurstijging 2004/2005 -1,6% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in december 1997 9,9%

24

WINKELS

WINKELS

I GIGLI, FIRENZE

CENTRO LEONARDO, IMOLA

(TOSCANE)

(EMILIA ROMAGNA)

LIFTS

115

117

114 113

112

21 o

Begane grond

Eerste verdieping

Totale verhuurbare oppervlakte 67.515m2 Winkelgalerij (bruto): 44.300m2 Panorama-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 12.000m2 Bioscoop: 11.215m2 In eigendom 55.515m2 Aantal parkeerplaatsen 3.600 Titel Mede-eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 188,12 miljoen Rendement op brutotaxatie 5,8% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Leroy Merlin, Media World, Coin, Zara, Vis Pathé

Huurvoorwaarden Looptijd huurcontracten en ‘affiti d’azienda’ 4 tot 10 jaar met jaarlijkse indexering volgens ISTAT-prijspeilindex. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Verlengingsprofiel (winkelgalerij) 2005: 3% van de huurcontracten 2006: 12% van de huurcontracten 2007: 6% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 11,10 miljoen per jaar Huur als % van omzet Winkelgalerij 5,6% Omzetstijging 2004/2005 Winkelgalerij 3,4% Huurstijging 2004/2005 Winkelgalerij 5,6% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in november 1999 11,2%

Begane grond

Totale verhuurbare oppervlakte 14.380m2 Winkelgalerij (bruto): 6.380m2 Ipercoop-hypermarkt (verkoopoppervlakte): 8.000m2

Huurvoorwaarden/ Verlengingsprofiel Hoofdhuurovereenkomst met Coop Adriatica loopt af in 2006; jaarlijkse indexering.

In eigendom 6.380m2 (exclusief uitbreiding)




Titel Mede-eigendom

Omzetstijging 2004/2005 -5,1%





Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Pittarello, Benetton, Douglas

WINKELS

WINKELS

(LIGURIA)

(EMILIA ROMAGNA)

CENTROLUNA, SARZANA

CENTRO LAME, BOLOGNA


Huurvoorwaarden/ Verlengingsprofiel Hoofdhuurovereenkomst met Coop Liguria loopt af in 2008; jaarlijkse indexering.


In eigendom 3.633m2


In eigendom 5.450m2




Titel Mede-eigendom

Omzetstijging 2004/2005 -3,6%

Titel Mede-eigendom







Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Piazza Italia, Benetton

Eerste verdieping

Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Bata, Camst, Max & Co.

Huurvoorwaarden Looptijd huurcontracten en ‘affiti d’azienda’ 4 tot 7 jaar met jaarlijkse indexering volgens ISTAT-prijspeilindex. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Verlengingsprofiel 2008: 71% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 1,89 miljoen per jaar Huur als % van omzet 7,5% Omzetstijging 2004/2005 3,9% Huurstijging 2004/2005 2% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in december 2003 12,7%

25


26


DE BELEGGINGSMARKT VOOR WINKELOBJECTEN IS HET AFGELOPEN JAAR ZEER ACTIEF GEBLEVEN VOOR ZOWEL LOKALE ALS BUITENLANDSE BELEGGERS, WAARONDER VERSCHILLENDE NIEUWE GRETIGE TOETREDERS. Totaalrendement op vastgoed

Huurgroei

+19,4% +5,0% Toename taxatiewaarde

Omzetgroei

+15,8% +5,0% De Zweedse markt is behoorlijk liquide en onder de verkopers bevonden zich winkelketens, voornamelijk uit de levensmiddelenbranche, die sale- en leasebackmogelijkheden boden, gemeentes en private equity funds, die profiteren van gunstige marktomstandigheden om eerder gedane aankopen met winst te verkopen.

omzetgroei behaald. ECP voert in Zweden tevens haar omvangrijke uitbreidingsprogramma versneld uit. Dit programma kan voor hogere rendementen zorgen in welbekende verzorgingsgebieden, waarvoor accurate inschattingen kunnen worden gedaan over verdere potentiële vraag van consumenten en huurders.

Dit alles heeft geleid tot lagere rendementen en het wegvallen van het prijsvoordeel dat Zweden historisch gezien bood ten opzichte van andere West-Europese landen. De voor eersteklas aanvangsrendementen vastgoed zijn met minstens 75 basispunten gedaald en liggen voor de beste regionale winkelcentra nu rond 5,75%.

Performance

De Vennootschap is zeer verheugd dat zij in deze door concurrentie gekenmerkte beleggingsmarkt het winkelcentrum Bergvik buiten Karlstad, de hoofdstad van de provincie Värmland in het midden van Zweden, heeft kunnen kopen. De galerij verbindt twee van de best presterende hypermarkten van het land met elkaar en heeft dit jaar een uitstekende

De Zweedse portefeuille heeft over het geheel genomen zeer goed gepresteerd; de waarde is met 15,8% gestegen dankzij de combinatie van rendementverschuiving en huurgroei. De waardestijging van 24,5% bij Burlöv Centre vloeit tevens voort uit de uitbreiding. Met 5% (exclusief hypermarkten) over de afgelopen twaalf maanden is er een mooie gemiddelde omzetgroei gerealiseerd, met Bergvik (ruim 18%) als grootste uitschieter. Hälla Shopping heeft wederom een succesvol jaar achter de rug. De huurgroei was 5% tegen de achtergrond van een verwaarloosbare inflatie, voornamelijk dankzij nieuwe huurcontracten bij Burlöv na de renovatie.

27


BERGVIK, KARLSTAD Met de aankoop van de galerij Bergvik in Karlstad voor EUR 36 miljoen met een netto-aanvangsrendement van circa 6,3% in april 2005 heeft de Vennootschap haar zevende winkelcentrum in Zweden verworven. Het centrum heeft een verhuurbare oppervlakte van 13.750m2 verdeeld over 31 winkelunits. Onder de huurders bevinden zich vele nationale winkelketens zoals H&M, Stadium, Intersport, Lindex, KappAhl en JC. De gemiddelde huren liggen op circa SEK 1.750 per m2 en de gemiddelde verhouding huur/winkelomzet is 5,3%. De winkelgalerij verbindt de twee grote Zweedse hypermarkten, Coop, die ter plaatse onder de naam Obs! (20.000m2) opereert en ICA Maxi (10.000m2) met elkaar. Het centrum is in 2003 ontwikkeld door de verkoper, de regionale coöperatie Konsum Värmland. Alles bij elkaar realiseert Bergvik een jaarlijkse omzet van bijna SEK 2 miljard. Met 7,3 miljoen bezoekers per jaar is dit een van de belangrijkste regionale winkelcentra in Zweden, met een verzorgingsgebied van 300.000 consumenten, inclusief de stad Karlstad (80.000). De omzetcijfers zijn uitstekend en er zijn voor het tweede jaar na opening reeds zeer goede vooruitzichten voor omzetgerelateerde huurgroei.

Bergvik, Karlstad

BURLÖV CENTRE, MALMÖ Burlöv Centre, Malmö, is de meest vergevorderde uitbreiding uit het programma van de Vennootschap. Het project van EUR 27 miljoen is voor de helft voltooid. De toevoeging van 6.000m2 is reeds geopend en is volledig verhuurd aan Systembolaget, OnOff, Power, Cervera en Cubus. De overige bouwwerkzaamheden omvatten onder meer de renovatie van het bestaande centrum en de herindeling van de Coop Forum hypermarket van 19.000m2. Coop Forum heeft een gedeelte van haar vloeroppervlak afgestaan, waardoor het mogelijk is om meerdere winkeleenheden en een ‘food court’ te creëren. Coop Forum heeft tevens haar huurcontract opnieuw met dertien jaar verlengd. Er was een sterke vraag van huurders naar winkels in het centrum, voornamelijk vanuit de modesector, en nieuwe winkeleenheden werden verhuurd aan JC en verschillende merken van Bestseller Group en Varner Group uit respectievelijk Denemarken en Noorwegen. Het merendeel van de bestaande huurders heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om hun winkels te renoveren en hun nieuwste concepten te introduceren. Enkele van hen zijn de ‘anchors’ H&M, Stadium, Lindex en KappAhl. Het volledige project zal in april 2006 worden afgerond en het totaalrendement op de kosten bedraagt ruim 8%.

Burlöv Centre, Malmö

28

MAXIHUSET, NORRKÖPING Maxihuset Norrköping was het grootste van de drie winkelcentra die de Vennootschap in 2003 heeft overgenomen van ICA. De hypermarkten in deze centra hadden alle een huurcontract met een looptijd van 15 jaar met mogelijkheid tot verlenging. Het centrum bestaat uit een ICA Maxi hypermarkt van 10.000m2 en een galerij van 7.000m2 met meerdere winkels van Zweedse mode- en sportketens (H&M, KappAhl, Lindex, JC en Stadium). Uit klantenenquêtes is gebleken dat er een grote vraag van zowel de consument als winkelketens is naar mode en diensten en daarom is een aanvraag ingediend voor een uitbreiding van 7.000m2. De gemeente is hier positief over, aangezien het pand in Ingelsta, haar favoriete decentrale winkelgebied, ligt. Goedkeuring voor de uitbreiding wordt niet eerder dan in mei 2006 verwacht, maar besprekingen over enkele omvangrijke voorverhuuractiviteiten verlopen voorspoedig. Stadium heeft toegezegd een nieuwe winkel van 1.500m2 te willen openen bij de ingang van de uitbreiding.

Maxihuset, Norrköping

MAXIHUSET, SKÖVDE De Vennootschap heeft een vergunning aangevraagd voor de uitbreiding van het centrum in Skövde met 7.700m2 en heeft tevens het naastgelegen logistiek gebouw op een terrein van 12.000m2 overgenomen. Dit was noodzakelijk om te zorgen voor voldoende parkeerruimte. Een oppervlakte van 2.750m2 is bestemd voor de uitbreiding van de hypermarkt ICA Maxi. Dit stelt haar in staat om haar normale productaanbod op een standaardoppervlakte van 10.000m2 te presenteren. Het aanbod van mode, huishoudelijke artikelen en diensten in het winkelcentrum diende breder te worden. De recente verhuur aan Dressman en Cervera toont aan dat er grote vraag van belangrijke winkelketens is en dit biedt mogelijkheden voor een aanzienlijke huurgroei (bijna 50% in het geval van Cervera). De gemeente geeft aan dit project te steunen en er zal naar alle waarschijnlijkheid voor het einde van 2005 een definitieve beslissing worden genomen.

Maxihuset, Skövde


WINKELS

WINKELS

(SKÅNE)

(VÄSTMANLAND)

BURLÖV CENTRE, MALMÖ

HÄLLA SHOPPING CENTRE, VÄSTERÅS

2

2

Totale verhuurbare oppervlakte 41.000m2 Winkelgalerij (bruto): 22.000m2 Coop Forum hypermarkt (bruto): 19.000m2 (verkoopoppervlakte circa 12.000m2 ) In eigendom 41.000m2 Aantal parkeerplaatsen 1.600 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 84,59 miljoen Rendement op brutotaxatie 6% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders Coop Forum, H&M, KappAhl, Lindex, Stadium, Systembolaget, JC, Cubus, OnOff, Cervera

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3, 5 of 10 jaar, met jaarlijkse indexering. In de meeste gevallen variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Huidige netto-opbrengst EUR 5,75 miljoen per jaar na voltooiing van de uitbreiding Huur als % van omzet 4,1% Omzetstijging 2004/2005 -6,2% Huurstijging 2004/2005 10,3% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in april 2001 15,7%

In eigendom 7.950m2 Aantal parkeerplaatsen 400


Titel Volledig eigendom




Rendement op brutotaxatie 6%




Belangrijkste huurders H&M, Stadium, KappAhl, Lindex, Team Sportia, JC

WINKELS

WINKELS

(ÖSTERGÖTLAND)

(VÄSTERGÖTLAND)

MAXIHUSET, NORRKÖPING

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3, 5 of 10 jaar, met jaarlijkse indexering. Variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt.

Totale verhuurbare oppervlakte 7.950m2

Totaalrendement per jaar sinds aankoop in december 2002 18,0%

MAXIHUSET, SKÖVDE

104m

2

29

13

Totale verhuurbare oppervlakte 16.580m2 Winkelgalerij (bruto): 7.000m2 ICA Maxi Hypermarkt (bruto): 9.580m2 In eigendom 16.580m2 Aantal parkeerplaatsen 1.000 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 30,87 miljoen Rendement op brutotaxatie 6% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders ICA Maxi, H&M, KappAhl, Stadium, Lindex, JC

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3 of 5 jaar, met jaarlijkse indexering. In de meeste gevallen variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. ICA hypermarkt: looptijd huurcontract 15 jaar zonder optie tot tussentijdse beëindiging vanaf oktober 2003. Verlengingsprofiel 2005/6: 80% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 1,9 miljoen per jaar Huur als % van omzet 3,4% Omzetstijging 2004/2005 2,4% Huurstijging 2004/2005 1% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in oktober 2003 13,2%

Totale verhuurbare oppervlakte 16.695m2 Winkelgalerij (bruto): 9.195m2 ICA Maxi Hypermarkt (bruto): 7.500m2 Kantoren: 750m2 Terrein: bijbehorend haastgelegen terrein van 12.000m2 met bedrijfsruimte van 2.900m2 In eigendom 17.445m2 plus terrein Titel volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 26,42 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,25% Bezettingsgraad Winkels: 100% Belangrijkste huurders ICA Maxi, KappAhl, Lindex, Siba, Sportex, Elgiganten.

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3 of 5 jaar, met jaarlijkse indexering. In de meeste gevallen variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. ICA hypermarkt: looptijd huurcontract 15 jaar zonder optie tot tussentijdse beëindiging vanaf oktober 2003. Verlengingsprofiel 2005: 65% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 1,6 miljoen per jaar Huur als % van omzet 3,3% Omzetstijging 2004/2005 3,4% Huurstijging 2004/2005 4,5% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in oktober 2003 9,6%

30

WINKELS

WINKELS

(HALLAND)

(VÄRMLAND)

MELLBY CENTRE, LAHOLM

BERGVIK, KARLSTAD

1

Vacant 127m2

8 888

___ 26m2

101m2

Totale verhuurbare oppervlakte 11.485m2 Winkelgalerij (bruto): 3.250m2 ICA Maxi Hypermarkt (bruto): 8.235m2 In eigendom 11.485m2 Aantal parkeerplaatsen 700 Titel Volledig eigendom

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3 of 5 jaar, met jaarlijkse indexering. In de meeste gevallen variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. ICA hypermarket: looptijd huurcontract 15 jaar vanaf oktober 2003 zonder optie tot tussentijdse beëindiging. Huidige netto-opbrengst EUR 0,95 miljoen per jaar

Nettotaxatiewaarde EUR 14,53 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,5% Bezettingsgraad 100% Belangrijkste huurders ICA Maxi, KappAhl, Lindex, Dressman

Huur als % van omzet 3,6% Omzetstijging 2004/2005 5,6% Huurstijging 2004/2005 4,1%

Aantal parkeerplaatsen 2000

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3 of 5 jaar, met jaarlijkse indexering. In de meeste gevallen variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt.



Nettotaxatiewaarde EUR 37,36 million






Belangrijkste huurders H&M, Stadium, Intersport, Lindex, KappAhl, JC


Totale verhuurbare oppervlakte 13.750m2 In eigendom 13.750m2

Totaalrendement per jaar sinds aankoop in oktober 2003 14,5%

WINKELS

SAMARKAND, VÄXJÖ (SMÅLAND) 1,038m2

Totale verhuurbare oppervlakte 24.500m2 Winkels (bruto): 22.900m2 In eigendom 24.500m2 Aantal parkeerplaatsen 1.000 Titel Volledig eigendom Nettotaxatiewaarde EUR 31,30 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,5% Bezettingsgraad Winkels: 100% Belangrijkste huurders Coop Forum, H&M, KappAhl, Stadium, Systembolaget, OnOff, Intersport

Huurvoorwaarden Looptijd Zweedse standaardcontracten 3 of 5 jaar, met jaarlijkse indexering. In de meeste gevallen variabele huur gebaseerd op omzet zodra bepaalde minimumomzet wordt bereikt. Verlengingsprofiel 2008: 65% van de huurcontracten Huidige netto-opbrengst EUR 2,1 miljoen per jaar Huur als % van omzet 4,8% Omzetstijging 2004/2005 -4,2% Huurstijging 2004/2005 0,7% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in oktober 2003 15,9%

Maxihuset, Skövde

Totaalrendement per jaar sinds aankoop in april 2005 12,0%

31


32


DE NEDERLANDSE MARKT WAS RUSTIG IN HET AFGELOPEN JAAR, HETGEEN DE HAPERENDE ECONOMIE WEERSPIEGELT.


