Vybrané problémy vlastnictví nemovitostí

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Regionální rozvoj a správa

Vybrané problémy vlastnictví nemovitostí Selected problems of real properties ownership Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D.

Brno, duben 2006

Autor: Jana Horáková

J m én o a p ří j m en í au t o ra: Náz ev d i p l o m o v é p ráce: Náz ev p rác e v an gl i čt i n ě: Kat ed ra: Ved o u cí d i p l o m o v é p ráce: R o k o b h aj o b y:

Jana Horáková Vybrané problémy vlastnictví nemovitostí Selected problems of real properties ownership Regionální rozvoj a správa Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. 2006

Anotace Předmětem diplomové práce „Vybrané problémy vlastnictví nemovitostí“ je charakterizovat činnost realitních kanceláří a zdůraznit problémové body procesu prodeje a koupě nemovitostí. V další části jsou prezentovány možnosti snížení administrativní ceny nemovitosti, ocenění nemovitosti obvyklou (tržní) cenou a porovnání obou typů těchto odhadů. V posledních dvou kapitolách práce jsou popsány daň darovací, daň dědická, daň z převodu nemovitosti a daň z nemovitosti, včetně jejich výpočtu a porovnání. Při výpočtu daní byly jako základ použity administrativní a obvyklá (tržní) cena.

Annotation The aim of the submitted diploma thesis „Selected problems of the real properties ownership” is to describe activities of estate agencies and to point out problematic items of selling and buying real properties. The possibilities of decline in price being calculated in appraisal are presented in another part of my thesis. The real property is also appraised by market-price and this market price is compared to the official price. In two last sections there is description of gift tax, death tax, real estate-transfer tax a real estate tax including also calculation and comparison. The official price and market-price form the basis of taxes.

Klíčová slova Nemovitost, realitní kancelář, úřední odhad, obvyklá (tržní) cena, daň darovací, daň dědická, daň z převodu nemovitosti, daň z nemovitostí

Keywords Real property, estate agency, appraisal, market-price, gift tax, death duty, real estate-transfer tax, real estate tax

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Vybrané problémy vlastnictví nemovitostí vypracovala samostatně pod vedením Ing. Vladimíra Žítka, Ph.D. Všechny odhady cen nemovitostí byly zpracovány v programu Delta-NEM společnosti Diotima s.r.o. a v seznamu literatury jsou uvedeny všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne 1. dubna 2006 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Vladimíru Žítkovi, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Dále děkuji Ing. Pavlu Josefíkovi a firmě Diotima s.r.o. za poskytnuté informace a konzultace.

Obsah Obsah .........................................................................................................................................7 Úvod ...........................................................................................................................................9 1 Nemovitosti, jejich vlastnosti a trh nemovitostí ................................................................10 1.1 Co je nemovitost a její vlastnosti ...................................................................................10 1.2 Trh nemovitostí...............................................................................................................10 1.2.1 Prostorová diversifikace trhu nemovitostí ..............................................................11 1.2.2 Nabídka a poptávka na trhu nemovitostí ................................................................12 1.2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí ....................................................................................12 1.3 Zprostředkování prodeje rodinného domu a pozemku realitní kanceláří .......................13 1.4 Problémové body prodeje rodinného domu....................................................................15 1.4.1 Daň z příjmů ............................................................................................................15 1.4.2 Stanovení provize, nákladů a ceny nemovitosti.......................................................15 1.4.3 Zprostředkovatelské smlouvy ..................................................................................16 1.4.4 Zaplacení kauce a podpis kupní smlouvy ................................................................17 1.4 Změna vlastnického práva k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí ..................17 1.5 Shrnutí.............................................................................................................................18 2 Oceňování nemovitostí podle vyhlášky o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů .....................................................................................................................................20 2.1 Podklady pro oceňování nemovitosti .............................................................................20 2.2 Oceňování stavebních pozemků .....................................................................................21 2.3 Oceňování staveb ............................................................................................................22 2.3.1 Nákladový způsob oceňování staveb .......................................................................22 2.3.2 Porovnávací způsob oceňování nemovitostí ...........................................................24 2.3.3 Výnosový způsob oceňování nemovitostí ...............................................................24 2.4 Ocenění RD a pozemků podle vyhlášky.........................................................................24 2.4.1 Popis oceňovaných nemovitostí...............................................................................25 2.4.2 Úřední odhad č. 1.....................................................................................................26 2.4.3 Úřední odhad č. 2.....................................................................................................30 2.5 Shrnutí.............................................................................................................................34 3 Obvyklá (tržní) cena rodinného domu a pozemku ...........................................................35 3.1 Metody používané při stanovení obvyklé (tržní) ceny ...................................................35 3.1.1 Areál (stavba + pozemek) ........................................................................................35 3.1.2 Pozemky...................................................................................................................36 3.2 Ocenění rodinného domu a pozemků .............................................................................37 3.2.1 Ocenění porovnávací metodou doc. Bradáče ..........................................................37 3.2.2 Výnosová hodnota ...................................................................................................40 3.2.3 Pozemky - metoda tříd polohy.................................................................................42 3.2.4 Pozemky - indexová metoda....................................................................................44 3.2.5 Pozemky – porovnávací metoda ..............................................................................45 3.3 Stanovení obvyklé (tržní) ceny RD a pozemku ..............................................................46 3.4 Shrnutí.............................................................................................................................47

4 Majetkové daně z nemovitostí ............................................................................................48 4.1 Rozdělení poplatníků do skupin pro účely výpočtu majetkových daní ..........................48 4.2 Daň darovací ...................................................................................................................49 4.2.1 Poplatník daně..........................................................................................................49 4.2.2 Předmět daně............................................................................................................49 4.2.3 Základ daně..............................................................................................................49 4.2.4 Výpočet daně darovací.............................................................................................49 4.3 Dědická daň ....................................................................................................................50 4.3.1 Poplatník daně..........................................................................................................50 4.3.2 Předmět daně............................................................................................................50 4.3.3 Základ daně..............................................................................................................50 4.3.4 Dědické řízení ..........................................................................................................51 4.3.5 Výpočet daně dědické..............................................................................................51 4.4 Daň z převodu nemovitostí .............................................................................................52 4.4.1 Poplatník daně..........................................................................................................52 4.4.2 Předmět daně............................................................................................................52 4.4.3 Základ daně..............................................................................................................53 4.4.4 Výpočet daně z převodu nemovitostí.......................................................................53 4.5 Shrnutí.............................................................................................................................54 5 Daň z nemovitostí.................................................................................................................55 5.1 Daň z pozemků ...............................................................................................................55 5.1.1 Poplatník daně..........................................................................................................55 5.1.2 Předmět daně............................................................................................................55 5.1.3 Základ daně..............................................................................................................55 5.1.4 Výpočet daně z pozemků .........................................................................................55 5.2 Daň ze staveb ..................................................................................................................56 5.2.1 Poplatník ..................................................................................................................56 5.2.2 Předmět daně............................................................................................................56 5.2.3 Základ daně..............................................................................................................56 5.2.4 Výpočet daně ze staveb............................................................................................57 5.3 Shrnutí.............................................................................................................................57 Závěr ........................................................................................................................................58 Seznam použité literatury a dalších pramenů......................................................................60 Seznam použitých zkratek .....................................................................................................62 Seznam tabulek .......................................................................................................................63 Seznam příloh..........................................................................................................................64 Přílohy......................................................................................................................................65

Úvod Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Samotný trh nemovitostí je parciálním trhem, který je součástí všeobecného tržního systému. Trh nemovitostí sice podléhá obecným tržním zákonitostem, ale s určitými zvláštnostmi, které plynou z naturálně věcných vlastností nemovitostí. Je citlivý na hospodářský vývoj, ovlivňuje celou tržní soustavu a její jednotlivé prvky. Proces prodeje a následné koupě nemovitosti je poměrně složitý, proto se jak poptávající, tak nabízející často obrací na realitní kanceláře, které zprostředkují prodej včetně změny vlastnictví. Mezi další subjekty fungující na trhu nemovitostí patří banky a stavební spořitelny. Pokud je nemovitost nabízena na trhu, je její cena výsledkem střetu nabídky a poptávky. Cenu nemovitosti lze zjistit také odhadem. V dnešní době jsou používány především úřední a tržní odhady, v některých případech si lze druh odhadu vybrat (např. určení ceny nemovitosti v dědickém řízení), jindy je pevně stanoven (daň z převodu nemovitosti). Obvykle se stává, že administrativní cena je oproti ceně tržní (obvyklé) nadhodnocená, proto se objevují tendence nahradit úřední odhad tržním. Tyto dva typy odhadů se od sebe velmi liší. Úřední odhad má striktně stanovený postup, kdežto odhad tržní naopak nemá stanovená žádná pevná pravidla výpočtu ceny. S nemovitostmi a jejich převodem, ať už úplatným či bezúplatným, jsou vedle odhadů spjaty i majetkové daně (daň darovací, dědická, z převodu nemovitosti), jejichž základem je nejčastěji úřední odhad. Majitel nebo uživatel nemovitosti má povinnost platit daň z nemovitosti. Hlavním cílem této práce je ocenit nemovitost úředním odhadem a prezentovat způsob, jak lze, i přes striktně daný postup, v určitých mezích ovlivnit administrativní cenu nemovitosti. Dále pak ocenit tutéž nemovitost obvyklou (tržní) cenou a porovnat způsob stanovení této ceny s postupem výpočtu administrativní ceny. Prvním dílčím cílem je popsat činnost realitních kanceláří, zdůraznit problémové body prodeje a koupě nemovitosti. Druhým dílčím cílem je vypočíst a analyzovat daň darovací, dědickou, z převodu nemovitosti a daň z nemovitosti a poukázat, jak se snížení základu daně promítne do velikosti těchto daní a upozornit na nedostatky při výpočtu, případně navrhnout určité změny.

9

1 Nemovitosti, jejich vlastnosti a trh nemovitostí V této kapitole naleznete popis nemovitostí a jejich trh. Dále je zde zaměřena pozornost na realitní kanceláře jako na subjekt na trhu nemovitostí a na vybrané problémy související s koupí a prodejem nemovitostí.

1.1 Co je nemovitost a její vlastnosti 1 Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Za nemovitost se

v nejobecnější rovině považují především: • Pozemky • Budovy • Objekty a inženýrské stavby všeho druhu – jedná se obecně o věci, které nelze přemisťovat z místa na místo bez porušení jejich podstaty Naturálně věcné vlastnosti nemovitostí: • Nemovitosti jsou nepřemístitelné – z toho vyplývá neobyčejná důležitost prostorové

•

•

•

•

• •

alokace. Nemovitosti jsou individuálním, neopakovatelným výrobkem – každá nemovitost je zvláštní nejen svou prostorovou alokací, ale i užitnou hodnotou. Odlišují se podmínkami zakládání, orientací ke světovým stranám, použitými stavebními materiály a dalšími prvky vybavení objektů atd. Nemovitosti jsou věci s dlouhodobou životností – což má vliv na pořizovací a provozní náklady. Pořizovací náklady je nutno vynaložit jednorázově, provozní náklady je nutno vynakládat na udržení provozuschopnosti, aby nemovitost sloužila k danému účelu po celou dobu životnosti. Z toho vyplývá vysoká náročnost nemovitosti na provozní náklady. Nemovitosti jsou věci s odlišným vztahem morální (ztráta funkce pro určitou činnost) a fyzické životnosti – nemovitosti se vyznačují dlouhodobou fyzickou životností, nemovitost však většinou stárne rychleji morálně. Lze ji samozřejmě větší či menší rekonstrukcí a modernizací morálně oživit, aby opět mohla plnit svou funkci. Nemovitosti jsou věci vyznačující se náročností na neobnovitelné zdroje – nejedná se pouze o stavební materiály různého druhu, ale mezi neobnovitelné zdroje patří také zábor stavebních pozemků. Množství stavebních pozemků je též omezeno, jejich nabídku lze rozšířit o modernizaci již zastavěného území nebo převodem zemědělské půdy na stavební pozemky, ale i tato řešení mají své meze. Nemovitosti jsou věci se složitě strukturovaným systémem – na výstavbě nemovitostí se podílí celá řada podnikatelských aktivit a řemesel všeho druhu. Na činnosti stavební výroby se podílí více než 90% stavebních oborů. Nemovitosti jsou věci vyžadující poměrně složitý navazující další nemovitostní systém – zakotvení nemovitostí v daném místě vyžaduje její napojení na dopravní a technickou infrastrukturu (přípojky elektrické energie, komunikace, kanalizace, vodovod, plyn atd.).

1.2 Trh nemovitostí Na trhu nemovitostí působí řada okolností, které vyplývají ze specifické podstaty pozemků a staveb. Specifika trhu nemovitostí mají fyzickou nebo sociální postatu, oba druhy těchto specifik se pokusím stručně charakterizovat.

1

Císař 1996

10

Fyzická specifika • Každý pozemek má unikátní polohu, fyzikálními vlastnostmi a vlivy předchozího využití. • Každou nemovitost lze využít řadou různých způsobů. • Změny způsobu užívání jsou spojeny s velkými náklady a s časovou ztrátou. • Ekonomický potenciál každé nemovitosti ovlivňují externalita. • Způsob užívání nemovitosti ovlivňuje prostřednictvím externalit ekonomický potenciál nemovitostí v okolí. Sociální specifika • Velmi malé procento pozemků a nemovitostí je současně na trhu, většina nemovitostí není nabízena. • Frekvence prodeje nemovitostí je většinou velmi malá. • Neexistuje instituce, která by poskytovala komplexní informace o trhu s nemovitostmi. • Cena a užitná hodnota nemovitostí je především v případě obytných území výrazně ovlivněna sociálním statutem území.2 Podstatnou zvláštností trhu nemovitostí je, že vlastnictví nemovitostí je veřejné. Je tomu tak proto, že katastr nemovitostí a pozemková kniha, do kterých se zapisují všechna vlastnická práva k nemovitostem jsou veřejné listiny, každý má právo do nich nahlédnout a pořizovat z nich kopie a lze tedy zjistit vlastnictví kterékoliv nemovitosti. Evidence nemovitostí má zcela mimořádný význam pro určení vlastnických, užívacích a jiných práv k nemovitostem. Řádně vedená evidence je nezbytnou součástí každého právního státu. V současné době jsou v České republice nemovitosti a právní vztahy k nim evidovány v katastru nemovitostí České republiky.3 Katastr nemovitostí je ucelený a průběžně aktualizovaný informační systém o pozemcích a vybraných stavbách, slouží také k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely a pro rozvoj území. Zahrnuje popis nemovitostí z hlediska jejich geometrického a polohového určení a evidenci vlastnických a jiných věcných práv a dalších právních vztahů k nemovitostem. Správcem katastru je Český zeměměřičský a katastrální úřad.

1.2.1 Prostorová diversifikace trhu nemovitostí 4 Nemovitosti jsou nepřemístitelné, existují jen prostorově určené parciální trhy nemovitostí. Trh nemovitostí je vždy místním trhem. O národním trhu nemovitostí lze mluvit jen s jistým omezením. Jedná se vlastně o množinu dílčích trhů, které se navzájem liší nejen cenovou úrovní, ale i vztahem a pružností nabídky a poptávky. Prostorová diverzifikace nemovitostí je důsledkem existence polohové renty. Kromě polohové renty, která je ekonomickým faktorem, prostorovou alokaci významně určují také faktory neekonomické a to ekologické a stav životní prostředí. Je velmi složité stanovit prostorový rozsah trhu nemovitostí, liší se zpravidla podle druhu nemovitosti (záleží na tom, zda se jedná např. o rodinné domy, nájemní byty atd.).

2

Maier, Čtyřoký 2000 zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 4 Císař 1996 3

11

1.2.2 Nabídka a poptávka na trhu nemovitostí 5 V důsledku toho, že každá nemovitost je odlišnou věcí, slouží specifickému účelu ve specifickém prostoru a čase má nabídka a poptávka na trhu nemovitostí individuální charakter. V důsledku dlouhodobé přípravy staveb a určitým časovým limitem, během kterého může dojít k potřebné struktuře disponibilních kapacit stavební výroby a mírou nejistoty na trhu investic, se projevuje dlouhodobá reagence poptávky a nabídky na situaci na trhu nemovitostí.

1.2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí 6 Na skutečném trhu nemovitostí stojí působení neviditelné ruky liberálního trhu řada překážek. Pokud ponecháme trh nemovitostí a s ním související územní rozvoj volnému působení tržních sil, s pravděpodobností nedosáhneme ekonomicky optimálního využití území nebo bude přinejmenším cesta k ekonomickému optimu značně zdlouhavá. K dysfunkci na trhu nemovitostí obecně dochází tehdy, pokud původce změny nenese důsledky změny, kterou způsobil, ať už se jedná o externalitu pozitivní nebo negativní. Vlivem externalit může dojít k neefektivní alokaci zdrojů a území není užíváno ekonomicky efektivním způsobem. Mezi dysfunkce trhu nemovitostí patří: • Nadměrná intenzita využívání území – z četných sociologických průzkumů víme, že lidé dávají přednost malé obytné hustotě, tedy bydlení v rodinných domech na co největších pozemcích. Nová výstavba tedy částečně znehodnocuje bydlení všech „starousedlíků“ a projeví se i na poklesu tržní hodnoty nemovitostí. Bude-li výstavbu celé čtvrti podnikat jedna firma, bude se snažit o maximální zisk z celé čtvrti. Pokud se výstavba v dané čtvrti bude realizovat individuálně, nebude jednotlivé stavebníky zajímat újma způsobená druhým, budou porovnávat pouze své náklady a výnosy. • Zhroucení trhu v důsledku neelastické omezené nabídky – z nějakého důvodu může dojít k dlouhodobému omezení nabídky nemovitostí. Dojde k poklesu disponibilní zásoby nemovitostí na takové množství, že trh nemovitostí není schopen dosáhnout rovnovážného stavu. Důsledkem toho je buď nefunkční trh nebo vznik černého trhu. • Subjektivní faktory na trhu nemovitostí: ⇒ Odlišné subjektivní hodnocení nemovitostí nabízejícími a poptávajícími - majitelé nemovitostí zpravidla očekávají vyšší ceny, nežli jsou jim poptávající ochotni nabídnout. ⇒ Setrvačnost a spekulace se stávajícími stavebními fondy – pokud dojde k poklesu ceny nemovitostí, část nabízejících to odmítá respektovat a domnívá se, že přechod je pouze dočasný, jestliže cenový pokles trvá delší dobu, začnou nemovitosti vhodné k prodeji postupně chátrat a jejich cena ještě více klesne. V opačném případě, pokud ceny pozemků rostou, majitelé se domnívají, že je vhodné s prodejem počkat, protože cena může ještě vzrůst. I v tomto případě může dojít ke zhoršení stavu budovy, jelikož majitelé do nich stejně jako v první případě neinvestují. Neochota prodávat nemovitosti zvyšuje jejich vzácnost a růst cen se dále stimuluje. Nemovitostí se stávají atraktivní investicí, roste také objem spekulativní výstavby. Když propad mezi cenou nabízejících a poptávajících přesáhne únosnou mez, část nabízejících, aby dosáhla prodeje, začne ceny snižovat. Pokud ovšem stavební boom, který nastal po růstu cen nemovitostí, vytvořil výrazný převis nabídky, začnou si nabízející svými cenovými nabídkami navzájem konkurovat a může dojít ke zhroucení trhu. 5 6

Císař 1996 Maier, Čtyroký 2000

12

⇒ Spekulace v rozvojových územích – důsledkem územního rozvoje, který byl ponechán působení tržních sil je zpravidla chaotická zástavba. Proto je nutno zástavbu alespoň částečně regulovat. ⇒ Blokování územního rozvoje jednotlivým majiteli – v každém území zpravidla najdeme spoustu různých pozemků s řadou různých majitelů, skutečnost, že pozemky jsou situovány právě tam, kde jsou způsobuje, že jejich majitelé mají v podstatě monopol, který mohou účinně využít. Příkladem jsou majitelé malých pozemků, kteří nechtějí svůj pozemek prodat podnikateli, přestože už skoupil většinu pozemků. Majitel pozemku tak může donutit podnikatele zaplatit za jeho pozemek neúměrně vysokou cenu. ⇒ Subjektivní hodnota nemovitosti – pro nabízejícího, který je současně uživatelem nemovitosti, má tato nemovitost subjektivní užitnou hodnotu, včetně hodnoty sociálních vztahů, kdežto pro poptávajícího má význam pouze tržní hodnota, popřípadě čistá užitná hodnota. Je tedy zřejmé, že nabízející bude považovat vyšší cenu než bude poptávající ochoten zaplatit. Z toho vyplývá, že nemovitost, která byla vlastníkem dlouhodobě užívána, se prodává zpravidla tehdy, má-li k tomu vlastník závažné důvody nebo pokud vlastnictví přejde do jiných rukou (např. dědictví).

1.3 Zprostředkování prodeje rodinného domu a pozemku realitní kanceláří V této podkapitole je uveden popis postupu prodeje a následné koupě rodinného domu (dále jen RD) a pozemku. Prodej i koupi zprostředkovává realitní kancelář (dále jen RK). Vybrané části budou prezentovány na konkrétních příkladech. Nejprve pár slov o RK. RK jsou jedním ze subjektů na trhu nemovitostí. Zabývají se obchodováním s nemovitostmi. Obvykle nejsou účastníky právního vztahu. Působí výhradně jako zprostředkovatel. Zprostředkovávají koupě, prodeje, nájmy domů, bytů, pozemků eventuálně směny bytů. V rámci úplnosti svých služeb dnes RK nabízejí také organizaci a především prodej nové výstavby bytů a domů (spolupráce se stavebními firmami), dražby a realizace převodu obecních bytů do osobního vlastnictví. Jejich činnost spočívá především ve shromažďování nabídek a jejich následném porovnání s poptávkou, v poskytování doprovodných služeb (základní právní, daňové a finanční poradenství), v zajištění daňového odhadu a v následném zprostředkování uzavření kupní smlouvy, ve změně vlastnických práv k nemovitosti nebo členských práv k družstevnímu bytu nebo v sepsání nájemní smlouvy. Situace je následující: Majitel RD ve Vlčnově, jenž je popsán v podkapitole 2.4.1, navštíví RK a má zájem o zprostředkování prodeje tohoto domu. Následně makléře kontaktuje poptávající, jehož představám a finančním možnostem bude vyhovovat právě tento RD a ten koupí. Postup makléře bude následující:7 1. Zjištění základních informací o nemovitosti Makléř ještě před osobní prohlídkou a podpisem smlouvy musí zjistit osobní údaje o klientovi a o vlastnictví nemovitosti (majitel předloží list vlastnický). Měl by se majitele nemovitosti zeptat: Jak dlouho nemovitost vlastní, případně jakým způsobem nabyl vlastnická práva k nemovitosti (darování, dědění, koupě). Tento dotaz je nezbytný kvůli dani z příjmu (viz. 1.4.1). Důležité je také zjistit: Zda nemovitosti není zástava, věcné břemeno nebo zda neexistují jiné překážky k prodeji nemovitosti. Dále se informuje o fyzickém stavu nemovitosti, předpokládané ceně nemovitosti (pokud už klient přesně ví nebo má alespoň

7

Postup popisuje pouze základní body prodej a koupě nemovitosti, v individuálním případě může být komplikovanější, ale základní průběh by měl zůstat zachován.

13

představu, za kolik chce nemovitost prodat). Makléř by měl následně podat prodávajícímu informace o průběhu případného prodeje a dalších dodatečných službách poskytovaných RK. 2. Osobní prohlídka nemovitosti makléřem Na osobní návštěvě si makléř ověří informace o fyzických rozměrech domu (informoval se už v kanceláři). Vyfotografuje vnější a vnitřní části domu (může pořídit i videodokumentaci). 3. Dohodnutí podmínek transakce a podpis zprostředkovatelské smlouvy Před samotným uzavřením zprostředkovatelské smlouvy je nutno se s majitelem dohodnout na uvolnění nemovitosti, ujasnit si prodejní cenu (viz.1.4.2), termín a způsob platby a souvislosti v jakých se transakce uskuteční (náhradní byt, dostavba jiného objektu). Následuje podpis zprostředkovatelské smlouvy (viz.1.4.3), dohoda o termínech a organizacích prohlídky.8 4. Zpracování informací o nemovitosti a její zařazení do nabídky V kanceláři makléř zpracuje informace o RD, vytvoří popis RD pro potřeby kanceláře (velký passport) a tzv. malý passpost, který uveřejní na vývěsce a na internetových stránkách RK, případně může inzerovat základní informace o nemovitosti v místních novinách formou inzerátu. 5. Porovnání s poptávkou a prohlídka nemovitosti s klientem Poptávající může makléře kontaktovat telefonicky, osobně v kanceláři nebo e-mailem. Má zájem o RD ve Vlčnově. Realitní makléř se při osobní schůzce seznámí s poptávajícím a s jeho finančními možnostmi (schopnost složení kauce, hotovost, stavební spoření, ručení, možnost čerpání hypotéky, termínované vklady atd.). Následuje porovnání představ a možností poptávajícího a nabídka konkrétních nemovitostí. Požadavkům poptávajícího odpovídá RD ve Vlčnově (viz. 2.4.1). Makléř domluví termín prohlídky. 6. Prohlídka, zaplacení zálohy a podpis smlouvy Po uskutečnění prohlídky si zájemce většinou nechává čas na rozmyšlenou. Pokud se rozhodl, že nemovitost koupí, je nutno, aby složil co nejdříve zálohu. Tato záloha činí obvykle 10% z kupní ceny. Současně se složením zálohy je podepsána i rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí (viz.1.4.4). 7. Obstarání potřebných podkladů Realitní makléř musí obstarat podklady pro přípravu kupní smlouvy a pro daňový odhad. V obou případech je obvykle potřeba: list vlastnický, kopie katastrální mapy (aktuální výpis z katastru nemovitostí) a nabývací tituly, jejichž právní účinky nastaly před 1.1.1993, nebo úředně ověřený opis nebo kopii.9 Pokud má kupující hotovost, ponechává se na obstarání podkladů, odhadu a sestavení kupní smlouvy jeden měsíc. Jestliže je koupě nemovitosti financována hypotékou či úvěrem přes stavební spoření, je interval prodloužen na dva měsíce. 8. Podpis kupní smlouvy a změna vlastnických práv Kupní smlouvu (viz.1.4.5) vyhotovuje právník, se kterým RK spolupracuje. Je přítomen i při podpisu. Po podpisu kupní smlouvy je podán návrh na vklad kupní smlouvy do katastru 8

Zda bude při prohlídce přítomen majitel sám nebo bude zastoupen příbuzným či jiným zástupcem nebo zda dostane realitní makléř klíč od nemovitosti. Co může poptávajícímu o objektu a nabízejícím říct. 9 internetové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního

14

nemovitostí (viz.1.5). Platbu kupní ceny lze provést v hotovosti nebo bankovním převodem, případně kombinací obou způsobů (viz. příloha 1). Pokud má prodávající zájem, RK za něj vyplní daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti a zaplatí ji příslušnému finančnímu úřadu. Každá RK má svoje zavedené postupy zprostředkování prodeje a koupě. Může tedy docházet k drobným odlišnostem, ale základní postup by měl zůstat zachován.

