WELSTANDSNOTA NIEUWEGEIN 2010
BIJLAGE E: ‘VRIJE KAVELS BLOKHOEVE EILAND, KWALITEITSEISEN PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP’
Raadsnummer 2010-045
WELSTANDSNOTA NIEUWEGEIN 2010
BIJLAGE E: ‘VRIJE KAVELS BLOKHOEVE EILAND, KWALITEITSEISEN PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP’
1
2
Inhoud 1 Inleiding .......................................................... 5 1.1 Doelstelling ............................................................ 5
2 Stedenbouwkundig plan Blokhoeve ................. 7
9 Duurzaam bouwen ......................................... 18 9.1 9.2 9.3 9.4
Basismaatregelen duurzaam bouwen ..................... 18 Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) ........................ 19 Minimale isolatiewaarden ...................................... 19 Energieprestatiecertificaat ..................................... 19
2.1 Blokhoeve .............................................................. 7 2.2 Stedenbouwkundig plan .......................................... 7 2.3 Situering vrije kavels op ‘het EIland’ ........................ 7
10 Procedure ................................................... 21
3 Fasering en procedure ..................................... 9
Contact en informatie ........................................ 23
3.1 Hoogspanningslijn ................................................... 9 3.2 Fasering ................................................................. 9 3.3 Bestemmingsplan ................................................... 9
4 Verkaveling ................................................... 11 5 Inrichting openbare ruimte ............................ 11 6 Voorschriften ................................................. 13 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
Bebouwingsgrenzen ............................................... 13 Bouwhoogte .......................................................... 13 Bebouwd oppervlak ............................................... 13 Erfafscheidingen .................................................... 15 Parkeren ............................................................... 15 Uitrit ..................................................................... 15
7 Architectuur en beeldkwaliteit ....................... 17 7.1 7.2 7.3 7.4
Architectuur projectmatig gerealiseerde woningen ... 17 Kwaliteitseisen vrije kavels .................................... 17 Materiaal- en kleurgebruik ..................................... 17 Welstandsvrij bouwen ............................................17
8 Aanpasbaar bouwen ...................................... 18
3
Locatie vrije kavels 4
1 Inleiding Dit boekje is bestemd voor (potentiële) kopers van particuliere bouwkavels in Blokhoeve. Het gaat in totaal om 20 particuliere bouwkavels die zich bevinden in de wijk Blokhoeve te Nieuwegein. De kavels worden in twee fasen uitgegeven. Deze fasering heeft te maken met de veiligheidszone van de nabijgelegen hoogspanningslijn. In de eerste fase worden de 16 kavels uitgegeven die geheel buiten de veiligheidszone van de hoogspanningslijn vallen. In de tweede fase zullen de 4 kavels die in de huidige veiligheidszone gelegen zijn uitgegeven worden. Deze kavels worden pas gerealiseerd nadat de hoogspanningslijn verplaatst is. Heeft u vragen naar aanleiding van dit boekje dan kunt u contact opnemen met iemand van de gemeente (zie hiertoe de contactgegevens op p.23).
1.1 Doelstelling Dit boekje dient meerdere doeleinden. In de eerste plaats is het doel van deze notitie om de toekomstige koper informatie te verschaffen over de mogelijkheden en inrichting van de particuliere bouwkavels. Zo vindt u in dit boekje informatie over de oppervlakte en indeling van de kavels. Ook wordt uitleg gegeven over de directe omgeving van de kavels, de inrichting van de openbare ruimte en de procedure die doorlopen moet worden. Behalve informatie vindt u in dit boekje ook de randvoorwaarden en kwaliteitseisen voor het oprichten van bebouwing op de particuliere kavels. In de notitie zijn de stedenbouwkundige, milieutechnische en civieltechnische randvoorwaarden genoemd die de architect moet weten voordat tot het ontwerpproces overgegaan kan worden. Dit boekje zal vervolgens gelden als toetsingskader voor het bouwplan. Tenslotte is dit boekje onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing op grond waarvan vrijstelling verleend kan worden. Deze notitie wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Door middel van een art 19 WRO vrijstellingsprocedure zal de realisatie van de particuliere bouwkavels mogelijk gemaakt worden. 5
LAMELLEN
EILAND
BLOK
6
2 Stedenbouwkundig plan Blokhoeve 2.1 Blokhoeve Tussen de AC Verhoefweg, Taludweg, Symfonielaan en trambaan bevindt zich de woonwijk Blokhoeve. Op deze plek waren tot voor kort een golfbaan en sportvelden te vinden. Nu worden hier ruim 900 woningen gerealiseerd. Het sportpark is verplaatst naar Galecopperzoom. De naam Blokhoeve komt van een historische nederzetting met die naam. Deze nederzetting bevond zich in het gebied, op de plek van de huidige horecagelegenheid ‘Green Village’. Blokhoeve wordt gerealiseerd in drie fasen: het meest noordelijke deel van de woningen ‘de Lamellen’ is, op uitzondering van deelgebied ‘The Edge’ na, reeds uitgevoerd. Het middelste deel ‘het Eiland’ en het zuidelijk deel ‘het Blok’ zijn nu in voorbereiding.
