Een vergelijkende studie naar bouwkost en ligdagprijs in door VIPA gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde woonzorgcentra Onderzoek in opdracht van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Welzijn, Volksgezondheid en Gezin
Jozef Pacolet*, Frank De Troyer**,Stefan Boeykens**, Annelies De Coninck*, Frank Vastmans***, Erik Buyst*** *HIVA – Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving, **Departement Architectuur, Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening *** Centrum voor Economische Studiën Katholieke Universiteit Leuven
2-4-2013
2
Inhoud 1. 2.
3.
4. 5. 6. 7. 8.
Onderzoeksvragen Onderzoeksbenadering Analyse procedure Analyse bestaande databanken Analyse ad hoc dataverzameling Analyse procedure VIPA-procedure – bouwplafond Mogelijke impact van de procedure Verificatie bouwkost bij een aantal cases Relatie bouwkosten – gebruikskosten: belang van LCCA Analyse dagprijs op basis van bestaande databanken Conclusies Dankwoord
2-4-2013
3
1. Onderzoeksvragen • Is bouwen met VIPA duurder en, desgevallend, hoe komt dat? • Hoe beïnvloeden VIPA-subsidies via de bouwkost de klantbijdrage? • Hiertoe wenste de opdrachtgever: – Een rekenmodel te bekomen dat dit kan verifiëren – Een vergelijking te maken tussen gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde projecten – Een vergelijking te maken van de berekening van de bewonersbijdrage
2-4-2013
4
2. Onderzoeksbenadering Analyse procedure Analyse ad hoc dataverzameling Analyse bestaande databanken
2-4-2013
5
3. Analyse procedure: Formule VIPA-subsidie nieuwbouw (per m²) Subsidie-formule: ((A*500)*(1.12+B*1.21) +(A*50)*(1.21+B*1.21)) Met A= bouwindex en B=percentage vergoeding algemene onkosten
• •
• • • •
Het bouwplafond is 10/6de van het subsidiebedrag Alternatieve financiering als opvolger van klassieke VIPA-subsidie: gebruikstoelage is equivalent met kapitaalsubsidie in de klassieke financiering Forfaitaire bepaling van de subsidie (60% van het bouwplafond). Geen aftoetsing met de werkelijke uitgaven Historische basis niet duidelijk. Prikkel om goedkoper te bouwen dan het ‘bouwplafond’. – Komt dit tot uiting? – Hoe positioneert het bouwplafond zich ten opzichte van de marktprijs?
2-4-2013
6
3. Uitgangspunt: 10 VIPA-dossiers in parlementaire vraag van 28 september 2010 Kostprijs sterk bepaald door de VIPA-plafonds Gemiddelde prijs is 1870 €/m² € 2.000 € 1.800 € 1.600
€ 1.400 € 1.200 € 1.000
€ 800 € 600 € 400
Geraamde kostprijs bouwaspect project
€ 200
Plafond bouwaspect 2010
€0 9
10
4
8
5
7
3
1
6
2
Kostprijs 70 % duurder dan een steekproef FOS Federatie onafhankelijke seniorenzorg (1100 €/m²) of omgekeerd, steekproef FOS 41% goedkoper dan VIPAgesubsideerde projecten
2-4-2013
7
3. Mogelijke verklaring kostenverschillen omwillen van procedure •
• • • • • • • •
