Duurzame gebiedsontwikkeling is meer dan een verzameling duurzame gebouwen

Duurzame gebiedsontwikkeling is meer dan een verzameling duurzame gebouwen

Pieter van der Horst

Duurzame gebiedsontwikkeling is meer dan een verzameling duurzame gebouwen

Auteur: Opdracht: Datum: Locatie: Begeleider ASRE: e 2 beoordelaar ASRE: Begeleider SRE:

Duurzame gebiedsontwikkeling

Drs. P.C. van der Horst Scriptie MRE 2008-2010 14 oktober 2010 Amsterdam Prof. dr. P. van Gool FRICS Drs. B. van der Gijp MRE Drs. A. van den Berg MRE

14-10-10

Voorwoord Nu ik bezig ben het voorwoord te schrijven, besef ik me dat de studie Master of Real Estate ten einde is. De laatste maanden heb ik uitgekeken naar het moment dat het eindelijk zover zou zijn en nu het daadwerkelijk zover is, vind ik het jammer dat het voorbij is. Gelukkig maar, want dat geeft aan dat ik de afgelopen twee jaar een goede tijd heb gehad. Ik heb dan ook absoluut geen spijt dat ik twee jaar geleden aan deze intensieve studie ben begonnen. Terugkijkend was vooral de scriptie een zware dobber. Niet dat de tentamens eenvoudig waren, maar alleen van de scriptie heb ik wakker gelegen en me afgevraagd waar ik aan begonnen was. De keuze voor een onderwerp was al niet eenvoudig. Het eerste idee had een financiële insteek dat gezien mijn achtergrond (studie Bedrijfs- en Ruimtelijke Economie aan de UvA en een postdoc Financieel Management aan de VU) misschien wel te veel voor de hand lag. Daarna kwamen er ideeën om iets met vastgoed en Schiphol te doen, aangezien ik werkzaam ben bij Schiphol Real Estate (SRE). Allemaal erg interessant, maar lastig in een concrete vraagstelling te gieten. Uiteindelijk werd het dus duurzame gebiedsontwikkeling op voorspraak van een collega, dhr. Jan Krijnen. Gezien de ambities van Schiphol en SRE op duurzaamheidsvlak en in combinatie met mijn huidige functie, vastgoed- en gebiedsontwikkelaar, een keuze die dicht bij mij ligt. Duurzaamheid was voor mij een nieuw onderwerp. Dit maakte met name het begin van de scriptie er niet makkelijker op. Maar nu de scriptie afgelopen is, heb ik het idee dat ik veel duurzame kennis heb vergaard. Het gaat te ver om te beweren dat ik een duurzaamheidsexpert ben geworden, maar ik ben zeker een volwaardige gesprekspartner geworden op dit vlak. Duurzame gebiedsontwikkeling staat nog in de kinderschoenen. Dat is ook één van de conclusies van dit onderzoek. Het voordeel daarvan is dat er nog veel vrijheid is waar het onderzoek zich op kan richten. Die vrijheid heb ik benut door een kwantitatief karakter te geven aan dit onderzoek. Dat gebeurt overigens pas in fase II. Het grootste gedeelte van het onderzoek is kwalitatief van aard. Ik hoop met dit onderzoek enige kennis en inzicht toe te voegen aan duurzame gebiedsontwikkeling, maar vooral hoop ik dat het onderzoek bijdraagt aan enthousiasme en motivatie om duurzame gebiedsontwikkeling in de praktijk te gaan toepassen. Ik wil afsluiten met het bedanken van een aantal mensen. In de eerste plaats wil ik mijn begeleider van de ASRE, Peter van Gool, bedanken. Zijn opmerkingen zijn soms wat kritisch maar altijd gericht om je verder te helpen. Daarnaast wil ik mijn begeleider bij SRE, Andre van den Berg, bedanken. Naast zijn drukke baan als directeur van SRE, heeft hij tijd vrijgemaakt om met mij te sparren. Hierbij viel me met name zijn enthousiasme voor het onderwerp op. Verder wil ik de medewerkers van ASRE bedanken die me geholpen hebben met de scriptie, maar ook gedurende de opleiding, met bijzondere dank aan Janneke, Mathilde, Linda en Herbert. Ook Ed Nozeman ben ik dank e verschuldigd, voor de vrijblijvende input en ondersteuning en Boris van der Gijp die als 2 beoordelaar meegeholpen heeft de scriptie, met opbouwende opmerkingen, te verbeteren. Verder wil ik mijn moeder, Carla van der Horst, en mijn gezin bedanken voor de steun en de ruimte die ze me gegeven hebben om de studie en de scriptie in het bijzonder succesvol te kunnen afronden. Chris, Duña en Lotus, het heeft veel tijd gekost, maar het is eindelijk zover: het zit er op!

Pieter van der Horst Amsterdam, oktober 2010


14-10-10

Management Summary Duurzame gebiedsontwikkeling is meer dan een verzameling duurzame gebouwen. In de Nederlandse vastgoedmarkt komen steeds meer duurzame ontwikkelingen tot stand. Hierbij gaat het vooral om de ontwikkeling van duurzame gebouwen. Op gebiedsniveau wordt er nog weinig aan duurzaamheid gedaan. Dit wordt mede veroorzaakt door het ontbreken van instrumenten om op gebiedsniveau duurzaamheid te beoordelen en om een gebied mee te ontwikkelen. Om de ontwikkeling van duurzame gebieden een steun in de rug te bieden, wordt hier beschreven welke maatregelen toegepast dienen te worden en wie het initiatief dient te nemen. Verder wordt bekeken welke maatregelen in de praktijk ook daadwerkelijk worden toegepast en tevens hoe duurzaam de duurzame gebiedsontwikkelingen in Nederland nu eigenlijk zijn.

tevens wat onder duurzame gebiedsontwikkeling wordt verstaan. In de vastgoedmarkt zijn er instrumenten voorhanden waarmee een gebouw duurzaam ontwikkeld en beoordeeld kan worden, maar voor gebieden zijn die instrumenten er bijna niet. In het onderzoek wordt een instrument voor de ontwikkeling van duurzame gebieden opgezet, op basis van het triple P+R-concept. Het triple Pconcept staat voor drie dimensies, People (mensen), Planet (milieu) en Profit (opbrengsten) waar in dit geval, bij gebiedsontwikkeling, de dimensie Ruimte aan toe wordt gevoegd. Om te kunnen spreken van een duurzame gebiedsontwikkeling, dienen deze dimensies op een harmonieuze wijze gecombineerd te worden. Per dimensie worden thema’s geformuleerd, waarna verschillende duurzame aspecten per thema worden verwoord, zie afbeelding 1.

Motieven en obstakels De motieven om een gebied duurzaam te ontwikkelen zijn vooral lagere ‘total costs of ownership’, positieve PR door het nemen van maatschappelijke verantwoordelijkheid, hogere kwaliteit van de omgeving en het verkrijgen van de ‘license to operate’. Er zijn echter ook belangrijke obstakels te overwinnen om tot een duurzame ontwikkeling te komen. Hierbij gaat het vooral om duidelijkheid wat verstaan wordt onder duurzame ontwikkeling, de financiële situatie waarbij financiële voordelen van duurzame ontwikkeling vaak buiten beschouwing blijven en de structuur van de vastgoedmarkt zelf, waardoor partijen zich niet geroepen voelen initiatief te nemen.

Afbeelding 1: Totstandkoming checklist

Structuur vastgoedmarkt In de bestaande structuur van de markt wordt vooral gekeken naar aanvangsinvesteringen en niet naar de lange termijn exploitatie. Aangezien er bij een duurzame ontwikkeling sprake is van hogere aanvangsinvesteringen en lagere exploitatiekosten, is de bestaande focus van de vastgoedmarkt, op de korte termijn, het grootste obstakel om duurzame ontwikkelingen van de grond te krijgen. Uit de gesprekken met experts blijkt dat de oplossing hiervoor in de handen van de eindgebruiker ligt. Aangezien de benodigde kennis bij de eindgebruiker ontbreekt, dient de ontwikkelaar het initiatief te nemen en de financiële consequenties in beeld te brengen voor de eindgebruiker, inclusief voordelen en terugverdientijden. Hiermee kan de bestaande structuur doorbroken worden en de ontwikkeling van duurzame gebieden tot stand worden gebracht. Checklist met duurzame maatregelen Wie het initiatief dient te nemen is nu duidelijk. Wat nog onduidelijk is, is op welke manier een duurzaam gebied ontwikkeld dient te worden. En


Theorie People

Planet

Profit

Ruimte

Thema’s Aspecten Maatregelen

De belangrijkste aspecten bij People zijn: gezondheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit en demografische ontwikkelingen. Van Planet zijn de belangrijkste aspecten: energie-, water- en materiaalgebruik, afvalstromen en mobiliteit. De belangrijkste aspecten van Profit zijn: haalbaarheid, toekomstwaarde, werkgelegenheid en synergie en de belangrijkste aspecten van Ruimte zijn: integraliteit, robuustheid, ruimtegebruik en cultuur-historische elementen. Door deze aspecten vervolgens om te zetten in maatregelen, ontstaat een checklist die toegepast kan worden bij een duurzame gebiedsontwikkeling. In het kader hieronder worden de 10 belangrijkste maatregelen, zoals beoordeeld door 15 experts, weergegeven. Top 10 duurzaamheidsmaatregelen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Creëer groen en water Zorg voor goede fietsontsluiting Neem initiatief Houd bestaande (historische) structuren intact Pas een integrale ontwerpbenadering toe Benut zoveel mogelijk synergie-effecten Zorg voor goed OV-ontsluiting Intensiveer het ruimtegebruik Oriënteer het gebied gunstig op de zon Creëer goede ruimtelijke kwaliteit

14-10-10

Praktijkcases De checklist is tevens gebruikt om te analyseren welke maatregelen in de praktijk worden toegepast. Dit is gedaan door 25 duurzame gebiedsontwikkelingen in Nederland te analyseren. Hiermee ontstaat inzicht in hoeverre de checklist in de praktijk toepasbaar is en tevens hoe duurzaam de verschillende gebieden zijn. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de checklist niet geschikt is om te bepalen of een gebied duurzaam is. Er kan wel worden bekeken hoeveel maatregelen de gebieden toepassen, wat, bij onderlinge vergelijking, een indicatie is van de mate van duurzaamheid. In de praktijk blijkt dat de gebieden gemiddeld 9,8 maatregelen toepassen. Gezien de maximale score van 29, is er veel ruimte voor verbetering en kunnen de gebieden aanzienlijk duurzamer worden ontwikkeld dan nu het geval is. Het gebied dat de meeste maatregelen toepast (17) is het Kenniskwartier te Amsterdam. Als de duurzame gebiedsontwikkelingen vergeleken worden met normale gebiedsontwikkelingen, waarvan er 5 onderzocht zijn, blijkt dat de duurzame gebieden gemiddeld ruim 3 maatregelen meer toepassen. Wordt er echter vergeleken met de historische binnenstad van Amsterdam, dan worden er door de hedendaagse duurzame gebiedsontwikkelingen 4 maatregelen minder toegepast. Uit de praktijkcases blijkt verder dat er in de verschillende gebieden op verschillende wijze invulling wordt gegeven aan de maatregelen. . Verdieping maatregelen De verzamelde data leent zich er ook voor om te analyseren of bepaalde type gebieden meer maatregelen toepassen dan andere en tevens of de omvang van het gebied hierbij een rol speelt. Hieruit komt naar voren dat bij mixed use gebieden de meeste duurzame maatregelen worden toegepast


en bij kantoorlocaties het minste. Verder blijkt dat er bij binnenstedelijke herontwikkelingen meer duurzame maatregelen worden toegepast dan bij ontwikkelingen van buitengebieden en dat er bij kleine gebiedsontwikkelingen meer maatregelen worden toegepast dan bij grote gebiedsontwikkelingen. Evenals op basis van de interviews, kan bij de praktijkcases gekeken worden van welke dimensie de meeste maatregelen worden toegepast. Hierbij komt naar voren dat vooral de maatregelen uit de dimensie People in de praktijk worden toegepast en weinig maatregelen uit de dimensie Profit. Waar er bij de interviews sprake was van een harmonieuze verdeling tussen de dimensies, is dat bij de toepassing van de maatregelen in de praktijk niet het geval, waardoor er niet gesproken kan worden van daadwerkelijk evenwichtige duurzame gebiedsontwikkelingen. Verband interviews-cases Er is ook gekeken naar het verband tussen de rangorde van de maatregelen op basis van de beoordelingscijfers uit de interviews en de mate van toepassing in de praktijkcases. De veronderstelling hierbij is dat er een verband bestaat tussen de hoogte van de beoordeling van een maatregel door de experts en het aantal malen dat een maatregel wordt toegepast in de praktijk. Dat verband kan niet aangetoond worden, aangezien er een diffuus beeld ontstaat, zie afbeelding 2. Afbeelding 2: Verband interviews-cases Interviews

De maatregelen zijn getoetst door middel van interviews met experts. Het grootste gedeelte van de maatregelen werd daarbij betiteld als zijnde van belang voor de ontwikkeling van een duurzaam gebied. Een klein aantal maatregelen werd op voorspraak van de experts aangepast of vervangen door andere maatregelen. Hiermee is een instrument ontwikkeld dat bijdraagt aan de verduidelijking wat onder duurzame gebiedsontwikkeling wordt verstaan en welke maatregelen bijdragen aan de ontwikkeling van een duurzaam gebied. De verschillende maatregelen werden door de experts tevens voorzien van een beoordelingscijfer. Bij de analyse van het gemiddelde cijfer per dimensie, bleek dat de onderlinge verschillen erg klein zijn, waaruit geconcludeerd kan worden dat de experts de verschillende dimensies even belangrijk vinden. Dat sluit aan bij de voorwaarde dat er sprake is van een harmonieuze samenhang tussen de verschillende dimensies.

30

25

20

15

10

5

0 0

5

10

15

20

25

30 Cases

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat duurzame gebiedsontwikkeling nog in de kinderschoenen staat en dat er behoefte is aan instrumenten voor de beoordeling van een duurzaam gebied en waarmee een gebied duurzaam ontwikkeld kan worden. De checklist, die opgesteld is in onderhavig onderzoek, draagt bij aan de invulling van deze behoefte. Om de bestaande obstakels te overwinnen is het de ontwikkelaar die het initiatief dient te nemen en de eindgebruiker aan de hand dient te nemen, door middel van het verstrekken van relevante en eerlijke informatie over de (financiële) consequenties.

14-10-10

Verder kan geconcludeerd worden dat zowel in de literatuur als door de experts aangeven wordt dat duurzaamheid breed dient te worden opgevat. Dit komt ook terug in de beoordeling van de verschillende maatregelen aangezien de gemiddelde beoordeling per dimensie dichtbij elkaar ligt, wat de harmonieuze verdeling onderschrijft. In de praktijk is deze harmonieuze verdeling echter niet terug te vinden. Aangezien er tevens sprake is van een beperkt aantal maatregelen dat in de praktijkcases


wordt toegepast, kan geconcludeerd worden dat er slechts in beperkte mate sprake is van daadwerkelijk duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland. De belangrijkste aanbeveling is dan ook om de aanwezige kennis bij Nederlandse experts om te gaan zetten in concrete acties, waarbij de maatregelen op de geformuleerde checklist een bruikbaar hulpmiddel zijn. Het onderzoek is te downloaden op www.vastgoedkennis.nl.

14-10-10

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding en onderzoeksopzet _________________________________________ 1.1 Aanleiding en onderwerp _________________________________________________ 1.2 Probleem- en doelstelling_________________________________________________ 1.3 Afbakening ____________________________________________________________ 1.4 Vraagstelling __________________________________________________________ 1.5 Onderzoeksmethodiek ___________________________________________________ 1.6 Leeswijzer ____________________________________________________________

1 1 2 3 3 4 6

Hoofdstuk 2 Definitiekaders gebiedsontwikkeling en duurzaamheid in de vastgoedmarkt_____ 8 2.1. Gebiedsontwikkeling ____________________________________________________ 8 2.2. Duurzaamheid in de vastgoedmarkt _______________________________________ 10 2.3 Samenvatting hoofdstuk 2 _______________________________________________ 17 Hoofdstuk 3 Duurzame gebiedsontwikkeling: van theorie naar maatregelen ______________ 3.1 Concretisering duurzame gebiedsontwikkeling _______________________________ 3.2 Selectiemethode thema’s en aspecten _____________________________________ 3.3 De checklist __________________________________________________________ 3.4 Wisselwerking en kanttekeningen maatregelen ______________________________ 3.5 Samenvatting hoofdstuk 3 _______________________________________________

18 18 27 28 31 35

Hoofdstuk 4 Praktijkonderzoek interviews_________________________________________ 4.1 Verkennend onderzoek _________________________________________________ 4.2 Toetsend onderzoek ___________________________________________________ 4.3 Samenvatting hoofdstuk 4 _______________________________________________

36 36 37 44

Hoofdstuk 5 Synthese praktijk en theorie fase I ____________________________________ 5.1 Overeenkomsten en verschillen theorie en praktijk ____________________________ 5.2 Rangorde, dimensies en aanpassing checklist _______________________________ 5.3 Samenvatting hoofdstuk 5 _______________________________________________

45 45 47 49

Hoofdstuk 6 Praktijkonderzoek cases ____________________________________________ 6.1 Onderzoeksopzet praktijkonderzoek (de cases) ______________________________ 6.2 Resultaten van het praktijkonderzoek (de cases) _____________________________ 6.3 Niet duurzame gebieden ________________________________________________ 6.4 Toepassing maatregelen ________________________________________________ 6.5 Samenvatting hoofdstuk 6 _______________________________________________

51 51 53 55 55 57

Hoofdstuk 7 Synthese Interviews en cases fase II __________________________________ 7.1 Verdieping uitkomsten maatregelen _______________________________________ 7.2 Verdieping uitkomsten cases _____________________________________________ 7.3 Samenvatting hoofdstuk 7 _______________________________________________

58 58 60 62

Hoofdstuk 8 Conclusies en aanbevelingen ________________________________________ 8.1 Conclusies ___________________________________________________________ 8.2 Aanbevelingen ________________________________________________________ 8.3 Reflectie _____________________________________________________________

63 63 66 67


14-10-10

Hoofdstuk 1

Inleiding en onderzoeksopzet

1.1 Aanleiding en onderwerp Hoewel al sinds begin jaren zeventig van de vorige eeuw wordt aangegeven dat er wereldwijd sprake is van overmatige consumptie van energie en andere bronnen, is pas de laatste jaren de aandacht voor duurzaamheid echt op gang gekomen. We worden er steeds meer van bewust dat door menselijk handelen de toekomst van onze planeet op het spel staat. Een goed voorbeeld hiervan is de film “An inconvenient truth” van Al Gore. De film kreeg in 2007 een Oscar voor beste documentaire. Onder andere door deze film zijn veel mensen wakker geschud en is het duurzaamheids- en klimaatbewustzijn in de wereld verbeterd. De afgelopen periode zijn er tevens meer duurzame activiteiten ontplooid, zoals het toepassen van CO2-neutrale en volledig recyclebare producten, LED-verlichting en elektrische auto’s. Ook in de vastgoedwereld is de term “duurzaam” inmiddels ingeburgerd en wordt er in toenemende mate aandacht besteed aan het realiseren van duurzame gebouwen. Dit is echter niet zonder slag of stoot tot stand gekomen. Het afgelopen decennium was de opvatting dat een duurzame ontwikkeling verschillende voordelen oplevert maar dat dit ten koste gaat van het rendement. Met name de aanvangsinvesteringen zijn daarbij het probleem, aangezien die bij een duurzame ontwikkeling hoger zijn dan bij een normale ontwikkeling. De bestaande structuur in de vastgoedmarkt is eveneens een probleem aangezien de verschillende partijen naar elkaar kijken wie het initiatief dient te nemen tot een duurzame ontwikkeling. Door Cadman (2000) wordt dit fenomeen aangeduid als de Circle of Blame. Om deze cirkel te doorbreken zijn de afgelopen jaren meerdere instrumenten ontwikkeld die helpen bij de ontwikkeling van een duurzaam pand en die kunnen beoordelen in hoeverre het pand duurzaam is. Voorbeelden hiervan zijn de meetinstrumenten LEED en BREEAM. Hierdoor werd duidelijk welke aspecten van belang zijn om een duurzaam pand te ontwikkelen en welke maatregelen daarbij moesten worden getroffen. Onder aanvoering van ontwikkelaars zoals OVG en Schiphol Real Estate (SRE) en gebruikers als TNT en Transavia, doorbreekt de vastgoedmarkt stapje voor stapje de Circle of Blame en worden duurzame gebouwen tot stand gebracht. Nu de koplopers in de vastgoedmarkt in toenemende mate duurzame gebouwen ontwikkelen, begint de aandacht voor duurzame gebiedsontwikkeling langzamerhand op gang te komen. Er zijn weliswaar al enkele duurzame initiatieven waar te nemen bij gebiedsontwikkeling, maar er is geen sprake van eenduidigheid, m.a.w. de verschillende gebiedsontwikkelingen interpreteren duurzaamheid op hun eigen manier. Verschillende Nederlandse experts hechten veel belang aan duurzaamheid op gebiedsniveau. De Zeeuw is bijvoorbeeld van mening dat de discussie nog te vaak over gebouwen gaat en te zelden over gebieden (Van Ratingen, 2008). Van der Leij (2009) bevestigt het belang van duurzaamheid op gebiedsniveau, door op te merken dat echte duurzaamheid op gebouwniveau vooral veroorzaakt wordt door de kwaliteit van het gebied. Evenals bij duurzame gebouwontwikkeling zijn er verschillende motieven en kansen te benoemen waarom een gebiedsontwikkeling duurzaam zou moeten worden aangepakt. Hierbij gaat het om het nemen van de maatschappelijke verantwoordelijkheid, het verkrijgen van positieve PR en het realiseren van kwalitatief betere gebieden. Bij duurzame gebiedsontwikkeling is echter nog niet duidelijk wat er precies onder verstaan wordt. Verder ontbreekt het aan modellen waarop duurzaamheid kan worden gebaseerd en instrumenten waarmee het kan worden beoordeeld. Deze onduidelijkheid is momenteel één van de grootste obstakels voor het duurzaam ontwikkelen van gebieden. Andere obstakels zijn de financiële situatie en de structuur van de vastgoedmarkt zelf. De wens om duurzame gebieden te ontwikkelen neemt toe, maar wie doorbreekt de Circle of Blame en hoe wordt een duurzame gebiedsontwikkeling rendabel gemaakt?


pagina 1

30-09-10

Duijvestein (2009) deed in 2009 de oproep tot het beschrijven en ontwikkelen van thema’s en instrumenten voor duurzame ontwikkeling, waardoor duurzaamheid in de vastgoedmarkt kan worden toegepast. Onderhavig onderzoek geeft invulling aan deze oproep. 1.2 Probleem- en doelstelling Hieronder wordt de probleemformulering verder uitgewerkt. In de probleemstelling wordt aangegeven wat onderzocht gaat worden en in de doelstelling wordt verwoord waarom het onderzoek relevant is (Baarda en de Goede, 2007). Probleemstelling Het ontbreekt in de vastgoedmarkt aan instrumenten die richting kunnen geven aan de duurzame ontwikkeling van een gebied. Onderhavige scriptie brengt in kaart welke aspecten van belang zijn en welke maatregelen toegepast dienen te worden bij de ontwikkeling van een duurzaam gebied. Hiertoe wordt een checklist met maatregelen opgesteld om houvast te geven aan gebiedsontwikkelaars waarbij deze maatregelen aanvullend zijn op maatregelen bij normale gebiedsontwikkeling en uitstijgen boven duurzaam gebouwniveau. Tevens wordt onderzocht welke partij hierbij het initiatief dient te nemen en op welke wijze dient te worden omgegaan met de businesscase om tot een sluitende grondexploitatie te komen. Daarnaast wordt onderzocht welke maatregelen in de praktijk door duurzame gebiedsontwikkelingen worden toegepast en hoe duurzaam die gebiedsontwikkelingen zijn, waarbij ook gekeken wordt of er een relatie bestaat tussen de omvang, soort en fase van een ontwikkeling en het aantal duurzame maatregelen dat in het gebied wordt toepast. Doelstelling en relevantie Deze scriptie geeft inzicht op welke manier invulling kan worden gegeven aan duurzame gebiedsontwikkeling. Om dit te realiseren is inzicht in de belangrijkste obstakels die spelen bij duurzame gebiedsontwikkeling van belang evenals inzicht in hoe deze obstakels kunnen worden opgelost. Zoals vermeld in paragraaf 1.1 staat duurzame gebiedsontwikkeling in de kinderschoenen en is er behoefte aan modellen en instrumenten die inzicht verschaffen in duurzame gebiedsontwikkeling en de brug slaan van theorie naar concrete maatregelen. Hiermee worden oplossingen en instrumenten aangedragen die bijdragen aan de verdere implementatie van duurzaamheid in de vastgoedmarkt. De relevantie voor de maatschappij is dat er aandacht wordt besteed aan duurzame producten. Dit draagt enerzijds bij aan de verdere bewustwording en anderzijds aan de reductie en oplossing van de duurzaamheidsproblemen, zoals het overmatig gebruik van energie en grondstoffen. De relevantie voor de vastgoedwereld komt voort uit het feit dat er een eenvoudig en concreet instrument wordt opgesteld waarmee een gebied duurzaam ontwikkeld kan worden. Er zijn weliswaar enkele instrumenten die als maatstaf voor ontwikkeling of beoordeling gebruikt kunnen worden, maar in de markt is er geen breed gedragen instrument. Het ontbreekt aan inzicht hoe de aanwezige obstakels bij de duurzame ontwikkeling van gebieden opgelost kunnen worden en vooral aan eenvoudige richtlijnen die vanaf de initiatieffase kunnen worden ingezet en bestemd zijn voor de actoren die zich bezig houden met de (controle over de) ontwikkeling van gebieden: de overheid, gemeenten, woningcorporaties en private ontwikkelaars. De checklist die in dit onderzoek wordt opgesteld, is bestemd voor gebiedsontwikkelaars en overheid en richt zich op het inzichtelijk maken wat wordt verstaan onder duurzame gebiedsontwikkeling en op het concreet maken van de maatregelen zodat ze direct toepasbaar zijn.


pagina 2

30-09-10

1.3 Afbakening Van de verschillende processen die zich afspelen bij gebiedsontwikkeling, beperkt dit onderzoek zich tot de ontwikkelings- en realisatiefase. Dit houdt in dat de beheerfase buiten de scope van het onderzoek valt. Buiten de scope van dit onderzoek vallen tevens de aspecten die zich bevinden op gebouwniveau. Dat betekent niet dat er geen aandacht wordt besteed aan het gebouwniveau. Zo dienen de duurzame gebouwaspecten bijvoorbeeld als ondergrens bij de in dit onderzoek op te stellen checklist. Als een maatregel op deze checklist niet boven het gebouwniveau uitstijgt, is er in het kader van dit onderzoek geen sprake van toegevoegde waarde op gebiedsniveau en wordt deze maatregel niet opgenomen. Hierop is de in deze scriptie geformuleerde stelling gebaseerd dat een verzameling duurzame panden niet resulteert in een duurzaam gebied. Tijdens de praktijktoetsing wordt middels interviews geverifieerd of deze stelling valide is. In onderhavig onderzoek worden totaal drie aannames omschreven waarop het onderzoek gebaseerd is, waarvan de voornoemde stelling er één is. Hieronder worden de stellingen, inclusief herhaling van de eerste stelling, geformuleerd: I:

De optelling van een verzameling duurzame panden levert geen duurzaam gebied op. Toelichting: om tot een duurzaam gebied te komen moeten er maatregelen worden uitgevoerd op gebiedsniveau. Er is weliswaar een grote interactie tussen gebied en gebouw, maar een verzameling duurzame gebouwen maakt geen duurzaam gebied.

II: Demografische ontwikkelingen zijn te beschouwen als onderdeel van duurzame gebiedsontwikkeling. Toelichting: dit houdt in dat demografische ontwikkelingen dienen te worden meegenomen bij een gebiedsontwikkeling. Gezien de bevolkingskrimp in bepaalde delen van Nederland is dit een actueel thema dat tot op heden geen onderdeel uitmaakt van de opvattingen over duurzaamheid. III: Bij duurzame gebiedsontwikkeling dient er geen afwenteling naar andere gebieden plaats te vinden. Toelichting: deze stelling heeft vooral betrekking op energie en afval. Hierbij is het uitgangspunt dat het gebied volledig zelfvoorzienend dient te zijn, zodat alle energie in het eigen gebied wordt opgewekt en afvalverwerking en -recycling in eigen gebied plaatsvindt. Ter verdere afbakening worden enkele begrippen hieronder gedefinieerd t.b.v. dit onderzoek: In dit onderzoek wordt gesproken over dimensies, thema’s, aspecten en maatregelen. Het onderlinge verband hierbij is dat de aspecten ondergebracht zijn bij de verschillende thema’s en deze thema’s vervolgens ondergebracht zijn bij verschillende dimensies (zie ook tabel 3.2). De dimensies zijn de verschillende invalshoeken die onderdeel uitmaken van duurzame gebiedsontwikkeling (zie verder hoofdstuk 3). De dimensies en thema’s zorgen voor de kapstok waaraan de aspecten kunnen worden gehangen. Om de aspecten vervolgens toe te kunnen passen in de praktijk worden ze vertaald in concrete maatregelen; Onder vastgoedmarkt worden zowel gebouwen als gebieden geschaard; De term duurzaamheid wordt in de literatuur niet eenduidig gebruikt, waardoor verwarring kan ontstaan. Om dat te voorkomen wordt in dit onderzoek duurzaamheid breed geformuleerd, waardoor zowel de energetische / groene kant als de tijdsduur (lange levensduur) geacht worden onderdeel te zijn van duurzaamheid. 1.4 Vraagstelling De centrale vraag is opgebouwd uit twee delen en luidt: A: “Welke aspecten zijn van belang en welke maatregelen dienen te worden toegepast bij de ontwikkeling van een duurzaam gebied en B: welke duurzame maatregelen worden in de praktijk door duurzame gebiedsontwikkelingen toegepast?”


pagina 3

30-09-10

Deelvragen De centrale vraag wordt in deze paragraaf verder geconceptualiseerd door het formuleren van deelvragen. Het beantwoorden van de deelvragen leidt gezamenlijk tot de beantwoording van de centrale vraag en het onderzoek wordt er tevens verder mee afgebakend. Definitiekader (hoofdstuk 2) Wat is de definitie van gebiedsontwikkeling, welke partijen zijn daarbij actief, welke fasen kunnen worden onderscheiden en wat is het verschil met projectontwikkeling? Wat zijn de definities van duurzame gebouwen duurzame gebiedsontwikkeling en wat zijn de verschillen daartussen? Wat zijn de motieven en obstakels t.a.v. duurzaamheid in de vastgoedmarkt? Welke instrumenten en richtlijnen zijn er om een duurzaam gebouw en een duurzaam gebied mee te ontwikkelen en mee te beoordelen en welke daarvan zijn leidend in Nederland? Theoretisch kader (hoofdstuk 3) Hoe kunnen bestaande opvattingen over duurzame gebiedsontwikkeling worden vertaald in thema’s en aspecten en vervolgens concreet worden gemaakt in maatregelen? Wat zijn de onderlinge verbanden tussen de maatregelen en welke kanttekeningen kunnen er worden geplaatst? Praktijkonderzoek d.m.v. interviews fase I (hoofdstuk 4) Welke aspecten zijn van belang bij de ontwikkeling van duurzame gebieden en wat zijn de verschillen met duurzame gebouwontwikkeling? Welke voordelen kunnen worden bereikt en welke obstakels zijn aan de orde bij duurzame gebiedsontwikkeling? Hoe wordt de financiële haalbaarheid ingeschat van duurzame gebiedsontwikkeling? Welke maatregelen dienen te worden toegepast bij duurzame gebiedsontwikkeling en welke prioriteit geven de geïnterviewden aan deze maatregelen? Synthese fase I (hoofdstuk 5) Hoe verhouden de resultaten van de interviews zich tot het theoretisch kader? Hoe verhouden de beoordelingen van de verschillende dimensies zich tot elkaar? Welke aanpassingen dienen te worden verwerkt aan de checklist en waarom? Praktijkonderzoek cases fase II (hoofdstuk 6) Welke maatregelen op gebiedsniveau worden door duurzame gebiedsontwikkelingen in de praktijk toegepast en hoe duurzaam zijn deze gebieden nu eigenlijk? Hoe verhouden de uitkomsten van de duurzame gebieden zich t.o.v. normale gebieden? Op welke manier worden de maatregelen in de duurzame gebiedsontwikkelingen toegepast? Synthese fase II (hoofdstuk 7) Wat is het verschil in uitkomst van de beoordeling van de maatregelen in de interviews en de toepassing van deze maatregelen in de praktijkcases? Welke verschillen zijn er als de hoeveelheid maatregelen per gebied afgezet wordt t.o.v. normale gebieden, dimensie, soort gebied, type gebied, omvang gebied en fase van de ontwikkeling van het gebied? 1.5 Onderzoeksmethodiek In deze paragraaf wordt verwoord welke onderzoeksmethoden worden toegepast. Door de onderzoeksmethodiek te beschrijven wordt de gekozen aanpak en wijze van uitvoering inzichtelijk gemaakt. Het onderzoek bestaat uit twee delen, die hierna afzonderlijk worden beschreven.


pagina 4

30-09-10

fase I Kwalitatief onderzoek De eerste fase betreft een kwalitatief onderzoek dat verder kan worden omschreven als een toetsingsonderzoek gebaseerd op een voorafgaande exploratieve literatuurstudie. Deze fase beantwoordt het eerste gedeelte van de centrale vraag. Volgens Baarda en de Goede (2007) is een exploratieve literatuurstudie gericht op de ontwikkeling van theorie en de formulering van veronderstellingen. In het aansluitende toetsingsonderzoek wordt vervolgens in de praktijk gecontroleerd of de veronderstellingen juist zijn. Er is voor een kwalitatief onderzoek gekozen omdat er sprake is van een complexe Afbeelding 1.1 benadering theoretisch kader en niet volledig afgebakende problematiek waar nog weinig GebiedsGebouwkennis over bestaat. Verder ontwikkeling ontwikkeling leent kwalitatief onderzoek zich goed om bij te dragen aan de verbetering van de Duurzame gebiedsDuurzame gebouwgeconstateerde situatie dat in ontwikkeling ontwikkeling onderhavig onderzoek deel uitmaakt van de doelstelling. Deze fase van de scriptie start met het literatuuronderzoek. Hierbij wordt het definitiekader van duurzame gebiedsontwikkeling verwoord. Het definitiekader is richtinggevend en vormt de basis van het verdere onderzoek. Hierna wordt het theoretisch kader opgebouwd. Dit betreft het exploratieve deel van fase I. Gezien de beperkte omvang van de literatuur over duurzame gebiedsontwikkeling wordt tevens gebruik gemaakt van bestaande literatuur over gebiedsontwikkeling enerzijds en duurzame gebouwontwikkeling anderzijds. De verschillen tussen gebouwen en gebieden wordt gebruikt om het onderzoek aan te scherpen en het (duurzame) gebouwniveau wordt gebruikt om op te schalen naar gebiedsniveau om zodoende aspecten en maatregelen op duurzaam gebiedsniveau te achterhalen. De output van de literatuurstudie betreft de kansen en obstakels van duurzame gebiedsontwikkeling, enkele veronderstellingen (zie paragraaf 1.3) en een theoretische checklist met maatregelen voor het duurzaam ontwikkelen van een gebied. Na het literatuuronderzoek volgt het praktijkonderzoek van fase I. Hierbij wordt gestart met een brainstormsessie en twee verkennende open interviews. Hier is voor gekozen om meer grip op duurzaamheid in combinatie met gebiedsontwikkeling te krijgen waarmee het theoretisch kader kan worden aangescherpt en om extra informatie in te winnen als aanvulling op de literatuurstudie. Vervolgens is over gegaan tot het toetsende praktijkonderzoek door middel van het houden van interviews. De output van het praktijkonderzoek bestaat uit de beoordeling van de veronderstellingen, de mening van de experts uit de praktijk over welke kansen aanwezig zijn en hoe omgegaan dient te worden met de obstakels en de praktijktoetsing van de checklist door middel van een beoordeling van de maatregelen. Hierbij worden de uitkomsten ook per dimensie beoordeeld. De voorwaarde van een duurzame gebiedsontwikkeling is namelijk dat er sprake is van een harmonieuze samenhang tussen de dimensies. Fase II Kwantitatief onderzoek De tweede fase geeft antwoord op het tweede gedeelte van de centrale vraag. Deze fase van het onderzoek betreft voornamelijk een kwantitatief onderzoek waarbij 25 duurzame gebiedsontwikkelingen geanalyseerd worden en bekeken wordt welke maatregelen uit de checklist worden toegepast in de praktijk. Dit onderzoek is te karakteriseren als een survey-onderzoek waarbij gegevens worden verzameld voor een steekproef van onderzoekseenheden uit een nader omschreven populatie. De gegevens zijn voornamelijk van nominaal niveau. De onderzoekseenheden zijn de verschillende duurzame gebiedsontwikkelingen in de steekproef en de populatie bestaat uit alle Nederlandse duurzame gebiedsontwikkelingen. Aangezien onbekend is hoeveel duurzame gebiedsontwikkelingen er zijn, de omvang van de steekproef gezien de tijd beperkt is tot


pagina 5

30-09-10

25 en er sprake is van een beschikbare steekproef en geen a-selecte steekproef, is de generaliseerbaarheid van de uitkomsten beperkt (Baarda en De Goede, 2007). De output van deze fase is een overzicht welke maatregelen door welke gebieden worden toegepast, in welke hoeveelheid dat gebeurt en wat de verdeling per dimensie is. In afbeelding 1.2 wordt de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. Afbeelding 1.2 Onderzoeksopzet Fase I

Fase II

Definitiekader Literatuuronderzoek Theoretisch kader Conclusies en aanbevelingen

Synthese Definitieve checklist Output Interviews Praktijkonderzoek

Synthese

Output cases

1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het definitiekader uitgewerkt. Hierbij is aandacht besteed aan zowel gebiedsontwikkeling als aan duurzaamheid in de vastgoedmarkt. Hoofdstuk 3 verwoordt welke aspecten van duurzame gebiedsontwikkeling in de literatuur worden vermeld en welk theoretisch kader kan worden gebruikt om de verschillende aspecten en thema’s aan op te hangen. Hierbij wordt het ‘wat’, ‘wie’, ‘wanneer’ en ‘hoe’ van de duurzame ontwikkeling van gebieden beschreven, wat o.a. resulteert in een theoretische checklist met maatregelen. In hoofdstuk 4 wordt de theorie over duurzame gebiedsontwikkeling en de opgestelde checklist uit hoofdstuk 3 getoetst door middel van het uitvoeren van verschillende interviews. Tevens worden in dit hoofdstuk de drie veronderstellingen, zoals verwoord in paragraaf 1.3, getoetst. In hoofdstuk 5 worden de bevindingen uit de interviews vergeleken met het theoretisch kader om tot een beantwoording van het eerste deel van de centrale vraag te komen. Het kwantitatieve onderzoek wordt behandeld in hoofdstuk 6 waarbij 25 cases worden onderzocht. Hierbij dient de definitieve checklist als input en wordt onder andere bekeken hoeveel maatregelen er per gebiedsontwikkeling worden toegepast. In hoofdstuk 7 worden de resultaten van de cases geanalyseerd waarna het tweede gedeelte van de centrale vraag wordt beantwoord. Hoofdstuk 8 verwoordt vervolgens de conclusies, aanbevelingen en de reflectie.