2.2 Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan van Blokhoeve bestaat uit drie deelgebieden. De deelgebieden worden door brede waterpartijen van elkaar gescheiden waardoor men kan spreken van drie ‘eilanden’. Door een centrale ontsluitingsweg en een duikerbrug voor langzaam verkeer worden de plandelen met elkaar verbonden. Ieder deelgebied heeft een eigen karakter en sfeer. Het meest noordelijke deelgebied ‘de Lamellen’ wordt gekenmerkt door een structuur van bebouwingsstroken waartussen semi-openbare tuinen en prive buitenruimten liggen. Eén van deze groene ruimtes is het park ‘de Green’ dat nog herinnert aan het oorspronkelijke gebruik als golfbaan. Ten zuiden van de Lamellen ligt het Eiland. Hier bevinden zich de particuliere kavels. Dit deelgebied kenmerkt zich door veel groen en grote kavels met vrijstaande huizen en twee-onder-een-kapwoningen. Ook het buurtpark en een klein voorzieningencentrum bevinden zich op het Eiland. Het meest zuidelijke deelgebied is het Blok. De bebouwing is hier gedeeltelijk gestapeld en bestaat uit appartementengebouwen en eengezinswoningen. Door waterpartijen wordt doorzicht naar het Eiland gewaarborgd.
2.3 Situering vrije kavels op Het EIland De vrije kavels vormen het oostelijke ‘hart’ van deelgebied het Eiland. Door de ruime opzet en grote maat van de kavels zal dit gebied het ‘groene hart’ binnen het plangebied vormen. De vrije kavels worden omringd door een rand van vrijstaande en tweeonder-een-kapwoningen. Deze woningen worden projectmatig gerealiseerd door AM Wonen. In het ontwerp van deze woningen is ernaar gestreefd de eigen identiteit van iedere woning te benadrukken zonder de algehele samenhang te verliezen. De kopers van deze woningen kunnen daarom kiezen uit verschillende woningtypen en uitbreidingsmogelijkheden en ook uit een scala aan dakpan- en baksteenkleuren. Uitgangspunt is dat er een afwisselend en rustig straatbeeld ontstaat. Ten westen van de vrije kavels komt een klein voorzieningencentrum met maatschappelijke en/of commerciële functies. Hierboven worden appartementen gerealiseerd. De voorzieningen grenzen aan het buurtpark. Dit buurtpark vormt het groene centrum van Blokhoeve en heeft een functie voor de hele wijk. In dit park is ruimte om te wandelen, te zonnen, te spelen of te voetballen. De voormalige atletiekbaan blijft behouden en wordt ingericht voor recreatief gebruik. Het eiland is voor autoverkeer bereikbaar vanaf het noorden (Taludweg) en zuiden (Symphonielaan). Om sluipverkeer tegen te gaan is een ‘weerstand’ ingebouwd in de doorgang voor auto’s bij het voorzieningencentrum. Naar het westen en oosten toe zijn langzaamverkeersverbindingen ontworpen die aantakken op het fietspadennetwerk van Nieuwegein.
