WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur deel II
Frans Wittenberg Arnhem, 24 april 2013
programma
•
twee blokken: 27 maart en 24 april
•
27 maart: markt voor vrijesectorhuur
•
vandaag: kansen vaststellen, hoe rekenen beleggers en marktvisie verleiden van beleggers en hoe rekenen beleggers
highlights 27 maart
•
kleine groeiende markt met goed toekomstperspectief
•
sterk concurrerende markt
•
veel potentie corporatiebezit
•
kansrijke doelgroepen: alleenstaanden/stellen en 55-plus. nu ook: gezinnen en middeninkomens
•
sterke marktvisie nodig om beleggers aan te trekken
buitenlandse, institutioneel en particulier “Er hangt € 2 mrd boven Huurwoningmarkt. Een groeiend aantal beleggers, ook buitenlandse, wil investeren in huurwoningen”.
Propertynl 15 februari 2013
middeldure huur: stabiele cashflow
welke beleggers zijn er?
•
gespecialiseerde fondsen: grote institutionele beleggers: • funding grotendeels via pensioenfondsen • onderdeel bank en/of verzekeringsbedrijf
• beursgenoteerd •
ontwikkelaars/bouwers die ook beleggen
•
kleine lokale en regionale beleggers
twee belangenverenigingen
• Behartigt de belangen van institutionele beleggers: • • • • • •
Professionele vastgoedfondsen die overwegend voor institutionele partijen in vastgoed beleggen; Beursgenoteerde of niet-beursgenoteerde vastgoedondernemingen; Vastgoedvermogensbeheerders; Pensioenfondsen met (in-)directe beleggingen in vastgoed; Verzekeraars met (in-)directe beleggingen in vastgoed; Buitenlandse institutionele vastgoedbeleggers, die tenminste drie jaar actief zijn en in Nederland ook daadwerkelijk een eigen vestiging hebben.
• Behartigt de belangen van particuliere beleggers: “Vastgoed Belang is de belangenbehartiger van particuliere beleggers in vastgoed. Onze achterban is goed voor 60% van de jaarlijkse investeringen in vastgoed (JLL 2008). Het primaire belang welke wij nastreven is de verbetering van rendement. Deze is aanzienlijk aangetast, door decennialange overheidsbemoeienis op de woningmarkt. Wij streven naar liberalisatie van particuliere huurwoningen en een normaal rendement op investeringen.”
enkele regionale beleggers Naam
Plaats
RVG Real Estate
Oosterbeek
AVB Vastgoed
Arnhem
Roosdom Tijhuis
Rijssen
Ook rijke ondernemers!! • grote diversiteit in schaal: van enkele complexen tot uitgebreide portefeuilles • grote diversiteit in markt: van enkel winkels/woningen/kantoren tot alles • grote diversiteit in regio: van enkel de eigen gemeente tot landelijk • grote diversiteit in objecten: van enkel hoogwaardig tot enkel laagdrempelig
enkele voorbeelden van beleggers Partij
Altera Vastgoed
Amvest
actief met bouw/ aankoop vrije sector huur?
belegd in woningbouw/ investeringen in woningbouw Ja, focus op € 417 mln middeldure huur tot exploitatie€ 1.000 / mnd portefeuille
Ja, focus op middeldure huur
Bouwinvest Focus op vrije sector huur
Delta Lloyd
Generali
Ja, vooral geïnteresseerd in middensegment huurmarkt Ja, € 450 tot ca € 750 / mnd
aantal woningen
welke schakels in vastgoedkolom?
