Energiebesparing en huurverhoging De barrières voorbij. BuildDesk Benelux in samenwerking met de Provincie Noord Brabant

De barrières voorbij BuildDesk Benelux in samenwerking met de Provincie Noord Brabant

1 (3e druk) 2010

Energiebesparing en huurverhoging

1 (3e druk) 2010

Energiebesparing en huurverhoging De barrières voorbij

Bert Weevers Khing Go m.m.v. Carina Dijkhuis

2

Auteurs

ir. L. Weevers

Deze publicatie werd mede mogelijk gemaakt door cofinanciering

ing. S.T.K. Go

van de Provincie Noord Brabant.

m.m.v.

drs. C.P. Dijkhuis

Alle rechten voorbehouden. Deze uitgave mag worden verveelvou-

Vormgeving

Ontwerpbureau Lood, Delden

digd of openbaar worden gemaakt in enige vorm, hetzij elektro-

Figuren, illustraties

BuildDesk Benelux BV

nisch, mechanisch, door scannen, fotokopieën, opnamen of enig

illustratie cover

Robert Vulkers

andere wijze zonder voorafgaande toestemming van de auteurs,

Derde druk

juli 2010

mits de bron wordt vermeld. Deze publicatie is met uiterste zorg

isbn

978-90-814344-3-0

samengesteld. Er bestaat echter altijd een mogelijkheid dat inhou-

Website

www.builddesk.nl

delijke informatie onjuist of gedateerd is. De auteurs, redactie en uitgever zijn niet aansprakelijk voor de gevolgen van de activiteiten die door de lezer worden ondernomen op basis van deze uitgave. Ook het algemene karakter van de verstrekte informatie impliceert

Correspondentie over deze uitgave of bestellen van extra

dat deze publicatie nooit kan dienen als oplossing voor concrete

exemplaren:

problemen. Het inwinnen van deskundig advies blijft noodzakelijk. De auteurs houden zich aanbevolen voor inhoudelijke verbeterin-

BuildDesk Benelux BV

Provincie Noord Brabant

Postbus 694

Postbus 90151

6800 AR Arnhem

5200 MC ‘s-Hertogenbosch

gen. © BuildDesk Benelux BV

Inhoud

Voorwoord Inleiding 1 Huurverhoging en strategisch beleid 1.1 Toekomstbestendige strategie nodig 1.2 Nieuwe visie op kernvoorraad en betaalbaarheid 1.3 Portfoliobeleid 1.4 Sturen op rendement en waarde ontwikkeling 1.5 Draagvlak voor energiebeleid 1.6 Afronding

5 7 10 11 13 14 17 20 22

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Huurverhoging en regelgeving Overzicht regelgeving Besluit Beheer en Sociale Huursector Woningwaarderingstelsel Huurverhoging bij woningverbetering Huurverhoging bij nieuwe contracten Conclusies

24 25 25 28 29 33 35

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Huurverhoging en huurtoeslag Huurtoeslagstelsel Vervallen passendheidstoets Huurtoeslag en energiemaatregelen Conclusies

36 37 40 40 4

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Huurverhoging en kernvoorraad Wat is kernvoorraad? Energiebesparing en kernvoorraad Naar een nieuwe kernvoorraad: Woonlasten Een praktische werkwijze Conclusies

42 43 43 44 46 48

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Huurverhoging en huurders Huurdersbelangen Relatie huurders – corporatie Betrokkenheid en draagvlak Concrete projecten Woonlastengarantie Geen 70% instemming, wat dan? Een aanbod dat je niet kunt weigeren

50 51 51 52 53 55 55 56

6

Een integrale aanpak in tien tips

58

Bijlagen Noten

3

62 64

4

Voorwoord Paul Rüpp, gedeputeerde Ruimtelijke Ontwikkeling provincie Noord-Brabant

Vanuit het provinciehuis hebben wij een fantastisch uitzicht over het Brabantse land. Maar hoe prachtig ook, met de stad ’s-Hertogenbosch en het omringende platteland overzien we nog maar een klein deel van onze provincie. Overzicht garandeert bovendien nog geen inzicht. Daarvoor is voortdurend contact nodig met alle delen van de provincie. Beleid in Brabant mag niet uit een ivoren toren komen, maar moet het resultaat zijn van een helder inzicht van hoe het nu is, in combinatie met een duidelijk beeld van waar we als provincie naartoe willen. Zo streeft Brabant naar duurzaam energiegebruik. Goed voor het milieu en goed voor de portemonnee. De portemonnee van de huurder door lagere woonlasten. De portemonnee van woningcorporaties, omdat ze aantrekkelijker woningen kunnen aanbieden. En voor de portemonnee van de bouw-

sector, omdat die wordt ingezet om energiebesparende maatregelen uit te voeren of materialen te leveren. Om in beeld te krijgen hoe verhuurders van woningen kunnen bijdragen aan duurzaam energiegebruik, lieten wij eind 2008 hiernaar onderzoek doen. Dit boekje is een handzame samenvatting van de uitkomsten, met de door de corporaties genoemde knelpunten en met mogelijke oplossingen. In de tussentijd heeft de provincie niet stilgezeten. Met de maatregel ‘Energiebesparing in de gebouwde omgeving’ zetten we oplossingen om in acties. Op 18 juni wordt dit boekje gepresenteerd aan de Brabantse wethouders volkshuisvesting en de woningcorporaties in onze provincie. Ik hoop van hen dan te horen of zij onze verwachting delen dat onze maatregelen werken. Zo blijven wij voortdurend in gesprek, confronteren we beleid met uitvoering, doelen met resultaten. Sinds vorig jaar de kredietcrisis leidde tot een economische recessie, is de noodzaak van duurzaam energiegebruik alleen maar groter geworden. Brabant trekt 400 miljoen euro uit om de kredietcrisis te bestrijden. Eén van de maatregelen is het stimuleren van energiebesparende maatregelen in bestaande woningen. Het betreft zowel particuliere huiseigenaren als verhuurders en woningbouwcorporaties. Dit boekje biedt handvatten tot actie. Voor de provincie, net zo goed als voor gemeenten en woningcorporaties. Alleen in samenwerking kan beleid tot stand komen dat wérkt. Beleid dat wordt gefundeerd door visie en door zakelijke argumenten. Ons provinciehuis is van beton, niet van ivoor.

5

6

Het thema energie is niet meer weg te denken uit de dagelijkse praktijk. De eindigheid van de fossiele energievoorraad in combinatie met afhankelijk van slechts enkele producerende landen én de groeiende vraag vanwege opkomende nieuwe economieën zorgen voor prijsstijgingen. Prijsstijgingen die ervoor zorgen dat de betaalbaarheid van het wonen met name voor de doelgroepen van de corporatie onder druk staat. Daarnaast zijn er de zorgen over klimaatverandering. Overheden ontwikkelen steeds strenger klimaatbeleid waarin de reductie van uitstoot van broeikasgassen, met name CO2, centraal staat. Vooral in de bestaande woningvoorraad is nog een wereld te winnen. Woningcorporaties willen wel in actie komen, maar ondervinden hierbij tal van belemmeringen. Sommige belemmeringen zijn reëel, ande-

In dit boek laten we zien dat er veel ruimte is voor een win-win-win oplossing. Zowel corporatie, huurder als maatschappij hebben voordeel bij ambitieuze energieverbeteringen in de woningvoorraad. Dit boek is gebaseerd op een onderzoek naar belemmeringen in de regelgeving rondom huurprijzen en huurtoeslag die corporaties ondervinden bij het realiseren van energieverbetering in de voorraad. Adviesbureau BuildDesk Benelux heeft dit onderzoek uitgevoerd in opdracht van de provincie Noord-Brabant De resultaten waren zo relevant dat beide partijen besloten hebben de belangrijkste bevindingen te delen in de vorm van dit boek. De doelgroep die wij hiermee willen bereiken zijn de besluitvormende en uitvoerende niveaus van de meest betrokken partijen: woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties.


re niet. In dit boek worden enkele hardnekkige vooroordelen aan de orde gesteld die vooral te maken hebben met huurverhoging na het energiezuiniger maken van een woning. Gemeenten willen wel stimuleren dat corporaties de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad verbeteren, maar weten niet altijd hoe ze daar aan bij kunnen dragen. Of nog erger, ze werpen belemmeringen op in prestatieafspraken over de kernvoorraad. Huurders zijn nog niet altijd overtuigd van het voordeel van een energiezuinige woning tegen een iets hogere huur. Maar ook binnen corporaties kan vaak meer oog zijn voor integrale rendementen en waardeontwikkeling.

7 inleiding

Inleiding

01 / Energiebesparing en huurverhoging

Split incentive: wie profiteert van investeringen in energiebesparing?

builddesk 2010

8

Het uitgangspunt van dit boek is de veronderstelling dat het ‘split incentive’ probleem moet worden opgelost. Kenmerkend voor split incentive is dat de partij die de investeringen doet een andere is dan de partij die ervan profiteert. In dit geval investeert de corporatie en profiteert de huurder van een betere woning en een lagere energierekening. Om blijvend en ambitieus te kunnen investeren in de verbetering van de energieprestatie van de woningen is het noodzakelijk dat de corporatie de investeringen kan terugverdienen. De corporatie zou anders snel failliet zijn. Via huurverhoging kan een deel van het voordeel van de investeringen terugvloeien naar de corporatie. Huurverhogingen schijnen echter nogal moeilijk te liggen in de corporatiesector. Tal van reële of vermeende belemmeringen worden aangedragen. Hierdoor benut men niet alle financiële ruimte voor investeringen met als gevolg dat niet de optimale energiekwaliteit wordt gerealiseerd. Juist nu is realisatie van de beste energiekwaliteit noodzakelijk, met name vanuit klimaat- en woonlastenoverwegingen.

Denken in woonlasten Partijen denken vaak nog in termen van huurlasten, waarbij een lage huur het beste zou zijn voor de huurder. In deze tijd is het echter noodzakelijk om te denken in woonlasten, het geheel van de kosten voor de huur en de kosten voor energie. Vaak wonen huurders met het laagste inkomen in woningen met een lage huur. Dit

zijn echter meestal ook de woningen met het slechtste energielabel. De energierekening bedraagt dan ook vaak een substantieel deel van het totale gezinsinkomen. De totale woonlasten bedragen dan dikwijls meer dan 40% van het beschikbare inkomen; de zwakste schouders dragen de zwaarste lasten. Zeker met de verwachte stijging van energieprijzen in nabije toekomst is het dus in ieders belang om te investeren in het structureel en intensief verbeteren van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. Alle partijen kunnen hieraan bijdragen. De corporatie door het doen van investeringen, de huurder door akkoord te gaan met huurverhoging (in de wetenschap dat deze wordt terugverdiend met een lagere energierekening) en de gemeente door prestatieafspraken te maken op basis van woonlasten in plaats van op basis van huurprijzen.

Leeswijzer In dit boek laten we u kennismaken met alle aspecten van huurverhoging als onderdeel van verbetering van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. We hebben hierbij oog voor daadwerkelijke en gevoelde belemmeringen en laten u zien hoe u daarmee om kunt gaan. Achtereenvolgend komen aan de orde: Strategisch en financieel beleid: sturen op woonlasten en energieprestatie bepaalt voortaan de keuzes in het portfoliobeleid en de complexbeheerplannen; naast directe huurverhoging bij renovatie zijn ook andere verdienmechanismen in te zetten. Wettelijke mogelijkheden en belemmeringen: er

In deze derde, herziene druk zijn de huurtoeslag bedragen van 2010 verwerkt.9


In de tweede, herziene druk is de voorgenomen aanpassing van het Woningwaarderingstelsel verwerkt (deze aanpassing gaat naar verwachting in per 1 januari 2011).

9 inleiding

is meer mogelijk dan u denkt in Huurwet en Burgerlijk Wetboek. Huurtoeslagstelsel: het vervallen van de passendheidstoets biedt nieuwe ruimte. Prestatieafspraken met gemeenten: naar een nieuwe definitie van kernvoorraad, gebaseerd op woonlasten. Huurverhoging en de huurder: de energielastenverlaging weegt op tegen de huurverhoging. Tenslotte worden bovengenoemde aspecten geïntegreerd in 10 tips waarmee corporaties werkelijk toekomstgerichte verbeterprojecten kunnen realiseren.

Door allerlei externe ontwikkelingen wordt ‘energie’

01 / energiebesparing en huurverhoging

van toenemende strategisch belang voor de corpo-

builddesk 2010

10

ratie. Met name energieprijsstijgingen leggen een zware druk op de kerntaak: het aanbieden van goede en betaalbare woningen. Structurele verbetering van de energieprestatie is nodig om betaalbaarheid van wonen voor met name de lage inkomensgroepen te waarborgen. Dit vraagt om forse investeringen die bovendien op de een of andere manier moeten worden terugverdiend. De oplossing ligt in een nieuwe, integrale visie op betaalbaarheid. Een visie die op alle niveaus van portfoliobeleid tot aan concreet woningniveau gaat gelden en die in een dialoog met belanghouders tot stand komt. In dit hoofdstuk laten we zien welke nieuwe mogelijkheden dit woonlastendenken biedt in het sturen op rendement en waardeontwikkeling.

1.1 Toekomstbestendige strategie nodig ‘Energie’ is een onderwerp dat nog lang de agenda van bedrijven, organisaties, politiek en samenleving zal bepalen, zelfs meer en meer zal gaan domineren. De klimaateffecten door CO2-emissies gaan sneller dan door het International Panel on Climate Change (IPCC) in 2007 zijn voorspeld. Wetenschappers stellen nu dat in 2050 de wereldwijde CO2-reductie 80% zal moeten bedragen om niet boven de kritische 2 graden Celsius temperatuurstijging uit te komen. Overheden zullen daarom niet om drastische weten regelgeving heen kunnen. De eindigheid van fossiele brandstoffen en de afhankelijkheid van een beperkt aantal producerende landen enerzijds en de stijgende vraag door opkomende economieën als China anderzijds zullen de prijzen blijvend doen stijgen. Weliswaar is er nu door de economische

De doelen zijn gericht op een forse terugdringing van de vraag naar energie en een omschakeling van fossiele naar duurzame bronnen: een energietransitie in de bestaande woningvoorraad. Dit is een intensief en langdurig proces. CV-ketels worden slechts eenmaal in de 18 jaar vervangen en groot onderhoud of renovatie vindt slechts eenmaal in de (tot nu toe gerekende) levensduur van 50 jaar plaats. De technische ingrepen zijn bovendien kapitaalintensief. Keuzes die nu gemaakt worden moeten daarom goed en toekomstbestendig zijn.

huurverhoging en strategisch beleid

crisis en bijbehorende vraaguitval een forse prijsdaling, maar analisten voorspellen een snelle stijging nog voor de economie weer is aangetrokken. De gemiddelde huurder is nu nog nauwelijks geïnteresseerd in de energieprestatie van zijn woning, maar dit zal snel veranderen. Op koepelniveau is dit besef al wel duidelijk aanwezig. Dit was dan ook de reden voor de Woonbond, de belangenvereniging van huurders, om eind 2008 het energieconvenant met Aedes en het ministerie van WWI te ondertekenen. Huurverhogingen voor energiebesparende maatregelen worden niet langer afgewezen, omdat de totale woonlasten belangrijker zijn. Dit alles maakt de energieprestatie van de woningvoorraad van toenemend strategisch belang voor de corporatie. Woningen met hoge energielasten vormen in de toekomst niet alleen een maatschappelijk probleem, maar ook een financieel-economisch risico voor de corporatie. Daarentegen wordt met energetisch optimale woningen zowel maatschappelijke als economische waarde gecreëerd.