7
80 m.
hoogspanningslijn
hoogspanningslijn
80 m.
woningbouw wordt gerealiseerd na verplaatsen hoogspanning
Begrenzing indicatieve zone hoogspanning
8
3 Fasering en procedure 3.1 Hoogspanningslijn Binnen de gemeentegrenzen van Nieuwegein, en wel aan de noordkant van de stad loopt een bovengronds hoogspanningstracé (150kV). De hoogspanningslijn loopt door de wijken Huis de Geer, Blokhoeve en Galecop. Sinds eind 2005 worden door het Rijk strengere richtlijnen voor hoogspanningslijnen gehanteerd die zijn gebaseerd op de mogelijke relatie tussen blootstelling aan magnetische velden door hoogspanningslijnen en gezondheidsrisico’s. De bestaande inpassingszone (met een breedte van 27.50 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn) is daarom niet meer toereikend. Uit diverse bronnen (zoals de inspectie VROM, provincie Utrecht en het energiebedrijf Eneco) blijkt dat nu uitgegaan moet worden van een zone met een breedte van ca. 80 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn. Door de nieuwe maat kan de projectmatige woningbouw aan de noordkant van het eiland pas gerealiseerd worden wanneer de hoogspanningslijn verplaatst is. Ook kunnen vier van de particuliere kavels nog niet bebouwd worden. Op de figuur hiernaast is aangegeven waar de nieuwe zone voor de hoogspanningslijn zich bevindt. Nieuw tracé De gemeente streeft ernaar een zo gunstig mogelijke woonomgeving in Blokhoeve te realiseren. Voor zowel de bestaande woningen in de Lamellen als de toekomstige woningen in het Eiland is het verplaatsen van de hoogspanningslijn de meest ideale oplossing. Daarom heeft het College een verkenningenstudie laten uitvoeren waarin alternatieve tracé’s worden beoordeeld. Inmiddels is door het college van B&W de voorkeur uitgesproken voor een ondergronds tracé langs de A12 in Galecopperzoom. Door de keuze voor dit tracé worden ook in de toekomst belemmeringen als gevolg van de hoogspanningslijn uitgesloten.
3.2 Fasering Vanwege de problematiek met betrekking tot de hoogspanningslijn is de ontwikkeling van het eiland in twee delen opgeknipt. De woningen die buiten de hoogspanningszone vallen zullen op korte termijn worden gerealiseerd. Het deel dat in de zone valt zal echter pas gerealiseerd kunnen worden op het moment dat de hoogspanninglijn verplaatst is buiten het plangebied. Deze zone zal daarom een tijdelijke groene inrichting krijgen. Als de hoogspanninglijn verplaatst is kan het plan definitief worden afgerond met de realisatie van de noordelijke rij woningen.
3.3 Bestemmingsplan In het vigerend bestemmingsplan heeft de grond een recreatieve bestemming. Deze bestemming staat de bouw van de woningen niet toe. Dit betekent dat voor de vrije kavels een artikel 19 WRO procedure doorlopen moet worden. Deze procedure wordt voorafgaand aan de uitgifte voor alle kavels gezamenlijk doorlopen. Wanneer de procedure doorlopen is kunnen afzonderlijke bouwplannen ontwikkeld worden. Als de plannen voldoen aan de randvoorwaarden die in dit boekje genoemd zijn hoeven particuliere eigenaren niet meer afzonderlijk vrijstelling van het bestemmingsplan aan te vragen. Uiteraard moet wel een bouwvergunning aangevraagd worden. Een vrijstellingsprocedure is echter niet meer nodig, zolang het bouwplan aan de randvoorwaarden voldoet.
Meer informatie over de Hoogspanningslijn vindt u op de website www.nieuwegein.nl > nieuws en actualiteiten > projecten > project hoogspanningslijn 9
Schetsontwerp openbare ruimte Eiland West
10
4 Verkaveling
5 Inrichting openbare ruimte
De plattegrond hieronder toont de verkaveling van het gebied en de oppervlakten van de kavels. Op de figuur hiernaast zijn de bebouwingscontouren (van de hoofdgebouwen) aangegeven. In de eerste fase worden 16 kavels uitgegeven. Nadat de hoogspanningslijn verplaatst is volgen nog 4 kavels. De verkaveling is zo opgezet dat iedere kavel minimaal 14 meter breed is en voldoende mogelijkheden heeft voor het realiseren van een vrijstaande woning met een goede tuin.