1.4 Problémové body prodeje rodinného domu V této části budou rozebrány problémové body, které mohou nastat při prodeji nemovitosti.

1.4.1 Daň z příjmů Daň z příjmů upravuje zákon o dani z příjmů.10 Předmětem daně z příjmu fyzické osoby je příjem z prodeje vlastní nemovitosti. Příjmy z prodeje vstupující do dílčího základu daně snížené o výdaje vynaložené na dosažení tohoto příjmu. Výdajem v případě prodeje nemovitosti je nabývací cena, resp.zůstatková cena (kromě pozemků, ty se neodepisují). Výdaji se také rozumí náklady na opravu, údržbu a výdaje související s uskutečněním prodeje. Navýšení daně z příjmů o příjem z prodeje nemovitosti je pro mnohé majitele nemovitostí neočekávaný. Tuto daň prodávající platí, je-li vlastníkem dané nemovitosti méně než pět let nebo v ní má své bydliště méně než dva roky, musí částku utrženou z prodeje započítat do svého daňového základu. Pokud prodejce nemovitosti toto kriterium nesplňuje, vyplatí se nějaký ten rok počkat, dokud nedojde k naplnění alespoň jedné z výše uvedených podmínek. Jde totiž o daleko vyšší částku, než o jaké se mluví v případě daně z převodu nemovitosti. Pojem „bydliště“ je špatně vymezen (pozor, nejedná se o trvalé bydliště) a pokud tedy není nemovitost (dům, byt) určen k pronajímání za komerčním účelem, zřejmě je stále jedním z bydlišť. Pokud majitel domu nesplňuje ani jednu z podmínek a přesto dům prodal a přijaté peníze použije na uspokojení svých bytových potřeb11 nejpozději do konce následujícího roku, je od daně z příjmu osvobozen. Jestliže se jedná o nemovitosti nabyté postupným děděním, nový majitel nemovitosti byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví předchozího majitele. Pro placení daně z příjmu podává plátce do 31.3. přiznání k dani za uplynulý kalendářní rok. Pokud se plátce daně nechá zastupovat daňovým poradcem lhůta se prodlužuje do 30.6.

1.4.2 Stanovení provize, nákladů a ceny nemovitosti Stanovení prodejní ceny je velmi složitý proces. Častokrát se stává, že prodávající má přesnou představu o ceně jeho nemovitosti. Ale existují i takový, kteří si nechají od makléře poradit. Makléř cenu určuje na základě technického stavu nemovitosti, připojení na inženýrské sítě, atraktivity lokality a velikosti poptávky po daném typu nemovitosti v lokalitě.

10

zákon 586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pod tímto pojmem míní zákon koupi bytu, rodinného domu, pozemku, splacení hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, dále je osvobozena část úplaty za movité vybavení bytu, které není s bytem pevně spjato a není standardním vybavením bytu. 11

15

Takto stanovená cena je teprve navýšena o provizi a náklady. Při prodeji domu, za který prodávající dostane méně než 500 000,-Kč, je nejlépe si stanovit pevnou provizi ve výši 30 000,-Kč, u částky nad 500 000,-Kč se provize pohybuje v rozmezí 4-6%. Záleží na atraktivitě nemovitosti a lokality, ve které nemovitost leží. Pokud se prodávající rozhodne, že za svůj RD požaduje 1 300 000,- Kč, připočte se k této částce provize (včetně DPH) a náklady. Provize bude 5 % z požadované ceny. Provize - 5 % z 1 300 000,-Kč..……………………………………….65 000,-Kč DPH – 19% z 65 000,-Kč………………………………………………12 350,-Kč Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnický)…………………………......100,-Kč Kopie katastrální mapy…………………………………………………….150,-Kč Daňový odhad …………………………………………………………...3 500,-Kč Kupní smlouva…………………………………………………………...4 000,-Kč Správní poplatek za povolení vkladu kupní smlouvy …………………......500,-Kč Součet výše uvedených nákladů je 8 250,- Kč, přesto makléř navyšuje cenu o 10 000,- Kč, ponechává si určitou rezervu. Celková prodejní cena je: 1 300 000,- Kč + 65 000,- Kč + 12 350,- Kč + 10 000,- Kč = 1 387 350,- Kč, prodejní cena se zaokrouhlí nahoru a činí 1 389 000,-Kč. Jakékoli nevyužité prostředky z nákladů náleží prodávajícímu.12 Provize je součástí prodejní ceny nemovitosti. Například ve Zlínském kraji při prodeji RD, bytů nebo převodu členských práv k družstevním bytům je zvykem, že provizi platí kupující (výše uvedený příklad). V případě prodeje komerčních nemovitostí platí provizi častěji prodávající. V jiných regionech mohou provizi platit výhradně prodávající, i při prodeji soukromých nemovitostí. Zřídka nastávají situace, kdy je provize hrazena na půl prodávajícím a kupujícím.

1.4.3 Zprostředkovatelské smlouvy Smlouvy o zprostředkování prodeje jsou dvojího druhu – exkluzivní smlouva a nabídková smlouva. Obě smlouvy by měli být doplněny všeobecnými obchodními podmínkami dané RK. Exkluzivní smlouva Exkluzivní smlouva garantuje ochranu prodávajícího, kupujícího i zprostředkovatele. Tato smlouva dává RK právo výhradního prodeje. Pokud je po dobu platnosti smlouvy prodej uskutečněn jinak než přes tuto RK, je majitel nemovitosti povinen zaplatit smluvenou pokutu (většinou ve výši provize). Exkluzivní smlouva je většinou uzavírána na dobu určitou a méně často na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Většině klientů se jeví tento typ smlouvy jako nevýhodný, jelikož dává právo prodeje pouze jedné RK. Obávají se, že jejich nemovitost nebude dostatečně prezentována. Opak je pravdou! Právo výhradního prodeje znamená pro RK větší pravděpodobnost zisku, a proto vkládá více peněz a úsilí do prezentace nemovitosti. Jestliže má daná osoba zájem o určitý typ nemovitosti v dané lokalitě, informuje se většinou u všech RK ve městě. Je-li mu daná nemovitost nabídnuta ve více RK častokrát s různou prodejní cenou, nabývá klient dojmu, že s nemovitostí není něco v pořádku a ztrácí o ni zájem, nemovitost se stává tzv. „profláknutá“.

12

Tento způsob výpočtu prodejní ceny používá Agentura Zvonek pobočka Uherský Brod.

16

Nabídková smlouva Jestliže i přes tyto argumenty se klient rozhodně nemovitost umístit do více RK, eventuelně bude nemovitost prodávat také sám nebo z nějakého jiného důvodu nechce podepsat exkluzivní smlouvu, je mu nabídnuta k podpisu nabídková smlouva. Nemovitost nebude tak prezentována jako v případě exkluzivní smlouvy. Je zde poměrně velké riziko, že práce makléřů přijde nazmar, protože klient si nemovitost může prodat sám. Tyto smlouvy jsou většinou podepisovány na dobu neurčitou bez výpovědní lhůty (bez pokuty, bez udání důvodu), což je pro RK dosti nevýhodné. Je to ovšem nevýhodné i pro kupujícího. Může se stát, že klient RK už se těší na svoji novou nemovitost. Zruší například termínovaný vklad, chystá se jít zítra složit zálohu a majitel si nemovitost mezitím prodá sám. RK mu v tom nemůže zabránit.

1.4.4 Zaplacení kauce a podpis kupní smlouvy Pokud se zájemce o koupi nemovitosti po prohlídce rozhodne, že nemovitost koupí, měl by co nejdříve zaplatit kauci nejčastěji ve výši 10% z prodejní ceny nemovitosti (částka musí přinejmenším pokrýt provizi a náklady). U nemovitostí, jejichž prodejní cena je nižší než 500 000,- Kč, se platí pevná kauce 50 000,- Kč. Na platbu kauce je nejvhodnější upozornit předem, jelikož pokud klient nemá potřebnou částku, nemá smysl realizovat prohlídku. Na základě složené kauce je nemovitost stažena z nabídky a realitní makléř obstarává podklady pro daňové ocenění nemovitosti a sepsání kupní smlouvy. Při složení kauce dochází k podpisu rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí. V případě odstoupení od těchto smluv je odstupující strana povinna zaplatit předem smluvenou pokutu. Kupní smlouvu vyhotovuje právník. Účastní-li se podpisu smlouvy jeden kupující, jeden prodávající a platba se uskutečňuje v hotovosti, je kupní smlouva vyhotovena v sedmi provedeních (každá osoba navíc na kterékoli straně znamená navýšení o jednu smlouvu). Ihned po podpisu náleží kupujícímu i prodávající jedna smlouva, čtyři smlouvy jsou pro katastrální úřad a jedna pro finanční úřad.

1.4 Změna vlastnického práva k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí13 Dle zákona o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)14 jsou vlastníci a jiní oprávnění povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitosti, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Budu se zabývat pouze změnou vlastnického práva. Řízení o povolení vkladu zahájí katastrální úřad na návrh některého z účastníků řízení.15 Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí musí obsahovat údaje stanovené v zákoně o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem16: • Označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen. • Označení účastníků řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí - v případě kupní smlouvy je to prodávající a kupující. 13

internetové stánky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního § 10 odst. 1písm. d) zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů 15 Návrhem se rozumí žádost účastníka smlouvy o vklad příslušného práva k nemovitosti. Navrhovatel může být jeden účastník smlouvy nebo pouze někteří účastníci smlouvy, případně všichni účastníci. 16 § 4 zákona č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů 14

17

•

Označení práv, která mají být zapsána podle návrhu do katastru nemovitostí - práva lze označit buď přímo17 nebo odkazem na příslušnou část smlouvy nebo listiny, na jejímž základě mají být tato práva do katastru zapsána.

K návrhu na zahájení o povolení vkladu se musí přiložit: Kupní smlouva v minimálně čtyřech provedeních (o dvě více než je počet účastníků), jedna kupní smlouva musí mít úředně ověřené podpisy na matrice. Spolu s kupní smlouvou se podává také listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu (nemovitostí), jehož právní účinky nastaly před 1.1.1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny (tzv. nabývací tituly). Za podání každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu popsaného výše se vybírá správní poplatek ve výši 500,- Kč podle zákona o správních poplatcích.18 Pokud účastník řízení, který podal návrh, neuhradí poplatek ve stanovené výši ani na výzvu katastrálního úřadu, katastrální úřad řízení o povolení vkladu zastaví. Katastrální úřad musí o návrhu na vklad rozhodnout do 30 dnů (lhůtu lze prodloužit), pro zápis změny do operátu katastru nemovitostí je stanovena lhůta 30 dnů po pravomocném rozhodnutí o povolení vkladu. Změna vlastnického práva k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí má následující průběh: • Založení řízení – dnem doručení návrhu nebo dnem osobního předání návrhu je zahájeno řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. • Zaplombování – do 24 hodin musí být vyznačena plomba listu vlastnickém. • Předání vkladu k aktualizaci – kontrola, zda návrh na vklad splňuje všechna potřebná ustanovení.19 • Návrh změn – proveden na základě návrhu na povolení vkladu.20 • Odsouhlasení budoucího stavu - provedena formální a věcná kontrola navržené změny údajů katastru nemovitostí • Rozhodnutí o povolení vkladu - vyznačeno pravomocné rozhodnutí o povolení vkladu nejpozději do 30 dnů od zahájení řízení. • Zápis vkladu práva do katastru nemovitostí - údaje katastru se změnily v souladu s rozhodnutím o povolení vkladu.21 Následuje obeslání účastníků. • Vypravení spisu - vrácení stejnopisů listiny, na základě které bylo nebo mělo být zapsáno právo do katastru nemovitostí, účastníkům řízení. Katastrální úřad si ponechává 2 smlouvy, jedna je uložena ve sbírce listin a druhá ve spisech na právním oddělení katastrálního úřadu. Jedna smlouva je určena pro příslušný finanční úřad. Všechny kupní smlouvy jsou potvrzeny razítkem katastrálního úřadu. • Ukončení řízení, včetně kompletace spisu a jeho uložení - nejpozději do 60 dnů od zahájení řízení.

1.5 Shrnutí 17

jaká práva, ke kterým nemovitostem a ve prospěch kterých osob podle položky č. 104 zákona 368/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů 19 Zda návrh na vklad včetně příloh splňuje náležitosti upravené v § 4 odst. 3 a 4 zákona 265/1992 Sb., v §5 zákona 344/1992 Sb., a v § 36 odst. 6 vyhlášky č. 190/1996 Sb., a právní úkon splňuje hlediska podle § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., posuzuje právník, který je zaměstnancem katastrálního úřadu. 20 Návrh může být také zamítnut na základě zjištěných nedostatků při formální a věcné kontrole. 21 Lze získat výpis z katastru nemovitostí po provedené změně, a to i v případě, že smlouva s doložkou o provedení vkladu práva dosud nebyla doručena. 18

18

Za nemovitost lze označit jak pozemek, tak stavbu, jsou to zkrátka věci, které nelze přemístit bez porušení jejich podstaty. Jsou charakteristické svými naturálně věcnými vlastnostmi (nepřemístitelnost, dlouhodobá životnost atd.). Nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí České republiky. Trh nemovitostí, jenž má svá specifika, je místním trhem a jeho dysfunkce jsou způsobovány externalitami. Prodej rodinného domu či jakékoli nemovitosti je časově náročný a složitý proces. RK se zabývá zprostředkováním koupě a prodeje nemovitostí, má lepší přehled o poptávce, nabídce a cenách na daném trhu nemovitostí. Disponuje nezanedbatelnými znalostmi nutnými pro hladký průběh prodeje. Pokud provizi a náklady hradí kupující, nepřináší prodej přes RK majiteli nemovitosti dodatečné náklady (v některých případech musí částečně snížit cenu kvůli navýšení ceny o provizi). V případě, že provizi platí prodávající, musí zvážit, jestli má pro něj služba RK skutečně takovou cenu nebo zda nebude výhodnější pokusit se prodat nemovitost sám. Nicméně kupující a prodávající si často neuvědomují, že RK jsou soukromým subjektem na trhu a za vykonanou práci požadují odměnu. Samozřejmě se může stát, že prodávající si vybere nesolidní RK bez patřičných znalostí, která mu prodej spíše zkomplikuje, proto je nutné zprostředkovatele pečlivě vybírat.

19

2 Oceňování nemovitostí podle vyhlášky o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů22 Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněžní ekvivalent. Je při tom nutno rozlišovat pojmy cena a hodnota, v praxi se tyto termíny často zaměňují. Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem.Cena může nebo nemusí mít vztah k hodnotě. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota atd.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto potřeba vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.23

Podle vyhlášky24 se provádí úřední odhady, které stanovují administrativní (zjištěnou) cenu nemovitosti. Tato cena může sloužit pro výpočet daně z převodu nemovitosti, daně darovací a daně dědické, proto je tento způsob ocenění často označován jako daňový (úřední) odhad. Daňovým odhadem, z kterého se vypočítávají výše uvedené daně, se tedy oceňují nemovitosti při koupi či prodeji, vyřizování dědictví, rozdělení spoluvlastnictví a dalších případech. Další použití úředního odhadu je např. při umístění prostředků peněžního fondu do pozemků a nemovitostí, při stanovení náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim, při stanovení odměn notářů a správců dědictví, při stanovení ceny pro konkurzní a vyrovnávací řízení atd. V některých výše jmenovaných případech (např. v dědickém řízení a v následném výpočtu odměny notáře a daně samotné) lze použít také tržní odhad (viz. kapitola 3). Ocenění provádějí odhadci, kteří mají k této činnosti zvláštní oprávnění.

2.1 Podklady pro oceňování nemovitosti 25 Podkladem k oceňování nemovitostí jsou zejména: • výpis z katastru nemovitostí (neměl by výt starší než 3 měsíce), u starších budov výpis z pozemkové knihy, • kopie příslušné části katastrální mapy (s vyznačenými oceňovanými pozemky) nebo u starších nemovitostí výpis z pozemkové knihy, • cenová mapy pozemků (pokud je v dané oblasti vypracována), • výkresová dokumentace (pokud možno schválena stavebním úřadem), • stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací), • nájemní smlouvy (pro oceňování bytových domů výnosovou metodou), • pasporty nemovitostí, • přiznání k dani z nemovitosti, • pojistné smlouvy na živelní pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu (výnosová metoda), 22

vyhláška č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů Bradáč 2004 24 Vyhláškou se rozumí vyhláška č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pokud není uvedeno jinak. 25 Bradáč 2004 23

20

• • •

smlouvy o správě nemovitosti (výnosová metoda), výsledky místního šetření, která je provedena osobně odhadcem, předpisy a katalogy.26

Tyto podklady jsou sice uvedeny v kapitole týkající se oceňování podle vyhlášky, ale stejné podklady jsou zapotřebí i u tržního oceňování (viz. kapitola 3).

2.2 Oceňování stavebních pozemků Pozemkem se rozumí část přirozeného zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu užití pozemků. Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, se nazývá parcela. Celiství pozemek se může skládat z několika parcel. Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce eventuálně katastrálního území, ve kterém leží.27

Zákon o oceňování majetku28 člení pozemky na: • Stavební pozemky • Zemědělské pozemky • Lesní pozemky • Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky • Jiné pozemky, kterými jsou např. hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. V případě nesouladu mezi skutečným stavem a stavem uvedeným v katastru nemovitostí se vychází ze skutečného stavu. Ve své diplomové práci se budu věnovat pouze oceňování stavebních pozemků. Stavební pozemky lze oceňovat těmito metodami:29

Metody přímé • Pomocí cenové mapy stavebních pozemků – existuje-li v obci, kde se oceňovaný pozemek nachází, cenová mapa stavebních pozemků, oceňuje se potom vždy podle této cenové mapy. • Vyhláška o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů.30 Metody nepřímé – vycházejí ze vzájemné závislosti ceny pozemku a stavby na něm.

• •

Naegeliho metoda polohových tříd Metoda reziduálního určování tržní hodnoty pozemku – lze využít především pro spekulativní komerční investice, v nichž jsou pro developera rozhodující náklady a výnosy v předem vymezeném časovém období.

26

U každého dokladu je přiměřeně uveden jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednacím, k tomu podstatný obsah. 27 Bradáč 2004 28 Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pokud není uvedeno jinak. 29 Maier, Čtyřoký 2000 30 vyhláška č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

21

2.3 Oceňování staveb Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a využití, a zejména podle jeho využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoliv soubor těchto objektů, i když by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě, pak podle funkčního a účelového využití objektů, jeden z nich zaujímá postavení stavby hlavní a jiný postavení stavby vedlejší. Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem nebo číslem evidenčním, obcí eventuálně katastrálním územím, na němž je postavena. Nemá-li stavba popisné nebo evidenční číslo, je určena parcelním číslem pozemku, na němž je umístěna. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, eventuálně nezkolaudovaná.31 Zákon o oceňování majetku stavby člení na: • Stavby pozemní, kterými se rozumí budova a venkovní úprava. Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Má jeden nebo více ohraničených užitkových prostorů. • Stavby inženýrské a speciální pozemní. • Vodní nádrže a rybníky. V této a následující kapitole se budu zabývat oceňováním rodinného domu úředním a tržním odhadem, proto je nutno zde zmínit rozdíl mezi rodinným domem a rodinným domkem. I když vypadají tyto pojmy velmi podobně, jsou velmi odlišné. Dřívější definice rodinný domek byla při oceňování používána do 31.10.1994. Od 1.11.1994 je používán pojem rodinný dům podle vyhlášky o obecných a technických požadavcích na výstavbu.32 Rodinný domek je obytný dům, u něhož alespoň na dvě třetiny podlahové plochy všech místností připadají byty. Rodinný domek může mít nejvýše pět obytných místností (kuchyně se nepočítá). Větší počet obytných místností může mít, jestliže úhrn jejich podlahové plochy nepřesahuje 120 m2, z obytných kuchyní se do tohoto úhrnu započítávají pouze plochy, o které výměra kuchyně přesahuje 12m2. Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. 33

2.3.1 Nákladový způsob oceňování staveb34 Zákon o oceňování majetku stanoví, že nákladový způsob oceňování vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení nemovitosti v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Hodnota zjištěná tímto pro nemovitost typickým způsobem je ovlivněna i řadou dalších charakteristik, jako je typ nemovitosti, tržní situace na dílčím trhu a další.35 Nákladovým způsobem lze ocenit tuto nemovitost: • budova a hala, • inženýrská a speciální pozemní stavba, • rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, 31

Bradáč 2004 vyhláška federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 83/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů 33 vyhláška č. 137/1998 Sb., ve znění pozdějších předpisů 34 Žítek 2005 35 Zohlednění těchto charakteristik ovšem není dostatečné. 32

22

• • • • • •

rekreační chata a zahrádkářská chata, vedlejší stavba, garáž – samostatná nebo řadová, jednopodlažní nebo dvoupodlažní, tvořící příslušenství jiné stavby nebo nedokončené garáže, studna, venkovní úprava, byt a nebytový prostor – cena bytu ve stavbách neuvedených v příloze č.2 vyhlášky o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů pod typem J,K nebo rozestavěného bytu a cena nebytového prostoru, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jejich vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny.

Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet lze provést metodou lineární nebo analytickou. Lineární metoda Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou životností. Předpokládanou životnost nemovitostí lze nalézt v příloze č. 14 vyhlášky. Při výpočtu opotřebení lineární metodou u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, rekreačních a zahrádkářských chat, vedlejších staveb a garáží, může opotřebení činit maximálně 85 %. Analytická metoda Analytická metody výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije v případě, kdy je: • stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, • stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, • výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85%, • oceňována kulturní památka, • provedena nástavba, přístavba, vestavba. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulce č. 1 až 6 přílohy č. 14 vyhlášky, předpokládané životnosti konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 téže přílohy. Výše opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení v procentech se zjistí podle vzorce B/C × 100A kde, A – jsou objemové podíly konstrukcí a vybavení upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu K4, součet objemových podílů se rovná 1,00 B – skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení C – předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah B ≤ C. n B  Celkové opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce ∑  i × 100 Ai  i =1  C i  kde n je počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících.

23

Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne. Lze B odhadnout i poměr . Použití jiných metod pro výpočet opotřebení se nepřipouští. 36 C

2.3.2 Porovnávací způsob oceňování nemovitostí 37 Porovnávacím způsobem lze ocenit: • garáž – samostatná nebo řadová, jednopodlažní nebo dvoupodlažní a jejich vybavení, které netvoří příslušenství jiných staveb, • byt ve vícebytovém domě – vlastnictví bytu ve vícebytovém domě typovém a netypovém, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, • rekreační a zahrádkářskou chatu.

2.3.3 Výnosový způsob oceňování nemovitostí Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, která by se oceňovala při nákladovém způsobu ocenění jako hala a budova, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba výnosovým způsobem.38 Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného, kterým se rozumí nájemné, které by bylo dosaženo při pronájmu stejného resp. obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na jeho výši vliv, avšak nepromítají se do něj mimořádné okolnosti. Co se týče příslušenství, které slouží jak stavbám oceňovaných výnosovým způsobem, tak stavbám oceňovaných nákladovým způsobem, zahrne se do výnosového způsobu převažuje-li užití spolu se stavbou oceňovanou výnosovým způsobem. Jedná se o metodu, která se nejvíce blíží tržním principům.39

2.4 Ocenění RD a pozemků podle vyhlášky Ceny nemovitostí zjištěné úředním odhadem jsou často výrazně odlišné (vyšší) od tržních cen nemovitostí. Tržní způsob oceňování dává odhadci větší prostor pro ovlivnění ceny. Přesto i v případě daňového odhadu existují možnosti, jak administrativní cenu nemovitosti alespoň částečně ovlivnit a přizpůsobit ji ceně tržní. V této podkapitole bude oceněn RD úředním odhadem, včetně prezentace možností jak ovlivnit administrativní cenu, především snížit. Nejprve bude ocenění RD (úřední odhad č.1) provedeno tak, aniž by docházelo ke snaze jakkoli ovlivnit jeho cenu. V případě druhého ocenění (úřední odhad č.2) bude naopak naznačeno několik způsobů jak cenu záměrně v rámci možností snížit. Zjištěné (administrativní) ceny jsou platné pro rok 2006.

