Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství

TEORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Ing. Pavel Klika

Brno 2014

Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/15.0151 - „Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně“.

Název:

Teorie oceňování nemovitostí

Autor:

Pavel Klika

Vydalo:

Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství

Vyšlo:

2014

Vydání:

druhé

ISBN:

978-80-214-5043-1

2

Obsah 1 ZÁKLADNÍ POJMY PŘI OCEŇOVÁNÍ VĚCÍ NEMOVITÝCH

6

NEMOVITÉ VĚCI PODLAŽÍ DRUHY CEN DALŠÍ POJMY SOUČÁST A PŘÍSLUŠENSTVÍ VLASTNICTVÍ A SPOLUVLASTNICTVÍ FUNKČNÍ CELEK A JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK VÝMĚRY NEMOVITÝCH VĚCÍ

7 7 8 9 9 9 10 10

2 ZJIŠTĚNÍ VÝCHOZÍ HODNOTY STAVBY

12

SOUČASNÉ METODY ZJIŠTĚNÍ VÝCHOZÍ HODNOTY STAVBY DŘÍVE POUŽÍVANÉ METODY STANOVENÍ VÝCHOZÍ CENY STAVBY

13 16

3 ŽIVOTNOST A OPOTŘEBENÍ STAVEB

17

ŽIVOTNOST STAVEB ŽIVOTNOST PŘESTÁRLÝCH STAVEB OPOTŘEBENÍ STAVEB

18 19 19

4 VÝNOSOVÁ A POROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ

21

VÝNOSOVÁ HODNOTA POROVNÁVACÍ (KOMPARATIVNÍ) METODY

22 23

5 OCEŇOVÁNÍ BYTŮ, NEBYTOVÝCH PROSTOR A POZEMKŮ

26

BYTOVÉ A NEBYTOVÉ JEDNOTKY POZEMKY

27 28

6 VYBRANÉ VÝPOČTOVÉ METODY VHODNÉ PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY

31

OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI METODY VEDOUCÍ KE ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY

32 32

7 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ VE VYBRANÝCH PŘÍPADECH (OCEŇOVÁNÍ PRO ÚVĚROVÉ ŘÍZENÍ, PRO POJIŠŤOVNY, PRO DĚDICKÉ ŘÍZENÍ, PRO ÚČELY DANĚ)

34

3

OCEŇOVÁNÍ PRO ÚVĚROVÉ ŘÍZENÍ OCEŇOVÁNÍ PRO ÚČETNICTVÍ OCEŇOVÁNÍ PRO POJIŠŤOVNY OCEŇOVÁNÍ PRO DĚDICKÁ ŘÍZENÍ OCENĚNÍ PRO ÚČELY DANĚ

35 35 36 36 36

8 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ VE VYBRANÝCH PŘÍPADECH (REÁLNÉ DĚLENÍ STAVBY, OCENĚNÍ STAVEBNÍCH PRACÍ, ZHODNOCENÍ STAVBY, VĚCNÝCH PRÁV A JEJICH VLIV NA HODNOTU NEMOVITOSTI) 38 OCEŇOVÁNÍ PRO ÚČELY REÁLNÉHO DĚLENÍ STAVBY OCENĚNÍ PROVEDENÝCH STAVEBNÍCH PRACÍ POSOUZENÍ ZHODNOCENÍ STAVBY OCENĚNÍ VĚCNÝCH PRÁV K NEMOVITOSTEM A JEJICH VLIV NA HODNOTU NEMOVITOSTI

39 39 40 40

9 OCEŇOVÁNÍ V ZAHRANIČÍ, MEZINÁRODNÍ STANDARDY PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ. 42 OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ V ZAHRANIČÍ STANDARDY IVS STANDARDY EVS

43 43 44

10 SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ VE VELKÉ BRITÁNII.

47

OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ VE VELKÉ BRITÁNII

48

11 SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ V ITÁLII.

51

OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ V ITÁLII POROVNÁVACÍ METODY NÁKLADOVÉ METODY

52 52 53

12 SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ V NĚMECKU.

54

OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ V NĚMECKU

55

13 VÝPOČETNÍ PROGRAMY PRO OCEŇOVÁNÍ

57

OBECNĚ O PROGRAMECH PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

58

4

Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí kurzu studia předmětu Teorie oceňování nemovitostí v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně a nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Studijní text rozvíjí odborné kompetence, nemá prerekvizity. Studium předmětu Teorie oceňování nemovitostí je základem pro studium předmětů Současné oceňovací předpisy a Tržní oceňování. Po prostudování textu budete znát např.: 

Základní pojmy při oceňování nemovitých věcí



Metodiku zjištění výchozí hodnoty stavby



Metodiky stanovení životnosti a opotřebení staveb



Základy finanční aritmetiky, metody stanovení výdajů na provozování nemovitosti, principy porovnávacích (komparativních) metod



Metodiky oceňování bytů, nebytových prostor a pozemků



Postupy pro stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých



Principy oceňování pro vybrané účely



Specifika oceňování ve vybraných zemích EU



Možnosti využití výpočetní techniky při oceňování

Po prostudování textu budete schopni: 

používat základní pojmy spojené s oceňováním věcí nemovitých;



rozumět základním principům stanovení několika druhů cen věcí nemovitých;



aplikovat některé postupy a výpočtové vztahy pro stanovení ceny věcí nemovitých;



stanovit vhodnou metodu ocenění pro jednotlivé účely ocenění;



porozumět metodikám oceňování věcí nemovitých ve vybraných zemích EU.

Prostudováním textu získáte zejména: 

Základní přehled o způsobech a metodikách oceňování věcí nemovitých;



Informace o využití oceňovacích metod v praxi;



Přehled o oceňování věcí nemovitých v zemích EU. Čas potřebný k prostudování učiva předmětu: 39 + 13 hodin (teorie + řešení úloh)

Ve studijním textu k předmětu Teorie oceňování nemovitostí se dozvíte základní informace o oceňování nemovitých věcí. Jedná se především o základní názvosloví, metodiky oceňování, metodiky oceňování v zahraničí a stručně se seznámíte i s možností využití výpočetní techniky pro účely oceňování.

5

1 Základní pojmy při oceňování věcí nemovitých Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Definice základních pojmů spojených s oceňováním věcí nemovitých.



Definice vybraných pojmů uvedených v právních předpisech.



Rozlišit součást a příslušenství věci.



Vyjmenovat a rozlišit formy vlastnictví.



Změřit a vypočítat základní rozměrové údaje o stavbě.

Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: 

Využívat správně pojmy používané při oceňování věcí nemovitých.



Určit zda „věc“ tvoří příslušenství nebo součást věci nemovité.



Rozeznat dle základních vlastnických údajů formu vlastnictví věcí nemovitých.



Určit plochu pozemku, zastavěnou plochu stavby, obestavěný prostor stavby a další výměry věcí nemovitých.

Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: 

Přehled o základních pojmech a názvosloví používaných při oceňování.



Pojem o možnostech vlastnictví věcí nemovitých.



Schopnosti vypracovat výpočet výměr potřebných pro ocenění Věcí nemovitých.

Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

6

Klíčová slova kapitoly: výměra, plocha, obestavěný prostor, jednotný funkční celek, funkční celek, součást a příslušenství věci, podílové vlastnictví, společné jmění manželů, zastavěná plocha, obestavěný prostor. V úvodní kapitole se seznámíte se základními právními a technickými pojmy spojenými s problematikou oceňování, které jsou nutné pro pochopení problematiky celého textu.

Nemovité věci Nemovité věci jsou definovány v § 498 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění dalších předpisů - dále jen OZ):  Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.  Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Stavba je definována v zákonu č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v § 2 odst. 3. V zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je v § 3 uvedeno členění staveb pro účely oceňování. Vyhláška č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, (prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb.) pak v jednotlivých paragrafech stanoví podrobnější členění staveb. Členění pozemků je uvedeno v § 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pro účely oceňování se pozemky člení na:  stavební pozemky  zemědělské pozemky  lesní pozemky  vodní plochy,  jiné pozemky.

Podlaží Podlažím se rozumí část budovy, vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí; při podlaží založeném na rostlé půdě nebo násypu je spodní vymezující rovinou horní úroveň podkladu pod podlahou. Definice podlaží je uvedena v ČSN 73 4301 „Obytné budovy“. V povědomí osob netechnického vzdělání se často vžilo používání starších pojmů suterén, sklep, přízemí, 1. patro (= 2.NP) což není technicky správné.

7

Druhy cen Cena zjištěná (administrativní, úřední) Cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.

Cena mimořádná Mimořádnou cenu nám definuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 2 odst. 2 jako cenu, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

Cena pořizovací Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitých věcí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení.

Cena reprodukční Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.

Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.

Cena obvyklá (obecná, tržní) Dle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě 8

vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. S mírnou odlišností je obvyklá cena definována také v § 2 zákona č. 526/1990 Sb. v aktuálním znění.

Další pojmy Dalšími důležitými pojmy jsou byt, nebytový prostor (zákon č. 89/2012 Sb.), bytový dům, rodinný dům, stavby pro individuální rekreaci (vyhláška 501/2006 Sb. zákon č. 151/1997 Sb. + vyhláška č. 441/2013 Sb.), výchozí cena, stop cena, jednotková cena, prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti, venkovní úprava, vestavba, přístavba, nástavba.

Součást a příslušenství Pojem součásti je definován v § 505 až 509 občanského zákoníku: V těchto paragrafech je mimo jiné uvedeno „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“ Příslušenství je definováno v § 510 až 513 občanského zákoníku: „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.“

Vlastnictví a spoluvlastnictví Občanský zákoník (dále jen OZ) od § 1011 řeší tzv. vlastnická práva. Dle § 1011 „vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné, je jeho vlastnictvím“. Dle § 1012 pak „vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i

9

vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit“. V následujících paragrafech je pak řešeno omezení vlastnického práva, rozhrady, vyvlastnění, ochrana vlastnického práva, způsoby nabytí vlastnického práva, přirozené a umělé přírůstky vlastnického práva, vydržení, převod atd. Od § 1115 do § 1239 je řešena forma spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví je rozděleno do několika skupin:  Spoluvlastnictví (od § 1115 do § 1157 OZ, pozn. autora: lze srovnat s dříve uváděným termínem podílovým spoluvlastnictvím).  Bytové spoluvlastnictví (od § 1158 do § 1222 OZ).  Přídatné spoluvlastnictví (od § 1223 do § 1235 OZ).  Společné jmění (od § 1236 do § 1239 OZ). Pro podrobnější pochopení různých forem vlastnictví doporučuji prostudovat i jiné formy vlastnictví zakotvených v dříve platných předpisech. Stručně je řešena tato problematika v kapitole 1.3. knihy „Teorie oceňování nemovitostí“ 1.

Funkční celek a jednotný funkční celek Funkční celek byl definován v § 2 vyhlášky dnes již neplatné vyhlášky č. 3/2008 Sb. v platném znění. Funkčním celkem se dle této vyhlášky rozuměl soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. Pozemky nemusí být ve vlastnictví stejného subjektu a není zde podmínka druhu pozemku. Od poslední novelizace zákona č. 151/1997 Sb. se nachází definice jednotného funkčního celku v § 9 odst. 2a) kde je mimo jiné uvedeno, že „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří“.