Bij het ontwerp van de openbare ruimte is uitgangspunt geweest dat het Eiland een groene ‘villawijkachtige’ uitstraling moet krijgen. Er is daarom gekozen voor een groene inrichting in de vorm van hagen, bomen en gras. De bestrating bestaat uit gebakken klinkers. Beukenhagen en berkebomen in de woonstraten moeten het groene karakter versterken. Om de beeldkwaliteit te garanderen worden alle kavels in het eiland aan de straatzijde voorzien van een beukenhaag (zie ook 6.5). Het openbaar parkeren bevindt zich met langsparkeerplaatsen in de oost-weststraten en met haakse parkeerplaatsen in de noordzuidstraten. Containeropstelplekken bevinden zich op de hoeken van de straten.
Oppervlakten vrije kavels 11
Bebouwinggrenzen tussenkavel
Voorbeeldinvulling kavels 12
Bebouwingsgrenzen hoekkavel
6 Voorschriften 6.1 Bebouwingsgrenzen De woning moet binnen de bebouwingsgrenzen worden gebouwd. De bebouwingsgrenzen zijn verschillend voor hoofd- en bijgebouwen. Dit onderscheid wordt gemaakt omdat hoofdgebouwen hoger mogen zijn. Zij moeten daarom verder van de zijdelingse erfgrens worden gebouwd ter bescherming van de bezonning en het uitzicht van aangrenzende woningen. Bijgebouwen zijn onderverdeeld in vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen. Dit onderscheid wordt gemaakt om te voorkomen dat het woonhuis te dicht op de erfgrens wordt gebouwd. Een vrijstaand schuurtje op de erfgrens mag echter wel. Voor hoekkavels gelden afwijkende grenzen. Om voor de hoekkavels voldoende mogelijkheden te garanderen zijn de bouwgrenzen iets ruimer dan bij de tussenkavels. Bebouwingsgrenzen tussenkavels Hoofdgebouwen: • Minimaal 5 meter vanaf de aan de straat gelegen perceelgrens (kavels aan de Bouwhoeve/Bongerdhoeve) • Minimaal 6 meter vanaf de aan de straat gelegen perceelgrens (kavels aan de Weidehoeve/Kweekhoeve) • Minimaal 3 meter vanaf zijdelingse perceelgrens • Minimaal 10 meter vanaf de achtergelegen perceelgrens Aangebouwde bijgebouwen: • Minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn • Minimaal 1 meter vanaf de zijdelingse perceelgrens vrijstaande bijgebouwen: • Minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn
Aangebouwde bijgebouwen: • Minimaal 3 meter achter de naar de straat gekeerde gevelrooilijn • Minimaal 1 meter vanaf de zijdelingse perceelgrens Vrijstaande bijgebouwen: • Minimaal 3 meter vanaf de naar de straat gekeerde gevelrooilijn
6.2 Bouwhoogte
• Hoofdgebouwen mogen bestaan uit maximaal 2 bouwlagen met een 3e beëindigingslaag. De beëindigingslaag moet terugliggend zijn of bestaan uit een schuine kap. De nokhoogte is maximaal 9 meter. Bij een schuine kap is de goothoogte maximaal 6 m. • Bijgebouwen: goothoogte maximaal 3 meter. Indien voorzien van een kap mag de nokhoogte niet meer dan 4,5 meter bedragen. 6.3 Bebouwd oppervlak De eigenaar kan binnen de hierboven genoemde bebouwingsgrenzen een woning realiseren. Voor het maximum grondoppervlak wordt onderscheid gemaakt tussen hoofd- en bijgebouwen. • Hoofdgebouwen: maximaal grondoppervlak is 150 m2 • Bijgebouwen: maximaal gezamenlijk oppervlak van aan- of bijgebouwen = 40 m2, mits ten minste 60% van het erf onbebouwd en onoverdekt blijft. Daarnaast kan het maximaal gezamenlijk oppervlak van aan- of bijgebouwen verhoogd worden tot 60 m2, mits ten minste 75% van het erf onbebouwd of onoverdekt blijft. N.B. Onder erf wordt verstaan: het oppervlak van het kavel dat achter en aan weerszijden van het hoofdgebouw ligt, vanaf 3 m. achter de voorgevelrooilijn. Het oppervlak van het hoofdgebouw zelf wordt niet meegerekend (zie onderstaand figuur).