36

příloha č.14 vyhlášky § 25 odst. 1, § 26 odst. 1, § 26a odst. 1 vyhlášky 38 § 21 odst. 1 vyhlášky 39 Žítek 2005 37

24

2.4.1 Popis oceňovaných nemovitostí Obrázek 1: RD Vlčnov RD č.p. 1165 stojí v okrajové části obce Vlčnov, je vnitřní řadový s předzahrádkou, částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdu. Svislé nosné konstrukce jsou cihlové, stropy z keramických desek HURDIS do ocelových nosníků, nad schody je strop železobetonový monolitický. Střecha je sedlová, krytina pálená. Klempířské konstrukce z mědi. Dům není opatřen bleskosvodem. Okna jsou plastová. Je napojen na inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, plyn). Vytápění domu je ústřední, plynový kotel a kotel na tuhá paliva, a litinové radiátory. Teplá voda je připravována v bojleru Pramen: Vlastní fotografie na 160 litrů. V kuchyni není zavedený plyn. V domě je telefon. V podzemním podlaží se nachází uhelna a kotelna. Podlahy jsou betonové. V prvním nadzemním podlaží je vstupní hala, dětský pokoj, pracovna, prádelna, WC. Podlahy ve vstupní hale a prádelně jsou z keramické dlažby a podlaha v dětském pokoji a pracovně jsou z PVC. Vstup do domku a na dvorek je přes zádveří, kde jsou také keramické podlahy. Ve druhém nadzemním podlaží je menší hala, druhý dětský pokoj, ložnice, kuchyně, obývací pokoj, koupelna a WC. Podlaha v ložnici a na chodbě je laminátová plovoucí podlaha, v kuchyni a dětském pokoji je PVC a v obývacím pokoji jsou parkety. Na půdě je podlaha betonová. Domkem prochází dřevěná schodiště. Oceňovaný rodinný dům svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení, má nejvýše tři samostatné byty, a nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.40 Dům stojí na pozemku s parcelním číslem 3643/4 o výměře 128 m2, je zapsán na listu vlastnickém číslo 2516, katastrální území Vlčnov, okres Uherské Hradiště, je v katastru nemovitostí označen jako zastavěná plocha a nádvoří. Další oceňovaný pozemek má parcelní číslo 3643/3 a výměru 267 m2, je zapsán taktéž na listu vlastnickém číslo 2516, katastrální území Vlčnov, okres Uherské Hradiště, je v katastru nemovitostí označen jako orná půda. Pro přehlednost všech odhadů byl oceněn pouze rodinný dům a pozemek bez příslušenství. Obestavěný prostor podle přílohy č. 1 vyhlášky Nejprve je nutno vypočíst obestavěný prostor, který se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor jednotlivých podlaží se vypočítá jako součin zastavěné plochy podlaží a jeho výšky.

40

vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů

25

Obestavěný prostor (OP): Sklep 2,00 × 38,5 1.nadzemní 2,78 × 105,44 podlaží 2.nadzemní 2,78 × 105,44 podlaží Balkony 1,00 × 25,5 Půda 4,90 × 52,72 Obestavěný prostor – celkem:

=

77,00 m3

=

293,12 m3

= = = =

293,12 m3 25,50 m3 258,33 m3 947,07 m3

Výpočet ceny dle § 5 vyhlášky Cena rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 6 vyhlášky stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2 § 5 vyhlášky. Základní cena (ZC) podle přílohy č. 6 vyhlášky pro typ B – vnitřní řadový, se sklonitou střechou, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží je 1 975,- Kč/m3 V případě, že se jedná o vnitřní řadový dům, vynásobí se ZC koeficientem polohy u řadových domků dle přílohy č. 6 vyhlášky - 0,9000. ZC = 1 975 × 0,9000 = 1 777,5,- Kč/m3

2.4.2 Úřední odhad č. 1 I když obestavěný prostor a základní cena jsou součástí posudku, byly stanoveny v předchozí podkapitole, jelikož jsou společné i pro úřední odhad č. 2. Dále následuje výpočet koeficientu K4. Koeficient vybavení K4 Objemové podíly konstrukcí a vybavení rodinných domů nalezneme v příloze č. 14 vyhlášky. Název a popis vybavení 1. Základy – běžné základy s izolací 2. Zdivo – zdivo s tepelnou izolační schopností, cihly, tvárnice, tloušťky 45cm 3. Stropy – keramické desky Hurdis 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – pálená 6. Klempířské konstrukce – měděné 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – břízolit 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – koupelna, vana, WC, kuchyně 11. Schody – dřevo, železné zábradlí 12. Dveře – hladké plné a hladké prosklené 13. Okna – plastová 14. Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy, PVC, koberce 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 16. Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva a plyn 17. Elektroinstalace – světelný a motorový proud, pojistkové automaty 26

Obj. podíl Hodnocení 7,10 % Standardní 22,30 % Standardní 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 %

Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní

1,10 % 4,40 % 4,10 %

Standardní Standardní Standardní

18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název a popis vybavení Bleskosvod Rozvod vody – studená i teplá Zdroj teplé vody – bojler Instalace plynu – zemní plyn Kanalizace – odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC Vybavení kuchyně – chybí plynový sporák Vnitřní vybavení – vana ocelová, umyvadlo Záchod – standartní splachovací Ostatní – digestoř, vestavěné skříně, rozvod veřejného telefonu, rozvod antén pod omítkou

Obj. podíl Hodnocení 0,60 % Nevyskytuje se 3,00 % Standardní 1,80 % Standardní 0,50 % Standardní 2,80 % Standardní 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Podstandardní Standardní Standardní Standardní

Základní koeficient K4 = 1,0000 Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce 0,54 × 0,80 % 13. Okna 0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

+ + – – =

0,0043 0,0281 0,0060 0,0027 1,0237

Základní cena rodinného domu uvedená v příloze č. 6 vyhlášky se vynásobí koeficienty podle následujícího vzorce: ZCU = ZC × K4 × K5 × Ki × Kp Koeficient polohový dle přílohy č. 13 – obec Vlčnov Koeficient změny cen staveb dle přílohy č. 35 Koeficient prodejnosti dle přílohy č. 36

K5 = 0,8500 Ki = 1,8280 Kp = 0,9550

ZCU = 1777,5 × 1,0237 × 0,8500 × 1,8280 × 0,9550 = 2 700,11,- Kč/m3 Základní upravená cena rodinného domu: 947,07 m3 × 2 700,11 Kč/m3 = 2 557 193,18 Kč Výpočet opotřebení dle § 20 příloha č. 14 vyhlášky Pro výpočet opotřebení použiji analytickou metodu. Předpokládanou životnost konstrukcí a vybavení lze nalézt v tabulce č. 7 přílohy č. 14 vyhlášky. Konstrukce: 1. Základy – standardní 20 / (20 + 160) × 100 = 11,111 % 11,111 % × 7,10 % / 1,0237 2. Zdivo – standardní 20 / (20 + 160) × 100 = 11,111 % 11,111 % × 22,30 % / 1,0237 3. Stropy – standardní 20 / (20 + 160) × 100 = 11,111 % 11,111 % × 8,40 % / 1,0237 4. Střecha – standardní 20 / (20 + 130) × 100 = 13,333 % 13,333 % × 5,20 % / 1,0237

27

+

0,771 %

+

2,420 %

+

0,912 %

+

0,677 %

5. Krytina – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,20 % / 1,0237 6. Klempířské konstrukce – nadstandardní 2 / (2 + 78) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 0,80 % × 1,54 / 1,0237 7. Vnitřní omítky – standardní 20 / (20 + 40) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 6,20 % / 1,0237 8. Fasádní omítky – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,10 % / 1,0237 9. Vnější obklady – standardní 14 / (14 + 36) × 100 = 28,000 % 28,000 % × 0,40 % / 1,0237 10. Vnitřní obklady – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 2,30 % / 1,0237 11. Schody – standardní 20 / (20 + 130) × 100 = 13,333 % 13,333 % × 2,40 % / 1,0237 12. Dveře – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,30 % / 1,0237 13. Okna – nadstandardní 2 / (2 + 78) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 5,20 % × 1,54 / 1,0237 14. Podlahy obytných místností – standardní 5 / (5 + 75) × 100 = 6,250 % 6,250 % × 2,20 % / 1,0237 15. Podlahy ostatních místností – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 1,10 % / 1,0237 16. Vytápění – standardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 4,40 % / 1,0237 17. Elektroinstalace – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 4,10 % / 1,0237 19. Rozvod vody – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,00 % / 1,0237 20. Zdroj teplé vody – standardní 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 1,80 % / 1,0237 21. Instalace plynu – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,50 % / 1,0237 22. Kanalizace – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 2,80 % / 1,0237 28

+

0,781 %

+

0,030 %

+

2,019 %

+

1,211 %

+

0,109 %

+

0,899 %

+

0,313 %

+

0,806 %

+

0,196 %

+

0,134 %

+

0,269 %

+

1,032 %

+

1,602 %

+

1,172 %

+

0,220 %

+

0,147 %

+

1,094 %

23. Vybavení kuchyně – podstandardní 20 / (20 + 10) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 0,50 % × 0,46 / 1,0237 24. Vnitřní vybavení – standardní 20 / (20 + 40) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 5,10 % / 1,0237 25. Záchod – standardní 20 / (20 + 40) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 0,40 % / 1,0237 26. Ostatní – standardní 14 / (14 + 10) × 100 = 58,333 % 58,333 % × 3,60 % / 1,0237 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 2 557 193,18 Kč × 20,731 %

+

0,075 %

+

1,661 %

+

0,130 %

+ =

2,051 % 20,731 % –

530 131,72 Kč

Cena po odečtení opotřebení: 2 557 193,18 Kč – 530 131,72 Kč = 2 027 061,46 Kč41 Stavební pozemek dle § 28 vyhlášky Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 49,98 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (3 020 – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde 3 020 je počet obyvatel v obci. Zastavěné plochy a nádvoří odst. 2 Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

× × ×

1,828 0,955 1,746

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 128 49,98 87,2651

Cena 11 169,93 Kč

Výpočet ceny pozemku: Název p.č. Zastavěná plocha a 3643/4 nádvoří

Orná půda odst. 8 Tento pozemek tvoří se stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku: Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: × Koeficient úpravy dle §28 odst.8: × Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: ×

1,828 0,955 0,400 0,698

Výpočet ceny pozemku: Název Orná půda

p.č. 3643/3

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 267 49,98 34,8860 2

Zjištěná cena obou pozemků (součet): 20 484,49 Kč

41

zjištěná cena rodinného domu

29

Cena 9 314,56 Kč

Rekapitulace42 Cena rodinného domu: 2 027 060,– Kč Cena pozemků: 20 480,– Kč Celková cena: 2 047 540,– Kč

2.4.3 Úřední odhad č. 2 Administrativní cena stanovená v úředním odhadu č. 1 je velmi vzdálená od ceny tržní. Po poradě s realitním makléřem byla tržní cena RD a pozemků stanovena v rozmezí 1 300 000,-Kč – 1 400 000,- Kč, pokud se prodej uskuteční přes realitní kancelář bude ještě navýšena o provizi a další náklady (viz. podkapitola 1.4.2). Odhadce je často žádán o snížení administrativní ceny především kvůli platbě daně z převodu nemovitosti. Budou zde tedy uvedeny možnosti jak administrativní cenu snížit a v závěru bude provedeno srovnání s odhadem č. 1. Popisné údaje zůstávají stejné jako u předchozího odhadu. Prvním bodem, kde lze změnit cenu, je stanovení podstandardu, standardu nebo nadstandardu u některých položek konstrukcí a vybavení a tím ovlivnit velikost koeficientu K4. Ty položky, které lze měnit ze standardních43 na podstandardní (z nadstandardních na standardní), jsou následující: • základy a zdivo – to z jakého jsou základy materiálu a zda mají izolaci, zjistí znalec jen na základě informací od majitele domu, a ani ten sám nemusí mít správné informace, obzvlášť pokud dům koupil a technické údaje o něm má od předchozího majitele, • stropy – v případě špatného technického stavu (např.se strop prohýbá) ho lze považovat taktéž za podstandardní, není zde definován materiál, hodnocení je zcela na odhadci, • vnitřní a fasádní omítky – je zde sice definováno standardní provedení, ale toto provedení nemusí být kvalitní nebo mohou být původní vrstvy překryty novými méně kvalitními nátěry, • vnější obklady – definován je pouze jeden typ materiálu, stanovení standardu ostatního použitého materiálu je opět na subjektivním posouzení odhadce • vnitřní obklady – jsou stanoveny místnosti (koupelna, vana, WC, kuchyně), které mají mít obklad, pokud jedna nebo více těchto místností obklad nemá, je možné tuto položku považovat za podstandardní, • schody – není přesně definován typ povrchu a zábradlí, • dveře – opět není přesně určen materiál, • rozvod vody – rozvod vody (studená, teplá) má být v koupelně i v kuchyni, pokud v jedné místnosti chybí nebo je tam pouze studená, opět to lze považovat za podstandardní, • vnitřní vybavení – opět pokud některé jmenované zařízení chybí, lze tuto položku hodnotit jako podstandardní, • ostatní – požadavky na „ostatní“ nesplňuje téměř žádný dům, hodnocení položky je zcela subjektivní. V případě, že bychom výše vyjmenované položky změnily ze standardních na podstandardní a ostatní parametry by zůstali zachované z předchozího odhadu, došlo by k poklesu 42

Podle § 49 vyhlášky jsou ceny nemovitostí zaokrouhlené na desetikoruny. Stanovení standardu vychází z tabulky II - Standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků v příloze č. 6.

43

30

koeficientu K4 z původních 1,0237 na 0,6609 (viz. příloha 2 úřední odhad I). Ale koeficient K4 je omezen rozpětím 0,80 – 1,20, které lze překročit jen na základě průkazného zdůvodnění, což v našem případě není možné. Za podstandardní proto můžeme stanovit jen některé položky. Cena pozemků by zůstala stejná, jelikož do jejich ocenění nevstupuje koeficient K4. V tomto případě lze zvolit za podstandardní pouze položku „ostatní“ (viz. příloha 2 úřední odhad II) což sníží cenu rodinného domu z původních 2 027 061,46 Kč na 2 006 935,11 Kč. Koeficient K4 klesl z původních 1,0237 na 1,0043. Velký prostor pro snížení ceny nastává při stanovení opotřebení. Stáří rodinného domu, jeho konstrukcí a vybavení nelze ovlivnit, co však lze při oceňování nemovitostí ovlivnit lze, je jejich předpokládaná životnost. Předpokládaná životnost vypsána v tabulce č. 7 přílohy č. 14 vyhlášky dává znalci možnost stanovit si životnost v daném rozpětí a tím pádem zvýšit nebo snížit opotřebení. Např. u položky č. 3 – stropy je předpokládaná životnost 80 – 150 roků a je na subjektivním uvážení znalce, jakou hodnotu zvolí. V případě že strop je starý 20 let je opotřebení při zvolení dolní hranice předpokládané životnosti 25% a v případě že je zvolena horní hranice životnosti je opotřebení 10%. Takto lze postupovat u každé položky. V úředním odhadu č. 1 nebyly sice vždy voleny nejvyšší hodnoty opotřebení, ale patřili k těm vyšším. Nyní bude zachována charakteristika vybavení jako je úředním odhadu II v příloze 2 a hranice životnosti budou stanoveny spíše na nižší úrovni (ne vždy lze stanovit nejnižší úroveň, jelikož velká část vybavení by byla přežitá, což neodpovídá skutečnému stavu). Konstrukce: 1. Základy – standardní 20 / (20 + 130) × 100 = 13,333 % 13,333 % × 7,10 % / 1,0043 2. Zdivo – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 22,30 % / 1,0043 3. Stropy – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 8,40 % / 1,0043 4. Střecha – standardní 20 / (20 + 50) × 100 = 28,571 % 28,571 % × 5,20 % / 1,0043 5. Krytina – standardní 20 / (20 + 20) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 3,20 % / 1,0043 6. Klempířské konstrukce – nadstandardní 2 / (2 + 38) × 100 = 5,000 % 5,000 % × 0,80 % × 1,54 / 1,0043 7. Vnitřní omítky – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 6,20 % / 1,0043 8. Fasádní omítky – standardní 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 3,10 % / 1,0043 9. Vnější obklady – standardní 14 / (14 + 16) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 0,40 % / 1,0043 31

+

0,943 %

+

5,551 %

+

2,091 %

+

1,479 %

+

1,593 %

+

0,061 %

+

2,469 %

+

2,058 %

+

0,186 %

10. Vnitřní obklady – standardní 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 2,30 % / 1,0043 11. Schody – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 2,40 % / 1,0043 12. Dveře – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,30 % / 1,0043 13. Okna – nadstandardní 2 / (2 + 58) × 100 = 3,333 % 3,333 % × 5,20 % × 1,54 / 1,0043 14. Podlahy obytných místností – standardní 5 / (5 + 10) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 2,20 % / 1,0043 15. Podlahy ostatních místností – standardní 20 / (20 + 5) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 1,10 % / 1,0043 16. Vytápění – standardní 12 / (12 + 18) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 4,40 % / 1,0043 17. Elektroinstalace – standardní 20 / (20 + 5) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 4,10 % / 1,0043 19. Rozvod vody – standardní 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 3,00 % / 1,0043 20. Zdroj teplé vody – standardní 5 / (5 + 15) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 1,80 % / 1,0043 21. Instalace plynu – standardní 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,50 % / 1,0043 22. Kanalizace – standardní 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 2,80 % / 1,0043 23. Vybavení kuchyně – podstandardní 20 / (20 + 3) × 100 = 86,957 % 86,957 % × 0,50 % × 0,46 / 1,0043 24. Vnitřní vybavení – standardní 20 / (20 + 20) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 5,10 % / 1,0043 25. Záchod – standardní 20 / (20 + 5) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,40 % / 1,0043 26. Ostatní – podstandardní 14 / (14 + 10) × 100 = 58,333 % 58,333 % × 3,60 % × 0,46 / 1,0043 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 2 508 731,61 Kč × 35,325 %

32

+

1,527 %

+

0,597 %

+

1,314 %

+

0,266 %

+

0,730 %

+

0,876 %

+

1,752 %

+

3,266 %

+

1,991 %

+

0,448 %

+

0,249 %

+

1,859 %

+

0,199 %

+

2,539 %

+

0,319 %

+ =

0,962 % 35,325 % –

886 209,44 Kč

Cena po odečtení opotřebení: 2 508 731,61 Kč – 886 209,44 Kč = 1 622 522,17 Kč Cena rodinného domu klesla v důsledku změny životnosti konstrukcí a vybavení z 2 006 935,11 Kč na 1 622 522,17 Kč. Poslední možností jak snížit administrativní cenu nemovitosti je zvýšení nebo snížení koeficientu Kp až o 20 % hodnoty koeficientu. Snížení koeficientu Kp musí být odůvodněno a doloženo fotodokumentací či mapovým podkladem. Důvodem úpravy musí být odchylnost od běžných podmínek v oceňované lokalitě v členění dle přílohy č. 36, a to v občanské vybavenosti, dopravním spojením, historickém významu oblasti, v mimořádných klimatických podmínkách, a nebo jiné závažné důvody ve vztahu k oceňované nemovitosti, které výrazně ovlivní zjištěnou cenu.44 Cena rodinného domu byla před snížením koeficientu Kp 1 622 522,17 Kč, pokud snížíme tento koeficient o 5 % z důvodu blízkosti zemědělského družstva, které je příčinou zvýšené prašnosti a hlučnosti, koeficient Kp poklesne z hodnoty 0,9550 na 0,9070. Výpočet ceny dle § 5 vyhlášky po snížení koeficientu Kp Základní cenu rodinného domu opět stanovíme podle vzorce: ZCU = ZC × K4 × K5 × Ki × Kp ZC = 1 975,- Kč/m3 Jelikož se jedná opět o vnitřní řadový dům vynásobíme základní cenu koeficientem 0,9000, ZC = 1 975 × 0,9000 = 1 777,5,- Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4 = 1,0043 Koeficient polohový K5 = 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki = 1,8280 Koeficient prodejnosti Kp = 0,9070 ZCU = 1 777,5 × 1,0043 × 0,8500 × 1,8280 × 0,9070 = 2 515,80 Kč/m3 Základní upravená cena rodinného domu: 947,07 m3 × 2 515,80 Kč/m3 = 2 382 638, 71 Kč a cena po odpočtu opotřebení, které je 35,325 %, činí 1 540 971,59 Kč.45 Jelikož koeficientem Kp je upravována i základní cena pozemků, klesne jejich celková cena z 20 484,49 na 19 454,45 Kč. Stavební pozemek § 28 vyhlášky Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 49,98 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (3 020 – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde 3 020 je počet obyvatel v obci. Zastavěné plochy a nádvoří odst. 2 Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

Název p.č. Zastavěná plocha a 3643/4 nádvoří 44 45

× × ×

1,828 0,907 1,658

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 128 49,98 82,8668

Cena 10 606,95 Kč

§ 47 odst. 7 vyhlášky 2 382 638,71 – (2 382 638,71×35,325)/100 = 1 540 971,59 Kč – zjištěná cena nemovitosti

33

Orná půda odst. 8 Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Koeficient úpravy dle §28 odst.8: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

Název Orná půda

p.č. 3643/3

× × × ×

1,828 0,907 0,400 0,663

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 267 49,98 33,1367

Cena 8 847,50 Kč

2

Zjištěná cena obou pozemků (součet): 19 454,45 Kč Rekapitulace46 Cena rodinného domu: 1 540 970,– Kč Cena pozemků: 19 450,– Kč Celková cena: 1 560 420,– Kč

2.5 Shrnutí Cena a hodnota nejsou totéž. V případě úředního odhadu se stavby a pozemky oceňují zvlášť, lze je ocenit několika způsoby záleží na typu nemovitosti a jejím využití. Administrativní cenu nemovitosti lze v určitých mezích snížit. Cenu můžeme ovlivnit jednak velikostí koeficientu K4, který se stanový jako součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet koeficientů s podstandardním vybavením. Jelikož popis standardu vybavení v příloze č. 6 vyhlášky je poněkud nepřesný, lze popsat především standardní konstrukce a vybavení jako podstandardní. Snížení ceny záleží především na velikosti objemového podílu zvolené konstrukce či vybavení, čím vyšší objemový podíl je, tím je snížení ceny výraznější. Oproti původnímu zadání (úřední odhad č. 1) byla stanovena za podstandardní pouze položka „ostatní“, jejíž podíl je 3,60 %, a došlo k poklesu ceny o 1 %. Největší prostor pro snížení ceny dává výpočet opotřebení. Velikost opotřebení se odvíjí od volby životnosti konstrukce. V případě prvního odhadu bylo opotřebení pouze 20,731 %, jelikož životnost konstrukcí byla volena blíže horní hranice, ve druhém odhadu byla životnost stanovena spíše u dolní hranice životnosti a v důsledku toho se opotřebení zvýšilo téměř na dvojnásobek – 35,325 %. Opotřebení se následně odečítá od výchozí ceny. Poslední možností poklesu ceny je snížení koeficientu Kp, toto snížení musí být odůvodněno a doloženo. V důsledku snížení koeficient Kp o 5 % došlo k poklesu ceny o 5 %. V této podkapitole bylo prezentováno pouze snížení ceny nemovitosti, ale stanovením opačného postupu – co nejvíce vybavení a konstrukcí hodnotit jako nadstandardní, stanovit životnosti konstrukcí na nejvyšší hodnotě a zvýšit koeficientu Kp, lze cenu také zvýšit.

46

Podle § 49 vyhlášky jsou ceny nemovitostí zaokrouhlené na desetikoruny.

34

3 Obvyklá (tržní) cena rodinného domu a pozemku Na základě tržního odhadu lze stanovit obvyklou (tržní) cenu. Obvyklá (tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.47 Úkolem tržního odhadu je stanovit, za kolik je možné nemovitost prodat, tento odhad dává znalci také možnost více pracovat s cenou a více ovlivnit její výši než odhad daňový. Tržní odhad si lze opět nechat zpracovat u koncesovaných odhadců. Odhad obvyklé (tržní) ceny se používá především v následujících případech: při dělení majetku spoluvlastníků, použití je možné v dědickém řízení, pro ocenění zástavy při půjčování peněz od peněžních ústavů, na hypotéky, při žádosti o vyšší úvěr ze stavebního spoření a pro úvahy eventuálních kupců (investorů) o koupi nemovitosti. Je to zkrátka ve všech případech, kde je nutno zjistit tržní cenu.

3.1 Metody používané při stanovení obvyklé (tržní) ceny Níže je uveden stručný seznam nejčastějších metod používaných při stanovení obvyklé ceny staveb a pozemků. V následující podkapitole bude stanovena obvyklá cena RD a pozemku (popis viz. podkapitola 2.4.1).

3.1.1 Areál (stavba + pozemek) Zde budou stručně prezentovány jednotlivé metody vedoucí ke stanovení obvyklé (tržní) ceny areálu, který zahrnuje stavbu a pozemek. Výjimkou je pouze metoda THU, kterou lze stanovit pouze hodnotu stavby. Porovnávací metoda Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozené z ceny jiné funkčně související věci.48 Nutné je připomenout, že cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze, proto je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň podobných polohách. Také je třeba vzít v úvahu nakolik jsou si nemovitosti podobné a odlišnosti vyjádřit v ceně. Oceňovací program Delta-NEM nabízí tři varianty porovnávací metody – a to univerzální variantu, variantu podle doc.Bradáče a porovnání pomocí Registru porovnávacích nemovitostí.

47 48

•

Univerzální varianta - jedná se o nejobecnější schéma ocenění porovnávacím způsobem. Odhadce zadá jeden nebo více porovnávacích objektů, jejich cenu upraví koeficienty podle vlastního uvážení a přepočte přes zvolenou měrnou jednotku na kvantitu oceňovaného objektu. Tato metody umožňuje odhadci významně manipulovat s cenou stavby. Cena je stanovena na základě ceny porovnávacích nemovitostí a subjektivně volených koeficientů. Použití vyžaduje dlouholeté zkušenosti s oceňováním nemovitostí.

