Elly Tanger. Onderwerp: Brief van Wijkraad Binnenstad Haarlem inzake hotel De Ripper

Elly T a n g e r Van: Verzonden: Aan: Onderwerp: Bijlagen:

Griffiebureau maandag 7 juli 2014 11:04 registratie SVP mail + bijlagen registreren en in proces nemen. Hartelijk dank. *Brief van Wijkraad Binnenstad Haarlem inzake hotel De Ripper* Brief aan Gemeenteraad dd 03-07-14 tzv Rlpperdastraat 13a.pdf; Zienswijze de heer mr. A. Vos dd 05-26-2014.pdf; Beknopte samenvatting de heer jhr. F. Ploos van Amstel dd 25-06-14.pdf

Van: Grim Bouwmeester, namens Wijkraad Binnenstad Haarlem [mailto:[email protected] Verzonden: donderdag 3 juli 2014 23:00 Aan: Griffiebureau Onderwerp: Brief van Wijkraad Binnenstad Haarlem inzake hotel De Ripper Geachte heer/mevrouw, Bij deze mail ontvangt u een brief van Wijkraad Binnenstad Haarlem naar aanleiding van ontwerp omgevingsvergunning 2014-00092 m.b.t. Rlpperdastraat 13a. Tevens zijn twee documenten toegevoegd welke dienen als bijlagen van deze brief. Wij zouden het zeer waarderen indien u ervoor zorgt kunt dragen dat de raadsfracties over deze stukken kunnen beschikken. Bij voorbaat onze dank. Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u mij bereiken via [email protected] of 06-10969250.

Met vriendelijke groet. Grim Bouwmeester 06-10969250 Wijkraad Binnenstad Haarlem www.wiikraadbinnenstadhaarlem.nl [email protected] U kunt de wijkraad nu ook vinden op Facebook en Twitter

Aan Gemeenteraad Haarlem

Datum:

3 juli 2014

Betreft:

ontwerp omgevingsvergunning 2014-00092 m.b.t. Rlpperdastraat 13a

Geachte dames en heren. Graag vraagt Wijkraad Binnenstad Haarlem uw aandacht voor de mogelijke komst van een hotel in de Ripperdastraat. Bewoners en omwonenden van de Ripperdastraat hebben de wijkraad gewezen op het ontwerp omgevingsvergunning 2014-00092, dat beoogt de weg vrij te maken voor de inrichting van een hotel (met horeca 4 vergunning) in het pand Ripperdastraat 13 dat bekend staat als De Ripper. Omwonenden maken zich ernstige zorgen over hun - nu nog rustige - woonomgeving en het voornemen van aanvragers van genoemde vergunning om een (naar maatstaven van deze buurt groot) hotel te mogen inrichten. De omwonenden waren bovendien bijzonder verrast dat de Ripperdastraat, Ripperdapark en Parkstraat als een buurt van 'gemengde bestemming en gebruik' wordt betiteld, terwijl daarvan niet eerder sprake is geweest. De omwonenden hebben als belanghebbenden bij de omgevingsvergunning gezamenlijk bezwaar aangetekend. Voor de volledigheid zijn als bijlage bij deze brief de volledige zienswijze van de heer mr. A. Vos en een door de heer jhr. F. Ploos van Amstel ter attentie van de wijkraad verzonden brief met daarin een beknopte samenvatting gevoegd. De wijkraad is overigens in het bezit van alle zienswijzen en aanvullende nota's, met toestemming van de bewoners om deze op uw verzoek te verstrekken. De bezwaren betreffen zowel toegepaste procedures als het onwenselijke karakter van dit plan. Wijkraad Binnenstad Haarlem sluit zich aan bij de inhoud van de verschillende zienswijzen zoals deze door belanghebbenden zijn geschreven, naar de inhoud waarvan wij gemakshalve verwijzen. De wijkraad hecht eraan dat in een (voor binnenstadbegrippen rustige) woonomgeving geen zware horecavergunningen worden afgegeven, zodat het woongenot en de (relatieve) rust van de bewoners gewaarborgd blijft. De wijkraad meent dat bij de omgevingsvergunning als deze, die onvermijdelijk zal leiden tot een drastische wijziging van het karakter van de buurt, de belangen van de omwonenden zwaar behoren te wegen.

Ooit

s m n, U " ! ii t

66 i

i 85 ® « i

at i? w 5

9i

De wijkraad merkt op dat er in het ontwerpbesluit een aantal onjuistheden en omissies lijkt te zijn geslopen. De wijkraad wijst met name op het volgende. 1. De onderbouwing van de bestemmingswijziging is beperkt tot een algemene verwijzing naar het Haarlemse hotelbeleid. De Wijkraad vraagt echter met name aandacht voor de volgende passage uit dit beleid (pagina 2, vergaderstuk STZ/EC/2012/30412, besluitenlijst B&W 21 februari 2012): Burgers willen graag weten hoe de gemeente de belangen van wijken afweegt tegenover nieuwe hotelinitiatieven op bepaalde locaties. De gemeente is faciliterend richting marktinitiatieven, maar houdt hierbij rekening met de inpasbaarheid in de wijken. 2. De weergave van het advies van de Brandweer. In het ontwerpbesluit wordt vermeld dat de brandweer een positief advies heeft gegeven. Dit is niet juist. De brandweer heeft juist negatief geadviseerd, in het bijzonder wat betreft de brandveiligheid van muren, vloeren, plafonds en dak. In het Ontwerpbesluit wordt echter vermeld dat brandveilig gebruik onder voorwaarden niet in strijd is met de regelgeving, zonder dat vermeld wordt wat die voorwaarden dan zijn. 3. Volgens de Haarlemse Bouwverordening zou een advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (de vroegere welstandscommissie) verplicht zijn, maar dit advies ontbreekt. 4. De berekening van de parkeeractiviteit. 5. Er lijkt geen rekening te zijn gehouden met de aanzienlijke toename van het logistieke verkeer (bevoorrading en afvoer) door de kleine straten en er zijn geen laad- en losplaatsen voorzien. 6. Het ontbreken van aandacht voor gevolgen voor de omwonenden van het gebruik van de binnenplaats van het pand, en andere potentiële bronnen van overlast, zoals lichthinder en geluidsoverlast door installaties (koeling, afzuiging en verwarming). De wijkraad is overigens bezorgd over de moeite die het omwonenden kost om de bij het ontwerpbesluit behorende stukken in te zien. De wijkraad vraagt zich af hoe dit zich verhoudt tot de wettelijke verplichting tot het ter inzage leggen van het Ontwerpbesluit en de bijbehorende relevante stukken. Omwonenden hebben nu hun toevlucht genomen tot de procedure op grond van de Wet openbaarheid van bestuur, maar ook dit heeft nog geen resultaat opgeleverd. De wijkraad hoopt dat de situatie rond De Ripper uw aandacht zal krijgen. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Voor eventuele vragen, aanvullende stukken of een toelichting kunt u terecht bij ondergetekende, lid van Wijkraad Binnenstad Haarlem, via 06 10969250 of [email protected].

Met vriendelijke groet.

Grim Bouwmeester namens Wijkraad Binnenstad Haarlem

wiersma mensonides

advocaten

PER AANGETEKENDE POST College van B&W Afdelingshoofd Omgevingsvergunningen Postbus 511 2003 PB Haarlem

Tevens verzonden per gewone post en per e-mail aan: hhtboergihaarlem.nl [email protected] Haarlem, 26 mei 2014

Geachte heer, mevrouw, Inzake: zienswijze naar aanleiding van ontwerpbesluit 14-00092 Ripperdastraat 13a, het verbouwen van het kantoor en restaurant tot restaurant en hotel, op grond van art. 2.1 lid 1. onder a, c, d, en de activiteit als genoemd in art. 2.2, lid 1 onder b van de Wabo, verzonden 15 april 2014 (het "Ontwerpbesluit"') 1.

Deze zienswijze naar aanleiding van het Ontwerpbesluit wordt ingediend namens: (a)

de heer Peter Christiaan Ruiter, geboren op 24-08-1978, en mevrouw Gi-Gi Nge Chi Li, geboren op 30-12-1979, als eigenaren en bewoners van het pand aan de Parklaan 8 1 ;

(b)

de heer Herman Jan Haage, geboren op 20-04-1948, en mevrouw Irene Adriana Kuipers, geboren op 15-06-1952, als eigenaren en bewoners van het pand aan de Parklaan 83;

(c)

de heer Marco van den Haak, geboren op 20-04-1954, en mevrouw Annemarie van den Haak-Bardonauw, geboren op 04-11-1953, als eigenaren en bewoners van het pand aan de Parklaan 85;

(d)

de heer Arnold Velders, geboren op 02-10-1947, en mevrouw Carina Bosboom, geboren op 17-07-1948, als eigenaren en bewoners van het pand aan de Parklaan 87;

KonngilMnSS | Pcslous 75575 | 1070 Af.sletaam j Necs^anc j Tm: +3» 20 524 S246 \ Fax. f-31 20 SZ* 5250 i [email protected]* nl | www.wmiaw.nl INC Bank NLMIN(3e0871S7(3M S!icm«>a Baheer Deidsngeide" Wtaisma Ktsi-.scnidss VMWRa MantdAlaN 1?

naaUCMP an j»mch; l^aar (J ens;ïin o t batin var. *er. r;.aiser.!.cmit .-an TCd'S'r^t . \ ï ï c o var :

r

toapasthQ rijn sa vosmt:^ Vbo^Mwtfati «au WMHPS Mafvenidav. oadMenaard r. j «ip RKhtganit ;Ö Amsfacaam, *aKin Mfl eapadong .-ar Mnspraxa^klMfd .s -x:-ya^cr.er Oe MgMrwna Voorwawdan mfdwi c:; v*?*** ioageKwaM Wafüma M8r*on«Jeg •& a cattne'sniD a r d :«rw*'ï. IK u n t C M o*" I M bAï s :il a cr.rrm'sslc-. crrtraf-E 'c- wh^ch tre C f r!9:a Conadl^ns cf w-a'srra UanvnnidM, utea s: ire Co'j'1 r Ar^BiordsrT.. ^p^lca^l.» ar-d r wtifefr a i!r:i;üllo" ui :;ali(ii:y ;s

üiDtuued Fna Qanafa CanfitioM wit t« sen; upon ;&q*ji!si.

