Een nieuwe kijk op de aanpak, invulling en fasering van de woningbouwontwikkeling in de periode

Het Groene Woud Een nieuwe kijk op de aanpak, invulling en fasering van de woningbouwontwikkeling in de periode 2015 - 2018

Woudenberg – 10 december 2014 Henk Voulon

Het Groene Woud Nieuwe kijk op aanpak, invulling en fasering in de periode 2015-2018

2 | 26

Inhoudsopgave 0

Voorwoord

5

1

Schets van de ontstane situatie

7

1.1 Ontwikkeling van de grondexploitatie

7

1.2 Programmatische verschuiving

8

1.3 Ruimtelijke aanpassingen

8

1.4 Bijstelling van de planning

9

1.5 Tendensen in gebiedsontwikkeling

9

2

Startpunt voor een koersverandering

13

3

Antwoord op de nieuwe werkelijkheid

15

3.1 Samenhang van ontwikkelvariabelen

15

3.2 Kleinschalige ontwikkelaanpak

16

3.3 Herontwerp stedenbouwkundige invulling

17

3.4 Optimaliseren differentiatie in programma

18

3.5 Stabiliseren financiële resultaat

19

4

Streefplanning en Actieplan 2015

23

5

Bijlagen

25

Definitief | 141210

3 | 26


4 | 26

0 Voorwoord Ruim tien jaar geleden werden de eerste plannen voor een omvangrijke nieuwbouwwijk in de noordoost hoek van Woudenberg in de steigers gezet. Voor een kleine gemeente als Woudenberg was dit een ambitieuze ontwikkeling. Het ging immers om het uitbreiden van de kern met bijna 500 woningen. Meer concreet was daarbij de opgave om in een periode tot 2016 een nieuwe wijk op te zetten met een ruime en groene woonomgeving, geschikt voor jong en oud, liggend op de grens van en overvloeiend in het buitengebied (“Het Groene Woud”). Inmiddels is het bijna 2015 en zijn nog niet alle ambities uit 2005 ingelost. De eerste twee van de vier oorspronkelijk geplande ontwikkelfasen zijn gereed (2007 – 2012) en de bouw van woningen in fase 3 staat op het punt te starten. Deze drie fasen samen tellen circa 300 woningen. De fasen 1 en 2 zijn daarbij geworden tot de beoogde “dorpse woonbuurten” met een mix van hoofdzakelijk grondgebonden woningtypes. De leefomgeving is ruim opgezet en de kwaliteit van de openbare ruimte is hoog met veel water en groen. In programmatisch opzicht ligt het accent voor een belangrijk deel op woningen in het sociale segment (met name in fase 2). De bewoners zijn tevreden. Tot zover kan ontegenzeglijk worden geconcludeerd dat Het Groene Woud een succesvolle ontwikkeling is geworden. Echter, de financieel-economische crisis heeft er met name in de laatste jaren voor gezorgd dat de woningmarkt fors in ingezakt. En hoewel Woudenberg en haar omgeving nog goed afsteken tegen andere delen van het land zijn de gevolgen van de crisis ook hier merkbaar. Grondprijzen zijn onder druk komen te staan, de vraag naar woningen is teruggelopen en het aanbod is daardoor naar verhouding fors gegroeid. Als gevolg van het voorgaande zijn de prijzen van bestaande woningen tientallen procenten gedaald en is de financierbaarheid hiervan voor potentiële kopers lastig geworden. Daarnaast - en met het voorgaande samenhangend - is ook de vraag in programmatisch opzicht gaan schuiven. Dit alles heeft vergaande impact gehad op de voortgang, het programma en de financiën van Het Groene Woud. Inmiddels lijkt het tij iets gekeerd en is er weer een beetje licht aan het einde van de tunnel. Aan de vooravond van de start van nieuwe fasen, lijkt nu dan ook het moment aangebroken om de balans op te maken en te kijken naar het antwoord op de “nieuwe werkelijkheid”. De oude situatie met de daarin al decennia lang gangbare aanpakken en verdienmodellen komt immers niet meer terug. Het afronden van Het Groene Woud vraagt derhalve om een herijking van de aanpak met als doel de oorspronkelijke ambities alsnog zo goed mogelijk in te lossen. Dit document loopt van een schets en analyse van de ontstane situatie (hoofdstuk 1) en het formuleren van een startpunt voor een koersverandering (hoofdstuk 2) naar de overallplanning en het actieplan voor 2015 (hoofdstuk 4). Daartussen wordt een antwoord geformuleerd op de aanpak in de “nieuwe werkelijkheid” met een uitwerking van maatregelen (hoofdstuk 3).