•

Porovnávací metoda podle doc. Bradáče - metoda je nazývána též metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny. Standardní jednotková tržní cena (dále SJTC) je známá tržní cena za jednotku výměry (obestavěného prostoru, podlahové plochy atd.). Stavba se tedy porovnává podle jednotkového množství, následuje zadání definovaných koeficientů, které hodnotí stavbu podle jednotlivých kriterií. V konečné fázi je třeba zadat seznam porovnatelných nemovitostí.

Bradáč 2004 Bradáč 2004

35

•

Porovnání pomocí Registru porovnávacích nemovitostí - Registr porovnávacích nemovitostí vznikl, aby umožnil snadné a transparentní oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem. Odhadce nemusí disponovat takovou databází porovnávacích nemovitostí jako v případě dvou výše uvedených metod.49 Bližší informace o tomto způsobu oceňování (včetně praktického příkladu) naleznete v příloze 3.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota je součet předpokládaných čistých budoucích příjmů z nemovitosti diskontovaný na současnou hodnotu. Pro výpočet je třeba zadat reprodukční cenu nemovitosti pro určení nákladů na provoz, údržbu a pojištění procentem z reprodukční ceny. Výpočet se provádí zpětně jako součet všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnu, jsou tedy diskontovány na současnou hodnotu, což je částka, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. Je nutno zadat i časovou cenu (věcná hodnota nemovitosti) pro výpočet amortizace. Tato metoda reprezentuje čistě ekonomický pohled na nemovitost jako na věc, která přináší výnos. THU Pro zjištění výchozí ceny stavby v případě věcné hodnoty lze použít výpočet reprodukční hodnoty pomocí THU (technicko hospodářských ukazatelů)50 a následně spočítat opotřebení této stavby a stanovit konečnou cenu. Nejprve se zjistí výměra celé stavby (např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, délka, výška) a pro danou jednotku se následně v katalogu THU zjistí jednotková cena, kterou lze opět upravit příslušnými indexy a koeficienty. Metodika THU je mezi stavebními odborníky známa, vyžaduje znalosti z oboru stavebnictví a používá se především při výpočtu tržní ceny rozestavěného nebo nově postaveného domu, při žádosti o hypoteční úvěr při stavbě domu. Věcnou hodnotu lze určit i dle vyhlášky, při ocenění se však nepoužije koeficient Kp a odhadce má možnost si zadat vlastní koeficient Ki.

3.1.2 Pozemky Níže je uveden stručný seznam tržních oceňovacích metod pozemků, podrobnější popis těchto metod bude uveden při samotném ocenění. Metoda tříd polohy Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „tříd polohy“ spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu.51 Používá se 5+2 klíčů třídy polohy, každý klíč má svůj slovní popis (viz. tabulka XII v příloze 7). Tato metoda může být použita k ocenění převážné většiny pozemků, zejména v těch případech, kdy nejsou k dispozici porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Indexová metoda Základem je průměrná jednotková cena pozemku, které je upravována pomocí jednotlivých koeficientů, uvedených v příloze 8 tabulka XIV. U této metody je potřeba znát alespoň průměrnou cenu pozemků, což znamená mít přehled o realizovaných prodejních cenách pozemků v dané lokalitě. Srovnávací indexová metoda 49

internetové stránky o registru porovnávacích nemovitostí Lze použít data THU firmy RTS Brno nebo data THU firmy ÚRS. 51 Bradáč 2004 50

36

Tuto metodu lze efektivně využít při porovnání ceny pozemku prodávaného s cenou pozemku podobného odhadovaného. Princip této metody je rozdělen na dvě části, nejprve se stanoví výměra pozemků a koeficienty upravující oceňovaný pozemek, v druhé části popíšeme srovnávací pozemky včetně jednotkové ceny a koeficientů. Porovnávací metoda Metoda umožňuje ocenit pozemky srovnáním s jinými pozemky, jejichž cena je známá. Je třeba opět zadat jak oceňované, tak srovnávací pozemky, včetně výměry a ceny, ze kterých se vypočítá jednotková cena. Jednotková cena je upravena koeficientem prodejnosti Kp a vahou. Aritmetický průměr upravených jednotkových cen srovnávacích pozemků se použije jako jednotková cena oceňovaných pozemků.52

3.2 Ocenění rodinného domu a pozemků V této podkapitole bude na praktickém příkladě prezentováno několik oceňovacích metod vedoucích ke stanovení tržní ceny nemovitosti. V závěru bude kombinací několika metod stanovena obvyklá (tržní) cena. Opět bude oceňován RD a pozemek ve Vlčnově popsaný v podkapitole 2.4.1.

3.2.1 Ocenění porovnávací metodou doc. Bradáče Nejprve podrobně popíšeme oceňovaný objekt. Je nutné stanovit alespoň jeden výměr a to: obestavěný prostor, zastavěná plocha objektu, zastavěná plocha všech podlaží objektu, hrubá užitková plocha objektu (tj. plocha bez schodišť, výtahových šachet apod.) a čistá užitková plocha objektu (tj. plocha bez schodišť, výtahových šachet, příslušenství apod.). Jelikož v našem příkladě neuvažujeme příslušenství, tak se hrubá a čistá užitná plocha shoduje. Pro stanovení přepočítávacího indexu jsou definována kriteria, která jsou rozdělena do 4 částí a pro každé kriterium je volen dílčí koeficient, tyto koeficienty se mezi sebou násobí a výsledkem je index pro přepočet (IO). Pro každý koeficient je stanovena minimální a maximální hodnota, odhadce volí hodnotu každého koeficientu podle popisu kriteria uvedeného v tabulce VI v příloze 4. Popis domu i hodnoty jednotlivých koeficientů nalezneme v tabulce 1. Tabulka 1: Ocenění porovnávací metodou doc.Bradáče a) Popis objektu: Poloha řadový vnitřní Konstrukce zděné Počet PP 1 Počet NP 2 Podkroví ne Výtah ne Pozemky 395,00 m2 Zastavěná plocha 105,44 m2 hlavního objektu Poměr pozemků k 3,75 zastavěné ploše OP celkem 947,07 m3 ZP podlaží celkem 249,38 m2 PP podlaží celkem 210,00 m2 52

Delta-NEM

37

Hrubá užitková plocha 181,00 m2 Čistá užitková plocha 181,00 m2 Přípojky voda, elektřina, kanalizace, plyn Technický stav dobrý Příslušenství Stáří 20 roků b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. 0,90 pronájmu nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94 5 Obchod a služby 0,94 6 Školství 0,94 7 Zdravotnictví 0,94 8 Kultura, sport 0,94 9 Hotely ap. 0,98 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 11 Životní prostředí 0,94 B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 13 Dopravní podmínky 0,94 14 Orientace ke světovým stranám 0,94 15 Konfigurace terénu 0,92 16 Převládající zástavba 0,94 17 Parkovací možnosti v okolí 0,94 18 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 19 Územní plán 0,94 20 Inženýrské sítě 0,60 C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 0,94 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 23 Regulace nájemného 0,90 24 Výskyt radonu 0,93 25 Další možnosti ohrožení 0,60 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 28 Technická hodnota stavby 0,20 29 Údržba stavby 0,85 30 Pozemky k objektu celkem 0,85 D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce 0,90 Součin dílčích koeficientů – index IO Pramen: Vlastní výpočty

38

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

0,85 0,99 1,01

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,02 0,98 0,97 0,98 0,97 0,98 0,99 1,04

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,98 0,99 1,00 1,04 1,00 1,06 1,06 1,02 1,05

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

0,96 0,97 1,00 1,05 0,90 1,00 1,01 0,75 1,01 1,03

1,10

0,95 0,63

Dále je třeba získat informace (zejména o výměře) o dostatečně velkém souboru prodaných nebo inzerovaných nemovitostí stejného druhu a jejich sjednanou nebo požadovanou cenu.53 Srovnávací nemovitosti jsou uvedeny v příloze 4 (tabulky VII, VIII, IX) fiktivní.54 Tržní ceny srovnávacích objektů se dělí danými výměrami objektů. Výsledkem jsou jednotkové tržní ceny jednotlivých srovnávacích objektů (viz. příloha 4 tabulky VII, VIII, IX odkaz za c). Jednotkových cen je použito maximum tolik, kolik různých druhů výměr je možno v objektech zjistit. Indexy srovnávacích objektů (IS) se získávají opět volbou odpovídajících dílčích koeficientů (viz. příloha 4 tabulka VI). Všechny dílčí koeficienty se vzájemně násobí, tím získáme index srovnávacího objektu IS. Indexem srovnávacího objektu se dělí jednotkové ceny. Výsledkem jsou přepočtené standardní jednotkové tržní ceny daného srovnávacího objektu (viz. příloha 4 tabulky VII, VIII, IX odkaz za d). Tabulka 2: Zjištění standardních jednotkových cen SJTC Objekt Přepočtená jednotková cena srovnávacích objektů (Kč/m3, Kč/m2) za číslo OP ZP PP PUH PUČ 2 561,54 9 195,91 11 131,90 12 896,70 12 896,70 1 3 251,75 9 202,45 9 202,45 10 517,09 11 326,10 2 3 123,16 9 464,37 11 207,80 13 592,44 13 592,44 3 2 561,54 9 195,91 9 202,45 10 517,09 11 326,10 SJTC – min. 2 978,82 9 287,58 10 514,05 12 335,41 12 605,08 SJTC – prům. 3 251,75 9 464,37 11 207,80 13 592,44 13 592,44 SJTC – max. Pramen: Vlastní výpočty

V třetím až pátém řádku tabulky 2 jsou uvedeny přepočtené jednotkové ceny srovnávacích objektů. V řádku šestém a osmém je uvedeno minimum a maximum hodnot z řádků 3 až 5. V sedmém řádku je vážený průměr z hodnot ze 3. až 5. řádku. V řádcích 3 až 5 tabulky č. 3 jsou uvedeny STJC, v řádku 6 je uveden index oceňovaného objektu. V řádcích 7 až 9 jsou postupně násobeny STJC indexem Io, výsledkem jsou jednotkové tržní ceny oceňovaného objektu . V řádku 12 až 14 jsou postupně hodnoty jednotkových tržních cen oceňovaného objektu (JCO) násobeny výměrou ze stejného sloupce v řádku 10.

53

Pokud odhadce používá požadované ceny, je často nutné je upravit koeficientem, pro danou lokalitu, typ nemovitosti, realitní kancelář a druh inzerce na základě inzerovaných a následně sjednaných cen nemovitostí. 54 Jejich prodejní cena byla konzultována s realitními makléři.

39

Tabulka 3: Výpočet ceny objektu Přepočtená jednotková cena (Kč/m3, Kč/m2) za OP ZP PP PUH PUČ SJTC – min. 2 561,54 9 195,91 9 202,45 10 517,09 11 326,10 SJTC – prům. 2 978,82 9 287,58 10 514,05 12 335,41 12 605,08 SJTC – max. 3 251,75 9 464,37 11 207,80 13 592,44 13 592,44 IO 0,63 JCO – min. 1 618,89 5 811,82 5 815,95 6 646,80 7 158,10 JCO – prům. 1 882,61 5 869,75 6 644,88 7 795,98 7 966,41 JCO – max. 2 055,11 5 981,48 7 083,33 8 590,42 8 590,42 Výměry 947,07 249,38 210,00 181,00 181,00 Cena oceňovaného objektu (Kč) CO – min. 1 533 202,15 1 449 351,67 1 221 349,50 1 203 070,80 1 295 616,10 CO – prům. 1 782 963,45 1 463 798,26 1 395 424,80 1 411 072,38 1 441 920,21 CO – max. 1 946 333,03 1 491 661,48 1 487 499,30 1 554 866,02 1 554 866,02 minimální 1 203 070,80 Kč Cmin průměrná 1 499 035,82 Kč Cprům maximální 1 946 333,03 Kč Cmax Cena objektu zjištěná porovnávací metodou - Cpo 1 387 550,– Kč Pramen: Vlastní výpočty

Nejpravděpodobnější hodnotou podle zásad matematické statistiky a počtu pravděpodobnosti je hodnota průměrná, v tabulce je reprezentována hodnotou 1 460 518, 29 Kč. Přijatelné pravděpodobnostní rozmezí je 1 203 070,80 Kč až 1 946 333,03 Kč. Cena objektu stanovená cenovým porovnáním se vypočte takto: Cpo = Cprům – [0,15 × (Cmax – Cmin)] = 1 499 035,82 – [0,15 × (1 946 333,03 – 1 203 070,80)] = 1 387 546,49 Kč. Cena objektu (rodinný dům + pozemek) je 1 387 550,- Kč.

3.2.2 Výnosová hodnota Lze zvolit různé modely předpokládaných budoucích příjmů. Pro většinu použití je však dostačující model „konstantní zisk po neomezenou domu“, tzv. věcná renta.55 Opět je nutno vyplnit charakteristiku stavby a to: výměru obytné plochy, nájem za m2 a rok, reprodukční hodnotu stavby, časovou cenu stanovenou věcnou hodnotou podle vyhlášky (lze použít i cenu z vyhlášky). Dále je nutno spočítat náklady (jak jednorázové, tak opakující se) a poslední položkou, kterou je nutno vyplnit, je předpokládaná doba životnosti. Nájem byl stanoven na základě inzerce obdobných domů – popis domů a výši nájmů naleznete v příloze 5 (Pronájmy RD ve Zlínském kraji). Jelikož srovnávané domy leží ve městech a oceňovaný dům na vesnici, musela tomu být přizpůsobena výše stanoveného nájmu. Položka, která musí být při stanovení výnosové hodnoty zohledněna je amortizace (její výpočet je uveden níže) tj. obnos, který by měla po dožití stavby umožnit vlastníkovi její znovupostavení. Tedy vlastník ukládá každoročně na fiktivní účet takovou částku, která mu umožní na konci životnosti stavby pořídit obdobnou nemovitost nebo opravit tu nynější.

55

Delta-NEM

40

K této každoročně vložené částce se přičítají úroky a zůstávají do dalších let, žádná částka se z tohoto účtu nevybírá. Oceňovací program sám stanoví míru kapitalizace, jak pro amortizaci tak pro výpočet výnosové hodnoty. Amortizace má míru kapitalizace 3%, tato míra zohledňuje i inflaci. Kalkulovaná míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnota je zpravidla vnímána jako výpočet ze známých výnosů koupených nemovitostí a jejich kupních cen. Pojem je často také používán pro výpočet míry kapitalizace z úrokových sazeb peněžních ústavů, případně upravený o rizikové a jiné faktory.56 Program vygeneruje první možnost míry kapitalizace, která je pro ostatní stavby, kam řadíme i námi oceňovaný dům, 7 % (výnosová hodnota stavby s touto mírou kapitalizace naleznete v příloze 5 tabulka X). Tato míra kapitalizace se jeví pro tuto nemovitost příliš vysoká. Neodpovídající zvýšení míry kapitalizace má za následek snížení ceny nemovitosti, to poškozuje prodávajícího resp. zvýhodňuje kupujícího. Míru kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty je optimální zjistit z již realizovaných prodejů průměrem, a to buď aritmetickým nebo váženým. Realizovanými prodeji budou opět nemovitosti použité jako srovnávací nemovitosti v porovnávací metodě doc. Bradáče (viz. příloha 4 tabulky VII, VIII, IX). Míru kapitalizace stanovíme aritmetickým průměrem z následujícího vztahu: n zj 1 ir = × ∑ , n j =1 COB j kde značí: ir reálná úroková míra n počet realizovaných srovnatelných prodejů, zj dosažený čistý roční výnos z objektu -jCOBj dosaženou prodejní cenu objektu -jMíra kapitalizace v procentech je potom u = i × 100%. Výpočet míry kapitalizace nalezneme v příloze 5 tabulka XI, míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty je 5%. Tuto hodnotu použijeme v našem výpočtu. C × iA Amortizace se vypočítá následovně: X = (1 + i A )T − 1 X částka, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení. Míru kapitalizace podstatně ovlivňuje také doba další životnosti stavby, proto by měla být životnost zvolena co nejpřesněji.57 Popis ostatních proměnných lze nalézt v příloze 6.

Čisté výnosy spočítáme jako rozdíl mezi výnosy z pronájmu a náklady (na provoz, údržbu, pojistné). Následuje samotný výpočet výnosové hodnoty věcnou rentou, což je podíl čistých výnosů a úrokové míry (míry kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty). Tabulka 4: Výpočet ceny areálu výnosovým způsobem Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: Ostatních plochy: Výměry celkem: a) Výnosy z pronajímaných ploch: 56 57

Bradáč 2004 Bradáč 2004

41

m2 m2 m2

181,00 289,00 470,00

Obytné plochy Rodinný dům

600,00 Kč ×

181,00 m2

Ostatní plochy Pozemek 60,00 Kč × 289,00 m2 Výnosy celkem VC b) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR c) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota

Kč/rok

108 600,–

Kč/rok Kč/rok

17 340,– 125 940,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 719 363,50 54 000,– 10 000,– 1 400,– 0,0300

roků

40

Kč/rok

22 802,85

Kč/rok Kč/rok

88 202,85 37 737,15

Kč

0,0500 754 740,–

Pramen: Vlastní výpočty

Výnosová hodnota nemovitosti je podstatně nižší než porovnávací, což je dáno nízkým výnosem z nájemného po odečtení všech nákladů. Tato nemovitost by se ovšem při vyšším nájemném v daném místě stala s největší pravděpodobností nepronajímatelnou.

3.2.3 Pozemky - metoda tříd polohy Budeme opět oceňovat pozemky popsané v podkapitola 2.4.1, tedy zastavěnou plochu a nádvoří o výměře 128 m2 a ornou půdu o výměře 267 m2. Celková výměra je 395 m2. Tato metoda se používá především k ocenění stavebních pozemků. Námi oceňované pozemky mají sice různé parcelní číslo, ale tvoří spolu s domem jednotný funkční celek, proto je lze oba ocenit touto metodou. Nejprve zadáme základní informace týkající se nemovitosti stojící na pozemku. Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 2 500 000,– Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 105,44 m2 Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“, v tomto klíči jsou obsaženy různé znaky. Používáno je celkem 5+2 klíčů třídy polohy. Stanovení třídy polohy odráží poměry jednotlivých pozemků. Např. nemovitosti v středu města by měli být o jednu až dvě třídy výše než nemovitosti na okraji města.58

58

Bradáč 2004

42

Pro každý znak se zvolí klíč třídy polohy, tento klíč se volí na základě předem definovaných charakteristik pro každý znak. Popis klíčů polohy obsahuje příloha 7 tabulka XII.

Tabulka 5: Třídy polohy Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Pramen: Vlastní výpočty

2+3+ 2+3 = 2,5. 4 Hodnota průměrné třídy polohy je následně snížena (zvýšena) o redukující (povyšující) faktory: 2,5 – 1 = 1,5 a následně je proveden výpočet podílu ceny stavebního pozemku a to za pomocí stanovení následných hodnot: Nejbližší nižší celá třída polohy: 1 K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku: 1,0 %59 Nejbližší vyšší celá třída polohy: 2 K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku: 1,3 % Průměrná třída polohy se jako průměr tříd polohy jednotlivých znaků:

Námi vypočítaná třída polohy je 1,5 a jí odpovídající podíl pozemku se vypočte následkově: 1,0% + (1,3% − 1,0% ) × 0,5 = 1,15% . Procento zastoupení pozemku v ceně souboru stavba a pozemek je 1,15%. V závislosti na ceně nemovitosti lze ocenit pozemek do velikosti trojnásobku zastavěné plochy objektu, zbytek je nutno ocenit samostatně, buď podle fiktivní budoucí stavby nebo RCS × PCP jinou metodikou. Základní cenu pozemku vypočteme následovně: CP = . Dále 100 − PCP spočteme jednotkovou cenu pozemku (trojnásobek zastavěné plochy objektu). Jednotková cena zbývající části pozemku se vypočte jako součin jednotkové části pozemku a koeficientu přebývající plochy, který je 0,15.60 Základní cena pozemku (2 500 000,– × 1,15) / (100 – 1,15) (CP): Jednotková cena stavebního pozemku: 29 084,47 / (3 × 105,44) Cena stavební části pozemku: 91,95 × 316,32 Jednotková cena ostatních pozemků: 91,95 × 0,15 Cena ostatních pozemků: 13,79 × 78,68 Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

29 084,47 91,95 29 084,47 13,79 1 085,– 76,38 30 169,47

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Pozemky – zjištěná cena: 30 169,47 Kč

59

Tabulku zobrazující podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti pro jednotlivé třídy polohy (úprava pro ČR) naleznete v tabulce XIII v příloze 7. 59 Bradáč 2004

43

3.2.4 Pozemky - indexová metoda Stanovíme si základní jednotkovou cenu pozemku. Tato jednotková cena je brána většinou z databáze odhadce, stanoví ji na základě prodejních cen obdobných pozemků. Dále volíme kriteria, jenž jsou vyjmenována níže. Ke každému zvolenému kriteriu se přiřadí koeficient (charakteristika koeficientů je uvedena v příloze 8 tabulka XIV). Celkový index oceňovaného pozemku se spočte jakou součin jednotlivých indexů. Jednotková cena se potom stanoví jako součin základní jednotkové ceny a indexu oceňovaného pozemku.

Tabulka 6: Ocenění pozemků indexovou metodou Zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 3643/4 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné znehodnocení imisemi, starým zatížením ap. (0.3 0.9) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Orná půda p.č.: 3643/3 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C D E F

Třída velikosti obce Obchodní, resp. průmyslová poloha Územní připravenost, infrastruktura Speciální charakteristiky volitelné

Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

350,– 0,60 1,50 0,60 1,30 1,25

0,90 0,789 750 276,41 128,00 35 380,48

Kč/m2

300,–

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený 2 000 až 5 000 obyvatel obytné domy dobrá znehodnocení imisemi, starým zatížením ap. (0.3 0.9) Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60

ZJC

1,00 0,60 1,30 1,00

0,90 0,421 200 126,36 267,00 33 738,12

Pramen: Vlastní výpočty

Pozemky – zjištěná cena (součet): 69 118,60 Kč Srovnávací indexová metoda je jakousi modifikací indexové metody. Nejprve se popíší srovnávací pozemky a stanoví normalizovaná jednotková cena srovnávacích pozemků, což je podíl jednotkové ceny srovnávacího objektu a indexu srovnávacího objektu. Následujícím krokem je ocenění oceňovaných pozemků. Postup je stejný jako u indexové metody až po 44

stanovení jednotkové ceny oceňovaného objektu, která se vypočte jako součin průměrné normalizované jednotkové ceny srovnávacích pozemků (aritmetický průměr normalizovaných jednotkových cen srovnávacích pozemků) a indexu oceňovaného pozemku. Ukázku ocenění pozemků touto metodou naleznete v příloze 9.

3.2.5 Pozemky – porovnávací metoda Při použití porovnávací metody je nutno disponovat databází porovnávacích pozemků se známou tržní cenou. V níže uvedeném odhadu byly jako porovnávací pozemky použity pozemky inzerované RK na internetu. Z porovnávacích pozemků si stanovíme jejich jednotkovou tržní cenu a po vynásobení koeficientem prodejnosti Kp získáme upravenou jednotkovou cenu. Na základě podobnosti porovnávacích pozemků s oceňovaným pozemkem lze stanovit u každého i váhu.

Tabulka 7: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Kostelany nad Moravou Realizovaná cena: 1 819 354,– Kč Výměra: 3 646,00 m2 Jednotková cena: 499,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 424,15 Kč/m2 Váha: 0,90 Pramen: www.Sreality.cz

Tabulka 8: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Bílovice Realizovaná cena: 424 000, – Kč Výměra: 751,00 m2 Jednotková cena: 564,58 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 479,89 Kč/m2 Váha: 1,00 Pramen: www.Sreality.cz

Tabulka 9: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Topolná Realizovaná cena: 518 765,– Kč Výměra: 1 735,00 m2 Jednotková cena: 299,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 254,15 Kč/m2 Váha: 1,00 Pramen: www.Sreality.cz

Tabulka 10: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Popovice Realizovaná cena: 362 000, – Kč Výměra: 2 416,00 m2 Jednotková cena: 149,83 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 127,36 Kč/m2 Váha: 0,90 Pramen: www.Sreality.cz

45

Tabulka 11: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Břestek Realizovaná cena: 549 000,– Kč Výměra: 3 914,00 m2 Jednotková cena: 140,27 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 119,23 Kč/m2 Váha: 0,90 Pramen: www.Sreality.cz

Z upravených jednotkových cen porovnávacích pozemků vypočítáme vážený průměr a ten zvolíme jako stanovenou jednotkovou cenu pozemků. Výpočet váženého průměru (x): 0,9 × 424,15 + 1 × 479,89 + 1 × 254,15 + 0,9 × 127,36 + 0,9 × 119,23 x= = 284,62 0,9 + 1 + 1 + 0,9 + 0,9

Tabulka 12: Stanovení jednotkové ceny Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):

119,23 284,62 479,89 284,62

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

Zdroj: Vlastní výpočty

Oceňované pozemky jsou opět popsány v podkapitole 2.4.1, jejich celková výměra je 395,00 m2. Cenu pozemků spočítáme jako součin výměry a stanovené jednotkové ceny (V × SJC = 395,00 × 284,62 = 112424,90 ). Pozemky – zjištěná cena: 112 424,90 Kč

3.3 Stanovení obvyklé (tržní) ceny RD a pozemku Závazná metodika pro stanovení obvyklé (tržní) ceny neexistuje, přesto je, v případě oceňování stavby a pozemku, nejlépe použít následující postup: • vypočíst cenu porovnávací metodou • následně vypočíst výnosovou hodnotu za předpokladu optimálního, ale u dané nemovitosti reálně dosažitelného nájemného, • je možnost provést pomocné ocenění podle vyhlášky (viz. úřední odhad č. 2) a výpočet věcné hodnoty staveb podle vyhlášky bez použití koeficientu prodejnosti (viz. příloha 10), je možné též postupovat pomocí THU nebo obdobným způsobem • k věcné hodnotě stavby se připočte hodnota pozemků zjištěná podle cenové mapy dané obce, případně obce podobné, případně metodou porovnávací, nejsou-li porovnávací hodnoty, tak metodou tříd polohy. • z hodnoty věcné a výnosové vypočíst aritmetický a vážený průměr.61 Náš postup bude následující: nejprve oceníme nemovitost porovnávací metodou doc. Bradáče, následně stanovíme výnosovou hodnotu nemovitost, věcnou hodnotu (odhad podle vyhlášky bez koeficientu prodejnosti) a použijeme též úřední odhad č.2. K věcné hodnotě domu připočteme cenu pozemku zjištěnou porovnávací metodou.

