VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE NÁRODOHOSPODÁŘSKÁ FAKULTA

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE NÁRODOHOSPODÁŘSKÁ FAKULTA

VLIV VÝVOJE CEN NA VÝBĚR VLASTNICKÉHO A NÁJEMNÍHO BYDLENÍ bakalářská práce

Autor: Tereza Švecová Vedoucí práce: doc. Ing. Petr Toth, Ph.D. Rok: 2014

Prohlášení Prohlašuji na svou čest, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze, dne 23. května 2014

..................... Tereza Švecová

Anotace Bakalářská práce zkoumá souvislosti mezi hypotečním trhem a trhem nemovitostí. Konkrétně je zaměřena na problematiku vlastnického a nájemného bydlení v závislosti na úrokové sazbě hypotéčních úvěrů. Práce se skládá ze dvou částí, a to teoretické a praktické. V teoretické části jsou porovnány pozitiva a negativa, které tyto formy bydlení přinášejí a základní charakteristika hypotečních úvěrů. V praktické části práce jsou porovnány časové řady cenového vývoje nemovitostí a úrokové sazby. Toto srovnání je provedeno na vybrané městské části Prahy. Cílem mé práce je shrnout cenový vývoj ukazatelů trhu nemovitostí a úrokové sazby a na základě výsledků těchto ukazatelů podat doporučení, jestli je pro občana cenově výhodnější vlastnické, či nájemní bydlení.

Annotation Thesis analyses connections between mortgage market and real estate market. Specifically is focus on issue of ownership and rent living according to interest rate of mortgage. Thesis consists of two parts, it is theoretical and practical part. The theoretical part compares positives and negatives, which these forms of living bring and basic characteristics of mortgage. The practical part compares a time series of pricing develop of properties and interest rate. This comparison is done on selected districts of Prague. The goal of the thesis is to summarize pricing development of properties and interest rates and on the base of the results to recommend whether it is more beneficial for a citizen to prefer a private owned housing or whether to rent a living. Klíčová slova Bydlení, nájemní bydlení, vlastnické bydlení, hypoteční úvěr, úroková sazba, vývoj cen nemovitostí Keywords Living, rent living, ownership living, mortgage, interest rate, pricing develop of properties

OBSAH SEZNAM GRAFŮ ...................................................................................................................... i SEZNAM TABULEK ................................................................................................................ii ÚVOD......................................................................................................................................... 1 1.

ZÁKLADNÍ TEORETICKÉ PŘEDPOKLADY................................................................ 3

2.

TRH NEMOVITOSTÍ ........................................................................................................ 7 2.1

3.

2.1.1

Nájemní trh ........................................................................................................... 8

2.1.2

Vlastnický trh ....................................................................................................... 9

2.1.3

Hypoteční trh ........................................................................................................ 9

BYDLENÍ V ČR .............................................................................................................. 12 3.1

4.

Charakteristika trhu nemovitostí .................................................................................. 7

Vývoj bydlení v ČR ................................................................................................... 12

PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 19 4.1

Vývoj průměrných ukazatelů trhu nemovitosti.......................................................... 21

4.2

Doba návratnosti vlastnického bydlení v ČR a v Praze ............................................. 26

4.3

Míra zatížení vlastnické a nájemní bydlení ............................................................... 31

ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 37 SEZNAM ZDROJŮ ................................................................................................................. 39 ZDROJE DAT .......................................................................................................................... 41

SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Meziroční vývoj HDP v ČR (%). ................................................................................... 6 Graf 2: Objem a počet sjednaných smluvních jistin v ČR za rok 2000 – 2013. ...................... 10 Graf 3: Vlastnické a nájemné bydlení v ČR, 1991 – 2011. ...................................................... 12 Graf 4: Dokončené a zahájené byty v ČR (mimo Prahu) v letech 2000 až 2012. .................... 13 Graf 5: Zahájené a dokončené byty v Praze 1995 – 2012. ....................................................... 15 Graf 6: Počet prodaných bytů v Praze v letech 2007 – 2013. .................................................. 16 Graf 7: Průměrná kupní cena za 1 m2 v Praze v roce 2013 (Kč) .............................................. 18 Graf 8: Vývoj úrokové sazby v letech 2000 – 2012 (%). ......................................................... 22 Graf 9: Průměrná kupní cena za m2 v ČR a v Praze v letech 2000 – 2012 (Kč). ..................... 23 Graf 10: Průměrná výše ročního úroku za m2 v ČR a v Praze (Kč). ....................................... 24 Graf 11: Vývoj průměrné ceny tržního nájemného za m2 v Praze a v ČR (Kč). ...................... 25 Graf 12: Vývoj průměrné kupní ceny za m2 (Kč) ..................................................................... 28 Graf 13: Průměrné tržní nájemné za m2 (Kč). .......................................................................... 28 Graf 14: Vývoj průměrné kupní ceny za m2 v závislosti na úrokové sazbě (Kč). ................... 29 Graf 15: Průměrná cena hypotečních úvěrů v letech 2000 – 2012 v ČR ................................. 31 Graf 16: Průměrná výše úroku HÚ při době splatnosti 20 a 25 let (Kč). ................................. 32 Graf 17: Celková výše HÚ v letech 2000 – 2012 v ČR (Kč). .................................................. 33 Graf 18: Průměrná měsíční splátka HÚ v ČR v letech 2000 - 2012 (Kč). ............................... 33 Graf 19: Průměrné tržní nájemné pro 68 m2 byt v letech 2000 – 2012 v ČR (Kč).................. 34 Graf 20: Průměrná měsíční hrubá mzda v letech 2000 – 2012 v ČR (Kč) ............................... 35 Graf 21: Míra zatížení vlastnického a nájemného bydlení v ČR v letech 2000 - 2012 ............ 35

i

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Průměrná kupní cena 120 m2 apartmánu ve světových metropolích v roce 2012. 17 Tabulka 2: Doba návratnosti vlastnického bydlení bez hypotečního úvěru. ............................ 27 Tabulka 3: Doba návratnosti koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. ............ 27 Tabulka 4: Doba návratnosti vlastnického bydlení v Praze. .................................................... 30

ii

ÚVOD Bydlení patří mezi základní sociologické potřeby člověka. Dnes se člověk bez bydlení neobejde. Zpočátku svého života většina lidí nemusí otázku bydlení řešit, ale s postupným dospíváním je čím dál více aktuální a občan se musí rozhodnout, jaký druh bydlení upřednostní nebo který druh bydlení si z finančního hlediska bude moci dovolit. Jsou dvě základní formy bydlení a to nájemní a vlastnické bydlení. Slušné bydlení za dostupnou cenu v bezpečném prostředí je základním právem a potřebou. Cílem této práce je vyhodnotit, který ze zmíněných typů bydlení je v souvislosti s hypotečním trhem finančně atraktivnější. Čili hypotézou v této práci je, zda se finančně vyplatí koupě nemovitosti financována prostřednictvím hypotečního úvěru před nájemním bydlením. Hned zpočátku je nutno konstatovat, že se práce zabývá územím ČR a zvláště hlavním městem republiky. Jak je uvedeno níže, v Praze se totiž sledované ukazatelé vymykají průměru ČR. Proto je toto rozdělení provedeno. Sledované období jednotlivých veličin v této práci představují roky 2000 – 2012. Tato práce se dělí na teoretickou a praktickou část. Teoretickou část zastupují tři kapitoly, a to základní teoretické předpoklady, trh nemovitostí a bydlení ČR. V první kapitole jsou rozebrány sociální a ekonomické souvislosti s trhem nemovitostí. Další kapitola je zaměřena na obecnou charakteristiku trhu nemovitostí, kde v jednotlivých subkapitolách jsou vysvětleny dílčí trhy trhu nemovitostí, tedy nájemní trh, vlastnický trh a hypoteční trh.

Dále

teoretická část obsahuje pohled na vývoj bydlení v ČR, tedy vývoj vlastnického a nájemního bydlení. Dále je v této části porovnána bytová výstavba v ČR a v Praze a na základě těchto dat je poté zkoumána souvislost s počtem prodaných bytů v Praze. Teoretickou část zakončuje vývoj průměrné kupní ceny za m2 v Praze. To z toho důvodu, aby hned v úvodu byly zřejmé výrazné rozdíly mezi jednotlivými částmi Prahy. A proč je tedy Praha zkoumána odděleně. Pro zkoumání hypotézy je bezesporu podstatná praktická část. V praktické části je použita metodika analýzy dat a jejich srovnání. Tato část se zpočátku zabývá vývojem ukazatelů, které představují základ pro následné výpočty. Zprvu je tedy vypočtena průměrná roční výše úroku hypotečního úvěru na m2 v Praze a v ČR. Dále je porovnána doba návratnosti vlastnického bydlení v závislosti na průměrné tržní ceně nájmu v ČR a v Praze. Tato doba srovnává dva příklady, a to koupi vlastnického bydlení bez využití hypotečního úvěru a další výpočet již předpokládá koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Celková výše 1

úvěru také zohledňuje vývoj úrokových sazeb v daném roce. Následně je znovu provedeno rozdělení částí Prahy. V tomto případě jsou sledovaná tři katastrální území a provedena jejich doba návratnosti. Většina použitých dat pochází z interní databáze realitní kanceláře Lexxus a.s. (V Celnici 1040/5, 110 00, Praha 1). V další části je rozebrána průměrná výše hypotečního úvěru a na jeho základě vypočten úrok hypotečního úvěru pro dvě doby splatnosti, a sice 20 a 25 let. Z těchto výsledků je následně vypočtena průměrná měsíční splátka hypotečního úvěru, která je důležitá k porovnání míry finančního zatížení s průměrnou cenou nájmu. Míra zatížení je zkoumána v závislosti na průměrné hrubé měsíční mzdě v ČR.