pagina 6

30-09-10

Fase I Theorie en toetsing


pagina 7

30-09-10

Hoofdstuk 2

Definitiekaders gebiedsontwikkeling en duurzaamheid in de vastgoedmarkt

In dit hoofdstuk wordt het definitiekader behandeld waarbij de begripsbepaling van gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling in de vastgoedmarkt beschreven wordt. Hierbij worden de volgende deelvragen beantwoord: Wat is de definitie van gebiedsontwikkeling, welke partijen zijn daarbij actief, welke fasen kunnen worden onderscheiden en wat is het verschil met projectontwikkeling? Wat zijn de definities van duurzame gebouwen duurzame gebiedsontwikkeling en wat zijn de verschillen daartussen? Wat zijn de motieven en obstakels t.a.v. duurzaamheid in de vastgoedmarkt? Welke instrumenten en richtlijnen zijn er om een duurzaam gebouw en een duurzaam gebied mee te ontwikkelen en mee te beoordelen en welke daarvan zijn leidend in Nederland? 2.1. Gebiedsontwikkeling Deze paragraaf behandelt achtereenvolgens de definitie, de actoren en het proces van gebiedsontwikkeling alsmede de verschillen met projectontwikkeling. 2.1.1 Definitie gebiedsontwikkeling In de literatuur bestaat geen eenduidigheid over de definitie van gebiedsontwikkeling. Opdam (2009) vermeldt dat gebiedsontwikkeling als doel heeft het fysieke landschap aan te passen aan de wensen van de gebruikers, zodat het landschap beter, mooier en waardevoller wordt. Zonder waardetoevoeging is gebiedsontwikkeling niet legitiem. Door Franzen en De Zeeuw (2009) wordt gemeld dat gebiedsontwikkeling de kunst is van verbinden. De combinatie van de definities van Opdam en Franzen en De Zeeuw wordt in dit onderzoek toegepast: Gebiedsontwikkeling is de kunst van verbinden met als doel het fysieke landschap aan te passen aan de wensen van de gebruikers, zodat er sprake is van waardetoevoeging. In dit onderzoek worden alle mogelijke functies meegenomen die onder gebiedsontwikkeling kunnen vallen (wonen, werken, recreëren etc.) en qua omvang wordt uitgegaan van een doorsnee woonwijk of gemiddeld bedrijventerrein in Nederland. 2.1.2 Actoren gebiedsontwikkeling Er zijn bij gebiedsontwikkeling veel partijen die een belang hebben bij de ontwikkeling. Hierbij kan worden gedacht aan de huidige bewoners, belangenverenigingen, grondeigenaren etc. Dit zijn de zogenoemde stakeholders. Daarnaast zijn er shareholders, dat zijn de partijen die in meer of mindere mate bijdragen aan het eindresultaat van de gebiedsontwikkeling. Binnen de groep van shareholders zijn vooral de risicodragende partijen interessant aangezien zij degenen zijn die de beslissingen nemen en daarmee het proces bepalen. Bij het grootste gedeelte van de gebiedsontwikkelingen in Nederland zijn de risicodragende shareholders de gemeente en de (gebieds)ontwikkelaar. De ontwikkelaar kan een private partij zijn, een woningcorporatie of wederom de gemeente. Er bestaan meerdere samenwerkingsvormen waarin de drie voornoemde partijen de rollen en taken verdelen. Het ene uiterste is de situatie dat de gemeente de gebiedsontwikkeling oppakt en de ontwikkelaar slechts de kavels afneemt. Het andere uiterste is dat de ontwikkelaar de gebiedsontwikkeling inclusief opstallen volledig op zich neemt. De gemeente heeft in het laatste geval voornamelijk een toetsende rol als vergunningsverlener. Daartussenin zijn verschillende mengvormen die in de praktijk worden toegepast, waarbij het initiatief en risico meer bij de gemeente of meer bij de ontwikkelaar ligt. Voor een succesvolle gebiedsontwikkeling dienen de stakeholders echter niet te worden vergeten. Zij bepalen in belangrijke mate het succes of falen van de ontwikkeling.


pagina 8

30-09-10

2.1.3 Proces gebiedsontwikkeling Voor onderhavig onderzoek wordt bij gebiedsontwikkeling uitgegaan van de volgende fasen (VROM, 2009, Nozeman, 2008 en Wolting, 2006): Initiatieffase: in deze fase wordt onderzocht of de gebiedsontwikkeling gewenst is en of er betere alternatieven zijn; Haalbaarheidsfase: deze fase valt uiteen in drie subfasen: o Definitiefase: de uitwerking van deze fase ligt vooral bij de overheid. De producten die hierbij opgeleverd worden, zijn de planologische en overige publieksrechtelijke randvoorwaarden; o Ontwerpfase: de uitwerking hiervan vindt meestal plaats door de ontwikkelaar met als product het ontwerp dat past binnen het resultaat van de definitiefase. De overheid werkt hierbij de publieke onderdelen uit; o Voorbereidingsfase: deze fase wordt in de meeste gevallen uitgevoerd door de ontwikkelaar met als product het realisatieplan als uitwerking van het ontwerp. Realisatiefase: in de realisatiefase worden de plannen daadwerkelijk uitgevoerd. In deze fase zijn alle gronden verworven zodat ze bouwrijp kunnen worden gemaakt en daarna bebouwd; Exploitatie- en beheerfase: in deze fase is de gebiedsontwikkeling feitelijk afgerond. Het komt nu aan op beheer en onderhoud, tot het moment dat ingrijpende ontwikkelingen nieuwe planvorming noodzakelijk maken. Deze fase maakt geen onderdeel uit van onderhavig onderzoek. 2.1.4 Waardebepaling bij gebiedsontwikkeling Vanaf begin deze eeuw wordt bij de waardebepaling van gronden vooral gebruik gemaakt van de residuele waardemethode (Van der Leij, 2008). Deze methode luidt als volgt (Van Gool e.a., 2007): W markt(obj) = W markt(bouwgr) + K + SL + P waarbij: Wmarkt(obj) = marktwaarde object alsof het gerealiseerd is; Wmarkt(bouwgr) = marktwaarde bouwgrond bij aanvang bouw; K = totale bouwkosten opstal incl. kosten financiering e.d.

SL P

= totale sloopkosten; = verwachte winstmarge projectontwikkelaar;

De waarde (en prijs) hangt hierbij vooral af van de opbrengsten van de ontwikkeling op de gronden. Het overdrachtsmoment van de grond is daarbij het moment dat de waarde tot uiting komt. Na uitgifte van alle gronden moet de gebiedsontwikkelaar al zijn kosten goed gemaakt hebben door de inkomsten van de kavelverkopen en gaat men over tot exploitatie en beheer. 2.1.5 Verschillen met projectontwikkeling Gebiedsontwikkeling kan worden afgezet tegen het andere uiterste van vastgoedontwikkeling: projectontwikkeling. Hiermee wordt nog duidelijker welke facetten bij gebiedsontwikkeling van belang zijn, zowel qua proces als qua inhoud. Projectontwikkeling wordt door Van Gool e.a. (2007) omschreven als het risicodragend of het in opdracht van derden realiseren van vastgoedprojecten waarbij de projectontwikkelaar het multidisciplinaire ontwikkelproces initieert en coördineert vanaf de initiatieffase tot en met de afzetfase (in dit geval: realisatiefase). Als projectontwikkeling vergeleken wordt met gebiedsontwikkeling (zie paragraaf 2.1.1) dan zijn er een aantal verschillen te constateren. Peek en Franzen (2007) schrijven dat de belangrijkste verandering bij de overgang van reguliere projectontwikkeling naar gebiedsontwikkeling een verschuiving inhoudt van projectmanagement naar procesmanagement, als gevolg van de noodzaak van het verbinden van actoren en componenten en door het onbekende eindresultaat. Aan de inhoudelijke kant worden 8 belangrijke inhoudelijke processen geformuleerd, zie tabel 2.1.


pagina 9

30-09-10

Tabel 2 .1 Verschillen projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling Invulling proces Projectontwikkeling Gebiedsontwikkeling Publiek-privaat Bouwvergunning Samenwerking Financiering Funding Financial engineering Grond Acquisitie Verzameling van plots Imago Marketing & verkoop Branding Planning Projectplanning Fasering Ontwerp Architectonisch ontwerp Stedenbouwkundig ontwerp Doorlooptijd 2-5 jaar 5-20 jaar Realisatie Bouwkundig Civieltechnisch, bouwkundig Bron: Peeters (2008), bewerking auteur

2.2. Duurzaamheid in de vastgoedmarkt In deze paragraaf wordt verwoord hoe duurzaamheid in de vastgoedmarkt wordt gedefinieerd. Hierbij wordt in de tekst regelmatig onderscheid gemaakt tussen gebouwen gebiedsniveau. 2.2.1 Duurzame (gebouw)ontwikkeling In dit onderzoek wordt voortborduurd op de definitie van duurzame ontwikkeling zoals omschreven door Brundlandt (1987): “Die ontwikkeling die gericht is op de noden van het heden zonder deze van de komende generaties in het gedrang te brengen, en waarvan de realisatie een veranderingsproces vergt waarin het gebruik van hulpbronnen, de bestemming van investeringen, de gerichtheid van technologische ontwikkeling en institutionele verandering worden afgestemd op zowel toekomstige als huidige behoeften”. In deze opvatting wordt economische groei gecombineerd met ecologie (Van Dinteren, 2008). Geleidelijk aan is in de literatuur het begrip duurzame ontwikkeling verder verbreed met het toevoegen van maatschappelijke en sociale componenten. Hieruit is het Triple P-concept van Elkington (1998) ontstaan. Dit concept staat voor drie dimensies, People (mensen), Planet (ecologie/milieu) en Profit (opbrengst/winst), die op een harmonieuze wijze dienen te worden gecombineerd. De definitie van een duurzaam gebouw wordt in dit onderzoek gebaseerd op het triple P-concept en is een door de auteur bewerkte versie van de definitie van het ministerie van VROM (www.vrom.nl): een duurzaam gebouw is een aantrekkelijk gebouw met een goede leefkwaliteit en waarbij op verantwoorde wijze omgesprongen wordt met schaarse materialen en energieverbruik. 2.2.2 Duurzame gebiedsontwikkeling Om van duurzame bebouwde omgeving te kunnen Afbeelding 2.2 Duurzaamheidstetraëder spreken dient het aspect Ruimte te worden Ruimte toegevoegd (Duijvestein, 2009). Hij noemt dat element Project, zodat kan worden gesproken van een vierde Profit P. Om verwarring te voorkomen wordt in onderhavig onderzoek echter de term Ruimte gebruikt. Er zou tevens een vijfde dimensie kunnen worden onderkend, die van Proces (Nozeman e.a., 2010). Hierbij gaat het om betrokkenheid en communicatie naar belanghebbenden en als handreiking hoe om te gaan People met milieu en duurzaamheid bij plan- en Planet besluitvorming. De dimensie Proces wordt in Bron: Duijvestein, 2009 onderhavige studie niet meegenomen als aparte dimensie omdat dit als een vanzelfsprekend onderdeel van gebiedsontwikkeling wordt beschouwd, temeer omdat er bij gebiedsontwikkeling al sprake is van proces- in plaats van projectmanagement, zoals verwoord in paragraaf 2.1.4. In het volgende hoofdstuk wordt Proces wel als thema uitgewerkt. De vier overgebleven dimensies kunnen worden


pagina 10

30-09-10

weergegeven in een tetraëder, zoals verbeeld in figuur 2.2. Doordat de vier dimensies onderling worden verbonden wordt duidelijk gemaakt dat er sprake dient te zijn van een harmonieus geheel om te kunnen spreken van duurzame gebiedsontwikkeling. Aan de vier dimensies kunnen verschillende thema’s worden gekoppeld. Dat zijn bij People bijvoorbeeld: welzijn, gezondheid, (keuze) vrijheid, sociale samenhang en veiligheid, bij Planet: stromen, energie, water, materiaal en mobiliteit, bij Profit: winst, betaalbaarheid en eerlijkheid en bij Ruimte: ruimtelijke kwaliteit, relaties door schalen, stevigheid en schoonheid. Van Dinteren heeft in 2008 het speelveld Afbeelding 2.3 Speelveld duurzame gebiedsontw. van duurzame aspecten van bedrijventerreinen weergegeven, door People Planet Profit Ruimte het triple P-concept aan het schaalniveau 1 Processen (bedrijven en bewoners) te koppelen. Door van gebieden uit te gaan i.p.v. bedrijventerreinen, de 2 Gebouwen dimensie Ruimte toe te voegen en de focus te leggen op het schaalniveau van 3a Gebied gebiedsontwikkeling, ontstaat het speelveld van duurzame aspecten voor 3b Gebiedssituering gebiedsontwikkeling, zie afbeelding 2.3. Het verschil met normale gebieds3c Gebiedsmanagement ontwikkeling kan worden uitgedrukt door de dimensies Planet en People. Normale gebiedsontwikkeling wordt dan vooral Bron: Van Dinteren (2008) en Engelen (2009), bewerking auteur vertegenwoordigd door de dimensies Profit en Ruimte. Aansluitend op de definitie van Brundlandt (1987) gaat het er bij duurzame ontwikkeling van gebieden om dat er geen afwenteling plaatsvindt in de tijd. En aansluitend op de derde veronderstelling van onderhavig onderzoek mag er geen afwenteling plaatsvinden in de ruimte. Samenvattend wordt de volgende definitie geformuleerd: Duurzame gebiedsontwikkeling is de kunst van verbinden met als doel het fysieke landschap aan te passen aan de wensen van de gebruikers, zodat er sprake is van waardetoevoeging en er een aantrekkelijk gebied ontstaat met een hoge ruimtelijke kwaliteit en een hoge mate van leefbaarheid, waarbij op verantwoorde wijze wordt omgesprongen met schaarse materialen en energieverbruik. De betrokken partijen bij duurzame gebiedsontwikkeling zijn in principe dezelfde als bij normale gebiedsontwikkeling, zie 2.1.2. In enkele gevallen dient echter een energiebedrijf te worden toegevoegd indien er sprake is van gebiedsinstallaties waarbij de ontwikkeling, exploitatie en beheer voor rekening en risico van het energiebedrijf wordt uitgevoerd. 2.2.3 Verschillen duurzaam gebouw en duurzaam gebied Het grote verschil tussen een duurzaam gebouw en een duurzaam gebied is de dimensie Ruimte. Een gebied betreft een verzameling percelen, die als één geheel kunnen worden beschouwd, waardoor er aanvullende synergie wordt bewerkstelligd t.o.v. een individueel gebouw. Op gebiedsniveau kan van die schaalgrootte worden geprofiteerd. Hierbij kan gedacht worden aan een gebieds-WKO (WKO: installatie voor warmte-koude opslag), die door de grotere omvang en verschillen in gebruik, efficiënter is dan een gebouw-WKO. Daarnaast is er bij een gebied t.o.v. een gebouw sprake van aanvullende grootheden, zoals bijvoorbeeld de gebiedssituering, dubbel grondgebruik en de context ten opzichte van andere gebieden. Dit kan ook omschreven worden als scope, waarbij de scope bij gebiedsontwikkeling breder is dan op gebouwniveau. Ten aanzien van het ontwikkelingsproces zijn er eveneens verschillen, zoals weergegeven in tabel 2.1. Op de aanvullende aspecten t.o.v. het gebouwniveau richt dit onderzoek zich (de groene onderdelen 3a en 3b in figuur 2.3).


pagina 11

30-09-10

2.2.4 Motieven voor toepassing duurzaamheid vastgoedmarkt Het leeuwendeel van het totale wereldwijde energie- en materiaalverbruik wordt veroorzaakt door de vastgoedmarkt. Inclusief woon-werkverkeer en toeleveranties bedraagt het energieverbruik van de vastgoedmarkt circa 40% (Sijbrandij, 2009b). Een verbetering van de duurzaamheid van de bebouwde omgeving heeft daarom een grote positieve impact op de totale duurzaamheid in de wereld. Reden genoeg om duurzaamheid toe te passen in de vastgoedmarkt. De motieven van vastgoedpartijen en eindgebruikers om duurzaamheid na te streven, zijn: positief imago (De Haas, Willems en Kuijpers-Van Gaalen, 2009); maatschappelijke verantwoordelijkheid (De Haas, Willems en Kuijpers-Van Gaalen, 2009); verwachte prijsstijging energie (De Haas, Willems en Kuijpers-Van Gaalen, 2009); hogere productiviteit werknemers (De Haas, Willems, Kuijpers-Van Gaalen, 2009); verscherpte wettelijke eisen (Asscheman, 2009); vraag van huurders/kopers (Jones Lang Lasalle, 2008); license to operate (alleen bedrijven die duurzaam ondernemen hebben toekomstwaarde. De overige bedrijven worden door consumenten gestraft als ze zich niet aan ‘de regels’ houden). Voor duurzame gebouwontwikkeling zijn aanvullende (vooral financiële) motieven te vermelden: lagere ‘total cost of ownership’ (lagere exploitatielasten), betere en comfortabelere gebouwen (Sijbrandij, 2009a); hogere huren en waarde vermeerdering (De Haas, Willems en Kuijpers-Van Gaalen, 2009). De verwachte hogere huren worden door onderzoeken van Heineke (2009) en Eichholtz, Kok en Quigley (2009) bevestigd, waarbij in het onderzoek van Eichholtz, Kok en Quiqley een 3% hogere huur en 16% waardestijging wordt aangetoond. Voor duurzame gebiedsontwikkeling is er geen bewijs dat er sprake is van waardecreatie die bijvoorbeeld tot uiting komt in hogere verkoopprijzen van de kavels. 2.2.5 Obstakels bij toepassen duurzaamheid vastgoedmarkt Hieronder worden de verschillende obstakels besproken die een probleem kunnen zijn bij de duurzame ontwikkeling van vastgoed. Richtlijnen en meetmethodes Een belangrijk obstakel is de onduidelijkheid wat verstaan wordt onder duurzaamheid. Bij gebouwontwikkeling zijn er verschillende richtlijnen en meetmethodes ontwikkeld en is er in Nederland langzamerhand ook sprake van een breed gedragen methode, te weten BREEAM (zie verder 2.2.6) waardoor steeds duidelijker wordt wat onder duurzaamheid wordt verstaan. Op gebiedsniveau zijn er nog weinig methoden aanwezig (zie verder 2.2.7) en mede daardoor is onduidelijk welke aspecten onder duurzame gebiedsontwikkeling vallen. Financieel De aanvangsinvestering bij duurzame gebiedsontwikkeling is vaak hoger dan bij een niet duurzame ontwikkeling. De omvang van deze hogere investering ligt tussen de 5% en 15%, afhankelijk van welke maatregelen worden toegepast (Sijbrandij, 2008). Bij een aantal van deze investeringen gaat het om maatregelen die zichzelf in de loop van de tijd terugverdienen, zoals verlagen van het energiegebruik. Maar het kan ook gaan om maatregelen die maatschappelijke voordelen opleveren, waar niet direct besparingen of financiële opbrengsten tegenover staan. Gezien de voordelen zou een hogere waarde van de bouwgrond op duurzame terreinen verwacht kunnen worden. Deze voordelen zijn echter slechts indirect of op langere termijn uit te drukken in financiële voordelen. Bij de huidige systematiek in de markt wordt de waarde van de grond bepaald


pagina 12

30-09-10

door de waarde van het te realiseren vastgoed op de grond (zie paragraaf 2.1.4). De waarde van het vastgoed zelf wordt vooral bepaald door huurprijzen en niet of nauwelijks door overige huisvestingslasten, zoals energiekosten. Er wordt dus niet in life cycle costs gedacht, maar in aanvangsinvesteringen. Hierdoor worden zelfs maatregelen waarbij er sprake is van een korte terug verdientijd vaak niet meegenomen en zal de voorkeur uitgaan naar een niet-duurzaam gebied. Structuur vastgoedmarkt Een moeilijk te doorbreken obstakel is tenslotte de bestaande structuur van de vastgoedmarkt zelf. Op gebouwniveau wordt dit fenomeen ook wel aangeduid als de Circle of Blame (Cadman, 2000). Afbeelding 2.4 Circle of blame (duurzame gebouwontwikkeling)

Occupiers “We would like to have environmentally efficient buildings to fulfil our policy commitments, but there aren’t any.” Constructor “We can build environmentally efficient buildings but the developers don’t ask for them.”

Investors “We would fund or invest in environmentally efficient buildings, but there is no demand for them.”

Developers “We would ask for environmentally efficient buildings but the investors won’t pay for them.”

Bron: Cadman, 2000

De Circle of Blame houdt in dat, bij het nastreven van het eigen belang, bouwers, ontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers de oorzaak voor een krappe duurzame vastgoedmarkt vooral zoeken bij elkaar: de bouwers willen wel, maar geven aan dat hun klanten, de ontwikkelaars, er niet voor willen betalen. Op hun beurt geven de ontwikkelaars aan graag duurzame gebouwen te willen ontwikkelen maar dat de financiers en beleggers de extra kosten niet voor hun rekening willen nemen. De beleggers verleggen de schuld weer naar de gebruikers die niet bereid zijn om meer te betalen voor energiezuinige gebouwen. Als laatste stellen de eindgebruikers dat ze in hun zoektocht naar duurzaam vastgoed vastlopen door een gebrek aan aanbod (zie afbeelding 2.4). Het model van Cadman (2000) neemt de rol van de overheden (rijk, provincie en gemeente) niet mee. De overheden hebben echter veel invloed op de vastgoedmarkt, o.a. doordat zij regelgeving opstellen, plannen toetsen en subsidies (kunnen) verstrekken. Verder hecht Cadman veel belang aan de rol van de aannemer. In de Nederlandse praktijk is die rol echter beperkt en zijn vooral de andere 3 spelers en de overheid bepalend. Met deze twee aanvullingen geeft het model een goed beeld van de houding van de actoren in de vastgoedmarkt met betrekking tot duurzaamheid. Zoals vermeld in de aanleiding in hoofdstuk 1, zijn de aanwezige obstakels de reden van fase I van dit onderzoek. Door een checklist met maatregelen op te stellen voor de duurzame ontwikkeling van gebieden en inzicht te verschaffen hoe de obstakels overwonnen kunnen worden, draagt dit onderzoek bij aan het verduidelijken wat onder duurzame gebiedsontwikkeling verstaan wordt en


pagina 13

30-09-10

aan het doorbreken van de Circle of Blame, waardoor duurzame gebiedsontwikkeling meer kan worden toegepast. Bij duurzame gebouwontwikkeling wordt de Circle of Blame in toenemende mate doorbroken getuige het aantal duurzame gebouwen dat de laatste tijd is ontwikkeld. Volgens Buck (Sijbrandij, 2008) brengt de eindgebruiker daarbij het grootste gewicht in de schaal, waarbij de ontwikkelaar de eindgebruiker hierbij overtuigt om voor een duurzaam pand te kiezen. Enkele voorbeelden van duurzame gebouwontwikkelingen zijn: kantoorgebouw Transport van Schiphol Real Estate (www.schipholgroup.nl) op Schiphol Oost, dat het eerste BREEAM certificaat voor een duurzaam kantoorpand in Nederland heeft ontvangen en vermoedelijk ook een LEED Platinum certificaat ontvangt; TNT green office dat OVG ontwikkelt voor TNT in Hoofddorp. Dit gebouw voldoet vermoedelijk eveneens aan de LEED Platinum eisen (www.ovg.nl); het gerenoveerde hoofdkantoor van WNF dat CO2-neutraal herontwikkeld is (www.wnf.nl). Ook bij duurzame gebiedsontwikkeling kan gesproken worden over een Circle of Blame, waarbij grotendeels dezelfde actoren aanwezig zijn als bij gebouwontwikkeling. De rol van de overheden is bij gebiedsontwikkeling echter groter, aangezien de gemeente in veel gevallen (mede) initiatiefnemer en ontwikkelaar van de gebiedsontwikkeling is. Op gebiedsniveau zijn er aanzienlijk minder praktijkvoorbeelden te noemen. Uitzonderingen hierop zijn Klavertje 4 in Venlo en ACT in de Haarlemmermeer. Beide gebiedsontwikkelingen zijn echter nog in een vroeg stadium van de ontwikkeling (zie kaders in hoofdstuk 4). Op gebiedsniveau is het nog onduidelijk welke partij het initiatief dient te nemen om de Circle of Blame te doorbreken. 2.2.6 Meetmethodes duurzaam gebouw De vraag naar beoordelingsmethoden van de duurzaamheid van gebouwen komt bij zowel vragers als aanbieders van gebouwen vandaan. Deze partijen verwachten dat de mate van duurzaamheid een selling point is en willen daarom de mate van duurzaamheid objectief meetbaar maken (De Haas, Willems, Kuijpers-Van Gaalen, 2009). Er zijn verschillende beoordelingsmethoden in omloop, waarvan de belangrijkste, in Nederland toegepaste, methoden hieronder staan weergegeven. BREEAM: BREEAM is een van oorsprong Engels instrument en wordt veel toegepast in Europa. In het Verenigd Koninkrijk zijn 115.000 gebouwen gecertificeerd (www.dgbc.nl). Bij BREEAMNieuwbouw wordt de milieuprestatie van een gebouw tijdens ontwerp en realisatie beoordeeld door puntentoekenning aan verschillende criteria. In maart 2009 zijn de hoofdlijnen van de Engelse BREEAM-In-Use meetlat verschenen, bestemd voor bestaande gebouwen. Momenteel is de Dutch Green Building Council (DGBC) bezig deze Engelse versie te vertalen naar de Nederlandse situatie; LEED: LEED is afkomstig uit de Verenigde Staten waar het instrument veel toegepast wordt. Totaal is LEED ruim 14.000 keer toegepast. LEED is gebaseerd op BREEAM waardoor er ook bij LEED sprake is van puntentoekenning aan een aantal criteria bij ontwerp en realisatie van het gebouw. Er is tevens een versie voor bestaande bouw; GreenCalc+ (GC+): Dit is een rekenprogramma waarmee de milieukosten kunnen worden berekend van een gebouw in de totale bestaansperiode. De milieu-index geeft de duurzaamheid weer ten opzichte van een referentiegebouw uit 1990; Eco-Quantum (EQ): EQ berekent de milieuprestatie op basis van de levenscyclus; GPR-gebouw (GPR): GPR hanteert een puntensysteem op basis van verschillende thema’s; Energieprestatiecoëfficiënt (EPC): Aan de hand van een rekenmethodiek wordt de EPC van een gebouw bepaald. De EPC-berekening is in Nederland een verplicht onderdeel voor het verkrijgen van een bouwvergunning.


pagina 14

30-09-10

In tabel 2.2 is een overzicht weergegeven van de verschillende, in Nederland toegepaste, beoordelingsinstrumenten voor gebouwen. De opzet van de tabel is voornamelijk afkomstig van Van den Dobbelsteen (2008), aangevuld met gegevens van DHV (2008) en van de auteur. Tabel 2.2 Vergelijking instrumenten voor beoordeling duurzaamheid gebouwen Criteria BREEAM LEED GC+ EQ GPR

EPC

Nieuwbouw

Prestatiegericht Objectief/robuust Eenvoudig Transparant Internationaal Betaalbaar Compleet Bouwfasen Schaalniveau

+ -/+ -/+ + + ++

+ -/+ -/+ + + -++

+ + -/+ -/+ + +

-/+ + -/+ + + -/+

+ + -/+ + -/+ -/+

+ + -/+ + + -

Gebouwontwikkeling tot beheer Kavel tot bouwdetail

Gebiedsontwikkeling tot beheer Gebied tot bouwdetail

Gebouwontwerp en renovatie Kavel tot bouwdetail

Gebouwontwerp

Gebouwontwerp

Gebouwontwerp

Gebouw tot gebouwdetail



+ + + + + -

+ + + + + +

+ + + + +

-/+ + + + -

+ + + + +

-/+ + +

Onderdelen - Mobiliteit - Binnenmilieu - Water - Energie - Materialen - CO2

Bron: Van den Dobbelsteen (2008), DHV (2008), bewerking auteur

De beoordeling in bovenstaande tabel kent vijf gradaties, lopend van -- t/m ++. De door Van den Dobbelsteen toegepaste beoordeling “0” is vanwege de eenvoud gelijkgesteld met de eveneens toegepaste beoordeling -/+. De meeste instrumenten zijn voornamelijk gebaseerd op Planet-aspecten. LEED en BREEAM onderscheiden zich doordat ze gebaseerd zijn op zowel de dimensies Planet als People. Van den Dobbelsteen (2008) is van mening dat LEED en BREEAM zich goed lenen om te gebruiken als richtlijn om een duurzaam gebouw mee te ontwikkelen. Dit blijkt ook uit tabel 2.2, waarbij opvalt dat deze twee instrumenten, t.o.v. de andere instrumenten, vooral goed scoren op de criteria `Internationaal` en `Compleet`. Een verschilpunt is dat LEED vooral uitgaat van de Amerikaanse wetgeving en BREEAM aangepast is aan de Nederlandse wetgeving. Dit laatste criterium is overigens niet weergegeven in de tabel. Draagvlak De DGBC alsook de IVBN hebben gekozen de BREEAM-systematiek te gebruiken omdat gebruik kan worden gemaakt van de Nederlandse regelgeving, het goed vertaalbaar is naar de Nederlandse praktijk en er sprake is van internationale erkenning. De DGBC is opgericht door een aantal vooraanstaande Nederlandse marktpartijen en heeft als doel duurzame ontwikkeling van de bebouwde omgeving te stimuleren, te versnellen en transparant te maken. Door de keuze van DGBC voor BREEAM, is het de verwachting dat BREEAM, op gebouwniveau, de standaard wordt in Nederland. Sinds


Afbeelding 2.5 BREEAM criteria en weging Transport, 8%

Afval, 8% Landgebruik / Ecologie, 10%

Energie, 19%

Materialen, 12%

Gezondheid, 15% Vervuiling, 10% Water, 6%

pagina 15

Management, 12%

30-09-10

september 2009 is het keurmerk BREEAM-NL Nieuwbouw 2010 in gebruik (www.dgbc.nl). De beoordeling bij BREEAM vindt plaats op basis van de categorieën die zijn weergegeven in afbeelding 2.5. 2.2.7 Meetmethodes duurzaam gebied Er zijn theorieën en instrumenten in omloop die kunnen worden gebruikt om een duurzaam gebied mee te ontwikkelen of te beoordelen. Dat zijn bijvoorbeeld Natural Step van Robèrt uit 1989 (www.naturalstep.org) en Transect (http://ecologicalurbanism.gsd.harvard.edu) van Duany uit 2003. Voornoemde methoden zijn zelden in Nederland toegepast omdat Natural Step vooral bedoeld is voor bedrijven en Transect met name toepasbaar is op Noord-Amerikaanse suburbs. Verder is er een gebiedsversie van LEED, maar zover bekend is dit tot op heden nog niet toegepast in Nederland en BREEAM is momenteel bezig een pilotproject op te zetten voor gebieden. Hiervan is een voorlopige opzet op de website (www.dgbc.nl) weergegeven. Aangezien alleen de hoofdopzet beschikbaar is, zonder verdere invulling en achtergronden, en tevens onduidelijk is of de Nederlandse gebiedssystematiek de goedkeuring gaat krijgen van het overkoepelende BREEAMorgaan in Groot Brittannië, wordt dit verder buiten beschouwing gelaten. Andere al wel in Nederland toegepaste instrumenten zijn: Nationaal Pakket Duurzame Stedebouw (NPDS): hierin staan een verzameling richtlijnen beschreven (Zinger en Witberg, 1999); Cradle-to-Cradle (C2C) (McDonaugh en Braungart, 2002), hier zijn recentelijk pilotprojecten in Venlo en Haarlemmermeer mee opgestart; Energie Prestatie op Locatie (EPL), een communicatie instrument (www.SenterNovem.nl); Duurzaamheidsprofiel van een locatie (DPL), een rekeninstrument (www.ivam.uva.nl). Hieronder worden de verschillende criteria van de instrumenten beoordeeld: Tabel 2.3 Vergelijking instrumenten voor richtlijnen en meting duurzaamheid gebied Criteria NPDS C2C EPL DPL Prestatiegericht --+/+ Objectief/robuust +/+ + + Eenvoudig + +/Transparant + + +/Internationaal + Betaalbaar ++ +/+ Compleet +/+/+/+ Realisatie Onbekend (pilot) Nieuw en bestaand Ontwikkeling + beheer Bouwfasen Gebied tot bouwdetail Onbekend Meerdere gebouwen Wijk Schaalniveau Thema’s

Vooral ecologie

(pilot) Vooral ecologie

en energiebronnen Energie en CO2

Integraal

Zoals ook uit de tabel naar voren komt, is geen van bovenstaande instrumenten vrij van kritiek. Het NPDS houdt zich vooral met de dimensie Planet bezig en is niet prestatiegericht. C2C is een vernieuwende filosofie maar wordt volgens Gribling en Jongeneel (2009) tot nu toe vooral toegepast op producten gebouwniveau en pas sinds kort wordt bekeken of het ook op gebiedsniveau kan worden toegepast. Verder richt C2C zich ook hoofdzakelijk op de dimensie Planet. EPL is een goed communicatie-instrument dat meerdere dimensies omvat en inzichtelijk maakt op welk duurzaamheidsniveau een wijk zich bevindt, maar is minder geschikt om een gebied mee te ontwikkelen. DPL tenslotte is een instrument waarmee de duurzaamheid van een wijk wordt berekend middels een computerprogramma. Het voordeel van DPL is dat het gebaseerd is op het e principe van People-Planet-Profit (www.SenterNovem.nl). De 4 dimensie (Ruimte) ontbreekt echter en het is een ingewikkeld instrument dat achteraf vastlegt wat het niveau van duurzaamheid is.


pagina 16

30-09-10

Duijvestein verwoorde in 2009 dat voor de dimensies, de beschrijving en ontwikkeling van thema’s en instrumenten nodig is, waardoor duurzaam bouwen letterlijk en figuurlijk breed gedragen kan worden. Letterlijk omdat de voor het bouwen noodzakelijke ruimtelijke kwaliteit kan steunen op de 4 pijlers (triple P+R), figuurlijk omdat de sector dan misschien inziet dat zaken als flexibiliteit, betaalbaarheid en sociale veiligheid niet concurrerend maar een onderdeel van het complete Dubopakket zijn en daarmee de Circle of Blame kan worden doorbroken. Genoeg reden om in het volgende hoofdstuk een instrument op te stellen waarmee een duurzaam gebied kan worden ontwikkeld. 2.3 Samenvatting hoofdstuk 2 In dit hoofdstuk is het definitiekader beschreven van gebiedsontwikkeling en duurzaamheid in de vastgoedmarkt. De definitie van duurzame gebiedsontwikkeling in dit onderzoek luidt: Duurzame gebiedsontwikkeling is de kunst van verbinden met als doel het fysieke landschap aan te passen aan de wensen van de gebruikers, zodat er sprake is van waardetoevoeging en er een aantrekkelijk gebied ontstaat met een hoge ruimtelijke kwaliteit en een hoge mate van leefbaarheid, waarbij op verantwoorde wijze wordt omgesprongen met schaarse materialen en energieverbruik. Als motieven voor duurzame ontwikkeling wordt vooral gewezen op de positieve PR die het tot gevolg heeft, de lagere total costs of ownership, het nemen van de maatschappelijke verantwoordelijkheid en het verkrijgen van de license to operate. De belangrijkste obstakels om tot een duurzame ontwikkeling te komen zijn vooral de onduidelijkheid wat verstaan wordt onder duurzame ontwikkeling, de financiële situatie waarbij financiële voordelen van duurzame ontwikkeling vaak buiten beschouwing blijven en de structuur van de vastgoedmarkt zelf waardoor partijen zich niet geroepen voelen het initiatief te nemen. In de vastgoedmarkt zijn er inmiddels wel instrumenten voor gebouwen ontwikkeld waarmee een gebouw duurzaam ontwikkeld kan worden, maar voor gebieden zijn die instrumenten er nagenoeg niet. In het volgende hoofdstuk wordt een dergelijk instrument voor gebieden ontwikkeld.


pagina 17

30-09-10

Hoofdstuk 3

Duurzame gebiedsontwikkeling: van theorie naar maatregelen

In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader behandeld. Twee vragen staan daarbij centraal: Hoe kunnen bestaande opvattingen over duurzame gebiedsontwikkeling worden vertaald in thema’s en aspecten en vervolgens concreet gemaakt worden in maatregelen? Wat zijn de onderlinge verbanden tussen de maatregelen en welke kanttekeningen kunnen er worden geplaatst? Het doel van de beantwoording van deze vragen is om op een modelmatige manier te komen tot een checklist met maatregelen waarmee een gebied duurzaam kan worden ontwikkeld, gebaseerd op de kennis die aanwezig is in de Nederlandse literatuur. Met het formuleren van de duurzame aspecten worden de vier dimensies en de daarbij horende thema’s verder geoperationaliseerd. De dimensies en thema’s zorgen voor de kapstok waaraan de aspecten kunnen worden gehangen. Om de aspecten vervolgens toe te kunnen passen in de praktijk worden ze vertaald in maatregelen en verwoord op een checklist. Deze theoretische checklist wordt in hoofdstuk 4 in de praktijk getoetst. In paragraaf 3.1 worden de vier dimensies van duurzame ontwikkeling verder uitgewerkt en wordt aangegeven op welke manier de aspecten worden geformuleerd en hoe deze aspecten worden omgezet in concrete maatregelen. In paragraaf 3.2 wordt de selectiemethode besproken en in paragraaf 3.3 wordt de checklist verwoord. Paragraaf 3.4 gaat in op de wisselwerking tussen de maatregelen en plaatst enkele kanttekeningen waarna in paragraaf 3.5 aangegeven wordt wie en wanneer een maatregel wordt toegepast. De samenvatting van hoofdstuk 3 wordt tenslotte verwoord in paragraaf 3.6. 3.1 Concretisering duurzame gebiedsontwikkeling Er zijn meerdere manieren denkbaar hoe duurzaamheidsaspecten op gebiedsniveau uitgewerkt en concreet gemaakt kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld door te kijken naar de toegevoegde waarde die wordt gerealiseerd in de verschillende ontwikkelingsfasen of door te kijken naar de toegevoegde waarde per verschillend gebiedsonderdeel. Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, wordt in onderhavig onderzoek de aangepaste theorie van Elkington (1998) van de 4 dimensies (triple P+R) gebruikt om een duurzame gebiedsontwikkeling op te baseren. Om te komen tot concrete maatregelen wordt hieronder verwoord welke thema’s en aspecten er per dimensie spelen. Deze thema’s zijn te vergelijken met de categorieën van bijvoorbeeld LEED. De verwoorde thema’s en aspecten zijn afkomstig uit de Nederlandse literatuur. 3.1.1 Dimensie People op gebiedsniveau Deze dimensie heeft met name betrekking op de toekomstige gebruikers van het gebied. Ruimtelijke kwaliteit van de (leef)omgeving Volgens Belt (2008) verdient het welbevinden van de toekomstige gebruikers van een locatie een vaste plek op de agenda bij de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. Een aantrekkelijke leefomgeving is daarbij het belangrijkste thema en speelt in op de ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit gaat over de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van een gebied. De gebruikswaarde is de functionele kwaliteit en is te omschrijven als de basiseis. De belevingswaarde betreft de inpassing van het terrein in de omgeving, de representativiteit van het terrein en gebouwen en de lay-out, m.a.w. het gaat hier om stedenbouw en architectuur. Om de belevingswaarde te garanderen dient volgens Van Dinteren (2008) het opstellen van een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan verplicht te zijn, dat bevestigd wordt door Gribling en Jongeneel (2009) en Zinger en Witberg (1999). Maar ook de combinatie van wonen, werken en recreëren hoort bij ruimtelijke kwaliteit, evenals een breed aanbod van voorzieningen (Stofberg en Duijvestein, 2009 en Van Dinteren, 2007) en ruimtelijke differentiatie, waar maatregelen als clusteren en zoneren bij kunnen worden ingezet.