Definitief | 141210

5 | 26


6 | 26

1 Schets van de ontstane situatie 1.1 Ontwikkeling van de grondexploitatie Bij de start van Het Groene Woud lag de geprognosticeerde “plus” op de grondexploitatie boven de € 4.000.000,=. Dit als gevolg van gunstig aangekochte gronden, toen nog te verwachten stijgende huizenprijzen en veel vraag. In de context van die tijd werd ambtelijk, politiek bestuurlijk en vanuit controlerende instanties een dergelijk positief saldo als realistisch gezien. Het geprognosticeerde positieve resultaat was niet evenredig verdeeld over de vier onderscheiden fasen. Met name fase 4 droeg fors bij aan het resultaat met de programmering van dure appartementen en hoge grondquotes in de “groene long” van het plangebied. De eerste twee fasen waren meer de “kostenposten” vanwege het hoge percentage sociale woningbouw (meer dan 50% in fase 2) en de grote ruimtelijke bijdrage in deze gebieden aan groen en water. Met het voorgaande werd expliciet gekozen voor een volgorde waarin eerst werd geïnvesteerd en pas later zou worden verdiend. Door deze volgorde werd de grondexploitatie extra gevoelig voor en uiteindelijk getroffen door de crisis. Eind 2012 is besloten de balans op te maken en over te gaan tot een algehele herijking met daarbij de keuze om 

grondprijzen naar beneden bij te stellen



alleen haalbare exploitatiebijdragen in de grensgebieden als kans mee te nemen



onder ogen te zien dat de programmering voor fase 4 onhaalbaar was



in meer algemene zin het programma aan te passen op de veranderende vraag



de looptijd te verlengen met als gevolg hiervan hogere rentekosten



de nieuwe fase 5 in de cijfers mee te nemen



de reservering voor aanpassingen aan de Nijverheidsweg te laten vervallen

Figuur 1 – Ontwikkeling resultaat grondexploitatie in de 2e t/m de 6e herziening

Definitief | 141210

7 | 26


Het resultaat van de grondexploitatie daalde door dit alles naar nihil (zie figuur 1). De bijdragen voor de algemene reserve en de reservering dorpsvoorziening (samen goed voor € 30,= per m2 uitgeefbaar plangebied) zijn bij dit alles onverkort gehandhaafd. Het gegeven dat de grex nu “slechts” sluitend is, maakt dat tegenvallers niet meer kunnen worden opgevangen en nieuwe ideeën voor het realiseren van een positief resultaat moeten worden ontwikkeld. 1.2 Programmatische verschuivingen Onder invloed van de crisis is de vraag van de woonconsument veranderd. Mede door de strengere eisen van de banken was het te verwachten dat er een verschuiving in de vraag zou gaan optreden naar goedkopere woningen en huurwoningen in het duurdere segment. Daarnaast is gebleken dat de vraag naar appartementen drastisch is afgenomen en ook de standaard tweekappers minder in trek zijn. Voor de vrije kavels (voorheen een gewild product) moet worden geconcludeerd dat het bouwen van een eigen woning op een kavel met een relatief hoge grondprijs lastig kan concurreren met de markt van bestaande vrijstaande woningen die soms zeer sterk in prijs zijn gedaald. Deze ontwikkelingen maken dat voor alle komende fasen van Het Groene Woud kritisch moet worden gekeken naar zich deels nog vormende nieuwe afzetmarkten. De geplande programmering moet daarom worden bijgesteld. Speciale aandacht moet hierbij uitgaan naar de sociale sector. Hoezeer ook in de eerste twee fasen veel sociale huur- en koopwoningen zijn ontwikkeld, ook in de laatste fasen moet dit segment een plek krijgen. De Woonvisie 2013+ blijft daarbij de beleidsmatige onderlegger. Geprognosticeerde grondopbrengsten staan echter op gespannen voet met het opnemen van een substantieel deel sociale woningen. 1.3 Ruimtelijke aanpassingen De toevoeging van een nieuwe fase 5 en de noodzaak tot herontwerp van fase 4 brengen met zich mee dat de oorspronkelijke ruimtelijke opzet van Het Groene Woud op onderdelen moet worden herzien. Daarnaast is met betrekking tot de hofjes aan de Zegheweg de vraag gerechtvaardigd in hoeverre het aanbod van een relatief groot aantal vrije kavels nog houdbaar is en of dit plandeel niet moet worden herverkaveld. De ervaring van de afgelopen periode wijst immers uit dat de kosten voor “kavel en bouw” negatief uit balans zijn met die van de kosten voor een bestaande vrijstaande woning (zie 1.2). Daar komt bij dat ook elders in Woudenberg nog een ruim aantal vrije kavels te koop is (Westerwoud en Amaliapark). Het voorgaande vraagt hoe dan ook om een brede herbezinning op de ruimtelijke inrichting van de nog te realiseren plandelen met aandacht voor een blijvend consistente opzet van Het Groene Woud als geheel. Samenvattend zijn de volgende punten van belang: 

bezien in hoeverre herverkaveling van de hofjes aan de Zegheweg de verkoop lostrekt



aandacht voor de invulling van fase 5 in relatie tot de overgang naar het buitengebied



herontwerp fase 4 met inachtneming van de hindercirkels



aandacht voor goede aansluiting op (in de toekomst) her te ontwikkelen Nijverheidsweg



blijven handelen binnen de kaders die zijn opgenomen in de Structuurvisie en Woonvisie