-t

m w

:

(e)

de heer Phiiip Aram Vos, geboren op 09-07-1971, en mevrouw Marijn Vosvan Roijen, geboren op 11-03-1969, als eigenaren en bewoners van het pand aan de Parklaan 89;

(f)

de heer Tom van Spanje, als bewoner van het pand aan de Ripperdastraat 15 (zwart);

(g)

mevrouw Makira Nardy Elisa Thomése-Mual, geboren op 24-06-1969, en de heer Pieter Frans Thomése, 23-01-1958, als eigenaren en bewoners van het pand aan de Ripperdastraat 20;

(h)

de heer Marcus Hubert Mechtildis Lenssen, geboren op 27-12-1965, als eigenaar en bewoner van het pand aan de Ripperdastraat 11-B.

2.

De achtertuinen en/of de woonhuizen van bovenstaande belanghebbenden (hierna de "Belanghebbenden") grenzen aan of liggen tegenover dan wel vlak naast het pand Ripperdastraat 13a (het "Pand"), dan wet grenzen aan een smal steegje gelegen tussen het Pand en de achtertuinen van Belanghebbenden. Belanghebbenden hebben dan ook een belang bij zorgvuldige besluitvorming omtrent de verzochte bestemmingswijziging van het Pand, waarbij in de ruimtelijke onderbouwing alle relevante omgevings- en economische factoren in acht dienen te worden genomen.

3.

Sinds 18 december 2013 zijn de heer Beumer, zijn twee zoons en de heer Ganzeboom (hierna samen de "Beleggers") eigenaren van het Pand. Namens de Beleggers diende de heer Beumer op 13 januari 2014 een aanvraag in om de bestemming van het Pand te wijzigingen van "maatschappelijk" (met in het voorgebouw een klein restaurant met beperkte openingstijden) in "horeca categorie 4 " (de "Aanvraag"). Het Bestemmingsplan Nieuwstad bevat voor de Gemeente geen regels die haar het recht geven om deze bestemmingswijziging te honoreren. Ook valt de strijdigheid tussen de verzochte bestemming en de huidige bestemming niet onder enig bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval.

4.

Het bovenstaande brengt met zich dat de Gemeente de bestemmingswijzing, en daarmee de omgevingsvergunning, dient te tenzij de door of met instemming van Beleggers in het Pand uit activiteiten niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening en de van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

5.

Volgens Belanghebbenden werd het Ontwerpbesluit niet genomen op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing en zijn de door Beleggers in het Pand uit te (laten) oefenen activiteiten in strijd met een goede ruimtelijke ordening. In de ruimtelijke onderbouwing werd geen rekening gehouden met alle relevante

gevraagde weigeren, te voeren motivering

omgevings- en economische factoren. Als wel rekening wordt gehouden met deze factoren, dan dient de conclusie te zijn dat de door de Beleggers ingediende aanvraag tot bestemmingswijziging dient te worden afgewezen, althans niet in deze vorm dient te worden toegewezen. Gemeente heeft teqenstrildiq belang 6.

Zoals bekend was het Pand tot 18 december 2013 eigendom van Stichting Bureau Jeugdzorg Noord-Holland ("Jeugdzorg"). Belanghebbenden hebben eind vorig jaar met Jeugdzorg gesproken over de vraag waarom het Pand met zoveel spoed (en onder de marktprijs) diende te worden verkocht. Jeugdzorg verklaarde daarbij dat het Pand te zwaar op haar begroting drukte, en dat zij - met de naderende budgettaire overgang naar de Gemeente Haarlem - in haar kosten moest snijden. Een snelle verkoop van het Pand was dus niet alleen in het belang van Jeugdzorg, maar ook in het belang van de Gemeente. Zie in dat kader ook de noodkreet van Lucy Schmitz, directrice van Jeugdzorg (www.binnenlandsbestuur, 25 september 2013, "Snelle transitie leidt tot failliet Bureaus Jeugdzorg").

7.

Om de verkoop van het Pand te versnellen, stak de Gemeente een helpende hand toe en begon maar alvast met een "ruimtelijke onderbouwing" van de door de Beleggers gewenste bestemmingswijziging, nog voordat zij hun aanvraag hadden ingediend. De Beleggers hadden in het onderhandelingstraject immers aangegeven dat zij het Pand enkel wilden kopen indien de bestemming zou worden gewijzigd. Zoals hierna zal worden uiteengezet verloor de Gemeente bij deze "ruimtelijke onderbouwing" de ruimtelijke inpasbaarheid van deze bestemmingswijziging uit het oog, nota bene een van de uitgangspunten van haar eigen "Hotelbeleid" zoals besproken bij de B&W vergadering van 21 februari 2012.

8.

De ruimtelijke onderbouwing van januari 2014 is een doelredenering, om maar zo spoedig mogelijk de aan de Beleggers voorgespiegelde bestemmingswijziging te kunnen effectueren (met als gevolg een grote waardestijging van het Pand). De Gemeente gebruikte (of misbruikte) hiermee haar ruimtelijke ordeningsbevoegdheid niet met als doel ruimtelijke ordening, maar met ais doel het dienen van haar eigen (toekomstige) financiële belang: het bevrijden van Jeugdzorg van dit op haar begroting drukkende Pand, een begroting die binnenkort voor rekening en risico van de Gemeente komt.

9.

Art. 3:3 Awb is geschreven voor situaties als deze, en Belanghebbenden behouden zich het recht voor om - bij toewijzing van de Aanvraag - vernietiging van dit besluit mede op deze basis te vorderen. Wellicht is dat overigens niet nodig, want bij een onverhoopt faillissement van Jeugdzorg zullen belanghebbenden erop toezien dat de alsdan te benoemen curator onderzoekt of de verkoop van het Pand - onverplicht, in het zicht van het faillissement, onder

de marktprijs en daarmee ten nadelen van de schuldeisers van Jeugdzorg - niet dient te worden vernietigd. Indien nodig zullen Belanghebbenden eventuele financiers van het Pand op dit risico attenderen, voor zover Beleggers dat niet al hebben gedaan. Hotel niet tevensvatbaar 10.

Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt niet dat de Beleggers erin zijn geslaagd een sluitend exploitatieplan op te stellen voor het door (toekomstig) huurder ESTIDA cs exploiteren van het Pand als hotel, restaurant en bar met leerfunctie. Blijkbaar zijn Beleggers met de Gemeente in gesprek om het "kostenverhaal" anderszins te VerzeAreren".

11.

Dit klinkt voor de Belanghebbenden weinig geruststellend, want wat komt er in het Pand als ESTIDA's plannen niet economisch levensvatbaar blijken te zijn? Een backpackers hotel in een rustige woonbuurt? De Beleggers hebben hier al meerdere keren mee gedreigd. Het was voor Belanghebbenden dan ook vervreemdend om in de ruimtelijke onderbouwing (pagina 12) te moeten lezen dat op dit punt hun angst zou zijn weggenomen.

12.

Qf moet ESTIDA - of enige andere huurder - het Juist hebben van intensief gebruik van de bar en terrassen, met alle overlast voor Belanghebbenden van dien? Dit roept bij een deel van de Belanghebbenden onplezierige herinneringen op aan de periode vóór de komst van Jeugdzorg, toen het Pand regelmatig werd gebruikt voor feesten en partijen, met alle overlast van dien. Juist daarom dient de Gemeente een goede ruimtelijke onderbouwing voor deze (overhaaste) bestemmingswijziging te hebben, omdat de lange termijn gevolgen - bij het falen van het ESTIDA plan (hoe sympathiek ook) - voor Belanghebbenden (zeer) negatief kunnen zijn.

13.

De Gemeente zegt een Hotelbeleid te hebben. Maar dit beleid staat te ver af van de huidige realiteit om als basis te kunnen dienen voor het honoreren van de verzochte bestemmingswijziging. Belanghebbenden attenderen de Gemeente op het rapport van de Shjark Group van Juli 2013, genaamd "Situatie Hotelmarkt MRA" (biilaqe 1) en op de kritische noten van Horeca Nederland tijdens de bespreking van de Regionale hotelstrategie 2016 - 2022 (2013.0073991) door B&W op 2 februari 2012.

14.

Bovenstaande kritische (maar door de Gemeente tot nu toe genegeerde) noten zijn sindsdien alleen maar in belang toegenomen. Ook in de Haarlemmermeer zal binnenkort sprake zijn van een overschot aan hotelkamers, met als gevolg onderbezetting, dalende kamerprijzen, faillissementen, leegstand en verpaupering. De prijsdaling is ai in gang gezet, zoals blijkt uit recente persberichten.

15.

Hoe denkt ESTIDA - als stand alone exploitant zonder ervaring in deze branche, zonder grote financiële armslag en zonder de steun van een keten - in een dergelijke markt te kunnen overleven? Een markt die door particuliere verhuur via AirBNB, door het opdrogen van bedrijfsboekingen (die geven hun personeel tegenwoordig immers cursus via internet) en door de kosten van sites als booking.com alleen nog maar krapper zal worden? Een markt die sinds kort ook door banken als te riskant wordt beschouwd, waardoor financiering tegen een normale opslag moeilijk of onmogelijk is?

