Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt

1

Msc-4 – AR4R13b – Urban Area Development – Definitieve itieve onderzoeksrapportage P5

2010

Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt

Impressie Erasmusveld Den Haag (Architectenweb, 2009)

Sleutelwoorden: duurzame gebiedsontwikkeling, ontwikkeling, Cradle to Cradle ontwerpfilosofie, kritische markt, financiële financi haalbaarheid, juridische haalbaarheid

Joost van Rooijen – 1367870

Naam student: Joost van Rooijen AR4R13b b REM RE Eindrapportage 15/04/2010

2


Afstudeerorganisatie Opleiding: TU Delft - Faculteit Bouwkunde MSc Track: Real Estate & Housing Laboratorium: Urban Area Development Hoofdmentor: mr. F.A.M. Hobma (sectie recht) E-mailadres: [email protected] @tudelft.nl Tweede mentor: drs. ing. J.P. Soeter (sectie bouweconomie) E-mailadres: [email protected]

Afstudeerbedrijf Advies- en ingenieursbureau Grontmij Regiokantoor Mid-west Mid Adresgegevens: De Molen 48, Houten Begeleider 1: ing. L. Blaauwendraad MSc E-mailadres: [email protected] Begeleider 2: ing. E.P. Treep E-mailadres: [email protected] Organisatie:

Definitieve onderzoeksuitwerking uitwerking Titel: Student: Student nr: Adres: Telefoon: Email: Datum:

Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt Joost van Rooijen 1367870 Utrechtsestraatweg 116-B 116 3445 AX Woerden 06 53 756 782 [email protected] [email protected] [email protected] 15 april 2010 - datum vijfde peiling


3

Msc-4 – AR4R13b – Urban Area Development – Definitieve onderzoeksrapportage P5

Voorwoord Voor u ligt de zevende rapportage in het kader van mijn afstuderen: de definitieve eindrapportage (P5). Het onderzoek gaat over: Duurzame gebiedsontwikkeling kritische markt.

voor

In semester 4 heeft het daadwerkelijke onderzoek plaatsgevonden. In dit rapport worden de definitieve onderzoeksuitwerkingen gepresenteerd.

een

Dit onderzoek geeft enerzijds economische argumentatie achter duurzaamheidsingrepen. Door middel van een maatschappelijke kosten-batenanalyse en financiële haalbaarheid wordt dit onderbouwd. Anderzijds zijn juridische randvoorwaarden onderzocht. Hoe kunnen duurzaamheidsingrepen worden afgedwongen en kan de terugverdientijd worden gegarandeerd? De uitvoering van het onderzoek heeft plaatsgevonden in het derde en vierde semester van de Master. Het onderzoek valt onder de mastervariant Real Estate & Housing, afstudeerlab Urban Area Development.

Graag wil ik mijn begeleiders van de Technische Universiteit in Delft bedanken voor begeleiding van het afstudeeronderzoek. In het bijzonder dhr. mr. Fred Hobma en dhr. drs. ing. Jo Soeter. Daarnaast wil ik mijn begeleiders binnen Grontmij bedanken voor de ondersteuning, in het bijzonder mijn directe begeleider dhr. ing. Eric Treep.

Woerden, april 2010

Joost van Rooijen

In semester 3 is door middel van twee peilingen een onderzoeksvoorstel uitgewerkt. Het voorlopige leerplan is eind maart 2009 gepresenteerd tijdens de eerste peiling. Het definitieve leerplan is officieel gepresenteerd tijdens de tweede peiling op 26 juni 2009. Vanwege enig oponthoud in de aanloopfase is het afstudeervoorstel gewijzigd ten opzichte van het tweede peilmoment op 26 juni. Het afstudeeronderzoek is uitgevoerd bij Ingenieurs- en adviesbureau Grontmij. In samenspraak met Grontmij is gekomen tot het gewijzigde afstudeervoorstel.


4


Samenvatting Inleiding Deze rapportage bevat de definitieve uitwerkingen (P5) van een onderzoek naar: Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt. Dit onderzoek geeft enerzijds economische argumentatie achter duurzaamheidsingrepen. Door middel van een maatschappelijke kosten-batenanalyse en financiële haalbaarheid is dit onderbouwd. Anderzijds zijn juridische randvoorwaarden onderzocht. Hoe kunnen duurzaamheidsingrepen worden afgedwongen en kan de terugverdientijd worden gegarandeerd? De uitvoering van het onderzoek heeft plaatsgevonden in het derde en vierde semester van de Master. Het onderzoek valt onder de mastervariant Real Estate & Housing, afstudeerlab Urban Area Development en is uitgevoerd bij Ingenieursen adviesbureau Grontmij in Houten. Aanleiding Het onderzoek heeft een drieledige aanleiding. Ten eerste een economische. Wereldwijd loopt de economische activiteit terug en de nieuwbouwmarkt van onroerend goed is bijna volledig gestagneerd. Ten tweede de klimatologische. De laatste jaren neemt de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen steeds sterker toe. De gevolgen hiervan worden steeds duidelijker merkbaar. Dit leidt maatschappelijk en politiek tot een sterk toegenomen gevoel voor urgentie om deze problemen aan te pakken. Als laatste de productperceptie. De productperceptie onder consumenten is aan verandering onderhevig. De (woon)consument is steeds meer waarde gaan hechten aan het element emotie en aan de behoefte zich te identificeren binnen een

‘gemeenschap.’ Het ‘gevoel’ is een steeds belangrijkere rol gaan spelen bij de aanschaf van producten en diensten. Probleemstelling Het onderzoek haakt in op de economische ontwikkelingen, veranderende productperceptie, klimaatproblematiek en de inherente oproep tot het reduceren van de CO₂ uitstoot. Een gedeelte van de CO₂ uitstoot komt namelijk voor rekening van onroerend goed. Het Kabinet heeft zich in ‘Schoon en Zuinig’ ten doel gesteld in 2020 een aandeel van twintig procent duurzame energie te hebben bereikt in de totale energievoorziening en een tempo van energiebesparing te realiseren van twee procent per jaar (VROM, 2007). Hoewel duurzaamheid leeft, betekent dit niet dat men in grote aantallen kiest voor een duurzame (koop)woning. Hoe zorg je ervoor dat duurzaamheid binnen de vastgoedsector breed gedragen wordt en men erin wil investeren? Doelstelling Doel van het onderzoek is om op woningen wijkniveau inzicht te krijgen in de toepassingsmogelijkheden van duurzaamheidsmaatregelen, en in de meerwaarde, de verrekenbaarheid en de verhaalbaarheid ervan bij hoog- en laagbouwwoningen en het effect op de gronden vastgoedexploitatie van de wijk Erasmusveld Den Haag. Aan de hand van de praktijkcasus Erasmusveld zijn de geselecteerde additionele maatregelen financieel-economisch doorgerekend. Hieruit is inzicht ontstaan in de meerkosten ten opzichte van traditionele stedelijke ontwikkeling. Tevens heeft een duurzaam wijkconcept effect op de waarde van onroerend goed en daarmee op de waarde van de wijk als geheel.


5


Vraagstelling De essentie van dit onderzoek komt naar voren in de navolgende algemene vraagstelling.

Algemene vraagstelling: “Geeft duurzame gebiedsontwikkeling in financieel opzicht een dusdanige meerwaarde aan wijk en woning, dat (meer)investeringen in additionele duurzame maatregelen kunnen worden verrekend in de woningprijs en residueel een hogere waarde kan worden toegekend aan de grond?

Methodologie Het onderzoek is exploratief van aard. Dit betekent dat het onderzoek is gestart zonder duidelijk ideeën vooraf of hooguit met vage vermoedens. Het onderzoek bevindt zich dus binnen de emperische cyclus (observatie-, inductie-, toetsingsfase) aan het begin. Er is gebruik gemaakt van kwalitatieve onderzoeksmethoden: literatuuronderzoek en praktijktoetsing op basis van een casusonderzoek over de wijk Erasmusveld & diverse (diepte)interviews. Achtergronden De situatie op de Nederlandse woningmarkt is, zoals blijkt uit onderzoek van Dynamis, NEPROM en EIB, verslechterd. Het aanbod is sterk toegenomen en de nieuwbouwproductie afgenomen. Nederland verkeert in kritische marktomstandigheden. De kredietcrisis zorgt tijdelijk voor een betere betaalbaarheid van koopwoningen. Vooral in de Randstad geldt een structureel tekort aan woningen. Door onvermijdelijke verdere concentratie van economische activiteit in de Randstad blijft de woningvraag daar hoog en verslechtert de betaalbaarheid in de nabije toekomst.

De actuele vastgoedvraag ten opzichte van het actuele aanbod bepaalt namelijk de waarde van vastgoed. De nieuwbouwmarkt heeft een zeer beperkte invloed op de waardeontwikkeling. Bij het bepalen van de residuele grondwaarde gaat men uit van een marktwaarde van de woning. Marktwaarde van een woning minus bouwen bijkomende kosten is de residuele grondwaarde. Maar vraagt de consument wel om een duurzame woning? Rakhorst (2008) stelt dat door de brede maatschappelijke bewustwording over de noodzaak van duurzaamheid, de vraag naar duurzaam onroerend goed toeneemt. Uit Woning en markt (2009) blijkt dat momenteel de bereidheid meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning zeer beperkt is onder woonconsumenten. Een financiële prikkel en het garanderen van terugverdientijd werkt volgens hen wel goed. Om de negatieve klimatologische ontwikkelingen (welke zijn aangehaald in de aanleiding) te beperken zijn twee richtingen van aanpak nodig: mitigatie en adaptatie. Mitigatie houdt binnen deze context in: het aanpakken van de oorzaken door de gebieden duurzaam te ontwikkelen. Adaptatie betreft het omgaan met de gevolgen. Praktijkcasus De wijk Erasmusveld in Den Haag is een voorbeeld waarbij sprake is van mitigatie: het aanpakken van de oorzaken door gebieden duurzaam te ontwikkelen. Erasmusveld moet extreem duurzaam worden en internationaal toonaangevend. Er worden ongeveer zevenhonderdvijftig woningen gerealiseerd. De eigendomssituatie is gedifferentieerd. Particulieren willen in samenwerking met ontwikkelaar zelf realiseren.


6


De casus is, op basis van gestelde uitgangspunten, kostenkengetallen en randvoorwaarden (zie paragraaf 6.3 – 6.4), op financiële- en juridische haalbaarheid onderzocht. Daarbij is op basis van interviews en een congres de meerwaarde onderzocht die ‘spelers in het veld’ toekennen aan duurzaam vastgoed. (zie paragraaf 6.5) Financiële haalbaarheid De berekeningen zijn tweezijdig. Enerzijds is een opbrengstenbenadering toegepast. Door middel van een grondbiedingsmodel is, op basis van het door de gemeente Den Haag bepaalde programma, de residuele grondwaarde bepaald. Anderzijds zijn de kosten voor het bouwen woonrijpmaken bepaald. Hieronder vallen alle grondproductiekosten. Beide berekeningen (kosten en opbrengsten) resulteren in het plansaldo van de grondexploitatie voor Erasmusveld. Een drietal alternatieven is doorgerekend voor zowel het ontwikkelen van Erasmusveld in traditionele vorm als ontwikkeling in duurzame vorm. Naast de gronden vastgoedexploitatie is een derde exploitatiegroep meegenomen in de berekeningen. Dit zijn, voor wat de bijkomende kosten van een traditionele wijk betreft, ‘exploitatie centrale voorzieningen’. De bijkomende kosten van een duurzame wijk vallen onder ‘exploitatie decentrale voorzieningen’. Alle bovengenoemde berekeningen, van Erasmusveld in traditionele- en duurzame vorm, zijn tegen elkaar afgezet. Binnen de huidige gestelde kaders is Erasmusveld financieel haalbaar. Het plansaldo voor de grondexploitatie van Erasmusveld in duurzame vorm is 1.127.890 euro en is hiermee positiever dan

Erasmusveld in traditionele vorm met 212.229 euro. Conclusie grondexploitatie DgDialog (De inbrengwaarde is niet gerekend) Contante waarde traditionele wijk / duurzame wijk op 01-01-2010

Alternatief 1: € 212.229 / € 1.127.890 Alternatief 2: €-3.686.343 / € -2.233.570 Alternatief 3: €-8.982.777 / € -8.268.664 (Lees bijlage D2 voor de volledige uitwerking)

De vastgoedexploitatie van een traditionele woning en een duurzame woning is eveneens tegen elkaar afgezet. Voor beleggers en corporaties geldt dat duurzame woningen een hogere netto contante waarde (NCW) hebben vanwege een door hen lagere gestelde BAReis en hogere kale huurprijs. Voor particulieren zijn op basis van een woonlastenbenadering de verschillen uiteen gezet. Voor een periode van tien jaar blijken de woonlasten voor een duurzame woning, netto contant gemaakt, 2.794 euro lager uit te vallen voor een eengezinswoning en 1.936 euro voor een appartement. Bedragen zijn afhankelijk van het toegepaste alternatief. Conclusie cashflow berekeningen (particulieren) (10 jaar) Saldo woonlasten traditionele versus duurzame woning / traditioneel versus duurzaam appartement

Alternatief 1: € 2.794 / € 1.936 Alternatief 2: € 1.600 / € 1.002 Alternatief 3: € 2.270 / € 1.526 (Lees bijlage D 4 voor de volledige uitwerking)

Afsluitend volgt de financiële haalbaarheid van decentrale groene energievoorzieningen. Cashflowberekeningen wijzen uit dat de NCW van alternatief een tot en met drie resulteren in respectievelijk 1.607.409, 966.083 en 381.396 euro, bij een looptijd van twintig jaar.


7


Groene energieopwekking in Erasmusveld is hiermee bij alternatief een, twee en drie financieel haalbaar. De financiële haalbaarheid is dus, gezien de verschillen tussen de drie alternatieven, in sterke mate afhankelijk van hoe kosten en opbrengsten zich in de toekomst zullen ontwikkelen. Juridische haalbaarheid Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe wet heeft ondermeer voor wijzigingen gezorgd met betrekking tot de grondexploitatie. Indien de gemeente op het moment van het vaststellen van een bestemmingsplan niet met alle partijen die bij een planontwikkeling betrokken zijn een overeenkomst heeft gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld, is de gemeente verplicht om bij de vaststelling van het bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Bij het opstellen van de exploitatieopzet voor de private delen van Erasmusveld kan ervoor gekozen worden om per post zoveel mogelijk de terminologie van het Bro te gebruiken en te verwijzen naar het Bro. De kostensoortenlijst noemt vrijwel alle denkbare grondexploitatiekosten van locatieontwikkeling. Om kosten daadwerkelijk op te nemen in het exploitatieplan, zullen de kosten bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De Wro onderscheidt diverse kostengroepen: gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Als de door de gemeente Den Haag te verhalen wenselijke kosten beperkt blijven tot elementen van de kostensoortenlijst en de limitatieve lijst bovenwijkse voorzieningen, dan is een Structuurvisie niet noodzakelijk en

kan worden volstaan met een Nota Bovenwijkse voorzieningen. Wil de gemeente ook bovenplanse verevening toepassen, of in de onderhandelingen over de exploitatieovereenkomst een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling vragen, dan zullen alle in de exploitatieovereenkomst mee te nemen bijdragen en vereveningen moeten zijn vastgelegd in een Structuurvisie en de daarbij behorende uitvoeringsparagraaf. Daarbij moet worden aangegeven wat de causaliteit is (het verband tussen projecten), de proportionaliteit (de bijdrage in reële verhouding) en redelijkheid (kan het project in redelijkheid deze extra kosten dragen). Het afdwingen van vooruitstrevend duurzaamheidsbeleid (meer vragen dan de huidige regelgeving) bij de vastgoedexploitatie is niet mogelijk. Dit wordt beperkt door de werking van artikel 122 van de Woningwet. Kort gezegd verbiedt dit artikel gemeenten om contracten te sluiten waarin dergelijke technische voorschriften zijn opgenomen en/of die afwijken van het vergunningensysteem van de Woningwet (bijvoorbeeld het Bouwbesluit). Het staat en ontwikkelaar uiteraard vrij om uitvoering te geven aan het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. De gemeente Den Haag moedigt dit aan door marktpartijen en particulieren uit te dagen tot een open ontwikkelproces voor Erasmusveld. Om duurzaam vastgoed, dat gepaard gaat met hogere investeringskosten, bereikbaar te maken voor consumenten zijn diverse financieringsproducten voor handen. Voorbeelden hiervan zijn groene financiering, groene hypotheek en PMM. Tevens biedt de overheid op diverse schaalniveaus subsidies aan en kan zij bij wet aanvullende voorwaarden stellen bij financieringsverstrekking. Hierdoor is het, binnen de bestaande institutionele verhoudingen, mogelijk duurzame maatregelen mee te financieren.


8


Aanbevelingen Hoewel financieel en juridisch de haalbaarheid voor duurzaam Erasmusveld van alternatief een is aangetoond, betekent dit niet direct een succesvolle planontwikkeling. Er is namelijk ook draagvlak nodig bij alle betrokken stakeholders. Hoe creëer je het benodigde draagvlak voor succes? Ten eerste dient geprobeerd te worden de diffuse milieubelangen en de geconcentreerde economische belangen te convergeren: ‘een schonere leefomgeving’ en ‘rendement op geïnvesteerd vermogen’ zijn van andere aard waardoor deze vaak met elkaar conflicteren. Ten tweede dienen betrokken partijen in de keten uit te gaan van een ander waarderingsmodel. De cost of ownershipbenadering moet worden gebruikt bij Erasmusveld. Door ook de exploitatie- en onderhoudskosten en restwaarde mee te nemen in de berekening van de jaarlijkse gebruikskosten, ontstaat een veel eerlijker vergelijking en komen de economische voordelen beter uit de verf. Ten derde dient het economisch belang bespreekbaar te worden gemaakt en moet er baat zijn voor de consument. ‘Baat het niet dan gaat het niet,’ aldus van de Griendt (2009). Het economisch belang is namelijk voor velen doorslaggevend. Als iedereen financieel voordeel kan halen uit de duurzame maatregelen die worden toegepast in Erasmusveld is men eerder bereid er in te investeren. Ten vierde dient de consument te worden overtuigd van het feit dat een duurzame woning niet duurder is. Uit onderzoek van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) blijkt dat door een goede planning en intelligent gebruik van de beschikbare duurzame methodieken en materialen, een duurzame woning tegen dezelfde kostprijs is te realiseren als traditioneel gebouwd

vastgoed. Op langere termijn zullen zelfs de exploitatie- en onderhoudskosten lager uitvallen, waardoor de hogere aanloopkosten ruimschoots worden gecompenseerd. Vooral de besparing in energiekosten is in dat opzicht een belangrijke factor. Ook stelden RICS evenals Rakhorst (2008) dat de marktwaarde van een project dat duurzaam is gerealiseerd, zich in de nabije toekomst positiever zal ontwikkelen. Ten vijfde dient de argwaan bij vooral consumenten te worden weggenomen. Men moet beginnen om waardevolle informatie over energiezuinige nieuwbouwwoningen te verstrekken. Ook moet de terugverdientijd van de extra investeringen worden gegarandeerd. Daarbij moet de meerwaarde, of op zijn minst waardebehoud van de woning, bij doorverkoop kenbaar worden gemaakt. Eveneens dat duurzaam gebouwde woningen hoger wooncomfort kunnen bieden. Afsluitend verdient het aanbeveling dat een aantal juridische kaders worden aangepast. Corporaties met woningen onder de huurgrens ondervinden namelijk tegenslag bij het verhalen van investeringskosten in de huurprijs vanwege het huidige huurwaarderingsstelsel. In juni 2010 geldt een nieuw stelsel waarin additionele duurzame maatregelen wel meer huurpunten genereren. Ook ondervindt men problemen bij decentrale groene energievoorzieningen (groene energie-opwekking op wijkniveau). De investeringskosten zijn niet direct te verrekenen in de huurprijs. Daarom dienen corporaties de groene energievoorzieningen onder te brengen in een aparte rechtspersoon. Deze onderneming draait op zichzelf. De investeringskosten worden terugverdiend door de energielevering in rekening te brengen. Deze kaders blijken in de praktijk omslachtig te zijn en hebben een remmende werking op deze ontwikkelingen.


9


Summary (English) This thesis is about sustainable urban area development within critical market circumstances. This research gives on the one hand economic argumentation behind sustainable intervenetions. By means of a ‘public costs and revenues analysis’ (Maatschappelijke Kostenbatenanalyse in Dutch) and a financial feasibility study has it been scientific based. On the other hand, the juridical preconditions are investigated. These regulations are specific for the Dutch situation. How can sustainable interventions be enforced (by law) and can you guarantee the time you need to earn back the investments? This research makes part of the master study Real Estate Management of the Technical University Delft, faculty of Architecture. The graduation lab is Urban Area Development (UAD). Within two semesters, (three and four of the Master program), a research proposal has been formulated as well as implemented. The research took place at engineering and advisory company Grontmij Nederland B.V. in Houten (Utrecht area). Research introduction The international economy, as well as the Real Estate market is in dire straits. The economic activities decreased and the construction of new houses comes almost to a standstill. Also the situation at the financial market has consequences for the availability of capital: it decreased. Next to the economic dire straits are at international level also climate troubles. In the past years are the carbon emission (CO₂) extremely increased. The effects are

more and more noticeable. This leads public and political to an increasing urgency to tackle these problems. Another thing is a transformation of the product perception. Since the fifties, Pine & Gilmore have observed a trend about the development of the product perception. The (housing) consumer is attached on ‘emotion’ and has the need to identify h(im)(er)self within a community. The ‘feeling’ takes an important part by the purchase of a property. The urgency of sustainable urban area development more and more increases. Although sustainability is a hot item, it doesn’t mean that many people choose for a sustainable (owner occupied) house. Thus, we need more than only urgency to get sustainable urban area development off the ground. What stimulates consumers to make those decisions and how far goes the willingness to pay for sustainability? Perhaps there is an imaginary limit until how far consumers are willing to pay for sustainable implementations. Financial-economic plays the time you need to earn back the investment an important role. (rational) Furthermore concerns the willingness to pay also social influences: doing something good for a better environment. (emotional) The social aspects do not make part of this research, on the other hand the financialeconomic aspects do. The objective of this thesis is to get insight in the possibilities of sustainable implementtations at neighbourhood-level, and in the adding value, the calculate-ability (verrekenbaarheid) and recoverability (verhaalbaar-


10


heid) by apartments and ground-tied houses and the effect it has on the land-exploitation and real estate-exploitation of the neighbourhood Erasmusveld in The Hague. In this thesis has been investigated which adding value, like comfort and quality, sustainable implementations can offer the consumer. By means of the case Erasmusveld in The Hague are selected additional sustainable interventions financial-economic calculated. These calculations give insight in the extra investment costs in comparison with traditional urban area development. Furthermore has a ‘sustainable neighbourhood concept’ effect at the value of the individual estates and at the value of the neighbourhood as a whole. As soon as there is insight in the (adding) value of sustainable real estate, you can add these extra revenues on the revenues side of the balance. By means of the financial result, this research shows that sustainable urban area development, within the preconditions of this research, has a positive effect at the land- and real estate exploitation. The essence of this research comes to the front by the following research question:

Research methodology The research has been formed as an explorative investigation. It is a qualitative investigation. Besides literature review, a case study has been done about Erasmusveld The Hague. Also many (depth) interviews took place. Goal of these interviews is to collect data about the (extra) investment costs of sustainable interventions and the (extra) value parties bestow on the interventions. The image below makes clear that there is a constant connection between theory and practice.

Figure A: Research methodology

Because the development of Erasmusveld has not been finished, an ex-post investigation is not possible.

“Gives sustainable urban area development from the financial point of view, such an adding value for neighborhood and house, which (extra) investments in additional sustainable interventions can be calculated in the house-prices and residual a higher value can be given to the land?


11


Reasons for development

sustainable

urban

area

You have read in the research introduction that the research has a three-part reason. I will give some more explanation. First of all: the current economic circumstances. The economic activity decreases: construction of new houses decreases extremely. Also the situation at the Dutch housing market is perceptibly deteriorating. (Dynamis, 2009 and EIB, 2009) The supply of houses increased extremely and the number of transactions decreased extremely too. The Netherlands are in dire straits. The figure below shows this field of tension from the project developers point of view: costs increase and the value of (new) estates decrease.

of real estate: sales comparison approach, income approach en cost approach (for very unique estates). For an extensive essay about valuation, you can read K.M. Lusht, 1997, Real Estate Valuation. Kruijt & Needham (1990) declare that the economic natural law determines the margins within the land- and real estate price develops. Political decisions determine the positions between these margins. The second reason for sustainable urban area development is climate change. The consequences are more and more visible. This leads to public as well as political to an increasing feeling of urgency. To decrease the negative consequences of climate change, there are two possible approaches: mitigation and adaptation. Mitigations means that the cause of climate change needs to take on: decrease of the negative influences of human activities at the climate. Adaptation means handling with the effects, or realizing of adjustments in the society to decrease the influences of climate change or even use it as an advantage. An example of mitigation is sustainable urban area development like Erasmusveld.

Figure B: Field of tension by urban area development

The credit crunch creates for the short term a better playability of owner occupied houses. Especially in Randstad region is a structural shortage of houses. Due to unavoidable concentration of economic activities in the Randstad region, the demand of houses stays high. Therefore, the playability of houses deteriorates in the near future. But, what determines the real estate value? The ‘market’ of demand and supply determines the final transaction price. There are several ways to calculate the market value

What can sustainability mean for the houses and Erasmusveld as a whole? Consumers base their choice mostly on location, floor plan or size. Sustainability plays for the present a small part in their choice (Bouwer e.a., 2002). Research makes clear that inhabitants of ‘Example projects sustainable and energy efficient constructing,’ appreciate the comfort of sustainable construction implementations. But there is one condition: people first want to feel it before they like it.


12


Case Erasmusveld the Hague Erasmusveld is practical case for this research. I specific chose for Erasmusveld because the high ambitions join the essence of this investigation. Thereby, the high ambitions concerning sustainability are during a ‘charrette’ translated into more concrete objectives. Charrette stands for: ‘A last effort, just before reaching a deadline, to get the best result that’s possible.’ Within the context of Erasmusveld it means: ‘Within a short time, with a clear deadline, with participants from several disciplines, working on an integral design.’ The municipality of The Hague took the ‘sustainability-board’ extremely high. The Hague goes with Erasmusveld further than CO₂-neutral or climate-neutral. The neighborhood becomes extreme sustainable and leading with energy, ecology and urbanism at international level. The neighborhood not only delivers sustainable energy to their surroundings, but due to the unique combination of functions, a particular residential area will be created. In Erasmusveld will arise around seven hundred fifty houses, divided over five residential areas within green and water.

Figure C: Image Masterplan Erasmusveld – Leywegzone (2008)


13


Position of ownership and collaboration In Erasmusveld are several parties involved at the plan development. From the Structuurvisie Den Haag 2020 (2006) comes true that the position of ownership is differentiated. The ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld, with Bouwfonds Ontwikkeling as participating project developer, has some land acquired and some of them meanwhile developed. Several other parts are acquired by private parties who want, in corporation with project developers, realizing themselves. It concerns the location at the corner of the Erasmusweg Leyweg where private parties have the intention to develop around two hundred houses, and the location that borders the Noordweg, between Leyweg and Laan van Wateringse Veld. All remains are owned by the municipality of The Hague and currently in use as sports fields, and kitchen-gardens, which need to be replaced. The figure below shows the position of ownership.

Regional market analysis: current demand and current supply of new houses The amount of new constructed houses in the The Hague region peaked in 2009 (Dynamis, 2009). The current supply is, due to the minimal absorption, wide. Row houses and apartments determine the major part of the supply. The absorption-decrease is attributed at the number of sold row houses. It is remarkable that apartments in the payable class (until 200.000 euro) show an absorptionincrease. The absorption of houses is namely also dependent on the availability of capital.

Figure D: Position of ownership Erasmusveld. Above: Structuurvisie Den Haag 2020 (2006) Beneath: Erfpachtoverzichtskaart Den Haag (2005)


14


Demographic characteristics of The Hague

Future demand

The Hague has 485.818 inhabitants (CBS, May 31, 2009) and is the third city of the Netherlands. The Hague makes part of the Randstad region and the agglomeration counts around 1.008.425 inhabitants. The city has relatively young inhabitants. The number of inhabitants above sixty is limited. The pyramid below shows no extreme highlights in the category twenty – twenty nine, like cities as Amsterdam and Utrecht. So The Hague is not a student city, more a labor city.

The municipal population prognosis until 2025 shows no extreme changes of the population composition. There will be some obsolescence (category fifty five – seventy). The major part of the inhabitants keeps in the category thirty – fifty. This situation offers chances for Erasmusveld. First of all, you can keep the focus at the families & yuppies. Besides that, you can focus at the elderly (between fifty five and seventy five) five who prefer a green residential area central in the city, with more social control. The apartments can, if they want, be prepared for limited care facilities.

Sustainable objectives and interventions

Figure E: Population pyramid The Hague (CBS: 2009) 2009

Sustainable interventions (grouped) Energy (active) Energy (passive) (sun) Water (white) Water (grey) Water (black) Materials (use) (according to C2C philosoophy) Transport en mobility (infrastructure) Transport en mobility (traffic & green)

For Erasmusveld has been made a opportunity scan. Bio-climatic climatic characteristics, like temperature and climate, sun fall, wind and ventilation, rain fall and other water related relate aspects have been investigated. Even as ground/ geology, landscape and present buildings and infrastructure. ure. From the opportunity scan is per separate sub-area area a ‘program of possibilities’ (PoP) made. During the charrette has a selection made of the sustainable interventions from the PoP.

House level X X X X X X -

Figure F: Delimitation of sustainable interventions (CBS: 2009) 2009


Neighborhood level X X X X X

15


Financial feasibility The financial feasibility of ‘sustainable Erasmusveld’ has been investigated. I only investigated the feasibility of the sustainable interventions, not the feasibility of Erasmusveld as a whole. An important question is: What and when is something is feasible? For that reason I defined ‘feasible’. For people who have an owner occupied house is something feasible when there is the possibility to earn back the extra investment costs by saving other costs like energy, water and earth-gas during the operating period. For financier or housing associations are the extra investment costs feasible when they have the possibility to earn it back by the rent prices during the operating period. First of all are the starting points defined: number of houses and standards. Then are the extra investment costs of sustainable interventions for the land- and real estate exploitation determined by interviews with cost experts. (Paragraph 6.3) Besides the investment costs are also the prognosis investigated for energy-, gas-, water-, and real estate prices. (Paragraph 6.4) Finally I interviewed parties like financiers, project developers and housing associations about which value they bestow on sustainable interventions. (Paragraph 6.5) I subdivided the financial feasibility study in the feasibility of the land exploitation, real estate exploitation and decentralized energy services. (Green energy like sun-PV cells and wind mils) Per feasibility study are three calculations made, based on three alternatives (with various parameters). The columns besides give the results of the net present value (NPV) of the calculations.

To conclude: sustainable Erasmusveld is financial more feasible in comparison with a traditional development. The land exploitation is more positive and the exploitation costs of sustainable houses are lower as well. But the financial feasibility depend a lot of the way you implement the parameters. The prognoses (alternatives) of future costs and benefits increase determine for a great extent the financial feasibility. (Paragraph 6.6.2) Conclusion land exploitation DgDialog NPV at 01-01-2010 - sustainable Erasmusveld

Alternative 1: € 1.127.890 Alternative 2: €-2.233.570 Alternative 3: €-8.268.664 (See appendix D2 for the complete calculations)

Conclusion cash flow calculation (Owner perspective) NPV at 01-01-2010, period of 10 years

Balance monthly housing costs traditional versus sustainable house Alternative 1: € 2.794 Alternative 2: € 1.600 Alternative 3: € 2.270 (See appendix D4 for the complete calculations)

Conclusion cash flow calculation (Tenant perspective) NPV at 01-01-2010, period of 10 years

Balance monthly housing costs traditional versus sustainable house Alternative 1: € 1.454 Alternative 2: € 278 Alternative 3: € 828 (See appendix D4 for the complete calculations)

NPV Decentralized energy services NPV at 01-01-2010, operating period of 20 years

Alternative 1: € 1.607.409 Alternative 2: € 966.083 Alternative 3: € 381.396 (See appendix D6 for the complete calculations)


16


Juridical feasibility The juridical feasibility study has been subdivided into three aspects: the possibility to cover the land exploitation costs by private parties, the possibility to enforce additional municipal sustainability policy and the possibilities to make sustainable houses achievable for consumers. Firstly the possibility to cover the public land exploitation cost by private parties. The Dutch government introduced in June 2008 the new Spatial planning act (Wro). Part of the Wro is the Bro and Grex law. This law gives municipalities, like The Hague, the possibility to bring the land exploitation cost, paid by the municipally in charge. Also the extra investment costs for additional sustainable interventions, specific for the neighborhood Erasmusveld, can the municipality bring in charge. The Bro contains a list with several kinds of costs (kostensoortenlijst). This list covers all the land production costs of the land exploitation. There are some restrictions: you can only bring the costs in charge when parties have benefit of it, there is a connection between the costs and the plan area and the costs need to be in proportion. The costs of additional sustainable interventions can the municipality only bring in charge when the municipality has grounded their policy into a Structure vision or policy document. Secondly, is it possible to enforce private parties to implement the high sustainability ambitions of the municipality? No, this is formally not possible because of the Dutch Housing act (Woningwet). Summarized, Article 122 of the Housing act prohibits municipalities to make contracts with private parities with additional

conditions related to sustainability. The Dutch building degree (Bouwbesluit) is leading and is ‘the standard’. Violation of this article has the effect that the act is invalidated. Of course project developers are free to implement the sustainability policy of the municipality of The Hague. The municipality motivates this by creating an ‘open development process’ for Erasmusveld with market parties and private persons. With a ‘Meet & Link’ seminar they gave the start of this process. At this seminar where inhabitants, designers, experts, constructers, developers and financers in the audience. To conclude: formally the municipality cannot enforce their sustainability policy. Finally, have consumers the possibility to pay the price for the extra investment costs of additional sustainable interventions? There are several ways to make a sustainable house economic attractive. First of all the financial authorities. They created financial products that make it possible to loan extra money to cover the extra investment cost. Examples are the ‘green mortgage’, and the PMM- construction. Secondly plays also the government, at several scales, a role. They can give subsidies and reduction at the land price. Furthermore, they can, on legal bases, add some preconditions with the financing of a house. For example: a high sustainability score leads to more mortgage-rent-relief. (hypotheekrenteaftrek). Above all, it is important to give some guarantee about the possibility to earn back the investments. Each party has therefore several possibilities.


17


Conclusions This essay is about sustainable urban area development within critical market circumstances. It is an explorative research. About the neighborhood Erasmusveld in The Hague has a case-study been done. Erasmusveld has been investigated at financial and juridical feasibility. Out of the literature you can get generic conclusions. Results from the case-study are specific for Erasmusveld.

Answer research question: “Gives sustainable urban area development from the financial point of view, such an adding value for neighborhood and house, which (extra) investments in additional sustainable interventions can be calculated in the house-prices and residual a higher value can be given to the land? This research proves that sustainable development of Erasmusveld in The Hague, within the in this research formulated preconditions, is feasible. The good energy performance of the house has to result that, if consumers are good informed, they are willing to pay around two and a half percent more for a house. Separate from all other characteristics. The added value has a higher residual value as result. The extra land production costs are abundant covered. At object level has been proved that private owners of a sustainable house have lower monthly housing costs than owners of a comparable traditional house.

Housing associations and financiers apply as well that, due to a higher rent price and a lower required Goss Initial Yield, a sustainable house has a higher net present value. An important precondition is that they leave the investment costs approach and introduce the total cost of ownership approach.

In the land- and real estate exploitation are only monetarised (gemonitariseerde) effects calculated. Besides these effects are there also ‘not monetarisable positive external effects’ who create extra financial value for the houses in Erasmusveld. You can think about high quality public transport, extra green and water in the neighborhood and the absence of cars in Erasmusveld.

Recommendations according to this research Although the financial and juridical feasibility of sustainable Erasmusveld has been proved, does it not directly guarantee a successful plan development. You also need support by all stakeholders. How do you create the necessary support for success? Firstly, you need to try to configure the diffuse environmental interests and the concentrated economical interests. A ‘healthy environment’ and ‘return on investment’ differ from each other.


18


Secondly, you need to try that the involved parties will make use of a different ‘valuation model’. Parties have to use the cost of ownership approach in Erasmusveld. By taking also the exploitation costs as well as the maintenance costs and end value into the calculations of the yearly user costs, you create a fairer comparison and the advantages come better to the front. Thirdly, you need to try to make the economic interest bookable by consumers. The economic interest is namely the most critical one. When everyone can get financial advantage of the sustainable interventions in Erasmusveld, people are sooner willing to invest. Fourthly, you need to convince the consumers about the fact that sustainable houses are not more expensive. Research of Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) concludes that due to a good planning, as well as intelligent use of available methods and materials, a sustainable house can be build against the same construction price as a traditional house. On the long term, the exploitation- and maintenance costs will be lower, whatever you compensate the higher investment costs. Especially the reduction of energy costs is an important factor. RICS and Rakhorst (2008) also investigated that the market value of sustainable real estate will develop more positive in the near future. Fifthly, you need to take away consumers suspicion. Initiators need to start with delivering valuable information about energyefficient new housing estate. Also the time it takes to earn back your extra investments needs to be guaranteed as well as the at least stability in value by selling in the future. Finally, you have to change some juridical regulations. Housing associations who have (social) houses beneath the rent-restriction (huurgrens) encounter struggling in returning their investment costs in the rent price,

because of the Dutch ‘huurwaarderingsstelsel’. In June 2010 there will be introduced a new legal basis whereby additional sustainable interventions create a ‘higher quality score’ which makes a higher rent level possible. There are also troubles by decentralized green energy services. It is currently not possible to earn back the investment costs in the rent prices. Therefore, housing associations have to get these services into legal entities (BV). The investment cost will be returned by charging the energy delivery. These restrictions seem in practice tedious and put a break on these developments.