pagina 18

30-09-10

Er wordt in de literatuur veel aandacht besteed aan de ruimtelijke omgeving. Aangezien ook de andere dimensies gebaat zijn bij een aantrekkelijke leefomgeving, is die aandacht meer dan terecht. Gezondheid Vanuit de gezondsheidskant vermelden Den Hartog (2008) en Zinger en Witberg (1999) dat het weren van verkeersgeluid en (groene) landscaping van belang zijn en Den Hartog (2008) meldt de voordelen van dak-, normale en geveltuinen: het oogt vriendelijk, dempt verkeerslawaai en filtert fijnstof uit de lucht, dat een positief effect heeft op de gezondheid van de gebruikers. Bij gebiedsontwikkeling wordt de gezondheidskant dus vooral ingevuld door ruimtelijke en omgevingsaspecten. Veiligheid In de literatuur worden ook veiligheidsaspecten benoemd, met name sociale en externe veiligheid (Zinger en Witberg, 1999, Van Dinteren, 2007 en Gribling en Jongeneel, 2009). Aan de externe veiligheid wordt door de overheid al veel aandacht besteed. De sociale veiligheid is een onderdeel dat goed uitgewerkt dient te worden in het ontwerp van de gebiedsontwikkeling. Praktijkvoorbeeld 1: ACT, Haarlemmermeer Een van de projecten die in de media veelvuldig aangehaald wordt als voorbeeld van een duurzame gebiedsontwikkeling, is ACT in de gemeente Haarlemmermeer. Dat dit project als voorbeeld wordt aangemerkt is begrijpelijk omdat duurzaamheid van begin af aan integraal is meegenomen in de planvorming en er sprake is van een groot aantal duurzame aspecten waar rekening mee wordt gehouden. Voor veel van deze aspecten zijn er concrete maatregelen opgesteld die in het gebied worden toegepast. ACT staat voor Amsterdam Connecting Trade en de initiatoren zijn de gemeente Haarlemmermeer, de provincie Noord-Holland, S.A.D.C., de Schiphol Group en A.M. Het gebied betreft een logistieke bedrijventerreinontwikkeling en heeft een omvang van ruim 220 ha. De doelstelling van de ontwikkeling is om de groei van de Schipholregio te accommoderen binnen de kaders van het verbeteren van de bereikbaarheid en leefbaarheid. Het idee is meerwaarde te realiseren op basis van logistieke dienstverlening, het creëren van ontmoetingsplaatsen voor bedrijvigheid en het verbinden van kennis. Het plan bevindt zich in de ontwerpfase en steunt op drie pijlers, namelijk: leefbaarheid, bereikbaarheid en economie. Er wordt aangestuurd op een hoog niveau van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en een multimodaal vervoerssysteem om deze pijlers vorm te geven. De drie duurzaamheidsthema’s zijn: ruimte, mobiliteit & bereikbaarheid en energie, water & grondstoffen. Er zijn 3 deelgebieden binnen ACT, die op basis van economische clustering ingevuld gaan worden. Het belangrijkste denkraam voor de visie over duurzaamheid is Cradle to Cradle. Enkele voorbeelden van duurzame maatregelen, zijn: Vasthouden historische elementen en structuren. ACT geeft hier invulling aan door de polderverkaveling intact te laten en tevens de geniedijk en de Stelling van Amsterdam te integreren in de planvorming; Hoge mate van flexibiliteit zodat de toekomstige wensen van de latere gebruikers ingevuld kunnen worden. Dit uit zich o.a. in een stedenbouwkundig plan zonder eindbeeld, ontwerpen met overmaat en een bestemmingsplan dat globaal opgesteld is; Het leefbaar maken van het gebied. Dit geschiedt o.a. door het vroegtijdig aanleggen van een robuuste groen- en waterstructuur die tevens dienst doet als prettig verblijfsgebied, het clusteren van functies, en het scheiden van snel en langzaam verkeer; Het realiseren van goede en duurzame bereikbaarheid. Hier wordt invulling aan gegeven door in te zetten op multimodaliteit en de aanleg van een hoge snelheidslijn (HSL) voor expresvracht (Parijs-Schiphol). Dit resulteert in de vermindering van het aantal vrachtwagens dat tussen Parijs en Schiphol rijdt, waardoor er minder CO2-uitstoot en minder verbruik van brandstof plaatsvindt. Demografie Een actueel thema dat zich in de Nederlandse maatschappij afspeelt is de demografische ontwikkeling. De beroepsbevolking in Nederland gaat naar verwachting na het huidige decennium krimpen en nog een decennium later neemt de gehele bevolking in omvang af. Dit verschijnsel leidt


pagina 19

30-09-10

ook tot relatieve verschillen tussen regio’s en provincies. Momenteel is Limburg de eerste provincie waar dit verschijnsel zich afspeelt. Gebiedsontwikkelingen dienen hier terdege rekening mee te houden, bijvoorbeeld door aandacht te besteden aan demontabel bouwen zodat het gebied na gebruik weer kan worden teruggegeven aan de natuur of door het creëren van meer flexibiliteit in de openbare ruimte zodat de functie van een gebied na de eerste gebruiksperiode kan wijzigen. Gezien de demografische ontwikkeling is het ongewenst om, vooral buiten de Randstad, steeds meer gebieden vol te bouwen, zeker gezien de grote leegstand die met name aanwezig is bij kantoorgebouwen. Ook het omgekeerde is overigens mogelijk, juist bouwen om te voorkomen dat gebieden leeglopen. Voorbeelden hiervan zijn de Blauwe stad in Groningen en Perkpolder in Zeeland. In bepaalde gebieden is deze optie zeker te overwegen, wat echter wel ten koste zal gaan van andere gebieden, aangezien de verwachting is dat de bevolking in Nederland als geheel gaat krimpen. Door de afname van het aantal personen per huishouden (waardoor het aantal huishoudens stijgt) zal de kwantitatieve vraag naar woonruimte vermoedelijk niet sterk afnemen. De kwalitatieve vraag zal naar verwachting wel veranderen, met name door de opkomst van alleenstaande starters en senioren (Nozeman, 2008). Tot op heden wordt er in de algemene literatuur slechts zelden de koppeling gelegd tussen demografie en duurzaamheid. In onderhavig onderzoek wordt deze koppeling wel gelegd (veronderstelling II, zie ook paragraaf 1.3). Een aspect dat enigszins samenhangt met demografie is de sociale samenhang van het gebied. Hier wordt in de literatuur wel aandacht aan besteed, o.a. door Stofberg en Duijvestein (2009) en Gribling en Jongeneel (2009). Samenvattend kan worden geconcludeerd dat er vanuit People gelet wordt op: welzijn, gezondheid en veiligheid van de bewoners en gebruikers; omgeving en ruimtelijke kwaliteit; demografische ontwikkelingen. 3.1.2 Dimensie Planet op gebiedsniveau Deze dimensie heeft betrekking op de toekomstige gebruikers, de omwonenden en zelfs de gehele wereldbevolking. Qua inhoud gaat het vooral om ecologische en milieu-aspecten. In Nederland wordt door het vierde Nationale Milieubeleidsplan (www.VROM.nl) een aantal milieuproblemen benoemd: verlies aan biodiversiteit, klimaatverandering, overexploitatie van natuurlijke hulpbronnen, bedreiging van de externe veiligheid en aantasting leefomgeving. Energie Met name door de woonlastenontwikkeling is energiebesparing bij gebiedsontwikkeling van groot maatschappelijk belang (Nozeman, 2010). Op gebiedsniveau wordt vaak op dezelfde manier naar energie-, water- en materiaalgebruik gekeken als op gebouwniveau. Gebiedsontwikkeling is echter meer dan de optelling van gebouwen en moet uitgaan van integrale concepten en het creëren van synergie (NAW-dossier, 2009). Het probleem hierbij is het Afbeelding 3.1 Trias Energetica schaalniveau. Om dit probleem te ondervangen kan gebruik worden gemaakt van de Trias Energetica (Lysen, 1996) om gebouwaspecten op te schalen naar gebiedsaspecten. De Trias Energetica houdt in: 1. Voorkom onnodig gebruik van energie; 2. Gebruik vernieuwbare energiebronnen; 3. Gebruik niet-vernieuwbare energiebronnen verstandig. De standaarduitwerking van de Trias Energetica vindt plaats op gebouwniveau. In paragraaf 2.1.4 is verwoord wat op procesniveau de belangrijkste verschillen zijn tussen projectontwikkeling (gebouwniveau) en


pagina 20

Bron: Lysen, 1996

30-09-10

gebiedsontwikkeling. Voor het formuleren van concrete maatregelen is vooral het ontwerpproces van belang. De opschaling naar gebiedsniveau wordt in tabel 3.2 weergegeven. De niveaus ‘stedenbouw’ en ‘planologie’ worden in onderhavig onderzoek gezamenlijk gelijk gesteld met gebiedsontwikkeling. Tabel 3.2 Schaalniveaus Trias Energetica Stap Omschrijving Gebouw 1.

Voorkom onnodig gebruik

2.

Gebruik vernieuwbare (duurzame) bronnen

Gebruik niet vernieuwbare bronnen verstandig Bron: Duijvestein (2009)

3.

Isoleren, oppervlakte/ inhoud, warmte terugwinning, daglichttoetreding Zonne-energie: Passief: zoneren Actief: tapwater, fotovoltaïsche (PV)-cellen Stralingswarmte, efficiënte ketels, spaarlampen

Stedenbouw

Planologie

Compact bouwen, wind weren, daglichttoetreding

Woon, werk, recreatie op loopen fietsafstand, beleidsmaatregelen, energieprijs, normen Stimuleren fietsverkeer, biogas, afvalvergisting, afvalwarmte gebruiken

Op de zon oriënteren, windenergie gebruiken, bodemwarmte gebruiken (geothermie) Warmte-koude opslag, warme-krachtcentrale toepassen

Stimuleren OV-verkeer

De aspecten weergegeven in tabel 3.2. komen grotendeels overeen met de aspecten die het NAWdossier (2009), Zinger en Witberg (1999), Stofberg en Duijvestein (2008) en Nozeman (2010) omschrijven. De opwekking van energie door PV-cellen wordt, i.t.t. Duijvestein (2009), door de drie genoemde publicaties op het schaalniveau van gebiedsontwikkeling geplaatst. Gribling en Jongeneel (2009) en De Roo (interview met De Graaf, 2008) zijn van mening dat het streven naar maximale zelfvoorzienendheid op energievlak meer aandacht verdient. Dit is echter niet een breed gedragen aspect en wordt daarom in dit onderzoek als stelling getoetst. Ook het autovrij maken van bepaalde gebieden en aandacht voor het parkeerbeleid vallen onder de dimensie Planet. Een aanvulling hierop is het compenseren van CO2-uitstoot dat in de literatuur geen aandacht krijgt, maar in de praktijk veelvuldig wordt toegepast. Hiermee wordt bedoeld dat de CO2-uitstoot gecompenseerd wordt door bijvoorbeeld de aanleg van bomen die CO2 opnemen. De energetische aspecten zijn voor veel mensen het meest herkenbaar als onderdeel van duurzaamheid. Op gebiedsniveau gaat duurzaamheid echter verder dan alleen energiebesparing en duurzame opwekking. Het gaat dan bijvoorbeeld ook om het stimuleren van alternatieve vervoerswijzen en de oriëntatie van het gebied op de zon. Het is overigens de vraag of zelfvoorzienendheid op energievlak volledig uitvoerbaar is, gezien de stand van de huidige techniek en het kostenplaatje dat daaraan verbonden is. In hoofdstuk 4 wordt hier verder op ingegaan. Bronnen Op eenzelfde wijze als in tabel 3.2 weergegeven, kunnen concrete gebiedsaspecten op het vlak van water en materialen (hierna te omschrijven als bronnen) herleid worden. Dat resulteert in de volgende aspecten op gebiedsniveau, die worden bevestigd in publicaties van Den Hartog (2008), Sijbrandij (2009a), Stofberg en Duijvestein (2008) en Gribling en Jongeneel (2009): 1. Beperking gebruik grondstoffen a. overweeg of nieuwbouw echt nodig is (alternatief is renovatie); b. compact bouwen en stimuleer dubbel gebruik van ruimtes; c. hergebruik materialen (afvalstromen). 2. Gebruik vernieuwbare grondstoffen a. pas hout uit productiebossen, houtafval, vlas, hennep en schelpen toe. 3. Gebruik niet-vernieuwbare grondstoffen verstandig a. gebruik reststoffen (granulaat) of sloopmateriaal; b. gebruik demontabele constructies; c. gebruik (bouw)materialen uit de directe omgeving.


pagina 21

30-09-10

Sijbrandij (2009a) en Stofberg en Duijvestein (2008) vermelden dat afvalstromen zoveel mogelijk bij de bron moeten worden aangepakt (Sijbrandij, 2009a) door bijvoorbeeld minder te slopen. Daarnaast dient er bij de bouw sprake te zijn van afvalscheiding. Tevens is bodem(sanering) een aspect dat aandacht behoeft. Ook bij bronnen is het eenvoudig te verzinnen dat het een onderdeel is van duurzaamheid. Een aspect hierbij is afvalverwerking. Op dit vlak kan nagedacht worden over volledige zelfvoorzienendheid, maar evenals bij energie is het de vraag of dat nu al ingevuld kan worden. Praktijkvoorbeeld 2: Klavertje 4, Venlo, Nederland Een ander gebied dat veel aandacht krijgt vanuit de media, is Klavertje 4. Dit is een ontwikkeling van de gemeenten Horst aan de Maas, Maasbree, Sevenum, Venlo en de provincie Limburg. Het totale gebied heeft een omvang van 5.000 ha. Het doel is het uitgestrekte gebied te ontwikkelen tot een dynamische zone van logistieke en agrarische bedrijvigheid en het bekrachtigen van de leidende positie die Nederland heeft in de agro-industrie. Een geplande Floriade (2012) en een bedrijvenpark maken deel uit van het totale gebied. Het plan bevindt zich in de voorbereidingsfase. Er is voor een duurzame insteek gekozen, die in alle onderdelen van de planvorming en ontwikkeling terugkomt. Hierbij is C2C als leidend principe gekozen omdat men verwacht dat hierdoor gelijktijdig CO2-reductie en economische groei kan worden bereikt. Bij klavertje 4 wordt Cradle to Cradle (C2C) omarmd als leidend principe, waarbij onderkend wordt dat ervaringen met C2C op het niveau van gebiedsontwikkeling beperkt zijn. De volgende uitgangspunten voor duurzame ontwikkeling zijn opgenomen: - Ruimtelijk casco: infrastructuur en landschap dienen als ruimtelijke dragers die bereikbaarheid en leefbaarheid voor de langere termijn waarborgen en tegelijkertijd voldoende flexibiliteit en ruimte bieden voor ondernemen. Zo is er in het ontwerp rekening gehouden met parallelle aanleg van een waterverbinding voor agrarisch en industrieel gebruikswater en het interne (gebiedseigen) energienetwerk; - Verkeersbewegingen: het ruimtelijk faciliteren van optimale afstemming tussen de verschillende schakels in de agroketen resulteert in een minimum aantal verkeersbewegingen. Dit kan worden bereikt door functiemenging en situering van de hoofdstructuur nabij verkeersintensieve functies; - Zelfvoorzienendheid: op het gebied van energie, water en grond. Er komt bijvoorbeeld geen waterleiding het gebied in en er zal geen afvalwater het gebied verlaten. De opwekking van energie vindt plaats door combinatie van modulair opgebouwde WKK, zonne- en windenergie. Doordat de afstanden tussen de clusters logistiek/industrie en energie/ glastuinbouw kort gehouden zijn, vindt er overdracht van energie, warmte en koude plaats; - Collectieve voorzieningen: dit is een verplichte onderdeel voor bedrijven die zich vestigen; - Sense of place: het creëren van een aantrekkelijke omgeving (groen en stedelijk) het inzetten van gebiedseigen producten en kenmerken, t.b.v. het onderscheidend vermogen en identiteit, met behoud van de menselijke maat; - Intensief ruimtegebruik: door multifunctioneel en meervoudig ruimtegebruik; - Bereikbaarheid en duurzame mobiliteit: dit wordt bereikt door extra aandacht voor langzaamverkeersverbindingen en het inzetten van meerdere modaliteiten, waaronder een water- en railterminal voor transport van goederen. Mobiliteit Mobiliteit is eveneens een belangrijk thema. Het terugdringen van het autoverkeer levert reductie van emissies, energiebesparing en een gezondere leefomgeving op (Gribling en Jongeneel, 2009 en Zinger en Witberg, 1999). Het minimaliseren van verkeersbewegingen en stimuleren OV- en fietsgebruik wordt daarom door veel auteurs verwoord als belangrijke aspecten (waaronder Gribling en Jongeneel, 2009 en Nyren, 2008), evenals het aanleggen van routes voor langzaam verkeer, het verminderen van congestie, de aanleg van fietspaden (Nyren, 2008 en Zinger en Witberg, 1999) en het realiseren van korte loopafstanden tot OV (NAW dossier, 2009 en Nyren, 2008). Aanvullende aspecten zijn het gebruik van energiezuinige auto’s of auto’s die gebruik maken van duurzame brandstoffen zoals aardgas, biodiesel etc.


pagina 22

30-09-10

Mobiliteit kan ook als onderdeel van energie vermeld worden. Gezien de grote impact van verkeer op duurzaamheid en op ruimtelijke inrichting, is er voor gekozen dit als apart thema te benoemen. Vanuit Planet ligt de focus derhalve vooral op: energie, bronnen: afvalstromen, water- en materiaalgebruik; mobiliteit. 3.1.3 Dimensie Profit op gebiedsniveau De dimensie Profit heeft vooral betrekking op de ontwikkelaar aangezien de gebiedsontwikkeling in de eerste plaats financieel haalbaar moet zijn. Daarnaast is deze dimensie van belang voor de toekomstige gebruikers van het gebied vanwege besparingen en de huur- en koopbedragen en verder voor de omliggende regio in verband met werkgelegenheid. Andere thema’s zijn winst en betaalbaarheid (Stofberg en Duijvestein, 2008). Meerdere aspecten uit de dimensies People en Planet hebben een link met Profit, zoals uitstraling en onderscheidend vermogen i.v.m. het commerciële succes, intensief ruimtegebruik waardoor meer verhuurbare of verkoopbare oppervlakte ontstaat en daarmee meer opbrengsten en verminderen van congestie en energiebesparingen waardoor financiële besparingen optreden (Gribling en Jongeneel, 2009). Waardebehoud Een te onderscheiden thema is waardebehoud of de toekomstwaarde van het gebied. Volgens Belt (2008) is niets een grotere aanslag op duurzaamheid dan het voortijdig slopen en vervangen van bedrijventerreinen en volgens Sijbrandij (2009b) is levensduurverlenging één van de belangrijkste bijdragen aan duurzaamheid. Om de toekomstwaarde van het gebied te waarborgen is flexibiliteit van groot belang, doordat het gebied zich daardoor kan aanpassen aan veranderende eisen (Stofberg en Duijvestein, 2008 en Zinger en Witberg, 1999). Een belangrijk aspect hierbij is een flexibel stedenbouwkundig en architectonisch raamwerk dat tegemoet kan komen aan toekomstige belangen (Gribling en Jongeneel, 2009). Een andere mogelijkheid is ontwerpen met overmaat. Door overmaat te creëren in ruimte en constructie heeft een gebied speelruimte voor toekomstige ontwikkelingen (Stofberg en Duijvestein, 2008). Bij waardebehoud is eveneens van belang dat nieuwe gebieden gefaseerd op de markt worden gebracht, zodat er geen sprake is van overaanbod waardoor de prijs niet onder druk komt te staan, en dat een nieuw gebied complementair is t.o.v. bestaande gebieden. De aandacht voor ruimtelijke kwaliteit is al behandeld bij de dimensie Profit (zie 3.1.1) maar is tevens een bepalend onderdeel bij waardebehoud. De ruimtelijke kwaliteit bepaalt of mensen in een gebied willen wonen of werken en of een gebied zich kan aanpassen aan nieuwe functies (NAW Dossier, 2009). Een gebrek aan aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit zorgt voor snellere veroudering, afname van de waarde en verrommeling van het gebied (Belt, 2008). Waardebehoud, gekoppeld aan lange levensduur, is een aspect dat snel geassocieerd wordt met duurzaamheid, evenals energie en bronnen. Het is ook een onderdeel dat veel aandacht verdiend aangezien het veel kan bijdragen aan de duurzaamheid van een gebied. Werkgelegenheid Een ander belangrijk thema is werkgelegenheid, waardoor de financiële draagkracht van de regio wordt versterkt. Tevens zorgt (aantrekkende) werkgelegenheid voor meer leefbaarheid en wordt het draagvlak voor voorzieningen vergroot. Crisisbestendigheid De huidige economische crisis zet druk op veel gebiedsontwikkelingen. Hoewel dit niet specifiek geldt voor duurzame gebiedsontwikkeling wordt dit aspect toch meegenomen. De effecten van een crisis kunnen dalende woningprijzen zijn (Van Dinteren en van der Krabbe, 2008) en daardoor


pagina 23

30-09-10

dalende grondprijzen. Daarnaast is er sprake van stagnatie in de vraag. Juist in tijden van crisis is het belangrijk dat de gebiedsontwikkeling flexibel genoeg is om geplande functies uit te kunnen ruilen voor andere functies, waardoor de ontwikkeling toch doorgang kan vinden. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan winkels in de plint van woongebouwen die ook geschikt zijn als woning indien blijkt dat er geen vraag is naar winkels (in die periode). Hiertoe dient er onder andere in de bestemmingsplannen flexibiliteit te worden ingebouwd, zodat functiewijzigingen mogelijk zijn. Synergie Als laatste wordt hier synergie genoemd. Hoewel dit aspect ook bij bijvoorbeeld Planet zou kunnen worden geplaatst, is het aspect bij Profit geplaatst aangezien er bij synergie veel te winnen is (financieel) zonder dat er sprake hoeft te zijn van grote investeringen. Hierbij moet vooral worden gedacht aan netwerken en kringlopen van verschillende bedrijven en gebieden die worden gekoppeld. Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van restwarmte van een bedrijf door een ander nabijgelegen bedrijf. Ook door het toepassen van gebiedsinstallaties is extra synergie te realiseren. Een hotel heeft bijvoorbeeld een grote warmte vraag terwijl een kantoor juist veel vraag naar koude heeft. Door het combineren van deze twee gebouwen in één gebiedssysteem, neemt de efficiëntie toe. Synergie komt tevens tot stand doordat bijvoorbeeld gelijksoortige bedrijven zich in elkaars nabijheid huisvesten (clusteren) waardoor extra klanten worden aangetrokken. De positionering wordt daarmee ook duidelijker, waardoor de interactie en uitwisseling van kennis gestimuleerd wordt (Minnesma, 2009). Ook het creëren van multifunctionaliteit in het gebied, waardoor van elkaars voorzieningen (zoals parkeren) gebruik kan worden gemaakt, levert synergie op. Het creëren van synergie vraagt veel samenwerking en een integrale aanpak. Het commitment om synergie te bereiken vanuit de shareholders is hierbij belangrijk. Hiervoor dienen deze shareholders en toekomstige gebruikers gedurende de ontwikkeling al bekend te zijn, wat niet altijd het geval is. Bereikbaarheid Het gaat hier over duurzame bereikbaarheid die gerealiseerd kan worden door fiets- en OV-verkeer te stimuleren of door bijvoorbeeld het scheiden van snel- en langzaam verkeer in een gebied. Vanuit Profit wordt derhalve gelet op: financiële haalbaarheid en toekomstwaarde; synergie; bereikbaarheid. 3.1.4 Dimensie Ruimte op gebiedsniveau Deze dimensie heeft betrekking op de toekomstige bewoners van het gebied en de bewoners van aangrenzende gebieden. Integraliteit en initiatief Vanuit de procesmatige kant is er aandacht voor integraliteit. Gebiedsontwikkelingen worden steeds vaker integraal opgepakt, waaronder wordt verstaan dat de belangen van de verschillende functies, maar ook van verschillende stakeholders, al vanaf de initiatieffase worden meegenomen in het ontwikkelen ontwerpproces. De stelling van Boogaard, Van ’t Klooster en Van Antwerpen (2010) is dat een integrale aanpak, waarbij duurzaamheid vanaf dag één meegenomen wordt, leidt tot een duurzaam gebied. Dit wordt bevestigd door het NAW-dossier (2009). Eveneens een procesmatig aspect is het doorbreken van de Circle of Blame. Buck (Sijbrandij, 2008) stelt hierbij dat de eindgebruiker het grootste gewicht in de schaal brengt. Van de ontwikkelaar wordt verwacht dat hij initiatief neemt en de eindgebruiker overtuigt om voor een duurzaam gebied te kiezen, met realistische argumenten wat betreft kosten, kwaliteit en imago. De vraag is echter of de ontwikkelaar de enige is die initiatief dient te nemen. Hier wordt in hoofdstuk 4 verder op ingegaan.


pagina 24

30-09-10

Robuustheid Bij het onderdeel Ruimte is een belangrijk thema de robuustheid van het landschap. Ook dit wordt onder het thema proces geschaard. Een ontwikkeling is robuuster naarmate zij aan meer waarden recht kan doen, verschillende probleemdefinities van uiteenlopende partijen kan absorberen en goed toekomstbestendig is (Janssen-Jansen, 2009). Het komt er grotendeels op neer het landschap geschikt te maken voor de effecten van de klimaatverandering (Kuypers, 2009). De klimaatverandering wordt vooral veroorzaakt door uitstoot van CO2. De klimaatveranderingen zijn zichtbaar in de verandering van de temperatuur, de hoge waterstanden, de andere weersomstandigheden en de effecten daarvan op natuur en milieu, zoals de verandering van de biodiversiteit (Nozeman, 2010, Opdam, 2009 en Hoogendoorn, 2008). De reductie van de CO2-uitstoot wordt in dit onderzoek ingedeeld bij Planet en het opvangen van de effecten van de klimaatverandering wordt onder Ruimte geschaard. Ruimtegebruik Belt (2008) meldt over ruimtegebruik dat terughoudendheid gewenst is bij het ontwikkelen van nieuwe terreinen omdat er voorzichtig moet worden omgesprongen met de schaarse vrije ruimte. In Nederland is er in principe genoeg bebouwd oppervlak beschikbaar om aan de volledige huisvestingsvraag te kunnen voldoen. Het probleem is echter dat de huisvesting qua functie en kwaliteit vaak niet voldoet aan de vraag. Zo is er nog altijd vraag naar woonruimte en is er een groot overschot aan kantoorgebouwen. Renovatie en herbestemming van bestaande binnenstedelijke gebieden en panden is daarbij de oplossing. Den Hartog meldt in 2008 dat er bij renovatie optimaal gebruik wordt gemaakt van bestaande materialen en Sijbrandij (2009a) geeft aan dat renovatie kapitaalvernietiging voorkomt, een stuk cultureel erfgoed behoudt en de levensduur verlengt. Een ander aspect dat onder ruimtegebruik geschaard wordt is verdichting van bestaande gebieden. Al in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (www.vrom.nl) wordt de noodzaak van intensief ruimtegebruik benadrukt. Doordat bij toepassing van hoge dichtheid elders ruimte wordt bespaard, neemt de milieubelasting af (Stofberg en Duijvestein, 2008). Methoden die kunnen worden gebruikt voor intensivering van de ruimte zijn: aaneengesloten bebouwen, toepassen hoge floor-space-index (fsi) en dubbel grondgebruik (Gribling en Jongeneel, 2009). Het reduceren van het ruimtegebruik is een aspect dat duidelijk bijdraagt aan duurzaamheid en is een aspect dat duurzaamheid ook zichtbaar kan maken. Het verhogen van de dichtheid heeft echter een bovengrens en kan tevens ongewenste neveneffecten uitlokken, zoals afnemende sociale veiligheid en grotere behoefte aan groen, waardoor de hoge dichtheid teniet wordt gedaan. Bij de start van een duurzame gebiedsontwikkeling dient eigenlijk als eerste de vraag beantwoord te worden of de ontwikkeling überhaupt dient plaats te vinden. Gezien het aanwezige eigenbelang is die vraag voor degenen die het initiatief nemen, erg moeilijk te beantwoorden. Binnenstedelijke projecten Met de wens naar verdichting is er in toenemende mate sprake van binnenstedelijke projecten. Mede onder invloed van het rijksbeleid treedt er in de meeste steden een verschuiving op van de ontwikkeling van relatief ‘goedkope’ winstgevende locaties aan de rand van de stad naar de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Ook zijn de ‘makkelijke’ uitleglocaties zo langzamerhand uitgeput (Van Dinteren en Van der Krabbe, 2008). Door Bossauw (2009) wordt onderstreept dat het leven in de stad als duurzamer wordt beschouwd dan op het platteland. Onderhavig onderzoek sluit zich aan bij deze stelling. In dit kader dient eveneens multifunctionaliteit (of mixed use) genoemd te worden. Dit is eveneens een vorm van dubbelgrondgebruik, echter de functies die worden samengevoegd versterken elkaar, waardoor er sprake is van onderlinge synergie. De gebruikers van een winkelcentrum met woningen, kantoren en horeca maken


pagina 25

30-09-10

bijvoorbeeld op verschillende momenten gebruik van de aanwezige parkeerplaatsen en van de voorzieningen. Tevens wordt via mixed use de dynamiek in het gebied verhoogd (Sijbrandij, 2009a). Uiteraard zijn niet alle huisvestingsvragen binnen het bestaande stedelijke gebied in te vullen, waardoor in beperkte mate ontwikkeling van nieuwe gebieden dient te worden toegestaan. Bij de ontwikkeling van een gebied is het van belang dat het nieuwe gebied complementair is aan bestaande gebieden en dat er aandacht is voor de aanpak van problemen in de bestaande gebieden. Binnen de regio dienen de gemeenten afspraken te maken en alleen ontwikkelingen toe te staan op de meest geschikte en duurzame locatie(s) binnen de regio. Faseren (op duurzaamheid) Het faseren van de gebiedsontwikkeling levert extra flexibiliteit op doordat bijvoorbeeld de tweede fase van de gebiedsontwikkeling kan worden aangepast aan de op dat moment geldende actualiteit. Wat hier ook speelt is de keuze van het moment dat duurzame voorzieningen worden aangelegd in een gebied. Een voorbeeld hiervan is de aanleg van een tramverbinding in een nieuwe woonwijk. Vaak wordt er voor gekozen een dergelijke verbinding na afronding van alle woningen in de wijk te realiseren. Vanuit financieel oogpunt is dit te verklaren want de tramlijn zal in de eerste fases niet rendabel zijn. Het nadeel is dat de bewoners in de tussentijd hun mobiliteitswensen op een andere manier gaan invullen. Voor de duurzaamheid op lange termijn kan het dus wenselijk zijn dergelijke faciliteiten juist in de eerste fase aan te leggen. Komt daar nog bij dat er een positief effect is op de prijzen van het vastgoed (en gronden) als de faciliteiten al in de eerste fase worden aangelegd. Faseren is een aspect dat ook bij normale gebiedsontwikkelingen wordt toegepast en dus niet gelijk herkenbaar is als duurzaam. Toch kan dit aspect bijdragen aan de verhoging van de duurzaamheid. Cultuur en ecologie In de literatuur wordt veelvuldig aandacht besteed aan culturele en historische aspecten van een gebied. Hierbij gaat het om het behouden van de gebiedshistorie en versterken van bestaande natuur-historische elementen (Hoogendoorn, 2008 en NAW-dossier, 2009), het versterken van de lokale cultuur door architectuur en stedenbouw (Hoogendoorn, 2008) en het gebruik van lokale kenmerken en producten (Nyren, 2008). Van Dinteren (2008) voegt hier het in stand houden van de biodiversiteit aan toe en Gribling en Jongeneel (2009) melden het aanbrengen van hoogwaardige paden door het gebied en het intact laten van oude wegen. Wat hierbij niet uit het oog dient te worden verloren is dat een nieuwe gebiedsontwikkeling meerwaarde dient te creëren en het gebied geschikt dient te maken voor een andere aanwending, waardoor bestaande structuren vaak niet geschikt zijn. Kennis huidige bewoners Door Franzen en De Zeeuw (2009), Gribling en Jongeneel (2009) en Van Rooy, Van Luin en Dil (2006) wordt tenslotte verwoord dat bij gebiedsontwikkeling gebruik dient te worden gemaakt van de kennis van de huidige bewoners, zodat valkuilen worden vermeden. Hierbij wordt de kanttekening geplaatst dat de kennis van huidige bewoners niet altijd bruikbaar is voor nieuwe aanwendingen van het gebied. Samenvattend kan worden gesteld dat de aandachtspunten bij Ruimte zijn: procesaspecten als integraliteit, initiatief, robuustheid en fasering; ruimtegebruik; cultuur historische elementen.


pagina 26

30-09-10

3.2 Selectiemethode thema’s en aspecten Zoals in paragraaf 3.1 verwoord, zijn er in de literatuur meerdere thema’s en aspecten over duurzaamheid op gebiedsniveau te vinden. Er is echter geen adequaat instrument dat deze aspecten omzet in een richtlijn waarmee een gebied ontwikkeld of beoordeeld kan worden. Door het formuleren van maatregelen in een checklist wordt in dit onderzoek een dergelijk instrument opgesteld, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in paragraaf 3.1 verwoorde thema’s en aspecten. Om het overzichtelijk te houden wordt het aantal thema’s gelimiteerd, zoals dat bijvoorbeeld, op gebouwniveau, ook bij LEED en BREEAM gebeurt. Totaal zijn er drie thema’s per dimensie en worden onder de thema’s verschillende aspecten geformuleerd. Het aantal aspecten per thema wordt niet gelimiteerd maar om de checklist overzichtelijk te houden wordt het totaal aantal maatregelen op de checklist beperkt tot circa dertig. Als laatste dient een keuze gemaakt te worden onder welke dimensie en thema een aspect opgenomen wordt. De hiervoor in deze studie gemaakte keuzes zijn enigszins subjectief. Dat hoeft echter geen belemmering te zijn bij het opstellen van een instrument dat bedoeld is als richtlijn waarmee een duurzaam gebied ontwikkeld wordt. In afbeelding 3.2 wordt aangegeven hoe in dit onderzoek de samenhang is tussen de dimensies, thema’s, aspecten en maatregelen. Afbeelding 3.2 Samenhang dimensies, thema’s, aspecten en maatregelen

Theorie duurzame gebiedsontwikkeling

People

Omgeving

Veiligheid

Planet

Demografie

Energie

Bronnen

Profit

Mobiliteit

Waarde behoud

Synergie

Ruimte

Bereikb aarheid

Cultuur -natuur

Ruimte gebruik

Proces

Aspecten duurzame gebiedsontwikkeling

Checklist maatregelen duurzame gebiedsontwikkeling De dimensies en thema’s worden in bovenstaande afbeelding bewust aan elkaar geschakeld zodat de samenhang wordt benadrukt. Daarnaast zijn alle thema’s gekoppeld aan alle vier de dimensies om aan te geven dat een aspect onder meerdere dimensies kan vallen. Voor de leesbaarheid wordt een thema, door middel van kleurgebruik, slechts onder één dimensie weergegeven. Niet alle in paragraaf 3.1 geformuleerde aspecten worden als maatregel opgenomen op de checklist. Dat is het gevolg van het toepassen van enkele selectiecriteria: 1. Er dient sprake te zijn van harmonie tussen de 4 dimensies. Een voorbeeld van een aspect dat om deze reden afvalt, is het gebruik van biodiesel. Palm- en koolzaadolie, waar biodiesel van gemaakt kan worden, zijn volgens Stofberg en Duijvestein (2008) geen duurzame producten aangezien de produktie hiervan veel ruimte opeist die daarmee bijvoorbeeld niet gebruikt kan worden om voedsel op te verbouwen, waardoor de dimensie People onderbelicht wordt;


pagina 27

30-09-10

2. Er dient geen sprake te zijn van afwenteling in de tijd. Dit criterium is onderdeel van de definitie van duurzame ontwikkeling van Brundlandt (1987) en houdt in dat er geen problemen mogen worden afgewenteld op de volgende generatie maar in het heden moeten worden opgelost; 3. Er dient geen sprake te zijn van afwenteling in de ruimte (Opdam, 2009). Hierbij mag er bijvoorbeeld geen afval buiten het gebied worden verwerkt. Ook een aspect als het compenseren van de CO2-uitstoot door bosaanplant in een ander gebied, vervalt hiermee. Dit is in de literatuur geen breed gedragen criterium, vandaar dat dit criterium verwoord is als een van de drie te onderzoeken stellingen (zie paragraaf 1.3); 4. Een maatregel dient een sluitende grondexploitatie niet in de weg staan. Dit is een lastig hanteerbaar begrip, maar wordt opgenomen om maatregelen met excessief hoge investeringskosten te kunnen weren; 5. Alle maatregelen dienen op gebiedsniveau van toepassing te zijn, dat inhoudt dat de maatregel zich afspeelt boven gebouwniveau. 3.3 De checklist In tabel 3.3 worden de verschillende duurzame maatregelen weergegeven in de checklist. Per maatregel wordt aangegeven wat de maatregel inhoudt, wat de toegevoegde waarde (TW) is, bij wie het initiatief ligt tot het nemen van de maatregel en in welke fase de maatregel uitgevoerd dient te worden. Op deze manier komen de wat-vraag, de wie-vraag en de wanneer-vraag aan de orde. Zoals eerder vermeld dient de checklist niet te worden opgevat als een afvinklijst. De lijst moet met verstand worden toegepast waarbij de harmonie van de 4 dimensies belangrijk is. Daarnaast kunnen bepaalde maatregelen elkaar tegenwerken waardoor een afweging daartussen noodzakelijk is (zie paragraaf 3.4). Daarom dient met gezond verstand naar de maatregelen te worden gekeken en een keuze te worden gemaakt voor de maatregelen die het meest geschikt zijn voor de desbetreffende gebiedsontwikkeling. De checklist is bedoeld als richtlijn en ter inspiratie, en wordt, om het tastbaar te maken, zo concreet mogelijk geformuleerd. Praktijkvoorbeeld 3, BedZed, Wallington, Groot Brittannië In Nederland zijn er weinig duurzame gebiedsontwikkelingen die al volledig gerealiseerd zijn. Er zijn wellicht al wel duurzame gebieden gerealiseerd maar daarvan is dan onvoldoende bekend (of aangetoond) dat er sprake is van een daadwerkelijk afgeronde duurzame gebiedsontwikkeling. Hierdoor is het lastig te evalueren welke maatregelen in de Nederlandse praktijk succesvol zijn geweest. In Engeland is in 2002 een duurzaam gebied opgeleverd, waarbij wel gekeken kan worden welke maatregelen succesvol zijn geweest. Het gaat hierbij om een private ontwikkeling genaamd Beddington Zero Energy Development (BedZed). Het betreft een herontwikkelingslocatie met een oppervlakte van 1,65 ha in Wallington. BedZed is energieneutraal ontworpen en wekt via vernieuwbare energiebronnen evenveel energie op als dat er wordt verbruikt. Het project bestaat uit 82 woningen, 14 woon-werk units, enkele commerciële gebouwen, een kinderdagverblijf en een tentoonstellingsruimte. De volgende maatregelen zijn toegepast: - Gebruik maken van de thermische massa van de gebouwen; - Goede isolatie en toepassen natuurlijke ventilatie; - Een warmte-terugwin installatie; - Oriëntatie op de zon (en gebruik PV-cellen en zonneboilers); - Een gecombineerde electricteits- en warmtecentrale die op houtafval werkt; - Een locatie dichtbij trein-, bus- en tramstation; - Productie en verkoop van lokaal geproduceerde goederen; - Een pool van auto’s die door de bewoners gebruikt kunnen worden; - Autoluw ontworpen wegen, ten faveure van fietsers en voetgangers. Het blijkt dat vooral de simpele ontwerponderdelen erg goed werken: de woon-werk units, het afremmen van de noodzaak om te reizen, het ontmoedigen van het gebruik van privé auto’s en het aanbieden van lokaal geproduceerd voedsel, goederen en diensten. (Nyren, 2008).