16.

Met deze punten heeft de Gemeente geen rekening gehouden in haar onderbouwing van het Ontwerpbesluit. Ook gaat zij eraan voorbij dat binnenkort aan de Nieuwe Gracht in het Bisschoppelijk Paleis een nieuw hotel met 65 kamers komt, en dat terwijl het Golden Tulip Hotel naast het station al een teruglopende bezettingsgraad heeft. Haarlem heeft geen internationale bedrijven of congressen die een vaste stroom aan hotelbezoekers met zich brengen. Van overloop uit Amsterdam zal ook geen sprake meer zijn, gelet op de zeer grote toename in het aantal hotelkamers aldaar. PWC vatte deze problematiek kernachtig samen in haar rapport uit 2013, getiteld "Thriving or survivlng, European cities hotel forecast 2013": "For example, the trend of converting offices to hotels on the outskirts of Amsterdam could leave hoteliers in more outlying areas struggling".

17.

Het onder dit gesternte openen van een hotel is een riskant avontuur met een grotere kans op een slechte dan op een goede afloop, en daarom dient juist ook naar de langere termijn consequenties te worden gekeken van deze verzochte bestemmingswijziging, en hoe deze zich verhouden tot de ruimtelijke inpasbaarheid van dit alles. Het onder dit gesternte toekennen van de aanvraag tot bestemmingswijziging, strookt niet met een goede ruimtelijke ordening. Geen noemenswaardig overleg tussen Beleggers. ESTIDA en buurt

18.

Ten onrechte wordt in de ruimtelijke onderbouwing de indruk gewekt dat er regelmatig overleg is tussen de Beleggers, ESTIDA en de buurt via een "klankboordgroep", en dat bezwaren daarbij in onderling overleg worden weggenomen. Er heeft inderdaad in het najaar van 2013 één keer een presentatie door ESTIDA plaatsgevonden, maar dat ging met name om de inrichting van het Pand en niet om de effecten op de buurt. Dit kan ESTIDA ook niet worden verweten, haar specialisme is immers het inrichten en niet het exploiteren van horecapanden.

19.

De Belanghebbenden hebben voor, tijdens en na deze presentatie aan ESTIDA en aan de Beleggers aangegeven zich zorgen te maken om geluids- en geuroverlast en hierover graag afspraken te willen maken in de vorm van het vestigen van een aantal kwalitatieve verplichtingen ten laste van het Pand (zie e-mails van 3

f

t

december 2013, bijlage 21. Tijdens een bespreking met de heer Beumer op 17 december, wekte hij bij de Belanghebbenden de indruk dat de Beleggers hieraan zouden meewerken. Op 23 maart 2014 zonden de Belanghebbenden ter attentie van de Beleggers een concept akte aan ESTIDA (dat fungeerde als spreekbuis voor de Beleggers) (bijlage 3). ESTIDA zond dit stuk door aan de Beleggers. 20.

Tot 24 mei werd van de Beleggers, noch van ESTIDA, een inhoudelijke reactie op de wensen van Belanghebbenden ontvangen. Tijdens een kort overleg met de heer Beumer op zaterdag 24 mei werd namens Belanghebbenden nogmaals gevraagd waarom Beleggers nog niet hadden gereageerd op de ai in maart toegezonden akte inzake het steegje en de laagbouw, waarvan de inhoud overeenstemde met de e-mails van Belanghebbenden van 3 december 2013. De heer Beumer zei daarop dat Beleggers geen voorwaarden wilden accepteren die in hun ogen de doorverkoop en/of financiering van het Pand zouden bemoeilijken.

21.

Namens Belanghebbenden werd daarop gezegd dat de zij geen gebruik van de laagbouw en het steegje behoeven te accepteren die hun woongenot en de waarde van hun woonhuizen vermindert en daarmee de verkoop of financiering van hun woonhuizen belemmert. Daarbij werd ook aangegeven dat een dergelijke waardedaling als planschade uiteindelijk via de door Beleggers getekende planschadeovereenkomst toch voor hun rekening komt en dat Belanghebbenden daarom niet begrijpen waarom Beleggers geen kwalitatieve verplichtingen accepteren op dit ondergeschikte deel van het Pand, en dat terwijl door deze bestemmingswijziging de waarde van het Pand aanzienlijk zal stijgen.

22.

De heer Beumer gaf bij dit gesprek overigens weer aan dat hij - indien het ESTIDA plan niet doorgaat - voornemens is om het Pand te verhuren aan jeugdherberg exploitant StayOkay, hetgeen de hiervoor in deze zienswijze door Belanghebbenden geuite vrees bevestigt en waardoor zorgvuldige besluitvorming van nog groter belang is. Deze verkapte bedreiging werd ook al op 3 en 17 december door de heer Beumer geuit. Ten onrechte wordt in de ruimtelijke onderbouwing dan ook de indruk gewekt dat de Beleggers de kans op bezwaren door Belanghebbenden hebben verkleind.

23.

De heer Beumer lijkt overigens te vergeten dat ook het exploiteren van een commerciële jeugdherberg niet is toegestaan binnen de huidige bestemming van het Pand. Als Beleggers inderdaad voornemens zijn een jeugdherberg in het Pand te doen vestigen, dan hebben zij de Belanghebbenden en de Gemeente op het verkeerde been gezet door de Aanvraag enkel te baseren op het (maatschappelijk sympathieke) ESTIDA/Perspectief plan, daarbij behendig gebruik makend van de warme contacten tussen de omwonenden en de eigenaar van ESTIDA.

I I

Bestemmingswijziging in strijd met Structuurplannen 24.

De binnentuinen ingeklemd tussen de Ripperdastraat, het Ripperdapark en de Parklaan zijn een oase van rust. De Ripperdastraat en het Ripperdapark zijn beiden doodstille straten, anders dan de (voor een klein deel) gemengde functie van de Ripperdastraat doet vermoeden. Terecht volgt uit het Structuurplan 2020 dan ook dat rustige woongebieden als rustig woongebied beschermd dienen te worden. Het Pand bevindt zich in een rustig woongebied en indachtig de beschermingsgedachte in het Structuurplan 2020, is de voorgestane bestemmingswijziging strijdig met dat Structuurplan. Ook uit het Structuurplan Binnenstad Haarlem 1990 volgt dat het handhaven en versterken van bestaande buurtfuncties voorop behoort te staan. De functie van het blok Ripperdastraat, Ripperdapark en Parklaan is die van een rustige verstilde woonbuurt, en indachtig het genoemde oudere Structuurplan dient deze functie te worden gehandhaafd. De voorgestane bestemmingswijziging is dan ook eveneens in strijd met het Structuurplan 1990. Bestemmingswijziging in strijd met Hotelbeteidsnota 2012 - 2020

25.

Hiervoor werd al aangegeven dat het beleid van de Gemeente om uitbreiding van hotelcapaciteit sterk te stimuleren, niet strookt met de bedrijfseconomische realiteit in de hotelbranche in de regio Haarlemmermeer en Amsterdam.

26.

Nog los van het bovenstaande is het verlenen van de verzochte bestemmingswijziging ook strijdige met de uitgangspunten van dit Hotelbeleid. Immers, een van de uitgangspunten is dat geen hotelfunctie zal worden toegekend aan panden in straten waar alleen gewoon wordt, dat het geen overlast voor de buurt mag veroorzaken en dat het passend moet zijn bij andere functies in dezelfde straat.

27.

Aan de Ripperdastraat, het stuk van de Parklaan tussen de Ripperdastraat en het Ripperdapark en aan het Ripperdapark zelf, wordt alleen gewoond (met uitzondering van enkele kantoren aan huis en de Vrijmetselaarsloge aan de Ripperdastraat, maar die wordt slechts sporadisch en dan ook nog eens doodstil gebruikt). De binnentuinen in dit blok zijn bij uitstek een (doodstil) woongebied. Door het weinige verkeer in de Ripperdastraat en het Ripperdapark is dit een ideaal speelterrein voor de vele kinderen in deze buurt. Hierbij past geen hotelmet uitgebreide horeca, met af en aan rijdende leveranciers, stomerijen, taxi's en gasten. Dit gaat onbetwist overlast in dit rustige en verstilde woongebied veroorzaken.

28.

Het lijkt erop dat de opsteller van de ruimtelijke onderbouwing zich het bovenstaande niet heeft gerealiseerd toen hij concludeerde dat de voorgestane

bestemmingswijziging aansloot bij het Hotelbeleid. Deze bestemmingswijziging sluit daar niet bij aan en is er mee in strijd. Verstild binnenstedelilk woonmilieu 29.

In de ruimtelijke onderbouwing wordt bij de planologische onderbouwing slechts gekeken naar de bestemming van de Ripperdastraat zelf. Dit is een (veel) te beperkt blikveld, want daarbij wordt voorbijgegaan aan het feit dat het Pand grenst aan de binnentuinen van welgeteld 13 woonhuizen die wel in een verstild woonmilieu liggen dan wel samen een verstild woonmilieu vormen.

30.

In de ruimtelijke onderbouwing wordt vervolgens enkel op basis van de gestelde "sterke" variatie van bestemmingen in de Ripperdastraat (waarin het dagelijks leven overigens niets van te merken is) geconcludeerd dat de voorgestane bestemmingswijziging niet in conflict is met de uitgangspunten van het bestemmingsplan. Deze conclusie is onjuist. Omdat het Pand grenst aan de binnentuinen van 13 woonhuizen, ligt het (ook) in een plangebied dat uitsluitend voor wonen wordt gebruikt, en is de voorgestane bestemmingswijziging daarmee in strijd met de uitgangspunten van het bestemmingsplan. Immers, een van die uitgangspunten is dat in een woongebied rust heerst en dat bij afwijking van het bestemmingsplan geen sprake mag zijn van een onevenredige afname van de privacy. Een hotel met horeca, leveranciers en gasten brengt geen rust en privacy en zal zeker meer overlast veroorzaken dan onder de huidige kantoorfunctie (met beperkte horeca) werd veroorzaakt. Verkeerskundige onderbouwing

31.