11 hoofdstuk 1

1 Huurverhoging en strategisch beleid

Energieontwikkelingen, 3 scenario’s


Onderstaande figuur schetst de mogelijke ontwikkelingen van de energieprijzen. De daling van de energieprijzen in 2009 zijn het gevolg van de economische recessie die in 2008 fors is ingezet. Een vergelijkbare daling zagen we ook in 1987 ten tijde van de beurzencrisis. Het is niet waarschijnlijk dat deze forse daling van de energieprijzen zich verder zal voortzetten. Wel zal er een periode van 3 tot 5 jaar voor economisch herstel nodig zijn. Daarna zal de wereldeconomie weer flink aantrekken, waarbij ook de vraag naar olie weer aanzienlijk toe zal nemen. Dit gecombineerd met de toenemende schaarste zal er op termijn weer voor zorgen dat de energieprijzen zullen gaan pieken. Op de hele lange termijn zullen duurzame energiebronnen de prijs van fossiele energie sterk gaan beïnvloeden. 700 3 600

500 2

400

1

300

200

ontwikkeling gasprijs 1990 - 2020

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

100

1990

index 1990 = 100

builddesk 2010

12

Scenario 3 Daling zet nog 2 jaar voort en stabiliseert rond gematigde stijgingen van 2% in de daaropvolgende 3 jaar. Daarna zal door een goed herstelde wereldeconomie de vraag naar olie weer fors toenemen met prijsstijgingen met een gemiddelde stijging van ca. 12% per jaar, zoals de afgelopen jaren, tot gevolg. Meest realistische scenario.

Duidelijk is ook dat de corporaties de noodzakelijke forse investeringen niet kunnen doen zonder adequate terugverdienmechanismen. Een faillissement zal anders niet lang op zich laten wachten. In het portfoliobeleid moet daarom een afgewogen beleidsmix van investeren en verdienen gevonden worden. Een mix van ambitieuze maatregelen en relevante huurverhogingen leidt uiteindelijk tot betere en meer toekomstbestendige resultaten dan een ‘voorzichtig’ beleid. De hoge investeringskosten worden terugverdiend door met name de hogere huren en langere levensduur en leiden tot betere kasstromen, terwijl de woonlasten voor de huurder gunstiger zijn en –uiteraard- de CO2-reductie hoger is.1

1.2 Nieuwe visie op kernvoorraad en betaalbaarheid Vrijwel alle corporaties baseren het portfolio- en strategisch voorraadbeleid nog op kale huurgrenzen. Op basis van marktanalyse, demografische en economische prognoses wordt een behoefteraming gedaan voor de kernvoorraad en worden segmenten bepaald voor doelgroepen en/ of product-markt-combinaties. Vaak worden huurtoeslaggrenzen gehanteerd om categorieën als goedkoop en betaalbaar af te bakenen. Het voorraadbeleid is er vervolgens op gericht om de gewenste hoeveelheden woningen beneden deze huurgrenzen in stand te houden en/of door middel van nieuwbouw en aankoop te realiseren. Dit alles past in de taakstelling voor corporatie vanuit het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen

13 hoofdstuk 1

Scenario 2 Gematigd scenario met een gemiddelde prijsstijging van 6 a 7% per jaar. Reëel scenario.


Scenario 1 Laag scenario met een gemiddelde energieprijs stijging van 2% per jaar. Niet erg waarschijnlijk.

01 / energiebesparing en huurverhoging builddesk 2010

14

kernvoorraad categorie

huurklasse

huurtoeslaggrens

goedkoop

tot € 357,–

kwaliteitskortingsgrens

betaalbaar

€ 350,– tot € 512,–

eerste aftoppingsgrens

bereikbaar

€ 512,– tot € 648,–

om betaalbare woningen aan te bieden. Ook het huurbeleid is hierop gericht. Corporaties realiseren deze betaalbaarheidsdoelstellingen veelal door streefhuren te hanteren die ruim onder de maximale huur liggen die volgens het WWS wettelijk gevraagd mag worden. Tot nu toe tenminste. Ondertussen wordt steeds duidelijker dat betaalbaarheid niet alleen afhangt van de hoogte van de huur, maar dat woonlasten in toenemende mate door de stijgende energielasten worden bepaald. Huur- en voorraadbeleid dat alleen gericht is op het handhaven van lage huren werkt in deze nieuwe situatie contraproductief. Immers lage huren betekenen beperkte financiële mogelijkheden voor de corporatie om de kwaliteit van de woningen te verbeteren. Dit wreekt zich nu al zeer duidelijk in de historisch gegroeide situatie dat de goedkoopste woningen de slechtste energieprestatie en dus relatief de hoogste energielasten hebben. (zie tabel). Hiermee dreigt de corporatie niet al-

maximum HT grens

Wordt de kernvoorraad definitie verruimd van aftoppingsgrens naar maximum huurtoeslaggrens?

leen haar kerndoelstelling te verzaken, maar zet ze tevens haar continuïteit op het spel. Een energetisch zwakke woningvoorraad vormt voor de eigenaar namelijk ook een financieel economisch risico, zowel in de directe bedrijfsvoering als voor de waarde van het bezit. Een nieuwe benadering is noodzakelijk.

1.3 Portfoliobeleid We onderscheiden hier portfoliobeleid van strategisch voorraadbeleid. Portfoliobeleid richt zich op het totaal van ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad. Op basis van missie en visie, analyse van het bezit en van trends en ontwikkelingen op de woningmarkt wordt een overkoepelend beleidskader geformuleerd. Het zorgt ervoor dat de woningvoorraad van de corporatie (de portefeuille of portfolio) blijvend aansluit op de vraag en de maatschappelijke doelstelling, rekening houdend met een goede beheersing van waarde, risico en

huurgrenzen

G

F

E

D

C

B

A

totaal

goedkoop 1

< € 357,–

76%

24%

0%

100%

goedkoop 2

€ 357,– tot € 512,–

46%

51%

2%

100%

bereikbaar

€ 512,– tot € 548,–

42%

47%

11%

100%

middelduur

€ 548,– tot € 648,–

16%

78%

6%

100%

duur

> € 648,–

4%

91%

5%

100%

totaal

56%

43%

2%

100%

Labelverdeling per huurklasse, actuele situatie De goedkoopste woningen hebben de slechtste energieprestaties (voorbeeld voorraadanalyse).


huurklasse

rendement. Resultante van het portfoliobeleid is de veranderopgave; welke verschuivingen binnen het bezit, door sloop, nieuwbouw, herstructurering en beheeractiviteiten zijn gewenst om de corporatiedoelen te halen. Strategisch voorraadbeleid is het op uitvoering gerichte beleid, waarin het portfoliobeleid op concreter niveau wordt vertaald en uitgewerkt. Resultante vormen met name de complexbeheerplannen waarin op complexniveau doelgroep, huurniveau (streefhuur), kwaliteitsniveau en noodzakelijke woningingrepen zijn aangegeven. Deze complexbeheerplannen vormen de schakel naar het uitvoerende niveau. Energiebeleid raakt al deze niveaus.

We hebben gezien dat de ontwikkeling van het totaal van huur- en energielasten de toekomstige betaalbaarheid van het wonen bepaalt. In de omgevingsanalyse voor het portfoliobeleid zal derhalve het aspect van de energieprijsontwikkeling moeten worden meegenomen. Met scenarioberekeningen waarin het eigen huur- en voorraadbeleid een variabele is, kan de toekomstige situatie voor de woningvoorraad van de corporatie inclusief de financiële gevolgen voor de corporatie in beeld worden gebracht. Deze analyses vormen de basis voor een nieuw portfoliobeleid waarin energiebeleid expliciet een onderdeel vormt. In de nieuwe segmentering van de voorraad gaat het om de combinatie van huur- en energielasten. De

hoofdstuk 1

15

Ontwikkeling woonlastenquote


De ontwikkeling van de woonlastenquote van een gezin met een minimum inkomen dat een slecht geïsoleerde energielabel F-woning bewoont, vertoont een dramatische en onacceptabele ontwikkeling in de komende jaren. Indien zij een duurdere energielabel A-woning zouden bewonen blijft de ontwikkeling van de woonlastenquote binnen de perken. Het leidt geen twijfel dat op basis van deze vooruitzichten de voorraad woningen met de allerslechtste energielabels snel opgewaardeerd of uitgefaseerd moeten worden. De woonlastenquote wordt hier gedefinieerd als de som van huur en energielasten gedeeld door het besteedbaar inkomen. De uitgangspunten voor deze woonlastenvergelijking: De F-label woning heeft in 2010 een huur van € 401,- en een gasverbruik van 3400 m3. De A-labelwoning heeft een huur van € 510,- en een gasverbruik van 550 m3. De energieprijzen stijgen met 9,8 % per jaar, de jaarlijkse huurstijging is 2%. Het besteedbare inkomen van het huishouden is in 2010 € 1.430,- per maand; de jaarlijkse inkomensstijging is 1,75%.

100% 90% 80% 70% woonlastenquote F-woning 60% 50% 40% 30% woonlastenquote A-woning

20%

2035

2030

2025

2020

2015

10%

2010

builddesk 2010

16

Het feit dat niet alleen al reeds geplande ingrepen geïntensiveerd moeten worden, maar dat ook het aantal ingrepen toeneemt, leidt tot financiële druk en noodzaak om huren te verhogen. Een belangrijke mogelijkheid om de financiele ruimte voor investeringen te vergroten is een nieuwe definitie van de kernvoorraad. Van het dogma van vasthouden aan de oude huurtoeslaggrenzen wordt afgestapt. Huurders kunnen nu immers dankzij het vervallen van de passend-

portfoliobeleid

strategisch voorraadbeleid

complexbeheerplannen

verbeterprojecten en onderhoud

A

heidstoets ook huurtoeslag ontvangen wanneer de huur boven de aftoppingsgrenzen uitkomt. De verwachting is dat het bruto beslag op de huurtoeslag slechts beperkt zal groeien hierdoor (zie ook hoofdstukken huurtoeslag en huurder). De kernvoorraad bestaat voortaan uit alle woningen beneden de huurtoeslag- of liberalisatiegrens. Streefhuren worden voortaan mede op basis van het energielabel bepaald: hoe beter het label, hoe hoger de huur mag zijn. De nieuwe segmentering is een combinatie van huur en energiekwaliteit.

1.4 Sturen op rendement en waardeontwikkeling. Het lijkt alsof het integreren van de energieprestatie het portfoliobeleid een stuk complexer maakt. Inderdaad dwingt de nieuwe situatie tot het toevoegen van een aantal extra stuurvariabelen. Maar het past in de trend naar een integrale bedrijfeconomische benadering waarin vooral meer vanuit rendementsdenken en waardeontwikkeling wordt gewerkt. Daarbij wenst de corporatie


De toenemende invloed van de energieprestatie op de economische waarde van het vastgoed maakt ook een heroverweging van bestaande exploitatiestrategieën van de complexen noodzakelijk. Nu heeft het merendeel van de woningcomplexen veelal het label ‘doorexploiteren’, ‘renderen’ of gelijksoortig; (grote) investeringen zijn niet voorzien. Toch blijkt een aanzienlijk deel van deze complexen een matige tot slechte energieprestatie te hebben: verbetering is wel degelijk gewenst. In samenhang met de markt- en financiële positie van het complex zal een nieuwe strategie opgesteld moeten worden en vastgelegd in het complexbeheerplan. Wanneer de kosten voor een voldoende energetische verbetering van een complex te hoog zijn, wordt sloop en vervanging een serieus alternatief.

visie en ambitie

17 hoofdstuk 1

energieprestatie vormt een belangrijk onderdeel van het kwaliteitsbeleid waarin fors geïnvesteerd gaat worden. Verbetering van de energieprestatie vormt een belangrijke veranderopgave van de corporatie.


De uitdaging in het portfoliobeleid is om de optimale beleidsmix te vinden tussen investeren en terugverdienen, oftewel tussen verlaging van de energielasten en verhoging van de huren. Daarbij gaan de kosten voor de baat uit. Investeringen worden pas in de loop van de tijd door eenmalige huurverhogingen en huurharmonisatie terugverdiend. Integrale verbetering van de energieprestatie in de voorraad leidt tot initieel forse negatieve kasstromen voor de corporatie.

10.000

18

5.000

Delta kasstromen (in kEuro) per jaar Voorbeeld kasstromen komende 20 jaar bij beleid dat gericht is op label B en een huurverhoging van 75% van de energielastenbesparing 15.000 totaal cumulatief

extra investering -5.000

-10.000

-15.000

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

-20.000 2009

builddesk 2010

extra huurinkomsten 0

Met het Fimaren rekenmodel (financieel en maatschappelijk rendement van energie investeringen) kunnen deze effecten berekend worden terwijl men aan de verschillende ‘beleidsknoppen’ draait.

huurverhoging exploitatieverlenging verhuurbaarheid

direct financieel rendement

investeringen in energieprestatie

marktwaarde vastgoed

indirect financieel rendement

verbeterprojecten en onderhoud

betaalbare woonlasten CO2reductie woonkwaliteit

maatschappelijk rendement

ook steeds meer haar maatschappelijke prestatie zichtbaar te maken. Bij dit alles heeft het energievraagstuk het grote voordeel dat zowel het financiële als het maatschappelijk rendement goed berekend kan worden. Met Energielabel-software kunnen het energiegebruik, de CO2-emissie en de energielasten zowel in de huidige situatie als in de toekomst, bepaald worden, met de benodigde investeringsomvang. Een koppeling met overige corporatiegegevens in een integraal rekenmodel

hierbovenop leidt tot de noodzakelijke nieuwe strategische voorraadinzichten. Hierdoor wordt het ontwikkelen van een totaalvisie op portfolio en complexniveau mogelijk. Verbetering van de energieprestatie heeft immers effecten op alle rollen die de corporatie vervult. Het besef groeit dat de corporatie naast maatschappelijke producent van woongenot, ook belegger is. Juist de waarde van het woningbezit

19 hoofdstuk 1

a Direct financieel rendement door huurverhoging (eenmalig en/of extra huurharmonisatie), levensduurverlening en een betere verhuurbaarheid; b Indirect rendement door een stijging van de marktwaarde van het vastgoed; c Maatschappelijk rendement door beheersing van woonlasten, CO2-reductie en een betere woonkwaliteit.


Investeringen in verbetering van de energieprestatie levert drie soorten rendement op.


