ZPRÁVA O STAVU TRHU KOMERČNÍCH REALIT V PRAZE 1. POLOLETÍ 2010

ZPRÁVA O STAVU TRHU KOMERČNÍCH REALIT V PRAZE 1. POLOLETÍ 2010

MAKROEKONOMICKÁ SITUACE Rok 2009 ve světovém, evropském i regionálním měřítku charakterizován především světovou hospodářskou krizí. Její důsledky pocítila i česká ekonomika. Z makroekonomických ukazatelů první poloviny roku 2010 je však patrné zlepšení celkové situace.

HDP

6,8

6,3

6,1

6 4

2,6

2,5 1,6

2

29,79

28,34

29,00

27,75

26,45

27,00

25,00

24,96

-4,1 0

22,60

23,00

20,29

21,00 19,00

19,06

17,07

19,42

17,00 15,00 2005 Zdroj: ČNB

2006

2007

2008

EUR

2009

2010

USD Vývoj inflace 2005 - 1.pololetí 2010

Po dramatickém nárůstu inflace v roce 2008, způsobeném dopadem světové hospodářské krize došlo v roce 2009 k propadu inflace o 5,3 % na výsledných 1,0 %. Pololetní průměr pro rok 2010 ukazuje ještě další mírné snížení inflace o 0,3 % na 0,7 %.

7,0

6,3

6,0 5,0

4,0 % 3,0 2,0

-2

2,5

2,8

1,9 1,0

1,0

-4 -6

25,74

23,96

Po setrvávajícím posilování kurzu koruny vůči USD i EUR, které v ročních průměrech bylo pozorovatelné do roku 2008 došlo v roce 2009 k oslabení koruny na 19,06 Kč/USD resp. 26,45 Kč / EUR. V pololetním průměru za rok 2010 lze opět pozorovat posilování kurzu koruny k oběma měnám a to na 19,42 Kč / USD resp. 25,74 Kč / EUR.

Inflace

Vývoj HDP 2005 - 1. pololetí 2010 8

31,00

Kč

Česká ekonomika byla v roce 2009, stejně jako ostatní evropské ekonomiky, zasažena světovou ekonomickou krizí. Přestože je česká ekonomika vnímána jako stabilní, byla díky své proexportní orientaci, zasažena krizí v ostatních evropských státech. V důsledku ekonomické krize došlo k meziročnímu poklesu HDP o 4,1 %. Vzhledem k postupnému odeznívání důsledků krize je předpokládán růst HDP v roce 2010 o 1,6 % a v roce 2011 již o 2,6 %.

%

Vývoj kurzů USD, EUR / CZK

Vývoj kurzu USD a EUR 2005 - 1.pololetí 2010

* - předpoklad Zdroj: ČSÚ 2005

2006

0,7

0,0 2007

2008

2009

2 Pololetní zpráva o stavu trhu 2010

2010*

2005

2011*

2006

2007

2008

2009

2010*

* - předpoklad Zdroj: ČSÚ

Professionals s.r.o.

www.professionals.cz

Makroekonomická situace Výkon českého stavebnictví

Výkon českého stavebnictví (%)

Růst výkonnosti českého stavebnictví byl v roce 2008 zastaven nástupem hospodářské krize, která se stejně jako celého hospodářství dotkla i stavebnictví. Při srovnání se stejným měsícem předchozího roku byl v celoročním průměru zaznamenán výsledný pokles o 0,9 %. Propad výkonnosti pokračoval i v roce 2009 s výsledkem –0,6 %.

10,0 8,0

Vrchol propadu předpokládáme v roce 2010 s očekávaným výsledkem –6 %, pololetní průměr je –14 %.

8,2 5,8

6,0

6,0 3,1

4,0 2,0

-0,9

-0,6

-0,7

0,0

Zlepšení situace lze dle odhadů uveřejněných sdružením Euroconstruct očekávat v roce 2012 kdy je předpokládán růst o 3,1 %.

-2,0 -4,0 -6,0

Na základě posledních průzkumů KPMG je na rok 2011 očekáván pokles o 0,7 %.