2.607 Alleen belegger, verhuurbare nieuwbouw samen met eenheden, ontwikkelaar 70 complexen
minimum aantal woningen / omvang locatie Minimale omvang per object vanaf 20 vhe’s
€ 1,2 mrd belegd 18.000 in woningen woningen (8.000 onder management Aegon) 107 objecten € 2,8 mrd (Dutch 14.502 Institutional woningen Residential 224 objecten Fund)
Ontwikkelaar en fondsmanager
Integrale gebiedsontwikkeling, wil compleet programma (ook koopwoningen)
Vastgoedfonds en projectontwikkeling
onbekend
€1 mrd totale 6.400 vastgoedportefeu woningen ille
Koopt aan en belegt in woningen Koopt ook grond aan, ook ontwikkelaar Alleen eindbelegger, gaat wel samenwerkingsverbanden aan
onbekend
onbekend 10% van beleggingen is vastgoed.
onbekend
Minimaal 40 woningen Investeringsvolume: algemeen per object tot ca € 12,5 mln
enkele voorbeelden van beleggers Partij
Syntrus Achmea
Vesteda
actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? Ja, ontwikkelt zelf voornamelijk vrije sector huur € 550 € 1.000 / mnd
belegd in woningbouw/ investeringen in woningbouw Totale woningportefeu ille € 5 miljard. (bij 40 opdrachtgever s, zoals Vesteda) Eigen woningfonds ca. € 500 miljoen Ja. Focus op € 4,3 mrd middeldure huur tot € 1.200/mnd
aantal woningen
welke schakels in vastgoedkolom?
minimum aantal woningen / omvang locatie
30.000 woningen ruim 2.000 woningen (74 objecten)
Beleggen, financieren, ontwikkelen. Kopen grond aan. Laten ook vaak ontwikkelen door o.a. Novaform en Klokgroep, ook heijmans
onbekend
25.828 woningen
Aankoop van woningen Beheer van woningen
onbekend
AM
onbekend
onbekend
Ontwikkelaar
onbekend
Bouwfonds ontwikkeling
onbekend
80.000 woningen in Nederland in nieuwbouwportefeuille
Ontwikkelaar
onbekend
enkele voorbeelden van beleggers Partij
actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? Heijmans Ja, het bouwen van vrije sector huurwoninge n bouwen is beleid
belegd in aantal welke schakels in minimum aantal woningbouw/ woningen vastgoedkolom? woningen / omvang investeringen in locatie woningbouw €371 mln. Onbekend Koopt grond aan; onbekend, gaan orderportefeuil ontwikkelt wel meer kleinere le, vastgoed; heeft projecten doen en €361 mln contract met meer differentiatie omzet uit Syntrus Achmea tussen de woningen voor afname. projecten Ook service en onderhoud
Slokker
Ja
€ 20 miljoen
Onbekend
ontwikkelaar, bouwer, belegger en beheerder
onbekend
Van Wanrooij
Onbekend
Onbekend
NoordBrabant en Gelderlan d
Ontwikkelaar, bouwbedrijf, beheer commercieel vastgoed
onbekend
wat doen de grote beleggers?
Partij
actief met bouw/ aankoop vrije sector huur? ABP Wil vastgoedport efeuille uitbreiden van 8% naar 9% Philips Direct pensioenf onroerend onds goedportefe uille verder afbouwen SPOV Wil komende jaren een groter percentage in vastgoed beleggen
belegd in aantal woningbouw/ woningen investeringen in woningbouw € 28 mrd . Onbekend vastgoedbeleg gingen Aandeel Vesteda
welke schakels in minimum aantal vastgoedkolom? woningen / omvang locatie Belegger
onbekend
€ 230 mln directe vastgoedportef euille in beheer
Onbekend
Belegger
onbekend
€ 2.613 mln. totale beleggingen, 8% in vastgoed waarvan 19% in woningen (39 mln.)
