Guided by time Een white paper van Thomas Rau, Paul Nelisse, Arnout van Kessel, Jos Koninckx en Phlip Boswinkel
Achtergrond en perspectief De afgelopen jaren is de kantorenmarkt bepaald door de economische crisis. Ondanks het breed gevoelde besef dat structurele vernieuwing noodzakelijk is, blijft het vaak bij het invoeren van kleine verbeteringen. Investeerders en financiers vragen de markt om vernieuwingen omdat de huurder in het huidige ROZ huur-maatpak niet voor verbeteringen willen en kunnen betalen. Vernieuwingen en innovaties richten zich in deze lastige markt veel op techniek. Investeringen richten zich voornamelijk op laag hangend fruit. Het voortborduren op discussies over ‘de circle of blame’ laat in de praktijk zien dat de kloof tussen huurder en verhuurder niet overbrugd wordt met de huidige contractuele huurder-verhuurder verhouding. Zonder ons ervan bewust te zijn dansen we om de hete brei heen. De oplossing naar comfortabele, gezonde en energie neutrale kantoren ligt in een paradigma shift: de invloed van de verschillende actoren in het huisvestingsproces dienen opgelijnd te worden met de tijd-horizon van hun handelen. In feite het ‘re-framen’ van ieders rol, verantwoordelijkheid en bijdrage in verschillende dimensies (zoals financieel, risico, energie, grondstoffen en flexibiliteit). Hierdoor ontstaat een nieuw speelveld waarin MVO koplopers als (ver-)huurder, financier en vastgoeddienstverlener hun positie kunnen hervinden en herschikken. Wij bieden aan om dit proces professioneel en inhoudelijk te brengen tot een ander business model in de kantorenmarkt, dat energieneutrale kantoren tot dé standaard maakt. Dit leidt tot een transparante waarderingssystematiek waarbij de prestaties (m.n. gebouw, inrichting en energie) en de tegenprestaties (huur en energiekosten) inzichtelijk en in de juiste verhoudingen worden meegenomen in de marktwaarde. De mondige, zelfbewuste huurder weet veelal goed wat hij wil: een kantoor waarin zijn medewerkers gezond en productief kunnen werken, met de nodige flexibiliteit en een passende kostenstructuur. Flexibiliteit vertaalt zich niet alleen naar de fysieke ruimte; de huurder weet dat er momenteel veel aanbod is en verwacht daarom te kunnen onderhandelen over prijs en contractvoorwaarden. Zonder het te beseffen ploegen we door de suboptimalistatie van ieders rol en tijdhorizon onszelf dieper en dieper de blubber in. Voor een goed begrip van onze stip op de horizon ‘gezonde kantoren door gezonde verhoudingen’ is begrip van door ons als kern van de actuele misfit nodig. Deze beschrijven wij hierna kort. Onze analysebril: tijdschalen van actoren Wij analyseren het geheel van contractuele afspraken, dat voor de realisatie en exploitatie van een kantoor, aan de hand van tijdschalen. Deze tijdschalen verhelderen de tijdhorizon van een actor in dit gehele van afspraken. Wij ontrafelen de volgende tijdschalen die de vastgoedmarkt domineren: 50-100 jaar. Op een tijdschaal van 50- 100 jaar worden besluiten genomen die te maken hebben met de aanwending van de grond. Voor de huurder is deze tijdsschaal relevant omdat
Guided by time – white paper
1
gebiedskwaliteit, mobiliteit en voorzieningen samenhangen met deze tijdschaal. Het is een tijdschaal die ver van de bedrijfsvoering van huidige actoren staat. 30-50 jaar.
Kantoren worden gebouwd met een gemiddelde levensduur van dertig jaar. Voor de huurder is de structuur vanwege indelings- en volume flexibiliteit relevant. Echter, het comfort en de belevingskwaliteit van de huisvesting wordt op deze tijdschaal nauwelijks bepaald. Voor de eigenaar is beheerste flexibiliteit in bestemming en bereikbaarheid gewenst. Gevels, installaties en energieopwekking spelen niet op deze tijdschaal.