Výměry nemovitých věcí Výměry nemovitých věcí lze rozdělit do několika základních kategorií  zastavěná plocha stavby (podlaží)  obestavěný prostor stavby  podlahová plocha  plocha pozemku  plocha nebo délka venkovních úprav 10

Způsob stanovení výměr je řešen ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. v platném znění a také v ČSN 73 4055. Každý z dokumentů slouží pro jiné účely a výsledky výpočtů prováděné podle těchto předpisů jsou odlišné. Je tedy třeba vždy využít správný předpis pro řešený úkol. U plochy pozemku a plochy venkovních úprav (například dlažeb) je nutné si uvědomit, že se zpravidla nejedná o stejnou výměru, přestože je pozemek dlažbou celý pokryt. Plocha pozemku je ortogonálním průmětem do roviny, kdežto plocha „dlažby“ je skutečnou „šikmou výměrou“. Podrobněji je tato tematika řešena v knize Teorie oceňování nemovitostí (1) a příslušných předpisech. Úkoly k textu: 1. Tvoří samostatně stojící garáž ve vlastnictví majitele rodinného domu příslušenství tohoto rodinného domu? 2.

Jedná se o jednotný funkční celek, když jsou oba pozemky se stavbou společně užívány?

zahrada (paní Malá)

RD (SJM Malých)

Shrnutí: Kapitola se věnuje základním pojmům používaným při oceňování nemovitých věcí. Je důležité umět s těmito pojmy pracovat a umět pojmy rozlišovat. Například při rozhodování o jednotném funkčním celku již musíme mít dobře zmapované formy vlastnictví nemovitých věcí. Při oceňování nemovité věci je nutné se přesně orientovat v druzích cen. Také pro výpočet některých druhů cen je třeba umět správně stanovit výměry hodnocených nemovitých věcí. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ČSN 73 4055 - Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů. Praha: Český normalizační institut, 1962. ČSN 73 4301 - Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, 2009. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

11

2 Zjištění výchozí hodnoty stavby Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Rozlišit současně používané metody stanovení výchozí hodnoty stavby.



Pracovat s technicko - hospodářskými ukazateli.



Rozeznat a pojmenovat dříve používané metodiky stanovení výchozí hodnoty stavby.


Vypočítat zjednodušeným postupem výchozí hodnotu stavby pomocí technicko – hospodářských ukazatelů.

Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: 

Přehled o současně používaných metodách stanovení výchozí hodnoty stavby.



Znalosti nutné pro provedení výpočtu výchozí ceny stavby pomocí technicko – hospodářských ukazatelů.



Základní přehled o dříve používaných metodách stanovení výchozí hodnoty stavby uvedených v oceňovacích předpisech.


12

Klíčová slova kapitoly: výchozí hodnota stavby, nákladové ocenění, technicko - hospodářské ukazatele, propočet, individuální cenová kalkulace, agregované položky, cenové podíly. Po zvládnutí první kapitoly se základními pojmy bude vaším úkolem nastudovat metodiky zjištění výchozí hodnoty stavby. Zaměříte se na stanovení výchozí hodnoty pomocí technicko – hospodářských ukazatelů.

Současné metody zjištění výchozí hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou 

individuální cenová kalkulace;



podrobný položkový rozpočet;



metody agregovaných položek;



propočet ceny.

Z těchto metod je individuální cenová kalkulace nejpřesnější, ale také nejpracnější, naopak propočet je nejméně pracný ale cena pouze přibližná.

Individuální cenová kalkulace Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné množství pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přirážek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrží reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena.2 Individuální cenová kalkulace umožňuje i tvorbu jednotkových cen pro dílčí položky. Náklady na jednotlivé položky se rozdělují na přímé náklady (náklady související s množstvím prvků) a na náklady nepřímé tzv. režie (nelze je vyčíslit na konkrétní položku). Přímé náklady lze dělit na materiál, mzdy, náklady na stroje, ostatní přímé náklady. Nepřímé náklady lze dělit na režie výrobní a režie správní.

Podrobný položkový rozpočet Podrobný položkový rozpočet je jednou z nejpoužívanějších metod stanovení výchozí ceny staveb. Používá se především pro stanovení nabídkových cen nově budovaného objektu nebo cen provedených prací, kde není známá cena těchto provedených prací. Pro vypracování položkového rozpočtu je nutná projektová dokumentace. Položkový rozpočet zahrnuje cenu veškerých prací, materiálů, vytvoření projektové dokumentace, atd. Ceny jednotlivých položek se provádějí buď individuální cenovou kalkulací, nebo je lze získat z databází tzv. „katalogů cen“. Katalogy vydávají a aktualizují renomované společnosti například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s.

13

Metody agregovaných položek Jedná se o jednu z nejvíce oblíbených metod stanovení věcné hodnoty stavby. Principem této metody je výpočet pomocí agregovaných položek, kdy jsou v jedné položce sloučeny dílčí položky tak, že tvoří ucelený soubor materiálů a prací pro zbudování celé konstrukce. Například položka ŽB základových pasů v rámci jedné položky obsahuje i potřebné bednění, výztuž a odbednění konstrukce.

Propočet ceny Jedná se o metodu, která je z uvedených metod nejjednodušší. Cena se stanovuje na základě výměry celé stavby, nejčastěji na základě obestavěného prostoru stavby stanoveného podle ČSN. Obestavěný prostor se pak vynásobí jednotkovou cenou vybraného objektu. Jednotková cena se zjistí v katalogu technicko - hospodářských ukazatelů (THU). V katalozích jsou uvedeny ceny již realizovaných staveb, srovnáním a upravením ceny z katalogu pak získáme požadovanou jednotkovou cenu námi hodnocené stavby. THU vydává například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s., informace o způsobu použití lze získat na internetových stránkách http://www.stavebnistandardy.cz. V každém katalogu je THU rozdělen na jednotlivé cenové podíly konstrukcí. Tyto podíly lze upravovat podle námi požadovaných kritérií (je nutné vždy srovnávat objem, popřípadě cenu konstrukce v námi hodnoceném objektu, s objemem konstrukce v objektu z THU). Dalšími faktory, které ovlivňují jednotkovou cenu z THU mohou být výška podlaží, zastavěná plocha podlaží, vybavení stavby, atd. Je zřejmé, že při výpočtu ceny objektu je nutné vycházet z cen k datu, ke kterému provádíme stanovení ceny. Ne vždy se podaří najít vhodný THU pro hodnocené období. Zpravidla se pro přepočet ceny využívají „Indexy přepočtu cen stavebních prací“. Tyto indexy zveřejňuje na svých stránkách Český statistický úřad. Po vynásobení ceny příslušným indexem získáme cenu pro námi hodnocené období. Podobný princip pro stanovení tzv. nákladové ceny stavby využívá i oceňovací předpis, kterým je vyhláška č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění (viz. předmět „Současné oceňovací předpisy“).

14

Příklad převzat z Technicko - hospodářských ukazatelů společnosti RTS, Brno a.s. 3

803 - Budovy pro bydlení Konstrukčně materiálová charakteristika svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk svislá nosná konstrukce kovová svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty svislá nosná konstrukce z jiných materiálů

1 2 3 4 5 6 7 8 9

JKSO

Konstrukčně materiálová charakteristika

Průměr 1

2

3

4

5

6

7

8

803 Budovy pro bydlení 803.1 Domy byt. typové s celost. neunifik. konstr. soust. 803.2 Domy byt. typové s konstrukčními soustavami 803.3 Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soustavami panelovými 803.4 Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soust. jinými než panel.

4832

4514 6929 5848

4832

4763

4192

4953

4699

4771

4200

4962

4708

4767

4195

4958

4704

4767

4195

4958

4704

803.5 Domy bytové netypové

5045

4601 6961 6067

4854

803.6 Domky rodinné jednobytové

5031

4649

5222

6433

6942

803.61 domky izolované

5045

4663

5238

6452

6961

803.7 Domky rodinné dvoubytové

5036

4653

5227

6438

6948

803.8 Chaty pro individuální rekreaci 803.9 Domky bytové se služebním vybavením

5040

4658

5232

6446

6956

5112

4255 6212 5477

4483

5437

9

6929

Tabulka 1 - Orientační cena na: m3 obestavěného prostoru Konstrukčně materiálová charakteristika

Průměr

Dil

1

2

3

4

5

1

Zemní práce

0,9

1,7

1,8

0,2

2

Základy,zvláštní zakládání

5,6

3,8

4,6

7,3

4,8

3

Svislé a kompletní konstrukce

21,2

15,7

15,2

21,8

25,8

4

Vodorovné konstrukce

10,9

9,4

15,9

9,1

10,7

5

Komunikace

6

Úpravy povrchu,podlahy

5,8

10,2

8

Trubní vedení

0,1

0,1

9

Ostatní konstrukce, bourání

2,7

7,4

0,9

0,1 5,7

4,9

4,8 0,1

1,7

2,0

Tabulka 2 - Struktura stavebních dílů a řemeslných oborů v %

15

2,0

6

7

8

9

Dříve používané metody stanovení výchozí ceny stavby Do této kategorie řadíme metody, které využívali dříve (před rokem 1994) platné oceňovací předpisy. Metodiky lze rozdělit do dvou kategorií. 

Metoda třídy kvality.



Bodovací metodika.

Metoda třídy kvality vycházela z jednotkové ceny, která se násobila podlahovou plochou obytných místností, později i provozních místností. Jedná se o metodiku, která byla používána ve vyhláškách č. 18/1963 Sb., č. 73/1964 Sb. a č. 43/1969 Sb. Pomocí bodovací metodiky se cena stanovila tak, že se jednotkovou cenou násobila zastavěná plocha podlaží. Jedná se o metodiku, která se používala od 1. 1. 1985 - vyhláška č. 128/1984 Sb. do 30. 10. 1994 - vyhláška č. 393/1991 Sb. Korespondenční úkol: Stanovte výchozí hodnotu vámi vybrané rekreační chaty s použitím THU. Součástí odevzdaného úkolu bude náčrt chaty s rozměry, vybraný THU a výpočet. Shrnutí: Nejčastěji používané současné metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou individuální cenová kalkulace; podrobný položkový rozpočet; metody agregovaných položek; propočet ceny. Individuální cenová kalkulace je nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodou. Dříve používanými metodami byly metody využívané pro oceňování dle předpisů. Jednalo se o tzv. metodu třídy kvality, která hodnotila stavbu na základě podlahové plochy obytných místností, později i provozních místností. Jednotková cena se stanovila na základě tzv. třídy kvality. Druhou metodou byla bodovací metodika. V této metodě byly pro každé podlaží stanoveny počty bodů pro jednotlivé konstrukce. Ty odrážely cenový podíl konstrukce na stavbě. Počet bodů se násobil zastavěnou plochou podlaží. Součtem cen za jednotlivá podlaží pak byla cena stavby. Další zdroje: Vyhláška o cenách staveb v osobním vlastnictví a náhradách při vyvlastnění č. 43/1969 Sb. Vyhláška o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů č. 393/1991 Sb. Stavební standardy [online]. 2012, [cit. 20. 12. 2011]. http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?Typ=1&ID=6&Pop=0&IDm=68955 95&Menu=Cenové ukazatele ve stavebnictví . Kolektiv autorů. Cenové ukazatele ve stavebnictví. RTS Brno, a.s. Brno 2012.

16

3 Životnost a opotřebení staveb Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Názvosloví spojené s životností a opotřebením.



Rozdíly mezi jednotlivými pojmy.



Metody stanovení životnosti a opotřebení staveb.



Odhadnout životnosti hlavních prvků staveb.



Stanovit opotřebení stavby.


Určit životnost stavby a životnost přestárlé stavby.



Vypočítat opotřebení stavby pomocí alespoň čtyř metod.


Základní znalosti o životnosti a opotřebení staveb.



Schopnosti stanovit životnost stavby.



Schopnosti určit pomocí výpočtových metod opotřebení stavby.


17

Klíčová slova kapitoly: životnost, opotřebení, prvky dlouhodobé životnosti, stáří stavby, porucha, poškození, životnost a opotřebení, prvky krátkodobé, metody klasické (lineární, kvadratická, lineární se zbytkem), analytické (dle cenového předpisu, Kolodzejova logaritmická metoda, Kasova analytická metoda). V předchozí kapitole jste zvládli problematiku stanovení výchozí hodnoty stavby. Abyste byly schopni z takovéto ceny stanovit cenu stavby již nějakou dobu užívanou, je zapotřebí se také věnovat problematice životnosti a opotřebení. Tato problematika je řešena v této kapitole.