Huurgroei

+4,7%

+1%

Taxatiewaarde wijziging

-2,4% De kantorenmarkt in Nederland heeft te kampen met een overaanbod, met een neerwaartse druk op de huurprijzen als gevolg, voornamelijk in Amsterdam en de Randstad in het algemeen. Het enige resterende kantoorgebouw van de Vennootschap staat in Amsterdam Sloterdijk en is in zijn geheel tot 2009 verhuurd aan de Nederlandse Staat (Belastingdienst). Hierdoor is het negatieve effect beperkt gebleven en is de waarde gedurende het jaar slechts met 2,1% gedaald. De waarde van de bedrijfsruimten in Beek, Veenendaal, Nieuwegein en Waardenburg is vrijwel niet veranderd en de kortere huurtermijnen worden gecompenseerd door lagere marktrendementen.

33


KANTOREN

BEDRIJFSRUIMTEN

BEDRIJFSRUIMTEN

(NOORD-HOLLAND)

(UTRECHT)

(LIMBURG)



In eigendom 5.446m2

In eigendom 8.760m2

Terreinoppervlakte 9.056m2










Huurder Koninklijke Fabriek Inventum

Huurder Boston Scientific International

Huurvoorwaarden Huurcontract loopt af in juni 2009.

Huurvoorwaarden Huurcontract loopt af in april 2006.





Totaalrendement per jaar sinds aankoop in november 1994 14,3%


KINGSFORDWEG 1, AMSTERDAM SLOTERDIJK Totale verhuurbare oppervlakte 39.475 m2 In eigendom 39.475 m2 Aantal parkeerplaatsen 650 Titel Eeuwigdurende erfpacht Nettotaxatiewaarde EUR 87,1 miljoen Rendement op brutotaxatie 6,6% Bezettingsgraad 100% Huurder Staat der Nederlanden Huurvoorwaarden Looptijd huurcontract 15 jaar vanaf augustus 1994 met vijfjaarlijkse aanpassingen naar markthuur vanaf 2004. Huidige netto-opbrengst EUR 6,20 miljoen per jaar Huurstijging 2004/2005 1% Totaalrendement per jaar sinds aankoop in oktober 1998 7,6%

GALVANIBAAN 5, NIEUWEGEIN

BEDRIJFSRUIMTEN

BEDRIJFSRUIMTEN

(GELDERLAND)

(UTRECHT)



In eigendom 2.900m2

In eigendom 7.170m2











Huurder Koninklijke Olland Groep

Huurder Boxal Netherlands

Huurvoorwaarden Huurcontract loopt af in februari 2009.

Huurvoorwaarden Huurcontract loopt af in februari 2009.





Totaalrendement per jaar sinds aankoop in september 1995 12,9%


KOEWEISTRAAT 10, WAARDENBURG

HORSTERWEG 20, MAASTRICHT-AIRPORT

STANDAARDRUITER 8, VEENENDAAL

Kingsfordweg 1, Amsterdam

34

CORPORATE GOVERNANCE

In overeenstemming met de Nederlandse Corporate Governance Code, wordt in dit hoofdstuk in grote lijnen de corporate governance-structuur van de Vennootschap uiteengezet, waaronder afwijkingen van de best practice-bepalingen. Een gedetailleerde lijst van deze best practice-bepalingen is opgenomen op pagina 66 t/m 69 van dit verslag en op de website van de Vennootschap.

Algemene Vergadering van Aandeelhouders De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de uiteindelijke zeggenschap over kwesties als statutenwijzigingen, vaststelling van de jaarrekening en de winstbestemming. Ook heeft zij zeggenschap over benoeming, schorsing, ontslag en bezoldiging van directieleden en commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt in de regel jaarlijks gehouden in de eerste week van november. Certificaathouders mogen de vergadering bijwonen en hun stem uitbrengen. Op schriftelijk verzoek van aandeelhouders en certificaathouders, die alleen of gezamenlijk ten minste 10% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, aan de Raad van Commissarissen en de directie, zijn deze verplicht een Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijeen te roepen, waarbij het verzoek een nauwkeurige opgave van de te behandelen onderwerpen bevat. De voor de vergadering benoemde secretaris houdt notulen bij van het in de vergadering verhandelde. De notulen worden ondertekend door de voorzitter van de vergadering en de secretaris. De notulen worden in principe binnen drie maanden na de vergadering op de website van de Vennootschap geplaatst en exemplaren van de notulen zijn op verzoek gratis verkrijgbaar.

Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft als voornaamste taak toezicht te houden op de

activiteiten van de Vennootschap en de directie te adviseren en begeleiden. Bij de vervulling van deze taken houdt de Raad van Commissarissen rekening met de belangen van alle belanghebbenden. De Raad van Commissarissen richt zich bij zijn toezicht op het behalen van bedrijfsdoelstellingen en strategie. Verder houdt de Raad van Commissarissen toezicht op een juiste uitvoering van risicobeheeren interne controlesystemen, het vastgoed en financiële rapportageproces en naleving van wet- en regelgeving. Ten slotte is de Raad van Commissarissen betrokken bij het opstellen van het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap en bekrachtigt hij de individuele bezoldiging van de directieleden op basis van het beleid en de tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedgekeurde bezoldigingsvoorstellen. De commissarissen worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd uit de kandidaten die door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen worden voorgedragen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van de commissarissen vast. De commissarissen zijn onafhankelijk van elkaar, de directie en welk belang dan ook. Krachtens de statuten treden de commissarissen volgens een rooster af. Gegeven de huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen (vier leden), zal iedere commissaris voor een periode van maximaal vier jaar worden benoemd. Voorstellen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot benoeming of herbenoeming worden deugdelijk onderbouwd. In het geval van een herbenoeming wordt rekening gehouden met de prestaties en het functioneren van de kandidaat in de hoedanigheid van commissaris. Het reglement van de Raad van Commissarissen bepaalt dat een commissaris maximaal voor een periode van twaalf jaar zitting kan hebben in de Raad van Commissarissen, tenzij er gewichtige belangen zijn die een langere

termijn rechtvaardigen (de redenen hiervoor dienen expliciet te worden genoemd). Een besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot ontslag of schorsing van een commissaris kan worden genomen bij een absolute meerderheid van stemmen, meer dan 50% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigende. De Raad van Commissarissen heeft besloten tevens te fungeren als auditcommissie, remuneratiecommissie alsmede selectie- en benoemingscommissie, aangezien de Raad van Commissarissen slechts uit vier leden bestaat. De Raad van Commissarissen komt volgens een vast rooster ten minste viermaal per jaar bijeen. Daarnaast is er een speciale bijeenkomst waarin in afwezigheid van de directie het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen, de relatie met de directie en de samenstelling, beoordeling en bezoldiging van de directie worden besproken. Het profiel waaraan de commissarissen dienen te voldoen wordt jaarlijks beoordeeld en waar nodig aangepast. Er hebben zich in het verslagjaar geen zakelijke transacties voorgedaan waarbij belangenverstrengeling een rol zou kunnen hebben gespeeld. Alle zakelijke transacties tussen de Vennootschap en leden van de Raad van Commissarissen en de directie worden gepubliceerd in het jaarverslag. Het profiel en het reglement van de Raad van Commissarissen en het rooster van aftreden voor commissarissen worden op de website van de Vennootschap geplaatst en zijn op verzoek gratis verkrijgbaar.

De directie De directie is verantwoordelijk voor het besturen van de Vennootschap en haar dochterondernemingen. De directie draagt verantwoordelijkheid voor het bereiken van de bedrijfsdoelstellingen van de Vennootschap en haar dochterondernemingen, haar strategie en haar beleid. Naast het bepalen van de strategie en de implementatie daarvan, dient de directie risicobeheer, financiering en

35


CORPORATE GOVERNANCE

naleving van wet- en andere van toepassing zijnde regelgeving door de Vennootschap en haar dochterondernemingen te optimaliseren. De directeuren worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd uit de kandidaten die door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen bindend worden voorgedragen. Directeuren worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. De bezoldiging van de directeuren wordt bepaald in overeenstemming met het beleid dat is uiteengezet in het remuneratierapport. Het bezoldigingsvoorstel voor de directie wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen heeft in 2004 een remuneratierapport opgesteld, dat recent is aangepast en op de website van de Vennootschap is geplaatst. Een besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot ontslag of schorsing van een directeur kan worden genomen bij een absolute meerderheid van stemmen, meer dan 50% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigende. Een mogelijke vergoeding die aan een directeur wordt uitgekeerd bij beëindiging van zijn dienstverband mag niet hoger zijn dan een jaarsalaris.

Beschermingsconstructies De bescherming van de Vennootschap tegen vijandige overnames wordt gevormd door de honderd prioriteitsaandelen welke zijn uitgegeven en worden gehouden door de stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties. Het bestuur van de Stichting bestaat thans uit de voorzitter van de directie en een onafhankelijk lid. De voornaamste rechten die verbonden zijn aan deze prioriteitsaandelen zijn het bepalen van het aantal directeuren en commissarissen, het opstellen van een bindende voordracht voor hun benoeming en goedkeuring van de winstbestemming van de Vennootschap. In alle overige opzichten zijn de prioriteitsaandelen gelijk aan de gewone aandelen op naam.

Krachtens door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aan deze verleende bevoegdheden is de vergadering van houders van prioriteitsaandelen tot aan 30 november 2007 bevoegd tot uitgifte van nieuwe aandelen en vaststelling van de voorwaarden van dergelijke uitgiftes, waarbij zij tevens het recht heeft om voorkeursrechten van bestaande aandeelhouders te beperken of uit te sluiten. Dit geldt mutatis mutandis ook voor het verlenen van rechten tot het nemen van aandelen.

Risicobeheer- en interne controlesysteem De Vennootschap heeft de risico’s waaraan zij wordt blootgesteld, zijnde strategische risico’s, operationele risico’s, financiële risico’s, rapportagerisico’s en compliancerisico’s, in kaart gebracht. De strategische risico’s hebben vooral betrekking op de vastgoedsector en landenallocatie alsmede de timing van investeringen en verkopen en de daarbij behorende leningen. Onder operationele risico’s vallen onder andere de selectie van vastgoed en huurders, prestaties van leveranciers, derden en de eigen organisatie met haar systemen, maar ook de technische staat van het vastgoed en fiscale risico’s. De financiële risico’s betreffen rente- en valutarisico’s alsmede (her)financieringsrisico’s. De Vennootschap hanteert een alomvattend verzekeringsprogramma voor die risico’s die doeltreffend en efficiënt gedekt kunnen worden. De Vennootschap heeft een adequaat risicobeheeren interne controlesysteem. Belangrijke onderdelen van het interne controlesysteem zijn een managementstructuur die erop gericht is effectief en in overleg beslissingen te kunnen nemen, maandelijkse beoordeling van kernindicatoren zoals omzet in winkelcentra, leegstand en dubieuze debiteuren, en wekelijkse bijeenkomsten van de directie met lokale directeuren om de resultaten per land te bespreken en te vergelijken met budgetten en financiële plannen voor de lange termijn. Er zijn

gedetailleerde procedures en verantwoordelijkheden voor de verschillende landenteams alsmede voor functiescheiding en autorisatiestructuren vastgesteld, welke worden nageleefd. Tevens worden strikte procedures gevolgd voor het periodiek opstellen van maandelijkse, kwartaal-, en jaarcijfers op basis van de gehanteerde grondslagen. Het interne managementrapportagesysteem is ontworpen om ontwikkelingen in de waarde van beleggingen en in opbrengsten en lasten op de voet te volgen. Voor dit doeleinde wordt gebruik gemaakt van elektronische gegevensverwerking in geautomatiseerde, geïntegreerde centrale informatiesystemen. Hoewel de directie van mening is dat de interne risicobeheersing en het systeem van interne controle adequaat en effectief zijn voor de omvang en activiteiten van de Vennootschap, zijn zienswijzen en meningen alsmede standaarden en kaders over ‘in control statements’ in ontwikkeling bij instellingen in de vastgoedsector. Gedurende de komende jaren mag hierover meer duidelijkheid en zekerheid worden verwacht. De directie zal de ontwikkelingen volgen en er, waar van toepassing, gebruik van maken voor het testen en ontwikkelen van het systeem van de Vennootschap. De Vennootschap heeft gezien haar omvang geen interne controle-afdeling. De Raad van Commissarissen bespreekt de bevindingen van de externe accountant inzake de beheersingsomgeving van de Vennootschap met de directie en de externe accountant. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de interne controlestructuur en procedures en de beoordeling van risico’s waar de Vennootschap en haar dochtervennootschappen mee worden geconfronteerd. Gedurende het boekjaar eindigend op 30 juni 2005 is er geen aanleiding geweest om te twijfelen aan het functioneren van de systemen en procedures in overeenstemming met hun beoogde doelen.

36

ORGANISATIE EN RISICO

Externe accountant

benoemen.

De externe accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en woont de vergaderingen van de Raad van Commissarissen met de directie bij waarin de halfjaar- en jaarcijfers worden besproken en vastgesteld. De kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers die zijn opgenomen in persberichten worden voor de publicatie met de externe accountant besproken.

Bepaling IV.1.1 van de Code Bindende voordrachten voor de benoeming van bestuurders en commissarissen kunnen volgens de wet bij aandeelhoudersbesluit genomen met een meerderheid van ten minste tweederde van de uitgebrachte stemmen, die meer dan de helft van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, worden doorbroken. De Vennootschap zal dit systeem, waarbij een ruime meerderheid van aandeelhouders en certificaathouders beslist, handhaven.

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders is bevoegd om de accountant vragen te stellen omtrent zijn verklaring inzake de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant is bevoegd tijdens de vergadering daarover het woord te voeren.

Corporate governance: best practice Na de publicatie van de Nederlandse Corporate Governance Code in december 2003, hebben de Raad van Commissarissen en de directie het effect van de Code op de corporate governance-structuur van de Vennootschap uitvoerig besproken. Er zijn verschillende codes en reglementen opgesteld en ingevoerd voor de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen. De Vennootschap voldoet op vijf na aan alle beste practice-bepalingen van de Code en heeft haar statuten en administratievoorwaarden gewijzigd om de corporate governance-structuur verder in overeenstemming te brengen met de Code. Deze wijzigingen zijn tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2 november 2004 besproken en goedgekeurd. Alle ingevoerde of gewijzigde codes en reglementen zijn op de website van de Vennootschap geplaatst. De enige best practice-bepalingen die de Vennootschap niet volledig naleeft of die een toelichting vereisen zijn: Bepaling III.4.3 van de Code De Vennootschap zal met het oog op haar omvang geen secretaris van de Vennootschap

Bepaling IV.1.7 van de Code Het huidige systeem voor het uitbrengen van stemmen heeft sinds de oprichting van de Vennootschap naar volle tevredenheid gefunctioneerd. Wij zijn van mening dat wijziging daarvan geen voordeel voor aandeelhouders, certificaathouders en de Vennootschap oplevert. Bepaling IV.3.1 van de Code Uit kostenoverwegingen zullen er geen voorzieningen worden getroffen om de analisten- en aandeelhoudersvergaderingen ‘live’ te kunnen volgen via webcast of telefoon. Bepaling V.3.1 van de Code De Vennootschap zal met het oog op haar omvang geen interne accountant aanstellen.