10 jaar.
Het grootste deel van het comfort en de kwaliteit voor de gebruiker wordt bepaald op een tijdschaal van 10 jaar. Uitgaande van een bestaande gebiedskwaliteit en een flexibel casco, bepaalt de invulling het gebruik. Op deze tijdschaal maken installaties, binnenwanden, maar ook geveloplossingen het gebouw.
3 jaar.
Dit is de tijdschaal waarin de huurder zelf acteert: bijvoorbeeld ICT en facilitie services zoals catering en schoonmaak.
Tijdschaal voor de investeerder Parallel aan de hierboven geïntroduceerde tijdschalen loopt de tijdschaal van een investeerder, en achter hem de financier. In bijgaande schets laten wij aan de linkerkant zien dat de huidige situatie verre van optimaal is: de investeerder acteert noodgedwongen op een tijdschaal van 3 tot 20 jaar. Het bijzondere van de huidige vastgoedmarkt is dat deze tijdschalen niet gescheiden zijn, en dat dus ook de risico’s per tijdschaal in elkaar overlopen. Hierdoor is alleen suboptimalisatie per actor mogelijk. Het gevolg is een inefficiënte financieringsmarkt. Vanuit het oogpunt van investeerders ziet de optimale verdeling er uit zoals in de schets rechts is weergegeven.
* FM= facility management, IP = inrichtingspakket
100 jaar.
Investeringen in grond worden al langer gekoppeld aan deze tijdschaal. Deze investering heeft een laag risico en een corresponderend laag rendement.
30 jaar.
Investeringen in kale cascogebouwen (dus zonder installaties) zijn risicoarm. De invulling van de gebouwen (de functies) variëren op deze tijdschaal. Voor een
Guided by time – white paper
2
investeerder op deze lange tijdschaal van dertig jaar liggen de rendementen laag (vergelijkbaar met obligaties). De investeerder heeft invloed op de eventuele functiewisseling van een gebouw op een tijdschaal van 10 jaar. 10 jaar.
Op deze termijn wordt het grootste deel van de kwaliteit en het comfort voor de huurder bepaald. De investeerder in deze fase haalt zijn rendement uit het optimaal leveren van de gevraagde prestaties, en heeft de mogelijkheid om de te leveren prestatie te beïnvloeden met techniek en installaties. Vaste inrichtingselementen, zoals verlichting, maar ook wanden en meubilair, worden op deze tijdschaal afgeschreven en leveren het gevraagde comfortniveau. Flexibiliteit in het leveren van dit comfortniveau bepaalt het rendement van de investering, in combinatie met de tevredenheid van de gebruiker; een tevreden gebruiker zal bereid zijn zich langer te committeren aan de service die de investeerder biedt. Rendementen op deze tijdschaal zullen hoger liggen (boven 8%).
3 jaar.
De moderne huurder neemt een huisvestingsbeslissing op een termijn van gemiddeld drie jaar, de periode waarover hij zeker is van zijn bedrijfsvoering. Dit houdt in dat zekerheid over traditionele huurcontracten op deze tijdschaal kan worden gegeven. Vanuit vastgoedoogpunt is deze tijdschaal erg kort: wel wordt dienstverlening, ICT en catering op een dergelijke tijdschaal vastgelegd. In de praktijk blijkt dat een huurder bereid is om zich voor een deel van zijn huisvestingsbehoefte een langere termijn, zeg vijf jaar, te committeren. De huurder vraagt om een huisvesting voor medewerkers die gezond is en die leidt tot productiviteit. De kunst hierbij is het kwantificeren van deze toename in gezondheid en vooral productiviteit. En flexibiliteit in contracten bieden.