Indien inderdaad leerlingen van Perspectief het hotel gaan bemannen, dan zal dit meer verkeersoverlast veroorzaken. Voor het bemannen van een hotel zijn immers (veel) meer werknemers nodig dan voor het enkel runnen van een restaurant met beperkte openingstijden. Hieraan wordt voorbijgegaan in de verkeerskundige onderbouwing. Hoe en waar gaan deze leerlingen hun fietsen en voor een groot deel scooters neerzetten? De fietsen en scooters van de Perspectief leerlingen blokkeren nu al een groot deel van de stoep voor het Pand, dit zai alleen nog maar meer worden.

32.

Het huidige restaurant De Ripper is alleen van dinsdag tot en met vrijdag open. Dit zal zeker veranderen indien de bestemmingswijziging van de grond komt, omdat de exploitant het daarbij vermoedelijk voor een groot deel van restaurantomzet moet hebben. Dit zal leiden tot een grotere verkeersdruk. Ook hieraan wordt voorbijgegaan in de verkeerskundige onderbouwing. Met name in de weekenden is er nu al een tekort aan parkeerplaatsen in de Ripperdastraat, aan het Ripperdapark en aan de Parklaan. Moeten de parkeervergunninghouders

dan maar een garageabonnement nemen zodat de gasten en werknemers van het Pand kunnen parkeren? 33.

Gelet op het bovenstaande wordt in de ruimtelijke onderbouwing ten onrechte geconcludeerd dat de bestemmingswijziging geen toename qua parkeerdruk met zich zal brengen.

34.

Ook wordt ten onrechte onder het kopje "verkeersgeneratie" de restaurantfunctie buiten beschouwing gelaten, omdat - volgens de opsteller van deze onderbouwing - hierin geen verandering optreedt ten opzichte van de huidige situatie. Zoals hiervoor uiteengezet is de huidige situatie een restaurant dat door de week slechts vier dagen open is, en zat de nieuwe situatie zijn een restaurant dat zeven dagen per week open is. ESTIDA gaf in haar oprechte enthousiasme ook al aan stevig in te willen zetten op het gebruik van het restaurant met bar, hetgeen ook lijkt te volgen uit het feit dat ESTIDA - volgens de ruimtelijke onderbouwing - de marketing van het restaurant zal gaan verzorgen.

35.

Voort is het onbegrijpelijk op basis waarvan de opsteller van de ruimtelijk onderbouwing tot de conclusie komt dat de bestemmingswijziging een minimale invloed zal hebben op het aantal maal laden en lossen. Een veel intensiever gebruik van het restaurant vereist toch aanzienlijk meer leveranties en meer vuilafvoer?

36.

Overigens werd al op 16 februari 2011 door de Wijkraad Binnenstad verzocht om de Ripperdastraat tot autoluwe zone te verklaren, hetgeen helder aangeeft hoe de bewoners van de Ripperdastraat hun straat ervaren (zeker niet als een levendige en gemengde straat, welk beeld de opsteller van de ruimtelijke onderbouwing ten onrechte tracht op te wekken). Wat voor de Rlpperdastraat geldt, geldt even zo goed voor het Ripperdapark. Dit is een gewilde speelplek voor de buurtkinderen die daar tot nu toe ongestoord konden rondfietsen. Hoe denkt de Gemeente dat de bevoorradingsvrachtwagens zich zonder schade of ongelukken door het smalle straatje rondom het Ripperdapark gaan wurmen? Al het verkeer van of naar de Ripperdastraat moet heen dan wel terug via het Ripperdapark. Milieuaspecten

37.

In de ruimtelijke onderbouwing wordt voorbijgegaan aan het feit dat de laagbouw en het steegje (zoals gearceerd op biilaqe 4 en zoals blijkt uit de foto's onder bijlage 5) grenst aan de tuinen van Belanghebbenden. Tot op heden werd deze laagbouw slechts als spreekruimte gebruikt. Het gebruik van deze laagbouw als koeling, (af)wasruimte of keuken zou tot ernstige geluid- en geuroverlast voor Belanghebbenden kunnen leiden, met als gevolg waardedaling van de panden van Belanghebbenden.

10

38.

Ook zal een intensiever gebruik van het steegje, bijvoorbeeld als afvoerroute van afval of als aanvoerroute voor leveranciers, tot geluidoverlast voor Belanghebbenden leiden. Belanghebbenden ondervinden nu al met enige regelmaat hinder van de Perspectief leerlingen (urineren en roken in de steeg, luidruchtig gedrag op straat en voetballen op straat). Dat zal vermoedelijk alleen maar toenemen.

39.

Zoals hiervoor aangegeven, hebben Belanghebbenden tot nu toe tevergeefs getracht met Beleggers afspraken te maken over het gebruik van de laagbouw en het steegje.

40.

Art. 2 lid 1 sub c Wabo staat niet in de weg aan het opnemen van bijzondere gebruiksvoorwaarden in een besluit als het onderhavige, ook voor het laten gebruiken van het Pand. Indien Beleggers volharden in hun weigering om blijvende afspraken over de laagbouw en het steegje te maken, dan verzoeken Belanghebbenden om, bij onverhoopte toewijzing van de aanvraag van Beleggers, daarin voor wat betreft het hiervoor genoemde steegje en de laagbouw de volgende gebruiksvoorwaarden op te nemen ten laste van de Beleggers, hun rechtsopvolgers en huurders/gebruikers van het Pand:

41.

(a)

de laagbouw niet te gebruiken als keuken, (af)wasruimte, droogruimte, koeling, bar/restaurant of opslag of daarin enige activiteit te laten plaatsvinden die hoorbaar of te ruiken is in de tuinen of huizen van de Belanghebbenden;

(b)

in, op of aan de laagbouw airconditioning aan te brengen;

(c)

de gevelhoogte van de laagbouw niet te verhogen, de platte daken van de laagbouw niet te verbouwen tot puntdaken en er op toe te zien dat er zich - behoudens in geval van calamiteiten - nimmer personen op de laagbouw dan wel op de verbinding tussen de twee hoofdgebouwen bevinden;

(d)

de huidige of enige toekomstige deuren van de laagbouw die toegang geven tot het steegje nimmer te gebruiken als ingang voor personeel, leveranciers of voor enige andere activiteit verband houdend met de exploitatie van het Pand, behoudens in geval van calamiteiten;

(e)

nimmer goederen (waaronder vuilnis) af en aan te voeren door het steegje dan wel te plaatsen in het steegje.

geen

enkele

vorm

van

ventilatie

of

Slechts indien bovenstaande bijzondere aanwijzingen worden opgelegd, en Beleggers en hun huurders/exploitanten zich daar ook aan houden, kan voor wat

11 betreft de Belanghebbenden - doch met inachtneming van het navolgende - de conclusie worden getrokken dat het aspect omgevingsgeluid en geur geen belemmering vormt voor de bestemmingswijziging: (i)

ten onrechte wordt in de ruimtelijke onderbouwing onder 5.4 de stelling ingenomen dat het blok Ripperdastraat, Ripperdapark en de Parklaan - en dan met name de binnentuinen - niet kwalificeren als een "rustige woonwijk" maar als een "gemengd gebied". Deze conclusie strookt niet met de feiten, zoals hiervoor uiteengezet. De indicatieve afstand kan dan ook niet met één trede worden verlaagd, en daarmee vervalt ook de grondslag van de conclusie dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen bestaan voor de bestemmingswijziging. In een hernieuwde of in de bestaande ruimtelijke onderbouwing dient dit te worden gecorrigeerd en nogmaals te worden geëvalueerd;

(ii)

hotel- en horecabezoekers en personeel, en de leerlingen van Perspectief, roken (ook). Met name voor wat betreft de leerlingen van Perspectief heeft het verleden geleerd dat zij dit graag en vaak op straat, op de laagbouw of op de verbinding tussen de twee hoofdgebouwen doen. Vanwege het rookverbod in de horeca zullen de bezoekers, het personeel en de leerlingen van Perspectief voor wat betreft hun nicotinebehoeften weer naar de straat, het steegje, het dak van de laagbouw of de verbinding tussen de twee hoofdgebouwen uitwijken, met alle overlast van dien voor Belanghebbenden. Belanghebbenden verzoeken dan ook om bij een onverhoopte toewijzing van de aanvraag van Beleggers, als aanwijzing op te nemen dat zij er voor in hebben te staan dat in het Pand een inwendige rookruimte wordt geïnstalleerd, ter voorkoming van deze overlast;

(iii)

doordat door Beleggers althans hun huurders zwaarder zal worden ingezet op het gebruik van het restaurant, zal daarmee naar verwachting ook het gebruik van het binnenterras en/of de achtertuin toenemen. Omdat het Pand in een rustige woonwijk ligt, dient dit gebruik beperkt te worden tot de weekeinden en dan nimmer tot na 21 uur in de avond. Belanghebbenden verzoeken om deze bijzondere aanwijzing bij onverhoopte toewijzing mee te nemen. Toewijzing van deze gebruiksbeperking is essentieel, want door het afgesloten karakter van de binnentuinen wordt geluid vanaf het terras van het Pand juist versterkt, waardoor het woongenot van Belanghebbenden navenant zal afnemen.

Conclusie 42.

