vereniging Wonen boven Winkels Nederland Postadres: Postbus 82422, 2508 EK, Den Haag T: +31 (0)6 511 80 625
[email protected] www.wonenbovenwinkelsnederland.nl
Eindrapportage Kennisimpuls December 2010
VOORAF
De minister van VROM verleende de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland op verzoek van de vaste Kamercommissie begin 2009 een startbijdrage voor haar werkprogramma toegekend, die toegespitst op zogenaamde regioprofielen. Er zijn 71 regioprofielen opgesteld. Terzelfder tijd verwierf de vereniging een opdracht in het kader van het VROM project “Kennisimpuls”. Dat project is er op gericht leegstand van gebouwen tegen te gaan, vooral kantoorgebouwen en lege winkelverdiepingen. In die opdracht werd voorzien in het realiseren van een website voor de vereniging en in het organiseren van 6 regionale kringen (5 effectief), regionaal voor lokaal opererende partijen en 3 voor eigenaren/beleggers (2 effectief) en 1 voor winkelgebruikers/-ketens met een landelijke portefeuille ( 1 virtueel). Daarnaast zijn bezoeken gebracht aan gemeenten, woningstichtingen, eigenaren, winkelbedrijven en diverse instanties. Dit rapport is een gecombineerde rapportage voor beide onderdelen, omdat die in de optiek van de vereniging direct in elkaar passen: de regioprofielen leveren basismateriaal voor de regiokringen. De rapportage gaat dieper in op de achterliggende processen die de leegstand van winkelverdiepingen in kernwinkelgebieden veroorzaakten. Vervolgens komt de problematiek aan de orde waarmee projecten te maken krijgen die hergebruik ten doel hebben. Ook wordt ingegaan op meer structurele factoren die de condities vormen waarbinnen initiatiefnemers moeten opereren.
1
0.
SAMENVATTING (Hoofdconclusie en –aanbeveling)
Hoofdconclusie: scherpere inzichten Alle betrokken partijen (h)erkennen in meer of mindere mate de noodzaak van het hergebruik van leegstaande winkelverdiepingen. Het hergebruik vergt grote investeringen, die lang niet altijd door inkomsten kunnen worden afgedekt. De gemeenten stellen zich (voorzichtig) op als probleemeigenaar, maar hebben medewerking nodig van eigenaren, die vaak weer afhankelijk zijn van winkelbedrijven. De groei van het aantal nieuwe woningen boven winkels (bedrijven) in zgn. aanloopstraten is fors teruggelopen. De grootste leegstand komt voor op A1- en A2-locaties. Succesvolle voorbeelden leiden niet direct tot navolging. De leegstand neemt nog toe, nu ook van winkels in aanloopstraten. Door een grote mate van vrijblijvendheid blijven grote maatschappelijke kansen op gebied van binnenstadskwaliteit, economische aanjaagfunctie en specifiek woningaanbod onvoldoende benut. Er is behoefte aan beter inzicht in kosten, opbrengsten, waardeontwikkeling, omgang met regelgeving, etc. Nieuwe instrumenten zijn nodig om partijen bij elkaar te krijgen. De Vereniging Wonen boven Winkels Nederland mist voldoende arm- en daardoor slagkracht om haar leden de gewenste ondersteuning te kunnen bieden. Richtinggevende kaders en instrumenten op provinciaal en vooral nationaal niveau zijn dringend gewenst voor een landelijk, effectief stimuleringsbeleid.
Hoofdaanbeveling: nieuwe instrumenten Er moet op korte termijn financiële ruimte komen voor onderzoek op financieel- en economisch gebied (kosten- en batenanalyses; bedrijfseconomisch en maatschappelijk) om inzicht te krijgen in de waardeontwikkeling door wonen boven winkels op de waarde van het winkelvastgoed. Met de resultaten daarvan moeten zowel gemeenten, eigenaren, winkelbedrijven en woningstichtingen overtuigd kunnen worden van de voordelen op langere en kortere termijn. Gezien de maatschappelijke belangen en de structuurversterkende kansen is een sterkere rol van rijk en provincies op dit beleidsterrein zeer wenselijk. Gemeenten kunnen in samenwerking met eigenaren, winkelbedrijven en woningstichtingen tot concrete resultaten komen. Ingezet moet worden op de gezamenlijke verbetering van beleidskaders, randvoorwaarden en stimulerende instrumenten. Een coördinerende rol op rijksniveau is noodzakelijk en zou bijvoorbeeld kunnen worden toegevoegd aan het Nationaal Programma Herbestemming (NPH).
Rol voor de vereniging: samenwerking De Vereniging Wonen boven Winkels Nederland is in gesprek met de VNG en Aedes om met de beperkte middelen, die beschikbaar zijn - tot een slagvaardiger organisatie en aanpak te komen. Programmatische samenwerking met het NPH worden verkend, in welk kader ook de aangegeven onderzoeken en de ontwikkeling van de instrumenten aan de orde zijn. Belangrijk is het beschikbaar komen van financiële middelen voor de ontwikkeling van genoemde instrumenten.
2
1.