Organisatie Sinds haar oprichting heeft ECP kantoren gehad in Amsterdam en Londen. De toegenomen focus op Frankrijk, Italië, en Zweden heeft geleid tot de opening van kantoren in Parijs en Milaan en onlangs tevens in Stockholm. De drie directeuren die verantwoordelijk zijn voor vastgoed brengen hun expertise in bij grote collectieve beleggingsbeslissingen, maar hebben tevens ook ieder een eigen geografische verantwoordelijkheid. T.R. Newton is verantwoordelijk voor Frankrijk, T.G.M. Santini voor Italië en J.P.C. Mills voor Nederland en Scandinavië.

De directie en regionale directeuren houden de Raad van Commissarissen van de Vennootschap door middel van formele rapportages en waar nodig informele besprekingen volledig op de hoogte van alle bedrijfsactiviteiten. Met diepe droefheid geven wij kennis van het overlijden van Mr. Hans van Lookeren Campagne op 78-jarige leeftijd. De heer Van Lookeren Campagne is destijds als een van de directeuren betrokken geweest bij de oprichting van de Vennootschap en werd later lid van het bestuur van de Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties, een functie die hij tot 2004 heeft vervuld. Wij zullen zijn vriendschap en advies zeer missen.

Remuneratie Het bezoldigingsbeleid voor de commissarissen en directeuren is niet gewijzigd. Commissarissen ontvangen een vaste bezoldiging. Directeuren komen in aanmerking voor een contante bonus als aanvulling op het basissalaris. Deze bonus is net als die van senior managers volledig en direct gekoppeld aan de jaarlijkse groei van de intrinsieke waarde van de Vennootschap per aandeel en van het dividend per aandeel. De variabele component is een percentage van het basissalaris en wordt berekend aan de hand van het eventuele groeipercentage. Er is sinds 2000 een aandelenoptieplan voor directeuren en bepaalde personeelsleden van de Vennootschap. Op basis van dit plan kunnen van tijd tot tijd aandelenopties worden toegekend. De opties kunnen niet eerder dan drie jaar na toekenning worden uitgeoefend. Het bezoldigingsbeleid wordt uiteengezet in het remuneratierapport dat op de website van de Vennootschap is geplaatst. Een samenvatting van het remuneratierapport is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen op pagina 38.

Renterisico en valutarisico De Vennootschap houdt met name voor

37


ORGANISATIE EN RISICO

winkelobjecten een langetermijnbeleggingsstrategie aan. Leningen die zijn afgesloten voor het financieren van dit type vastgoed hebben daarom een langetermijnkarakter. Het is het beleid van de Vennootschap om financiering af te sluiten voor een periode van bij voorkeur tien jaar of langer. De Vennootschap maakt gebruik van renteswaps en andere financiële instrumenten om haar renterisico’s af te dekken. Het beleid van de Vennootschap ten aanzien van afdekking van renterisico is defensief om zich te beschermen tegen stijgende rentetarieven. De Vennootschap is tegen een gemiddelde rente van 4,9% afgedekt terwijl voor slechts 12% van de huidige leningen een variabele rente geldt. Een stijging van de rentetarieven van 1% zou daarom een beperkt negatief effect van EUR 0,7 miljoen extra jaarlijkse rentelasten hebben, ofwel 1,4% van het gerapporteerde direct beleggingsresultaat. De Vennootschap heeft gedurende het jaar haar belangen in de Zweedse vastgoedmarkt vergroot, waardoor tevens haar valutapositie ten opzichte van de Zweedse kroon, de enige buitenlandse valuta van betekenis voor de Vennootschap, is vergroot. Door echter SEK leningfaciliteiten en valutaswaps af te sluiten met grote banken is het valutarisico voor 64% afgedekt. Het overige risico is relatief beperkt vergeleken met de totale waarde van de portefeuille en zal in beginsel niet worden afgedekt. Een waardevermindering van de Zweedse kroon van 5% zou bijvoorbeeld leiden tot een daling van het eigen vermogen van slechts 0,5% van de gerapporteerde intrinsieke waarde.

den, maar de Vennootschap is van mening dat een redelijke balans is bereikt tussen dekking van risico’s en premiekosten. Het verzekeringsprogramma is vergeleken met dat van sectorgenoten.

International Financial Reporting Standards (IFRS) Met ingang van het boekjaar dat aanvangt op 1 juli 2005 zal de Vennootschap in overeenstemming met de Europese en nationale regels en reglementen haar jaarrekening opstellen op basis van IFRS. De directie, Raad van Commissarissen en de externe accountant van de Vennootschap hebben gedurende het boekjaar het effect van en de voorbereidingen voor IFRS verschillende malen besproken. Onder ‘Overige gegevens’ in dit verslag is een gedetailleerde samenvatting opgenomen van het effect van IFRS op de openingsbalans van de Vennootschap per 1 juli 2004 en het resultaat voor het boekjaar 2004/2005 alsmede de belangrijkste verschillen tussen IFRS en de thans in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving. Amsterdam, 22 augustus 2005 De directie J.P. Lewis, voorzitter E.J. van Garderen

Verzekering De Vennootschap is volledig verzekerd tegen schade aan het vastgoed, aansprakelijkheid en derving van huurinkomsten gedurende de periode waarin het vastgoed opnieuw wordt gebouwd en verhuurd. Dekking tegen terrorisme, overstromingen en aardbevingen is beperkt door de huidige marktomstandighe-

Passage Du Havre, Parijs

38

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS Jaarrekening Wij hebben het genoegen u hierbij het jaarverslag van Eurocommercial Properties N.V. aan te bieden over het boekjaar 2004/2005, zoals opgesteld door de directie. De jaarrekening is door Ernst & Young Accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. Wij bevelen u aan de jaarrekening onveranderd vast te stellen.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om over het boekjaar 2004/2005 een dividend uit te keren van EUR 1,55 in contanten per certificaat aan toonder van tien gewone aandelen op naam. Tevens steunen wij het aanbod aan certificaathouders om in plaats van het dividend in contanten te kiezen voor bonuscertificaten ten laste van de agioreserve.

Activiteiten Gedurende het verslagjaar is de Raad van Commissarissen viermaal bijeengekomen; de vergaderingen zijn bijgewoond door de leden van de directie. Naast deze vergaderingen was er regelmatig overleg tussen de commissarissen en de directie, met name in verband met het te voeren aankoopbeleid van de Vennootschap. Er is onder meer gesproken over strategie en risico’s, vastgoedmarkten, de financiële markten, de financiële- en managementrapportage, het dividend-, valuta- en financieringsbeleid, belastingen, het systeem van interne controle, bezoldigingsregelingen en -beleid en corporate governance. Verder werd de inhoud van persberichten, het jaarverslag, het halfjaarverslag en de kwartaalberichten besproken. De Raad van Commissarissen wordt voorts via maandelijkse managementrapportages met gedetailleerde analyses van de huuropbrengsten, de bedrijfslasten en de ontwikkelingen met betrekking tot de beleggingen, op de hoogte gehouden van de activiteiten en de financiële resultaten. De Raad van Commissarissen heeft in afwezigheid van de directie haar eigen functioneren en dat van de directie besproken. Geen van de commissaris-

sen is regelmatig afwezig geweest. Er hebben zich geen gevallen van belangenverstrengeling voorgedaan.

Corporate governance In overeenstemming met de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Commissie, de Commissie Tabaksblat, wordt in het verslag van de directie in grote lijnen de corporate governance-structuur van de Vennootschap uiteengezet. In dit verslag rapporteren wij over een aantal corporate governance-kwesties in overeenstemming met de aanbevelingen van de Commissie. Alle commissarissen zijn lid van de auditcommissie en hadden twee vergaderingen met de accountant van de Vennootschap in aanwezigheid en een in afwezigheid van de directie. Verder vormt de gehele Raad van Commissarissen de remuneratiecommissie. De remuneratie is in twee vergaderingen besproken op basis van een herzien extern vergelijkingsrapport en het concept van het herziene remuneratierapport. De Raad van Commissarissen vormt tevens de selectie- en benoemingscommissie, welke commissie heeft gesproken over een voorstel tot benoeming van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen. Hierna wordt hier gedetailleerder op ingegaan.

Samenvatting remuneratierapport Het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap is bedoeld om geschikte topfunctionarissen en kaderpersoneel aan te trekken, te motiveren en te behouden om hen te laten bijdragen aan het succes van de Vennootschap. Het doel van het bezoldigingsbeleid is om het management en belangrijke personeelsleden te belonen voor hun bijdrage aan de prestaties van de Vennootschap en haar dochtervennootschappen. Het bezoldigingsbeleid en alle materiële aanpassingen daarvan worden door de Raad van Commissarissen voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, op basis van aanbevelingen van de directie. De Raad van Commissarissen doet aanbevelingen over alle aspecten van de bezoldiging van de

directieleden aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gevraagd zowel het bezoldigingsbeleid als de bezoldiging van de directieleden goed te keuren. Aan het eind van ieder boekjaar beoordeelt en bespreekt de Raad van Commissarissen de bezoldiging van de directieleden. De hoogte van de bezoldiging van de directieleden weerspiegelt de verschillende verantwoordelijkheden van ieder directielid en hun individuele prestaties. Als basis voor de bezoldiging van de directie wordt uitgegaan van een onafhankelijk onderzoek naar de bezoldiging van directeuren van internationale vastgoedmaatschappijen met een vergelijkbare positie, bepaald aan de hand van de grootte en complexiteit van de organisatie en de verantwoordelijkheden van de directieleden. Het bezoldigingspakket dat de Vennootschap haar werknemers en directieleden biedt, bestaat uit de volgende elementen: • • • •

basissalaris – totaal jaarlijks vast bruto-inkomen inclusief vakantiegeld; korte termijn variabele jaarlijkse prestatiegerelateerde brutobonus in contanten; langetermijnprestatiebeloning in de vorm van een aandelenoptieplan; pensioen en andere arbeidsvoorwaarden.

Naast het basissalaris kunnen elk jaar variabele bonussen in contanten worden uitgekeerd. Deze bonussen in contanten zijn voor topfunctionarissen en directieleden volledig en direct gerelateerd aan de jaarlijkse groei van de intrinsieke waarde van de Vennootschap en het dividend per aandeel. Er is geen gegarandeerde minimumbonus. Slechts een lid van de directie neemt deel aan de pensioenregeling. Dit is een beschikbare premieregeling waarvoor de huidige jaarlijkse bijdrage gemaximeerd is. Commissarissen ontvangen enkel een vaste bezoldiging. Het bezoldigingsbeleid voor de commissarissen

39

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

en directeuren is gedurende het boekjaar niet gewijzigd.

Profiel en samenstelling van de Raad van Commissarissen Alle commissarissen zijn onafhankelijk. Het profiel, de rol en de verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in een specifiek reglement dat ter inzage ligt ten kantore van de Vennootschap en op de website is geplaatst. Gedurende het boekjaar was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Mr. W.G. van Hassel (58), voorzitter, bezit de Nederlandse nationaliteit, is commissaris sinds 1997 en werd in 2003 herbenoemd voor een periode van drie jaar. Hij is voormalig partner en directievoorzitter van een groot Nederlands advocatenkantoor en voormalig deken van de Nederlandse Orde van Advocaten. Overige commissariaten: Holding AVR-Bedrijven N.V. (voorzitter) Ahoy Rotterdam N.V. (voorzitter) Stichting Woningbedrijf Rotterdam Bakkenist & Emmens N.V. (voorzitter) Drs. H.Th.M. Bevers (72), bezit de Nederlandse nationaliteit, is commissaris sinds 1996 en werd in 2004 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Hij is voormalig Agent van het Ministerie van Financiën. Overige commissariaten: CF-Kantoor voor Staatsobligaties (voorzitter) H.W. Bolland (59), bezit de Britse nationaliteit, is commissaris sinds 1998 en werd in 2004 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Hij is voormalig vice-voorzitter Schroder Investment Management Limited te Londen. Overige commissariaten:

jaar. Hij is voormalig lid van de directie van Philips N.V. en voormalig hoogleraar ondernemingsfinanciering aan de Katholieke Universiteit Brabant. Overige commissariaten: Blue Sky Groep B.V. Groeneveld Groep B.V. Koninklijke Nederlandse Springstoffen Fabriek N.V. Phoenix Megatronica N.V. Van Straten Bouw N.V.

Benoemingen In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden op 2 november 2004 zijn de heren H.Th.M. Bevers en H.W. Bolland herbenoemd tot lid van de Raad van Commissarissen, voor een periode van vier jaar. Tijdens de aanstaande Algemene Vergadering van Aandeelhouders te houden op 1 november 2005 wordt voorgesteld de heer J.C. Pollock RA te benoemen voor een periode van vier jaar. Door zijn benoeming zou de Raad van Commissarissen bestaan uit vijf leden. De heer Pollock is thans lid van het bestuur van de Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties. Deze functie zal hij voorafgaand aan zijn benoeming als commissaris neerleggen. De heer Pollock (65) bezit de Britse nationaliteit en is woonachtig in Nederland. Hij is een voormalig partner van Ernst & Young en is gedurende vele jaren werkzaam geweest als certified public accountant in de internationale praktijk, alsmede buiten dit vakgebied voor twee grote internationale ondernemingen, waarbij hij bij de laatste eerst de functie van financieel directeur en later van algemeen directeur vervulde, waarna hij terugkeerde naar Ernst & Young. Hij is in 2000 met pensioen gegaan.

ARK Group Limited Fidelity Asian Values plc JP Morgan Fleming Indian Investment Trust plc

Het bestuur van de Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties zal de heer Mr. N.R.L. Mijnssen benoemen als opvolger van de heer Pollock als lid van het bestuur.

Drs. J.H. Goris (73), bezit de Nederlandse nationaliteit, is commissaris sinds 1996 en werd in 2003 herbenoemd voor een periode van drie

De heer Mijnssen (55) bezit de Nederlandse nationaliteit, is voormalig Directeur Corporate Finance van ABN AMRO Bank N.V. en is sinds

1983 zowel in Nederland als in het buitenland werkzaam geweest bij deze bank in verschillende investment banking- en private equityfuncties. Sinds zijn afscheid van de bank in juni 2005 is hij actief als adviseur voor verschillende Nederlandse en internationale ondernemingen. Tevens zal hij de Vennootschap in de hoedanigheid van algemeen adviseur adviseren over de internationale vastgoedmarkten en financiële markten. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2 november 2004 is de heer J.P. Lewis (60), die de Britse nationaliteit bezit en lid van de directie is sinds 1991, voor een periode van vier jaar herbenoemd als Chief Executive Officer en de heer E.J. van Garderen (43), die de Nederlandse nationaliteit bezit en lid van de directie is sinds 1995, voor een periode van vier jaar herbenoemd als Chief Financial Officer.

Rooster Volgens een door de Raad van Commissarissen opgesteld rooster treedt iedere commissaris om de vier jaar bij toerbeurt af. Het rooster van aftreden voor de komende paar jaar is als volgt: 2006: de heren J.H. Goris en W.G. van Hassel 2008: de heren H.Th.M. Bevers en H.W. Bolland. Commissarissen treden af tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders die wordt gehouden na het boekjaar waarin zij de leeftijd van 75 jaar hebben bereikt.