W » i

De door Beleggers verzochte omgevingsvergunning, inhoudende een afwijking van het bestemmingsplan, kan alleen worden toegewezen indien de verzochte

S <»*»•"••• i

so i

i SVJ i i — T

i

« ai n sr.

»J

12

activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat (art. 2.12 lid 1 onder a Wabo). 43.

44.

Het Ontwerpbesluit is om de hiernavolgende redenen in strijd met een goede ruimtelijke ordening: (a)

het voorgestane hotel is niet aantoonbaar economisch levensvatbaar, hetgeen een reëel risico op leegstand en verpaupering in een rustige woonwijk met zich brengt;

(b)

gelet op het voorgaande, brengt het toekennen van de zwaarste horeca bestemming aan het Pand het risico voor Belanghebbenden met zich dat het Pand in de toekomst - bij het niet slagen van de hotelexploitatie - kan worden geëxploiteerd als club, dancing of podium, hetgeen rampzalig zou zijn voor een rustige woonwijk als deze;

(c)

het Ontwerpbesluit Structuurplan 1990;

(d)

het Ontwerpbesluit is in strijd met de Hotelbeleidsnota 2012 - 2020;

(e)

het voorgestane hotel is gelegen in een verstild binnenstedelijk milieu en er is in het Ontwerpbesluit en in de ruimtelijke onderbouwing geen rekening gehouden met de verkeers-, geluid- en geuroverlast van het vestigen van een hotel met intensief te gebruiken restaurant in een verstild binnenstedelijk milieu.

is

in

strijd

met

Structuurplan

2020

en

met

De ruimtelijke onderbouwing is geen "goede" ruimtelijke onderbouwing in de zin van de Wabo, omdat deze: (a)

geen onderbouwing omvat waarom de economische uitvoerbaarheid is verzekerd;

(b)

is gebaseerd op een verkeerde kwalificatie van de omgeving;

(c)

ten onrechte uitgaat van de aanname dat Belanghebbenden, Beleggers en ESTIDA in onderling overleg bezwaren uit de buurt hebben opgelost, terwijl de realiteit is dat de Beleggers weigeren blijvende afspraken te maken en dreigen met de komst van een backpackershotel;

(d)

geen noemenswaardig onderbouwde (en daarmee dus verkeerde) conclusies trekt op het gebied van verkeers-, geluid- en geuroverlast.

U

13

45.

Gelet op al het voorgaande dient het Ontwerpbesluit niet te worden genomen en dient de aanvraag van Beleggers te worden afgewezen.

46.

Mocht het Ontwerpbesluit onverhoopt wel worden genomen, dan dient dit de bijzondere aanwijzingen zoals vervat in alinea's 40 en 41 van deze zienswijze te bevatten, en dient in de alsdan opnieuw uit te voeren ruimtelijke onderbouwing te worden vastgelegd dat de omgeving van het Pand - waaronder de tuinen van Belanghebbenden - als verstild stadsmilieu en daarmee als rustige woonwijk hebben te gelden.

47.

Belanghebbenden benadrukken overigens dat ook indien bovenstaande bijzondere aanwijzingen in acht worden genomen, een eventuele toewijzing van de aanvraag van Beleggers kwetsbaar voor vernietiging blijft wegens détournement de pouvoir en dat het gepretendeerde eigendomsrecht van Beleggers kwetsbaar blijft zolang Jeugdzorg op de rand van haar faillissement blijft balanceren.

48.

Omdat Belanghebbenden in de kern sympathie hebben voor het plan van ESTIDA en Perspectief, maar dan wel met inachtneming van de in deze zienswijze genoemde belangen, staan Belanghebbenden nog steeds open voor overieg met de Beleggers en met de Gemeente. Het zou alleen beter zijn geweest indien de Gemeente en de Beleggers in een eerder stadium zelf het initiatief zouden hebben genomen tot een constructief overleg met de buurt.

49.

Belanghebbenden verzoeken aan hen gerichte correspondentie in deze kwestie te adresseren aan: Wiersma Mensonides Mr. Ph.A. Vos Postbus 75576 1070 AN Amsterdam vos@wm!aw.nl Tel: 020 - 524 52 45 )20 - 524 52 50 Met vriendelijke groet.

Aram Vos Advocaat

U Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5.

Shjark Group, juli 2013, "Situatie Hotelmarkt MRA" e-mails Aram Vos - ESTIDA, 3 december 2013 e-mail Aram Vos - ESTIDA, 23 maart 2014, met concept-akte plattegrond Parklaan - Ripperdastraat - Ripperdapark; foto's laagbouw van het Pand en steegje.

14

www.shjarkgroup.com

De analyse beschrijft de situatie van de hotelmarkt in de komende jaren in de Metropool Regio Amsterdam, en specifiek de regio Haarlemmermeer/ Schiphol. Doel is ontwikkelingen en factoren te beschrijven die invloed zullen hebben op de hotels in de regio.

Waar in de beleidsrapporten eerst termen werden gebruikt als "tekort hotelkamers", "loods" en "stimuleren" zijn deze in de huidige rapporten vervangen door woorden als "overaanbod", "reguleren" en "duurzaam". Het is echter reeds te laat om nog op de rem te drukken voor de nabije toekomst. Plannen zijn in werking gezet en hotels worden opgeleverd. Dit zal onherroepelijk leiden tot een overaanbod van het aantal hotelkamers in de Metropool Regio Amsterdam (MRA) en met name in de regio Haarlemmermeer / Schiphol en een daling van de bezetting met een negatief effect op de gemiddelde kamerprijs, Rev PAR en cashflow van de hotels. Oorzaken zijn: Economische crisis Onverwacht veel nieuwe hotels in leegstaande kantoorpanden Transparante hotelmarkt door internet Nieuwe vormen van hotellerie als AirB&B en Windu die meegeteld dienen te worden in het aanbod van kamers Onrealistische groeiprognoses van gemiddeld 4% per jaar over een periode van 10 Jaar in eerdere rapporten ln het laatste rapport. Actualisatie Regionaal Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam, wordt in paragraaf 4 aangegeven: "De bandbreedte voor het ideale marktevenwicht in de Metropoolregio Amsterdam is vastgesteld op een gemiddelde kamer- bezetting van 70% tot 75% voor de gehele hotelmarkt. In deze bandbreedte is voldoende ruimte om alle vraagsegmenten te kunnen bedienen en is er een voldoende stevige bodem om structurele exploitatietekorten te voorkomen. Een structureel lage bezettingsgraad van bijvoorbeeld 65%, zal er toe leiden dat veel hotels in de Metropoolregio Amsterdam niet meer genoeg omzet kunnen genereren om de vast-goedlasten te kunnen voldoen. Als gevolg hiervan zal de hotelmarkt te maken krijgen met opengebroken huurcontracten, faillissementen, sterke waardedalingen en uiteindelijk leeg- stand van hotelpanden."

Nota Hotelbeleid 2007-2010

.

In de in 2007 uitgebrachte nota werd een aanname gemaakt dat tot 2015 een groei van de vraag van gemiddeld 4% per jaar te verwachten is. Deze groei vertaalde zich naar een behoefte aan 9.000 kamers in de gemeente Amsterdam. Als een van de uitgangspunten om deze jaarlijkse groei van het aantal overnachtingen in Amsterdam te ondersteunen wordt de verwachting van Schiphol, die uitgaat uit van een jaarlijkse groei in het aantal passagiers van 3,5% tot 4,0%, resulterend in 65 miljoen passagiers in 2015, aangehaald. Er is echter maar een gemiddelde jaarlijkse groei geweest

in het aantal passagiers van ca. 1.5% over de afgelopen 5 jaar. In 2012 zijn er (slechts) 51 miljoen passagiers op Schiphol geweest. Om dus nog gelijk te lopen met de voorspelling die de 9.000 kamers verantwoorden zal er de komende twee jaar een groei van 30% in het aantal passagiers op Schiphol moeten plaatsvinden. In de Nota wordt de volgende stelling aangenomen: "Gezien het grote belang van Schiphol voor de hotelovernachtingen In de regio Amsterdam kan op basis van deze prognoses een vergelijkbare groei in het aantal kamernachten warden verwacht" Omdat het eerste niet gerealiseerd is, moet dus ook de groei van het aantal verwachte kamernachten aangepast worden. En ander belangrijk aspect dat buiten beschouwing gelaten wordt, is dat er bij de berekening van het benodigd aantal kamers (p32) geen rekening wordt gehouden met het effect op de Average Daily Rate (ADR). Juist beide factoren tezamen hebben een enorm effect op het uiteindelijke resultaat van een exploitatie. RevPAR, die aan de hand van de ADR en de Occupancy berekend kan worden, is de belangrijkste (en eigenlijk enige relevante) maatstaf. De scenarioanalyse bezettingsgraad 2015 (Tabel 10) is daarom ook irrelevant. De Gemeente Amsterdam en de betrokken consultancy bedrijven hebben zo een hotelbubbel gecreëerd door met een korte termijnblik vooral te kijken naar bijeffecten, zoals indirecte bestedingen die voortvloeien uit toerisme, arbeidsplaatsen, internationale congressen etc.