INLEIDING
De leegstand in Nederlandse binnensteden staat al decennia op de politieke en maatschappelijke agenda. Leegstaande panden zijn in die periode ook regelmatig gekraakt en dat leidde tot veel discussie, publiciteit en ook tot optreden van politie en ME. Het vraagstuk is in de afgelopen decennia uitgegroeid tot een heet politiek hangijzer. In 2009 is het initiatief genomen tot een oplossing in de vorm van de ‘wet kraken en leegstand’1, die per 1 oktober 2010 van kracht is. De kern van de wet is dat kraken verboden wordt en tegelijkertijd de leegstand zoveel mogelijk wordt tegen gegaan. Een van de activiteiten, die naar aanleiding van de discussies over bovengenoemd initiatief in de Tweede Kamer werd gestart, is de zgn. Kennisimpuls Leegstand. Een initiatief van het Ministerie van VROM om leegstand van kantoren en van winkelverdiepingen in kernwinkelgebieden tegen te gaan door de kennis hierover bij belanghebbenden te vergroten. Bedoeling is de kennis over de leegstand te delen, te verspreiden en waar mogelijk en nodig te verdiepen. De Kennisimpuls Leegstand is opgedeeld in twee onderdelen: de leegstand van kantoren en de leegstand boven winkels. Deze rapportage betreft de leegstand boven winkels in de kernwinkelgebieden van de grotere steden. Daarvoor is een aanpak ontwikkeld door de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland in samenwerking met het adviesbureaus acquiReal te Maastricht en Daelinck te Tiel. Doel was de leegstand op regionaal niveau bespreekbaar te maken. Daartoe zijn regionale profielen opgesteld van een groot aantal gemeenten. Die regionale profielen zijn regionaal in kringen besproken met gemeenten, provincies en woningstichtingen. Ook zijn kringen georganiseerd voor eigenaren en winkelbedrijven. Tevens is een nieuwe website opgezet, waarop, naast algemene informatie, nieuwe kennis en ook de profielen en de uitkomsten van de kringen zijn gepubliceerd. Doel was de kennis ook in te bedden in een organisatie voortbouwend op het beschikbare netwerk van de Vereniging Wonen boven Winkels. Er is sprake geweest van een uitgebreide kennisuitwisseling, waarvan in deze rapportage verslag wordt gedaan. De opgedane en verspreide kennis en het uitgebouwde netwerk zijn voor de vereniging aanleiding geweest om de ambities met betrekking tot het aanpakken van de leegstand te herijken. Er zijn op basis van de resultaten nieuwe ambities geformuleerd. Het bereiken van de ambities is afhankelijk van een aantal voorwaarden die als conclusies uit de regionale kringen van de ‘Kennisimpuls’ kunnen worden getrokken.
1 Op 15 oktober 2009 aangenomen door de Tweede Kamer en op 1 juni 2010 aangenomen door de Eerste Kamer. Binnenkort zal de wet bij Koninklijk Besluit in werking treden.
3
2.
WONEN BOVEN WINKELS IN NEDERLAND: Stand van zaken voor de kennisimpuls
Wonen boven winkels als titel is in Nederland geïntroduceerd in 1984 of daaromtrent. Naar verluid voor het eerst in Haarlem. In die periode zijn in Nederland de auto’s stap voor stap uit de binnenstad verbannen. Die ontwikkeling ging gelijk op met veranderingen in de kooppatronen en – koopstromen en de verhoging van het besteedbare inkomen. Winkelen werd ontspanning op de vrije zaterdag. De binnenstad leende zich als decor voor evenementen. Deze ontwikkelingen hadden tot gevolg dat de middenstanders, de belangrijkste bewoners van de kernwinkelgebieden, hun woningen boven de winkels gingen verlaten. Tuinen of binnenplaatsen werden bij de winkel getrokken. De auto kon niet meer voor de deur geparkeerd worden en het uitgangsleven werd intensiever. Dat ging gepaard met een toename van stadslawaai. Het wooncomfort in de binnenstad nam af en de middenstanders konden zich meer comfortabele woningen buiten de binnenstad veroorloven. De ontwikkeling van de detailhandel is vanaf 1970 gekenmerkt door een snelle ontwikkeling van de kernwinkelgebieden in grotere steden, vooral in de sfeer van wat aangeduid is als ‘funshopping’. De omzet in deze sectoren ging met sprongen omhoog en concentreerde zich in de kernwinkelgebieden van de grotere steden. De aankoop van dagelijkse inkopen concentreerde zich op supermarkten, veelal aan de randen van de stad gelegen. In alle sectoren van de detailhandel was sprake van schaalvergroting en vooral ‘filialisering’. Genoemde ontwikkeling ging ten koste van de winkels in dorpen en buurten. Het vertrek van middenstanders uit het stadscentrum, eerst als bewoners en later ook als ondernemers, had tot gevolg dat de bovenverdiepingen niet meer gebruikt werden als woning. In het begin (jaren zeventig, tachtig en negentig van de vorige eeuw) werden de leegstaande verdiepingen gebruikt als magazijn en als personeelsruimte. Maar ook de behoefte aan dergelijke ruimten nam geleidelijk af, omdat voorraden veel minder werden aangehouden en het personeel de pauze in de stad doorbracht (eetcafés). Bovendien werd bij verbouwing van de winkels (gemiddeld eens in de 8-10 jaar) de pui vaak aangepast om een bredere etalage te krijgen. In veel gevallen werd dan ook de trap naar de eerste verdieping bij de winkel getrokken, waardoor de verdiepingen moeilijk of niet bereikbaar werden. In die periode onderging ook het eigendom van de winkelpanden in de grotere steden belangrijke wijziging. Middenstanders verkochten hun winkelpanden aan beleggers. In eerste instantie aan collega middenstanders, die ontdekten dat het beleggen in winkels winstgevend kon zijn. Gaandeweg werden winkelpanden opgekocht door opkomende beleggingsfondsen, zowel institutionele als particuliere fondsen. Een deel van de particuliere fondsen is naderhand naar de beurs gebracht. Op dit moment is sprake van een veertigtal beleggers (institutionele, beursgenoteerd en grote particulieren) die in de grotere steden 50% of meer van de winkelpanden in het kernwinkelgebied in bezit hebben. Deze beleggers verhuren deze winkelpanden aan een veertig- tot vijftigtal winkelbedrijven die gebruikt worden als filialen voor de grootwinkelbedrijven. De verdiepingen in belangrijkste winkelstraten van de grote(-re) steden in Nederland komen in de loop van de jaren negentig en het begin van deze eeuw nagenoeg helemaal leeg te staan. Maar, zoals aangegeven, is al in de jaren tachtig op deze leegstand gereageerd. Initiatieven daartoe kwamen van gemeenten en architecten, die, gewapend met de ervaringen van de stadsvernieuwing, aan de slag gingen. Particuliere woningverbetering met behulp van subsidies werd daarbij als instrument ingezet.