Onderscheid niet altijd gemaakt tussen VIPA-procedures en openbare aanbestedingen, uitvoering overheidsopdrachten, vennootschapsvorm en eigendomsstructuur Procedures zijn gewijzigd, dus observaties gedateerd Openbare aanbestedingen en overheidsopdrachten hebben zekere risico, maar onduidelijk of dit een meerkost kan verantwoorden: wat is een redelijk premie? Quid wat het effect is in andere VIPA-sectoren Opinies in de sector woonzorgcentra wijzen op extra kosten, risico van prijsafspraken En signaleren de voordelen van onderhandeling Werkelijke voorbereidingskosten zijn beperkt Langere doorlooptijd project weegt niet op tegen voordeel subsidie Ook Europees groeiende aandacht over doelmatigheid en kostprijs van openbare aanbestedingen: kost is beperkt, concurrentie doorgaans groot, maar geen aangetoond prijsvoordeel
2-4-2013
8
4. Verificatie bouwkost bij een aantal recente bouwprojecten van nieuwe wzc
• Uitproberen van een registratiemodel voor de kostprijs en zijn determinanten • Met het doel gesubsidieerde met nietgesubsidieerde projecten te vergelijken • Recent afgesloten, of nog in uitvoering zijnde bouwprojecten • Betreffen volledig nieuw rusthuis of bouw nieuwe vleugel
2-4-2013
9
4. Resultaten beperkte steekproef (19 cases) op basis van gedetailleerde analyse
Gemiddelde prijs VIPA-gesubsidieerde projecten (1867€/m²) is 31% duurder dan niet-gesubsidieerde projecten (1423 €/m²) of omgekeerd, nietgesubsidieerde projecten 24% goedkoper dan VIPA-gesubsidieerde projecten
2-4-2013
10
4. Overige vaststellingen: 90 m²
Oppervlakte per bewoner vs. kamergrootte
80 m² 70 m² 60 m² 50 m² 40 m² 30 m² 20 m² 10 m²
Kamer
V (AVG)
V8 OCMW
V9 vzw
V4 OCMW
V7 OCMW
V2 vzw
V5 vzw
V1 vzw
V3 OCMW
V6 vzw
C (AVG)
C9 vzw
C8 vzw
C5
C10
C2
C7 vzw
C3 vzw
C6
C4
C1
0 m²
Rest
Gesubsidieerde instellingen zijn vergelijkbaar in grootte per kamer maar sterk verschillend in totale oppervlakte beschikbaar per bewoner
2-4-2013
11
4. Overige vaststellingen: 90 m²
Functieverdeling t.o.v. opp/bewoner
80 m² 70 m²
60 m²
E Circulatie
50 m²
D Sanitair
40 m²
C Technisch
30 m²
B Personeel
20 m²
A Bewoners
10 m² 0 m² C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
C8
V1
V2
V3
V4
V5
V6
Er zijn sterke verschillen in het gebruik van deze extra ruimte
2-4-2013
12
4. Overige vaststellingen: 2.500 €
90 m²
Bouwkost/m² vs Opp/bewoner
80 m² 2.000 €
70 m² 60 m²
1.500 €
50 m² 40 m²
1.000 €
30 m² 500 €
20 m²
Kost/m² Opp/Bewoner Kamer 1P
10 m²
V (AVG)
V1 vzw
V7 OCMW
V2 vzw
V3 OCMW
V8 OCMW
V9 vzw
V6 vzw
V4 OCMW
V5 vzw
C (AVG)
C7 vzw
C5
C1
C8 vzw
C9 vzw
C6
C2
C4
C10
0 m²
C3 vzw
0€
Instellingen met een grotere oppervlakte per bewoner hebben ook een hogere kostprijs per m²
2-4-2013
13
4. Overige vaststellingen: 180.000 € 160.000 €
Kost/bed t.o.v. Opp/bewoner
90 m² 80 m²
140.000 €
70 m²
120.000 €
60 m²
100.000 €
50 m²
80.000 €
40 m²
60.000 €
30 m²
40.000 €
20 m²
20.000 €
10 m²
0 m²
C1 C3 vzw C6 C2 V6 vzw C5 C7 vzw C10 C4 C8 vzw C9 vzw V5 vzw V3 OCMW V4 OCMW V2 vzw V9 vzw V1 vzw V7 OCMW V8 OCMW
0€
Kostprijs per bed
Opp/Bewoner
Trend Opp/Bewoner
Het gecombineerd effect leidt tot aanzienlijke bouwkostverschillen (in totale investeringskost per wooneenheid/bed).