Životnost staveb Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Nejčastěji používaná terminologie 

předpokládaná životnost;



zbytková životnost – doba dalšího trvání;



objektivní životnost (upravuje se na základě vlivu prováděné údržby, vlivu intenzity užívání, vlivu okolí aj.);



ekonomická životnost.

Stáří stavby U starších staveb často odhadujeme životnost stavby na základě stavebně technického stavu objektu. Celková životnost je pak součtem stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Stáří stavby se uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do data, ke kterému stavbu hodnotíme. Stáří se udává v celých letech.

Předpokládaná životnost Délku životnosti stavby nelze nikdy dopředu zcela přesně určit. Názory na délku životnosti staveb se různí a je třeba ji vždy upravovat na základě odborného odhadu. Společným prvkem při hodnocení stavby pro stanovení délky životnosti staveb je však jejich provedení, popřípadě u staveb starších jejich stavebně technický stav. Pro předběžný odhad lze použít i hodnoty uváděné v literatuře. Současně asi nejpoužívanější hodnoty délky životnosti jsou hodnoty uvedené v oceňovacích předpisech, například: Budovy a haly, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty a zahrádkářské chaty zděné, monolitické, železobetonové, ocelové 100 roků ostatní 80 let a méně; Stavby inženýrské a speciální pozemní podle druhu konstrukce 50 až 100 let; Vedlejší stavby a garáže zděné 80 roků, dřevěné oboustranně obíjené a montované 60 roků, ostatní 30 až 40 roků; 18

Studny kopané a vrtané nad 150 mm, 100 let, ostatní 50 roků.

Životnost přestárlých staveb Přestárlou stavbou rozumíme v praxi oceňování nemovitých věcí takovou stavbu, která se blíží nebo již dokonce překročila životnost původně pro daný druh stavby plánovanou.4 Tak jak bylo již uvedeno, princip stanovení životnosti spočívá u těchto staveb zejména na co nejpřesnějším odhadu dalšího trvání stavby. Pro stanovení životnosti přestárlých staveb lze využít několika početních metod. 

Smejkalova bodovací metoda - „Cena rodinného domku se přiměřeně sníží o opotřebení s přihlédnutím k jeho stavu a předpokládané životnosti. Procento ročního opotřebení se vypočte dělení 100 % celkovou předpokládanou životností, přičemž u zděných staveb činí předpokládaná životnost zpravidla 100 roků. Opotřebení může činit nejvýše 80 %.“.5 Metoda byla vypracována pro účely oceňování rodinných domků v pro účely vyhlášky č. 128/1984 Sb.



Kubická metoda pro zjištění životnosti staveb – metoda se mj. snaží klást důraz na prvky dlouhodobé životnosti.

Opotřebení staveb Opotřebení někdy označované jako znehodnocení stavby vyjadřuje míru degradace stavby. Stavbu lze rozdělit na jednotlivé prvky (konstrukce) dle délky jejich životnosti. Zpravidla je dělíme na dvě skupiny, na prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody, krov) a prvky krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Prvky dlouhodobé životnosti jsou konstrukce stavby, u nichž se nepředpokládá výměna za dobu trvání stavby, u prvků krátkodobé životnosti se naopak předpokládá za tuto dobu jedna nebo vícenásobná výměna. Opotřebení lze stanovit pomocí několika výpočtových metod, které dělíme na metody klasické 

Lineární;



Kusýnova metoda;



Metoda Kusýn – Röttingerova;



Metoda kvadratická;



Metoda semikvadratická;



Metoda lineární se zbytkem, atd;

a na metody analytické 

Dle oceňovacího předpisu



Kolodzejova logaritmická metoda



Kasova analytická metoda, atd.

19

U klasických metod se stanovuje opotřebení stavby jako celku. U analytických metod se stanovuje opotřebení jednotlivých konstrukcí stavby a na základě těchto hodnot se dle vybrané metodiky stanoví opotřebení celé stavby. Analytická metoda dokáže zohlednit různé stáří konstrukcí nebo i různé stáří přístaveb a podobně. Korespondenční úkol: Stanovte životnost a opotřebení vámi vybrané rekreační chaty minimálně dvěma metodami. Stavba bude mít konstrukce různého stáří (minimálně 4 odlišná stáří). Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Stáří stavby se uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do data, ke kterému stavbu hodnotíme. Stáří se udává v celých letech. Délku životnosti stavby nelze nikdy dopředu zcela přesně určit. Názory na délku životnosti staveb se různí a je třeba ji vždy upravovat na základě odborného odhadu. Společným prvkem při hodnocení stavby pro stanovení délky životnosti staveb je však jejich provedení popřípadě u staveb starších jejich stavebně technický stav. Opotřebení někdy označované jako znehodnocení stavby vyjadřuje míru degradace stavby. Je třeba si uvědomit, že stavba se skládá z více konstrukcí, které mají rozdílnou délku životnosti. Primární dělení je pak na prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody, krov) a prvky krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Opotřebení lze stanovit na základě výpočtu, základní rozdělení metod je na metody klasické (hodnotí stavbu jako celek) a metody analytické (hodnotí opotřebení jednotlivých konstrukcí). Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. MATĚJKA, M. a kol. Oceňování nemovitostí. Praha, SNTL 1976. SMEJKAL, Z. Soudní inženýrství, 1990, vol. 1, no. 2, p. 12-16 Kolodzej, K. Ohodnocovanie a oceňovanie nehnutelností. Bratislava, SVTL 1973. KOVAŘOVIČ, J., POPPER, B. Rukověť pro odhady nemovitostí, vol. I. a II. Praha: Vlastním nákladem, 1935 and 1937. LACINÝ, J., NOSEK, B., SVOBODA, A. Oceňování obytných a menších hospodářských staveb odhadem. Praha: SNTL, 1965.

20

4 Výnosová a porovnávací metoda ocenění Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Základní pojmy finanční aritmetiky.



Stanovit typy výdajů spojených s provozováním nemovitosti.



Metodiku výpočtu ceny nemovitosti výnosovým způsobem.



Metody stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem.


Vypočítat náklady na provoz nemovitosti.



Stanovit cenu nemovitosti výnosovým způsobem.



Stanovit cenu nemovitosti pomocí přímého porovnání.



Stanovit cenu nemovitosti pomocí metody SJTC.


Znalosti pojmů finanční aritmetiky.



Schopnosti pro stanovení ceny nemovitosti výnosovou metodou.



Schopnosti pro stanovení ceny nemovitosti metodou přímého porovnání a metodou SJTC.


21

Klíčová slova kapitoly: výnosová metoda, finanční aritmetika, náklady, hrubý výnos, čistý výnos, nájemné, úroková míra, věčná renta, přímé a nepřímé porovnání, metoda SJTC. Kromě již probraných metod existují i další metody stanovení ceny nemovitosti. První ze skupiny metod se věnovaly nákladům na postavení stavby. Metody, které jsou probírány v této kapitole, se soustředí na výnosy z nemovitých věcí a na ceny nemovitých věcí srovnatelných, umístěných v hodnocené lokalitě.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu – částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit.6 Pro nejjednodušší a také nejčastěji používaný výpočet výnosové hodnoty lze použít vztah [

[

]

[

]

]

7

Vzorec 1 – Výnosová hodnota nemovitosti (věčná renta)

Tento způsob výpočtu nazýváme tzv. věčnou rentou. Lze ho použít pouze pro případy, kdy výnosy jsou po celou dobu užívání stavby konstantní a předpokládaná doba výnosů je velmi dlouhá. V případě, že výnosy konstantní nebudou nebo budou pouze po omezenou dobu, nelze tento vztah využít. Jako univerzální vzorec pro stanovení výnosové hodnoty stavby lze použít vztah (∑

)

8

Vzorec 2 – Výnosová hodnota nemovitosti

CV n t zt q

... ... ... ...

výnosová hodnota (cena zjištěná výnosovým způsobem), počet budoucích roků, po které budou dosahovány výnosy, rok, ze kterého je počítán výnos, zisk (čistý výnos) předpokládaný v roce t, úročitel (q = 1 + i = 1 + u / 100)

22

Další možnosti výpočtu a metodika stanovení výnosů jsou uvedeny v knize Teorie oceňování nemovitostí.9,10 Pro správné pochopení a nastudování problematiky stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je nutné si nastudovat základní pojmy a postupy jako je průměrování, úroková sazba, úroková míra, úročitel, inflace, úrok, složené úrokování, diskontování, atd. Z výše uvedených vzorců je zřejmé, že správné stanovení úrokové sazby je stěžejní úkol, který má významný vliv na výslednou hodnotu. Běžné úrokové sazby, které jsou vydávány bankovními ústavy, nezohledňují všechna kritéria, která by se do ceny nemovitosti měla promítnout (inflace, ceny stavebních prací, rizikovost pronájmu, atd.). V realitní praxi se často setkáváme s tzv. mírou kapitalizace, kterou pak ve vztahu využijeme místo úrokové míry. Pro stanovení míry kapitalizace je několik přístupů. Optimálním přístupem je stanovení z již realizovaných prodejů průměrem dle vztahu ∑ 11

Vzorec 3 – Míra kapitalizace

kde značí: n ..... počet realizovaných srovnatelných prodejů zj ...... dosažený čistý roční čistý výnos (výnos) z objektu - j COBj ...... dosaženou prodejní cenu objektu - j Podrobněji je stanovení míry kapitalizace uvedeno v knize Teorie oceňování nemovitostí 12

Porovnávací (komparativní) metody Základním principem pro stanovení ceny nemovitosti pomocí porovnávací metody je stanovení ceny na základě porovnání námi hodnocené nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodávanými k datu ocenění. Lze říci, že čím je větší počet a čím jsou parametrově srovnávané nemovitosti shodnější, tím je výsledná stanovená cena přesnější. Mezi dvě základní metody používané v realitní praxi patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání (například metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny - dále jen SJTC). Jednodušší metodou je metoda přímého porovnání. U této metody každou nemovitou věc z databáze porovnáváme s nemovitou věcí oceňovanou. Známá cena prodané (nebo nabízené) nemovitosti se upravuje koeficienty odlišnosti (koeficienty změny ceny na polohu nemovitosti, velikost nemovitosti, stavebně technický stav, vybavenost stavby, atd.).

23

Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena)



… další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny)

Nemovitost oceňovaná (porovnání vlastností, cena)

Obrázek 1: Metoda přímého porovnání

13

Metoda SJTC, též „metoda bazická“ je metoda, při níž je oceňovaná nemovitá věc porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitých věcí (jejich vlastností a cen – obdobně jak u přímého porovnání). Tuto metodu lze využít při stanovení ceny více obdobných objektů za využití jedné databáze. Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena)

Báze



… další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny)

Nemovitost standardní (etalon) (porovnání vlastností, cena standardu)

Oceňovaná nemovitost č. 1 (porovnání vlastností se standardem, cena)

Oceňovaná nemovitost č. 2 (porovnání vlastností se standardem, cena)

Obrázek 2: Metoda nepřímého porovnání

Další oceňované nemovitosti (porovnání vlastností se standardem, ceny)

14

Podrobněji jsou metody řešeny v kapitole 7 knihy teorie oceňování nemovitostí15 a v předmětu Tržní oceňování nemovitostí.

24

Korespondenční úkol: 1. Stanovte výnosovou a porovnávací hodnotu vámi vybrané rekreační chaty. Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu.