2

1. ZÁKLADNÍ TEORETICKÉ PŘEDPOKLADY Tato práce je zaměřena na trh nemovitostí. Konkrétně se jedná o vývoj rezidenčního trhu v ČR. Tento vývoj je zkoumán v závislosti na finanční dostupnost bydlení. Proto je zde potřeba

rozlišit

pojmy

nemovitost

jako

obchodovatelný

statek

a

bydlení

jako

neobchodovatelný statek. V této práci je zaměřena pozornost vice na bydlení, které dle Luxe představuje: „Bydlení představuje zboží dlouhodobé spotřeby a jako takové je vzhledem k pravidelným příjmům domácnosti ve srovnání s ostatním zbožím velmi drahé. Na druhou stranu je však jako spotřební statek ve vyspělých zemích světa (včetně liberálních zemí jako USA, Austrálie či Kanada) často považováno za tzv. obecně prospěšné zboží (merit good), tj. za zboží, jehož spotřeba by měla být podporována státem (podobně jako např. vzdělání). Ačkoliv tedy bydlení má charakter normálního zboží a nikoliv veřejného statku, je zpravidla považováno za statek, jehož spotřeba by měla být garantována na určité úrovni všem členům společnosti.“1 To znamená, že se jedná o základní lidskou potřebu. Ačkoliv ČR nabízí určité formy sociálního bydlení, není to pro tuto práci důležité, a proto se dále toto téma nebude rozebírat. Tedy v této práci je na bydlení nahlíženo jako na spotřební statek. Proto se tato práce pouze okrajově zabývá koupí nemovitostí z investičního hlediska. Hlavním smyslem je porovnávat finanční dostupnost nájemního a vlastnického bydlení. Dle Luxe: „Finanční dostupnost vlastnického i nájemního bydlení se nejčastěji měří na indikátoru podílu nákladů na bydlení, které musí domácnosti vynaložit na získání a udržení přiměřeného stálého bydlení, a čistého příjmu domácnosti (míra zatížení); u vlastnického bydlení se používá indikátor počtu let spoření pro pořízení pro danou velikost domácnosti průměrného vlastnického bydlení. Podíl nákladů na bydlení k čistému příjmu domácnosti je pak pro sektor nájemního bydlení dále sledován buď prostřednictvím indikátorů podílu výdajů na nájemné na příjmu domácnosti, nebo prostřednictvím indikátoru reziduálního příjmu.”2 Tato práce sleduje míru zatížení podle hrubé průměrné mzdy v ČR jako ukazatele příjmu. Nákladem poté v praktické části představuje nájem a u vlastnického bydlení měsíční splátka hypotečního úvěru. Místo počtu let spoření na danou nemovitost je porovnána doba návratnosti koupě nemovitosti v závislosti na ceně nájmu. Dostupnost bydlení lze vyvodit na větším počtu ukazatelů, ale každý ukazatel slouží k jinému porovnání, podle Hulchanskiho 1 2

Lux, 2002, str. 15. Lux, 2002, str. 12.

3

(1995): „Ukazatele finanční dostupnosti bydlení jsou užívány šesti rozdílnými způsoby: pro popis vývoje, statistickou analýzu, administraci podpory veřejných rozpočtů, definici bytové potřeby v dané zemi čí lokalitě, predikci schopnosti hradit své závazky dotýkající se placení nájemného nebo splácení hypotečního úvěru a jako selekční kritérium.”3 V praktické části práce ukazatelé finanční dostupnosti slouží pro popis vývoje a pro predikci schopnosti hradit své závazky dotýkající se placení nájemného nebo splácení hypotečního úvěru. Bezesporu hlavním ukazatelem této práce je již zmíněná míra zatížení. Tato kapitola také slouží k podložení základních ekonomických skutečností, které se vztahují na vývoj trhu nemovitostí. Hned v úvodu je nutno konstatovat, že bydlení je řazeno z ekonomického

hlediska

mezi

neobchodovatelné

statky.

Dle

Holmana

jsou

neobchodovatelné statky: „Statky, u nichž jsou vysoké náklady na arbitráže, cena neobchodovatelného statku může být na různých lokálních trzích značně odlišná.” 4 U těchto statků se neprosazuje zákon jedné ceny. Tuto skutečnost lze vidět při porovnání cenového vývoje vlastnického a nájemního bydlení v ČR a v Praze, kde se průměrné ceny výrazně liší. Dále poptávku po nemovitostech bezesporu ovlivňuje substituční efekt. To znamená: „Spotřebitel při zvýšení ceny statku nakupuje méně tohoto statku, protože jej substituuje (nahrazuje) jinými statky. Podstatou spotřebitelské substituce je náhrada jednoho uspokojení jiným uspokojením.“5 Působení substitučního efektu lze sledovat v praktické části. Konkrétně u porovnání městských částí Prahy, které jsou rozděleny na tři segmenty: nízký, střední, vysoký. V tomto případě lze sledovat při vyšší ceně vysokého segmentu přechod poptávky do středního segmentu.6 Jako jiné trhy i trh nemovitostí tenduje k rovnováze mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech, kde hlavním upravujícím prvkem je cena. Uplatňuje se zde zákon nabídky a poptávky: „Cena jakéhokoliv zboží upravuje množství nabídky a poptávky po daném produktu do rovnováhy.”7 Z toho vyplývá, že vyšší cena nemovitosti vyvolá na trhu větší bytovou výstavbu. V oblasti bytové výstavby působí i další faktory, které ovlivňují zahraniční investory při rozhodnutí vstupu na trh. Dle White, Tiwari jsou: „Mezi bariéry, které brzdí nebo odrazují zahraniční

3

Lux, 2002, str. 15. Holman, 2005, str. 99. 5 Holman, 2005, str. 32. 6 Časopis Trend Report, 2012, str. 35. 7 Mankiw, Taylor, 2010, str. 82 4

4

investice, patří otázky vlastnického práva, nedostatek transparentnosti a institucionálního fungování uvnitř ekonomiky. Ekonomická nejistota je dalším faktorem brzdící investice.“8 Dále na trhu nemovitostí hraje důležitou roli makroekonomická situace v zemi. V této práci se sleduje časové období 2000 – 2012. Čili období růstu a také deprese. Goddard a Marcum tvrdí, že: „V době ekonomické expanze v letech 2002 až 2007, investice do nemovitosti zaznamenala mnoho pobídek od každého, přes vládní úředníky povzbuzující vlastníky nemovitostí, centrální banky povzbuzující banky k půjčkám skrze nízké úrokové sazby, různé finanční instituce nabízející riskantnější možnosti půjčky, až po investory, kteří se ucházeli o takové množství půjček, které mohly získat, když byly úrokové sazby nízké a chuť si půjčovat vysoká.”9 Proto je třeba oddělit časové období, a stanovit rok 2007/2008 za zlomový. Tato skutečnost je podstatná, jelikož po tomto roce dochází u většiny ukazatelů k poklesu. Čili sledované období je lze rozdělit na dvě etapy. První etapu v letech 2000 – 2007, která se vyznačuje expanzí ekonomiky a následující druhá etapa od roku 2008, která naopak zaznamenává propad. Tento pokles lze sledovat i na grafu č. 1, kde je zobrazen meziroční vývoj HDP v ČR. Je nutné si uvědomit, že stavební průmysl působí na vývoj HDP. Tedy dle Tiwari a Whita: „Novou bytovou výstavbu lze také považovat jako formu investice do bytové zásoby. Může být také vnímána jako součást zrychlujícího se procesu, který má dopad na ekonomický cyklus. Jakmile stoupne poptávka na trhu zboží a služeb, za předpokladu, že existující zásoby jsou využity, následkem bude poptávka po nových prostorech. Nová výstavba vytváří nová pracovní místa a výdaje, které vedou k zesílení multiplikačního efektu.“10

8

Tiwari, White, 2010, str. 4. Goddard, Marcum, 2012, str. 1. 10 Tiwari, White, 2010, str. 13. 9

5

Graf 1: Meziroční vývoj HDP v ČR (%).

Meziroční vývoj HDP v ČR (%) 6,8

7 5,7

4,7

4,2

3,8

3,1

3,1

2,5

2,1

1,8

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-1 2013-0,9

-4,5

Zdroj: Český statistický úřad, graf vlastní.

Jak lze vidět z grafu meziroční vývoj HDP je v počátku vzrůstající, konkrétně do roku 2006, poté postupně klesá, až zaznamenává výrazný propad v roce 2009, a to -4,5%. Propad v tomto roce je možné sledovat ve většině zkoumaných ukazatelů. Lze tedy říci, že HDP úzce souvisí s realitními ukazateli. Výraznou vazbu lze pozorovat mezi HDP a bytovou výstavbou v ČR Souvislost ukazuje graf č. 4, kde zobrazena bytová výstavba v ČR, protože od roku 2009 i bytová výstavba, jak zahájené, tak dokončené výstavby klesá. Tuto skutečnost výrazně ovlivnila finanční krize. Krize započala v USA, kde ceny nemovitostí vzrostly za 10 let téměř na dvojnásobek své ceny. Zvýšení ceny vyvolalo v důsledku větší poptávku po nemovitostech ze spekulačního motivu.11 Je nutné si uvědomit, že se jednalo o krizi solventní. U občanů a bank tato krize vyvolala menší důvěryhodnost a na trhu panovala zdrženlivost. Tato zdrženlivost lze vidět z grafu č. 2, v roce 2009 bylo poskytnuto početně i objemově dvakrát menší množství smluvních jistin než v roce 2007. Důležité je, že se v ČR krize neprohlubovala a v závěru sledovaného období dochází i přes lehký propad spíše ke stabilizaci ekonomiky. Tato kapitola zobrazuje jednotlivé návaznosti, které panují na trhu nemovitostí a také slouží k vymezení základních ekonomických skutečností, které trh nemovitostí zobrazuje.

11

Časopis Trend Report, 2010, str. 34

6

2. TRH NEMOVITOSTÍ Tato kapitola se detailně zabývá trhem nemovitostí, a to konkrétně hypotečním, nájemním a vlastnickým trhem. Jednotlivé trhy se vzájemně ovlivňují, proto je zpočátku tato práce zaměřena na jejich charakteristiku i jednotlivé výhody a nevýhody, které dané druhy bydlení přinášejí.

2.1 Charakteristika trhu nemovitostí Dle občanského zákoníku – č.89/2012 Sb. v pozdějším znění, jsou nemovitosti: Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Trh nemovitostí je místo, kde se střetává poptávka s nabídkou cen po bytových a nebytových prostorech, pozemcích a dalších objektech. Účastníky trhy jsou ti, kdo nakupují, nebo prodávají práva spojená s nemovitostí a mohou to být investoři, uživatelé, developeři, aj. Nemovitosti mohou být děleny podle způsobu využití, stavu, stáří, velikosti, stavebního materiálu a podle architektury. Nejdůležitější dělení je bezesporu podle způsobu využití, které se dále dělí na rezidenční nemovitosti (rodinné domy, byty určené k bydlení), komerční nemovitosti (kancelářské, průmyslové, maloobchodní, hotelové), veřejný sektor (muzeum) a infrastruktura a technologie. Nemovitosti jako každý jiný obchodovatelný statek má určité vlastnosti. Mezi tyto vlastnosti patří nepřemístitelnost, jedinečnost a omezené množství. Souhrn těchto vlastností činí nemovitosti specifickým statkem. Nejdůležitější vlastností je bezesporu nepřemístitelnost, která úzce souvisí s lokalitou nemovitosti. Lokalita nemovitosti je zase nejvýznamnější parametr nemovitosti, který ovlivňuje nájemní i kupní cenu na trhu a také dle Goddarda, Marcuma:

„Konkrétní

lokalita

nemovitosti

je

velmi

důležitá

při rozhodování

o

uskutečnitelnosti alternativní investice.”12 Na cenu má také velký vliv jedinečnost nemovitosti. I když je každá nemovitost unikátní, vždy existuje určitá míra podobnosti, tedy míra substituce. A tedy již zmíněný substituční efekt. Jedním z příkladů, kdy je míra substituce nulová, je například Pražský Hrad.

12

Goddard, Marcum, 2012, str. 14.

