Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda

Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda

projectleider: datum:

Daan Kramer 15 januari 2007

1. Inleiding De Raad heeft gevraagd de haalbaarheid van vijf nieuwe zwemaccommodatievarianten te onderzoeken en te bepalen op welke locatie(s) de te kiezen varianten – eventueel in regionaal verband - ontwikkeld zouden kunnen worden. De eerste vraag naar de haalbaarheid is uitbesteed aan ConVisie. Het locatieonderzoek is opgedragen aan de Dienst Beleid. Het onderzoek zou overeenkomstig de aanvankelijke planning afgerond zijn in mei 2006. ConVisie heeft in mei de voorlopige conclusies inzake de haalbaarheid gepresenteerd in een Raadsbijeenkomst. Omdat het locatieonderzoek op dat moment nog niet afgerond was, kon nog geen eindrapportage opgeleverd worden. In het locatieonderzoek is vertraging opgetreden omdat voor het overleg met de buurgemeenten over de uitgangspunten voor de ontwikkeling van een gemeenschappelijk zwembad meer tijd uitgetrokken is. Inmiddels – hoewel het proces van verkenning met zowel Reeuwijk als Waddinxveen nog niet afgerond is – heeft het locatieonderzoek inmiddels wel een aantal resultaten opgeleverd, die richtinggevend kunnen zijn voor nadere besluitvorming.

2. Onderzochte varianten Variant 1 (nieuwbouw één multifunctioneel combibad): Het sluiten van drie overdekte zwembaden (Spaardersbad, de Trefkuil en De Tobbe) en het ontwikkelen en realiseren van een nieuw combibad (binnen en buitenbad). Variant 2 ( nieuwbouw van een overdekt bad en een combibad): Het sluiten van drie overdekte zwembaden (Spaardersbad, de Trefkuil en De Tobbe) en het ontwikkelen en realiseren van een nieuw overdekt bad en een combibad. Variant 3 ( handhaving van de Tobbe en nieuwbouw een overdekt bad): Het sluiten van twee zwembaden (Spaardersbad en de Trefkuil), het handhaven van het combibad (De Tobbe) en het ontwikkelen en realiseren van een nieuw zwembad. Variant 4 ( handhaving van Spaardersbad en nieuwbouw van een combibad): Het sluiten van twee zwembaden (De tobbe en de Trefkuil), het handhaven van het Spaardersbad en het ontwikkelen en realiseren van een nieuw zwembad. Variant 5 (handhaving van de Trefkuil en nieuwbouw van een combibad): Het sluiten van twee zwembaden (De Tobbe en het Spaardersbad), het handhaven van De Trefkuil en het ontwikkelen en realiseren van een nieuw combibad. 3. Exploitatie zwemaccommodaties Het exploitatierendement van de bovengenoemde varianten zal in het eindrapport van het vervolgonderzoek vergeleken worden met de kosten uit de begroting van 2006. Tevens wordt in die vergelijking ook een variant 0 opgenomen. Deze variant 0 is aan de orde als de Raad niet kiest voor nieuwbouw maar voor handhaving van de bestaande drie zwemaccommodaties op basis van een normaal onderhoudsniveau. Op dit moment zijn de kosten van variant 1 t/m 5 nog niet in beeld gebracht omdat daarvoor een aantal cruciale locatiegebonden aspecten en eventuele vormen van regionale samenwerking in een vervolgonderzoek uitgewerkt dienen te worden.