20

maakt het de corporatie mogelijk om kapitaal aan te trekken voor nieuwe investeringen tegen aantrekkelijke voorwaarden, vanwege het lage risico en de WSW-borging. Investeringen behoeven voor de belegger niet meteen direct rendement op te leveren. De verbetering van de energieprestatie levert een stijging van de vastgoedwaarde op en zorgt zo voor het indirecte rendement waar de lange-termijn-belegger in geïnteresseerd is. De woning is tegelijk een middel in een economisch ‘productieproces’. Met de bouw en het beheer vervult de woning een rol in het wonen van de doelgroepen. Gedurende de exploitatieperiode moet de woning net als elk ander productiemiddel in dit proces waarde opleveren voor de producent, de corporatie. Deze waarde wordt gegenereerd door de huurinkomsten. (Extra) investeringen moeten daarbij worden terugverdiend door (extra) huurinkomsten. De corporatie heeft hiervoor 4 mogelijkheden: – een eenmalige huurverhoging; – harmonisatie tot een hoger huurniveau op mutatiemomenten; – levensduurverlenging; – betere verhuurbaarheid. Optimale benutting van deze opties kan zorgen voor ruime extra investeringsruimte. Ook wordt er in toenemende mate geëxperimenteerd met in het ‘reguliere’ bedrijfsleven al langer gangbare off balance-concepten als leaseconstructies voor duurzame gebouwinstallaties, externe financiering door energieservicebedrijven (ESCO’s) of het oprichten van een aparte BV voor eigen (duurzame) energielevering. Inventief financieel management

kan zo de financiële ruimte creëren voor de noodzakelijke forse investeringen in de voorraad. Met de introductie van het nieuwe WWS (zie hoofdstuk 2) krijgt het sturen op energieprestatie een direct financieel belang voor de corporatie. Het energielabel bepaalt na 1 juli 2010 mede de maximale huurhoogte. In sommige gevallen kan de huurder, na de overgangsregeling tot 1-1-2012, bij een slecht label via de huurcommissie zelfs huurverlaging afdwingen. Bovenal is de corporatie natuurlijk een maatschappelijk ondernemer. De waarde voor de maatschappij moet daarbij telkens weer aangetoond worden, om de ‘license to operate’ te behouden. In goede tijden waardeert de maatschappij het handelen van de corporatie door subsidies, financiële bijdragen, (fiscale) voorrechten en gunstige bouwlocaties toe te kennen. In slechte tijden worden Vogelaarheffing en vennootschapsbelasting (VBP) bedacht. Op het gebied van energieprestatie sluiten overheden en corporaties nu nog vrijwillige convenanten af, zowel landelijk als lokaal of regionaal. De politiek-maatschappelijke druk op het realiseren van betaalbaarheids- en klimaatdoelstellingen neemt echter toe. De overheid zal in dit kader een pro-actieve rol en positieve houding van de corporaties op dit gebied zeker waarderen. Met een heldere en ook cijfermatig onderbouwde verantwoording kan de corporatie de overheden aan haar zijde krijgen om samen op te trekken, bijvoorbeeld als het gaat om herdefinitie van de kernvoorraad en communicatietrajecten richting huurders rond verbeterprojecten. De maatschappelijke waardeontwikkeling is daarbij zowel inzet als resultaat.

A vanuit het belang van de corporatie geredeneerd: de huurverhoging is gerelateerd aan de investering voor de verbetering. Deze benadering sluit aan op de leidraad van de huurcommissies, maar zal niet altijd op begrip van de huurder kunnen rekenen. B vanuit het belang van de huurder geredeneerd: de huurverhoging is een percentage van de energielastenverlaging. Hoe lager het percentage, hoe eerder de huurder akkoord zal gaan met het verbeterplan. C vanuit de formele WWS regelgeving. De verbetering levert een aantal extra WWS punten op; vermenigvuldiging met de puntprijs en het streefhuurpercentage levert de huurverhoging. Met de nieuwe puntenwaardering per 1-1-2011 wordt een goede energieprestatie beter gewaardeerd dan in het huidige stelsel (zie H2). D vaste normbedragen aan huurverhoging per maatregel. Deze methode wordt nu vaak toegepast, meestal gebaseerd op (oude) berekeningen conform methode A. Bij de voorbereiding van het nieuwe energie- en portfoliobeleid kunnen scenarioberekeningen uitwijzen welke methode het beste past bij de door de corporatie gestelde ambities.

1.5 Draagvlak voor energiebeleid De herziening van het portfoliobeleid en de complexbeheerplannen kan alleen succesvol zijn als zowel intern als extern goed draagvlak wordt verkregen. Een energiebeleidsplan als kader voor de veranderingen dat niet alleen inhoudelijk goede resultaten oplevert, maar ook breed gedragen

wordt is hierbij van onmisbare waarde. Dit betekent dat het gehele proces vanaf de visievorming open en met participatie van alle belanghebbenden wordt opgezet. Vooral een breed gedragen visie die een aantrekkelijk toekomstbeeld schetst is van essentieel belang. Als de betrokkenen de ontwikkelingen in de energievoorziening die op ons afkomen begrijpen, ontstaat er meer begrip

21 hoofdstuk 1

In het hoofdstuk over wetgeving wordt aangegeven dat de corporatie bij woningverbetering een redelijke huurverhoging mag vragen. Hoewel de huurcommissies bij geschillen een leidraad hanteren op basis waarmee de redelijkheid getoetst kan worden, is de wijze waarop de corporatie de huurverhoging baseert niet wettelijke vastgelegd. Er zijn een aantal benaderingen mogelijk:


Meerdere methoden voor huurverhoging mogelijk.


22

voor de (noodzaak van) keuzes en enthousiasme voor medewerking. De praktijk wijst uit dat meningsvormende workshops waarin MT-leden, beleids- en technische medewerkers van de corporatie én leden van de huurdersbelangenorganisatie (HBO) deelnemen zeer positief voor alle betrokkenen uitwerken. Het onderlinge begrip dat ontstaat in dit proces is van onschatbare waarde als men daarna met beleidsuitwerkingen wordt geconfronteerd. Zeker wanneer in concrete renovatieprojecten een forse huurverhoging nodig blijkt voor de haalbaarheid zal de steun van de HBO voor dergelijk beleidskeuzes van pas komen. Zie verder ook het hoofdstuk ‘Huurders’.

1.6 Afronding Binnen corporaties groeit het inzicht dat forse investeringen in energieprestatieverbetering van de woningvoorraad noodzakelijk is. Om deze uitdaging aan te kunnen zijn nieuwe financiële verdienmechanismen nodig. Het vraagt op diverse plaatsen in de organisatie om nieuwe visies en werkwijzen, o.a. met betrekking tot kernvoorraad definities, integratie van energie in portfoliobeleid, vastgoed- rendements en waardeberekeningen en belanghoudersparticipatie. In deze nieuwe visies speelt het woonlastendenken een centrale rol. Huurverhogingen, zelfs tot boven de aftoppingsgrens, zijn geen taboe meer, maar passen in het integrale beleid. Zowel de betaalbaarheidsdoelstelling als de bedrijfseconomische continuïteit van de corporatie worden erdoor veilig gesteld.

hoofdstuk 1

23


Corporaties willen graag investeren in energiebespa-


rende maatregelen. Maar niet zonder meer. Hoewel

builddesk 2010

24

energiebesparende maatregelen worden aangestuurd vanuit diverse beleidsbelangen, moeten de investeringen zeker ook vanuit economische perspectief worden gebillijkt. Redelijke terugverdienmechanismen zijn dan ook vaak een voorwaarde om daadwerkelijk de extra maatregelen te treffen die gewenst zijn om de energieprestatie van woningen te verhogen. Huurverhoging als financiële dekking is de meest voor de hand liggende optie. Huurverhogingen zijn aan wettelijke regels gebonden. Maar vormen de wettelijke regels nu echt een belemmering voor energiebesparende maatregelen? Anders geformuleerd: Wat zijn de wettelijke mogelijkheden om tot een kostendekkende huurverhoging te komen? Om deze vraag te beantwoorden is het nodig het wettelijke stelsel van huurprijsvaststelling en huurverhogingen te doorgronden. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de formele regelgeving.

en regelgeving

2.1 Overzicht regelgeving De regelgeving met betrekking tot huurwoningen en huurprijzen is verspreid over meerdere wetten en regelingen. Een kort overzicht: – Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). Regelt de vaststelling van de huur. Hierop gebaseerde regelingen: Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW). Woning Waarderings Stelsel (WWS). Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UrHW); – Burgerlijk Wetboek (BW). De artikelen 237 en 246 t/m 265 van boek 7 regelen zaken rondom jaarlijkse huurverhoging, huurverhoging na woningverbetering en huurprijsbepaling; – Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stelt kerntaken vast van de corporaties;

Voor de volledigheid: De Huisvestingswet (HW) behandelt de gemeentelijke taken met betrekking tot huisvesting en woningtoewijzing en is hier niet van belang. Het grootste deel van het corporatiebezit bestaat uit niet-geliberaliseerde woningen. Voor het bepalen van de hoogte van de huur gelden de wettelijke bepalingen uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) met als gedelegeerde regelgeving het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) en de Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UrHW). In het BHW is het Woning Waarderings Stelsel opgenomen (WWS). De huur van deze woningen wordt bepaald aan de hand van WWS-waarderingspunten. De puntenwaardering geldt zowel voor nieuwe als voor bestaande huurcontracten. De bevoegdheden van de huurcommissie zijn geregeld in de uitvoeringswet en zijn van belang om bij huurgeschillen de redelijke hoogte van de huur vast te stellen.

2.2 Besluit Beheer Sociale Huursector De corporaties zijn onderworpen aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Een wezenlijke taak is het met voorrang en passend huisvesten van de woningzoekenden met lagere inkomens. Volgens het BBSH dient de corporatie bij

huurverhoging en regelgeving

Huurverhoging

– Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Regelt de dialoog tussen huurders en verhuurders over beleidsmatige kwesties, waaronder het huurbeleid.

25 hoofdstuk 2

2

Relevante artikelen uit het Burgerlijk Wetboek Boek 7 Bijzondere overeenkomsten

afdeling 1 Algemeen

afdeling 2 Verplichtingen van verhuurder afdeling 4 Verplichtingen van huurder

art. 220: Recht van verhuurder tot verrichten van onderhoud en renovatie

afdeling 5 Huur van woonruimte

onderafd. 1 Algemeen

onderafd. 2 Huurprijzen

art. 243: Huurder kan energiemaatregelen bij rechter afdwingen

art. 248: Huurverhoging maximum op basis Uitv. Wet Woonruimte 10-2

26

art. 250 - 253: Jaarlijkse huurverhoging

builddesk 2010


Burgerlijk wetboek

art. 255: Verhuurder mag redelijke vergoeding vragen voor verbeteringen onderafd. 3 Medehuur

onderafd. 4 Het eindigen van de huur

art. 274: Huur kan beëindigd worden als huurder niet instemt met ‘redelijk voorstel’ (zie ook art. 220)

1 De gemiddelde huurprijs van de woningen van de toegelaten instelling op 1 juli van enig jaar is niet hoger dan de gemiddelde huurprijs van die woningen op 30 juni daaraan voorafgaand, vermeerderd met het inflatiepercentage, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. 2 Bij de berekening van de gemiddelde huurprijs, bedoeld in het eerste lid, wordt geen rekening gehouden met woningen: – waarvoor een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt; – die per 1 juli van het betrokken jaar voor het eerst of aan een opvolgende huurder zijn verhuurd; – waarvan de huurprijs per 1 juli van het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering als bedoeld in artikel 255 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, of – die een onzelfstandige woonruimte vormen.


BBSH Artikel 15a

Het BBSH maximeert de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging (art 15a)3. Bij de berekening van deze gemiddelde huurverhoging worden huurverhogingen als gevolg van woningverbetering

en huurharmonisatie NIET meegeteld. Tegelijk stelt het BBSH expliciet: ‘De toegelaten instelling voert een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd’ (art 13 lid1). Een kostendekkende exploitatie van de woningen speelt in de regel een belangrijke rol in het waarborgen van deze financiële continuïteit. Ook stelt het BBSH regels ten aanzien van huurdersparticipatie (art 16 t/m 19) , afgestemd op de Wet op het overleg huurders verhuurders (WOHV). Verplicht is ondermeer overleg over verbeteringen aan de woningen (“het treffen van voorzieningen”) en het huurbeleid. Verder verplicht de BBSH de corporatie tot overleg met de gemeente over haar beleid (art 11f en 25).

hoofdstuk 2

27

woningtoewijzing en bouw (incl. verbouw) ervoor te zorgen dat de huurder een beroep kan doen op Huurtoeslag. (art 13 BBSH). Deze inspanningverplichtingen zijn gerelateerd aan de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Deze grenzen zijn in de Wet op de huurtoeslag (WHT), waarin het huurtoeslag stelsel is verankerd, vastgesteld en worden jaarlijks bijgesteld. Voor wat betreft de woningtoewijzing wordt van de corporaties verwacht dat deze op een zodanige wijze gebeurt, dat het landelijk beroep op de huurtoeslag beperkt blijft, ook na het vervallen van de passendheidstoets en de verhuisnorm.2


Puntenscore voor energie-onderdelen in het huidige WoningWaarderingsStelsel

builddesk 2010

28

• Verwarming Per verwarmd vertrek Privéketel in de woning Privé hoogrendementsketel Collectieve hoogrendement stookinstallatie Thermostatische ventielen per vertrek CV combiketel Doorstroommeters bij collectieve verwarmingsinstallaties • Warmte-isolatie (maximaal 15 punten) Dubbelglas Spouwisolatie Vloerisolatie Dakisolatie Gevelisolatie aan de buitenzijde

2.3 Woningwaarderingstelsel Het Woningwaarderingstelsel (WWS) bepaalt de maximale huur die door corporaties gevraagd mag worden voor niet-geliberaliseerde woningen. Deze maximale huur wordt bepaald aan de hand van waarderingspunten voor zowel woning als woonomgeving, waarbij 1 punt een huurwaarde vertegenwoordigd van ruim vier euro4. Het WWS wordt jaarlijks op 1 juli door de minister bijgesteld. De bedragen worden jaarlijks door middel van ministeriële regelingen herzien. Alleen in bepaalde gevallen mag een corporatie een huur vragen hoger dan wat volgens het WWS maximaal redelijk is. Dit mag bijvoorbeeld bij mo-

2 punten 3 punten 5 punten 1 punt 1/4 (maximaal 2 punten) 1 punt 1 punt

0,4 punt per m2 1 punt per woning 2 punten per woning 2 punten per woning 6 punten per woning

numenten en beschermde stadsgezichten. Het doel van het WWS is dat op objectieve wijze de huur wordt berekend op basis van de kwaliteit van een woning en de woonomgeving. Er worden punten toegekend voor het gebruiksoppervlak, type en ligging van de woning, aanwezige voorzieningen in de woning zoals keuken, bad, etc. en technische kwaliteitsaspecten van de woning. Bij dit laatste horen onder andere de energetische kwaliteit van dak, gevels, vloer en ramen en de verwarmingsinstallatie. Ook voorzieningen in de omgeving zoals winkels, scholen de bereikbaarheid naar het openbaar vervoer worden in WWSpunten vertaald. In het huidige WWS stelsel levert een investe-