61

Bradáč 2004

46

Tabulka 13: Stanovení obvyklé ceny Metoda stanovení ceny Porovnávací metoda doc. Bradáče Výnosová hodnota celkem Věcná hodnota staveb a porovnávací hodnota pozemků Aritmetický průměr z hodnoty věcné a výnosové Vážený průměr z hodnoty věcné a výnosové Cena podle vyhlášky Odhad obvyklé ceny

Cena 1 387 550,– Kč 754 740,– Kč 1 811 400,– Kč 1 283 070,– Kč 930 850,– Kč 1 560 420,– Kč 1 350 000,– Kč

Pramen: Vlastní výpočty

Výpočet váženého průměru (Bradáčova úprava) z hodnoty věcné a výnosové: C + n × CV 1811400 + 5 × 754740 COB = N = = 930850 n +1 5 +1 kde je: COB váženým průměrem zjištěná cena všech staveb na pozemku včetně ceny pozemku, CN věcná hodnota stavby + porovnávací hodnota pozemků; tato cena má vždy váhu 1, CV výnosovým způsobem zjištěná cena stavby a pozemku, n váha ceny zjištěné výnosovým způsobem (CV); tato váha činí: a) je-li C N ≤ CV , je n = 1, b) je-li C N ≥ 1,4 × CV , je n = 5,

 C − CV   + 1 . c) jen v ostatních případech se n vypočte pomocí vzorce: n = 10 × N CV   Při stanovení obecné ceny nemovitosti nemůžeme spoléhat jen na mechanické výpočty. Je třeba se neustále zajímat o vývoj cen nemovitostí a nájemného, vždy musí být brán v úvahu účel, ke kterém je zjištění hodnoty určeno.62 Předpokládejme, že námi oceňovaná nemovitost je koupena za účelem bydlení. Ve stávajícím stavu je obyvatelná bez dalších úprav, proto pro nás bude stěžejní hodnota porovnávací. Avšak v horizontu 10 let bude zapotřebí některé drobné vybavení vyměnit či zrenovovat, proto bychom měli konečnou cenu alespoň o část ceny těchto oprav snížit. Hodnota výnosová potvrzuje fakt, že tak velký rodinný dům by se v dané vesnici jen ztěží pronajímal, jelikož pronájmy tak velkých domů zde nejsou příliš rozšířené. Po kombinaci všech těchto faktorů byla stanovena obvyklá cena 1 350 000,- Kč.

3.4 Shrnutí Ke stanovení obvyklé (tržní) ceny neexistují na rozdíl od úředního odhadu žádná striktně daná pravidla. Souhrnný způsob určení obvyklé ceny uvedený v podkapitole 3.3 ukazuje několik pohledů na využití nemovitosti (pokud by nemovitost byla v dezolátním stavu, lze je ještě doplnit o ocenění v likvidační hodnotě a u ceny pozemky zohlednit reprodukční hodnotu stavby po úpravách nebo po výstavbě) a tím se snaží stanovení obvyklé (tržní) ceny co nejvíce objektivizovat. Je také možné použít pouze jednu z výše prezentovaných metod. Na stanovení obvyklé ceny má z velké části vliv subjektivní názor odhadce, to znamená, že dva odhady od různých odhadců se od sebe mohou výrazně lišit.63

62 63

Bradáč 2004 Bradáč 2004

47

4 Majetkové daně z nemovitostí Majetkové daně zpoplatňují převod majetku, nikoli příjem či majetek daňového poplatníka. Mezi tyto přímé a jednorázové daně patří daň dědická, darovací a z převodu nemovitostí. Tyto daně upravuje zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti.64

4.1 Rozdělení poplatníků do skupin pro účely výpočtu majetkových daní Pro účely výpočtu majetkových daní z nemovitostí jsou osoby zařazeny do tří skupin vyjadřujících vztah poplatníka k zůstaviteli, dárci (obdarovanému) nebo nabyvateli (převodci). Sazby daně jsou diferencované podle zařazení poplatníků do skupin dle míry příbuzenského vztahu. Do I. skupiny patří: • příbuzní v řadě přímé (např. syn, vnuk, pravnuk, otec, děd, praděd atd.) • manželé Do II. skupiny patří: • příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety) • manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele. Do III. skupiny patří: • ostatní fyzické osoby a právnické osoby. Sazba daně z převodu nemovitosti je pro všechny tři skupiny stejná a to 3 % ze základu daně. Sazbu daně dědické a darovací u osob zařazených do jednotlivých skupin lze najít opět v zákoně o majetkových daních, 65 v tomto zákoně nalezneme také osvobození od jednotlivých daní.66

Činí-li daň dědická, daň darovací nebo daň z převodu nemovitostí méně než 100 Kč, daňové přiznání se podává, ale vyměřenou daň správce daně nepředepíše a poplatník daň neplatí.67 V dalších podkapitolách budou popsány jednotlivé majetkové daně, včetně jejich výpočtu. Daně budou spočítány z pozemku a RD popsaného v podkapitole 2.4.1. Daň darovací a dědická se platí i z movitého majetku; v níže uvedeném popisu to nebude bráno v úvahu. Jako základ daně postupně uvedeme oba úřední odhady z kapitoly 2 a u daně dědické i odhad obvyklé (tržní) ceny z kapitoly 3; v jednotlivých případech snížené o náklady, dluhy či jiná osvobození definované v zákoně o majetkových daních. Daň bude uvedena pro všechny tři skupiny poplatníků.

Úřední odhad č. 1: Cena rodinného domu: 2 027 060,- Kč Cena pozemků: 20 480,- Kč Celkem po zaokrouhlení: 2 047 540,- Kč

64

Zákonem o majetkových daních se rozumí zákon č. 357/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pokud není uvedeno jinak. 65 § 12 pro 1. skupinu, § 13 pro 2. skupinu a § 14 pro 3. skupinu zákona o majetkových daních 66 § 19 a § 20 zákona o majetkových daních 67 § 18 odst. 4 zákona o majetkových daních

48

Úřední odhad č. 2: Cena rodinného domu: 1 540 970,- Kč Cena pozemků: 19 450,- Kč Celkem po zaokrouhlení: 1 560 420,- Kč Obvyklá cena nemovitosti: 1 350 000,- Kč

4.2 Daň darovací Daň darovací daní bezúplatný převod majetku. Daňová povinnost vzniká poplatníkovi ve chvíli, kdy dojde k bezúplatnému nabytí majetku na základě právního úkonu, které je předmětem darovací daně.

4.2.1 Poplatník daně Poplatníkem daně darovací je nabyvatel, dárce je ručitelem. Poplatníkem může být fyzická osoba, která je občanem ČR nebo cizincem s dlouhodobým nebo trvalým pobytem na území ČR, a právnická osoba se sídlem na území ČR. Pokud darovaný majetek nabude více osob společně, platí daň samostatně každá z nich (úměrně nabytému podílu majetku). Je-li bezúplatně nabyta pouze část majetku, odvádí se daň pouze z té části, která byla nabyta bezúplatně.

4.2.2 Předmět daně Předmětem daně darovací je bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu, a to jinak než smrtí zůstavitele. Majetek je zde chápán jako nemovitosti, movitý majetek a jiný majetkový prospěch. Z nemovitostí, které se nacházejí na území ČR, se vybere daň bez ohledu na státní občanství nebo bydliště dárce. Daň darovací se neplatí např. z plnění nebo z bezúplatného převodu majetku na základě povinnosti stanovené právním předpisem a z dalších.68

4.2.3 Základ daně Základem daně darovací je administrativní cena nemovitostí (posudek musí být platný v den nabytí majetku), které jsou předmětem této daně. Administrativní cenu lze snížit o prokázané dluhy a cenu jiných povinností, které se váží k předmětu daně, o cenu osvobozeného majetku.69

4.2.4 Výpočet daně darovací Dárce neměl žádné prokázané dluhy a jiné povinnosti, které se váží k předmětu daně a darovaný majetek ani jeho část není osvobozena od daně darovací. Základ daně se tedy nesnižuje. Základ daně č. 1 je 2 047 600,- Kč a základ daně č. 2 je 1 560 500,- Kč.70 V tabulce 14 je uveden výpočet daně darovací.71 Postup výpočtu lze nalézt v příloze 11.

Tabulka 14: Výpočet daně darovací72 68

viz. § 6 odst. 3 zákona o majetkových daních § 19, §20 zákona o majetkových daních 70 Zaklad daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. 71 § 12, § 13, § 14 zákona o majetkových daních 72 Daň je zaokrouhlená na celé koruny nahoru. 69

49

Základ daně č. 1 Základ daně č. 2

I. skupina 23 714,- Kč 17 287,- Kč

II. skupina 66 904,- Kč 49 618,- Kč

III. skupina 165 712,- Kč 120 445,- Kč

Pramen: Vlastní výpočty

Daňové přiznání se podává do 30 dnů ode dne doručení smlouvy s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí nebo od účinnosti smlouvy o bezúplatném převodu nemovitosti, která není evidovaná nemovitostí. Součástí přiznání je ověřený opis darovací smlouvy a znalecký posudek o ceně nemovitostí platné v den nabytí nemovitosti novým vlastníkem.73

4.3 Dědická daň Jedná se o majetkovou daň, které podléhá bezúplatné nabytí majetku na základě dědictví ze závěti nebo dědictví ze zákona. Dědic získá majetek a neposkytne žádnou protihodnotu. Za den nabytí dědictví se považuje den smrti zůstavitele.

4.3.1 Poplatník daně Poplatníkem je dědic, který nabyl dědictví nebo jeho část ze závěti, ze zákona nebo z obou těchto právních důvodů podle pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu, jímž bylo řízení o dědictví skončeno. Dědicem tedy může být jak osoba fyzická, tak i právnická nebo stát (stát může být dědicem pouze ze závěti a má stejná práva jako ostatní osoby).74 V případě, kdy dědictví nabývá více osob, musí uhradit daň každý podle jeho podílu. Daň je povinen uhradit nejenom dědic majetku, ale i ten, kdo má právo na výplatu svého dědického podílu od ostatních spoludědiců. Od daně jsou osvobozeny a nemusí podávat daňové přiznání osoby zařazené v I. skupině, Česká republika, územní samosprávný celek nebo dobrovolný svazek obcí.75

4.3.2 Předmět daně V rámci dědické daně se zdaňují zděděné nemovitosti (včetně bytů a nebytových prostor), movitý majetek, cenné papíry, peněžní prostředky v české i cizí měně, pohledávky, majetková práva a další majetkové hodnoty. Z nemovitostí, které se nacházejí na území České republiky, se vybere daň bez ohledu na státní občanství nebo bydliště zůstavitele. Z nemovitostí, které se nacházejí v cizině, se daň nevybírá.

4.3.3 Základ daně Základem daně dědické je cena majetku nabytého jednotlivým dědicem snížená o • prokázané dluhy zůstavitele, které na dědice přešly zůstavitelovou smrtí, • cenu majetku osvobozeného od daně dědické,76 • přiměřené náklady spojené s pohřbem zůstavitele, • odměnu a hotové výdaje notáře pověřeného soudem k úkonům v řízení o dědictví a cenu jiných povinností uložených v řízení o dědictví,

73

Pokyny k vyplnění přiznání k dani darovací internetové stránky o financích 75 § 19 odst. 1 a § 20 odst. 1 zákona o majetkových daních 76 § 19, § 20 zákona o majetkových daních 74

50

•

dědickou dávku prokazatelně zaplacenou jinému státu z nabytí majetku děděním v cizině, je-li tento majetek též předmětem daně dědické v tuzemsku.77

Cenou, která je základem daně, je cena majetku určená v dědickém řízení. Sazby daně jsou opět diferencované podle zařazení poplatníků do skupin (viz. 4.1). Výsledná částka se vynásobí koeficientem 0,5. Daň dědická je tedy oproti dani darovací poloviční.

4.3.4 Dědické řízení78 Postup v dědickém řízení upravuje Občanský soudní řád.79 Soud obdrží od matričního úřadu úmrtní list o tom, že osoba zemřela. Dědickým řízením je pověřen notář, který provádí úkony nutné k vyřízení dědictví. Pro vyřízení dědictví si nelze notáře vybrat, je vám soudem přidělen z důvodů objektivity řízení a nestrannosti soudního rozhodování. Základem daně je logicky cena majetku nabytého dědicem. Cenou majetku se přitom rozumí cena majetku určená soudním znalcem v dědickém řízení a může být snížena o odpočitatelné položky. Notář stanoví jaký odhad se má provést, zda podle vyhlášky80, nebo cenou obvyklou, nebo obojí (často záleží na příslušném finančním úřadu, který odhad požaduje). V případě I. skupiny postačí stanovení obecné ceny majetku např. v RK, jelikož poplatníci této skupiny jsou od daně osvobozeni, ale rozhodnutí je na notáři. Obstarání podkladů pro vydání usnesení soudu (závěť, soupis majetku a dluhů zemřelého) pověří soud notáře, který také podá návrh na usnesení soudu a vyúčtuje svou odměnu. Úkony notáře jsou hrazeny dědicem (případně společně všemi dědici). Výše odměny notáře v dědickém řízení upravuje vyhláška Ministerstva spravedlnosti o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví.81 V případě odměny záleží na ceně majetku. Základem odměny notáře za úkony provedené v řízení o dědictví je cena zůstavitelova majetku (jedná se o obvyklou cenu nemovitosti nebo o cenu administrativní), který se stal předmětem řízení o dědictví. Notář si účtuje další výdaje spojené s přípravou podkladů pro rozhodnutí soudu.

4.3.5 Výpočet daně dědické Odměna notáře při použití úředního odhadu č.1 činí 16 550,- Kč, úředního odhadu č.2 činí 14 110,- Kč a při použití obvyklé ceny 13 050,- Kč.82 Pokud připočítáme ještě ostatní výdaje (za přípravu podkladů, poplatky, poštovné, znalecké posudky, odborná vyjádření, opisy, fotokopie) v hodnotě 4 000,- Kč, náklady na zhotovení znaleckého posudku v ceně 3 500,- Kč a náklady spojené s pohřbem činily 20 000,- Kč, tak celkově se tedy od základu daně odečte v případě prvního úředního odhadu 44 050,- Kč, druhého úředního odhadu 41 610,- Kč a u obvyklé ceny 40 550,- Kč. Další dodatečné náklady, dávky, dluhy nebo osvobození neexistují. Základy daní po odpočtu všech souvisejících nákladů (zaokrouhlené na celé stokoruny nahoru) jsou v příkladě prvním 2 003 500,- Kč, v druhém 1 518 900,- Kč a ve třetím 1 309 500,- Kč. V tabulce 15 nalezneme výpočet daně dědické.83 Postup výpočtu lze nalézt v příloze 11.

Tabulka 15: Výpočet daně dědické84 77

§ 4 odst. 2 zákona o majetkových daních internetové stránky o daních 79 zákon č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů 80 vyhláška č. 540/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů 81 vyhláška č. 196/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů 82 Výpočet podle § 13 a § 25 vyhlášky č. 196/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je uveden v příloze 12. 83 § 13, §14 a § 19 odst. 1 zákona o majetkových daních 84 Daň je zaokrouhlena na celé koruny nahoru. 78

51

Základ daně č. 1 Základ daně č. 2 Základ daně č. 3

I. skupina osvobozen osvobozen osvobozen

II. skupina 32 570,- Kč 24 081,- Kč 20 417,- Kč

III. skupina 80 210,- Kč 58 351,- Kč 48 928,- Kč

Pramen: Vlastní výpočty

Daňové přiznání se podává do 30 dnů ode dne pravomocného skončení řízení o dědictví finančnímu úřadu, v obvodu jehož územní působnosti měl zůstavitel bydliště nebo se převážnou dobu zdržoval. Součástí daňového přiznání je znalecký posudek o ceně nemovitosti platné ke dni smrti zůstavitele, pokud finanční úřad nestanoví jinak.85

4.4 Daň z převodu nemovitostí Převodem nemovitosti se rozumí úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví.

4.4.1 Poplatník daně86 Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je • převodce (prodávající), nabyvatel je v tomto případě ručitelem, • nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci podle zvláštního právního předpisu,87 vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací, • oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni, • převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí, převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně. Jde-li o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

4.4.2 Předmět daně Předmětem daně z převodu nemovitostí je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví a bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním.88 Daň se také platí při výměně nemovitostí. Oboustranná výměna nemovitostí je považována z hlediska daně z převodu nemovitosti za jeden převod, i když z právního hlediska se jedná o převody dva. V takovém případě se za základ daně považuje ocenění té nemovitosti, které je vyšší. Oba účastníci výměny jsou povinni platit daň společně a nerozdílně. Poplatník má povinnost daň zaplatit i v případě, že následně po převodu (prodeji) dojde k odstoupení od smlouvy (z důvodu vady) a smlouva se tímto od počátku ruší. Nárok na vrácení daně nevzniká, lze však do 2 let ode dne vkladu práva do katastru nemovitostí požádat o prominutí daně z důvodu tvrdosti. 85

Pokyny k vyplnění přiznání k dani dědické § 8 zákona o majetkových daních 87 zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve znění pozdějších předpisů 88 § 9 odst. 1 zákona o majetkových daních 86

52

Z nemovitostí, které se nacházejí na území ČR, se vybere daň bez ohledu na státní občanství nebo bydliště převodce. Z nemovitostí, které se nacházejí v zahraničí, se daň neplatí, pokud mezinárodní smlouva nestanoví jinak.

4.4.3 Základ daně89 Základem daně z převodu nemovitostí je • cena zjištěná podle zákon o oceňování majetku (ve znění dalších novel) platná v den nabytí nemovitosti a to když je sjednaná cena nemovitosti nižší nebo pokud je vyšší, cena sjednaná • cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni • v případě vydržení cena podle zákona o oceňování majetku • cena podle zákona o oceňování majetku (ve znění dalších novel) platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci nebo na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva • v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě je to cena dosažená vydražením. Daň se nevyměří, je-li navrhovatelem dražby osoba osvobozená od daně z převodu nemovitostí • cena sjednaná, jde-li o převod nemovitostí z vlastnictví obce • v případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, hodnota určená posudkem znalce podle obchodního zákoníku.

4.4.4 Výpočet daně z převodu nemovitostí Cena, za kterou byla nemovitost prodána, je 1 389 000,- Kč. Oba úřední odhady jsou vyšší než prodejní cena, proto základem daně bude cena zjištěná (v našem případě ceny z obou úředních odhadů). Sazba daně z převodu nemovitostí činí 3% ze základu daně u všech tří skupin.90 Základ daně č.1 tvoří opět posudek č.1 a základ daně č.2 tvoří posudek č.2. Oba základy jsou opět zaokrouhleny na celé stokoruny nahoru. Postup výpočtu lze nalézt v příloze 11.

Tabulka 16: Výpočet daně z převodu nemovitostí91 I., II., III. skupina Základ daně č. 1 61 428,- Kč Základ daně č. 2 46 815,- Kč Pramen: Vlastní výpočty

Pokud by základem daně byla prodejní cena (1 389 000,- Kč – viz. kapitola 1), činila by daň 41 670,- Kč (výpočet viz. příloha 11). Daňové přiznání se podává nejpozději do konce třetího měsíce následující po měsíci, v němž • byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí – od tohoto data běží lhůta pro podání přiznání, • nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidovaná v katastru nemovitostí, • bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražení nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, 89

§ 10 zákona o majetkových daních § 15 zákona o majetkových daních 91 Daň je zaokrouhlena na celé koruny nahoru. 90

53

•

nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému poplatníkovi doručena jiná listina, kterými se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, vyjímaje případů uvedených výše

Součástí přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti a znalecký posudek o ceně nemovitosti zjištěné podle oceňovacího předpisu, platné v den nabytí nemovitosti novým vlastníkem kromě případů kromě případů, kdy zákon předložení znaleckého posudku neukládá.92

4.5 Shrnutí Z uvedených tabulek 14 a 15 je patrné, že výše daně darovací a dědické se odvíjí jednak od základu daně a jednak od skupiny, do které je poplatník zařazen. Zařazení poplatníka do skupiny nelze změnit, ale lze ovlivnit základ daně. U daně darovací je základem daně administrativní cena stanovená úředním odhadem a tu lze částečně ovlivnit (viz. podkapitola 2.4.3). To, že nižší odhadnutá cena může výrazně snížit darovací daň, ukazují následující údaje: např. u II. skupiny je základ č.2 nižší o 487 100,- Kč než základ č.1 a daň je v důsledku toho nižší o 17 286,- Kč (viz. tabulka 14). U daně dědické je stanovení základu komplikovanější. Základ může být stanoven z odhadu úředního nebo z odhadu obvyklé ceny. O tom, který odhad bude použit, rozhoduje notář pověřený dědickým řízením, často záleží také na finančním úřadu, který odhad akceptuje. V našem příkladu by pro plátce byl nejvýhodnější základ stanovený z obvyklé ceny, jelikož je nejnižší a je také nejblíže prodejní ceně z kapitoly 4. Rozdíly ve výši dědické daně při použití různých základů u jednotlivých skupin jsou výrazné (viz. tabulka 15). I. skupina je od daně osvobozena, ale musí zaplatit náklady dědického řízení. Základem daně z převodu nemovitostí je buď to prodejní cena nebo cena zjištěná znaleckým posudkem podle vyhlášky93, a to ta vyšší. Vůči poplatníkovi je to nespravedlivé, jelikož vždy platí daň z vyšší ceny. Sazba daně, 3 % ze základu daně, je stejná pro všechny tři skupiny.

92 93

Pokyny k vyplnění přiznání k dani z převodu nemovitostí vyhláška 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

54

5 Daň z nemovitostí

Daň z nemovitostí upravuje zákon o dani z nemovitostí.94 Daň z nemovitosti tvoří dvě dílčí daně - daň ze staveb a daň z pozemků. Obě daně mají odlišný způsob zdanění. Povinnost platit tyto daně vzniká na základě vlastnického nebo uživatelského vztahu k majetku. Jejich úhrada je vyžadována bez ohledu na příjmy vlastníka.95

5.1 Daň z pozemků Nejprve bude charakterizována daň z pozemků a následně daň ze staveb. Daň bude spočítána ze dvou pozemků a RD (podkapitola 2.4.1).

5.1.1 Poplatník daně Daň z pozemků platí většinou vlastník pozemků. Ve výjimečných případech je poplatníkem daně nájemce pozemku nebo uživatel pozemku (např. u pozemků, jejichž majitel není znám). Vlastní-li (užívá-li) pozemek více osob, jsou tyto osoby povinny platit daň společně a nerozdílně.96

5.1.2 Předmět daně Dani z pozemků podléhají všechny pozemky v ČR vedené v katastru nemovitostí pod druhem pozemku: orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad, trvalé travnaté porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Předmětem daně z pozemků nejsou • v rozsahu půdorysu stavby pozemky zastavěné stavbami • lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, • vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, • pozemky určené pro obranu státu.

5.1.3 Základ daně Základem daně u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce Ministerstva zemědělství ČR.97 Základem daně u ostatních pozemků je skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

5.1.4 Výpočet daně z pozemků Prvním pozemkem, z kterého bude počítána daň z nemovitosti, je pozemek klasifikovaný jako zastavěná plocha. Výměra pozemku je 128 m2. Zastavená plocha na tomto pozemku je 105,44 m2. U pozemků zastavěná plocha a nádvoří je v katastru uvedena vždy celková plocha pozemku. Pro účely daně z pozemku je nutno zastavěnou plochu odečíst: Plocha pozemku – zastavěná plocha = výměra zdaňovaného pozemku 128 m2 – 105,44 m2 = 22,56 m2.

94

Zákon č. 338/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen zákon o dani z nemovitostí. finanční server Měšec. 96 § 3 zákona o dani z nemovitostí 97 vyhláška č. 613/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů 95

55

Základ daně činí tedy 22,56 m2. Sazba daně98 pro tento druh pozemku je 0,10 Kč za m2. Koeficient (podle počtu obyvatel v obci)99 je 1,4. Daň z pozemků se vypočítá jako součin základu daně, sazby daně, koeficientu: 22,56 × 0,10 × 1,4 = 3,16 Kč. Daň z pozemku činí po zaokrouhlení 4,- Kč.100 Druhý pozemek je klasifikován jako orná půda, jeho výměra je 267 m2. Cenu pozemku za 1 m2 v případě orné půdy nalezneme v Seznamu katastrálních území s průměrnými cenami zemědělské půdy odvozených z bonitovaných půdně ekologických jednotek zemědělských pozemků uvedených v příloze č. 19 vyhlášky.101 Cena pozemku za 1 m2 odvozené z bonitované půdně ekologické jednotky102 je 13,39 Kč za 1 m2. Základ daně se spočítá jako součin výměry pozemku a ceny pozemku za 1 m2: 267 m2 × 13,39 Kč = 3 575,13 Kč, po zaokrouhlení činí tedy 3 576,- Kč. Základ daně se dále vynásobí sazbou daně pro ornou půdu,103 která činí 0,75%. Daň z pozemků vypočítáme jako součin základu daně a sazby daně a tento součin podělíme 100: (3 576 Kč × 0,75)/100 = 26,82 Kč, po zaokrouhlení činí daň 27,- Kč.104 Celková daň z pozemků je 31,- Kč.