Begroting 2006 Variant 0 Variant 1 Variant 2 Variant 3 Variant 4 Variant 5

Exploitatielasten € 1.055.000 € 1.600.000

Kapitaallasten € 230.000 € 300.000

Exploitatieresultaat -/- € 1.285.000 -/- € 1.900.000

Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda – DK150107

2

Het verschil tussen de begroting 2006 en de variant 0 (de drie bestaande accommodaties) wordt veroorzaakt door het gegeven dat de Raad in 2005 het onderhoudsniveau voor de zwemaccommodaties - in afwachting van de resultaten van het onderzoek - op een minimumniveau vastgelegd heeft. Niet kiezen voor nieuwbouw betekent dat de Raad dan een keuze dient te maken uit de volgende twee scenario’s: Scenario 1: handhaven van de bestaande zwembaden op het huidige (minimale) onderhoudsniveau Scenario 2: handhaven van de bestaande zwembaden op een normaal onderhoudsniveau Een keuze voor het openhouden van de bestaande zwembaden op het huidige minimale onderhoudsniveau (scenario 1) betekent het kiezen voor een sterfhuisconstructie. Binnen afzienbare tijd zal één of meerdere zwembaden gesloten dienen te worden of alleen open gehouden kunnen worden met forse extra investeringen. Een keuze voor scenario 2 betekent dat de begroting (direct) met een bedrag van tenminste € 500.000,= * opgehoogd dient te worden. Overigens is dit geen scenario voor de lange termijn. Het tekort aan zwemwater zal – gelet op de toenemende vraag – stijgen en de technische levensduur van de accommodaties isniet oneindig te rekken zonder dat dit forse vervangingsinvesteringen tot gevolg heeft. In de variant 0 is aangenomen dat bij voortzetting van het huidige zwemaccommodatiebeleid, d.w.z het handhaven van de drie overdekte zwembaden, het onderhoudsniveau weer teruggebracht wordt op het ‘vereiste’ (normale) niveau. Het verschil in de exploitatieresultaat tussen variant 0 en de begroting wordt voor het grootste deel verklaard door het verschil in lasten tussen een minimaal onderhoudsniveau (begroting 2006) en een normaal (vereist) niveau (variant 0). * dit bedrag is afgeleid uit de nota onderhoud sportaccommodaties waarover de Raad in 2005 een besluit genomen heeft. 4. Locaties De volgende locaties zijn in getoetst op haalbaarheid qua omvang van de locatie in relatie tot de benodigde oppervlakte voor de zwemvoorziening inclusief parkeren. • • • • • • • •

Hamstergat Spoorzone Gouweknoop Achterwillens (Goudse Hout) Groenhovenpark (diverse locaties) Trefkuil Reeuwijk (locatie Zoutman) Sluiseiland (op verzoek van Raad getoetst)

De locaties Spoorzone, Hamstergat, Trefkuil en Sluiseiland beschikken over te weinig ruimte om de beoogde varianten voor deze specifieke locaties volledig te kunnen ontwikkelen. Het benodigde programma voor zwemaccommodatie en de infrastructuur (parkeren, ontsluiting) is tezamen te groot voor de beschikbare ruimte op de genoemde locaties. Dit wordt mede veroorzaakt omdat de locaties Sluiseiland, Hamstergat en Spoorzone ook in beeld zijn voor andere ontwikkelingen. Zo speelt voor Sluiseiland de Zuidwestelijke Randweg en belangrijke rol. Na deze toetsing zijn als potentiële locaties overgebleven: • Gouweknoop • Achterwillens • Groenhovenpark (diverse locaties) • Reeuwijk (locatie Zoutman) Deze vier locaties zijn beoordeeld op een aantal criteria. Per locatie wordt hieronder aangegeven welke bijzonderheden het onderzoek opgeleverd heeft:


3

Gouweknoop De locatie Gouweknoop is niet geheel in deze beoordeling meegenomen omdat er niet op redelijk korte termijn zicht is waar een eventueel zwembad dan precies in dat gebied gesitueerd zou kunnen worden. Op een aantal aspecten, zoals synergie functies, regionale samenwerking, bereikbaarheid, ontsluiting biedt deze locatie bij voorbaat veel potentie. Daarnaast is het van belang te weten dat een aantal Zuidplasgemeenten de locatie Gouweknoop eveneens als potentiële locatie aangewezen hebben voor een nieuw te bouwen zwemaccommodatie. Deze locatie biedt perspectieven bij een keuze voor een variant waarin sprake is van twee nieuwe accommodaties. In dat geval zou gekozen kunnen worden voor nieuwbouw van één van de twee accommodaties op korte termijn en de andere op langere termijn.

Achterwillens Bereikbaarheid: Ontsluiting : Verwerving grond: Sociale veiligheid: Capaciteit perceel:

Synergie functies: Regio samenwerking: Ligging:

Exploitatie:

goed te bereiken via doorgaande weg door de stad + openbaar vervoer infrastructuur ten dele aanwezig te verwerven grond € 200,= per m2 matig tot slecht via fietsroute gebied naast wielerbaan is in theorie te ontwikkelen voor zwemaccommodatie, hoewel in dat gebied ook horeca-exploitant toegestaan is een voorziening te ontwikkelen. Nadere afstemming is dan noodzakelijk. Zwembad blokkeert eventueel andere toekomstige ontwikkelingen op locatie. eventueel koppeling met te realiseren horeca en parkeren ivm wielerbaan niet mogelijk. niet geschikt voor de centrale zwemaccommodatie (variant 1) en varianten met een buitenbad (variant 4 + 5) voor Gouda vanwege minder gunstige ligging, zeker ten opzichte van uitbreidingsgebied van Gouda de grondprijs leidt tot relatief hoge kapitaallasten