pagina 28

30-09-10

Tabel 3.3 Checklist met maatregelen t.b.v. een duurzame gebiedsontwikkeling (gebaseerd op theorie) Invalshoek People

Aspecten Omgeving

Veiligheid Demografie Planet

Energie

Wat (maatregel) + korte toelichting

Toegevoegde waarde (TW)

Wie

Wanneer

1. Beperk verkeerslawaai (door clustering, afscheiding, afstand tot weg vergroten etc.) 2. Creëer groen en water (door landscaping, tuinen, bomen etc.) 3. Creëer goede ruimtelijke kwaliteit (door goede stedenbouw en architectuur, o.a. d.m.v. verplicht stellen beeldkwaliteitplan) 4. Zorg voor sociale veiligheid (door goede openbare ruimte, goede verlichting en criminaliteitpreventie)

Resulteert in een beter en leefbaarder gebied

Ontwikkelaar

Zorgt voor leefbaarheid en leidt tot differentiatie, inpassing recreatie en betere gezondheid Zorgt voor goede uitstraling, leefbaarheid, prettige omgeving en tevens waarde behoud

Ontwikkelaar Ontwikkelaar en gemeente

Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Definitie)

Verhoogt veiligheid en leefbaarheid, reduceert criminaliteit

Ontwikkelaar en gemeente

Haalbaarheid (Ontwerp)

5. Ontwikkel geen functies in een krimpgebied (demografische ontwikkeling) Voorkom onnodig gebruik door: 6. Zorg voor windwering

Voorkomt toekomstige leegstand

Overheid

Initiatief

Zorgt voor leefbaarheid en beperkt warmteverlies

Ontwikkelaar


Wekt duurzame energie op, beperkt opwarming en CO2-uitstoot, optimaliseert daglichttoetreding Wekt duurzame energie op en beperkt CO2-uitstoot

Ontwikkelaar

Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Voorbereiding) Haalbaarheid (Voorbereiding)

Gebruik vernieuwbare bronnen door: 7. Oriënteer het gebied gunstig op de zon

Bronnen

8. Wek energie volledig in eigen gebied op (door windenergie, biogas en geothermie) 9. Benut zoveel mogelijk synergie-effecten op gebiedsniveau (gebruik restwarmte) Gebruik niet-vernieuwbare bronnen verstandig, door: 10. Pas gebiedsinstallaties toe (WKK, WKO etc. met meerdere gebruikers op 1 systeem) Voorkom onnodig gebruik door: 11. Bouw compact Gebruik vernieuwbare bronnen door: 12. Recycle afvalstromen volledig in eigen gebied

Mobiliteit

Gebruik niet-vernieuwbare bronnen verstandig, door: 13. Gebruik zoveel mogelijk materialen en producten uit omliggende regio 14. Ontwikkel in stedelijk gebied (functies op loopafstand, geen nieuwe infra nodig) 15. Zorg voor goede OV-ontsluiting 16. Zorg voor goede fietsontsluiting


pagina 29

Reduceert energieverbruik en CO2-uitstoot, stimuleert synergie

Ontwikkelaar en gemeente Ontwikkelaar

Verhoogt efficiëntie, reduceert energieverbruik en CO2uitstoot

Ontwikkelaar


Reduceert gebruik bouwmaterialen, CO2-uitstoot en energieverbruik



Reduceert afval- en transportstromen, stimuleert synergie


Haalbaarheid (Voorbereiding)

Reduceert verkeersbewegingen en stimuleert lokale economie Reduceert verkeersbewegingen en gebruik bronnen (bouwmaterialen voor infra etc.) Reduceert autoverkeer, CO2-uitstoot, congestie en energieverbruik Reduceert autoverkeer, CO2-uitstoot, congestie en energieverbruik

Ontwikkelaar en gemeente Gemeente en overheid Gemeente en overheid Gemeente en overheid

Realisatie

30-09-10

Initiatief Haalbaarheid (Voorbereiding) Haalbaarheid (Voorbereiding)

Profit

Ruimte

Waardebehoud

17. Positioneer een nieuw gebied complementair t.o.v. bestaande gebieden 18. Breng nieuwe gebieden gefaseerd op de markt

Synergie

Bereikbaarheid Proces

19. Gebruik omvang gebied (schaalgrootte)

Zorgt er voor dat waarde en prijzen op peil blijven, biedt klant meer keuze Zorgt voor flexibiliteit en dat waarde en prijzen op peil blijven Verhoogt efficiëntie en bespaart kosten

Ontwikkelaar en gemeente Gemeente en overheid Ontwikkelaar

20. Deel het gebied in clusters in (i.v.m. synergie, identiteit, positionering, beperken overlast en creëren sociale samenhang) 21. Scheid snel- en langzaam verkeer (door aanleg transportassen)

Bevordert efficiëntie en commerciële aantrekkingskracht, stimuleert interactie en uitwisseling kennis en beperkt overlast in andere gebieden Resulteert in tijdwinst, reduceert congestie, energieverbruik en CO2-uitstoot

Ontwikkelaar



22. Pas een integrale ontwerpbenadering toe en bepaal in de initiatieffase het duurzame ambitieniveau 23. Maak gebruik lokale kennis huidige bewoners

Hiermee wordt duurzaamheid een integraal onderdeel van de planvorming

Ontwikkelaar

Initiatief

Voorkomt valkuilen en fouten

Ontwikkelaar

24. Ontwerp stedenbouwkundig plan zonder eindbeeld

Zorgt voor flexibiliteit

Ontwikkelaar

25. Neem initiatief tot duurzame ontwikkeling en overtuig eindgebruikers met goede informatie over kosten, opbrengsten en duurzaamheid 26. Zorg dat gebied voldoende robuust is

Verhoogt draagvlak en kans op succes

Ontwikkelaar

Haalbaarheid (Definitie) Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Definitie)

Verhoogt weerbaarheid van gebied tegen veranderende (weers)omstandigheden waardoor de toekomstbestendigheid vergroot wordt Creëert draagvlak



Ontwikkelaar en gemeente Ontwikkelaar en gemeente

Haalbaarheid (Voorbereiding) Haalbaarheid (Ontwerp)

Overheid

Initiatief

Ontwikkelaar, gemeente en overheid Gemeente en overheid


27. Faseer op duurzaamheid (realiseer duurzame voorzieningen (zoals OV) in beginfase) 28. Ontwerp met overmaat

Ruimtegebruik

Cultuur en Ecologie


29. Ontwikkel geen nieuwe gebieden. Los huisvestingsvraag op in bestaande gebieden door middel van renovatie bestaande gebouwen 30. Intensiveer het ruimtegebruik door dubbel grondgebruik, hoge dichtheden en mixed use 31. Houd het bestaande landschap, structuren en historische opstallen zoveel mogelijk intact

pagina 30

Houdt rekening met toekomstig gebruik, verhoogt flexibiliteit en daarmee toekomstwaarde, beperkt toekomstige sloop en daarmee materiaalgebruik Voorkomt onnodig grondgebruik (buitengebieden)

Beperkt grondgebruik, verhoogt dynamiek in gebied, beperkt mobiliteitsbehoefte, stimuleert synergie Zorgt voor behoud van historisch en cultureel erfgoed

30-09-10

Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Voorbereiding) Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Ontwerp)


Als toelichting op tabel 3.3 staan hieronder enkele opmerkingen vermeld: met overheid wordt de landelijke of provinciale overheid bedoeld; met gemeente wordt de gemeentelijke overheid bedoeld als toetser van de ruimtelijke plannen en als opsteller van het bestemmingsplan; met ontwikkelaar wordt bedoeld één (of een combinatie) van de drie partijen die als gebiedsontwikkelaar kunnen optreden: private gebiedsontwikkelaar, gemeente of woningcorporatie; onder toegevoegde waarde wordt verstaan de integratie van ecologische, sociale, ruimtelijke en economische functies (Opdam, 2009) die uitstijgt boven gebouwniveau. 3.4 Wisselwerking en kanttekeningen maatregelen Zoals reeds in hoofdstuk 1 beschreven is, gaat het er bij de vier dimensies om dat ze in samenhang en in harmonie worden bekeken. Dit houdt in dat geen van de dimensies mag overheersen en dat een maatregel niet een nadelig effect mag opleveren voor één van de drie andere dimensies. Bij het opstellen van de checklist is daar bij elke maatregel op zich al rekening mee gehouden. De maatregelen kunnen echter ook onderling op elkaar reageren en dan tot een nadelige uitkomst leiden. De Zeeuw verwoorde in 2009 dat de vier verschillende dimensies zich niet altijd positief t.o.v. elkaar verhouden, waarbij hij de cultuurverschillen tussen enerzijds milieu en duurzaamheid (People en Planet) en anderzijds vastgoed- en gebiedsontwikkeling (Profit en Ruimte) als volgt verwoordde: Tabel 3.6 Cultuurverschillen milieu en duurzaamheid vs. vastgoedontwikkeling Milieu en duurzaamheid Vastgoed- en gebiedsontwikkeling Denkwijze Defensief, denken in bedreigingen Offensief, denken in kansen Werkwijze Mono-disciplinair, sectoraal, Multidisciplinair, integraal, omgaan uitsluiten van onzekerheid met onzekerheid Kwaliteitsdoel Maximalisatie specifieke kwaliteit Optimalisatie van totale kwaliteit Niveau van besluitvorming Manier waarop doel wordt bereikt Ruimtegebruik

Centraal

Decentraal

Formulering toetsbare normen

Ontwerpen, inpassen en afwegen

Functies scheiden (zoneren)

Functies mengen

Bron: De Zeeuw (2009)

Hieronder wordt per thema aangegeven welke onderlinge verbanden er bestaan tussen de diverse maatregelen, welke effecten er van de maatregelen uit kunnen gaan en welke kanttekeningen er te plaatsen zijn. Tevens wordt verantwoording afgelegd over de gemaakte keuzes. De financiële uitgangspunten en problemen worden hier niet specifiek benoemd, maar worden in hoofdstuk 4 opgenomen als zelfstandige vraag in het toetsend onderzoek. Algemeen Verschillende maatregelen in de checklist worden ook bij normale gebiedsontwikkelingen toegepast, zoals hoge dichtheid, goede OV-voorzieningen etc. Het feit dat een maatregel niet alleen een duurzame achtergrond heeft, is geen diskwalificatie, zolang het toepassen van de maatregel toegevoegde waarde levert op het niveau van duurzame gebiedsontwikkeling; Het bij People genoemde aspect gezondheid (in paragraaf 3.1.1) is niet opgenomen in de checklist. Gezondheid zit gedeeltelijk in maatregel 2 (creëer groen en water); Het bij People genoemde aspect sociale samenhang (3.1.1) is niet opgenomen in de checklist. Dit aspect is gedeeltelijk opgenomen bij maatregel 20 (deel gebied in clusters in); De bij Planet genoemde aspecten beleidsmaatregelen en normen (in tabel 3.2) zijn niet opgenomen in de checklist, aangezien deze aspecten niet (eenvoudig) om te zetten zijn in maatregelen;


pagina 31

14-10-10

Het bij Planet, in paragraaf 3.1.2, genoemde aspect over bodem(sanering) (en luchtkwaliteit) is niet opgenomen in de checklist, aangezien de overheid hier al stringente regelgeving over heeft afgevaardigd; Het bij Profit vermelde aspect over werkgelegenheid (zie paragraaf 3.1.3) is niet opgenomen in de checklist, aangezien dit een te algemeen punt is dat van toepassing is op alle commerciële gebiedsontwikkelingen; Het bij Profit vermelde aspect over crisisbestendigheid is niet opgenomen in checklist, aangezien dit geen onderdeel is dat specifiek geldt voor duurzame gebiedsontwikkeling; De klimaataspecten worden behandeld bij ontwerp enerzijds en energie anderzijds; Water wordt in onderhavig onderzoek geschaard onder het thema bronnen en tevens onder proces-robuustheid.

Omgeving (maatregelen 1 t/m 3) Beperking verkeerslawaai: de maatregel kan leiden tot overmatig grondgebruik en staat daarmee op gespannen voet met het thema ruimtegebruik; Ruimtelijke kwaliteit en water en groen: het realiseren van een goede ruimtelijke kwaliteit (stedenbouw architectuur) sluit niet naadloos aan op het streven naar hoge dichtheid (thema ruimtegebruik). Dit aspect stimuleert wel de verkoopbaarheid en daarmee de Profit-dimensie. Veiligheid (maatregel 4) Deze maatregel vraagt o.a. om een veilige opzet van de openbare ruimte, dat in kan houden dat er meer ruimte nodig is. Daarmee komt het in conflict met het thema ruimtegebruik; Het in paragraaf 3.1.1 genoemde aspect externe veiligheid is niet opgenomen in de checklist aangezien de overheid hier al stringente regelgeving over heeft afgevaardigd. Demografie (maatregel 5) Een probleem bij het uitvoeren van deze maatregel ligt in de bewaking van de maatregel (wie bepaalt waar er wel ontwikkeld mag worden?). Verder spelen er meerdere variabelen een rol: in een krimpregio kan bijvoorbeeld nog steeds vraag naar extra woonruimte zijn, doordat het aantal huishoudens toeneemt (door bijvoorbeeld de afname van het aantal mensen per huishouden). Energie (maatregel 6 t/m 10) De energie-aspecten wijken enigszins af van tabel 3.2. Dit wordt veroorzaakt doordat in onderhavig onderzoek mobiliteit als een zelfstandig aspect wordt beschouwd; Oriëntatie op de zon: dit aspect kan op gespannen voet staan met andere uitgangspunten, zoals de gewenste stedenbouwkundige structuur, sociale veiligheidsaspecten etc.; Opwekking eigen energie: de vraag is of het streven naar volledige opwekking van de eigen energie in combinatie met een aanvaardbaar kostenniveau, mogelijk is; Gebruik windmolens: het plaatsen van windmolens kan als landschapvervuiling worden ervaren; Het bij Planet genoemde aspect energieprijs (in tabel 3.2) is niet opgenomen in de checklist, aangezien dit aspect niet (eenvoudig) om te zetten is in een maatregel; Het bij Planet genoemde aspect over energiezuinige auto’s (3.1.2) is niet opgenomen in de checklist. Dit wordt niet als een maatregel op gebiedsniveau gezien. Het bij Planet genoemde aspect over duurzame brandstoffen zoals biodiesel (3.1.2) is niet opgenomen in de checklist. Dit wordt niet als een duurzaam product beschouwd, aangezien de productie hiervan veel landbouwruimte opeist die daarmee niet gebruikt kan worden om voedsel op te verbouwen, waardoor de dimensie People onderbelicht wordt en er geen sprake is van een harmonieus evenwicht tussen de vier dimensies (zie ook paragraaf 3.2).


pagina 32

14-10-10

Bronnen (maatregel 11 t/m 13) Bouw compact: deze toepassing kan op gespannen voet staan met wensen ten aanzien van architectuur en bezonning; Recycle afval in eigen gebied: de vraag is of deze maatregel volledig kan worden doorgevoerd. Gezien de beperkte omvang zijn niet alle gebieden in staat om al het afval te hergebruiken. Vermoedelijk is hier een nog hoger schaalniveau voor nodig; Gebruik materialen uit eigen regio: bij deze maatregel dient het gezond verstand te overwinnen waardoor voorkomen wordt dat eventuele inferieure producten uit de eigen regio worden gebruikt i.p.v. producten van buiten de regio; Het bij Planet genoemde aspect over afvalscheiding bij de bouw is niet opgenomen aangezien dit vooral een gebouwaspect is. Mobiliteit (maatregelen 14 t/m 16) Ontwikkel in stedelijk gebied: dit aspect komt overeen met maatregel 28, alleen het uitgangspunt verschilt. Waar in maatregel 14 wordt gesproken van een voorkeur benadrukt maatregel 28 de gebodskant van de maatregel: “Ontwikkel geen nieuwe gebieden”; Het bij Planet genoemde aspect over het autovrij maken en het inzetten van parkeerbeleid (zie 3.1.2) is niet opgenomen in de checklist vanwege een conflict met de dimensie Profit, waardoor er geen sprake is van een harmonieuze evenwicht tussen de vier dimensies. Waardebehoud (maatregelen 17 en 18) De verschillende aspecten die in paragraaf 3.1.3 worden vermeld als zijnde van belang bij waardebehoud (te weten ruimtelijke kwaliteit, fasering, complementariteit, flexibiliteit (bij het stedenbouwkundig raamwerk) en ontwerpen met overmaat) zijn opgenomen in de checklist. Deze aspecten staan echter niet allemaal bij het thema waardebehoud. Ruimtelijke kwaliteit is bijvoorbeeld geformuleerd in maatregel 3, als onderdeel van het thema omgeving, flexibiliteit staat bij de maatregelen 24 en 28 (thema: proces) en ontwerpen met overmaat is eveneens vermeld in maatregel 28. Zoals weergegeven in tabel 3.2 kan een aspect onderdeel zijn van meerdere dimensies en/of thema’s, maar wordt het in de checklist niet dubbel verwoord; Het doel hierbij is het creëren van flexibiliteit dat o.a. gerealiseerd kan worden door het toepassen van overmaat in de planvorming. Dit is echter niet altijd een geschikt middel om de duurzaamheid te vergroten. Door met overmaat te ontwerpen ontstaat namelijk meer ruimte die dient te worden onderhouden. Dat is energetisch en financieel niet-efficiënt. Synergie (maatregelen 19 en 20) Synergie is een maatregel die niet altijd in de ontwikkelingsfase ten uitvoer kan worden gebracht, maar vaak pas in de exploitatie- en beheerfase; Schaalvergroting: dit heeft als keerzijde de inperking van flexibiliteit; Clustering: clustering staat op enigszins gespannen voet met multifunctionaliteit (mixed use). Clustering hoeft echter niet in te houden dat er een monofunctioneel gebied ontstaat, door de clusters bijvoorbeeld aan te vullen met complementaire functies. Bereikbaarheid (maatregel 21) Het scheiden van langzaam en snel verkeer gaat ten koste van het ruimtegebruik doordat de wegen dubbel worden aangelegd. Een positief Planet-effect is dat er sprake is van reductie van emissies. Proces (Maatregelen 22 t/m 28) Geen eindbeeld: voor bestuurders kan het nemen van een beslissing op basis van een flexibel eindbeeld (oftewel geen eindbeeld) lastig zijn;


pagina 33

14-10-10

Neem initiatief tot duurzaamheid: dit kan leiden tot een hogere investering doordat er meer tijd en geld in de ontwikkeling wordt gestoken. Echter de voordelen, zoals verwoord in paragraaf 2.2.4, vallen de ontwikkelaar ten deel als er wel voor duurzaamheid wordt gekozen; Robuustheid: dit aspect heeft tot gevolg dat er meer grondoppervlakte nodig is en er geen sprake is van een terugverdientijd door het ontbreken van opbrengsten; Faseer op duurzaamheid: deze maatregel hangt sterk af van de lokale omstandigheden; Overmaat: het ontwerpen met overmaat leidt tot meer landgebruik en afnemende efficiëntie; Het bij Ruimte vermelde aspect over complementariteit (zie paragraaf 3.1.4) is in de checklist opgenomen bij maatregel 17, bij de dimensie Profit.

Ruimtegebruik (maatregelen 29 en 30) Geen nieuwe gebieden: de reductie van grondgebruik en het inperken van de uitgifte van nieuwe terreinen is een flinke trendbreuk in de geschiedenis van de Nederlandse gebiedsontwikkeling. Om deze maatregel te laten slagen is overleg en bewaking op regionaal niveau noodzakelijk; Intensivering ruimte: bij dubbel grondgebruik moet de efficiëntie per functie niet te veel onder druk komen te staan. Verder lenen niet alle nieuwe functies zich ervoor om binnenstedelijk te worden opgelost (denk hierbij bijvoorbeeld aan hindercirkels etc.). Andere nadelen kunnen geluidhinder, afname van groen en veiligheid zijn. Een positief effect is dat er meer opbrengsten worden gerealiseerd doordat er meer verkoopbare of verhuurbare oppervlakte wordt gebouwd; Mixed use: niet alle functies lenen zich er voor om met andere functies te worden samengevoegd. Hierbij wordt met name gedacht aan functies die overlast veroorzaken. Verder kan er sprake zijn van minder herkenbaarheid van de buurt. Cultuur en Ecologie (maatregel 31) De maatregel houdt het bestaande landschap intact waardoor de ontwerpvrijheid kan worden ingeperkt. De maatregel kan ook op gespannen voet staan met het streven naar hoge dichtheid. Toepassing: wie en wanneer In tabel 3.3 is aangegeven wie de desbetreffende maatregel moet uitvoeren of bewaken en wanneer dat dient te gebeuren. Het initiatief ligt in de meeste gevallen bij de gebiedsontwikkelaar in combinatie met de gemeente. In afbeelding 3.7 is schematisch weergegeven in welke fase de verschillende maatregelen dienen te worden toegepast. Afbeelding 3.7 Maatregelen per fase Haalbaarheid

Initiatief Def.

Maatregel 5

Maatregelen 14, 22 en 29

Ontw.

Maatregelen 3, 23 en 25 Maatregelen 1, 2, 4, 6, 7, 10, 11, 17, 19-21, 24, 26, 28, 30 en 31


pagina 34

Realisatie Voorb.

Maatregelen 8, 9, 12, 15, 16, 18 en 27

Maatregel 13

14-10-10

Zoals uit afbeelding 3.7 blijkt, bevindt het grootste gedeelte van de maatregelen zich in de haalbaarheidsfase. Op zich is dit niet verrassend, aangezien in deze fase de plannen uitgewerkt en getoetst worden. Het duurzaam maken van de gebiedsontwikkeling gebeurt derhalve voornamelijk in deze fase. In de literatuur wordt door meerdere auteurs (o.a. Sijbrandij, 2009a en Van der Leij, 2008) onderstreept dat duurzaamheid zo vroeg mogelijk in het proces dient te worden opgepakt en in ieder geval voor de realisatiefase. 3.5 Samenvatting hoofdstuk 3 In dit hoofdstuk wordt op modelmatige wijze een checklist met maatregelen opgebouwd, waarmee een gebied duurzaam kan worden ontwikkeld. De maatregelen op de checklist zijn afkomstig uit de Nederlandse literatuur en zijn gebaseerd op de vier dimensies People, Planet, Profit en Ruimte. Onder deze dimensies worden 12 thema’s geformuleerd die dienen als kapstok waaraan de ruim dertig aspecten worden opgehangen. Op de checklist worden deze aspecten vervolgens concreet geformuleerd als maatregel. De op deze manier theoretisch opgebouwde checklist is weergegeven in tabel 3.3. De opgestelde checklist is geen afvinklijst van maatregelen die allemaal kunnen worden toegepast. Aangezien gebiedsontwikkeling op vele manieren tot stand kan komen en er veel omstandigheden en variabelen aan de orde zijn, dient de toepassing van de maatregelen ten opzichte van elkaar goed afgewogen te worden, aangezien bepaalde combinaties van maatregelen elkaar kunnen tegenwerken. Het grootste gedeelte van de maatregelen dient uitgevoerd te worden door de ontwikkelaar en/of de gemeente in de haalbaarheidsfase van de ontwikkeling. Het duurzaam maken van de gebiedsontwikkeling gebeurt voornamelijk in de eerste fasen van de ontwikkeling en dient zo vroeg mogelijk in het proces te worden opgepakt. In het volgende hoofdstuk wordt de theoretisch opgebouwde checklist getoetst in de praktijk.


pagina 35

14-10-10

Hoofdstuk 4

Praktijkonderzoek interviews

In de voorgaande theoretische hoofdstukken heeft exploratief onderzoek plaatsgevonden dat het raamwerk vormt voor het empirisch onderzoek. Op basis van het theoretisch onderzoek is een checklist met maatregelen opgesteld, als instrument om een duurzaam gebied mee te kunnen ontwikkelen. In dit hoofdstuk wordt o.a. deze theoretische checklist getoetst in de praktijk, door middel van interviews. In dit hoofdstuk staan de volgende vragen centraal: Welke aspecten zijn van belang bij de ontwikkeling van duurzame gebieden en wat zijn de verschillen met duurzame gebouwontwikkeling? Welke voordelen kunnen worden bereikt en welke obstakels worden onderkend bij duurzame gebiedsontwikkeling? Hoe wordt de financiële haalbaarheid ingeschat van duurzame gebiedsontwikkeling? Welke maatregelen dienen te worden toegepast bij duurzame gebiedsontwikkeling en welke prioriteit geven de geïnterviewden aan deze maatregelen? De beantwoording van deze vragen heeft als doel te achterhalen hoe er in de praktijk gekeken wordt naar duurzame gebiedsontwikkeling. Voorafgaand aan het toetsend onderzoek heeft er een brainstormsessie met experts plaatsgevonden en twee verkennende interviews. Het doel van de brainstorm en de eerste twee interviews was om grip te krijgen op het onderwerp en zodoende meer richting te kunnen geven aan het toetsend onderzoek. De aanvullende informatie uit de brainstorm en de verkennende interviews is tevens in de checklist verwerkt zoals weergegeven in tabel 3.3 en kan daarmee ook als afronding van het theoretisch kader worden gezien. De checklist is vervolgens getoetst door middel van 15 diepte-interviews. Het verkennend onderzoek wordt beschreven in paragraaf 4.1, het toetsend onderzoek in paragraaf 4.2 en de samenvatting in 4.3. De synthese van theorie en praktijk en aanscherping van de checklist, vindt vervolgens plaats in hoofdstuk 5. 4.1 Verkennend onderzoek Paragraaf 4.1.1 verwoordt de onderzoeksopzet en paragraaf 4.1.2 de uitkomsten van het verkennend onderzoek. 4.1.1 Onderzoeksopzet verkennend onderzoek De eerste twee interviews zijn gehouden met dr. B. van der Griendt (manager duurzaamheid Bouwfonds) en prof. dr. E.F. Nozeman (hoogleraar gebiedsontwikkeling RUG en ASRE) vanwege hun kennis van duurzaamheid en gebiedsontwikkeling. De interviews hadden als doel meer grip te krijgen op de materie en tevens om aanvullende informatie te verzamelen over de centrale vraag, waarmee het theoretisch kader kon worden aangescherpt. De brainstormsessie was verkennend van karakter met als doel relevante aspecten te achterhalen die van belang zijn bij duurzame gebiedsontwikkeling. De deelnemers aan de brainstorm zijn geselecteerd op basis van hun kennis van (een specifiek gedeelte van) duurzame gebieden, waarbij de focus vooral lag op de Planet-kant van duurzaamheid. De lijst met deelnemers aan de brainstorm staat vermeld in bijlage I. Bij de brainstorm werd aan een ieder vooraf gevraagd om de belangrijkste aspecten van duurzame gebiedsontwikkeling te verwoorden en te verduidelijken door middel van praktijkvoorbeelden. Deze input werd ingebracht in de brainstorm waarna een groepsdiscussie volgde met als doel de aspecten aan te scherpen. Ook werd besproken hoe de aspecten te vertalen zijn in concrete maatregelen. In de brainstormsessie is zoveel mogelijk vrijheid gegeven om de algemene visie op het onderwerp te verwoorden. 4.1.2 Uitkomsten verkennend onderzoek De output van de twee verkennende interviews is terug te vinden in de keuze van onderwerpen van de literatuurstudie, zoals verwoord in de hoofdstukken twee en drie.


pagina 36

14-10-10

In tabel 4.1 worden de belangrijkste aspecten en maatregelen vermeld die in de brainstormsessie aan de orde zijn geweest. Tabel 4.1 Uitkomsten brainstormsessie duurzame gebiedsontwikkeling Nr. Aspect van belang bij duurzame gebiedsontwikkelingen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Checklist nr. 26

Naast de vastgoedopgave is er tevens sprake van een opgave om de landschappelijke problemen op te lossen; Faseren op duurzaamheid is belangrijk, zoals “ontwerpen op basis van tijdelijkheid” 27 en de opwekking van duurzame energie bij aanvang van de ontwikkeling; In het ontwerp is de flexibiliteit belangrijk, i.v.m. functie-aanpassing in de toekomst. 28 Flexibiliteit wordt o.a. verkregen door het creëren van extra ruimte; Neem het huidige landschap als basis voor het ontwerp; 31 Het (stedenbouwkundig)plan heeft bij voorkeur geen eindbeeld i.v.m. flexibiliteit; 24 Zorg er voor dat het gebied voldoende veerkracht heeft om verrassingen, met 26 name op het gebied van water, op te kunnen vangen; Beperk de mate van afwenteling naar andere gebieden; 8, 12 Geef aandacht aan “leven met water”, o.a. scheiding snelle en langzame stromen; 26 Het is belangrijk zo vroeg mogelijk in het proces duurzaamheid mee te nemen; 22 Gebruik de aanwezige kennis van participanten; 23 Creëer een houding van verbinden (oud–nieuw, gebouw–gebied etc.); 19 Maak combinaties en benut schaalvoordelen (datacenters, installaties etc.); 10, 19 Besteed aandacht aan beheer en gebruik, want dat zijn bepalende factoren; Intensiveer ruimtegebruik; 29, 30 Pas een multifunctionele opzet van het gebied toe. 30

Bovenstaande resultaten zijn, samen met de theorie uit hoofdstuk 3, als input gebruikt bij het opstellen van de checklist in tabel 3.3. Veel van bovenstaande aspecten komen terug in de checklist in tabel 3.3, zoals weergegeven in de laatste kolom van tabel 4.1. In een aantal gevallen komen de aspecten letterlijk terug, in andere gevallen is er meer sprake van gedeeltelijke overlapping of wordt in de uitleg verwezen naar een vergelijkbaar aspect. Alleen aspect 13 is niet verwoord in de checklist, aangezien beheer en gebruik buiten de scope van dit onderzoek vallen. Wat opvalt is dat bovenstaande maatregelen vooral naar de gebiedsontwikkeling zelf kijken, als een afgebakend geheel of als een product. Aan aspecten als verbinding met andere gebieden, aandacht voor de eindgebruiker en waar (in de regio) de ontwikkeling plaats dient te vinden, wordt geen aandacht besteed. Een andere opvallende uitkomst is dat de aspecten vooral afkomstig zijn uit de dimensies Planet en Ruimte. De dimensies People en Profit komen niet tot nauwelijks aan de orde. 4.2 Toetsend onderzoek Voor het onderzoek in dit hoofdstuk is gekozen voor een toetsend onderzoek door middel van diepte-interviews. Hier is voor gekozen omdat interviewen de aangewezen methode is om informatie te verkrijgen over opinies en kennis (Baarda en De Goede, 2007) wat in fase I van deze scriptie aan de orde is. In paragraaf 4.2.1 wordt de onderzoeksopzet van de diepte-interviews verwoord en de resultaten daarvan worden besproken in paragraaf 4.2.2. 4.2.1 Onderzoeksopzet toetsend onderzoek De inhoud van de interviews is opgedeeld in twee delen. Het eerste, algemene gedeelte bestond uit een half-gestructureerd open interview waarbij informatie werd verzameld over de opvattingen t.a.v. duurzaamheid in de vastgoedmarkt, welke aspecten daarbij horen en wat het onderscheid is tussen een duurzame gebouwontwikkeling en een duurzame gebiedsontwikkeling. Verder zijn de financiële kant, welke partij het beste in staat is de Circle of Blame te doorbreken en eventuele andere onderwerpen behandeld. Het algemene gedeelte werd afgesloten met het voorleggen van drie


pagina 37

14-10-10

veronderstellingen door middel van gesloten vragen (zie ook paragraaf 1.3). Daarbij werd onderzocht of de veronderstellingen valide zijn en kunnen worden toegepast in dit onderzoek. Hoewel de formulering en volgorde van de vragen vooraf zijn vastgelegd, is er voor gekozen te streven naar een natuurlijke gesprekssituatie. Hierbij is gereageerd op wat de respondent verwoordt om op deze manier gaande weg de verschillende vragen aan de orde te stellen. In enkele gevallen heeft een korte introductie plaatsgevonden, alvorens de bijbehorende vragen zijn gesteld. Het tweede gedeelte van het interview behandelt de checklist en heeft een gedeeltelijk gestructureerde opzet met gesloten vragen (Baarda en de Goede, 2007). Daarbij is gevraagd alle maatregelen te beoordelen door het geven van een cijfer tussen de 1 en 10 om zodoende de onderlinge prioriteit van de maatregelen te kunnen bepalen. Afgesloten werd met de vraag of er op de checklist aspecten toegevoegd, aangepast of verwijderd dienen te worden. De volledige vragenlijst is weergegeven in bijlage II. Om een zo breed mogelijke blik op duurzame gebiedsontwikkeling te krijgen, zijn de achtergronden van de geïnterviewden en deelnemers aan de brainstorm divers: projecten gebiedsontwikkelaars, (ecologisch) adviseurs, een wethouder, een belegger, ontwerpers en een hoogleraar. Met de selectie van deze deelnemers is tevens getracht een evenwichtige mix samen te stellen zodat alle vier dimensies (People – Planet – Profit – Ruimte) vertegenwoordigd zijn. 4.2.2 Resultaten toetsend onderzoek De resultaten van de interviews worden hieronder besproken, waarbij eerst de antwoorden op de algemene vragen worden verwoord en daarna de resultaten van de beoordeling van de checklist. Algemeen gedeelte interview 1) Duurzaamheid in de vastgoedmarkt Nagenoeg alle ondervraagden benadrukken dat duurzaamheid in de vastgoedmarkt vanuit meerdere dimensies moet worden bekeken. Er is wel verschil welke dimensie men daarbij het meest van belang acht. Daarbij zijn ruwweg drie richtingen te constateren. Een gedeelte van de geïnterviewden focust zich meer op beperking van ruimtegebruik (Copier en Van Timmeren), een aantal benadrukt de levensduur en toekomstwaarde (Den Engelse, Dressel, Geuze, Jansen en Van der Wal) en de overige ondervraagden hanteren een meer gelijke verdeling tussen de 4 dimensies. Een kenmerkende uitspraak hierover wordt gedaan door Dressel: “Het gaat niet over energie, het gaat over waardecreatie” en Geuze benadrukt de belevingskant en meldt dat duurzaamheid onderdeel dient te zijn van een breder programma van eisen, het is geen doel op zich. 2) Verschillen tussen duurzame gebouwen duurzame gebiedsontwikkeling Verschillende aspecten worden als antwoord vermeld, zoals het energie-neutraal opzetten van het gebied, het toepassen van een gesloten waterhuishouding, functies op loopafstand, volhardendheid en rekening houden met demografische ontwikkelingen (Van Rooy). Andere aspecten waren meer aandacht besteden aan het publieke belang (Benthem), focus op toekomstwaarde (Dressel, Van der Wal en Den Engelse) en het toepassen van de saldobenadering. De saldobenadering komt er ruwweg op neer dat de ontwikkelaar en/of gebruiker die een nieuw kantoorgebouw wil ontwikkelen, verantwoordelijk is voor het gebouw dat achter gelaten wordt. Deze benadering is ontwikkeld door de IVBN. Meerdere geïnterviewden vermelden het toepassen van deze methode (Benthem, Copier, Demmers en Vonk). Door Den Hamer wordt opgemerkt dat de dimensie People meer aan de orde is op gebiedsniveau dan op gebouwniveau, dat bevestigd wordt door Van Dijk. Van Dijk, Geuze en Krijnen melden verder dat een gebouw meer afgebakend is, waardoor duurzame maatregelen eenvoudiger zijn te implementeren, terwijl een gebied meer interactie heeft met de omgeving. De genoemde saldobenadering heeft wel enkele haken en ogen. Bijvoorbeeld in de situatie dat een huurder een bestaand pand achterlaat voor een nieuw te ontwikkelen pand. De drie betrokken


pagina 38

14-10-10

partijen zijn dan de belegger van het oude pand, de huurder en de ontwikkelaar van het nieuwe pand. Wie is hierbij verantwoordelijk voor het pand dat achter gelaten wordt? Volgens de saldobenadering is dat de ontwikkelaar van het nieuwe pand of wellicht de huurder. De bedoeling is dan dat een gedeelte van de opbrengst van het nieuwe pand naar het oude pand gaat. Maar die ontwikkelaar (of huurder) heeft geen belang daarbij. In theorie een goed plan, maar wie legt deze benadering op en wie controleert het? Een tweede punt van overpeinzing is de opmerking dat de dimensie People bij gebiedsontwikkeling meer van belang is dan bij een gebouw. Aangezien een gebied over het algemeen publiek toegankelijk is, i.t.t. een gebouw, zullen meer (diverse) mensen gebruik maken van het gebied. Vanuit die optiek is de People-dimensie wellicht belangrijker. Daar tegenover staat dat de gebruiker van een pand vaak langdurig en veelvuldig van een gebouw gebruik maakt, waardoor de Peopledimensie van het gebouw ook erg belangrijk is. De vraag is derhalve of bij een gebied de sociale kant belangrijker is dan bij een gebouw. 3) Aspecten van duurzame gebiedsontwikkeling Als aanvulling op de vorige vraag worden verschillende aspecten aangedragen, zoals het betrekken van de huidige bewoners, het verlengen van de levensduur van de gebouwen, aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, parkmanagement, veiligheid, de mogelijkheid van functiewisseling, de kwaliteit van de gebouwen en het opstellen van een goed stedenbouwkundig plan (Jansen). Door Demmers wordt verwoord dat met name de context, de inbedding in en relatie met de omgeving van belang is, dat bevestigd wordt door Jansen, Krijnen, Geuze en Van Dijk, waardoor ook creativiteit belangrijk wordt. Verder wordt voorgesteld om geen nieuwe gebieden meer te ontwikkelen (Van Rooy), om multi-functionaliteit toe te passen (Van Timmeren) evenals dubbelgrondgebruik, faseren op duurzaamheid, integraal ontwerpen, toepassen van groen, handhaven van cultureel erfgoed en het realiseren van kwalitatief hoogstaande buitenruimtes (Dressel en Geuze). Meerdere ondervraagden vermelden dat de bereikbaarheid en ontsluiting van het gebied essentieel is voor de toekomstwaarde en daarmee voor de duurzaamheid van het gebied (Den Hamer, Dressel, Jansen en Van Timmeren). Benthem en Vonk suggereren dat er behoefte is aan ontmoetingsplekken op kantoorlocaties door de trend dat kantoorwerknemers steeds minder oppervlakte ter beschikking hebben. Hierop kan worden geanticipeerd in het gebouw, maar ook het gebied kan hierbij een rol spelen. Als laatste worden enkele suggesties gedaan om de gebruikswaarde op peil te houden aangezien het gebruik door een aantal als “alles bepalend” werd verwoord (Jansen, Van Rooy en Vonk). Aangezien het hier gaat om maatregelen in de exploitatiefase, valt dit buiten de scope van dit onderzoek. Het is de vraag of het realiseren van goede bereikbaarheid te betitelen is als een duurzaamheidsmaatregel op gebiedsniveau. Ook in de checklist staan enkele maatregelen die niet perse onderdeel zijn van duurzame gebiedsontwikkeling, omdat ze ook bij ‘normale’ gebiedsontwikkeling regelmatig ingezet worden, zoals toepassen van hoge dichtheid en goede OVontsluiting. Het feit dat een maatregel ook bij een normaal gebied ingezet wordt, is geen diskwalificatie om als duurzaamheidsmaatregel betiteld te worden. De bereikbaarheid is bij normale gebiedsontwikkeling echter wel een basisvoorwaarde. Als toegevoegd wordt dat het om duurzame bereikbaarheid (per fiets of OV) gaat, is het wel een maatregel die hoort bij een duurzame gebiedsontwikkeling. Ook bij het realiseren van ontmoetingsplekken kan afgevraagd worden of dit een duurzaamheidsmaatregel op gebiedsniveau is. Deze maatregel lijkt een reaktie op het afnemende oppervlak per kantoorwerkplek en niet om de duurzaamheid van het gebied te waarborgen, ook niet als vooral vanuit de dimensie People wordt gekeken.