7

Trh nemovitostí se tedy se skládá z nájemního trhu, kde se obchoduje s právem danou nemovitost užívat a s vlastnickým trhem, kde se obchoduje s právem nemovitost vlastnit. Bezesporu s trhem nemovitostí úzce souvisí i hypoteční trh, který ovlivňuje poptávku po koupi nemovitosti. 2.1.1

Nájemní trh

Jak již bylo řečeno jedním z trhů, který tvoří trh nemovitostí je nájemní trh. Na tomto trhu je funkce nemovitostí předmět užívání, předmětem je pak právo nemovitost užívat a typ transakce pronájem. Na trhu jsou dvě možnosti nájmu a to regulované a tržní. Tato práce zkoumá pouze tržní nájemné, tzn., že cena není regulována státem, ale je dána trhem. Také je nutno podotknout, že v ČR probíhala v posledních letech deregulace nájemného. Dnes se tedy uzavírají smlouvy za tržní ceny. V ČR je od roku 1993 možné stanovovat nově uzavíraní smlouvy na základě vzájemné dohody pronajímatele a nájemce.13 Tedy dle Goddarda a Marcuma: „Cena nájemného je výsledkem vyjednávání mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájem je odraz tržního nájemného pro srovnatelný prostor, ale není tomu tak ve všech případech. Cena nájmu může být fixní po dobu trvání nájemní smlouvy, nebo může vzrůstat za předem určených podmínek.”14 Člověk se rozhoduje, jaký druh bydlení si zvolí podle různých faktorů. Jedním z faktorů mohou být klady, které dané bydlení nabízí. Nájemní bydlení nabízí tyto výhody: volnost, pojištění a celkově menší starosti s údržbou nemovitosti.15 Jednoznačně nejdůležitější výhodou je volnost. Nájemní forma bydlení je převážně pro osoby, které chtějí zůstat mobilní a nevázáni. Nejsou si jisti, ve kterém městě chtějí strávit svůj život, případně kde získají prací. Těžko se jim bude opouštět byt, kde mají povinnost splácet hypotéku, než ten, kde jim končí nájemní smlouva. Na druhou stranu nájemní bydlení také přináší řadu nevýhod. Je to hlavně jistota, kterou si nájemníci nemohou být jisti. Především se jedná o cenovou jistotu, kdy po vypršení nájemní smlouvy může dojít k cenovému zvýšení, v lepším případě snížení v závislosti na ekonomické situaci dané země. Další nevýhodu představuje celoživotní závazek platit nájem. Nájem je dlouhodobé břemeno, které na rozdíl od hypotéky, není možné nikdy splatit. A to je hlavní rozdíl mezi nájemným a vlastnickým bydlení.

Časopis Trend Report, 2004, str. 27. Goddard, Marcum, 2012, str. 97. 15 Syrový, 2009, str. 11. 13 14

8

2.1.2

Vlastnický trh

Další trh tvořící trh nemovitosti je vlastnický trh. Na tomto trhu se obchoduje s právem nemovitost vlastnit, funkce nemovitosti v tomto případě může být jak investice, tak i předmět užívání. Vlastní bydlení představuje pro většinu lidí pocit větší jistoty. Ze sociálního hlediska další pozitivum je možnost odkazu nemovitosti vlastníka svým potomkům. Z ekonomického hlediska je možnost využít nemovitost jako investici a zlepšit si tak svůj finanční příjem. Ale i toto bydlení přináší určitá rizika, obzvlášť koupě, která je financována prostřednictvím hypotečního úvěru. Mezi tyto rizika dle Syrového patří: „Riziko splácení, závazek splácet a již samotné odložení financování do budoucnosti znamená riziko.“16 Také mimo rizika se jedná o snížení mobility při pracovním uplatnění. Jestliže se vlastník rozhodne do práce dojíždět větší vzdálenost, může tím zčásti omezit výhody.17 Na druhou stranu hlavním argument pro preferenci vlastnického bydlení, které je financováno hypotékou nebo půjčkou, před nájemní je fakt, že hypotéka se jednoho dne splatí. Hypotéky jsou dnes v průměru v ČR spláceny po 23 až 25 let.18 2.1.3

Hypoteční trh

Velký vliv na koupi nemovitosti má hypoteční trh. Většina občanů nemá dostatek finančních prostředků na koupi dané nemovitosti, a proto vyhledává jiný druh financování. Tento problém řeší prostřednictvím hypotečních úvěrů. Výraznou roli hraje výše úrokové sazby, která je v mnoha případech rozhodující pro uskutečnění koupi. Výše úrokové sazby jako takové neodráží poptávku po nemovitostech jako spíše ekonomickou situaci v zemi. Závisí na mnoho faktorech, které ovlivňují vývoj přímo nebo nepřímo. Jelikož je hypoteční úvěr dlouhodobým finančním závazkem, podstatnou položku tvoří cena zdrojů na mezibankovním trhu. Vývoj sazeb ovlivňuje také ČNB, a to buď nepřímo (2T repo sazby19). Což je především indikátor inflace. Anebo také přímo, a to vyhlašováním úrokové sazby PRIBORU20. Dalším podstatným dlouhodobým faktorem jsou úrokové sazby

Syrový, 2009, str. 10. Helešič, 2012, str. 4. 18 Finance.cz, http://finance.idnes.cz/jak-dlouhou-splatnost-hypoteky-zvolit-d9u/uver.aspx?c=A120905_135041_uver_bab. 19 Dvou týdenní repo sazba= úrok pro komerční banky od ČNB na peníze, které banky ČNB p ůjčí na fixní období 14 dnů, ČNB následně zaplatí bankám daný úrok. 20 PRIBOR= úroková sazba určená ČNB, za kterou si půjčují komerční banky mezi sebou. 16 17

9

na dluhopisových trzích. A v neposlední řadě se jedná o tržní prostředí (např. výše nezaměstnanosti), které ovlivňuje výši rizikové marže21. Tyto všechny faktory působí na vývoj úrokové sazby v zemi. V ČR se hypoteční trh formuloval postupně. Zpočátku nebyly služby dostatečně kvalitní. Nabízelo se malé množství služeb za vysoké úrokové sazby. Dle Juříka: „Nová etapa rozvoje československého peněžnictví nastala v roce 1990.“22 Tedy teprve v roce 1990 bylo československé bankovnictví po 42 letech formálně obnoveno. S rozmachem ekonomiky jako takové a s růstem koupěschopnosti a konkurence se začal formovat i hypoteční trh. První hypoteční úvěry sice byly poskytnuty v roce 1995, ale o vzniku trhu jako takovém mluvíme až na počátku 21. stol. To se projevilo větší dostupností úvěrů a nižší úrokovou sazbu. Na grafu č. 2 je možné sledovat tento vývoj od roku 2000, kdy se tedy trh skutečně rozvinul a objem poskytnutých hypoték postupně rostl Graf 2: Objem a počet sjednaných smluvních jistin v ČR za rok 2000 – 2013.

200

184,1

178,3 175,6

140,7

150

141,2 145,5 100 50

98,3 68,1 85,8 47,6 69,2 21,6 24,8 30,3 52,4 66,4 41,8 12,3 14,8 21,5 32,2

89,8 45,2

95,9 52

72,7

74,7

94,4

0 2000 2001

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Počet smluvních jistin v ks (tis.)

2013

Objem smluvních jistin v mld. Kč

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, graf vlastní.

Z grafu vyplývá plynulý nárůst obou veličin až do roku 2008. Po tomto roce zaznamenala celá ekonomika krizi, která zasáhl i realitní trh. I přestože lze sledovat výrazný propad v roce 2009. Postupem času produkce hypotečních trhů rostla a dnes se situace vrací na úroveň 21 22

Finance.cz, http://www.finance.cz/zpravy/finance/297840-urokova-sazba-hypoteky-pod-lupou. Juřík, 2011, str. 165.

10

srovnatelnou s rokem 2007, kdy byl sjednán největší objem smluvních jistin. Naopak nejvíce smluvních jistin bylo poskytnuto v minulém roce, tedy 2013 a to 94 400 ks. Může za to skutečnost, že banky dokázaly zareagovat na krizi snížením úrokové sazby (viz graf č. 7), která se v dnešní době pohybuje na svém minimu. Tyto veličiny také ovlivňuje kupní cena za m2. V posledních letech zaznamenaly ceny pokles a vlastnické bydlení se tak stalo více dostupným. Proto lze z grafu shrnout, že se financování koupi nemovitosti hypotečním úvěrem v ČR za poslední léta značně rozšířilo. Jednotlivé trhy se ovlivňují hlavně svými cenami, případně úrokovou sazbou hypoték. Tato práce je zaměřena, jak ovlivňuje úroková sazba a další veličiny výběr mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Jaké dopady mají průměrné ceny těchto druhů bydlení na rozhodování lidí.

11

3. BYDLENÍ V ČR 3.1 Vývoj bydlení v ČR Tato kapitola bude zaměřena na vývoj trhu nemovitostí v České Republice. Na grafu č. 3 lze vidět vývoj jednotlivých druhů bydlení v ČR v roce 1991, 2001 a 2011. Je zajímavé sledovat korelaci mezi jednotlivými trhy. V roce 1991 graf zobrazuje dominanci nájemního bydlení před vlastnickým. Postupem času docházelo k rozmachu vlastnického bydlení. Tento fakt se projevil v roce 2011, kdy v ČR poprvé převládalo vlastnické bydlení před nájemním. Tedy v průběhu 20 let vlastnické bydlení vzrostlo cca o 1 mil. bytů, a naopak nájemní bydlení zaznamenalo pokles cca o 800 tis. bytů. Graf 3: Vlastnické a nájemné bydlení v ČR, 1991 – 2011.

1600000

1465231

1400000 1200000

1092950

1057452

1000000 800000

685661

600000 421654 400000 200000 31164 0 Vlastnické bydlení 1991

Nájemné bydlení 2001

2011

zdroj: Ministerstva pro místní rozvoj23, graf vlastní.

Jedním z hlavních důvodů nárůstu vlastnického bydlení byl jejich nízký původní stav, který se zvyšoval hlavně privatizací obecních bytů a převody z družstevních na vlastnické byty24. Další vliv na preferenci vlastnického bydlení před nájemným měl rozmach hypotečního trhu. Finanční prostředky se staly dostupnější pro většinu populace. To, že se hypoteční úvěr stává dostupnějším a také preferovaným zdrojem financí lze konstatovat z grafu č. 2. Dále také nelze opomenout vliv bytové výstavby. Nabídka ani jak lze vidět poptávka po koupi 23 24

MMR.CZ, Vybrané údaje o bydlení 2011. Časopis Trend Report, 2012, str. 33.

12

nemovitosti nebyla zpočátku příliš rozšířena (kolem roku 1991). S narůstajícím zájmem o vlastnické bydlení se začala formovat bytová výstavba. Poptávka po nemovitostech přilákala zahraniční investory. A začaly vznikat nové a nové projekty. Na následujícím grafu č. 4 je zobrazen vývoj zahájené a dokončené bytové výstavby v letech 1995 – 2012 v ČR. Graf 4: Dokončené a zahájené byty v ČR (mimo Prahu) v letech 2000 až 2012.

Zdroj: RISY.CZ, graf vlastní.