2-4-2013
14
4. Overige vaststellingen: Subcategorie nr Post
specifieker
EH
Ruwbouw
1 Afwerking Gevel
gevelmetselwerk
m²
2 Drager Gevel
snelbouwmetselwerk 14cm
m²
3
gewapend beton vloeren gestort
m³
Afwerkingen
4 Vloerafwerking
tegelvloer
m²
Schrijnwerk
6 Ramen
typeraam kamer
m²
8
Dorpels Blauwe Hardsteen
m³
Elektriciteit Inrichting
9 Liften
stuk
10 Keukenkasten
stuk
11 Vaste kast in typekamer
stuk
Afwerkingen
13 Wandafwerking
wandtegels
m²
Schrijnwerk
15 Binnendeuren
Deur typekamer
stuk
Elektriciteit
16 schakelaars
Enkelpolig
stuk
Afwerkingen
19 Plafond
pleisterwerk
m²
Dakwerken
21 Dak
dakdichting plat dak EPDM
m²
Niet-VIPA (C) Gemiddeld 99,07 € 53,06 € 547,13 € 46,24 € 403,14 € 7.193,12 € 52.461,87 € 3.604,02 € 1.306,20 € 42,62 € 575,84 € 16,48 € 13,44 € 30,75 €
N 4 5 2 4 5 2 5 1 4 3 5 2 4 5
V(IPA) Gemiddeld 103,44 € 50,09 € 469,63 € 50,76 € 365,25 € 6.388,70 € 56.986,77 € 3.655,25 € 1.437,13 € 50,21 € 655,32 € 16,77 € 13,58 € 25,29 €
N 6 6 5 6 6 5 3 1 5 6 5 3 4 6
V/C-1 Ratio 4% -6% -14% 10% -9% -11% 9% 1% 10% 18% 14% 2% 1% -18%
Eenheidsprijzen voor een aantal componenten verschillen gemiddeld niet zo sterk (voorbeeld van de finale prijzen)
2-4-2013
15
4. Overige vaststellingen: Gebruikerscomfort
Energiebeheersing
Materialen en grondstoffen
Geïntegreerde Benadering Gebouwbeheer
1 VIPA 1.2.1
zontoetreding/zonwering
J/N
2 VIPA 1.2.2
glasoppervlak per typekamer
m²
3 VIPA 1.3.2
raamopp. ifv. vloeropp per typekamer
%
4 VIPA 1.4
daglichttoetreding per typekamer
m²
5 VIPA 1.5
Regeling Thermisch Comfort
J/N
6 VIPA 1.7.1
Contact verblijfsruimte buitenomgeving
7 VIPA 2.1/2.9
J/N
N N J ? J J
J J J J J J
E80/E60 peil
-
?
?
8 VIPA 2.2
K35 peil
-
9 VIPA 2.3
Productie+Distrib.Verwarming
J/N
10 VIPA 2.4.1
Systeem D + Warmterecup
J/N
11 VIPA 2.7.1
Vermogen binnenverlichting + regeling
J/N
12 VIPA 3.1.1
Regenwaterrecuperatie
J/N
13 VIPA 3.1.2
Waterverbruik (3vd4)
/4
14 VIPA 3.1.3
Gescheiden afvoer
J/N
15 VIPA 3.4
Duurzaam Concept
J/N
16 VIPA 4.2
Duurzame Inplanting
J/N
17 VIPA 4.3
Bereikbaarheid
J/N
18 VIPA 5.1
Basiskwaliteitsbewaking
J/N
19 VIPA 5.2.1
Tellers
J/N
20 VIPA 5.2.2
Monitoring
J/N
J J J ? ? N J ? ? J ? J N 69%
J J J ? J J J ? J J ? J N 94%
Op de duurzaamheidscriteria, opgelegd door het VIPA, scoren de gesubsidieerde projecten merkbaar beter
2-4-2013
16
5. Relatie bouwkosten – gebruikskosten: belang van de Life Cycle Cost Analysis
• Bouwkosten en gebruikskosten zijn functie van het ontwerp van de voorziening • Bestaande rekenschema werd verder uitgewerkt voor energiekosten en isolatieventilatie • VIPA-eisen leiden tot meerkost • Maar leiden ook tot meer kwaliteit • Gevolgen voor de gebruikskosten: zijn ondermeer lager op het vlak van energie
2-4-2013
17
6. Analyse dagprijzen op basis van bestaande databanken
• Beschikbare data zullen relevant blijken, maar zijn erg onvolledig, zowel in aantal observaties als in het aantal variabelen • Relevante determinanten dagprijsverschillen eigen aan: – – – – –
Infrastructuur Profiel bewoners en RIZIV-financiering Eigendomsstructuur VIPA-subsidie Regionale verschillen 2-4-2013
18
6. Een geïntegreerd model om de dagprijs te verklaren • Via regressieanalyse • Op basis van ‘hedonische prijsanalyses’ waarbij de dagprijs van een voorziening opgesplitst wordt in kenmerken van de voorziening en liggingsvariabelen • Op basis van een beperkt deel van de totale populatie. • Met en zonder financiële gegevens • Belangrijke variabelen die de kwaliteit van de voorzieningen kan typeren ontbreken (als grootte van de kamer, of totale oppervlakte per bewoner)
2-4-2013
19
6. Model voor de dagprijs moet rekening houden met de samenstelling van de bewonersgroep en RIZIVfinanciering
2-4-2013
20