Recommendations for further research The financial feasibility of sustainable urban area development has been proved based on economic argued aspects. For further research I recommend that the in this essay not monitarized positive external effects get economic argumentation. New insight into the valuation of the effects enlarges the completeness of the financial feasibility study of sustainable urban area development. Furthermore leads good argumentation to support what’s really necessary for the success of sustainable urban area development.


19


Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 3 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 Summary (English) .................................................................................................................................. 9 1.

2.

3.

4.

Onderzoeksintroductie ................................................................................................................. 21 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................. 21

1.2

Probleemanalyse................................................................................................................... 23

1.3

Doelstelling ........................................................................................................................... 25

1.4

Vraagstelling.......................................................................................................................... 26

1.5

Thematiek ............................................................................................................................. 27

1.6

Beoogd eindresultaat ............................................................................................................ 27

1.7

Relevantie ............................................................................................................................. 28

1.8

Leeswijzer.............................................................................................................................. 28

Onderzoekmethodologie .............................................................................................................. 30 2.1

Onderzoeksoort .................................................................................................................... 30

2.2

Conceptueel model ............................................................................................................... 30

2.3

Onderzoeksmodel ................................................................................................................. 31

2.4

Wetenschappelijke domeinen .............................................................................................. 33

2.5

Relatie ................................................................................................................................... 33

2.6

Mentoren .............................................................................................................................. 33

2.7

Organisatie ............................................................................................................................ 33

Gebiedsontwikkeling..................................................................................................................... 34 3.1

Gebiedsontwikkelingsproces ................................................................................................ 34

3.2

Betrokkenen bij gebiedsontwikkeling ................................................................................... 35

3.3

Succesfactoren duurzame gebiedsontwikkeling................................................................... 36

Aanleiding duurzame gebiedsontwikkeling .................................................................................. 37 4.1

Ontwikkeling onroerend goed markt.................................................................................... 37

4.2

Klimaatontwikkeling.............................................................................................................. 46

4.3

Duurzame gebiedsontwikkeling in bredere context ............................................................. 46

4.4

Het begrip duurzame (gebieds)ontwikkeling........................................................................ 48

4.5

Duurzame gebiedsontwikkeling & C2C ontwerpfilosofie ..................................................... 49

4.6

Duurzame gebiedsontwikkeling verhoogt de fysieke kwaliteit ............................................ 50


20


5.

6.

7.

8.

Casus Erasmusveld Den Haag ....................................................................................................... 51 5.1

Erasmusveld Den Haag.......................................................................................................... 51

5.2

Gedeelde en conflicterende belangen ................................................................................ 516

5.3

Investerende en incasserende partijen ................................................................................ 57

5.4

Regionale marktverkenning Den Haag ................................................................................. 58

5.5

Demografische kenmerken Den Haag .................................................................................. 58

5.6

Toekomstige vraag Den Haag ............................................................................................... 59

5.7

Duurzame doelen en maatregelen voor Erasmusveld.......................................................... 60

5.8

Planfasering Erasmusveld ..................................................................................................... 68

Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld.......................................................................... 69 6.1

Exploitatiemodellen .............................................................................................................. 69

6.2

Uitgangspositie voor financiële haalbaarheid ...................................................................... 70

6.3

Programmatische uitgangspunten........................................................................................ 71

6.4

Externe uitgangspunten ........................................................................................................ 74

6.5

(Meer)waarde duurzaam vastgoed volgens marktpartijen en woonconsumenten ............. 77

6.6

Kosten, opbrengsten en plansaldo Erasmusveld .................................................................. 81

Juridische haalbaarheid duurzaam Erasmusveld .......................................................................... 89 7.1

Nederlands rechtssysteem.................................................................................................... 89

7.2

Instrumentarium kostenverhaal bij grondexploitatie........................................................... 90

7.3

Het stellen en meten van duurzaamheidcriteria .................................................................. 96

7.4

Afdwingbaarheid van duurzaamheidsbeleid Erasmusveld ................................................... 97

7.5

Instrumenten om duurzame gebieds-ontwikkeling te bevorderen...................................... 98

7.6

Aanmoedigende middelen voor duurzame gebiedsontwikkeling ...................................... 101

7.7

Ontmoedigende middelen voor traditionele gebiedsontwikkeling.................................... 103

7.8

Een andere manier van financieren .................................................................................... 103

7.9

Het garanderen van terugverdientijd ................................................................................. 104

Onderzoeksevaluatie en conclusies ............................................................................................ 106 8.1

Slotconclusie ....................................................................................................................... 106

8.2

Aanbevelingen volgend uit dit onderzoek .......................................................................... 108

8.3

Aanbevelingen voor nader onderzoek ................................................................................ 109

8.4

Reflectie .............................................................................................................................. 110

Literatuuropgave................................................................................................................................. 111 Bijlagen................................................................................................................................................ 116


21


1.

Onderzoeksintroductie

1.1 Aanleiding 1.1.1

1.1.2

Economische ontwikkelingen

De internationale economie, evenals de markt voor onroerend goed, verkeert in zwaar weer. De economische activiteiten lopen terug en de nieuwbouwmarkt van onroerend goed stagneert bijna volledig. Tevens heeft de situatie op de financiële markt ervoor gezorgd dat de beschikbaarheid van kapitaal een terugval kent. Ook worden door financiële instellingen hogere eisen en meer voorwaarden gesteld voordat tot kapitaalverstrekking wordt overgegaan. De huidige economische situatie heeft tevens gevolgen voor de situatie op de arbeidsmarkt. Door de afname van economische activiteit (terugloop van orders) hebben bedrijven moeite om hun medewerkers van werk te blijven voorzien. Gedwongen ontslagen en deeltijd WW is voor sommige bedrijven vaak de enige oplossing. Voor studenten zijn bovengenoemde effecten ook merkbaar. Gedwongen ontslagen binnen de vastgoedsector en besluiten van bovenaf zorgen bij sommige organisaties voor een stop op stageen afstudeerplaatsen. Gelukkig zijn de effecten niet bij iedere vastgoedgerelateerde organisatie even sterk merkbaar. Grontmij, zichzelf profilerend als ‘de klimaatbewuste duurzame onderneming’, stelt dat duurzaamheid de toekomst heeft. Daarom heb ik getracht een onderzoek te doen dat inhaakt op de duurzaamheidspoblematiek.

Klimatologische ontwikkelingen

Naast economisch zware tijden kampt men wereldwijd ook met klimaatproblemen. Het broeikaseffect houdt de gemoederen tegenwoordig behoorlijk bezig. Verdragen zoals het Kyoto-protocol zijn onderwerp van verhitte discussies. De laatste jaren neemt de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen sterk toe. De mens draagt voor een groot deel bij aan deze uitstoot. De zon verwarmt de aarde. De aarde geeft die warmte langzaam af. Broeikasgassen houden een deel van die warmte tegen. Daardoor stijgt de temperatuur. Te hoge temperatuurstijgingen hebben negatieve gevolgen voor mens en natuur. De gevolgen hiervan worden steeds duidelijker merkbaar. Dit leidt maatschappelijk en politiek tot een sterk toegenomen gevoel van urgentie om deze problemen aan te pakken.


22


1.1.3

Ontwikkeling productperceptie van consument: “The experience economy”

Huisvesting is een consumptiegoed. goed. Het wordt gezien als een van de eerste levensbehoeften levensbehoefte waarin ieder mens moet worden voorzien. Volgens de psycholoog Maslow (1908-1970) heeft de mens een aantal fundamentele behoeften. Deze behoeften eften heeft Maslow geclassificeerd in een piramide. Op de tweede plaats staat de behoefte aan veiligheid en zekerheid. Hieronder valt huisvesting. Maar welke rol speelt huisvesting vandaag de dag, naast enkel de behoefte aan veiligheid en bescherming?

Ook de gedachte over het geleverde consumptiegoed goed veranderde van een product puur sec naar een product met een bepaalde belevingswaarde.

Figuur 2: Ontwikkeling productperceptie

Figuur 1: Volledige piramide van Maslow

Sinds de jaren vijftig is een trend waargenomen in de ontwikkeling van de productperceptie door Pine & Gilmore. Gilmore Begin jaren vijftig werd de afnemer als ‘consument’ gezien en leverde men seriematige handelswaar. Vanaf de jaren vijftig is deze productperceptie aan verandering onderhevig geweest. De overtuiging: de consument is een ‘afnemer’,, die producenten aanvankelijk hadden, is gaandeweg veranderd in: in de consument maakt deel uit van een ‘gemeenschap’ waartoe hij wil behoren.

De (woon)consument is steeds meer waarde gaan hechten aan het element emotie en aan de behoefte zich te identificeren binnen een ‘gemeenschap.’ Het ‘gevoel’ is een steeds belangrijkere rol gaan spelen bij de aanschaf van producten en diensten. Gevoelens voeden oeden de gebruikersvoorkeuren van (woon)consumenten. (woon)consumenten Vanwege de in paragraaf 1.1.2 beschreven klimatologische ontwikkelingen en de aandacht die hieraan hie wordt besteed in de media, media neemt de urgentie om aan de klimaatproblematiek iets te doen toe.. De noodzaak tot duurzame gebiedsontwikkeling begint steeds meer te leven onder mensen.


23


1.2 Probleemanalyse Dit onderzoek haakt in op de economische ontwikkelingen, veranderende productperceptie, klimaatproblematiek en de inherente oproep tot het reduceren van de CO₂ uitstoot. Een gedeelte van de CO₂ emissie komt namelijk voor rekening van onroerend goed. CO₂ komt vrij gedurende de gehele Life Cycle van het gebouw: bouw - gebruik - sloop. Voor de vastgoedsector ligt daarom een belangrijke opgave: er dient duurzamer te worden omgesprongen met materialen en tevens dienen duurzamere materialen te worden toegepast. Het CPB heeft, in Monitor Duurzaam Nederland 2009, de CO₂ emissie per sector inzichtelijk gemaakt. Die laat zien dat een groot gedeelte van de totale emissie afkomstig is van Industrie & bouw en de Energiesector. Naast het reductiedoel voor broeikasgasemissies heeft het Kabinet zich in ‘Schoon en Zuinig’ ten doel gesteld om in 2020 een aandeel van twintig procent duurzame energie te hebben bereikt in de totale energievoorziening en om een tempo van energiebesparing te realiseren van twee procent per jaar (VROM, 2007). Hoewel duurzaamheid leeft, betekent het niet direct dat men in grote aantallen kiest voor een duurzame (koop)woning. Er is dus meer nodig dan enkel urgentie om uiteindelijk duurzame gebiedsontwikkeling binnen de vastgoedmarkt van de grond te krijgen.

Wat zet de woonconsument aan tot het maken van een dergelijke beslissing en hoever gaat de bereidheid om voor duurzaamheid te betalen? Wellicht is er een denkbeeldige grens tot hoever een woonconsument bereid is te betalen voor duurzame toepassingen. Financieeleconomisch speelt de terugverdientijd een belangrijke rol. (rationeel). Daarnaast betreft betalingsbereidheid voor een deel ook sociale invloeden: iets over hebben voor een schoner milieu. (emotioneel). Sociologische aspecten zullen geen deel uitmaken van dit onderzoek, de financieeleconomische aspecten daarentegen wel. Het is voor dit onderzoek interessant om de nieuwbouwmarkt onder de loep te nemen. Grontmij, het bedrijf dat dit onderzoek heeft gefaciliteerd, is namelijk sterk betrokken bij de ontwikkeling van de 'de duurzaamste wijk van de wereld: Erasmusveld Den Haag.’ Het ligt hierdoor dan ook voor de hand Erasmusveld Den Haag als casus van duurzame gebiedsontwikkeling te nemen. Hoe zorg je ervoor dat duurzaamheid breed gedragen wordt en men erin wil investeren? Financieeleconomisch lijkt het vrij eenvoudig: men wil inzicht in de gevolgen voor de portemonnee; wat zijn de kosten en baten? Er zijn echter meerdere redenen die er samen voor zorgen dat men wil investeren in een duurzame woning en een duurzaam ontwikkelde wijk.

Figuur 3: CO₂ emissie en energie doelstellingen (CPB, 2009)


24


Figuur 4: Luchtfoto Erasmusveld (Masterplan Erasmusveld - Leywegzone, 2008)


25


1.3 Doelstelling Het doel van dit afstudeeronderzoek is om op wijkniveau inzicht te krijgen in de toepassingsmogelijkheden van duurzaamheidsmaatregelen, en in de meerwaarde, de verrekenbaarheid en de verhaalbaarheid ervan bij hoog- en laagbouwwoningen en in het effect op de gronden vastgoedexploitatie van de wijk Erasmusveld Den Haag. Seinen (2009) betoogt dat duurzame maatregelen ‘universeel’ zijn en hierdoor op ieder woningtype toepasbaar. Uitgangspunt bij Erasmusveld Den Haag is het realiseren van een aantrekkelijke wijk om in te wonen. Dit wil men bewerkstelligen door het realiseren van gezonde energieleverende woningen en het bereiken van een energieleverende wijk als geheel. Onderzocht wordt welke meerwaarden, zoals comfort en kwaliteit, duurzame maatregelen kunnen bieden aan de woonconsument. In bijlage A- Begrippenlijst zijn de begrippen comfort, kwaliteit, terugverdientijd en marktacceptatie gedefinieerd.

Ik veronderstel dat er een verband bestaat tussen meer comfort en de kwaliteit enerzijds en de terugverdientijd en marktacceptatie anderzijds. Aan de hand van de praktijkcasus Erasmusveld Den Haag worden de geselecteerde additionele maatregelen financieeleconomisch doorgerekend. Hieruit ontstaat inzicht in de meerkosten ten opzichte van traditionele stedelijke ontwikkeling. Tevens heeft een duurzaam wijkconcept effect op de waarde van onroerend goed en daarmee op de waarde van de wijk als geheel. Zodra inzicht is verkregen in de (meer) waarde van duurzaam onroerend goed kan dit worden doorgerekend aan opbrengstenzijde. Aan de hand van het saldo toont het onderzoek aan of duurzame gebiedsontwikkeling onder de in dit onderzoek gestelde randvoorwaarden een positief resultaat zal hebben op de gronden vastgoedexploitatie. Figuur 5: Onderzoeksessentie (JvR)


26


1.4 Vraagstelling De essentie van dit onderzoek komt naar voren in de navolgende algemene vraagstelling en hierop aansluitende deelvragen. Algemene vraagstelling: “Geeft duurzame gebiedsontwikkeling in financieel opzicht een dusdanige meerwaarde aan wijk en woning, dat (meer)investeringen in additionele duurzame maatregelen kunnen worden verrekend in de woningprijs en residueel een hogere waarde kan worden toegekend aan de grond?

Deelvragen: 1. Wat is duurzaamheid en wat betekent duurzame gebiedsontwikkeling voor wijk en woning? 2. Welke duurzaamheidsmaatregelen, die aansluiten op de woonwensen van de consument, zijn voorhanden op het gebied van energie, water en transport & mobiliteit? 3. De eindgebruiker en/of eigenaar is in staat meer te betalen voor de aanschaf van een woning vanwege meer woonkwaliteit (lagere energielasten en meer comfort). In hoeverre is dit terug te verdienen via de prijs van het onroerend goed? 4. Welke (juridische) mogelijkheden zijn voorhanden om het (economisch) aantrekkelijk te maken een duurzame woning te aan te schaffen? 5. In hoeverre geeft de kostensoortenlijst uit het BRO voldoende houvast om duurzame maatregelen af te dwingen bij de grondexploitatie van zelf ontwikkelende partijen? 6. a. Hoe zit de prijsvorming van woningen in elkaar en hoe komt de prijs van een woning tot stand onder normale economische omstandigheden? b. Hoe wordt de (residuele) grondwaarde bepaald? 7. Welke meerwaarde heeft een duurzame wijk met duurzaam onroerend goed ten opzichte van een traditionele wijk en kan de meerwaarde worden doorberekend aan de eindgebruiker en/of eigenaar?


27


1.5 Thematiek

1.6 Beoogd eindresultaat

De thematiek van dit afstudeeronderzoek is drieledig en luidt als volgt:

Aan het traditionele gronden vastgoedexploitatiemodel wordt een ‘duurzaamheidblok’ toegevoegd. Hierin zullen duurzame maatregelen op woningen wijkniveau worden opgenomen die extra kwaliteit voor de consument bieden. De financiële haalbaarheid wordt onderbouwd door middel van analyse van kosten en baten. (baten kosten = positief saldo => waardecreatie). Dit onderzoek doet alleen uitspraak over de economische en juridische haalbaarheid van maatregelen binnen het ‘duurzaamheidsblok’. De kosten, baten en het saldo worden weergegeven aan de hand van drie toekomst alternatieven. De maatschappelijke haalbaarheid wordt geanalyseerd aan de hand van marktacceptatie: investering in duurzaamheidmaatregelen versus terugverdientijd.

1. 2.

3.

De urgentie van duurzame gebiedsontwikkeling. (hoofdstuk 4) Economische argumentatie achter duurzame maatregelen: kosten, opbrengsten en saldo. (hoofdstuk 6) Juridische randvoorwaarden voor succesvolle duurzame gebiedsontwikkeling: kostenverhaal en afdwingbaarheid van duurzame maatregelen en het garanderen van de terugverdientijd. (hoofdstuk 7)

Figuur 6: Schematisering beoogd eindresultaat (JvR)

Gebiedsontwikkeling Onderzoeksdoel: haalbaarheid duurzame (nieuw) stedelijke ontwikkeling Bestaand gronden vastgoedexploitatie model

Kosten zijde

Baten zijde

(Meer) kosten duurzame maatregelen

Meerwaarde vastgoed door duurzame maatregelen

‘Duurzaamheidblok’

Terugverdientijd in jaren

Duurzaamheidinterventie

Baten versus lasten Duurzame woning in duurzame wijk heeft hogere waarde

Positief saldo vastgoedexploitatie


Marktacceptatie

28


Figuur 7: Beknopte weergave essentie onderzoek

1.7.2

Met dit onderzoek heb ik geprobeerd bij te dragen aan de impuls die duurzame gebiedsontwikkeling nodig heeft. Hiervoor is naast urgentie ook draagvlak nodig. De urgentie van duurzame ontwikkeling is overduidelijk, de film ‘An inconvenient truth’ van All Gore gaf wellicht het laatste zetje. Draagvlak is naar mijn mening te creëren als alle betrokken partijen gebaat zijn bij duurzame gebiedsontwikkeling, in welke vorm dan ook. Van Hal (2008) zei in een rondetafelgesprek hierover - Samen bouwen aan duurzaam rendement: ‘De grote uitdaging ligt in het vinden van oplossingen die zowel het eigen belang als dat van het milieu behartigen.’ Uit Woning en markt (2009) blijkt tevens dat slechte informatieoverdracht een struikelblok is. Informeren van belanghebbenden is daarom eveneens een van de sleutels tot succes.

Met dit onderzoek wil ik bijdragen aan de body of knowledge van het thema gebiedsontwikkeling van de afdeling Real Estate and Housing. Tevens wil ik bijdragen aan de kennisontwikkeling binnen ingenieursen adviesbureau Grontmij. Dit onderzoek geeft inzicht in de financiële haalbaarheid (kosten versus baten) en de maatschappelijke haalbaarheid (marktacceptatie) van gebiedsontwikkeling en in welke mate duurzaamheidtoepassingen kunnen bijdragen aan de haalbaarheid.

1.7 Relevantie 1.7.1

Maatschappelijke relevantie

Vanuit maatschappelijk oogpunt spelen zowel de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling als de duurzaamheid ervan. Vandaag de dag heeft men bij zowel binnenstedelijke als nieuw stedelijke ontwikkeling moeite om het project financieel haalbaar te krijgen. Misschien levert het duurzaam ontwikkelen van stedelijk gebied vernieuwde inzichten op de financiële haalbaarheid.

Wetenschappelijke relevantie

1.8 Leeswijzer Bij het lezen van dit onderzoek is het belangrijk de hiervoor geschematiseerde onderzoeksessentie steeds voor ogen te houden. De grijze blokken zijn bedoeld om de leesbaarheid te vergroten en te versnellen. Tevens worden soms korte samenvattingen gegeven van de eerder beschreven inhoud. Hiermee is geprobeerd tegemoet te komen aan de behoeften van de beoogde doelgroepen van dit onderzoek. Dat zijn niet alleen mensen uit de wetenschap (studenten/ onderzoekers), maar ook andere geïnteresseerden, zoals projectleiders, adviseurs, vastgoedprofessionals zoals makelaars en taxateurs, projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers, financiers en beleggers. Dit onderzoek is dan ook nadrukkelijk bedoeld om niet alleen een bijdrage te leveren aan de wetenschap, maar ook aan de praktijk.


29


Samenvattend De achterliggende gedachte van dit onderzoek is het onderzoeken van de waarde, die duurzame maatregelen gericht op energie, water en transport & mobiliteit, kunnen creëren voor de wijk Erasmusveld als geheel. Hoe kan men waarde toevoegen aan de wijk? Wat maakt de wijk bijzonder, zodat men bereid is er meer voor te betalen. Welke partijen investeren, welke incasseren, welke profiteren en in hoeverre zijn de maatregelen af te dwingen en valt de terugverdientijd te garanderen?


30


2.

Onderzoekmethodologie

2.1 Onderzoeksoort Het onderzoek heeft de vorm van een exploratief onderzoek. Naast literatuuronderzoek is een casestudy gedaan van de wijk Erasmusveld Den Haag. Omdat de planontwikkeling van Erasmusveld niet is afgerond is een ex-post onderzoek dan ook niet mogelijk.

2.2 Conceptueel model Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om het verbinden van ecologische-, economische- en sociale belangen, voor zowel de huidige als de toekomstige generatie. Hierbij is het van belang een balans tussen de drie domeinen te vinden.

Het is een breed begrip, en omvat alle ontwikkelingen - op technisch-, economisch-, ecologisch- of sociaal vlak - die bijdragen aan een wereld die efficiënter, zuiniger en op lange termijn beter omgaat met de waarden op aarde. Onderstaand schema geeft het conceptueel model weer voor dit afstudeeronderzoek. Het conceptueel model geeft een vereenvoudigde voorstelling van de werkelijkheid, waarmee de vraagstelling, door schematisering, wordt verduidelijkt.

Gebiedsontwikkeling Duurzame gebiedsontwikkeling Maatregelen hebben effect op: Buiten onderzoeksbereik

Sociaal gebied

Binnen onderzoeksbereik

Milieu gebied

Economisch gebied

Maatregelen met meerwaarde Verhaalbaarheid (Juridisch) Waardestijging wijk en woningen Duurzaam og heeft hogere waarde

Positief saldo vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie Figuur 8: Conceptueel model

og = onroerend goed


31


Duurzame gebiedsontwikkeling vraagt maatregelen die afwijken van traditionele gebiedsontwikkeling. Hoe zorg je ervoor dat duurzame gebiedsontwikkeling breed gedragen wordt en belanghebbenden erin willen investeren? De onderliggende vraag is tweeledig: Zijn duurzame woningen daadwerkelijke duurder dan traditionele woningen? En, welke financiële meerwaarde geeft een duurzame wijk met duurzaam onroerend goed ten opzichte van een traditionele wijk en kan de meerwaarde worden doorberekend aan de eindgebruiker en/of eigenaar?

Het onderzoek bevindt zich binnen de empirische cyclus (observatie-, inductie-, toetsingsfase) aan het begin.

Paradigma Onderzoeksdesgn Techniek

Figuur 9: Onderzoeksmethodologie

2.3 Onderzoeksmodel 2.3.1

Beschrijving onderzoeksmethode

Paradigm: Methodological standards and the choice of research strategies and tactics reflect the theoretical framework that guide researchers. (Groat and Wang,2002).

Onderzoeksmethodologie is de wetenschap van methoden en technieken voor de uitvoering van wetenschappelijk onderzoek. Dit onderzoek betreft een exploratief onderzoek. Exploratief onderzoek is een vorm van haalbaarheidonderzoek. Het past binnen de ingenieursgedachte van de afdeling RE&H. Exploratief onderzoek start zonder duidelijke ideeën vooraf of hooguit met vage vermoedens, zoekt naar verbanden en eindigt met een voorzichtige verklaring voor de bevindingen (van de Voordt et al, 2009). Dit onderzoek maakt inzichtelijk onder welke randvoorwaarden (juridisch & economisch) duurzame gebiedsontwikkeling haalbaar is bij Erasmusveld Den Haag.


32


2.3.2

Strategieën (methoden)

De aanpak van een onderzoek kan sterk variëren. Vanwege de beperkte onderzoeksmiddelen is een keuze gemaakt tussen onderzoek in de breedte (een beperkt aantal gegevens over veel objecten) en onderzoek in de diepte (bijvoorbeeld een diepgaande beschrijving van één enkel geval in de vorm van een casestudy). Voordeel van een casestudy is dat je dieper tot de kern van de zaak kan doordringen. Nadeel is wel dat het vaak lastig is om op basis van één enkel geval te generaliseren en algemene conclusies te trekken. Voor dit onderzoek maak ik gebruik van de volgende (kwalitatieve) onderzoeksmethoden: • Literatuurstudie • Praktijktoetsing. Deze vindt plaats door kwalitatieve onderzoeksmethoden zoals: o Casusonderzoek o Interviews De casus voor dit onderzoek is, zoals eerder aangegeven, Erasmusveld in Den Haag. Hoofdstuk 5.1.1 en verder gaat in op casus Erasmusveld en geeft een verantwoording. Het praktisch kader wordt, naast de casus, ondersteund door een aantal diepteinterviews met ‘spelers in het veld’. Enerzijds wordt de kostenzijde van duurzame gebiedsontwikkeling belicht: technisch specialisten zijn geïnterviewd over de (meer)kosten van duurzame gebiedsontwikkeling. Anderzijds wordt ook de ‘batenzijde’ belicht: welk beeld hebben ‘afnemers’ van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk, welke meerwaarde kennen zij het toe en welke prijs zijn zij bereid ervoor te betalen? Het laatste aspect is naar voren gekomen bij het congres ‘Duurzaam Vastgoed’.

De resultaten uit de interviews en het congres hebben een bijdrage geleverd aan de input voor zowel de kosten- als batenzijde van de diverse rekenmodellen. De geïnterviewde personen zijn opgenomen in de personenlijst. (zie bijlage Personen)

2.3.3

Tactieken

Uitgangspunt voor de uitwerking van het onderzoek is de medewerking van Grontmij geweest. Grontmij heeft haar bijdrage geleverd in de vorm van praktische data.

Cyclisch karakter Het onderzoek heeft een cyclisch karakter. Er heeft een constante koppeling plaatsgevonden tussen theorie (literatuur) en praktijk (casus).

Figuur 10: Onderzoeksmethodologie


33


2.4 Wetenschappelijke domeinen

2.6 Mentoren

Het onderzoek bevat twee wetenschappelijke domeinen, te weten juridisch en economisch.

Twee mentoren binnen de afdeling Real Estate & Housing hebben sturing gegeven aan het afstudeeronderzoek: mr. F.A.M. Hobma en drs. ing. J.P. Soeter. De heer Hobma aan de juridische aspecten van het onderzoek, de heer Soeter aan de economische aspecten van het onderzoek. Aanvullend is in de aanloopfase een bijdrage gevraagd van andere medewerkers binnen de Technische Universiteit Delft, met name ir. H.W. de Wolff.

Figuur 11: Wetenschappelijke domeinen

2.7 Organisatie 2.5 Relatie Het onderzoek is gerelateerd aan de thema’s Urban Area Development (de leerstoel stedelijke gebiedsontwikkeling) en duurzaamheid.

Met advies- en ingenieursbureau Grontmij is overeenstemming bereikt over de uitvoering van het afstudeeronderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd bij cluster Mid-west in Houten.

Onderzoeksmethodologie samengevat Dit onderzoek is exploratief van aard. Het onderzoek bevat een literair gedeelte, aangevuld met een praktijkcasus en diverse (diepte)interviews. De geselecteerde casus is Erasmusveld Den Haag en is momenteel in ontwikkeling. Dit maakt een ex-post evaluatie dan ook niet mogelijk. Het onderzoek heeft twee wetenschappelijke domeinen: juridisch en economisch en valt onder de leerstoel stedelijke gebiedsontwikkeling.


34


3.

Gebiedsontwikkeling

3.1

Gebiedsontwikkelingsproces

Bij gebiedsontwikkeling wordt vanuit een ontwikkelingsvisie een omgeving (her)ingericht. De realisatie komt tot stand door samenwerking met diverse partijen. Het sturen van dit proces wordt stedelijk management genoemd. Men heeft ‘organisatie talent’ nodig om alle betrokkenen (stakeholders) te betrekken bij het proces en gezamenlijk tot ideeën en beleid te komen voor een duurzame ontwikkeling. Van Hoek (2008) heeft het proces van stedelijk management geschematiseerd (zie onderstaand schema). Het schema moet tegen de klok in worden gelezen. Figuur 12: Organisatie talent bij stedelijke ontwikkeling (Van Hoek, 2008)

Stedelijke ontwikkeling begint vanuit een context. Sociaal maatschappelijk zijn ontwikkelingen gaande die (meestal) negatieve invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit en/ of het economisch functioneren van een gebied. Hieruit ontstaat politieke urgentie voor verandering. Vanuit de context van bedreigingen en kansen moet ‘organisatie talent’ worden verenigd dat zorgt voor interactie tussen de stakeholders die betrokken zijn bij het gebied. Uit de interactie tussen deze stakeholders volgt een visie voor het gebied. Vanuit de visie wordt een strategie ontwikkeld die leidt tot implementatie van de strategie: actie en resultaat. De resultaten hebben duurzame economische groei als uiteindelijk doel.


35


3.2

Betrokkenen bij gebiedsontwikkeling

Het proces van gebiedsontwikkeling kent een lange tijdshorizon en veel partijen zijn erbij betrokken. Middelkoop et al, (2005) onderscheiden hier de projectontwikkelaar, de bouwer, de belegger en de corporatie. Van Gool et al, (2007) voegen overheid, grondbedrijven, vastgoedmanagers, financiers en adviseurs hieraan toe. Adviseurs zijn de makelaars, vastgoedmanagers, vastgoedconsultants en adviesbureaus. Een veelal onderbelichte partij op de vastgoedmarkt wordt gevormd door de eindgebruikers. Projectontwikkelaars De projectontwikkelaar investeert risicodragend in de ontwikkeling van bouwprojecten voor de markt. (Middelkoop et al, 2005). Zijn doelstelling is het maximaliseren van het verschil tussen kosten en opbrengsten, zodat een maximale ontwikkelaarswinst ontstaat bij een aanvaardbaar risico. Bouwers/ aannemers In een aantal gevallen treedt een bouwer op als projectontwikkelaar, dit worden ontwikkelende bouwers genoemd. In andere gevallen werkt de bouwer in opdracht van derden. Voor een bouwer is, naast het streven naar maximale winst, het genereren van continuïteit van belang. Corporaties Woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven spelen naast ontwikkelaar ook op de huurmarkt van woningen een rol. Middelkoop et al, (2005) beschrijven woningcorporaties als ‘privaatrechtelijke ondernemingen met een maatschappelijke functie, die middels een toelating, een

vergunning, met de overheid verbonden zijn.’ Woningcorporaties hebben de sociale doelstelling om voor de lagere- en middeninkomensgroepen voor betaalbare huurwoningen te zorgen (Van Gool et al, 2007). Beleggers Beleggers spelen een belangrijke rol als het gaat om financiering van, met name grote projecten. Het doel van beleggers is de koopkracht van het hun toevertrouwde vermogen te maximaliseren bij een aanvaardbaar risico (Soeter, 2010). Om dit risico te beperken spreiden beleggers hun kapitaal over verschillende categorieën, waaronder vastgoed. Overheid en grondbedrijven Zowel de rijksoverheid als provincies en gemeenten spelen een grote rol bij het gebiedsontwikkelingsproces. Naast het stellen van kaders (o.a. ruimtelijke plannen) participeert de overheid in gebiedsontwikkeling. Voornamelijk grotere gemeenten hebben een eigen grondbedrijf, dat verantwoordelijk is voor de grondexploitatie, en in sommige gevallen ook voor de gebieds- en vastgoedontwikkeling. Financiers De belangrijkste functie van financiers is het verstrekken van (hypothecaire) leningen, waarbij het onderliggende onroerend goed als zekerheidstelling dient (Van Gool et al, 2007). Adviseurs Diverse adviseurs kunnen een rol spelen op de vastgoedmarkt en bij het gebiedsontwikkelingsproces: onderzoeksen adviesbureaus, alsmede makelaars en technisch ingenieurs.


36


Eindgebruikers Het vastgoed wordt door de eindgebruiker in gebruik genomen. Het komt regelmatig voor dat de eigenaar van het vastgoedobject tevens eindgebruiker is, in andere gevallen huurt de eindgebruiker het vastgoed.

3.3

Succesfactoren duurzame gebiedsontwikkeling

Succes is een meerduidig begrip. Volgens van Aken (1998) kan de kans op succes worden vergroot zodra alle voordelen van alle betrokkenen worden meegewogen. Daarbij kan men zich de vraag stellen voor wie het succes geldt: voor de stakeholders (betrokkenen) of voor de shareholders (financieel belanghebbenden). Welke criteria stel je en hoe beoordeel je deze. Uiteindelijk wordt het succes bereikt zodra het doel wordt bereikt. Volgens Hobma (2009) zijn er drie ingrediënten die kunnen leiden tot succesvolle gebiedsontwikkeling zoals Erasmusveld.

Het zijn drie niveaus van succesfactoren die van elkaar verschillen in mate van stuurbaarheid. Onder contextvariabelen vallen politieke-, economische-, culturele- en demografische ontwikkelingen en wijzigingen in wet en regelgeving. Deze variabelen zijn niet stuurbaar. De noodzakelijke voorwaarden zijn noodzakelijk om te doen maar zijn niet voldoende voor succes. Hier valt onder andere het tijdig aankopen van gronden en het uitvoeren van haalbaarheidsanalysen onder. Dit zijn goed stuurbare variabelen. De kritische succesfactoren, zoals vertrouwen, leiderschap, imagoverandering van het gebied en complexiteitsbeperking zijn vrij moeilijk stuurbare variabelen.

Context variabelen

Succes

Noodzakelijke voorwaarden

Kritische succesfactoren

Figuur 13: Ingrediënten tot succes (JvR)


37


4.

Aanleiding duurzame gebiedsontwikkeling

4.1

Ontwikkeling onroerend goed markt

4.1.1

Algemene economische ontwikkelingen

Situatie grondexploitatie gebiedsontwikkeling De waarde van onroerend goed staat binnen de huidige economische omstandigheden onder druk en is zelfs dalende. Het effect hiervan is dat men de kostenzijde binnen de exploitaties wil drukken om toch winstgevend te blijven. Daarbij is het aantal transacties van nieuwe woningen drastisch afgenomen wat voor een aanzienlijke daling aan de opbrengstenzijde heeft gezorgd. De financieringskosten lopen echter gewoon door. Situatie kapitaalmarkt De huidige rentestand is laag, dit heeft normaliter een positief effect op investeringen en waardeontwikkeling. (Als geld goedkoop is, is men in staat meer te betalen). Oplopende rente, een logisch gevolg op de huidige situatie, heeft tot gevolg dat kapitaal duurder wordt. Hierdoor kan men minder geld aan trekken en dit heeft dan weer een negatief effect op de waarde van vastgoed en locaties.

Situatie vastgoedmarkt Macro-economisch is sprake van een kritische markt. In Nederland is een trend gaande dat projectontwikkelaars steeds meer posities innemen in bestaand stedelijk gebied, dit als reactie op het huidige ruimtelijke beleid van de Rijksoverheid. De Nederlandse woonconsument is over het verdichtingsbeleid van het stedelijk gebied en het aanbod van eengezinswoningen met tuin verdeeld in twee gelijke kampen. Geconcludeerd kan worden dat er de komende jaren vraag zal zijn naar zowel grondgebonden- als gestapelde woningen. Het ruimtelijke ordeningsbeleid zal aan beide woonvormen voldoende plaats moeten bieden en niet eenzijdig moeten inzetten op verdichting van de binnensteden.

Conclusie: De situatie op de woningmarkt is, zoals blijkt uit onderzoek van Dynamis, NEPROM en EIB, verslechterd. Het aanbod is sterk toegenomen en de nieuwbouwproductie afgenomen. Nederland verkeert in kritische marktomstandigheden. (Lees pagina 38)


38

Msc-4 – AR4R13b – Urban Area Development – Definitieve onderzoeksrapportage P5 Gebiedsontwikkeling

Het spanningsveld

Waarde vastgoed

Geld

Kosten

Ontwikkelingsresultaat (winst)

Kritische markt

Kopersmarkt

Tijd

Verkopers markt?