Puntenwaardering per 1 juli 2010

energielabelklasse

eengezinswoning

meergezinswoning

A++

44

40

A+

40

36

A

36

32

B

32

28

C

22

15


D

14

11

29

E

8

5

F

4

1

hoofdstuk 2

De bestaande woningwaarderingspunten voor de onderdelen verwarmingswijze en isolatie vervallen en worden vervangen door onderstaande punten per energielabelklasse:

G

0

0

ring in energiebesparende maatregelen een veelal beperkte toename van het aantal punten op. Dit is echter niet altijd een belemmering. De huurverhoging is meestal immers niet direct gerelateerd aan deze punten-toename. Meestal is de huurverhoging gerelateerd aan de investering (huurcommissieregeling, zie hierna) of de energielastenbesparing (Aedes convenant). Hierdoor kan ook onder het huidige stelsel veelal een rele-

vante huurverhoging doorgevoerd worden, uiteraard mits de maximum huur volgens het WWS niet wordt overschreden. Op 2 juli 2009 heeft minister van der Laan een voorstel voor een gewijzigd WWS-stelsel naar de Tweede Kamer gestuurd dat per 1-1-2011 zou moeten ingaan. De aanleiding is dat het huidige WWS stelsel geen recht doet aan nieuwe technieken zoals HR++-beglazing, HR+-ketels, nieuwe


Burgerlijk Wetboek 7.255

builddesk 2010

30

1 De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege de verhuurder: – voorzieningen zijn aangebracht die verband houden met een maatregel die gericht is op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte, bij het normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt, in de kosten waarvan ingevolge enige wettelijke regeling een financiële tegemoetkoming is verleend, of – veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen en die niet ingrepen zijn als bedoeld onder a, is de huurprijs, vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen met dien verstande dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan die welke bij toepassing van de regels bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte als redelijk is aan te merken. 2 Indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.

ventilatiesystemen en extra zware isolatievoorzieningen aan de woningschil. Hiervoor worden geen extra waardepunten toegekend (HR++ beglazing wordt hetzelfde gewaardeerd als het ‘oude’ dubbelglas), terwijl duurzame energieopwekkingsystemen zoals PV, zonnecollectoren of warmtepompen helemaal niet worden gewaardeerd. Een andere beperking in het huidige stelsel is dat voor de totale thermische isolatie ten hoogste 15 punten kunnen worden toegekend. Dit leidt er bijvoorbeeld toe dat voor dubbel glas boven de 10 m2 geen punten meer worden toegekend indien gevels, vloer en dak van een woning al zijn geïsoleerd. In het nieuwe stelsel worden de verschil-

lende energie gerelateerde waarderingselementen vervangen door één kwaliteitsindicator: het energielabel voor woningen. Het nieuwe WWS kent een zgn progressief systeem: het waardeert een energiezuinige woning beter dan het huidige WWS, zodat de financiële ruimte voor verbeteringen zullen toenemen. Anderzijds worden energetisch slechte woningen lager gewaardeerd. Om mogelijke huurverlagingen te voorkomen, zullen de slechtste woningen (F en G-label) dus prioriteit moeten krijgen in de verbeterplannen.

Voorstel woningverbetering

Voorstel aanpasssen of intrekken

ja

ja BW 7.220.3

Instemming huurder

nee BW 274-1d

nee

Huurder naar rechter

Rechter: redelijk voorstel

31

ja

Verbetering uitvoeren

ja

Verhuurder naar rechter: voorstel redelijk dus gedoogplicht. Evt op voorhand toestemming voor ontbinding huurcontract (HC)

Mogelijke routes om een woningverbetering met huurverhoging bij de rechter af te dwingen.

2.4 Huurverhoging bij woningverbetering Volgens het Burgerlijk Wetboek mogen bij lopende huurovereenkomsten de huren jaarlijks eenmaal aangepast worden. Hierbij stelt de minister van VROM voor de niet-geliberaliseerde woningen ge-


Verhuurder naar rechter: voorstel redelijk? HC ontbinden of meewerken

nee

nee BW 274-1d

Instemming door >70% huurders?

middelde- en maximale huurstijgingspercentages vast. Naast deze jaarlijkse huurprijsaanpassing echter, mag de verhuurder bij verbetering van de woning altijd een redelijke huurverhoging vragen voor dat deel van de verbetering dat bijdraagt aan een verhoogd woongerief.

hoofdstuk 2

ja

nee BW 7.220-2

Alle partijen eens dat voorstel redelijk is?

SVB


Burgerlijk Wetboek 7.220

builddesk 2010

32

1 Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. 2 Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. 3 Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. 4 De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

In het geval van het treffen van extra isolatievoorzieningen of hoogrenderende verwarmingsinstallaties is het aantoonbaar dat het woongerief, comfort en binnenklimaat verbeteren. Een verhoging van de huur in verband met de energieprestatie gerelateerde ingrepen is dan een legitieme reden. Het huurtoeslagstelsel is niet van toepassing op

het feitelijk vaststellen van de huren en vormt dus geen directe belemmering. Huurtoeslag speelt echter wel een rol in de strategische beleidsvorming en prestatieafspraken rond de kernvoorraad goedkope en betaalbare woningen. Vanwege deze belangrijke indirecte rol wordt in een volgend hoofdstuk de regelgeving met betrekking tot de huurtoeslag nader toegelicht.

• Huurverhoging bij complexgewijze renovatie Vanuit regelgeving dient er onderscheid gemaakt te worden in complexgewijze renovaties en individuele renovaties. Bij tien of meer woningen die gezamenlijk een bouwkundige eenheid vormen is er sprake van complexgewijze renovatie. Bij complexgewijze renovatie is er sprake van een redelijk voorstel indien minimaal 70% van de huurders met het voorstel instemt (BW Art. 220,


Het begrip ‘in redelijke verhouding’ heeft betrekking op de vergoeding van de kosten van de geriefverbeterende investering en kan dus in principe kostendekkend zijn. De landelijke vereniging van voorzitters van huurcommissies heeft in 2004 een algemene leidraad opgesteld voor huurverhogingen bij woningverbetering. Hierin worden op twee wijzen maxima aan de huurverhoging gesteld5: – De huurverhoging mag niet hoger dan zijn dan wat volgens een financiering met annuïteitenhypotheek en een redelijke afschrijvingstermijn benodigd is voor de investering; – De eindhuur mag niet boven de maximale huur conform het WWS uitkomen. Daarnaast kan er los van de huurprijsverhoging een geschil zijn over de redelijkheid van de aan te brengen verbetering. In de beoordeling van de ‘redelijkheid’ kan de rechter het belang van de huurder meewegen alsmede de noodzaak van de investering.

lid 2). Een huurder heeft een gedoogplicht als de verhuurder een redelijk voorstel tot renovatie doet. Een verhuurder doet er verstandig aan om bij dit renovatievoorstel meteen de huurprijsverhoging mee te nemen. Overigens is het renovatievoorstel zonder een huurprijsverhogingsvoorstel ook niet volledig volgens de rechtspraak. Als de huurder akkoord gaat met het voorstel, is de renovatie overeengekomen inclusief de huurprijsverhoging. Als een verhuurder de verhoging van de huurprijs echter vergeet mee te nemen in het renovatievoorstel en de huurder achteraf niet akkoord gaat met de bijbehorende huurverhoging, heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurverhoging alsnog af te dwingen via de huurcommissie. Hij beroept zich dan op artikel 255 boek 7.4 van het Burgerlijk wetboek. Indien minder dan 70% van de huurders instemt met het renovatievoorstel, kan de verhuurder de gedoogplicht van de huurder bij de rechter afdwingen via artikel 274 lid 1d boek 7.4.BW onder de dwang van de opzegging. In dit voorstel en de procedure moet wel meteen een voorstel voor huurprijsverhoging zitten. De rechter kan anders de redelijkheid van het voorstel niet beoordelen. De mogelijkheid bestaat dat de rechter niet tot een uitspraak hoeft te komen omdat de huurder onder druk van de aankondiging van of ten tijde van de procedure toch op voorhand akkoord gaat met de renovatie. Indien meer dan 70% van de huurders instemt, kunnen zowel de resterende weigerende huurders als de verhuurder naar de rechter. De corporatie kan de rechter verzoeken de redelijkheid van het voorstel te toetsen en daarmee de gedoogplicht

33 hoofdstuk 2

• Huurverhoging bij renovatie Op basis van BW art 7.255 mag de verhuurder een redelijke vergoeding vragen voor de verbeteringen die hij aanbrengt in de woning.

01 / Energiebesparing en huurverhoging builddesk 2010

34

voor de resterende weigerende huurders in een vonnis vast te leggen op grond van Art. 220 lid 4 van BW 7. Toch kunnen er huurders zijn die ondanks de uitspraak van een rechter, niet willen meewerken. Ontbinding van het huurcontract op grond van artikel 274 lid 1d is dan mogelijk. Als de zaak dan toch al bij de rechter dient, is het efficiënt om de rechter te verzoeken ook direct een uitspraak te laten doen voor ontbinding van de huurovereenkomst. Voor huurders die niet akkoord gaan, maar ook geen procedure starten, staat de gedoogplicht na 8 weken onherroepelijk vast. Werkt hij dan niet mee, dan staat voor de verhuurder de mogelijkheid open tot ontbinding van de huurovereenkomst (zie boven). Daarnaast kan het zijn dat de huurprijsverhoging niet of niet goed is overeengekomen. In het geval dat wel wordt meegewerkt aan de renovatie, maar de huurprijsverhoging geeft aanleiding tot een geschil, dan kan artikel 255 toegepast worden. In dat geval bestaat tot drie maanden na afronding van de renovatie de mogelijkheid om de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijsverhoging te laten beoordelen. Het bedrag dat de huurcommissie als redelijk aanmerkt, is daarbij bindend voor beide partijen. Renovatie met of zonder huurverhoging is in juridische zin vergelijkbaar. In de dagelijkse praktijk is het verschil dat bij complexgewijze renovatie zonder huurverhoging altijd 70% toestemming wordt verkregen, wat de procedure behoorlijk vereenvoudigt.

In het geval van renovatie bij enkele woningen gelden dezelfde regels als bij complexrenovaties, met dien verstande dat de redelijkheid van het voorstel uiteraard niet wordt bepaald door 70% van de huurders.

2.5 Huurverhoging bij nieuwe huurcontracten Bij nieuwe huurcontracten (mutatie) kan huurharmonisatie worden toegepast: de huurprijs mag hierbij vastgesteld worden op basis van de maximale huur (gebaseerd op WWS punten). De huidige vraaghuur ligt landelijk gemiddeld rond de 70% van maximaal op basis van WWS. Er is op het mutatiemoment dus gemiddeld nog een wettelijke ruimte om de huur met 40% te verhogen. Corporaties grijpen dit moment echter meestal aan om de oude huur op te trekken naar de streefhuur. De streefhuur ligt vanuit kernvoorraad-overwegingen veelal lager dan de maximale huur. Harmonisatie wordt door corporaties ingezet om investeringen in energiebesparende maatregelen terug te verdienen dan wel dekking te genereren voor nieuwe investeringsplannen.

2.6 Conclusies De regelgeving, en dan met name het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte geven twee mogelijkheden om de huren substantieel te verhogen: 1 bij een nieuwe huurder (mutatie). 2 bij woningverbetering (aanpassing huurovereenkomst).

• Noodzaak en redelijkheid Het Burgerlijk Wetboek geeft de verhuurder gelegenheid om een redelijke huurverhoging te vragen bij woningverbetering. De verhuurder kan dit bij de rechter afdwingen, ook als geen 70% deelname is bereikt. Noodzakelijkheid en redelijkheid van zowel ingreep als huurverhoging zijn bepalend voor de rechterlijke uitspraak. Voor het bepalen van de hoogte van de huurverhoging hanteert de huurcommissie een landelijk leidraad, waarin een in principe kostendekkende huurverhoging tot de mogelijkheden behoort.

35 hoofdstuk 2

• Huur, streefhuur en maximale huur. De huidige vraaghuur ligt gemiddeld op 70 % van de maximale WWS-huur. Er is nog een wettelijke, theoretische ruimte om de huur met 40% te verhogen. In de corporatiepraktijk wordt meestal in verband met kernvoorraadbeleid een lagere huur bepaald: de streefhuur. Bij mutatie wordt de huur geharmoniseerd tot dit niveau.


De nieuwe maximale huur wordt begrensd door het WWS. In het nieuwe systeem per 1-1-2011 krijgen energetisch goede woningen een hogere puntenscore dan in het huidige systeem.

Woningcorporaties hebben als taak goede en betaal-


bare huurwoningen te leveren aan mensen met een

builddesk 2010

36

laag inkomen. Het huurtoeslagstelsel speelt hier een belangrijke rol in. Het is immers een financiële tegemoetkoming in een belangrijk deel van de woonlasten. Bij huurverhogingen is het zaak om rekening te houden met de geldende huurtoeslaggrenzen, zodat huurders blijvend in aanmerking komen voor de huurtoeslag. In dit hoofdstuk gaan we nader in op het huurtoeslagstelsel en de mogelijkheden die er zijn voor huurverhoging voor maatregelen die de woning energiezuiniger maken.

en huurtoeslag

3.1 Huurtoeslagstelsel Het stelsel van huurtoeslag, voorheen huursubsidie, heeft tot doel om huishoudens met een laag inkomen tegemoet te komen in de huurlasten. De huurtoeslag is een inkomensafhankelijke regeling. De hoogte van het inkomen, eigen vermogen en de hoogte van de huur zijn bepalend bij de toekenning van het recht op de toeslag. De uitvoering van de regeling ligt bij de Belastingdienst. De huurtoeslag wordt verstrekt op basis van de Wet op de Huurtoeslag (WHT) en de jaarlijkse vaststelling van de maximum bedragen door de minister voor WWI i.c. de jaarlijkse regeling huurtoeslag grenzen. Woningcorporaties hebben met de beoordeling en verstrekking van huurtoeslag geen bemoeienis. Wel wordt in een aantal gevallen de huurtoeslag

• Begrippen In het huurtoeslagstelsel is een aantal begrippen en grenzen van belang. Enkele daarvan zijn: – Rekenhuur – Basishuur – Huurtoeslag grenzen: – kwaliteitskortingsgrens – aftoppingsgrenzen – maximale huurgrenzen Zoals eerder gezegd is de huurtoeslag een inkomensafhankelijke regeling. Afhankelijk van de leeftijd en samenstelling van het huishouden liggen de inkomensgrenzen tussen de € 21.450 en € 29.125. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in leeftijdsgroepen ( jonger of ouder dan 65 jaar) en gezinssamenstelling (alleenstaand of medebewoners) Bij een aanvraag van de huurtoeslag wordt uitgegaan van de subsidiabele huur. In de wet op de huurtoeslag wordt dit aangeduid als rekenhuur. Dit is de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten, minus eventuele bijdragen voor bedrijfsruimte, garage en onderhuur. De huurtoeslag is een gestaffelde regeling. Over het eerste deel van de subsidiabele huur, de zoge-

huurverhoging en huurtoeslag

Huurverhoging

rechtstreeks aan de woningcorporatie overgemaakt, die de toeslag vervolgens op de huurprijs in mindering brengt. Mede om het totale beslag op de huurtoeslag te beperken, zal er zorgvuldig moeten worden omgegaan met de woningtoewijzing. Om in aanmerking te komen voor een woning moet de huurprijs passend zijn bij het inkomen van het totale huishouden van de huurder.