pagina 39

14-10-10

4) Kansen en bedreigingen van duurzame gebiedsontwikkeling Kansen: als kansen (en motieven) werden de PR-waarde, de hogere kwaliteit van de (buiten)ruimte, het nemen van de maatschappelijke verantwoordelijkheid, spaarzaam omgaan met bronnen, de toekomstwaarde, voldoen aan de vraag vanuit de markt en aan het wettelijk kader en aandacht voor groen genoemd (Demmers, Den Hamer, Geuze, Krijnen en Van Trigt). Een andere kans bij duurzame gebiedsontwikkeling is dat er draagvlak mee opgebouwd kan worden (Van Dijk). Bedreigingen: de voornaamste bedreigingen worden hieronder puntsgewijs besproken: Rol overheid (hieronder wordt vooral verstaan de Rijksoverheid en provincies in het algemeen en VROM in het bijzonder). Het probleem is dat de overheid niet ingrijpt bij het ontwikkelen van gebieden en panden ondanks de verder oplopende leegstand, bij met name kantoren. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de Rijksoverheid zich steeds verder terugtrekt t.a.v. het RO-beleid in Nederland. Daarnaast wordt het duurzame beleid van de overheid als zwak betiteld doordat er geen sprake is van een consistent beleid, er onduidelijkheid bestaat over subsidies en duurzaamheid te weinig wordt gestimuleerd (Benthem, Copier, Dressel en Jansen). Ter vergelijking wordt in het kader verderop in deze paragraaf vermeld hoe de overheden van Duitsland, België en Zweden zich inzetten voor duurzaamheid; Korte termijn beleid van gemeentes. Gemeentes en met name wethouders, willen vaak op korte termijn scoren aangezien er elke vier jaar verkiezingen zijn. Bij de kiezers kan vooral worden gescoord met grondverkoop vanwege de opbrengsten en met het aantrekken van bedrijven in verband met werkgelegenheid. Beide motieven zorgen ervoor dat steeds meer gronden worden ontwikkeld, dat ten koste gaat van de ruimte en bestaande terreinen (Copier en Vonk); Beperkte mogelijkheden bij herbestemming dat vooral veroorzaakt wordt door de bestaande, weinig flexibele wetgeving (Copier, Dressel en Geuze); Te lage grondprijzen waardoor renovatie van bestaande gebieden en gebouwen relatief duurder is dan verhuizen naar andere gebieden (Benthem en Van Timmeren); Focus op aanvangsinvesteringen i.p.v. op lange termijn cash flows. Hierbij speelt ook dat nog onduidelijk is wat de lange termijn voordelen daadwerkelijk zullen zijn (Van Trigt); Bestaande structuur vastgoedwereld (Circle of Blame), waardoor men naar elkaar kijkt wie het initiatief dient te nemen (Demmers, Den Engelse, Den Hamer en Van de Wal); Korte termijn belang van ontwikkelaars. Ook ontwikkelaars zijn gebaat bij het verplaatsen van bedrijven naar nieuwe gebieden, aangezien de ontwikkelaar dan een nieuw pand kan ontwikkelen (Copier); Beperkte vraag naar duurzaam vastgoed door, vooral kleinere, huurders (Copier en Krijnen); De voordelen zijn vooral zichtbaar op lange termijn, waardoor kansen blijven liggen (Van Dijk); Onduidelijk wat onder duurzaamheid wordt verstaan (Den Hamer en Geuze). Duitsland In Duitsland stimuleert de overheid succesvol duurzame energie (vooral wind- en zonneenergie) doordat producenten van groene stroom gegarandeerd een vast bedrag ontvangen per geleverde kWh aan het elektriciteitsnet. De energiebedrijven zijn verder wettelijk verplicht de groene stroom bij voorrang op het net toe te laten (www.evd.nl).


pagina 40

14-10-10

België In Vlaanderen worden de meeste bedrijventerreinen ontwikkeld door publieke partijen bestaande uit intercommunales (samenwerkende gemeenten), individuele gemeenten of gewestelijke ontwikkelingsmaatschappijen, die vaak niet zonder subsidie van de Vlaamse overheid kunnen. Dat gegeven wordt benut door de Vlaamse overheid om eisen te stellen en met name de (her)ontwikkeling te laten voldoen aan duurzaamheidseisen, waarbij het streven is om de terreinen CO2-neutraal te krijgen. Er kan totaal tussen de 10% en in extreme gevallen zelfs 85% aan subsidie worden verkregen. De eisen die de overheid stelt zijn dat het terrein CO2-neutraal moet zijn, dat het landschappelijk moet zijn ingepast in de omgeving, dat er een duurzaam archeologisch onderzoek is verricht, dat het ecologisch verantwoord is, dat het terrein veilig is en dat de beeldkwaliteit goed is. De maatregel is positief ontvangen en wordt gezien als een interessante concrete eerste stap die verder uitgewerkt dient te worden (Wesselink, 2008). Zweden In de wijk Västro Hamnen in Malmö wordt al sinds de jaren negentig ingezet op klimaatneutraal bouwen. De wijk ligt in een oud havengebied dat herontwikkeld is. De ontwikkelaars in deze wijk zijn verplicht te voldoen aan een uitgebreid programma van eisen van de gemeente. Er is een verbod op milieubelastende bouwmaterialen en er wordt gebruik gemaakt van zonnecellen, daktuinen, windenergie, wateropvang en energie-opwekking d.m.v. biomassa. De gemeente draagt zelf zorg voor een hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied, waar fietsers en voetgangers in plaats van auto’s het beeld domineren. Het levert een gevarieerde aantrekkelijke en klimaatneutrale woonwijk op, met grote recreatieve waarden. Een ander project in Malmö is Solar City, waarbij ondermeer op overheidsgebouwen zoveel mogelijk zonnecellen worden geplaatst. Door te investeren in grootschalige duurzame toepassingen stimuleert de stad dat de prijzen dalen waardoor de toepassing voor burgers en bedrijven steeds meer rendabel wordt. De overheid treedt hiermee als launching customer en stimulator op (Luijten, 2009). 5) Financiële consequenties duurzame gebiedsontwikkeling Nagenoeg alle ondervraagden geven aan dat er sprake is van een hogere aanvangsinvestering bij een duurzame gebiedsontwikkeling versus een normale gebiedsontwikkeling. Ook hier gaat de kost voor de baat uit. Daar staat wel een hogere kwaliteit en belevingswaarde tegenover dat leidt tot een hogere toekomstwaarde. De grondexploitatie van de ontwikkelaar komt hiermee onder druk te staan, maar voor de regio is duurzame ontwikkeling, ook financieel, positief (Van Dijk). De omvang van de meerinvestering wordt geschat op 5% tot 20%, afhankelijk van het gekozen ambitieniveau (Demmers, Van Timmeren, Van Trigt). Hierbij wordt opgemerkt dat een duurzame ontwikkeling niet duurder hoeft te zijn dan een normale, maar dat dan slechts het ‘laag hangend fruit’ wordt geplukt (Demmers, Krijnen). Volgens Dressel hoeft een duurzame ontwikkeling niet te leiden tot minder rendement aangezien er hogere opbrengsten tegenover staan in de vorm van hogere kavelprijzen. Andere financiële voordelen zijn de lagere exploitatiekosten. De voordelen hiervan doen zich echter vooral op gebouwniveau voor. De verwachting is desondanks dat de lange termijn kosten van een duurzame gebiedsontwikkeling lager zijn dan van een normale gebiedsontwikkeling. Geuze meldt hierover dat binnen vijf jaar een duurzame ontwikkeling goedkoper moet zijn. De consequenties van de hogere aanvangsinvesteringen en lagere gebruikskosten leiden in de praktijk vaak tot discussie, aangezien veel bestaande modellen slechts rekening houden met aanvangsinvesteringen. De input van de geïnterviewden is bij dit onderwerp af en toe tegenstrijdig. Er wordt hoofdzakelijk aangegeven dat duurzame gebiedsontwikkeling een hogere aanvangsinvestering inhoudt. Er wordt echter ook vermeld dat de investering niet hoger hoeft te zijn en het rendement al helemaal niet. Als start is inzetten op kostenneutrale duurzaamheid wellicht al goed genoeg. 6) Wie dient initiatief te nemen tot duurzame ontwikkeling en doorbreekt de Circle of Blame? Bij deze vraag worden drie partijen door de geïnterviewden aangewezen, te weten:


pagina 41

14-10-10

de (toekomstige) eigenaar aangezien hij bepaalt (Dressel, Van der Wal, Van Trigt). Hierbij kan onderscheid worden gemaakt naar eigenaar/gebruiker en eigenaar/belegger, waarbij beide soorten eigenaren in de interviews worden genoemd als de partij die het initiatief moet nemen. de ontwikkelaar, maar dan vooral omdat de kennis bij de toekomstige eigenaar ontbreekt. De ontwikkelaar dient de eigenaar te overtuigen van de lange termijn (financiële) voordelen waarmee het wel begrepen eigen belang inzichtelijk wordt gemaakt en een beroep te doen op de overheid voor subsidies en versoepeling van de wetgeving (Van Dijk).; de overheid, via stimulering en versoepeling van de wetgeving (Benthem, Copier, Den Engelse, Dressel, Krijnen, Van der Wal); alle actoren, aangezien iedereen zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid dient te nemen (Demmers, Den Hamer en Geuze).

De geïnterviewden vermelden de huurder niet als partij die het initiatief dient te nemen. De partijen die wel genoemd worden, zijn vooral partijen aan de aanbodkant van de markt. De huurder blijft in de interviews onderbelicht, terwijl de huurder in bijvoorbeeld de Circle of Blame wel een prominente rol inneemt. Veronderstellingen Tijdens de interviews zijn de veronderstellingen voorgelegd aan de geïnterviewden, waarbij de gesloten vraag gesteld werd of de stellingen valide zijn. Hierbij is als meetcriterium toegepast dat er sprake dient te zijn van een ruime meerderheid (> 10 van de 15 geïnterviewden) die een positief antwoord geeft, voordat de conclusie getrokken kan worden dat de stelling valide is. Stelling I: de eerste veronderstelling dat de optelling van een verzameling duurzame panden geen duurzaam gebied oplevert, werd door de geïnterviewden unaniem positief beantwoord. Van Dijk deed hierover de uitspraak dat een duurzaam gebied gerealiseerd kan worden zonder duurzame panden en vice versa. Stelling II: de tweede veronderstelling luidt dat demografische ontwikkelingen een onderdeel dienen te zijn van duurzame gebiedsontwikkeling. Ook deze veronderstelling wordt unaniem positief beantwoord. Vonk meldt hierover: “We bouwen de eindsituatie!” en Den Hamer geeft aan dat het verwonderlijk is dat demografie niet vaker onder duurzaamheid wordt geschaard. Stelling III: de derde veronderstelling, dat er geen afwenteling naar andere gebieden mag plaatsvinden, wordt unaniem negatief beantwoord. Het grootste gedeelte van de ondervraagden vindt deze stelling als richtlijn positief, maar het gaat te ver om het volledig toe te passen, aangezien, met de huidige stand van de techniek, het financieel niet haalbaar is. Dit wordt nog versterkt doordat er in onderhavig onderzoek sprake is van een relatief kleinschalig gebied. De komst van de nieuwe wet Wro (Wet ruimtelijke ordening) maakt het ook moeilijk om deze stelling te adopteren (Geuze). Checklist Nadat in de derde (open) vraag aan de orde kwam welke aspecten van belang zijn bij duurzame gebiedsontwikkeling wordt op deze aspecten voortborduurt bij de behandeling van de checklist. Hierbij is de checklist met de verschillende maatregelen overhandigd aan de geïnterviewden met het verzoek per maatregel een cijfer te geven. Hiermee wordt het nut van de maatregel voor een duurzame gebiedsontwikkeling in beeld gebracht. Twee ondervraagden hebben de checklist niet ingevuld omdat ze van mening zijn dat op gebiedsniveau een dergelijk instrument te algemeen is, gezien het grote aantal factoren en actoren dat daarbij van toepassing is en de procesmatige manier van werken. Hieronder is aangegeven welk


pagina 42

14-10-10

gemiddeld cijfer toegekend werd aan de verschillende maatregelen. In bijlage IV staat het totale overzicht vermeld met alle cijfers die door de geïnterviewden aan de maatregelen zijn toegekend.

beoordeling

Afbeelding 4.1 Gemiddeld cijfer per maatregel 10,0

People

9,5

Planet

Profit

Ruimte

9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0

Intensiveer

Structuren intact

Overmaat

Geen ontw.

Faseer duurzaam

Robuustheid

Neem initiatief

Geen eindbeeld

Integraal

Kennis bewoners

Verkeer scheiden

Indelen in clusters

Faseren

Schaalgrootte

Complementair

OV-ontsluiting

Fiets-ontsluiting

Stedelijk gebied

Afval in gebied

Materialen regio

Bouw compact

Synergie

Gebiedsinstallaties

Energie in gebied

Windwering

Oriëntatie op zon

Krimpgebied

Sociale veiligheid

Groen en water

Verkeerslawaai

5,0

Ruimtelijke kwal.

5,5

M aatregelen

Zoals uit bovenstaande grafiek blijkt is het hoogste gemiddelde cijfer (8,7) toegekend aan de maatregel om groen en water op te nemen in het gebied, gevolgd door goede fietsontsluiting, het nemen van initiatief en het intact houden van bestaande structuren (8,4). De laagste score (5,5) werd bereikt door de maatregelen om niet te ontwikkelen in een krimpgebied en windwering (eveneens 5,5). In hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op de beoordeling van de maatregelen. Opmerkingen op Checklist Hieronder worden de opmerkingen weergegeven die de geïnterviewden verwoord hebben naar aanleiding van de checklist. Deze opmerkingen zijn verwoord nadat de checklist door de geïnterviewde beoordeeld was. Hierbij gaat het vooral om suggesties ten aanzien van het aanpassen, achterwege laten en eventueel toevoegen van maatregelen. Over het gebruik van een checklist bij duurzame gebiedsontwikkeling wordt door Demmers opgemerkt dat een checklist, of welk ander instrument dan ook bedoeld om een duurzaam gebied mee te ontwikkelen, uitgaat van een algemene situatie, terwijl gebiedsontwikkeling vooral aan dient te haken op de specifieke situatie van de gebiedsontwikkeling in kwestie; “Ontwerp met overmaat” (maatregel 28): een aanvulling op de maatregel ontwerpen met overmaat, is het ontwerpen van gebieden voor een beperkte periode (Jansen). Bouwen voor een beperkte periode kan bijvoorbeeld worden toegepast in krimpgebieden. Het ontwerpen met overmaat kan dan toegepast worden in gebieden met groeipotentie. Bij de ontwikkeling van een gebied of gebouw met een beperkte levensduur, is het belangrijk om zoveel mogelijk natuurlijke en demontabele componenten toe te passen zodat deze na gebruik eenvoudig verwijderd kunnen worden. Tevens wordt door Demmers opgemerkt dat deze maatregel niet te letterlijk moet worden genomen, aangezien er dan sprake is van verspilling van ruimte en wellicht beter kan worden geherformuleerd in: “Ontwerp met mogelijkheid tot verandering”; “Ontwikkel geen nieuwe gebieden” (29): dit wordt door Benthem, Dressel en Van Timmeren als te stringent ervaren. Ook op greenfields (buitengebieden) moet kunnen worden ontwikkeld indien deze locaties zich op belangrijke knooppunten met groeipotentie bevinden; “Pas gebiedsinstallaties toe“(10): het toepassen van gebiedsinstallaties is een uiting van centralisatie. De laatste tijd wordt ook steeds vaker decentralisatie van installaties toegepast,


pagina 43

14-10-10

zowel in gebouwen als gebieden. Het voordeel van decentralisatie is dat er ruimte wordt gewonnen aangezien er geen transportleidingen nodig zijn (Van Timmeren); “Ontwerp een plan zonder eindbeeld” (24): Benthem meldt dat bij normale gebiedsontwikkeling er eveneens geen sprake is van een definitief eindbeeld bij een goed stedenbouwkundig plan; “Intensiveer het ruimtegebruik” (30): hierbij wordt opgemerkt dat dubbel grondgebruik en mixed use aparte maatregelen dienen te zijn (Den Hamer, Van Trigt); “Houd bestaande landschap, structuren en historische opstallen zoveel mogelijk intact” (31): Den Hamer merkt op dat het intact laten van historische opstallen als positief wordt ervaren, maar dat bestaande structuren in het landschap niet per se intact hoeven te blijven; Dressel geeft aan dat er nog te weinig aandacht voor de klant is want “als de klant het niet begrijpt is het kansloos”. Daarnaast geeft hij aan dat er meer aandacht dient te worden besteed aan het ontwerpproces; Voorgesteld wordt (Jansen) om de maatregel toe te voegen dat bij de uitgifte van nieuwe greenfield gronden, er verevening van een gedeelte van de opbrengsten plaatsvindt naar bestaande locaties, zodat die kunnen worden geherstructureerd; Tevens wordt voorgesteld om het aspect water een eigen maatregel te geven, evenals biodiversiteit (Demmers, Den Hamer) en het toevoegen van een breed aanbod van voorzieningen.

4.3 Samenvatting hoofdstuk 4 In dit hoofdstuk zijn de bevindingen uit het theoretisch kader van hoofdstuk 3 getoetst door middel van interviews. Uit de interviews volgt dat duurzaamheid niet vanuit 1 dimensie dient te worden bekeken, maar een samenspel dient te zijn van meerdere dimensies: People, Planet, Profit en Ruimte. De door de geïnterviewden meest genoemde aspecten van duurzame gebiedontwikkeling zijn energieneutraliteit, aanwezigheid van functies op loopafstand, volhardendheid, toekomstwaarde, ruimtelijke kwaliteit, mogelijkheid tot functiewisseling, dubbelgrondgebruik en multifunctionaliteit, toepassen van groen, handhaven van cultureel erfgoed en goede ontsluiting. De voordelen van de ontwikkeling van een duurzaam gebied zijn de positieve PR die ermee verkregen wordt, de hogere toekomstwaarde van het gebied, de hogere kwaliteit van de (buiten)ruimte en het besef dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid wordt genomen en bijgedragen wordt aan een duurzame samenleving. Om een gebied duurzaam te kunnen ontwikkelen dienen een aantal obstakels overwonnen te worden. De belangrijkste daarvan zijn de onduidelijkheid wat onder duurzaamheid wordt verstaan, de bestaande structuur van de vastgoedwereld waarbij onduidelijk is wie het initiatief dient te nemen en de focus op aanvangsinvesteringen waardoor financiële voordelen op langere termijn, waar sprake van is bij duurzame gebiedsontwikkeling, niet meegenomen worden in de overweging. De problematiek van de financiële haalbaarheid wordt door de geïnterviewden in dit hoofdstuk onderstreept, waarbij aangegeven wordt dat de meerinvestering tussen de 5 en 20% bedraagt, ten opzichte van een normale gebiedsontwikkeling. De verschillende theoretisch verkregen maatregelen zijn in dit hoofdstuk beoordeeld op nut ten aanzien van de bijdrage aan een duurzame ontwikkeling door middel van het geven van een cijfer aan elke maatregel. Als beste werd beoordeeld de maatregel om groen en water toe te passen en als minste werden de maatregelen beoordeeld om windwering toe te passen en om niet te ontwikkelen in krimpgebieden. Bij de beoordeling is tevens aan de orde geweest welke maatregelen toegevoegd, aangepast of geschrapt dienen te worden. Dit resulteerde in een aantal suggesties ten aanzien van wijzigingen. Hier wordt in hoofdstuk 5 verder op ingegaan.


pagina 44

14-10-10

Hoofdstuk 5

Synthese praktijk en theorie fase I

In de voorgaande hoofdstukken heeft exploratief onderzoek plaatsgevonden dat het raamwerk vormt voor het empirisch onderzoek en daarna praktijkonderzoek in de vorm van interviews. Op basis van het theoretisch onderzoek is o.a. een checklist met maatregelen opgesteld als instrument om daarmee een duurzaam gebied te kunnen ontwikkelen, die vervolgens getoetst is in de interviews. In dit hoofdstuk vindt de synthese van theorie en praktijk plaats, met de volgende centrale vragen: Hoe verhouden de resultaten van de interviews zich tot het theoretisch kader? Hoe verhouden de beoordelingen van de verschillende dimensies zich tot elkaar? Welke aanpassingen dienen te worden verwerkt in de checklist en waarom? Het doel is om te verifiëren welke aspecten toegepast dienen te worden bij de ontwikkeling van een duurzaam gebied en hoe de, in hoofdstuk 3 geconstateerde, obstakels kunnen worden overwonnen. In paragraaf 5.1 wordt ingegaan op de verschillen tussen theorie en praktijk en hoe omgegaan dient te worden met de geconstateerde obstakels. In paragraaf 5.2 wordt de toetsing van de maatregelen besproken. Paragraaf 5.3 bevat de samenvatting. 5.1 Overeenkomsten en verschillen theorie en praktijk Hieronder worden de overeenkomsten en verschillen verwoord van theorie en praktijk ten aanzien van duurzame gebiedsontwikkeling. Hierbij wordt de theorie als basis gezien waarop vanuit de praktijk wordt gereageerd. Duurzaamheid in de vastgoedmarkt Evenals de theorie (zie paragraaf 2.2.2) wordt in de vastgoedpraktijk duurzaamheid in een breed kadergeplaatst. Dit houdt concreet in dat alle vier de dimensies, People, Planet, Profit en Ruimte, als onderdelen van duurzaamheid worden beschouwd. Verschillen tussen duurzame gebouwen gebiedsontwikkeling Vanuit de theorie wordt over duurzame gebiedsontwikkeling, t.o.v. duurzame gebouwontwikkeling, opgemerkt dat er sprake is van een hoger schaalniveau waarbij meer duurzame aspecten aan de orde zijn, dat er sprake is van procesmanagement i.p.v. projectmanagement en dat er bij gebiedsontwikkeling meer factoren en actoren betrokken zijn. De praktijkexperts sluiten zich grotendeels aan bij het theoretisch kader op dit vlak, waarbij aanvullend wordt opgemerkt dat de dimensie People bij duurzame gebiedsontwikkeling een grotere rol speelt dan bij duurzame gebouwontwikkeling. Verder wordt benadrukt dat er bij duurzame gebiedsontwikkeling geen sprake is van een gesloten entiteit, zoals bij een duurzaam gebouw, waardoor het lastiger is een pakket aan maatregelen op te stellen om te komen tot een duurzame ontwikkeling. Bij een gebied is er namelijk meer interactie met de omgeving en is er sprake van een unieke context waardoor het moeilijker af te bakenen is dan een gebouw. Aspecten van duurzame gebiedsontwikkeling De verschillende aspecten die van belang zijn bij een duurzame gebiedsontwikkeling, zoals beschreven in de literatuur, zijn als maatregelen opgenomen in de checklist van tabel 3.3. In de praktijkinterviews is aandacht besteed aan deze aspecten via open vragen enerzijds en anderzijds door de beoordeling van de theoretisch opgestelde checklist en het verwoorden van eventuele wijzigingen daarop. Vanuit de praktijk werd de nadruk gelegd op twee onderdelen die in de literatuur geen prominente plek hebben, te weten bereikbaarheid en ontmoetingsplekken in en buiten kantoor. Aan de andere kant werden een aantal aspecten in de interviews niet besproken die in de literatuur wel behandeld worden, zoals windwering, compact bouwen, fasering en scheiding van langzaam en snel verkeer.


pagina 45

14-10-10

De reakties van de geïnterviewden op de theoretische checklist en de daarbij voorgestelde wijzigingen, worden behandeld in 5.2. Kansen en bedreigingen van duurzame gebiedsontwikkeling In de theorie wordt vooral aandacht besteed aan problemen ten aanzien van de structuur, de financiële situatie en het ontbreken van beoordelings- en ontwikkelmethodes om een duurzaam gebied mee te realiseren. In de praktijk worden de eerste twee punten onderstreept. De financiële situatie en het probleem welke partij het initiatief dient te nemen, worden in de volgende paragraven verder behandeld. Het derde probleem, het ontbreken van beoordelings- en ontwikkelmethoden, wordt niet door alle geïnterviewden ervaren als een probleem. Sterker nog, zoals eerder aangegeven, zijn Demmers en Van Rooy van mening dat dergelijke instrumenten op gebiedsniveau minder geschikt zijn, aangezien er bij gebiedsontwikkeling sprake is van een meer specifieke context en door het groter aantal betrokken factoren en actoren dan bij projectontwikkeling. Dit houdt niet in dat er geen instrument ingezet kan worden bij de ontwikkeling van een duurzaam gebied, maar dat er eerst gekeken dient te worden naar de specifieke omstandigheden waarna besloten kan worden een checklist of ander instrument in te zetten. Ten aanzien van de motieven en kansen zijn theorie en praktijk in balans. Zowel in de theorie als praktijk worden motieven genoemd als positief imago, hogere kwaliteit van de omgeving, maatschappelijke verantwoordelijkheid, lange termijn (financiële) voordelen en het voldoen aan de vraag vanuit de markt en het wettelijk kader. Financiële consequenties duurzame gebiedsontwikkeling De in de theorie gesignaleerde financiële problemen worden in de praktijk onderstreept. Het grootste probleem hierbij is dat er bij een duurzame investering sprake is van hogere aanvangsinvesteringen. Aangezien er in de vastgoedmarkt vooral naar investeringen wordt gekeken en minder naar exploitatiekosten en life cycle costs, vormt de hogere aanvangsinvestering een probleem. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen woonlocaties en commerciële locaties. Van Trigt merkt in de interviews hierover op dat commerciële gebieden makkelijker duurzaam kunnen worden ontwikkeld, aangezien beleggers (als afnemer van de kavels en de daarop gerealiseerde gebouwen) gewend zijn om met lange termijn cash flow analyses te werken, waardoor een duurzame ontwikkeling financieel vaak wel interessant is. Bij woonlocaties zijn de kopers niet gewend te denken in lange termijn cash flows, maar wordt vooral naar de aanvangsinvestering gekeken. Op lange termijn is het de verwachting dat duurzame gebiedsontwikkeling goedkoper is dan normale gebiedsontwikkeling. De focus dient derhalve op de lange termijn gericht te zijn, in plaats van op de korte termijn zoals nu het geval is. Welke partij dient het initiatief te nemen? Zowel in de theorie als praktijk wordt de eindgebruiker aangeduid als de belangrijkste speler die het initiatief op zich dient te nemen. Aangezien de eindgebruiker vaak de nodige kennis ontbeert, wordt deze taak verschoven naar de ontwikkelaar, die de eindgebruiker aan de hand dient te nemen en dient te voorzien van reële en concrete informatie, met name over de lange termijn financiële voordelen, om zodoende duurzame gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De experts uit de praktijk voegen daar de overheid aan toe, die door middel van subsidies en het versoepelen van de regelgeving, duurzame ontwikkeling kan stimuleren.


pagina 46

14-10-10

5.2

Rangorde, dimensies en aanpassing checklist

5.2.1 Rangorde en dimensies De uitkomsten van de beoordeling van de verschillende maatregelen, door middel van een cijfer toekennen per maatregel, zijn verwoord in hoofdstuk 4. Hierbij wordt geconstateerd dat de best scorende maatregelen zijn: “Creëer groen en water” (8,7), “Neem initiatief” (8,4), “Houd bestaande structuren intact” (8,4) en “Zorg voor goede fietsontsluiting” (8,4). Slecht scorende maatregelen zijn “Zorg voor windwering” (5,5), “Ontwikkel geen nieuwe gebieden” (5,5) en “Gebruik zoveel mogelijk materialen uit de eigen regio” (5,9), zie ook bijlage IV. Dimensies Daarnaast kunnen de resultaten Tabel 5.1 Statistieken naar dimensie gekoppeld worden aan de vier Aantal Gemiddeld Standaard deviatie dimensies, zie tabel 5.1. Hieruit Totaal 31 7,2 0,9 blijkt dat de gemiddelde People 5 7,1 1,3 beoordeling 7,2 bedraagt en dat de Planet 11 7,2 1,0 resultaten per dimensie niet erg ver uit elkaar liggen, maar dat de Profit 5 6,9 0,5 dimensie Profit het laagst wordt Ruimte 10 7,3 0,9 gewaardeerd en de dimensie Ruimte het hoogst. Verder blijkt dat de dimensie Profit de minste volatiliteit laat zien. Hieruit kan geconcludeerd worden dat duurzame gebiedsontwikkeling verder gaat dan energetische aspecten (Planet) en dient te bestaan uit een samenspel van de vier dimensies. De lagere score voor Profit kan er op wijzen dat de balans nog iets te veel doorschiet naar de nieuwe duurzaamheidsaspecten en minder naar de al langer van belang zijnde aspecten als winstgevendheid en werkgelegenheid. De cijfers liggen echter dermate dicht bij elkaar dat er geen reden is om vergaande conclusies te trekken. Daarnaast is het de vraag of alle geïnterviewden zich de toepassing in de praktijk kunnen voorstellen. Als dat niet het geval is, kan dat een reden zijn voor de geconstateerde verschillen. Bij enkele maatregelen zijn er grote verschillen te constateren in de beoordeling. Dat geldt met name voor: “Wek duurzame energie volledige in eigen gebied op”, “Recycle afvalstromen volledig in eigen gebied”, “Ontwikkel in stedelijk gebied”, “Breng nieuwe gebieden gefaseerd op de markt”, “Ontwerp stedenbouwkundig plan zonder eindbeeld” en “Ontwikkel geen nieuwe gebieden”. e

De eerste twee van de hierboven weergegeven maatregelen hebben betrekking op de 3 stelling van dit onderzoek, die verworpen is (zie paragraaf 5.2.2). Bij alle hierboven weergegeven maatregelen geldt dat ze op een duidelijke wijze verwoord zijn wat klaarblijkelijk ook een duidelijk antwoord oproept, waardoor de verschillen groot zijn. 5.2.2 Veronderstellingen Zoals al aangegeven bij paragraaf 4.2.2 worden de eerste twee veronderstellingen gevalideerd. Deze veronderstellingen luiden:

De optelling van een verzameling duurzame panden levert geen duurzaam gebied op; Demografische ontwikkelingen zijn te beschouwen zijn als een thema van duurzame gebiedsontwikkeling.

