Vince
24-04-2010
Pag. 4
Wat brengt 2010 ? Het stond in de sterren geschreven dat 2009 geen hoogvlieger zou zijn voor de Belgische vastgoedmarkt. In de jaren tussen 2003 en 2005 werden nog jaarlijkse groeicijfers opgetekend rond of boven 10 procent. Maar sinds 2007 vertoonde de vastgoedmarkt tekenen van vermoeidheid, met een dip in 2008 als voorlopig dieptepunt. Die dip zou in 2009 niet ontaarden in een crash, voorspelden experts toen. De prijsstijgingen van de jaren voordien waren wel stevig, maar fundamenteel onderbouwd. De officiële cijfers van de FOD Economie over 2009 bevestigen die verwachting. Er werden vorig jaar 5,6 procent minder woningen verkocht, 10 procent minder appartementen en 13 procent minder bouwgronden, een historisch dieptepunt. De gemiddelde prijs van een huis zakte voor het eerst in 25 jaar (zie tabel p.8): -1,4 procent tot net onder 200.000 euro. Daarmee daalde de prijs van een huis in reële termen voor het tweede jaar op rij. In 2008 was er wel nog een prijsstijging, maar die was beperkter dan het niveau van de inflatie op dat moment. Appartementen werden in 2009 wel duurder: +2 procent tot bijna 178.000 euro. De almaar schaarser wordende bouwgronden werden zelfs 11,8 procent duurder tot 95 euro per vierkante meter.
Goede reclame Gezien de omstandigheden mogen die cijfers gerust een goede prestatie genoemd worden. Eind september, begin oktober 2008 dreigden immers een aantal grote en minder grote financiële instellingen te kapseizen. Daardoor daverde het hele economische systeem op zijn grondvesten en belandde de wereldwijde economie in 2009 in de grootste recessie sinds de depressie van de jaren 30. Het vertrouwen raakte compleet zoek, het aantal faillissementen piekte, bedrijven moesten herstructureren en kondigden collectieve ontslagen aan, waardoor de werkloosheid opliep. "De ontwikkeling van de vastgoedmarkt in 2009 is de beste reclame die de vastgoedsector zich kan wensen. De Belg heeft altijd een zeer groot vertrouwen gehad in vastgoed. Dat die markt zich vrij resistent toonde in een jaar dat we de zwaarste economische crisis sinds de jaren 30 moesten verteren, zal dat vertrouwen alleen maar versterken", reageert Luc Machon, voorzitter van de Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB Vlaanderen). Econoom Frank Maet van Dexia treedt hem bij: "In 2009 waren kopers en verkopers terughoudender, maar geen enkele partij sloeg in paniek. Dat is te danken aan de nuchterheid van de Belg, die een baksteen in de maag heeft en van nature bijzonder honkvast is." De hoge transactiekosten op de aankoop van een woning in ons land in vergelijking met andere landen
versterken die honkvastheid nog, oordeelt de econoom. "In de opgaande fase zijn de prijsstijgingen daardoor minder uitgesproken, maar in een correctiefase temperen ze ook de prijsdalingen." Luc Machon ziet nog een andere reden waarom de vastgoedmarkt relatief overeind bleef in woelige economische tijden. "Alleen mensen die hun job verloren, voelden de crisis. Zij die hun job behielden, zagen hun koopkracht er zelfs op vooruitgaan. Door de automatische indexaanpassing in het begin van het jaar werden de lonen van heel wat werknemers verhoogd, terwijl de inflatie in de meeste maanden van 2009 negatief was."
Woningen zakken in prijs De prijs van een woning daalde in 2009 voor het eerst in 25 jaar: -1,4 procent tot gemiddeld 198.721 euro. Dat is meteen ook de reële prijsdaling, aangezien er zo goed als sprake was van een nulinflatie in 2009. Daarmee zijn de prijzen voor woningen voor het tweede jaar op rij in reële termen gezakt. In 2008 was er weliswaar nog een prijsstijging met 4,1 procent, maar de inflatie lag nog hoger op 4,49 procent. Op provinciaal vlak tekende WaalsBrabant de grootste prijsdaling op, gevolgd door Namen en Luxemburg (zie tabel p.8). Henegouwen blijft de goedkoopste Waalse provincie, WaalsBrabant de duurste. Vlaams-Brabant blijft de duurste Vlaamse gemeente, maar die provincie kende wel de op een na grootste prijsdaling. Enkel Antwerpen kende een nog grotere prijsdaling in 2009. Limburg blijft de goedkoopste provincie. Dat de gemiddelde prijs van een woning afgelopen jaar gemiddeld 1,4 procent zakte, is volgens experts te wijten aan de duurdere woningen. Die leden in alle drie gewesten het meest onder de crisis. Terwijl de prijs van woningen op een perceel tussen 300 en 600 vierkante meter stabiel bleef op gemiddeld 185.000 euro, zakte de gemiddelde prijs van woningen op een perceel groter dan 1.500 m2 met bijna 4 procent tot 311.000 euro.