Shrnutí: Výnosová hodnota je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Nejčastěji využívaným výpočtem je výpočet pro tzv. „Věčnou rentu“. Principem stanovení ceny nemovitosti pomocí porovnávací metody je porovnání námi hodnocené nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodávanými k datu ocenění. Mezi dvě základní metody používané v realitní praxi patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání.

Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. NIČ, M. Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien. Soudní inženýrství, 2007, vol. 16, no. 3. ISSN 1211- 443X BUDÍKOVÁ, M. Statistika I. Brno: Masarykova univerzita v Brně, Ekonomickosprávní fakulta, 2004, 1 ed. ISBN 80-210-3411-4 ČÁMSKÝ, F. Finanční matematika, Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2004, 124 p., 1 ed. ISBN 80-210-3479-3

25

5 Oceňování pozemků

bytů,

nebytových

prostor

a

Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Specifika ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků.



Rozlišit způsoby ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků.



Stanovit správný postup pro ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků.


Provést základní ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků.



Kontroly již provedených ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků.



Využít získané znalosti pro další práci při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí.


Znalosti základních pojmů spojených s oceňováním bytů, nebytových prostor a pozemků.



Schopnosti pro stanovení ceny bytů, nebytových prostor a pozemků.


26

Klíčová slova kapitoly: byt, bytová a nebytová jednotka, podlahová plocha, metoda třídy polohy, cenové mapy pozemků, pozemek, bytová a nebytová jednotka, prohlášení vlastníka, podíl na společných částech budovy a pozemku. V předchozích kapitolách bylo řešeno oceňování všech staveb. Je třeba však upozornit, že některé typy nemovitých věcí mají svá specifika. Bytové a nebytové prostory jsou svým charakterem odlišné od běžných nemovitých věcí. Nejedná se o stavby ale o vyčleněnou část stavby, která je rozdělena podle platných zákonů. To má i zásadní vliv na oceňování těchto nemovitých věcí. Jaký, se dozvíte v této kapitole. Obdobně i u pozemků, pozemek je nemovitá věc, která svým charakterem je zcela odlišná od staveb.

Bytové a nebytové jednotky Pro správné pochopení problematiky oceňování bytů a nebytových jednotek je třeba se nejprve seznámit se základními definicemi pojmů spojených s byty a nebytovými prostorami, které jsou uvedeny v zákonech a vyhláškách. Jedná se zejména o termíny byt, jednotka, podlahová plocha, společné části domu16. Důležité je také pochopení problematiky vlastnictví bytů a nebytových prostor. Tuto problematiku řešil do konce roku 2013 v ČR zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (jeho platnost je zakotvena i v některých přechodných ustanoveních OZ) a od 1. 1. 2014 je problematika členění domu na jednotky (od 1. 1. 2013 nejsou zákonem děleny na bytové a nebytové) zakotvena v občanském zákoníku v § 1158 až § 1222. Je třeba si uvědomit, že jednotka je vymezena na základě zákona a k jednotce dále dle zákona náleží podíl na společných částech budovy popřípadě podíl na zastavěném pozemku (je-li ve vlastnictví stejného vlastníka jako stavba). Budova se dělí na jednotky na základě „prohlášení vlastníka“ nebo „smlouvy o výstavbě“. Úkoly k textu: 1. Jaký podíl na společných částech objektu bude náležet k bytu o velikosti 70 m2, když podlahová plocha nebytových jednotek je 350 m2, podlahová plocha bytových jednotek je 1 130 m2, podlahová plocha společných prostor je 320 m2?

Oceňování bytů a nebytových prostor Oceňování bytů a nebytových prostor lze rozdělit do dvou kategorií, oceňování podle cenových předpisů a oceňování jinými metodami, převážně za účelem stanovení ceny obvyklé. Postup ocenění je uveden v § 8 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dle tohoto zákona se byt a nebytový prostor „oceňuje včetně podílu na

27

společných částech nemovité věci, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu, určené pro společné užívání, nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu“. V příslušném ustanovení je pak problematika řešena podrobněji a dále pak i v prováděcí vyhlášce k tomuto zákonu17 (viz předmět Oceňování nemovitostí podle současných předpisů). Postup při ocenění bytu a nebytových prostor za účelem stanovení ceny obvyklé není nikde přesně stanoven. Převážně se pro stanovení ceny využije ocenění porovnávací metodou, kde je postup shodný s postupem uvedeným v kapitole č. 4. Jako podpůrné metody lze využít i ocenění podle cenového předpisu nebo nákladový způsob ocenění (viz kapitola č. 2).

Pozemky Pozemky oproti ostatním nemovitostem mají jednu zvláštnost. V daném území je pouze omezená rozloha pozemků a nelze ji nijak zvětšovat. Tato vlastnost má zásadní vliv na jejich cenu. Na cenu pozemku má zásadní a největší význam jeho poloha. Dalšími faktory, které ovlivňují ceny pozemků je například druh pozemku (stavební, zemědělský, …), vzdálenost inženýrských sítí, přístup, atd. Pro stanovení ceny pozemků se využívá mnoha metod, jedná se například o metodu výnosovou, metodu třídy polohy, indexovou porovnávací, ocenění dle cenových map. Samostatnou kapitolou by bylo oceňování podle cenových předpisů. Tento způsob ocenění je však obsahem předmětu Současné oceňovací předpisy.

Výnosová metoda ocenění Výnosovou metodou ocenění se oceňují pozemky, u nichž lze vyčíslit jejich výnos. U pozemků zemědělských a lesních se zpravidla vychází z výnosu z hospodářské činnosti, viz kapitola 8.8 a 8.9 učebnice Teorie oceňování nemovitostí.18 U ostatních nemovitých věcí se vychází z výnosů z pronájmů pozemků a lze využít stejné postupy, jako jsou uvedeny v kapitole 4.

Metoda třídy polohy Metoda třídy polohy slouží pro výpočet ceny stavebního pozemku. Autorem této metody je švýcarský architekt Wolfgang Naegeli, název metody je dle jeho jména užíván jako Naegeliho metoda. Základní myšlenkou této metody je fakt, že cena pozemku je v relaci k ceně nemovitosti. Metoda hodnotí nemovitou věc „Stavba + pozemek“, na základě tzv. klíčů třídy polohy určuje procentuální podíl ceny pozemku z ceny nemovité věci „Stavba + pozemek“. Původní metoda byla také upravena prof. Ing. Albertem Bradáčem, DrSc. pro podmínky českého trhu.19

28

Indexová porovnávací metoda Indexovou metodu je možno efektivně využít při porovnávání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Postup je následující:  u srovnávacího pozemku (tj. pozemku se známou - „tržní“ - cenou a známou výměrou) vypočteme jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemku JTCS,  pro tento pozemek podle tabulky 8.11 vypočteme násobením příslušných koeficientů index srovnávacího pozemku IS,  indexem IS dělíme jednotkovou cenu srovnávacího pozemku JCS, obdržíme „standardní jednotkovou tržní cenu“, odvozenou od jednoho srovnávacího pozemku SJTCS, tj. jednotkovou cenu pozemku s indexem I = 1,00, (index S vyjadřuje, že cena je odvozena od srovnávacího pozemku)  násobením příslušných koeficientů odpovídajících vlastnostem oceňovaného pozemku dále vypočteme index oceňovaného pozemku IO,  tímto indexem násobíme SJTCS, obdržíme odhad jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCO,. Tuto jednotkovou cenu násobíme výměrou a obdržíme cenu oceňovaného pozemku.20

Ocenění dle cenových map Cenové mapy jsou grafické elaboráty, na nichž je vyznačena pro určité území (pozemky) jejich cena, právní úpravou je pro tyto mapy v ČR předepsáno měřítko 1:5000 nebo podrobnější. Každá cenová mapa má i textovou část, která obsahuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, popis postupu zpracování. Při ocenění pozemků podle cenových map se uvedená cena vynásobí výměrou pozemku a dál se nijak neupravuje. Podrobnější postup pro ocenění podle cenových map je vždy uveden v textové části cenové mapy. Seznam cenových map je vydáván každoročně v cenovém věstníku. Korespondenční úkol: 1. Proveďte ocenění libovolné bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemku pod stavbou. Využijte metodu přímého porovnání. 2. Proveďte ocenění libovolného pozemku zastavěného stavbou. Využijte metodu třídy polohy.

Shrnutí: Vlastnictví bytů a nebytových prostor řeží v ČR zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dělení budovy na jednotky se provádí na základě ustanovení tohoto zákona na základě prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě. Podle 29

cenového předpisu se byt a nebytový prostor oceňují včetně podílu na společných částech domu a příslušenství. Pro stanovení ceny obvyklé se nejčastěji provede ocenění porovnávací metodou. Pro pozemky platí, že v daném území je pouze omezená rozloha pozemků a nelze ji nijak zvětšovat. Pro stanovení ceny pozemků se využívá mnoha metod, jedná se například o metodu výnosovou, metodu třídy polohy, indexovou porovnávací, ocenění dle cenových map nebo ocenění dle cenových předpisů.

Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Kramářová, I. Zpracování metodiky pro dělení stavby na bytové a nebytové jednotky. Brno: Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, 2010. Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika. Zákon o vlastnictví bytů (Zákon o bytech) č. 72/1994 Sb ve znění pozdějších předpisů. Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Souhrnné informace o cenových mapách zpracovaných na území České republiky [online]. Březen 2012.

30

6 Vybrané výpočtové metody stanovení obvyklé ceny

vhodné

pro


Zvolit vhodné metody pro odhad obvyklé ceny nemovitosti.



Používat metodu střední hodnoty.



Používat metodu Naegeliho váženého průměru.


Vytvořit strukturu práce pro odhad obvyklé ceny nemovitosti.



Rozumět znaleckému posudku s odhadem obvyklé ceny.



Spolupráce na provedení odhadu obvyklé ceny.


Znalosti základních pojmů spojených s obvyklou cenou nemovitosti.



Schopnosti pro správné pochopení problematiky odhadu obvyklé ceny nemovitosti.


31

Klíčová slova kapitoly: obvyklá cena, vážený průměr, metoda střední hodnoty, metoda váženého průměru Stanovení obvyklé nebo také někdy nazývané tržní ceny nemá nikde stanovená přesná pravidla. Jedná se vždy o více či méně přesný odhad. V předchozích kapitolách jste se naučili několik metod jak ocenit nemovitost. V této kapitole se naučíte, jak na základě vypočtených hodnot stanovit cenu obvyklou.

Obvyklá cena nemovitosti Obvyklá cena je v ČR definována zákonem. Vyskytuje se ve dvou zákonech, jedním je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, zde je definice uvedena v § 2 odst. 1. Dle tohoto zákona se obvyklou cenou rozumí … cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. … Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 21 Druhým zákonem, kde je definice uvedena, je zákon č. 526/1990, o cenách, v platném znění a to v § 2 odst. 6. Někdy je obvyklá cena nazývána cenou tržní, obecnou nebo cenou obchodovatelnou. Jedná se však obsahem o totožné termíny. Na obvyklou cenu působí několik faktorů. Nejvýznamnějším faktorem je vztah mezi nabídkou a poptávkou. Jednoduše lze říci, že čím je nabídka vyšší (větší množství stejného zboží) tím je cena nižší. Podobně je to s nabídkou a poptávkou, pokud neexistuje poptávka, pak věc nemá cenu (nelze ji prodat). Z tohoto principu také vyplývá myšlenka, že obvyklou cenu lze stanovit pouze za předpokladu, že existuje trh s hodnocenou komoditou. Pokud trh neexistuje nelze obvyklou (tržní) cenu stanovit. Některé literatury a standardy uvádí, že v takovém případě se na základě různých postupů stanoví cena, kterou lze nazývat například „Fair price“. Specifikem u nemovitých věcí je, že na obvyklou cenu významně působí poloha nemovitosti. Ve větších městech a lukrativních oblastech je cena výrazně vyšší než na malé obci v oblasti s vysokou nezaměstnaností a špatnou dostupností k většímu městu a podobně. Značný vliv na cenu nemovitých věcí má také kupní síla obyvatelstva a možnosti získání hypotečních úvěrů.

Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny Úvodem k metodikám je nutné říci, že žádnou výpočtovou metodou nelze stanovit přesně obvyklou cenu nemovitosti. Přesně stanovenou obvyklou cenou je až cena realizovaná a pomocí výpočtových metod se pokoušíme před prodejem se co možná nejvíce k této ceně přiblížit. Jedná se tedy vždy pouze o více či méně přesný odhad.

32

Lze říci, že základní metodou pro odhad obvyklé ceny je metoda cenového porovnání. Ta používá hodnoty získané na trhu s nemovitostmi, a proto by měla nejlépe odrážet všechny faktory na obvyklou cenu působící. O této metodě již bylo pojednáno v kapitole 4. Dalšími metodami, které se využívají spíše jako podpůrné, se využívají metody zjištění věcné hodnoty (viz kapitola 2 a 3 pro stavby a kapitola 5 pro pozemky) a zjištění výnosové hodnoty (viz kapitola 4). Při stanovení obvyklé ceny lze s výhodou využít i dalších metod, které vychází z výpočtů výše uvedených. Jedná se například o metodu střední hodnoty. Tato metoda stanovuje obvyklou cenu nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové22. Naegeliho metoda váženého průměru pro výpočet také využívá věcné hodnoty a výnosové hodnoty nemovitosti. Dle této metody se provede vážený průměr těchto hodnot. Váha pro jednotlivé hodnoty je uvedena v tabulce, kterou architekt Naegeli na základě svého zkoumání vypracoval. Hodnoty v tabulce reagují na velikost rozdílu mezi výnosovou a věcnou hodnotou.23 Pokud se však budeme striktně držet definice obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb. Ceny stanovené na základě jiného postupu než porovnáním, nemůžeme nazývat cenou obvyklou, ale například již zmíněnou „Fair price“. Korespondenční úkol: Stanovte cenu vámi vybrané rekreační chaty metodou střední hodnoty a metodou Naegeliho váženého průměru. Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Specifikem u nemovitých věcí je, že na obvyklou cenu významně působí poloha nemovitosti. Žádnou výpočtovou metodou nelze stanovit přesně obvyklou cenu nemovitosti. Vždy se jedná o více či méně přesný odhad. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla využívá metoda porovnávací, jako další podpůrné metody lze využít například zjištění věcné hodnoty, zjištění výnosové hodnoty, metoda střední hodnoty, metoda váženého průměru. Stanovení obvyklé ceny se provede na základě zjištěných cen po uvážení odhadem. Nedoporučuje se stanovovat obvyklou cenu s větší přesností než na tisíce nebo i sta tisíce u velkých nemovitých věcí. Další zdroje: Zákon o cenách č. 526/1990 ve znění pozdějších předpisů. KOVAŘOVIČ, J., POPPER, B. Rukověť pro odhady nemovitostí, vol. I. a II. Praha: Vlastním nákladem, 1935 and 1937.

33

7 Oceňování nemovitých věcí ve vybraných případech (oceňování pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně)


Zvolit vhodné metody pro oceňování nemovitých věcí pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně.


Stanovit metodiku ocenění pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně.



Rozumět znaleckému posudku s oceněním pro vybrané případy.



Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitých věcí pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně.


Znalosti základních postupů spojených s oceňováním pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně.



Schopnosti pro správné určení postupů ocenění věcí nemovitých pro vybrané případy ocenění.


34

Klíčová slova kapitoly: úvěrové řízení, pojišťovny, dědické řízení, daň Oceňování pro účely úvěrového řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení i pro účely daně má své náležitosti a řídí se určitými pravidly. V předchozích kapitolách jste se naučili způsoby stanovení různých druhů cen. V této kapitole se naučíte, jaké ceny pro vybrané případy je nutné stanovit dle právních předpisů ČR.

Oceňování pro úvěrové řízení Standardně, pokud klient (bankovní ústav) nevyžaduje jinak, se pro úvěrové řízení oceňují nemovité věci cenou obvyklou. Provede se výpočet dle postupů uvedených v předchozích kapitolách. Představa jednotlivých stran úvěrového řízení o ceně nemovitosti je však rozdílná a odhadce se nesmí nechat ovlivnit. Postup ocenění není nikde závazně uveden, pouze některé bankovní ústavy mají své metodiky. Při vypracování odhadu pro tyto bankovní ústavy je pak odhadce povinen se těmito metodikami řídit. Při oceňování je třeba se věnovat několika problematikám, které mohou mít vliv na cenu nemovitosti, např.: 

Věcná břemena



Přístup



Vlastnictví



Dokončenost



Atd.

Klient požaduje vždy co nejvíc finančních prostředků a ručit co nejlevnější nemovitou věcí (větší zisk pro banku avšak větší riziko), banka se naopak většinou snaží na co nejdražší zástavu uvolnit co nejmíň prostředků (menší zisk pro banku, avšak menší riziko).

Oceňování pro účetnictví Oceňování pro účetnictví se věnuje zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Ten v § 25 odstavci 5 mimo jiné uvádí (5) Pro účely tohoto zákona se rozumí a) pořizovací cenou cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související, b) reprodukční pořizovací cenou cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje, Způsob ocenění pak upravuje zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v posledním znění. Ocenění pro účely účetnictví je důležité u majetku, u kterého není známa cena pro budoucí odpisy.

35

Oceňování pro pojišťovny Toto ocenění se provádí zpravidla pro stanovení hodnoty nemovité věci při uzavírání pojistné smlouvy nebo pro stanovení výše škody. Obvykle se stanovuje reprodukční cena, tedy cena, za kterou by bylo v době ocenění možné nemovitou věc pořídit – bez opotřebení (stanovuje se například rozpočtem) viz kapitola 2.

Oceňování pro dědická řízení Při oceňování nemovitých věcí pro účely dědického řízení se ocenění provádí k datu úmrtí zůstavitele. Pokud k úmrtí došlo před 1. 1. 2014, byl účinný zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. V tomto období dědici zařazeni v I. nebo II. skupině, byli osvobozeni od dědické daně a ocenění se provádělo cenou obvyklou za účelem stanovení výše notářských poplatků. V případě, že dědic byl povinen platit daň dědickou, provedlo se ocenění i podle cenového předpisu jako podklad pro stanovení daně. Od 1. 1. 2014 byl zákon zrušen a daň dědická přešla pod daně z příjmu, které se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. Zde jsou na základě § 4a veškeré bezúplatné příjmy z nabytí dědictví nebo odkazu osvobozeny od daně. U dědictví tedy od 1. 1. 2014 není třeba rozlišovat příbuzenské skupiny a ocenění se provede pouze cenou obvyklou. Notářské poplatky se stanoví na základě vyhlášky č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví a vyhlášky č. 484/200 Sb., paušální sazby výše odměny.

Ocenění pro účely daně Jak bylo uvedeno, od 1. 1. 2014 byly daně upravované v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí upraveny v nových respektive v novelizovaných zákonech. Daň dědická a daň darovací je upravena v zákoně o daních z příjmů a daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitosti) je upravena zákonným opatřením senátu č. 340/2013 Sb. Bezúplatný převod děděním je osvobozen od daně, bezúplatné příjmy (dar) jsou osvobozeny od daně v případě příjmu od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Pro výpočet základů daně pak připadají v úvahu ocenění podle zákona č. 151/1997 Sb. nebo v případě kdy si poplatník daně z nabytí nemovitých věcí nenechá udělat znalecký posudek, ocenění provede správce daně podle zákona č. 419/2013 Sb. Ocenění pro účely daně se vždy provádí k datu 

u daně dědické - ocenění k datu úmrtí zůstavitele,



u daně darovací – ke dni sepsání smlouvy,



u daně z nabytí nemovitých věcí – ke dni nabytí nemovitosti.

36

Daň darovací se řídí zákonem o dani z příjmů, daň tedy činí 15 % ze základu daně, daň z nabytí nemovitých věcí činí dle zákonného opatření senátu 4 % ze základu daně. Úkol k textu: Stanovte výši daně dědické, darovací a z převodu nemovitosti, když hodnota majetku je 3 000 000 Kč. Shrnutí: Při oceňování pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně je nejdůležitější znát, ke kterému datu a jakou cenu budeme pro daný účel stanovovat. Pro účely úvěrového řízení se stanovuje obvyklá cena nemovitosti k datu vypracování znaleckého posudku. Pro účely účetnictví se oceňuje k datu vkládání majetku do společnosti cenou stanovenou dle zákona č. 151/1997 Sb. Pro pojišťovny se oceňuje k datu sepsání pojistné smlouvy, stanovuje se věcná hodnota nemovitých věcí. Pro dědické řízen se oceňuje k datu úmrtí zůstavitele a stanovuje se cena obvyklá. Pro účely daně se ocenění provádí podle cenových předpisů zákona č. 151/1997 Sb. a oceňovací vyhlášky nebo vyhlášky č. 419/2013 Sb., u daně dědické se oceňuje k datu úmrtí zůstavitele, u daně darovací ke dni sepsání smlouvy, u daně z nabytí nemovitých věcí ke dni nabytí nemovitosti. Další zdroje: Zákon o cenách č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

37

8 Oceňování nemovitých věcí ve vybraných případech (reálné dělení stavby, ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných práv a jejich vliv na hodnotu nemovitosti) Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Zvolit vhodné metody pro oceňování nemovitých věcí při reálném dělení stavby



Zvolit správný postup pro ocenění stavebních prací a zhodnocení stavby.



Stanovit metodiku ocenění věcných práv k nemovitostem a určit jejich vliv na hodnotu nemovitosti.


Stanovit metodiku ocenění pro reálné dělení stavby, ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných práv k nemovitostem a jejich vliv na hodnotu nemovitosti.



Rozumět znaleckému posudku s oceněním pro vybrané případy.



Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitých věcí stanovených pro účely reálného dělení stavby, stanovení cen stavebních prací, zhodnocení stavby a při určení vlivu věcných práv k nemovitostem na hodnotu nemovitosti.


Znalosti základních postupů spojených s oceňováním při reálném dělení stavby, při ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných práv k nemovitostem a stanovení vlivu věcných práv k nemovitostem na hodnotu nemovitosti.



Schopnosti pro správné určení postupů ocenění nemovitých věcí pro vybrané případy ocenění.


38

Klíčová slova kapitoly: reálné dělení stavby, stavební práce, zhodnocení stavby, věcné břemeno Oceňování pro účely reálného dělení stavby, ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných práv k nemovitostem má své náležitosti a řídí se určitými pravidly. V předchozích kapitolách jste se naučili způsoby stanovení různých druhů cen. V této kapitole se naučíte, jaké ceny a jakým způsobem pro vybrané případy je nutné stanovit.

Oceňování pro účely reálného dělení stavby S reálným dělením stavby se setkáváme zpravidla v případech, kdy původní spolumajitelé (podílové spoluvlastnictví) chtějí stavbu rozdělit na dvě samostatné nemovitosti. V tomto případě musí znalec zkoumat, zda je dělení možné. Pro reálné dělení je třeba posoudit, zda lze dodržet několik zásad: 

Rozdělením musí vzniknout samostatné stavby, a to z hlediska stavebně technického, funkčního a z hlediska architektonicko-estetického.



Dělící roviny musí být svislé, pokud možno nelomené. Dělení vodorovnou rovinou je nepřípustné.



Současně s technickým rozdělením domu musí dojít i k rozdělení zastavěného pozemku včetně dvora a to tak, aby každý z nově vzniklých domů byl situován na vlastním pozemku a měl vstupy a okna do vlastního nebo veřejného pozemku a měl zajištěn přístup z veřejné pozemní komunikace vyhovující komunikační přípojkou.