Bebouwingsgrenzen hoekkavels Hoofdgebouwen: • Minimaal 5 meter vanaf de aan de straat gelegen perceelgrens (Bouwhoeve en Bongerdhoeve) • Minimaal 3 meter vanaf de aan de straat gelegen perceelsgrens (Weidehoeve en Kweekhoeve) • Minimaal 5 meter vanaf de achtererfgrens of zijerfgrens 13
erfafscheidingen tussenkavel
erfafscheidingen hoekkavel 14
6.4 Erfafscheidingen Erfafscheiding prive-openbaar Door de gemeente worden op de vrije kavels aan de straatzijde hagen geplant. De hagen worden particulier eigendom en de eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van deze hagen. Hoewel de eigenaar niet verplicht gesteld kan worden de hagen in stand te houden is dit voor het ruimtelijk beeld uiteraard zeer wenselijk. Het gaat om beukenhagen (Quercus robur) van 1.0 meter hoog en 0,60 meter breed. Erfafscheiding tussen de percelen Voor de erfafscheiding tussen de percelen gelden de volgende voorschriften: • Tot aan de voorgevelrooilijn van de woning: erfafscheiding is maximaal 1.0 meter hoog. Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van een haag. • Achter de voorgevelrooilijn: erfafscheiding is maximaal 2.0 meter hoog. Bij voorkeur wordt een haag of haag met hekwerk toegepast. De uitvoering van erfafscheidingen heeft veel invloed op de kwaliteit van de woonomgeving. Bij het indienen van het ontwerp moet daarom ook informatie worden gegeven over het ontwerp van de erfafscheiding.
6.5 Parkeren Per woning moet tenminste 1 parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd. Een garage telt hierbij niet als parkeerplaats. Bij voorkeur is er ruimte om meer dan één auto op eigen terrein te parkeren. Het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte is op deze voorwaarde afgestemd. In de openbare ruimte is rekening gehouden met 0,65 parkeerplaats per woning (voor bezoekers).
6.6 Uitrit Per woning mag 1 uitrit worden gerealiseerd met een maximale breedte van 3.0 meter.
15
Kleurtypes en architectuur van de woningbouw van AM op het eiland
woningbouw AM
provinciaal geel-rood
design blauw-wit
16
traditioneel - blauw
design zwart
7 Architectuur en beeldkwaliteit
Voor een architectenkeuze of meer informatie over bouwen met een architect kunt u terecht bij:
7.1 Architectuur projectmatig gerealiseerde woningen
Bond van Nederlandse Architecten (BNA) Keizergracht 321, 1016 EE Amsterdam Postbus 19696, 1000 GP Amsterdam Telefoon: 020 - 555 36 66 Fax: 020 - 555 36 99 Email:
[email protected] Internet: www.bna.nl
De projectmatig gerealiseerde woningen op het Eiland hebben een herkenbare vormentaal met kappen en ruime overstekken. Er is gekozen voor traditionele vormen die op een heldere eigentijdse manier zijn uitgewerkt en gedetailleerd. Voor de projectmatig gerealiseerde woningen op het Eiland is gekozen voor traditionele, hoogwaardige materialen zoals keramische pannen en baksteen. De architect heeft een kleurenpalet samengesteld waaruit de kopers kunnen kiezen. Dit palet is gebaseerd op drie stijlen: design, traditioneel en provinciaal. Hiernaast staan voorbeelden van de kleuren weergegeven.
7.2 Kwaliteitseisen vrije kavels Voor de vrije kavels geldt dat het individuele karakter en de typologie van een vrijstaande villa uitgangspunt zijn. Het is niet noodzakelijk dat de architectuur in stijl precies gelijk is aan de overige woningen op het Eiland. Zo zijn bijvoorbeeld ook platte daken toegestaan en woningen met een moderne uitstraling. Belangrijker dan de stijl is de kwaliteit van de architectuur. Om voldoende architectonische kwaliteit te bereiken moet gewerkt worden met een architect die geregistreerd staat in het architectenregister. Zogenaamde cataloguswoningen of ladeplannen van een aannemer zijn niet gewenst. Een architect is het beste in staat om de persoonlijke woonvisie vorm te geven in een ontwerp. Daarom wordt het bouwen met een geregistreerde architect verplicht gesteld in het koopcontract.