Figuur 14: Spanningsveld bij gebiedsontwikkeling (JvR)

4.1.2

De Nederlandse woningmarkt

De verslechtering van de economische activiteit heeft een belangrijke weerslag op de woningmarkt in Nederland. Uit onderzoek van Dynamis (Sprekende Cijfers Woningmarkten, 2009) onder de regio’s waarin zij actief zijn, blijkt dat alleen al in de periode oktober 2008 tot april 2009 in totaal vijftien procent meer bestaande woningen wordt aangeboden over geheel Nederland. Ten opzichte van een jaar eerder bedraagt de aanbodstijging in alle Dynamis regio’s tezamen zelfs tweeëntwintig procent. Het aantal transacties van bestaande woningen in de vier grote steden ligt gemiddeld iets hoger dan in de overige regio’s. Het aantal transacties van nieuwbouwwoningen daarentegen ligt in de overige regio’s iets hoger (Dynamis, 2009). Voor wat betreft de nieuwbouw in Nederland raamde het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) in 2009 dat de bouwproductie in de jaren 2009 en 2010 daalt met bijna vijftien procent en de neerwaartse

aanpassing van het productievolume zich concentreert op 2010 met een daling van bijna tien procent. De bouwproductie zal ook in 2011 een lichte krimp laten zien. In totaal is dit een productieverlies van acht miljard euro ten opzichte van het niveau in 2008. Diverse bouwbedrijven maakten bekend te moeten gaan snijden in de kosten om de neergang van de bouwsector het hoofd te kunnen bieden. Neprom (2010) stelt dat de verkoop van nieuwbouwwoningen in het tweede, derde en vierde kwartaal van 2009 is gestegen. In het laatste kwartaal van 2009 steeg het aantal met vijftien procent ten opzichte van het derde kwartaal. Als het herstel zich doorzet verwacht Neprom dat in 2010 ongeveer 25.000 nieuwbouwwoningen verkocht zullen worden. Dat aantal ligt echter nog altijd veertig procent onder het normale verkoopniveau van voor de crisis.


39


Huidige en toekomstige betaalbaarheid De huidige economische ontwikkelingen zijn nadelig voor het besteedbaar inkomen. In de lijn der verwachting ligt dan ook verder dalende woningprijzen op korte termijn. De gemiddelde landelijke transactieprijs van een bestaande woning bedroeg in januari 2009 255.906 euro. In januari 2010 bedroeg deze gemiddeld 240.650 euro. (Kadaster & CBS, 2010) Wanneer de gemiddelde koopsom wordt vergeleken met die van een jaar eerder is sprake van een daling van bijna zes procent. Als wordt gekeken naar de meer structurele kenmerken van de Nederlandse woningen hypotheekmarkt, dan is er op nationaal niveau nog steeds een tekort aan woningen en hebben de Nederlandse huishoudens de woning over het algemeen degelijk gefinancierd. (Woning en markt, 2009) De markt van nieuwbouwwoningen wordt ook hard geraakt door de crisis. Het bouwvolume bleef lang op peil, maar zal de komende jaren drastisch afnemen. Dat is geen gunstige ontwikkeling want in Nederland is een structureel tekort. De betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen is de afgelopen jaren flink afgenomen. De kredietcrisis brengt tijdelijk verandering in dat beeld. Doordat door de crisis ook de hypotheekrente daalt, worden financieringslasten lager voor huizenkopers die kiezen voor een hypotheek met een korte rentevaste periode of een variabele rente. Al deze ontwikkelingen zijn momenteel gunstig voor de betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen. We weten echter dat dit tijdelijk is en de verwachting is dat de betaalbaarheid op niet al te lange termijn weer zal verslechteren. De betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen vertoont een duidelijk ruimtelijk patroon. Over het algemeen is de betaalbaarheid goed in de meer perifere delen van het land: de drie noordelijke provincies, de Achterhoek,

Zeeland en Limburg. Ook koopwoningen in de zuidvleugel van de Randstad en Flevoland zijn goed betaalbaar. Dit in tegenstelling tot veruit het grootste gedeelte van de rest van het land en met name centraal Nederland, waar de betaalbaarheid onder druk blijft staan. (Woning en markt, 2009) Dit alles heeft te maken met het gegeven dat de onroerend goed markt een lokale markt is. Veel locale aspecten zijn van invloed op de waarde en prijs. Soeter & Keeris (2008) schetsen vanuit CBS/PBL-prognoses een trendscenario dat betrekking heeft op economische activiteit en werkgelegenheid in de Randstad en de rest van Nederland. Naast een gematigde groei van economische activiteit en werkgelegenheid in de Randstad treedt een lichte groei of zelfs krimp op in de perifere regio’s. CBS en RPB verwachten tot 2025 een populatiegroei tot 16,9 miljoen. De netto groei van alle regio’s tezamen wordt geschat op 0,63 miljoen mensen, met een hoge concentratie in de drie Randstadprovincies (0,49 miljoen mensen), aldus PBL. Een onvermijdelijk effect is een verdere concentratie van economische activiteit, werkgelegenheid en woningvraag in de Randstad.

Conclusie: De kredietcrisis zorgt tijdelijk voor een betere betaalbaarheid van koopwoningen. Vooral in de Randstad geldt een structureel tekort aan woningen. Door onvermijdelijke verdere concentratie van economische activiteit in de Randstad blijft de woningvraag daar hoog en verslechtert de betaalbaarheid in de nabije toekomst.


40


4.1.3

Het Nederlands grondbeleid

Waardeontwikkeling van grond is afhankelijk van de benaderingswijze Het Nederlands grondbeleid heeft een intransparant karakter. In de literatuur is beperkt geschreven over waardeontwikkeling. De positie van het grondbeleid binnen gemeenten is aan het veranderen. Volgens Korthals Altes (2000) bepaalt de actieve interventie van gemeenten in de grondmarkt het succes van het grondbeleid. Lange tijd werd grondbeleid gezien als een puur uitvoerende activiteit. De grondexploitatie werd vaak gezien als een raming van de (te subsidiëren) kosten van de uitvoering van het beleid. Pas in 1993 verving de toenmalige hoofddirecteur van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), De Vries, de kostprijsberekening door een ‘saldoberekening waarbij de kosten worden afgezet tegen de geschatte marktwaarde van grond’. De residuele grondwaardemethode, waarin opbrengsten sturend zijn voor de waarde, verving hiermee de kostprijsmethode. De actuele vastgoedvraag wordt bepaald door vraag en aanbod op een bepaald moment. Gezien het duurzame karakter van de vastgoedexploitatie heeft de vastgoedproductie van dat moment daarop veelal slechts een beperkte invloed. Op bijvoorbeeld de woningmarkt, neemt het aantal gereedgekomen woningen circa een procent van de woningvoorraad in. Conclusie: De actuele vastgoedvraag ten opzichte van het actuele aanbod bepaalt de waarde van vastgoed. De nieuwbouwmarkt heeft zeer beperkte invloed op waardeontwikkeling.

Voor het inzicht in de waardeontwikkeling gedurende het ontwikkelproces vervult de waardeketen van Kolpron (1997) een belangrijke rol. In deze keten wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende fasen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Initiatieffase en idee Planvormingsfase Ruimtelijk plan en grondexploitatie Functioneel plan en bouwexploitatie Exploitatie Herontwikkeling

Figuur 15: Waardeketen grond (Kolpron, 1997)

Per fase zit verschil in risico. Bij een kostenoriëntatie ging men ervan uit dat tijdens de initiatieffase en de planvorming slechts de relatief lage kosten bijdroegen aan de waardeontwikkeling. De waarde liep pas op bij het maken van kosten in de locatieontwikkelingsfasen. (Bijvoorbeeld bouwen woonrijp maken) Volgens een waardeketen opgesteld op basis van de residuele waardebenadering is sprake van een sterke waardeontwikkeling in de eerste fasen (initiatief- en planvormingsfase).


41


Door het nemen van initiatief ontstaat een verwachtingswaarde voor bijvoorbeeld de volkstuingronden in Erasmusveld. Een plan met honderd vrije sectorwoningen voegt bijvoorbeeld meer economische waarde toe aan een gebied dan een plan met honderd (goedkope) sociale huurwoningen. Aan de hand van deze verwachtingswaarde hebben private partijen, onder wie Bouwfonds Ontwikkeling, posities verworven in Erasmusveld. (Lees hoofdstuk 5.1) De productiefactor grond en determinanten die de prijs bepalen De waarde van de grond als productiefactor wordt ontleend aan de bijdrage die het levert aan andere goederen en diensten. Ricardo (1817) formuleerde dit destijds met andere woorden. Hij gaf aan dat de hoogte van de pacht op grond wordt bepaald door de residuele waarde die iemand in staat is te betalen. Hierbij bepaalt de productprijs, minus kosten, de grondprijs. Momenteel stelt men zich de vraag wat de factoren zijn die de hoogte van de marktprijs van grond bepalen. Een eenvoudige uitspraak is vertrekpunt: de marktprijs van grond kan niet hoger zijn dan haar residuele waarde. De residuele waarde is eenvoudig vast te stellen. Zij is het verschil tussen de bruto-opbrengsten en de bouwkosten (uiteraard exclusief grondkosten).

De factoren die de bruto-opbrengsten bepalen zijn vervolgens: • De bestemming; • De prijs voor het product (de woningen); • De aanvullende voorwaarden (bijvoorbeeld woningdichtheid) • De locatie-eigenschappen De factoren die de kosten grondkosten) bepalen zijn: • De bouwkosten • De bijkomende kosten

(exclusief

Conclusie: Als bovengenoemde factoren worden vergeleken blijkt dat factoren die de brutoopbrengsten verhogen (of verlagen) ook de grondprijs verhogen (of verlagen).


42


4.1.4

Prijsvorming van onroerend goed

In paragraaf 4.1.3 is aangegeven dat de marktprijs van ‘grond sec’ niet aan zijn productiekosten kan worden ontleend. Dit geldt ook voor de marktprijs van onroerend goed. De kosten van de zogenaamde kapitaalinvesteringen kunnen uiteraard wel berekend worden, maar de onbekende grootheid blijft de prijs van grond. Morly (1982) schrijft over de prijsvorming het volgende: “It is important to remember that in a market economy where the supply of new buildings is a small percentage of the stock of existing buildings, the value of land is determined by what can be developed on that land and the value and costs of that development. Furthermore, the value of that development is not directly related to its costs of production but is created by interplay of market forces namely the supply and demand of similar properties which determine market prices.”

De theoretische basis wordt gevonden in prijstheorie. De werking van het marktprincipe is echter in hoge mate afhankelijk van de marktomstandigheden waaronder de prijsvorming zich afspeelt. De markt van onroerend goed kenmerkt zich als: • Lage prijselasticiteit van het aanbod (de verandering van het aanbod als gevolg van een prijsverandering) Er geldt echter enige nuance: zodra opbrengsten onder de ontwikkelingskosten komen zal de ontwikkelaar haar activiteiten staken en treedt er een aanbodsdaling op. • Gebouwen zijn zeer functiespecifiek • Onroerend goed is in-mobiel Het gevolg van deze drie aspecten, welke in hoge mate de marktomstandigheden bepalen, is dat de prijsvorming van onroerend goed moet worden bekeken per geografisch gebied, per sector en vanuit het prijsniveau van het bestaande onroerend goed.

Samengevat De markt bepaalt de uiteindelijke prijs van onroerend goed. Er zijn diverse wijzen waarop de marktwaarde kan worden bepaald: sales comparison approach, income approach en cost approach (voor zeer uniek onroerend goed). Voor een uitgebreide verhandeling van prijsvorming en taxatieleer wordt de geïnteresseerde lezer verwezen naar (K.M. Lusht, 1997, Real Estate Valuation). Kruijt & Needham (1990) verklaren dat de economische wetmatigheden de marges bepalen waarbinnen gronden onroerendgoedprijs in Nederland zich ontwikkelt en dat politieke beslissingen de posities binnen die marges bepalen.


43


Prijsvorming Nederlandse woningmarkt Prijzen op de reguliere woningmarkt komen, net als op iedere andere markt, tot stand door vraag en aanbod. Factoren die de vraag bepalen zijn onder andere de samenstelling, het inkomen en niet te vergeten de woonwensen en woonvoorkeuren van consumenten. Factoren die het aanbod bepalen zijn onder andere de grootte, de ouderdom en de staat van onderhoud van de woningvoorraad. Daarnaast spelen meer algemene prijsfactoren een rol. Daartoe behoren onder meer algemene inkomensontwikkelingen, stijgingen van het algemene prijspeil (inflatie) en ontwikkelingen van het renteniveau op de kapitaalmarkt, die zich op hun beurt vertalen in de hypotheekrente (zie o.a. Van Hees 1990, Janssen 1992, Boelhouwer et al, 1995, Conijn et al, 1998, Van Assenbergh 1999). In figuur 16 is dit schematisch weergegeven. Hieronder wordt de woningmarkt en determinanten van de huizenprijs nader besproken aan de hand van Renes et al (2006).

Determinanten die de woningprijs bepalen De woningmarkt is een voorraadmarkt. De voorraad is omvangrijk en kan jaarlijks slechts mondjesmaat worden vergroot (door bouw van nieuwe woningen)1 of verkleind (door bestaande woningen te slopen of samen te voegen). Jaarlijks wordt slechts een klein gedeelte verhandeld.2 In de tweede plaats is de woningmarkt ook een investeringsmarkt. Een woning kan worden beschouwd als een consumptiegoed of een beleggingsobject. Deze kenmerken spelen een belangrijke rol bij de werking van de woningmarkt en de totstandkoming van de huizenprijzen (Renes et al, 2006). De woningprijzen worden bepaald enerzijds door de totale vraag en anderzijds door het totale aanbod van woningen. Hoe groot de vraag naar koopwoningen op nationaal niveau is, wordt bepaald door een aantal factoren: de rente, het inkomen, de hypotheekvoorwaarden, de inflatie, de huren en de toekomstige huizenprijsontwikkeling. Als het inkomen stijgt en/of de (kapitaalmarkt)rente daalt, stijgt de vraag naar woningen en ontstaat er krapte op de huizenmarkt. Door de tijd die nodig is om een woning te bouwen, is het niet mogelijk het woningaanbod snel af te stemmen op de

1

Figuur16: Prijsvorming van woningen (van de Griendt, 2007)

Volgens gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is de woningbouwproductie in Nederland in 30 jaar tijd bijna gehalveerd en nam het aantal jaarlijks gereed gekomen woningen af van 122.864 in 1975 tot 65.314 in 2004. Daarmee is het aantal woningen dat wordt toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad eveneens afgenomen en wel van bijna 3% in 1975 tot minder dan 1% in 2004. Sinds 2003 lijkt er echter weer sprake van een lichte stijging waardoor er in 2005 met 74 duizend nieuwe woningen voor het eerst weer meer dan 1% nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad werden toegevoegd.

2

Volgens gegevens van het Kadaster voor de jaren 2000 tot 2005 worden jaarlijks bijna 200.000 woningen verkocht in Nederland. Dat is bijna 3% van de woningvoorraad (zie in dit verband ook hoofdstuk 8 tabel 8.3).


44


vraag. Het woningtekort neemt dan toe en de woningprijzen stijgen. Verandering in de woningprijs worden dus onder andere bepaald door nationale factoren. Deze factoren zijn voor de verschillende woningmarktregio’s gelijk. Toch is de woningprijs in Nederland niet overal gelijk. De woningmarkt is immers bovenal een regionale markt. Woningprijzen komen tot stand op een regionale woningmarkt en worden bepaald door de vraag naar en het aanbod van woningen in die regio. Volgens Renes et al, (2006) zijn de belangrijkste factoren die de regionale woningprijs beïnvloeden de voorraad koopwoningen in verhouding tot de vraag ernaar, de kwaliteit van de woningvoorraad en de economische ontwikkeling van regio’s. Meen (1998) beschouwt demografie en economie als de belangrijkste factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Wolleswinkel (2002) onderscheidt met zijn ‘lagenmodel’ meer en minder harde dan wel zachte prijsfactoren. Het inkomen van huishoudens is volgens hem het meest bepalend voor de vraag. De omvang van de woningvoorraad is dat volgens hem voor het aanbod. Kruijt (1974) en Kruijt & Needham (1980) maken voor de genoemde prijsfactoren een onderscheid tussen in- en externe prijsfactoren. Daarbij onderstrepen ze ook het belang van institutionele factoren, waarmee ze de overheid bedoelen, het door haar gevoerde beleid en niet te vergeten de door haar uitgevaardigde en te handhaven regels (weten regelgeving).

Ten Have (1992&2002) hanteert een soortgelijk onderscheid. Hij geeft daarbij aan dat het bij externe factoren gaat om ‘factoren van algemene aard (...) die op indirecte wijze hun invloed uitoefenen.’ Volgens dezelfde Ten Have (2002 p. 125) zijn het in de eerste plaats deze macroeconomische factoren die hun invloed hebben op de waarde en de prijs van onroerende zaken en zijn dat ‘factoren die niet eenvoudig door de eigenaar of bewoner van de onroerende zaak gewijzigd kunnen worden.’ Voor interne, objectgerelateerde factoren ligt dat volgens hem anders. Belangrijk voor dit onderzoek is dat Ten Have (1992&2002) daarbij verschillende kwaliteit van een object onderscheidt, fysieke-, juridische-, en financiële kwaliteit, waarop een eigenaar of bewoner wel degelijk invloed heeft. Dat geldt althans voor de fysieke kwaliteit van de onroerende zaak en gedeeltelijk voor de juridische- en financiële kwaliteit.3 Prijsvorming en prijsdeterminanten onroerend goed markt samengevat Prijzen op de reguliere woningmarkt komen, net als op iedere andere markt, tot stand door vraag en aanbod. Prijzen worden gedeeltelijk door nationale factoren bepaald. Bovenal is de woningmarkt een regionale markt. Woningprijzen worden vooral bepaald door de vraag naar en het aanbod van woningen in de regio.

3

Denk bijvoorbeeld aan de staat van onderhoud van een woning, wat ook direct van invloed is (of kan zijn) op de financiële kwaliteit (kosten) en waarvoor garanties en/of uitsluitingen in de koopovereenkomst kunnen worden opgenomen (aansprakelijkheid), wat weer een juridische kwaliteit is.


45


4.1.5

Vraag naar duurzame gebiedsontwikkeling en duurzaam onroerend goed

Na de in de voorgaande paragraaf beschreven theorie achter de prijsvorming van woningen kan de vraag worden opgeroepen: vraagt de woonconsument wel om een duurzame woning? Rakhorst (2008) stelt dat door de brede maatschappelijke bewustwording over de noodzaak van duurzaamheid, de vraag naar duurzaam onroerend goed toeneemt. Zij betoogt dat woonconsumenten in de nabije toekomst meer willen betalen voor een energieneutrale woning dan voor een tochtige dertigerjarenwoning. Ditzelfde geldt voor werkgevers. Zij investeren liever in een werkplek die hen profileert als maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Dit zorgt er dus voor dat de vraag naar duurzame gebiedsontwikkeling en duurzaam onroerend goed toeneemt. Uit Woning en markt (2009) blijkt dat momenteel de bereidheid meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning zeer beperkt is onder woonconsumenten. Een financiële prikkel en het garanderen van terugverdientijd werkt volgens hen wel goed. Milieu en energie zijn thema’s die de consumenten een steeds belangrijkere rol geven in hun leven. Ruim zestig procent let bijvoorbeeld op de energiekosten bij de aanschaf van een woning.

Extra energiemaatregelen in een nieuw aan te kopen woning geeft bij de helft van de consumenten de doorslag bij de aankoop. Bij hogere inkomens kan dit zelfs oplopen tot zeventig procent. In de literatuur is minder bekend over de vraag naar duurzaam ontwikkelde wijken. Ik veronderstel dat zodra men een gebouwde omgeving weet te realiseren met een duurzame identiteit die de aantrekkelijkheid (lees toekomstwaarde) ten goede komt, de consument wellicht bereid is meer te betalen voor een woning. Ook hierbij geldt dat het financiële belang doorslaggevend is.

4.1.6

Consumenttevredenheid woningaanbod

Uit Woning en Markt (2009) blijkt dat zowel starters als doorstromers een meer marktgericht en veelzijdiger woningaanbod vragen. De komende jaren zal daarom zowel vraag zijn naar grondgebonden- als gestapelde woningen. Het ruimtelijk ordeningsbeleid zal aan beide woonvormen voldoende plaats moeten bieden en niet te eenzijdig op verdichting van binnensteden moeten inzetten.

Deelvraag: “Hoe zit het ‘prijsvormingprincipe’ in elkaar bij woningen en hoe komt de prijs van een woning tot stand onder normale economische omstandigheden? En, hoe wordt de (residuele) grondwaarde bepaald? De prijs van een woning komt tot stand door vraag en aanbod, en door factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Voor dit onderzoek is de marktprijs het bedrag waarop een balans wordt bereikt tussen biedprijs (koper) en laatprijs(verkoper) en er een transactie tot stand komt in een dynamische markt. Bij het bepalen van de residuele grondwaarde gaat men uit van een marktwaarde van de woning. Marktwaarde van een woning minus bouwen bijkomende kosten is de residuele grondwaarde.


46


4.2

4.3

Klimaatontwikkeling

Duurzame gebiedsontwikkeling in bredere context

Een tweede aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling is het veranderende klimaat (zie paragraaf 1.1.2). De gevolgen hiervan worden steeds duidelijker merkbaar. Dit leidt maatschappelijk en politiek tot een sterk toegenomen gevoel van urgentie om deze problemen aan te pakken. Om de negatieve gevolgen te beperken zijn twee richtingen van aanpak nodig: mitigatie en adaptatie. Mitigatie komt neer op het aanpakken van de oorzaak van klimaatverandering en milieuschade: het verminderen van de negatieve invloed van menselijke activiteiten op het klimaat. Adaptatie betekent het omgaan met de gevolgen, ofwel het realiseren van aanpassingen in de maatschappij om negatieve invloeden van klimaatverandering te verminderen, of zelfs als voordeel te gebruiken. Behalve de uitstoot van broeikasgassen, die veroorzaakt wordt door het gebruik van fossiele energiebronnen, zijn er nog andere milieuproblemen verbonden aan het energiegebruik: de aantasting van landschappen, calamiteiten bij transport en uitputting van energiebronnen.

Hoe plaatst duurzame gebiedsontwikkeling zich in de bredere context? Duurzame gebiedsontwikkeling betreft het verbinden van sociale-, ecologische- en economische belangen, van zowel de huidige als de toekomstige generatie. Het omvat alle ontwikkelingen - op technisch-, economisch-, ecologisch- of sociaal vlak - die bijdragen aan een wereld die efficiënter, zuiniger en op lange termijn beter omgaat met de waarden op aarde. Het is van belang een balans te vinden tussen de drie domeinen. Onderstaand schema plaatst klimaat en duurzaamheid in een bredere context. Duurzaamheid maakt namelijk deel uit van de toekomstwaarde van een gebied en/of gebouw. De additionele duurzame maatregelen resulteren in extra kwaliteit. De kwaliteitsverbetering heeft effect op wijken woningniveau. Het is daarom kortzichtig je bij het onderzoek alleen te richten op objectniveau (individueel woonobject) en de effecten van duurzaamheidsmaatregelen enkel op dit niveau te onderzoeken. Daarom is de vraagstelling opgetrokken naar gebiedsniveau.

Conclusie: Gebiedsontwikkeling vraagt, door de negatieve gevolgen van klimaatverandering, om een tweerichtingenaanpak: mitigatie en adaptatie. Mitigatie: aanpakken van de oorzaken door de gebieden duurzaam te ontwikkelen. Adaptatie: omgaan met de gevolgen.


47


Figuur 17: Duurzaamheid en stedelijke ontwikkeling in een brede context (JvR)


48


4.4

Het begrip duurzame (gebieds)ontwikkeling

Het begrip duurzame ontwikkeling is op de conferentie in Rio de Janeiro, door de VNcommissie onder leiding van de Noorse premier Brundtland uitgewerkt. Duurzame ontwikkeling werd gedefinieerd als een ontwikkeling die de behoeften van de huidige generatie vervult, zonder de mogelijkheden van de toekomstige generatie te blokkeren. Duurzame ontwikkeling is een combinatie van sociale-, ecologische-, en economische kwaliteit, of korter gezegd people, planet, profit (triple p). Triple p is een term die in 1997 is ontstaan en in 2002 is aangepast in People, Planet en Prosperity.

Om deze overgang te kunnen bewerkstelligen is een integrale benadering en aanpak tussen het hoge schaalniveau van gebiedsontwikkeling, de gebouwde omgeving, vervoer en transport, en uiteindelijk de realisatie noodzakelijk. Het (milieu)credo ‘Think global, act local’ moet basis zijn voor de aan te dragen oplossingen. Maar dit is juist het probleem ten aanzien van de bewustmaking van de huidige maatschappij. Het belang van duurzaam gebruik en de relatie tussen eigen handelen en globale milieueffecten op korte en lange termijn is voor velen moeilijk inzichtelijk te maken.

Triple p is in het Nederlands vertaald Welzijn, Wereld en Welvaart (WWW). Voor alle drie zijn de beschrijving en ontwikkeling van thema’s en instrumenten nodig, waardoor duurzame gebiedsontwikkeling letterlijk en figuurlijk breed gedragen kan worden. Letterlijk omdat de voor duurzame ontwikkeling noodzakelijke ruimtelijke kwaliteit kan steunen op de drie bovengenoemde pijlers, figuurlijk omdat de vastgoedsector dan misschien inziet dat zaken als flexibiliteit, betaalbaarheid en sociale veiligheid niet concurrerend zijn maar een onderdeel van het complete duurzame pakket. Quote Thomas Rau “Het gaat in Kopenhagen niet over het klimaat maar over mensenrechten, over broederlijkheid, gelijkheid en vrijheid. (…) We moeten in verantwoordelijkheid gemeenschappen gaan denken.(…) ‘Duurzaamheid’ is al lang voorbij, we hebben het over levensvatbaarheid.”

Figuur 18: De duurzaamheidsdriehoek sinds Johannesburg 2002: people, planet, prosperity met enkele van de bijbehorende thema’s


49


4.5

Duurzame gebiedsontwikkeling & C2C ontwerpfilosofie

4.5.1

Cradle to Cradle ontwerpfilosofie

De ontwerpfilosofie Cradle to Cradle4 (C2C) is een nieuwe kijk op duurzaam ontwerpen, die naar voren is gebracht in het boek Cradle to Cradle: Remaking the Way We Make Things (2002) van William McDonough en Michael Braungart. Het streven van de C2C visie gaat verder dan de definitie van Brundtland: “De huidige generatie in haar noden voorzien, zonder de mogelijkheden daartoe voor de volgende generatie te beperken.” C2C streeft naar het voorzien in onze eigen noden en de toekomstige generaties van meer mogelijkheden voorzien. Probeer in plaats van minder slecht, goed te zijn. De centrale gedachte van de C2C (wieg tot wieg) filosofie, is dat alle gebruikte materialen na hun leven in het ene product, nuttig

4

Cradle to Cradle is een nieuwe kijk op duurzaam ontwerpen, die naar voren is gebracht in het boek Cradle to Cradle: Remaking the Way We Make Things (2002) van William McDonough en Michael Braungart. De huidige methoden voor duurzame productontwikkeling, zoals o.a. een levenscyclusanalyse (LCA), richten zich op het beperken van de schadelijkheid van het product. Het product wordt hier gezien als de keten van ontstaan (winning grondstoffen, productie), gebruik (energieverbruik en verbruik van hulpstoffen zoals waspoeder en benzine) en afdanking (hergebruik en stort). Het "minder slecht maken" van het product bestaat uit het kiezen van schonere grondstoffen, het zuiniger maken van het product in gebruik, en het optimaliseren voor recycling. Dit kan, ondanks wat de term recycling doet vermoeden, gezien worden als ontwerpen van wieg tot graf. De centrale gedachte van de cradle to cradle (wieg tot wieg) filosofie, is dat alle gebruikte materialen na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Het eerste verschil met conventioneel hergebruik is dat er geen kwaliteitsverlies is, en geen restproducten die alsnog gestort worden. Deze kringloop wordt bedoeld met het motto: waste equals food.

kunnen worden ingezet in een ander product. Het eerste verschil met conventioneel hergebruik is dat er geen kwaliteitsverlies is, en geen restproducten die alsnog gestort worden. Deze kringloop wordt bedoeld met het motto: waste equals food.

4.5.2

Cradle to Cradle gebiedsontwikkeling

en

duurzame

C2C richt zich op het sluiten van kringlopen. Voor Erasmusveld als gebiedsontwikkelingsopgave betekent dit het zoveel mogelijk sluiten van water-, afval- en energiekringlopen in het gebied. Hoe afval kan worden gebruikt als voedsel? Bijvoorbeeld door uit (groen)afval en rioolwater door vergisting energie op te wekken. Minder vervuild water kan worden gezuiverd en terugvloeien in het watersysteem.

Figuur 19: Twee cycli van C2C

Volgens Aerts (2009) van EPEA Eindhoven onderscheidt de C2C gedachte twee verschillende cycli: technische en biologische. De technische cyclus is de productenkringloop. Hierbij gaat het om upcycle van technische nutraten (van C2C materiaal x naar x+). De biologische cyclus is de natuurlijke kringloop. Hierbij gaat het om upcycle van biologische nutraten (van blad tot boom).


50


4.6

Duurzame gebiedsontwikkeling verhoogt de fysieke kwaliteit

4.6.1

Het verhogen van de fysieke kwaliteit door additionele duurzame maatregelen

Paragraaf 4.1.4 is ingegaan op de prijsvorming van onroerend goed. Interne objectgerelateerde factoren zijn een van de aspecten die de waarde en prijs van een object bepalen. Het zijn de kwaliteiten van een object waarop een eigenaar of bewoner invloed heeft. Wat kan duurzaamheid voor woningen en de wijk Erasmusveld betekenen? Woonconsumenten baseren de keuze voor een woning veelal op de locatie, de indeling of de grootte. Duurzaamheid speelde vooralsnog een kleine rol (Bouwers e.a., 2002). Uit onderzoek blijkt dat bewoners van ‘Voorbeeldprojecten Duurzaam en Energiezuinig Bouwen,’ een hoge waardering toekennen aan het comfort van maatregelen op gebied van duurzaam bouwen. Hier geldt dat men het comfort eerst moet ervaren voordat men het gaat beminnen. Beantwoording deelvraag: “Wat is duurzaamheid en wat betekent duurzame gebiedsontwikkeling voor wijk en woning?” ‘Duurzaamheid’ ziet men als containerbegrip. In dit onderzoek is duurzame gebiedsontwikkeling het verbinden van sociale-, ecologische- en economische belangen, van zowel de huidige als de toekomstige generaties. Duurzaamheid is een fysieke kwaliteit en heeft invloed op de toekomstwaarde van een woning en wijk. Additionele duurzame maatregelen kunnen de fysieke kwaliteit van een vastgoedobject verhogen, evenals de (toekomst)waarde ervan.

4.6.2

Fysieke kwaliteiten van een woning en wijk

Aan gebouwen en de omgeving kunnen verschillende kwaliteiten worden toegekend: gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Samen vormen ze de kwaliteit van gebied of object. Dit onderzoek gaat in op het aspect duurzaamheid. Duurzaamheid maakt deel uit van een breder geheel. Dit licht ik kort toe. Gebruikswaarde geeft de mate aan waarin een woning het beoogde gebruik mogelijk maakt en ondersteunt (v.d.Voordt & v Wegen, 2000). Naarmate de gebruikswaarde hoger is mag aangenomen worden dat de gebruiker er meer voor wil gaan betalen. Belevingswaarde is de waarde die een individu of een groep in een bepaalde tijd en binnen een bepaalde context aan een gebouw of gebied toeschrijft (Bendraad & Remoy, 2007). Toekomstwaarde is voornamelijk voor de eigenaar en financier van de woning van belang. Wanneer een woning bijvoorbeeld een hoge gebruikswaarde heeft voor meerdere (groepen van) bewoners of voor een scala uiteenlopende woonsituaties, draagt dit bij aan de toekomstwaarde van de woning. Bij de toekomstwaarde zijn de volgende invalshoeken belangrijk: • Veranderbaarheid: flexibel gebruik van de woning • Duurzaamheid: gezond binnenmilieu, zoveel mogelijk gebruik natuurlijke energie, levensduur en herbruikbaarheid (bouw)materialen • Aantrekkelijkheid: bereikbaarheid en toegankelijkheid van de woning, gebruiksen onderhoudsvriendelijkheid.


51


5.

Casus Erasmusveld Den Haag

5.1

Erasmusveld Den Haag

5.1.1

Verantwoording casus

5.1.2

De wijk Erasmusveld in Den Haag fungeert voor dit onderzoek als praktijkcasus. Voor deze casus is specifiek gekozen omdat de hoog gestelde ambities goed aansluiten op de doelstelling van dit onderzoek. Tevens zijn de duurzaamheidsambities voor Erasmusveld vertaald in meer tastbare doelen. Grontmij is betrokken bij het planproces van Erasmusveld. Grontmij heeft namelijk een charrette verzorgd waaraan ik heb deelgenomen. Een charrette staat voor ‘een laatste inspanning om vlak voor het verstrijken van de deadline een zo goed mogelijk resultaat te bereiken.’ In het kader van Erasmusveld staat het voor: in een korte tijd met een duidelijke deadline met deelnemers vanuit verschillende achtergronden werken aan een integraal ontwerp. Paragraaf 5.1.3 beschrijft de resultaten van de charrette. De planvorming voor Erasmusveld verkeert in een redelijk gevorderd stadium, het masterplan is inmiddels gereed. Voor de charrette was dit enigszins nadelig omdat hierdoor minder ruimte over was om het duurzaamheidsconcept bij te sturen. Paragraaf 2.3.2 geeft het verschil aan tussen breedte en diepte onderzoek. Door (noodgedwongen) diep op Erasmusveld in te gaan betekent dit, dat het onderzoek de vorm krijgt van een diepteonderzoek. Nadeel hiervan is dat het moeilijk is om te generaliseren en conclusies te trekken uit het praktische deel van het onderzoek. Het theoretische gedeelte biedt deze mogelijkheid wel.

Erasmusveld Den Haag ‘Duurzaamste wijk van de wereld’

Kenmerken Erasmusveld is gelegen in Den Haag Zuidwest. Het plangebied heeft een totaal gebiedoppervlak van 52,63 hectare. Hiervan is 13,08 hectare reeds bestemd en niet meer beschikbaar voor ontwikkeling (ecologische zone langs de Erasmusweg, waterzuivering DZH, te handhaven gebouwen, percelen en wegen). Den Haag streeft naar de meest duurzame wijk van de wereld: de gemeenteraad stemde in november 2008 in met het Masterplan Erasmusveld-Leywegzone, één van de negen ontwikkelingsgebieden van de Structuurvisie Den Haag 2020. Het masterplan maakt de verbinding tussen de Vinex-wijk Wateringse Veld en Den Haag Zuidwest. In hoofdlijnen gaat het om drie ontwikkelingen, die elkaar versterken en de verbinding mogelijk maken: • De ontwikkeling van het Erasmusveld tot de meest duurzame wijk van de wereld • Het creëren van een levendig stadsdeelcentrum aan de Leyweg: een koppeling van het winkelcentrum met de omgeving van het nieuwe Stadskantoor • De vernieuwing van Morgenstond-Zuid. Samenvattend: Erasmusveld Den Haag is praktijkcasus voor dit onderzoek. Erasmusveld, met als doel de meest duurzame wijk van de wereld te worden, is gelegen in Den Haag Zuidwest.


52


Programma De gemeente Den Haag heeft de duurzaamheidslat voor Erasmusveld hoog gelegd. In Erasmusveld gaat Den Haag verder dan CO2-of klimaatneutraal. De wijk wordt extreem duurzaam en internationaal toonaangevend op het gebied van energie, ecologie en stedenbouw. Niet alleen gaat de wijk duurzame energie leveren aan de omgeving, maar juist door de bijzondere combinatie van functies wordt een unieke woonomgeving geboden, bereikbaar voor iedereen, midden in de bestaande stad. In Erasmusveld is ruimte voor ongeveer zevenhonderdvijftig woningen, verdeeld over diverse deelgebieden in het groen, waarin vijf volkstuincomplexen en een multifunctioneel sportcluster van acht velden worden ingepast. De functies zijn ingepast in een ecologisch, landschappelijk raamwerk dat de drager van het stedenbouwkundig plan vormt. De aanwezige volkstuinen blijven voor een groot deel behouden en worden omgebouwd tot ‘semi-openbare tuinparken.’

Figuur 20: Eigendomsituatie Erasmusveld. Boven: Structuurvisie Den Haag 2020 (2006). Onder: Erfpachtoverzichtskaart Den Haag (2005)

Eigendomssituatie & samenwerkingsverband In Erasmusveld Den Haag zijn diverse partijen betrokken bij de planontwikkeling. Uit de structuurvisie Den Haag 2020 blijkt dat het eigendom in Erasmusveld gedifferentieerd is. De ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld, met Bouwfonds Ontwikkeling als deelnemend projectontwikkelaar, heeft een deel van de locatie verworven en reeds ontwikkeld (Carry van Burggenhof). Op korte termijn zal het voormalig woonwagenkamp aan de Leyweg (locatie Leyhof) worden ontwikkeld, in samenhang met de locatie Steynhof (Leyweg/Noordweg). Deze locatie is nu in gebruik als tijdelijke schoollocatie. Een aanzienlijk deel van Erasmusveld is in handen van particuliere grondeigenaren, die in samenwerking met ontwikkelaars tot zelfrealisatie willen overgaan. Het betreft de locatie op de hoek van de Erasmusweg en Leyweg, waar het private voornemen is circa tweehonderd woningen te ontwikkelen en de locatie direct grenzend aan de Noordweg tussen Leyweg en Laan van Wateringse Veld (waar o.a. een bouwbedrijf is gevestigd). De overige locaties zijn eigendom van de gemeente Den Haag en in gebruik als sportvelden en volkstuinen, waarvoor deels vervangende locaties gevonden moeten worden. Onderstaande afbeelding geeft de eigendomssituatie weer.