13

Jak plyne z grafu č. 4, zpočátku nebyla výstavba příliš vysoká. Větší množství bytů se začalo stavět v roce 1997. V zahájené výstavbě lze sledovat lehký útlum v roce 2001, ale poté se výstavba plynule zvyšuje až do roku 2008. Po tomto roce množství, jak zahájené, tak dokončené bytové výstavby zaznamenává propad, který stále trvá. Od zahájení stavby uplyne většinou 36 měsíců, než je projekt dokončen. Je potřeba totiž na základě územního plánu dostat stavební povolení, kdy vydání trvá většinou 12 měsíců. Poté může být zahájena stavba. Novostavba je poté zkolaudovaná, tedy dokončena většinou do 24 měsíců po zahájení stavby. Je nutné si uvědomit, že všechny projekty nejsou dokončeny. Příčinou nejčastěji bývá nedostatečný zájem klientů, který má za důsledek nedostatek finančních zdrojů. Banky totiž poskytují developerům úvěr od určitého procenta předprodeje kupních smluv. Proto dokončená výstavba zcela nekopíruje zahájenou výstavbu. V grafu lze vidět, že v minulosti bylo dlouhodobě dokončeno cca 22 tisíc bytů ročně. Období rozkvětu, kdy vzniklo nejvíce bytů, bylo znovu kolem roku 2008, kdy bylo dokončeno přes 30 tis. bytů. Poté jak u většiny ukazatelů, tento růst přechází v pokles a dnes je dokončeno kolem 25 tisíc bytů. Je nutné si uvědomit, že větší bytová výstavba znamená větší nabídku bytů. A zvýšená nabídka bytů má dopad na kupní cenu za m2, která v posledních letech klesá (viz graf č. 9). Vliv na bytovou výstavbu má i poptávka po nemovitostech, tedy počet prodaných bytů. Tento fakt lze sledovat na následujících dvou grafech. Tyto grafy jsou zaměřeny pouze na území hlavního města, protože je Praha hlavní sledované území této práce. Prahu lze také označit za speciální případ v oblasti realit také proto je zkoumána odděleně. Nutno konstatovat, že ceny nemovitostí jsou zde podstatně vyšší jak ve většině republiky. To také platí o životní úrovni a v neposlední řadě je zde širší trh a větší koupěschopnost, ale i konkurence. Graf č. 5 tedy zobrazuje vývoj bytové výstavby v Praze. Ve srovnání s ČR lze vidět, že bytová výstavba v Praze má poměrně podobný vývoj jako ve zbytku republiky. Akorát v posledních letech sledovaného vývoje je propad bytové výstavby razantnější než na území ČR. Konkrétně v Praze je nabídka bytů výrazně vyšší než poptávka25. Na tuto skutečnost musely proto zareagovat developeři jednak snížením kupní ceny za m2, ale také více přizpůsobit nabídku bytů požadavkům trhu. Další graf ukazuje vývoj prodejů bytů v novostavbách v Praze. Bytová výstavba úzce souvisí s prodejem bytů. Lze vidět, že developeři na zvýšené množství prodeje reagují větší bytovou výstavbou a v době krize zase naopak. Jak lze vidět v roce 2007 bylo prodáno nejvíce bytů. V tomto roce bylo také zahájeno a dokončeno nejvíce bytů. S upadajícím prodejem poté bytová výstavba klesala. Dnes lze 25

EKOSPOL.CZ, Tisková zpráva: Typický developerský ležák.

14

spíše očekávat stabilizaci na trhu a menší navýšení bytové výstavby kvůli vzrůstajícímu prodeji v posledních letech. Graf 5: Zahájené a dokončené byty v Praze 1995 – 2012.

Zdroj: RISY.CZ, graf vlastní.

15

Graf 6: Počet prodaných bytů v Praze v letech 2007 – 2013.

5356 5015

4014 3455

3409 2691 1941

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Zdroj: EKOSPOL.CZ, graf vlastní.

Jak lze shrnout v ČR dnes převládá spíše trend vlastnického bydlení. Jenže tento trend se podle zprávy Ministerstva pro místní rozvoj26 upřednostňuje hlavně mimo území hlavního města Prahy. To znamená, že v roce 2011 zahrnoval bytový fond ČR celkem 3,9 miliónů trvale obydlených bytů, z nichž 64,5 % tvořily byty v soukromém vlastnictví, zatímco nájemní byty tvořily 17,6 % trvale obydleného bytového fondu. Zpráva také uvádí, že v nájemních bytech bydlí nejvíce lidí v Praze a to přes 35 % domácností, naopak ve vlastním domě nejvíce bydlí ve Středočeském kraji a nejméně v Praze. Nejvýznamnější příčinou této skutečnost je odlišná cena nemovitostí těchto dvou regionů. Ve Středočeském kraji se ceny pohybují podstatně níže než v Praze. Proto většina domácností vyhledává v této oblasti nemovitost ke koupi. Ve Středočeském kraji dle zprávy nejvíce lidí vlastní dům, obzvláště v suburbálním pásu kolem Prahy27. Na druhou stranu nevýhodou tohoto bydlení je nižší pracovní příležitosti v místě bydlišti. Tudíž většina lidí hledá uplatnění na trhu práce v Praze, a tedy kompenzují levnější variantu bydlení dojížděním. Dalším důvodem je také skutečnost, že v Praze žije mnoho imigrantů, kteří si buď hypotéku nemohou dovolit, nebo nehodlají v hlavním městě strávit celý život. Dále jsou to studenti, kteří zde vystudují a poté se vrací do svého rodného města. Pro ně je bezesporu forma nájmu nejlepší variantou. I přestože v Praze

26 27

Ministerstvo pro místní rozvoj, Vybrané údaje o bydlení 2011. Časopis Trend Report, 2010, str. 34.

16

bydlí velké množství lidí v nájemním bydlení, je tato oblast stále atraktivní pro vlastnické bydlení z hlediska investice. V tabulce č. 1 je porovnána průměrná cena při koupi 120 m2 apartmánu v centrech světových metropolí v roce 2012, lze vidět, že Praha patří mezi 30 nejdražších měst na světě. Jak již bylo řečeno, hlavními faktory, které mají vliv na cenu nemovitosti, jsou lokalita a také poptávka na daném trhu nemovitostí. Tabulka 1: Průměrná kupní cena 120 m2 apartmánu ve světových metropolích v roce 2012. Město

Cena ($)

1. Monako

53 226 $

2. Londýn

20 505 $

3. Hongkong

20 371 $

4. Paříž

18 066 $

5. Singapur

16 350 $

6. Ženeva

15 388 $

7. Tokio

15 122 $

8. Moskva

13 910 $

9. New York

13 428 $

26. Praha

4 867 $

Zdroj: Global Property Guide, tabulka vlastní.

Na cenu má také vliv ekonomika země. Čím více je ekonomika liberálnější a prosperující, tím více vzrůstá zájem o tuto lokalitu a tedy i cena nemovitostí28. Proto je Monako nejdražší metropolí na světě. Praha je dle tabulky na 26. místě. Nutno si uvědomit, že se jedná o byty v historickém centru Prahy, které jsou výrazně dražší než byty v ostatních částech Prahy. Srovnání nabízí další graf, kde je zobrazena průměrná kupní cena za m2 Pražských městských částí.

28

Finexpert.cz, http://finexpert.e15.cz/kde-je-nejdrazsi-bydleni-na-svete_2.

17

Graf 7: Průměrná kupní cena za 1 m2 v Praze v roce 2013 (Kč). 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000

Staré Město Malá Strana Nové Město Vinohrady Břevnov Bubeneč Smíchov Dejvice Vršovice Žižkov Nusle Holešovice Vokovice Karlín Pankrác Libeň Vysočany Zličín Braník Záběhlice Horní Měcholupy Kobylisy Spořilov Chodov Stodůlky Háje Černý Most Modřany Řepy Bohnice

0

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní.

Graf potvrzuje, že nejdražší částí Prahy je opravdu historické jádro, tedy Staré Město a Malá Strana, kde se cena pohybuje okolo 120 tis. Kč/ m2. Historicky významné je i Nové Město a Vinohrady, které patří ke třetí a čtvrté nejdražší lokalitě v Praze s průměrnou cenou kolem 80 tis. Kč/m2. Také lze vidět, že novější části Prahy a bytovou charakteristikou spíše panelová sídliště, jako jsou Modřany, Bohnice, Řepy a Háje patří mezi nejlevnější lokality. Cena se v těchto oblastech pohybuje kolem 35 tis. Kč/m2. To znamená, že nejdražší a nejlevnější lokalita se cenově v průměru liší o 75 tis. Kč/m2. Tento rozdíl není tak vysoký v žádném jiném městě v republice. Proto je Praha v této práci hlavní sledovanou oblastí. Tato kapitola nabízí základní přehled o realitním trhu v ČR. Na základě této kapitoly lze shrnout, že realitní trh se dnes v ČR nachází na stabilní úrovni. Samozřejmě jisté výkyvy lze vidět po roce 2008, ale po tomto roce mají jednotlivé ukazatelé znovu vzrůstající tendenci a dlouhodoběji neklesají. Dále lze také sledovat rozdílné postavení Prahy vůči zbytku republiky.

18

4. PRAKTICKÁ ČÁST Praktická část bakalářské práce poskytuje pohled na vývoj průměrných ukazatelů v Praze a v ČR týkajících se trhu nemovitosti. Jedná se o průměrnou kupní cenu za m2, průměrnou tržní nájemní cenu za m2 a úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Tyto ukazatelé jsou použity k posouzení doby návratnosti koupě nemovitosti v závislosti na ceně nájemného, a to odděleně v ČR a v Praze. A jelikož je tato práce zaměřena především na hlavní město republiky, je také porovnána doba návratnosti tří katastrální území Prahy. Kde každá část Prahy reprezentuje cenový segment, konkrétně nízký, střední a vysoký. První příklad odráží dobu návratnosti vlastnického bydlení bez poskytnutí půjčky. Tato doba bude vypočtena jako podíl průměrné kupní ceny za m2 s průměrnou cenou nájmu za m2. U tohoto výpočtu lze sledovat nepřímou úměrnost, to znamená čím je vyšší cena nájmu a zároveň nižší kupní cena nemovitosti, tím je doba návratnosti koupě v závislosti na nájemném kratší a naopak. Proto jsou zpočátku potřebné ukazatele detailně rozebrány. Pokles, nebo růst těchto ukazatelů totiž výraznou měrou ovlivňuje dobu návratnosti vlastnického bydlení. Následně je vypočtena koupě nemovitosti financovaná hypotečním úvěrem. Jedná se o 100% pokrytí ceny nemovitosti. Tedy průměrná výše kupní ceny za m2 bude navýšena o úrokovou sazbu za předpokladu fixní úrokové sazby (v tomto případě nehraje roli doba splatnosti hypotečního úvěru). Čili průměrná kupní cena za m2 je vydělena 100, a poté vynásobena úrokovou sazbou v daném roce koupě. Tento výpočet poskytuje průměrný roční úrok za m2. Tento úrok je pak přičten do průměrné kupní ceny za m2 a následně vydělen průměrnou tržní cenou nájmu za m2. Na základě tohoto výpočtu je tedy vypočtena doba návratnosti koupě nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Tyto dva výpočty poskytují srovnání, o kolik let se doba návratnosti v závislosti na tržní ceně nájemního za m2 prodlouží. Výsledky těchto výpočtů zobrazují bod zlomu. Tedy po jaké době se koupě nemovitosti splatí v závislosti na ceně nájmu. Tento výpočet zohledňuje vývoj tržního nájemného ve sledovaném období. Proto je nutné konstatovat, že jednotlivé grafy ukazují vývoj v letech 2000 – 2012, to znamená, jestliže doba návratnosti přesáhne 13 let, je poté počítáno s poslední dostupnou průměrnou cenou tržního nájemního, a to v roce 2012. Proto je nutné brát tuto skutečnost v potaz. Na trhu nemovitostí sice momentálně dochází ke stabilizaci, ale hodnocení i prognózy vývoje cen nemovitostí jsou poměrně obtížné i