8 | 26

1.4 Bijstelling van de planning Zoals in het voorwoord al aangegeven, lag de oorspronkelijke einddatum voor de oplevering van heel Het Groene Woud in 2015/2016. In de loop van de afgelopen jaren is deze einddatum verschoven naar 2019 met mede als gevolg hiervan oplopende rentekosten. De vraag ligt nu voor of dit eindmoment moet worden gehandhaafd of dat moet worden gestreefd naar een versnelling. Sec kijkend naar Het Groene Woud en de opverende woningmarkt lijkt het inzetten op een versnelling verantwoord. De mogelijkheid hiertoe hangt echter wel af van de volgende onderling samenhangende punten waarop in de komende periode meer zicht gaat komen: 

ontwikkelingen van de economie



tendensen in de woningmarkt



politiek-bestuurlijke besluiten in De Haag



kansen die bouwers en ontwikkelaars zien in een veranderende (afzet)markt



keuze rond inzet van het aanbod in heel Woudenberg (coördinatie vanuit Programma RD)

1.5 Tendensen in gebiedsontwikkeling De aanpak van gebiedsontwikkelingen is anno 2014 sterk in beweging. Wederom mede onder invloed van de crisis is heel ontwikkelend Nederland (van kennisinstituten en overheden tot ontwikkelaars en aannemers) bezig met het ontwerpen van nieuwe aanpakken. Centrale thema’s hierbij zijn het betrekken van (de wensen en kennis van) bewoners en marktpartijen, het beheersbaar maken van de financiën en het implementeren van het thema duurzaamheid. De vertaling van het voorgaande vinden we terug in richtingen als de spontane stad, uitnodigingsplanologie, vormen van cocreatie en gebiedsontwikkeling 3.0. Kern bij dit alles is het omkeren van de procesketen (zie figuur 2) en het inzetten op (financieel) beheersbare en meer kleinschaliger ontwikkeltrajecten.

Figuur 2 – Omkeren van de procesketen bij trajecten van gebiedsontwikkeling

Definitief | 141210

9 | 26


Die kleinschaligheid en de noodzaak snel en op maat te reageren op vragen uit de markt betekent dat ontwikkeltrajecten steeds minder een integraal karakter hebben en in toenemende mate “organisch” tot stand komen. In figuur 3 zijn de kernmerken van “integraal en organisch” naast elkaar gezet.

Integraal

Organisch

In één keer ontwikkelen

Aanpak

Gefaseerde ontwikkeling

Grootschalige benadering

Schaalgrootte

Kleinschalige benadering

Projectmatige aanpak

Organisatie

Procesmatige aanpak

Richten op vast eindbeeld

Plan

Strategische benadering

Grote professionele partij

Type Ontwikkelaar

Kleine partijen / particulieren

Actief en risicodragend

Rol gemeente

Faciliteren

Logische volgorde

Ontwikkeling / Beheer

Door elkaar / meer ad hoc

Figuur 3 – Kenmerken van “traditionele” integrale gebiedsontwikkeling en de organische aanpak

10 | 26

Definitief | 141210

11 | 26


12 | 26

2 Startpunt voor een koersverandering De reactie op de in het vorige hoofdstuk beschreven “nieuwe werkelijkheid” volstaat niet met één enkel antwoord. Om Het Groene Woud op een goede manier af te bouwen, moeten verschillende keuzen worden gemaakt die in samenhang zorgen voor het inlossen van de beoogde ambities in termen van kwaliteit, geld en tijd. En om met Albert Einstein te spreken kunnen we de ontstane problemen niet oplossen met dezelfde manier van denken als waar ze door zijn ontstaan. Het startpunt voor de noodzakelijke koersverandering met het uitwerken van deze set keuzen ziet er als volgt uit: 

In de grondexploitatie zit geen rek meer. Alle acties dienen gericht te zijn op het handhaven van de nu sluitende opzet en het vinden van mogelijkheden ter verbetering.



De vraag van de woonconsument wordt anders / grilliger en is niet eenvoudig meer te voorspellen. Dit betekent dat flexibiliteit moet worden ingebouwd in de programmering met volle aandacht voor het blijvend kunnen realiseren van de beoogde differentiatie in woningtypen en doelgroepen.



De uitdaging is de stedenbouwkundige opzet breed te herijken en in te zetten op een consistente ruimtelijke samenhang op de as “Nijverheidsweg – Zegheweg”.