De derde veronderstelling, dat er geen afwenteling naar andere gebieden mag plaatsvinden, wordt verworpen. Dit houdt in dat twee maatregelen hergeformuleerd worden (zie 5.2.3) en dat een e selectiecriterium vervalt (zie 3.2, het 3 criterium).


pagina 47

14-10-10

5.2.3 Aanpassing checklist Zoals ook gedeeltelijk verwoord in paragraaf 5.1, worden enkele maatregelen door de geïnterviewden bekritiseerd en worden nieuwe maatregelen voorgedragen om op te nemen op de checklist. Met dit commentaar wordt de checklist geoptimaliseerd. Voordat een maatregel aangepast (verwijderd of toegevoegd) wordt, dient voldaan te zijn aan de volgende voorwaarden: de aanpassing dient te voldoen aan de selectiecriteria uit paragraaf 3.2, met uitzondering van e het 3 criterium (geen afwenteling in de ruimte), zoals ook verwoord in paragraaf 5.2.2; de aanpassing dient door minimaal 2 geïnterviewden te zijn verwoord; de aanpassing dient een afwijkende strekking te hebben t.o.v. de reeds aanwezige maatregelen. Hieronder wordt aandacht besteed aan de maatregelen die worden gewijzigd: Maatregel 1: “Beperk verkeerslawaai (door clustering, afscherming en vergroten afstand tot de weg)”. De maatregel op zich is goed, de toelichting echter niet. D.m.v. clustering en afscheiding ontstaat geluidsreductie op een duurzame manier. De reductie door afstand te nemen, levert meer gebruik van ruimte op, dat niet als duurzaam kan worden betiteld. De toevoeging “afstand tot de weg vergroten“ wordt verwijderd; Maatregelen: “Wek duurzame energie volledig in eigen gebied op en recycle afvalstromen 8 en 12 volledig in eigen gebied”. Het probleem ligt bij de term “volledig”. Het is op dit moment niet mogelijk, zonder exorbitante investeringen, een gebiedsontwikkeling volledig zelfvoorzienend te laten zijn. De term “volledig” wordt daarom aangepast in “zoveel mogelijk”; Maatregel 11: “Bouw compact”. Feitelijk is deze maatregel een gebouwmaatregel en wordt derhalve achterwege gelaten; Maatregelen: “Ontwikkel in stedelijk gebied” en “Ontwikkel geen nieuwe gebieden”. Het verschil 14 en 28 tussen de maatregelen blijkt onduidelijk. Daarom wordt maatregel 14 veranderd in “Ontwikkel in of aansluitend op stedelijk gebied” waardoor duidelijker wordt dat door de nieuwe gebiedsontwikkeling gebruik kan worden gemaakt van al aanwezige infrastructuur. Maatregelen: “Breng nieuwe gebieden gefaseerd op de markt” en “Faseer op duurzaamheid”. De 17 en 26 maatregelen worden niet ervaren als specifiek duurzame maatregelen, waardoor beiden worden verwijderd; Maatregel 18: “Gebruik omvang gebied”. Deze maatregel wordt verwijderd en komt als onderdeel van 19 (clusteren) in beperkte mate terug; Maatregel 22: “Gebruik kennis huidige bewoners”. Deze maatregel wordt uitgebreid met “en toekomstige gebruikers”. Hiermee wordt invulling gegeven aan de opmerking om de klant meer te betrekken in het ontwikkelproces. Maatregel 30: “Intensiveer het ruimtegebruik door dubbel grondgebruik, hoge dichtheden en mixed use”. Deze maatregel wordt gesplitst in twee maatregelen, te weten “Intensiveer ruimtegebruik“ en “Pas mixed use toe“. De volgende maatregelen zijn toegevoegd aan de definitieve checklist: “Voeg een breed aanbod van voorzieningen toe” wordt toegevoegd als onderdeel van het thema omgeving en de dimensie People; “Pas watermanagement toe” wordt toegevoegd als onderdeel van het thema bronnen en de dimensie Planet. Het gaat hierbij om het toepassen van bijvoorbeeld een grijswatercircuit, water langer vasthouden op de locatie etc.; “Behoud of verbeter de biodiversiteit” als onderdeel van het thema cultuur en ecologie en de dimensie Ruimte. De definitieve checklist is verwoord in bijlage V.


pagina 48

14-10-10

5.3 Samenvatting hoofdstuk 5 Zowel in het theoretisch kader als in de praktijktoetsing komt naar voren dat, in de vastgoedmarkt, duurzaamheid in brede zin wordt opgevat, waardoor alle vier dimensies, People, Planet, Profit en Ruimte, als onderdelen van duurzaamheid worden beschouwd. Over de verschillen tussen duurzame gebouwontwikkeling en duurzame gebiedsontwikkeling is ook grotendeels overeenstemming. Bij gebiedsontwikkeling is er sprake van een hoger schaalniveau waarbij meer aspecten van toepassing zijn, is er sprake van procesmanagement i.p.v. projectmanagement en zijn er meer actoren betrokken. De praktijkexperts voegen daar aan toe dat de dimensie People bij een gebied belangrijker is dan bij een gebouw en tevens dat er sprake is van een unieke context met meer interactie met de omgeving. Als kansen en motieven voor duurzame gebiedsontwikkeling worden, door zowel theorie als de praktijkexperts, genoemd: positief imago, hogere kwaliteit van de omgeving, maatschappelijke verantwoordelijkheid, lange termijn (financiële) voordelen, voldoen aan de vraag vanuit de markt en voldoen aan het wettelijk kader. Als obstakels wordt, zowel in de theorie als door de praktijkexperts, onderkend: problemen ten aanzien van de structuur, de financiële situatie en het ontbreken van beoordelings- en ontwikkelmethodes om een duurzaam gebied mee te realiseren. Over deze laatste maatregel werd echter door een tweetal experts (van de vijftien) aangegeven dat een checklist weliswaar geschikt is om toe te passen bij een duurzame gebouwontwikkeling, maar minder geschikt is bij een duurzame gebiedsontwikkeling. Als oplossing voor het financiële probleem wordt vooral gewezen op de lange termijn financiële voordelen. De partij die het meest geschikt is om het initiatief te nemen, is de ontwikkelaar die de eindgebruiker, waar het eigenlijk om draait, aan de hand kan nemen en de (financiële) obstakels kan overwinnen en daarmee een duurzame gebiedsontwikkeling tot stand kan brengen. Door de experts worden verder twee van de drie veronderstellingen gevalideerd, te weten:

de optelling van een verzameling duurzame panden levert geen duurzaam gebied op;

demografische ontwikkelingen zijn een onderdeel van duurzame gebiedsontwikkeling. De derde veronderstelling (geen afwenteling naar andere gebieden) wordt verworpen, waardoor twee maatregelen worden geherformuleerd en één selectiecriterium vervalt. Door de geïnterviewde experts zijn de maatregelen op de checklist beoordeeld op het nut van die maatregel voor de realisatie van een duurzame ontwikkeling. De best scorende maatregel van de checklist is “Creëer groen en water” en de minst scorende maatregelen zijn “Zorg voor windwering” en “Ontwikkel geen nieuwe gebieden” (zie bijlage IV). Er zijn tevens wijzigingen doorgevoerd in de checklist met maatregelen. De belangrijkste wijzigingen zijn het toevoegen van de tekst “zoveel mogelijk”, bij de maatregelen “Wek duurzame energie in eigen gebied op” en “Recycle afvalstromen in eigen gebied”. Verder worden de twee maatregelen over faseren en de maatregel “Bouw compact” verwijderd. In de plaats daarvan komen de maatregelen “Pas watermanagement toe”, “Behoud of verbeter de biodiversiteit” en “Voeg een breed aanbod van voorzieningen toe” (zie bijlage V).


pagina 49

14-10-10

Fase II Praktijkcases


pagina 50

14-10-10

Hoofdstuk 6

Praktijkonderzoek cases

In dit hoofdstuk wordt het kwantitatieve onderzoek beschreven dat antwoord geeft op het tweede gedeelte van de centrale vraag: welke duurzame maatregelen op gebiedsniveau worden in de praktijk door gebiedsontwikkelingen toegepast? Het doel is inzicht te krijgen welke maatregelen daadwerkelijk in de praktijk worden toegepast bij duurzame gebiedsontwikkelingen en inzicht te krijgen in hoe duurzaam de gebieden nu eigenlijk zijn. Door te bekijken welke maatregelen in de praktijk worden toegepast, wordt tevens meer inzicht verkregen in de toepasbaarheid van de checklist. De volgende deelvragen worden in dit hoofdstuk beantwoord: Welke maatregelen op gebiedsniveau worden door duurzame gebiedsontwikkelingen in de praktijk toegepast en hoe duurzaam zijn deze gebieden nu eigenlijk? Hoe verhouden de uitkomsten van de duurzame gebieden zich t.o.v. normale gebieden? Op welke manier worden de maatregelen in de duurzame gebiedsontwikkelingen toegepast? Het onderzoek in dit hoofdstuk is te karakteriseren als een survey-onderzoek waarbij gegevens worden verzameld en toegepast in een steekproef van onderzoekseenheden uit een nader omschreven populatie. De gegevens zijn hierbij voornamelijk van nominaal niveau. De onderzoekseenheden zijn de verschillende duurzame gebiedsontwikkelingen in de steekproef en de populatie bestaat uit alle Nederlandse duurzame gebiedsontwikkelingen. Aangezien onbekend is hoeveel duurzame gebiedsontwikkelingen er zijn in Nederland, de omvang van de steekproef gezien de tijd beperkt is tot 25 en er sprake is van een beschikbare steekproef en geen a-selecte steekproef, is de generaliseerbaarheid van de uitkomsten beperkt (Baarda en De Goede, 2007). De maatregelen die in dit hoofdstuk worden onderzocht, zijn afkomstig van de definitieve checklist, zoals verwoord in bijlage V. Hierna wordt in paragraaf 6.1 de onderzoeksopzet besproken, waarna de resultaten in paragraaf 6.2 worden verwoord. In paragraaf 6.3 wordt verwoord hoeveel maatregelen worden toegepast in niet duurzame gebiedsontwikkelingen. In paragraaf 6.4 wordt geanalyseerd op welke manier de maatregelen worden ingevuld in de gebiedsontwikkelingen en paragraaf 6.5 verwoordt tenslotte de samenvatting. 6.1 Onderzoeksopzet praktijkonderzoek (de cases) Uit de totale populatie van duurzame gebiedsontwikkelingen wordt een steekproef van 25 duurzame gebieden genomen en van die gebieden wordt geanalyseerd welke maatregelen uit de checklist worden toegepast. Een alternatief zou kunnen zijn om i.p.v. de checklist een bestaand instrument voor de ontwikkeling van een duurzaam gebied toe te passen. Zoals ook in 2.2.7 aangegeven zijn er echter geen breed gedragen instrumenten op gebiedsniveau voorhanden, vandaar dat er gekozen is om zelf een instrument samen te stellen en dit te gebruiken bij het kwantitatieve onderzoek. Een probleem bij het onderzoek is dat onbekend is hoeveel gebiedsontwikkelingen er zijn in Nederland, laat staan dat bekend is hoeveel gebieden er zijn die duurzaam ontwikkeld worden. Uit het verkennend interview met prof. dr. E.F. Nozeman kwam naar voren dat de reden van voornoemde onduidelijkheid vooral een definitiekwestie is. Hierdoor is niet eenduidig te bepalen wat de omvang is van de totale populatie, is het niet mogelijk een a-selecte steekproef te formuleren en is het lastig gebieden te selecteren voor de steekproef. Al met al zorgt dit er voor dat voorzichtig moet worden omgegaan met de uitkomsten van het onderzoek en dat de mate van generaliseren beperkt dient te blijven. Er kunnen wel conclusies worden getrokken over de onderzochte gebieden zelf en de uitkomsten geven tevens een indicatie over de stand van zaken van duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland. Voor de steekproef worden de gebieden gebruikt die zich hebben aangemeld om deel te nemen aan het DGBC pilotproject over duurzame gebiedsontwikkeling. Door voor deze gebieden te kiezen


pagina 51

14-10-10

wordt onderbouwd dat er sprake is van een duurzaam gebied, of in ieder geval dat de ontwikkelaars duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan. Het gaat hierbij om de volgende gebieden: Logistiek Park Moerdijk: een logistiek bedrijventerrein in Moerdijk van 150 ha; Larserknoop: een mixed bedrijventerrein met een omvang van ruim 80 ha in Lelystad; Brainpark III: een kantorenlocatie in Rotterdam met een omvang van 8 ha; Hoogvliet Maasranden: een woonlocatie in Rotterdam met een omvang van 80 ha; Kenniskwartier: een multifunctioneel gebied in Amsterdam met een omvang van 30 ha; Overhoeks: een multifunctioneel gebied van bijna 30 ha in Amsterdam; Greenpark: een bedrijvenpark bij Venlo met een omvang van 45 ha; Belvédère: een multifunctioneel gebied met een omvang van 280 ha in Maastricht; Almere Hout-Noord: een woonwijk in Almere met een omvang van 335 ha; Schiebroek Zuid: een multifunctioneel gebied met een omvang van 50 ha in Rotterdam; Stichtsekant: een bedrijventerrein in Almere met een omvang van 220 ha; Cascadepark: een centraal park met bedrijven van 25 ha in Almere; Columbuskwartier: een woonontwikkeling met een omvang van 4 ha in Almere; Park 20|20: een kantoorontwikkeling met een omvang van 10 ha in Hoofddorp; Hoboken: een multifunctioneel gebied in Rotterdam met een omvang van 56 ha; Rotterdam Central District: een multifunctioneel gebied met een omvang van 45 ha; Usseler Es: een gemengd bedrijventerrein in Enschede met een omvang van 56 ha; De Vork: een bedrijventerrein in de gemeente Heerhugowaard met een omvang van 120 ha; Schiphol Oost: een bedrijventerrein op Schiphol met een omvang van 20 ha; Buiksloterham: een multifunctioneel gebied in Amsterdam-Noord van circa 100 ha; Rijnenburg: een multifunctionele ontwikkeling in Utrecht met een omvang van circa 400 ha; Rotterdam Airport: een bedrijvenpark bij de luchthaven van Rotterdam van 50 ha; Leerpark: een multifunctioneel gebied met een omvang van circa 25 ha in Dordrecht; Om de Weede: een woonlocatie van 100 ha in Hasselt; Stadionplein: een multifunctioneel gebied met een omvang van 8 ha in Amsterdam. Van de verschillende gebieden zijn de openbare documenten bestudeerd waarin aspecten van duurzaamheid kunnen worden vermeld, zoals Plan MER, stedenbouwkundig plan, masterplan, bestemmingsplan, duurzaamheidsplan, websites en besluitvormingsstukken van de gemeente. Hierbij gaat het vooral om informatie uit de grijze literatuur, aangezien deze informatie niet gepubliceerd is. Per gebied is in bijlage VI aangegeven welke stukken zijn bestudeerd. Zoals eerder aangegeven kan met de checklist niet aangegeven worden of een gebied duurzaam is of niet. Hier is ook geen referentiekader voor aanwezig. In dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat hoe meer maatregelen er worden toegepast in een gebied, hoe duurzamer het gebied is. Hierdoor kunnen de gebieden wel onderling vergeleken worden. Hier is echter een kanttekening op zijn plaats. De beschikbaarheid van de informatie varieert doordat de fases waarin de gebieden zich bevinden, varieert. Een gebiedsontwikkeling in de initiatieffase heeft bijvoorbeeld nog geen stedenbouwkundig plan. Aangezien een maatregel pas toegekend wordt aan een gebied als daadwerkelijk vastligt dat de maatregel daadwerkelijk wordt toegepast, ligt het voor de hand dat gebieden in de initiatieffase minder maatregelen ‘scoren’ dan de overige gebieden. Gezien de hoeveelheid tijd die benodigd is om de verschillende stukken van de gebieden te bestuderen, is het aantal gebieden beperkt tot 25. Dit aantal is statistisch gezien groot genoeg om conclusies aan te verbinden, waarbij de eerder gemelde beperkingen van toepassing blijven. Nadat de stukken bestudeerd zijn, is contact opgenomen met het contactpersoon van de gebiedsontwikkeling en de vraag gesteld of er aanvullende documenten beschikbaar zijn waarin duurzame maatregelen zijn vastgelegd. Er is tevens gevraagd of er ingestemd wordt dat het gebied onderdeel is van deze studie.


pagina 52

14-10-10

Zoals hiervoor al kort aangestipt, wordt een maatregel toegekend (gescoord) indien in één van de projectdocumenten vermeld staat dat een maatregel gaat worden toegepast. Dit houdt in dat formuleringen zoals “er kan worden gedacht aan het toepassen van ….” of “het is belangrijk om …” geen score opleveren. Als tweede (en laatste criterium) wordt gekeken in hoeverre een bepaalde maatregel wordt toegepast vanwege het voldoen aan wettelijke eisen. Het beperken van omgevingslawaai is hier een voorbeeld van. Het voldoen aan de wettelijke eis levert hierbij geen score op. In een document dient bijvoorbeeld verwoord te zijn dat vanwege het leefklimaat er maatregelen zijn genomen die de geluidbelasting extra verlagen, zoals het afschermen van geluid door gebouwen (die zelf minder geluidbelast zijn). M.a.w. het vermelden aan welk aspect, thema of dimensie van duurzaamheid een maatregel invulling geeft en waarbij de mate van invulling boven het wettelijk niveau uitstijgt, levert een score op. 6.2 Resultaten van het praktijkonderzoek (de cases) De resultaten van het cases-onderzoek worden in deze paragraaf verwoord. In deze paragraaf worden de uitkomsten verwoord naar maatregel en naar gebied. In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de samenhang. De maatregel “Neem initiatief” wordt het meest toegepast. Dit is echter een logisch gevolg van het feit dat de steekproef en populatie bestaan uit duurzame gebiedsontwikkelingen en derhalve alle gebieden op deze maatregel scoren. Deze maatregel wordt daarom in het kwantitatief onderzoek niet meegenomen. Een andere maatregel die niet meegenomen wordt in het kwantitatieve onderzoek is “Ontwikkel niet in een krimpgebied”. Deze maatregel wordt uitgesloten omdat vermoedelijk geen enkel gebied hieraan invulling kan geven. 6.2.1 Maatregelen In afbeelding 6.1 is weergegeven hoe vaak een maatregel is toegepast in de gebiedsontwikkelingen. De maximale score is hierbij 25 aangezien er 25 gebieden onderzocht zijn. Gemiddeld blijkt dat een maatregel 8,5 keer wordt toegepast in de gebieden. De hoogste score wordt bereikt door de maatregel om goede fietsontsluiting te realiseren (20 keer). Andere maatregelen die goed scoren zijn het realiseren van groen en water (18 keer) en het realiseren van goede ruimtelijke kwaliteit (openbare ruimte en architectuur). De maatregelen “Ontwerp met overmaat”, “Pas zoveel mogelijk materialen toe uit de regio”, “Benut synergie op gebiedsniveau” en “Zorg voor windwering” worden elk slechts 1 maal toegepast in een gebied. Afbeelding 6.1 Aantal keren dat maatregel toegepast wordt in de gebieden Maatregelen

25 People

Planet

Profit

Ruimte

20 15 10

Biodiversiteit

Structuren intact

Intensiveer

Pas mixed use toe

Geen ontwikkeling

Overmaat

Robuustheid

Geen eindbeeld

Kennis bewoners

Integrale

Scheid verkeer

Indelen in clusters

Complementair

OV-ontsluiting

Fiets-ontsluiting

Stedelijk gebied

Materialen regio

Recycle afval in

Watermanagement

Synergie

Gebiedsinstallaties

Duurz.energie in

Windwering

Oriëntatie zon

Voorzieningen

Sociale veiligheid

Groen en water

Verkeerslawaai

0

Ruimte kwaliteit

5

Aantal


pagina 53

14-10-10

Aangezien elke maatregel minimaal 1x in een gebied is toegepast, is er geen reden aan te nemen dat er maatregelen zijn geformuleerd die in de praktijk niet toepasbaar zijn. Hierdoor zal de checklist niet verder worden gewijzigd. 6.2.2 Gebieden In afbeelding 6.2 wordt weergegeven hoeveel maatregelen er per gebied worden toegepast. De theoretisch maximale score is 29 (31 maatregelen op de checklist, waarbij er 2 zijn afgevallen, zoals hiervoor aangegeven). Het gemiddeld aantal maatregelen dat de gebieden toepassen bedraagt 9,8. Er kan weliswaar niet verwezen worden naar een referentiekader, aangezien er geen meetcriteria zijn, maar deze gemiddelde score biedt veel ruimte om meer maatregelen toe te gaan passen. De duurzaamheid van de gebieden kan derhalve nog flink worden verbeterd. Aangezien de checklist bestemd is voor alle type gebieden dient hierbij te worden opgemerkt dat enkele gebieden minder goed in staat zijn om alle maatregelen toe te passen. Op een bedrijventerrein is het aantal arbeidsplaatsen per hectare bijvoorbeeld veel lager dan op een kantorenlocatie. Hierdoor rendeert het toepassen van mixed use- of OV-voorzieningen op een kantorenlocatie veel sneller dan op een bedrijventerrein en zullen daardoor ook minder toegepast worden op een bedrijventerrein. Het best scorende gebied in het onderzoek is het Kenniskwartier (Amsterdam) met 17 toegepaste maatregelen, gevolgd door het Greenpark te Venlo. De minst scorende gebieden zijn Stichtsekant (Almere) en Om de Weede (Hasselt) met allebei 5 maatregelen.

Aantal maatregelen

Afbeelding 6.2 Aantal maatregelen per gebied 30 25 20 15 10

Om de Weede

Stichtsekant

De Vork

Brainpark III

Rotterdam Airport

Larserknoop

Park 20/20

Logistiek park

Usseler Es

Schiphol Oost

Almere Hout-

Columbuskwartier

Rotterdam Central

Rijnenburg

Buiksloterham

Hoogvliet

Belvédère

Schiebroek Zuid

Cascadepark

Leerpark

Stadionplein

Overhoeks

Venlo-Greenpark

Kenniskwartier

0

Hoboken

5

Gebied

Hierbij dient te worden opgemerkt dat het terrein met de meeste punten niet per definitie het meest duurzame terrein is. De bovenvermelde scores zeggen vooral iets over het meer of minder toepassen van maatregelen en de mate van duurzaamheid ten opzichte van elkaar, maar is geen kwalificatie van duurzaam of niet-duurzaam. De gebieden kunnen wel onderling vergeleken worden, zodat aangegeven kan worden welk terrein duurzamer is dan een andere, maar er kan niet worden aangegeven hoeveel maatregelen een gebied dient toe te passen om te voldoen aan het label ‘duurzaam’. Daar leent de checklist zich niet voor. Als voorbeeld hierbij kan worden gedacht aan een gebied dat veel scores realiseert door exact te voldoen aan de criteria. Een ander gebied kan bij een aantal maatregelen net niet voldoen aan de criteria maar excelleren bij een aantal andere maatregelen. Het eerst genoemde gebied zal meer maatregelen scoren, maar de vraag is of dat gebied ook duurzamer is. Dit probleem speelt echter niet alleen bij de checklist in dit onderzoek.


pagina 54

14-10-10

Ook bij bestaande beoordelingsinstrumenten, zoals LEED en DPL, die weliswaar meer onderscheid maken in de mate waarin voldaan is aan een maatregel, doet dit probleem zich voor. 6.3 Niet duurzame gebieden Door de duurzame gebiedsontwikkelingen te vergelijken met normale gebiedsontwikkelingen wordt nog meer inzicht verschaft waarin een duurzaam gebied zich onderscheidt. Daarom is bij een beperkt aantal normale gebiedsontwikkelingen onderzocht welke maatregelen van de checklist toegepast worden. Getracht is op een objectieve wijze vijf gebieden hiervoor te selecteren. Dit is gedaan door op de zoekmachine www.google.com te zoeken op de term “gebiedsontwikkeling”. De eerste vijf websites van daadwerkelijke gebiedsontwikkelingen, waarin niet verwoord is dat het om een duurzame gebiedsontwikkeling gaat, zijn daarbij geanalyseerd. Het is mogelijk dat de onderstaande gebieden wel aandacht besteden aan duurzaamheid, maar dat niet communiceren als een ‘selling point’ van het gebied. Hierbij gaat het om de volgende gebiedsontwikkelingen, waarbij gelijk aangegeven wordt hoeveel van de maatregelen op de checklist in het gebied toegepast worden (zie bijlage VII): Perkpolder: een woonlocatie in de provincie Zeeland met een omvang van circa 100 ha. Totaal worden door Perkpolder 4 maatregelen van de checklist toegepast; Kennispark Twente: een bedrijventerrein/universiteitscampus van 180 ha in Enschede. Deze gebiedsontwikkeling past 10 maatregelen toe; Sciencepark Amsterdam: een mixed use terrein van 70 ha in Amsterdam waarbij 9 maatregelen worden toegepast; Ooijen-Wanssum: een natuur en woonlocatie in de provincie Limburg van 500 ha. Bij OoijenWanssum worden 4 maatregelen toegepast; Nije Maaie: een agrarische bedrijvenlokatie in gemeente Dongeradeel waarvan de omvang nog onbepaald is en waarbij 6 maatregelen worden toegepast. Het gemiddeld aantal toegepaste maatregelen bij normale gebiedsontwikkelingen bedraagt 6,6. Regelmatig wordt in vastgoedkringen de opmerking gemaakt dat een historische binnenstad het ultieme voorbeeld is van duurzaamheid. De panden in de binnenstad hebben namelijk al vele verschillende bestemmingen gehad waarbij de binnenstad steeds in staat is geweest zich aan de nieuwe omstandigheden aan te passen. Hoewel er hierbij geen sprake is van een ontwikkeling, is van de Amsterdamse binnenstad geanalyseerd hoeveel maatregelen daarbij van toepassing zijn. Totaal worden 14 maatregelen toegepast (zie bijlage VIII), waarmee de Amsterdamse binnenstad op e de 2 plaats staat van de duurzame gebiedsontwikkelingen, zie afbeelding 6.2. 6.4 Toepassing maatregelen In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de manier waarop de maatregelen in de duurzame gebiedsontwikkelingen worden ingevuld. Hieronder wordt per dimensie aangegeven op welke wijze de belangrijkste maatregelen worden toegepast, waarbij er vooral aandacht is voor middelen die afwijkend of aanvullend zijn op de toelichting die reeds in de checklist is opgenomen.. People Bij het thema omgeving is één van de maatregelen het creëren van groen en water (maatregel 2, zie bijlage V) In de praktijk blijkt dat groen en water steeds vaker geconcentreerd wordt aangelegd en niet versnipperd, zeker als men eveneens het behouden van de biodiversiteit nastreeft (maatregel 31). Ook het toegankelijk maken van het oppervlakte water wordt in de praktijk toegepast, evenals de aanleg van natuurvriendelijke oevers. Bij een breed aanbod voor voorzieningen (maatregel 4) blijkt dat daarbij op zowel bewoners als bezoekers wordt gemikt. Deze doelgroepen zijn echter verschillend, waardoor een andere aanpak noodzakelijk is. Faciliteiten die hierbij gerealiseerd worden zijn horeca, postkantoren, scholen,


pagina 55

14-10-10

fitnessclubs, kinderopvang, vergadercentra, kleine supermarkten, stomerijen, medische dienstencentra, financiële diensten etc. Geluidwering (maatregel 1) vindt regelmatig toepassing, o.a. door het scheiden van zwaar vervoer en verblijfsgebieden, het combineren van functies in relatie tot de hinderzones en het aanleggen van landschappelijke bufferzones van bomen en groen of door bouwkundige voorzieningen (schermen en bebouwing). Bij het creëren van ruimtelijke kwaliteit (maatregel 3) zijn veel toegepaste middelen het gebruik van hoogwaardige materialen, het inrichten van groen- en watergebieden als verblijfgebied en de realisatie van een kinderpad (een veilig en leuk pad van huis naar school). Planet Bij deze dimensie wordt o.a. gestreefd naar het zuinig omgaan met water, energie en grondstoffen. Bij bronnen (maatregelen 13 en 14) wordt o.a. compact bouwen in de praktijk toegepast, waardoor minder materialen nodig zijn. Deze maatregel was in eerste instantie op de checklist opgenomen, maar komt niet terug in de definitieve versie aangezien het feitelijk een gebouwmaatregel betreft. Ten aanzien van afval (maatregel 13) zijn er in de praktijk toepassingen te vermelden waarbij afval wordt gescheiden en toegepast voor energieopwekking en reductiemaatregelen door retoursystemen, zodat afval hergebruikt wordt. Qua energie (maatregelen 9 en 12) wordt opwekking door windmolens, biomassa, geothermie en zonnepanelen toegepast en efficiënte gebiedsinstallaties met WKO. Hierdoor blijft in een enkel geval zelfs aansluiting op het gasnet achterwege. Ook het toepassen van industriële restwarmte is een toegepast middel. Bij de oriëntatie op de zon (maatregel 8), blijkt in de praktijk dat de afwisseling van hoog- en laagbouw gunstige effecten opleveren, zodat de zonne-energie optimaal wordt benut. Bij watermanagement (maatregel 11) worden in de praktijk vooral gescheiden systemen gerealiseerd (van grijs- en zwart water) en wordt hemelwater opgevangen dat daarna hergebruikt wordt, al dan niet na reiniging daarvan, of naar het oppervlaktewater wordt geloodst (en niet naar het riool). Een ander middel dat wordt ingezet is het werken met een fluctuerend waterpeil, waardoor er minder water aan- en afgevoerd hoeft te worden. Bij mobiliteit (maatregelen 14 t/m 16) worden vooral treinverbindingen, snelle (ongestoorde) busverbindingen, fietspaden en metroverbindingen aangelegd of verbeterd. Hierbij worden ook faciliteiten gerealiseerd om te kunnen overstappen van auto naar andere modaliteiten, inclusief ondersteunende functies zoals de mogelijkheid tot het tanken van biodiesel en fietsparkeerplaatsen. Een ander middel dat wordt ingezet is het stimuleren van thuiswerken. Bij veiligheid worden middelen als verdichten en beter verlichten ingezet. Profit Bij deze dimensie is één van de maatregelen het clusteren van het gebied (maatregel 19). Hier zie je meerdere toepassingen van in de praktijk. Zo is er sprake van scheiding van wegen en vastgoed enerzijds en groen en recreatie anderzijds, daarnaast worden verkeersfuncties gescheiden van elkaar. De redenen om te clusteren variëren, waarbij de redenen veiligheid (extern) / hinder en het vergemakkelijken van de uitwisseling van energie, grondstoffen en water, het meest voorkomen. Ruimte De wens naar flexibiliteit wordt op verschillende manieren ingevuld. De in de checklist opgenomen maatregelen om te ontwerpen met overmaat (maatregel 26) en zonder eindbeeld (maatregel 23) zijn voorbeelden die in de praktijk ook zijn terug te zien. Daarnaast wordt in de opzet van het gebied rekening gehouden met een andere invulling, zodat bedrijfsgebouwen omgezet kunnen worden in kleinschaligere kantoorgebouwen en scholen omgezet kunnen worden in woningen. De structuur van water en wegen is daarbij dusdanig opgezet dat de verschillende functies ermee uit de voeten kunnen.


pagina 56

14-10-10

Het vergroten van de robuustheid gebeurt enerzijds door het vergroten van de (water)bergende capaciteit van de gebieden en anderzijds door het vergroten van de afvoercapaciteit. Het intensiveren van het ruimtegebruik wordt eveneens op verschillende manieren bereikt. Voorbeelden met parkeren op of onder het gebouw zijn voor de hand liggend, maar er zijn ook originelere uitingen, zoals het gebruik van daken voor energievoorziening en zelfs voedselproductie. In dit kader kan ook worden genoemd dat de kabels en leidingen vooral in de groen/blauwe structuur in de gebieden worden geclusterd, zodat er weinig ruimte wordt gebruikt en in de toekomst het gebied makkelijk anders in te vullen is. Bij cultuur & ecologie (maatregelen 30 en 31) zijn praktijkvoorbeelden het intact houden of in oude staat herstellen van dijken, poldergrid, beken en rivieren, oude paden en oude gebouwen. Bij oude gebouwen wordt regelmatig de combinatie gelegd met het toevoegen van groen en een recreatieve of horeca invulling. Hierbij wordt de biodiversiteit verbeterd door het concentreren van groen (en niet versnipperd aanleggen). 6.5 Samenvatting hoofdstuk 6 In dit hoofdstuk wordt bekeken in welke mate de maatregelen, van de checklist uit fase I van dit onderzoek, in de praktijk toegepast worden. Aangezien elke maatregel minimaal 1x in een gebied toegepast is, is er geen reden aan te nemen dat er maatregelen zijn geformuleerd die in de praktijk niet toepasbaar zijn. Hierdoor wordt de bruikbaarheid van de checklist verder onderbouwd. Gemiddeld blijkt dat een maatregel 8,5 keer wordt toegepast in de gebieden. De hoogste score wordt bereikt door de maatregel om goede fietsontsluiting te realiseren (20 keer). De maatregelen “Ontwerp met overmaat”, “Pas zoveel mogelijk materialen toe uit de regio”, “Benut synergie op gebiedsniveau” en “Zorg voor windwering” scoren het slechtst, met elk slechts 1 gebied waarin de maatregel wordt toegepast. In dit onderzoek wordt ervan uitgegaan dat hoe meer maatregelen in een gebied worden toegepast, hoe duurzamer het gebied is. Het best scorende gebied uit het onderzoek is het Kenniskwartier (onderdeel van de Zuid-as in Amsterdam) met 17 maatregelen die worden toegepast, gevolgd door het Greenpark te Venlo (14 maatregelen). De minst scorende gebieden zijn Stichtsekant (Almere) en Om de Weede (Hasselt) met 5 toegepaste maatregelen. De gebieden passen gemiddeld 9,8 maatregelen toe. Deze gemiddelde score biedt veel ruimte om meer maatregelen toe te gaan passen. De duurzaamheid van de gebieden kan derhalve nog flink worden verbeterd. Vergeleken met normale gebiedsontwikkelingen worden er bij duurzame gebiedsontwikkelingen gemiddeld 3 maatregelen extra toegepast. In dit hoofdstuk is eveneens geanalyseerd op welke manier de maatregelen in de verschillende gebiedsontwikkelingen worden toegepast. Hieruit komt naar voren dat de invulling van de maatregelen op meerdere manieren geschiedt en in de verschillende gebieden hier op verschillende wijze invulling aan wordt gegeven.


pagina 57

14-10-10

Hoofdstuk 7 Synthese Interviews en cases fase II De resultaten uit hoofdstuk 6 kunnen verder worden onderzocht door enkele verdiepingsslagen uit te voeren. In dit hoofdstuk wordt deze verdiepingsslagen gemaakt en wordt bekeken welke verschillen in score er zijn, als gekeken wordt naar soort terrein, fase, omvang etc. en hoe de resultaten zich verhouden tot de beoordeling van de checklist (zie hoofdstuk 5). De volgende deelvragen worden hierbij beantwoord: Wat is het verschil in uitkomst van de beoordeling van de maatregelen in de interviews en de toepassing van deze maatregelen in de praktijkcases? Welke verschillen zijn er als de hoeveelheid maatregelen per gebied afgezet wordt t.o.v. normale gebieden, dimensie, soort gebied, type gebied, omvang gebied en fase van de ontwikkeling van het gebied? 7.1 Verdieping uitkomsten maatregelen In deze paragraaf wordt geanalyseerd wat het verschil is in uitkomst van de beoordeling van de maatregelen in de interviews en de toepassing van dezelfde maatregelen in de cases. Hierbij kan worden verondersteld dat de maatregelen die in de interviews als belangrijk worden getypeerd ook vaker worden toegepast in de praktijk. In 7.1.1 is de vergelijking opgezet op basis van rangorde en in 7.1.2 wordt de vergelijking opgezet op basis van gemiddelde score per dimensie.

Interviews

7.1.1 Verband interviews en cases In afbeelding 7.1 wordt het verband Afbeelding 7.1 Verband interviews en cases weergegeven tussen de rangorde 30 van de maatregelen op basis van de beoordelingscijfers uit de interviews 25 enerzijds (zie hoofdstuk 4) en de mate van toepassing in de cases 20 anderzijds (zie hoofdstuk 6). De veronderstelling is hierbij dat er een 15 verband is tussen de hoogte van de beoordeling door de experts en het 10 aantal malen dat een maatregel wordt toegepast in de praktijk. Bij de uitkomsten moet een 5 voorbehoud worden gemaakt in de zin dat de informatie niet algemeen 0 generaliseerbaar is, aangezien niet 0 5 10 15 20 25 30 Cases voldaan is aan de statistische eisen die daaraan worden gesteld. Het geeft echter wel inzicht in wat van belang wordt geacht door de geïnterviewden tegenover de rangorde die ontstaat op basis van het aantal malen dat een maatregel wordt toegepast in de praktijk. Doordat de checklist na de interviews aangepast is, zijn er 25 maatregelen overgebleven die zowel beoordeeld zijn tijdens de interviews als bij de cases. Bij een volmaakte samenhang, in het geval dat de rangorde van de maatregelen na beoordeling van de experts volledig overeenkomt met de rangorde van de maatregelen op basis hoe vaak ze worden toegepast in de praktijk, liggen alle punten op de rode lijn. Daar is in dit geval geen sprake van. De verschillende combinaties liggen wel grotendeels binnen 10 plaatsen van elkaar vandaan (zie de gestreepte lijnen in de grafiek). Bij vier maatregelen is er een grotere afwijking te zien dan 10 plaatsen verschil. Hierbij gaat het om de maatregelen: “Ontwikkel geen nieuwe gebieden” (rangorde cases: 6 vs. interviews: 22). In de interviews krijgt deze maatregel een lage beoordeling, terwijl het in de praktijk veel toegepast wordt. De score


pagina 58

14-10-10

wordt toegekend als er sprake is van een herontwikkelingsgebied, wat niet 100% overeenkomt met “Ontwikkel geen nieuwe gebieden”, waardoor er sprake kan zijn van een meetfout; “Pas integrale ontwerp benadering toe” (16, 4). In de interviews wordt deze maatregel hoog e e gewaardeerd (4 plaats), maar in de praktijk wordt het lang niet altijd toegepast (16 plaats en wordt in 6 van de 25 gebieden toegepast). Vermoedelijk is hier sprake van een maatregel die zeer wenselijk is om toe te passen, maar die in de praktijk lastig toe te passen is; “Oriënteer het gebied gunstig op de zon” (20,9). In de interviews wordt deze maatregel vrij hoog e gewaardeerd (9 plaats), maar wordt slechts in twee gebieden toegepast en komt daarmee op e de 20 plaats. Dit lijkt eveneens een maatregel die in theorie en in de opinie van experts veel toegevoegde waarde levert, maar die niet eenvoudig in de praktijk toe te passen is; e “Benut synergie-effecten” (23, 5). In de interviews scoort deze maatregel hoog (5 plaats), maar in de praktijk wordt de maatregel weinig toegepast (slechts 1 keer). Hier kan echter sprake zijn van een meetprobleem. In veel gevallen zal de synergie op gebiedsniveau pas in latere fases worden toegepast, waardoor de kans op een score in onderhavig onderzoek klein is, aangezien de exploitatie- en beheerfase geen onderdeel is van het onderzoek. Een andere verklaring kan zijn dat het in theorie een goede maatregel is, maar in de praktijk lastig vorm te geven.