19

v obdobích, kdy ekonomika nečelí zásadním zvratům.29 Dále je tato doba návratnosti vypočtena stejným způsobem pro jednotlivé segmenty v rámci Prahy. Dalším důležitým ukazatelem souvisejícím s trhem nemovitostí je průměrná výši hypotečního úvěru v ČR. Tento průměr je vypočten z údajů grafu č. 2, který zobrazuje podíl a objem sjednaných jistin v daném roce. To znamená průměr je vypočten jako podíl objemu a počtu sjednaných jistin v daném roce. Tento průměr je následně vynásoben úrokovou sazbou v daném roce. Znovu je potřeba konstatovat, že úroková sazba je v tomto případě fixní po celou dobu splátky. Čili na základě těchto výsledků je vypočtena průměrná cena splátky hypotečního úvěru. Tyto průměry jsou vypočteny v závislosti na době splatnosti. Jak bylo uvedeno dříve, průměrná doba splatnosti hypotečního úvěru je 23 –25 let. Proto jsou porovnány dvě časové splatnosti blížící se tomuto průměru a to 20 a 25 let. To znamená, že průměr ceny hypotečního úvěru je vydělen 100, a následně vynásoben úrokovou sazbou za daný rok. Tento výpočet zobrazuje průměrný roční úrok při dané úrokové sazbě. Tento úrok je poté vynásoben počtem let doby splatnosti. Je nutné si uvědomit, že výše hypotečního úvěru postupně klesá, proto jsou tyto částky vyděleny číslem dvě, aby se postupné snížení výše hypotečního úvěru do ceny úroky započítalo. Z tohoto výsledku lze tedy vyvodit celkovou výše úroku hypotečního úvěru za dobu splatnosti 20 a 25 let. Tedy základní vzorec pro výpočet výše úroku je:

((

𝐶𝑒𝑛𝑎 ℎ𝑦𝑝𝑜𝑡𝑒č𝑛íℎ𝑜 ú𝑣ě𝑟𝑢 100

) × ú𝑟𝑜𝑘𝑜𝑣á 𝑠𝑎𝑧𝑏𝑎 × 𝑑𝑜𝑏𝑎 𝑠𝑝𝑙𝑎𝑡𝑛𝑜𝑠𝑡𝑖) 2

= 𝑐𝑒𝑙𝑘𝑒𝑚 𝑧𝑎𝑝𝑙𝑎𝑐𝑒𝑛ý ú𝑟𝑜𝑘

Tyto výsledky zobrazují srovnání celkové výše úroku hypotečního úvěru při dané úrokové sazbě a při rozdílných dobách splatnosti. Tento úrok je nutné přičíst k průměru dané výše hypotečního úvěru. Z těchto výsledků jsou dále odvozeny průměrné měsíční splátky hypotečního úvěru v závislosti na jeho průměrné ceně, výši úrokové sazby a době zvolené splatnosti hypotečního úvěru. V případě délky splatnosti 20 let, je tedy celková výše hypotečního úvěru vydělena 240, a při době splatnosti 25 let, je dělitel 300. Je nutné si uvědomit, že tyto výpočty jsou

29

Časopis Trend Report, 2012, str. 55.

20

pouze orientační, nikoliv přesné. Právě průměrná měsíční splátka hypotečního úvěru je důležitá v poslední části praktické části. V poslední části praktické části je rozebrána finanční dostupnost vlastnického a nájemního bydlení. K výpočtu této dostupnosti je použita míra zatížení. Na základě této analýzy dochází k hodnocení finanční bytové situace v jednotlivých zemích. Tato část zkoumá tedy finanční zatížení vlastnického a nájemného bydlení v závislosti na průměrné hrubé měsíční mzdě v ČR v letech 2000 – 2012. Pro tento výpočet budou použity dva indikátory. První představuje náklad bydlení. U vlastnického bydlení bude brána v potaz koupě, která je financována hypotečním úvěrem. Proto náklad u vlastnického bydlení představuje již zmíněnou průměrnou měsíční splátku hypotečního úvěru a u nájemního bydlení je to cena nájmu pro standardní byt o velikosti 68 m2.30 Nutno konstatovat, že pro nedostatek dostupných dat je tato cena nájmu pouze orientační, jelikož je vypočtena jako násobek průměrné nájemní ceny za m2 s velikostí standardního bytu. Tyto náklady budou vypočteny v závislosti na druhém indikátoru, jímž je průměrná hrubá měsíční mzda v celé ČR. Tedy míra zatížena je podíl průměrné hrubé měsíční mzdy s daným nákladem. Následující grafy ukazují data, které budou sloužit k porovnání míry zatížení jednotlivých druhů bydlení. Výchozí ukazatel, je průměrná hrubá měsíční mzda, od které se bude míra zatížení pro vlastnické a nájemní bydlení vyvozovat.

4.1 Vývoj průměrných ukazatelů trhu nemovitosti V této části budou rozebrány vývoje základních ukazatelů, ze kterých se bude vycházet při výpočtu doby návratnosti vlastnického bydlení. Jedná se o průměrnou úrokovou sazbu, průměrnou kupní cenu za m2, průměrnou kupní cenu za m2 navýšenou o cenu za hypoteční úvěr, průměrnou nájemní cenu za m2v Praze a v ČR a v neposlední řadě o průměrnou výši hypotečního úvěru v ČR. Jak bylo uvedeno dříve, jedním z důležitých faktorů ovlivňující koupi nemovitosti financovanou hypotečním úvěrem, je úroková sazba. Graf č. 8 ukazuje tento vývoj.

30

FINCENTRUM HYPOINDEX, HYPOINDEX.CZ, http://www.hypoindex.cz/platite-vysoke-najemne

21

Graf 8: Vývoj úrokové sazby v letech 2000 – 2012 (%). Úroková sazba hypoték 8,7 7,95

6 5,1

5,34 4,74 3,98

2000

2001

2002

2003

2004

2005

5,69

5,61

4,36

4,23 3,56

2006

2007

2008

2009

2010

2011

3,17

2012

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX31, hypoindex.cz, graf vlastní.

Jak bylo uvedeno dříve vývoj úrokové sazby, je závislý i mimo jiné na ekonomické situaci v zemi. Tato kapitola se zabývá vývojem úrokových sazeb v závislosti na objemu a počtu sjednaných jistin. To zobrazuje graf č. 2. Zpočátku byla úroková sazba vysoce vysoká, to mělo za následek nízký počet uzavřených hypotečních smluv. Jak úroková sazba klesala, rostly objemy i počty sjednaných jistin, až do roku 2007/2008. Výrazný pokles lze sledovat v roce 2009, kdy objem smluvních jistin klesl o 50 % a počet o 32 %, to bylo příčinou stále vysoké úrokové sazby a neschopnosti bankovního sektoru zareagovat na změnu ekonomické situace. Tato změna přišla až v roce 2010, kdy lze sledovat postupné snižování úrokové sazby. Dnes se úroková sazba pohybuje na svém minimu. Důvodem nízkých úrokových sazeb podle FINCENTRUM HYPOINDEX je to, že: „Banky mají nadbytek likvidity, kterou nemají kam umístit. Hypotéky jsou však pro ně stále zajímavým kompromisem mezi rizikem a výnosem.“32 Tedy díky razantnímu snížení úrokových sazeb dochází znovu ke vzrůstajícímu počtu uzavřených hypotečních úvěrů. Konkrétně v roce 2013 bylo uzavřeno nejvíce sjednaných

Jedná se o váženou průměrnou úrokovou sazbu, za kterou jsou v daném roce poskytnuty nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. 32 FINCENTRUM HYPOINDEX, hypoindex.cz,http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-brezen2014-urokove-sazby-klesly-pod-sve-dno/. 31

22

jistin za sledované období. Proto lze říci, že hypoteční trh znovu zažívá rozmach díky nízkým úrokovým sazbám, které zlevňují variantu vlastnického bydlení financováno hypotékou. Další podstatný ukazatel působící na rozhodnutí o koupi nemovitosti je vývoj kupní ceny za m2. V grafu č. 9 lze tedy sledovat vývoj průměrné kupní ceny za m2 v ČR a v Praze v období 2000 – 2012. Graf 9: Průměrná kupní cena za m2 v ČR a v Praze v letech 2000 – 2012 (Kč). ČR

Praha 52566 51057

48406

45028 36868 36843

34993

38515

29789 30027 31165

30097 28547 27127 26471 25600 24354

17563 18323 18259 15874 16034 16860

2000

2001

2002

48329 44974

2003

2004

2005

19898

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní.

Z grafu plyne podstatný rozdíl mezi průměrnou cenou v Praze a zbytkem republiky. Tento fakt je samozřejmě dán tím, že je v Praze větší mzda, vyšší životní úroveň a celkově větší poptávka po bydlení než v jiných oblastech. Poptávka je větší díky lepšímu pracovnímu uplatnění, atraktivitě území, kupní síle a v neposlední řadě v hlavním městě žije nejvíce obyvatel. Také je důležité podotknout, že se průměr Prahy skládá z celého jejího území. V žádném jiném českém městě není možné pozorovat tak výrazný rozdíl mezi nejdražší a nejlevnější městskou částí, jak bylo uvedeno dříve. Z tohoto důvodu jsou také později podrobněji porovnány části Prahy. Z grafu lze také konstatovat, že vývoj průměrných cen za m2 má stejný průběh v celé ČR. Znovu lze považovat rok 2008 za zlomový. V tomto roce se ceny pohybovaly na svém maximu a to konkrétně 52 566 Kč/m2 v Praze a 30 097 Kč/m2 v ČR. Od tohoto roku ceny začaly klesat. V následujícím roce sice tato změna nebyla tak viditelná, protože se dokončovaly projekty, které se začaly stavět ještě před krizí za podmínek platných v době 23

konjunktury (viz bytová výstavba). Díky tomuto faktu se průměrná cena v roce 2009 ještě držela nad 50 000 Kč za m2 v Praze. Po tomto roce už dochází k viditelnému poklesu. Z grafu se dá vyčíst, že tento propad v ČR není tak výrazný jako v Praze. V roce 2012 lze sice v Praze vidět lehký nárůst v ceně, ale celkově platí spíše klesající tendence, jak v ČR, tak i v Praze. Jelikož se tato práce bude zabývat hlavně koupí nemovitostí financovanou hypotečním úvěrem, je nezbytné do průměrné kupní ceny tuto skutečnost zakomponovat. Tudíž následující graf ukazuje v závislosti na výši úrokové sazby, kolik se v daném roce při dané úrokové sazbě zaplatí roční úrok za m2. Graf 10: Průměrná výše ročního úroku za m2 v ČR a v Praze (Kč). ČR

Praha

2991

2964

2592 2404

2387 1870

1381

1785

1748

2001

2002

869

2003

2004

727

2005

1601

1301

1275 896

1713

1679 1466

1012

2000

2048 1601 1147 942

868

2006

2007

1532

2008

2009

2010

2011

812

2012

Zdroj: Graf a výpočet vlastní.