4
In de loop van jaren negentig zijn met dergelijke (subsidie-)regelingen, al dan niet ondersteund door gemeentelijke projectmanagers goede resultaten behaald in Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Leiden en Haarlem. Vooral in de zgn. aanloopstraten werden leegstaande verdiepingen met behulp van subsidies en ondersteuning van de projectmanagers weer bewoonbaar gemaakt. De investeringen kwamen voor rekening van de eigenaren en met de subsidies van gemeenten, vaak in combinatie met subsidies voor monumenten, werden honderden zo niet meer dan duizend woningen gerenoveerd en bewoonbaar gemaakt. De leegstand op de zgn. A1- en A2-locaties nam in de genoemde periode echter eerder toe dan af. En dat gold ook voor de aanloopstraten, die bovendien nog te maken kregen met leegstand van de winkels zelf. Het gevolg was dat de leegstand sneller toenam dan dat woningen in leegstaande verdiepingen werden gerealiseerd. De zgn. subsidieaanpak, gericht op particuliere woningverbetering door investeringen van de eigenaren zelf, was vooral succesvol in de jaren negentig en de gerealiseerde woningen waren vooral gelegen in zgn. aanloopstraten. Vanaf 2002 is sprake van een stagnatie van de ontwikkeling van nieuwe woningen op deze locaties. De productie, soms hoger dan 25 woningen per jaar, viel scherp terug. In een aantal steden zijn in de afgelopen jaren toch, zij het op bescheiden schaal, resultaten behaald met de subsidiegerichte aanpak. In Nijmegen, Purmerend, Hoorn, Dordrecht en Gouda zijn, zij het op bescheiden schaal, recent nieuwe woningen gerealiseerd en in Breda is een nieuw initiatief gestart, dat zicht op resultaten lijkt te krijgen. In 1991 is in Maastricht de CV Wonen boven Winkels Maastricht opgericht, die in 1993 is omgezet naar een NV. Aandeelhouders van de NV zijn de gemeente Maastricht, de Universiteit Maastricht en woningcorporatie Woonpunt. Anders dan de op particuliere woningverbetering gebaseerde subsidieaanpak, worden de leegstaande verdiepingen door de NV verworven (aankoop, erfpacht) en de NV ontwikkelt de nieuwe woningen en geeft ze na realisatie in beheer bij de woningcorporatie. Sinds 1993 zijn in Maastricht 420 woningen gerealiseerd. Daarbij vallen een aantal zaken op: de woningen worden vooral gerealiseerd op A1- en A2-locaties na een trage start zijn tot en met 2004 zijn 250 woningen gerealiseerd, nadien in 5 jaar 170 woningen, en tot en met 2013 worden volgens de planning van in ontwikkeling zijnde woningen nog eens 130 woningen gerealiseerd; per jaar steeg het aantal gerealiseerde woningen van 6 naar ca. 40. er is sprake van de ontwikkeling van woningen in clusters in bouwblokken. de woningtypen zijn vooral kleinere studio’s van 30-40 m² en dat geldt vooral (bijna uitsluitend) voor de woningen die sinds 2002 gerealiseerd worden. Sinds een 1998 zijn in verschillende steden vergelijkbare NV’s op gericht (Deventer, Zwolle, Amersfoort, Groningen, Arnhem, Zutphen, Utrecht en Eindhoven), maar het beschikbaar hebben van een NV bleek geen garantie voor succes. Deze groei van het aantal NV’s is vooral te danken aan initiatieven van woningcorporaties, in samenwerking met gemeenten. Na de bruteringsoperatie hebben in de periode 1998 – 2004 een aantal woningcorporaties belangstelling getoond voor wonen boven winkels (Deventer, Zwolle, Zutphen, Groningen, Arnhem) en zijn samen met gemeenten overgegaan tot het oprichten van vennootschappen, vergelijkbaar met de NV in Maastricht. Eigenlijk kan wat betreft de NV’s alleen in Amersfoort gesproken worden van vergelijkbare resultaten als welke in Maastricht behaald zijn en de verwachting is dat de voortvarende aanpak in Eindhoven ook resultaten gaat opleveren. In Deventer, Zwolle, Zutphen, Groningen en Arnhem zijn sinds de oprichting enkele tientallen woningen gerealiseerd. In Sittard-Geleen is niet gekozen voor een NV, maar een samenwerking tussen de gemeen-
5
te en de woningcorporatie Woonpunt. De werkwijze is vergelijkbaar met die in Maastricht en de resultaten zijn zeker bemoedigend. Op het moment dat de Kennisimpuls van start ging was sprake van: een tweetal manieren om de leegstand aan te pakken: de zgn. subsidieaanpak en de zgn. bedrijfsmatige aanpak. de subsidieaanpak leverde duidelijk minder resultaten op dan in het voorgaande decennium. de zgn. bedrijfsmatige aanpak blijkt vooral in het afgelopen decennium in een aantal steden succesvol, zonder dat die garanties biedt. een afnemende belangstelling bij woningcorporaties. de financiële crisis met grote gevolgen voor de vastgoedsector incl. de woningcorporaties. mede als gevolg daarvan een toename van de leegstand, vooral ook in aanloopstraten en binnenstedelijke kantoorgebouwen. een geleidelijk weer toenemende belangstelling van gemeenten, onder meer door de toegenomen (belangstelling voor) leegstand en door de woningvraag van studenten en jongeren naar centrumstedelijke woonmilieus. De hierboven kort weergegeven ervaringen en de daarmee opgedane kennis waren onderwerp van de Regionale Kenniskringen. Daarbij werd ook gebruik gemaakt van de regioprofielen die in 2009 en 2010 van de meeste grotere (centrum-)gemeenten zijn opgesteld. In de volgende paragraaf wordt verslag gedaan van de discussies met gemeenten, woningstichtingen, beleggers en winkelbedrijven.