53


De afbeelding uit de Structuurvisie Den Haag 2020 (2006) wijkt af van de overzichtskaart uitgiftebeleid Den Haag (2005) en hetgeen staat omschreven in de Structuurvisie. De gedifferentieerde eigendomssituatie heeft gevolgen voor de planontwikkeling van Erasmusveld. Zo is het mogelijk dat diverse locaties binnen Erasmusveld afzonderlijk van elkaar worden geëxploiteerd. Voor de gemeente Den Haag ligt de taak om de, in de Structuurvisie gestelde duurzaamheidambities, overeind te houden in de verdere planuitwerking. In paragraaf 7.2 wordt ingegaan op het juridisch instrumentarium dat zij daarvoor tot haar beschikking heeft. Deelgebieden Het masterplan Erasmusveld – Leywegzone (2008) onderscheidt vijf deelgebieden: ‘Vlietlust’ (A), ‘Nooitgedacht’ (B), ‘Meertslocatie’ (C), ‘SSVH’ (D) en ‘De populier’ (E). Ieder deelgebied kent zijn eigen focus.

5.1.3

Charrette Erasmusveld Den Haag

Maandag 12 tot en met 14 oktober 2009 heeft een charrette plaatsgevonden over de toekomst van Erasmusveld Den Haag. De charrette heeft gezorgd voor een ontmoeting tussen partijen die elkaar in één ontwerpsetting normaal gesproken niet zo snel zouden ontmoeten. Overheden, kennisinstellingen, adviseurs en bestuurders hebben allen een bijdrage geleverd en hoorden van elkaar wat men belangrijk vond. Dit heeft bijgedragen aan wederzijds begrip en dus draagvlak voor de uiteindelijke plannen van Erasmusveld. Tijdens de charrette zijn de ideeën verzameld, gesorteerd en op bruikbaarheid getoetst. Een verslaglegging van de resultaten uit de charrette is opgenomen in bijlage- B.

Samenvattend:

Figuur 21: Deelgebieden Erasmusveld (Rapportage atelier 2T, 2008)

Erasmusveld moet extreem duurzaam worden en internationaal toonaangevend. Er worden ongeveer zevenhonderdvijftig woningen gerealiseerd. De eigendomssituatie van gronden is gedifferentieerd. Particulieren willen in samenwerking met ontwikkelaars zelf realiseren.

Quote Marnix Norder - wethouder Den Haag “Zet die mens toch telkens centraal en laat de techniek hierop volgen, niet andersom.”


54


Erasmusveld

Figuur 22: Plankaart masterplan Erasmusveld – Leywegzone (2008)


55


5.1.4

Wie is opdrachtgever in Erasmusveld?

Paragraaf 5.2 gaat in op de gedeelde- en conflicterende belangen bij de ontwikkeling van Erasmusveld. Er moet eerst echter worden vastgesteld welke partij opdrachtgever is alvorens kan worden bepaald hoe de belangen liggen. Planvormingsfase De gemeente Den Haag is initiatiefnemer voor wat betreft de planvorming van Erasmusveld. In het voorjaar van 2007 is de gemeente gestart met het proces. Inmiddels is het masterplan gereed en wordt het plan verder uitgewerkt. In oktober 2009 heeft de charrette plaatsgevonden en in het voorjaar van 2010 wordt een nota van uitgangspunten voor de wijk vastgesteld. Vervolgens wordt gestart met een open ontwikkelproces met marktpartijen en toekomstige bewoners en wordt tot en met 2011 Erasmusveld verder uitgewerkt. In 2012 wordt gestart met de uitvoering en in 2020 is de wijk volledig operationeel. Uitwerking en uitvoeringsfase In Erasmusveld bouwen bewoners en gebruikers samen aan hun leefomgeving. Particulieren kunnen via opdrachtgeverschap een woning bouwen. Dat maakt Erasmusveld bijzonder. Een toekomstige bewoner kan zelf bepalen hoe zijn of haar huis er uit komt te zien. Het is een geheel nieuwe ontwikkeling waarbij gebiedsontwikkelaars, toekomstige bewoners, studenten, woningcorporaties, bewonerscommissies, belangenorganisaties, wetenschappers, investeerders en politici samenwerken. In de uitvoeringsfase zijn vooral ontwikkelaars en toekomstige bewoners de opdrachtgever.


56


5.2

Gedeelde en conflicterende belangen Erasmusveld

Betrokkenen

Belang / doel

Gedeeld met

Conflicterend met

Projectontwikkelaar

Ontwikkelingsproductie acquireren, produceren en uiteindelijk op de markt afzetten. Heeft belang bij snelle afzet. Rendement korte termijn. Levering van adviesdiensten. Heeft belang bij gevulde orderportefeuille. Rendement op korte en lange termijn. Produceren van een bouwopgave. Rendement op korte termijn.

Bouwer, heeft eveneens rendementsdoelstelling op korte termijn. Ander belang, niet conflicterend.

Overige actoren.

Staat in dienst van diegene die het initiatief in het individuele bouwproces heeft. Lange termijn rendement gedeeld met belegger, overheid, corporatie en (om)wonende. Lange termijn rendement gedeeld met eindgebruiker, overheid, corporatie en (om)wonende. Lange termijn rendement gedeeld met eindgebruiker, overheid, belegger en (om)wonende. Lange termijn rendement gedeeld met eindgebruiker, corporatie en (om)wonende.

Geen, is opdrachtnemer.

Is uitvoerende partij, staat in dienst van gemeente.


Is uitvoerende partij, staat in dienst van gemeente.


Lange termijn rendement gedeeld met eindgebruiker, belegger en corporatie.

Rendementsverwachting conflicterend met projectontwikkelaar en bouwer.

Adviseur Bouwer

Eindgebruiker

Belegger

Corporatie

(Locale) overheid

Uitvoerende gemeente

dienst

Beheerder openbare ruimte

(Om) wonende

Prettige leefomgeving om in te wonen in brede zin. Heeft belang bij goed functioneren van woning en wijk op lange termijn. Rendement op lange termijn. Exploiteren van onroerend goed over een lange periode. Heeft belang bij goed functioneren van woning en wijk op lange termijn. Rendement op lange termijn. Exploiteren van onroerend goed over een zeer lange periode. Heeft belang bij goed functioneren van woning en wijk op lange termijn. Rendement op lange termijn. Behalen ruimtelijke doelen van een stedelijke ontwikkeling in brede zin. Heeft belang bij goed functioneren van wijk op lange termijn. Tevens heeft een wethouder belang om herkozen te worden. Rendement op korte maar vooral lange termijn. Aanleg en inrichting van bovengrondse en ondergrondse openbare ruimte naar doelstelling van de gemeente. Korte termijn belang. Wordt afgerekend op kwaliteit oplevering. Beheer en onderhoud van bovengrondse en ondergrondse openbare ruimte naar doelstelling van de gemeente tegen lage kosten. Lange termijn belang. Wordt afgerekend op kwaliteit gedurende exploitatieperiode. Aanvulling en/of verbetering van functioneren gebouwde omgeving. Heeft lange termijn belang.

Geen, staat in dienst van opdrachtgever(s).

Rendementsverwachting conflicterend met projectontwikkelaar en bouwer. Rendementsverwachting conflicterend met projectontwikkelaar en bouwer. Rendementsverwachting conflicterend met projectontwikkelaar en bouwer. Rendementsverwachting conflicterend met projectontwikkelaar en bouwer.

Figuur 23: Gedeelde en conflicterende belangen Erasmusveld (JvR)


57


5.3

Investerende en incasserende partijen

De betrokkenen bij de ontwikkeling van Erasmusveld hebben uiteenlopende belangen met verschillende tijdshorizon. Sommigen investeren in maatregelen en anderen hebben belang bij het effect van een investering. De effectenarena (SEV, 2008), helpt relaties tussen investeringen,

maatregelen en effecten in beeld te krijgen. Toegespitst op duurzame gebiedsontwikkeling laat het zien welke partijen de (meer)kosten betalen voor de duurzame maatregelen (investeerders) en partijen die erbij gebaat zijn (incasseerders).

EffectenArena – duurzame maatregelen Transport en mobiliteit

Woningen +

Water

Bereikbaarheid+

Energie actief

Woonomgeving ++

Energie passief

Wijkcultuur +

Activiteiten

Wijkniveau

Bouwer Bouwer

Adviseur Projectontwikkelaar

Levert bijdrage aan de

Investeerder Eindgebruiker

Interventie

Veroorzaakt

Projectontwikkelaar

Betekenen

Effecten

Resultaat

Individueel niveau

CO₂ neutraal

Gezond leven +

Energie leverend

Economisch leven +

All Electric

Duurzaam leven +

Niet op riool netwerk

Woonsituatie +

Niet op gas- en lichtnet

Prettig leven +

Belegger (Locale) overheid Beheerder openb. ruimte Uitvoerende dienst gem. Corporatie

Adviseur

Pers. Ontwikkeling +

Incasseerder Eindgebruiker Belegger (Locale) overheid Corporatie (Om) wonende Beheerder openb. ruimte Uitvoerende dienst gem.

(Om) wonende

Figuur 24: Investerende en incasserende partijen (SEV/ JvR)


58


5.4

5.5

Huidige vraag & aanbod nieuwbouwwoningen Het aantal gereedgekomen nieuwbouwprojecten in de regio Den Haag piekte in 2009, aldus Dynamis (2009). Het huidige aanbod van nieuwbouwwoningen woningen is, gezien de beperkte opname, ruim. Rijwoningen en appartementen bepalen het grootste gedeelte van het aanbod.. De opnamedaling is voor een belangrijk gedeelte toe te schrijven aan de afname van het aantal verkochte rijwoningen. Opvallend is dat appartementen ppartementen in de betaalbare klasse (tot € 200.000,-) 200.000, juist een opnamestijging noteren.. De opname van woningen is namelijk ook afhankelijk van de beschikbaarheid van kapitaal.

Den Haag is met 485.818 inwoners (CBS, 31 mei 2009) de derde stad van Nederland en maakt deel uit van de Randstad. De agglomeratie telt 1.008.425 inwoners. Den Haag is niet de hoofdstad van Nederland maar vervult wel belangrijke belan functies. De Nederlandse regering en het parlement hebben zich er gevestigd, de naam van de stad is verbonden aan nationalenationale en internationale rechtscolleges, het is een centrum voor de internationale rechtspraak en vredespolitiek en een belangrijke VN-stad. stad.

Regionale marktverkenning Den Haag

Figuur 25: Vraag vs. aanbod nieuwbouwlocatie locaties (NVM: 2009)

Demografische kenmerken Den Haag

Den Haag beschikt over relatief jonge inwoners. Het aantal inwoners boven zestig jarige leeftijd is beperkt. De bevolkingspiramide laat geen extreme uitschieters zien bij de leeftijdscategorie 20-29 20 zoals steden als Amsterdam en Utrecht dit wel doen. Van studentenstad stad is geen sprake, meer van een werkstad.

Figuur 26:: Bevolkingspiramide Den Haag (CBS: 2009)


59


5.6

Toekomstige vraag Den Haag

De prognose tot 2025 (zie bijlage-C) laat geen extreme veranderingen zien in bevolkingsopbouw van Den Haag. In beperkte mate zal vergrijzing optreden (zie leeftijdscategorie vijfenvijftig tot zeventig.) Het grootste gedeelte van de Haagse inwoners blijft in de leeftijdscategorie dertig tot vijftig jaar. Dit biedt kansen voor Erasmusveld. In de wijk kan men zich richten op doorstromers op de woningmarkt. Hiermee doel ik op de groep mensen die na de eerste woning, bijvoorbeeld een startersappartement, een vervolgstap willen maken in hun wooncarrière. Tevens kan men inspelen op de groep ouderen (senioren) tussen vijfenvijftig en vijfenzeventig die een groene leefomgeving midden in de stad wensen met meer sociale controle. De appartementen kunnen, indien zij dit wensen, worden voorzien van lichte zorgvoorzieningen.


60


5.7

Duurzame doelen en maatregelen voor Erasmusveld

5.7.1

Afbakening duurzame maatregelen

De duurzame maatregelen op gebied van energie, water en transport & mobiliteit, welke zijn voortgekomen uit de charrette, zijn op woningen/of wijkniveau onderzocht. Met behulp van diverse interviews met (technisch) specialisten is inzicht verkregen in de technische uitvoerbaarheid, (meer) kosten, terugverdientijd en energiereductie van duurzame maatregelen ten opzichte van traditionele toepassingen. Alvorens de (meer) investeringskosten van duurzame maatregelen worden berekend, zullen in de navolgende paragrafen 5.4.2 tot en met 5.4.5 de maatregelen worden beschreven.

Duurzame maatregelen gegroepeerd Energie (actief) Energie (passief) (zon) Water (wit) Water (grijs) Water (zwart) Materialen (gebruik) (volgens C2C) Transport en mobiliteit (infrastructuur)onder maaiveld Transport en mobiliteit (verkeer & groen)boven

5.7.2

Algemene duurzame doelen Erasmusveld Den Haag

In het masterplan voor Erasmusveld wordt als doel gesteld: ‘Een verdergaand duurzame en architectonisch aansprekende leefomgeving.’ Dit zal leiden tot diversiteit in woonmilieus en een gegarandeerde aanzienlijke individuele buitenruimte. Centraal staat daarbij de benutting van bestaand groen en water, het introduceren van zachte overgangen tussen openbare-, mandelige, en individuele buitenruimtes en de integratie van energie-, water- en groen gerelateerde oplossingen in en op woningen en in de openbare ruimte. Voor Erasmusveld is een potentiescan gemaakt. Bio-klimatische kenmerken, waaronder temperatuur en klimaat, bezonning, wind en ventilatie en neerslag en overige watergerelateerde aspecten zijn onderzocht. Evenals bodem/ geologie, het landschap en aanwezige bebouwing en infrastructuur. Vanuit de potentiescan is per deelgebied een Programma van Mogelijkheden (PvM) opgesteld. Gedurende de charrette is een selectie van duurzame maatregelen gemaakt uit het PvM.

Woningniveau X X X X X X -

maaiveld

Figuur 27: Afbakening duurzame maatregelen Erasmusveld


Wijkniveau X X X X X

61


5.7.3

Energie

Doelen Het toekomstig energiesysteem in Erasmusveld maakt gebruik van de aanwezige bronnen: zon, wind, water en biomassa. Uitgangspunt is dat de energievraag zo gering mogelijk is (energiebesparing / isolatie) en dat het comfort en de kwaliteit van de voorziening niet onder doet voor de rest van Nederland. Dat is belangrijk voor het maatschappelijk draagvlak. Het energiesysteem is een bedrijfszeker systeem, het maakt vooral gebruik van bewezen technologie. Wel wil men in kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen. Ergens in de wijk zal een plek komen voor het demonstreren van nieuwe technologieën én de toekomstige bewoners zal de mogelijkheid geboden worden om mee te bepalen welke technieken zij zelf willen gebruiken. Per saldo zal de wijk als geheel energieleverend en CO₂ neutraal zijn en elke woning in de wijk draagt daar aan bij.

De nadruk ligt op efficiënte en bio-klimatisch geïntegreerde voorzieningen: een wijze van ontwerpen waarbij de specifieke omgevingskenmerken en het plaatselijke klimaat van gebouwen slim worden gebruikt in het klimaatontwerp van gebouw en/of wijk. De gedachte hierachter is, dat het optimale technische concept achter een CO₂ neutraal stadsgebied zal verschillen, afhankelijk van de achterliggende energievisie(s) en de locale fysieke randvoorwaarden. Zichtbaarheid van het systeem is belangrijk om de bewustwording onder de bewoners van Erasmusveld te vergroten. Onderstaand schema geeft per schaalniveau een opsomming van gewenste duurzame maatregelen.

Woningniveau

Buurtniveau

Wijkniveau (EV)

Stadsniveau (DH)

Energie + woning

Variatie per buurt

Slim bouwen, zon georiënteerde woning All-electric

Fasering

Sociaal ontmoetingscentrum Flexibiliteit i.v.m. toekomstige innovaties Energie uit biomassa voor een buurt Zonne-energie in openbare ruimte

Bijdrage aan C02 neutraal in 2050 Energiebewustzijn omhoog door educatie Zonnecellen op bestaande woningen

Leemstructuur wanden

Energieconcept per woning Éen buurt voorzien van energie biomassa centrale

Groene daken Ruimte voor eigen invulling / ambitie Flexibele nieuwe concepten

Enkele windmolens Warmte uit asfalt Oplaadpunt bij verzamelgebouw voor scootmobiel en elektrische auto

Figuur 28: Gewenste duurzame maatregelen energiegroep (Charrette Erasusveld Den Haag, 2009)


62


Erasmusveld krijgt energieleverende zonnewoningen. Tachtig procent van de energiebehoefte wordt afgedekt door de zon, twintig procent uit andere duurzame energiebronnen. Ieder woonblok heeft haar eigen kenmerken.

Windenergie - passief Bij passieve windenergie verhoogt de wind, door middel van ventilatie, op een natuurlijke manier het wooncomfort in een woning. Bepalingen over ventilatienormen zijn opgenomen in bestaande Nederlandse bouwregelgeving en vallen niet onder additionele duurzame maatregelen.

Maatregelen

Zonne-energie - passief

Windenergie - actief

Bij passieve zonne-energie voorziet de zon zonder tussenkomst van installaties in een deel van de warmtebehoefte. Het werkt energiebesparend en (mits goed toegepast) comfort verhogend. Dit alles valt onder de gedachtegang van slim bouwen. Enige voorbeelden van bouwkundige maatregelen zijn serres en loggia’s, zonneschoorstenen en zonne-spouw concepten. Wellicht krijgen alle woningen laagspanning (24V). Tevens worden per woonblok mogelijkheden geboden om gemeenschappelijk het energieverbruik te reduceren zoals gezamenlijke wasruimten.

Bij actieve windenergie wordt actief gebruik gemaakt van de wind. In windrijke (kust) gebieden is het gebruik van windenergie door turbines, in het ‘vrije veld’, op gebouwen of geïntegreerd met gebouwen en/of infrastructuur een goed realiseerbare bron van energie. Enig nadeel is hinder als geluid, trillingen en fauna in of nabij woongebieden. In Erasmusveld is besloten twintig procent van de energiebehoefte van woningen uit andere duurzame bronnen te halen dan de zon. Een gedeelte van de resterende energiebehoefte kan uit nokturbines worden gehaald. De energiebehoefte in de openbare ruimte en openbare gebouwen wordt opgevangen door middel van ongeveer zes kleine molens die totaal ongeveer 30.000 kWh opwekken of een grote molen die 1.000.000 KWh opwekt in de wijk te plaatsen. Dit is afhankelijk van de energievraag die momenteel nog onbekend is.

Zonne-energie - actief Bij actieve zonne-energie voorziet de zon met tussenkomst van installaties een gedeelte van de warmtebehoefte. Een voorbeeld van installaties ten behoeve van warmte is zogenaamde thermische zonne-energie, opgewekt in zonnecollectoren. Installaties ten behoeve van elektriciteit zijn zogenaamde p.v. cellen of zonnepanelen. In Erasmusveld is ten doel gesteld tachtig procent van de energiebehoefte, gemiddelde energiebehoefte per huishouden 4,000 kWh, op te wekken uit zonne-energie. Dit betekent gemiddeld per woning zevenentwintig vierkante meter zon-p.v. cellen. Tevens is negen vierkante meter aan zon-p.v. cellen gepland om duurzaam Erasmusveld ook fysiek tot uitdrukking te laten komen.


63


Bodemenergie Bij bodemenergie uit geo-thermie gaat het om warmte die ontstaat door het temperatuurverschil tussen de aardoppervlakte en diep in de aarde, tussen de vijfhonderd en vierduizend meter diep, gelegen warmtereservoirs. De gloeiende kern van de aarde heeft dit water opgewarmd tot vijftig of zelfs honderdtwintig graden celcius. Het warme water wordt opgepompt en via een warmtewisselaar op de juiste temperatuur gebracht. Het afgekoelde water wordt weer terug gepompt, zodat de druk in die aardlaag op peil blijft. De warmte zelf komt via het leidingnet in de woningen terecht. Een andere vorm van bodemenergie is Warmte-/Koudeopslag (WKO). Met een WKOsysteem is het mogelijk om energieoverschotten in de bodem op te slaan voor het volgende seizoen. Het maakt een besparing mogelijk van vijftig procent op het primaire energieverbruik voor koeling en verwarming. Zoals eerder aangegeven is voor Erasmusveld besloten twintig procent van de energiebehoefte uit andere duurzame bronnen te halen dan de zon. Een gedeelte kan uit bodemenergie worden opgewekt.

de volkstuinen schatting.

is

meegenomen

in

de

Hoe denkt de consument erover? De woonconsument is op het aspect energiebesparing zeer kritisch. In geldbesparing is men geïnteresseerd maar men wil niet inleveren op comfort. Op de eerste plaats staat dat de temperatuur van het huis en het badwater goed en goed regelbaar zijn. Op de tweede plaats dat die geneugten gemakkelijk en voor zo weinig mogelijk energie en geld worden geleverd. De woonconsument eist comfort zonder poespas en verspilling. Bewoners zijn tevreden over de aangename warmte en de besparing op de energierekening. Bezwaren die men nogal eens heeft, zijn de trage opwarming bij een lagetemperatuursysteem, de ingewikkelde bediening van een warmtepomp en de wisselende temperatuur bij een zonneboiler. Conclusie: Het toepassen van duurzame maatregelen en het besparen van geld en energie zijn een goede zaak. Dit mag alleen niet leiden tot beperking van het wooncomfort.

Biomassa-energie Energie uit biomassa komt tot stand uit een vergistingproces van organische afvalstromen. Organisch afval is zwartwater, groente/fruit en tuin afval. In Erasmusveld is besloten het zwartwater, evenals het GF-afval uit alle woningen via een leidingnet naar een centrale bio-vergister te transporteren. Het Tafval wordt centraal ingezameld en vergist. Doel is Erasmusveld niet via de traditionele infrastructuur aan te sluiten op het gemeentelijk rioolnetwerk. Naar schatting kan uit de afvalstromen van Erasmusveld vijftienduizend kubieke meter biogas worden gegenereerd. Het T-afval van

Figuur 29: Cartoon Charrette Erasmusveld Den Haag (Roozen, 2009)


64


5.7.4

Maatregelen

Water

Doelen Het water in Erasmusveld is onderdeel van het grotere watersysteem en kent vanwege de hoogteverschillen een veelheid aan peilen. Bij voorkeur zou het natte en groene karakter van Erasmusveld behouden moeten blijven maar het watersysteem zou wel robuuster en duurzamer moeten gaan functioneren. Dat geldt voor het watersysteem (het grondwater en oppervlaktewater) maar ook voor de waterketen (het drinkwater en afvalwater). Duurzaam betekent dat zuinig met het water wordt omgesprongen en dat de waarden van het water worden benut. Bij voorkeur zouden zowel het watersysteem als de waterketen in Erasmusveld bij moeten dragen aan een betere leefomgeving. Nutriënten uit het afvalwater worden hergebruikt en het oppervlaktewater dat de wijk verlaat is schoner dan het water dat er in komt.

Hemelwater Hemelwater wordt op perceelsniveau benut. Dat kan op verschillende manieren. Het kan op daken worden opgevangen en gebruikt voor het spoelen van toiletten en het beregenen van tuinen waardoor drinkwater wordt bespaard. Het kan ook op vegetatiedaken worden vastgehouden. Door de verdamping van dit water wordt bijgedragen aan een aangenaam binnenklimaat in de woningen. De groene daken zuiveren de lucht en zorgen ook voor een aangenaam buitenklimaat. Overtollig hemelwater, bijvoorbeeld na hevige buien, wordt tijdelijk in de watergangen in de wijk opgeslagen om grote neerslagafvoeren te voorkomen. De wijk krijgt dan in zijn geheel een ‘nattere aanblik.’ Dit verhoogt de belevingswaarde. Bij heel hevige buien zal het overschot (surplus) aan water tijdelijk op bijvoorbeeld speelveldjes of parkeerplaatsen worden geborgen.

Oppervlaktewater

Figuur 30: Cartoon Charrette Erasmusveld Den Haag (Roozen, 2009)

Het oppervlaktewatersysteem is duidelijk in de gehele wijk als blauwgroene structuur zichtbaar. Het systeem zelf is zoveel mogelijk zelfregulerend. Water stroomt op een natuurlijke manier van hoog naar laag; het laagste peilvak staat in open verbinding met het buitenwater. Het waterpeil fluctueert tussen vastgestelde minimumen maximumpeilen. Daardoor kan in de wijk veel water worden geborgen. Het watersysteem heeft naast dit bufferend vermogen ook een reinigend vermogen. Nutriënten en microverontreinigingen worden met behulp van met planten begroeide natuurlijke oevers uit het water verwijderd. Deze natuurvriendelijke oevers dragen overigens ook bij aan de biodiversiteit en de landelijke uitstraling.


65


5.7.5

Drinkwater Om de hoeveelheid benodigd drinkwater te verminderen wordt in de woning zoveel mogelijk gebruik gemaakt van hemelwater en waterbesparende maatregelen.

Afvalwater (grijs) Afvalwater bestaat uit verschillende deelstromen, ieder met hun eigen samenstelling. Het grijze water, het water van bad, douche, keuken en wasmachine is vooral verontreinigd met zeepresten en detergenten van schoonmaakmiddelen en cosmetica. Dit water is relatief warm. Deze warmte wordt per woning met een warmtewisselaar teruggewonnen. De zuivering van het grijze water vindt op blokniveau plaats met een helofytenfilter (riet en oeverplanten) of met behulp van nieuwe technologische installaties. Het gezuiverde water kan als gietwater in de tuinbouw worden gebruikt.

Afvalwater (zwart) Het toiletspoelwater (zwartwater genoemd) bestaat uit urine en fecaliën, verdund met water. De urine bevat het merendeel van de nutriënten, de fecaliën bevatten vooral energie in de vorm van organische stof. Zowel de nutriënten als de energie worden op blokof wijkniveau teruggewonnen. De urine kan apart worden ingezameld en direct in de volkstuinen of in het nabijgelegen kassengebied als meststof worden gebruikt, de fecaliën zullen samen met het in de wijk verzamelde GFT worden vergist.

Transport &mobiliteit

Doelen In Erasmusveld is transport en mobiliteit maximaal gereduceerd. Dat geldt zowel voor het transport binnen de wijk als het transport tussen de wijk en de buitenwereld. Wat er nog aan vervoer plaatsvindt, is CO2-neutraal en heeft een minimaal ruimtebeslag. De menselijke maat en menselijk comfort spelen hierbij een belangrijke rol. Duurzaamheidsmaatregelen versoepelen de stromen en beperken deze niet. De maatregelen beperken de bewegingsvrijheid van de bewoners niet en zijn zichtbaar als duurzaam en leefkwaliteit verhogend. Voor bouwstoffen, grondstoffen, afvalstoffen en alle andere goederen wordt binnen de wijk gestreefd naar het zo volledig mogelijk sluiten van de kringloop. Er worden bij de bouw zo veel mogelijk locale materialen benut, gebruikte materialen worden hergebruikt en afval wordt zodanig binnen de wijk verwerkt dat daarmee weer nieuwe producten worden gemaakt. Het credo: afval is voedsel is overal in de wijk herkenbaar. Transport- en vervoersystemen zijn sterk in ontwikkeling, tegelijkertijd zal reeds bij aanvang van de bouw aan de transportbehoefte moeten worden voldaan. Het verkeers- en vervoerssysteem zal moeten voldoen aan de huidige wensen en ruimte moeten bieden aan toekomstige ontwikkelingen.


66


Maatregelen

nieuwe vormen van openbaar vervoer in de toekomst kunnen worden geïntegreerd.

Verzamelgebouw Bij het reduceren van transport en mobiliteit heeft het verzamelgebouw centraal in de wijk een belangrijke functie. Het is de plek waar iedereen dagelijks langs komt en waar voorzieningen zijn. Voorzieningen als: de kinderopvang, de belangrijke winkels voor dagelijkse levensbehoeften, een transferium om over te stappen op het openbaar vervoer naar buiten de wijk, een goederendistributieservice waar postpakketten kunnen worden afgeleverd en opgehaald, een afvalverwerkingsplaats waar herbruikbare materialen worden gescheiden en overig afval tot energie en grondstoffen wordt verwerkt. Het is ook een plek waar moderne telewerkplekken door mensen uit de wijk kunnen worden gehuurd waardoor onnodig woon-werkverkeer wordt voorkomen. Met het verzamelgebouw wordt transport geconcentreerd. Daar leveren bijvoorbeeld de internetwinkels de goederen af die de bewoners zelf, later, samen met de kinderen, de boodschappen of na werktijd, mee naar huis nemen.

Vervoer & parkeren

Afvalkringlopen & materiaalstromen De wijk produceert afval. Nabij het verzamelgebouw komt een afvalverwerkingstation. Afval wordt zoveel mogelijk hergebruikt, bijvoorbeeld door een tweedehands bouwmaterialenhandel. Als hergebruik niet mogelijk is wordt het zoveel mogelijk nuttig aangewend. Groenafval wordt gecomposteerd (bodemverbeteraar) of vergist (energieopwekking). De nutriënten uit de urine worden gebruikt als (kunst)mest op de volkstuinen of in de nabijgelegen kassen en de fecaliën worden vergist (energie). De wijk heeft een decentrale afvalinzameling wat betekent dat er geen vuilnisauto in de wijk rijdt maar verschillende kleine ‘elektrische ophaalwagentjes.’ Om ook bij de bouw van Erasmusveld de duurzaamheid te bewaken zal een integrale aanpak van het bouwproces plaatsvinden. Bouwmaterialen zijn duurzaam en zoveel mogelijk van locale herkomst. Door gebruik te maken van locale aannemers wordt het woonwerkverkeer geminimaliseerd. Duurzaamheid en energieverbruik zullen daartoe als toetsingscriteria in het aanbestedingsproces worden meegenomen.

Het vervoer binnen de wijk vindt plaats te voet per fiets en elektrisch. Dat kunnen elektrische fietsen zijn maar ook elektrische auto’s. Deze kunnen in de wijk geleend of gehuurd worden (Green Wheels). Het vervoer naar buiten de wijk vindt plaats met openbaar vervoer en auto. Voor de niet elektrische auto’s zijn langs de randen van de wijk parkeerplaatsen ingericht. De eerste jaren zal het openbaar vervoer nog plaatsvinden met de huidige systemen (tram en bus). De voor openbaar vervoer benodigde infrastructuur zal echter zo ruim worden gedimensioneerd dat relatief gemakkelijk Figuur 31: Cartoon Charrette Erasmusveld Den Haag (Roozen, 2009)


67


Beantwoording deelvraag: “Welke duurzaamheidsmaatregelen, die aansluiten op woonwensen van de consument, zijn voorhanden op gebied van energie, water en transport & mobiliteit?” Voor Erasmusveld Den Haag is een potentiescan gemaakt. Bio-klimatische kenmerken, waaronder temperatuur en klimaat, bezonning, wind en ventilatie en neerslag en overige water gerelateerde aspecten zijn onderzocht. Tevens bodem/ geologie, het landschap en aanwezige bebouwing en infrastructuur. Vanuit de potentiescan is per deelgebied een Programma van Mogelijkheden (PvM) opgesteld. Gedurende de charrette, een meerdaagse sessie met onder andere professionals, potentiële toekomstige bewoners en vertegenwoordigers van buurtcentra is een selectie van duurzame maatregelen gemaakt op woningen wijkniveau. Deze duurzame maatregelen sluiten aan op de bewonerswensen en zullen worden toegepast in Erasmusveld.


68


5.8

Planfasering Erasmusveld

De fasering van de uitvoeringsfase is een belangrijke bepalende factor voor de financiële haalbaarheid van Erasmusveld. Ik benader hieronder de planfasering vanuit vier invalshoeken. Erasmusveld moet vooruitstrevend worden op het gebied van duurzaamheid. In de grond en vastgoedexploitatie worden hierdoor additionele maatregelen toegepast. Technisch gezien is gefaseerde duurzame gebiedsontwikkeling mogelijk. Het gewenste effect, namelijk het sluiten van kringlopen en het reduceren van milieubelasting, wordt echter pas bereikt bij volledig gereedkomen van de wijk. De fasering is juridisch vast te leggen in overeenkomsten. De gemeente Den Haag heeft de mogelijkheid de voor haar wenselijke fasering af te dwingen in een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelende (private) partij. Zolang de gemeente geen anterieure overeenkomst sluit heeft ze procedureel een sterk middel in handen omdat de ruimtelijke plannen (nog) niet volledig gereed zijn. Vanuit de markt bezien is faseren eveneens belangrijk. Voor projectontwikkelaars is het niet wenselijk te eenzijdige woningen aan te bieden. Het woningprogramma in Erasmusveld betreft grondgebonden eengezinswoningen en appartementen. Het is belangrijk om voor een constant en veelzijdig woningaanbod te zorgen en rekening te houden met marktontwikkelingen op locaal en nationaal niveau. Kunstmatige woningschaarste zorgt voor een gezonde vraag – aanbod verhouding en voorkomt een prijsdrukkend effect door overaanbod.

hoogste grondopbrengsten ten opzichte van de te maken grondproductiekosten als eerste moeten worden gegenereerd. Met de huidige kennis is dit nog zeer lastig in te schatten. Uitgangspunt is om te starten met deelgebied A: ‘Vlietlust’. Om de verkoopbaarheid te bevorderen dient op dat moment Erasmusveld wel te beschikken over voldoende omgevingskwaliteit. De vijf deelgebieden, A tot en met E, bieden een gedifferentieerd woningaanbod. Het is hierdoor mogelijk de wijk per deelgebied te realiseren. De huidige planning van de gemeente Den Haag voorziet start bouw in 2012. De wijk is geheel operationeel begin 2020. Het gemiddelde jaarlijkse woningaanbod is ongeveer honderd. De wijkvoorzieningen, waaronder de biomassavergistingscentrale, grijswaterzuivering en het ‘allesverzamelgebouw’ in afgeslankte vorm, moeten wel in de eerste fase worden gerealiseerd. Dit zorgt voor extra hoge kosten aan het begin van de realisatiefase en extra financieringsbehoefte. Wat dit voor effect heeft op de financiële haalbaarheid zal in hoofdstuk 6 aan de orde komen.

Uit financieel oogpunt is het belangrijk de (grond)opbrengsten zoveel mogelijk naar voren te halen. Hierdoor neemt de rentelast af. Voor Erasmusveld betekent dit dat de


69


6.

Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld 6.1.2

Deelvraag: “Welke meerwaarde heeft een duurzame wijk met duurzaam onroerend onroe goed ten opzichte van een traditionele wijk en kan de meerwaarde worden doorberekend aan de eindgebruiker en/of eigenaar?”

Dit hoofdstuk en in het bijzonder paragraaf 6.6 gaat in op p de financiële haalbaarheid van Erasmusveld Den Haag. In dee eerstvolgende paragraaf wordt kort ingegaan op de diverse exploitatiemodellen. Tevens worden word de onderlinge verbanden toegelicht. toegelicht In de navolgende paragrafen en worden de uitgangspunten beschreven en wordt de financiële haalbaarheid onderzocht. onderzocht

6.1

Exploitatiemodellen

6.1.1

Grondexploitatie

Vastgoedexploitatie

Vastgoedexploitatie kan financieeleconomisch worden omschreven als de verwachte opbrengsten ngsten (VON (VON-prijzen, huurniveaus, s, parkeerinkomsten, etc.) en de investeringskosten, in de tijd gezet en beïnvloed door rente en prijsindices.

6.1.3

Hoe verhouden beide zich

Onderstaand figuur geeft de onderlinge verhouding aan tussen grondgrond en vastgoedexploitatie. De residuele ele waarde van vastgoed (opbrengsten minus bouwbouw en bijkomende kosten) vormt de grondwaarde. grondwaa Dit is de maximale prijs die voor de grond kan worden betaald. dt als de belangrijkste De grondwaarde geldt opbrengstenpost enpost bij grondexploitatie (naast bijdagen en subsidies).

Grondexploitatie kan worden omschreven als het proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouwen woonrijpe grond en het zorgdragen dragen dat deze bouwrijpe grond op het juiste tijdstip op de markt gebracht wordt. Door de aard van de activiteiten bestaat er in principe geen wezenlijk onderscheid tussen uitvoering van de grondexploitatie door de overheid of door particulieren. Het proces es als zodanig is gelijk.

Figuur 32:: Onderlinge relatie vastgoedvastgoed en grondexploitatie (Treep, 2009)


70


6.2

Uitgangspositie voor financiële haalbaarheid

Het begrip ‘haalbaarheid’ is zeer breed. Vaak wordt haalbaarheid gekoppeld aan financiële haalbaarheid: het financieel sluitend maken van een plan of project. Naast financiële haalbaarheid zijn vele andere vormen van haalbaarheid te onderscheiden. Dit maakt het van belang duidelijk te maken wat in dit onderzoek onder haalbaarheid wordt verstaan. Ter verduidelijking is hieronder een schema weergegeven. Ik heb haalbaarheid onderverdeeld in een aantal ‘trappen’ tussen investeerder en incasseerder. Van de meest directe vorm is sprake wanneer investeerder direct incasseerder is. Bijvoorbeeld een projectontwikkelaar doet een investering en verrekent dit direct in de woningprijs.

Van de tweede vorm is sprake als een belegger of corporatie investeringen doet die deze via de gebruiker kan terugverdienen door een hogere huurprijs en/of een langere economische levensduur. Bij de derde vorm, waarbij een publieke investering wordt gedaan en waarbij ‘de maatschappij’ incasseerder is, moet op maatschappelijk niveau de haalbaarheid worden bepaald. Dit kan door middel van een maatschappelijke kosten baten analyse (MKBA). Deze vorm maakt geen deel uit van dit onderzoek. De eerste twee vormen wel.