37 hoofdstuk 3

3


38

naamde basishuur, wordt geen huurtoeslag toegekend. De basishuur is inkomensafhankelijk en kan hoger uitvallen dan de huurtoeslaggrenzen zoals de kwaliteitskortingsgrens (zie hierna). Over het deel van de rekenhuur tussen de basishuurgrens en de kwaliteitskortingsgrens krijgt men 100% huurtoeslag. Over het deel van de rekenhuur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens die bepaald wordt door de huishoudengrootte, krijgt men additioneel 75% huurtoeslag. Tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens is de toeslag afhankelijk van de grootte van het huishouden en leeftijd. Eenpersoonshuishoudens krijgen boven de aftoppingsgrens 50% additionele huurtoeslag, twee- en meerpersoonshuishoudens onder de 65 jaar krijgen boven de voor hen geldende aftoppingsgrens geen additionele huurtoeslag. 65-Plus huishoudens en gehandicapten krijgen boven hun aftoppingsgrens nog maar 50% additionele huurtoeslag. Aan huishoudens met een huur boven de maximale huurgrens wordt geen huurtoeslag toegekend, tenzij sprake is van zittende huurders die al huurtoeslag ontvingen voordat de huur boven de maximale huurgrens was uitgegroeid. Ook voor gehandicapten en grote gezinnen kan huurtoeslag worden verstrekt als de huur boven de maximale huurgrens uitkomt. Voor het deel van de huur boven de maximumgrens, wordt echter nooit huurtoeslag verstrekt. Voor jongeren onder de 23 jaar geldt overigens de kwaliteitskortingsgrens als maximale huurgrens.

• Huurtoeslaggrenzen Afhankelijk van de grootte van het huishouden en de leeftijd gelden verschillende huurtoeslaggrenzen. Bij de huishoudens wordt onderscheid gemaakt tussen alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens. Daarnaast is er een onderscheid in leeftijd, namelijk jonger dan 23, tussen 23 en 65, en ouder dan 65 jaar. Het recht op, en de hoogte van de huurtoeslag6 hangt af van de volgende vier factoren: 1 Huurprijs van de woning Voor het berekenen van de huurtoeslag wordt uitgegaan van de kale huur plus enkele servicekosten. Voor huurders jonger dan 23 jaar geldt een maximale huurgrens € 357,37. Dit betekent dat bij een hogere huur géén recht bestaat op huurtoeslag. Voor alle andere huurders geldt een maximale huurgrens van € 647,53. Daarnaast zijn er nog twee zogenaamde aftoppingsgrenzen om te voorkomen dat huurders een woning krijgen met een te hoge huur ten opzichte van hun inkomen. De aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens is € 511,50 en voor 3 of meer personen € 548,18. 2 Samenstelling van het huishouden Iedereen die bij de aanvrager van de huurtoeslag inwoont, zoals partner, inwonende kinderen, pleegkinderen en ouders, wordt gezien als medebewoner en behoort tot het huishouden van de aanvrager. De inkomens/vermogens van deze personen worden bij het inkomen en vermogen van de aanvrager opgeteld.

€ € € €

21.450 20.200 29.125 27.575

1 persoon

In onderstaande figuur is de indeling weergegeven van de huurtoeslaggrenzen. De genoemde bedragen zijn gebaseerd op het prijspeil van 2010.

2 personen

3 en meer personen

€ 647,53

€ 548,18

50% HT

50% HT voor 65+ en gehandicapten geen extra HT voor 65-

50% HT voor 65+ en gehandicapten geen extra HT voor 65-

aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens

75% HT

€ 511,50 75% HT

aftoppingsgrens 1 en 2 persoonshuishoudens

75% HT

€ 357,37 100% HT

maximum huurgrens 23 jaar en ouder

100% HT

100% HT

kwaliteitskortingsgrens & maximale huurgrens jonger dan 23 jaar

basishuur *

basishuur * geen HT

geen HT

€ 0,00

Toekenningspercentages huurtoeslag afhankelijk van subsidiabele huurhoogte en huishoudengrootte

geen HT

* De basishuurgrens is inkomensafhankelijk en verschilt per huishoudengrootte en leeftijd.


In 2010 gelden de volgende bedragen: – eenpersoonshuishouden < 65 jaar – eenpersoonshuishouden > 65 jaar – meerpersoonshuishouden < 65 jaar – meerpersoonshuishouden > 65 jaar

4 Gezamenlijk vermogen Bij een te hoog eigen vermogen vervalt het recht op huurtoeslag. Dit is het geval voor huishoudens die in Box 3 van de inkomstenbelasting voordeel genieten uit sparen en beleggen. De vermogensgrens ligt op € 20.661.

39 hoofdstuk 3

3 Gezamenlijk belastbaar inkomen De inkomensgrenzen worden jaarlijks voor het tijdvak 1 januari t/m 31 december vastgesteld. Boven deze inkomensgrenzen bestaat géén recht op huurtoeslag.


3.2 Vervallen passendheidstoets

builddesk 2010

40

Tot voor kort konden huurders die een woning met een huur boven de aftoppingsgrens wilden huren, slechts in uitzonderingsgevallen aanspraak maken op huurtoeslag. Het verhogen van de huur bij woningverbetering boven deze grenzen was daarom ongewenst. Tot 2008 moest de gemeente adviseren over de passendheid van de woning indien een nieuwe aanvraag werd ingediend in verband met een verhuizing naar een woning met een huur boven de aftoppingsgrens. Deze ‘passendheidstoets’ is afgeschaft met terugwerkende kracht tot 2008. Met het vervallen van deze passendheidstoets kunnen nu dus ook huishoudens in aanmerking komen voor een woning met een rekenhuur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens en hiervoor huurtoeslag aanvragen. Daarbij blijven wel de hierboven genoemde percentages gelden. Een meerpersoonshuishouden beneden 65 jaar bijvoorbeeld ontvangt dus voor het deel boven de aftoppingsgrens geen huurtoeslag. De minister van VROM-WWI gaat er van uit dat gemeenten en corporaties zorgvuldig blijven omgaan met de toewijzing van passende woningen en zal de ontwikkeling hiervan blijven volgen. Het afschaffen van de passendheidstoets geeft corporaties de mogelijkheid om na de investeringen in energiebesparende maatregelen, de rekenhuur van een woning te verhogen tot boven de hoogste aftoppingsgrens, zonder dat het recht op huurtoeslag in gevaar komt.

Voor zittende huurders blijft de bestaande regeling gelden: ook al komt de nieuwe verhoogde huur boven een huurtoeslag- of de maximale huurgrens, zij blijven recht houden op huurtoeslag. De reactie van corporaties op deze wetswijziging is wisselend. Sommige wijzen op het tijdelijke karakter van de wet en zijn terughoudend in beleidswijzigingen met betrekking tot huurverhogingen. Anderen concluderen dat met deze maatregel feitelijk de definitie van kernvoorraad (bereikbare voorraad) in het BBSH opgerekt wordt van aftoppingsgrens tot aan liberalisatiegrens. Gelet op de lagere percentages (50% tot 0%) voor de hogere huurschijven en het beperkt aantal gevallen waarin de huurtoeslaggrenzen wordt overschreden bij een (kostendekkende) huurverhoging zal het extra beslag op de huurtoeslag niet dramatisch groot zijn.

3.3 Huurtoeslag en energiemaatregelen Wanneer een corporatie een huurverhoging wil doorvoeren die leidt tot een huur boven een aftoppingsgrens, zal de huurder met huurtoeslag een groot deel (50% voor eenpersoonshuishouden, gehandicapten en ouderen) tot zelfs alles (huishoudens buiten deze categorieën) boven die grens moeten betalen. Hiermee komt hij in een bijna vergelijkbare situatie als de huurder zonder huurtoeslag: de huurverhoging zal gecompenseerd moeten worden door de energielastenverlaging om de woonlasten niet te doen stijgen.

Het lijkt verstandiger om alle kaarten te zetten op drastische energiebesparing zodat de energielastencomponent in de woonlasten beperkt blijft. Een huurtoeslag die ook geldt voor de huurverhoging die deze maatregelen moet financieren is in deze gedachtegang een effectieve beleidsmaatregel.

3.4

Conclusies

Juist voor ontvangers van huurtoeslag zijn energiebesparende maatregelen met huurverhoging lucratief. Het afschaffen van de passendheidstoets geeft corporaties de mogelijkheid om na energie-inves-


• Woonlastentoeslag? Geconfronteerd met het stijgende aandeel van de energielasten in de woonlasten wordt er soms geopperd om van een huurtoeslagsysteem over te stappen op een woonlastentoeslag. Het is echter de vraag of dit een juiste oplossing is. – de overheid subsidieert dan feitelijk een energetisch slechte woning; – de stijging van energieprijzen is een mondiaal, nauwelijks door overheidsingrijpen te sturen fenomeen; een woonlastentoeslag is een open eind toeslag die wellicht onbetaalbaar gaat worden.

teringen de subsidiabele huur van een woning te verhogen tot boven de hoogste aftoppingsgrens, zonder het effect dat huurtoeslag aanvragen van huurders worden afgewezen. Hiermee kan de corporatie dus extra financieringsruimte creëren voor verbeteringen in de voorraad.

41 hoofdstuk 3

Voor de meeste huurders met huurtoeslag zal een investering in energiemaatregelen met huurverhoging gunstig uitpakken: de huurverhoging blijft vanwege de huurtoeslag component beperkt, terwijl de energielastenverlaging wel geheel tot hun voordeel strekt. De woonlasten dalen.

Een belangrijke reden om geen kostendekkende huur-


verhogingen door te voeren bij investeringen in

builddesk 2010

42

energiebesparende maatregelen zijn de gemeentelijke afspraken over de kernvoorraad en het strategisch voorraadbeleid van de corporatie. Er dient immers een minimum aantal woningen beneden bepaalde huurgrenzen behouden te worden. In de kernvoorraad-afspraken worden huurgrenzen gehanteerd om woningen in de categorieën goedkoop, betaalbaar en bereikbaar aan te duiden. Door de enorme stijging van de energielasten is deze huurbenadering echter niet langer bruikbaar om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen te definiëren. Energielasten bepalen, zeker bij sterk oplopende energieprijzen, in hoge mate de woonlast van huurder. Een herdefiniëring van het kernvoorraad begrip is daarom noodzakelijk. Een nieuwe benadering creëert zowel voor de corporatie als voor gemeentes en bewonersorganisaties ruimte en stimulansen voor noodzakelijke investeringen in energiebesparende maatregelen. De belangrijkste barrière voor het daadwerkelijk realiseren van ambitieuze energiebesparingsdoelen wordt hiermee geslecht. In dit hoofdstuk gaan we nader in op het begrip kernvoorraad en belichten we een nieuwe kijk op de definitie ervan, gebaseerd op woonlasten.

4

Visie, strategisch voorraadbeleid en projecten komen tot stand in samenspraak met belanghouders.

strategisch voorraadbeleid

lokale politiek

kernvoorraad afspraken economische en demografische ontwikkelingen

projecten

4.1 Wat is kernvoorraad Om voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen voor doelgroepen met lage inkomens te garanderen, worden tussen gemeentes en corporaties prestatieafspraken gemaakt over de minimum omvang van deze specifieke woningvoorraad: de kernvoorraad. De kernvoorraad wordt gedefinieerd aan de hand van de netto huur tot aan bepaalde huurgrenzen. Meestal worden hiervoor de huurtoeslaggrenzen (zie H3) gehanteerd. Dit zijn dan de kwaliteitskortingsgrens, de 1e aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en de 2e aftoppingsgrens voor gezinnen. De omvang van de kernvoorraad wordt voor meerdere jaren vastgelegd in prestatieovereenkomsten en gemeentelijke woonvisies. De aantallen woningen die binnen de kernvoorraad moeten vallen, worden bepaald op basis van lokale of regionale

huurdersbelangenorganisatie

gemeenten

bewonersorganisatie

woningmarkt-, bevolkings- en economische prognoses, de bestaande situatie en politieke overwegingen. Door deze lokale omstandigheden en verschillende definities die de kernvoorraad bepalen verschillen de prestatieafspraken per gemeente.

4.2 Energiebesparing en kernvoorraad Uiteraard is een eenmaal vastgestelde kernvoorraad aan veranderingen onderhevig. Woningen kunnen buiten de kernvoorraad raken als door huurverhogingen, bijvoorbeeld na renovatie of huurharmonisatie, de gehanteerde kernvoorraadgrenzen worden overschreden. Ook worden woningen verkocht of gesloopt. De afname van de omvang van de kernvoorraad wordt gecompenseerd door toevoeging van nieuwe woningen door verwerving van bestaande woningen of door sociale nieuwbouw. De jaarlijkse huurverhoging

43 hoofdstuk 4

en kernvoorraad

lokale woningmarkt visie

huurverhoging en kernvoorraad

Huurverhoging


44

heeft meestal geen invloed op de omvang van de kernvoorraad, omdat de huurtoeslaggrenzen op dat moment ook worden bijgesteld. Corporaties ervaren de prestatieafspraken over de kernvoorraad als beperkend wanneer hierdoor de huren niet voldoende kunnen worden verhoogd met een kostendekkende toeslag voor energie investeringen. Dit wordt dan ook vaak genoemd als serieus obstakel om fors te investeren in energieprestatie verbeterende maatregelen bij sociale huurwoningen. Uiteraard is dit sterk afhankelijk van de lokale woningmarktsituatie en de specifieke afspraken rond de kernvoorraad. Ook de samenstelling en kwaliteit van het woningbezit van de corporatie speelt een grote rol. Het gaat dan vooral om de hoogte van de huidige huurprijzen. Vaak zit er nog ruimte in de vraaghuren, totdat de huurgrenzen zijn bereikt. Ook de energetische kwaliteit van de woningvoorraad en de noodzakelijke of gewenste investeringen om de voorraad energetisch aan te pakken bepalen of een corporatie snel tegen deze kernvoorraad beperkingen aanlopen. Op basis van het voorgaande kan dus gesteld worden dat de ruimte in de huurprijzen die een corporatie heeft om woningen door huurverhoging binnen de kernvoorraad te houden, bepalend is voor de daadwerkelijke belemmering om te investeren in energiebesparende maatregelen. Anders gezegd: indien die huurprijsruimte niet of onvoldoende aanwezig is, zullen de prestatieafspraken rondom de kernvoorraad de investeringen in kostendekkende energiebesparende maatregelen serieus kunnen belemmeren. Een gespannen en ongewenste situatie, want uiteindelijk leidt het instandhouden van de huidige energieprestatie

van sociale huurwoningen tot hogere woonlasten! Bij een aantal Brabantse gemeentes en corporaties is onderzocht in welke mate woningen buiten de kernvoorraad gaan vallen bij opwaardering van de energieprestatie van de gehele woningvoorraad naar energielabel B, met een kostendekkende huur. Gemiddeld heeft deze huurverhoging tot gevolg dat 47% uit de goedkope voorraad verdwijnt (kortingsgrens); 12% de eerste aftoppingrens overschrijdt, 6% de 2e aftoppingsgrens en slechts 1% de maximale huurgrens overschrijdt7. De grootste overschrijdingen worden dus gesignaleerd binnen het goedkoopste deel van de kernvoorraad. Deze woningen zijn ook vaak van de slechtste energetische kwaliteit. De in het onderzoek betrokken partijen gaven daarom ook zonder uitzondering aan dat een herziening van de definities rondom de kernvoorraadgrenzen gewenst zou zijn. Kernvoorraadafspraken gebaseerd op woonlasten zou veel meer ruimte kunnen bieden om de ambitieuze energiebesparingsdoelen en klimaatplannen van de sociale huursector te kunnen realiseren.

