Special: Zelf een huis kopen of verkopen Gepubliceerd vanaf zaterdag 19 april 2003 Door Jan Bletz Of je nu een huis wilt kopen of verkopen, er is een manier om je duizenden euro's te besparen: doe het zonder makelaar. De courtage die een makelaar krijgt bedraagt al gauw een procent of twee van de prijs van het huis - dus tel uit je winst. Daar staat tegenover dat je wel het een ander moet regelen als je de makelaar 'skipt'. Wat precies? Dat wordt behandeld in deze serie over zelf een huis (ver)kopen. Achtereenvolgens komen aan de orde: 1. Introductie: zelf doen of niet? 2. Zoeken en vinden: hoe kom je in contact met de juiste (ver)koper? 3. Waar moet je op letten als je een huis wilt kopen of verkopen? 4. Onderhandelen: hoe krijg je de beste prijs als koper/verkoper? 5. Na de verkoop: rechten en plichten van de (ver)koper.
Deel 1: Zelf doen ... of toch maar niet? Als je een huis van 200.000 euro (en dat kost een huis tegenwoordig al gauw) via een makelaar koopt of verkoopt, ben je meestal tussen de vier- tot vijfduizend euro kwijt aan courtage. Dat geld kun je in je zak steken als je eigenhandig de huizenmarkt opgaat. Maar is dit wel verstandig? Is het niet beter om toch een makelaar in de arm te nemen, al is het maar voor een gedeelte van het aan- of verkoopproces? Heet-van-de-naald-aanbod Tegenover het financiële voordeel van het zelf doen, staan enkele nadelen. Dat begint - voor de koper - al als je een huis wilt zoeken. Funda, de site van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), heeft verreweg het grootste aanbod. Maar de NVM biedt nieuwe huizen aan met een vertraging van één dag. Een echt heet-van-de-naald-aanbod is voorbehouden aan mensen die de NVM-makelaar een aankoopopdracht hebben gegeven. En soms komt een huis niet eens op Funda terecht - omdat het huis binnen een dag weg is, of omdat de verkoper niet aan de grote klok wil hangen dat zijn huis te koop is. Ook dan zullen meestal de betalende klanten van de makelaar als eerste weten dat zo'n huis te koop is. Gelukkig is deze informatie-achterstand op het moment ogenblik minder nadelig dan enkele maanden geleden, toen de huizen wegvlogen. De druk is van de ketel, en de meeste huizen die te koop worden aangeboden blijven dat enkele maanden. Maar er blijven bezwaren. Wat een werk! Vervelend is vooral dat het zo veel tijd kost om op eigen houtje op huizenjacht te gaan of - nog erger - om als verkoper potentiële nieuwe bewoners welkom te moeten heten met koffie en een vrolijk verkooppraatje (en dat dan meestal overdag). Aangezien je als particulier niet de expertise hebt van een professionele makelaar, duurt alles bovendien extra lang. Zeker voor de koper in spé. Die moet veel tijd investeren, wil hij zeker weten of huis en locatie wel aan zijn verwachtingen voldoen. En wat te denken van wat er allemaal mis kan gaan bij de onderhandelingen? Waar de makelaar geschoold is in het betere handjeklap-werk, hebben de meeste particulieren op dit vlak geen enkele ervaring. Een beetje van jezelf, een beetje van de makelaar... Een tussenoplossing is wellicht de makelaar slechts voor bepaalde activiteiten in te schakelen. Soms schakelt de koper een makelaar bijvoorbeeld alleen in voor de taxatie van een woning. Bij veel huizen kan de waarde worden geschat op grond van de prijzen die het kadaster verstrekt over onlangs verkochte woningen. Deze informatie van de verkochte woningen biedt een indicatie van de verkoopprijs. Maar als er in een straat of buurt onvoldoende recente voorbeelden zijn, is het wellicht een goed idee een huis te laten SPECIAL : Zelf een Huis Kopen Of Verkopen
Blz. 1