Figuur 33: De haalbaarheidstrap (JvR)

Haalbaarheidstrap

Onderdeel van haalbaarheid

Wie incasseert

€ IN: Wie investeert

€ W

Direct

Projectontwikkelaar

Projectontwikkelaar

Particuliere eigenaar

Particuliere eigenaar C W E Ex

Via:

Belegger/ corporatie

Belegger/ corporatie

Gebruiker (huur)

W € Ex

E

Via/ via

Rijksoverheid Provincie Gemeente

Belegger/ eigenaar (belasting)

Gebruiker (huur)

Renvooi: € – Geld C – Comfort verhoging W – Waarde ontwikkeling

K – Klimaat verbetering E – Verlaging energielasten Ex – Verlaging exploitatielasten


‘De maatschappij’ (Om)wonende W K

71


6.3

Programmatische uitgangspunten

6.3.1

Programma

Deelgebied C: ‘Meerts-locatie’

In Erasmusveld worden ongeveer zevenhonderd vijftig woningen gerealiseerd. De woningen worden verdeeld over vijf deelgebieden. Onderstaand programma is een weergave van de huidige stand van zaken en is geen persoonlijke interpretatie.

• Laagbouw: Achtenveertig grondgebonden, acht grondgebonden appartementen ‘Urban Agriculture - clusters’ (drie tot zes bouwlagen) Regeneratieve materialen: hout, leemstuc. • Middelhoogbouw: Zeventig appartementen (vier tot zes bouwlagen) met tien ondergelegen maisonnettes inclusief parkeergarage.

Deelgebied A: ‘Vlietlust’

• Vierenzeventig gestapelde eengezinswoningen ‘Hangende tuinen’ (vier tot zes bouwlagen) vierentwintig vierkante meter buitenruimte, stedelijke materialen (steenachtige- en ‘goede’ materialen). • Zesendertig grondgebonden woningen ‘Waterwoningen’ (twee tot drie bouwlagen, kruipruimteloos) tweeëndertig vierkante meter privé buitenruimte, landelijke materialen (steenachtig/ hout). Deelgebied B: ‘Nooitgedacht’

• Vierenvijftig appartementen ‘Bioklimatische woontoren’ (tweeëntwintig bouwlagen: drie lagen verdiept parkeren, dubbele service verdieping, vijf lagen kantoren, achttien lagen wonen) loggia’s als buitenruimte van minimaal twaalf vierkante meter, honderd procent natuurlijke ventilatie, materialen: ecobeton, glas, pv, hout en steenachtige materialen. • Zesendertig grondgebonden eengezinswoningen ‘Autarke Clusters’ (twee tot drie bouwlagen). Regeneratieve materialen: hout, leemstuc. • Zesendertig senioren appartementen ‘Hortus Conclusus’ (vijf bouwlagen).

Deelgebied D: ‘SSVH’

• Honderdachtenveertig grondgebonden eengezinswoningen ‘Experimentele velden’ (twee tot drie bouwlagen) Innovatieve duurzame materiaalcombinaties. • Twaalf grondgebonden appartementen in twee zorgboerderijen. • Twaalf appartementen boven grondgebonden maisonnettes. • Bedrijfsruimten uitgevoerd als lofts ‘Werken onder sporten’ (een tot twee bouwlagen). Deelgebied E: ‘De populier’

• Vierenvijftig appartementen inclusief verdiept parkeren (twee torens, negen bouwlagen) Gematerialiseerd in glas, hout en steenachtige materialen. • Honderdachttien grondgebonden woningen ‘Intense laagbouw’ (twee tot drie bouwlagen) parkeren langs centrale ontsluitingswegen en enkele parkeerclusters.


72


6.3.2

Normen

De uit de potentiescan in aanmerking gekomen duurzame maatregelen hebben in de charrette tot normen voor zowel de woningen als de wijk geleid. Deze normen vormen de basis voor de diverse berekeningen. Het betreft geen persoonlijke interpretatie.

• Van het plangebied bestaat vijftien procent uit oppervlaktewater. • Het oppervlaktewater heeft voldoende kwaliteit om erin te kunnen zwemmen. • Het zwartwater wordt voor honderd procent vergist (samen met GFT). • Het drinkwatergebruik gaat met de helft omlaag (naar zestig liter per persoon per dag).

Energie

• De EPC van de woningen = nul. • De woningen worden voorzien van laagspanning (24V). • Elke woning haalt tachtig procent van zijn energiebehoefte uit zonne-energie. • Zonneboilers, warmtepompen en horizontale nokturbines leveren de resterende twintig procent van de energie. • Het organisch materiaal (GFT-afval, zwartwater en groenafval uit plantsoenen) uit de wijk wordt vergist, hiermee wordt minimaal 15.000 kubieke meter gas geproduceerd. • Langs minimaal één invalsweg komen vijftien zonnepaneelpalen met een totale capaciteit van 16.000 kWh. • De totale hoeveelheid uit wind te halen energie bedraagt 3.000.000 kWh; hiervoor zijn een grote of twee iets kleinere windmolens nodig.

Transport en mobiliteit

• Er is een parkeernorm van één parkeerplaats per woning. • Aanvullend is er een parkeernorm van nul punt drie parkeerplaats per woning voor bezoekers. • De straatprofielen in woonbuurten hebben een breedte van drie-en-een-halve meter. • De wijk telt drie autoleen-/huurpunten. • De wijk telt in ieder geval één verzamelgebouw centraal in de wijk. • In de wijk is één biomassavergistingscentrale aanwezig.

Water

• Het oppervlaktewatersysteem moet een piekbelasting van een neerslagperiode met een kans van één keer per honderdvijftig jaar op kunnen vangen. • Tenminste vijftig procent van de oever is natuurlijk ingericht. • Het gebied kent nog slechts één peilgebied; de bouwwijze en functies zijn aangepast aan het peil. • Het watersysteem wordt aangelegd met het oog op een peilfluctuatie van twintig tot dertig centimeter.


73


6.3.3

Kostenkengetallen

Alvorens de investeringskosten van de duurzame maatregelen met kengetallen kunnen worden bepaald, moeten de eigenschappen van een duurzame grondgebonden eengezinswoning en een duurzaam appartement worden vastgesteld. Deze eigenschappen zijn een persoonlijke interpretatie vanuit de gestelde normen. Een duurzame grondgebonden eengezinswoning en een duurzaam appartement zijn voorzien van de volgende duurzame maatregelen: • Zevenentwintig vierkante meter zon-PVcellen (elektriciteitsbehoefte). • Combiwarmtepomp op lucht in combinatie met lage temperatuurverwarming (verwarming en warm tapwater) • Gescheiden systeem voor wit, grijs en zwartwater. • Domoticasysteem. • Mechanisch ventilatiesysteem Op basis van Van den Hengel (2009), De Vries (2010) en Kunst (2010) zijn de volgende kengetallen vastgesteld: • Zon-PV-cellen (mono kristallijn panelen): Zevenhonderdveertien euro per vierkante meter. (Van den Hengel, 2009) • Zonneboiler: Veertienhonderd euro per vierkante meter (Van den Hengel, 2009) Norm één stuk per woning. • Combiwarmtepomp op buitenlucht (incl. warm tapwater): vijfenveertighonderd euro (Van den Hengel, 2009) • Gescheiden watersysteem: zeventien honderd achtentachtig euro (Kunst, 2010) • Domoticasysteem: zeven-en-een-half duizend euro (De Vries, 2010) • Mechanisch ventilatiesysteem: twee- eneen-half duizend euro (De Vries, 2010)


74


6.4

Externe uitgangspunten

Deze paragraaf gaat in op geprognosticeerde toekomstige prijsontwikkelingen van gas, water en elektriciteit en de waardeontwikkeling van vastgoed.

6.4.1

Prognose energieprijsontwikkeling

Het Centraal Plan Bureau (CPB) doet in de ‘Monitor Duurzaam Nederland 2009’ een voorspelling over de energieprijsontwikkeling in Europa. Na de oliecrisis in de jaren zeventig daalden de energieprijzen in de jaren tachtig en negentig. Vanaf 2002 is weer een forse stijging te zien en de prijs voor een vat ruwe olie bedroeg medio 2008 meer dan honderd dollar. Belangrijkste oorzaken voor deze hoge olieprijzen zijn een sterk stijgende vraag in opkomende economieën (met name China en India), gebrek aan reservecapaciteit bij de productie (raffinage), politieke onzekerheden in belangrijke producerende landen en gebrek aan mogelijkheden om op korte termijn de vraag naar olie aan te passen.

De verwachting van de meeste analisten is dat de prijzen op de middellange termijn (tot 2015) enigszins zullen dalen, maar dat de olieprijs structureel hoger zal zijn dan het niveau van de jaren negentig (IEA, 2006). Ditzelfde geldt voor de gasprijzen, die de olieprijzen volgen (zie figuur 34). Steenkool blijft vooralsnog een goedkope energiebron en wordt daarmee steeds interessanter voor een betaalbare energievoorziening. Conclusie: Na een korte prijsdaling zal de olieprijs structureel hoger zijn dan in de jaren negentig van de vorige eeuw. Grontmij Technical Management schat, aan de hand van de gegevens van het CPB, een stijging van de elektriciteitsprijs van 4% per jaar en een stijging van de gasprijs met 7% per jaar. De verwachte prijsstijging heeft een positief effect op haalbaarheid van duurzame maatregelen. De terugverdientijd is korter.

Figuur 34: Prognose energieprijs ontwikkeling (CPB, 2009)


75


6.4.2

Prognose waterprijsontwikkeling

De Vereniging van waterbedrijven in Nederland (Vewin) geeft in ‘Waterleidingstatistieken 2007’ inzicht in de waterprijsontwikkeling vanaf 1990. 1990 Anno 2007 betaalt de afnemer, inclusief belasting op leidingwater (BoL) en BTW gemiddeld € 1,52 per kubieke meter. In figuur 35 is de ontwikkeling van de gemiddelde afnemersprijs incl. BoL/BTW weergegeven en afgezet tegen reële le afnemersprijzen (2007=100). (2007= Gezien over het laatste decennium is de gemiddelde nominale afnemersprijs inclusief BoL/BTW gestegen van € 1,19/m3 in 1997 naar € 1,52/m3 in 2007 ( plus achtentwintig procent). procent De stijging blijkt grotendeels terug te voeren naar inflatie en toegenomen belastingen. Na correctie voor inflatie en belastingen blijkt dat de huidige afnemersprijs € 0,09 per kubieke meter lager is dan tien jaar geleden (€ ( 1,17 per kubieke meter in 2007 tegen € 1,26 in 1997).

Een prognose over de drinkwaterprijs voor de komende jaren wordt niet gedaan. Een citaat van Waterland, aterland, het waterinformatienetwerk waterinformatie (2009)(...)‘omdat omdat de milieudruk groot is door de bevolkingsdichtheid van ons land, waterwinbedrijven steeds grotere inspanningen moeten leveren om het drinkwater schoon te houden’, houden doet veronderstellen dat extra inspanning additionele kosten met zich meebrengt. Deze worden wellicht llicht doorberekend aan de afnemer.

Conclusie: Vanwege de extra te leveren inspanning om het water te zuiveren verwacht ik een lichte prijsstijging van drinkwater.

Figuur 35:: Afnemersprijs drinkwater (Vewin, 2007)


76


6.4.3

Prognose waarde ‘ ‘traditioneel’ onroerend goed Den Haag

zen staan ook in Den Haag De transactieprijzen onder druk. Cijfers van Dynamis (2009) laten zien dat alleen al tussen n september ’08 en april ’09 de prijzen met gemiddeld tien procent zijn gedaald, tot 197.000 euro. Ook voor de vierkante meterprijzen geldt dat, met uitzondering van twee-onder onder-één-kap woningen, een daling is opgetreden. Deze De daling bedraagt gemiddeld eld zes procent. Dit zijn korte termijn ontwikkelingen en zijn het effect van de huidige kritische markt. m Op lange termijn veronderstel ik dat de betaalbaarheid van woningen in Den Haag zal verslechteren. De geprognosticeerde populatiegroei groei in de drie Randstadprovincies zal ook effect hebben op Den Haag. De vraag zal toenemen en de transactieprijzen zullen zull stijgen. Een extreme prijsstijging voorzie ik niet omdat de financiering van een woning moeilijker is geworden en waarschijnlijk ook zal blijven.

Onderstaande schema’s geven per woningtype de in het verleden behaalde transactieprijzen weer. De twee-onder-ééntwee kapwoningen en vrijstaande woningen hebben helaas een hoge gemiddelde absolute afwijking vanwege het beperkte aantal transacties. Op buurtniveau is steekproefsgewijs inzicht inzi gekregen in de vraagprijzen van bestaande bouw en nieuwbouw. Deze liggen ongeveer gelijk aan het gemiddelde van Den Haag. Alleen de appartementsprijzen appartementsprijze liggen hoger, op ongeveer 2.200 euro per vierkante meter GBO. Het bouwjaar, de kwaliteitskenmerken en de aanwezigheid van een buitenruimte zijn waarschijnlijk de oorzaak.

Figuur 36b: Transactieprijzen per vierkante meter bestaande bouw Den Haag (Dynamis, 2009)

Conclusie:

Figuur 36a: Transactieprijzen bestaande bouw Den Haag (Dynamis, 2009)

In Den Haag komt in 2009 de d gemiddelde vierkante meter prijs per GBO van een appartement op 1,800 euro van een rijwoning op 2,100 euro en van een tweeonder-één-kap op 3,250 euro. Op buurtniveau komt de prijs voor een appartement hoger uit, gemiddeld op 2.200 euro.


77


6.5

(Meer)waarde duurzaam vastgoed volgens marktpartijen en woonconsumenten

6.5.1

Aantoonbare financiële van duurzaam vastgoed

meerwaarde

Voor (institutionele) beleggers en corporaties kan de aantoonbare financiële meerwaarde van duurzaam onroerend goed worden bepaald aan de hand van een aantal factoren: • (Kale) huurprijs • De mate van risico: (rendementseis) o Bezettingsgraat & mutatie o E.a. • Exploitatiekosten • Exploitabele periode • Arbeidsproductiviteit (utiliteitsbouw) of wooncomfort (woningbouw)

6.5.2

(Financiële) meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk

De financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed is niet eenvoudig inzichtelijk te maken. In hoofdstuk 4.1 staat uitgebreid beschreven dat vele factoren van invloed zijn op de prijsvorming van onroerend goed. Om een verbeterd inzicht te krijgen in de invloed van de ‘factor duurzaamheid’ op de onroerend goed waarde, heb ik een congres bijgewoond en zijn interviews afgenomen met ‘spelers in het veld’. Projectontwikkelaar, corporatie en belegger is om hun visie gevraagd op duurzame gebiedsontwikkeling en de invloed die dit volgens hen heeft op de onroerend goed waarde. Hieronder wordt een korte uitwerking gegeven.

Huuropbrengsten en exploitatiekosten vormen respectievelijk de baten en lasten van een gebouwexploitatie. De bruto huuropbrengsten gedeeld door het bruto aanvangsrendement bepaalt de opbrengstenwaarde. De netto huuropbrengsten gedeeld door het netto aanvangsrendement eveneens. Bij een goede belegging dient de opbrengstenwaarde groter of minimaal gelijk te zijn aan de investering. Locatie- en gebouweigenschappen, arbeidsproductiviteit / wooncomfort en de exploitatieperiode zijn onder andere bepalend voor de huurprijs (willingness to pay). Naarmate de exploitatieperiode langer, de huurprijs hoger en de rendementseis lager is, resteert een relatief hogere Netto Contante Waarde (NCW). (zie bijlage D7 voor een rekenvoorbeeld) Figuur 37: Cartoon Charrette Erasmusveld Den Haag (Roozen, 2009)


78


6.5.3

(Financiële) meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk volgens AM Engery en Neprom

Projectontwikkelaars als AM en Bouwfonds betrekken het duurzaamheidaspect bij de ontwikkeling van hun plannen. Het belang dat zij hieraan hechten is bovenal commercieel. Als private partij bedienen zij de consument als er vraag naar is en een ontwikkelingswinst kan worden gegenereerd. Hiddes (2009) van AM Energy ontwikkelt nieuwbouwprojecten waarbij decentraal groene energie wordt opgewekt. Afhankelijk van het schaalniveau waarop de hogere investeringskosten worden gedaan (object, buurt, wijk), dekt men de investeringskosten via de woningprijs of door de investering onder te brengen in een ‘decentrale energiemaatschappij’, waarin particuliere eigenaren of private verhuurders (corporaties) participeren. Projectontwikkelaars investeren vooral in duurzame maatregelen die direct in de verkoopprijs zijn te verrekenen. Het betreft hier dan vooral energiebesparende maatregelen. Van de Griendt (2009) vindt dat het economisch belang, dat vrijwel alle partijen drijft, bespreekbaar moet worden gemaakt. ‘Organiseer het geld en zorg dat iedereen er iets aan kan verdienen.’

6.5.4

Woningcorporatie Woonbron bezit vijftig duizend woningen in Rotterdam, Spijkenisse, Delft en Dordrecht. Woningcorporatie Woonzorg bezit zesentwintig-en-een-half duizend woningen en achttien-en-een-half duizend verblijfseenheden voor senioren en jongeren met een beperking, in heel Nederland. Meerwaarde duurzaam vastgoed volgens hen Huurders van Woonbron zijn erg sceptisch als het gaat om duurzaamheid. Zij zijn argwanend wegens gebrek aan kennis. Zelfs als de totale woonlasten gelijk blijven zijn huurders niet direct om. Vaak ontbreekt het ook aan vertrouwen. Voor Verduijn (2009), directeur Woonzorg, is het duurzaamheidaspect voor corporaties ondergeschikt aan het bedrijfseconomische belang (waardestijging van het vastgoed, langere exploitabele periode) en wooncomfort voor de klanten. Wel is duurzaamheid volgens Woonzorg een economische noodzaak om te overleven. Duurzaamheid omvat volgens Woonzorg: •

• Quote: Bas van de Griendt (Bouwfonds) ‘Baat het niet, dan gaat het niet.’

(Financiële) meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk volgens Woonbron en Woonzorg

•

•

Architectuur en woongenot; prettig vastgoed om in te wonen. Betekenis voor de wijk; de omgeving betekenis geven zodat mensen in de omgeving willen woning. Toekomst bestendig bouwen; door de tijd heen diverse functies kunnen vervullen door ‘multifunctionele standaard plattegrond’. Hierdoor is het object minimaal vijftig jaar exploitabel. Techniek; inpandige balkons, zoveel mogelijk zonwerend ontwerpen, WKO, vloerverwarming, zon-PV-cellen en domotica.


79


De financiële meerwaarde voor Woonbron zit vooral in het langer kunnen exploiteren van een woning, de gunstige waardeontwikkeling, het bieden van meer wooncomfort waarvoor de klant bereid is meer te betalen en het reduceren van het fossiele energieverbruik. Meerwaarde duurzame wijk Aantrekkelijke architectuur en belevingswaarde hebben volgens Verduijn (2009) betekenis voor een wijk en leveren waardevermeerdering aan het vastgoed. Het duurzame wijkconcept van Erasmusveld is ondermeer gericht op het sluiten van (water)kringlopen en het opwekken van duurzame energie. De investeringen in deze ‘energiebesparende maatregelen’ kunnen worden ondergebracht in respectievelijk een decentraal ‘waterbedrijf’ en decentraal ‘energiebedrijf’. De hogere grondproductiekosten kunnen enerzijds worden terugverdiend uit meer opbrengsten uit de huur- of verkoopprijs van woningen vanwege de aantrekkelijkheid van de wijk en anderzijds uit het in rekening brengen van de energieafname (gas uit biomassa en groene elektriciteit).

6.5.5

(Financiële) meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk volgens IVBN en Triodos Bank

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederlands Vastgoed (IVBN) publiceerde in september 2008 een notitie ‘beheersmaatregelen beperking fraude.’ Dit gaf Triodos Bank aanleiding diverse beleggingsobjecten te hertaxeren. Hieruit zijn opmerkelijke conclusies te trekken wat betreft de financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed voor beleggers. Kantoorobjecten van Triodos Bank wijzen uit dat, op dezelfde locatie, de (kale) huurprijs van een duurzaam kantoor gemiddeld

zevenentwintig punt tweeënzeventig procent hoger ligt dan van een traditioneel kantoor. Het bruto aanvangsrendement (BAR) is respectievelijk zeven punt drie procent tegen zes punt acht procent. Dit komt omdat men de risico’s, waaronder leestand, lager schat. Het lagere BAR en de hogere kale huurprijs zorgen voor een NCW die elf procent hoger ligt bij duurzaam vastgoed. De investeringen in duurzame maatregelen verrekent men in de kale huurprijs. De variabele kosten komen lager uit waardoor de totale huisvestingslasten gelijk blijven. Volgens Rakhorst (2009) spelen locatie (wijk)eigenschappen, waaronder bereikbaarheid met OV (mobiliteit), een belangrijke rol in de waardering en zal in de toekomst een nog grotere rol gaan spelen. Onderzoek van de Graaff et al (2009) voor de gemeente Almere wijst eveneens uit dat OV en woningprijzen aan elkaar gerelateerd zijn. Een kortere reistijd heeft een positief effect op de waarde. Erasmusveld heeft een uitstekende bereikbaarheid met het OV. Dit zorgt voor meerwaarde van het vastgoed. De belevingswaarde van het ‘duurzame wijkconcept’ heeft eveneens effect op de financiële meerwaarde van het vastgoed in de wijk. Beleggers relateren belevingswaarde van een omgeving aan de aantrekkelijkheid van de locatie. De aantrekkelijkheid van het vastgoed heeft effect op de verhuurbaarheid. Als een belegger het leegstandsrisico lager schat kan men genoegen nemen met een lagere rendementseis. Een lagere rendementseis verhoogt de NCW van het vastgoed.


80


6.5.6

(Financiële) meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk volgens kopers en huurders

Waarom kiezen kopers en huurders voor een duurzame woning? Duurzame maatregelen die zorgen voor een besparing van water en energie en een gezond binnenklimaat geven voor bewoners niet de doorslag bij de woningkeuze. Bij hen is die keuze vooral ingegeven door persoonlijke omstandigheden en een gebrek aan alternatieven op de woningmarkt. Slechts één op de vijf kopers heeft expliciet vanwege die milieuaspecten voor de huidige woning gekozen. Bij huurders van een duurzame woning is dat één op veertien. Voor nog eens tien tot vijftien procent van de bewoners zijn de duurzame maatregelen een secundaire reden: het was niet bepalend bij de woningkeuze, maar wel een prettige bijkomstigheid. (Woning en markt, 2009) Dat het duurzame aspect een beperkte invloed heeft gehad op de woningkeuze, is niet zo vreemd in het licht van de krappe woningmarkt. Voor de crisis was sprake van een ‘verkopersmarkt’ (de vraag was groter dan het aanbod). Primaire woonwensen voeren dan de boventoon. Bovendien is de consument slecht geïnformeerd over het

Duurzame maatregelen die de bewoners als belangrijk aanmerken, zijn de energiebesparende maatregelen, milieuvriendelijkheid en/of duurzaamheid van de woning in het algemeen en het gebruik van milieuvriendelijke materialen. Bij de meeste woningen is ook de indeling een onderdeel van het ‘duurzame maatregelen pakket’. Soms vloeit die rechtstreeks voort uit het gekozen duurzame concept, met name oriëntatie op de zon. Voor één op de acht bewoners was de woningindeling de belangrijkste reden om hun woning te kiezen. Ongetwijfeld spelen in dat oordeel ook andere indelingsaspecten een rol, die niet met het duurzame concept te maken hebben, zoals het aantal en de grootte van de verschillende ruimten. Onderzoek van Brounen et al, (2009) wijst uit dat aan woningen met energielabel A, B of C ongeveer twee-en-een-half procent meer waarde wordt toegekend per vierkante meter. ‘Our results show that this price premium of around 2.5 percent varies with the outcome of the energy performance certificate and can stand the test of controlling for variations in house quality. The premium is paid for the energy efficiency that is communicated, and is not merely a reflection of the quality of the home.’ Conclusie: Zowel Brounen et al (2009) als Woning & markt (2009) komen met eenzelfde conclusie met betrekking tot betalingsbereidheid voor duurzame maatregelen. Men is bereid meer te betalen voor een duurzame woning, als men dit maar door middel van de energierekening terugverdient. Hetzelfde geldt voor de huurders van kantoorruimten. Huurders van (sociale) woningen zijn sceptischer. Goed informeren vergroot wellicht hun bereidheid.

duurzame karakter van de woning. Figuur 38: Cartoon Charrette Erasmusveld Den Haag (Roozen, 2009)


81


6.6

Kosten, opbrengsten en plansaldo Erasmusveld

Deze paragraaf gaat in op de financiële haalbaarheid van de casus Erasmusveld. Allereerst wordt een onderbouwing en verantwoording gegeven van de diverse berekeningen die op het plangebied zijn uitgevoerd.

6.6.1 Verantwoording financiële haalbaarheid

De berekeningen zijn tweezijdig. Enerzijds is een opbrengstenbenadering toegepast (rode pijl). Door middel van een grondbiedingsmodel is, op basis van het door de gemeente Den Haag bepaalde programma, de residuele grondwaarde voor Erasmusveld bepaald. De achterliggende gedachte is namelijk dat de gemeente de mogelijkheid heeft de gronden uit te geven. (Lees hoofdstuk 5: overzichtskaart uitgiftebeleid Den Haag, 2005) Anderzijds zijn de kosten voor het bouwen woonrijp maken bepaald. Hieronder vallen alle grondproductiekosten. Dit betreft een kostenbenadering (groene pijl). Beide berekeningen (kosten en opbrengsten) resulteren in het plansaldo van de grondexploitatie voor Erasmusveld (paarse stip).

Een drietal alternatieven is doorgerekend voor zowel het ontwikkelen van Erasmusveld in traditionele vorm als ontwikkeling van Erasmusveld in duurzame vorm. Om een completer beeld te krijgen van de financiële haalbaarheid is een verdere vergelijking gemaakt van kosten en opbrengsten (zie figuur 40). Naast de gronden vastgoedexploitatie is een derde exploitatiegroep meegenomen in de berekeningen. Deze groep heb ik, voor wat de bijkomende kosten van een traditionele wijk betreft, ‘exploitatie centrale voorzieningen’ genoemd. Hieronder vallen de bouwen exploitatiekosten van onder meer de centrale energieopwekking en centrale rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). De kosten van decentrale energievoorzieningen (windmolens en zon-PVpanelen) en de voorzieningen voor het zuiveren van grijsen zwartwater (helofytenfilters en de biomassavergistingcentrale) vallen onder ‘exploitatie decentrale voorziening.’ Het is niet eenvoudig om deze groepen met elkaar te vergelijken. Daarom zijn ook voor de exploitatie decentrale voorzieningen cashflowberekeningen uitgevoerd met aannemelijke parameters: levering van gas en elektriciteit conform marktprijzen, en aannemelijke parameters voor kostenstijging, opbrengstenstijging, rente, inflatie en aanvangsrendement. Op basis hiervan is de financiële haalbaarheid ervan bepaald. (Zie paragraaf 6.6.4)

Plansaldo alternatief (n) Figuur 39: Vastgoedexploitatie, grondexploitatie en plansaldo


82


6.6.2

Figuur 40: Verantwoording bepaling financiële haalbaarheid (JvR)

Alternatieven en parameters

In de rekenmodellen is gebruik gemaakt van diverse data (o.a. paragraaf 6.3 en 6.4). Tevens zijn drie alternatieven geschetst om de residuele grondwaarde te bepalen en om cashflowberekeningen voor de gronden vastgoedexploitatie te kunnen uitvoeren. Alternatief 1: Residuele grondwaarde bepaling • Inflatie: 1,35 procent • Bouwrente: 5,3 procent • VON-ontwikkeling: 2,0 procent • Kosten/ opbrengstenstijging: 2,0 procent Alternatief 2: Residuele grondwaarde bepaling • Inflatie: 1,35 procent • Bouwrente: 5,0 procent • VON-ontwikkeling: 1,81 procent • Kosten-/ opbrengstenstijging: 2,5 procent Alternatief 3: Residuele grondwaarde bepaling • Inflatie: 1,55 procent • Bouwrente: 5,5 procent • VON-ontwikkeling: 1,35 procent • Kostenstijging: 3,0 procent

Om de financieel onderbouwde meerwaarde van duurzaam vastgoed te bepalen zijn eveneens een drietal alternatieven geschetst met betrekking tot vastgoedexploitatiekosten. Alternatief 1: Vastgoedexploitatiekosten • Inflatie: 1,35 procent • Prijsstijging gas: 7 procent • Prijsstijging elektriciteit: 4 procent • Prijsstijging water: 1,85 procent Alternatief 2: Vastgoedexploitatiekosten • Inflatie: 1,35 procent • Prijsstijging gas: 5,0 procent • Prijsstijging elektriciteit: 2,5 procent • Prijsstijging water: 2,5 procent Alternatief 3: Vastgoedexploitatiekosten • Inflatie: 1,55 procent • Prijsstijging gas: 6,0 procent • Prijsstijging elektriciteit: 3,5 procent • Prijsstijging water: 3,0 procent


83


6.6.3

Planning

6.6.4

Het programma voor Erasmusveld is gefaseerd opgenomen in de rekenmodellen. Medio 2011 wordt gestart met de grondwerkzaamheden. Hiervoor zijn negen maanden voorzien. In het eerste kwartaal van 2012 wordt namelijk, volgens planning van de gemeente Den Haag, gestart met de uitvoering. Ik veronderstel dat wordt begonnen met deelgebied A, ‘Vlietlust’. Dit deelgebied omvat de duurste woningen met de hoogste residuele grondwaarde. Dit hangt echter wel af van de marktsituatie van dat moment. De situatie zou de opbrengsten kunnen verminderen. Door de hoogste grondopbrengsten vroegtijdig te genereren drukt dit de financieringskosten. In de volgende jaren worden de deelgebieden B tot en met E gerealiseerd. Het prijspeil is vastgezet op 1 januari 2010. Dit betekent dat alle kosten en opbrengsten die later in de tijd voorkomen worden geïndexeerd. Conclusie cashflow berekeningen (Looptijd 20 jaar)

NCW windmolens Alternatief 1: € 1.298.320 Alternatief 2: € 691.498 Alternatief 3: € 152.842 NCW Zon-PV panelen Alternatief 1: € -148.917 Alternatief 2: € -153.636 Alternatief 3: € -157.820 NCW biovergister Alternatief 1: € 458.006 Alternatief 2: € 428.221 Alternatief 3: € 386.373 (Lees bijlage D6 voor de volledige uitwerking)

NCW duurzame energiemaatschappij (Looptijd 20 jaar)

Alternatief 1: € 1.607.409 Alternatief 2: € 966.083 Alternatief 3: € 381.396

Energievoorzieningen Erasmusveld

Erasmusveld beschikt straks over windmolen(s), Zon-PV-panelen, en een biomassavergistingscentrale. Deze voorzieningen dienen uit juridische overwegingen onder te worden gebracht in aparte rechtspersonen (zie paragraaf 8.1.3). Een bijkomend voordeel hiervan is dat men in het geval van ‘privatisering’ kan profiteren van de Energie Investeringsaftrek (EIA). De investeringskosten voor duurzame installaties komen hierdoor ongeveer elf procent lager uit. Indien men overweegt het volledig ‘publiek’ te houden is het niet mogelijk om de activiteiten volledig vrij te stellen van vennootschapsbelasting. De activiteiten vallen namelijk onder in de wet genoemde ‘nijverheid’. (Faber e.a., 2009) Als locale overheid kun je worden vrijgesteld van omzetbelasting, echter je geniet dan niet van de fiscale voordelen. Afsluitend speelt, ook bij duurzame energie, energiebelasting een rol. De financiële haalbaarheid van decentrale groene energieopwekking in Erasmusveld is onderzocht. Cashflowberekeningen wijzen uit dat de NCW van alternatief een tot en met drie resulteren in respectievelijk 1.607.409, 966.083 en 381.396 euro, bij een looptijd van twintig jaar. Groene energieopwekking in Erasmusveld is hiermee bij alternatief een en twee en drie financieel haalbaar. In de berekeningen is echter uitgegaan van een ‘rationele benadering’ van kosten en opbrengsten. Bij zwartwatervergisting, waarbij gas wordt gegenereerd, wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met opbrengsten uit gaslevering en rioolbelasting. Juridisch zitten hier enige haken en ogen aan. Volgens Kunst (2010) is het een politieke keuze hoe men omgaat met decentrale groene voorzieningen. Is men bereid om op een creatieve manier om te gaan met de rioolen zuiveringsheffing of houdt men vast aan het gangbare? De opbrengsten hieruit zijn bepalend voor de financiële haalbaarheid.


84


6.6.5

Grondexploitatie

De kosten van additionele duurzame maatregelen, bij zowel de grondexploitatie als de vastgoedexploitatie van Erasmusveld, zijn geschat op basis van expert judgement van diverse kostenexperts binnen Grontmij. Naam en functie van deze experts zijn opgenomen in de bijlage ‘Personen’. Uitgangspunt is de traditionele opzet van gebieds- en vastgoedontwikkeling. Voor de extra investeringskosten geldt dus dat deze ten opzichte van een traditioneel ontwikkelde wijk gerekend worden. De duurzame maatregelen bij de grondexploitatie, zie hoofdstuk 5.4, zijn in schema’s opgenomen. De maatregelen zijn voorzien van een omschrijving, de investeringskosten en, indien inzichtelijk, de exploitatiekosten. De data uit dit schema zijn gebruikt als modelinput voor DGdialog, het begrotingsprogramma van Grontmij. Voor Erasmusveld zijn twee grondexploitatiebegrotingen gemaakt. In de eerste begroting zijn de kosten en opbrengsten geraamd met als uitgangspunt dat de wijk traditioneel is ontworpen met traditionele woningen. In de tweede begroting is uitgegaan van een duurzaam ontwikkelde wijk met duurzame woningen. Naast de extra investeringskosten is tevens uitgegaan van een hogere residuele grondwaarde vanwege hogere verkoopopbrengsten, naar analogie van Brounen (2009). In paragraaf 6.5.6 staat namelijk beschreven dat voor woningen, waarbij over de energieprestatie helder wordt gecommuniceerd, ongeveer twee-en-een-half procent meer wordt betaald. Deze meerwaarde staat volledig los van alle overige kenmerken. In Erasmusveld zullen (potentiële) bewoners goed worden geïnformeerd over de duurzaamheid en energieprestatie van hun woning en de wijk als geheel. Hierdoor is de context van het onderzoek van Brounen vergelijkbaar met de situatie in Erasmusveld.

Het berekende plansaldo van de grondexploitatie is afhankelijk van het, in paragraaf 6.6.1 beschreven, toegepaste alternatief. Alternatief een tot en met drie, voor Erasmusveld in traditionele vorm, resulteren respectievelijk in een NCW van 212.229, -3.686.343, en -8.982.777 euro. Dit zijn gerecapituleerde bedragen. De grondproductiekosten en opbrengsten zijn gefaseerd opgenomen in het begrotingsprogramma. Hierdoor heeft de tijdsfactor invloed op kosten- en opbrengstenstijging. In onderstaand blok zijn de conclusies schematisch weergegeven. Conclusie grondexploitatie DgDialog (De inbrengwaarde is niet gerekend)

Kosten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 22.837.526 Alternatief 2: € 22.837.526 Alternatief 3: € 22.837.526 Opbrengsten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 26.147.712 Alternatief 2: € 21.373.229 Alternatief 3: € 14.423.760 (Opbrengsten zijn vooraf geïndexeerd in het residuele grondwaardemodel! Lees de toelichting in de bijlage)

Recapitulatie Exploitatiesaldo op 01-01-2010:

Alternatief 1: € 3.310.186 Alternatief 2: €-1.464.297 Alternatief 3: €-8.413.766 Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed

Alternatief 1: €-2.145.361 / €- 790.163 Alternatief 2: €-2.962.486 / €-1.879.801 Alternatief 3: €-3.891.489 / €-3.887.288 Exploitatiesaldo op einde looptijd (31-12-2020):

Alternatief 1: € 374.662 Alternatief 2: €- 6.306.583 Alternatief 3: €-16.192.543 Contante waarde traditionele wijk op 01-01-2010

Alternatief 1: € 212.229 Alternatief 2: €-3.686.343 Alternatief 3: €-8.982.777 (Lees bijlage D2 voor de volledige uitwerking)


85


Als Erasmusveld op een duurzame wijze wordt uitgevoerd resulteert de NCW respectievelijk in 1.127.890, -2.233.570, en -8.268.664 euro. De hogere te generen residuele grondwaarde, ruim drie-en-een-half miljoen euro, compenseert ruimschoots de hogere grondproductiekosten van duurzaam Erasmusveld. Het saldo is zonder bijdragen en subsidies positief bij een duurzame ontwikkeling, ondanks de negatieve residuele grondwaarde van de parkeervoorzieningen, die ruim achten-een-half miljoen euro bedragen.

