Economic Research Notes

Economic Research Notes 10 september 2003

Jaargang 1 - nr. 22

Verenigde Staten: Hypotheekherfinancieringen, de extra hefboom van het monetaire beleid

Hypotheekherfinancieringen aan een lagere rente en meerwaarden vrijgemaakt bij secundaire vastgoedtransacties droegen de voorbije twee jaar bij tot de koopkracht van de Amerikaanse gezinnen. Dat is onder meer te danken aan een gedereguleerde hypotheekmarkt met toegenomen concurrentie en aan de ontwikkeling van nieuwe financiële producten en diensten. Met een recent vrij sterk gestegen hypotheekrente lijkt dit mechanisme nu stil te vallen. Dat vormt niettemin nauwelijks een bedreiging voor het op kruissnelheid komende conjunctuurherstel in de VS. De inkomensgroei blijft immers robuust. Hogere rentes dreigen wel autonoom de consumptiegroei wat af te remmen, maar al bij al blijven de conjunctuurvooruitzichten voor minstens de komende twee tot drie kwartalen erg gunstig.

Grafiek 1 - Groeibijdrage residentiële bouwsector VS (in % op kwartaalbasis, gekleurde periodes=recessies) 0,8 0,6 0,4 0,2 0 -0,2 -0,4 -0,6 -0,8 -1

Q3 1 9 Q4 1 52 9 Q1 1 54 Q2 1957 9 Q3 1 59 Q4 1961 96 Q1 1 3 Q2 1966 9 Q3 1 68 Q4 1970 972 Q1 1 Q2 1975 9 Q3 1 77 Q4 1979 9 Q1 1 81 Q2 1984 9 Q3 1 86 Q4 1988 9 Q1 1 90 Q2 1993 9 Q3 1 95 Q4 1997 9 Q1 2 99 002

Het monetaire beleid van een centrale bank beïnvloedt de conjunctuur niet rechtstreeks. De wisselwerking tussen beide, de zogenaamde monetaire transmissie, zoekt veeleer zijn weg langs de private kredietmarkten. Lage officiële rentetarieven drukken de marktrentevoeten en zwengelen de kredietvraag aan. Zo zorgt een soepeler monetair beleid typisch ook voor lagere hypothecaire rentevoeten, waardoor de residentiële bouwsector meestal erg sterk presteert tijdens de eerste maanden van een conjunctuurherleving (zie grafiek 1).

Bron: Thomson Financial Datastream.

ECONOMIC RESEARCH NOTES

Tabel 1 - Kenmerken herfinanciering in 2001 en 1e kwartaal 2002 % ooit geherfinancierde leningen % in onderzochte periode geherfinancierde leningen % van in onderzochte periode geherfinancierde leningen met ‘cash-out’ % herfinancieringen met lagere maandelijkse aflossingen % herfinancieringen met hogere maandelijkse aflossingen % herfinancieringen met langere looptijd % herfinancieringen met kortere looptijd Gemiddelde ‘cash-out’ (in USD) Mediaan ‘cash-out’ (in USD)

lasten, maar verhogen daarnaast ook het uitstaande schuldsaldo (dat is een zogenaamde ‘cash-out’). De zo verkregen middelen kunnen dan worden gebruikt om andere (duurdere) schulden terug te betalen, verbouwingswerken op te starten … of om de dagdagelijkse consumptie te financieren. Opnieuw volgens de Fed koos in 2001 nagenoeg de helft van de Amerikanen die hun lening herfinancierden ervoor het schuldsaldo te verhogen. Drie vierde verlengde bovendien de looptijd van de hypothecaire lening. Slechts een kwart van de zo vrijgemaakte middelen (gemiddeld werd zo’n 25 000 USD per lening vrijgemaakt) werd gebruikt voor het aanzuiveren van andere schulden (zie tabel 1). Meer dan de helft werd via hogere uitgaven in de economie gepompt en ondersteunde bijgevolg de conjunctuur (zie tabel 2).

49 23 45 52 26 74 17 26 723 18 500

Bron: Federal Reserve (2002).