5.2 Daň ze staveb V této podkapitole budou opět uvedeny základní informace o dani ze staveb včetně výpočtu.

5.2.1 Poplatník Poplatníkem daně ze staveb je většinou vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru. Ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby. Spoluvlastníci stavby platí daň společně a nerozdílně.

5.2.2 Předmět daně Dani ze staveb podléhají všechny stavby na území ČR, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které kolaudačnímu rozhodnutí podléhají a užívají se nebo jsou podle dříve vydaných obecně závazných právních předpisů dokončené, dále byty a nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí.

5.2.3 Základ daně Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (zastavěná plocha) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. U stavby se svislou nosnou konstrukcí se půdorysem rozumí průmět obvodového pláště stavby na pozemek. Do základu daně u ostatních staveb, které tvoří příslušenství obytných domů (např. dílna) se u každé samostatně zkolaudované stavby zahrnuje pouze výměra zastavěné plochy přesahující 16 m2.

98

§ 6 odst. 2 zákona o dani z nemovitostí § 6 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí 100 Pokyny k vyplenění přiznání k dani z nemovitostí od roku 2006 101 vyhláška č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů 102 § 5 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí 103 § 6 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí 104 Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nemovitostí od roku 2006 99

56

5.2.4 Výpočet daně ze staveb Daň ze stavby bude vypočítána z RD popsaného v podkapitole 2.4.1. Výměru zastavěné plochy zaokrouhlíme na celé m2 nahoru.105 Zastavěná plocha v m2 je tedy 106 m2. Daň ze staveb se spočítá jako součin zastavěné plochy, základní sazby daně106, která je 1 Kč za 1 m2 a koeficientu (podle počtu obyvatel v obci), jenž činí 1,4107: 106 m2 × 1,- Kč × 1,4 = 148,4 Kč Daň ze staveb se opět zaokrouhlí na 149,- Kč.108 Celková daň z nemovitostí je součet daně z pozemků a daně ze staveb: 31,- Kč + 149,- Kč = 180,- Kč. Přiznání k dani z nemovitostí se podává vždy finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitosti nachází. Daň lze snížit o případné osvobození109 nebo odpočty. Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. ledna zdaňovacího období. Daňové přiznání poplatník podává za zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu, další informace o daňovém přiznání z daně z nemovitostí naleznete v příloze 13.

5.3 Shrnutí Daň z pozemků (zastavěná plocha a nádvoří) se počítá pouze z rozlohy pozemku a snižuje se o plochu stavby stojící na něm. Neklade se důraz na tržní cenu stavby, která na pozemku stojí. Koeficient (určený podle počtu obyvatel v obci) bere v úvahu velikost obce, ale nezohledňuje polohu a atraktivitu dané lokality, která je u tohoto druhu pozemku zvlášť důležitá . U druhého typu pozemku je daň počítána jako součin rozlohy, průměrné ceny odvozené bonitované půdně ekologické jednotky a sazby daně, která může cenu u některých druhů pozemků snížit až o tři čtvrtiny. Tento způsob výpočtu daně se jeví jako přesnější, jelikož u orné půdy, zahrady a podobných typů pozemků110 je pro majitele důležitá především jejich výnosnost, která přímo souvisí s bonitovanou půdně ekologickou jednotkou. U daně z RD je zohledněna pouze výměra zastavěné plochy, základní sazba daně, jež je určena pouze podle typu stavby, která je zdaňována. Koeficientem (určený podle počtu obyvatel v obci) je opět zohledněna velikost obce. Není brána v úvahu tržní hodnotu stavby, její stáří a fyzický a morální stav. Opět by měla být více zohledněna poloha RD a zajímavost jeho okolí.

105

Výměra ZP se počítá podle § 10 zákona o dani z nemovitostí. § 11 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí 107 § 11 odst. 3 zákona o dani z nemovitostí 108 Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nemovitostí od roku 2006 109 § 4 a § 9 zákona o dani z nemovitostí 110 Chmelnice, vinice, ovocný sad, trvalý travní porost, hospodářský les, rybník. 106

57

Závěr Nemovitosti jsou neodmyslitelnou součástí našeho života a obklopují nás ze všech stran, vyžadují v různé míře ke svému provozu také další relativně složitý nemovitostní systém tvořený stavbami (inženýrské sítě, obchody atd.). Právě okolní nemovitosti, poloha a atraktivita sídla jsou důležitými determinanty ceny nemovitosti. RK, které se stávají stále důležitějším subjektem na trhu nemovitostí, jsou schopny zajistit veškeré záležitosti související s prodejem, koupí či pronájmem nemovitosti. Především během prodeje a koupě může nastat množství komplikovaných situací, o kterých nemá vlastník nebo kupec patřičné znalosti (např. nesprávně sepsaná kupní smlouva či nutnost zaplatit daň z příjmu). Jako odměnu za svou práci vyžaduje RK provizi, která se stanoví jako poměrná část z prodejní ceny. Zda provizi platí kupující či prodávající záleží na regionu. S převodem nemovitostí úzce souvisí především úřední odhad ceny nemovitosti. Ačkoliv se na první pohled jeví, že úřední odhad má pevně stanovený postup a že jím stanovenou cenu nelze příliš ovlivnit, přesto existují způsoby jak poklesu ceny dosáhnout. První možností je snížení koeficientu vybavení stavby K4, kde lze často standardní konstrukce a vybavení stanovit za podstandardní (nadstandardní za standardní) a to díky nepřesně nebo příliš obecně definovanému standardu. V případě RD, který byl oceňován ve 2. kapitole, bylo možno snížit pouze položku „ostatní“, v důsledku čehož poklesla cena o 1 % (o 20 126,35 Kč). Největší prostor pro pokles ceny nastává při stanovení opotřebení analytickou metodou, kde určení předpokládané životnosti je zcela na odhadci. Předpokládaná životnost je definovaná v určitém rozmezí a čím nižší je, tím větší je opotřebení a naopak. Pokud byla předpokládaná životnost stanovena u dolní hranice, došlo ke snížení ceny o 19 % (o 384 412,94 Kč). Třetí možností je snížit koeficient prodejnosti Kp. Toto snížení je nutno doložit fotodokumentací nebo mapovým podkladem. V důsledku redukce koeficientu Kp o 5 % poklesla cena o 5 % (o 81 550,58 Kč). V úředním odhadu č. 2 bylo (oproti odhadu č.1) dosaženo snížení ceny (RD + pozemek) o 23 % (o 487 030,- Kč). Při výpočtu obvyklé (tržní) ceny, na rozdíl od administrativní ceny, není stanovena závazná metoda a postup. Tržní odhad je tedy více subjektivní. Odhadce si může vybrat z několika metod, které lze využít samostatně nebo v kombinaci. Základem stanovení obvyklé (tržní) ceny je porovnávání, proto je nutno disponovat databází RD a pozemků, které nejsou u úředního odhadu zapotřebí. Odhadce musí také více sledovat vývoj cen nemovitostí a nájemného. Při konkrétním stanovení obvyklé (tržní) ceny byla použita kombinace více metod, a to: porovnávací metody doc. Bradáče, výnosové hodnoty, nákladové ceny podle vyhlášky o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, věcné hodnoty. Pozemky byly navíc zvlášť oceněny porovnávací metodou. Tento způsob stanovení obvyklé ceny pohlíží na nemovitost jako na objekt vhodný nejen k bydlení, ale i k pronajímání a zohledňuje eventuelně i novou výstavbu. Pokud by existoval předpoklad, že dům je kupován za účelem bydlení, stačilo by použít jen porovnávací metodu doc. Bradáče. Tržní cena (RD + pozemek) zjištěná ve třetí kapitole je oproti úřednímu odhadu č.1 nižší o 34 % (o 697 540,- Kč) a oproti úřednímu odhadu č. 2 nižší o 13,5 % (o 210 420,- Kč).

Čtvrtá kapitola je věnována majetkovým daním (daň darovací, dědická, z převodu nemovitosti). Poplatníci těchto daní jsou rozděleni do tří skupin. U daně z převodu nemovitosti je toto rozčlenění bezpředmětné, jelikož sazba daně je pro všechny skupiny 3 %. Základem daně z převodu nemovitosti je buď prodejní cena nebo cena administrativní a to ta, která je vyšší. Kdyby byla daň placena z prodejní ceny nebo z nižšího úředního odhadu, obdržel by finanční úřad na dani z převodu nemovitosti o 24 - 32 % (o 14 613 – 19 758 Kč) méně. 58

Při výpočtu daně darovací a dědické je stanoven základ daně, který lze zmenšit o zákonem stanovené náklady a osvobození. Sazby daní jsou diferencované podle skupin a velikosti základu. Z výše uvedeného postupu je zřejmé, že snížení daně lze dosáhnout pouze poklesem základu daně. U daně darovací je základem administrativní cena. U daně dědické je základem administrativní nebo obvyklá cena, volba ceny závisí na notáři, který je pověřený dědickým řízením. Pokud by základem darovací daně byl úřední odhad č. 2, klesl by příjem státu z daně darovací z oceňovaných nemovitostí o 26 - 27 % (u 1. skupiny o 6 427,- Kč, u 2. skupiny o 17 287,- Kč a u 3. skupiny o 45 267,- Kč). Pokud by u daně dědické byla místo úředního odhadu č.2 použita obvyklá (tržní) cena, poklesl by odvod této daně o 15 – 16 % (u 2. skupiny o 3 664,- Kč a u 3. skupiny o 9 423,- Kč). 1. skupina je od daně dědické osvobozena. Je zřejmé, že základ majetkových daní by měl být stanoven z obvyklé (tržní) ceny. Poplatník platí daň z administrativní ceny, za kterou nelze danou nemovitost prodat. Jako objektivnější základ daně z převodu nemovitosti se jeví prodejní cena. Jestliže by se základ majetkových daní počítal z obvyklé ceny, musely by být nejprve stanoveny druhy metod oceňování, avšak bez striktního postupu jako je tomu u úředního odhadu. V opačném případě by byla totiž tato změna zbytečná. Také v případě daně z nemovitostí se prakticky žádným způsobem nezohledňuje tržní cena nemovitosti. Daň z nemovitostí tvoří dvě dílčí daně - daň ze staveb a daň z pozemků. V případě daně ze staveb je brána v úvahu pouze zastavěná plocha, není zohledněno stáří stavby, její fyzický a morální stav, konstrukce ani poloha včetně atraktivity okolí. Nezřídka potom následují situace, kdy předmětem daně ze staveb je RD, jehož zastavěná plocha je poloviční než u výše oceňovaného domu a jeho tržní cena je o 500 000,- Kč vyšší. Avšak daň ze stavby u menšího domu je nižší (i přesto, že je jeho tržní hodnota vyšší). V důsledku menší zastavěné plochy sice dojde ke zvýšení daně z pozemků (zastavěná plocha se odečítá od rozlohy pozemku), ale toto zvýšení nebude tak razantní jako snížení daně ze staveb. Je-li tedy zastavěná plocha menšího domu poloviční než zastavěná plocha už dříve oceňovaného domu, dojde sice ke zvýšení daně z pozemků o 7,- Kč, ale zároveň se sníží daň ze staveb o 74,- Kč. Pro spravedlivější výpočet daně z nemovitosti by měla být opět zohledněna obvyklá (tržní) cena (musel by se změnit i způsob výpočtu). Tato změna by ale pravděpodobně narazil na odpor majitelů nemovitostí. Museli by si totiž vždy za stanovené období nechat zpracovat odhad, to jsou další výdaje navíc. Tudíž by mělo být do stávajícího výpočtu daně z nemovitosti alespoň zahrnuto stáří, stav a poloha nemovitosti (především u staveb a u zastavěné plochy a nádvoří). Lze konstatovat, že poplatníkovi se určitě vyplatí naléhat na odhadce, aby snížil administrativní cenu jeho nemovitosti. Při platbě majetkových daní může ušetřit i několik desítek tisíc korun. Daně, včetně těch majetkových, by nechtěl platit téměř nikdo. Je ale evidentní, že se jim nelze vyhnout. Tak proč ještě platit daně z nadhodnocené administrativní ceny? Stále více poplatníků si uvědomuje, že je tato daň nesprávně stanovená a bylo by vhodnější nahradit administrativní cenu obvyklou (tržní) cenou i v úředních postupech.

59

Seznam použité literatury a dalších pramenů BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a doplněné vyd. Brno: Cerm, 2004. 578 s. ISBN 8072043323 CÍSAŘ, J.: Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1996. 160 s. ISBN 8070796901. DELTA-NEM – OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ: Uživatelská příručka – dodatek pro tržní oceňování. DELTA-NEM – OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ: Uživatelská příručka. KLOIBER BARTUŠEK, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech [bakalářská práce]. Brno: Masarykova univerzita, 2003. 52 s. MAIER, K., ČTYŘOKÝ, J: Ekonomika územního rozvoje. 1. vyd. Praha: Grada, 2000. 142 s. ISBN 807169447 Pokyny k vyplnění přiznání k dani darovací – platné pro rok 2006 Pokyny k vyplnění přiznání k dani dědické – platné pro rok 2006 Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nemovitostí od roku 2006 Pokyny k vyplnění přiznání k dani z převodu nemovitostí – platné pro rok 2006 Přiznání k dani darovací - formulář Přiznání k dani dědické – formulář Přiznání k dani z nemovitosti – formulář Přiznání k dani z převodu nemovitostí – formulář ŽÍTEK, V.: Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2005. 120 s. ISBN 000405742 ŽÍTEK, V.: Regionální ekonomie a politika. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2004. 156s. ISBN 8021034785

Právní předpisy Vyhláška Ministerstva zemědělství č. 456/2005 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků Vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů Vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška Ministerstva zemědělství České republiky č. 613/1992 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, luk a pastvin odvozenými z bonitovaných půdně ekologických jednotek, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 254/2004 Sb., zákon o omezení plateb v hotovosti, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 338/1992 Sb., o daních z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a o dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 60

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Články ASCHENBRENNEROVÁ,L.: Jak drahé je dědictví [on-line]. Dostupný na WWW: DVOŘÁČEK, M.: Srovnání výhodnosti výhradní a nevýhradní smlouvy s realitní kanceláří [on-line]. Dostupný na WWW: FINANCE: Kdy potřebujete odhad nemovitosti? [on-line]. Dostupný na WWW: GURYČOVÁ LÁNÍČKOVÁ, K.: Dědické řízení v České republice [on-line]. Dostupný na WWW: KAŇKA, M.: Způsoby a možnosti zajištění úhrady kupní ceny nemovitosti [on-line]. Dostupný na WWW: MĚŠEC: Převádíte nemovitost? Tak pozor! [on-line]. Dostupný na [on-line]. Dostupný na PELIKÁN, T.: Realitní kanceláře

WWW: WWW:

RYŠÁNEK, Z.: Obecná cena nemovitostí v dědickém řízení [on-line]. Dostupný na WWW: SMOLÍK, P.: Daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitosti 1 [on-line]. Dostupný na WWW:

Internetové zdroje www.adar.cz www.cenovemapy.cz www.cuzk.cz www.einvestor.klima.cz www.finance.cz www.gemoney.cz www.katastr-nemovitosti.cz www.mesec.cz www.penize.cz www.real.cz www.realpro.cz www.rpn.cz www.Sreality.cz

Instituce Agentura Zvonek Diotima s.r.o. Finanční úřad Blansko Finanční úřad Uherské Hradiště Katastrální úřad Uherské Brod

61

Seznam použitých zkratek Cpo - cena objektu zjištěná porovnávací metodou doc. Bradáče JCO - jednotková tržní cena oceňovaného objektu NP - nadzemní podlaží OP - obestavěný prostor PP - podlahová plocha PUČ - čistá užitná plocha PUH - hrubá užitná plocha RD - rodinný dům RK - realitní kancelář RPN - Registr porovnávacích nemovitostí SJC - stanovená jednotková cena SJTC - standardní jednotková tržní cena THU - technicko hospodářské ukazatele UJC – upravená jednotková cena V - váha ZC - základní cena ZCU - základní cena upravená ZP - zastavěná plocha

62

Seznam tabulek Tabulka 1: Ocenění porovnávací metodou doc.Bradáče ..........................................................37 Tabulka 2: Zjištění standardních jednotkových cen SJTC .......................................................39 Tabulka 3: Výpočet ceny objektu .............................................................................................40 Tabulka 4: Výpočet ceny areálu výnosovým způsobem ..........................................................41 Tabulka 5: Třídy polohy ...........................................................................................................43 Tabulka 6: Ocenění pozemků indexovou metodou ..................................................................44 Tabulka 7: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Kostelany nad Moravou ....................45 Tabulka 8: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Bílovice .............................................45 Tabulka 9: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Topolná..............................................45 Tabulka 10: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Popovice ..........................................45 Tabulka 11: Porovnávací pozemek – stavební pozemek Břestek.............................................46 Tabulka 12: Stanovení jednotkové ceny...................................................................................46 Tabulka 13: Stanovení obvyklé ceny........................................................................................47 Tabulka 14: Výpočet daně darovací .........................................................................................49 Tabulka 15: Výpočet daně dědické...........................................................................................51 Tabulka 16: Výpočet daně z převodu nemovitostí ...................................................................53

63

Seznam příloh Příloha 1: Mechanismy převodu Příloha 2: Doplňkové úřední odhady Příloha 3: Ocenění RD pomocí Registru porovnávacích nemovitostí Příloha 4: Porovnávací metoda doc. Bradáče Příloha 5: Výnosová hodnota Příloha 6: Výpočet amortizace Příloha 7: Metoda tříd polohy Příloha 8: Indexová metoda Příloha 9: Srovnávací indexová metoda Příloha 10: Věcná hodnota – RD Vlčnov + pozemky Příloha 11: Majetkové daně Příloha 12: Odměna notáře v dědickém řízení Příloha 13: Daňové přiznání – daň z nemovitostí

64

Přílohy Příloha 1: Mechanismy převodu

Zákon o omezení plateb v hotovosti111 částečně zkomplikoval výplatu peněz v hotovosti při prodeji nemovitostí. Tento zákon stanovuje právnickým i fyzickým osobám povinnost v určitých případech provést platbu bezhotovostně prostřednictvím banky nebo pobočky zahraniční banky, nebo spořitelního a úvěrního družstva, nebo provozovatele poštovních služeb formou poštovního poukazu na účet banky (dále jen "peněžní ústav"), a upravuje kontrolu dodržování této povinnosti. Platbu, jejíž výše překračuje částku 15 000 EUR112, je fyzická nebo právnická osoba povinna uskutečnit bezhotovostně. Platba v české nebo jakékoliv cizí měně se pro účely tohoto zákona přepočte na měnu EURo směnným kursem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou a platným ke dni provedení platby. Bezhotovostní platbě se lze vyhnout tak, že se vyplácená částka rozdělí do více plateb, např. první platba proběhne při podpisu kupní smlouvy a druhá o několik dní později k datu uvolnění domu nebo změny vlastnických práv. Nejčastější mechanismy převodu kupní ceny jsou:113

1. V hotovosti při podpisu kupní smlouvy Peníze jsou vyplaceny prodávajícímu ihned po podpisu kupní smlouvy a teprve následuje návrh na vklad vlastnických práv. 2. Na základě výpisu z bankovního účtu Po podpisu kupní smlouvy uvolní kupující peníze ze svého bankovního účtu a jakmile obdrží prodávající tuto částku na svůj bankovní účet, přinese výpis z tohoto účtu do RK a na jeho základě je podán návrh na vklad nemovitosti do katastru nemovitostí. Oba výše uvedené způsoby jsou rizikovější pro kupujícího, jelikož vyplácí peníze za nemovitost, která prakticky ještě není jeho. Ale pokud by kupní cena měla být zaplacena až po převodu vlastnických práv k nemovitosti, je zde nebezpečí, že by kupující odmítl kupní cenu zaplatit. Vše je nutno patřičně ošetřit v kupní smlouvě.

3. Zřízením notářské nebo advokátní úschovy Jde o jeden z nejjistějších způsobů zajištění úhrady kupní ceny. Kupující složí do úschovy notáře nebo advokáta kupní cenu (na zvláštní účet notáře či advokáta). Notář nebo advokát sepíší protokol o úschově a jakmile jsou vlastnická práva k nemovitosti přepsána na kupujícího, jsou peníze prodávajícímu vyplaceny. Kupující se nemusí obávat, že nemovitost ne něj nebude přepsána a on přijde o peníze. Nevýhodou je finanční náročnost. Většinou se úschova u notáře (advokáta) nezahrnuje do nákladů RK a pokud s tím prodávající nesouhlasí a není ochoten se podílet na nákladech za úschovu, musí celou odměnu notáři (advokátovi) uhradit kupující.

4. Akreditivem u banky Smlouvou o otevření akreditivu se zavazuje banka kupujícímu, že na základě jeho žádosti poskytne prodávajícímu, z účtu kupujícího plnění ve prospěch prodávajícího, jestliže kupující 111

zákon č. 245/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů Do limitu 15 000 EUR se započítávají všechny platby v české i cizí měně, provedené týmž poskytovatelem platby témuž příjemci platby v průběhu jednoho kalendářního dne. 113 internetové stránky o nemovitostech 112

splní do určité doby stanovené podmínky. Nejčastěji je touto podmínkou předložení výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti Výhodou je eliminuje rizika jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Prodávající má jistotu, že dostane zaplaceno a kupující, že obdrží svou nemovitost. Tato služba je opět zpoplatněna a RK ji většinou ze svých nákladů nehradí.

5. Obecnou úschovou Tento způsob zajištění úhrady kupní ceny je prováděn některými RK. Děje se tak podle ustanovení Občanského zákoníku114. Prodávající opět složí peníze na bankovní účet RK (nebo jen do úschovy) a po předložení výpisu z katastru nemovitostí prodávajícím, na kterém je kupující uveden jako vlastník dané nemovitosti, vyplatí prodávajícímu peníze. Náklady na úschovu nejsou většinou tak vysoké jako u notářské, advokátní nebo bankovní úschovy. Existuje zde opět smlouva o úschově nebo je tato úschova ošetřena v kupní smlouvě. 6. Při poskytnutí hypotéky Při poskytnutí hypotéky zaplatí kupující prodávajícímu kupní cenu prostřednictvím hypotečního úvěru od banky. Podmínky, na základě kterých uvolní danou částku, jsou u jednotlivých bank různé. Děje se tak většinou po splnění podmínek - předložení hypoteční bance návrhu na vklad zástavního práva k uvedené nemovitosti ve prospěch hypoteční banky, návrhu na vklad kupní smlouvy, vše opatřené potvrzením podatelny příslušného katastrálního úřadu a předložení kupní smlouvy. Při tomto způsobu úhrady kupní ceny prodávající nic neriskuje, přičemž je věcí právního vztahu hypoteční banky a kupujícího, pokud kupující nesplácí hypoteční úvěr. Někdy stačí bance pouze kupní smlouva na základě, které uvolní peníze. Jakmile obdrží prodávající peníze na svůj bankovní účet, teprve je podán návrh na vklad kupní smlouvy. 7. Zřízením zástavního práva Zástavní právo ve prospěch prodávajícího slouží k zajištění úhrady kupní ceny pro případ, že nebude včas uhrazena byť i její část, podle podmínek kupní smlouvy. Při uzavření kupní smlouvy se současně zřídí zástavní právo k převáděné nemovitosti ve prospěch prodávajícího. Zástavu lze zpeněžit na návrh zástavního věřitele - prodávajícího ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy. Tento způsob zajištění úhrady kupní ceny je v zákoně dostatečným způsobem zajištěn, avšak na nemovitosti nesmí váznout žádná jiná zástava. Tento postup je ovšem časově náročný.