4.3 Naar een nieuwe kernvoorraad: Woonlasten Door de stijgende energieprijzen wordt de energielast steeds maatgevender in de totale woonlasten. Op niet al te lange termijn is de stellige verwachting dat de energiekosten de kale huur bij huurwoningen met een slechte of matige energieprestatie gaan overstijgen. Dat is vooral voor de primaire doelgroepen van corporaties een groot probleem. Het gaat dan vooral om de ‘goedkope’ huurwoningen die binnen het bereik van de doel-

totale woonlasten naar de definitie van de kernvoorraad kijken, zien we dat slechts de huur als uitgangspunt nemen, een contraproductieve benadering is. Definiëring van de woonlasten als toekomstig kader voor de kernvoorraad zal in ieder geval inhouden dat de kernvoorraadgrenzen gedicteerd zullen worden door de ontwikkelingen van de energieprijzen. Hoe hoger de energieprijzen, hoe meer inspanning verricht zal moeten worden om de energievraag te verminderen. In dit scenario zal er dan juist geïnvesteerd moeten worden in verbetering van de energieprestatie om woningen binnen de kernvoorraad te houden! Beperkingen aan huurverhogingen die de kernvoorraad en huurtoeslaggrenzen opleggen zijn er dan niet meer, met


groep liggen. Hier zit ook de grootste voorraad oudere en energetisch meest slechte woningen. De gevolgen door toenemende woonlasten heeft hier de grootste impact: doordat de relatief goedkope woningen over het algemeen een slechte tot matige energieprestatie hebben valt het energieverbruik juist extra hoog uit. Een laag inkomen in combinatie met een hoge energierekening vormt op deze manier een extra en onnodige aanslag op het besteedbaar inkomen. De goedkope huurwoning ontwikkelt zich, uitgedrukt in woonlastentermen, nu juist tot een hele dure woning in het gebruik. Een woonlastenquote van 40% onder lage inkomensgroepen is allang geen uitzondering meer. Terwijl de doelstelling van de kernvoorraad juist is om de betaalbaarheid van wonen voor de laagste inkomens te garanderen. Als we vanuit de

huurtoeslag

hoofdstuk 4

45

vaste kosten netto huur

basishuur rekenhuur

vaste kosten

servicekosten

belastingen heffingen etc.

variabele kosten energievraag woning

Opbouw vaste en variabele woonlasten

energievraag wonen

totale woonlasten


46

uitzondering van de maximale huurgrens. Sterker nog: met het realiseren van energiebesparende maatregelen, inclusief bijbehorende huurverhoging, zou de totale woonlast juist kunnen dalen. Een diametrale situatie ten opzichte van de huidige waarbij de corporaties juist het risico liepen dat woningen uit de kernvoorraad raakten door huurverhogingen vanwege energiebesparende maatregelen.

4.4 Een praktische werkwijze Prestatieafspraken op basis van woonlasten, bijvoorbeeld in de vorm van een maximale huurquote voor de primaire doelgroep, zullen echter op principiële bezwaren stuiten. De energielasten zijn immers niet alleen afhankelijk van de energieprestatie van de woningen, maar meer nog door de stijging van de energieprijzen. Bovendien speelt het bewonersgedrag nog een rol. Corporaties hebben op de energieprijs geen, en op het bewonersgedrag slechts indirect invloed. Het enige waarop de corporatie hard kan sturen is de huurprijs en de energieprestatie van de woning. Op deze criteria zullen dan ook de nieuwe prestatieafspraken gebaseerd moeten worden. Beide kunnen objectief gemeten worden zodat een effectieve monitoring en (tussentijdse) evaluatie plaats kan vinden. Prestatieafspraken nieuwe stijl zullen in vier stappen tot stand kunnen komen: 1 Onderzoek naar toekomst scenario’s: naast de bekende economische en demografische prognoses en de verwachte voorraadontwikkeling om de toekomstige woningbehoefte te bepa-

len, wordt er rekening gehouden met prijsontwikkelingen van energie en de mogelijke ontwikkelingen van de energieprestatie in de woningvoorraad. Dit onderzoek geeft inzicht in de toekomstige ontwikkeling van de kernvoorraad inclusief de woonlasten. 2 Vervolgens vindt er een politieke afweging plaats over welke woonlasten wenselijk en acceptabel zijn. Een gezamenlijke ambitie richting een streefwoonquote is goed denkbaar als kader voor verdere en meer concrete, door de corporatie te sturen prestaties. Gevoeligheidsanalyses m.b.t. de energieprijs kunnen daarbij kritische grenzen aangeven op basis waarvan de streefwaarden van de woonquote, en daarmee de prestatieafspraken, opnieuw bezien moeten worden. 3 De corporatie gaat, intern en in samenspraak met gemeente en huurdersbelangenorganisaties, voorraadscenario’s uitwerken om te onderzoeken op welke wijze de gewenste woonquote gerealiseerd kan worden. De financiële consequenties zullen daarbij doorslaggevend zijn. Voor de corporatie tellen de investeringen die nodig zijn en hoe deze kunnen worden terugverdiend. Voor de huurders is vooral de energielastverlaging die kan worden bereikt en de bijbehorende huurverhoging van belang. 4 Op basis van de voorraadscenario’s worden vervolgens de nieuwe prestatieafspraken geformuleerd. De huursegmenten goedkoop, betaalbaar en bereikbaar worden bepaald door de combinatie van de huurprijs en het energielabel: een werkbare basis voor nieuwe prestatieafspraken.

huidige situatie

toekomstige situatie

inkomens + energieprijs

economische prognoses

inkomens + energieprijs

aantal en typen huishoudens incl. energiegedrag

demografische prognoses

aantal en typen huishoudens incl. energiegedrag

kernvoorraad woningen incl. energielabel en energielasten

voorraadbeleid incl. energiebeleid

kernvoorraad woningen incl. energielabel en energielasten

prestatieafspraken nieuwe stijl

47 hoofdstuk 4

De gemeente Tilburg heeft in samenwerking met de 4 lokale corporaties besloten om een onderzoek te laten verrichten naar de te verwachten ontwikkeling van de woonlasten in de gemeente. Dit om te kunnen beoordelen of de bestaande volkshuisvestelijke prestatieafspraken in verband met de energieprijsontwikkelingen wellicht heroverwogen moeten worden. Het onderzoek werd uitgevoerd door Rigo en BuildDesk met behulp van de nieuw ontwikkelde woonlastenverkenner. Door middel van het koppelen van diverse gegevensbestanden (GBA, WOZ, EP-bestand e.d) kan met de woonlastenverkenner inzicht gegeven worden in de huidige woonlasten. Door middel van prognoses (voorraad, bevolking, energieprijzen, verbetering van de energieprestatie) kan ook inzicht gegevens worden in de verwachte woonlasten in de toekomst.


Woonlastenverkenner


4.5 Conclusie

builddesk 2010

48

Kernvoorraad afspraken op basis van enkel huren kunnen contraproductief werken: – Het maximeren van huren belemmert de investeringscapaciteit van de corporatie; – Handhaven van woningen met lage huren maar slechte energieprestatie leiden tot hoge, en uiteindelijk onbetaalbare woonlasten voor de primaire doelgroep. Om betaalbaar wonen voor de doelgroepen van beleid ook in de toekomst te kunnen garanderen dient fors geïnvesteerd te worden in verbetering van de energieprestatie van de woningvoorraad. De financiële ruimte voor deze investeringen kan gevonden worden door de kernvoorraad op een ruimere grondslag te definiëren. De huurgrens van de kernvoorraad kan opgetrokken worden tot aan de liberalisatiegrens. Huurders behouden op die manier immers het recht op huurtoeslag. De goed meetbare energieprestatie als indicator voor energielasten maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken nieuwe stijl.

hoofdstuk 4

49


Energetische woningverbetering is vooral voor de


huurder van belang. De groep met de laagste inko-

builddesk 2010

50

mens woont vaak in de ‘goedkoopste’ woningen met de slechtste energieprestatie en dus de hoogste energielasten. Een forse investering in energiebesparende maatregelen is juist hier nodig om de toekomstige woonlasten beheersbaar te houden. Maar de investeringen moeten voor de corporatie wel financieel haalbaar zijn. Gezocht moet worden naar een ‘win-win’ oplossing waarbij de corporatie investeert en daarbij in staat wordt gesteld een (groot) deel van de investering terug te verdienen via een huurverhoging. De huurder zal daarbij een netto voordeel behalen omdat de huurverhoging lager is dan de energielastenverlaging. Het lijkt simpel, maar de praktijk is weerbarstig. Welke barrières moeten geslecht worden om deze oplossing te kunnen realiseren?

en huurders

5.1 Huurdersbelangen De energierekening legt een steeds groter beslag op het besteedbaar inkomen van de huurder. Nu al zijn de totale woonlasten van een woning met een slecht energielabel vaak al hoger dan die van een energetisch goede woning met een hogere huur. Dit geldt nog sterker voor huurders met huurtoeslag. Immers de huur wordt door de huurtoeslag gematigd, maar de energielasten niet. De stellige verwachting is dat de energieprijzen weer fors zullen stijgen, zodanig zelfs dat de energielasten die van de huurprijs zullen overstijgen. De enige optie om dat te voorkomen is een forse energievraagbeperking door verbetering van de energieprestatie van de woning. Steeds meer huurdersbelangenorganisaties zien deze ontwikkeling en zetten de verbetering van

De huidige realiteit is dat ca 95% van de voorraad sociale huurwoningen een label C of slechter heeft; 50% is zelfs slechter dan D. Vooral voor de laagste inkomensgroepen is dit een zorgwekkende situatie. Nu al kampt ruim 8% van de huishoudens met veel te hoge woonlasten8. Zonder ingrijpen zal dit percentage snel oplopen en ook de grote middengroep raken.

huurverhoging en huurders

Huurverhoging

de energieprestatie prominent op de agenda van het overleg met de corporatie. Individuele huurders zijn weliswaar nog nauwelijks geïnteresseerd in het energielabel van de woning, maar dit zal, gevoed door de ontwikkeling van de energieprijzen, snel veranderen. In de nabije toekomst zal een slimme huurder liever een nul-energiewoning willen dan een woning met een energielabel C!

51

De Nederlandse Woonbond heeft vooral om deze redenen, energiebesparing tot een belangrijk speerpunt gemaakt. In het najaar van 2008 heeft ze met Aedes en het ministerie van WWI een energieconvenant ondertekend, waarin alle partijen afspreken onder meer 20% gas te besparen in de komende 10 jaar. De Woonbond ziet daarbij de onvermijdelijkheid van huurverhoging, maar stelt begrijpelijkerwijs dat deze niet hoger mag zijn dan de besparing op energiekosten.

5.2 Relatie huurders – corporatie Om conflictsituaties met huurders te voorkomen werd door corporaties vaak in beperkte mate of zelfs helemaal geen huurverhoging gevraagd bij energiebesparende maatregelen. Dit is de weg van de minste weerstand. In de praktijk zien veel

hoofdstuk 5

5


52

corporaties op tegen discussies met huurders en huurdersbelangenorganisaties. Ook een eventuele route naar de rechter of huurcommissie wordt liever vermeden. Sommigen noemen dit ‘het pamperen van de huurder’. In veel gevallen ontbreekt ook de overtuiging bij de corporatie zelf en is men er erg huiverig voor dat huurders niet overtuigd kunnen worden van een win-win-situatie. De voordelen van deze aanpak zijn dat energetische verbeterprojecten op weinig weerstand stuiten en aldus ongestoord gerealiseerd kunnen worden. De corporatie heeft er belang bij dat minstens 70% van de huurders toestemming geeft voor renovatie, en dat is gemakkelijker als er geen of slechts een beperkte huurverhoging aan gekoppeld is. De corporatie schiet hiermee echter in haar eigen voet. De eigen financiële ruimte wordt bij deze benadering drastisch ingeperkt waardoor de energiebesparingsdoelen minder ambitieus worden. Op den duur ondervindt ook de huurder hiervan financiële nadelen, omdat het energiegebruik slechts beperkt daalt, waardoor de energielasten blijven stijgen. Een meer zakelijke houding is zeer gewenst: ‘als er meer kwaliteit wordt geboden, is het logisch dat er ook meer betaald moet worden’. Daar hoort wel bij dat corporaties actiever en met overtuigingskracht moeten werken aan draagvlak voor energiebesparing bij huurders en hun belangenorganisaties.

5.3 Betrokkenheid en draagvlak In de kern draait het allemaal om wederzijds begrip in elkaars belangen en in elkaars situatie. Het is daarom verstandig om al in een zeer vroeg stadium de dialoog tussen corporatie en huurders op gang te brengen. De start ligt bij vaststellen van de algemene beleidsuitgangspunten en ambities op voorraadniveau. Omdat strategisch energiebeleid ook bij de corporatie meestal nog ontwikkeld moet worden, is het een uitgelezen kans om al meteen bij de eerste meningsvorming de huurdersorganisatie te betrekken. Er zijn in de praktijk al heel goede ervaringen opgedaan met energiebeleidsworkshops, waarbij ook vertegenwoordigers van huurdersbelangenorganisaties aanwezig zijn. Openheid over de knelpunten die de corporatie tegenkomt levert niet alleen begrip op voor de betrokkenen, het levert ook praktische informatie op, bijvoorbeeld over de wijze waarop er met bewoners bij dit soort ingrijpende projecten moet worden gecommuniceerd. Omdat ook het huurbeleid en het strategisch voorraadbeleid geraakt worden door het energiebeleid, is het zelfs, volgens de Overlegwet, verplicht om huurders hierbij te betrekken. Juist door te handelen vanuit de overtuiging dat het voordeel voor alle partijen oplevert, levert huurdersparticipatie winst op in de vorm van stevig draagvlak voor beleid. Wanneer in een later stadium de huurdersmedewerking in concrete verbeterprojecten moet worden verkregen, is steun van de centrale belangenorganisatie zeer waardevol.