6
3.
REGIOPROFIELEN
Voor 81 grotere gemeenten zijn regioprofielen opgesteld. Doel van de regioprofielen is op een vergelijkbare wijze en in een oogopslag inzicht te verschaffen in de mogelijkheden van en ervaringen met wonen boven winkels in een centrumgemeente. De profielen zijn in een aantal gevallen onderwerp geweest van overleg met de betrokken gemeenten, woningcorporaties en vennootschappen. Die specifieke profielen zijn daarop aangepast en ‘definitief’ gemaakt. Voor een aantal gemeenten gelden ze als voorzet of concept. Alle regioprofielen zijn op de website www.wonenbovenwinkelsnederland.nl van de vereniging geplaatst. De gezamenlijke profielen geven een indicatie van het potentieel van wonen boven winkels, zowel wat betreft de vraag naar woningen in centrumstedelijke woonmilieus als het aanbod van de leegstand in de steden. In de ruim 70 grotere gemeenten, waar regioprofielen voor zijn opgesteld, is sprake van een geraamd potentieel van ruim 16.000 woningen. De ramingen zijn indicatief en gedeeltelijk gebaseerd op systematische inventarisaties. De ervaring leert dat de gehanteerde wijze van ramen aan de voorzichtige kant is, te meer omdat meestal niet naar de aanloopstraten, binnenterreinen en achterhuizen gekeken is. Bij de aanpak van projecten in de praktijk blijken die en andere woningen en lege ruimten (bijv. boven de winkeldozen) wel in beeld te komen of zelfs gerealiseerd te kunnen worden, ofschoon ze in eerdere inventarisaties niet in het potentieel waren opgenomen. Vooral bij een aanpak in de eerdergenoemde ‘bouwblokken’ kunnen verdiepingen in achterhuizen en op binnenterreinen vaak toch ontsloten worden. Tijdens het opstellen van de profielen zijn een aantal ontwikkelingen manifest geworden. Dat zijn o.m.: De door de financiële crisis ontstane problemen op de woningmarkt, waardoor de markt voor grotere (koop- en huur-)woningen in binnensteden fors terugviel. De toenemende vraag naar kleine (30-50 m²), goedkope (€ 350 - € 500 per maand) huurwoningen in binnensteden, vooral voor jongeren, studenten en eenpersoonshuishoudens. Belangstelling van gemeenten en hoger onderwijsinstellingen voor kenniswerkers en hun huisvesting. De afname van de financiële mogelijkheden voor gemeenten en woningstichtingen. Het is niet mogelijk geweest deze ontwikkelingen altijd adequaat mee te nemen. De informatie was veelal kwalitatief en op inschattingen gebaseerd. De vraag is of de regioprofielen ook echt gebruikt gaan worden en als dat zo is wie ze dan gaat onderhouden. Het antwoord op de laatste vraag ligt voor de hand: de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland zou de meest gerede instantie zijn voor het actualiseren van de profielen. In de bijlagen zijn een aantal profielen opgenomen. Voor de beschikbare profielen wordt verwezen naar de website: www.wonenbovenwinkelsnederland.nl
7
4.
REGIOKRINGEN
Voor de volgende provincies zijn een 5 tal regiokringen georganiseerd: Noord Holland, Utrecht, Gelderland, Noord Brabant en Limburg. Met de andere (gemeenten in) provincies is serieus overleg gevoerd over te organiseren kringen (Friesland, Overijssel, Zuid Holland en Zeeland), maar de voorbereiding lukte niet in het gegeven tijdskader (d.w.z. vóór de zomer 2010). Met (gemeenten in de) andere provincies (Groningen, Drenthe en Flevoland) was de animo in eerste instantie te gering om tot een snelle organisatie van de regiokringen te komen. De resultaten van de kringen staan in de vorm van een verslag ook op de website www.wonenbovenwinkelsnederland.nl. De resultaten worden hierna in algemene termen weergegeven, waarbij ook gebruik is gemaakt van informatie uit voorbereidende gesprekken met provincies en met gemeenten waar geen regiokring georganiseerd werd: 1.