Daarnaast heeft een soepeler monetaire beleid ook voor diegenen die al eerder een woning gebouwd of gekocht hadden meestal gunstige gevolgen. Als zij oorspronkelijk kozen voor een lening met een variabele rentevoet, dalen de maandelijkse aflossingskosten. Als zij een hypotheek met een vaste rente aangingen, kunnen zij die tegen aantrekkelijkere voorwaarden herfinancieren. Ook dan dalen de maandelijkse aflossingslasten.

Economische logica De meeste eenvoudigere economische modellen gaan ervan uit dat consumenten hun uitgavengedrag rationeel afstellen op de ontwikkeling van hun inkomen en vermogen (bijv. de zogenaamde levenscyclushypothese). Mensen maken hierbij geen inschattingsfouten en kunnen wanneer zij dat willen makkelijk (onbeperkt) geld ontlenen. In dat denkkader blijft de economische stimulans van een hypotheekherfinanciering beperkt tot de lagere rentelasten. Een hoger schuldsaldo brengt immers geen verhoging van het netto-vermogen, noch van het inkomen met zich mee. Het weerspiegelt slechts dat gezinnen bij een lagere rentestand geneigd zijn meer te ontlenen en ceteris paribus opteren voor een lagere spaarquote.

Met dat laatste is in Europa meestal de kous af. De koopkrachtinjectie in de economie via het herfinancieren van bestaande hypotheekleningen is er dan ook eerder beperkt. Zelfs in de VS, waar de herfinancieringskosten lager liggen dan in Europa, raamt de Fed (2002) de toename van de beschikbare gezinsinkomens in 2001 (een jaar waarin circa 20 % van de uitstaande hypotheken werd geherfinancierd aan een rente die gemiddeld 1,8 procentpunten lager lag dan oorspronkelijk) dankzij lagere hypothecaire rentelasten op nauwelijks 0,2 tot 0,3 % op jaarbasis. Aan een herfinanciering hangt meestal een aanzienlijk kostenplaatje. Daarbij komt nog dat lagere rentelasten fiscaal nadelig zijn en dat lagere rentebetalingen ten koste gaan van de rente-inkomsten van beleggers in gesecuriseerde hypotheekleningen (al hebben deze laatste wellicht een lagere marginale consumptieneiging).

Hier kunnen we wel enkele kanttekeningen plaatsen. Ten eerste zullen ontleners het schuldsaldo vooral verhogen wanneer hun woning sinds de lening oorspronkelijk werd aangegaan in waarde is gestegen. Slechts dan is de hypotheekinstelling wellicht bereid het hogere risico te onderschrijven. Hogere consumentenuitgaven ná herfinanciering zijn in dat geval een indicatie van een positief vermogenseffect dankzij de hogere woningprijzen (eerder dan het spenderen van ‘manna’ dat om een of andere reden uit de hemel zou komen vallen). Dit vermogenseffect zwengelt de economie aan los van de lagere interestlasten.

In de VS beschikt het monetaire beleid in vergelijking met Europa over een krachtigere hefboom. Schuldenaars opteren daar bij een herfinanciering van een hypotheeklening vaak niet alleen voor lagere rente-

Tabel 2 - Aanwending bij herfinanciering vrijgemaakte fondsen (in % van totaal)

% cash-out gebruikt voor

Schuldafbouw

Renovatie

Consumptie

Andere

26

35

16

23

Bron: Federal Reserve (2002).

KBC Asset Management

Economic Research Notes

2

Jaargang 1 - nr. 22

10 september 2003


zijn op kwartaalbasis, met een vertraging van circa drie maanden beschikbaar. • De recentere ontwikkeling van de activiteit op de herfinancieringsmarkt kan worden opgevolgd aan de hand van de ‘refinancing-index’ van de Mortgage Bankers Association. Deze organisatie rapporteert wekelijks het volume herfinancieringsaanvragen, in verhouding tot het basisjaar 1996. Gerelateerd aan één van de beide andere net besproken maatstaven laat dit een inschatting toe van de vrijgemaakte meerwaarden. Dat veronderstelt wel dat een herfinanciering doorheen de tijd gepaard gaat met vrij constante ‘cash-out’-volumes. Dat is uiteraard niet het geval. Zo rapporteerde Freddie Mac onlangs nog een daling van de