-6,0

-8,0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nezaměstnanost

PRIBOR a 2T Repo sazba

Nezaměstnanost 10,00

6

Nástup hospodářské krize se projevil celorepublikovým růstem nezaměstnanosti, který oproti ročnímu průměru v roce 2008 ve výši 5,43 % vystoupal až k pololetním průměru 2010 ve výši 9,30 %.

5

4 3

9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00

2 1 0 2000 Zdroj: ČNB

2002

2004

2006

Repo 2T


2008

2010

Regionem s tradičně nejnižší nezaměstnaností je hlavní město Praha. V tomto regionu je v prvním pololetí 2010 evidována průměrná nezaměstnanost ve výší 3,92 %.

PRIBOR 6M


2,00 1,00 0,00 2005 * - předpoklad Zdroj: MPSV

2006

2007

2008

Nezaměstnanost Praha

2009

2010*

Nezaměstnanost ČR


Kancelářské prostory Nabídka

Nové kancelářské plochy v m2 za rok 2009 dle lokality

Po roce 2008 kdy bylo na pražský kancelářský trh dodáno téměř 330 000 m2 nových kancelářských ploch následoval prudký propad dodávek kancelářských ploch v roce 2009, kdy bylo dokončeno a dodáno pouze 161 500 m2. Tento propad byl způsoben začátkem světové ekonomické krize a v jejím důsledku bylo mnoho plánovaných projektů pozastaveno nebo zrušeno.

60000

50000

40000

30000

Pokles výstavby a dodávek kancelářských ploch se promítl i do roku 2010, kdy v prvním čtvrtletí nebyla dokončena žádná nová kancelářská budova.

20000

10000

0

Kancelářské budovy dokončené v roce 2009 v Praze Kancelářská budova Amazon Court

Lokalita P8

P1

Velikost 19 500 Europolis

P5

P7

P8

P9

Developer

Nabídka pro rok 2010

City West - budova B1

P5

18 746

Finep

Trianon

P4

18 500

Hochtief Development

City West - budova.B2

P5

15 021

Finep

Vysočanská Brána

P9

11 970

Orco Property Group

Prague Marina Office Center B

P7

10 454

Lighthouse Group

Factory Office Centre - F

P5

10 000

Czech Business Explorers / CSIA

City West - budova B3

P5

9 818

Finep

Prosek Point B

P9

8 622

J&T Real Estate

Prosek Point C

P9

8 575

J&T Real Estate

Futurama Business Park A2

P8

8 017

Immorent

Futurama Business Park A1

P8

8 016

Immorent

Palác Archa - 2 phase

P1

7 800

Orco Property Group

Prague Marina Office Center A

P7

4 385

Lighthouse Group

Kačerov

P4

2 000

AMA development


P4

Pro rok 2010 očekáváme dokončení přibližně 34 000 m 2 nových kanceláří, z čehož podstatnou část (28 000 m2) tvoří ve druhém čtvrtletí zkolaudovaný projekt BB Filadelfie v BB Centru v Praze 4. Z hlediska umístění nových kancelářských ploch byl největší objem v roce 2009 dokončen v Praze 5 (53 500 m 2) a dále pak v Praze 8 (35 500 m2). Ve všech případech se jednalo o nově postavené budovy kategorie A. Ke konci roku 2009 pak celkový objem kancelářských ploch v Praze dosahoval přibližně 2,7 milionu m 2.



Kancelářské prostory Office take up a roční nájemné 2000 - 1. pololetí 2010

0,3

Poptávka

290

270

0,25

Realizovaná poptávka v roce 2009 dosáhla téměř 250 000 m2 což představuje pokles o 4,6 % vzhledem k roku 2008 kdy realizovaná poptávka dosáhla výše 262 000 m2.

250

0,2

mil.m2

Více než polovinu realizované poptávky však tvořily renegociace stávajících smluv.

210 0,1

190

0,05

V prvním čtvrtletí roku 2010 byla realizována poptávka 43 000 m2, v druhém čtvrtletí objem pronajatých ploch narostl o 45 500 m2, celkem tedy bylo v prvním pololetí roku 2010 pronajato 88 700 m2 kancelářských ploch.