Zonder maatregelen dreigt de planning verder uit te lopen waardoor rentekosten hoger gaan uitvallen en het woningbouwprogramma achterblijft. Het louter denken in elkaar opvolgende fasen zorgt ervoor dat mogelijk te laat en minder efficiënt kan worden ingespeeld op vragen uit de markt. Het is derhalve belangrijk direct te kunnen handelen bij soms snel wisselende behoeften van woningzoekenden dan wel concrete aanbiedingen van marktpartijen en te streven naar een lichte versnelling.



De noodzakelijke creativiteit, flexibiliteit en snelheid / slagkracht vragen om een andere manier van denken over de ontwikkelaanpak. Er moet worden ingezet op het snel in ontwikkeling kunnen nemen van kleine(re) clusters van woningen die kunnen worden gezien als fasen binnen fasen. De “rigide” oude fasegrenzen moeten hierbij niet belemmerend werken en bij voorkeur worden losgelaten.

Definitief | 141210

13 | 26


14 | 26

3 Antwoord op de nieuwe werkelijkheid 3.1 Samenhang van ontwikkelvariabelen Zoals in hoofdstuk 2 al verwoord, bestaat het antwoord op de “nieuwe werkelijkheid” uit een samenhangende set keuzen rond geld, ruimte, programma, tijd en aanpak. Het gaat dan om: 

manier waarop het grex-resultaat behouden / gestabiliseerd kan worden



passende stedenbouwkundige opzet die recht doet aan kernwaarden Het Groene Woud



overeind houden van een gedifferentieerd woningbouwprogramma



streven naar versnelling woningbouwproductie met als gevolg een eerdere einddatum



ontwikkelaanpak die past bij gewijzigde omstandigheden en sluit op het voorgaande

En dit alles binnen de kaders van de vigerende Woonvisie en Structuurvisie. In onderstaand figuur 4 is een matrix opgenomen waarin de voorgaande ontwikkelvariabelen tegen elkaar zijn afgezet. Iedere cel geeft daarbij een concrete opgave voor het raakvlak van twee variabelen. In de volgende paragrafen worden deze “matches” verder uitgewerkt tot concrete aanpakken.

€€

Relatie tussen ontwikkelvariabelen SO

Zoek een verantwoord maximum in uitgeefbaar gebied

PR

PL

OA

Maximeer grond-

Zorg voor maxi-

waarde / optima-

male vrijheid

liseer percentage

voor invulling

sociaal

programma

Naar voren halen

Faciliteer logi-

einddatum ver-

sche volgorde bij

taalt zich in min-

“fasen binnen

der rentekosten

fasen”

Maak snel incas-

Mogelijk maken

Laat de vraag in

Zorg dat snel met

seren € mogelijk

ontwikkelen in

de markt zoveel

marktpartijen kan

en minimaliseer

kleine clusters

mogelijk leidend

worden gescha-

voorinvestering

van woningen

zijn

keld

Grondexploitatie

Stedenbouw

Programma

Planning

Ontwikkelwijze

(€€)

(SO)

(PR)

(PL)

(OA)

Permanente monitoring van vraag en aanbod

Figuur 4 – Onderlinge samenhang van de ontwikkelvariabelen geld, ruimte, programma, tijd en aanpak

Definitief | 141210

15 | 26


3.2 Kleinschalige ontwikkelaanpak Gebiedsontwikkeling bevindt zich op dit moment in een periode van structurele verandering. De traditionele manier van ontwikkelen werkt niet meer en vanuit een brede herbezinning binnen het vakgebied dienen verschillende oplossingsrichtingen zich aan (zie 1.5). Geen van deze oplossingen is echter al volledig uitgewerkt en ingeburgerd. Mede om die reden lijkt voor het vervolg van Het Groene Woud pragmatisme de beste invalshoek waarbij voorzichtig delen van een meer organische benadering kunnen worden meegenomen (figuur 3). Een kleinschaliger aanpak is daarbij cruciaal om snelheid in het ontwikkelproces te krijgen en de financiële doelstellingen te kunnen behalen. De te volgende koers ziet er dan als volgt uit: Verlaten van het idee om de komende fasen als één geheel te ontwikkelen en opdelen van



het resterende plangebied in kleinere ontwikkelclusters. Dit maakt de ontwikkeling wendbaar en geeft ook relatief kleine ondernemers een kans. Loslaten van een geplande ontwikkelvolgorde (fase 3 > fase 5 > fase 4) en direct / flexibel



inspelen op aanbiedingen van marktpartijen voor (een) specifiek(e) cluster(s). Per ontwikkelcluster in beginsel inzetten op een maximale kwaliteit en programmadifferen-



tiatie en niet per se op een maximaliseren van de grondwaarde. De grondwaarde uit de grondexploitatie wordt wel als ondergrens meegenomen. Het voorgaande vraagt erom dat een paar zaken goed worden geregeld / geborgd: Het stedenbouwkundig herontwerp moet zodanig zijn opgezet dat de ontwikkeling van