114

hlava desátá: Smlouva o úschově §747 - §753, ve znění pozdějších předpisů

Příloha 2: Doplňkové úřední odhady Úřední odhad I Koeficient vybavení K4 Název a popis vybavení Obj. podíl Hodnocení 1. Základy – běžné základy s izolací 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo – zdivo s tepelnou izolační schopností 22,30 % Podstandardní klasického cihlového zdiva tel.45cm 3. Stropy – keramické desky Hurdis 8,40 % Podstandardní 4. Střecha – sedlová 5,20 % Standardní 5. Krytina – pálená 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce – měděné 0,80 % Nadstandardní 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 6,20 % Podstandardní 8. Fasádní omítky – břízolit 3,10 % Podstandardní 9. Vnější obklady 0,40 % Podstandardní 10. Vnitřní obklady – koupelna, vana, WC,kuchyně 2,30 % Podstandardní 11. Schody – dřevo, železné zábradlí 2,40 % Podstandardní 12. Dveře – hladké plné a hladké prosklené 3,30 % Podstandardní 13. Okna – plastová 5,20 % Nadstandardní 14. Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy, PVC, 2,20 % Standardní koberec 1,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 16. Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva a plyn 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace – pojistkové automaty 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody – studená i teplá 3,00 % Podstandardní 1,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody – bojler 21. Instalace plynu – zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace – odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně – chybí plynový sporák 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení – vana ocelová, umyvadlo 5,10 % Podstandardní 0,40 % Standardní 25. Záchod – standardní splachovací 26. Ostatní – vestavěné skříně, rozvod veřejného telefonu 3,60 % Podstandardní rozvod antén pod omítkou Základní koeficient K4 = 1,0000 Úprava koeficientu K4: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 18. Bleskosvod

–0,54 × 7,10 % –0,54 × 22,30 % –0,54 × 8,40 % 0,54 × 0,80 % –0,54 × 6,20 % –0,54 × 3,10 % –0,54 × 0,40 % –0,54 × 2,30 % –0,54 × 2,40 % –0,54 × 3,30 % 0,54 × 5,20 % –0,54 × 1,852 × 0,60 %

– – – + – – – – – – + –

0,0383 0,1204 0,0454 0,0043 0,0335 0,0167 0,0022 0,0124 0,0130 0,0178 0,0281 0,0060

–0,54 × 3,00 % 19. Rozvod vody 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 5,10 % 26. Ostatní –0,54 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – =

0,0162 0,0027 0,0275 0,0194 0,6609

Úřední odhad II Koeficient vybavení K4 Název a popis vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 %

Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní

Základní koeficient K4 = 1,0000 Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce 0,54 × 0,80 % 13. Okna 0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena:

1 975,– Kč/m3

+ + – – – =

0,0043 0,0281 0,0060 0,0027 0,0194 1,0043

Korekce základní jednotkové ceny: Koeficient polohy u řadových domků: × 0,9000 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0043 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,8280 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9550 2 648,94 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 947,07 m3 × 2 648,94 Kč/m3

=

2 508 731,61 Kč

Výpočet opotřebení dle § 20 příloha 14 Pro výpočet opotřebení použijeme analytickou metodu. Předpokládanou životnost konstrukcí a vybavení lze nalézt v tabulce č. 7 přílohy 14. Konstrukce: 1. Základy – standardní 20 / (20 + 160) × 100 = 11,111 % 11,111 % × 7,10 % / 1,0043 2. Zdivo – standardní 20 / (20 + 160) × 100 = 11,111 % 11,111 % × 22,30 % / 1,0043 3. Stropy – standardní 20 / (20 + 160) × 100 = 11,111 % 11,111 % × 8,40 % / 1,0043 4. Střecha – standardní 20 / (20 + 130) × 100 = 13,333 % 13,333 % × 5,20 % / 1,0043 5. Krytina – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,20 % / 1,0043 6. Klempířské konstrukce – nadstandardní 2 / (2 + 78) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 0,80 % × 1,54 / 1,0043 7. Vnitřní omítky – standardní 20 / (20 + 40) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 6,20 % / 1,0043 8. Fasádní omítky – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,10 % / 1,0043 9. Vnější obklady – standardní 14 / (14 + 36) × 100 = 28,000 % 28,000 % × 0,40 % / 1,0043 10. Vnitřní obklady – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 2,30 % / 1,0043 11. Schody – standardní 20 / (20 + 130) × 100 = 13,333 % 13,333 % × 2,40 % / 1,0043 12. Dveře – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,30 % / 1,0043 13. Okna – nadstandardní

+

0,786 %

+

2,467 %

+

0,929 %

+

0,690 %

+

0,797 %

+

0,031 %

+

2,058 %

+

1,235 %

+

0,112 %

+

0,916 %

+

0,319 %

+

0,821 %

2 / (2 + 78) × 100 = 2,500 % 2,500 % × 5,20 % × 1,54 / 1,0043 14. Podlahy obytných místností – standardní 5 / (5 + 75) × 100 = 6,250 % 6,250 % × 2,20 % / 1,0043 15. Podlahy ostatních místností – standardní 20 / (20 + 60) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 1,10 % / 1,0043 16. Vytápění – standardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 4,40 % / 1,0043 17. Elektroinstalace – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 4,10 % / 1,0043 19. Rozvod vody – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,00 % / 1,0043 20. Zdroj teplé vody – standardní 5 / (5 + 35) × 100 = 12,500 % 12,500 % × 1,80 % / 1,0043 21. Instalace plynu – standardní 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,50 % / 1,0043 22. Kanalizace – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 2,80 % / 1,0043 23. Vybavení kuchyně – podstandardní 20 / (20 + 10) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 0,50 % × 0,46 / 1,0043 24. Vnitřní vybavení – standardní 20 / (20 + 40) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 5,10 % / 1,0043 25. Záchod – standardní 20 / (20 + 40) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 0,40 % / 1,0043 26. Ostatní – podstandardní 14 / (14 + 10) × 100 = 58,333 % 58,333 % × 3,60 % × 0,46 / 1,0043 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 2 508 731,61 Kč × 20,002 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,199 %

+

0,137 %

+

0,274 %

+

1,051 %

+

1,633 %

+

1,195 %

+

0,224 %

+

0,149 %

+

1,115 %

+

0,076 %

+

1,693 %

+

0,133 %

+ 0,962 % = 20,002 % – =

501 796,50 Kč 2 006 935,11 Kč

Příloha 3: Ocenění RD pomocí Registru porovnávacích nemovitostí RPN spravuje databázi cen skutečně realizovaných prodejů nemovitostí, která umožňuje snadné vyhledání porovnatelných nemovitostí pro potřebu odhadu. Data poskytují smluvní RK a další subjekty, které mají k dispozici věrohodné údaje o cenách nemovitostí. Databáze je plněna daty od poloviny roku 2005, jsou zde tři druhy nemovitostí: stavby, byty a pozemky.115 V databázi jsou u každé nemovitosti podrobné technické a ekonomické údaje, které umožňují k oceňované nemovitosti vyhledat obdobné se známou cenou. Nemovitost však nelze konkrétně identifikovat z důvodu ochrany soukromí vlastníků nemovitosti. Program vyhledá 100 nejpodobnějších nemovitostí, který uspořádá podle klesající míry podobnosti s nemovitostí oceňovanou a znalec si z nich na základě popisu vybere několik nemovitostí.116 Jelikož oceňované a porovnávací nemovitosti nejsou zcela totožné, lze cenu porovnávacích nemovitostí upravit koeficienty, které si znalec může zvolil sám (viz. praktický příklad níže). Rozdílnost je vyjádřena také v jednotlivých atributech oceňované a porovnávané nemovitosti, pro každý atribut lze stanovit váhu. Pro byty a stavby je třeba zvolit měrnou jednotku, podle které probíhá porovnání, tím je buď obestavěný prostor stavby, celková podlahová plocha, užitná podlahová plocha nebo zastavěná podlahová plocha. Jelikož platí, že trh nemovitostí je místním trhem, měla by zde existovat i možnost výběru regionu (okres, kraj), kde by se měla porovnávací nemovitost nacházet, tato možnost v RPN zatím není. V našem případě bude pomocí RPN oceněn opět RD ve Vlčnově popsaný v podkapitole 2.4.1. Jelikož sběr dat do RPN neprobíhá dostatečně dlouho a tato databáze není mezi RK ani znalci ještě dostatečně rozšířená, nenalezla jsem v ní porovnatelné domy přímo z obce Vlčnov a okolí, proto je rodinný dům porovnán z domy z Velkých Pavlovic, Kostelce a Tvrdonic. Základní jednotková cena porovnávacích nemovitostí byla následně upravena koeficienty místa a vybavení.

Tabulka I: RD Vlčnov – charakteristika nemovitosti Druh stavby rodinný dům Poměr mezi nabídkou a poptávkou převis nabídky Lokalita Řadová rodinné domky Počet bytů v domě 1 Typ konstrukce zděná z tvárnic Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví více než 50 % půdy ne Stáří od počátku užívání 20 roků Pozemek prodán se stavbou ano Technický stav dobrý Do 10 let po rekonstrukci ano Garáž v objektu 115

Garantem technické části je opět Diotima s.r.o. Vlastní přístup do databáze RPN je realizován prostřednictvím programu Delta-NEM, což je program společnosti Diotima. 116 Získávání údajů z RPN je zpoplatněno, úhrada poplatku za nákup informací z RPN se děje zúčtováním proti předplacenému kreditu. Např. poplatek za zjištění ceny stavby je 350,- Kč, za zjištění ceny pozemku 150,- Kč (ceny platné 9.3.2006).

Výměra pozemků prodaných se stavbou Zastavěná plocha hlavní stavou Užitná podlahová plocha Celková podlahová plocha Obestavěný prostor stavby Je přípojka vody Je přípojka elektřiny Je přípojka kanalizace Je přípojka plynu Konstrukce a vybavení: Základy Standardní Svislé konstrukce Standardní Stropy Nadstandardní Krov Standardní Střecha Standardní Klempířské konstrukce Nadstandardní Vnitřní povrchy Standardní Vnější povrchy Standardní Vnitřní obklady Standardní Schody Standardní Dveře Standardní Okna Standardní Podlahy Standardní Topení Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyně Vnitřní hygienické vybavení Výtah

395 m2 105 m2 137 m2 188 m2 947 m3 ano ano ano ano

monolitické betonové pásy zděné z cihel a tvárnic, tloušťka zdiva 45 cm Hurdis dřevo pálená taška měděné břízolit vápenné, štukové koupelna, vana, záchod, kuchyně dřevo, železné zábradlí hladké plné a hladké prosklené Plastová plovoucí podlaha, PVC, koberce, keramická dlažba Nadstandardní kotel na tuhá paliva a plyn Standardní světelný a motorový proud, pojistkové automaty Nevyskytuje se Podstandardní ocelové potrubí Standardní koupelna, záchod, kuchyně Standardní Standardní bojler Nadstandardní sklokeramická varná plocha Standardní vana ocelová, sprchový kout, umyvadlo Nevyskytuje se

Pramen: Vlastní pozorování a výpočty

Výchozí cena porovnávací nemovitosti se nejprve vydělí zvolenou měrnou jednotkou, čímž se získá jednotková cena. Ta se potom vynásobí zvolenými koeficienty a získá se upravená jednotková cena (UJC).117 Pokud je porovnávacích nemovitostí více než jedna, počítá program průměrnou cenu porovnávací nemovitosti. Tento průměr se počítá jako průměr vážený. Váhy jsou stanoveny v posledním sloupci. V tomto případě jsem zvolila koeficient místa a vybavenosti.

117

UJC = (RC/OP) × (Kmísta × Kvybyv)

Tabulka II: Stanovení upravené jednotkové ceny Registrační číslo nemovitosti Kmísta

RD Velké Pavlovice 1,10 RD Kostelec 1,20 RD Tvrdonice 0,90

Realiz. cena (RC) Kvybav.

1,00 0,90 0,70

Upravená jednotková cena (UJC) 1 365 000,– Kč 1 712,09 Kč 2 500 000,– Kč 1 721,94 Kč 950 000,– Kč 546,08 Kč

Obest. prost. (OP) Váha (V) 877 m3 1,2 1 568 m3 1,2 1 096 m3 0,9

Pramen: Vlastní výpočty

Níže je uvedena rekapitulace UJC porovnávacích nemovitostí. Uvedena je minimální, průměrná a maximální cena. Stanovení jednotkové ceny oceňované nemovitosti je na úvaze znalce, typicky se zvolí vážený průměr z cen porovnávacích nemovitostí. Vážený průměr byl zvolen i v tomto příkladě. 546,08 Kč/m3 1 397,67 Kč/m3 1 721,94 Kč/m3

Minimální UJC: Průměrná UJC (∑ (UJC × V) / ∑ V): Maximální UJC:

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Obestavěný prostor: Porovnávací hodnota:

× =

1 398,– Kč 947 m3 1 323 910,– Kč

Pomocí RPN lze stejným způsobem ocenit i pozemek, ale v databázi nebyl nalezen vhodný pozemek.

Seznam porovnávacích staveb Tabulka III: RD Velké Pavlovice

Popis stavby: Patrový, podsklepený rodinný dům 4+1 obsahuje v 1.PP garáž, kotelnu, prádelnu, v přízemí je kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem s krbem, WC. V patře jsou 3 obytné místnosti, koupelna s WC. Nemovitost je připojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění ÚT na plyn. Za domem je menší zahrádka, celková plocha pozemku 288 m2. Registrační číslo nemovitosti 12:0035/2005 Obec Velké Pavlovice Počet obyvatel v obci 3 078 Vzdálenost k okresnímu městu 23 km Poměr mezi nabídkou a poptávkou trh vyrovnaný Omezení užívání nemovitosti/věcné břemeno ne Datum administrativního ocenění 9. června 2003 Administrativní cena (podle vyhlášky) 1 303 720,– Kč Datum prodeje 11. června 2004 Realizovaná cena 1 365 000,– Kč Druh stavby rodinný dům Procento plochy pro komerční využití 0%

Lokalita Počet bytů v domě Typ konstrukce Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží Podkroví více než 50 % půdy Stáří od počátku užívání Pozemek prodán se stavbou Technický stav Do 10 let po rekonstrukci Garáž Výměra pozemků prodaných se stavbou Zastavěná plocha hlavní stavou Užitná podlahová plocha Celková podlahová plocha Obestavěný prostor stavby Je přípojka vody Je přípojka elektřiny Je přípojka kanalizace Je přípojka plynu Konstrukce a vybavení: Základy Standardní Svislé konstrukce Podstandardní Stropy Standardní Krov Standardní Střecha Standardní Klempířské konstrukce Standardní Vnitřní povrchy Standardní Vnější povrchy Standardní Vnitřní obklady Standardní Schody Standardní Dveře Standardní Okna Standardní Podlahy Standardní Topení Standardní Elektroinstalace Standardní Bleskosvod Standardní Vnitřní vodovod Standardní Vnitřní kanalizace Standardní Vnitřní plynovod Standardní Ohřev vody Standardní Vybavení kuchyně Standardní Vnitřní hygienické Standardní vybavení Výtah Nevyskytuje se Pramen: Registr porovnávacích nemovitostí

městská uliční zástavba 1 zděná z tvárnic 1 2 ne 25 roků ano dobrý ne v objektu 288 m2 94 m2 0 m2 0 m2 877 m3 ano ano ano ano základy betonové s izolací zdivo cihelné tl. 30 cm stropy vložkové želbetonové s rovným podhledem rovná dvouplášťová úplné pozink. vápenné štukové fasádní omítka břízolit v koupelně, kuchyni, WC dřevěné s podstupnicemi plné a prosklené dřevěná dvojitá dlažby a PVC ÚT na plyn 220/380 V ano rozvod teplé i studené vody od všech zařízení rozvod plynu el. bojler plynový sporák s el. troubou WC, vana, umývadlo není

Tabulka IV: RD Kostelec

Popis stavby: Ze 2/3 podsklepený RD 5+1 se zahradou v obci Kostelec, vzdálené cca 11 km od Jihlavy. Přízemí: velká garáž, prádelna, koupelna, WC, šatna a dvě ložnice. I. patro: obývací pokoj, kuchyně, dvě ložnice, balkon, koupelna a WC. Velká půda se schodištěm. Na dům navazuje zahrada s posezením, venkovním krbem a studnou. Pozemky celkem 818 m2. Sítě: el. 220/380V, obecní vodovod a kanalizace, plyn, plynové ústřední topení. Registrační číslo nemovitosti 15:00003/2006 Obec Kostelec Počet obyvatel v obci 835 Poměr mezi nabídkou a poptávkou trh vyrovnaný Omezení užívání nemovitosti/věcné břemeno ne Datum prodeje 21. prosince 2005 Realizovaná cena 2 500 000,– Kč Druh stavby rodinný dům Procento plochy pro komerční využití 0% Lokalita venkov Počet bytů v domě 1 Typ konstrukce zděná z tvárnic Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví více než 50 % půdy ne Stáří od počátku užívání 12 roků Pozemek prodán se stavbou ano Technický stav dobrý Do 10 let po rekonstrukci ne Garáž v objektu Výměra pozemků prodaných se stavbou 818 m2 Zastavěná plocha hlavní stavou 153 m2 Užitná podlahová plocha 148 m2 Celková podlahová plocha 364 m2 Obestavěný prostor stavby 1 568 m3 Je přípojka vody ano Je přípojka elektřiny ano Je přípojka kanalizace ano Je přípojka plynu ano Konstrukce a vybavení: Základy Standardní Svislé konstrukce Standardní Stropy Nadstandardní Krov Standardní Střecha Standardní Klempířské konstrukce Standardní Vnitřní povrchy Standardní Vnější povrchy Standardní Vnitřní obklady Standardní Schody Standardní Dveře Standardní Okna Podstandardní

Podlahy Topení Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyně Vnitřní hygienické vybavení Výtah

Podstandardní Nadstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se

Pramen: Registr porovnávacích nemovitostí

Tabulka V: RD Tvrdonice

Popis stavby: Patrový řadový rodinný dům obsahuje 4 obytné místnosti, kuchyni, sociální zařízení, vrátnici. Ve dvoře navazuje původní část se 2 pokoji a hospodářským zázemím, dále rozlehlá zahrada. Dům byl postaven v roce 1972, celková plocha pozemku 3613 m2. Napojeno na veškeré inženýrské sítě mimo veřejnou kanalizaci (žumpa), vytápění ÚT na plyn. Dům je prostorný, horší údržba, umožňuje okamžité nastěhování. Registrační číslo nemovitosti 12:0007/2005 Obec Tvrdonice Počet obyvatel v obci 2 042 Vzdálenost k okresnímu městu 12 km Poměr mezi nabídkou a poptávkou trh vyrovnaný Omezení užívání nemovitosti/věcné břemeno ne Datum administrativního ocenění 27. května 2005 Administrativní cena (podle vyhlášky) 1 020 320,– Kč Datum prodeje 11. května 2005 Realizovaná cena 950 000,– Kč Druh stavby rodinný dům Procento plochy pro komerční využití 0% Lokalita Řadová rodinné domky Počet bytů v domě 2 Typ konstrukce zděná z cihel Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví více než 50 % půdy ne Stáří od počátku užívání 33 roků Pozemek prodán se stavbou ano Technický stav dobrý Do 10 let po rekonstrukci ne Garáž není Výměra pozemků prodaných se stavbou 3 613 m2 Zastavěná plocha hlavní stavou 151 m2 Užitná podlahová plocha 0 m2 Celková podlahová plocha 0 m2 Obestavěný prostor stavby 1 096 m3

Je přípojka vody Je přípojka elektřiny Je přípojka kanalizace Je přípojka plynu Vzdálenost přípojky kanalizace Konstrukce a vybavení: Základy Podstandardní Svislé konstrukce Standardní Stropy Standardní Krov Standardní

ano ano ne ano 3m

bez izolace zdivo v tl. 45 cm keramické s rovným podhledem krov sedlový, nad novější částí ocelový, nad starou částí dřevěný Střecha Standardní Pálená taška Klempířské konstrukce Standardní žlaby, svody, parapety-pozink.plech Vnitřní povrchy Standardní vápenné dvouvrstvé Vnější povrchy Standardní břízolit, vápenocementová s nátěrem Vnitřní obklady Podstandardní Jen v kuchyni a koupelně, chybí WC Schody Podstandardní betonové Dveře Standardní obyčejné hladké Okna Standardní dřevěná dvojitá Podlahy Podstandardní betonové Topení Standardní ÚT na plyn Elektroinstalace Standardní 220/380 V Bleskosvod Nevyskytuje se není Vnitřní vodovod Standardní rozvod teplé i studené vody Vnitřní kanalizace Standardní kompletní od všech zařizovacích předmětů hyg. vybavení Vnitřní plynovod Standardní rozvod standard Ohřev vody Nevyskytuje se před prodejem byl demontován Vybavení kuchyně Nevyskytuje se není sporák, před prodejem demontován Vnitřní hygienické vybavení Standardní vana, umývadlo, samostatné WC Výtah Nevyskytuje se Pramen: Registr porovnávacích nemovitostí

Příloha 4: Porovnávací metoda doc. Bradáče Kriteria porovnání Tabulka VI: Kriteria pro porovnání cen nemovitostí

Č

1 2

3 4 5 6 7 8 9 10

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

21 22 23

Kriterium A - OBEC Velikost obce

Komentář (u hodnocení od nejhoršího k nejlepšímu)

Vhodné je použít koeficient v hodnotě rovné polohového koeficientu K5, podle přílohy č. 13. Správní funkce Žádné až úplné (obecní úřad, stavební úřad, soud, policie, finanční úřad, pošta, banka, spořitelna, pojišťovna, katastrální úřad). Poptávka po koupi resp. Žádná – malá – vyrovnaná – vyšší – velká poptávka pronájmu nemovitosti po nemovitostech daného typu. Přírodní okolí Bezvýznamné až velmi dobré pro daný typ využití objektu. Obchod a služby Žádná až kompletní síť obchodů a služeb. Školství Žádná až všechny druhy škol. Zdravotnictví Žádné až úplné. Kultura, sport Žádné až úplné. Hotely apod. Žádné – ubytovny – penziony – hotely obyčejné až luxusní. Struktura zaměstnanosti Podle dostupnosti, žádné až kompletní. S klesající možností zaměstnání v obci resp. okolí výrazně klesá cena zejména u obytných objektů. Životní prostření Nevhodné až velmi dobré. B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI Poloha vzhledem k centru obce Samota až centrum – vliv podle druhu objektu. Dopravní podmínky Příjezd, dopravní obslužnost – MHD, dráha, autobus; špatné až velmi dobré. Orientace ke světovým Od severní postupně k jižní – vliv podle druhu stranám objektu. Konfigurace terénu Od sklonu přes 25° po rovinatý pozemek. Převládající zástavba Ve vztahu k hodnocené nemovitosti negativní, neutrální až pozitivní. Parkovací možnosti v okolí Žádné – vzdálené – středně vzdálené – blízké – přímo u objektu. Obyvatelstvo v sousedství Dle individuálního hodnocení odhadce, vč. posouzení stupně kriminality v daném území. Územní plán Vyhlídky pro daný objekt se budou zhoršovat nebo zlepšovat. Inženýrské sítě (přípojky) Žádné – průměrné – veškeré – vliv podle druhu objektu. C – VLASTNÍ NEMOVITOST Typ stavby Velmi nevhodný až velmi vhodný. Dostupnost jednotlivých Špatná (vícepodlažní objekt bez výtahu) až snadná podlaží (přízemní objekt nebo dostatečný výtah). Regulace nájemného Okamžitý stav; všechny prostory jsou byty s regulovaným nájemným – část – žádné.

Prokázán, opatření neučiněna – prokázán, opatření učiněna – není ověřeno (1,00) – výskyt vyloučen. Další možnosti ohrožení Blízkost VVN, JE, spaloven odpadu, imise, prašné prostředí, hluk z okolí, inundační území, sesuvné svahy apod. výskyt v nejbližším okolí – vzdálený – není (1,00). Příslušenství nemovitosti Nevhodné až velmi dobré. Možnost dalšího rozšíření Žádná až velmi dobrá. Technická hodnota stavby Odborným odhadem nebo výpočtem podle opotřebení A z nákladové metody; u srovnávacích objektů, pokud není opotřebení známo, dosadí se do vzorce odborný odhad v procentech podle popisu nemovitosti: k28 = (100 – 0,7 × A / k 30) / 100, kde A je opotřebení v %, K30 je dílčí koeficient za pozemky (viz o dva řádky níže) – čím je více pozemků, které se neopotřebovávají, tím je vliv TH stavby nižší. Údržba stavby Velmi špatná – špatná – průměrná – lepší – výborná. Pozemky k objektu celkem Nejsou (cizí) – do 1,5 × ZP - 2 × ZP – 3 × ZP -5 × ZP Při větším poměru je třeba přiměřenou cenu dalších pozemků samostatně připočíst. D – SPECIFICKÁ KRITERIA – NÁZOR ODHADCE Názor odhadce Např. subjektivní názor odhadce, možnost přestavby na výnosnější nemovitost aj.