taxeren door een makelaar. Een taxatie van een huis van ongeveer 200.000 euro kost rond de 500 euro inclusief BTW. Ook wordt een makelaar wel eens alleen gevraagd om onderhandelingen te voeren. Meestal is een makelaar daar niet zoveel tijd aan kwijt, althans niet zo veel als aan het hele traject van bezichtigingen met voor- en nabesprekingen. En dus kun je je veel geld uitsparen als je een makelaar pas inschakelt in de eindfase, als onderhandelaar. Een makelaar berekent voor deze service gemiddeld ongeveer 0,5-1% van de koopsom. Dat is bij € 200.000 al gauw tussen 1.190 en 2.380 euro (inclusief btw). Vraag de makelaar of hij op uurbasis wil werken en laat vooraf een schatting maken van het aantal uren dat hij bezig denkt te zijn. Een uurtarief ligt rond de 60 euro. Links: Nederlandse Vereniging Makelaars De NVM is een branche organisatie waarbij de meeste (ruim 80%) van de Nederlandse makelaars zijn aangesloten. De NVM zorgt voor het woningaanbod op Funda.nl, ruim 60% van de koopwoningen in Nederland. Makelaars.net en Zoekmakelaar Twee sites om snel en eenvoudig een makelaar bij jou in de buurt te vinden. Vereniging Eigen Huis op de website van de Vereniging Eigen Huis staat veel informatie voor (toekomstige) bezitters van een eigen huis. Van alles over koop en verkoop, financiering, juridische en bouwtechnische zaken en - op deze pagina - over de makelaar. Bereken zelf je maximale hypotheekcapaciteit Vraag een second opinion over je hyptheekofferte Nationale nieuwbouwsite Wat is er te koop op nieuwbouwlocaties Deel 2: Het juiste huis, de juiste koper: zoeken en vinden Door de stagnerende economie zijn koophuizen wat minder in trek. Mensen hebben minder geld te besteden en het is niet meer vanzelfsprekend dat huizen in waarde stijgen - en dus is men minder kooplustig als het gaat om de aanschaf van een duur huis. Hoe kun je als verkoper toch geschikte kandidaten voor je huis vinden? En hoe kom je als koper uit het grote aanbod geschikte huizen op het spoor? Verkoper: de boer op Tot voor kort was het meestal geen enkel probleem om belangstellenden te vinden als je je huis wilde verkopen. Je verspreidde wat folders in de buurt en liet je vrienden- en kennissen weten dat je huis te koop stond, en presto: de potentiële kopers stroomden toe. Dat is nu wel anders. Wie zijn huis zelf wil verkopen, zal er harder aan moeten trekken dan enkele jaren terug. Wat te doen? Nog altijd vormen mond-tot-mondreclame en het bord in de tuin of voor de ruit een goed manier om belangstelling te wekken. Daarnaast is adverteren in de huidige slappe markt verplichte kost. Niet alleen in dagbladen en tijdschriften zoals VT-wonen en Vivenda (vooral voor huizen aan de bovenkant van de markt), maar ook via internet. Er zijn allerlei sites om je huis te koop aan te bieden. Koper: wikken en wegen Eén probleem is minder urgent geworden in de afgelopen maanden: de schaarste op de woningmarkt. Maar het is zeker niet zo dat je het als koper voor het uitzoeken hebt. En al was het zo: het kopen van een woning is niet een beslissing die je zomaar maakt. De financiële gevolgen die de aanschaf van een woning met zich meebrengen zijn groot. Dus is het zaak om doordacht te werk te gaan. Enkele aandachtspunten: - De omgeving Hoe moet de buurt eruit zien? In welke regio zoek je een woning? Hoe ver moet de woning zijn van je werk? Is er gezinsuitbreiding op komst? Dan is het van belang dat er kinderopvang in de buurt is. Neem eens een kijkje in de verschillende gemeenten en wijken die je bevallen. - Je woonwensen Hoe belangrijk is een tuin, garage etc.? Gaat je voorkeur uit naar nieuwbouw of bestaande bouw? Hoe groot moet het huis zijn? Let hierbij niet alleen op het aantal vierkante meters, maar ook op de inrichting van het huis. SPECIAL : Zelf een Huis Kopen Of Verkopen
Blz. 2