Appartementen herstellen in waarde De gemiddelde prijs van appartementen steeg in 2009 met 2 procent tot 177.775 euro. In Brussel was er een daling met 1 procent, maar in Vlaanderen en Wallonië was er een stijging met respectievelijk 2,8 en 3,7 procent. Enkel in de provincie Luxemburg tekenen appartementen een prijsdaling op, in de andere provincies was er een stijging van de gemiddelde prijs. Waals-Brabant kende de grootste prijsstijging van alle Waalse provincies (+6,6%). In Vlaanderen viel die eer te beurt aan Vlaams-Brabant (+5,7%) (zie tabel op pagina 8). In 2008 kende het appartementensegment nog de grootste reële prijsdaling van alle segmenten, maar daar is in 2009 dus geen sprake meer van. "Het overaanbod van enkele jaren geleden is weggewerkt, zeker in de steden", aldus Frank Maet van Dexia. Makelaars verspreid over het land signaleren dat een aantal particulieren in 2009 hun geld liever investeerden in appartementen dan het te beleggen op de beurs of het aan te houden bij de bank. Ze kopen een appartement als investering, ofwel voor zichzelf om het te verhuren, ofwel voor hun (studerende) kinderen. De op gang komende demografische evolutie waarbij ouder wordende mensen hun te groot geworden villa in de rand liever inruilen voor een comfortabel appartement, ondersteunt ook de appartementenmarkt.
Bouwgronden schaars en duur Bouwgronden zijn een uitzonderlijk segment in de vastgoedmarkt. De prijs per vierkante meter steeg ook dit jaar fors: +11,8 procent tot 95 euro per vierkante meter. Dat is zelfs meer dan de stijgingen die we zagen in 2006, 2007 en 2008. Dat was vooral te verklaren door de prijsontwikkeling in Wallonië, want in Vlaanderen ligt de jaarlijkse stijging van de gemiddelde prijs in lijn met de evolutie sinds 2006. Toch kunnen we moeilijk zeggen dat de markt van de bouwgronden in topvorm verkeert. Er werden slechts 17.334 bouwgronden verkocht, een historisch dieptepunt. In 1989 lag het aantal transacties nog ruim 2,5 keer zo hoog op ongeveer 46.000 stuks. Sindsdien kalfde het aantal verkopen elk jaar af, tot iets minder dan 22.000 transacties in 2004. Na een kortstondige heropleving tot circa 26.000 stuks per jaar in 2005 en 2006, ging het sindsdien opnieuw bergaf. "Het aanbod wordt elk jaar schaarser", weet Luc Machon van CIB. "Vroeger verkochten we 10 bouwgronden per woning, nu nauwelijks 1 bouwgrond per 10 woningen." Veel eigenaars houden de percelen bij voor de kinderen of speculeren op verdere prijsstijgingen. Toch is de voorzitter van CIB Vlaanderen geen voorstander van een (geforceerd) activeringsbeleid, waarbij de overheid particulieren stimuleert of verplicht om hun bouwgronden op de markt te gooien. "Mensen moeten het recht hebben om een onroerend vermogen op te bouwen en dat voor hun kinderen te bewaren. Fiscaal aanmoedigen om dat te vervreemden vind ik een verkeerd signaal en een brug te ver."
Geen typisch seizoenseffect in vierde kwartaal Al bij al omschrijven economen en makelaars 2009 als het jaar waarin de vastgoedmarkt 'normaliseerde'. Toch is 2009 geen doorsneejaar. Een normaal vastgoedjaar kent een typische seizoensevolutie: de piek ligt in de zomer en het vierde kwartaal is het zwakst. In 2009 was het vierde kwartaal echter het sterkste, met volumes in lijn met de volumes van voor de economische crisis. 2009 begon echter erg zwak, in het tweede kwartaal trok de activiteit licht aan met druk op de prijzen en vanaf het derde kwartaal herstelden zowel het aantal transacties als de gemiddelde prijzen. De gemiddelde prijs voor huizen ging in het derde kwartaal boven de psychologische grens van 200.000 euro. In het vierde kwartaal bedroeg de gemiddelde prijs 203.378 euro, 3,8 procent meer dan de gemiddelde prijs uit het eerste kwartaal. Bij appartementen lag de gemiddelde prijs in het vierde kwartaal 4 procent hoger dan in het eerste kwartaal (op 182.259 euro) en bij bouwgronden was er een stijging met 8,2 procent tot 98,5 euro per vierkante meter. "In de loop van het jaar en zeker sinds de zomer keerde het vertrouwen terug bij de kandidaatkopers", aldus econoom Frank Maet van Dexia. Ian Cook van ERA: "Kandidaat-kopers die een aankoop uitstelden om te speculeren op een verdere prijsdaling, beseften dat dat ijdele hoop is." "Verkopers beseffen dat wachten op de spreekwoordelijke gek die een te hoge vraagprijs wil betalen (te) lang kan duren en dat hun woning tegen dan opgebrand kan zijn. Ze zetten daarom nu liever van in het begin hun vraagprijs realistischer", zegt Luc Machon van CIB.