kleinere clusters mogelijk wordt (zie ook 3.5 en figuur 6). Het mogelijk tegelijkertijd op meerdere plaatsen ontwikkelen van kleinere clusters van



woningen vraagt om een goede gemeentelijke regie met een scherpe analyse van routing van bouwverkeer en het minimaliseren van voorinvesteringen (zie ook hoofdstuk 4). Snel kunnen schakelen en een uitgebreid selectieproces / marktconsultatie verdragen



elkaar niet. Dit betekent dat 1-1 relaties met marktpartijen mogelijk moeten zijn. Dit vanzelfsprekend binnen de regels zoals opgenomen in gemeentelijk, landelijk en Europees beleid en met inachtneming van financiële en beeldkwalitatieve kaders. Met betrekking tot het handelen in het licht van het (Europees) aanbestedingsbeleid en de regelgeving op het gebied van staatssteun wordt de lijn aangehouden die is gevolgd in fase 3. Het maken van een bestand van geïnteresseerde partijen met een eerste selectie vooraf ligt voor de hand.

Samenvattend inzetten op: 

Ontwikkelen van kleine clusters onafhankelijk van de oorspronkelijke fasegrenzen



Grondwaarde in de grex is uitgangspunt / streven naar maximale gebiedskwaliteit



Stedenbouwkundig plan mede enten op de beoogde kleinschaliger ontwikkelaanpak



Mogelijk maken van uitwerken ontwikkelclusters in 1-1 relaties met marktpartijen

16 | 26

3.3 Herontwerp stedenbouwkundige invulling In paragraaf 1.3 zijn de redenen genoemd die een aanpassing van het stedenbouwkundig ontwerp voor heel Het Groene Woud noodzakelijk maken. Het gaat dan om thema’s als: 

herverkaveling plandeel langs de Zegheweg



relatie met het buitengebied aan de noordzijde van fase 5



verfijnen van de invulling van fase 4



flexibiliteit met betrekking tot programmatische keuzen



integraal ontwerp van de aansluiting van Het Groene Woud op de Nijverheidsweg

Vanuit de beschouwing in paragraaf 3.2 komt daar nog bij dat het model het mogelijk moet maken om kleine clusters van woningen - al dan niet parallel - in ontwikkeling te nemen. Aan stedenbouwkundig adviesbureau Amer is de opdracht verstrekt om met inachtneming van het voorgaande de ruimtelijke invulling van Het Groene Woud op onderdelen te herontwerpen. Het resultaat van de exercitie van Amer is als Bijlage A aan dit document toegevoegd. Het ontwerp moet nadrukkelijk worden gezien als een aan te houden hoofdopzet met hierbinnen een suggestie voor een verkaveling en programmering. De exacte invulling binnen de hoofdopzet wordt bepaald op het moment dat clusters concreet in ontwikkeling worden genomen. De opzet van Amer is als momentopname de basis voor de zevende herziening van de grondexploitatie. Daarnaast vormt het de onderlegger voor de benodigde wijziging van het bestemmingsplan (fase 5 en enkele correcties in de overige fasen). De volgende punten verdienen aandacht en/of vragen om een toelichting: 

De provincie Utrecht eist in het kader van het bestemmingsplan voor fase 5 een goede overgang naar het landelijk gebied. Om die reden is het meest noordelijk deel van dit plandeel nu ingericht als “boerenerf” met een speciaal type daarop passende woningen.



De verkoop van vrije kavels in de hofjes aan de Zegheweg loopt niet. Daarom is besloten tot een verkenning van de herverkaveling van dit deel van fase 1. In het stedenbouwkundig ontwerp is een herverkavelingsuggestie opgenomen. De exacte invulling hangt echter af van een integrale beschouwing hieromtrent voor Het Groene Woud, Westerwoud en Amaliapark. Daarnaast bepalen plannen van marktpartijen mede de invulling.



Ten westen van fase 4 ligt een terrein van ongeveer 3.500 m2 dat in bezit is van de Hervormde Gemeente Woudenberg. De bestemming is wonen en maatschappelijke doeleinden en kan derhalve op meerdere manieren worden ingevuld. Het ontwerp hiervoor is niet cruciaal voor het geheel en om die reden vooralsnog buiten beschouwing gelaten.



In tegenstelling tot eerdere ontwerpen voor fase 4 is dit gebiedsdeel nu geheel ingevuld met woningbouw, zowel binnen als buiten de daar aanwezige hindercirkels. De oorspronkelijke “groene long” wordt hierbij omgezet naar een parkachtige omgeving. Het groengebied ten oosten van de waterpartij blijft ongewijzigd, met dien verstande dat de waterpartij iets zal worden vergroot.