Actuaiisatie regionaal Hoteibeieic Metropooiregio Amsterdam. ZOl 3

*

Er wordt ten eerste geconstateerd dat het proactieve beleid goed geslaagd is, maar vervolgens wordt gemeld: "fr wordt geconstateerd dat als dit beleid van extra stimuleren in dezelfde lijn wordt doorgezet in de komende Jaren, er de kans is dat het aantal kamers sneller gaat groeien dan gewenst." Verwacht wordt dat het aantal hotelovernachtingen in de Metropool Regio Amsterdam, met 2,0% tot 2.7% per jaar zal groeien in de periode 2012-2020. Specifiek regio Haarlemmermeer: Volgens de eerdergenoemde en achterhaalde Nota Hotelbeleid 2007-2010, kunnen er 3.600 extra kamers tot 2015 in de Haarlemmermeer gerealiseerd worden. Hiervan zijn er tot juli 2012, 785 gerealiseerd. Huidige pianvoorraad in de Haarlemmermeer tot en met 2015 is 1.469 kamers en voor na 2015 staan er vooralsnog 705 kamers gepland. Dit brengt het totaal op 3000 kamers erbij in 2020 waarvan het merendeel ai voor 2015. In de Actualisatie regionaal Hotelbeleid Metropool regio Amsterdam van Buck / Horwath HTL 2013 wordt echter een theoretische marktruimte aangegeven van 872 tot 2040 kamers. In de actualisatie van het regionaal Hotelbeleid wordt dan ook voorgesteld het termijn van het extra te realiseren kamers en de marktruimte uit te stellen naar 2020 in plaats van 2015 en is de doelstelling gesteld op 2.700 en niet meer voor de Haarlemmermeer alleen maar voor de grotere regio Amstel-Meerlanden-Waterland. Tijdens een bijeenkomst van de gemeente Amsterdam op 20 juni 2013 om het nieuwe regionale hotelbeleid vast te stellen werd duidelijk dat de ontwikkeling van het aantal hotels rond Schiphol veel te hard gaat en in geen enkele verhouding staat tot de ontwikkeling van de vraag. Onderstaande tabel van een van de slides van deze recente expertmeting hotelbeleid MRA (cijfers aangeleverd door de gemeente Haarlemmermeer) geeft dat aan.

Ontwikkeling k a m e r s Haarlemmermeer

14000 j12000 10000 :

Marktruimte

11.539

2015

6.000 extra kamers 2015 *

2020 **

9.117

8000

9.117

6000 4000 2000

2013

2014

Bij realisering Bij realisering

2015

2015

2017

• m Hmelbeleiil MRA 2006 2015, doelstelHng gehete MRA ex. Amsterdam ** - Rapport BO/Harwath 2013, alleen Amitel-Meertanden-Woterfand

alle pionnen alleen harde plannen

Als op deze tabel de groeilijn ingevuld wordt van nu t o t aan de marktruimte in 2020 dan is de overcapaciteit evident. Zie hiervoor onderstaande tabel, waarbij er van uitgaan is dat de verhouding marktvraag en kameraanbod op dit moment in een nog net acceptabele balans is. De groei is de laatste jaren enorm gestagneerd en dit is zichtbaar in de gedaalde RevPAR van de Schiphol/ Haarlemmermeer hotels (STR). In de gehele MRA was de RevPAR € 99 in 2007 en in 2011 was deze gedaald naar € 87,- (daling van 11 %) volgens de Actualisatie Regionaal Hotelbeleid. Oeze daling heeft een enorm effect op de rentabiliteit. Groei aantal hotelkamers tot 2020 Ontwikkeling kamers Haarlemmermeer 14000 1Z0OO 10000

extra kamen

20IS'

Marktruimte 2020 ''

Ca 9000

sooo

6000 4O0Q

Gtcei marktruimte (vraag) tot 2020

5.401

2000 0

2013

2014

2015

Bij realhering alle pionnen Bij realiiering alleen harde plannen

2016

2017

• I <•••.-.••.! BX* -All 1 AMhtttiim MRA ex. AiMtiOf* •• ' er.VMrt'wBt») 2013 , oarr*

20? 3

3019

2020

In 2015 reeds worden er volgens deze tabel van Buck op basis van de meest recente gegevens van de gemeente Haarlemmermeer ca, 9000 kamers in de Haarlemmermeer verwacht terwijl er dan maar vraag is voor 5000 - 6000 kamers volgens de lijn tussen de situatie en de voor 2020 geprognotiseerde marktruimte. Er zijn dan volgens de gemeente Haarlemmermeer dus ruim ca. 3700 kamers meer dan nu als we alleen uitgaan van de "harde" plannen. Als alle plannen doorgaan dan komen er nog een 2400 kamers bij! In de recente nota Hotelbeleid (19 maart 2013) van de gemeente Haarlemmermeer wordt als besluit aangegeven in te stemmen met : "het inhoudelijk verder vormgeven van de regionale samenwerking binnen de MRA, hetgeen betekend: - voor de regio Amstel - Meerlanden Waterland tot 2020 een realisatie van 2700 hotelkamers, mits er regionaal zowel kwantitatief, kwalitatief en ruimtelijk gestuurd gaat worden. Dit beleid (+ 2700 kamers tot 2020) staat volgens ons haaks op de werkelijke ontwikkeling (+ ca. 3700 kamers al gerealiseerd in 2015) zoals gepresenteerd bij de bijeenkomst op 20 juni 2013. Daarbij komt dat de markt (vraag) nauwelijks groeit. De hotels draaien redelijke bezettingen, maar de kamerprijzen staan al jaren enorm onder druk. Er is ook geen overflow meer van vraag uit Amsterdam, zoals in het verleden. Daar zijn ook meer dan voldoende hotels, ook bij grote congressen. Dit resulteert in een al jaren dalende RevPAR. Dit duurt voort tot minimaal het jaar 2020 ervan uitgaande dat alleen de 'harde' plannen ontwikkeld worden.

PWC European cities hote! forecast 20 T 3

. .'•

PWC schrijft in het in januari 2013 gepubliceerde outlook rapport "Thriving or surviving, European cities hotel forecast 2013" /ier volgende: •

• •

There are seven cities expected to see RevPAR declines in 2013. London is expected to see the largest decline at 7.9%, foltawed by Madrid (-5.8%) Amsterdam (-3.2%), Zurich (-1.3%), Brussels (-1.2%), Rome (-1.1%) and Geneva (-0.3%). Many hotel markets underperformed expectations, influenced by the worsening economie outlook (Amsterdam and Madrid in particular). For example, the trend of converting offices to hotels on the outskirts of Amsterdam could leave hoteliers in more outlying areas struggling.

•

In de Haarlemmermeer is een schrikbarende stijging in het aantal hotelkamers (harde plannen) in de komende 2 jaren tot 2015, waardoor de hotelcapaciteit in de Haarlemmermeer in de periode 2015-2020 zeer ruim boven de marktvraag van 2020 zit. Als ook de andere plannen nog doorgaan wordt de situatie nog ernstiger.

•

Er wordt duidelijk aangegeven door de bestaande hotels dat er op de rem getrapt moet worden maar er wordt niet naar geluisterd. Consultants schrijven blijkbaar om hun moverende redenen tegen beter weten in rapporten waaruit blijkt dat er nog steeds ruimte is. Ook gemeentes hebben bestemmingen (van kantoren) aangepast naar hotelbestemming. Tijdens de bijeenkomst van de gemeente Amsterdam op 20 juni 2013 om het nieuwe regionale hotelbeleid vast te stellen is PWC met realistische conclusies gekomen, maar nog steeds wordt er o.i. door de gemeente Amsterdam en de andere consultants 'om de realiteit heen gedraaid'.

•

Kernbevindingen PWC "Wij zijn van mening dat het rapport van Buck Consultants International en Horwath HTL (verder: BCI/Horwath) veel goede handvatten biedt vooreen herijking van het gemeentelijk Hotelbeleid. De boodschap dat er ruimte zou zijn om het aantal kamers In de gemeente Amsterdam verder te laten groeien, delen wij echter niet zonder meer." "Deze cijfers laten voor Amsterdam wel degelijk een neerwaartse druk zien op Average Daily Rates (verder: ADR) en daarmee de revenue per available room (verder: RevPAR). Een lagere RevPAR leidt onmiddellijk tot uitholling van de kwaliteit van het product en dit komt de hotelmarkt en daarmee de stad niet ten goede." Voor meer gedetailleerde bevindingen van PWC zie Rapport "Interpretatie herijking Hotelbeleid"

•

Eigenaren van 0 6 , waaronder leegstaande kantoren, projectontwikkelaars en hotelketens lijken opportunistisch te werk te gaan en korte termijn te denken

•

Hotelketens zijn desondanks en tegen beter weten in toch bereid hun 'brands' op deze hotels te plaatsen om maar een positie te hebben. Zij hebben immers nauwelijks iets te verliezen.

•

Vraag is wat de gemeente met deze ongewenste ontwikkeling kan doen. Duidelijk is dat de Haarlemmermeer de komende 7 jaren (minimaal tot 2020) afstevent op een groot overschot aan hotelkamers rond Schiphol. Als gevolg kan er een hevige prijzenoorlog plaatsvinden in een markt met te veel hotelkamers waarin niemand meer rendabel kan zijn. Dit kan sluiting van hotels en verpaupering van andere hotels betekenen omdat men zal trachten de kosten te beperken. Geen win-win, maar lose-lose!

Ooiossincjen Enkele oplossingen die wij voorstellen voor de (gemeente) Haarlemmermeer: •

Onmiddellijke terughoudendheid nieuwe plannen. Daar waar bestemmingsplannen dit mogelijk maakt andere methodes aanhouden (zoals een beleidsmedewerker erfpacht van de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld voorstelde)

•

Banken en andere financiers inlichten

•

Bijeenkomst ontwikkelaars nieuwe plannen om ze in te lichten over deze situatie

•

Grootschalige investeringen door de Gemeente in het aantrekkelijk maken van de Haarlemmermeer voor hotelovernachtingen

•

Haarlemmermeer/ Schiphol d.m.v. een op te richten samenwerkingsinstantie tussen gemeente en hotels aanprijzen als een (nieuw in de markt te zetten) fantastische destinatie bestemming? voor meetings en events met veel kamers, meeting faciliteiten en een perfecte bereikbaarheid.