0

80

12

0,25

8 0,2 6

%

mil. m2

0,15 4 0,1

2

0,05 0

0 2002

2003

2004

Office supply (m2)


2005

2006

2007

2008

2009

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010*

Nájem (v EUR/m2/pa)

Office Take up za 1. pololetí 2010 počet transakcí dle velikosti

73

70

10

2001

2001

Take up (m2)

0,3

2000

150 2000

Office supply a výnosy 2000 - 1.pololetí 2010

0,35

170

t r a n s a k c e

60 50 40 30 20 20

11 10

8 4

4

1

1

0

2010*

0-500

500-1000

1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 4000-4500 velikost v m2

Výnos (%)



EUR/m2/pa

230 0,15

Kancelářské prostory Poptávka z hlediska lokality

Neobsazenost

Z hlediska rozložení realizované poptávky v rámci pražských městských částí je v prvním pololetí roku 2010 nejvyšší objem v pronajatých m 2 v Praze 4, bylo zde pronajato 31,5 % z celkového objemu pronajatých prostor.

Přes pokles objemu nově dodaných kancelářských ploch na pražský trh lze pozorovat stálý nárůst neobsazenosti kancelářských budov. Na konci roku 2009 dosáhla neobsazenost úrovně 11,8 %, což představuje nárůst přibližně 2,8 % oproti konci roku 2008.

Druhou městskou částí v objemu realizovaných transakcí je pak Praha 5 s 19,1 % z celkového objemu transakcí. Naopak nejnižší objem realizovaných transakcí připadá na okrajové oblasti Praha jako jsou Praha 9 (1,2 %) a Praha 10 (1,4 %).

V průběhu roku 2010 lze očekávat další navýšení neobsazenosti, a to v krajním případě až na 14 %.

Přibližně 85 % objemu pronajatých ploch pak připadá na budovy kategorie A. Potvrzuje se tím trend preference kvalitních budov v kvalitních lokalitách.

Neobsazenost kancelářských prostor je silně závislá na lokalitě a stavu budovy. Nejnižší neobsazenost byla zjištěna v Praze 1 ( 9 %), Praze 2, Praze 3, Praze 4 a Praze 5. Naopak nejvyšší neobsazenost byla zjištěna v Praze 9 a Praze 7, v obou případech přibližně 25 %.

30 000

Office Take up za 1.pololetí 2010 dle lokality 25 104

3

25 000

18

Objem ploch a míra neobsazenosti 2000 - 1.pololetí 2010

16

2,5 14

20 000

2

17 233

12 10

12 129

10 000

8 148 6 652

1

6

7 132

4

4 636

5 000

8

0,5 1 997

1 068

1 254

P9

P10

2 0

0 P1

P2

P3

P4

P5

P6

P7

P8

0

2000

2001

2002

2003

2004

Objem kancelářských ploch



2005

2006

2007

2008

2009

2010*

Míra neobsazenosti


%

1,5 mil.m2

15 000 m2

Kancelářské prostory Neobsazenost kvality objektu

z

Nejvýznamnější transakce 1 Q a 2 Q 2010

hlediska

Z hlediska stavu budovy jsou nejvíce neobsazeností postiženy budovy kategorie B a horší. Naopak budovy kategorie A jsou zasaženy nejméně. Opět se potvrzuje trend preference kvality a lokality při výběru kancelářských prostor k nájmu. Pokles neobsazenosti lze očekávat v roce 2011, kdy výpadek dodávek nových kancelářských budov v kombinaci s očekávaným oživováním trhu povede k zvýšenému zájmu o kancelářské prostory.

Projekt

Praha

Výměra

Nájemce

Transakce

Čtvrtletí

The Park

4

7200

CA a.s.