De huurder zal zich bij plannen voor renovatie van zijn woning afvragen: ‘Waar zit het voordeel voor mij?’ Het is daarom essentieel om te laten zien dat het voordeel niet alleen kan zitten in een lage huurprijs, maar juist in een comfortabele woning met een beperkte energierekening. Bij huurverhogingen na energiebesparende maatregelen moet de corporatie daarom streven naar een totale woonlastensom waarbij de comfortverbetering en de verlaging van de energierekening ruimschoots opwegen tegen de bijbehorende huurverhoging. Vroegtijdige en heldere communicatie met huurders en huurdersbelangenorganisaties is dus van groot belang voor het laten slagen van intensieve energiebesparingsprojecten. Informatieverstrekking, draagvlak en begrip zijn hierbij de sleutelbegrippen.

Het begrip woonlasten vormt de kern van de argumentatie naar de huurder: huurlasten en energiekosten zijn niet los van elkaar te zien. Als de corporatie een goed beeld kan schetsen van de huidige en de toekomstige woonlasten in relatie tot de huur en huurtoeslag, dan heeft de huurder een helder overzicht van de financiële gevolgen van de maatregelen.


5.4 Concrete projecten

Bewoners die afhankelijk zijn van een huurtoeslag willen weten welk effect de huurverhoging heeft op de huurtoeslag. Indien de huur door de verhoging boven de voor de huurder geldende aftoppingsgrens komt, heeft de huurder voor het gedeelte boven de grens geen recht op huurtoeslag. Hij ontvangt de toeslag tot de aftoppingsgrens. De argumentatie dat het netto woonlastenvoordeel vanwege de dalende energielasten, moet dan vaak extra sterk zijn om weerstand te voorkomen. Om de huurder te stimuleren om in te stemmen met huurverhoging bij energiebesparende maatregelen, moet de corporatie zelf overtuigd zijn van de voordelen van de ingreep. Het voorafgaande interne proces kan hier veel aan bijdragen. Wanneer de corporatie in het strategisch voorraadbeleid heeft opgenomen dat men energiebesparende maatregelen wil toepassen en hierin ook heeft beschreven dat dit gepaard gaat met huurverhoging, is voor iedereen vanaf het begin duidelijk dat dit de strategie is. Zeker wanneer de huurdersbelangenorganisatie en de gemeente hebben ingestemd met het strategisch voorraadbeleid, heeft de corporatie hiermee een sterke uitgangspositie.

53 hoofdstuk 5

De houding van mensen wordt beïnvloed door kennis en informatie. Het is daarom ook van het grootste belang dat permanent informatie wordt verstrekt over het energiebeleid, de achtergronden hiervan en de voorgenomen projecten op dat gebied. Denk bijvoorbeeld aan de huurderskrant en de corporatie website. Algemene informatie over het belang van energiebesparing en het feit dat het voortaan gaat om woonlasten in plaats van huurlasten en positieve ervaringen in concrete projecten, waarbij de herkenbaarheid ervoor zorgt dat men de vertaling naar de eigen woonsituatie kan maken.


54

De volgende aspecten moeten klip en klaar zijn: – Er moet een helder overzicht zijn van alle maatregelen per woning of complex, die genomen worden ten behoeve van energiebesparing; – Wat wordt de huurprijs na de uitvoering van de maatregelen; – Wat wordt de verwachte energiebesparing voor de huurder en de gevolgen hiervan voor de energierekening; Kan er een directe verlaging van de maandlast worden gerealiseerd? – Wat zijn de andere positieve aspecten van de maatregelen, bijvoorbeeld grotere veiligheid door bijvoorbeeld nieuw hang- en sluitwerk, beter binnenmilieu (geen schimmel of vochtproblemen meer) en comfortverbetering; – Wat zijn de eventuele negatieve aspecten van de maatregelen, bijvoorbeeld overlast tijdens de werkzaamheden en/of tijdelijk het huis moeten verlaten; Maak een draaiboek en zorg dat overlastcompensatie direct duidelijk is; – Wat zijn de eventuele gevolgen voor de huurtoeslag van de huurder; – Wat zijn de alternatieven voor de huurder indien hij niet in wil stemmen met de huurverhoging; – Wat zijn de mogelijkheden voor de corporatie als de huurder niet instemt. Dit alles betekent dat de verbeterprojecten zeer goed voorbereid moeten worden. Dit lijkt een open deur maar toch mislukken nogal wat projecten omdat corporaties vaak te snel en onvoldoende communicatief doordacht te werk gaan. Gevolg is dat bewoners de hakken in het zand zetten en de plannen worden afgewezen. Onder-

tussen is dan ook vaak het vertrouwen geschaad. Niets kost zoveel tijd als het terugwinnen ervan. Voor een succesvol verbetertraject geldt zonder uitzondering: Ken het complex en de klanten, check de energieprestatie van de woningen en de resultaten van verbeterberekeningen. Stel intern de vraag of de exploitatiestrategie nog actueel is of dat er gewijzigde omstandigheden aan de orde zijn. Reken vooral ook meerdere verbetervarianten door en kies de meest toekomstbestendige oplossing. Uiteraard zal alles afgestemd moeten zijn op de strategische afwegingen voor het complex. En last but not least: Communiceer en deel de keuzes en overwegingen met de huurders in een zo vroeg mogelijk stadium. De huurderbelangenorganisatie is een belangrijke partner in het participatieproces. Door de vertegenwoordigers van de huurderbelangenorganisatie en vertegenwoordigers van het betreffende complex helder en open te informeren over de voorgenomen maatregelen, de aanleidingen ervoor en de voor- en de nadelen, kan de corporatie stimuleren dat deze personen een positieve ambassadeursrol gaan vervullen naar de huurders toe. Om wantrouwen bij huurders weg te nemen kan de corporatie ook onafhankelijke deskundigen inzetten, bijvoorbeeld een functionaris van de gemeente, de Woonbond of onafhankelijke adviseurs. Ook een individuele aanpak werkt prima. Iedere huurder is toch weer anders en wil weten wat het plan concreet voor zijn woonsituatie betekent. De corporatie kan bij de individuele klant-

Een krachtige optie om huurders te overtuigen is het bieden van een woonlastengarantie. Een woonlastengarantie betekent dat een corporatie garandeert dat de totale woonlasten voor huur en energie niet boven een bepaald bedrag komen. Meestal wordt het totaal van de huidige kosten voor huur en energie als uitgangspunt genomen. Als de totale woonlasten dan toch hoger worden, betaalt de corporatie het verschil of een deel daarvan terug. De woonlastengarantie geldt in het algemeen alleen voor de zittende huurders. Na huurdersmutatie kan de woonlastengarantie voor de betreffende woning vervallen. Als onderdeel van het traject met woonlastengarantie kan de corporatie afspraken maken met de energiebedrijven over verlaging van de voorschotnota’s van de betrokken huurders. Zo ziet de huurder direct het verschil op de rekening. Het bezwaar voor lastenverzwaring na de huurverhoging is hiermee voor de huurders weggenomen.

55

De Woonlastenwaarborg die Aedes en de Woonbond gezamenlijk hebben ontwikkeld biedt een goede basis voor het ontwikkelen van eigen maatwerk afspraken. Het behoeft nauwelijks betoog dat de woonlastengarantie een aantal voordelen biedt. De corporatie ontvangt direct van alle huurders een hogere huur en verdient zo de investeringen in de energiebesparende maatregelen terug. De huurders zullen veel gemakkelijker instemmen met de voorgestelde huurverhogingen. Bovendien biedt het een uitstekende gelegenheid om huurders ook echt te betrekken bij actieve energiebesparing en energiebewust gedrag!


5.5 Woonlastengarantie

Voor de corporatie kleven er echter enkele risico’s aan dit garantiemodel indien er geen heldere afspraken over de uitgangspunten worden gemaakt. Het is daarom belangrijk gezamenlijk en aantal aandachtspunten goed te doordenken en daarover contractuele en heldere afspraken te maken. Denk bijvoorbeeld aan verwachte prijsstijgingen waarmee wordt gerekend. Als de prijs van energie meer stijgt dan verwacht, kan de totale energierekening toch hoger uitvallen terwijl het verbruik is gedaald. Of het energiegebruik is minder fors afgenomen dan verwacht als gevolg van een koude winter. Ook is een belangrijk deel van het energiegebruik afhankelijk van het woongedrag van de huurder en het aantal bewoners. Het kan zijn dat iemand meer energie is gaan gebruiken door een nieuwe hobby, door ziekte meer thuis zit of door gezinsuitbreiding.

hoofdstuk 5

gesprekken gebruik maken van rekenvoorbeelden met aansprekende grafieken, waarin zichtbaar is wat de verwachte stijging van de energiekosten betekent voor de een woning met slecht energielabel en voor een woning met een goed energielabel. Rekenmodellen waarmee het huidige en verwachte energiegebruik van de bewoner in de woning – voor en na renovatie – zichtbaar gemaakt worden kunnen hierbij goede diensten bewijzen. Tegelijkertijd kan de corporatie haar klanten dan adviseren over energiebesparing via gedragsmaatregelen.


5.6 Geen 70% instemming, wat dan?

builddesk 2010

56

Lukt het ondanks een zorgvuldig proces niet om te komen tot de gewenste 70% instemming voor de maatregelen en huurverhoging, dan rest de corporatie verschillende wegen. De eerste is om afspraken te maken met individuele huurders en de woningen één voor één aan te pakken. Dit pakt meestal sterk kostenverhogend uit voor het project. De tweede optie is om het betreffende complex voorlopig over te slaan en eerst andere complexen te verbeteren. De corporatie kan immers maar beperkt mensen en middelen inzetten, en de energiebesparingsuitdaging voor de bestaande voorraad is hoog. Weigerachtige huurders komen mogelijk in een later stadium terug op hun weigering als zij veel verbetering om hen heen zien. Tenslotte is een gang naar de rechter of huurcommissie een mogelijkheid. In hoofdstuk 2 is beschreven dat er ruime wettelijke mogelijkheden zijn om huurders te dwingen akkoord te gaan met woningverbetering en bijpassende huurverhoging. Deze route is overigens ook geschikt als er wel sprake is van een 70% instemming, maar de overige huurders blijven weigeren. De meest wenselijke situatie blijft natuurlijk dat een gang naar de rechter of huurcommissie wordt vermeden. Corporaties hebben ruime mogelijkheden om huurverhoging te vragen of zelfs wettelijk af te dwingen, maar maken hier in de praktijk nog slechts beperkt gebruik van. Wanneer echter het proces, van portfoliobeleid tot aan het concrete verbeterplan met bijbehorende huurverhoging goed is uitgevoerd, degelijk onderbouwd en in

een open dialoog met de belanghoudersorganisaties, heeft de corporatie een sterke uitgangspositie. Noodzaak en redelijkheid kunnen dan goed onderbouwd worden. In de communicatie met huurdersbelangenorganisaties en huurders kan de corporatie duidelijk maken wat haar wettelijke mogelijkheden zijn om huurverhoging te vragen en dat ze bereid is, indien noodzakelijk, gebruik te maken van de mogelijkheden om naar rechter of huurcommissie te stappen. Hierbij ligt de nadruk op de redelijkheid van de huurverhoging, waarbij tevens benadrukt wordt dat de corporatie streeft naar toestemming van huurders via de dialoog. Een dergelijke zakelijke en vastberaden opstelling alleen al zal veel huurders overtuigen van de voordelen om mee te doen.

5.7 Een aanbod dat je niet kunt weigeren Uiteindelijk gaat het erom dat de corporatie een uitstekend aanbod doet aan de huurder, dat gewoon niet geweigerd kan worden. De verbeterplannen zijn gebaseerd op grondig onderbouwd en door alle belanghebbenden gedragen beleid. Samenvattend nog eens de kritische succesfactoren op een rij: – De huurdersbelangenorganisatie is nauw betrokken bij de totstandkoming van het energiebeleid op voorraadniveau; – Afwegingen voor huurverhogingsbeleid zijn open besproken op basis van heldere financiële berekeningen op voorraadniveau; – De plannen houden rekening met en leiden tot


De noodzaak en redelijkheid van het totaal van verbeteringen en huurverhogingen is zo evident, dat iedereen, de corporatiemedewerker, de huurder -en als het nodig is ook de rechter- gemotiveerd en overtuigd wordt.

57 hoofdstuk 5

een verbetering van de positie van, zo mogelijk, alle betrokkenen, maar in elk geval van de huurders (woonlasten); – Een gedegen maatwerk berekening verschaft inzicht in de kosten en baten van de maatregelen; – Het aanbieden van een woonlastengarantie is een sterke troef; – Door consequente informatie over het belang van energiebesparing in o.a. huurderskrant en website wordt het begrip en enthousiasme voor verbeterprojecten vergroot.

In dit boek is de relatie tussen verbetering van de ener-


gieprestatie van sociale huurwoningen en daarmee

builddesk 2010

58

samenhangende huurverhogingen uitgebreid aan de orde geweest. Om daadwerkelijk een forse verbeterslag in de voorraad ook financieel haalbaar te maken zijn huurverhogingen onvermijdelijk. Er zijn echter cultuurbepaalde, politieke en institutionele belemmeringen die huurverhogingen, en dus investeringen in energiebesparende maatregelen, in de weg staan. Woonlastendenken vormt de kern die op diverse terreinen en beleidsniveaus tot verfrissende oplossingen kan leiden: van portfoliobeleid, financieel vastgoedrekenen via prestatieafspraken met de gemeente tot en met huurdersparticipatie in beleidsontwikkeling en concrete verbeterprojecten. Uiteindelijk is een echte triple-win oplossing mogelijk: de corporatie, de huurder en de maatschappij hebben baat bij ingrijpende energiemaatregelen. De initiële investeringen worden ruimschoots terugverdiend. De triple-win oplossing is echter nog lang geen vanzelfsprekendheid. Een integrale benadering waarin alle belanghebbenden worden betrokken en recht wordt gedaan aan ieders belang is noodzakelijk, maar vergt tijd en daadkracht. Samenvattend geven we hier de hoofdlijnen van de oplossingen in 10 praktische tips.

in tien tips

1 Energiebeleid is verankerd op elk beleidsniveau Op strategisch niveau zijn de doelen en randvoorwaarden voor de energieprestatie van de woningvoorraad en de bijbehorende huurprijzen geformuleerd. Dit is kaderstellend voor het strategisch beleid op complexniveau en uiteindelijk voor alle operationele acties die daaruit voortkomen zoals groot-onderhoudsprojecten, mutatie-ingrepen etc. Energiebeleid en huurbeleid moeten hierbij uitdrukkelijk aan elkaar zijn gekoppeld. Er vindt (periodieke) terugkoppeling plaats tussen praktijk en beleid. Praktijklessen worden geëvalueerd en leiden tot bijstellingen op beleidsmatige niveaus. Op deze wijze wordt een hecht raamwerk gebouwd, dat mensen kan motiveren en voldoende robuust is ten opzichte van externe invloeden.