24 Výskyt rakonu 25

26 27 28

29 30

31

Pramen: BRADÁČ, A: Teorie oceňování nemovitostí

Srovnávací objekty Tabulka VII: RD Vlčnov I a) Popis objektu: Poloha řadový vnitřní Konstrukce zděné Počet PP 0 Počet NP 2 Podkroví ne Výtah ne Pozemky 450,00 m2 Zastavěná plocha 102,00 m2 hlavního objektu Poměr pozemků k 4,41 zastavěné ploše OP celkem 825,70 m3 ZP podlaží celkem 230,00 m2 PP podlaží celkem 190,00 m2 Hrubá užitková plocha 164,00 m2 (PUH) Čistá užitková plocha 164,00 m2 (PUČ)

voda, elektřina, kanalizace, plyn Přípojky Technický stav dobrý Příslušenství Stáří 22 roků Požadovaná cena 0,– Kč Koeficient úpravy ceny 0,00 Cena po úpravě 1 250 000,– Kč b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. 0,90 pronájmu nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94 5 Obchod a služby 0,94 6 Školství 0,94 7 Zdravotnictví 0,94 8 Kultura, sport 0,94 9 Hotely ap. 0,98 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 11 Životní prostředí 0,94 B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 13 Dopravní podmínky 0,94 14 Orientace ke světovým stranám 0,94 15 Konfigurace terénu 0,92 16 Převládající zástavba 0,94 17 Parkovací možnosti v okolí 0,94 18 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 19 Územní plán 0,94 20 Inženýrské sítě 0,60 C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 0,94 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 23 Regulace nájemného 0,90 24 Výskyt radonu 0,93 25 Další možnosti ohrožení 0,60 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 28 Technická hodnota stavby 0,20 29 Údržba stavby 0,85 30 Pozemky k objektu celkem 0,85 D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce 0,90 Součin dílčích koeficientů – index IS0 c) Jednotkové ceny za OP 1 513,87 Kč/m2

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

0,85 0,99 1,01

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,02 0,98 0,97 0,98 0,97 0,98 0,99 1,04

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,97 0,99 1,00 1,04 1,00 1,06 1,06 1,02 1,05

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

0,95 0,97 1,00 1,05 0,90 1,00 1,01 0,73 0,99 1,03

1,10

0,95 0,59

za ZP 5 434,78 Kč/m2 za PP 6 578,95 Kč/m2 za PUH 7 621,95 Kč/m2 za PUČ 7 621,95 Kč/m2 d) Jednotkové ceny po přepočtení indexem IS0 za OP 2 561,54 Kč/m2 za ZP 9 195,91 Kč/m2 za PP 11 131,90 Kč/m2 za PUH 12 896,70 Kč/m2 za PUČ 12 896,70 Kč/m2 Pramen: Vlastní výpočty

Tabulka VIII: RD Vlčnov II a) Popis objektu: Poloha samostatně stojící Konstrukce zděné Počet PP 1 Počet NP 1 Podkroví ano Výtah ne Pozemky 642,00 m2 Zastavěná plocha 110,00 m2 hlavního objektu Poměr pozemků k 5,84 zastavěné ploše OP celkem 566,00 m3 ZP podlaží celkem 200,00 m2 PP podlaží celkem 200,00 m2 Hrubá užitková plocha 175,00 m2 (PUH) Čistá užitková plocha 162,50 m2 (PUČ) Přípojky voda, elektřina, kanalizace, plyn Technický stav velmi dobrý Příslušenství Stáří 10 roků Požadovaná cena 0,– Kč Pramen zjištění sdělení realitní kanceláře Koeficient úpravy ceny 0,00 Cena po úpravě 2 100 000,– Kč b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. 0,90 pronájmu nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94 5 Obchod a služby 0,94

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

0,85 0,99 1,01

1,06 1,06

1,02 0,98

Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely ap. Struktura zaměstnanosti Životní prostředí B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 13 Dopravní podmínky 14 Orientace ke světovým stranám 15 Konfigurace terénu 16 Převládající zástavba 17 Parkovací možnosti v okolí 18 Obyvatelstvo v sousedství 19 Územní plán 20 Inženýrské sítě C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další možnosti ohrožení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Možnost dalšího rozšíření 28 Technická hodnota stavby 29 Údržba stavby 30 Pozemky k objektu celkem D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce Součin dílčích koeficientů – index IS1 c) Jednotkové ceny za OP 3 710,25 Kč/m2 za ZP 10 500,– Kč/m2 za PP 10 500,– Kč/m2 za PUH 12 000,– Kč/m2 za PUČ 12 923,08 Kč/m2 d) Jednotkové ceny po přepočtení indexem IS1 za OP 3 251,75 Kč/m2 za ZP 9 202,45 Kč/m2 za PP 9 202,45 Kč/m2 za PUH 10 517,09 Kč/m2 za PUČ 11 326,10 Kč/m2 6 7 8 9 10 11

Pramen: Vlastní výpočty

Tabulka IX: RD Bánov a) Popis objektu: Poloha Konstrukce Počet PP

řadový vnitřní zděné 1

0,94 0,94 0,94 0,98 0,94 0,94

1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

0,97 0,98 0,97 0,98 0,99 1,04

0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,99 0,99 1,00 1,05 1,01 1,06 1,06 1,02 1,05

0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

1,06 0,97 1,00 1,05 0,93 1,00 1,00 0,93 1,05 1,07

0,90

1,10

1,10 1,14

2 Počet NP Podkroví ne Výtah ne Pozemky 1 666,00 m2 Zastavěná plocha 135,00 m2 hlavního objektu Poměr pozemků k 12,34 zastavěné ploše OP celkem 1 022,75 m3 ZP podlaží celkem 337,50 m2 PP podlaží celkem 285,00 m2 Hrubá užitková plocha 235,00 m2 (PUH) Čistá užitková plocha 235,00 m2 (PUČ) Přípojky voda, elektřina, plyn Technický stav dobrý Příslušenství Stáří 46 roků Požadovaná cena 0,– Kč Pramen zjištění sdělení realitní kanceláře Koeficient úpravy ceny 0,00 Cena po úpravě 1 990 000,– Kč b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. 0,90 pronájmu nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94 5 Obchod a služby 0,94 6 Školství 0,94 7 Zdravotnictví 0,94 8 Kultura, sport 0,94 9 Hotely ap. 0,98 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 11 Životní prostředí 0,94 B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 13 Dopravní podmínky 0,94 14 Orientace ke světovým stranám 0,94 15 Konfigurace terénu 0,92 16 Převládající zástavba 0,94 17 Parkovací možnosti v okolí 0,94 18 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 19 Územní plán 0,94 20 Inženýrské sítě 0,60 C – vlastní nemovitost

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

0,85 0,98 0,98

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,01 0,98 0,97 0,98 0,97 0,98 1,02 1,00

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,99 1,01 1,00 1,03 1,01 1,06 1,06 1,03 1,04

Typ stavby Dostupnost jednotlivých podlaží Regulace nájemného Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky k objektu celkem D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce Součin dílčích koeficientů – index IS2 c) Jednotkové ceny za OP 1 945,73 Kč/m2 za ZP 5 896,30 Kč/m2 za PP 6 982,46 Kč/m2 za PUH 8 468,09 Kč/m2 za PUČ 8 468,09 Kč/m2 d) Jednotkové ceny po přepočtení indexem IS2 za OP 3 123,16 Kč/m2 za ZP 9 464,37 Kč/m2 za PP 11 207,80 Kč/m2 za PUH 13 592,44 Kč/m2 za PUČ 13 592,44 Kč/m2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Pramen: Vlastní výpočty

0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

0,97 0,97 1,00 1,05 0,90 1,00 1,00 0,73 1,01 1,05

0,90

1,10

0,97 0,62

Příloha 5: Výnosová hodnota Pronájmy rodinných domů ve Zlínském kraji RD Vizovice 5+1 Nájem: 13 000,- Kč/měs + energie Popis: Samostatně stojící jednopodlažní cihlový jednobytový RD se zahrádkou v blízkosti centra. Dům je po rekonstrukci, užitná plocha domu 100 m2, plocha sklepa 12 m2. Voda, elektřina, kanalizace, plynovod a ústřední topení v objektu. Plocha zahrady je 800 m2. Parkování možné na zahradě. RD Kroměříž 3+1 Nájem: 10 000,- Kč/měs +energie Popis: Vnitřní řadový dvoupodlažní cihlový RD s garáží a dvorek. Užitná plocha domu 150 m2 . Dům je v dobrém stavu. Voda, elektřina, plynovod a ústřední topení v objektu. Garáž umístěná ve sklepních prostorách. RD Rožnov pod Radhoštěm Nájem: 10 000 Kč/měs Popis: Pronájem poloviny řadového dvoupatrového cihlového domu se samostatným vstupem. Užitná plocha domu 120 m2. 1.NP - předsíň, WC, komora, schodiště, kuchyně a 1 pokoj, 2.NP koupelna, 2 pokoje, komora a hala. Sklep, zahrada, dřevěná garáž.Voda, elektřina, elektrické ústřední topení, kabel TV. Dům je ve velmi dobrém stavu. Leží na klidném místě na okraji města.

Výnosová hodnota RD Vlčnově Tabulka X: Výnosová hodnota – míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty je 7 %

Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: Ostatních plochy: Výměry celkem: d) Výnosy z pronajímaných ploch: Obytné plochy Rodinný dům 600,00 Kč ×

m2 m2 m2 181,00 m2

Ostatní plochy Pozemek 60,00 Kč × 289,00 m2 Výnosy celkem VC e) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1

181,00 289,00 470,00

Kč/rok

108 600,–

Kč/rok Kč/rok

17 340,– 125 940,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 719 363,50 54 000,– 10 000,– 1 400,– 0,0300

roků Kč/rok

40 22 802,85

zbytkovou životnost Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR f) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok

88 202,85 37 737,15

Kč

0,0700 539 100,–

Pramen: Vlastní výpočty

Míra kapitalizace Tabulka XI: Výpočet míry kapitalizace

RD Bánov RD Vlčnov II RD Vlčnov III

Výměra v m2

Nájem v Kč/(m2*rok)

Výnos v Kč/rok

Náklady v Kč/rok

Čistý roční výnos z objektu

235 164

800 800

188 000 131 200

65 400 65 400

122 600 65 800

162,5

850

138 125

65 400

72 725

Pramen: Vlastní výpočty

ir =

1  122600 65800 72725  × + +  = 0,05 3  1990000 1250000 2100000 

u = 0,05 × 100 = 5 %

Příloha 6: Výpočet amortizace X =

C × iA

(1 + i A )T

−1

kde značí X částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou iA, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, C časovou cenu stavby (nákladová – reprodukční – cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení), iA úroková míra pro amortizaci T další předpokládaná životnost

Příloha 7: Metoda tříd polohy Tabulka XII: Klíče třídy polohy podle Naegeliho (částečně doplněno pro poměry v ČR) Třída 1 2 3

4

5

6

7 8

I – všeobecná situace Popis Zemědělské oblasti značně vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez cizineckého ruchu, rekreačně nevyužitelné. Stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst. Obytná místa malých měst a místa rekreačních oblastí s turistickým ruchem, středy středně velkých vesnic, obytná místa na předměstích velkých měst s dlouhou jízdní dobou do centra města Středy měst menších, obytná místa větších měst a jejich rychle dosažitelných předměstí, předměstské oblasti vilových či venkovských domů uvnitř i vně města, oblasti důležitých centrech cizineckého ruchu. Velmi dobrá obchodní místa ve středně velkých městech, nejlepší obchodní místa v malých městech, obytná centra velkoměst, luxusní velkoměstské obytné oblasti s dobrým osluněním a výhledem, exkluzivní oblasti RD v dosahu velkoměsta. Nejlepší obchodní místa ve středně velkých městech a významných lázních, vedlejší ulice v centru velkoměst, nákupní centra ve velkých obytných částech s dobrými příjezdovými možnostmi vně velkoměst. Přednostní nákupní ulice a místa v užším centru velkoměst, nejlepší místa pro obchod ve středně velkých městech. Nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech.

II – Intenzita využití pozemku Třída 1 2 3

4

5

6

7

8

Popis Nepatrné využívání, jednoposchoďové, skromné rekreační domky, 1–2 podlažní stavby bez komfortu, nepodsklepené nízké stavby. Obytné resp. RD bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením. RD s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží, domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístup z jednoho schodiště, obytné domy s průmyslovými místnostmi, řemeslnické (živnostenské) místnosti, průmyslové a zemědělské stavby s běžným průmyslovým vybavením, nákladní výtahy, vzduchotechnika atd.; středně velká intenzita využití pozemku. Komfortní RD, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy, byty v osobním vlastnictví, skladové místnosti, 3-5 podlaží, vícepodlažní podnikové stavby se vším technickým zařízením, klimatizací, pohyblivým zařízením. Exkluzivní obytné a rodinné domy, smíšené obytné + obchodní domy (v přízemí skladové místnosti, restaurace, v horních místech byty s praxí, kanceláře, apartmány, byty v osobním vlastnictví; 4-6 podlaží, vysoké využití pozemku). Čistě obchodní domy a jejich skladovací místnosti, kina, restaurace, praxe právníků a lékařů, kanceláře, vícepodlažní obchody, 5-7 podlaží nadzemních a 1-2 podzemní; velmi vysoké využití pozemku. Obchodní domy jako v bodě 6 s nadprůměrným vybavením a komfortem (klimatizační zařízení, rychlovýtahy, pohyblivé schody) a více podzemní podlaží; velmi vysoké využití pozemku. Jako v bodě 7, avšak exkluzivní místa jako např. Praha, Brno; velmi vysoké využití pozemku.

III - Dopravní relace k velkoměstu Třída 1 2

Popis Pozemky v odlehlých, vysloveně nepříznivých dopravních polohách, cesty bez dokončovacích prací (nezpevněné apod.), cestovní čas více než jedna hodiny. Objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro dojíždění do práce právě ještě přijatelně dosažitelné.

3

4 5 6 7 8

Lepší obytná místa na předměstí s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným jízdním časovým úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení. Přednostní obytná místa v těsné blízkosti veřejného dopravního prostředku, dobrá úprava silnic, krátké jízdní časy do středu (15 minut), území velkého města a předměstí. Nákupní ulice na území velkého města, nákupní centra větších předměstí, čili chodecký provoz, centrum veřejné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, podzemní dráha). Vysloveně obchodní místa ve středu velkého města se širokými ulicemi a parkovacími možnostmi, autobusy a tramvaje s hustou frekvencí provozu. Prvotřídní prodejní místa velkoměsta, intenzivní chodecký provoz, křižovatka veřejných dopravních prostředků ve středu města. Ohnisko velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců.

IV – Obytný sektor Třída 1

2 3

4 5 6 7 8

Popis Venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, kempy, dominující venkovský ráz, malé kulturní a nákupní možnosti, bez výhledu a zeleně, silně dopravní imise, RD bez zahrad. Obytné domy bez individuálního uspořádání, málo komfortu, malé a stření obce, omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prostorné zahrady u RD. Běžné obytné domy, prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise, individuálně udržované zahrady. Obytné bloky pro střední a vyšší nároky, domy terasové s podloubím, individuálně vybudované a vybavené byty v osobním vlastnictví, RD, motely. Luxusní obytné objekty, hotely dolní cenové třídy, RD s nejlepším vybavením. Hotely střední cenové třídy. Hotely pro vysoké nároky. Luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením.

V – Řemesla, průmysl, administrativa, obchod Třída 1 2 3 4

5 6 7

8

Popis Štěrkovny a pískovny, lomy, pily, felonie, skladovací plochy, venkovní plochy prodeje stavebnin a podniků. Sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací (truhlář, klempíř, malíř). Sklady a výstavní plochy velkoobchodů, jejich zastoupení, parkoviště, garáže, opravárenské dílny, výletní reaurace. Expediční sklady zdravotnických a kosmetických odvětví, jednotlivé prodejní plochy, bankovní a pojistné agentury, ateliéry, kanceláře a praxe svobodných povolání ve spojení s bydlením vlastníků Obchodní místnosti, kanceláře, sekretariáty, restaurace, praxe lékařů a právníků, galerie. Kanceláře a praxe s komfortním vybavením, speciální obchody, kina, restaurace, bary, zábavní místnosti, bankovní filiálky, kiosky. Vynikající speciální obchody, premiérová kina, stylové hospody, restaurace se specialitami, nákupní centra, obchodní domy, banky, cestovní kanceláře, praxe lékařů specialistů, právníků, etážové obchody. Luxusní obchody, obchodní domy, velké banky, obchodní sídla význačných koncernů a firem, cestovních kanceláří a restauračních podniků, objekty s kancelářemi nebo praxí známých osobností hospodářství a akademických povolání.

VI – Povyšující faktory Třída Popis Obytné objekty, které v důsledku výhledového plánování jsou určeny k vyššímu stupni využití, než ke kterému nyní slouží. Rohové parcely pro obchodní účely. Pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích – obchodní parcely v místech se silným

cizineckým ruchem, pokud ty již nebylo zohledněno dříve. Oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků.

VII – Redukující faktory Třída Popis Předpokládá-li se v budoucnosti nižší stupeň využití, než je dosud praktikován. Rušivý hluk ze silniční, letecké nebo železniční dopravy u bytových objektů. Blízko ležící, rušivě působící průmyslová zařízení u bytových, administrativních nebo hotelových objektů. Mimořádné zastínění bytových objektů (les, skály, severní úbočí apod.). Pramen: Delta-NEM

Tabulka XIII: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti pro jednotlivé třídy polohy – úprava pro ČR Třída polohy Podíl ceny pozemku v %

Provozní, města nad 100 tis. obyvatel Provozní, město do 100 tis. obyvatel Provozní, ostatní obce Obytné, regulované nájemné, bez provozních prostor

Pramen: Bradáč 2004

1

2

3

4

5

6

7

8

(A)

5,0

6,5

9,0

(B)

4,0

5,2

7,2

(C)

2,5

3,3

4,5

13, 0 10, 4 6,5

17, 5 14, 0 8,8

(D)

1,0

1,3

1,8

2,6

3,5

23, 0 18, 4 11, 5 4,6

30, 0 24, 0 15, 0 6,0

38, 0 30, 4 19, 0 7,6

Příloha 8: Indexová metoda Tabulka XIV: Koeficienty pro zjištění jednotkové ceny stavebního pozemku

Kriterium A – ÚZEMNÍ STRUKTURA Od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra Stavebně připravený B – TYP STAVEBNÍHO Stavebně částečně připravený POZEMKU Nepřipravený (syrový) Jiný stavební Pod 2 000 2 000 až 5 000 5 000 až 20 000 C – TŘÍDA VELKOSTI 20 000 až 50 000 OBCE PODLE POČTU 50 000 až 100 000 OBYVATEL 100 000 až 200 000 200 000 až 500 000 500 000 až 1 000 000 Nad 1 000 000 Obchodní Obchodní a byty D – OBCHODNÍ RESP. Obytné domy PRŮMYSLOVÁ POLOHA Průmyslová oblast Venkovní oblast E – ÚZEMNÍ Špatná PŘIPRAVENOST, Střední INFRASTRUKTURA Dobrá Velmi dobrá F – SPECIÁLNÍ Znehodnocení imisemi, starým CHARAKTERISTIKY zatížením apod. VOLITELNÉ Nejsou Při zhodnocení Pramen: Bradáč 2004

Koeficient 0,6 – 1,5 1,5 1,0 0,5 0,4 0,4 0,6 0,7 0,8 1,2 1,5 1,8 2,2 3,5 2,5 2,0 1,3 0,5 0,7 0,5 0,75 1,0 1,25 0,3 – 0,9 1,0 1,0 – 1,5

Příloha 9: Srovnávací indexová metoda Tabulka XV: Ocenění pozemků indexovou porovnávací metodou

a) srovnávací pozemky (pozemky se známou výměrou a cenou) Stavební pozemek Výměra srovnávacího pozemku: VS m2 800,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku: JCS Kč/m2 300,– Cena srovnávacího pozemku: CS = VS×JCS Kč 240 000,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní 1,50 centrum B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 0,90 Celkový index srovnávacího pozemku: Is = A × B × C × D × E × F 1,974 375 Normalizovaná jednotková cena NJCS1 = JCS / Is Kč/m2 151,95 srovnávacího pozemku: Stavební pozemek Výměra srovnávacího pozemku: VS m2 200,00 2 Jednotková cena srovnávacího pozemku: JCS Kč/m 250,– Cena srovnávacího pozemku: CS = VS×JCS Kč 50 000,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) 1,30 Celkový index srovnávacího pozemku: Is = A × B × C × D × E × F 1,140 750 Normalizovaná jednotková cena NJCS2 = JCS / Is Kč/m2 219,15 srovnávacího pozemku: Zahrada Výměra srovnávacího pozemku: VS m2 250,00 2 Jednotková cena srovnávacího pozemku: JCS Kč/m 45,– Cena srovnávacího pozemku: CS = VS×JCS Kč 11 250,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) 1,40 Celkový index srovnávacího pozemku: Is = A × B × C × D × E × F 0,352 800 Normalizovaná jednotková cena NJCS3 = JCS / Is Kč/m2 127,55 srovnávacího pozemku: Průměrná normalizovaná jednotková NJCS Kč/m2 166,22 cena srovnávacích pozemků:

b) oceňované pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 3643/4 Výměra oceňovaného pozemku: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku Orná půda p.č.: 3643/3 Výměra oceňovaného pozemku: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku

m2 okrajová poloha v obci stavebně připravený 2 000 až 5 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá znehodnocení imisemi, starým zatížením ap. (0.3 - 0.9) Io = A × B × C × D × E × F JCO = NJCS × Io Kč/m2 Kč m2 okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený 2 000 až 5 000 obyvatel obytné domy dobrá znehodnocení imisemi, starým zatížením ap. (0.3 - 0.9) Io = A × B × C × D × E × F JCO = NJCS × Io Kč/m2 Kč

128,00 0,60 1,50 0,60 1,30 1,25 0,90 0,789 750 131,27 16 802,56 267,00 0,60 1,00 0,60 1,30 1,00 0,90 0,421 200 70,01 18 692,67

Pramen: Vlastní výpočty

Výsledná cena pozemků:

=

35 495,23 Kč

Příloha 10: Věcná hodnota – RD Vlčnov + pozemky Věcná hodnota je cena nemovitosti určená podle vyhlášky bez použití koeficientu prodejnosti Kp Základní cenu upravenou rodinného domu stanovíme stejně jako v úředním odhadu č. 2, jen základní cenu nevynásobíme koeficientem Kp: ZCU = ZC × K4 × K5 × Ki ZC = 1 975,- Kč/m3 Jelikož se jedná opět o vnitřní řadový dům vynásobíme základní cenu koeficientem 0,9000, ZC = 1 975 × 0,9000 = 1 777,5,- Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4 = 1,0043 Koeficient polohový K5 = 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki = 1,8280 ZCU = 1 777,5 × 1,0043 × 0,8500 × 1,8280 = 2 773, 76 Kč/m3 Základní upravená cena rodinného domu: 947,07 m3 × 2 773, 76 Kč/m3 = 2 626 944, 88 Kč a cena po odpočtu opotřebení, které je 35,325 %, činí 1 698 976,60 Kč.118 Je cena pozemku určená podle vyhlášky bez použití koeficientu Kp. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 49,98 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (3 020 – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde 3 020 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

Název p.č. Zastavěná plocha a 3643/4 nádvoří

× ×

1,828 1,737

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 128 49,98 86,8153

Cena 11 112,36 Kč

2

§ 28 odst. 8 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.8: Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

Název 0rná půda

p.č. 3643/3

× × ×

1,828 0,400 0,695

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 267 49,98 34,7361

Cena 9 274,54 Kč

2

Součet cen všech typů pozemků: Věcná hodnota RD + pozemky:

118

2 626 944,88 – (2 626 944,88 ×35,325)/100 = 1 698 976,60

=

20 386,90 Kč 1 719 363,5 Kč

Příloha 11: Majetkové daně Výpočet daně darovací Základ daně č. 1 – 2 047 600,- Kč I. skupina: 23 000 + (0,015 × 47 600) = 23 000 + 714 = 23 714 Kč II. skupina: 65 000 + (0,04 × 47 600) = 65 000 + 1 904 = 66 904 Kč III. skupina: 160 000 + (0,12 × 47 600) = 160 000 + 5 712 = 165 712 Kč Základ daně č. 2 – 1 560 500,- Kč I. skupina: 10 000 + (0,013 × 560 500) = 10 000 + 7 286,5 = 17 286,5 Kč II. skupina: 30 000 + (0,035 × 560 500) = 30 000 + 19 617,5 = 49 617,5 Kč III. skupina: 70 000 + (0,09 × 560 500) = 70 000 + 50 445 = 120 445 Kč

Výpočet daně dědické Základ daně č. 1 - 2 003 500,- Kč II. skupina: [65 000 + (0,04 × 3 500)] × 0,5 = (65 000 + 140) × 0,5 = 32 570 Kč III. skupina: [160 000 + (0,12 × 3 500)] × 0,5 = (160 000 + 420) × 0,5 = 80 210 Kč Základ daně č. 2 – 1 518 900,- Kč II. skupina: [30 000 + (0,035 × 518 900)] × 0,5 = (30 000 + 18 161,5) × 0,5 = 24 080, 75 Kč III. skupina: [70 000 + (0,09 × 518 900)] × 0,5 = (70 000 + 46 701) × 0,5 = 58 350,5 Kč Základ daně č. 3 – 1 309 500,- Kč II. skupina: [30 000 + (0,035 × 309 500)] × 0,5 = (30 000 + 10 832,5) × 0,5 = 20 416,25 Kč III. skupina: [70 000 + (0,09 × 309 500)] × 0,5 = (70 000 + 27 855) × 0,5 = 48 927,5 Kč

Výpočet daně z převodu nemovitosti Základ daně č. 1 – 2 047 600,- Kč I., II., III. skupina: 2 047 600 × 0,03 = 61 428 Kč Základ daně č. 2 – 1 560 500,- Kč I., II., III. skupina: 1 560 500 × 0,03 = 46 815 Kč Základ daně č. 3 – 1 389 000,- Kč I., II., III. skupina: 1 389 000 × 0,03 = 41 670 Kč

Příloha 12: Odměna notáře v dědickém řízení Základ odměny se zaokrouhlí na celé stokoruny nahoru a odměna na celé desetikoruny nahoru. Základ odměny – úřední odhad č. 1 – 2 047 600,- Kč Výpočet: 0,002 × 100 000 + 0,012 × 400 000 + 0,009 × 500 000 + 0,005 × 1 047 600 = 2 000 + 4 800 + 4 500 + 5 238 = 16 538 Kč

Základ odměny – úřední odhad č. 2 – 1 560 500,- Kč Výpočet: 0,002 × 100 000 + 0,012 × 400 000 + 0,009 × 500 000 + 0,005 × 560 500 = 2 000 + 4 800 + 4 500 + 2 802,5 = 14 102,5 Kč Základ odměny – obvyklá (tržní) cena – 1 350 000,- Kč Výpočet: 0,002 × 100 000 + 0,012 × 400 000 + 0,009 × 500 000 + 0,005 × 350 000 = 2 000 + 4 800 + 4 500 + 1 750 = 13 050 Kč

Příloha 13: Daňové přiznání – daň z nemovitostí Daňové přiznání se nepodává, pokud bylo podáno v předchozím zdaňovacím období. Dojde-li však ve srovnání s předchozím zdaňovacím období ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně včetně změny v osobě poplatníka (tj. ke změně výměry nebo ceny nemovitosti, změně druhu pozemku, změně v užívání stavby nebo k nástavbě o další nadzemní podlaží či zvýšení půdorysu přistavěním), je poplatník povinen daň v nové výši přiznat do 31.ledna zdaňovacího období. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím pouze ke změně sazeb daně nebo ke změně průměrné ceny půdy přiřazené ke stávajícím jednotlivým katastrálním územím nebo ke změně koeficientu119 nebo k zániku osvobození od daně zákonem stanovené lhůty není poplatník povinen podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání ani sdělit tyto změny příslušnému finančnímu úřadu. Daň se vyměří ve výši poslední známé daňové povinnosti, případně upravené o změny uvedené výše a výsledek vyměření se poplatníkovi sdělí platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem.120

119 120

§ 6 odst. 4 nebo § 11 odst. 3 a 4 Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nemovitostí od roku 2006