Graf č. 10 vychází z dat z grafů č. 8 (vývoj úrokové sazby) a č. 9 (průměrná kupní cena za m2). V tomto grafu je již předpoklad koupě nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. A tudíž graf ukazuje průměrný roční úrok za m2 v ČR a v Praze v závislosti na úrokové sazbě. Tyto částky jsou vypočteny jako průměrná kupní cena za m2 vydělena 100 a následně vynásobena o výše úrokové sazby v jednotlivých letech. Nutno podotknou, že úroková sazba je v celé republice stejná, jediné v čem se tyto částky liší je rozdílná průměrná cena v Praze a v ČR. A tudíž vyšší cena hypotečního úvěru za m2 v Praze je dána díky vyšší průměrné kupní ceně než ve zbytku republiky. Jelikož má průměrná kupní cena v Praze a v ČR stejný průběh, tak se také zaplatí ve stejných letech v celé republice nejvíce a nejméně za roční úrok. Z grafu lze vidět, že nejvíce se zaplatí 24

za úrok v letech 2008, a to 1713 Kč/m2 a 1601 Kč/m2 v roce 2009 v ČR a téměř 3000 Kč/m2 v Praze. Je to z důvodu vysokých průměrných cen za m2 a vyšších úrokových sazeb v těchto letech. Naopak nejméně se za úvěr zaplatí v roce 2005 a 2012. V těchto letech byly totiž úrokové sazby minimální. V roce 2005 činila úroková sazba 3,98% a průměrná kupní cena se pohybovala přes 18 000 Kč/m2 (ČR) a cca 37 000 Kč/m2 (Praha), proto tedy díky nízké úrokové sazbě a nízké kupní ceně by člověk v tomto roce přeplatil na úroku nejméně a to v průměru 727 Kč/m2 pro ČR a 1466 Kč/m2 v Praze. Jelikož v roce 2012 byla nejnižší úroková sazba za sledované období, člověk by v tomto roce přeplatil pouze 812 Kč/m2 v ČR a pouze 1532 Kč/m2a to i přesto, že se průměrné kupní ceny pohybují ve výrazně vyšších číslech, než v letech 2000 – 2006. V těchto letech by se proto dala očekávat nejnižší cena úroku za m2, ale díky vysoké úrovni úrokových sazeb je tato cena spíše průměrná. Z toho lze vyvodit podstatný vliv úrokové sazby při koupi nemovitosti financované hypotečním úvěrem. Dále také z tohoto výpočtu vyplývá přímá úměrnost, tedy čím je nižší průměrná kupní cena a nižší úroková sazba, tím je také nižší cena ročního úroku za m2 a naopak. Další důležitý ukazatel, pro porovnání návratnosti doby vlastnického bydlení, je vývoj průměrné ceny tržního nájemného za m2 v Praze a v ČR, který zobrazuje graf č. 11. Graf 11: Vývoj průměrné ceny tržního nájemného za m2 v Praze a v ČR (Kč). ČR

195

195

200

70

70

75

2000

2001

2002

215

210

220

Praha 220

228

90

96

96

2003

2004

2005

2006

227 209

105

96

236

2007

112

2008

201

201

104

100

97

98

2009

2010

2011

2012

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní.

Z grafu lze znovu vidět výrazně vyšší nájemné v Praze, a to až dvakrát. Nejvyšší nájemné bylo v Praze a v ČR, jako v případě kupní ceny, v roce 2008, kdy se ceny vyšplhaly na 236 25

Kč/m2 v Praze a 112 Kč/m2 v průměru v ČR. Po tomto roce ceny znovu klesaly a dnes se průměrná cena pohybuje v Praze 200 Kč/m2 a 100 Kč/m2 v případě ČR. Znovu lze konstatovat, že tento pokles není v ČR tak vysoký jako v Praze. Důvodem může být zrušení regulace nájemného, která probíhá od roku 2010 v ČR mimo Prahu, krajské města a Středočeský kraj, kdy dochází k deregulaci nájemného od roku 2013. Tato změna vyvolala ve vývoji nájmu postupné, někdy i dosti razantní zvyšování dříve regulovaných nájmů a zároveň docházelo k poklesu tržního nájemného. V Praze byly tyto růsty a poklesy nejmarkantnější.33 Z této části lze shrnout, že ve sledovaném období, jak již bylo zmiňováno, je potřeba oddělit dvě etapy. A to první do roku 2007/2008 a druhou, po roce 2008. V první etapě lze sledovat expanzi trhu, kdy se nemovitosti lehce prodávaly a pronajímaly za vyšší ceny i za vyšší úrokové sazby. Všechny sledované veličiny (mimo úrokovou sazbu) se v roce 2008 pohybovaly na svém maximu. Po této expanzi, ale následuje fáze výrazného propadu. Znovu lze tento propad sledovat u všech ukazatelů. Je nutné podotknout, že tento propad se v závěru sledovaného období zmenšuje, tudíž lze vyvodit, že trh nemovitosti se v dnešní době spíše stabilizuje.

4.2 Doba návratnosti vlastnického bydlení v ČR a v Praze Tato subkapitola využívá data z předchozí části. A to vývoj průměrné kupní ceny za m2, vývoj průměrné ceny tržního nájemného za m2 a v neposlední řadě také průměrná kupní cena za m2 zohledňující cenu hypotečního úvěru. Tyto ukazatele budou použity pro posouzení doby návratnosti vlastnického bydlení v závislosti na ceně nájmu. Konkrétně budou sestaveny dvě tabulky. První tabulka zobrazuje dobu refundace vlastnického bydlení za předpokladu koupě nemovitosti, která není financována hypotečním úvěrem. Tato doba je vypočtena jako podíl průměrné kupní ceny a průměrné nájemní ceny za m2 a převeden na roky. Druhá tabulka již bude vycházet z předpokladu koupě nemovitosti na hypoteční úvěr. V tomto případě tedy dochází k srovnání podílu průměrné kupní ceny za m2 navýšené o roční úrok spolu s cenou nájmu za m2. Do obou výpočtů bude zohledněn vývoj tržního nájemného. Tento výpočet pracuje s předpokladem uzavření roční nájemní smlouvy, kde se po roce cena nájemného přizpůsobuje trhu. To znamená, že průměrné nájemné se v každém roce vyvozuje z grafu č. 11, až do doby, kdy dojde ke splacení kupní ceny bytu nájmem. Je nutno podotknout, že časová řada obsahuje vývoj 13 let. To znamená, že po překročení doby návratnost 13 let se poté počítá s průměrným nájemným v roce 2012. 33

Časopis Trend Report, 2012, str. 34.

26

Tabulka 2: Doba návratnosti vlastnického bydlení bez hypotečního úvěru. 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

ČR

14,2

14

14,4

14,8

15,4

15,3

16,7

20,5

25,4

24,2

23

22,6

21,8

Praha

11,6

11,7

12,1

13,7

14,5

14,6

15,4

18,2

21,5

21

20

18

20

Zdroj: Tabulka a výpočet vlastní.

Z počátku sledovaného období je doba návratnosti kratší, může za to fakt postupně vzrůstající ceny nájemného v dalších letech a nízkých kupních cen zpočátku sledovaného období. V těchto letech je proto koupě vlastního bydlení velice výhodná. V následujících letech doba refundace stoupá, a tedy zohledňuje vyšší kupní cenu bytu. Z toho vyplývá, že nejméně výhodné je pořízení vlastnického bydlení v roce 2008 a 2009. V těchto letech stálo pořízení bytu nejvíce v celé republice. A jelikož nájemné poté klesalo, logicky se to promítlo do vyšší doby návratnosti. V dnešní době se vyplatí koupě nemovitosti průměrně za 20 let. Dále je tedy posouzena doba návratnosti při koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Tuto dobu zobrazuje tabulka č. 3. Tabulka 3: Doba návratnosti koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

ČR

15,3

15,4

15,9

16,4

17

16,8

18,3

22,5

27,7

26,3

24,7

23,9

23,1

Praha

12,7

12,7

13

14,5

15,3

15,2

15,9

18,9

22,3

21,6

20,2

18,6

20

Zdroj: Tabulka a výpočet vlastní.

Tabulka č. 3 již tedy zohledňuje vývoj úrokové sazby. V porovnání s předchozí tabulkou se doba návratnosti výrazně neliší. V Praze se v průměru tato doba do roku 2007 pohybovala okolo 15 let, v ČR tato doba činila v průměru 17 let. Po tomto roce lze sledovat zvýšení doby návratnosti, jak při zohlednění úroková sazby tak i bez ní. Nejvyšší hodnota je ve všech výpočtech v roce 2008, to proto, že v tomto roce byla průměrná kupní cena na svém maximu. Z toho vyplývá, že kolem roku 2008 se finančně nejméně vyplatí pořízení nemovitosti. Naopak do roku 2007 je toto pořízení nejvíce výhodné. V posledních letech tedy zaznamenává doba návratnosti lehké snížení v počtu let. Do budoucna lze predikovat stabilitu v počtu let doby návratnosti, případné lehký pokles. Další část této kapitoly bude zaměřena na území hlavního města Prahy. Z předchozích tabulek vyplynula větší výhodnost vlastnického bydlení v Praze než v ČR, ale jelikož se v Praze jednotlivé části cenově výrazně liší, je provedeno toto rozdělení. Konkrétně se bude jednat o tři městské části. Každá část zastupuje určitý cenový segment, a to vysoký (Nové Město), 27

střední (Pankrác) a nízký (Bohnice). Doba návratnosti bude sledována za roky 2008, 2010 a 2012 pro koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Proto graf č. 14 zobrazuje průměrnou kupní ceny za m2, kde je již na základě úrokové sazby zohledněna cena hypotečního úvěru za m2. Graf 12: Vývoj průměrné kupní ceny za m2 (Kč). Nové Město

Pankrác

Bohnice

90678 83135

49515

79235

47782

46575 40720

36842

2008

32961

2010

2012

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní. Graf 13: Průměrné tržní nájemné za m2 (Kč). Nové Město

Pankrác

Bohnice

323 265 243

228 200

2008

206

206 186

2010

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní.