Bij een drietal maatregelen is er eveneens sprake van een behoorlijk verschil in rangorde, maar wel minder dan tien plaatsen verschil. Dat zijn de maatregelen die hieronder worden beschreven: “Ontwerp met overmaat” (25, 16). Hier is er sprake van 9 plaatsen verschil in de rangorde. Aan deze maatregel wordt in de interviews nog wel waarde gehecht, maar in de cases wordt deze maatregel slechts 1 maal toegepast. De keerzijde van deze maatregel is dat het leidt tot meer ruimtegebruik waardoor het de vraag is of hier nog sprake is van een duurzame maatregelen en waarbij de ontwikkelingskosten hoger zijn (zie ook paragraaf 3.4). Wellicht is dat de reden dat in de praktijk wordt afgezien deze maatregel toe te passen; “Ontwikkel in (of aansluitend op) stedelijk gebied” (5,13). Deze maatregel lijkt enigszins op de maatregel om geen nieuwe gebieden te ontwikkelen. Ook daar was er sprake van een groot verschil tussen de beoordeling van de experts en de mate van toepassing in de praktijkcases; “Deel het gebied in clusters in” (12,20). In de cases is het een maatregel die geregeld wordt toegepast (8x), in de interviews wordt hieraan echter een lage prioriteit gegeven. Een verklaring hiervoor kan zijn dat aan de veelvuldige toepassing in de praktijk meerdere redenen ten grondslag liggen, waarvan duurzaamheid er slechts 1 is. Hierdoor wordt het vaker toegepast in de praktijk dan op basis van de duurzaamheidsrangorde in de interviews kan worden verwacht. Dimensie In paragraaf 5.2.1 werden Tabel 7.1 Statistieken maatregelen naar dimensie de statistische gegevens van de Aantal Gemiddeld Standaard maatregelen, onderverdeeld naar deviatie dimensie, weergegeven op basis Totaal 31 8,5 5,5 van de rangorde afkomstig uit de People 5 12,0 5,5 interviews. Daaruit kwam naar Planet 11 6,2 5,7 voren dat de verschillen klein Profit 3 5,3 3,1 waren, maar dat de dimensie Ruimte 10 8,2 4,3 Ruimte het best scoort en de dimensie Profit het slechtst. Als op basis van de mate van toepassing van de maatregelen in de praktijk de onderverdeling naar dimensie wordt gemaakt, valt op dat de verschillen daarbij groter zijn dan op basis van de interviews, maar dat wederom de dimensie Profit het slechtst scoort. In de praktijkcases scoort People het beste. Dit lijkt er op te wijzen dat de Profit kant van duurzaamheid in de praktijk onderbelicht is en er derhalve geen sprake is van een harmonieus geheel bij de duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland. Een andere opvallende uitkomst is de lage volatiliteit


pagina 59

14-10-10

van de dimensie Profit. Het totaal aantal maatregelen dat beoordeeld is, is afkomstig uit de checklist zoals weergegeven in bijlage V. 7.2 Verdieping uitkomsten cases In deze paragraaf worden verschillende eigenschappen van de gebieden met elkaar vergeleken en bekeken hoeveel maatregelen er per specifieke eigenschap worden gescoord. Het gaat hierbij om 25 gebieden die geanalyseerd zijn. Hierbij gaat het enerzijds om de vergelijking met normale gebiedsontwikkelingen en anderzijds om de vergelijking van eigenschappen van de duurzame gebieden onderling. De volgende eigenschappen worden geanalyseerd: soorten terrein (wonen vs bedrijventerrein vs kantoren vs mixed use); ontwikkeling (stedelijk gebied) vs herontwikkeling (buitengebied); fase (ontwerp vs voorbereiding vs realisatie); omvang terrein (klein vs middel vs groot). 7.2.1 Vergelijking met normale gebieden Er zijn slechts vijf normale gebiedsontwikkelingen onderzocht, waardoor de generaliseerbaarheid beperkt is. De uitkomsten moeten daarom vooral als indicatie worden opgevat. Het gemiddeld aantal maatregelen dat toegepast wordt bij normale gebiedsontwikkelingen bedraagt 6,6 en bij duurzame gebiedsontwikkelingen 9,8. Deze uitkomst geeft aan dat de gebieden waarvan gecommuniceerd wordt dat er sprake is van een duurzame ontwikkeling, m.a.w. de duurzame gebiedsontwikkelingen, ook daadwerkelijk meer maatregelen toepassen dan gebieden waarbij er weinig aandacht wordt besteed aan duurzaamheid. Bij de uitkomsten blijkt verder dat de normale gebieden een vergelijkbaar aantal maatregelen scoren bij de dimensies People, Profit en Ruimte en vooral sterk achterblijven bij maatregelen uit de dimensie Planet. Het onderscheid tussen normale en duurzame gebiedsontwikkelingen blijkt in de praktijk derhalve vooral veroorzaakt te worden door de dimensie Planet. De maatregelen die onder deze dimensie vallen zijn: Zorg voor windwering; Oriënteer het gebied gunstig op de zon; Wek zoveel mogelijk energie op in eigen gebied; Benut zoveel mogelijk synergie-effecten op gebiedsniveau; Pas gebiedsinstallaties toe; Pas watermanagement toe; Recycle afvalstromen zoveel mogelijk in eigen gebied; Gebruik zoveel mogelijk materialen uit omliggende regio; Ontwikkel in of aansluitend op stedelijk gebied; Zorg voor goede OV-ontsluiting; Zorg voor goede fietsontsluiting. 7.2.2 Soorten gebied Er worden vier soorten gebied Tabel 7.2 Statistieken gebieden naar soort onderkend, te weten: Aantal Gemiddeld Standaard bedrijventerreinen, kantoorlocaties, deviatie mixed use gebieden (waarin in Totaal 25 9,8 3,0 ieder geval een combinatie van Bedrijventerrein 8 7,9 2,4 wonen en werken aanwezig dient te Kantoorlocatie 2 7,0 1,4 zijn) en woonlocaties. In tabel 7.2 Mixed use 11 12,1 1,9 staan de uitkomsten vermeld van Woonlocatie 4 9,0 2,7 de verdeling naar soort gebied. Hieruit blijkt dat mixed use gebieden gemiddeld de meeste maatregelen toepassen en kantoorlocaties het minst. Bij de kantoorlocaties dient hierbij te worden opgemerkt dat er slechts


pagina 60

14-10-10

sprake is van twee gebieden in het onderzoek, waardoor de betrouwbaarheid van de uitkomst beperkt is. Ook bedrijventerreinen scoren relatief laag. Een verklaring hiervoor kan zijn dat bedrijventerreinen relatief arbeidsextensief zijn waardoor een aantal maatregelen niet toegepast kan worden, aangezien het (financiële) draagvlak ontbreekt. Dit geldt o.a. voor de maatregelen om goede OV-ontsluiting aan te leggen en het toepassen van multifunctionaliteit. Dat mixed use gebieden goed scoren is niet geheel verrassend. Dit komt onder andere doordat het toepassen van multifunctionaliteit ook als een maatregel omschreven is, waardoor deze gebieden altijd een punt voorsprong hebben op de andere gebieden. Qua volatiliteit valt op dat de fluctuaties bij woonlocaties het hoogst zijn en bij kantoorlocaties het laagst. 7.2.3 (Her)ontwikkeling Bij deze onderverdeling is er Tabel 7.3 Statistieken gebieden naar ontwikkeltype sprake van 2 categorieën: Aantal Gemiddeld Standaard deviatie ontwikkeling en herontwikkeling. In Totaal 25 9,8 3,0 veel gevallen zal er bij Ontwikkeling 12 8,5 2,8 herontwikkeling sprake zijn van een Herontwikkeling 13 11,0 2,9 binnenstedelijk gebied en bij ontwikkeling van een buitengebied. Zoals uit tabel 7.3 blijkt, wordt er bij herontwikkelingsgebieden gemiddeld ruim twee maatregelen meer toegepast dan bij ontwikkelingsgebieden. Op de checklist zijn er echter twee maatregelen die alleen een score opleveren als er sprake is van een herontwikkeling, waardoor het verschil in score kan worden verklaard. Deze twee maatregelen zijn “Ontwikkel in of aansluitend op stedelijk gebied” en “Ontwikkel geen nieuwe gebieden” (de maatregelen 14 en 26 in bijlage V). Hier staat echter tegenover dat er verschillende maatregelen zijn waarbij ontwikkelingsgebieden makkelijker tot een score kunnen komen. Dat zijn vooral maatregelen waarbij het een voordeel is als er meer ruimte ter beschikking staat, zoals de maatregelen “Creëer groen en water”, “Zorg dat het gebied voldoende robuust is” en “Ontwerp met overmaat”. Qua volatiliteit ligt het dicht bij elkaar. 7.2.4 Fases De gebieden die onderdeel zijn Tabel 7.4 Statistieken gebieden naar fase van het onderzoek bevinden zich in Aantal Gemiddeld Standaard deviatie verschillende fases van Totaal 25 9,8 3,0 ontwikkeling. Niet alles fases, zoals Ontwerp 5 8,8 1,8 verwoord in paragraaf 2.1.3, zijn Voorbereiding 7 9,4 2,9 hierbij vertegenwoordigd. De fases Realisatie 13 10,5 3,3 waarin de gebieden uit het onderzoek zich bevinden, zijn ontwerp, voorbereiding en realisatie. De uitkomsten naar fase staan vermeld in tabel 7.4. Op voorhand werd aangenomen dat hoe meer ontwikkelfases doorlopen zijn, hoe meer maatregelen er worden gescoord. In dat geval is er namelijk meer duidelijkheid over welke maatregelen daadwerkelijk gaan worden toegepast. Deze aanname blijkt uit te komen, aangezien er bij de gebieden in de realisatiefase meer maatregelen worden toegepast dan bij de gebieden in de eerdere fases en dat in de voorbereidingsfase meer maatregelen worden toegepast worden dan in de ontwerpfase. Qua volatiliteit blijkt de fluctuatie hoger te worden hoe verder het gebied zich in de fases van ontwikkeling bevindt.


pagina 61

14-10-10

7.2.5 Omvang Bij deze onderverdeling is er Tabel 7.5 Statistieken gebieden naar omvang sprake van een driedeling: kleine Aantal Gemiddeld Standaard gebieden (tot 44 hectare), deviatie middelgrote gebieden (tussen de Totaal 25 9,8 3,0 45 en 99 hectare) en grote Klein (< 44 ha) 9 11,1 3,3 gebieden (meer dan 100 ha). Bij Middel (45-99 ha) 8 10,0 2,5 deze verdeling komt duidelijk naar Groot (> 100 ha) 8 8,0 2,8 voren dat bij kleine gebieden meer duurzame maatregelen worden toegepast. Doordat de uitkomst van de middelgrote gebieden precies tussen de kleine en de grote gebieden inzit, wordt dat beeld verder onderstreept. Qua volatiliteit is het beeld minder duidelijk. Hierbij is de uitkomst dat kleine gebieden meer fluctuaties laten zien dan middelgrote en grote gebieden. 7.3 Samenvatting hoofdstuk 7 In dit hoofdstuk is gekeken naar het verband tussen de rangorde van de maatregelen op basis van de beoordelingscijfers uit de interviews en de mate van toepassing in de cases. De veronderstelling hierbij is dat er een verband is tussen de hoogte van de beoordeling door de experts en het aantal malen dat een maatregel wordt toegepast in de praktijk. Dat verband kan niet worden aangetoond. De meeste maatregelen vallen weliswaar binnen tien plaatsen verschil van elkaar, maar er ontstaat vooral een diffuus beeld. Er blijkt dus verschil te zijn in welke maatregelen de experts van belang vinden en welke maatregelen daadwerkelijk in de praktijk toegepast worden. Hier worden wel enkele verklaringen voor geformuleerd in dit hoofdstuk, maar die zijn niet verder onderzocht. Verder wordt in dit hoofdstuk gekeken naar de mate van toepassing van de maatregelen in de praktijk, onderverdeeld naar dimensie. Hierbij valt op dat de verschillen daarbij groter zijn dan bij de interviews, waar dezelfde verdeling is toegepast. Bij de praktijkcases blijkt de dimensie Profit het slechtst te scoren en de dimensie People het best. In de praktijk is er dus geen sprake van een harmonieuze verdeling. Aangezien er tevens sprake is van een beperkt aantal maatregelen dat gemiddeld wordt toegepast (zie hoofdstuk 6) geeft dit aan dat er nog slechts in beperkte mate sprake is van daadwerkelijk duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland. Bij de vergelijking van normale gebieden en duurzame gebieden blijkt dat bij normale gebiedsontwikkelingen gemiddeld 6,6 maatregelen toegepast worden en bij duurzame gebiedsontwikkelingen 9,8. Deze uitkomst geeft aan dat de duurzame gebiedsontwikkelingen ook daadwerkelijk meer maatregelen toepassen dan normale gebiedsontwikkelingen. Als de gemiddelde score van de duurzame gebieden echter vergeleken wordt met de oude Amsterdamse binnenstad, dan blijkt dat de binnenstad ruim boven het gemiddelde van de hedendaagse gebiedsontwikkelingen scoort (met 14 maatregelen). Bij de uitkomsten blijkt verder dat de normale gebieden een vergelijkbaar aantal maatregelen scoren bij de dimensies People, Profit en Ruimte en vooral sterk achterblijven bij maatregelen uit de dimensie Planet. Hieruit kan geconcludeerd worden dat onderscheid tussen normale en duurzame gebiedsontwikkeling vooral veroorzaakt wordt door de dimensie Planet. Als laatste wordt eveneens een verdiepingslag gemaakt bij de beoordeling van de cases. Hieruit komt naar voren dat mixed use gebieden de meeste maatregelen toepassen en kantoorlocaties het minste, dat er bij herontwikkeling van stedelijke gebieden meer duurzame maatregelen worden toegepast dan bij de ontwikkeling van buitengebieden, dat er bij gebiedsontwikkelingen in de ontwerpen voorbereidingsfase minder duurzame maatregelen zijn geformuleerd dan in de realisatiefase en dat er bij kleine gebiedsontwikkelingen meer maatregelen worden toegepast dan bij grote gebiedsontwikkelingen. Er is geen verder onderzoek verricht naar de verklaring van deze uitkomsten. Als kanttekening wordt opgetekend dat niet alle soorten gebied dezelfde mogelijkheden hebben om maatregelen toe te passen.


pagina 62

14-10-10

Hoofdstuk 8 Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk worden de conclusies beschreven, waarbij het verwoorden van het antwoord op de centrale vraag het belangrijkste onderdeel is, worden er aanbevelingen gedaan en vindt er reflectie plaats op het onderzoek. 8.1 Conclusies In dit onderzoek stond vooral de vraag centraal welke maatregelen toegepast dienen te worden bij de ontwikkeling van een duurzaam gebied, zodat duidelijkheid wordt verschaft wat onder duurzame gebiedsontwikkeling wordt verstaan en tevens welke van die maatregelen ook in de hedendaagse praktijk worden toegepast. Hieronder wordt de beantwoording van de centrale vraag weergegeven. Fase I: Duurzame gebiedsontwikkeling en maatregelen Ten behoeve van dit onderzoek worden er bij een duurzame gebiedsontwikkeling vier dimensies onderscheiden, te weten People, Planet, Profit en Ruimte. Uit zowel het theoretisch als praktisch onderzoek komt naar voren dat er slechts sprake is van een duurzame gebiedsontwikkeling als deze vier dimensies toegepast worden bij de ontwikkeling van het gebied en tevens in harmonie met elkaar zijn. Hierbij gaat het er om dat de sociale en maatschappelijke aspecten, de milieu-aspecten, de rendements- en werkgelegenheidsaspecten en de ruimtelijke aspecten goed op elkaar afgestemd zijn en op een evenwichtige manier worden toegepast in het gebied. Uit zowel de theorie als praktijk wordt duidelijk dat duurzame gebiedsontwikkeling, zowel qua omvang als mogelijkheden, duurzame gebouwontwikkeling ontstijgt. Verder is er bij duurzame gebiedsontwikkeling geen sprake van een gesloten entiteit, zoals bij een duurzaam gebouw, waardoor het veel lastiger is om een pakket aan maatregelen op te stellen waarmee een gebied duurzaam ontwikkeld kan worden. Bij een gebied is er namelijk meer interactie met de omgeving en is er sprake van een unieke context waardoor het moeilijker af te bakenen is dan een gebouw. Bij duurzame gebiedsontwikkeling worden verschillende kansen gezien, die als motivatie dienen om een duurzaam gebied te willen ontwikkelen. De belangrijkste daarvan zijn het nemen van de maatschappelijke verantwoordelijkheid en de daarbij behorende positieve PR, hogere kwaliteit van de (groene) omgeving, verwachte voordelen bij prijsstijging van energie en hogere toekomstwaarde. Toch staat duurzame gebiedsontwikkeling nog in de kinderschoenen. Dat blijkt ondermeer uit de onduidelijkheid wat onder een duurzame gebiedsontwikkeling wordt verstaan en uit het beperkte aantal maatregelen dat door duurzame gebieden in de praktijk wordt toegepast, zoals aan de orde komt in fase II. Dat duurzame gebiedsontwikkeling nog weinig toegepast wordt, komt vooral doordat er sprake is van enkele moeilijk overwinbare obstakels. De belangrijkste daarvan zijn de rol van de overheid, vanwege het gebrek aan stimulering en subsidiëring, de beperkte herbestemmingsmogelijkheden van bestaande gebieden en het korte termijn beleid en belang van zowel gemeenten als ontwikkelaars, waardoor onnodig veel nieuwe gebieden worden uitgegeven en ontwikkeld. Andere belangrijke obstakels zijn de structuur van de vastgoedmarkt zelf waardoor het nemen van initiatief gedemotiveerd wordt, de onduidelijkheid wat onder de duurzame ontwikkeling van een gebied verstaan wordt en de financiële consequenties waarbij er sprake is van een hogere aanvangsinvestering. Deze extra investering wordt weliswaar naar verwachting terugverdiend in de loop der jaren, maar gezien de huidige focus op de investeringskant in de vastgoedmarkt, worden veel duurzaamheidskansen gemist. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de eindgebruiker (belegger of gebruiker/eigenaar), de overheid en de ontwikkelaar de partijen zijn die het meeste gewicht in de schaal leggen en daarmee de initiatiefnemende partijen dienen te zijn. De eindgebruiker is de echte spil waar het omdraait, maar aangezien daar de kennis ontbreekt, dient de ontwikkelaar het initiatief te nemen en de eindgebruiker aan de hand nemen door de financiële consequenties in beeld te brengen, inclusief


pagina 63

14-10-10

voordelen en terugverdientijden. Hiermee kan de bestaande structuur doorbroken worden en duurzame gebiedsontwikkelingen tot stand worden gebracht. De overheid kan een bijdrage leveren door duurzame gebiedsontwikkeling te stimuleren, gerichte subsidies te verstrekken en de regelgeving te flexibiliseren, zodat het voor de ontwikkelaar en eindgebruiker aantrekkelijker wordt om in te zetten op duurzame gebiedsontwikkeling. Hiermee worden de grootste obstakels overwonnen. Alleen de onduidelijkheid over wat wordt verstaan onder en welke aspecten van belang zijn bij duurzame gebiedsontwikkeling blijft dan bestaan. Dit onderzoek formuleert een strategisch advies in de vorm van een checklist met maatregelen die toegepast dient te worden bij duurzame gebiedsontwikkeling. Deze checklist geeft antwoord op de vraag in de markt naar instrumenten die beschrijven wat van belang is bij duurzame gebiedsontwikkeling en waarmee een duurzaam gebied ontwikkeld kan worden en beantwoordt tevens het eerste gedeelte van de centrale vraag van dit onderzoek. De maatregelen op de checklist worden onderverdeeld naar dimensie, waarbij er vier dimensies worden onderscheiden, te weten People, Planet, Profit en Ruimte. Aan elke dimensie zijn verschillende maatregelen gekoppeld. De volledige checklist staat vermeld in bijlage V. De maatregelen op de checklist zijn beoordeeld in interviews met experts en voorzien van een cijfer tussen de 1 en de 10. Als per dimensie wordt gekeken, valt op dat de gemiddelde cijfers van de dimensies dicht bij elkaar liggen en er geen sprake is van veel fluctuaties in de beoordeling. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de checklist voldoet aan het criterium dat er sprake dient te zijn van harmonie tussen de vier dimensies. Uit het onderzoek komt ook naar voren dat twee van de drie veronderstellingen gevalideerd zijn, te weten:

de optelling van een verzameling duurzame panden levert geen duurzaam gebied op; demografische ontwikkelingen zijn te beschouwen zijn als een thema van duurzame gebiedsontwikkeling.

De derde veronderstelling, dat er geen afwenteling naar andere gebieden mag plaatsvinden, wordt verworpen, waardoor twee maatregelen worden geherformuleerd en dat een selectiecriterium vervalt. Fase II: Gebieden Het tweede gedeelte van dit onderzoek analyseert welke maatregelen in de praktijk, bij duurzame gebiedsontwikkelingen, worden toegepast en tevens hoe duurzaam deze gebieden nu eigenlijk zijn. Hier wordt op twee manieren naar gekeken, enerzijds door te bekijken hoe vaak een maatregel wordt toegepast bij de onderzochte gebiedsontwikkelingen en anderzijds door te kijken hoeveel maatregelen er per gebiedsontwikkeling worden toegepast. De eerste manier wordt hierna, bij ‘Maatregelen en gebieden’, besproken. Uit de analyse blijkt dat er gemiddeld 9,8 maatregelen per gebiedsontwikkeling worden toegepast. Gezien het maximaal toe te passen aantal maatregelen van 29, kan geconcludeerd worden dat er gemiddeld gesproken weinig maatregelen toegepast worden. Dit bevestigt het beeld dat duurzame gebiedsontwikkeling nog in de kinderschoenen staat en er geworsteld wordt met wat wel en niet toegepast dient te worden. Vergeleken met normale gebiedsontwikkelingen worden er bij duurzame gebiedsontwikkelingen gemiddeld 3 maatregelen extra toegepast. Als echter de oude binnenstad van Amsterdam wordt bekeken dan blijkt dit gebied een veel hogere score te hebben dan de gemiddelde score van de hedendaagse duurzame gebiedsontwikkelingen. Bij de uitkomsten blijkt verder dat de normale gebieden een vergelijkbaar aantal maatregelen scoren bij de dimensies People, Profit en Ruimte en vooral sterk achterblijven bij maatregelen uit de dimensie Planet. Hieruit kan geconcludeerd worden dat onderscheid tussen normale en duurzame gebiedsontwikkeling vooral veroorzaakt wordt door de dimensie Planet.


pagina 64

14-10-10

Verder kunnen enkele conclusies getrokken worden door bij de gebieden een nader onderscheid te maken. Hierbij komt naar voren: dat bij mixed use locaties de meeste maatregelen worden toegepast, gevolgd door woonlocaties en bedrijventerreinen. Bij kantoorlocaties worden de minste maatregelen toegepast; dat bij binnenstedelijke herontwikkelingsgebieden meer maatregelen worden toegepast dan bij ontwikkelingsgebieden (greenfields); dat bij gebiedsontwikkelingen die zich in de realisatiefase bevinden de meeste maatregelen toe worden gepast, ten opzichte van ontwikkelingen die zich in de ontwerp- of voorbereidingsfase bevinden; dat bij kleine gebieden de meeste maatregelen worden toegepast, gevolgd door middelgrote gebieden. Bij grote gebieden worden de minste maatregelen toegepast. Maatregelen en gebieden Je zou verwachten dat de duurzame maatregelen die experts van belang achten, veel worden toegepast in de praktijk. Dit komt echter niet naar voren uit dit onderzoek. Als de rangorde van de maatregelen, zoals geformuleerd op basis van de beoordeling van de experts, vergeleken wordt met welke maatregelen veel toegepast worden in de praktijk, ontstaat vooral een diffuus beeld. Er zijn enkele maatregelen die een hoge beoordeling hebben en inderdaad veel toegepast worden in de praktijk, of een lage beoordeling ontvangen en weinig toegepast worden in de praktijk. Voorbeelden hiervan zijn “Ontwikkel in stedelijk gebied”, “Houd bestaande structuren intact”, “Intensiveer het ruimtegebruik” en “Gebruik materialen uit de eigen regio”. Bij andere maatregelen blijkt echter geen sprake te zijn van een verband tussen de scores van de experts en de mate van toepassing in de praktijk. Dit geldt o.a. voor “Pas synergie toe”, “Ontwikkel geen nieuwe gebieden“, “Oriënteer het gebied op de zon” en “Pas integrale ontwerpbenadering toe”. In mindere mate geldt dit eveneens voor “Ontwerp met overmaat”, “Indelen in clusters” en “Ontwikkel in stedelijk gebied”. Uit dit diffuse beeld kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een zich nog ontwikkelende markt die momenteel in de kinderschoenen staat en waarbij experts andere maatregelen van belang achten dan in de praktijk toegepast worden. Een laatste onderdeel waaruit conclusies worden getrokken is de mate van toepassing van de maatregelen verdeeld naar dimensie. Uit de interviews komt naar voren dat de verschillende dimensies ongeveer gelijk beoordeeld worden. Bij de praktijkcases blijkt dat met name veel maatregelen uit de dimensie People worden toegepast. De andere dimensies blijven daarbij achter, waarbij opvalt dat er weinig maatregelen van de dimensie Profit worden toegepast. Op basis van de uitkomsten van de experts kan worden geconcludeerd dat er bij de checklist sprake was van een harmonieuze verdeling, maar op basis van de mate van toepassing bij de praktijkcases is daar geen sprake van. Het blijkt dat er bij duurzame gebiedsontwikkelingen vooral maatregelen uit de dimensie People worden toegepast en er weinig aandacht besteed wordt aan de dimensie Profit. Hierdoor is er geen sprake van een harmonieuze verdeling tussen de dimensies. Aangezien er tevens sprake is van een beperkt aantal maatregelen dat wordt toegepast, is er in Nederland slechts beperkt sprake van daadwerkelijk duurzame gebiedsontwikkeling. Er is eveneens geanalyseerd op welke manier de maatregelen in de verschillende gebiedsontwikkelingen worden toegepast. Hieruit komt naar voren dat de invulling van de maatregelen op meerdere manieren geschiedt en in de verschillende gebieden hier op verschillende wijze invulling aangeven. De beantwoording van het tweede gedeelte van de centrale vraag houdt dan ook in een aantal maatregelen bij duurzame gebiedsontwikkelingen veelvuldig worden toegepast, vooral het aanleggen van fietsverbindingen, maar dat duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland nog in de


pagina 65

14-10-10

kinderschoenen staat gezien het beperkt aantal maatregelen dat gemiddeld toegepast wordt en gezien de niet harmonieuze verdeling tussen de dimensies. 8.2 Aanbevelingen Hieronder worden de aanbevelingen besproken voor de praktijk en de wetenschap. Praktijk Er dienen hindernissen overwonnen te worden, waaronder financiële hindernissen. Hierbij legt de eindgebruiker het meeste gewicht in de schaal, maar de ontwikkelaar is de partij die de eindgebruiker aan de hand dient te nemen en duurzame gebiedsontwikkeling op gang kan brengen en tevens de financiële problemen kan helpen overwinnen; Het is wenselijk dat de overheid een grotere rol gaat spelen door het verstrekken van subsidies en het stimuleren van duurzame gebiedsontwikkeling; Duurzame gebiedsontwikkeling staat nog in de kinderschoenen, maar door het nemen van initiatief wordt bijgedragen aan de verdere kennisopbouw en referentievoorbeelden. Het motto is derhalve: start met een duurzame opzet, ook als nog onduidelijk is waar dit exact toe leidt; Hoewel duurzame gebiedsontwikkeling nog een nieuw fenomeen is, is er bij experts al veel kennis aanwezig. Gebruik deze kennis en vertaal de kennis in concrete acties waarbij de maatregelen op de geformuleerde checklist een bruikbaar hulpmiddel zijn; Het integreren van duurzaamheid in de gebiedsontwikkeling dient in een zo vroeg mogelijke fase in het ontwikkelproces te worden opgepakt; Uit het onderzoek komt naar voren dat bij mixed use gebieden meer maatregelen toegepast worden dan bij woonlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Dit geldt eveneens voor binnenstedelijke herontwikkelingsgebieden ten opzichte van ontwikkeling van buitengebieden. De aanbeveling is dan ook om bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden vooral in te zetten op mixed use locaties in bestaand gebied. Wetenschap Onderzoek levert altijd nieuwe vragen op, zo ook in dit geval. Hieronder worden enkele vragen geformuleerd waarvan het wenselijk is dat ze verder onderzocht worden. Uit het onderzoek komt naar voren dat kleine gebieden meer duurzame maatregelen toepassen dan grote gebieden. Aangezien de reden hiervoor onduidelijk is, is verder onderzoek gewenst; In dit onderzoek is er een instrument ontwikkeld waarmee een stap gezet kan worden en een richtlijn wordt meegegeven om duurzaam te ontwikkelen, in de vorm van de checklist. Dat is gedaan omdat er simpelweg geen bruikbaar instrument voorhanden was in de literatuur. Er is echter behoefte aan meer instrumenten die duidelijkheid verschaffen over duurzame gebiedsontwikkeling en als hulpmiddel bij de ontwikkeling; Een vraag die zich opwierp tijdens het onderzoek is hoe gebruikers over duurzaamheid denken, m.a.w. de vraagkant. In de literatuur en bij de onderzochte gebieden wordt niet tot nauwelijks verwoord wat de eindgebruiker van belang vindt. De focus dient echter veel meer op de klant gericht te zijn. Hier dient extra onderzoek naar gedaan te worden; Tijdens het onderzoek werd duidelijk dat één algemene checklist voor alle soorten gebiedsontwikkelingen te beperkt is. Niet alle soorten gebied bleken dezelfde mogelijkheden te hebben om maatregelen toe te passen. Inzicht in de gemiddelde uitkomsten per soort gebied levert daarom slechts beperkt toegevoegde waarde op. Daarom zou het zinvol zijn als een vergelijkbaar onderzoek wordt uitgevoerd, maar dan slechts voor één type gebied, bijvoorbeeld voor mixed use gebieden. Hiermee is het probleem, dat niet elk gebied in staat is evenveel maatregelen toe te passen, verholpen en worden de uitkomsten zuiverder;


pagina 66

14-10-10

Tijdens de interviews bleek dat er bij enkele maatregelen grote verschillen te constateren zijn in de beoordeling door de experts. De reden hiervoor is onduidelijk. Verder onderzoek naar deze verschillen is wenselijk.

8.3 Reflectie Zoals ook in de verschillende hoofdstukken verwoord, is er genoeg aanleiding om kritiek te leveren op onderhavig onderzoek. Is de checklist een juist middel om toe te passen bij een gebiedsontwikkeling (gezien de complexiteit), zijn de gebieden op de juiste wijze gekozen, is de onderzoeksopzet correct en kunnen er überhaupt generaliseerbare uitspraken worden gedaan? De hierboven beschreven ‘gewetensvragen’ zijn bij elk wetenschappelijk onderzoek aan de orde. Dat neemt niet weg dat bij andere keuzes er ook andere resultaten gerealiseerd zouden zijn. Hierbij is er echter geen sprake van goed of fout. Er dienen t.b.v. dit onderzoek keuzes gemaakt te worden en dat is zo goed mogelijk gedaan op basis van bevindingen uit de literatuur, de praktijk en eigen oordeel. Hieronder worden de wetenschappelijke keuzes, het doorlopen proces en de eigen bevindingen verwoord. Fase I De in hoofdstuk 3 opgestelde checklist is gebaseerd op het gedachtegoed van Brundlandt en van het triple-P concept, aangevuld met een vierde dimensie, te weten Ruimte. Hiervoor hadden ook andere principes gebruikt kunnen worden, zoals bijvoorbeeld een checklist opstellen op basis van de verschillende ontwikkelingsfasen. Aangezien het concept van triple-P+R in de markt breed geaccepteerd is, is dit als basis gekozen voor onderhavig onderzoek. Ook het selecteren en opstellen van de maatregelen op de checklist is een onderdeel dat anders uitgevoerd had kunnen worden. Voor dit onderzoek is een zo objectief mogelijke methode toegepast, waarbij alle maatregelen gebaseerd zijn op aspecten die verwoord zijn in de literatuur over duurzame gebiedsontwikkeling. Aanvullend wordt een aantal maatregelen afgeleid van duurzame gebouwontwikkeling en normale gebiedsontwikkeling, waarna ze opgeschaald worden naar duurzame gebiedsontwikkeling. Vervolgens worden enkele selectiecriteria toegepast waarna de theoretische checklist met maatregelen afgerond wordt. Aangezien deze stappen uitgebreid verwoord zijn in hoofdstuk 3, is voor eenieder inzichtelijk hoe de checklist tot stand is gekomen. De onderzoeksmethodiek om tot de checklist te komen is in mijn ogen correct tot stand gekomen. Door de openheid over de totstandkoming ervan is de geldigheid zoveel mogelijk gewaarborgd. De checklist dient niet te worden opgevat als een afvinklijst. De lijst moet met beleid worden toegepast waarbij de harmonie van de 4 dimensies belangrijk is. Daarnaast kunnen bepaalde maatregelen elkaar tegenwerken waardoor een afweging daartussen noodzakelijk is. De checklist is bedoeld als richtlijn en ter inspiratie, en wordt, om het tastbaar te maken, zo concreet mogelijk geformuleerd. De theoretisch opgestelde checklist is vervolgens in hoofdstuk 4 getoetst door middel van 15 diepteinterviews. Aangezien er sprake is van een nieuw instrument ligt toetsing door middel van interviews voor de hand. Een nadeel van het gebruik van interviews is dat de uitkomsten minder goed toetsbaar zijn dan bij kwantitatieve gegevens. Mede hierdoor is er voor gekozen een kwantitatieve component toe te voegen, in de vorm van een beoordeling van de verschillende maatregelen. Hierbij werd beoordeeld wat het nut van een maatregel is voor het tot stand brengen van een duurzame gebiedsontwikkeling. Na afronding van de interviews is de checklist op enkele punten aangepast, waarna de definitieve versie is opgesteld (zie bijlage V). Uit het onderzoek kwam naar voren dat niet alle experts zich konden vinden in een checklist om een duurzaam gebied mee te beoordelen en te ontwikkelen. Hoewel van de vijftien experts slechts twee geïnterviewden de hiervoor beschreven mening waren toegedaan, is deze kritiek serieus genomen.


pagina 67

14-10-10

De gedachte hierbij is dat er bij gebiedsontwikkeling sprake is van een unieke context waardoor een checklist met algemene maatregelen, of welk ander instrument dan ook, niet geschikt is omdat de unieke context hierbij verloren gaat. In mijn optiek sluit het een echter het ander niet uit. Er is bij gebiedsontwikkeling, i.t.t. gebouwontwikkeling, inderdaad sprake van een unieke context, waarbij echter ook algemene maatregelen betrokken kunnen worden. Het gaat daarbij vooral om hoe er met de checklist wordt omgegaan. Worden alle maatregelen blind toegepast, dan gaat het inderdaad mis. Maar de checklist dient vooral als richtlijn en ter inspiratie te worden gezien, het is geen afvinklijst waarbij alle maatregelen toegepast dienen te worden, zoals al eerder verwoord. Zolang de checklist met gezond verstand wordt toegepast, is het een welkome aanvulling voor ontwikkelaars en gemeenten die aan de slag willen met duurzame gebiedsontwikkeling, te meer omdat er nog nauwelijks instrumenten zijn die daarvoor gebruikt kunnen worden. In het onderzoek zijn een aantal stellingen geformuleerd waar het onderzoek op gebaseerd is. Aangezien de validiteit van deze stellingen niet uit de literatuur kon worden verkregen, zijn ze in de interviews voorgelegd aan de experts. Twee van de drie stellingen zijn unaniem bevestigd, en één stelling is niet bevestigd. Doordat één stelling niet bevestigd is, is de opbouw van het onderzoek (en de uitkomsten) hierop aangepast. In het onderzoek is ook aandacht besteed aan de kansen (motieven) en obstakels die van toepassing zijn bij duurzame gebiedsontwikkeling. Dit is zowel op basis van de theorie bekeken, als opgenomen als open vragen in de interviews. De beperkingen van het gebruik maken van interviews, zoals hiervoor beschreven, zijn ook hier van toepassing. Fase II In de tweede fase van dit onderzoek is de checklist als uitgangspunt genomen en is in de praktijk getoetst welke maatregelen toegepast worden bij duurzame gebiedsontwikkelingen. Hierbij had er ook voor gekozen kunnen worden om een bestaand instrument te kiezen om de gebieden mee te beoordelen. Aangezien er in de praktijk geen breed gedragen instrumenten voorhanden zijn, is gekozen om de in dit onderzoek opgestelde checklist te gebruiken. Het onderzoek is in deze fase te karakteriseren als een survey-onderzoek waarbij gegevens worden verzameld en toegepast in een steekproef van onderzoekseenheden uit een nader omschreven populatie. De onderzoekseenheden zijn de verschillende duurzame gebiedsontwikkelingen in de steekproef en de populatie bestaat uit alle Nederlandse duurzame gebiedsontwikkelingen. Voor het bepalen van de onderzoekseenheden is gebruik gemaakt van het pilotproject duurzame gebiedsontwikkeling van de DGBC. Door deze gebieden te kiezen, wordt onderbouwd dat er sprake is van een duurzame ontwikkeling of op zijn minst dat de wens aanwezig om het gebied duurzaam te ontwikkelen. Hierdoor is er echter geen sprake van een a-selecte steekproef, maar van een beschikbare steekproef. Aangezien onbekend is hoeveel duurzame gebiedsontwikkelingen er zijn in Nederland, de omvang van de steekproef gezien de tijd beperkt is tot 25 en er sprake is van een beschikbare steekproef, is de generaliseerbaarheid van de uitkomsten beperkt. Daarnaast zijn 5 normale gebiedsontwikkelingen bekeken om het vergelijk te kunnen maken tussen normale en duurzame gebiedsontwikkelingen. De mate van beoordeling is verder enigszins arbitrair. In dit onderzoek is er voor gekozen om een score slechts toe te kennen, voor het toepassen van een maatregel, indien schriftelijk vaststaat dat die maatregel is of wordt toegepast. Zolang daar nog onduidelijkheid over bestaat, ondanks dat het streven er is om die maatregel toe te passen, wordt de maatregel niet ‘gescoord’.


pagina 68

14-10-10

Persoonlijk Voor mij is dit de tweede keer dat ik een scriptie heb geschreven. De eerste keer was 15 jaar geleden voor mijn studie Economie aan de Universiteit van Amsterdam. Ook bij de eerste scriptie heb ik een onderwerp gekozen waar nog weinig over geschreven was. Ook toen heb ik ervaren dat het doen van onderzoek dan gepaard gaat met veel onzekerheid, zeker als er weinig informatie beschikbaar is. 15 jaar geleden bleef deze onzekerheid tijdens het gehele onderzoek aanhouden. Bij onderhavige scriptie kreeg ik echter steeds meer vertrouwen dat ik op het goede spoor zat en met zinnige materie bezig was. Nu het onderzoek is afgerond heb ik ook daadwerkelijk het gevoel dat ik meer kennis heb opgedaan over duurzame gebiedsontwikkeling en over het uitvoeren van een wetenschappelijk onderzoek. Het doorlopen proces om tot deze scriptie te komen is niet geheel van een leien dakje gegaan. In eerste instantie ben ik uitgegaan van de aanwezige literatuur over duurzame gebiedsontwikkeling. Aangezien daar nog weinig over geschreven is, had ik de neiging alle informatie over duurzame gebiedsontwikkeling te verwerken in de scriptie, zonder er goed op te letten of deze informatie ook een bijdrage leverde aan de beantwoording van de centrale vraag en de deelvragen. Na een goed gesprek met mijn begeleider was mij wel duidelijk dat de opzet te breed was. Dat loste echter niet het probleem op dat er relatief weinig informatie aanwezig is. Dat probleem werd pas opgelost door te kiezen voor het opschalen van aspecten van normale gebiedsontwikkeling en van duurzame gebouwontwikkeling naar duurzame gebiedsontwikkeling. Hierdoor konden meer aspecten geformuleerd worden, waardoor de huidige checklist ontstaan is. Tevens is er voor gekozen meer onderdelen zelf op te pakken en uit te werken, zoals het kader waarop de checklist gebaseerd is. Nadat op deze manier het theoretisch kader eindelijk kon worden geformuleerd raakte het onderzoek in een stroomversnelling, waarna in relatief korte tijd het onderzoek afgerond is. Terugkijkend is er één onderdeel waar ik tot op heden over twijfel of ik de goede keuze heb gemaakt. En dat is de keuze om de checklist na de interviews aan te passen en die aangepaste checklist te gebruiken bij de toetsing van de praktijkcases. Ik had er ook voor kunnen kiezen om een niet aangepaste checklist toe te passen, waardoor exact dezelfde checklist toegepast zou worden bij de praktijkcases en bij de interviews. Hierdoor zou de vergelijking van de rangordes van de maatregelen, op basis van de interviews versus de rangorde op basis van de praktijkcases, zuiverder zijn geweest. Het nadeel is echter dat op deze manier in de praktijk wordt onderzocht of maatregelen worden toegepast, waarvan al duidelijk is dat die niet bij een duurzame gebiedsontwikkeling horen. Hiermee wordt eveneens een onzuiver beeld gegeven. Het is in dit geval kiezen uit twee kwaden, waarbij ik er voor gekozen heb toch de aanpassingen door te voeren.


pagina 69

14-10-10

Literatuurlijst www.wnf.nl/nl/overwnf/huisvesting, 05-04-10 www.ivbn.nl, 05-04-10 www.senternovem.nl, 05-04-10 www.dgbc.nl, 07-04-10 www.duurzaamheid.nl, 07-04-10 www.vrom.nl/pagina.html?id=10748, 12-06-10 www.senternovem.nl/pego-bedrijventerreinen/index.asp, 12-06-10 www.ivam.uva.nl, 21-06-10 http://ecologicalurbanism.gsd.harvard.edu, 27-06-10 www.schipholgroup.nl, 11-08-10 www.ovg.nl, 11-08-10 www.evd.nl, 12-08-10 www.naturalstep.org, 27-08-10 Baarda, D.B., M.P.M. Goede (2007), Basisboek methoden en technieken, Houten, WoltersNoordhoff. Belt, L. (2008), Duurzame bedrijventerreinen moeten mensen aan zich binden, Building Business Duurzaam, augustus, pag. 8-9. Boogaard, R., E. van ’t Klooster, J. van Antwerpen (2010), Integrale houding en aanpak leidt tot duurzaam bedrijvenpark, Cobouw, 11 januari, pag. 7. Bossauw K. (2009), Stadsmens onderweg: een duurzaamheidsparadox, Agora -5, pag. 7-10. Braungart, M. W. MacDonaugh (2002), Cradle to cradle: remaking the way we make things, New York, North Point Press. Brundtland, G.E. e.a. (1987), Report of the World Commission on Environment and Development: Our Common Future, New York, United Nations. Cadman, D. (2000), The vicious circle of blame, cited in Keeping M. (2000), What about demand?, Brussel, RICS. DHV (2008), Instrumenten Beoordeling en Promotie Duurzame Kantoren, Utrecht, Senternovem. Dinteren, J. van (2008), Duurzaamheid bij bedrijventerreinen breed beschouwd, Bedrijven als sprinkhanenplaag, Real Estate Magazine, april, pag. 30-33. Dinteren, J. van (2007), Locatiesynergie bij stationsontwikkelingen, Real Estate Magazine, juni/juli, pag. 54-55. Dinteren, J. van, E. van der Krabben (2008), Stedelijke gebiedsontwikkeling, Donkere wolken aan de horizon, Real Estate Magazine, december, pag. 18-22. Dobbelsteen, A.A.J.F. van den (2008), Dutch Green Building Council, Modelvergelijking voor de Nederlandse green building tool, TU Delft, Delft. Duijvestein, K. (2009), De tetraëder van duurzaam bouwen, Delft, TU Delft. Duijvestein, K., F. Stofberg (2008), Basisdoc: XS 2 duurzaam bouwen, Delft, BOOM-SI. Eichholtz, P., N. Kok en J. Quigley (2009), Doing Well by doing Good? An analysis of the financial performance of green office buildings in the USA, London, RICS. Elkington, J. (1999), Cannibals with forks, Oxford, Capstone Publishing.