Het zwaartepunt van de belangstelling voor wonen boven winkels ligt (weer) bij de gemeenten. De belangstelling is duidelijk groeiende, omdat de eenpersoonshuishoudens op dit moment zorgen voor de belangrijkste groei van het aantal huishoudens. Jongeren- en studentenhuisvesting een politiek thema geworden zijn (kenniseconomie) en binnen-/centrumstedelijk wonen volop in de belangstelling staat. De belangstelling bij grotere steden voor wonen boven winkels neemt ondanks de budgettaire beperkingen duidelijk toe. Van een gemeente (Dordrecht) is bekend dat zij zodanig tevreden is over de behaalde resultaten dat ze het project wil afronden (m.u.v. een centrale locatie). In twee middelgrote gemeente (Vlaardingen en Den Helder) zijn recent nieuwe initiatieven gestart op instigatie van de vereniging en de Kennisimpuls voor een aanpak van wonen boven winkels in combinatie met de vitaliseringen en renovatie van historische delen van het stadscentrum.
2.
Bij provincies is de belangstelling vooralsnog beperkt, hoewel Noord Holland wonen boven winkels nadrukkelijk willen meenemen in de provinciale woonvisie. Limburg heeft een subsidiebedrag beschikbaar gesteld ( € 5 mio), maar kan met de opgestelde subsidieregeling geen aansluiting krijgen bij de praktijk van wonen boven winkels in de grotere steden in de provincie. In Noord Brabant, Limburg en in Gelderland komt wonen boven winkels op de agenda’s van de regionale overleggen over de woningbouw. Het in meerdere regionale kringen geopperde idee dat provincies de leiding kunnen nemen in ‘revolverende’ fondsen voor wonen boven winkels heeft (nog) nergens geleid tot een serieus initiatief.
3.
Voor woningcorporaties is het beeld gedifferentieerder. Waar woningcorporaties succesvol deelnemen in vennootschappen en samenwerkingsverbanden (Maastricht, Amersfoort, Sittard-Geleen en Eindhoven) is de opstelling ronduit positief. In een aantal steden lijken de ervaringen van dien aard (Zwolle, Deventer, Groningen en Arnhem) dat weinig toekomst wordt gezien in de bedrijfsmatige aanpak. De gemeente Arnhem heeft op basis van opgedane ervaringen hernieuwde belangstelling voor de subsidiegerichte aanpak. In veel steden is sprake van een heroverweging door woningcorporaties. Als daarbij alsnog sprake is van belangstelling wordt het initiatief aan anderen overgelaten. In een gemeente (Tilburg) heeft een woningcorporatie het initiatief genomen voor een hernieuwde oriëntatie op wonen boven winkels.
4.
De marktontwikkelingen voor jongeren- en studentenhuisvesting, vooral gerelateerd aan hun vraag naar centrumstedelijke woonmilieus, is in de meeste regiokringen een ‘eyeopener’ gebleken. In de nieuwe coalitieakkoorden krijgt het centrumstedelijk wonen voor genoemde doelgroepen veel aandacht, waarbij en directe link naar wonen boven winkels helaas niet altijd gelegd wordt. Ook bij universi-
8
teiten en hogescholen neemt de belangstelling voor studentenhuisvesting als instrument voor de promotie van (master-)opleiding snel toe. 5.
6.
De regelgeving voor het bouwen in (monumentale) binnensteden, die voor een belangrijk deel gericht zijn op veiligheid (bouwbesluit) wordt weliswaar als beperkend ervaren, maar de noodzaak ervan wordt ook ingezien. De opmerkingen over de regelgeving betreffen een aantal terreinen waarop versoepeling en begrip van belang kan zijn: -
Het bouwbesluit is duidelijk, maar de toepassing ervan lijkt per gemeente behoorlijk te verschillen. Zonder dat sprake is van een versoepeling van de regels zijn in sommige gemeenten sneller resultaten te behalen dan in andere gemeenten, waar de tegenwerpingen door bouwinspecteurs (en de brandweer) niet door ‘creatieve’ oplossingen overwonnen kunnen worden. Er is behoefte aan uitwisseling van concrete ervaringen op dit terrein.
-
Parkeernormen (parkeerplaatsen op eigen terrein, storting in parkeerfonds) worden (ondanks hardheidsclausules) strikt toegepast en dat maakt projecten vaak onhaalbaar. Hierin lijkt, mede door de op gang gebrachte kennisuitwisseling, verandering te komen. Wonen boven winkels vindt plaats in ‘bestaande woningen’ en dan gelden soms andere regels of regels kunnen anders geïnterpreteerd worden. Voor specifieke doelgroepen (studenten, jongeren, kenniswerkers) geldt dat zij minder auto rijden, dan wel de auto buiten de binnenstad (bij de werkgever) parkeren en nauwelijks een verhoging van de parkeerdruk veroorzaken.
-
Bestemmingsplannen leiden in sommige gevallen tot vertragingen, maar de bereidheid van gemeenten om mee te werken aan oplossingen en snelle procedures is vaak groot en inspraak blijkt niet vaak ernstige bezwaren op te leveren. Het is wel van belang ervaring op dit terrein uit te wisselen, vooral over (het bepreken van) commerciële functies op verdiepingen.