Renegociace + Nájem

1

Avenir BP

5

3088

ČSOB

Renegociace + Nájem

1

Darex

1

2 804

Monster Worldwide

Renegociace

1

Luxemburg Plaza

2

2 602

Monster Worldwide

Renegociace

1

The Park

4

2 540

Fujitsu

Hvězda

6

2 346

Acision Czech Republic

Renegociace

1

Rosmarin

7

2 260

ČEPRO

Renegociace

1

Budějovická Alej

4

2 163

Millenium Plaza

1

2 092

City West

5

1 900

Shell AMCICO Pojišťovna a.s. OKIN

2 Renegociace

2

Nájem

1

Nejvýznamnější transakce 2009 Projekt


2

Praha

Výměra

Nájemce

Transakce

Čtvrtletí

Main point Karlin

8

25 700

Kooperativa

Předprodej

4

Vinice Center

10

19 691

Vodafone

Renegociace

4

BB Centrum C

4

7 800

Hewlett - Packard

Renegociace

1

Kavčí Hory Office Park

4

7 194

ICZ

Nájem

3

Office Park Nové Bučovice

5

6 650

Accenture

Renegociace

3

Prosek Point C

9

5 870

RWE

Nájem

3

Explora Business Centre

5

5 740

Citybank

Nájem

4

Airport Business Centre

6

5 229

Czech Airlines

Renegociace

2

Kavčí Hory Office Park

4

5 097

Nájem

3

Raiffeisen centrum

4

4 421

RWE Státní fond životního prostředí

Nájem

1



Kancelářské prostory Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v roce 2009 dosahovalo € 20 – 21 v centru města, ve vnitřním městě € 15 – 17 a ve vnějším městě € 12 – 14,5 za m2. V prvním pololetí roku 2010 nedošlo k výrazným změnám ve výši nájemného.

24 22

EUR/m2

20 18 16

14 12 10 2005

2006

Prime City Center Rent


2007

2008

Prime Inner City Rent

2009

2010*

Prime Peripher City Rent



Investice Investice do kancelářských budov V roce 2009 byly uskutečněny realitní investice ve výši 512 mil. EUR. To představuje propad o cca 46 % v porovnání s 1,06 mld. EUR investovanými v roce 2008. Ve stejném období roku 2009 dosahovaly investice výše pouze 73 mil. EUR.

Datum Q1 Q1 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 Q4

Oživení investiční činnosti se očekává v roce 2010. To potvrzují i výsledky objemu investic za první pololetí roku 2010 kdy investice do komerčních nemovitostí dosáhly 196 mil. EUR. Největší realizovanou transakcí roku 2009 v oblasti investic do kancelářských budov byl odprodej 100 % podílu společnosti ECM na budově City Tower.

Investice do kancelářských budov realizované 2009 Velikost Prodávající 9 500 Immoeast Telefonica O2 1 498 Ikano

Budova Jungmanova Plaza Telefonica O2, Olšanská Pařížská Budějovická alej Budova Unilever, Thámova City Tower Gemini Main Point East building

11 673 6 570 40 000 38 601 36 000 6 800

ING REIM Invesco ECM Sparkassen Immobilien PSJ Invest Sekyra

Kupující DEKA Central Group / PSN PSN

Národnost kupce Německo ČR ČR

DNK Praha Private Private DEKA Vienna Insurance Group DBK Praha

ČR SK SK Německo Rakousko ČR

Investoři dle národnosti

22,2% 44,4%

11,1%

ČR

Z hlediska národnostního složení investorů pak v roce 2009 převažovali u kancelářských budov investoři českého původu (44,5 %) naopak nebyli zaznamenány žádné investice investorů původem z Velké Británie nebo mimo Evropu.

Německo

22,2%

Rakousko

SK




Investice Investice do kancelářských budov 2010

Realizované investice

Největší realizovanou investiční transakcí prvního pololetí roku 2010 je odprodej kancelářské budovy City Empiria (24 500 m2 pronajímatelné plochy) a blízkého konferenčního centra City Forum.

Nejvýznamnější realizovanou investicí prvního čtvrtletí roku 2010 byl odprodej budovy Nestle v Praze Modřanech. Budovu odkoupila CPI Group od Sekyra Group za 25 mil. EUR.

Obě nemovitosti, umístěné v Praze na Pankráci, odprodala společnost ECM za 71,5 mil. EUR s realizovaným výnosem 7,5 %.