•

Toeristenbelasting hiervoor aanwenden

•

Toeristenbelasting verlagen (zodat hotels in de Haarlemmermeer aantrekkelijker worden dan Amsterdam)

Soürces Hotelbeleid 2007-2010 Presentatie Buck Consultants (Verdieping Regionaal Hotelbeleid) Actualisatie Regionaal Hotelbeleid MRA en visie Gemeente Haarlemmermeer Hosta Rapport 2013 - Horwath HTL HVS - Hotel Market Snapshot Amsterdam, The Netherlands (Januari 2012) PWC - European Cities Hotel Forecast 2013 (Januari 2013) PWC - Interpretatie Herijking Hotelbeleid (April 2013)

SHJARKGROUP DEVELOPMENT f MANAGEMENT j CONSULTING SHJARK GROUP is a consulting and development company that operates globafly. Our clients team Up with us for adwice and sxecution on everything from hotel feasibiitty studies, event management, athlete representation, marketing and research, and development projects. Send u i an email at jnfo@shjarkgro«p.com or give us a caii at -1-31-6 51623739

Van: Aram Vos Verzonden: dinsdag 3 december 2013 11:48 Aan: 'Claudia van den Berg' CC: 'Marijn Vos'; 'Arnold Velders'; 'Marco van den Haak'; '[email protected]; '[email protected]; '[email protected] Onderwerp: RE: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A Beste Claudia, Heb per abuis nagelaten een - voor ons belangrijk - extra punt te noemen. In de akte en in de afspraken met de huurder dient tevens te worden vastgelegd dat de achteringang niet zal worden gebruikt voor het afvoeren van afval en, maar dat spreekt voor zich, dat er geen afvalcontainers in het steegje zullen worden geplaatst. Een beetje hotel produceert veel afval, en dat hebben we liever niet in onze achtertuinen. Met vriendelijke groet/Kind regards, Aram Vos Van: Aram Vos Verzonden: dinsdag 3 december 2013 10:13 Aan: 'Claudia van den Berg' CC: 'Marijn Vos'; 'Arnold Velders'; Marco van den Haak; PeterRuiter(S)gpcompany.nl; '[email protected]; '[email protected] Onderwerp: RE: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A Beste Claudia, Dank voor je bericht. Het was een mooie presentatie. De bewoners van de Parklaan 8 1 , 83, 85, 87 en 93 verzochten mij hen te vertegenwoordigen in deze. Namens hen (en uit eigen naam als eigenaar van nummer 89) bericht ik je dan ook als volgt. 1. Onze grootste zorg is overlast in het steegje tussen het Jeugdzorg pand en onze tuinen. Deze overlast zou kunnen bestaan uit rondhangend personeel/leerlingen, leveranciers of vanwege een gebruikswijziging van de twee lage panden die aan het genoemde steegje grenzen. 2. In dat kader zouden wij de heer Böhmer willen verzoek om als (toekomstig) eigenaar (althans zijn vennootschap) in een notariële akte met de Parklaan bewoners (kosten nemen de bewoners voor hun rekening) vast te laten leggen dat beide panden nooit zuilen worden gebruikt als keuken, (af)wasruimte, koeling, bar/restaurant of opslag en dat ze nooit zullen worden verhoogd boven de huidige dak hoogte (daarmee bedoel ik uiteraard de hoogte van de beide lage panden). Deze notariële akte dient ter vestiging van een kwalitatieve verplichting ten laste van de heer Böhmer/de panden en dient ook bindend te zijn voor eventuele opvolgende kopers van de panden. Parallel hieraan dient de bestemmingswijziging/vergunning gelijkluidende beperkingen te omvatten. Het meewerken aan beide trajecten is het minste wat de heer Böhmer kan doen in

4

« i j f f j F-

ruil voor de grote waardestijging die hij - met jullie plan - in zijn schoot krijgt geworpen door de bestemmingswijziging. 3. Van de huurder zouden wij verder graag op papier willen hebben dat de achteringang (de groene deur aan het steegje) nooit zal worden gebruikt als bevoorradingsingang of ais personeelsingang, dit ter voorkoming van geluidsoverlast, en uiteraard dat de huurder zich zal houden aan bovenstaande gebruiksbeperkingen van beide panden. 4. Daarnaast dienen er uiteraard nog afspraken te worden gemaakt over de bouwwerkzaamheden, voor zover die aan de buitenkant van het pand plaatsvinden en/of in potentie hinder voor de omwonenden kunnen veroorzaken (ik doel daarbij met name op bouwtijden). Als de heer Böhmer en jullie zich aan het bovenstaande committeren, dan neemt dat veel van de zorgen van de bewoners van de Parklaan weg. Vanwege de dubbele belangen van de Gemeente in deze, heb ik zelf weinig vertrouwen in een vergunningstraject/bestemmingswijzigingstraject waarbij de belangen van omwonenden door de Gemeente serieus worden genomen, daarom is het beter om bovenstaande afspraken voorafgaand onderling te maken. We staan in beginsel sympathiek tegenover jullie plannen, maar willen de kans op overlast voor de omwonenden beperken zonder verstrikt te raken in lange bezwaartrajecten. Indien jullie en de heer Böhmer zich committeren aan bovenstaande verzoeken, dan ga ik aan de slag met het opstellen van de concept documenten. Met vriendelijke groet/Kind regards, Aram Vos Advocaat

wiersma mensonides Koningslaan 35 • Postbus 75576 • 1070 AN Amsterdam • www.wmlaw.nl T: +31 20 5 245 245 • F: +31 20 5 245 250 • M: +31 6519 25 174 • vosgiwmlaw.nl Van: Claudia van den Berg [mailto:claudia(öiestida.nl1 Verzonden: dinsdag 3 december 2013 9:19 Aan: Aram Vos Onderwerp: FW: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A Goedemorgen Aram Tijdens de informatieavond vorige week hebben we verzocht of degenen die nog aandachtspunten hadden mbt de beoogde plannen bij de Ripper, zich vorige week met een mailtje bij mij wilden melden. Ik heb geen bericht meer van je gehad, wil dat zeggen dat wat jou betreft de aandachtspunten ondervangen zijn cq alle vragen zijn beantwoord?

Als er wil nog punten van aandacht zijn, wil je mij dan met een mailtje informeren wat het betreft? Dan kunnen we alle info clusteren en bepalen hoe daar voor de buurt het beste mee om te gaan. Zie ook onderstaande mail die ik naar Hans Kunneman en de heer Van der Kerk heb gestuurd. Dank alvast. Best regards, vriendelijke groet,

Claudia van den Berg marketing St development E.S.T.I.D.A Scannerstraat 21 1033 RV AMSTERDAM t :+31 (0)20-337 15 76 m : +31 (0)6-20 05 08 74 f : +31 (0)20-493 07 40

www.estida.nl Van: Claudia van den Berg estida.nl> Datum: vrijdag 29 november 2013 20:27 Aan: "[email protected]" , "[email protected]" CC: Claudia van den Berg Onderwerp: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A Beste heren Kunneman en Van der Kerk, In vervolg op de informatiebijeenkomst van afgelopen maandag, heb ik (alleen) van u beiden bericht gehad dat er aandachtspunten zijn die u aan de orde wil stellen, mbt de plannen die wij gepresenteerd hebben voor het pand Ripperdastraat 13A. Van de heer de Klerk heb ik begrepen dat het parkeren een aandachtspunt is. Graag verneem ik of er nog andere punten zijn die voor u specifiek van belang zijn om mee te nemen in de aanvraag of waarover u graag nadere afstemming zou hebben. Wilt u mij dat via de mail doorgeven? Dan kan ik vervolgens over de inbreng terug berichten. Graag voor 5 december, dan houden we houden het tempo erin. Mocht u weten van andere buurtbewoners die in dit kader iets onder de aandacht willen brengen, wilt u ze er dan misschien op attent maken dat we hadden verzocht om voor het eind van deze week contact op te nemen? Dank alvast voor uw reactie, we stellen de betrokkenheid zeer op prijs. Best regards, vriendelijke groet,

Claudia van den Berg marketing 6t development E.S.T.I.D.A Scannerstraat 21 1033 RV AMSTERDAM t :+31 (0)20-337 15 76 m : +31 (0)6-20 05 08 74 f :+31 (0)20-493 07 40 www.estida.nl

W> w ft £ S •> >*»i b ft cöir-icijö»-i
m <4i & m

Van: Aram Vos Verzonden: zondag 23 maart 2014 22:15 Aan: 'Claudia van den Berg' CC: 'Marijn Vos'; Arnold Velders ([email protected]); Marco van den Haak ([email protected]); [email protected]; [email protected]; H Haage ([email protected]) Onderwerp: RE: inbreng mbt plannen Ripperdastraat 13A Beste Claudia, Met vertraging - die enkel aan mij te wijten valt - zend ik je bijgaand het tekstvoorstel ter vastlegging van de afspraken over het gebruik van de laagbouw grenzend aan het steegje waaraan de Parklaan tuinen grenzen, en ter vastlegging van de afspraken over het gebruik van dat steegje zelf. Gelet op de constructieve opstelling van Lex Beumer tijdens onze bespreking in december, neem ik aan dat het formaliseren van deze afspraken geen probleem moet zijn. Leg jij dit concept aan Lex Beumer voor of zal ik dat doen? Ik zag dat in januari de aanvraag voor de bestemmingswijziging werd ingediend (zie https://zoek.officielebekendmakinqen.nl/amb-2G14-2807.pdn en zal me bij de Gemeente melden voor een update over de status van deze procedure. Met vriendelijke groet/Kind regards, Aram Vos

V E S T I G I N G KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN MET KETTINGBEDING Heden, [ _ ] tweeduizend veertien, verschenen voor mij, mr. [ _ ] , wonende te [ _ ] , 1.