- De prijs Welke netto maandlasten kun je dragen? Dit beperkt je in je keuze van een woning. Elders op deze site vind je hier nadere informatie over. Hoe beter je weet wat je wilt, hoe gerichter je kunt zoeken - en hoe groter de kans dat je je een huis vindt dat bij je past. Een heel gedoe, maar het loont de moeite. Een eerste stap om het zoek- en keuzeproces te vergemakkelijken, is wellicht advertenties doorbladeren. Behalve in gedrukte media, staat er ook op internet het nodige aangeboden. Links: Planet Vraag en Aanbod: Woningen te koop Huisverkopen.net Op deze website kan iedereen zijn huis te koop aanbieden. Woonkrant.nl Sinds enkele maanden kunnen particulieren die lid zijn van de Vereniging Eigen Huis hun hier te koop aanbieden. Voor het overige is het woningaanbod op deze site van De Telegraaf afkomstig van makelaars. Digimmo Op deze site, naar eigen zeggen 'de grootste onafhnakelijke woonsite van Nederland', kun je je huis te koop aanbieden. Funda De site van de bij de NVM-aangesloten makelaars, ook interessant als je zonder makelaar wilt kopen. Zoekhuis.nu Als je niet zelf het internet wilt afstruinen, kun je hier software downloaden waarmee je toegang krijgt tot alle bekende Nederlandse woningsites. Nieuwbouwinfo en VT-wonen.nl Twee sites met volop informatie over nieuwbouwprojecten. Apartwonen.nl Zeer informatief 'digitaal platform' waar (aspirant)-eigenaren van appartementen en verenigingen van eigenaren informatie uitwisselen over wonen in appartementen. Wil je echt alles zelf doen? Zoek een hypotheek Vraag online een second opinion op je hypotheekofferte En kijk of het nog scherper kan.
Deel 3: Waar moet je op letten
Wie zelf een huis koopt of verkoopt, moet het zonder de expertise van een makelaar stellen. Dit vergroot het gevaar dat je een kat in de zak koopt of dat je geen geschikte koper voor je huis vindt. Maar ook hier geldt: als je er tijd en moeite in wilt steken, kun je het waarschijnlijk wel zonder makelaar stellen. Mededelingsplicht van de verkoper Als verkoper van een huis heb je een zogeheten mededelingsplicht. Je dient eventuele, niet- of slecht zichtbare, gebreken die jou bekend zijn te melden aan de (aspirant)koper voordat de koop is gesloten. Niet alleen de verborgen gebreken aan de woning zelf vallen onder de mededelingsplicht van de verkoper, ook moet je als verkoper aangeven of er sprake is van bodemverontreiniging, of of er geluid- of stankoverlast enzovoorts. De mededelingsplicht geldt niet voor gebreken die duidelijk zichtbaar zijn. Zaken die voor een koper gemakkelijk te achterhalen zijn, hoef je evenmin te melden. Wel moet je het laten weten als de Vereniging van Eigenaren belangrijke beslissingen aan het nemen is of net genomen heeft. Als de koper informatie wil over het functioneren van de VVE, dien je hem daarover in te lichten. Ook informatie over bouwvergunningen en bestemmingsplannen is verplichte kost. Je hoeft alleen die informatie aan de koper te verstrekken waarvan je op de hoogte bent of kunt zijn. Bekend voorbeeld: als je niets van tuinieren weet, kan de koper niet verwachten dat je hem waarschuwt dat er geen rozen zullen groeien in de tuin. Aansprakelijk Als je je huis verkocht en de koper ontdekt het verborgen gebrek, kan hij je daarvoor aansprakelijk stellen. De koper kan dan eisen dat je het gebrek herstelt of een schadevergoeding betaalt. In het ergste geval kan hij zelfs eisen dat de koop ongedaan wordt gemaakt. Onderzoeksplicht van de koper Tegenover die mededelingsplicht staat de onderzoeksplicht van de koper. Dit houdt in dat je als koper allerlei vragen móet stellen over de woning, het perceel en de omgeving, die de verkoper naar waarheid SPECIAL : Zelf een Huis Kopen Of Verkopen
Blz. 3
dient te beantwoorden. Een verkoper kan uiteraard - zie boven - slechts mededelen wat hij weet en waarvan hij het idee heeft dat dit belangrijk is voor de koper. Keuring De koper kan ook een bouwkundige keuring uitvoeren om aan zijn onderzoeksplicht te voldoen. Een bouwkundige keuring is zeker bij oude huizen nuttig. Je krijgt dan zicht op de staat van onderhoud, de eventuele gebreken en de kosten om het huis op te knappen. Handig, als je wilt voorkomen dat je een kat in de zak koopt of verwikkeld raakt in langdurige juridische procedures. Je staat bovendien wat steviger in je schoenen tijdens de prijsonderhandelingen. Een keuring kost om en nabij de 230 euro. Als koper kun je (hoewel dit niet altijd verplicht is - het is niet helemaal duidelijk hoe ver je moet gaan in je onderzoeksplicht) vragen naar andere zaken, zoals het gedrag van directe buren (is er wel eens overlast?) en de relatie tussen de buurtbewoners. Links: Planet Vraag en Aanbod Met onder meer de mogelijkheid om je huis te koop te zetten. Ik wil mijn huis verkopen.nl Site voor wie zijn huis wil verkopen. O.a. antwoorden op veelgestelde vragen van verkopers APKvastgoed.nl Voor wie een bouwkundige keuring wil laten uitvoeren. Degeldgids.nl Site met diverse checklists waar je op moet letten als je een woning wilt kopen. Deel 4: Zelf een huis (ver)kopen: onderhandelen
Onderhandelen is voor veel mensen de lastigste fase in het hele aan- of verkoopproces van een huis. Uitbesteden aan de makelaar of een andere professionele onderhandelaar, dus? Dat kan, maar het hoeft niet. Als je enkele vuistregels van het onderhandelen volgt, kun je het wellicht zelf ook opknappen. Waar moet je als koper of verkoper in spé op letten? Het onderhandelen begint meestal met de vraagprijs van de verkopende partij. De koper doet een tegenbod en zie: het loven en bieden is begonnen. Tot voor kort was het niet ondenkbaar dat een huis ver boven de oorspronkelijke vraagprijs weg ging, maar die tijd ligt nu toch echt achter ons. Nu kan een beetje handige koper zo duizenden euro's van de vraagprijs wegsnoepen. Vooral als een huis al wat langer te koop staat, kan hij flink afdingen. En er kan er niet alleen over de prijs, maar ook over de voorwaarden van de verkoop worden onderhandeld. Onderhandelen wordt nogal eens gezien als iets onbetamelijks. Het wordt afgeschilderd als een proces waarbij twee mensen van elkaar proberen te profiteren. In werkelijkheid hoeft dat niet zo te zijn. Onderhandelen kan ook worden beschouwd als een proces waarbij twee mensen iets tot stand proberen te brengen. Om te slagen, moeten beide partijen met het besluit instemmen. En als ze nu maar inzien dat hun belangen het best gediend worden als ze samenwerken, zullen ze bereid zijn om offers te brengen. Dit klinkt allemaal wellicht wat abstract, maar ga zelf maar na wat er kan gebeuren als een van beide partijen ontevreden is. Stel, de verkoper vindt dat hij het huis tegen een te lage prijs heeft moeten verkopen (bijvoorbeeld omdat hij zelf al een nieuw huis heeft gekocht en verlegen zit om geld). Dergelijke negatieve gevoelens kunnen vervolgens nog vervelend opspelen. Denk aan: pogingen tot ontbinding van de overeenkomst of pogingen van de verkoper om de woning niet conform de overeenkomst te leveren. Als beide partijen tevreden zijn, hoeft daarentegen niemand een wrange nasmaak te hebben. Tips Hoe kun je zo onderhandelen dat de overeenkomst tot tevredenheid van beide partijen wordt gesloten? Enkele aanwijzingen: - Stel van tevoren je gewenste aan- of verkoopprijs vast Deze doelen geven je houvast. Afwijken kan, maar zorg dat je daar goede redenen voor hebt. - Begin met een redelijk openingsbod Maak het je als koper niet onmogelijk bij de tegenpartij door met een te laag openingsbod te komen. Op z'n minst verlies je de sympathie van de verkoper bij een belachelijk laag openingsbod. De verkoper zal je dan minder 'gunnen'. Als hij op je bod ingaat, dan zal hij proberen je het vel over de oren te halen. Want iemand SPECIAL : Zelf een Huis Kopen Of Verkopen
Blz. 4
die na een laag openingsbod een tweede, hogere bieding doet, straalt de boodschap uit: 'Er zit nog meer in het vat, ik ben nog niet uitonderhandeld.' Zo word je de speelbal van de verkoper. Of, nog erger, hij gaat helemaal niet in op je bod: je hebt jezelf uit de markt geprijsd. Omgekeerd is het als verkoper dom om te hoog of juist te laag in te zetten. Te hoog kan kopers afschrikken. Terwijl je al gauw een dief van je eigen portemonne bent als je te laag inzet. - Wees duidelijk over de voorwaarden Prijsonderhandelingen zijn meestal het spannendste onderdeel van het kopen en verkopen van een woning. Mensen vergeten echter te vaak dat de overige voorwaarden net zo belangrijk zijn. Denk daarbij dan vooral aan leveringstermijn, waarborgsom en ontbindende voorwaarden. Als je duidelijk bent over de voorwaarden, zullen het op schrift stellen van de transactie en het ondertekenen van de koopakte vloeiend verlopen. Ook de levering zelf kan dan soepel verlopen. Partijen hebben er niets aan wanneer door onduidelijkheden de afwikkeling van de transactie gevaar loopt. - Zet alles goed op papier Wettelijk geldt nog steeds bij het kopen van een woning: een mondelinge overeenkomst is daadwerkelijk een overeenkomst. Hierbij kan van beide partijen geëist worden dat ze de overeenkomst nakomen. Als er echter niets op papier is vastgelegd, hoe toont men dan aan dat er een overeenkomst, in welke vorm dan ook, tot stand is gekomen? Leg daarom alles goed vast op papier, dat zal het verdere verloop van de transactie zeker bevorderen. - Let op de wet Alles wat je doet tijdens een onderhandeling heeft juridische consequenties. Bijvoorbeeld als iemand een bod heeft uitgebracht op een woning. Zo lang de verkoper het bod niet definitief heeft afgewezen, wordt hij geacht in onderhandeling te zijn met de bieder. De potentiële koper kan dan wel zijn bod intrekken, maar de verkoper mag niet met een andere partij in onderhandeling treden. Zodra de verkoper een bod aanvaardt, is er voor de wet overeenkomst tot stand gekomen. Dit betekent dat de koop al definitief is geworden, voordat er een letter op papier staat. Vaak wordt er voordat er überhaupt begonnen wordt met de onderhandelingen een optie genomen. Dat houdt in dat een belangstellende als eerste het recht krijgt om jouw woning te kopen. Als je een optie verleent - dit is niet verplicht - kun je in de optieperiode de woning niet verkopen aan een ander. Voorkeursrecht Een andere mogelijkheid is dat je een voorkeursrecht verleent. Dit houdt in dat indien een andere aspirantkoper een hoger bod doet, je de aspirant-koper aan wie je het voorkeursrecht hebt verleend de mogelijkheid biedt opnieuw te onderhandelen en een hoger bod uit te brengen. Links: Woningwaardemeter Behalve bij het kadaster, kun je ook via deze site inzicht krijgen in wat voor prijs redelijk is voor een bepaalde woning. Zonder makelaar Onderhandelen bij koop en verkoop. deel 5: Zelf een huis (ver)kopen: huis verkocht maar niet van elkaar verlost
De onderhandelingen verlopen soepel verlopen en het huis wordt verkocht. De koper heeft het gevoel dat hij een goede prijs heeft bedongen, en ook de verkoper is tevreden. Zijn koper en verkoper dan van elkaar verlost? Soms wel, maar niet altijd. Want ook na de verkoop blijven er rechten en plichten bestaan. Elke koper doet er goed aan om met zogeheten ontbindende voorwaarden te werken - voorwaarden waaronder de koop met terugwerkende kracht kan worden ontbonden. Veel kopers versturen deze ontbindende voorwaarden mee met hun eerste bod, maar strikt noodzakelijk is dit niet. Neem ze wél op in de koopakte. Voorlopige koopakte Een voorlopige koopakte wordt opgesteld wanneer de verkoper een bod heeft geaccepteerd. Je kunt een conceptkoopakte laten opstellen door een makelaar of notaris. Je kunt het ook zelf doen, bijvoorbeeld aan de hand van een model. De Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben zo'n model, maar er zijn ook notarissen die dit kosteloos voor je doen als zij ook de akte van levering mogen verzorgen.
SPECIAL : Zelf een Huis Kopen Of Verkopen
Blz. 5
Ontbindende voorwaarden In de conceptkoopakte worden zaken vastgelegd als de koopsom en - daar zijn ze dan - de ontbindende voorwaarden. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn: dat degene die het bod heeft gedaan de financiering rond moet krijgen of dat er eerst een bouwkundig keuring moet plaatsvinden. Voor het verkrijgen van een hypotheek is soms Nationale Hypotheek Garantie nodig, en ook het niet doorgaan van een Nationale Hypotheek Garantie kan als ontbindende voorwaarde gelden. Voor sommige huizen heeft de koper een woonvergunning nodig. Ook deze moet worden aangevraagd en ook dat kost tijd. 'Mits woonvergunning verkregen wordt...' is dan ook vaak de derde ontbindende voorwaarde. Soms moet de koper nog een huis verkopen. Ook dit kan een ontbindende voorwaarde zijn. Datum In de koopovereenkomst wordt een datum genoemd waarop de koper zijn zaken moet hebben geregeld (en wordt die niet gehaald, dan gaat de koop niet door). Ook de opleveringsdatum wordt met de verkoper besproken en vastgelegd in de conceptkoopakte. Bovendien kunnen zaken worden opgenomen welke roerende zaken de koper wil overnemen. Als koper en verkoper het contract hebben getekend, zijn ze eraan gehouden. De akte gaat naar de notaris zodra de handtekeningen zijn gezet. De notaris zorgt ook voor een transportakte, zodat bij het kadaster kan worden geregistreerd dat een huis van eigenaar is gewisseld. De koop kan, nadat de handtekeningen op de koopakte zijn gezet, alleen ongedaan worden gemaakt als blijkt dat niet is voldaan aan ontbindende voorwaarden. Daarnaast - als dit niet in het koopcontract staat kan de overeenkomst worden ontbonden als blijkt dat de verkoper niet aan zijn wettelijke mededelingsplicht heeft voldaan. De verkoper is nu eenmaal verplicht om de alle - ook onzichtbare - gebreken te melden. Hij móet open kaart spelen als het gaat om bouwkundige gebreken of ernstig burengerucht. En hoewel de koper ook kritische vragen moet stellen, gaat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. Zéker als de koper op eigen kracht een huis koopt. In geval van conflict geniet hij dan sterkere rechtsbescherming dan wanneer hij met een makelaar het huis had gekocht. Links: Modelcontracten bij de Vereniging Eigen Huisen de Consumentenbond (Alleen voor leden of tegen betaling) Op de site van Digimmo kun je ook model-koopcontracten downloaden, zoals Model koopcontract bestaand appartement, Model koopcontract huurwoning en Model koopcontract eengezinswoning Bereken voor je tekent eerst je hoeveel hypotheek je kunt lenen. Dat voorkomt vervelende verrassingen. Vraag online een second opinion voor je hypotheekofferte en kijk of de aanbieding nog scherper kan.
SPECIAL : Zelf een Huis Kopen Of Verkopen
Blz. 6