Veiligheid en vooral leefbaarheid in relatie tot de aantrekkingskracht van binnensteden scoren hoog bij gemeenten. Wonen boven winkels lijkt het stadium van speeltje van een toevallig belangstellende wethouder van volkshuisvesting voorbij en wordt steeds vaker betrokken in integrale afwegingen gericht op de vitalisering van de binnensteden. Er zijn zelfs gemeenten die een bouwblokaanpak overwegen in het kader van het op te stellen structuurplan voor de binnenstad. Op die wijze kunnen zij anticiperen op afwegingen van ogenschijnlijk tegengestelde belangen. Vooral in verkokerde organisaties botsen die steeds vaker in de binnenstad. Deze belangstelling kan een forse impuls betekenen voor wonen boven winkels. Met name als verband wordt gelegd met de ervaring dat wonen boven winkels een snel groeiende niche kan zijn in een overwegend stil vallende woningmarkt en in een afnemende aandacht voor grootschalige herontwikkeling van (kracht-)wijken.
Uit bovenstaande mag worden afgeleid dat sprake is van zinvolle uitwisselingen van kennis en ervaringen in de regionale kenniskringen. Die kenniskringen blijken een redelijk adequaat communicatiemiddel voor gemeenten en woningstichtingen om ervaringen te delen en inspanningen op elkaar af te stemmen. Het uitwisselen van kennis en ervaring op provinciaal niveau is goed bevallen. Aanbevolen wordt om de provincies die al belangstelling hebben te benaderen voor het organiseren van regiokringen. Voor de provincies Noord Holland, Utrecht, Gelderland, Noord Brabant en Limburg zouden de deelnemers beslist meedoen aan een tweede versie en die zullen nagenoeg zeker door andere gemeenten worden bijgewoond. Voor Limburg bijvoorbeeld zou dat kunnen leiden tot – ook financiële steun – door de provincie.
9
5.
KRINGEN VOOR BELEGGERS EN WINKELBEDRIJVEN
Een 2-tal gelegenheden zijn aangegrepen voor overleg met beleggers. In maart 2010 is in samenwerking met de gemeente Maastricht een bijeenkomst georganiseerd in combinatie met een bezoek aan de TEFAF. De belangstelling van beleggers was groot en de kennis- en ervaringsuitwisseling levendig. Een tweede bijeenkomst is georganiseerd tijdens de PROVADA. Ondanks vooraf gemelde belangstelling kwamen weinig beleggers naar de in samenwerking met PropertyNL georganiseerde bijeenkomst. De belegde bijeenkomst voor winkelbedrijven bleek bij voortduring op planningsproblemen bij de deelnemers te stuiten en is vervolgens ingevuld door sommatie van individuele gesprekken. Als voorbereiding op de bijeenkomsten is ook veel overleg gevoerd met afzonderlijke beleggers en winkelbedrijven. De algemene resultaten zijn als volgt weer te geven: 1.
Voor beleggers en winkelbedrijven is wonen boven winkels in zakelijk en financieel opzicht niet echt interessant. De netto-opbrengsten zijn (zeker ten opzichte van de opbrengsten van de winkelverdiepingen) marginaal. En men verwacht mogelijke negatieve effecten bij eventuele heroriëntaties op langere termijn als de verdiepingen toch weer in beeld komen als bedrijsfunctie. Ook kijkt men vaker negatief tegen de bewoning van de verdiepingen en de mogelijke overlast.
2.
Bijzonder aandachtspunt voor bewoning van leegstaande verdiepingen zijn maatregelen om te voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften (brandwerendheid, branddoor- en overslag, vluchtwegen). Die voorzieningen vragen vaak om ingrijpende maatregelen, ook in de winkels. De maatregelen kunnen vaak pas aangebracht worden bij verbouwing van de winkels. Dan moet er bovendien al vooraf op geanticipeerd zijn, omdat die verbouwingen zo snel mogelijk moeten worden gerealiseerd (inkomstenderving). Dat vereist goede afspraken vooraf en is een argument voor een bouwblokaanpak van het structuurplan van de binnenstad. In voorkomende gevallen willen beleggers meewerken als er voor hen ook voordelen te behalen zijn.
3.
Voor beleggers worden de leegstaande verdiepingen toch in toenemende mate een bron van zorg. Huurders willen niet meer vanzelfsprekend ook de verdiepingen huren, te meer daar veel verdiepingen vaak in erbarmelijk staat van onderhoud verkeren. De beleggers komen steeds vaker voor groot onderhoudsinvesteringen te staan.
4.
Een aantal beleggers heeft in combinatie met winkelverbouwingen zelf woningen ontwikkeld, maar de resultaten zijn voor hen niet onverdeeld positief, en zelfs overwegend negatief. Wel zijn beleggers in toenemende mate geïnteresseerd in de relatie tussen de waardeontwikkeling van hun vastgoed en de (kwaliteit van ) de omgeving. Maar het is een beginnend proces en er zijn nog geen rekenmodellen. Daarvoor zijn inmiddels wel enige initiatieven genomen.
5.
Een aantal beleggers (institutionele en beursfondsen) lijken in toenemende mate bereid te overleggen over hun portefeuille zeker als dat kan gebeuren met partijen die blijk gegeven hebben zorgvuldig met hun belangen en die van de huurders overweg te kunnen en ook voor goede nazorg kunnen in staan.
6.
Winkelbedrijven hebben de grootste aarzelingen en vaak zelfs heel weinig of geen enkele belangstelling. Dat blijkt zelfs op te gaan voor besprekingen in kringver-
10
band of op basis van plannen. Ook in het geval in een stad een project succesvol gerealiseerd is geeft dat geen garantie voor een project in een andere stad. Elk project wordt op eigen merites en zeer kritisch beoordeeld. Positieve opstellingen lijken wel eens toevalstreffers, maar ook hier speelt vertrouwen een grote rol. Met grote winkelbedrijven wordt voorzichtig overleg gevoerd over de voor hen noodzakelijke winkel- en vooral ondersteunende ruimte, veiligheid, combinatie entrees met nooduitgangen, energiebesparende maatregelen, grootonderhoud, etc. Zowel beleggers als winkelbedrijven blijken gevoelig voor succesverhalen, maar zijn vooral op hun hoede voor de partijen waar ze zaken mee doen. Ervaringen met gemeenten worden vaak niet als positief en vertrouwenwekkend ervaren. De opbrengsten zijn ten opzichte van de exploitatie van de winkels marginaal.