Personeel Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid uit te spreken jegens de directie en alle medewerkers voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar. Amsterdam, 22 augustus 2005 De Raad van Commissarissen W.G. van Hassel, Voorzitter H.Th.M. Bevers H.W. Bolland J.H. Goris

40

TIENJARENOVERZICHT KERNCIJFERS

Boekjaar geëindigd op Winst- en verliesrekening (x EUR 1.000) Netto vastgoedopbrengsten Netto financieringslasten Bedrijfskosten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

30-06-05

30-06-04

30-06-03

30-06-02

30-06-01

30-06-00

30-06-99

30-06-98

30-06-97

30-06-96

81.217 (24.520) (7.746) 48.908 79.869

76.527 (23.154) (6.986) 44.872 17.666

66.341 (20.519) (5.940) 39.563 13.704

65.882 (23.986) (6.961) 34.542 40.162

56.775 (19.244) (6.247) 31.284 26.576

43.062 (9.489) (5.033) 28.540 44.637

32.541 (5.565) (3.686) 23.281 35.106

26.394 (4.058) (3.205) 19.128 34.495

20.619 (3.551) (2.656) 14.412 8.902

17.785 (5.068) (2.273) 10.444 39

1.600.072 1.498.081 73.011 567.078 890.435

1.416.811 1.306.304 84.070 590.367 707.424

1.254.015 1.110.356 122.293 507.567 659.224

1.216.662 1.041.545 156.628 512.004 631.277

1.060.959 1.013.753 22.016 463.729 533.088

784.796 766.677 1.949 269.369 456.684

532.314 509.552 8.802 131.397 371.166

462.122 387.235 57.336 121.892 322.209

356.514 280.066 67.068 129.704 210.607

267.343 233.742 26.832 107.456 143.438

34.462.476 30.540.500

29.263.103

28.572.841

25.544.853

23.038.762

19.575.700

18.876.549

13.810.930 9.566.064

31.589.214

29.937.616

28.977.543

26.073.611 24.943.097

21.853.009

19.284.547

17.072.268

12.138.702

9.516.131

25,84

23,16

22,53

22,09

20,87

19,82

18,96

17,07

15,25

14,99

1,55 2,53 1,55

1,50 0,59 1,50

1,37 0,47 1,43

1,32 1,54 1,40

1,25 1,07 1,33

1,31 2,04 1,26

1,21 1,82 1,19

1,12 2,02 1,13

1,19 0,74 1,11

1,09 0,00 1,09

90 7 3 100

88 9 3 100

85 11 4 100

84 12 4 100

77 19 4 100

74 23 3 100

62 34 4 100

65 30 5 100

63 30 7 100

58 36 6 100

30,10

24,95

21,55

19,10

18,85

18,40

20,40

18,38

17,88

14,38

Balans (voor winstbestemming) (x EUR 1.000) Balanstotaal Vastgoed Liquide middelen Leningen Eigen vermogen Aantal certificaten van geplaatste aandelen per balansdatum Gemiddeld aantal certificaten van geplaatste aandelen Gegevens per certificaat* (EUR) Intrinsieke waarde Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Dividend Vastgoedportefeuille Sectorale spreiding (%) Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Koersen Slotkoers ultimo juni op Euronext Amsterdam (EUR; certificaten)

* Toelichting De aandelen van de Vennootschap zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en Euronext Parijs in de vorm van certificaten aan toonder. Eén certificaat aan toonder is gelijk aan tien gewone aandelen op naam. De berekening van het direct en indirect beleggingsresultaat is gebaseerd op het gewogen gemiddelde van het aantal certificaten van gedurende het boekjaar geplaatste aandelen, berekend overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving. Dit betekent dat rekening is gehouden met het feit dat nieuw uitgegeven aandelen vanaf de aanvang van het desbetreffende

boekjaar dividendgerechtigd zijn, terwijl storting eerst in de loop van het desbetreffende boekjaar plaatsvond. Het gewogen gemiddelde aantal geplaatste certificaten bedroeg tijdens het verslagjaar 2004/2005 31.589.214. Bovenstaande gegevens voor de voorgaande boekjaren zijn ontleend aan de desbetreffende jaarverslagen, waarbij rekening is gehouden met een stelselwijziging. Het verwateringseffect van uitstaande opties is minimaal vanwege het geringe aantal certificaten dat dit betreft. Er wordt dan ook geen aanvullende informatie over het verwaterde directe en indirecte beleggingsresultaat vermeld.

41

JAARREKENING

JAARREKENING

GECONSOLIDEERDE BALANS per 30 juni 2005 (voor winstbestemming)

(x EUR 1.000)

Toelichting

30-06-05

30-06-04*

3 4

1.498.081 73.011

1.306.304 84.070

--------------------------------

--------------------------------

Activa Beleggingen Vastgoed Liquide middelen

Vorderingen

5

Overige activa Materiële vaste activa

6

Totaal activa

1.571.092

1.390.374

--------------------------------

--------------------------------

28.121

25.984

859

453

--------------------------------

--------------------------------

1.600.072

1.416.811

--------------------------------

--------------------------------

39.156 141.567

64.320 98.579

--------------------------------

--------------------------------

180.723

162.899

35.257 425.511

10.523 491.788

--------------------------------

--------------------------------

460.768

502.311

67.834 312

43.997 180

--------------------------------

--------------------------------

68.146

44.177

Passiva Kortlopende schulden Crediteuren Leningen

Langlopende schulden Crediteuren Leningen

Voorzieningen Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voorziening voor pensioenen

7 8

7 8

9

Totaal passiva Intrinsieke waarde Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst

Intrinsieke waarde per certificaat in EUR

13 10 11 12

709.637

709.387

--------------------------------

--------------------------------

890.435

707.424

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

172.312 330.666 258.680 128.777

152.703 271.807 220.376 62.538

--------------------------------

--------------------------------

890.435

707.424

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

25,84

23,16

*aangepast voor vergelijkingsdoeleinden

42

43

JAARREKENING

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING over het boekjaar 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005

(x EUR 1.000)

Toelichting

2004/2005

2003/2004*

96.889 (15.672)

93.236 (16.709)

--------------------------------

--------------------------------

81.217 143

76.527 840

Baten Vastgoedopbrengsten Exploitatiekosten vastgoed

14 15

Nettovastgoedopbrengsten Overige opbrengsten

-------------------------------Totale opbrengsten Herwaardering beleggingen

81.360 16

Totaal baten

-------------------------------77.367

135.666

30.131

--------------------------------

--------------------------------

217.026

107.498

--------------------------------

--------------------------------

(24.520) (7.746) (983)

(23.154) (6.986) (489)

--------------------------------

--------------------------------

Lasten Netto financieringslasten Bedrijfskosten

17 18

Acquisitie - en herwaarderingskosten

Totaal lasten Beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Belastinglatenties Winst na belastingen

Herwaardering beleggingen Acquisitie - en herwaarderingskosten Belastinglatenties Indirect beleggingsresultaat

Totaal beleggingsresultaat -/- Indirect beleggingsresultaat Direct beleggingsresultaat


19

9

(33.249)

(30.629)

--------------------------------

--------------------------------

183.777 (186) (54.814)

76.869 (2.355) (11.976)

--------------------------------

--------------------------------

128.777

62.538

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

135.666 (983) (54.814)

30.131 (489) (11.976)

--------------------------------

--------------------------------

79.869

17.666

--------------------------------

--------------------------------

128.777 (79.869)

62.538 (17.666)

--------------------------------

--------------------------------

48.908

44.872

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

JAARREKENING

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT over het boekjaar 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005

(x EUR 1.000)

2004/2005

2003/2004*

128.777 (135.666) 54.814 132 (56.606) (628) 222 (34.440) 545 85

62.538 (30.131) 11.976 180 (155.326) 1.552 (267) 240 26 (5.070) 4.437 331 3.318

--------------------------------

--------------------------------

(44.517)

(106.196)

78.516 161.115 (182.214) (24.282) -------------------------------33.135

6.265 145.992 (62.277) (22.155)

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Winst na belastingen Herwaardering beleggingen Belastinglatenties Toevoeging aan voorziening voor pensioenen Investeringen in vastgoed Goodwill Investeringen in materiële vaste activa Afschrijving materiële vaste activa Desinvestering materiële vaste activa Toename vorderingen Afname/toename kortlopende crediteuren Ontvangen waarborgsommen Toename overige langlopende crediteuren

(1.752)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgegeven aandelen Opgenomen leningen Aflossingen leningen Uitgekeerd dividend

Nettokasstroom

-------------------------------67.825

(11.382)

(38.371)

323

148

Mutatie liquide middelen Liquide middelen begin boekjaar

(11.059) 84.070

(38.223) 122.293

-------------------------------73.011 ---------------------------------------------------------------

-------------------------------

Liquide middelen einde boekjaar

Valutakoersverschillen op liquide middelen

84.070

---------------------------------------------------------------


44

45

JAARREKENING

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING per 30 juni 2005

1.

Samenvatting van de belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling Toepassing van nieuwe Nederlandse grondslagen voor de financiële verslaggeving De Vennootschap heeft de recente wijzigingen in de Nederlandse grondslagen voor de financiële verslaggeving toegepast waardoor in de winsten verliesrekening thans gerealiseerde en ongerealiseerde herwaarderingsresultaten en mutaties in voorzieningen worden opgenomen, die voorheen onderdeel waren van mutaties in het eigen vermogen. Deze niet meer rechtstreeks via het eigen vermogen verwerkte posten worden nu afzonderlijk vermeld onder “Indirect beleggingsresultaat”. Het “Direct beleggingsresultaat” is derhalve gelijk aan het “Resultaat na belastingen” volgens de oude verslaggevingsregels, waarmee een directe vergelijking kan worden gemaakt. De vergelijkende cijfers zijn dienovereenkomstig aangepast. Deze stelselwijziging heeft geen invloed op de hoogte van het eigen vermogen. Grondslagen van consolidatie De geconsolideerde jaarrekening heeft betrekking op Eurocommercial Properties N.V. (‘de Vennootschap’) en de volgende 100% dochtermaatschappijen: Boleto B.V., Amsterdam Holgura B.V., Amsterdam Kingsford Exploitatiemaatschappij I B.V., Amsterdam Kingsford Onroerend Goed Financiering B.V., Amsterdam Sentinel Holdings II B.V., Amsterdam Eurocommercial Properties Ltd, Londen Eurocommercial Properties Azur S.a.r.l., Parijs Eurocommercial Properties Caumartin S.N.C., Parijs Eurocommercial Properties France S.A., Parijs Eurocommercial Properties Midi S.N.C., Parijs Eurocommercial Properties Normandie S.N.C., Parijs Eurocommercial Properties Passy S.a.r.l., Parijs Eurocommercial Properties Seine S.N.C., Parijs S.C.I. les Portes de Taverny, Parijs Eurocommercial Properties Italia S.r.l., Milaan Juma S.r.l., Milaan Aktiebolaget Laholm Mellby 2:219, Stockholm Aktiebolaget Norrköping Silvret 1, Stockholm Aktiebolaget Skövde K-mannen 2, Stockholm Bergvik Köpet 3.K.B., Stockholm Burlöv Centre Fastighets A.B., Stockholm Eurocommercial Properties Sweden A.B., Stockholm Hälla Shopping Fastighets A.B., Stockholm Premi Fastighets A.B., Stockholm Samarkandfastigheter A.B., Stockholm Aangezien de vennootschappelijke winsten verliesrekening is verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening is conform artikel 2:402 BW slechts een vereenvoudigde vennootschappelijke winsten verliesrekening opgenomen. Omrekening vreemde valuta en verwerking koersverschillen Activa en passiva luidend in vreemde valuta worden omgerekend naar euro’s tegen de wisselkoers per balansdatum. Resultaten luidend in vreemde valuta worden omgerekend tegen de gemiddelde wisselkoers van de desbetreffende maand. Vastgoed Alle beleggingen worden jaarlijks per balansdatum geherwaardeerd door onafhankelijke, bevoegde taxateurs. Deze herwaardering vertegenwoordigt de marktwaarde bij vrije verkoop, onder aftrek van de gebruikelijke kosten, per de datum van herwaardering. Vastgoedbeleggingen worden in eerste instantie opgenomen tegen integrale verkrijgingsprijs, inclusief registratierechten en honoraria van juridische en overige adviseurs. De financieringskosten verbonden aan de ontwikkeling of renovatie van vastgoed maken deel uit van de kostprijs en worden derhalve geactiveerd. Vaste activa Materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van afschrijvingen gebaseerd op de geschatte economische levensduur die varieert van twee tot vijf jaar.

JAARREKENING


1.

Samenvatting van de belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling (vervolg) Afschrijvingen Op beleggingen in vastgoed wordt niet afgeschreven gezien de voornoemde jaarlijkse herwaarderingen. Dit beleid is in overeenstemming met de voor beleggingsinstellingen in Nederland gebruikelijke gedragslijn. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd ter dekking van mogelijke toekomstige schulden en/of risico’s. De voorziening voor latente belastingverplichtingen betreft de contante waarde van latente belastingverplichtingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen de marktwaarde en de fiscale waarde van het vastgoed. rekening houdend met verrekenbare fiscale verliezen. Overige activa en passiva Voor zover niet anders vermeld, worden overige activa en passiva opgenomen tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, waar nodig onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Winst- en verliesrekening Bij de opstelling van de winsten verliesrekening worden de baten en lasten toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. De exploitatiekosten van vastgoed omvatten mede de kosten die betrekking hebben op niet-Nederlandse vastgoedmaatschappijen. Deze kosten komen ten laste van de desbetreffende panden en niet van de algemene kosten. Onderzoekskosten verband houdend met potentiële vastgoedbeleggingen worden separaat getoond als acquisitie- en herwaarderingskosten. Het merendeel van de werknemers van de Vennootschap neemt deel aan een pensioenregeling gebaseerd op het beschikbarepremiestelsel. De jaarlijkse premies worden ten laste van het verslagjaar gebracht. De verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling gebaseerd op het eindloonstelsel worden op actuariële basis opgenomen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstromen in vreemde valuta zijn omgerekend tegen gemiddelde koersen. Koersverschillen inzake geldmiddelen worden afzonderlijk in het overzicht getoond. Vennootschapsbelasting Als beleggingsinstelling in de zin van de Wet op de vennootschapsbelasting is de Vennootschap onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen het nultarief, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De belangrijkste voorwaarde is dat de belastbare winst (na aftrek van toegestane reserveringen) binnen acht maanden na afloop van ieder boekjaar geheel aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd. Bovendien mag in principe een herbeleggingsreserve worden gevormd voor het saldo van de op de beleggingen gerealiseerde vermogenswinsten en -verliezen. Het gedeelte van de belastbare winst dat op deze wijze wordt gereserveerd, behoeft niet te worden uitgekeerd. Over de fiscale resultaten van dochtermaatschappijen in Nederland die volgens Nederlands fiscaal recht niet de status van beleggingsinstelling hebben, kan evenwel vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. De fiscale resultaten van buitenlandse dochtermaatschappijen die onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting, worden vastgesteld op basis van de geldende belastingbepalingen in de desbetreffende landen. Met ingang van 1 juli 2005 heeft de Vennootschap geopteerd voor het Franse belastingregime voor ‘Sociétés d’investissements immobiliers cotées’ (‘SIIC’). Vanaf die datum zullen de uit de Franse portefeuille van de Vennootschap voortvloeiende inkomsten en vermogenswinsten niet meer aan belasting onderworpen zijn. Dividendbelasting Op dividenduitkeringen dient 25% dividendbelasting te worden ingehouden. Beleggers in landen waarmee Nederland een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten, kunnen aanspraak maken op teruggave of vermindering van de Nederlandse dividendbelasting. Voor in Australië, Denemarken, Frankrijk, Duitsland, Italië, Nieuw-Zeeland, Zweden en het Verenigd Koninkrijk gevestigde aandeelhouders bedraagt de gereduceerde Nederlandse dividendbelasting, zoals bepaald in de desbetreffende belastingverdragen met Nederland, in principe 15%. Voor in de Verenigde Staten gevestigde aandeelhouders bedraagt de dividendbelasting 0%, 15% of 25%. In principe kunnen zij deze belasting verrekenen met hun lokale belastingschuld.