Het is bijgevolg ook verkeerd (dubbeltelling) om beide (hogere woningprijzen en ‘cash-outs’) volledig los van elkaar als stimuli voor de economie in rekening te brengen. In de VS komt het vermogenseffect dankzij het gemak waarmee een hogere of bijkomende hypotheek kan worden bekomen allicht sneller en meer uitgesproken in het uitgavenpatroon tot uiting dan in Europa (1). Wanneer een bank bereid wordt gevonden het kredietbedrag op te trekken, wordt de toegenomen rijkdom voor de consument immers tastbaarder en het vermogenseffect waarschijnlijk belangrijker. Daarbij komt nog dat een hypotheek vaak goedkoper is dan andere vormen van consumentenkredieten. Dat laatste impliceert dat voor zover een hogere hypotheeklening als een goedkoop krediet wordt opgenomen in anticipatie op een verwachte inkomensstijging, een ‘cash-out’ ook een economisch gunstige impact kan hebben los van vermogenseffecten. Wel blijft de gunstige weerslag op de economie dan opnieuw beperkt tot de in vergelijking met andere kredietvormen lagere rentelasten.

Grafiek 2 - hypotheekrente en aanvragen hypotheekherfinancieringen 10000

12

9000 10

Statistieken

8000 7000

8

6000

Officiële gegevens over het volume geherfinancierde hypotheekleningen en de hierbij eventueel ‘vrijgemaakte’ meerwaarden zijn niet beschikbaar. Elke uitspraak erover is dan ook gebaseerd op ramingen. Drie benaderingen liggen voor de hand:

5000

6

4000 4

3000 2000

2

1000

Jaargang 1 - nr. 22 - 10 september 2003

0

0

Ja n9 Ja 0 n91 Ja n92 Ja n93 Ja n9 Ja 4 n95 Ja n9 Ja 6 n97 Ja n98 Ja n99 Ja n00 Ja n01 Ja n02 Ja n03

• In de eerste plaats raamt Freddie Mac, een dominante speler op de Amerikaanse hypotheekmarkt, het volume ‘cash-outs’ op basis van de eigen ervaringen en het eigen marktaandeel. Deze statistieken zijn slechts op jaarbasis beschikbaar op de Freddie Mac-webstek (voor het lopende jaar worden ‘yearto-date’ totalen gerapporteerd). • Daarnaast kunnen eigen berekeningen worden gemaakt op basis van enerzijds de door de Fed gerapporteerde kredietgroei en anderzijds de bouwuitgaven in de nationale rekeningen. Een toenemend volume hypotheekleningen dat niet gepaard gaat met een hogere bouwactiviteit, is een indicatie van gerealiseerde meerwaarden. Deze maatstaf is ruimer dan die van Freddie Mac, aangezien hij niet alleen de ‘cash-outs’ bij herfinancieringen in rekening brengt. Het volume nieuwe hypotheekleningen omvat ook extra hypotheekleningen op bestaande gebouwen. Daarnaast zitten de meerwaarden gerealiseerd bij een verkoop van een woning op de secundaire markt in deze berekening vervat. Per saldo meet deze methode dan ook beter de totale vrijgemaakte en dankzij hogere woningprijzen geboekte vermogenswinsten. Deze cijfers

Hypotheekrente (dertig jaar vast, linkse schaal) MBA-herfinancieringsindex (rechtse schaal)


Grafiek 3 - Woningprijzen (nominaal, jaarwijziging in %) 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Q1 1

994 Q3 1 994 Q1 1 99 Q3 1 5 99 Q1 1 5 996 Q3 1 996 Q1 1 99 Q3 1 7 99 Q1 1 7 998 Q3 1 99 Q1 1 8 9 Q3 1 99 99 Q1 2 9 0 Q3 2 00 0 Q1 2 00 0 Q3 2 01 0 Q1 2 01 0 Q3 2 02 00 Q1 2 2 0 Q3 2 03 003

0


3




Grafiek 4 - Gemiddelde waardetoename onderpand geherfinancierd krediet sinds aanvang oorspronkelijke lening (in %)

gemiddelde ‘cash-out’ per herfinanciering als gevolg van de jonge leeftijd van de uitstaande leningen (sinds zij werden onderschreven zijn de woningprijzen niet fors gestegen en is de rente niet meer sterk verder gedaald, zie ook verder).