Při dělení nesmí dojít ke vzniku práv, která by trvale nepřiměřeně omezovala vlastníky obou nově vzniklých domů. Nelze-li dělení řešit jinak, je možno připustit společné vlastnictví a užívání vodovodní a kanalizační přípojky.



Není možno připustit společné vlastnictví schodiště, komínů, a společné užívání vodoměrů, uzávěrů plynu, vody apod.



Z hlediska požární bezpečnosti není možno připustit přechod dřevěných konstrukcí (střešních trámů, pozednic, krokví apod.) z jednoho domu do druhého.



Při dělení musí dojít k rozdělení všech instalací (voda, kanalizace, elektřina, plyn, topení) tak, aby sloužily pro každý dům samostatně.



Rozdělení musí co nejpřesněji respektovat již existující majetkové podíly s možností případného finančního dorovnání.24

Samotné ocenění stavby nebo nově vzniklých staveb se pak řídí stejnými zásadami, jako je uvedeno v předchozích kapitolách tohoto skripta.

Ocenění provedených stavebních prací Pokud oceňujeme stavební práce, jedná se převážně o případy ocenění prací pro účely nabídky ceny zhotovení stavebního díla, ocenění víceprací nad 39

rámec smlouvy nebo naopak ocenění méněprací neprovedených například z důvodu odstoupení od smlouvy. Ocenění se pak provádí nákladovou cenovou kalkulací nebo podrobným položkovým rozpočtem.25

Posouzení zhodnocení stavby Zhodnocení stavby je řešeno nejčastěji v případech, kdy nájemce provede stavební úpravy pronajatých prostor charakteru oprav, modernizace či rekonstrukce na vlastní náklady a tyto náklady nájemci nejsou nijak zohledněny. Po ukončení nájemní smlouvy zpravidla nájemce žádá finanční vyrovnání ve výši rovné zhodnocení stavby provedenými stavebními úpravami. Při ocenění je třeba striktně odlišit cenu stavebních prací a zhodnocení stavby. Mezi těmito pojmy je zásadní rozdíl. Zhodnocení stavby se převážně stanovuje jako rozdíl cen nemovitosti před provedenými opravami a po provedených opravách. Pro stanovení zhodnocení se zpravidla provádí ocenění cenou obvyklou nebo cenou podle cenových předpisů, to záleží na úkolu a účelu zpracování ocenění. Při zpracovávání ocenění je zpravidla úkolem provedení ocenění jak cen stavebních prací tak zhodnocení nemovitosti.

Ocenění věcných práv k nemovitostem a jejich vliv na hodnotu nemovitosti Pro správné pochopení problematiky je třeba si vysvětlit, co jsou to věcná práva k nemovitostem. Občanský zákoník nám věcná práva dělí na právo stavby a věcná břemena. Právo stavby je v zákoně č. 89/2012 Sb. upraveno v § 1240 až § 1256. V obecných ustanoveních k právu stavby je uvedeno: § 1240 (1) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. (2) Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. § 1241 Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele. § 1242 Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Věcná břemena jsou pak upravena v § 1257 až § 1308. Věcná břemena jsou pak dále dělena na služebnosti a reálná břemena. Rozdílem mezi těmito právy je,

40

že služebnost postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet, kdežto u reálného břemene dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat. Při ocenění věcného práva je úkolem stanovit, jaká bude přiměřená náhrada (úplata) za způsobené omezení vlastníka. Zpravidla se výše přiměřené náhrady stanovuje výnosovým způsobem. Úkolem je tedy stanovit takovou částku, která by při uložení na určitý úrok v budoucnu dávala částky, které po celou dobu trvání věcného práva přiměřeně kompenzovali újmu.26 Způsob stanovení hodnoty užitku závisí na mnoha faktorech zejména na druhu věcného práva a na délce trvání věcného práva (na dobu určitou, na délku života oprávněné osoby, na dobu neurčitou). Samostatnou kapitolou by pak bylo ocenění věcného práva podle cenového předpisu. Tato problematika je řešena v předmětu Oceňování podle současných předpisů. Je zřejmé, že věcné právo váznoucí na nemovitosti mají někdy i zásadní vliv na hodnotu nemovité věci. Při stanovení ceny nemovité věci je pak třeba zvážit, zda věcné právo omezuje majitele nemovité věci natolik, že je třeba cenu upravit. Pokud ano, zpravidla se vypočte hodnota věcného práva a od ceny nemovité věci se odečte. Jsou i případy kdy naopak věcné právo je ve prospěch a potom se hodnota věcného práva přičítá. Stanovte výši zhodnocení vámi vybrané rekreační chaty provedenými stavebními úpravami (výměna všech prvků krátkodobé životnosti). Stanovte hodnotu služebnosti doživotního užívání této chaty. Shrnutí: Při hodnocení stavby pro reálné dělení je třeba posoudit, zda byly dodrženy všechny zásady, aby reálné dělení mohlo být provedeno. Ocenění stavby nebo nově vzniklých dvou staveb, se pak provede běžnými postupy. Při oceňování stavebních prací se zpravidla využívá cenové kalkulace nebo podrobného položkového rozpočtu. Při stanovení zhodnocení stavby se určuje rozdíl mezi cenou nemovité věci před provedenými úpravami a po provedených úpravách. Věcné právo se oceňuje zpravidla výnosovým způsobem, kde výnosy jsou stanoveny na základě ročního užitku oprávněné osoby. Další zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. BRADÁČ, A. FIALA, J. a kol. Věcná břemena od A do Z, 4th ed. Praha: Linde Praha, a.s., 2009. ISBN 978-80-7201-761-4.

41

9 Oceňování v zahraničí, mezinárodní standardy pro oceňování nemovitých věcí. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Definice tržní hodnoty, nejvyššího a nejlepšího využití, ceny, hodnoty, nákladů, druhů majetku atd. dle mezinárodních standardů.



Zvolit správný postup pro ocenění nemovitých věcí dle oceňovacích standardů IVS a EVS.



Zvolit správnou metodiku pro ocenění nemovitých věcí dle oceňovacích standardů IVS a EVS.


Rozumět znaleckému posudku provedenému mezinárodních oceňovacích standardů.



Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitých věcí prováděných dle postupů uvedených ve standardech IVS a EVS.

dle

metodik


Znalosti základních postupů oceňování majetku dle metodik mezinárodních standardů.



Schopnosti pro správné určení postupů ocenění dle metodik uvedených ve standardech IVS a EVS.


42

Klíčová slova kapitoly: mezinárodní standardy, IVS, EVS, obvyklá cena Pro ucelený přehled o problematice oceňování je třeba se seznámit s metodikami a předpisy, kterými se řídí nejenom česká republika ale i některé zahraniční země, zejména země evropské unie. V této kapitole se budeme věnovat mezinárodním oceňovacím standardům. Oceňování v některých vybraných státech EU bude řešeno v následujících kapitolách.

Obecně k oceňování v zahraničí V jednotlivých zemích působí různé profesní organizace odhadců, jež se snaží o standardizaci znaleckých postupů. Většina států však nevydává postupy, kde by byly uváděny konkrétní hodnoty (např. jednotkové ceny, koeficienty úpravy cen atd.), odhadci se musejí spoléhat na odbornou literaturu a články, které se v tomto směru někdy různí. Výjimku tvoří SRN.27 Na větším území pak působí mezinárodní skupiny, které vytváří standardy jako návod pro odhadce jakým způsobem postupovat. Standardy nejsou závazné a opět neřeší přímo ceny, ale spíše definují pojmy a doporučené postupy. Mezi nejvíce používané standardy patří mezinárodní standardy IVS (International Valuation Standards) a evropské standardy EVS (European Valuation Standards).

Standardy IVS Tyto standardy vytváří výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC), který je nevládní organizací se sídlem v Londýně, organizace působí od roku 1981. Tyto standardy také některé země, např. Austrálie, Nový Zéland, Rumunsko, Turecko nebo Severní Afrika, přijaly jako národní standardy. Jiné země, např. Velká Británie a Irsko, zase harmonizovaly texty svých standardů.28

43

Obrázek 3: Členění standardů IVS 1994 – 2007

29

Standardy by se daly rozdělit na 3 základní části. První část označovaná jako GAVP (Generally Accepted Valuation Principles) definuje základní pojmy, jako jsou tržní hodnota, nejvyšší a nejlepší využití, cena, hodnota, náklady, druhy majetku atd. Ve druhé části označené IVS 1-3 jsou obsaženy již zmiňované standardy, přičemž první kapitola se týká oceňování na základě tržní hodnoty, druhá kapitola se zabývá oceňováním na základě jiném než tržní hodnota a třetí popisuje zpracování posudků a zpráv týkajících se oceňování. V poslední kapitole jsou tzv. „Směrnice IVS“, které upřesňují použití standardů v konkrétních případech.30

Standardy EVS Standardy EVS jsou mezinárodní oceňovací standardy, které vydává organizace TEGoVA [The European Group of Valuers Associations]. V roce 2009 bylo vydáno poslední šesté vydání těchto standardů.

44

Obrázek 4: Členění standardů EVS 1994 – 2009

31

Standardy EVS jsou členěny do dvou částí na část označenou EVS 1-5. Tato část obsahuje pět standardů, přičemž první kapitola se vztahuje k tržní hodnotě. V této části nalezneme mimo jiné definici tržní hodnoty (shodnou s definicí dle standardů IVS) a objasnění jejího postavení z pohledu dalších definic tržní hodnoty vydaných Evropskou unií. Ve zbývajících standardech EVS 2 až EVS 5 potom nalezneme informace týkající se oceňování na základě jiné hodnoty než tržní, objasnění termínu kvalifikovaný odhadce, popis oceňovacího procesu nebo způsoby informování o výsledcích ohodnocení. Druhá část označená jako EVA 1-5 obsahuje tzv. aplikace, které mají objasnit danou problematiku standardů v konkrétnějších případech. V jednotlivých aplikacích EVA 1 až EVA 5 jsou pak popsány postupy odhadu hodnoty nemovitých věcí například pro účely finančního výkaznictví, bankovních půjček, úvěrů atd.32 Úkoly k textu: 1. Uveďte rozdíly v definicích tržní hodnoty dle standardů IVS a EVS.

Shrnutí: Většina států nevydává postupy, kde by byly uváděny konkrétní hodnoty. Nejvíce používané standardy jsou například IVS a EVS. Tyto standardy neřeší přesné hodnoty nebo postupy. Převážně doporučují metodiky výpočtu pro vybrané případy. Jsou zde uvedeny definice základních pojmů, standardy týkající se oceňování na základě tržní hodnoty, oceňování na základě jiné než tržní hodnoty a směrnice, které upřesňují použití standardů v konkrétních případech.

45

Další zdroje: BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE. International Valuation Standards Eight Edition. London: IVSC, 2011. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE. Medzinárodné ohodnocovacie štandardy Bratislava: Slovenská Asociácia Ekonomických Znalcov, 2005. 505p. ISBN 80-969248-5-0. TEGoVA. European Valuation Standards Sixth Edition. Belgie: TEGoVA, 2009. 98p. ISBN 978-90-9024138-8.

46

10 Specifika oceňování nemovitých věcí ve Velké Británii. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Zvolit správný postup pro ocenění nemovitostech věcí dle oceňovacích standardů publikovaných v Red Book.



Zvolit správnou metodiku pro ocenění nemovitých věcí dle oceňovacích standardů používaných ve Velké Británii.


Rozumět znaleckému posudku provedenému dle metodik uváděných v Red Book.



Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitých věcí prováděných dle postupů používaných ve Velké Británii.


Znalosti základních postupů oceňování majetku dle metodik používaných ve Velké Británii.



Schopnosti pro správné určení postupů ocenění dle metodik uvedených v Red Book.