46

47

JAARREKENING


2. Wisselkoersen De onderstaande wisselkoersen gelden per 30 juni 2005: 30-06-04

30-06-05

AUD 1 GBP 1 SEK 10

EUR

EUR

0.62952 1.48324 1.06090

0.56967 1.49076 1.09350

Ter gehele of gedeeltelijke afdekking van valutarisico’s worden schulden met betrekking tot beleggingen anders dan in euro’s over het algemeen aangegaan in de valuta van de belegging. In uitzonderlijke gevallen kunnen termijncontracten worden afgesloten wanneer leningen uit kostenoogpunt of om andere redenen ongeschikt zijn. 3. Vastgoed De boekwaarde van het vastgoed is tot op het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs en daarna gelijk aan de herwaardering vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen of, in geval van verkoop, de netto-opbrengst. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, met uitzondering van Kingsfordweg 1 te Amsterdam (eeuwigdurende erfpacht), en zijn per 30 juni 2005 onafhankelijk getaxeerd. De vastgoedportefeuille is momenteel als volgt samengesteld: (x EUR 1.000) Winkels Frankrijk Centre Commercial Amiens Glisy, Amiens Les Trois Dauphins, Grenoble Centr’Azur, Hyères Centre les Portes de Taverny, Parijs *Passage du Havre, Parijs *Passy Plaza, Parijs *74 rue de Rivoli, 1-3 rue du Renard, Parijs *Centre les Atlantes, Tours Tourville la Rivière

Italië *Curno, Bergamo *Centro Lame, Bologna *Il Castello, Ferrara *I Gigli, Florence *Centro Leonardo, Imola *La Favorita, Mantua *Centro Carosello, Carugate, Milaan *Centroluna, Sarzana

Zweden Bergvik Köpcentre, Karlstad *Mellby Centre, Laholm Burlöv Centre, Malmö *MaxiHuset, Norrköping *MaxiHuset, Skövde *Hälla Shopping Centre, Västerås *Samarkand, Växjö

30-06-05 Boekwaarde

30-06-04 Boekwaarde

30-06-05 Kostprijs

30-06-04 Kostprijs

32.100 25.790 31.600 32.170 163.220 92.740 12.450 79.250 1.880

27.330 22.900 25.660 29.620 146.830 85.940 11.940 68.420 1.680

15.805 23.181 16.514 19.076 135.227 70.671 10.308 45.064 1.685

15.777 22.811 16.514 18.251 134.904 70.633 10.192 44.921 1.685

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

471.200

420.320

337.531

335.688

81.500 30.900 73.330 188.120 22.500 41.710 172.900 16.400

70.200 28.700 70.100 173.151 21.600 39.600 144.310 15.400

33.252 28.063 62.245 140.622 16.154 30.352 80.410 10.044

32.237 27.413 62.164 139.824 15.388 30.350 79.132 10.044

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

627.360

563.061

401.142

396.552

37.360 14.534 84.586 30.872 26.416 19.096 31.297

12.597 56.643 27.589 22.712 16.906 28.756

36.839 12.736 59.756 27.687 25.044 14.894 27.582

12.720 46.449 27.635 23.216 14.890 27.517

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

165.203

204.538

152.427

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

1.148.584

943.211

884,667

244.161 1.342.721

JAARREKENING


3. Vastgoed (vervolg) (x EUR 1.000)

K an t o r e n Frankrijk *Passage du Havre, Parijs**

Nederland Kingsfordweg 1, Amsterdam

B ed r i jf sr u i m t e n Frankrijk Rue des Béthunes, Saint-Ouen L’Aumone Parisud, Sénart

Nederland Horsterweg 20, Maastricht-Airport Galvanibaan 5, Nieuwegein Standaardruiter 8, Veenendaal Koeweistraat 10, Waardenburg

30-06-05 Boekwaarde

30-06-04 Boekwaarde

30-06-05 Kostprijs

30-06-04 Kostprijs

27.740

26.000

28.683

28.683

87.100

89.000

84.846

84.846

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

114.840

115.000

113.529

113.529

17.000 9.900

16.900 11.600

17.431 11.656

17.351 11.656

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

26.900

28.500

29.087

29.007

4.000 4.100 3.420 2.100

4.650 4.100 3.370 2.100

3.949 3.308 2.777 1.673

3.949 3.308 2.777 1.673

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

14.220

11.707

11.707

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

13.620

42.720

40.794

40.714

-------------------------------- --------------------------------

--------------------------------

--------------------------------

40.520

1.306.304

1.097.534

1.038.910

------------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

1.498.081

* Deze objecten zijn per 30 juni 2005 belast met hypothecaire leningen tot een bedrag van EUR 431 miljoen (2004: EUR 457 miljoen). ** Gedeelte van het winkelcomplex. Het verloop van de post vastgoed in het verslagjaar is als volgt:

Boekwaarde begin boekjaar Investeringen Herwaardering Valutakoersverschillen Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

1.306.304 58.624 139.554 (6.401)

1.110.356 166.880 29.727 (659)

--------------------------------

--------------------------------

1.498.081

1.306.304

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

48

49

JAARREKENING


4. Liquide middelen Deze post heeft overwegend betrekking op termijndeposito’s en voor een klein gedeelte op banksaldi en overige liquide middelen. 5. Vorderingen

Vorderingen op beheerders van vastgoed Overige vorderingen en overlopende activa Vooruitbetaling voor uitbreiding Centro Leonardo Vooruitbetaalde kosten van leningen Vooruitbetaalde makelaarsprovisies voor verhuur en verhuiskosten huurders Te ontvangen huur Personeelsleningen Handelsmerklicentie Te vorderen omzetbelasting

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

228 2.305 5.700 886

263 2.029 1.019

2.144 11.036 255 2.404 3.163

2.044 8.526 351 2.877 8.875

--------------------------------

--------------------------------

28.121

25.984

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

De vorderingen per 30 juni 2005 betreffen voor een bedrag van EUR 9,5 miljoen (2004: EUR 5,4 miljoen) vorderingen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 6. Overige activa Materiële vaste activa betreffen kantoorinrichting en inventaris ten behoeve van het pand Herengracht 469 te Amsterdam (het hoofdkantoor van de Vennootschap) en de groepskantoren 4 Carlton Gardens te Londen, Via del Vecchio Politecnico 3, te Milaan, 10 rue du Havre te Parijs en Birger Jarlsgatan 2 te Stockholm. De kosten worden afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur van de desbetreffende activa, die varieert van twee tot vijf jaar. Het verloop van de post is als volgt:

Boekwaarde begin boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Boekwaarde einde boekjaar Kostprijs einde boekjaar Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

453 628 (222)

452 267 (26) (240)

--------------------------------

--------------------------------

859

453

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

1.488 (629)

860 (407)

--------------------------------

--------------------------------

859

453

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

JAARREKENING


7. Crediteuren

(i) Kortlopende schulden Overlopende passiva Te betalen vennootschapsbelasting Crediteuren Te betalen rente Te betalen gemeentelijke belasting en onroerendezaakbelasting Te betalen op aangekocht vastgoed Vooruitontvangen huur Te betalen omzetbelasting

(ii) Langlopende schulden Te betalen vennootschapsbelasting Aankoopprijs grond Door huurders gestorte waarborgsommen

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

5.141 8.509 6.624 4.525

4.279 41.003 4.544 4.017

772 1.444 11.031 1.110

239 1.443 7.506 1.289

--------------------------------

--------------------------------

39.156

64.320

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

24.104 3.403 7.750

3.318

--------------------------------

-------------------------------10.523 ---------------------------------------------------------------

35.257

---------------------------------------------------------------

7.205

Een bedrag van EUR 32,1 miljoen aan vrijval uit de voorziening voor latente belastingverplichtingen, is voor een deel (25%) opgenomen in te betalen vennootschapsbelasting onder kortlopende schulden en voor een deel (75%) in te betalen vennootschapsbelasting onder langlopende schulden. Dit bedrag vertegenwoordigt de met ingang van december 2005 in vier jaarlijkse termijnen te betalen Franse vermogensgroeibelasting tegen een eenmalig gereduceerd tarief van 16,5%. Deze zogenaamde exitbelasting is verschuldigd voor het verkrijgen van de belastingvrije status van de Vennootschap in Frankrijk.

50

51

JAARREKENING


8. Leningen

Boekwaarde begin boekjaar Opnames Aflossingen Valutakoersverschillen Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

590.367

507.567 145.992 (62.277) (915)

161.115 (182.214) (2.190) -------------------------------567.078 ---------------------------------------------------------------

-------------------------------590.367

---------------------------------------------------------------

De resterende looptijd van de leningen is als volgt: - minder dan 1 jaar - 1 tot 2 jaar - 2 tot 5 jaar - 5 jaar of meer

141.567 52.827 32.774 339.910

-------------------------------567.078 ---------------------------------------------------------------

98.579 5.958 75.651 410.179

-------------------------------590,367

---------------------------------------------------------------

Alle leningen betreffen leningen van grote banken en de langlopende leningen hebben overeengekomen looptijden van gemiddeld meer dan zeven jaar. Als zekerheid voor leningen groot EUR 431 miljoen is hypotheek gevestigd op vastgoed (30 juni 2004: EUR 457 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage in het verslagjaar bedroeg 4,8% (2003/2004: 4,6%). Per 30 juni 2005 geldt voor 12% van de leningen een variabele rente verhoogd met een passende commerciële marge. Per 30 juni 2005 is het renterisico op 88% (30 juni 2004: 75%) van de leningen afgedekt voor een gemiddelde termijn van acht en een half jaar (30 juni 2004: vijf en een half jaar). Over de leningen met een resterende looptijd van meer dan een jaar bedraagt de rente, waaronder begrepen rentedekkingstransacties, thans gemiddeld 4,7% (30 juni 2004: 5,2%). Het gemiddelde rentepercentage wordt berekend als de gewogen gemiddelde rente over de uitstaande hoofdsommen tot de desbetreffende rentevervaldagen (zie ook toelichting 20 op de geconsolideerde jaarrekening en toelichting 9 op de vennootschappelijke jaarrekening). De Vennootschap hanteert een defensief beleid ten aanzien van afdekking van het renterisico: het risico van stijgende rentetarieven wordt afgedekt door middel van derivaten. De Vennootschap beoogt de meerderheid van de uitstaande leningen voor de middellange tot lange termijn (5 tot 15 jaar) af te dekken. De negatieve marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten per 30 juni 2005 bedraagt EUR 56,7 miljoen (30 juni 2004: EUR 21,7 miljoen). SEK leningen bedragen EUR 77,4 miljoen (30 juni 2004: EUR 85,8 miljoen). In aanvulling daarop zijn SEK valutatermijncontracten afgesloten voor een bedrag van EUR 77,9 miljoen ter afdekking van wisselkoersbewegingen van de Zweedse Kroon. De totale vastgoedbeleggingen in Zweden bedragen EUR 244,2 miljoen, zodat 63% van dit SEK risico is afgedekt per 30 juni 2005 (30 juni 2004: 52%). 9. Voorzieningen (i) Voorziening voor latente belastingverplichtingen De opwaardering van het vastgoed van de Vennootschap brengt voorzichtigheidshalve een verhoging van de voorziening voor latente belastingverplichtingen mee, aangezien bij verkoop van panden belasting verschuldigd zou kunnen zijn. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van latente belastingverplichtingen en bedraagt nominaal EUR 85 miljoen (2004: EUR 57 miljoen). De voorziening heeft een langlopend karakter, omdat er thans geen voornemen tot verkoop bestaat voor de desbetreffende panden. De contante waarde is berekend op basis van een nettorentepercentage van 4,6% (2004: 5,0%). De boekwaarde van de voorziening per 30 juni 2005 van EUR 67,8 miljoen omvat EUR 28,7 miljoen voor Italiaans vastgoed, EUR 29,3 miljoen voor Zweeds vastgoed en EUR 9,8 miljoen voor Nederlands vastgoed.

JAARREKENING


9. Voorzieningen (vervolg)

Boekwaarde begin boekjaar Toevoeging door nieuwe acquisities Toevoeging ten laste van herwaardering beleggingen Vrijval naar kortlopende schulden Vrijval naar langlopende schulden Valutakoersverschillen

Boekwaarde einde boekjaar (ii) Voorziening voor pensioenen

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

43.997

60.434 11.554 12.155 (39.967) (179)

1.161 55.241 (8.034) (24.104) (427) -------------------------------67.834 --------------------------------------------------------------312

-------------------------------43.997

--------------------------------------------------------------180

10. Geplaatst aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal is verdeeld in: •

999.999.900 gewone aandelen met een nominale waarde van EUR 0,50, waarvan 344.624.658 aandelen per 30 juni 2005 geplaatst en volgestort zijn;

•

100 prioriteitsaandelen met een nominale waarde van EUR 0,50, die alle geplaatst en volgestort zijn.

Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in het verslagjaar bedroeg 315.892.144.

Boekwaarde begin boekjaar Uitgifte aandelen uitgeoefende personeelsopties Uitgifte van bonusaandelen Uitgifte aandelen plaatsing Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

152.703 4.109 15.500

146.316 1.783 4.604 -

--------------------------------

--------------------------------

172.312

152,703

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

Per 30 juni 2005 stonden 726.000 personeelsopties uit, die tezamen 2,1% van het huidige geplaatste aandelenkapitaal vertegenwoordigen. Elk van de opties belichaamt het recht tot verkrijging van één certificaat vertegenwoordigend tien gewone aandelen met een nominale waarde van EUR 0,50. Van de uitstaande opties werden er op 8 november 2002 10.000 toegekend tegen een uitoefenprijs van EUR 19,00 en op 8 november 2004 716.000 tegen een uitoefenprijs van EUR 24,82. De opties kunnen pas worden uitgeoefend nadat een periode van drie jaar vanaf de datum van toekenning is verstreken. Vanaf dat moment kunnen de opties gedurende een termijn van zeven jaar worden uitgeoefend. Gelet op de beurskoers van certificaten per 30 juni 2005 (EUR 30,10), de uitoefenprijs van EUR 24,82 en de eerst mogelijke uitoefendatum, bedraagt de waarde van de uitstaande opties EUR 1.115.000 berekend op basis van de gebruikelijke formule voor het calculeren van de waarde van de opties. De directieleden houden de volgende opties, die op 8 november 2004 tegen een uitoefenprijs van EUR 24,82 zijn toegekend: J.P. Lewis E.J. van Garderen

120.000 100.000

De Vennootschap heeft geen certificaten ingekocht ter afdekking van opties die mogelijk in de toekomst worden uitgeoefend. Het is de bedoeling nieuwe certificaten te plaatsen op het moment dat opties worden uitgeoefend.

52

53

JAARREKENING


11. Agioreserve

Boekwaarde begin boekjaar Uitgifte aandelen uitgeoefende personeelsopties Vrijval in verband met uitgifte bonusaandelen Uitgifte aandelen plaatsing Uitgiftekosten Uitgekeerd dividend Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

271.807 (4.109) 65.100

271.993 4.482 (4.604) -

(2.084) (48) -------------------------------330.666 ---------------------------------------------------------------

(64)

-------------------------------271.807

---------------------------------------------------------------

De agioreserve wordt voor de Nederlandse belasting ook als fiscaal erkend gestort kapitaal aangemerkt. 12. Reserves

Boekwaarde begin boekjaar Nettowinst voorgaand boekjaar Uitgekeerd dividend Goodwill Aanpassing stelselwijziging Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04*

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

220.376 39.219 (915) -------------------------------258.680 ---------------------------------------------------------------

187.648 33.458 (169) 1.552 (2.113)

-------------------------------220.376

---------------------------------------------------------------

De reserves worden gevormd door de herwaarderingsreserve en de reserve ingehouden winst. Het verloop van deze reserves was als volgt: Herwaarderingsreserve Boekwaarde begin boekjaar Nettowinst voorgaand boekjaar Boekwaarde einde boekjaar

Reserve ingehouden winst Boekwaarde begin boekjaar Nettowinst voorgaand boekjaar Goodwill Uitgekeerd dividend Aanpassing stelselwijziging Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04*

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

157.585 17.666 -------------------------------175.251 ---------------------------------------------------------------

143.881 13.704

-------------------------------157.585

---------------------------------------------------------------

30-06-05

30-06-04*

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

62.791 21.553 (915) -------------------------------83.429 ---------------------------------------------------------------

43.767 19.754 1.552 (169) (2.113)

-------------------------------62.791

---------------------------------------------------------------

*aangepast voor vergelijkingsdoeleinden Gedurende de verslagperiode is een bedrag van EUR 21,6 miljoen van het direct beleggingsresultaat over 2003/2004 aan de reserve ingehouden winst toegevoegd als gevolg van de uitgifte van 821.976 bonuscertificaten ten laste van de agioreserve (uitgiftekoers EUR 26,25 per certificaat). Houders van certificaten 47,1% van het geplaatst aandelenkapitaal vertegenwoordigende (vorig jaar 47,2%) hebben gekozen voor deze bonuscertificaten in plaats van een dividend in contanten van EUR 1,50 per certificaat.