30

25

20

Recente ervaringen in de VS De voorbije twee jaar werden gekenmerkt door een enorme toename van de herfinancieringsactiviteit in de VS. Dat is niet verwonderlijk tegen de achtergrond van een hypotheekrente die steeds opnieuw historische dieptepunten opzocht. Grafiek 2 leert dat sinds eind de jaren 80 een nieuw diepterecord op de rentemarkten zich vrijwel altijd vertaalde in een forse toename van de herfinancieringsactiviteit.

15

10

5

3 200

2

Q1

1

200 Q1

0

200

200 Q1

Q1

9

8 199

7 199

199 Q1

Q1

6

Q1

Q1

199

199

5

4 Q1

Q1

Q1

199

199

3

0

Bron: Freddie Mac.

Dat deze herfinancieringsboom er kwam tegen de achtergerond van fors stijgende huizenprijzen (zie grafiek 3) ondersteunt de visie dat ‘cash-outs’ vooral een indicatie zijn van een positief vermogenseffect. Gegevens van Freddie Mac bevestigen trouwens dat in deze periode vooral leningen geherfinancierd werden waarvan het onderpand fors in waarde was gestegen (zie grafiek 4).

Grafiek 5 - Geschat dollarvolume ‘cash-outs’ bij herfinancieringen (in miljard USD) 120

100

80

In dollartermen gemeten raamt Freddie Mac dat in 2001 bij herfinancieringen 82,9 miljard USD meerwaarden werden vrijgemaakt. In 2002 was dat 95,7 miljard USD en in de eerste jaarhelft van 2003 51,8 miljard USD (zie grafiek 5). De Fed (2002) raamde het volume ‘cash-outs’ bij herfinancieringen in 2001 op 105 miljard USD. Dat is een bedrag van een zelfde grootteorde als de inschatting van Freddie Mac.

60

40

20

D YT 03

02

20

20

01 20

00 20

98

99 19

19

97 19

96 19

95 19

94 19

19

93

0

Bron: Freddie Mac.

De ruimere maatstaf voor het totaal volume vrijgemaakte vastgoedmeerwaarden (de tweede in vorige paragraaf besproken schattingsmethode) raamt de kasstroom naar de gezinnen in 2001 op 60 miljard USD. In 2002 zou de liquiditeitsstroom echter zijn toegenomen tot circa 250 miljard USD (zie grafiek 6). Dit opvallend hoge cijfer werd gerealiseerd dankzij een recordomzet op de secundaire vastgoedmarkt. Ook Fed-voorzitter Greenspan herhaalde recent meermaals dat vastgoedmeerwaarden vaker via de verkoop van een woning dan wel door een hogere hypotheek voor de oorspronkelijke eigenaar worden vrijgemaakt.

Grafiek 6 - Raming totale vrijgemaakte vastgoedmeerwaarden (a) (in miljard USD op kwartaalbasis) 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60

Q4

Q2

197 4 197 Q2 5 197 Q4 7 197 Q2 8 198 Q4 0 198 1 Q2 198 Q4 3 198 Q2 4 198 Q4 6 198 Q2 7 19 Q4 89 19 Q2 90 1 Q4 992 19 Q2 93 1 Q4 995 19 Q2 96 1 Q4 998 19 Q2 99 2 Q4 001 200 2

In verhouding tot het beschikbaar gezinsinkomen bedroegen de vrijgemaakte meerwaarden in 2001 volgens de bovenstaande berekeningen 0,75 tot 1,25 %. In 2002 was dat 1,5 tot 3,5 %. Als we de Fed-statistie-

(a) Negatieve vrijgemaakte meerwaarden impliceren het investeren van eigen middelen in vastgoed of m.a.w. het opvoeren van de nettovastgoedbezittingen in het gezinsvermogen. Bron: Thomson Financial Datastream en eigen berekeningen.