Datum Q1 Q1 Q2 Q2 Q2

Budova Vyšehrad Victoria Budova Nestle City Empiria + City Forum City Court Anděl City

Investice do kancelářských budov realizované 2010 Velikost Prodávající Kupující Národnost kupce 5 000 Skanska Hypo Real Invest AG Rakousko 15 000 Sekyra CPI ČR 24 500 ECM Generali PPF 18 700 ECM Skanska ČR 6 750 UBM Hypo Real Invest AG Rakousko

Cena 14 mil. EUR 25 mil. EUR 71,5 mil. EUR 199,4 mil. CZK 17,5 mil. EUR

Investice do logistických nemovitostí

Investice do ostatních komerčních realit

Jedinou významnou investicí do logistických nemovitostí v roce 2009 byl odprodej distribučního centra Tesco firmou Tesco, společnosti DEKA Immobilien GmbH. Distribuční sklad o velikosti 60 100 m 2 skladové plochy byl odprodán za 36 mil. EUR. Společnost Tesco nadále využívá skladové plochy jako nájemce.

Významnou investicí prvního čtvrtletí roku 2010 bylo odkoupení společnosti Betonstav s.r.o. společností CPI Group za 600 mil. Kč. CPI tímto získala 14 000 m2 obchodních ploch v Litoměřicích.


Ve druhém čtvrtletí pak CPI dokončila akvizici společnosti MB Property v Mladé Boleslavi a získala tak více než 18 600 m 2 obchodních ploch. Cena transakce byla 630 mil. Kč.



Průmyslové nemovitosti Nabídka Po roce 2009, kdy bylo na trh dodáno 442 000 m 2 průmyslových prostor, došlo k poklesu nabídky nových prostor a to až do té míry, že v prvním čtvrtletí roku 2010 nebyla dodána na trh žádná nová průmyslová nemovitost. Ve druhém čtvrtletí 2010 lze pozorovat již postupné ožívání nabídky, společnost Venet plánuje například do konce roku 2010 dodat dvě víceúčelové haly ve Zdibech s celkovou plochou přes 10 000 m 2.

Poptávka 2009 Z developerů dominovali na trhu v roce 2009 společnosti VGP, ProLogis a CTP . Kromě těchto developerů v roce 2009 také vstoupila na český trh společnost Omikron Group, jež vybudovala dvě menší skladiště v Nupakách (5 000 m 2 pronajímatelných ploch) a v Houstoňi (1 390 m 2 pronajímatelných ploch).

Nejvýznamější transakce 2009 Projekt CTPark Modřice Panattoni Park Prague Airport CTPark Brno ProLogis Park Ostrava


Developer

Nájemce

Plocha (m2)

Typ transakce

CTP Invest

Electroworld

20 800

Renegociace

Panattoni

Domo service

17 400

Pronájem

CTP Invest

ModusLink

16 900

Renegociace + expanze

ProLogis

Geis

14 800

Pronájem



Průmyslové nemovitosti Poptávka 2010 V první polovině roku 2010 nadále dominují českému trhu společnosti VGP, ProLogis a CTP. Největší transakcí prvního pololetí byl pronájem 31 280 m2 v ProLogis Parku Plzeň společnostii Eurogate.

Nejvýznamější transakce 2010 Projekt

Developer

Nájemce

Plocha (m2)

Typ transakce

ProLogis Park Plzeň

ProLogis

Eurogate

31 280

Pronájem

ProLogis Park Praha D1

ProLogis

DHL

20 140

Renegociace

VGP

18 000

VGP Park Hradec Králové

VGP

13 142

Tis.m2

VGP Park Hrádek nad Nisou

1 000

20,0%

900

18,0%

800

16,0%

700

14,0%

600

12,0%

500

10,0%

Supply

400

8,0%

Take up

300

6,0%

Vacancy

200

4,0%

100

2,0%

0

0,0%




Závěr Informace uváděné v této zprávě mají obecný charakter, v případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. Věříme, že námi uváděné informace jsou pravdivé a poskytnou Vám informace, které hledáte. V případě jakýchkoliv dotazů či nejasností nás neváhejte kontaktovat, rádi na Vaše dotazy a připomínky odpovíme.

PROFESSIONALS s.r.o V CELNICI 4 / 1031, 110 00 PRAHA 1 T:+420 224 934 680, E:[email protected] www.professionals.cz

Petr Černovský

Ondřej Kadlec

Associate Director

Analyst

Commercial Property Division

Research Department

[email protected]

[email protected]

+420 224 934 680

+420 224 934 680




ZPRÁVA O STAVU TRHU KOMERČNÍCH REALIT V PRAZE 1. POLOLETÍ 2010

Recommend Documents