11
6.
CONCLUSIES
De volgende conclusies zijn uit de kennisuitwisseling in de georganiseerde kringen te trekken: 1.
Onder de huidige bedrijfseconomische inzichten is wonen boven winkels bijna altijd ‘onrendabel’ en daarom voor de eigenaren niet interessant genoeg.
2.
Of dit ook met maatschappelijke kosten en dito opbrengsten het geval is, is niet bekend. Dergelijke berekeningen zijn - voor zover bekend – nooit gemaakt.
3.
Grotere gemeenten erkennen dat er sprake kan zijn van een onrendabele top en willen in voorkomende gevallen subsidies verstrekken en staatssteun is op voorwaarden toegestaan.
4.
Provincies tonen in hun woonvisies en – programmering in toenemende mate belangstelling voor wonen boven winkels. De gedachte aan een revolverend fonds speelt alleen in Limburg.
5.
De belangstelling van woningstichtingen is minder algemeen. In succesvolle samenwerkingsvormen is de rol van woningcorporaties cruciaal. De deelname daaraan lijkt niet spontaan te stand te komen.
6.
Regelgeving kan belemmerend zijn. Vaak blijkt dat het niet de regels zelf zijn, maar de wijze waarop ze worden toegepast. Partijen staan vaak lijnrecht tegenover elkaar, waar dat niet nodig is voor het zorgvuldig toepassen van de regels.
7.
Wonen boven winkels, zeker voor jongeren, studenten en eenpersoonshuishoudens, lijkt in beleidsmatig opzicht hoger te scoren in coalitieprogramma’s die zich richten op het versterken van de kenniseconomie. Wonen boven winkels wordt dan een serieuze niche in de woningmarkt.
8.
Beleggers stellen zich afwachtend op betreffende voorstellen om afstand te doen van leegstaande verdiepingen. Dat geldt nog meer voor de huurders van de winkelpanden, de winkelbedrijven, die de panden vaak in hun geheel huren. Wonen boven winkels staat ver af van hun kerntaak: retail.
9.
Beleggers krijgen belangstelling als de waardeontwikkeling van hun panden in het geding komt. Winkelbedrijven zijn georiënteerd op omzet (koopstromen) en marge.
10.
Kleinere beleggers/eigenaren, vooral aanwezig in aanloopstraten en in kleinere steden, zijn in zekere mate geïnteresseerd in het met subsidie en ondersteunend projectmanagement investeren in de nieuwe woningen en deze ook (te (doen) exploiteren.
11.
Grote beleggers zijn vooral geïnteresseerd in de bedrijfsmatige aanpak, die hun weinig geld en energie kost en op termijn een bijdrage kan leveren aan waardevermeerdering dan wel het tegen gaan van waardevermindering.
12.
Kennis over wonen boven winkels is rudimentair bij alle partijen aanwezig. Het ontbreekt aan communicatie tussen partijen, de uitwisseling van kennis en het noodzakelijke vertrouwen tot een open kennisuitwisseling te komen.
13.
Cruciaal zijn inzichten in de waardeontwikkeling en het zien van en het horen over successen elders, vooral via collega’s.
12
14.
De kennisimpuls is een zinvolle investering geweest, maar vergt op een of andere wijze een voortzetting om daadwerkelijk effectief te kunnen bijdragen. Vooralsnog gaat die voorzetting de mogelijkheden en draagkracht van de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland te boven.
13
7.
AANBEVELINGEN
De volgende aanbevelingen zijn af te leiden uit de conclusies: 1.
Er is behoefte bij veel betrokken partijen aan inzicht in zowel bedrijfseconomische kosten- en batenanalyse als een bredere maatschappelijke kosten- en batenanalyse. Deze analyses kunnen het best gebaseerd zijn op gegevens uit concrete projecten en verzameld op basis van een afgesproken format. Het rijk moet het initiatief nemen om, eventueel in samenwerking met andere belanghebbende partijen (gemeenten, VNG, WbW NL), een opdracht te verstrekken voor het ontwikkelen van een analyse- format dat lokaal gebruikt kan worden.
2.
Op dezelfde wijze moeten mogelijkheden voor de financiering van projecten worden onderzocht. Dat moet uitmonden in een voorstel voor een regionaal/provinciaal dan wel een landelijk revolverend fonds. Daarbij spelen ook de vraagstukken van EU-regelgeving. Het is te verwachten dat hiervoor deelname kan worden gevonden bij het Nationaal Programma Herbestemming. Het financieringsvraagstuk moet ook gerelateerd worden aan het vraagstuk van de waardeontwikkeling van vastgoed in binnensteden en de impact van wonen boven winkels daarop.
3.
De rol van de gemeenten moet worden uitgewerkt in een notitie van de VNG in nauwe samenwerking met de vereniging, zowel beleidsmatig, organisatorisch als wat betreft de regelgeving.
4.
Op basis van de eerdergenoemde onderzoeken (aanbevelingen 2 en 3) moet het coördinerend departement een notitie (doen) uitwerken die, in combinatie met aanbevelingen over waardeontwikkelingen, beleggers kan worden voorgelegd.