Onbekend
Belegger
onbekend
focusgebieden
Amvest
Vesteda
verschillende fondsen
residential fund
zorgfonds core fund
dynamic fund
retail fund
gesprek in tweetallen • Bespreek de aantrekkelijkheid van jouw gemeente voor vrijesectorhuur • Terugkoppeling: noem 2 sterke punten en 2
zorgpunten
sterke en zwakke gebieden
toekomstige aantrekkelijkheid in beeld • op basis van vier of vijf drivers als vraag, aanbod, economische dynamiek, woonomgeving, etc. • drivers zijn onderverdeeld naar verschillende indicatoren • resultaat: gebieden die aantrekkelijker zijn dan andere • kan voor regio’s, gemeenten en wijken
voorbeeldschema gebiedscan
A1. Groei huishoudens tot 2020 A2. Vestigingsoverschot tot 2020 A3. Groei potentiële beroepsbevolking tot 2020
Driver A: vraag
B1. Groei woningvoorraad tot 2020
A4. Besteedbaar inkomen per huishouden in 2007
Driver B: aanbod
B2. Omvang nieuwbouwprogramma tot 2020 B3. Aandeel huursector in 2009
A5. Aantal gewenste verhuizingen 2008-2010 C1. Verschil groei beroepsbevolking en groei woningvoorraad 2010 - 2020
D1. Scholingsniveau inwoners
C2. Huidig woningtekort Driver C: vraag en aanbod C3. Verwacht woningtekort in 2020 C4. Huurvoorraad versus aantal huishoudens met laag en gemiddeld inkomen
Driver D: economische dynamiek
D2. Prognose groei werkgelegenheid tot 2020 D3. Ecnomische vitaliteit in 2010 D4. Groei aantal banen 1994 - 2005
performance driver A: Vraag Indicator A1 Verwachte groei huishoudens 2010 – 2020
Onderdelen Vraag: Wat is de verwachte groei van het aantal huishoudens tussen 2010 en 2020 uitgedrukt in % van het totaal aantal huishoudens? Motivatie: Hoe hoger het groeipercentage, des te meer vraag naar woningen in de gemeente, des te hoger de score. Bron: CBS Statline Schaalniveau: gemeente A2 Vraag: Hoe groot is het verwachte vestigingsoverschot in 2020 uitgedrukt in personen, Verwacht binnenlandse en buitenlandse migratie vestigings Motivatie: Hoe hoger het vestigingsoverschot, des te meer vraag naar woningen, des te overschot hoger de score. 2010 – 2020 Bron: Primos 2009 Schaalniveau: gemeente A3 Vraag: Wat is de groei van de beroepsbevolking 15 - 65 jarigen in de periode 20210 Groei potentiële 2020? beroepsbevolking Motivatie: Hoe hoger het groeipercentage van de potentiële beroepsbevollking, des te meer kapitaalkrachtige huishoudens in een gemeente, des te hoger de score. Bron: Primos 2009 Schaalniveau: gemeente A4 Vraag: Hoe hoog is het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in 2008? Besteedbaar Motivatie: hoe hoger het gemiddeld besteedbaar inkomen, des te meer kapitaalkrachtige inkomen per huishoudens in een gemeente, des te hoger de score. huishouden Bron: CBS Statline Schaalniveau: gemeente A5 Vraag: Hoe hoog is de totale verhuisgeneigdheid (gewenste verhuizing binnen 2 jaar) Verwachte t.o.v. de totale woningvoorraad? dynamiek Motivatie: hoe hoger het percentage verhuisgeneigden (binnen 2 jaar) t.o.v. de totale woningmarkt woningvoorraad, des te hoger de score. Bron: WoON 2009 Schaalniveau: gemeente
snelle check kansen Indicator aandeel vrijesectorhuur in gemeente aandeel alleenstaanden, stellen en 55-plus en ontwikkeling aandeel en ontwikkeling inkomens > 33.000 verhuringen in de vrijesectorhuur aandeel koop tot 2 ton aanwezigheid winkelvoorzieningen aandeel koop versus huur check enkele makelaars
Welke aanpak kiest u?
kansen in beeld
markt
projecten
partijen bijzaak: beleid/strategie
• Waar liggen kansen? • Hoe groot is de markt?
• Welke projecten zijn er? • Hoe aantrekkelijk zijn ze voor beleggers?
• Welke potentiële investeerders zijn er? • Welke beleggers zijn al actief?
• Wat wilt u als gemeente specifiek stimuleren op dit gebied?
go - no go beslissing
markt projecten
Partijen
voldoende potentie om actief partijen te binden
hoe partijen interesseren?
bijeenkomsten, community, bekendheid
gericht uitnodigen en gesprek ingaan
vanuit projecten partijen benaderen
krachtig verhaal over gemeente en locaties, goede PR en marketing informatie
Hoe verkoop je jouw gemeente aan beleggers? • Promotiepraatje in tweetallen • Terugkoppeling in 1 zin
onderhandeling
• projecten, aantallen en tempo • prijzen, garanties (wel/niet) • relaties met andere partijen
• procedures e.d. • extra informatie
betaalbaarheid voor de middeninkomens? huishoudentype
€ 34.085
€ 43.000
inkomensniveau waar € 665 ‘betaalbaar’ is
1 pers 23-65 jaar
€ 630
€ 820
€ 36.000
1 pers 65+ jaar
€ 735
€ 970
€ 30.800
2 pers 23-65 jaar
€ 540
€ 670
€ 42.000
2 pers 65+ jaar
€ 685
€ 910
€ 33.100
2 pers 23-65 jaar + 2 kinderen
€ 530
€ 630
€ 45.400
de woningmarkt: kansen voor middeninkomens sterk geografisch verdeeld
Hoe rekenen beleggers?
terminologie
VSH: reken residueel en kom zo tot een haalbare grondwaarde
geen VON-waarde, maar: • beleggingswaarde • bar: bruto aanvangsrendement • hoger afwerkingsniveau = hogere bouwkosten (tot 10.000 is redelijk)
centra het duurst
Stad Gebied van tot Stad Gebied Amersfoort Binnenstad €8 €10 's-Hertogenbosch Binnenstad Kattenbr/Nieuwland €7 €9 Groote Wielen Vathorst €7 €9 Haverleij Zuid €8 €9 Maaspoort Arnhem Binnenstad €8 €10 Paleiskwartier Burgemeesterswijk €9 €11 Vught Klarendal €7 €8 t Zand Malburgen €7 €8 Zuid Presikhaaf €7 €8 Sittard Rijkerswoerd €8 €9 Utrecht Binnenstad Breda Centrum €9 €11 Leidsche Rijn Noord €7 €9 Overvecht Oost €8 €9 Vleuten-De Meern Zuid-Oost €9 €11 Voordorp/Tuindorp Eindhoven Binnenstad €9 €18 Stratum €8 €12 Strijp/Gestel €8 €12 Tongelre €7 €11 Woensel €7 €12
van € 10 €9 € 10 €9 €9 €9 € 10 € 10 €7 €9 €7 €7 €7 €8
tot € 14 € 10 € 12 € 10 € 12 € 11 € 11 € 12 € 12 € 15 € 11 €9 €9 € 11
vergelijk altijd met de markt!
•
referenties koop en huur
•
check de prijzen
•
let op specifieke kenmerken
•
sparren
prijzen en rendement
totaal rendement geïndexeerd dec 2011 dec 1994 = 100 woningen
totaal rendement geïndexeerd dec 2012
totaal rendement op jaarbasis (%) 3 jaar
5 jaar
1,8
1,2
10 jaar
dec 1994 = 100
456,1
Bron: IPD Nederlandse vastgoedindex, 2013
458,9
5,1
rendementen: gemiddeld geëiste BAR (inst. beleggers)
rente plus risico-opslag voor vastgoed:
indicatief: hoe hoger BAR, hoe hoger ingeschat risico, hoe sneller investering terugverdienen
er is goed rendement te halen met vrijesectorhuur
type scenario
uitpondscenario
doorexploiteren
marktgebied/huurprijsklasse
eengezinswoningen 650-860
860-1200
hoge vraagdruk
6,0-6,4
6,1-6,5
gemiddelde vraagdruk
6,5-6,9
6,6-7,0
lage vraagdruk
7,1-7,5
7,2-7,6
hoge vraagdruk
4,5-4,9
4,9-5,3
gemiddelde vraagdruk
4,8-5,2
5,2-5,6
lage vraagdruk
5,1-5,5
5,6-6,0
actuele differentiatie bar
andere grondprijzen nodig
Type
Comfort
Royaal
Excellent
GBO in m²
125
155
180
Kavel in m²
150