JAARREKENING


13. Eigen vermogen Het verloop van de post eigen vermogen in het verslagjaar is als volgt:

(x EUR 1.000)

30-06-04 gerapporteerd

Geplaatst aandelenkapitaal

Agioreserve

152.703

271.807

Aanpassing stelselwijziging

Herwaarderingsreserve

Reserve ingehouden winst

Onverdeelde winst

Totaal

175.251

62.791

44.872

707.424

17.666

0

62.538

707.424

(17.666)

30-06-04 gewijzigd

152.703

271.807

Uitgegeven aandelen

19.609

58.907

Nettowinst voorgaand boekjaar

157.585

62.791

78.516 17.666

21.553

(39.219)

128.777

128.777

(915)

(23.319)

(24.282)

Nettowinst boekjaar Uitgekeerd dividend

(48)

----------------------------- ----------------------------- ----------------------------30-06-05

172.312

330.666

175.251

--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------

0

----------------------------- ----------------------------- ----------------------------83.429

128.777

890.435

--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------

Het verloop van de post eigen vermogen in het voorgaand boekjaar was als volgt:

(x EUR 1.000)

30-06-03 gerapporteerd

Geplaatst aandelenkapitaal

Agioreserve

Herwaarderingsreserve

Reserve ingehouden winst

Onverdeelde winst

Totaal

146.316

271.993

157.585

43.767

39.563

659.224

13.704

0

53.267

659.224

Aanpassing stelselwijziging 30-06-03 Uitgegeven aandelen

(13.704) 146.316

271.993

6.387

(122)

Nettowinst voorgaand boekjaar

143.881

43.767

6.265 13.704

Goodwill

19.754

Nettowinst boekjaar Uitgekeerd dividend

(64)

Aanpassing stelselwijziging ----------------------------- ----------------------------- ----------------------------30-06-04

(33.458)

1.552

152.703

271.807

157.585

----------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------

0 1.552

62.538

62.538

(169)

(21.922)

(22.155)

(2.113)

2.113

0

----------------------------- ----------------------------- ----------------------------62.791

62.538

707.424

----------------------------- --------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------------

54

55

JAARREKENING


14. Nettovastgoedopbrengsten De nettovastgoedopbrengsten in het verslagjaar bedroegen:

Vastgoedopbrengsten

Vastgoedopbrengsten

Exploitatiekosten vastgoed

Exploitatiekosten vastgoed

Nettovastgoedopbrengsten

Nettovastgoedopbrengsten

2004/2005

2003/2004

2004/2005

2003/2004

2004/2005

2003/2004

84.412 8.270 4.207

80.242 8.908 4.086

(14.945) (623) (104)

(16.094) (465) (150)

69.467 7.647 4.103

64.148 8.443 3.936

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

96.889

93.236

(15.672)

(16.709)

81.217

76.527

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

35.853 38.615 14.621 7.800

33.808 39.774 11.542 8.112

(5.732) (5.668) (3.577) (695)

(4.639) (8.920) (2.505) (645)

30.121 32.947 11.044 7.105

29.169 30.854 9.037 7.467

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

-----------------------------

96.889

93.236

(15.672)

(16.709)

81.217

76,527

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------

(x EUR 1.000) Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Frankrijk Italië Zweden Nederland

15. Exploitatiekosten vastgoed De exploitatiekosten vastgoed kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Administratie- en advieskosten Accountantskosten

Afschrijving op vaste activa Schadeloosstellingen huurbeëindigingen Verzekeringspremies Makelaarsprovisies voor verhuur en verhuiskosten huurders Gemeentelijke belasting en onroerendezaakbelasting Vergoeding vastgoedbeheerders Marketingkosten Vastgoedbeheerkosten Reparatie- en onderhoudskosten Servicekosten Overige kosten

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

788 200 113 856 644 1.186 2.399 1.540 745 2.463 2.096 2.509 133

1.164 186 145 306 626 902 2.534 1.133 623 5.807 1.176 1.910 197

-------------------------------15.672

---------------------------------------------------------------

-------------------------------16.709

---------------------------------------------------------------

De vastgoedbeheerkosten zijn de kosten van het kantoor in Milaan en in Parijs en omvatten de personeelskosten van het kantoor Milaan ten bedrage van EUR 605.000 (salarissen EUR 385.000, sociale lasten EUR 220.000) en personeelskosten van het kantoor Parijs ten bedrage van EUR 740.000 (salarissen EUR 506.000 en sociale lasten EUR 234.000). Het kantoor Milaan en het kantoor Parijs hadden beide gemiddeld 7 personen in dienst in het verslagjaar.

JAARREKENING


16. Herwaardering beleggingen De gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties van de beleggingen in het verslagjaar waren:

Herwaardering vastgoed Valutakoersverschillen op vastgoed Valutakoersverschillen op liquide middelen Valutakoersverschillen op leningen

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

139.554 (6.401) 323 2.190

29.727 (659) 148 915

--------------------------------

--------------------------------

135.666

30.131

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------In de mutatie van EUR 135,7 miljoen (2004: EUR 30,1 miljoen) in het verslagjaar is een gerealiseerd bedrag begrepen van EUR (0,2) miljoen (2004: EUR 1,3 miljoen) en een ongerealiseerd bedrag van EUR 135,9 miljoen (2004: EUR 28,8 miljoen). Herwaardering vastgoed bedroeg in het verslagjaar:

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Frankrijk Italië Zweden Nederland

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

141.994 (160) (2.280)

35.720 (5.563) (430)

--------------------------------

--------------------------------

139.554

29.727

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

49.097 59.710 33.247 (2.500)

10.776 17.024 4.880

--------------------------------

(2.953) --------------------------------

139.554

29.727

--------------------------------

--------------------------------

17. Netto financieringslasten De netto financieringslasten kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Rentebaten Valutakoersverschillen Rentelasten

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

287 111 (24.918)

616 17 (23.787)

--------------------------------

--------------------------------

(24.520)

(23.154)

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

56

57

JAARREKENING


18. Bedrijfskosten De bedrijfskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Accountantskosten Afschrijving op vaste activa

Bezoldiging directie en commissarissen Honoraria juridische en overige adviseurs Kantoor- en huisvestingskosten Personeelskosten Registratiekosten Reiskosten Overige kosten

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

126 106 1.480 662 768 3.355 304 599 346

117 95 1.294 590 739 2.823 376 543 409

--------------------------------

--------------------------------

7.746

6.986

--------------------------------------------------------------De personeelskosten begrepen in de bedrijfskosten bedroegen in het verslagjaar:

---------------------------------------------------------------

Salarissen Sociale lasten Pensioenpremies

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

2.537 298 520 --------------------------------

2.050 190 583

--------------------------------

3.355

2.823

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

De Vennootschap had in het verslagjaar gemiddeld 23 personen in dienst (2003/2004: 21), zodat het totale gemiddelde aantal, inclusief de werknemers van het kantoor Milaan en het kantoor Parijs, 37 bedroeg (30 juni 2004: 31 personen). Van de bezoldiging van directie en commissarissen heeft een bedrag van EUR 97.500 (2003/2004: EUR 85.000) betrekking op de brutobezoldiging van leden van de Raad van Commissarissen, verdeeld als volgt: W.G. van Hassel EUR 30.000, H.Th.M. Bevers EUR 22.500, H.W. Bolland EUR 22.500 en J.H. Goris EUR 22.500. Van de bezoldiging van directie en commissarissen heeft een bedrag van EUR 1.383.000 (2003/2004: EUR 1.209.000) betrekking op de brutobezoldiging, inclusief sociale lasten, van de directieleden, verdeeld als volgt: J.P. Lewis 30-06-05 Salaris Bonus Pensioenpremies Sociale lasten

30-06-04

(x EUR 1.000) (x EUR 1.000) 445 443 293 201 7 7 87 83

E.J. van Garderen 30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000) (x EUR 1.000) 306 294 201 140 40 37 4 4

Bonussen voor directieleden en senior management zijn geheel en rechtstreeks gebaseerd op de jaarlijkse groei van de intrinsieke waarde en het dividend per aandeel van de Vennootschap. Er zijn geen leningen verstrekt aan directieleden of leden van de Raad van Commissarissen. 19. Vennootschapsbelasting De gerapporteerde vennootschapsbelasting heeft betrekking op winsten van dochtermaatschappijen. De belastingdruk is laag door hetzij gemaakte fiscale verliezen hetzij gebruikmaking van fiscaal compensabele verliezen. 20. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Per 30 juni 2005 zijn bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van EUR 2,9 miljoen. Om het renterisico af te dekken, zijn rentetermijncontracten aangegaan voor een totale hoofdsom van EUR 498 miljoen (zie ook toelichting 8 op de geconsolideerde jaarrekening en toelichting 9 op de vennootschappelijke jaarrekening).

JAARREKENING

VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS per 30 juni 2005 (voor winstbestemming)

(x EUR 1.000)

Toelichting

30-06-05

30-06-04*

13.620 476.378 355.589 66.829

14.220 361.327 256.832 76.809

Activa Beleggingen Vastgoed Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Liquide middelen

2 3 4 5

--------------------------------

Vorderingen Overige activa

--------------------------------

912.416

709.188

603

680

6

Materiële vaste activa

182

-------------------------------Totaal activa

913.201

--------------------------------

112

-------------------------------709.980

--------------------------------

Passiva Kortlopende schulden Crediteuren Schulden aan deelnemingen Leningen

7

Voorzieningen Voorziening voor pensioenen Totaal passiva Intrinsieke waarde Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst

2.568 259 19.627

2.274 102 -

--------------------------------

--------------------------------

22.454

2.376

312

180

--------------------------------

--------------------------------

22.766

2.556

--------------------------------

--------------------------------

890.435

707.424

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

172.312 330.666 258.680 128.777

152.703 271.807 220.376 62.538

--------------------------------

--------------------------------

8

890.435

707.424

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

2004/2005

2003/2004*

13.619 115.158

17.499 45.039

-------------------------------

---------------------------------

Vennootschappelijke winsten verliesrekening over het boekjaar 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005 (x EUR 1.000) Vennootschappelijke winst na belastingen Resultaat deelnemingen na belastingen Winst na belastingen

128.777

62.538

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------


58

59

JAARREKENING

TOELICHTING OP DE VENNOOTSCHAPPELIJKE JAARREKENING per 30 juni 2005

1.

Algemeen De grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn gelijk aan die welke worden gehanteerd voor de geconsolideerde jaarrekening. Deelnemingen worden verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode.

2. Vastgoed Het verloop van de post vastgoed is als volgt: 30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

14.220 (600)

14.340 (120)

-------------------------------

---------------------------------

Boekwaarde begin boekjaar Herwaardering Boekwaarde einde boekjaar

13.620

14.220

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

3. Deelnemingen Het verloop van de post deelnemingen is als volgt: 30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

361.327 100 115.158 (207)

284.638 31.650 45.039 -

--------------------------------

--------------------------------

Boekwaarde begin boekjaar Investeringen Resultaten deelnemingen Juridische fusie dochtermaatschappij Boekwaarde einde boekjaar

476.378

361.327

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

58.999 417.379

59.106 302.221

--------------------------------

--------------------------------

Kostprijs einde boekjaar Cumulatieve resultaten deelnemingen Boekwaarde einde boekjaar

476.378

---------------------------------------------------------------

361,327

---------------------------------------------------------------

4. Vorderingen op deelnemingen Het saldo per 30 juni 2005 betreft hoofdzakelijk gelden verstrekt aan Kingsford Onroerend Goed Financiering B.V., Sentinel Holdings II B.V., Eurocommercial Properties Caumartin S.N.C., Eurocommercial Properties France S.A., Eurocommercial Properties Midi S.N.C., Eurocommercial Properties Normandie S.N.C., Eurocommercial Properties Passy S.a.r.l., Eurocommercial Properties Seine S.N.C., S.C.I. Les Portes de Taverny, Bergvik Köpet 3 K.B., Burlöv Centre Fastighets A.B., Eurocommercial Properties Sweden A.B., Hälla Shopping Fastighets A.B. en Premi Fastighets A.B. Deze gelden zijn voor het merendeel als langlopende leningen verstrekt.

JAARREKENING


5. Liquide middelen Deze post heeft overwegend betrekking op termijndeposito’s en voor een klein gedeelte op banksaldi en overige liquide middelen. 6. Overige activa Materiële vaste activa betreffen kantoorinrichting en inventaris ten behoeve van het pand Herengracht 469 te Amsterdam (het hoofdkantoor van de Vennootschap). De kosten worden afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur, die varieert van twee tot vijf jaar. Het verloop van de post is als volgt:

Boekwaarde begin boekjaar Investeringen Afschrijvingen Boekwaarde einde boekjaar Kostprijs einde boekjaar Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

112 147 (77)

90 81 (59)

--------------------------------

--------------------------------

182

112

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

533 (351)

386 (274)

-------------------------------

--------------------------------

182

112

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

7. Leningen

Boekwaarde begin boekjaar Opnames Aflossingen Valutakoersverschillen Boekwaarde einde boekjaar

30-06-05

30-06-04

(x EUR 1.000)

(x EUR 1.000)

19.973 (346)

7.028 (7.028) -

--------------------------------

--------------------------------

19.627

-

---------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------

8. Eigen vermogen Voor nadere gegevens betreffende de mutaties in het eigen vermogen wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.

60

61

JAARREKENING


9. Niet uit de balans blijkende verplichtingen De Vennootschap heeft zich jegens IntesaBCI S.p.A. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. tot een bedrag van EUR 104,2 miljoen en voor garanties verstrekt voor Eurocommercial Properties Italia S.r.l tot een bedrag van EUR 2,1 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens UniCredit Banca d’Impresa S.p.A. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. tot een bedrag van EUR 12,9 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens Banca di Roma S.p.A. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. tot een bedrag van EUR 40 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens Banca Antoniana Popolare Veneta S.C.A.R.L. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. tot een bedrag van EUR 42,7 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens Banca di Imola S.p.A. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. tot een bedrag van EUR 9,0 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens ING Bank N.V., kantoor Milaan, garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. tot een bedrag van EUR 108 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens Banca SanPaolo IMI S.p.A. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Italia S.r.l. en Juma S.r.l. tot een bedrag van EUR 68,5 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens ING Bank N.V. en ING Vastgoed Financiering N.V. garant gesteld voor schulden aangegaan door Eurocommercial Properties Caumartin S.N.C., Eurocommercial Properties France S.A., Eurocommercial Properties Normandie S.N.C. en Eurocommercial Properties Seine S.N.C. voor een bedrag van EUR 150 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens Nordea A.B. garant gesteld voor schulden aangegaan door Aktiebolaget Laholm Mellby 2:129, Aktiebolaget Norrköping Silvret 1, Aktiebolaget Skövde K-mannen 2, Hälla Shopping Fastighets A.B. en Samarkandfastigheter A.B. voor een bedrag van SEK 550 miljoen. De Vennootschap heeft zich jegens kredietinstellingen garant gesteld voor rentetermijncontracten voor een totale hoofdsom van EUR 498 miljoen ter afdekking van renterisico’s van deelnemingen (zie ook toelichting 8 en 20 op de geconsolideerde jaarrekening). De Vennootschap heeft zich ingevolge artikel 2:403 BW hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor Kingsford Onroerend Goed Financiering B.V. en Kingsford Exploitatiemaatschappij I B.V. Amsterdam, 22 augustus 2005 Directie J.P. Lewis, voorzitter E.J. van Garderen

Raad van Commissarissen W.G. van Hassel, voorzitter H.Th.M. Bevers H.W. Bolland J.H. Goris

OVERIGE GEGEVENS

OVERIGE GEGEVENS

Prioriteitsaandelen Alle geplaatste prioriteitsaandelen zijn in handen van de Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties. De houders van prioriteitsaandelen hebben het recht om het aantal leden van de directie en de Raad van Commissarissen van de Vennootschap vast te stellen, bindende voordrachten te doen voor de benoeming van leden van de directie en de Raad van Commissarissen, en de winstbestemming goed te keuren. Gedurende de periode tot 30 november 2007 zijn zij bevoegd tot uitgifte van nieuwe aandelen en vaststelling van de voorwaarden van dergelijke uitgiftes, waarbij zij tevens het recht hebben om voorkeursrechten van bestaande aandeelhouders te beperken of uit te sluiten. Dit geldt mutatis mutandis ook voor het verlenen van rechten tot het nemen van aandelen. In alle overige opzichten zijn de prioriteitsaandelen gelijk aan de gewone aandelen op naam. Per 30 juni 2005 was het bestuur van de Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties als volgt samengesteld: J.P. Lewis J.C. Pollock Statutaire bepalingen inzake de winstbestemming De winstbestemming geschiedt conform het in artikel 44 van de statuten bepaalde. De voornaamste bepalingen luiden als volgt: (a)

Van de winst welke uit de vastgestelde jaarrekening na aftrek van alle door de Vennootschap verschuldigde belastingen blijkt, kan een zodanig bedrag worden gereserveerd als de directie zal vaststellen, over welke reserveringen slechts door de directie kan worden beschikt.