Gezonde kantoren door gezonde verhoudingen Resumerend zien wij in de huidige markt dat de belegger denkt in termijnen van 20 jaar, maar de verantwoordelijkheid draagt voor aspecten op 3 en 10 jaars interval, zoals verlichting en andere installaties. Beleggers zien in de nieuwe behoeften van gebruikers ook nieuwe kansen en verdienmodellen. De gebruiker, die zich wil vastleggen op een tijdschaal van 3 jaar, maakt keuzes over het inrichtingspakket waarbij zijn investering tussen de 3 en 10 jaar reikt. In de gewenste situatie zien wij dat gebruikers en investeerders op andere tijdschalen afspraken willen maken. Hiervoor is een transparante waarderingssystematiek nodig, waarbij de prestaties (m.n. gebouw, inrichting en energie) en de tegenprestaties (huur en energiekosten) inzichtelijk en in de juiste verhoudingen worden meegenomen in de marktwaarde. Zo kunnen gezonde gebouwen ontstaan met gezonde verhoudingen. Bovenstaande analyse laat zien dat de tijdschaal van 10 jaar bij geen van de traditionele actoren gewenst is. Er zijn in de markt weinig alternatieven beschikbaar. Een van de mogelijke invullingen is het toepassen van de principes van circulaire economie.
Guided by time – white paper
3
Nieuw perspectief op 10 jaar tijdschaal: een gebouw is meer dan een geldproductiemachine en een verzameling van ruimten. In het bestaande vastgoedbeeld is een gebouw een verzameling van ruimten die huur kunnen opbrengen. De integrale huisvestingsvraag van de huurder komt in feite niet overeen met de som van de contracten van vastgoedaanbieders (verhuurder, dienstverlener). En het ROZ huurcontract dat de eigenaar als investeerder voor de financier nodig heeft, biedt niet de flexibiliteit en optimalisering van kwaliteit die de huurder zoekt. In hoofdzaak is dit te wijten aan de contractstructuur en de eenzijdige monetarisering van flexibiliteit. Additioneel is energie nodig voor licht, ICT, verwarming en koeling. Nader beschouwd is het huidige kantoor een kale optelling van verschillende voorzieningen. In feite een lappendeken van partijen die op een locatie met verschillende tijdhorizon deze voorzieningen leveren en financieren. Als de we contracten voor kantoren beschouwen doemt het beeld op van een zeepkist-kar. Terwijl we juridisch en financieel prima in staat zijn een geïntegreerd hospitality contract te maken. Dit zal ook zijn positieve impact hebben op het financiële model en de financieringscondities.
Logisch dat bij gebrek aan urgentie nooit fundamenteel is nagedacht over de synergie in plaats van optelling van deze voorzieningen. Door deze lappendeken lekt veel energie, geld en grondstoffen weg. Logisch dat het financiële model van dit fysieke object ook inefficiënt en primitief hebben (moeten) inregelen en waarderen. Maar wat verandert er als we een kantoor ook kunnen zien als een energie-centrale en een opslagplaats voor steeds schaarser wordende bouwmaterialen. Als we de ruimte tussen gebouwen gaan zien als belevingskwaliteit voor huurders. Als we de vloeroppervlakte niet alleen zien en exploiteren als werkzone maar ook als ontmoetings- en innovatiezone. Onze uitdaging is om letterlijk en figuurlijk het circulaire denken in en voor kantoren te ontwikkelen. Wat is er dan beter om te starten met bestaande kantoren? In dit traject willen we naar een nieuwe waardering- en contractstructuur die investeringen in gezonde en flexibel beschikbare kantoren waarin productief gewerkt kan worden faciliteert door aan exploreren van verborgen fysieke aspecten die nog niet in de huidige waardering zijn meegenomen.