Definitief | 141210

17 | 26


De nieuwe opzet van fase 4 maakt het mogelijk om in clusters te ontwikkelen en op een



logische manier buiten de hindercirkels te kunnen bouwen. Tegelijkertijd is het deel zo ontworpen dat bij het verdwijnen van de hindercirkels fase 4 op een natuurlijke wijze over kan vloeien in het gebied Nijverheidsweg. De verkavelingsuggestie voorziet hierin. Planvorming geschiedt in samenspraak met de ondernemers in het gebied. De oorspronkelijke ruime groenvoorziening ten westen van fase 3 (het “venster” naar het



buitengebied) is door het toevoegen van fase 5 als zodanig komen te vervallen. Dit gebiedsdeel wordt nu in lijn met de naastliggende woningen verkaveld voor het meer dure woningsegment met behoud van een groene verbinding naar het buitengebied. Omdat fase 5 in gezamenlijk eigendom is bij de gemeente en projectontwikkelaar / bouwonderneming Zegheweg BV is de opzet en invullingsuggestie van dit plandeel in nauw overleg met hen tot stand gekomen. Het ontwerp van Amer geeft de stedenbouwkundige hoofdopzet maar zegt nog niets over de invulling van de openbare ruimte. In de eerste fasen van Het Groene Woud is aan deze invulling veel aandacht besteed met als gevolg een kwalitatief hoogwaardige uitstraling. Voor de opzet van fase 3 is dit kwaliteitsniveau randvoorwaardelijk geweest bij de onderhandelingen met de projectontwikkelaar. Uitgangspunt voor de komende (deel)fasen is dan ook het handhaven van dit kwaliteitsniveau en het daarmee inlossen van de oorspronkelijk ambities.


Vervolgen procedure bestemmingsplan met stedenbouwkundig ontwerp als basis



Overleg met betrokkenen en belanghebbenden, waaronder de provincie Utrecht



Intern gemeentelijk besluit nemen over herverkavelingvoorstel hofjes Zegheweg



In overleg treden met bedrijven Nijverheidsweg voor integrale ontwikkeling op grensvlak



In overleg treden met Hervormde Gemeente inzake planvorming voor hun eigendom



Kwaliteitsniveau van de openbare ruimte in lijn met de fasen 1 t/m 3

3.4 Optimaliseren differentiatie in programma Het Groene Woud is oorspronkelijk bedoeld voor een brede groep van de Woudenbergse bevolking. Jong en oud, vermogend en minder te besteden, koop of huur. Iedereen zou er een plek moeten kunnen vinden. Deze ambitie blijft onverkort overeind. Het realiseren van deze ambitie is echter anno 2014 aanzienlijk lastiger dan in de beginjaren van de ontwikkeling. Uit figuur 4 blijkt immers dat programmatische keuzen een expliciete relatie hebben met andere thema’s. Het louter inzetten op streefpercentages voor woningtypen is dus niet mogelijk. Met name het op peil houden van het resultaat van de grondexploitatie in relatie tot het meenemen van een substantieel aantal sociale huur- of koopwoningen vraagt om aandacht. Daarnaast is het in meer algemene zin moeilijker om programmatische keuzen voor een langere periode te maken en vast te leggen.

18 | 26

De woningmarkt is een stuk grilliger geworden. Inmiddels biedt de per 2013 herziene Woonvisie echter wel ruimte om meer flexibel en op maat met het woningbouwprogramma om te gaan. De vraag uit de markt moet daarbij te allen tijden hand in hand gaan met een gedifferentieerde en duurzame invulling.

Figuur 5 – Referentiebeelden voor “Boerenerfwoningen” en Luxe tweekappers / Parkwoningen”


Permanent monitoren van ontwikkelingen op de (locale) afzetmarkt van woningen



Continu in gesprek blijven met relevante partijen (ontwikkelaars, corporatie, makelaars)



Voeren van regie op gedifferentieerde invulling bij parallelle ontwikkelingen



Voorkomen eenzijdigheid door inbreng van thematische verschillen



Intern gemeentelijke afstemming en planning van het totaalaanbod op de woningmarkt



Aandacht voor grondwaardecreatie ten behoeve van ruimte voor specifieke groepen

3.5 Stabiliseren financiële resultaat De in 2012 / 2013 gemaakte keuze voor het enten van de grondexploitatie op realistische uitgangspunten heeft ertoe geleid dat de grondexploitatie “niet meer dan” sluitend is geworden. In de jaren daarna is dat onveranderd gebleven. Ondanks het feit dat de markt op dit moment weer iets aantrekt, is het onverstandig te veronderstellen dat oude tijden gaan herleven en er weer een groei in het grex-resultaat zou kunnen komen. De wereld rond gebiedsontwikkeling is immers dermate structureel veranderd dat het logischer en realistischer is op dit moment uit te gaan van stabilisatie. Met uitzondering van de mogelijkheden voor fase 4 (zie hierna) is de strategie voor de komende jaren dan ook het in evenwicht houden dan wel brengen van het saldo van enerzijds mogelijke extra opbrengsten en anderzijds tegenvallers die er ongetwijfeld nog gaan komen. In termen van kansen en risico’s kan met de op dit moment voorhanden zijnde kennis het volgende worden opgemerkt:

Definitief | 141210

19 | 26


Mogelijke extra kosten / minder opbrengsten 

In fase 3 zijn extra kosten gemaakt voor onvoorziene saneringen. Het is niet uit te sluiten dat dit ook in fase 5 of elders nog aan de orde komt.