6.6.6

Vastgoedexploitatie

Bij het ramen van de investeringskosten van de vastgoedexploitatie is de Nederlandse bouwregelgeving, waaronder het Bouwbesluit, als uitgangspositie genomen. Voor de extra investeringskosten van additionele duurzame maatregelen geldt dus eveneens dat deze ten opzichte van traditioneel ontwikkelde woningen gerekend worden. In bijlage D3 & D4 zijn de inputvariabelen en modeloutput opgenomen. Residuele grondwaarde

Conclusie grondexploitatie DgDialog (De inbrengwaarde is niet gerekend)

Kosten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 24.966.982 Alternatief 2: € 24.966.982 Alternatief 3: € 24.966.982 Opbrengsten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 29.793.206 Alternatief 2: € 24.983.266 Alternatief 3: € 17.948.038

Voor het bepalen van de residuele grondwaarde is een traditionele woning als uitgangspunt genomen. De door Brounen (2009) onderzochte financiële meerwaarde bij verkoop is aan het bedrag van een traditionele woning toegevoegd. Deze meerwaarde resulteert in hogere residuele grondwaarden. Dit zijn extra opbrengsten voor de grondexploitatie van duurzaam ontwikkeld Erasmusveld.

Recapitulatie Exploitatiesaldo op 01-01-2010:

Terugverdientijd duurzame maatregelen voor particulieren eigenaren

Alternatief 1: € 4.826.224 Alternatief 2: € 16.284 Alternatief 3: €-7.018.944 Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed

Alternatief 1: €-2.353.059 / €- 482.025 Alternatief 2: €-2.419.724 / €-1.417.744 Alternatief 3: €-4.266.368 / €-3.619.956 Exploitatiesaldo op einde looptijd (31-12-2020):

Alternatief 1: € 1.991.140 Alternatief 2: €- 3.821.184 Alternatief 3: €-14.905.269 Contante waarde duurzame wijk op 01-01-2010

Alternatief 1: € 1.127.890 Alternatief 2: €-2.233.570 Alternatief 3: €-8.268.664 (Lees bijlage D2 voor de volledige uitwerking)

Tevens zijn cashflowberekeningen uitgevoerd om de terugverdientijd van duurzame maatregelen voor particulieren te kunnen bepalen. Hieraan ligt een woonlastenbenadering ten grondslag. Zijn de woonlasten van een duurzame woning hoger, gelijk of lager dan die van een traditionele woning? Een traditionele eengezinswoning en een duurzame eengezinswoning zijn doorgerekend over een looptijd van tien jaar. De extra investeringskosten voor de duurzame maatregelen, geschat op 57.390 euro voor een eengezinswoning en 44.914 euro voor een appartement, zijn afgezet tegen de lagere exploitatiekosten. Hieruit blijkt, onafhankelijk van het doorgerekende alternatief (paragraaf 6.6.1),


86


dat de NCW uit de cashflowberekeningen positief is voor duurzame eengezinswoningen. De omvang van het contante saldo is echter wel afhankelijk van het gekozen alternatief. De NCW (op 2010) ligt tussen 1.600 en 2.800 euro. Uit eenzelfde berekening voor een appartement blijkt het geïndexeerde saldo tussen 1.000 en 1.935 euro te liggen. De cashflowberekeningen geven vanaf het derde jaar voor eigenaren een positief saldo weer. Dit betekent feitelijk dat een duurzame woning vanaf het derde exploitatiejaar goedkoper is, tenzij (een deel van) het contant gemaakte saldo wordt verrekend in de woningprijs. (zie paragraaf 6.6.7) Terugverdientijd duurzame maatregelen voor corporaties en beleggers Vanuit de belegger of woningcorporatie geldt dat de combinatie van een hogere kale huurprijs, lager geschat leegstandsrisico en een lagere rendementseis (BAR) leidt tot een hogere NCW. Uit de exploitatieberekening van een duurzame eengezinshuurwoning en een traditionele eengezinshuurwoning komt naar voren dat de NCW aanzienlijk hoger is bij de duurzame eengezinswoning. (zie bijlage D7) De geprognosticeerde all-in huurprijs (totale woonlasten) van een traditionele- en duurzame eengezinswoning is berekend. De woonlasten van een duurzame eengezinswoning zijn hoger in jaar een, twee en drie. In de navolgende jaren zijn de woonlasten van de duurzame eengezinswoning aanzienlijk lager vanwege de geprognosticeerde stijgende energieprijzen. De berekening van een traditioneel appartement versus duurzaam appartement laat zien dat de woonlasten van een duurzaam appartement het eerste jaar hoger uitkomen. De navolgende jaren wordt dit ruimschoots gecompenseerd. (zie bijlage D 5)

Conclusie cashflow berekeningen (particulieren) (10 jaar) Saldo woonlasten traditionele versus duurzame woning Alternatief 1: € 2.794 Alternatief 2: € 1.600 Alternatief 3: € 2.270 (Lees bijlage D 4 voor de volledige uitwerking)

Conclusie cashflow berekeningen (huurder) (10 jaar) Saldo woonlasten traditionele versus duurzame woning Alternatief 1: € 1.454 Alternatief 2: € 278 Alternatief 3: € 828 (Lees bijlage D 4 voor de volledige uitwerking)

Conclusie cashflow berekeningen (particulieren) (10 jaar) Saldo woonlasten traditioneel versus duurzaam appartement Alternatief 1: € 1.936 Alternatief 2: € 1.002 Alternatief 3: € 1.526 (Lees bijlage D 5 voor de volledige uitwerking)

Conclusie cashflow berekeningen (huurder) (10 jaar) Saldo woonlasten traditioneel versus duurzaam appartement Alternatief 1: € 2.111 Alternatief 2: € 1.191 Alternatief 3: € 1.629 (Lees bijlage D 5 voor de volledige uitwerking)


87


6.6.7

Plansaldo Erasmusveld

Het plansaldo van de grondexploitatie van Erasmusveld Den Haag is in sterke mate afhankelijk van het gekozen alternatief en de exacte eigendomssituatie van de grond. De voor mij meest aannemelijke situatie, gerelateerd aan de tekstuele onderbouwing in de Structuurvisie (2006) en de Erfpachtoverzichtskaart (2005), is als uitgangspunt genomen voor de berekeningen. Alternatief een tot en met drie resulteren respectievelijk in 1.127.890, -2.233.570, en -8.268.664 euro. (zie blok pagina 88) Hiermee is aangetoond dat de planontwikkeling van Erasmusveld, binnen de gestelde kaders van alternatief een, financieel verdedigbaar is binnen de bestaande institutionele en financiële verhoudingen. Het plansaldo is dus, gezien de verschillen tussen de drie alternatieven, in sterke mate afhankelijk van de kosten- en opbrengsten ontwikkeling. Voor de grondexploitatie geldt dat de residuele grondwaarde de belangrijkste opbrengsten zijn. De mate waarin de VONprijzen stijgen heeft invloed op de grondopbrengstenstijging. Echter, de stijging van de bouwen bijkomende kosten bepalen of residueel een hogere waarde aan de grond kan worden toegekend. De mate waarin de grondproductiekosten stijgen bepaalt of de opbrengsten de kosten voor recapitulatie zullen overstijgen. De tijd tussen het maken van kosten en het generen van opbrengsten is, in combinatie met de rentestand, bepalend voor de hoogte van de financieringskosten. De financieringskosten en kosten- en opbrengstenstijging zijn dus bepalende factoren voor de financiële haalbaarheid van Erasmusveld.

De investeringkosten voor zowel de grondexploitatie als het duurzaam vastgoed, liggen bij een duurzame planontwikkeling zoals u wellicht verwacht, hoger. Echter, de exploitatiekosten van voornamelijk het vastgoed, liggen aanzienlijk lager omdat geen gebruik wordt gemaakt van gas en elektra van het energienet en in beperktere mate van water. De besparing die dit oplevert compenseert ruimschoots de extra investeringskosten. Wat echter in de berekeningen ontbreekt, is de vervangingwaarde van het pakket additionele duurzame maatregelen. Een aantal maatregelen heeft, naar verwachting, een kortere economische levensduur dan de woning zelf. De voorziene prijsstijging van fossiele energie doet veronderstellen dat de vervangingswaarde wordt verdiend met het uitsparen van kosten voor fossiele energie. Voor de (huur) woningen veronderstelt men een langere economische levensduur omdat de vorm van het casco een veranderende functie toelaat. Hierdoor kunnen investeringskosten over een langere periode worden afgeschreven. In de gronden vastgoedexploitatieberekeningen zijn enkel de te monetariseren effecten meegenomen in de berekeningen. Daarnaast bestaan ook niet monetariseerbare positieve externe effecten (zie paragraaf 8.1.3) die zorgen voor extra financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk. De daadwerkelijk financiële meerwaarde ligt hierdoor wellicht hoger dan uit de berekeningen naar voren komt.


88


Vanuit het positieve saldo van de cashflowberekeningen van een duurzame eengezinswoning en duurzaam appartement is een inschatting gemaakt van het totale saldo voor geheel Erasmusveld. Hierbij is het totaal aantal eengezinswoningen en appartementen vermenigvuldigd met respectievelijk het saldo van een duurzame eengezinswoning als van een duurzaam appartement. Voor alternatief een resulteert dit in een NCW van 1.759.282 euro (zie onderstaand blok). Plansaldo Erasmusveld Alternatief 1: € 1.127.890* Alternatief 2: €-2.233.570* Alternatief 3: €-8.268.664* Totaal geschatte NCW woonlasten Erasmusveld Alternatief 1: € 1.759.282 Alternatief 2: € 973.483 Alternatief 3: € 1.414.436 (Lees bijlage D2 voor de volledige uitwerking)

Dit kan aan diverse partijen worden toegekend. Allereerst aan de gemeente Den Haag door het te verrekenen in de residuele grondwaarde. Hiermee kunnen de kosten van de woningoverschrijdende voorzieningen (o.a.

* Te verhogen door woonlastensaldo te verrekenen in de residuele grondwaarde.

verzamelgebouw) worden gedekt en kan de gemeente worden gecompenseerd voor de grond. In de berekeningen is namelijk uitgegaan van een boekwaarde van nul euro. Ten tweede kan de projectontwikkelaar het saldo opstrijken als extra ontwikkelaarswinst. Ten derde kan gekozen worden om de woonconsument te laten profiteren van het financiële voordeel. Het is mijns inziens acceptabel om het financiële voordeel aan alle bovengenoemde partijen te laten toekomen. Hiermee ontstaat onderlinge acceptatie en draagvlak. Conclusie Erasmusveld is met de huidige gestelde kaders financieel haalbaar. Het plansaldo van Erasmusveld in duurzame vorm is 1.127.890 euro en hiermee positiever dan Erasmusveld in traditionele vorm 212.229 euro. (alternatief een) Exploitatieberekeningen op basis van een woonlastenbenadering tonen aan dat een duurzame eengezinswoning en duurzaam appartement, over een periode van tien jaar, goedkoper zijn in gebruik. De parameters (prognose van kosten- en opbrengstenstijging) evenals de financieringskosten zijn in sterke mate bepalend voor de financiële haalbaarheid.

Deelvraag: “Welke meerwaarde heeft een duurzame wijk met duurzaam onroerend goed ten opzichte van een traditionele wijk en kan de meerwaarde worden doorberekend aan de eindgebruiker en/of eigenaar?” In dit hoofdstuk is de financiële haalbaarheid van Erasmusveld Den Haag berekend. De exacte financiële meerwaarde is lastig te bepalen. Daarom is uitgegaan van een drietal alternatieven. Het onderzoek heeft aangetoond dat een duurzame wijk met duurzaam onroerend goed meerwaarde heeft. De omvang van deze meerwaarde is afhankelijk van het toegepaste alternatief. (zie paragraaf 6.6.2) De meerwaarde kan aan diverse partijen worden toegekend: de gemeente Den Haag, de projectontwikkelaar of de woonconsument. Mijns inziens is het acceptabel om het financiële voordeel aan alle bovengenoemde partijen te laten toekomen. Hiermee ontstaat onderlinge acceptatie en draagvlak.


89


7.

Juridische haalbaarheid duurzaam Erasmusveld

Dit hoofdstuk gaat in op de ‘juridische haalbaarheid’ van duurzame gebiedsontwikkeling. De juridische haalbaarheid voor Erasmusveld is mijns inziens vierledig. Allereerst gaat paragraaf 7.2 in op afdwingbaarheid van additionele duurzame maatregelen in de grondexploitatie. Ten tweede gaan paragraaf 7.3 en 7.4 in op het stellen en meten van duurzaamheidscriteria en de afdwingbaarheid ervan in de vastgoedexploitatie. Ten derde gaan paragraaf 7.5 – 7.8 in op maatregelen die de betaalbaarheid van additionele duurzame maatregelen bevorderen. Afsluitend gaat paragraaf 7.9 in op het garanderen van terugverdientijd voor de woonconsument.

7.1 7.1.1

Nederlands rechtssysteem Het recht

In Nederland zijn verschillende (formele) rechtsbronnen waaruit het geldend recht gekend kan worden. Formele rechtsbronnen zijn wetten, ongeschreven regels, jurisprudentie, gewoonterecht, rechtsleer en natuurrecht. Afhankelijk van de context worden bepaalde rechtsbronnen hoger gewaardeerd dan andere. In het algemeen gaat het geschreven recht boven het ongeschreven recht. Volgens sommigen kunnen formele rechtsbronnen worden verdeeld in bronnen met formele gelding en bronnen die formele gelding ontberen. In Nederland en België is een rechter niet verplicht een informele rechtsbron te volgen. Tot die informele rechtsbronnen zouden in dit

geval jurisprudentie, ongeschreven recht, gewoonterecht en rechtsleer behoren. Het recht kan dus worden onderscheiden in geschreven- en ongeschreven recht. In Nederland was er voor de Franse Revolutie veel ongeschreven- en geschreven recht, dat plaatselijk sterk verschilde. Na de Franse overheersing is vanaf 1838 een aantal wetboeken tot stand gekomen en ingevoerd. Het is belangrijk onderscheid te maken in aanvullend- en dwingend recht. Dwingend recht is recht waarvan men in geen enkel geval mag afwijken. Aanvullend recht is recht dat van toepassing is voor zover men niet anders is overeengekomen.

7.1.2

Rechtssysteem

Het Nederlands recht kent twee rechtsgebieden: staatsrecht en burgerlijk recht. De belangrijkste bron van het staatsrecht is de Grondwet. De kern van het burgerlijk recht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Tevens wordt in Nederland onderscheid gemaakt in regels ten aanzien van de verhouding tussen de burger en de overheid (publiekrecht) en de verhouding tussen burgers onderling (privaatrecht). Voor dit onderzoek gelden twee vormen van rechtsverhouding. Ten eerste het publiekrecht dat bijvoorbeeld geldt bij handhaving van bestemmingsplannen. Ten tweede het privaatrecht dat bijvoorbeeld geldt bij privaatrechtelijke contracten, (tussen overheid als (rechts)persoon en burgers/ bedrijven als natuurlijk- of rechtspersoon) zoals anterieure overeenkomsten. Bij een anterieure overeenkomst gaat het over het verhaal van publieke kosten voor de ontwikkeling van gronden.


90


7.2

Instrumentarium kostenverhaal bij grondexploitatie

Deze paragraaf gaat in op het juridisch instrumentarium dat de gemeente Den Haag ondersteunt in het verhalen van kosten kos bij de grondexploitatie van Erasmusveld. Erasmusveld In Nederland kent men vijf gangbare grondexploitatie varianten. De toegepaste variant is afhankelijk van de eigendomseigendoms situatie, bereidheid tot deelname van partijen en de mate waarin risico wordt gedragen. De eigendomssituatie igendomssituatie bepaalt voor een groot gedeelte de deelname van private partijen bij de grondexploitatie.

Figuur 41:: Vormen van grondexploitatie (kenniscentrum PPS 2009)

Uit de beschrijving van de eigendomssituatie, het eigendomsoverzicht (Structuurvisie 2020, 2006), en de overzichtskaart uitgiftebeleid Den Haag (2005) blijkt dat private partijen op een aantal strategische plekken in Erasmusveld grondposities hebben verworven. Daarnaast bezit de gemeente Den Haag de sportvelden en volkstuincomplexen. volkstuincomplexen Deze gronden geeft zij momenteel in erfpacht uit. Voor deze gebruikers moet naar alternatieve locaties worden gezocht. Dit proces neemt de nodige tijd in beslag.

In de eerder genoemde overzichtskaart is opgenomen dat de gemeente in Erasmusveld vrij is de gronden, na gereedkomen van de plannen, in erfpacht uit te geven of het juridische eigendom te verkopen. De eigendomssituatie geeft de gemeente Den Haag een sterke positie bij de onderonder handelingen met private partijen. Voor de gronden waarvan de gemeente niet over het juridisch eigendom beschikt, beschik heeft zij de beschikking over instrumenten om kosten te verhalen.

7.2.1

Wro en Grex

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe wet heeft ondermeer voor wijzigingen gezorgd met betrekking tot de grondexploitatie. Tot de invoering van de nieuwe Wro schoten de wettelijke instrumenten voor kostenkosten verhaal, te weten de exploitatieovereenkomst en de baatbelasting, op een aantal punten tekort. Zo kon via de baatbelasting maar een gedeelte van de kosten en worden verhaald, terwijl de exploitatieovereenkomst overeenkomst vaak tot langdurig onderhandelen en aanleiding gaf en tekort schoot doordat zogenoemde free riders de dans ontsprongen. De nieuwe Wro heeft hieraan hier een halt toe geroepen. De MvT Grex schreef over de nieuwe Wro destijds: “Dit wetsvoorstel wil de gemeenten een meer op de eisen van vandaag toegesneden publiekrechtelijk instrumentainstrumenta rium bieden voor kostenverhaal, verevening vereve en locatie-eisen eisen bij particuliere grondexploitatie. Tevens wordt beoogd om knelpunten bij privaatrechtelijk optreden en van de gemeente op te lossen.”


91


De Grex biedt een basis voor het verevenen van kosten. Onder het verevenen van kosten wordt verstaan: ‘Het laten betalen van de kosten naar rato van de opbrengsten.’ Uitgangspunt is dat gemeenten en ontwikkelaarsovereenkomsten blijven sluiten; de MvT vermeldt namelijk dat het privaatrechtelijk spoor voorop moet blijven staan. Indien de gemeente op het moment van het vaststellen van een bestemmingsplan niet met alle partijen die bij een planontwikkeling betrokken zijn (uitgaande van het principe van recht op zelfrealisatie) een overeenkomst heeft gesloten, waarin het kostenverhaal en eventueel de ‘locatie eisen’ zijn geregeld, is de gemeente verplicht om bij de vaststelling van het bestemmingsplan, waarin realisatie van bouwplannen conform art 6.2.1. van het Bro mogelijk wordt gemaakt, ook een exploitatieplan vast te stellen. Dit exploitatieplan vormt de basis voor een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning indien een ontwikkelaar geen overeenkomst met de gemeente sluit. De hoogte van deze bijdrage volgt uit het exploitatieplan. Uitgangspositie Op de locaties die in het bezit zijn van private partijen, slagen betrokken partijen er niet in middels een anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen over de verdeling van kosten.

7.2.2

Exploitatieplan

Uitgangspunt in de Wro is dat de gemeente en particuliere eigenaar bij een locatieontwikkeling om de tafel gaan zitten en in een overeenkomst op vrijwillige basis afspraken maken over kostenverhaal en locatie-eisen. Wanneer een gemeente er echter niet in slaagt met alle bij de grondexploitatie betrokken partijen tot een overeenkomst te komen, legt de wet de gemeenteraad de plicht op om een exploitatieplan op te stellen en kostenverhaal en inhoudelijke eisen publiekrechtelijk af te dwingen. De wet maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, projectbesluit of projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is, staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de bouwvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis van de grondexploitatieopzet wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een posterieure overeenkomst of een bouwvergunning.

Figuur 42: (Bro 2008) Artikel 6.2.1 a. b. c. d. e. f.

de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m².


92


7.2.3

Kostensoortenlijst en kostenverhaal additionele duurzame maatregelen

Bij het opstellen van de exploitatieopzet voor de private delen van Erasmusveld kan ervoor gekozen worden om per post zoveel mogelijk de terminologie van het Bro te gebruiken en te verwijzen naar het Bro. Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt welke kostensoorten van het Bro zijn opgenomen in de exploitatieopzet en wordt per kostenpost aangegeven op welk onderdeel van de kostensoortenlijst de gemaakte kosten betrekking hebben. Het Bro, geldend per 14 september 2009, gaat in afdeling 6.2 ‘kostensoortenlijst’ hier op in. De lijst met kostensoorten noemt vrijwel alle denkbare grondexploitatiekosten van locatieontwikkeling. Het limitatieve karakter van de lijst betekent wel, dat kosten die niet genoemd zijn, niet via het exploitatieplan verhaalbaar zijn.

Om kosten daadwerkelijk op te nemen in het exploitatieplan, zullen de kosten bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente Den Haag moet voldoen om kosten bij de exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan: Profijt: de locatie moet nut ondervinden. Deze toets geldt alleen voor locatie als geheel. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. Wanneer uitgaven langs andere weg gedekt dan wel gefinancierd worden zijn deze niet toerekenbaar. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven) worden verdeeld.

Artikel 6.2.4 Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: a. b. c. d.

e.

f. g. h. i. j.

k. l. m. n.

de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet; niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l; rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

Figuur 43: Kostensoortenlijst (Bro, 2008)


93


De Wro onderscheidt kostengroepen:

verschillende

1. Gebiedseigen kosten. Dit zijn kosten direct gerelateerd aan de planontwikkeling (inhoudelijk en procedureel). De gemeente is wettelijk verplicht deze kosten (voor zover door de gemeente gemaakt) op de realiserende partijen te verhalen, mits het gaat om bouwplannen conform art. 6.2.1 van het Bro. Deze kostensoorten zijn opgenomen in de kostensoortenlijst artikel 6.2.4 Bro. (zie hieronder) 2. Bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn limitatief in art 6.2.5 van het Bro vastgelegde kosten van voorzieningen buiten of binnen, die betrekking hebben op meerdere plangebieden/bouwplannen. De voorzieningen moeten duidelijk benoemd zijn en functioneel voor meer gebieden van betekenis zijn (anders zijn het gebiedseigen kosten). Onderbouwd moet worden waarom en in welke mate de kosten worden toegerekend aan de planontwikkeling. Dit kan ook in de vorm van fondsvorming plaatsvinden.

De te verhalen kosten moeten benoemd en onderbouwd zijn in een Nota Bovenwijkse voorzieningen, maar een Structuurvisie kan hiervoor ook gebruikt worden. 3. Bovenplanse verevening. Hiermee kunnen positieve planresultaten van een planontwikkeling worden ingezet om negatieve resultaten van een andere planontwikkeling te verevenen. Dit kan afdwingbaar worden opgenomen in een exploitatieplan, middels fondsvorming. Voorwaarde is dat de verevening binnen dezelfde functie plaatsvindt (bijvoorbeeld tussen twee woningbouwplannen) en de ontwikkelingsgebieden moeten aan elkaar gerelateerd zijn. De te verhalen kosten moeten benoemd en onderbouwd zijn in een Structuurvisie met toepassing van de drie wettelijke criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Bovenplanse verevening blijkt in de praktijk zeer moeilijk omdat het lastig aantoonbaar is.

Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen Vooral in het geval van kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen geeft de structuurvisie een belangrijke basis. De structuurvisie vormt een beleidsmatig kader voor latere bestemmingsplannen en bijbehorende exploitatieplannen. De structuurvisie bevat als het ware het ‘bovenlocatiegerichte’ beleid dat vervolgens zijn doorwerking krijgt in bestemmingsplannen en bijbehorende exploitatieplannen die zowel voor de gemeente als private partijen bindend zijn. Brand (2008) geeft een aantal voorbeelden: • de structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid. Dit houdt in dat de structuurvisie een beeld geeft over potentiële ontwikkellocaties en de grootschalige infrastructurele voorzieningen die hiervoor nodig. Op deze wijze geeft de structuurvisie EEN EERSTE INZICHT IN DE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN en kan daarmee als basis dienen voor de TOEREKENING VAN KOSTEN van deze voorzieningen en de verwerking hiervan in een exploitatieplan; • de wet biedt de mogelijkheid om eisen te stellen bij de woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. In een bestemmingsplan kan de gemeenteraad een percentage van deze categorieën opnemen en deze vervolgens detailleren in het exploitatieplan. Voor deze eisen in het bestemmingsplan is een beleidskader wenselijk; de structuurvisie kan deze functie vervullen; • de structuurvisie kent een directe koppeling met de verhaalsmogelijkheden van ‘bovenplanse kosten’ in het exploitatieplan. De Wro biedt de mogelijkheid bovenplanse kosten in de vorm van een fondsbijdrage in de exploitatieopzet van een exploitatieplan op te nemen, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld; • de structuurvisie kent ook een directe koppeling met contracten, voor zover het de financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen betreft. De gemeente en een particuliere eigenaar kunnen in een anterieure overeenkomst een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling overeenkomen als er een de ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in een structuurvisie. Figuur 44: Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen (Brand, 2008)


94


4. Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling. Dit betreft kosten van maatschappelijk noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Dus geen bouwkosten die gerelateerd zijn aan een bepaald functioneel gebruik (bv. onderwijs of cultuur) en geen exploitatielasten. Als voor het kunnen realiseren van bijvoorbeeld eeld een school ruimtelijke ingrepen noodzakelijk zijn, dan kunnen de kosten hiervan wel onder deze noemer worden gebracht. De te verhalen kosten moeten benoemd en onderbouwd zijn in de Structuurvisie. Zijn de kosten niet benoemd in de Structuurvisie, tructuurvisie, maar worden ze wel opgenomen in een anterieure overeenkomst, dan kan een partij naderhand beroep doen op terugvordering in het kader van onverschuldigde betaling. Om dat risico te voorkomen, dient de Structuurvisie S hierover uitspraken te doen. sten dienen altijd benoemd en Te verhalen kosten gelabeld te zijn. Het vragen van een nietniet gelabelde bijdrage is bij wet verboden, omdat dit kan leiden tot “koop” planologie. Kostenverhaal voor de kostengroepen groepen 1, 2 en 3 kunnen verplichtend worden opgenomen in een exploitatieplan. Kostengroep groep 4 kan alleen

op vrijwillige basis worden opgenomen in een exploitatieovereenkomst. Onderstaand kostenverhaalschema kostenverhaal vat het bovengenoemde samen. Conclusie Als de door de gemeente Den Haag te verhalen wenselijke kosten beperkt blijven tot elementen van de kostensoortenlijst en de limitatieve lijst bovenwijkse voorzieningen, dan is een Structuurvisie niet noodzakelijk en kan worden volstaan met een Nota Bovenwijkse voorzieningen. Wil de gemeente nte ook bovenplanse verevening toepassen, of in de onderhandelingen over de exploitatieexploitatie overeenkomst een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling vragen, dan zullen alle in de exploitatieovereenkomst mee te nemen bijdragen en vereveningen moeten zijn vastgelegd in een Structuurvisie tructuurvisie en de daarbij behorende uitvoeringsparagraaf. Daarbij moet worden aangegeven wat de causaliteit is (het verband tussen projecten), de proportionaliteit (de bijdrage in reële verhouding) en redelijkheid (kan het project in redelijkheid deze extra kosten dragen). Figuur 45:: Kostenverhaal (BRO adviesadvies en ontwerpbureau, 2009)


95


Maar, in hoeverre biedt de kostensoortenlijst voor de gemeente Den Haag bij Erasmusveld in praktijk voldoende mogelijkheden om additionele kosten voor duurzame maatregelen in de grondexploitatie te verhalen? Allereerst is het van belang vast te stellen of de additionele duurzame maatregelen enkel van toepassing zijn op het betreffende plangebied of dat de duurzame maatregelen een groter afnamebereik hebben (bovenwijkse voorzieningen). Wanneer de eerste situatie het geval is, ligt het eenvoudiger dan bij de tweede. Binnenplanse voorzieningen In de eerste situatie, waarbij de gemeente één exploitatieplan maakt voor het te ontwikkelen gebied, hoeft deze afweging en onderverdeling binnen het gebied niet gemaakt te worden. De kosten van de (binnenplanse) voorziening worden dan evenredig verdeeld over het gehele gebied. Bij gebiedsontwikkeling stellen gemeenten randvoorwaarden en (kwaliteits) eisen aan een plangebied. Hierop heeft de gemeente Den Haag aanvullende eisen en randvoorwaarden gesteld, zoals op het gebied van duurzaamheid. Deze eisen en randvoorwaarden vormen het beleidskader. Dit kader schept de voorwaarde waarvoor de gemeente Den Haag bereid is haar medewerking te verlenen. De gemeente kan dus ‘de bereidheid tot medewerking’ als middel inzetten om haar (duurzame) doelen te bereiken. Private partijen op hun beurt moeten voldoende (winst) potentie zien in de plannen die de gemeente heeft. Zodra zij geen potentie zien zullen zijn niet deelnemen aan de planontwikkeling. Onderhandelingen tussen beide partijen zullen al dan niet leiden tot een compromis. Bovenal heeft zowel de publieke- als de private zijde belang bij de realisatie van Erasmusveld!

Bovenwijkse voorzieningen Bij bovenwijkse voorzieningen moet per plangebied worden bepaald of en in welke mate het exploitatiegebied profijt heeft van een voorziening, gelegen in het andere plangebied, maar gebruikt wordt door toekomstige bewoners van beide exploitatiegebieden. In Erasmusveld worden voor het waterbeheer maatregelen getroffen waar bovenwijkse baten gelden. Hiervoor kan deze kostengroep worden ingezet. Ook als bestaande wijken profijt ondervinden van een bovenwijkse voorziening moet hiermee rekening worden gehouden. Per exploitatiegebied dienen de kosten naar rato te worden toegerekend. De kosten die aan de bestaande wijken worden toegerekend kan de gemeente niet via afdwingbaar kostenverhaal verhalen. Deze kosten moet de gemeente op een andere wijze financieren.5 Conclusie Kosten voor binnenplanse- en bovenwijkse voorzieningen zijn verhaalbaar. Beantwoording deelvraag: “In hoeverre geeft de kostensoortenlijst uit het Bro voldoende houvast om duurzaamheidsmaatregelen af te dwingen bij de grondexploitatie van zelf ontwikkelende partijen?” De gemeente stelt in haar beleidskader voorwaarden waarvoor zij bereid is medewerking te verlenen. Private partijen op hun beurt moeten voldoende (winst) potentie in het plan zien. De kostensoortenlijst is een hulpmiddel om via een exploitatieplan kosten te verhalen. Maar bovenal moeten partijen er, door te onderhandelen, samen uit komen. 5

Tweede Kamer Vergaderjaar 2005-2006, 30 218, nr. 6, p. 14


96


Onderstaand schema gaat uitgebreider in op kostenverhaal. Het maakt inzichtelijk op basis van welk lid van de kostensoortenlijst (artikel 6.2.4 Bro, zie pagina 92) elke afzonderlijke duurzame maatregel te verhalen is op zelfontwikkelende partijen. Dit betreffen de additionele grondproductiekosten. In de linker kolom zijn de maatregelen aangegeven en in de rechter kolom op basis

van welk lid de kosten verhaalbaar zijn. Kosten die niet afhankelijk zijn van traditioneel- of duurzaam ontwikkeld Erasmusveld zijn niet in het schema opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat vrijwel alle kosten verhaalbaar zijn op basis van lid C: ‘de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied.’

Soort maatregel (grondexploitatie)

Verhaalbaar op basis van artikel 6.2.4. lid:

Biomassavergistingscentrale voor zwartwaterzuivering

Deze kosten zullen niet worden verhaald op zelfontwikkelende partijen. Investeringskosten maken deel uit van de decentrale energiemaatschappij. Deze kosten zullen niet worden verhaald op zelfontwikkelende partijen. Investeringskosten maken deel uit van de decentrale energiemaatschappij. Deze kosten zullen niet worden verhaald op zelfontwikkelende partijen. Investeringskosten maken deel uit van de decentrale energiemaatschappij. Deze kosten zullen niet worden verhaald op zelfontwikkelende partijen. Investeringskosten maken deel uit van de decentrale energiemaatschappij. Deze kosten zullen niet worden verhaald op zelfontwikkelende partijen. Het gebouw heeft een op zichzelf staande exploitatie. Eventuele gemeentelijke diensten worden betaald uit eigen voorzieningen. B.: de kosten van (…), het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; C.: de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; B /C.: de kosten van (…), het verrichten van grondwerken (…), / de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; B /C.: de kosten van (…), het verrichten van grondwerken (…), / de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; C.: de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; C.: de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; C.: de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;

Hylofitenfilters voor grijswaterzuivering

Zonnepanelen langs invalswegen

Windmolen(s) in de wijk

Allesverzamelgebouw

Zelfregulerend oppervlaktewatersysteem Semi-natte parkzones, wadi’s molsgoten en infiltratienesten Natuurlijke oevers

Het oppervlaktewater heeft voldoende kwaliteit om in te zwemmen Waterdoorlatende verharding, minimale hoeveelheid verharding Bovengemiddelde hoeveelheid LV- routes Bovengemiddelde kwaliteit van OV, in de aanleg wordt met toekomstige veranderingen rekening gehouden Gerecycled straatmeubilair Duurzaam gevoede straatverlichting Gescheiden ondergrondse infrastructuur voor grijsen zwartwater

C. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; C. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; C. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;

Figuur 46: Kostenverhaal additionele duurzame maatregelen (JvR, 2010)


97


7.3

Het stellen en meten van duurzaamheidcriteria

Er zijn diverse financieringsproducten ontwikkeld die het aantrekkelijk maken om in een duurzamere woning te investeren. Paragraaf 7.5 gaat hierop in. Wat volgens Rakhorst (2008) momenteel ontbreekt is goede (inter)nationele afspraken over normering en een keurmerk. Dit blijkt uit haar citaat: ‘Wat bovenal voorop staat is dat internationale afspraken moeten worden gemaakt over de basisnormen waaraan duurzame interventies (materialen en technieken) moeten voldoen voor financieringen en vergunningen, subsidies.’ Zodra hierover overeenstemming is bereikt wordt het gemakkelijker kaders te stellen en de consument hierover te informeren. BREEAM is een voorbeeld van een beoordelingsmethode om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen. BREEAM stelt een standaard voor een duurzaam gebouw en geeft vervolgens aan welk prestatieniveau een bepaald gebouw heeft. Aan de hand van het prestatieniveau kan een duurzaamheidskeurmerk worden afgegeven. Voor gebiedsniveau is momenteel een beoordelingsmethode in ontwikkeling.

7.4

Afdwingbaarheid van duurzaamheidsbeleid Erasmusveld

De toenemende aandacht voor duurzame gebiedsontwikkeling leidt tot de vraag naar juridische handvatten om duurzaamheidsnormen te verankeren. Het blijkt dat de mogelijkheden daartoe momenteel beperkt worden door de werking van artikel 122 van de Woningwet. Kort gezegd verbiedt dit artikel een gemeente om contracten (gronduitgifte-, exploitatie-,

samenwerkings-, koop-, e.d.) te sluiten waarin dergelijke technische voorschriften zijn opgenomen en/of die afwijken van het vergunningensysteem van de Woningwet (bijvoorbeeld het Bouwbesluit). Overtreding kan tot gevolg hebben dat de desbetreffende rechtshandeling als nietig kan worden beschouwd. Artikel 7a van de Woningwet kan in een aantal gevallen een oplossing bieden. In het Lenteakkoord (2008) is namelijk de afspraak gemaakt om in tien experimenteergebieden op grote schaal (vijf á tien procent van de jaarlijkse nieuwbouwproductie) te experimenteren met zeer energiezuinige nieuwbouw (ten minste vijfentwintig procent energiezuiniger dan de ambities van het Lente-akkoord zelf). Voor dergelijke projecten kan aanspraak worden gemaakt op artikel 7a Woningwet. Van 22 december 2009 tot 1 maart 2010 heeft de gemeente Den Haag de mogelijkheid gehad een aanvraag in te dienen om Erasmusveld voor te dragen als ‘excellent gebied’. Uiterlijk 30 april 2010 zal de Minister voor WWI de excellente gebieden aanwijzen. Voorwaarde is wel dat uiterlijk in 2011 wordt gestart met de bouw van Erasmusveld. Buiten het beperkt aantal gevallen waarop artikel 7a Woningwet uitkomst biedt, zijn er geen goede alternatieven voor de privaatrechtelijke rechtshandeling om gemeentelijk duurzaamheidsbeleid bij nieuwbouw te implementeren. Het staat een ontwikkelaar uiteraard vrij om uitvoering te geven aan het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. De gemeente moedigt dit aan door marktpartijen en particulieren uit te dagen in een open ontwikkelproces voor Erasmusveld. Met een ‘Meet & Link’ bijeenkomst is een aftrap gegeven. Hierbij waren onder meer bewoners, ontwerpers, experts, bouwers, ontwikkelaars (o.a. Bouwfonds) en financiers aanwezig. Echter, formeel geldt dat de gemeente Den Haag de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid niet kan afdwingen.


98


7.5

Instrumenten om duurzame gebiedsontwikkeling te bevorderen

Deze paragraaf gaat in op juridische instrumenten die ontwikkelende partijen kunnen ondersteunen in het ‘financieel aantrekkelijk’ maken van duurzaam onroerend goed. Er wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag: Deelvraag: “Welke (juridische) mogelijkheden zijn voor handen om het (economisch) aantrekkelijk te maken een duurzame woning te bewonen?”

7.5.1

Financieringsconstructies

Verhoging hypotheekrenteaftrek voor ‘groene’ woningen Het ministerie van VROM en de ABN-AMRO werken met marktpartijen samen aan nieuwe financiële producten. Een van deze financiële producten is de satelliet hypotheek en PPM welke in samenwerking met het ministerie van VROM, ABN-AMRO en Seinen Projectontwikkeling tot stand is gekomen. Hierover wordt later uitgebreider ingegaan. Verhoging hypotheekrenteaftrek voor ‘groene’ woningen is een mogelijk nieuw financieel product.