5.
Waar de provincies een rol hebben in de ontwikkeling van ruimtelijke (woon-) visies dient overleg plaats te vinden via IPO over de plaats en rol van wonen boven winkels, op basis van een door IPO en de vereniging op te stellen notitie.
6.
In samenwerking met Aedes moet door het coördinerend departement in een door Aedes met de vereniging op te stellen notitie een model worden opgesteld voor de impact en het (bedrijfseconomisch en matschappelijk) belang van wonen boven winkels op de strategische woningvoorraad van de woningstichtingen in 2018/20.
7.
Met andere belanghebbende partijen (Aedes, VNG) neemt WbW NL het initiatief om een Kennisbank te installeren waar ervaringen over (de toepassing van) regelgeving kunnen worden gedeponeerd met de bedoeling om stroomlijning in de uitvoering aan te brengen.
8.
Wonen boven winkels overstijgt duidelijk de lokale casuïstiek. Het rijk moet zich de brede maatschappelijke opgave ter harte nemen. Aangezien de implicaties zich over meerdere beleidsterreinen en ministeries uitstrekken (BZK, IM, EZI&L in de nieuwe constellatie) dient één departement het initiatief en coördinatie op zich te nemen en een stimuleringsbeleid te (doen) ontwikkelen met nieuwe instrumenten, die de uitvoerende partijen in de praktijk kunnen worden gebracht (vergelijkbaar met programma’s als Mooi Nederland en Herbestemming Leegstand).
14
Bijlage Overzicht Regioprofielen
REGIOPROFIELEN PROVINCIE
REGIO/STAD status potentie
Groningen
woningen 1. Groningen – Assen (deels Drenthe) website
400
1
website
150*
2
Veendam
website
150
3
Stadskanaal
website
100
4
website
450
5
website
200
6
Franekeradeel
website
75
7
Harlingen
website
100
8
website
100
9
website
100
10
website
400
11
Enschede
website
250
12
Hengelo
website
140
13
website
250
14
Apeldoorn
website
190
15
Zutphen
website
300
16
Arnhem
website
600
17
Nijmegen
website
200
18
Doesburg
concept
60
19
Groningen 2. Eemsmonde/Delfzijl Delfzijl 3. Overige steden Groningen
Friesland 4. Stadsregio Leeuwarden Leeuwarden 5. Zuid-Friese stedenband Heerenveen 6. Westergozone
Drenthe 1. Groningen – Assen (deels Groningen) Assen 7. Stadsregio Emmen Emmen 8. Zuid-Drentse stedenband
Overijssel 9. Zwolle-Kampen Zwolle 10. Twente
11. Stedendriehoek (deels Gelderland) Deventer
Gelderland 11. Stedendriehoek (deels Overijssel)
12. Stadsregio Arnhem - Nijmegen
15
Rheden
concept
60
20
Wageningen
concept
150
21
Ede
website
75
22
website
120
23
Rhenen
website
100
24
Veenendaal
website
125
25
website
300
26
website
200
27
100
28
13. WERV (deels Utrecht)
14. Veluwe Meer Harderwijk
Utrecht 13. WERV (deels Gelderland)
16. Bestuur regio Utrecht Utrecht 17. Stadsgewest Amersfoort Amersfoort 18. Overig
Flevoland 19. Stadsregio Flevoland 20. Overig Emmeloord
Noord Holland 21. Stadsregio Amsterdam Amsterdam
website
2.000
30
Zaanstad
website
200
31
Haarlemmermeer
concept
75
32
Haarlem
website
400
33
Beverwijk
website
200
34
Velsen
website
75
35
Alkmaar
website
400
36
Heerhugowaard
concept
75
37
Bergen
concept
25
38
website
100
39
Hilversum
website
300
40
Bussum
website
40
41
Naarden
concept
25
42
Purmerend
website
100
43
Hoorn
website
150
44
22. Noord Holland overig 22A
22B
23.Den Helder Den Helder 24. Gooi/Vechtstreek
25. Overig
16
Zuid Holland 26. Holland Rijnland website
400
45
Den Haag
website
480
46
Delft
website
200
47
Rotterdam
website
200
48
Schiedam
website
150
49
Vlaardingen
concept
125
50
Dordrecht
website
100
51
Zwijndrecht
website
25
52
Papendrecht
website
25
53
Sliedrecht
website
25
54
Leiden 27. Haaglanden
28. Stadsregio Rotterdam
29. Stadsregio Drechtsteden
30. Overig Gouda
concept
55
Zeeland 31. Stedennetwerk Zeeland Middelburg
website
125
56
Vlissingen
website
125
57
Goes
website
125
58
Terneuzen
website
125
59
Eindhoven
website
1.000
60
Helmond
website
115
61
Den Bosch
website
200
62
Oss
website
115
63
Breda
website
300
64
Tilburg
website
250
65
website
40
66
Maastricht
website
1.200
67
Heerlen/Parkstad
website
300
68
150
60
300
70
Noord Brabant 32. Stadsregio Eindhoven
33. Noord Brabant overig 33A
33B
34. Brabantse buitensteden Bergen op Zoom
Limburg 35. Stadsregio Zuid Limburg
Sittard Geleen 36. Stadsregio Venlo Venlo
website
17
37. Stedennetwerk Roermond Roermond
website
150
71
Weert
website
150
72
Venray
website
100
73
38. Overig
Totaal
16.210
* cursief betekent: geen inventarisatiegegevens beschikbaar
18