De brochure ‘bouwen met een architect’ van de BNA is te downloaden vanaf de site www.bna.nl/opdrachtgevers/nl/home.
7.3 Materiaal- en kleurgebruik Ook voor het kleur- en materiaalgebruik geldt dat kwaliteit belangrijker is dan stijl. Wel wordt verwacht dat de materiaalkeus passend is bij de overige woningen op het eiland. Dit betekent dat de kleuren en materialen harmonieëren met de overige woningen. Daarnaast moet het materiaalgerbuik voldoen aan de eisen voor duurzaam bouwen (zie 9.1).
7.4 Welstandsvrij bouwen De gemeente kiest ervoor de particuliere bouwkavels welstandsvrij uit te geven. Dit betekent dat de plannen niet zullen worden behandeld in de Commissie Welstand en Monumenten Midden Nederland. Als ruimtelijk toetsingskader gelden alleen de in deze notitie beschreven randvoorwaarden. Door dit gebied welstandsvrij te ontwikkelen ontstaat maximale vrijheid voor de architect en de toekomstige bewoner. Om toch voldoende kwaliteit te garanderen gelden de ruimtelijke randvoorwaarden en wordt het werken met een geregistreerde architect verplicht gesteld.
17
8 Aanpasbaar bouwen
9 Duurzaam bouwen
Sinds 1992 heeft Nieuwegein een eigen aanpasbaar bouwen beleid. Ingegeven door de toenemende vergrijzing, bevordert aanpasbaar bouwen de toegankelijkheid en de bruikbaarheid van woningen en woongebouwen voor iedereen, in het bijzonder voor ouderen en gehandicapten. In de nota “Nieuwegein bouwt aanpasbaar” is een basispakket van eisen opgenomen, dat bij de realisering van woningen en woongebouwen gehanteerd dient te worden. Veel eisen uit het basispakket zijn inmiddels overgenomen in het bouwbesluit. De nota is echter nog steeds actueel omdat hierin extra eisen zijn opgenomen.
De gemeente Nieuwegein heeft een duurzaamheidsambitie voor alle bouwprojecten binnen haar grenzen – zowel voor nieuwbouw als ook voor renovatieprojecten, en zowel voor woningbouw als ook voor de utiliteitsbouw. Ook de wijk Blokhoeve moet een duurzaam en leefbaar gebied worden. Een duurzame woning is een comfortabele woning waarin graag wordt gewoond en die lang mee gaat. Bovendien is het een woning die zo gebouwd is dat het milieu zo min mogelijk belast wordt.
Voor de individuele woning gaan de eisen in de nota “Nieuwegein bouwt aanpasbaar” o.a. in op: · Het toegangspad naar de voordeur · De opstelruimte aan de binnen- en buitenzijde van de voordeur · De hoogte van drempels · De vrije doorgang van deuren en vrije ruimte naast en achter deuren · De breedte van gangen · De afmetingen van trappen · De afmetingen van de woonkamer · De breedte van de keuken · De afmetingen van de hoofdslaapkamer · De afmetingen van de badkamer · De afmetingen van de privé-buitenruimte · De afmetingen van de berging en · De hoogte van bedieningspanelen. De toetsing van het woningontwerp op aanpasbaar bouwen vindt plaats bij de indiening van het Voorlopig Ontwerp (VO). Voor een juiste toetsing is het noodzakelijk dat bij de indiening van het VO tekeningen worden bijgevoegd waarop de verwerking van de verschillende eisen is weergegeven.