Reeuwijk Bereikbaarheid: Ontsluiting:

Verwerving grond: Sociale veiligheid: Capaciteit perceel: Synergie functies: Regio samenwerking:

Ligging:

Exploitatie:

slecht te bereiken, geldt ook voor openbaar vervoer. niet aanwezig; forse extra kosten vanwege eis vanuit Reeuwijk om ontsluiting van zwembad te koppelen aan ontwikkeling van de ‘omleidingsroute Reewijk brug’. Daarnaast zijn er nog aanvullende ontsluitingskosten op locatie zelf. kosten te verwerven grond nader te bepalen matig/voldoende gebied groot genoeg; buitenbad mogelijk een probleem ivm milieuzonering rond A12. mogelijk fitness/wellness mogelijkheden aanwezig met gemeente Reeuwijk. Reeuwijk is bereid volledige medewerking te verlenen bij ontwikkeling zwemaccommodatie op de locatie Zoutman in ruil voor medewerking en medefinanciering van de ontsluiting van de zwembadroute via de te ontwikkelen ‘omleidingsroute Reewijk brug’. Reeuwijk gaat in principe uit van een ontwikkeling van een combibad omdat dit de mogelijkheid biedt om eventueel op termijn het locale openluchtbad te sluiten. niet geschikt voor de centrale zwemaccommodatie (variant 1) en varianten met een buitenbad (4 + 5) vanwege ongunstige ligging ten opzichte van verzorgingsgebied, zeker ten opzichte van uitbreidingsgebied van Gouda. Vanwege ligging aan A12 locatie niet geschikt voor publiek/private ontwikkeling in leisuresfeer. de ontsluitingskosten en grondprijs leidt tot relatief hoge kapitaallasten. Daar staat tegenover dat Reewijk bereid is een jaarlijkse bijdrage in de exploitatie af te spreken op basis van een van de twee volgende varianten: • bijdrage gelijk aan de hoogte van het huidige jaarlijkse exploitatietekort van het openluchtbad


4

•

bijdrage in het totale exploitatietekort (kapitaal- en exploitatielasten) naar rato van het aantal inwoners.

Groenhovenpark In het Groenhovenpark zijn meerdere locaties verkend: a. de bestaande locatie van buitenbad De Tobbe b. de locatie ‘Gouwe Inn + aangrenzend sportveld’ c. de locatie parkeerterrein Groenheuvel Bereikbaarheid: Ontsluiting: Verwerving grond: Sociale veiligheid: Regio samenwerking: Capaciteit perceel: Synergie functies: Ligging:

Exploitatie:

goed te bereiken via doorgaande weg door de stad evenals per openbaar vervoer aanwezig evenals parkeren a en c geen kosten ; bij locatie b € 35,= per m2. redelijk tot goed mogelijkheden aanwezig. Waddinxveen verkent eerst spoor haalbaarheid eigen nieuwe zwemaccommodatie: houdt deur naar Gouda open. gestapelde bouw nodig bij a, bij b en c is capaciteit van gebied geschikt. Bij locaties a en c speelt milieuproblematiek, waarvan aard nog niet bekend is. mogelijk fitness/wellness, bowling gunstige ligging voor de centrale zwemaccommodatie (variant 1) voor de stad en ten opzichte van uitbouw van de stad. Geschikt voor samenwerking met Waddinxveen en publiek/private ontwikkeling in de leisuresfeer. saneringskosten grond is onzekere financiële factor, daarentegen zijn grondkosten zeer gering of afwezig. Bovendien is buitenbad reeds op locatie aanwezig, hetgeen een vermindering van de kapitaallasten met zich meebrengt.