(b)

Hetgeen daarna van de winst resteert, staat ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor uitkering van dividend – hetzij in contanten, hetzij in aandelen in de Vennootschap, hetzij door middel van een combinatie van beide – op de prioriteitsaandelen en op de gewone aandelen, reservering of voor zodanige andere doeleinden binnen het doel der Vennootschap als die vergadering na verkregen goedkeuring van de vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal besluiten. Ingeval tot gehele of gedeeltelijke uitkering van dividend wordt besloten, dan wordt het daarvoor beschikbare gedeelte van de winst onder de houders van prioriteitsaandelen en de houders van gewone aandelen verdeeld naar verhouding van het nominale bedrag hunner aandelen.

(c)

Uitkering van winst geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. (Interim)dividenden kunnen hetzij in contanten, hetzij door uitreiking van aandelen in de Vennootschap, hetzij door middel van een combinatie van beide worden uitgekeerd.

Dividenduitkering De directie zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders te houden op 1 november 2005 om 11.00 uur in het Amstel Inter Continental Hotel, Prof. Tulpplein 1, Amsterdam, voorstellen om over het boekjaar 2004/2005 een dividend in contanten uit te keren van EUR 1,55 per certificaat aan toonder van tien gewone aandelen op naam (2003/2004: EUR 1,50 per certificaat). Behoudens de voor haar geldende fiscale en andere beperkingen zal de Vennootschap haar certificaathouders de mogelijkheid bieden om in plaats van een dividend in contanten te kiezen voor bonuscertificaten ten laste van de agioreserve. Het percentage in certificaten wordt op 28 oktober 2005 bekendgemaakt. De uitkering wordt betaalbaar gesteld op 30 november 2005. Aangezien de bonuscertificaten worden uitgegeven ten laste van de agioreserve, zijn deze niet onderworpen aan dividendbelasting (normaliter 25% voor Nederlandse aandeelhouders en 15% voor bepaalde buitenlandse aandeelhouders). De bonuscertificaten en de bestaande certificaten van de Vennootschap zijn gelijkelijk gerechtigd met betrekking tot het boekjaar 2005/2006. Certificaathouders kunnen hun keuze bekendmaken tot en met 23 november 2005. Indien op die datum nog geen melding is ontvangen, zal slechts een dividend in contanten worden uitgekeerd. Het niet in contanten uitgekeerde deel van de winst wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.

62

63

OVERIGE GEGEVENS

OVERIGE GEGEVENS

Financiële agenda 28 oktober 1 november 3 november 4 november 30 november 10 februari 19 mei 25 augustus 7 november

2005: 2005: 2005: 2005: 2005: 2006: 2006: 2006: 2006:

bekendmaking percentage uitkering bonuscertificaten Algemene Vergadering van Aandeelhouders ex-dividenddatum publicatie resultaten eerste kwartaal 2005/2006 betaalbaarstelling dividend publicatie halfjaarresultaten 2005/2006 publicatie resultaten derde kwartaal 2005/2006 publicatie jaarresultaten 2005/2006 Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Verklaringen uit hoofde van de General Listing Rules (Fondsenreglement) Euronext Amsterdam Stock Market. Het bestuur van Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties en de Vennootschap zijn gezamenlijk van oordeel dat Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties onafhankelijk is van de Vennootschap, een en ander in de zin van Bijlage X van de General Listing Rules (Fondsenreglement) Euronext Amsterdam Stock Market. Het bestuur van Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties en de Vennootschap zijn gezamenlijk van oordeel dat Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties voldoet aan Bijlage X van de General Listing Rules (Fondsenreglement) Euronext Amsterdam Stock Market. Verklaringen uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen De leden van de Raad van Commissarissen en de directie van Eurocommercial Properties N.V. hebben geen persoonlijk belang in de door Eurocommercial Properties N.V. gedane beleggingen, noch hebben zij op enig moment in het verleden een dergelijk belang gehad. De Vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in het verslagjaar met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de Vennootschap te hebben. Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties en Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties worden aangemerkt als grote beleggers in de zin van artikel 21, lid 2 van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen. Gedurende het verslagjaar hebben zich geen transacties als genoemd in artikel 21, lid 2, sub c van het Besluit voorgedaan. Voor dit product (certificaten Eurocommercial Properties N.V.) is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico’s. Vraag erom en lees hem voordat u het product koopt. Het meest recente uitgegeven prospectus van de Vennootschap gedateerd 31 januari 2005 is verkrijgbaar ten kantore van de Vennootschap en is ook beschikbaar via de website van de Vennootschap: www.eurocommercialproperties.com Houders van certificaten/gewone aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer Krachtens de Wet melding zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen is melding ontvangen van vijf houders van certificaten/gewone aandelen met een kapitaalbelang van meer dan 5% in de Vennootschap. Volgens de meest recente meldingen waren deze belangen als volgt: Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties (66,7%), Government of Singapore (12,59%), Stichting Pensioenfonds voor de Gezondheid, Geestelijke en Maatschappelijke Belangen (10,28%), Stichting Pensioenfonds ABP (5,67%) en ING Groep N.V. (5,1%). De data van voornoemde meldingen waren respectievelijk 6 april 1994, 16 mei 2002, 31 december 1999, 24 juni 2003 en 13 augustus 1998. Belangen van directeuren, commissarissen en personeel De heer Lewis tezamen met aan hem gelieerde entiteiten bezit 811.441 certificaten, waarvan 621.000 certificaten geblokkeerd zijn tot 31 december 2005, hetgeen in totaal overeenkomt met 2,35% van het geplaatste aandelenkapitaal van de Vennootschap. De heer Van Garderen bezit 42.000 certificaten, welke zijn geblokkeerd tot 31 december 2005, hetgeen in totaal overeenkomt met 0,12% van het geplaatste aandelenkapitaal van de Vennootschap. De heer Van Hassel bezit indirect 1.639 certificaten, hetgeen overeenkomt met 0,005% van het geplaatste aandelenkapitaal van de Vennootschap. Geen van de overige leden van de Raad van Commissarissen houdt (certificaten van) aandelen in de Vennootschap. Het personeel van de groep bezit 13.840 geblokkeerde certificaten en 565.000 gewone aandelen op naam, welke aandelen geblokkeerd zijn tot 31 december 2005, hetgeen in totaal overeenkomt met 0,20% van het geplaatste aandelenkapitaal van de Vennootschap. Om het personeel in staat te stellen geblokkeerde aandelen aan te schaffen zijn leningen verstrekt waarvan thans nog een totaalbedrag van EUR 255.000 uitstaat tegen een rente van 5%.

OVERIGE GEGEVENS

OVERIGE GEGEVENS

Beurskoersen en omzet 2004/2005 De Vennootschap is genoteerd aan Euronext Amsterdam en Euronext Parijs, is opgenomen in de Next 150-index en toegelaten tot het NextPrime-marktsegment.

Slotkoers 30 juni 2005 (EUR; certificaten) Gemiddelde dagomzet (in certificaten) Gemiddelde dagomzet (x EUR 1.000.000) Totale omzet over de afgelopen twaalf maanden (x EUR 1.000.000) Marktkapitalisatie (x EUR 1.000.000) Totale omzet gedeeld door marktkapitalisatie Liquidity providers:

30,10 44.499 1,17 306,3 1.037 30%

Hoogste

Laagste

Gemiddelde

30,99

23,65

26,43

ABN AMRO Bank Amsterdams Effectenkantoor Kempen & Co

De aan Euronext Amsterdam genoteerde certificaten zijn geregistreerd bij het Centrum voor Fondsenadministratie B.V. onder code 28887. De aan Euronext Parijs genoteerde certificaten zijn geregistreerd onder code NSCFR0ECMPP3. ISIN - Code: NL 0000288876 De koersen worden gevolgd door: Bloomberg: ECMPR NA Datastream: 307406 of H:SIPF Reuters: SIPFc.AS Taxateurs Het vastgoed van de Vennootschap is per 30 juni 2005 getaxeerd door de volgende onafhankelijke kantoren: Frankrijk Italië Zweden Nederland

Cushman & Wakefield Healey & Baker, FPD Savills, Knight Frank, Retail Consulting Group CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Retail Consulting Group Cushman & Wakefield Healey & Baker, DTZ Jones Lang LaSalle, Van Gool

Gevolgen van de toepassing van International Financial Reporting Standards (IFRS) Met ingang van het boekjaar dat aanvangt op 1 juli 2005 zal de Vennootschap haar geconsolideerde jaarrekening opstellen in overeenstemming met IFRS. De Vennootschap heeft de belangrijkste verschillen met de huidige Nederlandse grondslagen voor de financiële verslaggeving in kaart gebracht. Gedetailleerde informatie over deze verschillen wordt hieronder gegeven. Op basis van een voorlopige schatting is het effect aangeven op het eigen vermogen per 1 juli 2004 en op de resultaten over het boekjaar 2004/2005. De jaarrekening 2005/2006 zal worden gebaseerd op IFRS geldend op 30 juni 2006. Echter, IFRS is nog niet in het stadium aanbeland dat de standaarden en interpretaties geldend per die datum bekend zijn. Daarnaast is het definitieve standpunt van de Europese Commissie over de bekrachtiging van bepaalde standaarden en interpretaties nog niet bekend. Daarom zijn alle conclusies over het effect van toepassen van IFRS voorlopig en kunnen deze nog wijzigen. (I) Voorzieningen voor latente belastingverplichtingen Onder IFRS dient de voorziening voor latente belastingverplichtingen te worden bepaald op basis van de nominale waarde. Bovendien dient het toe te passen belastingtarief kennelijk uitdrukking te geven aan de belastinggevolgen van een verkoop door de entiteit die het vastgoed bezit. Derhalve dient een verkoop van vastgoed middels de vervreemding van de aandelen van de vennootschap, in welk geval er andere belastinggevolgen zouden optreden, met het oog op deze interpretatie buiten beschouwing te worden gelaten. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt thans berekend op basis van de contante waarde van latente belastingverplichtingen, waarbij rekening wordt gehouden met het belastingtarief dat van toepassing is op de entiteit die het vastgoed in haar bezit verkoopt. Het negatieve effect van deze wijziging op het eigen vermogen per 1 juli 2004 zou EUR 21,9 miljoen bedragen. Het resultaat over het boekjaar 2004/2005 zou stijgen met circa EUR 4,6 miljoen met als gevolg een dito stijging van het eigen vermogen per 1 juli 2005, zodat dit nog maar EUR 17,3 miljoen lager uitkomt. (II) Rentedekkingsinstrumenten Onder IFRS wordt de marktwaarde van rentedekkingsinstrumenten opgenomen in de balans. Indien International

64

65

OVERIGE GEGEVENS

OVERIGE GEGEVENS

Accounting Standard (IAS) 39 zou worden toegepast zou het eigen vermogen per 1 juli 2004 EUR 21,7 miljoen lager zijn dan gerapporteerd, aangezien de marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten EUR 21,7 miljoen negatief was. De marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten per 30 juni 2005 was EUR 56,7 miljoen negatief, hetgeen zou resulteren in een verlaging van het gerapporteerde eigen vermogen met EUR 56,7 miljoen en een daling van het resultaat voor het boekjaar 2004/2005 met EUR 35 miljoen. (III) Makelaarsprovisies voor verhuur en huurincentives Onder IAS 40 dient een onderneming dubbeltellingen te vermijden van activa of verplichtingen, die als afzonderlijke activa of verplichtingen in de balans zijn opgenomen, bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Dit betekent dat de vooruitbetaalde makelaarsprovisies voor verhuur en verhuiskosten huurders, die in de balans per 30 juni 2004 zijn opgenomen onder de post Vorderingen, onder IFRS niet aldus verantwoord mogen worden. Dientengevolge zal het eigen vermogen per 1 juli 2004 EUR 2,0 miljoen minder bedragen dan gerapporteerd. Hoewel de Vennootschap thans lineaire afschrijving (makelaarsprovisies en huurincentives worden over de looptijd van de huurovereenkomst afgeschreven) toepast, zal IFRS toch een gering effect op het resultaat over het boekjaar 2004/2005 hebben. (IV) Pensioenen In totaal vallen slechts vijf werknemers van de Vennootschap onder wat IFRS omschrijft als een toegezegdpensioenregeling. Bij een dergelijke regeling moeten de toekomstige pensioenverplichtingen worden geschat rekening houdend met toekomstige salarisverhogingen, gemiddeld aantal dienstjaren, inflatie en dergelijke. Met het oog hierop heeft de Vennootschap een actuarieel rapport laten opstellen door een onafhankelijke actuaris met inachtneming van de thans bekende IFRS-voorschriften en de huidige pensioenregeling. Op basis van dit rapport is de voorziening per 1 juli 2004 toereikend en zullen er derhalve geen gevolgen zijn voor het eigen vermogen onder IFRS. Het effect op het resultaat over het boekjaar 2004/2005 is vrijwel nihil. Alle andere werknemers met pensioenaanspraken vallen onder een beschikbare premieregeling, waarop toepassing van IFRS geen gevolgen heeft. (V) Aandelenopties De Vennootschap heeft op 7 november 2002 15.000 voorwaardelijke aandelenopties aan werknemers toegekend. Onder IFRS zou dit hebben geleid tot licht hogere personeelskosten in de winsten verliesrekening en een mutatie van het eigen vermogen met hetzelfde bedrag. Op 8 november 2004 heeft de Vennootschap 716.000 voorwaardelijke aandelenopties toegekend aan werknemers. Onder IFRS zou dit hebben geleid tot EUR 0,61 miljoen aan personeelskosten op te nemen in de winsten verliesrekening voor het boekjaar 2004/2005 met een mutatie van het eigen vermogen voor hetzelfde bedrag.