4

Jaargang 1 - nr. 22

10 september 2003


Grafiek 7 - MBA-herfinanceiringsindex en raming volume vrijgemaakte meerwaarden

ken uit tabel 2 hierop toepassen, zou een en ander betekenen dat via ‘cash-outs’ en secundaire vastgoedtransacties in 2001 en 2002 een bedrag ten belope van respectievelijk circa 0,4 % en 1 % van het BBP in de economie geïnjecteerd werd. Vooral de bouwsector zou hier wel bij hebben gevaren. ‘Cash-outs’ vertaalden er zich (nominaal) in een stijging van de activiteit met 4 tot 6 % in 2001 en 2002. Dat is zowat de totale door de sector gerapporteerde groei. De impact op de particuliere consumptie is minder uitgesproken, maar toch niet onbelangrijk (een groeibijdrage van circa 0,25 %-punt in 2001 en 0,5 %-punt in 2002). De gunstige weerslag van lagere rentetarieven op de gezinsinkomens is daarentegen zoals gezegd verwaarloosbaar.

100

10000 9000

80

8000 60

7000

40

6000

20

5000 4000

0

3000 -20

2000

-40

1000 0

Q1 1 990 Q4 1 990 Q3 1 99 Q2 1 1 99 Q1 1 2 993 Q4 1 993 Q3 1 99 Q2 1 4 99 Q1 1 5 996 Q4 1 99 Q3 1 6 9 Q2 1 97 99 Q1 1 8 9 Q4 1 99 9 Q3 2 99 0 Q2 2 00 0 Q1 2 01 0 Q4 2 02 00 Q3 2 2 003

-60

Vrijgemaakte meerwaarden (in mld USD op kwartaalbasis, linkse schaal) MBA-herfinancieringsindex (rechtse schaal)

Bron: Thomson Financial Datastream en eigen berekeningen.

Na de ‘boom’ de ‘bust’? Eind mei bereikte het aantal herfinancieringsaanvragen nog een absoluut recordpeil. Sindsdien viel de MBA-index terug tot het laagste peil sinds midden 2002. Het historische verband tussen deze index en de geraamde vrijgemaakte vastgoedmeerwaarden suggereert dat de kasstromen naar de gezinnen de komende maanden fors zullen opdrogen (zie grafiek 7).

Grafiek 8 - Gemiddelde leeftijd bij freddie Mac geherfinancierde lening (in jaar) 6

5

4

3

De grote schuldige voor deze daling is uiteraard de rentestijging in het zog van de opklarende VS-conjunctuur. Die maakt het vrijmaken van meerwaarden zonder dat dit leidt tot hogere maandelijkse aflossingen moeilijker. Intussen is de woningprijsinflatie trouwens aan het vertragen, zodat er minder niet-gerealiseerde meerwaarden ‘beschikbaar’ zijn voor opname (zie grafiek 3). Dat laatste is trouwens ook op zich al een rechtstreeks gevolg van de herfinancieringsboom van de voorbije jaren. Volgens Freddie Mac was de gemiddelde in het tweede kwartaal van 2003 geherfinancierde hypotheek nauwelijks 1,8 jaar oud (zie grafiek 8) en bedroeg de waardestijging van het onderpand sinds de oorspronkelijke lening werd aangegaan nauwelijks 3 % (zie grafiek 4). Het percentage van de herfinancieringen dat tot een ‘cash-out’ aanleiding gaf daalde sinds midden 2002 dan ook sterk (zie grafiek 9).

2

1

Q1 1 985 Q1 1 986 Q1 1 98 Q1 1 7 98 Q1 1 8 989 Q1 1 990 Q1 1 99 Q1 1 1 99 Q1 1 2 993 Q1 1 99 Q1 1 4 9 Q1 1 95 99 Q1 1 6 997 Q1 1 9 Q1 1 98 9 Q1 2 99 0 Q1 2 00 0 Q1 2 01 00 Q1 2 2 003

0

Bron: Freddie Mac.

Grafiek 9 - Percentage bij Freddie Mac geherfinancierde kredieten waarbij voor een ‘cash-out’ werd gekozen 100 90 80 70 60

Het oplaaien van de herfinancieringsgolf zonder nieuwe rentedalingen of een nieuwe forse stijging van de woningprijzen is onwaarschijnlijk. In verhouding tot het totale vastgoedpatrimonium bereikte de uitstaande hypothecaire schulden dit voorjaar immers een historisch hoogtepunt (zie grafiek 10).

50 40

Q1 1 98 Q1 1 5 98 Q1 1 6 98 Q1 1 7 98 Q1 1 8 98 Q1 1 9 990 Q1 1 99 Q1 1 1 99 Q1 1 2 9 Q1 1 93 99 Q1 1 4 9 Q1 1 95 99 Q1 1 6 9 Q1 1 97 9 Q1 1 98 9 Q1 2 99 0 Q1 2 00 0 Q1 2 01 00 Q1 2 2 003

30

Bron: Freddie Mac.


5




Grafiek 10 - Hypotheekschulden als percentage van het residentiële vastgoedpatrimonium

Nieuwe rentedalingen of verdere forse woningprijsstijgingen zijn evenmin een erg waarschijnlijk draaiboek. De Amerikaanse conjunctuur lijkt nu echt op kruissnelheid te komen en dat is traditioneel niet de favoriete voedingsbodem voor een ‘rally’ op de obligatiemarkten. De ‘spread’ tussen de hypotheekrente en de obligatierente is bovendien niet abnormaal hoog, zodat ook vanuit deze hoek niet te veel renteheil mag verwacht worden. Woningprijzen noteren intussen op een hoog peil in verhouding tot huurinkomsten of gezinsinkomens (zie grafiek 11). Deze relatief dure waardering kon worden verantwoord door de lage rente (de totale maandelijkse hypotheekkost wordt immers bepaald door zowel de woningprijs als door de rentevoet). In een klimaat van stijgende rentes ligt minstens een matiging van het prijsstijgingstempo voor de hand. Rentestijgingen zorgen traditioneel bovendien voor een daling van de transactievolumes op de secundaire vastgoedmarkt. Dat betekent dat het sowieso moeilijker wordt om meerwaarden te realiseren.

43 41 39 37 35 33 31 29 27

003

999

Q3 2

995

Q3 1

991 Q3 1

Q3 1

987

983

Q3 1

979

Q3 1

Q3 1

975

971 Q3 1

Q3 1

967 Q3 1

Q3 1

963

25


Grafiek 11 - Waarderingsmaatstaven residentiële vastgoedmarkt (index, 2e kwartaal 1976=100) 110 105

Zal dit alles er nu voor zorgen dat het conjunctuurherstel de komenden maanden al snel in de kiem wordt gesmoord? Dat is weinig waarschijnlijk. Traditionele levenscyclusmodellen suggereren weliswaar dat de gezinsspaarquote de komende kwartalen allicht nog wat verder zal stijgen (zie grafiek 12), maar dat hoeft de consumptiegroei niet noodzakelijk sterk te remmen. De inkomensgroei blijft immers meer dan behoorlijk. De loongroei stabiliseert tussen 2,5 tot 3 % op jaarbasis. De arbeidsmarkt was de voorbije maanden uitgesproken zwak, maar als de conjunctuur standhoudt zullen ook de aanwervingen hernemen. Het opveren van de bedrijfsinvesteringen suggereert alvast dat ondernemingen stilaan opnieuw bereid zijn de geldbeugel open te trekken. De nominale arbeidsinkomens groeien in 2004 dan ook wellicht met circa 4 % op jaarbasis. De inflatie blijft laag als gevolg van de bestaande BBP-kloof. Per saldo lijken de reële arbeidsinkomens dan ook met nagenoeg 3 % toe te nemen. Daarbij komen nog belastingverlagingen ten belope van circa 1 % van het nominale inkomen. Een robuuste inkomensgroei en een gelijktijdige stijging van de spaarquote behoren tot de mogelijkheden.

100 95 90 85 80 75

200 0

6

Q2

Q2

199 Q2

Q2

Q2

199

2

8 198

4 198

198 Q2

Q2

197

0

6

70

Woningprijzen/beschikbaar inkomen per capita Woningprijzen/ CPI rent


Grafiek 12 - Gezinsspaarquote (in %) 16 14 12 10 8 6 4

Hogere rentes bedreigen de conjunctuur dan ook voornamelijk uit een andere hoek. De consument liet het tijdens de laagconjunctuur nooit afweten. Het aandeel van zijn inkomen dat hij besteedt aan duurzame goederen bevindt zich niet op het typische lage vroegcyclische peil. Het inkomensaandeel dat hij voor

2

1 200 Q2

Q2

199

8

5 199 Q2

199 Q2

Q2

1 - consumptiequote

2

9 198

6 198 Q2

3 198 Q2

Q2

198

0

0

Geschatte correcte spaarquote

Bron: Thomson Financial Datastream en eigen berekeningen.



6

Jaargang 1 - nr. 22

10 september 2003


Grafiek 13 - Consumptie duurzame goederen en schuldendienst (gekleurde periodes=recessies)

schuldendienst moet uittrekken is daarentegen nagenoeg historisch hoog (zie grafiek 13). Dat suggereert weinig inhaalvraag en een consumptieneiging die misschien meer dan vroeger meestal het geval was gevoelig is voor hogere financieringskosten. Samen met de ontsporende begrotingssituatie, de naweeën op ondernemingsniveau van de investeringszeepbel van eind de jaren 90 en de toenemende internationale externe onevenwichtigheden is dit een van de belangrijkste neerwaartse risico’s bij een anderszins steeds gunstiger wordend basisconjunctuurscenario.

15 14 13 12 11 10 9 8 7

Bibliografie

999

999

Q1 1

995

Q1 1

987

991

Q1 1

Q1 1

983

Q1 1

979

Q1 1

971

975

Q1 1

Q1 1

Q1 1

963 Q1 196 7

Federal Reserve Board (2002), “Mortgage refinancing in 2001 and early 2002”, Federal Reserve Bulletin, december.

Q1 1

Q1 1

959

6

Consumptie duurzame goederen (% van nominaal BBP) Schuldendienst (% van beschikbaar inkomen)


Hatzius Jan (2002), “Mortgaging the economy’s future”, GS Global Economics papers, oktober.

(1) Het bekomen van een hogere hypotheeklening moet niet noodzakelijk samengaan met het herfinancieren van de bestaande lening. De schuldenaar kan ook een tweede bijkomende lening aangaan en de eerste onaangeroerd laten.

Deze publicatie komt tot stand op de afdeling Economic Research van KBC Asset Management NV (KBC AM). Noch de mate waarin de voorgestelde scenario’s, risico’s en prognoses de marktverwachtingen weerspiegelen, noch de mate waarin zij in de realiteit zullen tot uiting komen, kunnen worden gewaarborgd. De prognoses zijn indicatief. De gegevens in deze publicatie zijn algemeen en louter informatief. Ze mogen niet worden beschouwd als beleggingsadvies conform de Wet van 6 april 1995 inzake secundaire markten, het statuut van en het toezicht op beleggingsondernemingen, de bemiddelaars en beleggingsadviseurs. KBC AM en KBC Bank kunnen niet aansprakelijk worden gesteld voor de juistheid of de volledigheid ervan.

Voor inlichtingen en informatie betreffende de inhoud van dit artikel: Lazlo Belgrado, tel. 02/429.59.87, e-mail: [email protected]. Correspondentieadres: KBC Asset Management NV, APC - Economic Research Notes, Havenlaan 2, B-1080 Brussel, Fax: 02/429.91.43 - Tel.: 02/429.59.91 Verantwoordelijke uitgever: Johan Van Gompel, Havenlaan 2, B-1080 Brussel.


7



Economic Research Notes

Recommend Documents