Wat brengt 2010? Uit de cijfers van de Belgische notarissen blijkt dat 2010 op een positieve manier van start gegaan is. De daling van de huizenprijzen is gestopt en het aantal transacties neemt nog toe. Vooral maart was een sterke maand. "Ik zie voorzichtig positieve dynamiek op de markt. In het segment van de gewone woningen zie ik de prijzen opnieuw aantrekken, maar gelukkig niet te snel. Kopers tonen zich kritischer", vindt Luc Machon van CIB Vlaanderen. We zitten nog steeds in een kopersmarkt, maar niet meer in een koopjesmarkt", aldus Luc Machon. Kandidaat-kopers die denken dat ze altijd 8 procent onder de vraagprijs kunnen bieden, zoals dat gemiddeld het geval is, kunnen mooie koopkansen aan hun neus zien voorbijgaan. Ian Cook bevestigt dat: "Een woning die correct geprijsd is, vliegt meteen de deur uit." Econoom Frank Maet ziet de villa's nog verder in prijs dalen, maar verwacht een stabilisatie of een lichte prijsstijging van de gewone woningen. "Maar die stijging zal beperkter zijn dan de inflatie. In reële termen zullen huizen in 2010 nog goedkoper worden, wat de koopkracht van de gezinnen ten goede komt en waardoor de markt in haar geheel opnieuw fundamenteel gezond kan worden." Voor 2010 verwacht het planbureau een inflatie van 1,8 procent. Ian Cook van ERA ziet in de stijging van de rente een van de grootste gevaren. "Maart was onder andere goed omdat mensen een rentestijging verwachtten en profiteerden van de lage rentevoeten." Een stijging van de hypothecaire rente zal druk zetten op de prijzen, meent hij. "Als de rente stijgt, zal de ontlener die nu tot 250.000 euro kan lenen, nog maar 220.000 euro kunnen lenen."
200 miljard euro Econoom Frank Maet van Dexia denkt dat de stijging van de langetermijnrente beperkter zal zijn dan tot nu toe wordt aangenomen. "Banken houden wel meer rekening met het risicoprofiel van de ontlener. De individuele kandidaat-koper kan dat spijtig vinden, maar voor de maatschappij is dat een goede zaak." De banken vragen tegenwoordig dat kandidaatkopers meer eigen middelen inbrengen. De vraag is of en in welke mate dat een probleem zal zijn. De Belgen hebben de laatste maanden immers hun spaarinspanningen fors opgedreven, waardoor er eind maart 200 miljard euro op de spaarboekjes geparkeerd stond. Het feest op de vastgoedmarkt kwam in 2009 zoals verwacht tot een einde. De ontnuchtering mondde niet uit in paniek waardoor een kater vermeden kon worden. De pauze die noodgedwongen werd ingelast, is vooral heilzaam voor de conditie van de vastgoedmarkt, die begin 2010 opnieuw een voorzichtige positieve dynamiek vertoont. Tekst: Nadine Bollen
Ontnuchtering zonder kater "Kandidaat-kopers die een aankoop uitstelden om te speculeren op een verdere prijsdaling, beseffen dat dat ijdele hoop is" Ian Cook, ERA
Cijfers 198.721 euro De gemiddelde prijs van een woning in 2009. 333.811 euro De gemiddelde prijs van een woning in Brussel. 213.053 euro De gemiddelde prijs van een appartement in West-Vlaanderen. KORT u De prijzen van huizen zakten voor de eerste keer in 25 jaar. u Het vierde kwartaal was het sterkste kwartaal van het jaar. Van de typische seizoensterugval was geen sprake. u Door de schaarste blijven bouwgronden fors in waarde stijgen, maar het aantal transacties kwijnt steeds verder weg. u Het overaanbod op de appartementenmarkt is weggewerkt, zeker in de steden. u In 2010 zullen de prijzen stijgen, maar minder snel dan de inflatie. "In 2009 waren (ver)kopers terughoudender, maar geen enkele partij sloeg in paniek" Frank Maet, econoom bij Dexia "We zitten nog in een kopersmarkt, maar niet meer in een koopjesmarkt" Luc Machon, voorzitter CIB Vlaanderen abnormaal jaar Rijwoningen in Melle. De prijzen voor woonhuizen in België zijn voor het tweede jaar op rij in reële termen gezakt. © 2010 Netto