Groene financiering Groene financiering is onderdeel van de Regeling groenprojecten, een gezamenlijke regeling van de ministeries van VROM, Financiën en Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV). De regeling stimuleert onder meer duurzame woningbouw (nieuwbouw, herbestemming en renovatie) en utiliteitsbouw door een groene hypotheek of een groene lening met een lagere rente. De regeling is bestemd voor particulieren, woningcorporaties en projectontwikkelaars. Huiseigenaren die hun woning willen renoveren om deze energiezuiniger te maken kunnen bij de bank een groene (goedkopere) hypotheek aanvragen. Met name bewoners van oudere en daardoor vaak minder energiezuinige woningen kunnen hiervan profiteren. De hoogte van het te lenen bedrag is gekoppeld aan het energielabel die de woning verkrijgt na renovatie. Dit betekent dat er meer geld geleend kan worden tegen een gunstiger tarief naarmate er meer energiebesparende maatregelen genomen worden en het label van de woning verder verbetert. Afhankelijk van de mate waarin het energielabel van de woning verbetert, is het mogelijk om tegen een gunstig rentetarief 25.000 tot 100.000 euro te lenen. De eigenaar-bewoner kan deze zogeheten groene hypotheek aanvragen bij zijn bank. Met de bank wordt een contract opgesteld over het energieniveau dat gerealiseerd wordt, welke aanvullende voorwaarden gelden en hoe hoog het rentevoordeel is.


99


Groene hypotheek Particuliere woningbezitters kunnen een groene hypotheek afsluiten wanneer zij een milieuvriendelijke woning bouwen of kopen. Wanneer particuliere woningbezitters aan bepaalde (strikte) eisen voldoen, betalen zij gedurende tien jaar een à twee procent minder dan de marktrente. Er dient wel een groenverklaring te worden aangevraagd bij overheidsinstantie SenterNovem. Dit is een zeer bewerkelijke procedure. Het bedrag waarvoor men een dergelijke begunstiging kan verkrijgen, is bovendien maximaal 34.034 euro. Tevens mag de koopsom van de woning niet hoger zijn dan 272.268 euro. Het is dus zeer begrijpelijk dat er weinig belangstelling van particulieren is voor de groene hypotheek.

Klimaat hypotheek De klimaathypotheek is ontwikkeld door Rabobank. Voor de klimaathypotheek is geen groenverklaring nodig. Met een klimaathypotheek kun je geld lenen tegen een aantrekkelijke rente voor het duurzaam bouwen of verbouwen van een eigen woning. Denk bijvoorbeeld aan dubbele beglazing, dakisolatie, vervanging van de CV-ketel of zonnecollectoren. De beoordeling van de investering gebeurt op basis van een energieprestatieadvies en energieprestatiecertificaat (EPC). Voorwaarde voor de klimaathypotheek is dat bij nieuwbouwwoningen de EPC klasse A+ of hoger is. Bij een verbouwing moet sprake zijn van een verbetering van twee klassen. Met deze hypotheekvorm sla je dus eigenlijk twee vliegen in een klap: een lagere rente over het duurzame gedeelte van de hypotheek en een structureel lagere energierekening. De rentekorting is echter vaak minder dan bij de groene hypotheek.

Satelliethypotheek en PPM Satelliethypotheek Seinen Projectontwikkeling, een innovatieve projectontwikkelaar, werkt nauw samen met het ministerie van VROM en de ABN-AMRO aan nieuwe duurzame (financiële) producten. Begin jaren negentig heeft Seinen een nieuw financieel product op de markt gebracht: de satelliethypotheek. Het eindresultaat is bondig: ieder gezin kan honderd á honderdvijftig euro per maand besparen door een efficiënter financieel pakket. Polissen en financieringen, waar een gemiddeld gezin er respectievelijk zes á zeven en vijf van heeft, kosten veel door poliskosten, beheerskosten, administratiekosten en kosten voor de hoge provisies (jaarlijkse provisie x duur). De satelliethypotheek voorkomt deze hoge kosten. De gehele vermogensvorming wordt in eigen beheer opgebouwd in box een & drie met te verwaarlozen kosten. Alle noodzakelijke dekkingen worden uitsluitend tegen variabele kosten meeverzekerd. Deze actie leidt tot hoge besparingen in woonlasten en veroorzaakt tevens een indrukwekkend verschil in vermogensopbouw. PPM (extra lenen op basis van toekomstige energiebesparing) Het PMM-financieringsconcept zorgt ervoor dat de mogelijkheden van subsidies en het nieuwe belastingsysteem optimaal worden benut. Hierdoor wordt het mogelijk duurzame installaties via de door Seinen ontwikkelde PPM-formule, zonder extra maandelijkse lasten, aan te bieden. De PPM- formule is gecheckt en goedgekeurd door ABN-AMRO, diverse juristen van verschillende gemeenten en de belastingdienst en met veel enthousiasme ontvangen. Het was voor de betrokken bankinstelling tevens aanleiding om de investering niet mee te rekenen in het woonquotum.


100


Rekenvoorbeeld: Uit recente ramingen van Seinen blijkt dat een gemiddeld huishouden in vijftien jaar zestigduizend euro uitgeeft aan energienota’s. Het bedrag uit de nota’s voor de komende vijftien jaar wordt contant gemaakt. (fiscaliseren van de energienota) Dit bedrag wordt met de bank afgerekend en onder het hypotheekrecht gebracht. Hiermee kunnen duurzaamheidsmaatregelen worden bekostigd.

(Voorbeeld vereenvoudigd hypotheekvoorstel) N.B.: Het exacte hypotheekbedrag is onder andere afhankelijk van woonquotum, hypotheekvorm en rentestand. Woonquotum: Het percentage van het toetsinkomen dat mag worden besteed aan wonen. Deze is niet voor iedereen gelijk. In feite geldt: hoger het inkomen, des te groter het percentage dat maandelijks aan woonlasten mag worden uitgegeven. Bruto inkomen: Persoon 1: € 32,000.Persoon 2: € 28,000.Totaal bruto jaarinkomen: € 60,000.Maximaal hypotheekbedrag: € 281,200.Maximale koopprijs nieuwbouw woning: € 277,052 Maximale koopprijs bestaande woning: € 259,557 Bij het fiscaliseren van een gemiddelde energierekening, € 60,000.-/ 15 jaar, is met de PMM constructie het hypotheekbedrag te verhogen tot € 341,200.- ( € 281,200 + € 60,000) Dit betekent een toename van de maximale koopprijs van een nieuwbouwwoning tot € 335,235.- en voor een bestaande woning: € 314,186.(Bron: Rabobank 2009, bewerking JvR)

Figuur 47: Vereenvoudigd hypotheekvoorstel (Rabobank 2009, bewerkt door JvR)


101


7.6

Aanmoedigende middelen voor duurzame gebiedsontwikkeling

Deze paragraaf gaat in op beloningsmiddelen voor investeerders in duurzame gebiedsontwikkeling.

7.6.1

Subsidies vanuit Europa

Sustainable Energy Systems in Advanced Cities (SESAC). Op diverse schaalniveaus investeert de overheid in duurzame projecten. Een voorbeeld hiervan voor Europa is ‘European Sustainable Energy Systems in Advanced Cities (SESAC).’ Dit is een pilot project en richt zich op duurzame energiemaatregelen. Drie Europese steden nemen deel aan het project en ontvangen subsidie. Voor Erasmusveld kwam dit project te vroeg. Misschien dienen zich in de toekomst gelijksoortige projecten aan.

7.6.2

Subsidies vanuit het rijk

De Nederlandse rijksoverheid biedt net als Europa subsidiemogelijkheden voor duurzame projecten. Het ministerie van VROM is verantwoordelijk voor de verstrekking van subsidies op het gebied van milieu. Echter, VROM heeft de uitvoering van subsidieverstrekking ondergebracht bij SenterNovem. Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE) Partijen in Nederland die energie willen produceren op een manier die het milieu nauwelijks belast, kunnen gebruik maken van de SDE. Het ministerie van VROM ondersteunt met deze regeling projecten die nog net niet uit de kosten komen.

De SDE geeft investeerders in duurzame energie een langjarige zekerheid. Hiervoor is een systeem opgezet dat het verschil vergoedt tussen de kostprijs van de 'reguliere conventionele energie' en de duurzame energie; levert duurzame energie uit het betreffende project te weinig op, dan vult de SDE de opbrengsten aan. Dit gebeurt voor een periode van vijftien jaar (Waterkracht, Afvalverbranding, Zon-PV en Wind op land) of twaalf jaar (Overige Biomassa-categorieën en Groen gas).

7.6.3

Subsidies vanuit provincies

Provincies hebben eveneens de bevoegdheid en vrijheid om subsidies te verstrekken. Per provincie kunnen deze subsidies verschillen. Als voorbeeld is hieronder een subsidie vanuit de provincie Utrecht opgenomen. (zie pagina 102)

7.6.4

Subsidies vanuit gemeenten

Diverse gemeenten stellen subsidies beschikbaar voor energiemaatregelen. Gemeenten zijn hierin vrij, daarom zijn deze erg uiteenlopend. Amsterdam heeft bijvoorbeeld de ‘Bijzondere Subsidieverordening Basiskwaliteit Woningbouw Marktsector Amsterdam 2008’ waarin zij kwaliteitsmaatregelen stelt op gebied van aanpasbaarheid en duurzaamheid. Het zijn vaak tegemoetkomingen op kleinschalig particulier niveau. Bij grootschalige gebiedsontwikkeling zoals Erasmusveld is het verstandig vroegtijdig met de gemeente Den Haag in overleg te treden. Gezien het hoge ambitieniveau heeft de gemeente wellicht een projectgebonden budget beschikbaar voor Erasmusveld.


102


( Particuliere verhuurder; Particuliere woningeigenaar;) Provincie Utrecht, Utrecht Begindatum: 01-10-2009 Einddatum: 30-09-2010 Korte omschrijving van de subsidie of lening: U kunt als woningeigenaar of MKB bedrijf in de gemeente Utrecht subsidie krijgen op het na-isoleren van uw bestaande woning of bedrijfspand. Hoogte subsidie of financiering: 25% van de investeringskosten van het plaatsen van HR++ glas en de na-isolatie maatregelen. Overige voorwaarden: Het minimum investeringsbedrag om in aanmerking te komen is 500 euro, u kunt maximaal 5000 euro subsidie ontvangen. De subsidie is beschikbaar voor particuliere woningeigenaren, verenigingen van eigenaren en MKB bedrijven met een eigen pand (met een bedrijfspand van max 250 m2). Ziet u voor de overige voorwaarden 'lees meer' (naar de website van de gemeente Utrecht). Voor verenigingen van eigenaren gelden speciale voorwaarden, deze vindt u ook op de gemeente website. Figuur 48: Voorbeeld provinciale subsidie (JvR)

7.6.5

Overige aanmoedigende middelen

De gemeenten Amsterdam experimenteerde en Eindhoven experimenteert momenteel met andere middelen om duurzame gebiedsontwikkeling een verdere impuls te geven. Amsterdam probeerde duurzame maatregelen te stimuleren door deze door ontwikkelende partijen op te laten nemen in de stichtingskostenopzet en vervolgens de grondprijsbepaling hierop af te stemmen. ‘In de praktijk bleek echter dat het standaard opnemen van de maatregelen in de stichtingskostenopzet bij de grondprijsbepaling onvoldoende bijdroeg aan het in de praktijk realiseren van deze maatregelen’, aldus de gemeente Amsterdam. Amsterdam heeft daarom besloten om de bestaande generieke grondprijskorting af te schaffen en te vervangen door een subsidie. Eindhoven is later begonnen en blijft het middel inzetten. ‘De lagere grondprijs geldt alleen voor gebouwen die een ruime voldoende halen op de zogeheten GPR-schaal’, aldus gemeente Eindhoven. De GPR-schaal is een computerprogramma, ontwikkeld door de gemeente Tilburg en W/E installateurs, dat de duurzaamheid ((kwaliteit: gezondheid, gebruikswaarde) en milieubelasting)) van gebouwen in kaart brengt.

7.6.6

Stellen van aanvullende voorwaarden

Nationale Hypotheek Garantie De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning verstrekt tegen borgtochtprovisie de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG verlaagt de drempel voor het eigenwoningbezit omdat het afsluiten van een hypotheek wordt vergemakkelijkt. De NHG kan als maatregel worden ingezet om duurzame gebiedsontwikkeling aan te moedigen. Als voorbeeld kan men de voorwaarde stellen dat een woning en/of de wijk als geheel aan bepaalde duurzaamheidprestaties moet voldoen alvorens de garantie wordt afgegeven. BREEM is een internationaal keurmerk dat de Nederlandse nationale regelgeving op het gebied van duurzaamheid overstijgt. Momenteel wordt het keurmerk toegepast op nieuwbouw. Men werkt aan een applicatie voor bestaande bouw en gebied. Hypotheekrenteaftrek Eenzelfde voorwaarde kan de overheid ook stellen aan de hypotheekrenteaftrek. Men kan de aftrek boven een bepaalde vastgoedwaarde afschaffen of alleen voor duurzaam vastgoed in een duurzame wijk laten gelden.


103


Deze maatregelen zijn vooral doeltreffend in een kritische markt waar de woonconsument invloed kan uitoefenen op het aanbod. Vanwege de woningkrapte in de Randstad, en hiermee dus ook Den Haag, zal zodra de economie weer aantrekt de invloed van de consument afnemen. In een aanbodmarkt moet men genoemde aanvullende voorwaarden aan ontwikkelende partijen stellen. Waarderingslijst huurpuntentelling Om duurzaam vastgoed in de sociale huursector te bemoedigen dient, mijns inziens, de huurpuntenlijst te worden herzien. Er moet een koppeling worden gemaakt tussen de ‘kale huur’ en de bijkomende kosten voor gas, water en elektra. Duurzame maatregelen die effect hebben op het fossiele gas- of elektriciteitsverbruik hebben op dit moment geen positief effect op het aantal huurpunten. Alleen ‘centrale verwarming’ en ‘warmte-isolatie’ zijn opgenomen. Een duurzaamheidsparagraaf waarin het verband tussen de ‘kale huur’ en bijkomende kosten is verwerkt, zal uitkomst kunnen gaan bieden.

7.7

Ontmoedigende middelen voor traditionele gebiedsontwikkeling

7.8

Een andere manier van financieren

Financiële instellingen kunnen, door het ontwikkelen van nieuwe financiële producten, een doorbraak forceren voor duurzaam onroerend goed. Zij kunnen de mogelijkheid bieden de verschillende bouwdelen (casco, inbouwpakket, duurzaamheidspakket) apart van elkaar te financieren met verschillende looptijden. Het in paragraaf 6.8.4 besproken ‘multifunctioneel casco’ maakt een afschrijftermijn van vijftig jaar mogelijk. Voor het inbouwpakket en het duurzaamheidspakket gaat men uit van een afschrijftermijn van vijfentwintig jaar. Door de diverse bouwdelen apart te financieren tegen verschillende looptijden en rentetarieven is voordeel te behalen in de financieringskosten. Marktpartijen vragen de overheid om een openeinderegeling voor subsidies. Veelal geldt voor subsidies een vastgesteld bedrag of vaste maximale looptijd. Dit zorgt voor onzekerheid voor het terugverdienen van investeringen. Door subsidies met een open einde aan te bieden wordt deze onzekerheid weggenomen.

De rijksoverheid kan duurzame gebiedsontwikkeling bemoedigen door traditionele gebiedsontwikkeling te ontmoedigen. Belastingen en heffingen zijn tegenhangers van subsidies. Met belastingen en heffingen kan men, net als met subsidies, menselijk gedrag beïnvloeden. Traditionele planontwikkeling is te ontmoedigen door toepassingen op fossiele energie extra te belasten.


104


7.9

Het garanderen van terugverdientijd

De bereidheid voor het milieu te betalen is gering, zo blijkt uit Woning en markt (2009). Onafhankelijk van de terugverdientijd, blijkt dat nog niet de helft (zesenveertig procent) van de potentiële kopers bereid is 5.000 euro extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Slechts achtentwintig procent zegt 10.000 euro onvoorwaardelijk te betalen. Dit ligt anders als de terugverdientijd voor de woonconsument gegarandeerd wordt. Indien de terugverdienperiode verzekerd is, zegt tweeënzestig procent van de potentiële kopers een meerprijs van 15.000 euro te accepteren. Meer dan vijftig procent van de potentiële kopers die zich een nieuwbouwwoning boven de 400.000 euro kan veroorloven, is zelfs bereid 30.000 euro meer te betalen. Voorwaarde is een terugverdientijd van maximaal tien jaar.

7.9.1

Hoe is terugverdientijd te garanderen en welke partijen geven de garantie?

Hoe te garanderen? Partijen die investeren in duurzame maatregelen willen de garantie dat meerinvesteringen binnen de gestelde termijn van tien jaar worden terugverdiend. Investeerder is vaak de eigenaar van het onroerend goed: particulieren, corporaties en beleggers. Wie geeft hun de terugverdiengarantie? Hier is niet eenvoudig een antwoord op te geven omdat terugverdientijd afhankelijk is van diverse factoren, zoals energieprijs- en renteontwikkelingen en een mogelijke garantie alleen te geven is op basis van huidige prijs- en financieringsverhoudingen. Tevens liggen terugverdienmogelijkheden per eigenaar verschillend.

Particuliere eigenaren zijn directe incasseerders van de verandering die optreedt door een investering in een duurzame maatregel. Zij incasseren direct het financiële voordeel van een energiebesparende duurzame maatregel. Als de energiemaatschappij een investering doet in bijvoorbeeld een warmtepomp en de gebruiker niet het volledig juridisch eigendom overneemt, betaalt de gebruiker vaak de prijs van traditionele energie en komt het financiële voordeel de energiemaatschappij toe. Corporaties van sociale huurwoningen hebben beperkingen in het verhalen van meerinvesteringen door middel van huurprijsverhoging. Sociale huurwoningen onder de huurtoeslaggrens (647,53 euro d.d. 1-7-09) zijn namelijk gebonden aan de huurprijzenwet en hiermee het huurpuntenstelsel. Alleen de duurzame maatregelen, die een kwaliteitsverbetering teweeg brengen die valt onder de ‘waarderingslijst’ van de huurcommissie, kan momenteel worden doorberekend in de huurprijs. De mogelijke huurverhoging bepaalt, afhankelijk van de hoogte ervan, de terugverdientijd. Beleggers in vrije sector huurwoningen bieden woningen aan met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. De woning voldoet (ten minste) aan de huurpuntencriteria. Verhuurders van vrije sector huurwoningen zijn in staat meerinvesteringen in duurzame maatregelen te verrekenen in de huurprijs. Hiermee is de terugverdientijd voor hen gewaarborgd. Probleem is echter dat de ‘kale huurprijs’ hoger uitkomt dan bij traditioneel onroerend goed. Dit kan potentiële huurders afschrikken, mits men vroegtijdig wordt geïnformeerd over lagere bijkomende kosten (gas, water en elektra).


105


Welke partijen geven de garantie? Een garantie of waarborg is een sterke belofte met juridische grondslag. Terugverdiengarantie geeft de belofte dat een investering binnen een gestelde termijn wordt terugverdiend. Het is een garantie die een partij zelf afgeeft en geen wettelijke garantie. Producenten en projectontwikkelaars zullen de terugverdiengarantie waarschijnlijk niet geven omdat zij de garantie niet kúnnen geven. Ik ben van mening dat de garantie uit een andere hoek moet komen. Enerzijds vanuit de overheid anderzijds vanuit de financier.

De overheid zal de garantie moeten geven dat zij een eventueel kostenverschil door middel van een subsidie zal compenseren. De financier zal de garantie moeten geven dat zij de hogere aanloopkosten meefinanciert door middel van het verdisconteren van de (te verwachten) (energie)kostenbesparing.

Beantwoording deelvraag: “Welke (juridische) mogelijkheden zijn voor handen om het (economisch) aantrekkelijk te maken een duurzame woning te bewonen?” Een duurzame woning kan op diverse manieren economisch aantrekkelijk worden gemaakt. Ten eerste dragen financiële instellingen eraan bij, door specifiek financiële producten te ontwikkelen om investeringen in duurzame maatregelen te kunnen financieren. Een groenfinanciering bijvoorbeeld geeft rentekorting op duurzame investeringen. Met de PMMconstructie wordt de geprognosticeerde energierekening verdisconteerd en het woonquotum met dit bedrag verhoogd. Ten tweede vervult de overheid, op verschillende schaalniveaus, een rol. Zij kan subsidies verstrekken en korting geven op de grondprijs. Daarnaast kan zij bij wet aanvullende voorwaarden stellen bij de financiering (NHG) en kan zij de hypotheekrenteaftrek koppelen aan de duurzaamheidsprestatie van een woning. Bovenal is het belangrijk dat de terugverdientijd van investeringen wordt gegarandeerd. Per investerende partij zijn er diverse mogelijkheden die hieraan kunnen bijdragen. Beantwoording deelvraag: “De eindgebruiker en/of eigenaar is in staat meer te betalen voor de aanschaf van een woning vanwege meer woonkwaliteit (lagere energielasten en meer comfort). In hoeverre is dit terug te verdienen via de prijs van het onroerend goed?” Kopers, zowel particulieren als beleggers, wordt door financiële instellingen de mogelijkheid geboden een duurzame woning met een hogere aanschafprijs te financieren. Hierdoor zijn de extra investeringskosten te verrekenen in de woningprijs. Kopers zijn (nog) sceptisch. Zij zullen goed moeten worden geïnformeerd over de hogere aanschafprijs en de lagere exploitatiekosten. Inzicht in de totale woonlasten van een duurzame woning biedt hierbij uitkomst. Tevens dienen de voordelen voor particulieren, (onder andere aftrekbaarheid van de extra hypotheekrente, ten opzichte van de niet-aftrekbare energienota’s), onder de aandacht te worden gebracht.


106


8.

Onderzoeksevaluatie en conclusies

8.1

Slotconclusie

Dit onderzoek gaat over duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt. Het onderzoek is exploratief van aard. De wijk Erasmusveld Den Haag, met als doel de meest duurzame wijk van de wereld te worden, is praktijkcasus. Het duurzaam ontwikkelen van Erasmusveld is op financiële- en juridische haalbaarheid onderzocht. Uit de bestudeerde literatuur kunnen algemene conclusies getrokken worden. Resultaten uit het casusonderzoek zijn niet te generaliseren en hebben specifiek betrekking op Erasmusveld Den Haag.

8.1.1

Financiële haalbaarheid Erasmusveld

Beantwoording hoofdvraag: “Geeft duurzame gebiedsontwikkeling in financieel opzicht een dusdanige meerwaarde aan wijk en woning, dat (meer)investeringen in additionele duurzame maatregelen kunnen worden verrekend in de woningprijs en residueel een hogere waarde kan worden toegekend aan de grond?” Het onderzoek heeft aangetoond dat het duurzaam ontwikkelen van Erasmusveld, binnen de in hoofdstuk 6 gestelde kaders, financieel haalbaar is. De goede energieprestatie van de woningen zorgt ervoor dat, mits de woonconsument hierover goed wordt geïnformeerd, zij gemiddeld tweeënhalf procent meer willen betalen voor een woning, los van alle overige woningkenmerken. De meerwaarde vertaalt zich in een hogere residuele grondwaarde en hiermee hogere grondopbrengsten. De extra grondproductiekosten worden hiermee ruimschoots gedekt.

Op woningniveau is bepaald dat voor particuliere eigenaren een duurzame woning lagere netto woonlasten heeft dan een traditionele woning. Voor corporaties en beleggers geldt eveneens dat, vanwege de hogere kale huurprijs en het lagere Bruto AanvangsRendement, een duurzame woning een hogere Netto Contante Waarde heeft. Een belangrijk uitgangspunt is wel dat men afstapt van de huidige ‘investeringskosten benadering’ en een ‘total cost of ownership’ benadering hanteert.

8.1.2

Juridische haalbaarheid Erasmusveld

Het merendeel van de gronden in Erasmusveld waar woningen zijn gepland, is eigendom van de gemeente Den Haag. De gronden worden momenteel in erfpacht uitgegeven. Private partijen hebben op enkele plekken strategische posities ingenomen. Voornemen van deze partijen is om zelf te realiseren. Voor deze gevallen biedt de nieuwe Wro met Grondexploitatiewet voldoende handvatten. De kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gehanteerd bij het groeperen van te verhalen kosten. Voor het verhalen van kosten die de gemeente maakt voor (additionele) duurzame maatregelen bij de grondexploitatie biedt deze lijst voor gebiedseigen kosten voldoende ondersteuning. Om deze kosten juridisch te kunnen afdwingen, dienen de achterliggende beleidsdoelstellingen wel in een beleidsnota of Structuurvisie zijn opgenomen. In praktijk zullen de gemeente en ontwikkelaars alleen tot elkaar komen indien beide partijen mogelijkheden zien om hun individuele doelstellingen te behalen. Bij de vastgoedexploitatie ligt de afdwingbaarheid


107


van het duurzaamheidsbeleid gecompliceerder. Artikel 122 Woningwet legt namelijk bij gemeenten beperkingen op voor de afdwingbaarheid van duurzaamheidsdoelstellingen. Artikel 7a Woningwet biedt, indien men tijdig actie onderneemt, voor Erasmusveld wellicht uitkomst. Duurzame woningen vragen hogere investeringskosten en hebben lagere exploitatiekosten tot gevolg. Diverse financiële producten, waaronder de groenfinanciering, groenhypotheek en PMM, biedt consumenten de mogelijkheid de hogere investeringskosten mee te financieren boven het gestelde woonquotum. De overheden op verschillende niveaus verstrekken tevens subsidies. Dit maakt duurzame gebiedsontwikkeling juridisch haalbaar.

8.1.3

het lastigst in geld zijn uit te drukken en/of minimaal effect hebben op de waardestijging zijn het verst verwijderd van het snijpunt van de x – y as. Duurzame maatregelen (lokaal effect) zijn: Slim ontworpen woningen: aantrekkelijke zonoriëntatie en woningindeling (1). Bouwmaterialen volgens C2C filosofie: het onroerend goed is opgebouwd uit onuitputtelijke materialen. Tevens is het demontabel (2). Geen vervoersbewegingen van traditionele auto’s in de wijk: er rijden geen auto’s op fossiele brandstof. Erasmusveld heeft een meer ‘parkachtig karakter’ (3). Wijk is ingericht voor langzaam verkeer: het langzaam verkeer en openbaar vervoer zijn bovengeschikt aan het autovervoer in de wijk (4). Hoogwaardig openbaar vervoer: openbaar vervoer is uitstekend en staat in goede verbinding met OV knopen. (Den Haag CS) (5). Bovengemiddelde hoeveelheid water in de wijk: de wijk heeft een ‘natte aanblik’ en het aanwezige groen staat ten dienste van het aanwezige water (6). Minimale hoeveelheid verharding: straten zijn waterdoorlatend (7). Multifunctioneel wijkcentrum en bewonersparticipatie (8). Onder duurzame maatregelen (nationaal & mondiaal effect) vallen de aanzienlijke verlaging van C02 uitstoot (9). Beëindiging fossiele energievraag (10).

Niet monetariseerbare positieve externe effecten

In de haalbaarheidsberekeningen is uitgegaan van economisch te beargumenteren aspecten. Tevens zijn er positieve externe effecten die niet gemonetariseerd zijn maar wel van invloed zijn op de waarde van de woning. Ze verhogen namelijk de belevingswaarde en/ of functionaliteit. In onderstaand schema zijn deze maatregelen geplaatst. Maatregelen waarvan ik veronderstel dat zij de langste terugverdientijd hebben,

Figuur 49: Schematische weergave niet monetariseerbare positieve externe effecten (JvR)

Heeft mondiaal effect

10

9

2 8 Overgangsgebied Concrete waardestijging

7

3 1

6

Energie bespar ende maatre gelen

4

5

+ Heeft lokaal effect

+

Terugverdien mogelijkheid


-

108


8.1.4

Concurrentiepositie duurzaam woningaanbod Erasmusveld met traditioneel woningaanbod Den Haag

Het stedenbouwkundig plan en het woningprogramma van Erasmusveld onderscheidt zich van het huidige traditionele woningaanbod in Den Haag. Het onderscheidend vermogen van Erasmusveld maakt de wijk een concurrent voor het huidige woningaanbod in Den Haag. Gezien de gunstige cost of ownerhip van het duurzame woningaanbod en de aantrekkelijke belevingswaarde die de wijk biedt voor een almaar groeiende doelgroep, veronderstel ik een positief opnamepotentieel in deze kritische markt.

8.2

Aanbevelingen volgend uit dit onderzoek

Hoewel financieel en juridisch de haalbaarheid voor duurzaam Erasmusveld is aangetoond, betekent dit niet direct een succesvolle planontwikkeling. Er is namelijk ook draagvlak nodig bij alle betrokken stakeholders. Hoe creëer je het benodigde draagvlak voor succes? Ten eerste dient geprobeerd te worden de diffuse milieubelangen en de geconcentreerde economische belangen te convergeren: ‘een schonere leefomgeving’ en ‘rendement op geïnvesteerd vermogen’ zijn van andere aard waardoor deze vaak met elkaar conflicteren. Ten tweede dienen betrokken partijen in de keten uit te gaan van een ander waarderingsmodel. De cost of ownershipbenadering moet worden gebruikt bij Erasmusveld. Door ook de exploitatie- en onderhoudskosten en restwaarde mee te nemen in de berekening van de jaarlijkse gebruikskosten, ontstaat een veel eerlijker vergelijking en komen de economische voordelen beter uit de verf.

Ten derde dient het economisch belang bespreekbaar te worden gemaakt en moet er baat zijn voor de consument. ‘Baat het niet dan gaat het niet,’ aldus van de Griendt (2009). Het economisch belang is namelijk voor velen doorslaggevend. Als iedereen financieel voordeel kan halen uit de duurzame maatregelen die worden toegepast in Erasmusveld is men eerder bereid er in te investeren. Ten vierde dient de consument te worden overtuigd van het feit dat een duurzame woning niet duurder is. Uit onderzoek van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) blijkt dat door een goede planning en intelligent gebruik van de beschikbare duurzame methodieken en materialen, een duurzame woning tegen dezelfde kostprijs is te realiseren als traditioneel gebouwd vastgoed. Op langere termijn zullen zelfs de exploitatie- en onderhoudskosten lager uitvallen, waardoor de hogere aanloopkosten ruimschoots worden gecompenseerd. Vooral de besparing in energiekosten is in dat opzicht een belangrijke factor. Ook stelde RICS evenals Rakhorst (2008) dat de marktwaarde van een project dat duurzaam is gerealiseerd, zich in de nabije toekomst positiever zal ontwikkelen. Ook deze ontwikkeling is gerelateerd aan de energieprijzen. De duurzame woningen in Erasmusveld verbruiken geen fossiele energie. Gezien de geprognosticeerde prijsstijging van fossiele brandstoffen zullen de woonlasten van een traditionele woning stijgen, wordt een duurzame woning financieel aantrekkelijker en zal de vraag vanuit de markt toenemen. Ten vijfde dient de argwaan bij vooral consumenten te worden weggenomen. Men moet beginnen om waardevolle informatie over energiezuinige nieuwbouwwoningen te verstrekken. Ook moet de terugverdientijd van de extra investeringen worden gegarandeerd. Daarbij moet de meerwaarde, of op zijn minst waardebehoud van de


109


woning, bij doorverkoop kenbaar worden gemaakt. Eveneens dat duurzaam gebouwde woningen hoger wooncomfort kunnen bieden. Afsluitend verdient het aanbeveling dat een aantal juridische kaders worden aangepast. Corporaties met woningen onder de huurgrens ondervinden namelijk tegenslag bij het verhalen van investeringskosten in de huurprijs vanwege het huidige huurwaarderingsstelsel. In juni 2010 geldt een nieuw stelsel waarin additionele duurzame maatregelen wel meer huurpunten genereren. Ook ondervindt men problemen bij decentrale groene energievoorzieningen (groene energieopwekking op wijkniveau). De investeringskosten zijn niet direct te verrekenen in de huurprijs. Daarom dienen corporaties de groene energievoorzieningen onder te brengen in een aparte rechtspersoon. Deze onderneming draait op zichzelf. De investeringskosten worden terugverdiend door de energielevering in rekening te brengen. Deze kaders blijken in de praktijk omslachtig te zijn en hebben een remmende werking op deze ontwikkelingen.

8.3

Aanbevelingen voor nader onderzoek

Het onderzoek is ingegaan op de financiële- en juridische haalbaarheid van duurzame gebiedsontwikkeling. De financiële haalbaarheid van Erasmusveld is bepaald aan de hand van economisch beargumenteerde aspecten. Voor nader onderzoek verdient het aanbeveling de in dit onderzoek niet-gemonetariseerde positieve externe effecten van economische argumentatie te voorzien. Vernieuwde inzichten in de waardering van deze effecten vergroot de volledigheid van het financiële haalbaarheidsonderzoek. Tevens draagt goede argumentatie bij aan het benodigde draagvlak voor duurzame gebiedsontwikkeling.


110


8.4

Reflectie

Het begrip ‘duurzaam’ is meerzijdig. Wat verstaat de gemeente Den Haag onder duurzaam? Willen zij een duurzame inrichting, duurzaam materiaalgebruik, reductie van de energievraag, groene energieopwekking, een duurzame beleving door de bewoners? De gemeente Den Haag heeft zeer hoge ambities uitgesproken en doelen gesteld. Middelen, zoals geld, zijn echter in beperktere mate beschikbaar. Doelen kunnen, binnen de beschikbare middelen, een tegenstrijdige werking op elkaar hebben. Een voorbeeld ter verduidelijking: men wil zwemwater in Erasmusveld, waterkringlopen sluiten en de energievraag reduceren. In praktijk betekent dit dat de kwaliteit van het oppervlaktewater dusdanig moet zijn om erin te kunnen zwemmen. Tevens wil men het grijswater op natuurlijke wijze in de wijk zuiveren en in het oppervlaktewater laten vloeien om bij te dragen aan de beleving. De inspanning die het echter vergt om het risico op te lage waterkwaliteit dusdanig te beperken is aanzienlijk hoog. De investeringskosten van ongeveer vijfhonderd euro per inwoner voor een Membraam Bio Reactor (MBR), die het risico op te lage waterkwaliteit aanzienlijk verlaagt, zijn erg hoog. Tevens is het energieverbruik van genoemde MBR hoog omdat bij de zuivering het afvalwater onder hoge druk door filters wordt geperst. Samenvattend is het, binnen de beschikbare middelen, onmogelijk om op alle aspecten van duurzaamheid even hoog te scoren en moeten keuzen worden gemaakt. Op welke duurzaamheidaspecten gaan we ons richten in Erasmusveld? Hoe wil je de wijk positioneren? Misschien is het, met de huidige stand van de techniek en de locatiespecifieke kenmerken

goedkoper en ‘duurzamer’ om Erasmusveld aan te sluiten op het centraal rioleringsnetwerk. Per situatie, dus ook in Erasmusveld, moeten dusdanige afwegingen worden gemaakt. Hoe ver wil men gaan met het behalen van de doelen? Staat duurzaamheid op de eerste plaats en is al het overige ondergeschikt? Wanneer is iets nog duurzaam?