2. 3. 4. 5. 6. 7.

notaris,

de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [_] handelend als schriftelijk gevolmachtigde van L J B.V., statutair gevestigd te [_] en kantoorhoudende te [_] (de "Gebonden Partij"); de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ; de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ; de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ; de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ; de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [ _ ] ; de heer [ _ ] , geboren te [ _ ] , legitimatie [_] (samen met partijen 2 tot en met 6 hierna de "Omwonenden");

IN AANMERKING NEMENDE DAT: (A)

de Gebonden Partij eigenaar is van de panden gelegen aan de Ripperdastraat [_] te ( [ _ ] ) Haarlem, met kadastrale aanduiding [ _ ] , zoals vermeld op bijgevoegde kadastrale tekening (bijlage) (de "Panden"), en voornemens is om de Panden als hotel met aanverwante horeca te (doen) exploiteren;

(B)

de Omwonenden eigenaren zijn van de percelen gelegen aan de Parklaan t _ L en vrezen dat deze exploitatie van de Panden geluidsoverlast of andere hinder voor hen zal veroorzaken, omdat hun tuinen grenzen aan een smal steegje (zoals gearceerd op bijgevoegde tekening, hierna het "Steegje"), welk Steegje grenst aan een tweetal laagbouw panden welke onderdeel uitmaken van de Panden (zoals gearceerd op bijgevoegde tekening, hierna de "Laagbouw");

(C)

de Gebonden Partij en de Omwonenden in deze akte kwalitatieve verplichtingen ten laste van de Gebonden Partij en ten gunste van ieder van de Omwonenden vestigen teneinde voornoemde overlast in de toekomst uit te sluiten;

WORDEN DE NAVOLGENDE KWALITATIEVE EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN TEN LASTE VAN DE GEBONDEN PARTIJ EN TEN GUNSTE VAN IEDER VAN DE OMWONENDEN GEVESTIGD: 1.

Het is de Gebonden Partij niet toegestaan om: (a)

de Laagbouw te gebruiken als keuken, (af)wasruimte, droogruimte, koeling of bar/restaurant of daarin enige activiteit te laten plaatsvinden die hoorbaar is in de tuinen van de Omwonenden;

(b)

in, op of aan de Laagbouw airconditioning aan te brengen;

enige

vorm

van

ventilatie

of

(c)

de gevelhoogte van de Laagbouw te verhogen dan wel om de platte daken van de Laagbouw te verbouwen tot puntdaken;

(d)

de huidige of enige toekomstige deuren van de Laagbouw die toegang geven tot het Steegje te gebruiken als ingang voor personeel, leveranciers of voor enige andere activiteit verband houdend met de exploitatie van de Panden;

(e)

goederen (waaronder vuilnis) af en aan te voeren door het Steegje dan wel te plaatsen in het Steegje.

2.

Bij niet nakomen of overtreden van één of meerdere van bovenstaande verplichtingen, is de Gebonden Partij dan wel zijn rechtsopvolger(s) aan ieder van de Omwonenden, dan wel aan hun rechtsopvolgers, een onmiddellijk opeisbare boete van EUR [_] verschuldigd voor iedere dag of deel daarvan dat deze overtreding voortduurt. Dit boetebedrag wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek voor consumentenprijsindexcijfers. Het vorderen van deze boete door een Omwonende laat onverlet zijn of haar recht tot het vorderen van vergoeding van de schade geleden door de bewuste overtreding.

3.

Ten aanzien van bovenstaande (kwalitatieve) verplichtingen geldt dat deze verplichtingen zuilen overgaan op diegenen die de Panden (of een deel daarvan) zullen verkrijgen, hetzij onder algemene, hetzij onder bijzondere titel en dat de gebruikers van de Panden (of van een deel daarvan) eveneens aan deze verplichtingen zijn gebonden.

4.

Partijen verklaren de tegenover vorenstaande verplichtingen staande rechten te beschouwen als kwalitatieve rechten, welke mitsdien overgaan op hun rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.

5.

Partijen doen bij deze afstand van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te vorderen.

De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend en de identiteit van de verschenen personen is door mij, notaris, aan de hand van de hiervoor vermelde identiteitsdocumenten vastgesteld. Deze akte is verleden te Haarlem op de datum in het hoofd hiervan vermeld. De inhoud van de akte is aan partijen opgegeven en toegelicht. De verschenen personen hebben verklaard op volledige voorlezing geen prijs te stellen en tijdig voor het verlijden van de akte een concept-akte te hebben ontvangen, van de inhoud van de akte te hebben kennis genomen en met de inhoud in te stemmen. Onmiddellijk daama is da akte beperkt voorgelezen en door de verschenen personen en mij, notaris, ondertekend om .

C! 6' I !

Hl 81 Bl Ifi

1

e fl

z 1.

1.

31

6' El 3! 5 1

jhr. f.l.q.v.J. ploos van amstel ripperdapark

14

2011 ke haariem [email protected] 06 -2938 1879

Wijkraad Binnenstad, Ter attentie van de heer G. Bouwmeester

Haarlem, 25 juni 2014 Betreft: wijziging bestemming Ripperdastraat 13a

Geachte heer Bouwmeester, beste Grim,

Bij deze doe ik u toekomen een beknopte weergave van de belangrijkste bezwaren zoals die door ruim 50 bewoners van de Parklaan, Ripperdastraat en Ripperdapark zijn geformuleerd in een tweetal Zienswijzen. Deze Zienswijzen zijn namens deze bewoners ingediend door Aram Vos (wonend aan de Parklaan), en Mare Lenssen (wonend in de Ripperdastraat).

•

Onzorgvuldige danwel ontbrekende motivering met betrekking tot het Haarlemse hotelbeleid; slechts zeggen dat het in overeenstemming

is met het hotelbeleid is niet voldoende

onderbouwing voor een dergelijke ingrijpende bestemmingswijziging. •

Volkomen onjuiste samenvatting van het advies van de Brandweer Kennemerland wat betreft brandveilig bouwen; de Brandweer heeft een negatief advies gegeven voor wat betreft brandveilige bouw, meer in het bijzonder wat betreft de brandveiligheid van muren, vloeren, plafonds en dak. In het Ontwerpbesluit staat echter dat het een positief advies is onder voorwaarden, hetgeen apert onjuist is.

•

Onvolledige precisering van de voorwaarden van brandveilig gebruik; in het Ontwerpbesluit staat vermeld dat brandveilig gebruik onder voorwaarden niet in strijd is met de regelgeving, zonder dat er ook maar één letter staat over wat die voorwaarden zijn.

•

Ontbreken van het volgens de Haarlemse Bouwverordening verplichte advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (de vroegere welstandscommissie); dit advies ontbreekt volledig in de notulen en besluitenlijst van de Adviescommissie, waardoor dit besluit dus juridisch niet bestaat. Daarnaast is er gerede twijfel of het onderhavige plan daadwerkelijk ooit is beoordeeld door de Adviescommissie.

•

De gemeente heeft niet voldaan aan haar wettelijke plicht tot het ter inzage leggen van het Ontwerpbesluit en de bijbehorende relevante stukken; ondergetekende is nu reeds vijf (5) weken

jhr. f.l.q.v.j. ploos van amstel

lang bezig te proberen alle stukken in te zien, waarbij zelfs een WOB-procedure nog geen resultaat heeft bewerkstelligt. •

Volkomen ten onrechte ontkent de gemeente dat Ripperdastraat, Ripperdapark en Parkstraat dienen te worden gekwalificeerd als (verstilde) woonbuurt. In plaats daarvan spreekt de gemeente over 'gemengde bestemming en gebruik'.

•

Onvolledige en onjuiste berekening van de met hotel + restaurant

gepaard

gaande

parkeeractiviteit. De gemeente heeft slechts een onvolledige berekning van de parkeerdruk gemaakt in plaats van de daartoe voorgeschreven parkeerbalans, welke duidelijk maakt dat de parkeerdruk van het pand met tenminste 60% zal stijgen. •

Volledig negeren van de last en overlast welke door het met tenminste 400% stijgende aantal logistieke bewegingen teweeg zal worden gebracht. Hierbij dient ook te worden opgemerkt dat de gemeente geen laad/los plaatsen heeft ingecalculeerd, en dat al het verkeer voor de Ripper hetzij zal komen hetzij zal gaan door het Ripperdapark, hetgeen trilschade zal veroorzaken.

•

Volledig negeren van de last en overlast welke kan worden veroorzaakt door het grotere bezoekersaantal voor restaurant en hotel, waarbij moet worden gewezen dat het restaurant thans slechts 3 of 4 avonden per week open is, en volgens de plannen 7 dagen per week.

•

Volledig negeren van de overlast voor de Ripperdapark-bewoners welke veroorzaakt zal worden door gebruik van de binnenplaats van het pand.

•

Volledig negeren van de overlast door lichtvervuiling voor de Ripperdapark-bewoners welke onder meer veroorzaakt zal worden door de bij hotels wettelijk voorgeschreven continuverlichting in de gangen.

•

Het ontbreken in de plannen van voorstellen met betrekking tot apparatuur voor luchtverversing die met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geluidsoverlast zal veroorzaken.

Zoals gezegd, het voorgaande is slechts een beknopte weergave. Voor wat betreft de onderwerpen Brandveiligheid, Inzage, Welstand, Parkeren en Logistiek heb ik inmiddels separate nota's geschreven. Indien de Wijkraad dat wenst, kan ik uiteraard deze bezwaren nader toelichten. Ik verneem dan ook graag van u indien dat het geval is.

Met vriendelijke groet,

(Floris Ploos van Amstel)