Reken op elk niveau de effecten van de investeringen door voor de corporatie en de huurder. Dit geldt zowel voor de directe financiële kosten en baten als voor de indirecte financiële baten zoals de ontwikkeling van de vastgoedwaarde. Ook de maatschappelijke effecten, kosten en baten in termen van de kernvoorraad en CO2-reductie moeten inzichtelijk zijn. Pas dan en met deze onderbouwing raken zowel interne als externe betrokkenen overtuigd en kan over worden gegaan tot daadwerkelijke actie.

3 Energiebeleid en huurbeleid zijn nadrukkelijk aan elkaar gekoppeld Huurbeleid en energiebeleid vormen een onlosmakelijk duo als het gaat om woonlastenbeheersing. Enerzijds worden woonlasten van de huurder steeds meer bepaald door energiebeleid, anderzijds is de verdiencapaciteit van de corporatie afhankelijk van de huurinkomsten. Een evenwichtige afweging en keuzes hierin is essentieel. Dit uit zich onder andere in het maken van nieuwe prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties, en portfoliobeleid waarbij streefhuren zijn gekoppeld aan de energieprestatie van de woning.

4 Denk toekomstgericht en sta voor je zaak De energieproblematiek gaat de komende tijd de maatschappelijke agenda’s domineren. De corporatie versterkt haar maatschappelijk rol door een

een integrale aanpak in tien tips

Een integrale aanpak

2 Realistische en haalbare doelen door goede onderbouwing

59 hoofdstuk 6

6


heldere visie te hebben op energie en duurzaamheid en deze met helder en daadkrachtig leiderschap uit te dragen. Mensen raken echt enthousiast en worden gemotiveerd tot actie, wanneer de visie een aantrekkelijk toekomstperspectief schetst en doelen die er echt toe doen worden gerealiseerd. Op basis van een heldere toekomstvisie, een degelijk onderbouwd en gedragen strategische voorraadbeleid worden uiteindelijk concrete projecten voorbereid. Alle financiële verdienmechanismen zijn verkend en gedeeld met de bewonersorganisatie. Het verhaal staat als een huis. Huurders worden overtuigd van noodzaak en relativiteit van huurverhoging en de gemeente van de nieuwe definitie van kernvoorraad op basis van woonlasten.

60 builddesk 2010

5 Organiseer draagvlak Communiceer open en eerlijk met alle belanghebbenden, van hoog tot laag en van links tot rechts. Betrek de juiste mensen op het juiste moment. Denk hierbij niet alleen aan de medewerkers van de corporatie maar ook de huurdersbelangen organisaties, de gemeente, koepelorganisaties en relevante externe partners. Luister naar hun inbreng. Door informatie, kennis en ervaring te delen en mensen mee te laten denken wordt solide draagvlak gecreëerd en komen nieuwe innovatieve ideeën tot stand. Beperk de communicatie niet tot de verplichte momenten, maar informeer structureel over de achtergronden en voor- en nadelen van de ontwikkelingen op energiegebied. Via huurderskrant en website kan zo een voedingsbodem ontstaan voor

draagvlak en enthousiasme voor nieuwe beleid. Zoek daarbij ook coalities, betrek partijen die je kunnen helpen zoals energiebedrijven en gemeente. Hoewel men het nauwelijks meer zou verwachten, kan het toch voorkomen dat huurders overwegen om te weigeren mee te doen. Duidelijkheid vooraf over de consequenties kan dan helpen. Er zijn meerdere opties: de stap naar de rechter die deelname afdwingt op basis van de noodzakelijkheid en redelijkheid van het voorstel of het hele project wordt in de koelkast gezet, een ander complex wordt eerst aangepakt.

6 Benut alle financiële mogelijkheden Wees creatief in de financiële uitwerkingen. Bereken naast de traditionele oplossing van de huurverhoging ook andere verdienmechanismen voor investeringen door, zoals levensduurverlenging, betere verhuurbaarheid en stijging van vastgoedwaarde. Onderzoek ook andere mogelijkheden van financiering zoals gebruikmaking van ESCO’s of een eigen gemeenschappelijk energiebedrijf. Dit alles kan leiden tot extra investeringsruimte. Door inzicht te geven in de afwegingen die hierin gemaakt zijn, wordt ook de argumentatie en draagvlak voor de huurverhogingen sterker.

7 Prestatieafspraken op basis van woonlasten Prestatieafspraken over de kwaliteit en omvang van de kernvoorraad kunnen niet meer gebaseerd zijn op de netto huurprijzen. Totale woonlasten of woonlastenquotes doen veel meer recht aan

Wacht niet tot al het beleid helemaal is uitgekristalliseerd en in prestatieafspraken is dichtgetimmerd. Start nu met (pilot-)projecten waarin je laat zien dat hoge ambities waargemaakt kunnen worden. Voor de transitie naar een werkelijk duurzame woningvoorraad moet er nog veel praktijkkennis ontwikkeld worden over bouwfysische oplossingen, nieuwe materialen en duurzame technieken, over de wisselwerking tussen gebouw en installatie en natuurlijk ook over de ‘zachte’ aspecten als bewonersparticipatie bij ingrijpende energieverbetering. Een tijdelijke Energiecoach kan aangesteld worden om energieprojecten aan te jagen. De energiecoach kan tevens zowel intern als extern, naar de huurders, een actieve rol vervullen in het realiseren van de energiedoelstellingen.

9 Bereid plannen goed voor Dit lijkt een open deur, maar toch mislukken soms projecten omdat men te snel en onvoldoende doordacht te werk gaat. Ken het complex en de mensen, controleer de energieprestatiegegevens en check of de complexstrategie nog actueel is. Reken alternatieve oplossingen zowel technisch als financieel door op de effecten voor de corporatie en de huurder. En analyseer de robuustheid, de toekomstbestendigheid van het plan en de financiële onderbouwing: wat gebeurt er als de energieprijs sneller of langzamer stijgt dan aangenomen? Als deze overwegingen degelijk zijn doordacht, zijn ook de argumenten richting huurders en gemeente krachtig en overtuigend.

10 Tot slot: Van denken naar doen! Leg dit boek niet weg in de boekenkast! Verspreid het onder collega’s en iedereen die te maken heeft met sociaal wonen. Ga met elkaar in debat over de ontwikkeling van energiekosten, betaalbaarheid van wonen en het verbeteren van de sociale woningvoorraad. De technische en wettelijke mogelijkheden zijn aanwezig om grote stappen te zetten op de weg naar een duurzame toekomst. Het gaat nu om de wil en het lef om deze stappen ook daadwerkelijk te maken.

een integrale aanpak in tien tips

8 Ga aan de slag

De ervaringen die met deze projecten worden opgedaan vormen weer de noodzakelijke praktijk input voor vervolg beleid.

61 hoofdstuk 6

de oorspronkelijke betekenis van het begrip kernvoorraad: goede en betaalbare woningen voor de laagste inkomensgroepen in Nederland. Een woning met een lage huur, maar energetisch van slechte kwaliteit is per saldo duurder dan een duurdere doch energetisch goede woning. De totale woonlastenbenadering moet consequent bij huurders en gemeente over de bühne worden gebracht om van het klassieke huurdenken af te komen. Heeft men eenmaal de woonlastenbenadering verheven tot norm, dan opent dit mogelijkheden voor de Triple-Win oplossing. Maak ook op complexniveau de prestatieafspraken hard met een woonlastengarantie.


Bijlagen

builddesk 2010

62

1 Brabant bespaart De provincie Noord Brabant voert al enige jaren een energiebesparingsbeleid. Een succesvol onderdeel daarvan is Brabant Bespaart. Brabantse huiseigenaren kunnen van de provincie Noord-Brabant een subsidie van € 500,– krijgen. Men komt in aanmerking als minimaal 2 verschillende energiebesparende maatregelen aan de woning worden uitgevoerd. Voorbeelden van maatregelen zijn HR++ glas of het aanbrengen van vloer-, gevel- of dakisolatie. Ook het plaatsen van bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp wordt gestimuleerd. In 2006 en 2007 was een soortgelijke subsidieregeling van kracht. Toen al bleek de regeling een succes: er werden 2200 subsidieaanvragen ge-

daan. Daarom is er voor 2008 en 2009 een nieuwe regeling gestart waar 2000 mensen aanspraak op kunnen maken. Het subsidieplafond kwam na een jaar al in zicht en daarom is onlangs door Gedeputeerde Staten besloten nog eens 2500 uitbetalingen te kunnen doen. Vele huiseigenaren worden hierdoor gestimuleerd wat méér aan de woningen aan te passen dan gepland. Dit geeft minder last voor het milieu en spaart geld uit. De maatregelen moeten tussen 1 januari 2008 en 31 december 2009 worden uitgevoerd. Eén van de maatregelen moet worden uitgevoerd én aangeschaft na de subsidieaanvraag. Er kan tot 1 december 2009 subsidie worden aangevraagd. Kijk voor meer informatie op www.brabantbespaart.nl

BBSH Besluit Beheer Sociale Huursector BHW Besluit Huurprijzen Woonruimte BW Burgerlijk Wetboek EI Energie Index ESCO Energie Service Company HC Huurcontract hh huishouden HT Huurtoeslag HR Hoog rendement HW Huisvestingswet kv kernvoorraad MG MG’s zijn circulaires die het ministerie van VROM onder meer stuurt aan de Colleges van Burgemeester en Wethouders. Zij gaan over woonbeleid. MGE Maatschappelijk gebonden eigendom Stb Staatsblad SVB Strategisch Voorraad Beleid UHW Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte UrHW Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte Vhe verhuurbare eenheid VNG Vereniging Nederlandse Gemeentes VROM (ministerie van) Volksgezondheid, ruimtelijke ordening en milieu WHT Wet op de huurtoeslag WOHV Wet op het overleg huurders verhuurder WOZ Wet waardering onroerende zaken WWI (ministerie van) Wonen, Wijken en Integratie WWS Woningwaarderingsstelsel WW Woningwet

– Besluit Beheer Sociale Huursector – Burgerlijk Wetboek – Huurcommissie: Puntensystemen zelfstandige woningen – Go, S.T.K., Weevers, L. (2008) Corporaties & Energieprestatie, BuildDesk, Nestas – Sociaal en Cultureel Planbureau, Centraal Bureau voor de Statistiek (2007) Armoede monitor 2007 – SenterNovem (2006), Cijfers en tabellen 2006 – VROM-WWI : Huurbeleid 2008-2009 – VROM-WWI : Huren van een woning 2008 2009 – Weevers, L. et al, (2008) “Belemmeringen bij energie investeringen door woningcorporaties”, BuildDesk 70119/bw/080193 – VROM DG-WWI (2007), Cijfers over wonen 2006 – Stichting Experimenten Volkshuisvesting (112007), Praktijkboek Maatschappelijk Rendement deel 1 – Aedes (2007) Bedrijfstakinformatie, kentallen van de Nederlandse woningcorporaties – Woonlastenwaarborg: www.woonbond.nl/ downloads/e_woonlastenwaarborg.pdf – Beleid huurverhoging na woningverbetering, vastgesteld door het Overleg Voorzitters Huurcommissies (OVH), definitieve versie 0707-2004, seretariaat van de huurcommissies, Den Haag. - Brief Minister van der Laan aan Tweede Kamer over aanpassing WWS dd 2 juli 2009, met bijlage rapport ABF overzicht aangepast woningwaarderingsstelsel.

bijlagen

3 Geraadpleegde literatuur

63 bijlagen

2 Afkortingen


Noten

builddesk 2010

64

5 ‘Beleid huurverhoging na woningverbetering’, vastgesteld door het Overleg Voorzitters Huurcommissies (OVH), definitieve versie 0707-2004 6 Bedragen zijn gebaseerd op het prijspeil van 2009 7 ‘Belemmeringen bij energieinvesteringen door woningcorporaties’ pag. 25 ev. 8 Armoedemonitor 2007 9 Aanpassing WWS per 1-7-2010 gebaseerd op de brief van Minister van der Laan aan de Tweede Kamer, d.d. 2-7-2009

1 Conclusie op basis van de eerste berekeningen met het FIMAREN-model, een rekenmodel dat door BuildDesk, Rigo en SEV wordt ontwikkeld om het financiële en maatschappelijk rendement van energie-investeringen te kwantificeren. 2 Zie oa de ledenbrief van Aedes en VNG dd 129-08: huurtoeslag, passendheidstoets en verhuisnorm. 3 De jaarlijkse huurverhoging biedt geen extra financieringsruimte voor de corporaties en wordt in dit boek derhalve niet meer verder behandeld. 4 € 4,43 bij 40 punten tot € 4,72 bij 250 punten - WWS periode 1 juli 2010 – 1 januari 2011

Vermindering van de energievraag is belangrijk, vanwege explosieve prijsstijgingen op de energiemarkt en zorgen over klimaatverandering. Woningcorporaties zijn zich hiervan bewust en werken hard aan het energetisch verbeteren van hun woningen. Ze komen echter tal van obstakels tegen als het gaat om kostendekkende huuraanpassingen voor de noodzakelijke investeringen in energiebesparende maatregelen. Gemeenten willen zowel vanuit volkshuisvestingsbeleid als vanuit lokaal klimaatbeleid stimuleren dat corporaties de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad drastisch verbeteren. Eerder opgestelde prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties kunnen dit echter in de weg staan. Ook de huurders zijn niet altijd overtuigd van de voordelen die een energiezuinige woning oplevert. In dit boek wordt uiteengezet welke spelregels er zijn rondom huurprijsbepaling en huuraanpassingen bij woningverbeteringen. Hardnekkige vooroordelen worden ontkracht, oplossingen worden aangedragen. Zowel de corporatie, de huurder als maatschappij hebben belang en voordeel bij ambitieuze energieverbeteringen van sociale huurwoningen. Huurverhoging is daarvoor een onmisbaar middel. De nieuwe woonlastenbenadering zorgt er echter voor dat elke partij voordeel behaalt: een Triple-Win oplossing. Over de auteurs Bert Weevers en Khing Go zijn beiden als beleidsadviseurs verbonden aan BuildDesk Benelux. Sociale huisvesting in combinatie met duurzaamheid in de meest brede zin, vormen de rode draad bij hun advisering aan woningcorporaties. Eerder verscheen van hun hand het boek ‘Corporaties & Energieprestatie’ (2008, uitgeverij Nestas). Carina Dijkhuis werkt als communicatieadviseur bij hetzelfde bureau. Zij begeleidt beleidsprocessen en communicatietrajecten voor gemeentes en corporaties.

Energiebesparing en huurverhoging De barrières voorbij. BuildDesk Benelux in samenwerking met de Provincie Noord Brabant

Recommend Documents