47

Klíčová slova kapitoly: RICS, Red Book, porovnávací způsob, výnosový způsob, ziskový způsob, nákladový způsob, rozvojové metody V předchozí kapitole jsme si stručně osvětlili přístup k oceňování na základě mezinárodních standardů. Tato kapitola vás provede podrobněji s postupem oceňování ve Velké Británii.

Obecně k oceňování ve Velké Británii Používány jsou běžné metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. Oceňování je převážně prováděno podle tzv. „Červené knihy“ (the Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual RICS příručka pro odhady a oceňování), kterou vydal Královský ústav autorizovaných odhadců (RICS - The Royal Institution of Chartered Surveyors) ve spolupráci s Akciovou společností odhadců a licitátorů a Institutem ohodnocování zisků a oceňování (Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (ISVA) and the Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV). Publikace se netýká teorie a metod oceňování, ale popisuje způsob shromažďování, vyhodnocování a zpracovávání informací a způsob oceňování pro konkrétní účely. Publikace definuje některé termíny, používané při oceňování, například tržní hodnota, otevřená tržní hodnota, otevřená tržní nájemní hodnota, předpokládaná nejvyšší cena, předpokládané nájemné, současná výnosová (užitná) hodnota, předběžný výpočet snížené pořizovací ceny, reprodukční cena snížená o odpočty za stáří, atd. Publikace uvádí také doporučené způsoby ocenění v jednotlivých případech. Převážnou část příručky zaujímají formální náležitosti činnosti odhadce.

Obrázek 5: Rozdělení oceňovacích způsobů používaných ve Velké Británii

48

33

Ve Velké Británii je pro stanovení ceny nemovitých věcí používáno 5 metod.

Porovnávací způsob (Comparative approach) Porovnávací způsob spočívá v porovnávání oceňované nemovité věci s obdobnými nemovitými věcmi, které se v dané době a lokalitě nachází na realitním trhu. Princip je obdobný jako u metody používané v ČR.

Výnosový způsob (Income approach) Základním principem metody je, že hodnota nemovité věci, jakožto investice, v podstatě přímo souvisí s čistými peněžními toky, které tento majetek dokáže poskytnout během doby své životnosti. Výnosové oceňování je z tohoto důvodu založeno na principu diskontování předpokládaných budoucích finančních příjmů za účelem stanovení současné hodnoty nemovitosti.34 Pro výpočet se v Británii využívá několika metod, a to metoda kapitalizace příjmů, také nazývaná jako metoda přímé kapitalizace, investiční metoda nebo metoda diskontování peněžních toků.

Ziskový způsob (Profits approach) Podstatou ziskové metody je zjistit hrubý a čistý zisk z podnikání v nemovitosti z účetních nebo jiných finančních podkladů. V zahraničí je zavedena praxe, že by se mělo jednat o účetní výkazy za poslední tři roky. Tyto získané údaje jsou poté dále upravovány různými srážkami (např. za úroky z kapitálu, který má nájemník ve výrobě, provozní náklady, odměny za expertízu atp.), nájem se však neodečítá. Takto upravená výsledná částka se adekvátně rozdělí mezi vlastníka majetku a provozovatele podnikání (nájemníka), pokud není vlastník současně provozovatelem. Tato částka je většinou rozdělena stejným dílem, avšak neexistuje žádný důvod, aby tak znalec postupoval. Cílem znalce je vyjádřit tímto rozdělením, jakým dílem každá strana přispívá k úspěchu oceňovaného podniku. Primárním výstupem této metody je buď výnos z nájemného, nebo výnosová hodnota z podnikání. Pokud však chceme určit jiné související hodnoty (např. tržní hodnotu nemovitosti), je už zapotřebí alespoň nepřímo použít další metody, např. porovnávací nebo investiční.35

Nákladový způsob (Cost approach) Do této skupiny patří například dodavatelská metoda (Contractor’s method) nebo metoda reprodukční zůstatkové hodnoty (Depreciated Replacement Cost method). Jedná se o metody u nás označované jako metody ke stanovení věcné hodnoty, časové ceny nebo reprodukční ceny. Tento způsob bývá ve Velké Británii a státech, kde jsou pro oceňování nemovitých věcí používány standardy Red Book, IVS a EVS, používán ke stanovení kapitálové hodnoty především specializovaných nemovitých věcí, u kterých nelze použít vhodnější oceňovací metodu. Takovými nemovitostmi mohou být například školy, veřejné budovy, nemocnice, muzea, ale i 49

továrny či jiná průmyslová zařízení atd. Tyto metody bývají také často vyžadovány pro účetní účely a účely dané zákonem.36

Rozvojové metody (Development methods) Tyto metody mají své opodstatnění především na základě principu HABU (Highest and Best Use), kdy je zapotřebí stanovit nejlepší možné využití nemovitosti bez ohledu na současný stav či využití, přičemž výraz „bez ohledu“ zde neznamená, že by současný stav či využití nebylo zahrnuto do výpočtů těchto metod. Jedním z nejdůležitějších cílů rozvojových metod je především stanovení a posouzení, kolik by stála možnost rozvoje, rekonstrukce, přestavby či modernizace dané nemovitosti. Aby však mohly být tyto metody vůbec použity, musí být splněny tyto dva základní předpoklady: 

Tržní hodnota pozemku, možnosti přestavby nebo renovace pro účely rozvoje či rekonstrukce nemovitosti musí být vyšší než její současná hodnota nebo alespoň stejná.



Očekávaná tržní hodnota nemovitosti po realizaci zamýšleného projektu na rozvoj nemovitosti (úpravy pozemku, výstavby, přestavby, rekonstrukce či modernizace stávající stavby) musí přesáhnout cenu pozemku, včetně veškerých pořizovacích nákladů, poplatků, veškerých financí a všech nákladů na rozvoj, včetně finančních nákladů a dostatečné výše zisku pro developera.37

Shrnutí: Ve Velké Británii jsou používány běžné oceňovací metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. Oceňování je převážně prováděno podle tzv. „Červené knihy“ (the Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual - RICS příručka pro odhady a oceňování). Používá se zejména 5 metod (porovnávací způsob, výnosový způsob, ziskový způsob, nákladový způsob a tzv. rozvojové metody).

Další zdroje: BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011. RICS Valuation Standards : The Red Book. Great Britain: International Valuation Standards Committee, March 2009. 294 p.

50

11 Specifika oceňování nemovitých věcí v Itálii. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Základní postupy používané při oceňování nemovitých věcí v Itálii.



Zvolit správnou metodiku pro ocenění nemovitých věcí dle postupů používaných v Itálii.


Rozumět znaleckému používaných v Itálii.



Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitých věcí prováděných dle postupů používaných v Itálii.

posudku

provedenému

dle

metodik


Znalosti základních postupů oceňování nemovitých věcí dle metodik používaných v Itálii.



Schopnosti pro správné určení postupů ocenění dle metodik používaných v Itálii.


51

Klíčová slova kapitoly: Borsino immobiliare, Agenzia del Territorio, porovnávací způsob, výnosový způsob, nákladový způsob V předchozích kapitolách jsme si stručně osvětlili přístup k oceňování na základě mezinárodních standardů a způsoby oceňování ve Velké Británii. Tato kapitola vás provede podrobněji s postupem oceňování v Itálii.

Obecně k oceňování v Itálii Základní a nejpreferovanější metodou pro oceňování a zároveň při stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí je porovnávací způsob ocenění. Nejedná se, však vždy o porovnání jaké známe u metodik používaných v ČR. V Itálii se používá hned několik způsobů, které z pravidla vychází z principu stanovení jednotkové ceny nemovitých věcí úpravou ceny z veřejně či neveřejně přístupných databází na základě podrobně specifikovaných koeficientů. Pokud však použijeme členění metodik shodně s členěním v ČR pak znalci v Itálii používají pro ocenění nemovitých věcí metody porovnávací, nákladové nebo výnosové.

Porovnávací metody Základní metoda přímého porovnání spočívá ve zjištění nejbližší možné hodnoty oceňované nemovité věci pomocí porovnání cen prodaných nemovitých věcí, které se oceňované nemovitosti nejvíce parametrově přibližují a nacházejí se ve stejné nebo podobné lokalitě. Jedná se o obdobnou metodiku používanou i v ČR. Dalším způsobem je využití „Borsino immobiliare“. Borsino immobiliare je výraz, který v češtině nemá doslovný překlad. Jedná se mimo jiné o veřejně přístupný registr cen prodaných nemovitých věcí. Do tohoto registru vkládají informace o prodaných nemovitostech renomované italské realitní kanceláře a také obchodní komory jednotlivých italských měst. V registru je uvedena cena nemovité věci za m² v jednotlivých městech a to v rozmezí od minimální do maximální ceny. 1. ledna 2001 vznikla po reformě italského hospodářství specializovaná kancelář Ministerstva financí, tzv. Agenzia del Territorio. Tato kancelář má centrální ředitelství v Římě a působí prostřednictvím regionálních ředitelství v celonárodním měřítku. Jedním z jejich hlavních poslání je sledování trhu a úsilí o dosažení spravedlnosti ve zdanění nemovitých věcí a boji proti daňovým únikům. Prostřednictvím informací získaných z jednotlivých regionů také dvakrát ročně publikuje minimální a maximální ceny za m² jednotlivých nemovitých věcí průměrného stavu. Jedná se o hodnoty přepočítané z daní z nemovitosti, ke kterým

52

jsou připočítané koeficienty stabilizované Ministerstvem financí. Uváděné hodnoty jsou vždy nižší než tržní hodnoty nemovitých věcí.38

Nákladové metody Nákladové metody jsou i v Itálii obdobné jako v ČR. Jedná se o obdobu rozpočtů. Problémem je však u těchto metod stanovení ceny pozemků. Vzhledem k legislativě v Itálii (vlastnická práva k nemovitostem a netransparentnost na trhu s nemovitostmi) je k dispozici pouze nedostatečné množství veřejných informací o cenách stavebních pozemků. Ceny výstavby jsou zpracovávány na kvalitní úrovni, ty jsou Centrálním statistickým institutem zpracovány na základě dat z jednotlivých oblastí. Ceníky jsou potom periodicky publikovány pro jednotlivé oblasti Itálie. Shrnutí: V Itálii jsou používány také běžné oceňovací metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. Vzhledem k legislativě je metoda nákladová pro stanovení ceny nemovitých věcí používané minimálně a slouží především ke stanovení nákladů na pořízení stavby nové. V Itálii jsou zpracovávány celostátní databáze s cenami nemovitých věcí, které slouží k hodnocení nemovitých věcí porovnávacím způsobem ať přímým nebo nepřímým porovnáním. Výnosové hodnoty se používají pouze ve vybraných případech.

Další zdroje: BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011. MAMMETTI, J. Způsoby ocenění v Itálii se zaměřením na nemovitost typu byt. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011.

53

12 Specifika oceňování v Německu.

nemovitých

věcí


Základní postupy používané při oceňování nemovitých věcí v Německu.



Zvolit správnou metodiku pro ocenění nemovitých věcí dle postupů používaných v Německu.


Rozumět znaleckému posudku používaných v Německu.



Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitých věcí prováděných dle postupů používaných v Německu.

provedenému

dle

metodik


Znalosti základních postupů oceňování nemovitých věcí dle metodik používaných v Německu.



Schopnosti pro správné určení postupů ocenění dle metodik používaných v Německu.


54

Klíčová slova kapitoly: přímé porovnání, nepřímé porovnání, ocenění regulované, ocenění neregulované V předchozích kapitolách jsme si stručně osvětlili přístup k oceňování na základě mezinárodních standardů a způsoby oceňování ve Velké Británii či Itálii. Tato kapitola vás provede podrobněji s postupem oceňování v Německu.