9.1 Basismaatregelen duurzaam bouwen Voor nieuwbouwprojecten in Nieuwegein zijn 5 zogenaamde Basismaatregelen vastgelegd, die bij iedere woning in Blokhoeve toegepast moeten worden. De eerste eis heeft betrekking op de EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC). Een EPC is in Nederland verplicht voor alle nieuwbouwprojecten, voor woningen geldt sinds 2006 een maximale EPC van 0,8. Basiseisen: 1. De EPC-eis voor nieuwbouw woningen is 10% scherper dan het Bouwbesluit. Daarnaast moeten woningen worden uitgerust met een laag-temperatuur-verwarming (ltv) systeem. 2. geen toepassing van uitlogende bouwmetalen (koper, zink en lood), 3. alleen toepassing van duurzaam geproduceerd hout (bijvoorbeeld met FSC-keurmerk) 4. geluidswering tussen woningen onderling 5dB beter dan in het Bouwbesluit, 5. opstellen van een handleiding voor de (toekomstige) bewoners en gebruikers. Omdat u een vrijstaande woning bouwt, is maatregel 4 niet van toepassing. Voor maatregel 5 kunt u afspraken maken met de aannemer. Deze kan u voorzien van een handleiding van uw woning. Daarin wordt onder andere uitgelegd hoe de ventilatie, verwarming en eventueel koeling werkt. De vijf Basismaatregelen dragen allemaal bij aan een hoge kwaliteit van
18
uw woning. Het betreffen maatregelen die leiden tot comfortverbetering en een gezond binnenmilieu. Consequenties van deze maatregelen zijn onder meer: · een lager energieverbruik en daardoor een lagere energierekening gedurende de hele levensduur van de woning, · een betere kwaliteit van het oppervlaktewater in uw woonomgeving, · een aangename binnentemperatuur, zowel in de zomer- als in de wintersituatie, · duidelijkheid over de werking van de installaties en informatie over de inregeling en het onderhoud en een overzicht van (onder)aannemers en leveranciers · een hogere verkoopwaarde in de toekomst, omdat naar verwachting duurzaamheid steeds hoger op de agenda komt te staan.
9.3 Minimale isolatiewaarden Als u stadsverwarming combineert met een laag-temperatuursysteem wordt uw woning op een efficiënte manier verwarmd. Het is uiteraad niet de bedoeling om met deze efficiënte warmte een slecht geïsoleerde woning te verwarming. Om te waarborgen dat deze systemen ook echt hun energierendement halen, moet uw woning onderstaande isolatiewaarde halen: Onderdeel Gevels Vloeren en daken Glas
Minimale isolatiewaarde Rc-waarde: 3,5 m2 K/W Rc-waarde: 4,0 m2 K/W HR++ glas (U-waarde 1,2 m2 W/K)
9.2 Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) 9.4 Energieprestatiecertificaat Met name de investeringskosten voor energiebesparende maatregelen (Basismaatregel 1) zijn iets hoger dan bij gangbare projecten, maar verdienen zich over het algemeen vanwege de lagere energiekosten binnen enkele jaren terug. Voor de EPC geldt hoe lager de waarde, hoe energiezuiniger uw huis. Voor de wijk Blokhoeve is stadsverwarming beschikbaar. Bij dit systeem wordt gebruik gemaakt van de restwarmte die ontstaat bij het opwekken van elektriciteit in een elektriciteitscentrale. Het betreft dus een collectief verwarmingssysteem, waarbij u geen eigen verwarmingsketel in uw woning nodig heeft. Het is een energiebewust systeem dat bijdraagt aan een lagere EPC. Stadsverwarming is goed te combineren met een laagtemperatuur-systeem (ltv). Er is een keuze mogelijk voor vloer- of wandverwarming, maar een laag-temperatuur-systeem kan ook worden gerealiseerd met radiatoren. Er is dan wel een iets grotere radiatoroppervlakte nodig.
In de nabije toekomst moet u bij de bouw, renovatie, verkoop of verhuur van uw woning over een energieprestatiecertificaat beschikken. Zodra er voldoende gecertificeerde adviseurs zijn, gaat deze verplichting in. Naar verwachting zal dat uiterlijk 1 januari 2008 zijn. Het certificaat is gebouwgebonden en geeft, op basis van een berekening, informatie over de hoeveelheid energie die bij normaal gebruik van uw woning nodig is. Het betreft gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het certificaat is maximaal tien jaar geldig.
In een aparte brochure wordt het principe van de EPC toegelicht. In deze bijlage worden enkele scenario’s van energiebesparende maatregelen uitgewerkt, die u kunt toepassen om de EPC-eis te halen. Daarbij wordt een globale schatting gegeven van de kosten en het rendement.