Mede vanwege het maximaliseren van de grondprijs voor fase 3 is daar uiteindelijk geen sociale woningbouw geprogrammeerd. Het ligt voor de hand dit te compenseren in de nog komende fasen. De grondopbrengsten komen daardoor in die fasen mogelijk onder druk te staan.



In dit rapport wordt ingezet op een versnelling van de woningbouwproductie. De gemeentebrede afstemming van het woningaanbod binnen het Programma Ruimtelijk Domein en de impact van de “Ladder voor duurzame verstedelijking” van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu kunnen evenwel leiden tot matigen van deze ambitie. De met een eventuele vertraging gepaard gaande extra rentekosten drukken in dat scenario negatief op de grondexploitatie.

Mogelijke meevallers / extra opbrengsten 

Wanneer een versnelling van de woningbouwproductie haalbaar is, kan worden bespaard op de tot nu toe geprognosticeerde (en steeds opgelopen) rentekosten. Verder worden vanuit een goed cashflowmanagement voorinvesteringen tot een minimum beperkt. Dit vraagt om een zorgvuldige uitlijning van het ontwikkelen van “fasen binnen fasen” (zie 3.2).



Indien het mogelijk wordt gemaakt om de hindercirkels van bedrijven aan de Nijverheidsweg te laten verdwijnen, is een aanzienlijke extra opbrengst te genereren door dit nu nog niet te ontwikkelen gebiedsdeel met woningbouw in te vullen.

De situatie van fase 4 op de grens met de Nijverheidsweg neemt een aparte plaats in. Deze gronden liggen immers voor een deel binnen de hindercirkels van daar gevestigde bedrijven en kunnen om die reden (nog) niet worden ontwikkeld. Eind 2012 is ervoor gekozen de grondexploitatie van april 2013 te enten op woningbouw buiten de hindercirkels om daarmee niet meer afhankelijk te zijn van het al dan niet verdwijnen hiervan. Het herontwerp voor de stedenbouwkundige invulling (zie 3.3) zet nu echter in op een volledige bebouwing van fase 4 (dus ook binnen de hindercirkels). Deze ruimtelijke voorzet gaat daarbij vloeiend over in een suggestie voor de herontwikkeling van de Nijverheidsweg. Hiermee wordt invulling gegeven aan de opgave uit de Structuurvisie 2030 om de herontwikkeling / herstructurering van de Nijverheidsweg in nauwe relatie met Het Groene Woud tot stand te laten komen. Naast een maatschappelijke meerwaarde van het kunnen realiseren van een dergelijke “totaalontwikkeling” betekent het voor de grondexploitatie van Het Groene Woud ook een forse extra opbrengst. Mede met inachtneming van al het bovenstaande wordt de zevende herziening van de grondexploitatie uitgewerkt. Hierin wordt de financiële impact van het bouwen binnen de hindercirkels van fase 4 nog niet meegenomen maar wel als een serieuze kans benoemd. Verder sluit de grondexploitatie aan op de in Bijlage B opgenomen ontwikkelclusters en de in onderstaand figuur 6 (en Bijlage C) gespecificeerde uitgeefbare gronden en woningaantallen.

20 | 26

Cluster

Specificatie

Aantal woningen

Uitgeefbaar in m2

1A

Gemeente / Vier vrije kavels aan Huisstede

4

2376

1B

Gemeente / Hofje aan Zegheweg

10

3405

1C

Gemeente / Hofje aan Zegheweg

8

2299

3A

Bemog Projectontwikkeling BV

26

4001

3B

Bemog Projectontwikkeling BV

26

3932

4A

Gemeente / Verlengstuk fase 5

10

2712

4B

Gemeente / Parkachtig middengebied

6

2539

4C


16

4759

4D


6

1540

4E

Gemeente / Binnen hindercirkels

25

6936

5A

Gemeente / Zegheweg BV

15

4074

5B


25

4034

5C


23

3876

5D


19

3541

219

50024

Figuur 6 – Ontwikkelclusters met indicatieve woningaantallen en m2 uitgeefbaar

Bij figuur 6 dient uitdrukkelijk te worden opgemerkt dat het aantal woningen een momentopname is en dat de feitelijk te realiseren woningaantallen voort gaan komen uit de specifieke invulling van de onderscheiden ontwikkelclusters, mede in samenspraak met marktpartijen. De in procedure te brengen bestemmingsplanwijziging voor fase 5 (met daarbinnen correcties voor de overige vier fasen) geeft deze ruimte. Voor een feitelijke weergave van de overigens in de grondexploitatie gemaakte keuzen en de daaronder liggende uitgangspunten wordt verwezen naar het document zelf. Hetzelfde geldt voor de specifieke kaders die zijn opgenomen in de bestemmingsplanwijziging. Beide documenten worden op de daarvoor geëigende manieren ingebracht in het besluitvormings- en vaststellingstraject naar het College van B&W en de gemeenteraad.