300
500
Type
Rijwoning
2-1 kap
Vrijstaand
residueel rekenend scheelt het de helft! VON-prijs Opbrengstwaarde woning bouwkosten bijkomende kosten (23%) residuele grondwaarde
€262.500 €216.942 €135.500 €31.165 €50.277
grondprijs
Comfort
Royaal
Excellent
residuele grondprijs bij koop
€50.000
€64.000
€74.000
residuele grondprijs bij huur
€30.000
€31.000
€59.000
verschil
€ 20.000
€ 33.000
€ 15.000
maandelijkse huur (excl. btw) BAR beleggingswaarde woning (excl. BTW bouwkosten bijkomende kosten (23%) residuele grondwaarde
€900 5,50 €196.364 €135.500 €31.165 €29.699
voorbeeldberekening
opp in m² gbo vraaghuur/m² gbo BAR BW/LW leegwaarde per m² gbo totale maandhuur VON waarde beleggingswaarde beleggingswaarde per m² ex BTW bouwkosten/m² gbo incl bijkomend ex BTW totale bouwkosten grondwaarde ex btw/m² gbo grondwaarde ex btw in % huidige uitgangspunten grondprijs huidige grondwaarde in grex grondprijs rijwoning koop grondprijs rijwoning sociale huur benodigd bruto maandinkomen (4,5 *maandhuur) vergelijkbaar hypotheek (4,5 jaarinkomen)
basis berekening middeldure huur: rij woning onderkant midden bovenkant 110 110 110 6,0 6,6 7,5 5,30% 5,40% 5,50% 85% 85% 85% 1.598 1.725 1.925 660 175.805 149.434 1.358 1.123 900 99.000 223 24.499 52%
726 189.804 161.333 1.467 1.212 940 103.400 272 29.933 63%
825 211.765 180.000 1.636 1.352 980 107.800 372 40.960 86%
47.510 31.602
47.510 31.602
47.510 31.602
2.970
3.267
3.713
160.380
176.418
200.475
stappenplan marktvisie
Concurrentiepositie gemeente voor vrijesectorhuur en locaties (UBP’s!)
Kansrijke doelgroepen en wensen
Beoordeling marktruimte voor vsh Marktvisie: huurprogramma, locaties en fasering
vandaag
1. marktpositie Heusden 2. omvang markt voor vrije sector huur 3. kansrijke doelgroepen en woonwensen en -eisen 4. marktconform programma voor vrije sector huur 5. welke beleggers? 6. uitgangspunten selectie beleggers
sterke concurrentiepositie
Waalwijk € 271.000
‘s Hertogenbosch € 266.000 Heusden € 305.000 Loon op Zand € 288.000
bron: CBS, april 2012
aanpak Steenwijkerland
Omvang markt voor vrijesectorhuur en koop in gemeente Steenwijkerland en kernen, uitgesplitst naar prijssegment en woningtype. Aantrekkelijke locaties in Steenwijkerland voor realisatie van vrijesectorhuur. Kansrijke doelgroepen voor vrijesectorhuur en hun woonwensen en – eisen en de manieren om ze naar Steenwijkerland te verleiden. Marktconform programma voor vrijesectorhuur voor de komende vijf jaar: aantal, woningtypen, prijsklassen, grootte en uitrustingsniveau, locaties. Marktconform programma voor koop voor de komende vijf jaar: woningtype, prijssegment, woninggrootte in de kernen Steenwijk, Vollenhove en Oldemarkt.
succesvol aantrekken beleggers
•
zorg voor een sterke marktvisie (niet wensdenken)
•
marktconforme grondprijzen en afspraken
•
bestuurlijk commitment
•
aanvalsplan beleggers
•
verkoop uw gemeente bij beleggers
vragen?
Frans Wittenberg en Rien Ramerman
[email protected] &
[email protected] telefoon 026 - 751 41 00
www.stec.nl