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de jaarrekening voor het boekjaar eindigend op 30 juni 2005 van Eurocommercial Properties N.V. te Amsterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 30 juni 2005 en van het resultaat over het boekjaar eindigend op 30 juni 2005 in overeenstemming met algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Amsterdam, 22 augustus 2005 Ernst & Young Accountants

CHECKLIST CODE TABAKSBLAT


Best practice Korte omschrijving bepaling

Pagina Comply/ explain

Naleving en handhaving van de code I.1

Hoofdlijnen corporate governance worden in een apart hoofdstuk van het jaarverslag besproken Wijzigingen in de corporate governance structure worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders (AVA) voorgelegd

34

Comply

34

Comply

Taak en werkwijze II.1.1 Benoeming bestuurders voor vier jaar Financiële verslaglegging directie aan de raad van commissarissen (RvC) II.1.2. II.1.3.a Risico analyse doelstellingen onderneming Gedragscode II.1.3.b II.1.3.c Handleiding financiële administratie II.1.3.d Systeem interne rapportage Verklaring risicobeheersingsystemen II.1.4 II.1.5 Gevoeligheidsanalyse II.1.6 Klokkenluiderbescherming II.1.7 Commissariatentest directieleden

35 34 34 36 35 35 35 36 Website 39

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

Bezoldiging II.2.1 II.2.2 II.2.3 II.2.4 II.2.5 II.2.6 II.2.7 II.2.8

52 Website N.v.t. Website Website Website 35 57

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

I.2

Directie

Opschortende voorwaarden opties Prestatiecriteria opties Lock-up aandelen uit aandelenregeling Minimum uitoefenprijs opties Verbod op aanpassing voorwaarden opties Reglement RvC transacties effecten anders dan die in de ‘eigen’ vennootschap Ontslagvergoeding is niet meer dan 1 maal het vaste jaarsalaris Geen leningen aan bestuurders

Vaststelling en openbaarmaking bezoldiging Remuneratierapport inclusief overzicht beleid komende jaren II.2.9 Inhoudseisen remuneratierapport II.2.10 II.2.11 Onverwijlde openbaarmaking belangrijkste elementen contracten bestuurders bij benoeming Verantwoording bijzondere vergoeding in het remuneratierapport II.2.12 Remuneratierapport op website II.2.13 Waarde opties bestuur en personeel in toelichting op de jaarrekening II.2.14

36 Website

Comply Comply

Website N.v.t. 36 52

Comply Comply Comply Comply

Tegenstrijdige belangen Bestuurder treedt niet in concurrentie met vennootschap II.3.1.a II.3.1.b Bestuurder heeft geen materiële schenkingen aan familieleden gedaan Bestuurder verstrekt geen ongerechtvaardigde voordelen aan derden II.3.1.c II.3.1.d Bestuurder heeft zichzelf en familie geen zakelijke kansen gegeven Rapportageregeling tegenstrijdige belangen II.3.2 Niet participeren in besluitvorming betreffende situaties met tegenstrijdige belangen II.3.3 II.3.4 Tegenstrijdig belangsituaties worden brancheconform afgehandeld

36 36 36 36 Website Website Website

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

39 38 39 39 38 34

Comply Comply Comply Comply Comply Comply

Raad van Commissarissen Taak en werkwijze Taakverdeling RvC in reglement dat op website wordt geplaatst III.1.1 Opname verslag RvC in jaarverslag III.1.2 Persoonlijke informatie leden RvC III.1.3 Beleid tussentijdse aftreding RvC III.1.4 Absentiemelding leden RvC III.1.5 Takenpakket toezichthoudende functie RvC III.1.6

66

67



Best practice Korte omschrijving bepaling III.1.7 III.1.8 III.1.9

Comité generaal RvC RvC vergadering strategie Terbeschikkingstelling middelen RvC voor uitoefening taak

Onafhankelijkheid III.2.1 Maximaal 1 lid van de RvC hoeft niet te voldoen aan bepalingen III.2.2 III.2.2.a Commissaris is afgelopen 5 jaar geen bestuurder of werknemer van de vennootschap geweest Commissaris ontvangt geen andere vergoeding dan als lid RvC III.2.2.b Commissaris heeft jaar voorafgaand aan benoeming geen belangrijke III.2.2.c zakelijke relatie met de vennootschap gehad Commissaris is geen bestuurslid van een vennootschap waarvan een III.2.2.d bestuurder van de vennootschap commissaris is Commissaris heeft geen belang van ten minste 10 procent in de vennootschap III.2.2.e Commissaris is geen bestuurder of commissaris bij een rechtspersoon III.2.2.f die ten minste 10 procent in de vennootschap heeft Commissaris is in de afgelopen 12 maanden geen tijdelijk bestuurder van de III.2.2.g vennootschap geweest III.2.3 Onafhankelijkheidsverklaring Deskundigheid en samenstelling Profielschets RvC III.3.1 III.3.2 Aanwezigheid financieel expert III.3.3 Aanwezigheid introductieprogramma Aantal commissariaten leden RvC III.3.4 III.3.5 Zittingsduur leden RvC maximaal 3 maal 4 jaar Rooster van aftreden III.3.6 Voorzitter RvC en secretaris van de vennootschap Toezicht op het volgen van opleidingsprogramma III.4.1.a III.4.1.b Toezicht op tijdige ontvangst informatie Toezicht op voldoende tijd voor beraadslaging III.4.1.c III.4.1.d Toezicht op naar behoren functioneren Toezicht op voeren functioneringsgesprek leden RvC en bestuur III.4.1.e III.4.1.f Toezicht opdat RvC een vice-voorzitter kiest III.4.1.g Waarborging contracten RvC en directie met de ondernemingsraad III.4.2 Voorzitter RvC is geen voormalig directeur van de vennootschap III.4.3 Waarborging toezicht door secretaris van de vennootschap. Secretaris wordt benoemd en ontslagen door directie na goedkeuring RvC Samenstelling en rol drie kerncommissies van de Raad van Commissarissen III.5.1 RvC stelt voor iedere commissie een reglement op III.5.2 Verslag van RvC vermeldt de samenstelling commissies, aantal vergaderingen en besproken onderwerpen III.5.3 RvC ontvangt commissieverslagen Auditcommissie (AC) III.5.4.a Toezicht risicobeheersings- en ICT systemen Toezicht op financiële informatieverschaffing III.5.4.b III.5.4.c Toezicht op opvolging aanbeveling externe accountant III.5.4.d Toezicht op de interne accountantsdienst III.5.4.e Toezicht op taxplanning III.5.4.f Toezicht op de relatie met de externe accountant III.5.4.g De financiering van de vennootschap III.5.4.h ICT-toepassingen III.5.5 AC is eerste aanspreekpunt van de externe accountant III.5.6 Voorzitter AC is geen voorzitter RvC of voormalig directeur van de vennootschap III.5.7 AC heeft ten minste 1 financieel expert in haar midden

Pagina Comply/ explain 34 34 34

Comply Comply Comply

39

Comply

39 57

Comply Comply

39

Comply

39 63

Comply Comply

39

Comply

39 39

Comply Comply

Website

39 34 39

Comply Comply Comply Comply Comply Comply

34 34 34 34 34 34 N.v.t. 39


36

Explain

Website

Comply

38 N.v.t.

Comply Comply

Website Website Website

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

39

Website

N.v.t.

Website Website Website Website 35 N.v.t. 39



Best practice Korte omschrijving bepaling III.5.8 III.5.9

AC bepaalt wie haar vergaderingen bijwoont AC overlegt ten minste 1 maal per jaar zonder aanwezigheid directie

Pagina Comply/ explain Website 38

Comply Comply

34 34 34


N.v.t.

Comply

39

Comply

34 39 38 39 38

Comply Comply Comply Comply Comply

Website

Comply

Website Website

Comply Comply

Website Website Website Website


52 63

Comply Comply

Website 57

Comply Comply

N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.


36 N.v.t.

Explain Comply

36 Agenda Agenda Agenda 36

Comply Comply Comply Comply Explain

Remuneratiecommissie (RC) III.5.10.a RC doet voorstel aan RvC over te voeren bezoldigingsbeleid III.5.10.b RC doet voorstel aan RvC over bezoldiging individuele bestuurders III.5.10.c RC stelt remuneratierapport op conform 11.2.9 best practice bepaling III.5.11 Voorzitter RC is geen voorzitter RvC, voormalig directeur van de vennootschap of bestuurder bij een andere beursgenoteerde vennootschap III.5.12 In RC neemt maximaal 1 commissaris zitting die bij een andere Nederlandse beursgenoteerde vennootschap bestuurder is Benoemingscommissie III.5.13.a Opstellen selectiecriteria en benoemingsprocedures commissarissen en bestuurders III.5.13.b Beoordeling omvang en samenstelling RvC en bestuur III.5.13.c Functioneringsbeoordeling commissarissen en bestuurders III.5.13.d Voorstellen voor (her)benoemingen III.5.13.e Toezicht op het beleid van het bestuur inzake benoemingsprocedures hoger management Tegenstrijdige belangen III.6.1 Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang terstond aan voorzitter RvC III.6.2 Desbetreffende commissaris neemt niet deel aan discussie en besluitvorming met betrekking tot een dergelijk tegenstrijdig belang III.6.3 Tegenstrijdige belangtransacties vinden op brancheconforme condities plaats III.6.4 Transacties met ten minste 10% aandeelhouders vinden op brancheconforme condities plaats en vergen goedkeuring RvC III.6.5 Reglement RvC bevat regeling tegenstrijdige belangen III.6.6 Een gedelegeerd commissaris heeft niet meer rechten dan een commissaris III.6.7 Een commissaris die bestuurstaken op zich neemt treedt uit de RvC Bezoldiging III.7.1 Een commissaris heeft geen opties op aandelen van de vennootschap III.7.2 Aandelenbezit in de vennootschap is ter belegging op de lange termijn III.7.3 RvC stelt reglement vast waarin regels worden gesteld voor bezit en transacties in effecten door commissarissen anders dan in ‘eigen’ aandelen III.7.4 De vennootschap verstrekt geen persoonlijke leningen aan commissarissen One tier bestuursstructuur III.8.1 Voorzitter bestuur niet belast (of geweest) met dagelijkse gang van zaken III.8.2 Voorzitter bestuur is verantwoordelijk voor samenstelling en functioneren RvB III.8.3 Bestuur past hoofdstuk 111.5 van deze code toe III.8.4 Meerderheid bestuur is met dagelijkse gang van zaken belast

Aandeelhouders IV.1.1 IV.1.2 IV.1.3 IV.1.4 IV.1.5 IV.1.6 IV.1.7

Versterkte meerderheidseis afwijking bindende voordracht commissaris of bestuurder kan al dan niet door tweede AVA teniet worden gedaan Stemrecht financieringsprefs is gebaseerd op reële kapitaalinbreng Openbaarmaking standpuntbepaling bij onderhandse biedingen op bedrijfsonderdelen van de vennootschap Dividendbeleid wordt als apart punt op de agenda geplaatst Voorstel tot uitkeren van dividend wordt als apart punt op de agenda geplaatst Decharge directie en RvC worden als aparte punten op de agenda geplaatst Vennootschap bepaalt registratiedatum voor stem- en vergaderrechten

68

69



Best practice Korte omschrijving bepaling

Pagina Comply/ explain

Certificering van aandelen IV.2.1 Administratiekantoor heeft vertrouwen van certificaathouders en is onafhankelijk van de vennootschap 70 en Agenda Bestuurders administratiekantoor worden benoemd door het bestuur IV.2.2 van het administratiekantoor Website IV.2.3 Maximum periode benoeming bestuurders is 3 maal 4 jaar Website IV.2.4 Bestuur administratiekantoor is aanwezig op AVA Agenda IV.2.5 Bij uitoefening stemrecht richt administratiekantoor zich primair naar Website belang certificaathouders IV.2.6 Administratiekantoor doet verslag van haar activiteiten Website IV.2.7 Verslag dient aan een aantal eisen te voldoen Website IV.2.8 Administratiekantoor verleent desgevraagd stemvolmachten aan certificaathouders Website Informatieverschaffing / logistiek AVA IV.3.1 Analistenbijeenkomsten en persconferenties worden aangekondigd en zijn door middel van webcasting of conference call te volgen 36 IV.3.2 Beoordeling analistenrapporten vooraf vindt slechts plaats naar feitelijke onjuistheden 36 IV.3.3 Vennootschap verstrekt geen vergoeding voor opmaken analistenrapporten 36 IV.3.4 Geen analistenbijeenkomsten e.d. kort voor publicatie reguliere financiële informatie 36 IV.3.5 RvC en bestuur verstrekken AVA alle informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet 36 IV.3.6 De vennootschap plaatst alle wettelijk te publiceren informatie op een afzonderlijk deel van de website of gebruikt hiervoor hyperlinks Website IV.3.7 Bij goedkeuringsrecht AVA dient de AVA te worden ingelicht door middel van een aandeelhouderscirculaire Agenda AVA notulen worden uiterlijk 3 maanden na AVA ter beschikking gesteld Website IV.3.8 Bestuur geeft overzicht beschermingsmaatregelen en geeft aan onder IV.3.9 welke omstandigheden deze worden ingezet 35 Verantwoordelijkheid institutionele beleggers (IB-ers) IB-ers publiceren jaarlijks stemrechtbeleid op website IV.4.1 IV.4.2 IB-ers rapporteren jaarlijks stemrechtbeleid op website IV.4.3 IB-ers publiceren per kwartaal op hun website hoe zij op AVA’s in concrete gevallen hebben gestemd


Explain Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

N.v.t. N.v.t.

Comply Comply

N.v.t.

Comply

34 38

Comply Comply

35

Comply

Benoeming, beloning en beoordeling externe accountant V.2.1 Externe accountant woont AVA bij en kan daarbij worden bevraagd Bestuur en AC rapporteren jaarlijks aan RvC over relatie met externe accountant V.2.2 Bestuur en AC beoordelen externe accountant eenmaal in de 4 jaar V.2.3

35 38 38


Interne auditfunctie V.3.1 Externe accountant en AC stellen werkplan interne accountant op

36

Explain

Relatie en communicatie externe accountant met organen van de vennootschap V.4.1 De externe accountant woont RvC vergadering bij waarin het verslag van het onderzoek van de jaarrekening en de goedkeuring daarvan worden besproken 35 V.4.2 Voorzitter AC kan externe accountant verzoeken om vergadering AC bij te wonen 35 V.4.3.a Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. accountantscontrole 36 V.4.3.b Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. financiële cijfers 36 V.4.3.c Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. interne risicobeheersings- en controle systemen 35

Comply Comply Comply Comply Comply

Audit van de financiële verslaglegging en de rol van de accountant Financiële verslaglegging V.1.1 RvC houdt toezicht op procedure t.a.v. opstellen en publiceren van financiële berichten V.1.2 AC beoordeelt hoe accountant bij de financiële berichtgeving wordt betrokken V.1.3 De directie is verantwoordelijk voor interne procedures die ervoor zorgen dat de directie tijdig over de volledige en juiste informatie beschikt

NAMEN EN ADRESSEN

NAMEN EN ADRESSEN

Raad van Commissarissen mr. W.G. van Hassel, voorzitter drs. H.Th.M. Bevers H.W. Bolland prof. drs. J.H. Goris

Hoofdkantoor

Directie

E-mail: [email protected] Website: www.eurocommercialproperties.com

J.P. Lewis MRICS, voorzitter mr. drs. E.J. van Garderen RA Directeuren J.P.C. Mills MRICS T.R. Newton MRICS T.G.M. Santini MRICS Managers M. Bjöörn V. Di Nisio P.H. Le Goueff MRICS J.M. Camacho-Cabiscol (economist) Administratie J.M. Veldhuis M.V. Alvares drs. R. Fraticelli C.M.A. van Niel-Mangel Bestuur Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties J.P. Lewis MRICS J.C. Pollock RA Bestuur Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties A. Plomp prof. mr. B.T.M. Steins Bisschop

Eurocommercial Properties N.V. Herengracht 469 1017 BS Amsterdam Tel: 31 (0) 20 530 6030 Fax: 31 (0) 20 530 6040

Eurocommercial Properties N.V. is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nr. 33230134 Groepskantoren 4 Carlton Gardens Londen, SW1Y 5AB Verenigd Koninkrijk Tel: 44 (0) 20 7925 7860 Fax: 44 (0) 20 7925 7888 Via del Vecchio Politecnico 3 20124 Milaan Italië Tel: 39 02 76 07 591 Fax: 39 02 76 01 61 80 10 rue du Havre 75009 Parijs Frankrijk Tel: 33 (0) 1 48 78 06 66 Fax: 33 (0) 1 48 78 79 22 Birger Jarlsgatan 2 11434 Stockholm Zweden

70

Eurocommercial Properties N.V

Recommend Documents