111


Literatuuropgave Literatuur Baggelaar, Paul K, Geudens, Peter J.J.G. (2005). Prognose landelijke drinkwater vraag tot 2020. Rijswijk: VEWIN De Boer, Arnold, ten Have, Frank, (2007). Grondexploitatiewet vergt andere aanpak gemeentelijk kostenverhaal. Deloitte, nr.., 1-3 Van den Brand, Joop, e.a., (2008). Handreiking Grondexploitatiewet. Den Haag: Sdu Uitgevers Brounen, Dirk, e.a., (2009). The Diffusion of Green Labels in the Housing Market. Rotterdam: RSM Creemers, H.L.M.G., (2007). Het recht van de eigenaar om de bestemming van de grond “zelf” te realiseren. O.U.N., nr.., 1-50 Croes, A.L., (2005). Privaatrecht vastgoed. Groningen: Wolters Noordhoff Deuten, Jochum (2009). Reken aan wijken met de effectencalculator. Real Estate Magazine, 2009, 66, 3 DSO Den Haag (2006). Structuurvisie Den Haag 2020, Wereldstad aan Zee – Leyweg. Den Haag: DSO Den Haag DSO Den Haag (2005). Overzichtskaart uitgiftebeleid Den Haag. Den Haag: DSO Den Haag DSO Den Haag (2008). Erfpacht of eigen grond. Den Haag: DSO Den Haag Van Ee, M. e.a. (2009) Locale duurzame energiebedrijven, een aantal visies uit de markt. Rotterdam: Eversheds Faassen Van Enk, Wabe, (2009). Kloof tussen publieke en private partijen groeit tijdens economische recessie. PropertyNL, nr 3, 11 De Graaf e.a., (2009). Sprekende Cijfers Woningmarkten 2009. Amersfoort: Dynamis Amersfoort Geudens, P.J.J.G. (2008). Waterleidingstatistiek 2007. Rijswijk: VEWIN Van de Griendt, B. (2007). Grond voor zorg- stof tot nadenken. Utrecht: Uitgeverij STILI NOVI Hijmans, E.R., Gerzon, R.J., (1995). Recht rond grondbeleid: een juridisch handboek voor het Grondbedrijf. Enschede: Vanderloeff Drukkers De Jong-Tennekes, M., Versteegh, F., (2009). Rabo Vastgoedgroep Woning & Markt 2009. Zaltbommel: De Regiekamer Communicatie Knol, M., Savelkoul, H. (2009). Kredietcrisis en grondbeleid. Real Estate Magazine, 62, 44-46 Kolpron Consultants, (1998). Grondbezit & grondverwerving VINEX-uitleglocaties. Rotterdam: Kolpron Kruijt, B., e.a., (1990). Economische Grondslagen van Grondbeleid. Amsterdam: SBV Lobée, J.M. (1999). Grondopbrengst versus grondbeleid. Delft: DUP. MusKee, Marten, (2006). Vette jaren grondbedrijven voorbij: corporaties betalen marktconforme prijs. VNG Magazine, nr 13, ... Priemus, H., Dubbeling, D.J., (2000). Hou je mond over grond. Delft: DUP Satellite Projectgroep Structuurvisie Den Haag 2020, e.a., (2005) Wereldstad aan Zee, structuurvisie Den Haag 2020. Den Haag: Gemeente Den Haag, Multimedia Rakhorst, A., (2008). De winst van duurzaam bouwen. Heeswijk: Search Knowledge Rothengatter, Rob, (2009). Duurzame stedelijke vernieuwing: de logica van de wijk. Den Haag: VROM Schiffers, Mathijs, (2008). Ruzie over prijzen van bouwkavels. Het financieel Dagblad, nr 14/7, 13 Tawil, E.D., e.a., (2008) Duurzaam Erasmusveld Den Haag, hub voor ecologie en natuurlijk comfort. Haarlem: Atelier 2T Thoonen, J.J., Gerritsen, W.H.F., (2007). Grondexploitatiewet, de gevolgen van de grondexploitatiewet voor de dagelijkse praktijk. Den Haag: Sdu Uitgevers Van der Veen e.a., (2009), Monitor Duurzaam Nederland 2009. Den Haag: CBS Verschuren, P., Doorewaard, H., (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Lemma Vroom, Walter, de Wolff, Herman, (200.). De Grondexploitatiewet en de verwervingskosten, Hoe vereven je de inbrengwaarde? nb, nb De Wolff e.a., (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Delft: OTB Wolting, Bert, (2006). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: Sdu Uitgevers


112


Websites Onderstaande websites zijn diverse malen bezocht gedurende het onderzoek: • Bibliotheek TU Delft www.libary.tudelft.nl • Centraal Bureau voor de Statistiek www.cbs.nl • Bouwfonds Ontwikkeling www.bouwfonds.nl • Dynamis – Sprekende cijfers www.dynamis.nl • Europa NU voor Journalisten http://media.europa-nu.nl/ • Facton www.facton.nl • Gemeente Amsterdam – subsidie voor duurzaamheid en aanpasbaarheid van woningen http://amsterdam.nl/?ActItmIdt=166742 • Google wetenschappelijke zoekmachine www.scholar.google.com • Ingenieursbureau Grontmij www.grontmij.nl • Jaarverslagen www.jaarverslag.info • Management, advies en automatiseringsbureau Brink Groep www.brinkgroep.nl • Milieucentraal energiesubsidiewijzer www.energiesubsidiewijzer.nl • Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieu www.vrom.nl • Pauw en Witteman www.pauwenwitteman.vara.nl • Reporter www.reporter.kro.nl • Waterland – het water informatie netwerk www.waterland.net • Economisch instituut voor bouwnijverheid www.eib.nl • Huurprijzen en Woonlasten www.huurders.info • Kenniscentrum Energie Internationaal (KEI) www.senternovem.nl/KEI • BREEAM - internationaal duurzaamheidskeurmerk www.breeam.nl


113


• GPR Gebouw - instrument voor duurzaam ontwikkelen en bouwen www.gprgebouw.nl • Financiële quickscan duurzaamheid www.gprgebouw.nl • Gemiddeld energieverbruik huishouden www.nibud.nl • Hypotheekrenteverwachting (rentebarometer) www.hypotheker.nl • Gemeente Den Haag – Ruimtelijke plannen en gemeentelijke tarieven www.denhaag.nl • Lowtech Magazine – Investeringskosten windmolens www.lowtechmagazine.be • Bruto AanvangsRendement (BAR) woningen Randstadregio www.dtz.nl • Opbouw van energieprijs particulieren www.essent.nl • Den Haag in cijfers http://denhaag.buurtmonitor.nl


114


Personen • Technische Universiteit Delft Drs. ing. J.P. (Jo) Soeter Mr. F.A.M. (Fred) Hobma • Grontmij Mid-west Ing. E.P. (Eric) Treep Ing. L. (Bert) Blaauwendraad MSc Drs. L. (Luuk) Vranken Ir. E. (Erik) Luyendijk • Grontmij Nederland Ing. D. (Dick) Boer (Bouwkostendeskundige) Ir. G. (Gijs) Kuijf (Civiel kostendeskundige) Ing. R. (Ruud) de Vries (Kostendeskundige elektrotechniek) Dhr. R. (Riny) van den Hengel (Groepsleider Technical Management) Ir. M. (Marijn) Kunst (Hoofd Technologie Water, Infrastructuur en Milieu)

Personen extern • Seinen Projectontwikkeling (Lezing) - d.d. 11 november 2009 Dhr. H. (Henk) Seinen • EPEA Eindhoven (Lezing) - d.d. 5 december 2009 Dhr. F. (Frank) Aerts • William McDonough +Partners EU (Lezing) - d.d. 5 december 2009 Dhr. K. (Kees) Noorman • Triodus Bank (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. Guus Berkhout • Institutionele belegger (directeur IVBN) (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. F. (Frank) van Blokland • Duurzame ontwikkeling (directeur AM Energy) (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. L. (Louis) Hiddes • Woning corporatie Woonzorg (lezing) - d.d. 16 december 2009 Dhr. Guus Verduijn


115



116


Bijlagen A- Begrippenlijst......................................................................................................................... 116 B- Verslag Charrette Erasmusveld Den Haag 12 – 14 oktober 2009 ......................................... 118 C- Prognose levensopbouw inwoners Den Haag....................................................................... 121 D- Grond- en vastgoedexploitatie berekening Erasmusveld Den Haag..................................... 122 E- Onderzoeksontwerp .............................................................................................................. 174

A- Begrippenlijst Onderstaande begrippen hebben specifiek betrekking op de context van dit onderzoek.

Het begrip: ‘gebiedsontwikkeling’ Ontwikkeling van de gebouwde omgeving in zowel bestaand stedelijk gebied als op uitleglocaties. Het betreft zowel de grond- als vastgoedexploitatie van een ontwikkelingsopgave. Het begrip ‘extra kwaliteit’ Hoger wooncomfort en lager verbruik fossiele energiebronnen. Het begrip ‘comfort’ Een geriefelijke woning en woonomgeving om te wonen.

Onderstaande begrippen zijn generiek.

Het begrip ‘terugverdientijd’ De tijd die verloopt tussen het moment van investeren en het moment waarop de contante waarde van de door deze investering veroorzaakte netto opbrengst gelijk zijn aan de investering. Het begrip ‘marktacceptatie’ Situatie waarin een (woon)consument (de afzetmarkt) een product (de woning) aanvaardt. Het begrip ‘kritische markt’ Een markt waarin de productiegroei vertraagt of zelfs negatief is. Als de productiegroei achterblijft bij de trendmatige groei dan wordt gesproken van laagconjunctuur. Als de productiegroei groter is dan de trendmatige groei dan wordt gesproken van hoogconjunctuur.


117


Het begrip: ‘kopersmarkt’ Een markt waarin de prijs wordt bepaald door de kopende partij. Zodra veel woningen worden aangeboden, maar de vraag beperkter is, is er sprake van een kopersmarkt. Het begrip ‘duurzaam’ Onder duurzaam in de context van dit onderzoek wordt verstaan: de wijk Erasmusveld met woningen, zijnde in het bezit van wenselijke gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde (kwaliteit). Praktisch uitgedrukt in meer wooncomfort, lagere energievraag en enkel gebruik van groene energie. Het begrip: ‘duurzame ontwikkeling’ “Een ontwikkeling die de behoeften van de huidige generatie vervult, zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties te blokkeren.” (Brundtland, 1992) Het begrip: ‘duurzaam bouwen’ Met een zo slim mogelijk gebruik van grondoppervlak, grondstoffen en energiebronnen een zo maximaal mogelijk (materieel en immaterieel) rendement behalen voor eigenaren, gebruikers, en voor de samenleving, de economie en het ecosysteem als geheel (Rakhorst, 2008). Het begrip ‘duurzame maatregelen’ In dit onderzoek wordt onder duurzame maatregelen verstaan: duurzame toepassingsmogelijkheden op woningen wijkniveau die bijdragen aan een duurzamere wijk en duurzamere woningen. Het begrip ‘prijs’ Een prijs komt tot stand door vraag en aanbod, en door factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Voor woningen gaat de koper daarbij uit van de biedprijs, terwijl de verkoper daarbij de laatprijs als uitgangspunt neemt (Ten Have, 2002). Zodra de biedprijs en de laatprijs op hetzelfde niveau zijn gekomen, komt een transactie tot stand. Het punt waarop dit gebeurt heet de marktprijs. Voor dit onderzoek is de marktprijs het bedrag waarop een balans wordt bereikt tussen biedprijs en laatprijs en er een transactie tot stand komt in een dynamische markt. Het begrip ‘waarde’ Onder marktwaarde wordt bij dit onderzoek verstaan: het verwachte bedrag dat op de dag van een taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoed tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen handelen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang. (Ten Have, 2002)


118


B- Verslag Charrette Erasmusveld Den Haag 12 - 14 oktober 2009 Inleiding en uitgangspositie De dagvoorzitter ging van start met de eindpresentatie en blikte kort terug op de afgelopen dagen. Hij schetste de dilemma’s van lokaal vs. regionaal, low-tech vs. high-tech, experimenteel vs. bewezen technologie en bewoners maken de wijk vs. de wijk kiest haar bewoners. Belangrijke conclusies die hieruit naar voren kwamen waren: leg eigen verantwoording bij bewoners en houdt er rekening mee dat het schaalniveau (woning, buurt, wijk, stad) leidend is voor duurzaamheid maatregelen. Neem als uitgangspunt duurzaamheidsmaatregelen uit te werken op wijkniveau maar laat kansen die voortvloeien uit een hoger gelegen schaalniveau niet liggen. Gekozen is voor het toepassen van conventionele technieken maar er is ook ruimte voor enkele experimenten. Inhoud Vervolgens is ingegaan op het concept van Erasmusveld: een levend organisme met een input en een output. IN: Zon, wind, water en menselijke inzet (ideeën, betrokkenheid). OUT: Energie, schoner water, rijkdom (ideeën, kwaliteit van leven, educatie voor de rest van de wereld). Eveneens zijn de ambities gepresenteerd: Luisteren naar het landschap, klimaat neutraal, kringlopen sluiten, geen elektriciteits-, riool-, en gasaansluiting op het stedelijk netwerk, energieleverende wijk en geen levering van afval. Onderstaand wordt per subgroep een uitwerking gegeven. Energie In Erasmusveld komen energieleverende zonnewoningen. Veel van de energiebehoefte wordt afgedekt door de zon. Tachtig procent door elektriciteit uit zon, twintig procent door zonneboilers, warmtepomp en nokturbines. Er dient voldoende variatie te zijn in maatregelen. Ieder woonblok heeft haar eigen kenmerken. Één blok haalt haar warmte uit biomassa, verkregen uit vergisting van GF-afval en zwart water. Additionele energie wordt zichtbaar gemaakt aan de hoofdassen van de wijk. Totaal negen vierkante meter aan zonnecellen. Energie verkregen uit wind accentueert de zichtbaarheid. Gekozen kan worden uit ongeveer zes kleine molens die totaal ongeveer 30.000 kWh opwekken of één grote molen die 1.000.000 KWh opwekt. Het verzamelgebouw krijgt naast de vele functies ook het doel de prestaties/ voortgang van de duurzame energieopwekking te presenteren aan de bewoners. (Dit is een soort barometer) Water Aan het watervraagstuk hangen veel verschillende aspecten. Allereerst het schaalvraagstuk. Erasmusveld maakt onderdeel uit van een veel groter systeem. Daarnaast kan Erasmusveld worden gezien als het putje van de polder. Het residu uit de polder stroomt naar Erasmusveld. Uitgangspunt is dat het water de wijk schoner uit gaat dan dat het erin komt. Luister naar het landschap en ga goed om met de bestaande waarden en functies. Bij hemelwater is het doel gesteld dit op perceelsniveau op te lossen. Het water moet niet geïnfiltreerd worden maar direct naar het oppervlaktewater worden verplaatst. Voor het drinkwater geldt een halvering van het gebruik, dit betekent naar zestig liter per persoon per dag. Hierdoor moet gestuurd worden op een gedragsverandering van bewoners.


119


Het oppervlaktewatersysteem moet een piekbelasting met kans één keer per honderdvijftig jaar kunnen opvangen. Dit is te bewerkstelligen door vijftig procent van de strekkende meters oever natuurlijk te maken en gebruik te maken van flexibel peilbeheer. Vijftien procent van het plangebied zal uit oppervlaktewater bestaan. Mooi streven is dat het oppervlaktewater zwemkwaliteit bereikt, echter voldoende kwaliteit om erin te kunnen zwemmen is voldoende. Het afvalwater krijgt een gescheiden systeem en er wordt geen rioleringssysteem aangelegd voor het hemelwater. Afsluitend is ten doel gesteld dat honderd procent van het zwartwater wordt vergist. Transport en mobiliteit Erasmusveld heeft een parkeernorm van één parkeerplaats per woning. Voorwaarde is wel dat het Openbaar Vervoer (OV) moet verbeteren. Aanvullend geldt een parkeernorm van nul-punt-drie parkeerplaats per woning voor bezoekers. Parkeerbehoefte van mensen die werkzaam zijn in Erasmusveld wordt opgevangen door dubbelgebruik. Om de weekendpiek op te vangen is recreatief parkeren mogelijk. Dit wordt in de eco-zone gerealiseerd. Aan de randen van Erasmusveld worden parkeergarages gerealiseerd, loopafstand maximaal honderd-vijf-en-twintig meter. Deze worden natuurlijk geventileerd. De garages bieden ruimte voor elektrische huurauto’s en auto’s van bewoners. In de wijk mogen alleen elektrische auto’s rijden. De straatprofielen in de woonbuurten worden smal, ongeveer drie-en-een-halve meter, om de veiligheid te garanderen. In het verzamelgebouw komt ook een verhuurcentrum voor bijvoorbeeld elektrische auto’s. De bewoners moeten bewust zijn en worden van de voorzieningen die het verzamelgebouw biedt, goede communicatie is daarom erg belangrijk. Het verzamelgebouw wordt ook een ‘postbus’ voor heel Erasmusveld, alle bestellingen voor alle bewoners worden hier afgeleverd. In Erasmusveld zal een bezorgservice worden aangeboden, bijvoorbeeld een elektrisch treintje. Naast eerder genoemde vele functies van het verzamelgebouw worden telewerkplekken voorzien, een inzamelingsruimte ingericht voor afvalsortering en -verkoop, ontmoetingruimte ondergebracht, een adviesbalie geplaatst en nog veel meer. Ontwerptekening De ontwerpers hebben een ontwerptekening uitgewerkt waarin doelen en randvoorwaarden van alle disciplines zijn verweven. Het verzamelgebouw is voorzien aan de trambaan bij de halte. Het ligt centraal en is gemakkelijk bereikbaar. Op de belangrijke verkeersassen worden markeringen aangebracht die zorgen voor een vertragend effect op de mobiliteitsnelheid. De as waaraan winkelcentrum Leyweg is gelegen moet worden geaccentueerd. De eyecatcher (toren) zal ten opzichte van het masterplan worden verplaatst naar deze as. De eyecatcher en het nieuwe stadsdeelkantoor geven meer body aan deze belangrijke as. Onderaan Erasmusveld aan dezelfde as wordt (een) windmolen(s) geplaatst. Het versterken van deze as zorgt voor een aanhechting aan de omgeving. De woongebieden in Erasmusveld worden onderling met elkaar verbonden met een ‘zonnepad.’ De ecologische zone wordt een belangrijke as voor het langzaam verkeer. De ecologische as geeft ruimte voor bewonersinitiatief, bijvoorbeeld het inrichten van een eco-tuin. De biomassavergistingscentrale wordt geplaatst bij de huidige waterinstallatie in Erasmusveld.


120


Bewoners Met als doel betrokken partijen scherp te houden, ook na de charrette, trapte een bewoner af met de vraag waar de ‘p’ van people is gebleven bij de ambities. Dit was in alle haast vergeten. Hij wilde duidelijk stellen de bewoners opdrachtgever zijn en zij het project willen ontwikkelen. De bewoner stelde voor een buurtontwikkelingsmaatschappij op te richten en op deze manier samen met andere bewoners de plannen te ontwikkelen. Kernboodschap (E)(co)rasmus Den Haag. “Samen rêck in een levende wêck.”

Woordvoerder Wethouder De woordvoerder van wethouder Norder besloot de eindpresentatie. Zij vatte samen dat gebiedsontwikkeling een samenspel is van samenwerking tussen particulieren (bewoners), publieke sector (overheid) en de private sector (ontwikkelaars en adviseurs). Ze viel terug naar het eerder genoemde vliegwiel dat in beweging moet blijven en moet groeien. Het vliegwiel moet worden gevoed door de bewoners. Appel: ‘Niet te hard fixeren en blijf piepen en kraken!’

Figuur 49: Impressie ‘vliegwiel’(Roozen, 2009)


121


C- Prognose leeftijdsopbouw inwoners Den Haag

Figuur 50: Bevolkingsprognose 2010-2025 (DHIC/DSO/Beleid/Onderzoek: 2010)


122


D- Grond en vastgoedexploitatie berekeningen Erasmusveld D1 Input grondexploitatie

Toekomstalternatieven rekenmodel DGdialog

Inflatie Bouwrente Huurstijging VON-stijging Kostenstijging Aantal woningen Uitgeefbaar gebied (inschatting)

Alternatief 1 1,35% 5,3% 1,35% 2,0% 2,0% 734 10

Alternatief 2 1,35% 5,0% 1,35% 1,81% 2,5% 734 10


Alternatief 3 1,55% 5,5% 1,35% 1,35% 3,0% 734 10

per jaar per jaar per jaar per jaar per jaar stuks hectare

123


D2 Output grondexploitatie

Toelichting: Onderstaande bijlage D2 geeft een weergave van de residuele grondwaardeberekening van Erasmusveld. Allereerst de samenvatting, vervolgens de residuele grondwaarde per deelgebied en per fase. Alleen alternatief 1, waarbij Erasmusveld duurzaam is ontwikkeld, is volledig opgenomen. Van de overige alternatieven twee en drie en de variant waarbij Erasmusveld traditioneel is ontwikkeld alternatief een, twee en drie wordt alleen de samenvatting weergegeven. Residuele grondwaarde berekening alternatief 1 ‘Duurzaam Erasmusveld’(volledig)

Ieder alternatief heeft vastgestelde parameters voor inflatie, bouwrente etc. Kosten en opbrengsten zijn, vanwege de fasering, onderhevig aan deze parameters.


124


Op basis van de voorlopige planning van de gemeente Den Haag is de fasering opgenomen in de rekenmodellen. Per fase (1 t/m 5) is op deze en eerstvolgende pagina een samenvatting gegeven van de residuele grondwaarde.


125


• De residuele grondwaarden die per fase in het witte blok wordt aangegeven is de residuele grondwaarde per prijspeil (2010). • De residuele grondwaarde die in het blauw is aangegeven ‘residuele grondwaarde input voor DGdialog’ betreft de residuele grondwaarde per start bouw. Deze bedragen gelden als opbrengsten voor de grondexploitatieberekening in DGdialog. Omdat deze bedragen in dit grondbiedingmodel al zijn geïndexeerd, worden deze als ‘vaste bedragen’ opgenomen in DGdialog. (Ze zijn niet meer tijdsfactorgevoelig.)


126


• Geïndexeerde Netto opbrengsten = Netto opbrengsten per prijspeil x VON-stijging ^ (datum start bouw – datum prijspeil)/365 • Geïndexeerde All-in realisatiekosten = All-in realisatiekosten per prijspeil x kostenstijging ^ (datum start bouw – datum prijspeil)/365 • Residuele grondwaarde op prijspeil = residuele grondwaarde start bouw / inflatie ^ (datum start bouw – datum prijspeil)/365

• Woningen zijn conform het programma gemeente Den Haag. • VON-prijzen conform marktprijzen Den Haag, verhoogd met tweeënhalf procent (Brounen 2009). (Alleen bij duurzame wijk) • Bouwkosten conform kostenkengetallen. • Residuele grondwaarde input DGdialog: grondwaarde bij start bouw. (Netto opbrengsten woning bij start bouw – all-in realisatiekosten woning bij start bouw) • (Aantal woningen x residuele grondwaarde per woning)


127


• Tweehonderd woningen (honderd fase 2, honderd fase 3) worden door private partijen zelf gerealiseerd. Dit betekent dat de gemeente geen opbrengsten haalt uit grondopbrengsten maar wel de grondproductiekosten naar rato kan verhalen. • In fase 2 en 3 wordt de residuele grondwaarde van het ‘private deel’ in mindering gebracht. • Het restant wordt wel meegenomen als opbrengsten. (opbrengsten per start bouw)


128



129



130



131


In Erasmusveld worden drie vormen van parkeervoorzieningen gerealiseerd. Bewoners van grondgebonden woningen zullen in bovengrondse wijkparkeergarages parkeren. Deze liggen aan de randen van de wijk. Met uitzondering van De Populier. (norm: 1pp/won.) Bewoners van appartementen, voorzien van onderliggende parkeergarage zullen daar parkeren. (norm: 1 pp/won.) Bezoekers parkeren in het openbaar gebied aan de randen van de wijk en aan hoofdontsluitingswegen. (norm: 0,3pp/won.)


• Kosten van een ondergrondse- en bovengrondse parkeergarage zijn gebaseerd op kengetallen van Grontmij. • Opbrengsten zijn op basis van een reële schatting. • Evenals bij de berekeningen van de residuele grondwaarde bij woningen is bij het parkeren uitgegaan van private zelfrealisatie van honderd parkeerplaatsen in fase 2 en honderd in fase 3. De gemeente genereert geen grondopbrengsten maar verhaalt wel de kosten.

132



133


• De ‘intense laagbouwwoningen’ in de populier (fase 5) krijgen geen centrale garage maar parkeren in parkeerclusers.


134


De bio-klimatische woontoren heeft vijf bouwlagen kantoren en twee bouwlagen service.


135


Kosten en opbrengsten DGdialog alternatief 1 ‘Duurzaam Erasmusveld’ Onderstaand zijn overzichten opgenomen uit DG dialog.

Toelichting DGdialog: Kosten en opbrengsten zijn bepaald en ondergebracht in het begrotingsprogramma DGdialog. De Kostenzijde is op basis van diverse interviews met kostenexperts inzichtelijk gemaakt. De duurzame maatregelen zijn gegroepeerd in energie, water en transport & mobiliteit. De energiemaatregelen zijn niet ondergebracht in DGdialog maar in een afzonderlijke exploitatieberekening (zie bijlage D6)


Uitgangspunt grondexploitatie: Private partijen realiseren totaal 200 woningen in Nooitgedacht en Meerts-locatie. Kosten voor zowel de grondexploitatie als de parkeervoorzieningen worden naar rato verhaald. De boekwaarde van de grond in gemeentelijk eigendom is bepaald op nul euro.

136


Toelichting DGdialog (vervolg): Voor de opbrengstenzijde worden de residuele grondwaarden (zie bijlage D2) gehanteerd. De opbrengsten uit woningbouw zijn alle ‘residuele grondwaarden DGdialog’ opgeteld. (4.528.547 – 904.344 – 891.376 – 12.171.962 – 9.209.976 euro) Voor parkeervoorzieningen gelden dezelfde uitgangspunten. Opbrengsten uit kostenverhaal betreft het verhalen van de grondexploitatiekosten en kosten van de parkeervoorzieningen in deelgebied Nooitgedacht en Meerts-locatie.


137


Eindwaarde blad DGdialog alternatief 1 ‘Duurzaam Erasmusveld’

In de eindwaarde berekening zijn de kosten en opbrengsten onderhevig aan de tijdsfactor. Rente en kosten- & opbrengstenstijging zijn gedurende de looptijd doorgerekend en contant gemaakt op 2010. Voor de kosten geldt een kostenstijging van 2,00 procent en de rente is 5,3 procent. De opbrengstenzijde is niet geïndexeerd in DGdialog omdat de uitkomsten van het residuele grondwaarde rekenmodel al zijn geïndexeerd. (geen dubbeltelling!) Uitzondering hierop zijn natuurlijk de opbrengsten uit kostenverhaal. Hierbij geldt een opbrengstenstijging van 2,00 procent en rente van 5,3 procent.


138


Cashflow berekeningen DGdialog alternatief 1 ‘Duurzaam Erasmusveld’


139



140



141



142



143



144


Residuele grondwaarde berekening alternatief 2 ‘Duurzaam Erasmusveld’(samenvatting)


145




146


Residuele grondwaarde berekening alternatief 3 ‘Duurzaam Erasmusveld’(samenvatting)


147




148


Residuele grondwaarde berekening alternatief 1 ‘Traditioneel Erasmusveld’(samenvatting)


149


Kosten en opbrengsten DGdialog alternatief 1 ‘Traditioneel Erasmusveld’


150


Eindwaarde blad DGdialog alternatief 1 ‘Traditioneel Erasmusveld’


151




152




153




154




155


D 3 Input vastgoedexploitatie

Onderbouwing cashflow en woonlastenberekeningen Om de verschillen in de vastgoedexploitatie tussen een traditionele en duurzame eengezinswoning en traditioneel een duurzaam appartement inzichtelijk te maken is als volgt te werk gegaan: Traditionele en duurzame eengezinswoning Allereerst is een invulblad vervaardigd waarin alle exploitatiekosten van een traditionele eengezinswoning worden afgezet tegen de exploitatiekosten van een duurzame eengezinswoning. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de exploitatiekosten van een particuliere eigenaar en die van een belegger of corporatie. (zie pagina 158, 160, 162, 164) Als uitgangspunt wordt één grondgebonden woningtype gebruikt die afkomstig is van het rekenmodel waarmee de residuele grondwaarde is bepaald. Van deze grondgebonden woning zijn de vaste exploitatiekosten bepaald: financieringskosten, rioolheffing en Onroerend Zaak Belasting (OZB). Kosten die geen verschil maken bij een traditioneleof duurzame woning zijn niet meegenomen in de berekeningen. Tevens zijn de variabele kosten bepaald voor gas, elektriciteit en water. Deze kosten zijn bepaald aan de hand van het gemiddeld gebruik van een gemiddeld huishouden (2,3 personen). Hieruit resulteren de totale bruto woonlasten. Hierop wordt een hypotheekrenteaftrek van dertig procent in mindering gebracht. Wat resulteert zijn de netto woonlasten per jaar en maand voor particuliere eigenaren in jaar een (2010). Voor beleggers en corporaties is op basis van het Bruto Aanvangs Rendement (BAR) de kale huurprijs bepaald. Tevens is op basis van de variabele kosten (gas, elektriciteit en water) een all-in huurprijs geprognosticeerd. Het invulblad van een duurzame eengezinswoning is uitgebreider. Ook hierbij geldt dat dezelfde grondgebonden eengezinswoning als uitgangspunt is genomen. Hierop wordt de door Brounen (2009) onderzochte meerwaarde van twee-en-een-half procent in meerdering gebracht. Ook van de duurzame eengezinswoning zijn de vaste- en variabele exploitatiekosten berekend. De woning wordt in bouwdelen gefinancierd. De grondkosten, de ruwbouw, het inbouwpakket en de traditionele installaties worden los gefinancierd tegen de marktrente van 5,3 procent. De additionele duurzame maatregelen worden gefinancierd tegen een procent lagere rente ten opzichte van de marktrente. De rioolheffing komt niet te vervallen, echter is de gemeente wel verantwoordelijk voor de inzameling van het afvalwater. De OZB komt hoger uit vanwege de hogere woningwaarde. De variabele kosten komen aanzienlijk lager uit. Gas en elektriciteit komen te vervallen en de waterafname wordt meer dan gehalveerd. Op basis van de vaste- en variabele kosten zijn voor de particuliere eigenaren de bruto woonlasten berekend en na hypotheekrenteaftrek ook de netto woonlasten per jaar en maand bepaald in jaar een (2010). Voor beleggers en corporaties is op basis van het BAR, dat lager is bij een duurzame woning, de kale huurprijs bepaald. Tevens is op basis van de variabele kosten (water) een all-in huurprijs geprognosticeerd.


156


Cashflowberekeningen beleggers en corporaties Op basis van het invulblad zijn voor beleggers en corporaties exploitatieberekeningen uitgevoerd. Aan de hand van aannemelijke parameters is de NCW, op basis van drie alternatieven, over een periode van veertig, vijfendertig en dertig jaar van een traditionele- en duurzame eengezinswoning bepaald. Baten en lasten (prijspeil 2010) zijn geïndexeerd (prijsstijgingen) en vervolgens contant gemaakt (door te delen door de rendementseis.) Woonlastenberekening huurder Voor de huurder van een eengezinswoning zijn de woonlasten over een periode van tien jaar berekend. De exploitatielasten van een traditionele en duurzame eengezinswoning zijn in de tijd gezet en tegen elkaar afgezet. Het verschil is contant gemaakt. Woonlastenberekening particuliere eigenaren Voor particuliere eigenaren is eenzelfde exploitatieberekening gemaakt. De woonlasten van een traditionele eengezinswoning zijn afgezet tegen de woonlasten van een duurzame woning. Ook hierbij zijn drie alternatieven doorgerekend. Het verschil in woonlasten is contant gemaakt. Traditioneel en duurzaam appartement Voor appartementen is eenzelfde invulblad gemaakt en zijn dezelfde berekening uitgevoerd. Het enige verschil is dat het uitgangspunt een traditioneel appartement is. Tevens zijn de variabele kosten lager omdat het gemiddeld huishouden van een appartement is vastgesteld op 1,8 personen.


157


Onderstaande bijlage geldt als input voor invulbladen in bijlage D4. De invulbladen zijn gekoppeld aan de cashflowberekeningen die de totale woonlasten bepalen.

De kosten van additionele duurzame maatregelen voor een eengezinswoning zijn afkomstig van kostenexperts (zie referentie en personenlijst). De bedragen zijn bij elkaar opgeteld en BTW en bijkomende kosten zijn hieraan toegevoegd. Voor appartementen is het bedrag door 2,3 gedeeld en met 1,8 vermenigvuldigd (bezettingsgraad 1,8p/ app). De variabelen voor de exploitatieberekening zijn onder andere afkomstig van Nibud, CPB en Dynamis.


158


D 4 Output vastgoedexploitatie

Traditionele eengezinswoning (particulier en belegger) Dit invulblad geldt als belangrijke input voor navolgende cashflowberekeningen. Vaste kosten betreft financieringskosten van de woning, rioolheffing en OZB. Variabele kosten zijn bepaald a.h.v. verbruik gemiddeld huishouden (bijlage D3)

Bruto financiering (woningprijs x rentepercentage) Rioolheffing (gemeente Den Haag) OZB (gemeente Den Haag) Variabele kosten gas, elektriciteit en water (gemiddeld verbruik x gemiddelde energieprijs) • Hypotheekrenteaftrek (dertig procent) • • • •


159


Woonlasten traditionele eengezinswoning (particulier)

• Exploitatielasten “anno nu” (zie pagina 158) • Exploitatielasten geïndexeerd: exploitatielasten “anno nu” x (1,percentage prijsstijging)^ (aantal jaren – 1)


• Optelling van de totale woonlasten van een traditionele eengezinswoning per maand

160


Duurzame eengezinswoning (particulier en belegger) Dit invulblad geldt als belangrijke input voor navolgende cashflowberekening. Bouwdelen zijn losgekoppeld. Financiering deel 1 betreft: grondkosten, ruwbouw, inbouwpakket en installaties. Financiering deel 2, met een procent rentekorting betreft additionele duurzame maatregelen.


161


Woonlasten duurzame eengezinswoning en vergelijking traditioneel versus duurzaam

• De maandelijkse geïndexeerde exploitatiekosten van een duurzame eengezinswoning worden op eenzelfde manier berekend • En vergeleken met die van een traditionele eengezinswoning • De jaarlijkse saldo’s (het verschil tussen de woonlasten van een traditionele- en duurzame eengezinswoning) zijn contant gemaakt door het te delen door de rentefactor ((saldo per jaar) / 1+rentefactor^(n jaren - 0,5)) • De som geeft de contante waarde over een periode van tien jaar


162


Traditioneel appartement (particulier en belegger)


163


Woonlasten traditioneel appartement (particulier)

Dezelfde berekening als bij de traditionele eengezinswoning zijn toegepast bij een traditioneel appartement.


164


Duurzaam appartement (particulier en belegger) Particulier

Belegger


165


Woonlasten duurzaam appartement en vergelijking traditioneel versus duurzaam


166


D 5 Woonlasten (huurder)

Traditionele versus duurzame eengezinswoning alternatief 1

Het woonlastensaldo voor huurders is op dezelfde manier berekend als bij particulieren (zie uitleg pagina 161)


167


Traditioneel versus duurzaam appartement alternatief1


168


D 6 Duurzame energievoorzieningen Erasmusveld

Toelichting: Onderstaande bijlage D6 geeft een weergave van de cashflow berekeningen van duurzame energievoorzieningen in Erasmusveld. Allereerst de samenvattingen, vervolgens de volledige cashflow berekeningen van alternatief 1. Van de overige alternatieven twee en drie is alleen de samenvatting weergegeven.


169


Exploitatieberekening windmolens alternatief 1

• Uitleg berekening geïndexeerde jaaropbrengst (jaar 20): 427.500 x (1+opbr. stijging) ^ (20-1)

• Uitleg berekening contante waarde jaaropbrengst (jaar 20): 900.678 / (1+rendementseis) ^ (20-1)


170


Exploitatieberekening zon PV panelen alternatief 1


171


Exploitatieberekening biomassavergistingscentrale alternatief 1


172


D7 Cashflowberekening belegger en corporatie

Traditionele eengezinswoning alternatief 1


173


Duurzame eengezinswoning alternatief 1

De NCW van een duurzame eengezinswoning is aanzienlijk hoger vanwege de lagere BAR-eis en de hogere kale huurprijs.


174


E- Onderzoeksontwerp Teneinde de onderzoeksvragen en de hoofdvraag te kunnen beantwoorden dient een passende werkwijze te worden doorlopen. Deze bijlage geeft een schematische weergave van de doorlopen fasen met bijbehorende peilmomenten en activiteiten. Fase I Opstart & - Techniek probleemverkenning - Resultaat

Literatuuronderzoek

(Sept. – Jan.) Probleem

Fase II Verheldering

- Techniek

- Resultaat

Fase III Voorbereiding praktijk onderzoek

Afbakening probleem

Opzet onderzoeksmethode

P1 (Feb. – Mrt.)

Capita Selecta &

- Techniek

- Resultaat

Onderzoeksmethode uitdiepen

Werkplan

P2 (Apr. – Jun.)

Fasen I t/m III De verkenning in de eerste fase staat los van het formele afstudeertraject. Het was gericht op het analyseren van vakliteratuur zodat een probleemomschrijving kon worden gemaakt. Vanuit deze basis is vervolgens in Fase II de afbakening van start gegaan. In Fase II was het de bedoeling dat meer grip ontstond van het afstudeeronderwerp. Fase II bevatte tevens het eerste peilmoment, dat begin april 2009 heeft plaatsgevonden. Dit peilmoment zal leidde tot verdere aanscherping van het probleem en de afbakening daarvan. Tegelijkertijd is literatuur bestudeerd bij de keuzemodule capita selecta. De literatuurstudie is vanwege koersverandering van het afstudeeronderwerp het raakvlak kwijtgeraakt.


175


Na de verhelderingfase was het in fase III tijd voor het uitdiepen van de onderzoeksmethode. In de tweede peiling werd vervolgens het hele werkplan gepresenteerd en beoordeeld.

Fase IV Praktijkonderzoek

- Techniek Data verzamelen/ casussen

- Resultaat

(Sep.–

Dec.)

Databestanden

Fase V Analyse

- Techniek Analyseren en bewerken van data

- Resultaat

P3 (Dec. – Mrt.)

Onderzoeksresultaten

Fase VI Evaluatie

- Techniek Conclusies en aanbevelingen

Hoofdvraag beantwoorden

P4 - Resultaat

Eindrapportage

(Jan. – Mrt.)

Renvooi leidt tot

peilmoment

Input

geeft resultaat


176


Fase IV Het praktijkonderzoek is van start gegaan na goedkeuring van het werkplan (P2) en bestond in deze fase uit verschillende delen. Fase IV begon met het verzamelen van data over de diverse onderzoekseenheden. Dataverzameling geschiedde door middel van literatuuronderzoek en aanvullende interviews In deze fase was tevens het casusonderzoek in volle gang. De literatuurverdieping is voor een groot gedeelte gehaald uit beschikbare literatuur uit de centraleen facultaire bibliotheek en diverse wetenschappelijke internetbronnen. Data uit praktijkcasussen is onder andere vanuit Grontmij aangereikt.

Fase V In fase V is de data geanalyseerd van de literatuurstudie en casus. Uiteindelijk zijn de onderzoeksvragen beantwoord.

Fase VI In fase VI is vervolgens alle gegevens geëvalueerd en is de hoofdvraag beantwoord;

“Geeft duurzame gebiedsontwikkeling in financieel opzicht een dusdanige meerwaarde aan wijk en woning, dat (meer)-investeringen in additionele duurzame maatregelen kunnen worden verrekend in de woningprijs en residueel een hogere waarde kan worden toegekend aan de grond?


Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt

Recommend Documents