6. Maar ook regionale verschillen belangrijk: omvang berekende regionale component in euro per dag ...;10] ]10;11] ]11;11.5] ]11.5;12] ]12;12.5] ]12.5;13] ]13;14] ]14;15] ]15;16] ]16;17] ]17;… ]18;…
Steekproef blijkt evenwichtig gespreid over het grondgebied: voor gesubsidieerde instellingen is deze component gemiddeld 13,25 € waard, voor de niet-gesubsidieerde instellingen 13,75 €
2-4-2013
21
6. Maar veel van de verschillen nog onverklaard: verhouding van de werkelijke dagprijs en de voorspelde dagprijs
2-4-2013
22
Huurprijs per dag
6. Maar veel van de verschillen nog onverklaard: bv. grootte in m² beschikbaar per bewoner € 45 € 40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €5 €0 0
50
100
150
200
Grootte van de voorziening per bed (in m²)
Huurprijs per dag in euro, Armonea rusthuizen Huurprijzen per dag in euro, Senior Living Group rusthuizen
Bijvoorbeeld de impact van de totale oppervlakte (in m²) per bewoner op de dagprijs: het voorbeeld van Cofinimmo waar er een duidelijk verband is tussen huurprijs voor het vastgoed en groote (in m² per kamer)
2-4-2013
23
7. Conclusies • Een gedetailleerde analyse van weliswaar een beperkt aantal cases toonde aan dat het prijsverschil kleiner is dan tot nu toe vermeld, maar toch nog aanzienlijk: de gesubsidieerde projecten zijn nog steeds 31 % duurder dan de niet-gesubsidieerde • Eenheidsprijzen zijn gemiddeld genomen wel vergelijkbaar • Er zijn duidelijke verschillen tussen beide types voorzieningen: groter in aantal bedden, grotere oppervlakte per bewoner, maar wel vergelijkbare kamergrootte • Daarenboven scoren de gesubsidieerde projecten merkbaar beter op een aantal duurzaamheidsaspecten • Een aantal elementen daarvan wijzen ook op kwaliteitsverschillen, maar ook moeilijker in geldtermen uit te drukken
2-4-2013
24
7. Conclusies • Naast een impact van de subsidie, of de eigendomsstructuur, speelt ook de aanbestedingsprocedure zelf: de administratieve kost wordt overroepen, de baat onder de vorm van meer concurrentie is niet bewezen • De determinanten op de dagprijs zijn schaal, profiel afhankelijkheid bewoners, regionale componenten, maar ook eigendomsstructuur en graad van subsidie, maar informatie over belangrijke elementen met betrekking tot de infrastructuur ontbreken • De meerkost op het vlak van de investering is duidelijk, maar er zijn ook minder kosten op het vlak van de gebruikskosten (voorbeeld van investeringen in verwarming en ventilatie)
2-4-2013
25
7. Conclusies en aanbevelingen tot verbetering • Procedures van de aanbesteding onder Europese druk gaan veralgemenen, zodat kostenefficiëntie verder moet geëvalueerd worden. • Doorlooptijd versnellen, voor zover niet ingeperkt door budgettaire mogelijkheden • Impact procedure nagaan in andere VIPA-sectoren en andere vergelijkbare gesubsidieerde sectoren als sociale woningbouw • Transparantie verhogen voor overheid en promotoren • Databank dient verder uitgebouwd, voor alle instellingen, met inbegrip van financiële gegevens en gekwantificeerde infrastructuurgegevens • Aantal vergelijkingstools zijn aangereikt om betere prijsvergelijking mogelijk te maken • Verdere doorlichting van uiteindelijke prijsverschillen zijn nodig • Bepaalde aspecten vergen apart oordeel bij, voorbeeld de financiering van een kunstwerk in de voorziening
2-4-2013
26
8. Dankwoord • Aan de opdrachtgever voor de geboden onderzoeksmogelijkheden • Aan de stuurgroep voor de kritische begeleiding • Aan het VIPA voor het ter beschikking stellen van een aantal databanken en dossiers • Aan Zorgnet Vlaanderen, FOS en VVSG voor hun steun voor het project • Aan 19 voorzieningen voor de inkijk die zij verleenden in hun bouwproject
2-4-2013
27