14-10-10

Engelen, I. (2009), Bedrijventerreinen – het roer moet om, Masterthesis Vastgoedkunde, Groningen, RUG. Franzen, A., F. de Zeeuw (2009), De engel uit graniet, perspectief voor gebiedsontwikkeling in tijden van crisis, Delft, TU Delft. Gool, P. van, D. Brounen, P. Jager, R. Weisz (2007), Onroerend Goed als Belegging, Groningen, Wolters-Noordhoff. Graaf, K. de (2008), Duurzaamheid op hoger niveau (interview met Gert de Roo), Building Business Duurzaam, augustus, pag. 14-15. Gribling, C., S. Jongeneel (2009), Cradle to Cradle en duurzame gebiedsontwikkeling, Den Haag, RMNO. Haas, F. de, E. Willems, I. Kuijpers-Van Gaalen (2009), Toolkit duurzame kantoren, Boxtel, Aeneas. Hartog, R. den, D. van Rees, M. Simons (2008), Focus op duurzaamheid, Amersfoort, Arcadis. Heineke, W.M.H., (2009), Energiezuinige kantoren, loont het om te investeren? Master Thesis Vastgoedkunde, RuG, Groningen. Hoogendoorn, D. (2008), Duurzaamheid; richtinggevend principe voor integrale ruimtelijke kwaliteit, geen ‘Green Washing’ of hype, Real Estate Magazine, april 2008, pag. 26-29. Janssen-Jansen, L., E.H. Klijn, P. Opdam (2009), Ruimtelijke kwaliteit in gebiedsontwikkeling, Gouda, Habiforum. Jones Lang Lasalle (2008), Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker, Amsterdam. Kuypers, V.H.M. (2009), Cradle to Cradle in gebiedsontwikkeling, Bodem, nr. 2, april, pag. 21-23. Leij, E. van der (2008), Rekenen aan duurzame gebiedsontwikkeling, Real Estate Magazine, april 2008, pag. 22-25. Luijten A. (2009), Duurzame stadsontwikkeling in Zweden, S & RO, april, pag. 52-55. Lysen, E.H. (1996), The Trias Energetica, Utrecht, NOVEM. Minnesma e.a. (2009), LET’S ACT BEYOND ACT, Schiphol, SADC. NAW-dossier (2009), Duurzame gebiedsontwikkeling, Hoevelaken, Bouwfondsontwikkeling. Nozeman, E. (2010), Handboek Projectontwikkeling, concepttekst C3, Omgaan met milieu en duurzaamheid, door B. van de Griendt. Nozeman, E., NEPROM (2008), Handboek Projectontwikkeling, een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, Voorburg, Reed business. Nyren, R. (2008), Zero-carbon cities, Urban Land, June, pages 56-63. Opdam, P. (2009), Groen-blauwe netwerken in duurzame gebiedsontwikkeling, Habiforum / Wageningen UR. Peek, G.J., A. Franzen (2007), Urban area development realising envisioned connections, Den Haag, ING Real Estate. Peeters, N.Y. (2008), Een leidraad voor de procesafspraken bij herontwikkeling van een transformatiegebied, scriptie MRE, Amsterdam, ASRE.


14-10-10

Ratingen, B. van (2008), Vraaggesprek Hersbach, Kristinsson, Pötz en De Zeeuw, Real Estate Magazine Duurzaamheid, april, nr. 48 pag. 14-17. Rooij, P. van (2007), Grond, geld en gebiedsontwikkeling, Real Estate Magazine, nov., pag. 1-4. Rooy, P. van, A. van Luin, A. Dil (2006), NederLandBovenWater, praktijkboek gebiedsontwikkeling, Gouda, Habiforum. SenterNovem (2009), Duurzaam Bouwen: doe het samen (voor jezelf), Utrecht. Sijbrandij, J. (2008), Duurzaam Vastgoed: hype en/of blijvertje? Hoe duurzaam is duurzaam vastgoed? Interview met René Buck, Zwolle, SenterNovem. Sijbrandij, J. (2009a), Duurzaam renoveren zonder meerkosten, Vastgoedmarkt/Duurzaamheid, junijuli, pag. 33. Sijbrandij, J. (2009b), Duurzaam renoveren win-winsituatie, Vastgoedmarkt/Duurzaamheid, mei, pag. 25. VROM (2009), Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2009, een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden, Den Haag, Ministerie VROM. Wesselink, J. (2008), Zo dwingt Vlaanderen duurzame terreinen af. Niet CO2-neutraal? Geen subsidie! Bedrijventerrein, juli, pag. 14-16. Wolting, B. (2006), PPS en gebiedsontwikkeling, Den Haag, SDU uitgevers. Zeeuw, F. de (2009), Doorbreek de impasse tussen milieu en gebiedsontwikkeling, Delft, TU Delft. Zinger, E., M. Witberg (1999), Nationaal Pakket Duurzame Stedebouw (NPDS), Rotterdam, Nationaal Dubo Centrum. Zunderman, R. (2010), Ruimte creëren voor de toekomst, Scriptie MSRE, Amsterdam, ASRE.


14-10-10

Bijlage I

Brainstorm Duurzame gebiedsontwikkeling

Onderwerp: Initiatief: Opzet:

Duurzame gebiedsontwikkeling Schiphol, The Grounds Presentatie per deelnemer van praktijkvoorbeeld duurzame gebiedsontwikkeling en uitleg van de belangrijkste aspecten. Aansluitend discussie.

Datum: Tijd: Locatie:

11 juni 2010 9:00 tot 13:00 Kantoorgebouw Outlook, Schiphol

Deelnemers Brainstorm Duurzame gebiedsontwikkeling: 1. Olga Vazquez Urban Land Co. 2. Geiske Bousma TNO 3. Fransje Hooimeijer TNO 4. Wiebe Jan Emsbroek Imtech 5. Hans Hennig Imtech 6. Vincent Kuypers WUR 7. Erik van Slobbe WUR 8. Sacha Silvester TU Delft 9. Joost van Faassen Gemeente Haarlemmermeer 10. Martin Buys West 8 11. Jonas van Stekelenburg the Grounds 12. Maurits Schaafsma Schiphol Group 13. Pieter van der Horst Schiphol Real Estate


Directeur/adviseur Onderzoeker Onderzoeker Adviseur Adviseur sr. Onderzoeker RO Onderzoeker Hoogleraar Stedenbouwkundige Stedenbouwkundige Managing director sr. Planoloog sr. Vastgoedontwikkelaar

14-10-10

Bijlage II

Leidraad t.b.v. interviews

Gespreksonderwerpen Algemeen I. Wat verstaat u onder duurzaamheid in relatie tot de vastgoedmarkt?

II. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen duurzame gebouwontwikkeling en duurzame gebiedsontwikkeling?

III. Welke aspecten zijn onderdeel van duurzame gebiedsontwikkeling?

IV. Wat zijn de belangrijkste pluspunten en problemen bij duurzame gebiedsontwikkeling?

V. Wat zijn de financiële consequenties van een duurzame gebiedsontwikkeling t.o.v. een normale gebiedsontwikkeling?

Indien het antwoord een meerinvestering betreft: Wat is volgens uw inschatting het percentage van de meerinvestering?

VI. Welke partij is het beste in staat de Circle of Blame te doorbreken?

Veronderstellingen VII. Veronderstelling I: De optelling van enkele duurzame panden levert geen duurzaam gebied op. M.a.w. een gebied verdient pas het predicaat “duurzaam gebied” als de toegepaste maatregelen verder gaan dan de optelling van de individuele gebouwmaatregelen.

VIII. Veronderstelling II: Demografische ontwikkelingen zijn te beschouwen als een thema van duurzame gebiedsontwikkeling.

IX. Veronderstelling III: De richtlijn dat er geen afwenteling naar andere gebieden mag plaatsvinden is te beschouwen als één van de criteria waar een duurzame gebiedsontwikkeling aan dient te voldoen.


14-10-10

Gespreksonderwerpen checklist X. Welke prioriteit geeft u aan onderstaande maatregelen op een schaal van 1-10 (met als uitgangspunt het realiseren van duurzame toegevoegde waarde boven gebouwniveau)?

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Beperk verkeerslawaai door afscherming Creëer groen en water (leidt tot differentiatie en inpassing recreatie) Creëer goede ruimtelijke kwaliteit (architectuur, verplicht Beeldkwaliteitplan) Zorg voor sociale veiligheid Ontwikkel geen functies in een krimpgebied (demografische ontwikkeling) Zorg voor windwering Oriënteer het gebied gunstig op de zon Wek duurzame energie volledig in eigen gebied op Benut zoveel mogelijk synergie-effecten v/h gebied (hergebruik restwarmte etc.) Pas gebiedsinstallaties toe (WKK, WKO, meerdere gebruikers op 1 systeem) Bouw compact Recycle afvalstromen volledig in eigen gebied Gebruik zoveel mogelijk materialen uit de eigen regio Ontwikkel in of aansluitend aan stedelijk gebied (woon, werk, recreatie op loopen fietsafstand en geen nieuwe infra benodigd) Zorg voor goede OV-ontsluiting Zorg voor goede fietsontsluiting Positioneer nieuwe gebieden complementair t.o.v. bestaande gebieden Breng nieuwe gebieden gefaseerd op de markt Gebruik omvang gebied (schaalgrootte) Deel het gebied in clusters in (i.v.m. synergie, identiteit, positionering etc.) Scheid snel en langzaam verkeer door aanleg transportassen Pas een integrale ontwerpbenadering toe (met duurzaamheid als onderdeel) Maak gebruik lokale kennis huidige bewoners Ontwerp het stedenbouwkundig plan zonder eindbeeld Neem initiatief tot een duurzame ontwikkeling en doorbreek de Circle of Blame Zorg dat het gebied voldoende robuust is (klimaatbestendig) Faseer op duurzaamheid (start met duurzame opwekking energie) Ontwerp met overmaat (bijvoorbeeld 10% overdimensioneren) Ontwikkel geen nieuwe gebieden Intensiveer het ruimtegebruik (dubbel grondgebruik, hoge dichtheden en mixed use) Houd bestaande structuren en historische gebouwen in het landschap intact

XI. Is de checklist volledig of dienen er maatregelen af te vallen of juist bij te komen?


14-10-10

Bijlage III

Geïnterviewden

Interviews tbv scriptie Duurzame gebiedsontwikkeling Titel

voorletters

voornaam

achternaam

Verkennende interviews prof. dr. E.F. dr. J.S.

Ed Bas

Diepte interviews 1 ir. R.A. 2 ir. A. 3 ir. J. 4 H. 5 drs. P. 6 dr. P. 7 dr. ir. A. 8 ir. M. 9 drs. A. 10 ing. C. 11 ir. A. 12 ir. drs. J. 13 ir. R. 14 ir. C.H. 15 mr. A.Th.H.

Rinald Anton Jan Hans Paul Peter Arjan Marjolein Alexander Corine Adriaan Jan Ralf Chris Arthur


titel

bedrijf

functie

Nozeman van de Griendt

RUG, ASRE Bouwfonds

Prof. gebiedsontwikkeling Milieumanager

16-04-2010 26-04-2010

van de Wal den Engelse Benthem Copier Jansen van Rooy van Timmeren Demmers van Trigt den Hamer Geuze Krijnen Dressel Vonk van Dijk

BBN BBN Benthem Crouwel ING Real Estate, IVBN SADC Accanto, NL Bovenwater TU Delft DHV Synchroon Schiphol Real Estate West 8, Harvard University Schiphol Real Estate Lips Capital Group Vrije Universiteit Gemeente Haarlemmermeer

Directeur Adviseur Directeur en architect Managing director NL Directeur Directeur Hoogleraar klimaatontwerp Directeur duurzaamheid Regiomanager Duurzaamheidsadviseur Directeur en professor sr. Manager beleggingen Director Ontwikkelaar Wethouder

29-06-2010 29-06-2010 03-08-2010 03-08-2010 04-08-2010 04-08-2010 10-08-2010 16-08-2010 17-08-2010 18-08-2010 19-08-2010 19-08-2010 23-08-2010 24-08-2010 10-09-2010

MBA MRE

14-10-10

datum


8 8 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 8 8 8 8 9 8 7 6 7 6 6 8 8 4 5 6 7 8

8 8 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 8 8 8 8 9 8 7 6 7 6 6 8 8 4 5 6 7 8

Gemiddeld

Den Engelse

9 7 9 8 7 8 7 8 8 9 7 8 8 9 7 8 7 7 6 6 7 7 5 7 7 4 5 5 6 6 8

Van Trigt

Van der Wal

8 9 8 9 9 9 9 8 8 7 8 5 9 9 8 9 8 9 8 8 7 8 7 8 8 4 8 8 8 8 7

Van Dijk

Benthem

10 10 8 10 8 6 9 10 8 3 10 6 6 5 8 3 8 5 6 10 6 5 8 9 5 6 1 5 4 4 4

Krijnen

V.Timmeren

8 9 9 7 8 8 9 8 7 8 6 6 4 2 7 6 8 10 6 6 7 7 6 5 6 6 8 4 4 7 8

Geuze

Dressel

9 8 9 8 8 8 8 8 8 8 9 8 7 8 8 8 8 7 7 8 7 7 6 5 6 6 3 7 5 7 4

Demmers

Vonk

8 8 8 8 7 8 8 8 8 8 9 8 8 7 7 7 7 7 7 8 6 6 6 5 7 6 6 8 6 7 7

Van Rooy

9 7 10 8 9 10 7 9 9 9 7 10 10 9 6 6 8 5 10 3 7 5 7 5 5 8 10 7 5 2 2

Jansen

2. Groen en water 16. Fiets-ontsluiting 25. Neem initiatief 31. Houd structuren intact 22. Integrale benadering 9. Synergie 15. OV-ontsluiting 30. Intensiveer ruimtegebruik 7. Oriëntatie op zon 3. Ruimtelijke kwaliteit 17. Complementair 10. Gebiedsinstallaties 8. Duurzame energie in gebied 14. Stedelijk gebied 26. Robuustheid 4. Sociale veiligheid 19. Schaalgrootte 28. Ontwerp met overmaat 24. Plan zonder eindbeeld 18. Faseer nieuwe gebieden 21. Scheid snel-langzm verkeer 23. Kennis huidige bewoners 20. Indelen in clusters 11. Compact bouwen 1. Verkeerslawaai 27. Faseer op duurzaamheid 29. Geen nieuwe gebieden 12. Recycle afval in gebied 13. Materialen uit regio 6. Windwering 5. Krimpgebied

Den Hamer

Uitkomsten beoordeling maatregelen checklist

Copier

Bijlage IV

9 10 8 9 8 8 8 8 9 9 7 7 6 7 9 7 6 7 8 7 6 7 7 6 6 6 6 5 6 5 5

9 8 8 9 9 8 7 7 8 9 9 8 8 9 6 8 6 5 1 7 8 5 8 7 7 8 5 5 7 5 6

9 8 8 8 8 8 8 7 8 9 7 7 8 6 7 7 7 7 7 6 6 7 6 6 6 6 6 7 6 6 5

9 9 6 9 9 9 9 8 6 7 4 9 7 9 7 9 5 4 7 4 7 5 5 7 6 5 10 5 8 3 7

8,7 8,4 8,4 8,4 8,3 8,2 8,1 8,1 7,9 7,8 7,6 7,6 7,5 7,4 7,4 7,3 7,2 7,0 6,8 6,7 6,6 6,4 6,4 6,3 6,2 6,2 6,2 6,0 5,9 5,5 5,5

14-10-10

Bijlage V

Definitieve checklist met maatregelen t.b.v. een duurzame gebiedsontwikkeling

Invalshoek People

Planet

Aspecten Omgeving

Wat (maatregel) + korte toelichting

TW

Wie

Wanneer

1. Beperk verkeerslawaai (door clustering en afscheiding)

Resulteert in een beter en leefbaarder gebied

Ontwikkelaar


2. Creëer groen en water (door landscaping, tuinen, bomen etc.) 3. Creëer goede ruimtelijke kwaliteit (door goede stedenbouw en architectuur, o.a. d.m.v. verplicht stellen Beeldkwaliteitplan)

Zorgt voor leefbaarheid en leidt tot differentiatie, inpassing recreatie en betere gezondheid Zorgt voor goede uitstraling, leefbaarheid, prettige omgeving en tevens waarde behoud

Ontwikkelaar Ontwikkelaar en gemeente

Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Definitie)

4. Voeg een breed aanbod van voorzieningen toe

Zorgt voor leefbaarheid, differentiatie en een prettige omgeving Verhoogt veiligheid en leefbaarheid, reduceert criminaliteit

Ontwikkelaar en gemeente Ontwikkelaar en gemeente

Haalbaarheid (definitie) Haalbaarheid (Ontwerp)

Voorkomt toekomstige leegstand

Overheid

Initiatief

Zorgt voor leefbaarheid en beperkt warmteverlies

Ontwikkelaar


Wekt duurzame energie op, beperkt opwarming en CO2-uitstoot, optimaliseert daglichttoetreding Wekt duurzame energie op en beperkt CO2-uitstoot

Ontwikkelaar

Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Voorbereiding) Haalbaarheid (Voorbereiding)

Veiligheid

5. Zorg voor sociale veiligheid (door goede openbare ruimte, goede verlichting en criminaliteitpreventie)

Demografie

6. Ontwikkel geen functies in een krimpgebied (demografische ontwikkeling) Voorkom onnodig gebruik door: 7. Zorg voor windwering

Energie

Gebruik vernieuwbare bronnen door: 8. Oriënteer het gebied gunstig op de zon

Bronnen

Mobiliteit

9. Wek zoveel mogelijk energie op in eigen gebied (door windenergie, biogas en geothermie) 10. Benut zoveel mogelijk synergie-effecten op gebiedsniveau (gebruik restwarmte) Gebruik niet-vernieuwbare bronnen verstandig, door: 11. Pas gebiedsinstallaties toe (WKK, WKO etc. met meerdere gebruikers op 1 systeem) Voorkom onnodig gebruik door: 12. Pas watermanagement toe (grijswatercircuit, hemelwater hergebruik etc.) Gebruik vernieuwbare bronnen door: 13. Recycle afvalstromen zoveel mogelijk in eigen gebied Gebruik niet-vernieuwbare bronnen verstandig, door: 14. Gebruik zoveel mogelijk materialen uit omliggende regio 15. Ontwikkel in of aansluitend op stedelijk gebied (functies op loopafstand, geen nieuwe infra nodig) 16. Zorg voor goede OV-ontsluiting 17. Zorg voor goede fietsontsluiting


Reduceert energieverbruik en CO2-uitstoot, stimuleert synergie

Ontwikkelaar en gemeente Ontwikkelaar

Verhoogt efficiëntie, reduceert energieverbruik en CO2uitstoot

Ontwikkelaar


Reduceert gebruik schoon water



Reduceert afval- en transportstromen, stimuleert synergie


Haalbaarheid (Voorbereiding)

Reduceert verkeersbewegingen en stimuleert lokale economie Reduceert verkeersbewegingen en gebruik bronnen (bouwmaterialen voor infra etc.)

Ontwikkelaar en gemeente Gemeente en overheid

Realisatie

Reduceert autoverkeer, CO2-uitstoot, congestie en energieverbruik Reduceert autoverkeer, CO2-uitstoot, congestie en energieverbruik

Gemeente en overheid Gemeente en overheid

14-10-10

Initiatief Haalbaarheid (Voorbereiding) Haalbaarheid (Voorbereiding)

Profit

Ruimte

Waardebehoud Synergie Bereikbaarheid Proces

18. Positioneer een nieuw gebied complementair t.o.v. bestaande gebieden

Zorgt er voor dat waarde en prijzen op peil blijven, biedt klant meer keuze



19. Deel het gebied in clusters in (i.v.m. synergie, identiteit, positionering, beperken overlast en creëren sociale samenhang) 20. Scheid snel- en langzaam verkeer (door aanleg transportassen)

Bevordert efficiëntie en commerciële aantrekkingskracht, stimuleert interactie en uitwisseling kennis en beperkt overlast in andere gebieden Resulteert in tijdwinst, reduceert congestie, energieverbruik en CO2-uitstoot

Ontwikkelaar




21. Pas een integrale ontwerpbenadering toe en bepaal in de initiatieffase het duurzame ambitieniveau 22. Maak gebruik lokale kennis huidige bewoners en betrek toekomstige bewoners 23. Ontwerp stedenbouwkundig plan zonder eindbeeld

Hiermee wordt duurzaamheid een integraal onderdeel van de planvorming

Ontwikkelaar

Initiatief

Voorkomt valkuilen en fouten en zorgt voor klantgerichtheid Zorgt voor flexibiliteit

Ontwikkelaar

24. Neem initiatief tot duurzame ontwikkeling en overtuig eindgebruikers met goede informatie over kosten, opbrengsten en duurzaamheid 25. Zorg dat gebied voldoende robuust is

Verhoogt draagvlak en kans op succes

Ontwikkelaar

Haalbaarheid (Definitie) Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Definitie)

Verhoogt weerbaarheid van gebied tegen veranderende (weers)omstandigheden waardoor de toekomstbestendigheid vergroot wordt Houdt rekening met toekomstig gebruik, verhoogt flexibiliteit en daarmee toekomstwaarde, beperkt toekomstige sloop en daarmee materiaalgebruik Voorkomt onnodig grondgebruik (buitengebieden)





Overheid

Initiatief

Ontwikkelaar, gemeente en overheid Ontwikkelaar, gemeente en overheid Gemeente en overheid Gemeente en overheid


26. Ontwerp met overmaat

Ruimtegebruik

Cultuur en Ecologie

27. Ontwikkel geen nieuwe gebieden. Los huisvestingsvraag op in bestaande gebieden door middel van renovatie bestaande gebouwen 28. Intensiveer het ruimtegebruik door dubbel grondgebruik en hoge dichtheden

Beperkt grondgebruik, verhoogt dynamiek in gebied,

29. Pas mixed use (functiemenging) toe

Verhoogt dynamiek in gebied, beperkt mobiliteitsbehoefte, stimuleert synergie

30. Houd het bestaande landschap, structuren en historische opstallen zoveel mogelijk intact 31. Behoud of verbeter de biodiversiteit

Zorgt voor behoud van historisch en cultureel erfgoed Zorgt voor behoud biodiversiteit (dieren en planten)

Let op: door aanpassing van de maatregelen is de nummering veranderd t.o.v. tabel 3.3


14-10-10

Ontwikkelaar

Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Ontwerp) Haalbaarheid (Ontwerp)

Bijlage VI

Toelichting cases duurzame gebiedsontwikkelingen

Logistiek Park Moerdijk Dit gebied betreft een bedrijventerrein in Moerdijk, van 150 ha, dat zicht richt op transport en logistiek. Het gebied ligt tussen de havens van Antwerpen en Rotterdam en is bereikbaar via water, weg, spoor en buisleiding. Het gebied bevindt zich in de voorbereidingsfase. Geraadpleegde informatie Michels (2009) Richtlijnen MER Logistiek Park Moerdijk, Witteveen+Bos (2009) Startnotitie m.e.r. Logistiek Park Moerdijk, www.brabant.nl, www.moerdijkmeermogelijk.nl. Larserknoop Larserknoop is een mixed bedrijventerrein met een omvang van ruim 80 ha in Lelystad. Het gebied ligt bij Lelystad Airport en wil zich ontwikkelen tot een knooppunt van functies waar lucht-, auto-, trein- en busverkeer samen komen. De ontwikkeling bevindt zich in de ontwerpfase. Geraadpleegde informatie Gebiedsvisie Larserknoop MMA 2009, Economisch Programma Larserknoop 2008, Gemeente Lelystad (2009) Bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop, www.lelystad.nl. Brainpark III Brainpark III is een kantorenlocatie in Rotterdam met een omvang van 8 ha gelegen aan de A16 en met een parkachtige sfeer. Het gebied bevindt zich in de realisatiefase, er is circa 70.000 m2 bvo gerealiseerd en er is nog één kavel beschikbaar voor gebouwontwikkeling. Geraadpleegde informatie Stedenbouwkundig plan Brainpark 2005, www.bds.rotterdam.nl, www.denboerprojectadviseurs.nl, www.blauwhoed.nl. Hoogvliet Maasranden Dit is een woonlocatie in Rotterdam met een omvang van 80 ha. Het betreft een herontwikkeling waarbij oude woningen worden vervangen door nieuwe eengezinswoningen en appartementen, met als doel de sociale problematiek in de wijk op te lossen. Geraadpleegde informatie Gemeente Rotterdam dS+V (2007) Ontwerp Bestemmingsplan Hoogvliet Maasranden, Deelgemeente Hoogvliet (2007) Programmabegroting 2008, Habiforum (2006) Herstructurering Hoogvliet. Kenniskwartier Het kenniskwartier ligt in Amsterdam, heeft een omvang van 30 ha en is onderdeel van de Zuidas. Het betreft een herontwikkeling in de realisatiefase waarbij een multifunctioneel gebied ontstaat, met de Vrije Universiteit als grootste gebruiker. Geraadpleegde informatie Kenniskwartier (2009) vastgesteld startbesluit 26-05-2009, Kenniskwartier Zuidas (2010) Concept Uitvoeringsbesluit, Gemeente Amsterdam (2008) Duurzaamheidsplan zuidas, Frederiks (2009) Duurzaamheidsverslag Zuidas, www.vu.nl, www.zuidas.nl. Overhoeks Dit gebied heeft een omvang van bijna 30 ha, is te karakteriseren als multifunctioneel, bevindt zich in de realisatiefase en ligt in Amsterdam-Noord. Er is sprake van een herontwikkeling. Naast woon- en werklocaties wordt ook een locatie ingericht waar het filmmuseum gehuisvest wordt. Geraadpleegde informatie Gemeente Amsterdam (2006) Bestemmingplan Overhoeks, gemeente Amsterdam (2010) Factsheets Overhoeks, gemeente Amsterdam (2005) MER herinrichting Buiksloterham / Overhoeks, Blokland (2008) Herinrichting Buiksloterham/Overhoeks, www.overhoeks.nl, www.cofely.nl.


14-10-10

Greenpark Het greenpark bevindt zich in Venlo en is onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling genaamd Klavertje 4. Het betreft een bedrijvenpark in een bosrijke omgeving dat het middelpunt moet worden van de agribusiness in Nederland. Geraadpleegde informatie buRO (2008) Bestemmingsplan Floriade/Greenpark, www.venlogreenpark.nl, www.venlo.nl, www.behouddeparel.nl. Belvédère Het gebied heeft een omvang van 280 ha en bevindt zich in Maastricht. Het gaat hier om een multifunctionele herontwikkeling waarbij wonen, werken en recreëren bepalende onderdelen zijn. De bouwactiviteiten zijn gestart, waardoor de ontwikkeling zich in de realisatiefase bevindt. Geraadpleegde informatie Gemeente Maastricht (2007), Bestemminsplan Sphinx UitwerkingsMER, www.kei-centrum.nl, www.Belvedere-maastricht.nl, www.Maastricht.nl. Almere Hout-Noord De omvang van deze ontwikkeling bedraagt 335 ha en de invulling is een woonwijk met aanvullende winkels en bedrijvigheid. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. Een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is het betrekken van de toekomstige bewoners. Geraadpleegde informatie Ymere/gemeente Almere (2010) Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord, Ymere (2009) Visie Almere Hout Noord, www.senternovem.nl, www.almere.nl, www.wijkvoorinitiatieven.nl. Schiebroek Zuid Bij deze herontwikkeling gaat het om een multifunctionele invulling met een omvang van 50 ha gelegen in Rotterdam. Het project bevindt zich in de realisatiefase. Het doel is meer differentiatie te creëren in het woonmilieu. Geraadpleegde informatie Masterplan Schiebroek 23-04-2007, Gemeente Rotterdam dS+V(2008) Ontwerp bestemmingsplan Schiebroek-Zuid, www.estrade.nl, www.wijkaanpakwinkel-schiebroek.nl. Stichtsekant Stichtsekant is een bedrijventerrein in Almere met een omvang van 220 ha. Het terrein richt zich op middelgrote handels- en industriële bedrijven en heeft een logistiek karakter. De ontwikkeling bevindt zich in de realisatiefase Geraadpleegde informatie Bestemmingsplan Entreecluster Bedrijvenpark Stichtsekant nov. 2008, Bestemmingsplan Bedrijvenpark Stichtse Kant 2005, Stedenbouwkundigplan 2008, www.almere.nl. Cascadepark Het cascadepark is het centrale park Almere Poort waar ook allerlei duurzame bedrijven zich mogen vestigen. Het gebied heeft een omvang van 25 ha. De ontwikkeling bevindt zich in de realisatiefase. Geraadpleegde informatie Bestemmingsplan maart 2007, Almere (2007) Ontwikkelingsplan Casdade-West, www.almere.nl, www.architectenweb.nl.


14-10-10

Columbuskwartier Het Columbuskwartier betreft een woonontwikkeling met een omvang van 4 ha in Almere. Een opvallend element is het kinderpad dat dwars door de wijk loopt. De ontwikkeling bevindt zich in de realisatiefase. Geraadpleegde informatie DSO Almere (2009) Columbuskwartier de ontdekking van een duurzame wijk, Ontwikkelingsplan Columbuskwartier 2005, www.almere.nl, www.almerepoort.org. Park 20|20 Deze kantorenontwikkeling heeft een omvang van 10 ha, bevindt zich in de realisatiefase en ligt in Hoofddorp. Naast kantoren wordt er een hotel en aanvullende voorzieningen gerealiseerd. Centraal in het gebied bevindt zich een grote vijver waar de gebouwen omheen zijn gesitueerd. Geraadpleegde informatie PropertyNL jan 2008, Weekblad Faciliteit & Gebouwbeheer (nov 2007), www.cradletocradle.nl, www.deltadevelopment.eu, slimlinebuildings.com, www.park2020.com, ww.mcdonoughpartners.com. Hoboken Dit betreft een multifunctionele herontwikkeling in Rotterdam waarvan de speerpunten gezondheid, wetenschap en onderwijs zijn. Het gebied heeft een omvang van 56 ha en het project bevindt zich in de ontwerpfase. Geraadpleegde informatie Gemeente Rotterdam (2009) Gebiedsvisie Rotterdam Hoboken 2030, www.top010.nl, www.rotterdamhoboken.nl. Rotterdam Central District Deze lokatie betref het multifunctionele herontwikkeling van het gebied rondom het centraalstation, waar ook de HSL stopt, van Rotterdam met een omvang van 45 ha. Het gaat om een herontwikkeling waarbij men zich in de ontwerpfase bevindt. Geraadpleegde informatie dS+V (2008) Stedenbouwkundig plan Central District Rotterdam, Glocal City District gebiedsconcept voor de toekomst 2007, gemeente Rotterdam (2009) PlanMER Rotterdam Central District, ds+V (2009) Concept ontwerp structuurvisie Rotterdam Central District, www.rotterdam-centraldistrict.nl. Usseler Es De Usseler Es is een gemengd bedrijventerrein aan de zuidwest kant van Enschede met een omvang van 56 ha. De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase. Het gebied betreft een in de loop der jaren opgehoogd terrein (Es) met cultuur-historische waarde. Geraadpleegde informatie Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es, gem.Enschede (2009) Usseler Es Ontwerp bestemmingsplan, Usseler Es Duurzaamheidsplan 06-2009, Royal Haskoning (2004) Duurzaamheidsopties Usseler Es, www.tctubantia.nl, www.project.vrom.nl/project.asp, www.bedrijvenparkusseleres.enschede.nl. De Vork De Vork is een bedrijventerrein in de gemeente Heerhugowaard met een omvang van 120 ha. Voor het stedenbouwkundig plan hebben de schilderijen van Mondriaan als inspiratie gediend. De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase. Geraadpleegde informatie gemeente Heerhugowaard (2008) Bestemmingsplan De Vork, SVP(2009) De Vork werkstad van de toekomst Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan, www.heerhugowaard.nl, www.nvm.nl, www.svp-svp.nl. Rotterdam Airport Dit gebied betreft het bedrijvenpark bij de luchthaven van Rotterdam. Deze ontwikkeling heeft een omvang van 50 ha en bevindt zich in de realisatiefase. Geraadpleegde informatie Schiphol Real Estate (2010) Masterplan Rotterdam The Hague Airport 2025 concept, www.schiphol.nl.


14-10-10

Schiphol Oost, Aerospace Exchange Schiphol Oost is een bedrijventerrein van Schiphol en de locatie waar tot 1967 de luchthaven zich bevond. Het betreft een herontwikkeling met een omvang van circa 20 ha. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. Geraadpleegde informatie Urhahn (2010) Schiphol Aerospace Exchange Masterplan Schiphol Oost 2010-2015, Haskoning (2009) Energie onderzoek Schiphol-Oost, gemeente Haarlemmermeer (2009) Voorontwerp bestemmingsplan Schiphol 2010, www.schiphol.nl. Buiksloterham Buiksloterham is een multifunctioneel gebied in Amsterdam-Noord. Het gaat hier om een herontwikkeling van circa 100 ha waarbij er veel ruimte is voor particulier initiatief. De uit te geven kavels worden op basis van duurzaamheid getenderd. Het project bevindt zich in de realisatiefase. Geraadpleegde informatie Gemeente Amsterdam (2005) MER herinrichting Buisloterham/Overhoeks te Amsterdam, Amsterdam (2009) Bestemmingsplan Buiksloterham, www.noordwaart.nl, www.noord.amsterdam.nl. Rijnenburg Het gaat hierbij om een multifunctionele ontwikkeling in Utrecht die zich in de ontwerpfase bevindt. Het is een groot gebied van circa 400 ha met een lage bebouwingsdichtheid Geraadpleegde informatie Gemeente Utrecht (2010) Wonen in het landschap structuurvisie Rijnenburg, Klimaatatelier Rijnenburg (2009) Duurzaam ontwerpen Rijnenburg, Tauw (2009) PlanMER voor Rijnenburg t.b.v. de structuurvisie Rijnenburg, www.utrecht.nl. Om de Weede Dit betreft de ontwikkeling van een woonlocatie van 100 ha in Hasselt. De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase en is gebaseerd op de lokale landschappelijke kwaliteit. Dit project loopt al verschillende jaren. In de beginfase waren er geen duurzaamheidsambities geformuleerd. Geraadpleegde informatie Witpaard (2009) Bestemmingsplan Om de Weede fase 1-A, Bureau Alle Hopser (2008) Beeldkwaliteitplan Hasselt om de Weede, Bureau Alle Hopser (2008) VO Hasselt om de Weede, www.hasseltomdeweede.nl. Leerpark Het Leerpark is een multifunctioneel gebied met een omvang van circa 25 ha in Dordrecht. De ontwikkeling bevindt zich in de realisatiefase en richt zich op wonen, werken en leren. Bij de start van het project, meerdere jaren geleden, was er nog geen sprake van duurzaamheidsambities. Geraadpleegde informatie Stadsontwikkeling Dordrecht (2009) 1e herziening Bestemmingsplan Leerpark, locatie Brandweerkazerne, gemeente Dordrecht (2009) Energiebeleid Dordrecht tranche 2009-2013, www.leerpark.nl, www.woneninleerpark.nl, www.duurzamegemeente.nl, www.bbn.nl. Stadionplein Dit project heeft een omvang van 8 ha en betreft de herontwikkeling van het gebied rondom het Olympisch stadion in Amsterdam. Het project bevindt zich in de realisatiefase. Geraadpleegde informatie Stadsdeel Oud Zuid (2007) Het nieuwe stadionplein concept Investeringsbeslissing, Stadsdeel Oud Zuid (2009) Stedenbouwkundig plan een nieuw Stadionplein, Stadsdeel Oud-Zuid (2009) Bestemmingsplan Stadionplein, www.zuid.amsterdam.nl.


14-10-10

Bijlage VII

Toelichting cases normale gebiedsontwikkelingen

Perkpolder Perkpolder is een woonlocatie in de gemeente Hulst (provincie Zeeland) waar voorheen de veerpont aanmeerde. Naast woningen wordt er tevens een hotel met congresvoorziening gerealiseerd. Het betreft een herontwikkeling met een omvang van circa 100 ha. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. Geraadpleegde informatie RBOI (2008) Hulst bestemmingsplan perkpolder, www.perkpolder.nl, www.vrijspreker.nl, www.klimaatdijk.nl, www.rijnboutt.nl, www.nieuwbouwwoningen.nl, www.gemeente hukst.nl. Kennispark Twente Het kenispark Twente is een bedrijventerrein / universiteitscampus met veel groen in Enschede. Het gaat hier om een herontwikkeling van circa 180 ha. De gebiedsontwikkeling richt zich ondermeer op startende, aan de Universiteit gerelateerde, bedrijven. Het project bevindt zich in de realisatiefase. Geraadpleegde informatie BGSV (2009) Masterplan gebiedsontwikkeling kennispark Twente, www.kennispark.nl, www.overijssel.nl, www.utwente.nl. Sciencepark Amsterdam Het gaat hierbij om een multifunctionele ontwikkeling in Amsterdam dat zich in de realisatiefase bevindt en zich ondermeer richt op ICT. Het is een gebied van circa 70 ha waar onder andere de Universiteit van Amsterdam enkele gebouwen heeft gerealiseerd. Geraadpleegde informatie Gemeente Amsterdam DRO (2008) Plan Amsterdam, wonen en wetenschap in de Watergraafsmeer, www.scienceparkamsterdam.nl, www.nieuwbouw.amsterdam.nl, www.uva.nl/sciencepark. Ooijen-Wanssum Dit betreft de ontwikkeling van een grote woon- en natuurlocatie van 500 ha in de provincie Limburg, nabij de rivier de Maas. De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase. Geraadpleegde informatie Provincie Limburg (2007) Gebiedsontwikkeling Oude Maasarm Ooijen-Wanssum, Nadere verkenning strategie, Provincie Limburg (2006) Gebiedsontwikkeling Oude Maasarm Ooijen-Wanssum, www.ooijenwanssum.nl, www.zandmaas2.nl, www.habiorum.nl. Nije Maaie Nije Maaie is een agrarische bedrijvenlokatie in de gemeente Dongeradeel (provincie Friesland). De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase en richt zich op ruilverkaveling en vergroten van bedrijvigheid. Geraadpleegde informatie DLG (2007) Schetsen aan schaalvergroting, groeiende landbouw in het landschap van Dongeradeel, DLG (2005) Integrale gebiedsontwikkeling Dongeradeel, www.gebiedsontwikkelingdongeradeel.nl, www.dongeradeel.nl.


14-10-10

0

Duurzame gebiedsontwikkeling Historische binnenstad Amsterdam

Nije Maaie

OoijenWanssum

Sciencepark Amsterdam

Kennispark Twente

Perkpolder

Aantal maatregelen

Bijlage VIII Uitkomsten cases normale gebiedsontwikkelingen

30

25

20

15

10

5

Gebied

14-10-10


14-10-10

Duurzame gebiedsontwikkeling is meer dan een verzameling duurzame gebouwen

Recommend Documents