Obecně k oceňování v Německu V Německu obdobně jako je to v ČR lze rozdělit postup ocenění na ocenění podle předpisů (v Německu označované jako regulované metody) a ocenění, které se předpisy neřídí (v Německu označované jako neregulované). Regulované metody se využívají zejména pro případy spojené s převodem nemovitých věcí a daní, vyvlastnění, úprava majetkoprávních vztahů při rozvodu, dědictví, stanovení výše podílu, atd. Metody neregulované se mohou použít v ostatních případech.

Oceňovací metody regulované zákonem Regulované metody pro stanovení hodnoty nemovité veci jsou definované v „Nařízení pro stanovení hodnoty nemovitých věcí“. Jedná se o metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou.

Obrázek 6: Schéma stanovení obvyklé ceny

39

Obvyklá cena nemovité věci je stanovena na základě úvahy znalce pomocí jedné z výše uvedených regulovaných metod nebo pomocí kombinace výsledků zvolených metod.40 Pro ocenění prováděné podle regulací zákonem lze využít metody nákladové, porovnávací, výnosové. Nákladové ocenění je vhodné pro ocenění zastavěných pozemků a nemovitosti, které nejsou určeny ke komerčnímu využití, a to zejména rodinné domy, průmyslové a zvláštní objekty (školy, nemocnice, sportovní zařízení). Způsob ocenění je obdobný jako v ČR, kdy se stanoví jednotkové ceny na základě tabulek vycházejících z výrobních nákladů na stavby.

55

Porovnávací ocenění je v Německu metodou nejvíce preferovanou. Její použití je zejména u nemovitých věcí, se kterými se více obchoduje (RD, byty, pozemky, garáže). Lze použít jak přímé tak nepřímé porovnání. Přímé porovnání se používá obdobně jako v ČR, podmínkou použití je pak dostatečná databáze porovnatelných nemovitých věcí. „Pro nepřímé porovnání se používají informace o prodaných nemovitostech v lokalitě shromážděné místně příslušnou Komisí znalců, která z nich odvozuje porovnávací faktory. Nejčastěji se používá výnosový faktor (Ertragsfaktor) nebo faktor zohledňující charakteristické znaky nemovité věci (Gebӓudefaktor). Ocenění nepřímým porovnáním potom probíhá tak, že se nejdříve posuzovaná nemovitá věc přiřadí do odpovídající kategorie, které Komise znalců odvodila průměrný porovnávací koeficient. Výsledná cena je výměra nemovité věci vynásobená buď výnosovým faktorem, nebo faktorem zohledňujícím typ nemovitosti. Speciální znaky nemovité věci mohou být na závěr zohledněny pomocí přirážek nebo srážek z ceny.“ Informace pro nepřímé porovnání jsou však zpoplatněny a jsou vydávány souhrnně pouze pro malá území.41 Výnosovou metodu lze využít zejména u staveb, které jsou užívány za účelem zisku z pronájmů. Převážně se jedná o bytové domy, administrativní domy a sklady.

Neregulované metody Při ocenění pomocí neregulovaných metod se v Německu vychází z pravidla z metod zpracovaných na základě postupů uváděných v Red Book nebo na základě mezinárodních standardů IVS (viz kapitola 9). K nejčastěji používaným neregulovaným postupům stanovení hodnoty nemovité věci v Německu patří zůstatková metoda, metoda diskontovaného cash-flow a stanovení přibližné hodnoty nemovité věci. Shrnutí: V Německu jsou používány metody regulované zákonem a to zejména pro účely spojené s převodem nemovitých věcí a daní, vyvlastnění, úprava majetkoprávních vztahů při rozvodu, dědictví, stanovení výše podílu, atd. Metody neregulované se mohou použít v ostatních případech. Mezi metody regulované zákonem patří metoda nákladová, porovnávací (přímá a nepřímá) a výnosová. Metody neregulované se používají v ostatních případech, ocenění se provádí na základě standardů Red Book nebo IVS. Nejčastěji se používá zůstatková metoda, metoda diskontovaného cash-flow a stanovení přibližné hodnoty nemovité věci. Další zdroje: BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011. VACULOVIČOVÁ, V. Způsoby ocenění nemovitostí v Německu se zaměřením na nemovitost typu byt. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2012.

56

13 Výpočetní programy pro oceňování Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Používat některé programy pro oceňování.


Zpracovat znalecký posudek v oceňovacím programu.



Spolupráce při ocenění pomocí programu pro ocenění nemovitých věcí.


Znalosti o vybraných programech využívaných ve znalecké praxi.



Schopnosti správně využít program pro ocenění nemovitých věcí.


57

Klíčová slova kapitoly: software, programy pro ocenění, rozpočty staveb, ocenění podle předpisu

Obecně o programech pro oceňování nemovitých věcí Pro oceňování nemovitých věcí bylo vyvinuto velké množství programů. Pomocí těchto programů lze provádět ocenění jak pro účely ocenění podle současných předpisů tak ocenění podle metodik používaných pro stanovení obvyklé ceny či metodik uváděných v oceňovacích standardech. V této kapitole se seznámíme s několika oceňovacími programy a zaměříme se na metodiky výpočtu, které lze v programech použít.

Přehled oceňovacích programů Tyto programy se využívají zejména pro tržní oceňování a ocenění podle oceňovacích předpisů ať už platných nebo již zrušených pro ocenění zpětně k dřívějšímu datu. Název

autor / příp. distributor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. / ABN AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM s.r.o., Brno ACONS A-Consult plus, spol. s r.o. Delta-NEM Diotima, s.r.o. (IS) MOISES REAiA consulting s.r.o. NemExpress Ing. Jaroslav OLT / "PLUTO-OLT" NEMOsystem ČiSoft s.r.o. NemKalk PC. System, software-hardware * AC software, s.r.o. TOMAS-majetek KONCES, spol. s r.o.

Název systému Ocenění podle cenového předpisu od roku 1994 Ocenění podle cenového předpisu do roku 1994 Ocenění tržní

Delta(IS) NemExpress NEM MOISES

NEMO system

NemKalk

TOMAS

NE

ANO

NE

ANO

ANO od roku 1997

ANO

ANO od roku 2002

ANO

NE

NE

NE

NE

NE

ANO

NE

ANO

ANO

ANO

ANO

ANO

NE

NE

ANO

ABN

ACONS

ANO

Tabulka 3: Přehled oceňovacích programů a jejich využití

58

Programy pro stanovení ceny stavby rozpočtem Pro ocenění stavby rozpočtem lze využít opět několik programů, nejčastěji využívanými programy jsou ÚRS PRAHA, a.s. RTS, a.s. Brno CALLIDA, s.r.o. PORINGS, s.r.o.

KROSplus, KROS, profiKROS BUILD power TM euroCALC WinKaRoK

Korespondenční úkol Zpracujte ocenění vámi v předchozích kapitolách vybraných nemovitých věcí pomocí programu NemExpress AC a v programu DeltaNem Další zdroje: www.pluto.cz www.diotima.cz

59

Seznam obrázků Obrázek 1: Metoda přímého porovnání....................................................... 24 Obrázek 2: Metoda nepřímého porovnání .................................................. 24 Obrázek 3: Členění standardů IVS 1994 – 2007 ........................................... 44 Obrázek 4: Členění standardů EVS 1994 – 2009 .......................................... 45 Obrázek 5: Rozdělení oceňovacích způsobů používaných ve Velké Británii 48 Obrázek 6: Schéma stanovení obvyklé ceny ................................................ 55 Seznam vzorců Vzorec 1 – Výnosová hodnota nemovitosti (věčná renta) ........................... 22 Vzorec 2 – Výnosová hodnota nemovitosti.................................................. 22 Vzorec 3 – Míra kapitalizace......................................................................... 23

60

Použitá a základní doporučená literatura: BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-7204-630- 0. International Valuation Standards Council. International Valuation Standards 2011. London 2011. SOMMER G., KRÖLL R. Lehrbuch zur Immobilienbewertung, 3. Auflage; Wolters Kluwer Deutschland GmbH, 2010 Koln. 695 p. ISBN 978-3-80415202-1. Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, (Oceňovací vyhláška) č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. DOLEŽAL, J. A KOL. Nový stavební zákon v teorii a praxi s poznámkami a souv. předpisy, 12.vyd. Praha: Linde, 2006. ISBN 80-7201-626-1. DOLEŽAL, J. A KOL. Prováděcí předpisy k novému stavebnímu zákonu. Praha: Linde Praha, 2007. ISBN 978-80-7201-656-3. HÁJEK, V. A KOL. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ. 6. vyd. Praha: Sobotáles, 2002. ISBN 80-86817-12-1. HÁJEK, V. A KOL. Pozemní stavitelství pro 2. ročník SPŠ. 3. vyd. Praha: Sobotáles, 2002. ISBN 978-80-86817-22-4. HÁJEK, V. A KOL. Pozemní stavitelství pro 3. ročník SPŠ. Praha: Sobotáles, 2002. ISBN 80-86817-04-0. HÁJEK, V. A KOL. Pozemní stavitelství pro 4. ročník SPŠ. Praha: Sobotáles, 1997. ISBN 80-85920-24-7. HÁJEK, V. Architektura. Praha: Praha: Grada Publishing, spol. s r.o., 2000. ISBN 80-7169-722-2.

61

Seznam citací 1

2

3

4

BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 13-21. ISBN 978-80-7204-630- 0. BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 130. ISBN 978-80-7204-630- 0.

Stavební standardy [online]. 2012, [cit. 20. 12. 2011].

BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 195. ISBN 978-80-7204-630- 0. 5 SMEJKAL, Z. Soudní inženýrství, 1990, vol. 1, no. 2, p. 12 6 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 267. ISBN 978-80-7204-630- 0. 7 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 268. ISBN 978-80-7204-630- 0. 8 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 286. ISBN 978-80-7204-630- 0. 9 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 284-293. ISBN 978-80-7204-630- 0. 10 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 302-310. ISBN 978-80-7204-630- 0. 11 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 296. ISBN 978-80-7204-630- 0. 12 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 293-302. ISBN 978-80-7204-630- 0. 13 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 328. ISBN 978-80-7204-630- 0. 14 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 329. ISBN 978-80-7204-630- 0. 15 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 327-384. ISBN 978-80-7204-630- 0. 16 Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Část první, Oddíl 5 – Bytové spoluvlastnictví, Pododdíl 1 – obecná ustanovení. 17 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. 18 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 444-452. ISBN 978-80-7204-630- 0. 19 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 392-403. ISBN 978-80-7204-630- 0. 20 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 405. ISBN 978-80-7204-630- 0. 21 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Část první. Hlava první: Základní ustanovení. §2 Způsoby oceňování majetku. odst. 1 22 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 463. ISBN 978-80-7204-630- 0. 23 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 463-465. ISBN 978-80-7204-630- 0. 24 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 594-595. ISBN 978-80-7204-630- 0. 25 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 634. ISBN 978-80-7204-630- 0. 26 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 601. ISBN 978-80-7204-630- 0. 27 BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 481. ISBN 978-80-7204-630- 0.

62

28

BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 25. 29 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 26. 30 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 28. 31 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 30. 32 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 30 -31. 33 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 57. 34 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 58. 35 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 63. 36 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 63-64. 37 BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011, p. 66. 38

MAMMETTI, J. Způsoby ocenění v Itálii se zaměřením na nemovitost typu byt. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2011. 39

VACULOVIČOVÁ, V. Způsoby ocenění nemovitostí v Německu se zaměřením na nemovitost typu byt. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2012. p. 23. 40 VACULOVIČOVÁ, V. Způsoby ocenění nemovitostí v Německu se zaměřením na nemovitost typu byt. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2012. p. 23. 41 VACULOVIČOVÁ, V. Způsoby ocenění nemovitostí v Německu se zaměřením na nemovitost typu byt. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2012. p. 27.

63

Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Recommend Documents