Naar voren halen van de einddatum / vraagt om snel te kunnen schakelen



Waar mogelijk starten ontwikkeling clusters waarvan het bestemmingsplan al is afgerond



Stedenbouwkundig verantwoord maximaliseren van het uitgeefbaar gebied



Scherp beoordelen impact van beoogde woningdifferentiatie per ontwikkelcluster



Volle aandacht voor ontwikkeling fase 4 in relatie tot grensgebied met de Nijverheidsweg

Definitief | 141210

21 | 26


22 | 26

4 Streefplanning en Actieplan 2015 In Bijlage D is een overall streefplanning opgenomen waarin alles wat is verwoord in het vorige hoofdstuk is vertaald naar tijdpaden. De planning is gebaseerd op een afronding van Het Groene Woud per eind 2018. De planning loopt niet meer langs de lijn van de vijf onderscheiden fasen maar steekt in op de ontwikkeling van de benoemde kleinere clusters. Met betrekking tot de planning in het algemeen kan het volgende worden opgemerkt: 

In de planning zijn meegenomen [1] de lopende bestemmingsplanprocedure voor fase 5 inclusief enkele noodzakelijke kleine correcties in de andere fasen en [2] de beoogde bestemmingsplanwijziging voor de Nijverheidsweg. Dit laatste uitgaande van de veronderstelling dat in de komende anderhalf jaar samen met de bedrijven van de Nijverheidsweg tot integrale planvorming kan worden gekomen.



In de planning zijn bouwen voorbereidingsperioden opgenomen. In de bouwperioden zijn de momenten gemarkeerd waarop de grond (geheel of gedeeltelijk) wordt verkocht, in casu de opbrengsten kunnen worden ingeboekt. Indicatief zijn hieraan woningaantallen gekoppeld. Deze woningaantallen zijn gebaseerd op de ambitie om de productie te versnellen en liggen mede om die reden wat hoger dan de aantallen uit de Woonvisie.



De in de planning aangehouden volgorde van de ontwikkelclusters houdt verband met een logische afbouw van de wijk en de manier waarop het bouwverkeer de locaties kan verlaten. De twee “uitgangen” liggen aan de oostzijde over de tijdelijke bouwroute naar de Zegheweg en aan de zuidzijde over de bouwweg die parallel loopt aan de Magnoliasingel.

Specifiek gericht op het komende jaar 2015 zijn de volgende punten van belang: 

Monitoren Bemog Projectontwikkeling inzake de realisatie van haar 52 woningen



Formuleren kader voor het kunnen ontwikkelen in een 1-1 relatie met marktpartijen



Sterk in de markt zetten van de vier vrije kavels in fase 1 / Huisstede



Starten met selectie en voorbereiding van ontwikkelcluster 1B (voormalig Prunushof)



Afronden afspraken met Zegheweg BV (fase 5) / opmaken samenwerkingsovereenkomst



Starten met selectie en voorbereiding van de eerste ontwikkelclusters van fase 4



Vervolgen gesprekken met bedrijven Nijverheidsweg ter voorbereiding op cluster 4E



Afronden procedures voor wijziging bestemmingsplan en vaststellen grex-herziening



Uitwerken plan voor overdracht gereedgekomen clusters aan afdeling Realisatie & Beheer

Het laatste punt betreft de procedure voor de overdracht van (delen van) de openbare ruimte van gereedgekomen clusters van woningbouwplannen van de projectorganisatie naar de lijnorganisatie. Meer concreet gaat het daarbij om afspraken over de fysieke kant van de overdracht met een raming van het structureel benodigde budget voor het beheer en onderhoud van het over te dragen areaal.

Definitief | 141210

23 | 26


24 | 26

5 Bijlagen Aan dit rapport zijn separaat de volgende bijlagen toegevoegd: A

Gebiedsvisie Het Groene Woud en omgeving

B

Ontwikkelclusters binnen de hoofdfasen

C

Uitgeefbare gronden per Ontwikkelcluster

D

Streefplanning 2015- 2018

Definitief | 141210

25 | 26

Een nieuwe kijk op de aanpak, invulling en fasering van de woningbouwontwikkeling in de periode

Recommend Documents