Samenvatting geschiktheid locaties: Gouweknoop: geschikt voor variant 2 (alleen voor overdekt zwembad) en variant 3 Reeuwijk: geschikt voor variant 2 (alleen voor overdekt zwembad) en variant 3 Groenhovenpark: geschikt voor alle varianten Achterwillens: de ligging, de capaciteit van de locatie en de locatiegebonden kosten maken deze locatie niet geschikt Conclusies locaties: 1. het ontwikkelen van variant 1 een centrale zwemaccommodatie voor de gemeente Gouda is optimaal gezien alleen te ontwikkelen in het Groenhovenpark 2. samenwerken met Waddinxveen is alleen mogelijk bij een keuze voor de locatie Groenhovenpark (en eventueel Gouweknoop) en in geval van keuze voor variant 1; alle andere varianten voldoen niet aan de eisen voor een regionaal zwembad. 3. Het ontwikkelen van een nieuwe zwemaccommodatie in het Groenhovenpark biedt voorlopig de beste perspectieven op een gezamenlijke ontwikkeling met marktpartijen. 4. het kiezen voor twee zwemaccommodaties voor Gouda kan theoretisch in de volgende combinaties: -

variant 2 : * Groenhovenpark (nieuw combibad) + Reeuwijk (nieuw overdekt bad) o * Groenhovenpark (nieuw combibad) + Gouweknoop (nieuw overdekt bad) variant 3: * Groenhovenpark (Tobbe bestaand) + Reeuwijk (nieuw overdekt bad) * Groenhovenpark (Tobbe bestaand) + Gouweknoop (nieuw overdekt bad) variant 4: * Handhaving Spaardersbad + Groenhovenpark (nieuwbouw combibad) variant 5: * Handhaving Trefkuil + Groenhovenpark (nieuwbouw combibad)

Hierbij moet opgemerkt worden dat een keuze voor variant 4 of 5 de functionaliteit voor de sport sterk beperkt. In varianten 4 en 5 ligt nieuwbouw van een combibad op de locatie Gouweknoop en Reeuwijk niet voor de hand vanwege de decentrale ligging van het buitenbad. 5. Financieel Uit financieel oogpunt heeft de locatie Groenhovenpark een aantal voordelen te bieden:


5

• • • •

buitenbad behoeft niet ontwikkeld te worden geen of relatief geringe kosten voor aankoop van grond geen of nauwelijks kosten voor ontsluiting en parkeren kansen op herontwikkeling van locaties (o.a. bestaand overdekt zwembad de Tobbe)

Een potentieel financieel nadeel dat verbonden is aan de locatie Groenhovenpark is de milieuproblematiek. Behalve voor de variant waarin de accommodatie op de locatie ‘Gouwe Inn’ ontwikkeld wordt. Maar in dat geval hebben we te maken met verplaatsingskosten van een sportveld. In het kader van deze voorstudie voerde een milieuverkenning echter te ver, zodat de locatiegebonden kosten van het Groenhovenpark pas na een vervolgstudie completer in beeld gebracht kunnen worden. Planeconomisch is bezien in hoeverre er mogelijkheden bestaan op de locatie Groenhovenpark om extra kostendragers voor het zwembadplan te realiseren. Afhankelijk van de hoeveelheid te ontwikkelen locaties voor woningbouw variëren de grondopbrengsten tussen de 2.3 en 4 miljoen euro. Daarnaast bestaan er kansen om een koppeling te leggen tussen private initiatieven en het nieuwe gemeentelijke zwembadbeleid. Buiten de reeds genoemde belangstelling vanuit ‘Gouwe Inn’ om tezamen met de gemeente Gouda een gecombineerde nieuwe accommodatie te ontwikkelen, bestaat er belangstelling van andere marktpartijen voor de ontwikkeling van een zwemaccommodatie in combinatie met andere voorzieningen. 6. Conclusie/advies Op basis van de voorlopige onderzoeksresultaten kunnen de acht beoogde locaties teruggebracht worden tot drie potentiële locaties: Groenhovenpark, Reeuwijk en Gouweknoop. Voor al deze locaties geldt dat nog een aantal locatiegebonden aspecten (ruimtelijke ordening, ontsluiting, stedenbouwkundig e.d) nader bezien dienen te worden. De locatie Groenhovenpark kent nog een aantal onzekerheden op milieu- en financieel gebied. Wat betreft laatstgenoemd aspect zowel in negatieve (milieukosten) als positieve zin (kansen op vormen van samenwerking met marktpartijen en herontwikkeling). Geadviseerd wordt een vervolgonderzoek te starten waarin naast de genoemde vraagstukken aangaande de locatie Groenhovenpark ook alle locatiegebonden kosten van de overige varianten – voor zover mogelijk – inzichtelijk gemaakt worden.


6

Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda

Recommend Documents