Guided by time – white paper
4
Guided by time introduceert een systeem waarbij de gebruiker de touwtjes in handen heeft om zijn eigen kosten in relatie tot de door hem gewenste flexibiliteit zo laag mogelijk te houden. Het nieuwe inrichtingspakket is niet meer beperkt tot alleen de tussenmuren en vloerbedekking, maar ook de verlichting en installaties. Met Guided by time spreekt de gebruiker, eventueel via de verhuurder, een prestatie/hospitality contract af met de producenten. Anders dan in het verleden blijven de lampen, tapijttegels en muren eigendom van de producent. Hij kan nu in lijn met de tijdschaal waarin hij zijn business georganiseerd heeft zijn producten optimaliseren. Verbruikt een lamp t.o.v. nieuwe modellen teveel energie dan mag hij deze vervangen. De hospitality leverancier is immers zelf verantwoordelijk voor de total cost of occupancy. Net zoals bij de vliegmaatschappijen: is een vliegtuigtype t.o.v. nieuwere typen niet meer rendabel dan wordt dit vervangen door een energiezuiniger type. Is de vloerbedekking zodanig versleten dat het schoonmaken meer tijd kost, dan zal het tapijt vervangen worden. Het oude tapijt komt weer terug bij de producent die het beste weet wat hij hiermee kan doen: Maintain, Reuse, Refurbish, Recycle en zelfs Upcycle. Zowel binnen de sector als daarbuiten: het blijkt dat als ‘sloop’ aangemerkte materialen in andere sectoren veel meer waarde hebben dan in de eigen sector. Dit verduurzamingsproces wordt door de nieuwe hospitality contracten aangezwengeld.
Guided by time – white paper
5
Aan het einde van het hospitality contract, of als er een andere reden is dat de gebruiker wil vertrekken, kan het prestatiecontract door de volgende gebruiker worden overgenomen. Alle betrokkenen hebben hier voordelen aan:
De gebruiker heeft flexibiliteit in ruimte en contracten en invloed op de eigen energierekening. Hij betaalt alleen voor een vooraf bepaalde prestatie, eventueel in termijnen. De verhuurder weet: een tevreden huurder betaalt op tijd. Hij maakt kans op een betaald adviestraject om de gebruiker te helpen bij keuzes en voor beheer en onderhoud. De belegger kan rekenen op een waardestijging van vastgoed door tevreden gebruikers met MVO doelstellingen, en op de langere termijn waardestijging van het gebied. Producenten: een onderhoudscontract betekent meerdere facturatiemomenten, gebruikersfeedback en daarbij kansen voor productinnovatie. Na ±10 jaar krijgt de producent zijn grondstoffen terug om opnieuw in te zetten in verbeterde producten.
Gezonde energieneutrale kantoren in 2015 … “De huisvesting voor MVO koploper organisatie is in het kader van het energiesprong project gerevitaliseerd. Naast de vernieuwing van fysieke bouwdelen zoals gevel, installaties en het interieur is het door een vernieuwende ROZ waardering en huurcontract mogelijk geworden dat financieel economische, fiscale en energetische aspecten voor eigenaar, dienstverlener en huurder integraal geoptimaliseerd konden worden. Hierdoor is nieuw perspectief gecreëerd op de aanpak voor de verduurzaming van talloze kantoren.” … Twee vliegen in een klap Huurders van kantoren zijn gebaat bij een contractvorm die parallel loopt met hun huisvestingsbehoeften. Flexibiliteit qua omvang en indeling voor een periode van 1-5 jaar is hier essentieel. Daarnaast vraagt de bewuste huurder om een gezonde, productieve werkplek. Deze kwaliteit vereist veel aandacht en flexibiliteit op een termijn van 10 jaar. Tot slot is een vitale omgevingskwaliteit voor het gevoel van veiligheid en welbehagen van de huurder cruciaal. Door de tijdschaal van de investering op te lijnen en verborgen waarden te ontsluiten ontstaat een zuivere investering, waarin rendement en risico inzichtelijke zijn en goed op elkaar zijn afgestemd. Een dergelijk model maakt het investeren in (delen van) vastgoed weer toegankelijk en duurzaam. Gelijktijdig kan met de juiste aandacht de kwaliteit die de huurder verlangt worden gerealiseerd. Dit moet gebeuren door een partij die juist op deze tijdschaal acteert, en niet door de traditionele vastgoedinvesteerder. Zo krijgen beide partijen wat zij verdienen: de belegger een investering met passende risico’s, en de huurder de kwaliteit die hij verlangt: gezonde, productieve en energieneutrale kantoren.
Guided by time – white paper
6