28

174

2012

Na základě těchto grafů lze pozorovat výrazné cenové snížení obou druhů bydlení. Největší propad zaznamenává nejluxusnější segment, zastoupený městskou částí Nové Město. V této části Prahy kupní cena klesla oproti roku 2008 o cca 11 tis. Kč /m2 a tržní nájemní o 80 Kč za m2. Z toho se dá vyvodit, že tento segment byl před krizí cenově nadhodnocen. Naopak nejmenší cenový propad zaznamenal střední segment, kde ceny klesly cca o 2 tisíce Kč/m 2 v případě koupi a o 20 Kč/m2 v případě tržního nájmu. V porovnání s rokem 2010 cena nájemného zůstala stejná a v případě koupě dokonce cena lehce vzrostla. A jelikož cena kopíruje poptávku, lze říci, že se poptávka z nejluxusnějšího segmentu přemístila do cenově dostupnější kategorie.34 V tomto příkladě lze sledovat substituční efekt. Další segment, který zaznamenal propad je nejlevnější. V rámci nájemného toto snížení není tak podstatné jako v případě koupi, kdy se cena začíná přibližovat cenovému průměru za m2 v ČR. Lze tedy shrnout, že v Praze se momentálně poptávka soustředí hlavně ve středním segmentu. Je to díky lepší cenové dostupnosti ve srovnání s nejdražším segmentem a na druhou stranu lepší lokalitou a kvalitou bydlení ve srovnání s nejlevnějším segmentem. Graf 14: Vývoj průměrné kupní ceny za m2 v závislosti na úrokové sazbě (Kč). Nové Město

Pankrác

Bohnice

95838 86652

52332 43037

2008

81747

49297

48545 38400

2010

34006

2012

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní.

Pro porovnání doby návratnosti koupě nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru v těchto lokalitách za sledované období budou použity data z grafů č. 13 a 14. Do doby

34

Časopis Trend Report, 2012, str. 35

29

návratnosti je zohledněn vývoj tržního nájemného v daných lokalitách. Výsledky zobrazuje tabulka č. 4. Tabulka 4: Doba návratnosti vlastnického bydlení v Praze. Nové Město Pankrác Bohnice

2008 32,2 21 20,3

2010 29,1 19,5 18

2012 27,4 18 15,9

Zdroj: Tabulka a výpočet vlastní.

Z tabulky plyne výrazný pokles doby návratnosti ve všech sledovaných částech Prahy. Toto snížení je zapříčiněno bezesporu snižující se úrokovou sazbou. Nejkratší dobu návratnosti lze sledovat u všech segmentů v roce 2012, kdy byla úroková sazba na svém minimu. Také nelze opomenout již zmíněný výrazný cenový propad hlavně tedy v případě kupní ceny nemovitosti. Nejkratší dobu návratnosti vlastnického bydlení lze pozorovat u nízkého segmentu. Tato doba je také výrazně pod průměrem doby návratnosti v Praze v porovnání s předchozími dvěma tabulkami v daných letech. Naopak Pražskému průměru se nejvíce přibližuje střední segment a to katastrální území Pankrác. Tento segment lze určit za nejvíce stabilní, jelikož doba návratnosti ve sledovaném období zaznamenala nejmenší propad v porovnání s ostatními částmi. Zcela nad průměrem v celé ČR stojí nejluxusnější segment. Na Novém Městě se vlastnické bydlení v roce 2012 vyplatí, až po 27 letech. Nutno podotknout, že se jedná o velice luxusní lokalitu, kde bydlení představuje pro člověka jistou prestiž, kterou cena zohledňuje. Tedy lze shrnout, že v Praze hraje podstatnou roli, v jaké lokalitě je bydlení pořízeno. Nejdražší a nejlevnější segment se liší dobou návratnost až o 11 let. Tyto segmenty jsou totiž specifické svou polohou a kvalitou bydlení. Při posouzení určitých sociálních a ekonomických hledisek se v Praze nejvíce vyplatí střední segment, který se také nejvíce blíží průměru doby návratnosti v Praze. Tento segment také zaznamenal nejmenší výkyvy sledovaných ukazatelů, proto lze tuto městskou část Prahy označit z hlediska investice za nejvýhodnější a nejméně rizikovou. Naopak v rámci sledování finanční výhodnosti v závislosti na ceně nájmu se tedy nejvíce vyplatí nízký segment.

30

4.3 Míra zatížení vlastnické a nájemní bydlení V této části je tedy vypočtena míra zatížení vlastnického a nájemního bydlení. Postup tohoto finančního posouzení je uveden v úvodu. Zprvu jsou zobrazeny náklady, které jsou potřebné při výpočtu míry zatížení. Tedy průměrná výše měsíční splátky hypotečního úvěru je vyvozena od průměrné ceny hypotečního úvěru v ČR. Vývoj lze vidět v grafu č. 15, ze kterého jsou vyvozeny další grafy a to průměrná výše úroku při době splatnosti 20 a 25 let. Následně je na základě tohoto úroku vypočtena tedy celková výše hypotečního úvěru. A jako poslední dochází k výpočtu průměrné měsíční splátky hypotečního úvěru při dané době splatnosti. Tento postup a vzorec je již rozebrán v úvodu praktické části. Graf 15: Průměrná cena hypotečních úvěrů v letech 2000 – 2012 v ČR.

2685241 2145688 2033237 1875954 1756098 1675676 1629187 1478261 1409302

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1947791 1942228 1986726 1844231

2008

2009

2010

2011

2012

zdroj: Graf a výpočet vlastní na základě dat z grafu č. 2.

Jak již bylo uvedeno, tyto průměry vychází na základě dat z grafu č. 2, kde již tento vývoj byl rozebrán a vysvětlen. Proto vývoj průměrné ceny hypotečního úvěru v této části nebude rozebrán. Tyto částky slouží jako výchozí data pro graf č. 17, který zobrazuje celkovou výši úroku hypotečního úvěru v závislosti na dané úrokové sazbě a době splatnosti.

31

Graf 16: Průměrná výše úroku HÚ při době splatnosti 20 a 25 let (Kč). Doba splatnosti 20 let

Doba splatnosti 25 let

1909878

1909757 1665203 1527805

1527902 1432247 1393192 1332162 1145797 1114553 1108114 1056977 975137 965293 942391 933287 864291 845581 886491 780110 771812 753913 772235 746630 691433 617450

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zdroj: Graf a výpočet vlastní.

Graf č. 16 tedy zobrazuje výši úroku na základě ceny průměrného hypotečního úvěru. Rozlišena je doba splatnosti na 20 a 25 let. Znovu se jedná o orientační částky, jelikož se vychází z předpokladu fixní úrokové sazby po celou dobu splatnosti. Tento výpočet je závislý na výši úrokové sazby a průměrné ceně hypotečního úvěru, z toho logicky vyplývá, že nejvíce se přeplatí v letech 2000 – v tomto roce je nejvyšší úroková sazba za sledované období a také v roce 2008 – v tomto roce je naopak nejvyšší průměrná cena hypotečního úvěru. Z grafu logicky vyplývá vyšší cena splátky hypotečního úvěru splatného 25 let. Rozdíl mezi jednotlivou dobou splatnost je také vyšší, čím vyšší je úroková sazba. Lze tedy vyvodit, že vyšší dobu splatnosti lze upřednostnit při nižších úrokových sazbách. Abychom dostaly celkovou výši hypotečního úvěru je nutné tyto výsledky přičíst k průměrné ceně hypotečních úvěrů. Další graf již zohledňuje danou cenu úroku hypotečního úvěru.

32

Graf 17: Celková výše HÚ v letech 2000 – 2012 v ČR (Kč). 4595119

3665855 3340879

3577935

3379918

3141351 25944802809241

2719603 2819368 2806519

2466279 2420652 4213143 3101279 3291485 2919728 2622584 2401422 3283903 2232174 3007838 2254883 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Doba spatnosti HÚ 20 let

2007

2624341 2633661 2565241 2008

2009

2010

2011

2012

Doba splatnosti HÚ 25 let

Zdroj: Graf a výpočet vlastní.

Graf č. 17 tedy zobrazuje celkovou výši hypotečního úvěru. Na základě této výše je vypočtena průměrná měsíční splátka, která je zobrazena v následujícím grafu. Graf 18: Průměrná měsíční splátka HÚ v ČR v letech 2000 – 2012 (Kč). Doba splatnosti 20 let

Doba splatnosti 25 let 17555 15317 13715

13683 1222012533 11136

12166

10927 10471 10006 9395 9301 9364 8221 8069 8648

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Zdroj: Graf a výpočet vlastní.

33

12922

11926

2007

1126610935 10974 10689 9398 9355 9065

2008

2009

2010

2011

2012

Z grafu lze logicky pozorovat menší finanční zatížení pro hypoteční úvěry splatné 25 let než 20 let. Je nutné si uvědomit, že člověk sice platí měsíčně méně, za to delší dobu a také celkově zaplatí větší částku. Největší rozdíl v měsíční splátce lze sledovat v roce 2008, kdy se tyto průměry liší o 2 200 Kč. Jinak se měsíční cenové rozdíly mezi danými dobami splatnosti pohybují v rozmezí 1000 – 1500 Kč. Což není tak vysoký rozdíl, když je zohledněno snížení břemena splácet o 5 let. Čili vypočtena průměrná měsíční splátka hypotečního úvěru představuje náklad u vlastnického bydlení při výpočtu míry zatížení. Další náklad, tentokrát u nájemního bydlení, je průměrná cena tržního nájmu vypočtena pro standardní byt o velikosti 68 m2. To znamená, že průměrná nájemní cena za m2 je vynásobena 68. V následujícím grafu lze tento výsledek vidět. V tomto případě bude nájemné počítáno jako celorepublikový průměr. Graf 19: Průměrné tržní nájemné pro 68 m2 byt v letech 2000 – 2012 v ČR (Kč). ČR

10200 9010

9010

9350

2000

2001

2002

10574 10744 10744

2003

2004

2005

2006

11322

2007

11832

2008

11254

2009

10506

10132 10166

2010

2011

2012

Zdroj: RK Lexxus, a.s., graf vlastní.

Tyto dva grafy představují tedy náklad při výpočtu míry zatížení. Poslední ukazatel, který je pro výpočet míry zatížení potřebný, je průměrná měsíční hrubá mzda v ČR. Její vývoj lze sledovat v následujícím grafu a to č. 20. Z grafu lze vyvodit, že průměrná hrubá měsíční mzda má vzrůstající tendenci.

34

Graf 20: Průměrná měsíční hrubá mzda v letech 2000 – 2012 v ČR (Kč).

22653

13322

2000

14478

2001

15550

2002

16457

17565

2003

2004

18283

2005

19557

2006

24466 25089 23425 23903

20927

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zdroj: Český statistický úřad, graf vlastní.