19
Met dit certificaat is in één oogopslag te zien hoe energiezuinig uw woning is. De energieprestatie van de woning wordt weergegeven in een energie-index en in een gestandaardiseerde energieklasse (A t/m G en kleuren). Zeer energiezuinige woningen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Dit is te vergelijken met de energielabels die in de witgoedsector worden gehanteerd (bijvoorbeeld bij koelkasten). Daarnaast geeft het certificaat bij bestaande bouw een lijstje met mogelijke maatregelen die de energieprestatie van het gebouw kunnen verbeteren. Een energiezuinige woning bespaart u maandelijks natuurlijk energiekosten. Maar met de komst van het energieprestatiecertificaat levert een energiezuinige woning u ook andere voordelen op. Woningen met een ‘beter’ label zullen bij verkoop of verhuur namelijk aantrekkelijker zijn. Zeker bij hoge energieprijzen zal de energieprestatie van een woning een rol spelen bij de beslissing tot koop of huur. Met het label kunt u tevens de huidige en potentiële energieprestatie van (uw) woningen en/of woonblokken vergelijken met andere woningen en woonblokken van hetzelfde type. 20
10 Procedure Het proces om te komen tot de bouw van een eigen woning is opgedeeld een aantal stappen die hieronder toegelicht zijn. Procedure stappen 1. Startgesprek Eerste kennismaking van de opdrachtgever met de gemeentelijke stedenbouwkundige. In dit gesprek worden de mogelijkheden en randvoorwaarden die op de kavels gelden toegelicht. De opdrachtgever ontvangt alle relevante informatie voor particulier opdrachtgeverschap, zoals de nota `Vrije Kavels Blokhoeve Eiland’, civieltechnische informatie en informatie over Duurzaam en Aanpasbaar bouwen.
8. Indienen DO Het definitief ontwerp wordt ingediend als bouwaanvraag en gaat de wettelijke procedure volgen (bouwvergunning). 9. Bouwvergunning Na afronding van de formele procedure kan de bouwvergunning worden verleend. 10. Start Bouw Als de bouwvergunning verleend is kan de bouw gestart worden.
2. Schetsontwerp Door de architect wordt een schetsontwerp gemaakt. Het plan wordt door Bouw en Woningtoezicht (BWT) ingeboekt als vooroverlegplan. Dit plan wordt door de afdelingen Duurzame Ontwikkeling en Ruimtelijke Ontwikkeling beoordeeld. Gekeken wordt of het plan voldoet aan de randvoorwaarden zoals die in deze notitie zijn verwoord. Vervolgens zal een advies uitgebracht worden over het schetsplan. 3. Opstellen VO Door de architect wordt het schetsontwerp uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp (VO). Het hierboven beschreven advies wordt hierin verwerkt. 4. Toetsing VO Het VO wordt ingediend bij de afdeling DO (Duurzame Ontwikkeling). De verschillende afdelingen van de gemeente zullen het VO toetsen aan de randvoorwaarden. Ook op het gebied van duurzaamheid en aanpasbaar bouwen wordt het plan getoetst. 5. Opstellen DO Als het VO voldoet aan alle voorwaarden kan de architect het Definitief Ontwerp (DO) maken.
21
22
Contact en informatie
Heeft u naar aanleiding van dit boekje vragen? Dan kunt u contact opnemen met één van onderstaande personen. Voor algemene vragen over het project: Ron te Veldhuis (projectleider)
T: 030-60 71 494
Voor vragen over het ontwerp en de randvoorwaarden: Esther Blaauw (stedenbouwkundige)
T: 030-60 71 534
Voor vragen over over de koopovereenkomst: Fien Ottenschot (Grondbedrijf)
T: 030-60 71 284
Voor vragen over de bouwvergunning: Douwe Meter (Bouw- en Woningtoezicht)
T: 030-60 71 570
Voor vragen over de openbare ruimte: Ruud Vink (Ingenieursbureau)
T: 030- 60 71514
Voor vragen over duurzaam bouwen en milieu: Marian van den Elzen (milieukundige)
T: 030-60 71 320
23