Na základě předchozích tří grafů je tedy vypočtena procentuální míra zatížení v jednotlivých letech. Následující graf ukazuje toto zatížení. Tedy míru zatížení vlastnické bydlení s hypotečním úvěrem splatným 20 a 25 let v porovnání s mírou zatížení nájemního bydlení v závislosti na průměrné hrubé měsíční mzdě. Tento výpočet je proveden pro celou ČR. Graf 21: Míra zatížení vlastnického a nájemného bydlení v ČR v letech 2000 – 2012. 120% 103% 100% 80% 60% 40%

92%

68%

87% 77%

62%

77%

68% 66% 60% 62% 60% 62% 60% 60% 52% 55% 57% 59% 55% 54% 53% 57% 57% 51% 48% 48% 46% 49% 45% 43% 54% 49% 44% 41% 38% 36% 39% 41%

20% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nájemní bydlení

HÚ splatný 20 let

Zdroj: vlastní výpočet, graf vlastní.

35

HŮ splatný 25 let

V grafu č. 21 je tedy provedena míra zatížení na základě průměrné hrubé měsíční mzdy. Tato míra zatížení je pozorována u nájemního bydlení a vlastnického bydlení, kde je zohledněna doba splátky hypotečního úvěru na 20 a 25 let. Z grafu lze vidět postupné snižování míry zatížení obou druhů bydlení. To je dáno vzrůstající průměrnou hrubou mzdou a relativně konstantní průměrnou měsíční splátkou hypotečního úvěru i tržního nájmu. Zpočátku sledovaného období je míra zatížení vlastnického bydlení výrazně vyšší než nájemní bydlení. V roce 2000 je míra zatížení vlastnického bydlení při úvěru splatném 20 let dokonce větší jak 100 %. Tato doba se postupně snižuje. K výraznému snížení dochází v roce 2002, kdy je míra zatížení vlastnického bydlení financovaného hypotečním úvěrem splatným 20 totožná s nájemním bydlením. Následující léta jsou poté tyto míry zatížení na podobné úrovni. Výrazné zvýšení lze poté pozorovat v roce 2007 a hlavně 2008 a to u obou možností vlastnického bydlení. Je to z důvodu vysoké průměrné ceny hypotečního úvěru. V závěru sledovaného období je znovu míra zatížení na podobné úrovni. Z grafu plyne, že nejmenší míru zatížení nese vlastnické bydlení, které je financováno hypotečním úvěrem splatným 25 let. Protože je tato míra ve sledovaném období mimo roky 2000, 2001, 2007 a 2008 nejmenší. Z toho plyne finanční výhodnost tohoto typu bydlení a této doby splatnosti. Lze tedy shrnout, že míra zatížení nájemného bydlení je vcelku na podobné úrovni jako koupě nemovitosti na hypoteční úvěr s dobou splatnosti 20 let a větší než koupě nemovitosti na hypoteční úvěr splatný 25 let. Zde je nutno konstatovat, že hypoteční úvěr se splatí za 20 let, případně 25 let a po této době míra zatížení klesne k nule. Nájem je, ale jak bylo řečeno dlouhodobé břemeno. Tedy tato míra zatížení nikde neklesne tak rapidně jako vlastnické bydlení po splacení hypotečního úvěru. Proto lze konstatovat, že vlastnické bydlení je finančně výhodnější než nájem.

36

ZÁVĚR Tato práce zohledňuje veškeré faktory, které mají rozhodující vliv na volbu člověka mezi nájemním a vlastnickým bydlením prostřednictvím hypotečního úvěru. Hned zpočátku je třeba konstatovat výrazný vliv ekonomické situace v ČR, jež souvisí jak s bytovou výstavbou, tak i s vývojem sledovaných ukazatelů v období let 2000 – 2012/2013 (podle dostupnosti dat). Tuto skutečnost lze vidět na veškerých sledovaných veličinách. V době největší expanze ekonomiky, tedy v roce 2008, se veškeré průměrné ceny pohybovaly na svých maximech. Po tomto roce lze však vysledovat výrazný propad cen zapříčiněný počátkem ekonomické krize v USA. Proto lze konstatovat, že koupě nemovitosti kolem roku 2008 byla finančně méně výhodná než v jiných letech. Dále lze konstatovat významný vliv úrokové sazby při koupi nemovitosti. Dnes se pohybuje úroková sazba na svém minimu, tudíž je nejlepší doba pro koupi nemovitosti. To potvrzuje i analýza dat, podle níž bylo za sledované období sjednáno nejvíce jistin v roce 2013. A mimo jiné v Praze, i přes lehký nárůst průměrné kupní ceny za m2 v tomto roce, byl prodán přibližný počet bytů jako v době expanze ekonomiky. To znamená, že výše úrokové sazby podstatně zasahuje do rozhodování lidí při koupi nemovitosti. Další podstatný vliv, který působí na výběr druhu bydlení, je výše průměrné kupní ceny a průměrné ceny nájmu za m2. Při vysoké kupní ceně lze logicky očekávat pokles zájmu o vlastnické bydlení a naopak při vysoké ceně nájmu zase menší zájem o nájemní bydlení. Na základě poznatků z praktické části jsem dospěla k závěru, že poklesy ani růsty daných cen nejsou tak vysoké, aby bylo výrazně upřednostněno vlastnické nebo nájemní bydlení. Výjimku představuje Praha, kde jsou podstatné cenové rozdíly v daných segmentech. V Praze se mimo jiné liší vysoký a nízký segment v průměru o 75 000 Kč/m2 v případě průměrné kupní ceny. Tento rozdíl není v žádném jiném českém městě tak vysoký. Z toho vyplývá také výrazně vyšší doba návratnosti koupě nemovitosti ve vysokém segmentu. Tato doba se v roce 2012 liší o 7 let při srovnání s průměrem Prahy, který činí 20 let, zatímco ve zbytku republiky dosahuje přibližně 22 let. Na tomto základě lze tedy shrnout, že ačkoliv je doba návratnosti v Praze v průměru nižší než ve zbytku republiky, důležitou roli hraje lokalita nemovitosti, která dobu návratnosti výrazně ovlivňuje. Nejvíce finančně výhodný je tedy logicky nízký segment. Při zohlednění lokality a určité kvality bydlení se však spíše poptává vlastnické a nájemní bydlení ve středním segmentu, který nejlépe kopíruje průměr Prahy.

37

V závěru praktické části je porovnána míra zatížení vlastnického a nájemního bydlení v závislosti na průměrné hrubé měsíční mzdě. Srovnáme-li na základě výpočtů finanční zatížení při koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru s nájemním bydlením, vychází první varianta výhodněji, a to i při splatnosti 25 nebo 20 let. Z toho plyne, že se v ČR vyplatí upřednostnit koupi nemovitosti, která je financovaná hypotečním úvěrem, před nájemným bydlením. Je nutno si také uvědomit hlavní výhodu vlastnického bydlení financovaného hypotečním úvěrem, a to, že se úvěr jednoho dne splatí a tedy finanční závazky se výrazně sníží, přičemž majitel může opětovným prodejem nemovitosti její hodnotu zhodnotit. Tato skutečnost v případě nájemního bydlení nikdy nenastane. Nájemní forma bydlení samozřejmě také představuje určité výhody, bezesporu nejvýraznější je volnost, která v tomto případě představuje celoživotní náklad. Dospěla jsem tedy k závěru, že se hypotéza určená v úvodu práce potvrdila, a tedy vlastnické bydlení, i přes financování hypotečním úvěrem, je v dlouhodobém časovém horizontu finančně výhodnější než nájemní bydlení.

38

SEZNAM ZDROJŮ BUŘÍNSKÁ, Barbora. 2012. Doba splatnosti hypotéky: delší, či kratší? Naplánujte ji s rozmyslem. [online]. [cit. 2014-04-15]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/jak-dlouhousplatnost-hypoteky-zvolit-d9u-/uver.aspx?c=A120905_135041_uver_bab. EKOSPOL.CZ. 2012. Jak vypadá typický developerský „ležák”? Tři roky stará novostavba na Praze 3. [online]. [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/co-vaszajima/novinky/jak-vypada-typicky-developersky-lezak-tri-roky-stara-novostavba-na-praze-3. GODDARD, G. Jason, MARCUM, Bill. 2012. Real Estate Investment. Springer Heidelberg Dordrecht London New York, ISBN: 978-3-642-23526-9. GOLA, Petr. 2012. Kde je nejdražší bydlení na světě?. [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: http://finexpert.e15.cz/kde-je-nejdrazsi-bydleni-na-svete_2. HELEŠIČ, František. 2010. Bydlení ve vlastním bytě. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, ISBN 978-80-7400-348-6. HOLMAN, Robert. 2005. Ekonomie. 4. vydaní. Praha: C.H. Beck, ISBN 80-7179-891-6 HRUŠOVÁ, Monika. 2014. Fincentrum Hypoindex 2014: Úrokové sazby klesly pod své dno. [online]. [cit. 2014-05-4]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindexbrezen-2014-urokove-sazby-klesly-pod-sve-dno/. JUŘÍK, Pavel. 2011. Historie bank a spořitelen v Čechách a na Moravě. Praha: Libri, s. 165. ISBN 978-80-7277-488-3. LUX, Martin za kolektiv. 2002. Bydlení-Věc veřejná. 1. vydání. Praha: Sociologické nakladatelství, s. 11-15, ISBN 80-86429-12-1. MANKIW, N. Gregory, TAYLOR, Mark P. 2011. Economics. Hampshire: Cengage Learning EMEA, ISBN 978-1-8448-0870-0. SYROVÝ, Petr. 2009. Financování vlastního bydlení. 5. vydání. GRADA Publishing, a.s., ISBN 978-80-247-2388-4. TIWARI, Piush, WHITE, Michael. 2010. International Real Estate Economics. Hampshire: Palgrave Macmillan, ISBN 978-0-230-50758-6. TREND REPORT, 2012, 2010 2008. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdružení. 39

VOJTÍŠEK, Vladimír. 2011. Úroková sazba hypotéky pod lupou. [online]. [cit. 2014-04-06]. Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/297840-urokova-sazba-hypoteky-pod-

lupou/. ZÁMEČNÍK, Petr. 2008. Platíte vysoké nájemné?. [online]. [cit. 2014-04-21]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/platite-vysoke-najemne/.

40

ZDROJE DAT Český statistický úřad, 2014. Počet zaměstnanců a mzdy od roku 1995. [online]. [cit. 2014Dostupné

05-05].

z:

http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?voa=tabulka&cislotab=PRA1040CU&&kapitola_id=3 FINCENTRUM

HYPOINDEX,

[online].

[cit.

2014-02-15].

Dostupné

z:

http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/. Ministerstvo pro místní rozvoj. 2014. Stav hypotečních úvěrů k 31. 3. 2014 [online]. [cit. 2014-02-13].

Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/getmedia/f649d7c6-4329-48f3-b840-

b0879c33e67c/Stav-hypotecnich-uveru-k-31-3-2014.pdf. Ministerstvo pro místní rozvoj, 2012. Vybrané údaje o bydlení 2011. [online]. [cit. 2014-0213].

Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-

politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky/Vybrane-udaje-obydlen/Vybrane-udaje-o-bydleni-2011. Regionální

Informační

Systém,

[online].

[cit.

2014-03-10].

http://www.risy.cz/cs/vyhledavace/statisticka-data/detail?Kapitola=13. Interní zdroje RK Lexxus, a.s., Praha.

41

Dostupné

z: