voorjaar 2003

NAW

adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats

adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woon-

Bouwfonds Ontwikkeling magazine # 8 / voorjaar 2003

Met dossier Integrale projecten

NAW

inhoud

Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de eindgebruiker (naam), de woning, het kantoor of de winkelruimte (adres) en de locatie (woonplaats) is voor Bouwfonds Ontwikkeling essentieel bij de realisatie van aantrekkelijke gebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds Ontwikkeling.

actueel

stedelijke vernieuwing

steden en dorpen

dossier

uitleg

landelijk gebied

buitenland

Meer doorstroming door goedkope koopwoningen

De rooskleurige toekomst van de Luifelbaan

Geldermalsen blijft bovenal mooi

Integrale benadering

De verleidingen van Brandevoort

Tegen verdichting, vóór de komst van McDonald’s

Bluewater UK: winkelen als doel

Bouwfonds Ontwikkeling wil zich meer gaan richten op het realiseren van goedkope koopwoningen. Dit zorgt voor een betere doorstroming.

In het hart van de naoorlogse wijk Leiden Zuidwest staat het winkelcentrum de Luifelbaan aan de vooravond van een ware metamorfose.

In diverse delen van Geldermalsen is het goede van de streek bewaard gebleven. Een verhaal over strategische keuzes en voorzichtig groeien.

Integrale benadering is het centrale thema van het dossier. In een land waar de ruimte schaars is, moet de oplossing in integrale projecten worden gezocht.

Brandevoort is de Vinexwijk van Helmond. Een bijzondere wijk met geheel verschillende sferen. ‘Een bezoek aan Brandevoort is een ervaring op zich.’

De PvdA-afdelingen in het oostelijk deel Op een half uur rijden van Londen van Noord Holland willen samen met bevindt zich de grootste mall van bewoners beeldkwaliteitsplannen Groot Brittanië: Bluewater, waar maken om verder verval te stoppen. winkelen één groot feest is.

pagina 6

pagina 8

pagina 15

middenkatern

pagina 22

pagina 28

omslagfotografie Peter van Breukelen

pagina 34

En verder in dit nummer ➔ opgevallen ➔ verhuizen ➔ 100 jaar wonen ➔ de verandering ➔ interieur

4 14 20 21 38

opgevallen Ergeren aan de ozb De onroerendzaakbelasting (ozb) is voor menige gemeente in Nederland een interessante inkomstenbron die jaarlijks flink omhoog wordt geschroefd. Dit tot groot verdriet van de inwoners die op hun beurt de woonlasten tot angstige hoogtes zien oplopen. Neem nu Wassenaar. De bewoners van deze Zuidhollandse gemeente zijn onlangs geconfronteerd met een ozb-stijging van 82,7 procent. Met een gemiddelde waarde van 300.000 euro per woning komt zo’n beetje de zilvervloot het stadhuis binnenvaren. ‘Veel kopers, maar ook huurders, kunnen dergelijke stijgingen straks niet meer betalen’, zegt Hans de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. Deze belangenorganisatie ergert zich al sinds jaar en dag groen en geel aan de vaak buitenproportionele verhogingen van deze belastingmaatregel. In diverse persuitingen trok de Vereniging Eigen Huis dan ook ten strijde tegen deze o zo onrechtvaardige daad. Echter, over Wassenaar zweeg de club in alle toonaarden. Waarschijnlijk door het gebrek aan leden onder Wassenaarders? De la Porte lachend: ‘Ja, we hebben inderdaad niet zo veel leden in Wassenaar. Maar alle gekheid op een stokje, we hebben ons ook over Wassenaar boos gemaakt. In onze onlangs samengestelde Woonlastentoppers staat nu Bunnik bovenaan. Maar het is heel goed mogelijk dat Wassenaar

‘De nieuwe havenarbeider is creatief en vlot gekleed’ straks in de nieuwe lijst bovenaan staat. Het is ook wel erg veel hoor een verhoging van 82,7 procent.’ Als argument voor deze verhoging geeft Wassenaar aan dat ze het zwembad moet gaan vernieuwen en er een uitbreiding van een school nodig is. Dure ingrepen waarvoor het geld toch ergens vandaan moet komen? ‘Wij bemoeien ons niet met de keuze van het gemeentebestuur waar het geld naar toegaat. Wij vinden als Eigen Huis wel, dat er een discussie moet worden gevoerd over dergelijke extreme verhogingen. Kijk, een verhoging met het inflatiepercentage is logisch. Maar twee maal het inflatiecijfer begint al verdacht te worden. Laat staan tien procent en veel meer. Dat kan gewoon niet. Dan moet Wassenaar een nieuw zwembad en de uitbreiding van de school uit het gemeentefonds betalen.’ Gespierde taal, maar helpt het nu om jaarlijks de trom te roeren over de verhoging van de ozb? ‘Nou ja, het helpt in zoverre dat een gemeente de volgende keer misschien twee keer nadenkt over een eventuele extra verhoging.’ In het vorige regeerakkoord wilden het CDA en de VVD de ozb met ingang van 2005 afschaffen. Het CDA is daar inmiddels op teruggekomen en ook de PvdA voelt er niet zoveel voor. Met andere woorden: we komen er dus niet van af. De la Porte met een diepe zucht: ‘Ik ben bang van niet, nee.’

Namaak-platteland kan nieuwe banen scheppen

Britten houden graag droge voeten Voor de Britten zijn de enorme gevolgen van wolkbreuken en overstromingen binnenkort verleden tijd. Tenminste, als het aan het Britse ministerie voor volkshuisvesting en planning ligt. Zij wil nieuwe woningen beter beschermen tegen extreme weersomstandigheden, zoals overstromingen, zware stormen en hogere temperaturen. Vooral dit laatste lijkt van belang want de zomers in Engeland kunnen, zoals iedereen wel weet, flink heet zijn. Om de woningen tegen natuurrampen en andere ellende te beschermen gaan de Engelsen de bouwvoorschriften aanscherpen. Zo moeten er meer vochtbestendige materialen in de woningen worden gebruikt, maar moeten ook daken beter bestand zijn tegen vocht en warmte. En om het wassende water buiten de deur te houden moeten de huizen voortaan van een veel hogere drempel worden voorzien. Nee, die Britten zijn zo gek nog niet. Sterker nog, ook hier in Nederland wordt ongewoon weer met het jaar gewoner. Met andere woorden: zou het geen tijd worden om ook in ons land natuurrampbestendige woningen te bouwen? Leo Stein, woordvoerder van Bouwned, lijkt het helemaal niks. ‘De situatie in Nederland en Groot-Brittannië is weliswaar qua weersomstandigheden goed vergelijkbaar, maar de bouwregels verschillen enorm. De regels in Nederland op het gebied van isolatie zijn bovendien al erg streng. Energie-prestatienormen voor nieuwbouwwoningen stellen nu eenmaal al hoge eisen aan de isolatie van woningen.’ En als er iets is waar de bouw een broertje dood aan heeft dan is het wel aan nog meer regels en eisen. Stein: ‘Overstromingen los je niet op door strengere regelgeving. Het is gewoon een kwestie van goede ruimtelijke ordening.’ Een oplossing voor natuurrampbestendig bouwen heeft Stein dan ook al paraat: ‘Je moet gewoon niet toestaan dat gebouwd wordt in een gebied waar het overstromingsgevaar op de loer ligt.’ Af en toe kan het leven zo simpel zijn.

4

opgevallen

De koe of het schaap terug in de woonwijk. Het huis hoeft niet groot te zijn, het platteland niet echt. Veel mensen die groen en landelijk willen wonen nemen ook genoegen met namaakplatteland aan de rand van de stad. Dit concludeerde onlangs Saskia Heins, sociaal geograaf aan de Universiteit Utrecht in haar promotieonderzoek ‘Rurale woonmilieus in stad en land’. Met andere woorden: het hoeft niet echt te zijn als het maar echt lijkt. En dán zijn de mogelijkheden natuurlijk onbeperkt en kan het zelfs zorgen voor extra werkgelegenheid. Om zes uur ’s ochtends kraait de haan in de nieuwbouwwijk ‘Levenslust’ de bewoners wakker. Vijf minuten later ratelt ‘boer’ Pieters met een kar vol lege melkbussen door de straten. Pieters is van huis uit ambtenaar maar omdat de vut is wegbezuinigd mocht hij vanaf zijn zestigste zijn duffe bureau verruilen voor de functie van dorpsrealist. Zijn taak is activiteiten te verrichten die de bewoners van ‘Levenslust’ een echt dorpsgevoel geven. En zo begint Pieters zijn werkdag met een tocht door de wijk met de melkbussen. Vervolgens gaat hij naar het buurthuis ‘Ons thuus’. Met één druk op de knop zet Pieters de geluidsinstallatie aan en door de speakers die zich overal in de wijk bevinden klinkt het geloei van koeien. Dan start hij de tractor die een hoop kabaal maakt en rijdt naar het begin van de enige uitvalsweg van de wijk. Het is dan klokslag acht uur als overal in ‘Levenslust’ portierdeuren dichtslaan en auto’s starten. Tergend langzaam zet Pieters zijn tractor in beweging en rijdt rustig de weg op. Achter hem komen de eerste ongeduldige bewoners en al snel ontstaat er een lang lint van druk toeterende en scheldende automobilisten. Zo pendelt hij een dik uur over de weg om later op de dag ook nog met een gierwagen door de wijk te rijden. Iedere vrijdagavond speelt er onder zijn leiding een boerenkapel en op zondagmorgen vervangt Pieters de cd met koeiengeloei voor de cd ‘Alle dertien kerkklokken’. En de bewoners? Die vinden het prachtig. Het kan niet landelijk genoeg zijn. In de buurtvereniging gaan zelfs stemmen op om ook weer een bakker, melkboer en groenteboer aan de deur te laten komen. Gesubsidieerd, dat natuurlijk wel. Want voor de ‘grote weekboodschappen’ blijven ze naar het dichtstbijzijnde winkelcentrum gaan. Landelijk wonen is leuk, maar er moet wel op de portemonnee worden gelet.

De noeste havenwerker: brede schouders, stoere stoppelbaard en teer onder de nagels. Je moet even zoeken, maar ze zijn in de Amsterdamse haven nog steeds te vinden. Echter, de concurrentie ligt op de loer. En wel van mannen en vrouwen met hippe kleding en creatieve beroepen. Op de oostelijke eilanden – KNSM-eiland, Borneo/Sporenburg en Java-eiland – werken sinds kort meer mensen dan ooit in de Amsterdamse haven. In een wandeling over de eilanden – waar vroeger een deel van de havenfuncties plaatsvond – wordt meteen duidelijk dat veel mensen hier een bedrijf aan huis hebben. Op de lange kades aan het water staan verschillende typen woningen. Een grote diversiteit aan naambordjes met bedrijfsnamen passeert de revue: tekstredactie, fotografie, vertalingen, grafische vormgeving en verder veel, heel veel, adviesbureaus. Veel van de woningen – die pas in de afgelopen tien jaar zijn gebouwd – zijn bijzonder geschikt voor werken aan huis. Op de begane grond zijn het voornamelijk ruime verdiepingen, atelierwoningen of speciale woonwerkwoningen. Bedrijvigheid zorgt automatisch voor levendigheid en dat was ook de oorspronkelijke gedachte bij de opzet van de wijk. Het moest een nieuw stuk stad worden, waar wonen en werken door elkaar heen plaatsvindt. Dat is zo te zien gelukt. Aly Hendriks huist met haar communicatieadviesbureau in het oostelijk havengebied. Vorig jaar nam zij – samen met collega-ondernemer Jan Jaap Berkhout – het initiatief voor het opzetten van een netwerk voor alle eenmanszaken in dit gebied. In de opstartfase werden zij hierin ondersteund door stadsdeel Zeeburg. Hendriks: ‘Om mijn beroep goed uit te oefenen is een uitgebreid netwerk van essentieel belang. Ik werk bijvoorbeeld veel met vormgevers en fotografen. Die zitten hier genoeg, maar ik kende ze niet. De Netwerkorganisatie Zakelijk Zeeburg – de oostelijke eilanden maken deel uit van stadsdeel Zeeburg – kent nu circa 140 leden. Daardoor heb ik, maar iedereen van het netwerk natuurlijk, veel bedrijven en mensen leren kennen. Samenwerken wordt zo een stuk makkelijker. De bedrijven die hier zitten zijn voornamelijk eenmanszaken. Deels zijn dit mensen die hier speciaal een huis hebben gezocht, omdat ze al een

Boven: Drum Rhythm Festival 2002, op de kop van Java-eiland

bedrijf hadden en ze passende ruimte daarvoor zochten. Anderen woonden er eerst en zijn pas later met hun bedrijf aan huis begonnen.’ Of de ligging aan het water en de geschiedenis van de plek meespeelde met de vestigingskeuze zou Hendriks niet kunnen zeggen. ‘Voor mij persoonlijk was de omgeving wel doorslaggevend om hier te gaan wonen. Het is een heerlijk weidse omgeving. Pas later ben ik met mijn bedrijf begonnen.’ Lopend door het gebied proef je deze sfeer ook door het alom aanwezige ruige water, de stoere kades en het bijzondere uitzicht. De zilte wind en witte schreeuwende meeuwen in de lucht zorgen voor een goede energie die door het gebied stroomt. Dat moet haast wel bijdragen aan de werksfeer.

Integrale projecten

opgevallen

5

actueel

Friso de Zeeuw Stewardessenwoningen in het project Floriande

Meer doorstroming door goedkope koopwoningen auteur Hans Ouwerkerk beeld Don Wijns / Martin van Welzen (portret)

Bouwfonds Ontwikkeling wil zich meer gaan richten op het realiseren van goedkope koopwoningen. Woningen in prijscategorieën variërend van 100.000 voor een tweekamerappartement tot 140.000 euro voor een eengezinswoning. Dit segment sluit naadloos aan op de behoefte van starters en doorstromers op de woningmarkt, die op dit moment niet of nauwelijks aan de bak komen. Bouwfonds Ontwikkeling verwacht jaarlijks circa 500 van dit soort goedkope koopwoningen te realiseren. Om die doelstelling te halen is het wel noodzakelijk dat gemeenten de grondprijzen matigen en dat het ontwikkelingsproces kostenbewuster en sneller wordt georganiseerd. ‘Eigenlijk is het heel simpel’, zegt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling. ‘In grote delen van het land zit de woningmarkt op slot waardoor de doorstroming stagneert en de woningproductie stokt. Vooral in het duurdere segment constateren we de laatste maanden een vraaguitval. Alleen al uit bedrijfseconomische overwegingen is het dan verstandig om je te richten op die delen van de markt waar de vraag nog hoog is. Daar moet je ook niet geheimzinnig over doen.’ Jarenlang is door heel projectontwikkelend Nederland gehamerd om vooral aan de bovenkant woningen toe te voegen. Door duurdere woningen te realiseren zou de doorstroming immers het best worden gediend. ‘Daar ben ik het ook nog mee eens’, benadrukt De Zeeuw.

6

actueel

‘Wij zijn er ook van overtuigd dat er voor exclusieve woningen best nog wel vraag is. Alleen is dat maar een beperkte groep waarvan het effect op de doorstroming niet moet worden overschat.’ Met een viltstift tekent hij op een flip-over de huidige situatie. ‘De grootste bulk van de woningen zit nu in het midden en hogere segment’, licht hij zijn grafiek toe. ‘Wij stellen voor om een verschuiving toe te passen van de prijzen van nieuwbouw waardoor je de vorm van een fles krijgt. De hals is dan het duurdere en exclusieve segment en daaronder heb je een langgerekt deel waar ruimte is voor diverse prijsvarianten. Over de hele linie kan het goedkoper wanneer er goed naar de prijs-kwaliteitverhouding wordt gekeken. Met andere woorden: we moeten veel

sterker kijken naar de betaalbaarheid van het nieuwbouwaanbod. En daar horen koopwoningen bij die voor doorstromers en starters met een bescheiden portemonnee bereikbaar zijn. Alleen dan blijft de doorstroming gewaarborgd.’ Het is volgens De Zeeuw geen loze kreet. Op de Vinex-locatie Floriande in Haarlemmermeer heeft Bouwfonds Ontwikkeling al een aantal goedkopere koopwoningen gerealiseerd. Deze zogenoemde Stewardesswoningen gingen voor 87.000 euro vrij op naam ‘over de toonbank’. Tweekamerwoningen met een vloeroppervlak van zo’n 55 vierkante meter. Andere projecten op Floriande, zoals 138 eengezinswoningen van circa 100 vierkante meter en 32 tweekamerwoningen van 65 vierkante meter, gaan binnen-

kort voor respectievelijk 140.000 euro en 100.000 euro in de verkoop. ‘De belangstelling voor deze woningen is enorm’, benadrukt de directeur Nieuwe Markten. ‘Maar’, voegt hij er aan toe, ‘dit zijn dan ook wel bodemprijzen. Goedkoper kan echt niet.’ Voorwaarden En het kan ook niet zomaar. Zo moet de gemeente, om woningen van deze prijzen mogelijk te maken, de grondprijs matigen. De Zeeuw: ‘Essentiële randvoorwaarde is dat de grondprijs niet meer dan rond de twintig procent van de verkoopprijs van het huis mag bedragen. De liefde moet wat dat betreft van twee kanten komen.’ Daarnaast is het noodzakelijk dat gemeente, projectontwikkelaar, architect en bouwer op een goede manier samenwerken. Het ontwikkelproces moet zo efficiënt mogelijk verlopen om de kosten navenant laag te houden. En er is een stedenbouwkundig plan nodig met een architectuur die kwaliteit heeft maar zonder artistieke en dure hoogstandjes is. ‘Kortom’, vat De Zeeuw samen, ‘je moet over een breed front zo kostenbewust mogelijk werken. Een projectomvang van bijvoorbeeld 150 woningen met één architect en één bouwer is in onze ogen goed te doen. Dit aantal is namelijk groot genoeg om kosten te besparen en voldoende kleinschalig om monotonie in de nieuwbouwwijken te voorkomen.’

Uitgangspunt moet volgens hem echter de behoefte van de lokale woningmarkt zijn. ‘Nu wordt er vooral op nieuwbouwlocaties nog dogmatisch vastgehouden aan de 30/40/30 differentiatie. Dat dogma moet verdwijnen. Kijk goed naar de plek en realiseer naar lokale en regionale behoefte het woningbouwprogramma en ga daar vervolgens flexibel mee om, dat is mijn stelling. Je ziet in sommige gemeenten de bouw van sociale huurwoningen stagneren omdat corporaties aanhikken tegen de tekorten die de verhuur van deze huizen met zich meebrengt. Met behoud van de ‘sociale’ grondprijs kunnen hier ook goedkope koopwoningen wellicht een alternatief bieden.’ Verder spreekt het volgens de directeur Nieuwe Markten voor zich dat voorkomen moet worden dat de goedkopere woningen in ras tempo met flinke winsten worden doorverkocht. ‘Een stevig antispeculatiebeding is noodzakelijk als je deze goedkopere woningen ook voor langere periode voor de onderkant van de markt beschikbaar wilt houden.’ Kritiek De aankondiging van Bouwfonds Ontwikkeling om meer goedkopere woningen te gaan realiseren, heeft nogal wat stof doen opwaaien. Vooral vanuit kringen van makelaars en andere ontwikkelaars klonken er kritische geluiden. Zij hameren al sinds jaar en dag op juist het toevoegen van duurdere woningen om de door-

stroming te waarborgen. De Zeeuw: ‘Ik denk dat wij voldoende beargumenteerd hebben dat ook wij voorstander blijven van het toevoegen van exclusieve woningen. Wij zeggen ook niet dat we onze hele bouwproductie moeten omgooien en alleen maar goedkopere woningen gaan realiseren. Maar wij denken aan een aandeel van zo’n tien procent. Voor ons als Bouwfonds Ontwikkeling betekent dat jaarlijks circa 500 huizen.’ Oud-staatssecretaris Dick Tommel zei in een reactie te vrezen dat Bouwfonds hiermee konijnenhokken zonder echte toekomstwaarde gaat bouwen. De Zeeuw is het hier volstrekt mee oneens. ‘Ook vergelijkingen met woningen in de naoorlogse wijken die nu niet meer voldoen gaan niet op. Zijn de woningen die we in de vorige grote crisis eind jaren zeventig begin jaren tachtig hebben gebouwd zo slecht? Ik hoor daar nooit iemand over. Daarbij komt dat de hoge eisen die gesteld worden in het Bouwbesluit waarborgen dat we goede en duurzame woningen bouwen. Dat geldt zowel voor de duurdere als ook voor de goedkopere sector. En het zijn dan misschien relatief kleinere woningen maar het zijn wel verantwoorde producten, alleen een stuk goedkoper. En naast de kritiek die er is geweest’, voegt De Zeeuw er aan toe, ‘hebben ook al heel veel gemeenten gereageerd die informatie willen over dit concept. En dat zegt wel iets over de behoefte die er is.’ ✏ [email protected]

actueel

7


De rooskleurige toekomst van de

Luifelbaan

Woordvoerder van de ondernemers Sjaak Scheffer

Wethouder Alexander Geertsema

Projectleider Wim Griffioen

Impressie van de plannen voor de Luifelbaan

auteur Suzanne Witteman beeld Nicole Segers / Martin van Welzen (portretten)

In het hart van de naoorlogse wijk Leiden Zuidwest ligt winkelcentrum de Luifelbaan. Een winkelcentrum waarvan de uitstraling en de veiligheid te wensen overlaten. Maar dat gaat veranderen. Na jaren van plannen maken en draagvlak creëren staat de Luifelbaan aan de vooravond van een ware metamorfose. ‘Doel is het vergroten van de kwaliteit van het gebied’, zegt wethouder Alexander Geertsema. ‘De vernieuwing van het winkelcentrum zal dan ook zeker een positieve bijdrage leveren aan het verhogen van de kwaliteit van heel Leiden Zuidwest.’

Leiden Zuidwest is zo’n typisch naoorlogse wijk; strokenverkaveling, middelhoogbouw portiekflats en veel ruimte en groen. ‘In de periode tussen de bouw van de wijk en nu zijn we anders gaan denken over de inrichting van de openbare ruimte’, zegt wethouder Geertsema. ‘Het is nu dan ook tijd om in dit gebied een kwaliteitssprong te maken.’ Het winkelcentrum ligt centraal in deze wijk, aan het Bevrijdingsplein en de Vijfmeilaan. Het bestaat uit ongeveer vijftig winkels, waaronder een aantal grote trekkers zoals Albert Heijn en veel kleinere zelfstandige ondernemers. Een aantal van deze kleinere ondernemers heeft een grote naamsbekendheid in Leiden. Zij trekken dan ook bezoekers uit de regio. In de basis is de

8


Luifelbaan echter opgezet als winkelcentrum voor de wijk. In Leiden Zuidwest wonen circa 20.000 mensen, voor wie dit centrum in hun dagelijkse boodschappen voorziet. Het aandeel food is groter dan het aandeel non-food. Kwaliteit ‘De gemeente Leiden onderkent al jaren de noodzaak van herontwikkeling van de wijk Zuidwest’, zegt Wim Griffioen, gemeentelijk projectleider van de Luifelbaan. ‘In dit gebied staat een aantal ontwikkelingen op stapel waar de vernieuwing van het winkelcentrum een positieve bijdrage aan zal leveren. Zo kent de wijk een redelijk eenzijdig woningaanbod. Het toevoegen van woningen aan het winkel-

centrum zal bijdragen aan het vergroten van de differentiatie in het aanbod. Doorstroming naar een grotere of duurdere woning is daardoor in de toekomst beter mogelijk. Een vergroting van de kwaliteit van het openbare gebied is echter ook noodzakelijk. Het winkelcentrum oogt nu rommelig en het gevoel van onveiligheid – zeker in de avonduren – is een probleem.’ Ook de wijze waarop de vernieuwing van de Luifelbaan plaatsvindt, is voor de gemeente Leiden uitdagend. Wethouder Geertsema: ‘De gemeente Leiden moet verdichten en verstedelijken. Dat is nodig, want uitbreidingsmogelijkheden aan de randen van de stad hebben we niet. De ontwikkelingen van de

Luifelbaan vormen een prachtig voorbeeld van intensief en meervoudig ruimtegebruik. De mix aan functies die er straks te vinden is, biedt een duidelijke meerwaarde voor de wijk en dus ook voor de hele stad.’ De Luifelbaan is nu een winkelcentrum voor de wijk en dat zal het straks ook blijven. Griffioen: ‘Voor de gemeente is de groei van de Luifelbaan naar een winkelcentrum met een regionale uitstraling geen uitgangspunt. Voor de ondernemers wellicht wel. Dat is logisch, zij willen een zo groot mogelijke reikwijdte en daarmee een zo hoog mogelijke omzet behalen. De cijfers van nu laten zien dat het winkelcentrum, ondanks de toenemende verloedering, nog wel bezoekers trekt. De mensen blijven ook nu komen, terwijl

het niet het meest aantrekkelijke gebied is om te vertoeven. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst.’ Vooruitgang ‘Het doel van alle partijen is duidelijk: van het winkelgebied een aantrekkelijke omgeving maken’, zegt Jeroen Galle, namens Bouwfonds Ontwikkeling projectleider van de Luifelbaan. ‘Het gebied ziet er nu niet aantrekkelijk genoeg uit en ook ontbreekt het aan een duidelijke looproute. Eigenlijk bestaat het winkelcentrum uit twee delen. Enerzijds een langgerekte winkelstrip langs de Vijfmeilaan met aan één kant winkels en aan de andere kant parkeren. Anderzijds een concentratie van winkels aan


9

het Bevrijdingsplein. Op dat plein staat een aantal kiosken en een groot gedeelte van het plein is ingericht met parkeerplaatsen. Door een grote investering te doen in het winkelcentrum – zowel met nieuwbouw als met het opknappen van de openbare ruimte – kan een grote slag worden gemaakt.’ Bezoekers van het huidige centrum geven aan dat de aanwezige parkeervoorzieningen op maaiveld een belangrijke reden zijn om hier te komen. Galle beaamt dit en benadrukt: ‘In de nieuwe plannen speelt het parkeren een grote rol. Een goed lopend winkelcentrum en voldoende parkeervoorzieningen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bezoekers komen nu eenmaal graag met de auto.’

Daarnaast wijzen de cijfers uit, dat er behoefte bestaat aan een tweede prijsvriendelijke supermarkt – met lagere prijzen, een ander marktsegment en ook een ander publiek – en aan de uitbreiding van de huidige Albert Heijn. Tweezijdig winkelen Het architectenbureau dat nu het ontwerp maakt voor de Luifelbaan is dezelfde als bij de bouw van het winkelcentrum: Groosman & Partners. Het winkelcentrum blijft gesitueerd aan het Vijfmeiplein en het Bevrijdingsplein. Aan het Vijfmeiplein worden drie blokken met winkels en woningen gerealiseerd. Galle: ‘Deze blokken zorgen ervoor dat hier straks aan twee kanten winkels zijn. De passage wordt daardoor

smaller en dit wordt door het winkelend publiek over het algemeen als prettig ervaren. Boven de winkels komen 16 appartementen, die gebruikt kunnen worden als woon-werkwoningen. De woningen leveren een bijdrage aan het vergroten van de sociale veiligheid. De daken van de blokken worden groen ingericht: een prettig uitzicht voor de huidige bewoners aan de overkant.’ Onder deze blokken is ruimte voor circa 150 parkeerplaatsen. De tweede prijsvriendelijke supermarkt krijgt een plek in een van deze blokken. Een nieuw ingericht plein De kiosken die nu op het Bevrijdingsplein staan, gaan verdwijnen. De ondernemers van

deze kiosken krijgen elders in het centrum een nieuwe plek. Het gebouw waar nu de Albert Heijn in zit, wordt gerenoveerd en uitgebreid en daarin komen straks de ETOS en de Blokker. Op de locatie van deze twee winkels, komt een nieuw gebouw met daarin een uitgebreide Albert Heijn met daarboven een parkeergarage met zo’n 400 plaatsen. Op het gebouw komt een woontoren van 19 verdiepingen met ruimte voor 92 appartementen. Voor deze bewoners is een van de parkeerdekken met 95 plaatsen beschikbaar. De gevel van deze nieuwbouw wordt transparant en voorzien van opvallende lichtkunst, waardoor het winkelcentrum vanaf de weg goed zichtbaar wordt. Het Bevrijdingsplein wordt verder met groenvoorzieningen,

bankjes en een horecapaviljoen geheel opnieuw ingericht. Al met al wordt het totale winkeloppervlak bijna verdubbeld tot circa 16.000 vierkante meter. Een welkome nieuwkomer in het centrum is de HEMA die hier een nieuwe plek krijgt. Galle: ‘Bij de verdeling van de winkelruimte streven we naar een optimale mix tussen landelijke filiaalbedrijven en lokale ondernemers. Beide zijn nodig om de Luifelbaan sterk en evenwichtig te maken en ook voor de nodige couleur locale.’ Evenwicht Het tekenen van de samenwerkingsovereenkomst eind vorig jaar door de gemeente Leiden en Bouwfonds Ontwikkeling betekent dat de

plannen nu ook echt tot uitvoering gaan komen. Galle: ‘Er is lang gepraat en er zijn al veel plannen gemaakt. In die jaren is er een plan ontstaan dat door alle partijen gedragen wordt. Ja, het lijkt erg lang, maar die tijd was blijkbaar nodig. Het plan dat er nu ligt is volledig en alle partijen staan er vierkant achter. Alle voorbereidende acties, zoals de verwerving die door Bouwfonds is gedaan, zijn afgerond. Dat verwerven was een intensief traject. In dit winkelcentrum was het bezit verdeeld over veel kleine eigenaren die niet allemaal het nut en de noodzaak van de vernieuwing zagen. Om hen te overtuigen kostte ook tijd.’ Ook binnen de gemeente Leiden is die overtuiging langzaam maar zeker gegroeid.

‘Vergroting van de kwaliteit van het openbare gebied is noodzakelijk’

10



11

‘Elk winkelcentrum vraagt om een andere oplossing’ Wethouder Geertsema: ‘Wij realiseerden ons dat zonder een intensieve rol van de gemeente, het plan nauwelijks van de grond te tillen was. De gemeente investeert in de plannen voor de openbare ruimte. Wij hebben een inrichtingsplan gemaakt dat parallel loopt met de plannen voor de nieuwbouw. Ook wij zijn ervan overtuigd dat het plan nu voldragen is, en dat we er allemaal klaar voor zijn.’ Kortom, het evenwicht tussen alle partijen is gevonden. Vertrouwen Want ook de huidige ondernemers zijn enthousiast. Sjaak Scheffer is woordvoerder van alle ondernemers van de Luifelbaan. Zelf had hij tot vier jaar geleden ook een winkel hier. Dat hij als ondernemer weg is gegaan, betekent niet dat zijn betrokkenheid stopte. ‘Al die jaren heb ik me hard gemaakt voor de ontwikkeling van de Luifelbaan,’ zegt Scheffer. ‘En ik denk dat die jaren zeker ergens goed voor zijn geweest.

Er waren veel ideeën, veel plannen maar geen geld. Nu wel, en daar zijn we blij mee. Het is een ingrijpende vernieuwing, die voor de huidige ondernemers iets goeds brengt. Alhoewel het de eerste jaren met de overlast van de verbouwingen wel wat moeilijk voor hen zal zijn. Maar het is goed dat het nu eindelijk echt gaat gebeuren.’ Ondanks het feit dat de vernieuwing zich voornamelijk richt op nieuwbouw, krijgen winkels die buiten de plannen vallen een facelift. Daarvoor is er het zogenoemde Luifelplan als onderdeel van het gemeentelijke inrichtingsplan. Dit houdt kort gezegd in dat alle winkels dezelfde soort luifels krijgen. Zo worden ook zittende ondernemers betrokken en vinden zij aansluiting met de nieuwbouwplannen. Geertsema: ‘We hopen natuurlijk dat de investeringen die wij doen de zittende ondernemers en bewoners enthousiast maken om zelf ook

te investeren, zodat er een ware kwaliteitssprong gemaakt wordt.’ Fasering Het voorlopig ontwerp voor de Luifelbaan is klaar en de planologische procedure – er moet een bestemmingsplanwijziging plaatsvinden – is in gang gezet. Volgens planning zal de Leidse gemeenteraad in het voorjaar akkoord gaan met deze wijziging. Dan zal ook de bouwvergunning worden aangevraagd. Naar verwachting kan dan aankomende zomer al een start worden gemaakt met de voorbereidingen voor de bouw. Galle: ‘Heel belangrijk bij deze vernieuwing is de fasering die in de planning centraal staat. Het winkelcentrum blijft tijdens de bouw gewoon open, en moet ook blijven functioneren. Dat zijn we verplicht aan de zittende ondernemers, de bewoners en de bezoekers. Het zal even rommelig worden, maar het resultaat is zeker het wachten waard.’ ✏ [email protected]

Steeds vaker zullen de komende jaren naoorlogse binnenstedelijke gebieden worden herontwikkeld. De aandacht verschuift daarmee ook voor Bouwfonds Ontwikkeling van de uitleglocaties meer terug naar de stad. Niet alleen woon- of kantoorgebieden maar juist ook winkelcentra ondergaan de komende jaren metamorfoses. ‘Winkelcentra zijn steeds vaker aan vernieuwing toe. Er is daarbij geen standaardconcept dat we op een naoorlogs winkelcentrum loslaten’, zegt Jeroen Galle, Projectontwikkelaar bij Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Elk centrum verdient een eigen aanpak.’ Bij de herontwikkeling van binnenstedelijke winkelcentra is vaak een groot aantal partijen betrokken. Een gemeente, winkelketens, retailers en beleggers en eigenaren. Vooral de eigendomsverhoudingen – in naoorlogse winkelcentra zijn de panden vaak in handen van veel verschillende eigenaren – maken het geheel complex. De rol van Bouwfonds Ontwikkeling is het zoeken naar kansen. Galle: ‘Wij inventariseren alle wensen en belangen van de verschillende actoren. Een gemeente heeft bijvoorbeeld andere belangen bij de herontwikkeling dan de zittende ondernemers of de belegger. Wij stemmen dit pakket van wensen, eisen en belangen op elkaar af. Je bent zowel initiator als procesbegeleider.’ Overtuigingskracht ‘Zo’n inventarisatie begint bij een duidelijke analyse van de markt’, vervolgt Galle. ‘Waar is behoefte aan in het verzorgingsgebied? Welke branchering is gewenst? Kunnen we dat hier realiseren? Als deze analyse

gedaan is, proberen we vervolgens alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. Daarbij lopen we regelmatig tegen schijnbaar conflicterende belangen aan. Vaak blijkt dat ze wel degelijk verenigbaar zijn.’ Steeds zoeken naar de juiste mix. Daar gaat het om. Maar leidt dat overleggen en zoeken naar de juiste oplossing niet voor te lange vertragingen? Galle: ‘Soms wel. Wat daarbij kan helpen is het vinden van een winkelketen of grote eigenaar die vierkant achter het plan staat. Zo’n partij kan dan functioneren als katalysator voor het project. Ook is het soms een kwestie van durven en gewoon doen.’ Maatwerk De ideeën voor de vernieuwing van een winkelcentrum en ook de uitkomsten van de analyse van de verschillenden belangen, worden altijd ondersteund door een goed stedenbouwkundig- en programmatisch concept. In dit concept speelt de kwaliteit van de openbare ruimte een grote rol, evenals de herkenbaarheid en de lokale kenmerken. Galle: ‘We moeten natuurlijk altijd een goed planconcept hebben. Ook om bijvoorbeeld zittende ondernemers ervan te overtuigen dat ze hun medewerking verlenen. Vernieuwing van een winkelcentrum gaat altijd gepaard met een periode van bouwoverlast en daar zit geen enkele ondernemer op te wachten. Een goed opgezette fasering is noodzakelijk om de verkoop tijdens de bouw door te laten gaan. Onze rol is het zo helder mogelijk overbrengen van het eindbeeld. Als iedereen daar in gelooft, kan tot uitvoering worden overgegaan. Daarbij proberen we altijd flexibel te zijn en te zorgen voor het verwijderen van eventuele conflicten. Geen standaardoplossing dus, maar maatwerk.’

‘De ingrijpende vernieuwing brengt iets goeds voor de ondernemers’

12



13

Veghel ➔ Veghel

Op vakantie in je eigen huis Een mens moet iets te wensen hebben in het leven. Het echtpaar Van Dinther in Veghel koesterde 25 jaar hun wens om een tweeonder-een-kapwoning te betrekken. Na vele jaren van zoeken, huizen bekijken en toch maar in hun tussenhuis blijven wonen, is hun grootste wens uitgekomen. Geen twee-ondereen-kap maar een vrijstaande woning die ze nota bene zelf op een kavel hebben laten bouwen. ‘Wij genieten hier iedere dag van.’

auteur Hans Ouwerkerk beeld Reinier Gerritsen

steden en dorpen

verhuizen

Het gesprek met Henk (59) en Huberdine (55) van Dinther heeft plaats aan de eettafel in de serre. Een strategische plek want vanaf hier kunnen we zowel de ruime woonkamer als de fraai aangelegde tuin overzien. De woning in jaren dertig-stijl staat in het uitbreidingsplan ’t Ven van de gemeente Veghel. De vrije kavels die door de gemeente zijn uitgegeven liggen rond een fraaie visvijver aan de rand van ’t Ven. Het echtpaar Van Dinther woont sinds augustus vorig jaar in hun nieuwe optrekje. ‘Nog steeds’, vertelt Henk lachend, ‘hebben wij het gevoel dat we hier op vakantie zijn en dat we op een goede dag weer terugkeren naar ons oude huis.’ Dat ‘oude huis’, een tussenwoning in een geschakelde twee-onder-eenkapwoning, vormde dan ook een kwart eeuw hun thuis. Maar hoewel zij daar al die tijd met plezier hebben gewoond en er ook hun twee zoons hebben grootgebracht, droomden ze vaak over iets anders. ‘En dat iets anders’, vertelt Huberdine, ‘was vooral in mijn ogen een jaren dertig huis.’ Omdat het gezin Van Dinther in Veghel wilde blijven wonen, waar Henk als directievoerder wegen waterbouw bij de gemeente werkte, was de keuze beperkt. Henk: ‘We hebben in de afgelopen 25 jaar heel wat huizen bekeken. En de ene keer was het te duur en dan beviel de indeling ons niet of stond het op een plek waar wij niet wilden wonen. Kortom, we vonden nooit dát huis waar we van droomden.’ Inmiddels hadden zij zich wel ingeschreven voor een vrije kavel. ‘Want’, zo benadrukt Henk, ‘dat zou natuurlijk helemaal geweldig zijn.’ Om een lang verhaal kort te maken: zij kregen in 1999 tot hun beider verrassing de kans om aan de visvijver een kavel van 500 vierkante meter te kopen. ‘Vervolgens heeft de rekenmachine overuren gemaakt om te berekenen of het financieel wel zou gaan lukken.’ Na veel gereken bleek de uitkomst ja en kon de aannemer worden gebeld. Huberdine: ‘We waren net verliefde pubers met vlinders in de buik.’ De droom werd echter ruw verstoord toen de Welstandscommissie het plan van de Van Dinthers afwees. Hoewel de woning ruim 600 kuub zou gaan bevatten, vonden de commissieleden het huis te klein. Tot drie maal toe weigerde de Welstandscommissie een bouwvergunning. Het werd een lange periode van grote twijfel en onzekerheid. ‘Om de beurt wilden wij het bijltje er bij neergooien. Maar ook onze zoons en vrienden vonden dat we moesten doorzetten.’ En met succes, want na veel geharrewar kregen ze begin 2002 eindelijk de benodigde papieren. Maar het plan was inmiddels door de noodzakelijke toevoegingen wel 100 kubieke meter groter en aanzienlijk duurder geworden. Henk en Huberdine hebben tijdens de bouw dusdanige aanpassingen laten verrichten dat, mocht over heel veel jaren bijvoorbeeld het traplopen wat minder gaan, zij op de begane grond kunnen gaan slapen. Henk: ‘We zijn al wat ouder, dus daar moet je toch serieus rekening mee houden.’ Huberdine werpt een blik op de tuin die er geweldig bij staat. Maar’, zegt ze na een korte stilte, ‘toch is het jammer dat we dit niet jaren eerder hebben kunnen doen toen de kinderen nog thuiswoonden…’

Geldermalsen blijft bovenal mooi auteur Hans Ouwerkerk beeld Georges van Wensveen

In diverse delen van de gemeente Geldermalsen is het goede van de streek bewaard gebleven. Pittoreske kernen als Deil, Acquoy, Rumpt en Tricht maken een bezoek aan Geldermalsen tot een feest: landelijk gelegen en met fraaie vergezichten over de rivier de Linge. Burgemeester S.W. van Schaijck had dit op het gemeentehuis van Geldermalsen al voorspeld: ‘Stap in je auto, rij een dagje rond en je zult begrijpen waarom wij er alles aan moeten doen om het hier mooi te houden.’ Een verhaal over strategische keuzes, voorzichtig groeien, maar bovenal behoud van het goede.

14

xxxxxx

14

verhuizen

steden en dorpen

15

De gemeentegids van Geldermalsen geeft het haarfijn aan: ‘of u nu reist van oost naar west of van noord naar zuid, ongemerkt komt u praktisch altijd door de gemeente Geldermalsen.’ Hiermee verwijst de gids naar de aanwezigheid van de rijkswegen A2 ’s-HertogenboschUtrecht en de A15 RotterdamNijmegen/Arnhem die Geldermalsen als het ware in tweeën splitsen. Maar ook de aanwezigheid van het NS-station en de toekomstige aantakking van dit station op het zogenoemde Randstadspoor, maakt deze centrumgemeente in de West-Betuwe ook per openbaar vervoer goed bereikbaar. ‘Mede door deze uitstekende ontsluitingen is onze gemeente in trek bij mensen uit de drukke Randstad die landelijk willen wonen, maar wel in hun oude plaats blijven werken’, vertelt burgemeester Van Schaijck. Geldermalsen is in 1978 ontstaan door een samenvoeging van de voormalige gemeenten Beesd, Buurmalsen, Deil en Geldermalsen. Met een oppervlakte van ruim 10.000 hectare is het één van de grootste gemeenten van de WestBetuwe. De plaats telt ruim 25.000 inwoners die verspreid over elf dorpen wonen. Van Schaijck: ‘Geldermalsen heeft nog het imago van een fruitteeltgemeente. Hoewel er nog wel fruitteeltbedrijven zijn en hier ook de grootste fruitveiling van Europa gevestigd is, klopt dit imago niet meer helemaal met de werkelijkheid. In de afgelopen decennia zijn er namelijk heel wat fruitteeltbedrijven verdwenen. Het beeld van een groene plattelandsgemeente past tegenwoordig meer bij ons.’ En daarmee heeft burgemeester Van Schaijck niets te veel gezegd. Een rondgang langs

16

steden en dorpen

bijvoorbeeld dorpen als Enspijk, Buurmalsen maar ook Rhenoy, Rumpt en Tricht is een ervaring op zich. De rivier de Linge slingert zich over het grondgebied van de gemeente en vormt het decor voor de kernen van Geldermalsen. Rust en ruimte is wat hier de klok slaat. Smalle straatjes wisselen brede lanen met mooie eengezinswoningen af. In Tricht wil mevrouw De Wit haar auto instappen om boodschappen in het centrum van Geldermalsen te gaan doen. ‘Wij zijn vier jaar geleden uit Utrecht naar hier verhuisd. We vonden het met onze drie kinderen te druk

‘Rust en ruimte is wat in Geldermalsen de klok slaat’ worden in de stad. Onze wens was een klein dorp maar niet al te ver weg van Utrecht, zodat mijn man daar kon blijven werken. Na een lange zoektocht vonden we dit huis, vrijstaand en nog betaalbaar ook. We waren er gelijk verliefd op. Het is hier heerlijk.’ Toestroom Het verhaal van het gezin De Wit is representatief voor heel veel inwoners van Geldermalsen. ‘Dat komt, zoals de burgemeester al heeft aangehaald, door de ideale ligging en goede ontsluiting’, benadrukt A.R. van Doorn, wethouder van onder andere ruimtelijke ordening, ‘we hebben dan ook heel wat toestroom van buitenaf gekregen.’ Buitenstaanders die zich in Geldermalsen willen vestigen moeten hun woning vooral zoeken in de bestaande voorraad. De nieuwbouw die in de gemeente wordt gerealiseerd is

per definitie bestemd voor de ‘eigen’ bewoners of voor hen die economisch aan Geldermalsen gebonden zijn. ‘Dat is’, vertelt Van Doorn, ‘een bewuste keuze geweest. Ook al om de interne doorstroming op gang te houden.’ Met nieuwbouw moet in Geldermalsen niet aan enorme aantallen worden gedacht. Het gemeentebestuur zou er niet aan moeten denken om woningbouwlocaties van enorme omvang te bouwen. ‘We willen slechts bescheiden groeien en hebben in dit deel van de Betuwe ook een subregionale taak.’ Vanuit het streekplan moet Geldermalsen in de periode 1994 tot 2004 zo’n 1400 woningen realiseren. Na die periode gaat het om een gemiddelde bouwproductie van 150 woningen per jaar. Van Doorn legt de kaart van Geldermalsen op tafel en wijst met zijn pen naar de kernen Geldermalsen en Beesd. ‘In onze structuurvisie hebben wij deze twee plaatsen aangewezen als de kernen waar nog ruimte voor uitbreiding is. In alle overige negen dorpen gaat het slechts

om vervangende nieuwbouw. Dus bedrijfsgebouwen die een woonbestemming kunnen krijgen. Deze aantallen zijn echter te verwaarlozen.’

afgesproken dat zij gratis voor ons de nieuwe school voor 650 leerlingen zouden bouwen en dan mocht het bedrijf in ruil daarvoor 150 woningen realiseren.’

Uitstraling Van Schaijck: ‘Het gaat er vooral om dat we daarmee de dorpen, maar vooral ook ons prachtige landschap ontzien en behouden. In onze structuurvisie krijgen alleen Beesd en Geldermalsen een iets stedelijkere uitstraling.’ De eerste kennismaking met die wat ‘stedelijkere uitstraling’ krijgt de bezoeker al te zien wanneer hij, komende vanaf de A15, Geldermalsen binnenrijdt. Daar ligt de bouwlocatie Kalenberg waar in de afgelopen jaren 950 woningen zijn gerealiseerd. De laatste woningen zijn dit jaar opgeleverd. Een bezoek aan de wijk leert dat deze ruim van opzet is en met een vriendelijke architectuur is gebouwd. Wethouder Van Doorn knikt bij deze opmerking. ‘We onderscheiden ons daarmee van andere grote bouwlocaties waar in een hoge dichtheid wordt gebouwd. Kalenberg past in onze schaal.’ Achter Kalenberg ligt in het zogenoemde gebied Steenvliet nog een bouwlocatie braak. Hier worden 150 eengezinswoningen in de duurdere sector gerealiseerd. Van Schaijck glundert als hij deze locatie ter sprake brengt. ‘Wij zijn lange tijd een artikel 12-gemeente geweest’, begint hij zijn verhaal. ‘Die locatie was gedeeltelijk in onze handen en voor een deel in handen van een bouwbedrijf. Wij wilden een nieuwe school bouwen maar door onze artikel 12-status hadden we daar geen geld voor. Met het bouwbedrijf hebben wij toen

Contingent Een probleem vormde nog het feit dat Geldermalsen geen voldoende contingent had voor deze woningen. Maar dit bleek snel opgelost toen in buurgemeente Zaltbommel woningbouwplannen niet doorgingen en Geldermalsen alsnog voor die 150 woningen in aanmerking kwam. ‘Inmiddels is de school voor 7 miljoen euro op kosten van het bouwbedrijf gerealiseerd. Tsja, als je niet rijk bent moet je creatief zijn.’ Inmiddels is Geldermalsen financieel weer ‘boven Jan’, onder andere door de grondopbrengsten van Kalenberg. Ver buiten het centrum van Geldermalsen ligt het NS-station. Een statig gebouw dat inmiddels de status van Rijksmonument in de wacht heeft gesleept. Samen met twee bouwbedrijven wil de gemeente de stationsomgeving aanpakken. De plannen die op stapel staan behelzen onder

‘Geen contigenten maar kwaliteitscontouren’ meer het verbeteren van de toegankelijkheid van het station, het realiseren van een aantrekkelijk stationsplein, inclusief transferium en mogelijkheden voor woningbouw en de vestiging van kantoren. ‘Maar’, voegt Van Schaijck daar in één adem aan toe, ‘op zeer bescheiden schaal. Een schaal die past bij Geldermalsen.’ De stedenbouwkundige visie voor het stationsgebied moet in de loop van dit jaar verschijnen.

Hondsgemet Terug naar de structuurvisie van de gemeente. Nieuwbouw dus alleen in de kernen Beesd en Geldermalsen. In Geldermalsen is voor verdere verstedelijking de locatie Hondsgemet aangewezen. Deze ligt aan de zuidoostkant van Geldermalsen en beslaat zo’n zeventig hectare. Naast ongeveer 1500 woningen is hier tevens ruimte voor nieuwe bedrijvigheid. Om Hondsgemet goed te ontsluiten wordt de huidige open afrit van de A15 bij Meteren naar Hondsgemet verplaatst en aangesloten op de huidige N327. Het merendeel van de grond op deze locatie is in bezit van private partijen. Dit betekent volgens Van Doorn dat Hondsgemet door middel van een publiek private samenwerking (pps) zal worden gerealiseerd. Het aanwijzen van Hondsgemet als bouwlocatie past binnen de ruimtelijke stedelijke ontwikkeling van het Rivierenland. Dit lange termijnbeleid is ontwikkeld door de gemeenten in het Rivierenland en de provincie Gelderland, in samenwerking met de Inspectie Ruimtelijke Ordening en de Inspectie Volkshuisvesting van het ministerie van VROM. ‘Het gaat hierbij vooral om een experiment dat vooruitlopend op de vijfde nota is gestart om de uitbreiding van de gemeente niet langer door middel van contingenten, maar door het trekken van kwaliteitscontouren aan te wijzen.’ Zoekgebieden In de visie zijn voor de diverse gemeenten in het Rivierenland zoekgebieden aangewezen. Daarbij heeft Tiel als grootste plaats in het gebied een regionale opvangtaak en hebben plaatsen als Zaltbommel, Culemborg,

steden en dorpen

17

Bouwfonds Ontwikkeling verstevigt relatie met Geldermalsen De huidige verkeersstromen

De toekomstige situatie

De kern van Geldermalsen wordt doorsneden.

Met een nieuwe open afrit bij de A15 wordt het centrum van Geldermalsen ontzien.

Geldermalsen en Druten een subregionale woningbouwtaak. De invulling van de aangewezen locaties gebeurt vervolgens op basis van woningbehoeftenonderzoeken. ‘Met andere woorden’, verduidelijkt Van Schaijck, ‘het gebeurt op basis van kwaliteitsgegevens van doelgroepen. Laten deze onderzoeken bijvoorbeeld zien dat er erg veel behoefte is aan seniorenwoningen, dan moeten we dat regionaal opvangen.’ Dit experimentele ruimtelijke beleid heeft in de afgelopen periode veel aandacht gekregen. Opvallend is dat hoewel demissionair minister Kamp van VROM het platteland meer ruimte voor woningbouw wil geven, de gemeenten in het Rivierengebied hun visie niet in de prullenbak hebben gegooid. ‘Wij willen aan deze visie vasthouden. Omdat we er allemaal van overtuigd zijn dat vergaande verstedelijking ten koste gaat van het landschap. En dat kunnen we ons tegenover onze kleinkinderen niet veroorloven’, benadrukt Van Schaijck. Behoedzaamheid troef dus. Op het gebied van woningbouw maar bijvoorbeeld ook als het gaat om het aantrekken van bedrijvigheid. Burgemeester Van Schaijck, die ook economische zaken in zijn portefeuille heeft, krijgt regelmatig ondernemers van buiten aan zijn bureau. ‘Als ik zou willen dan zou onze beschikbare ruimte voor bedrijven in een mum van tijd zijn gereserveerd. Vooral logistieke ondernemingen tonen veel interesse. Maar dat is dus niet de bedoeling. De ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen is uitsluitend bedoeld om te kunnen voorzien in de behoefte van

18

steden en dorpen

Huidige snelweg door het hart van Geldermalsen

plaatselijk gevestigde bedrijven en een beperkte subregionale taak. Daarbij komt dat we nu twee distributiecentra in Geldermalsen hebben en die zijn voor onze begrippen eigenlijk een maatje te groot.’ Voor de werkgelegenheid hoeft de gemeente het volgens Van Schaijck ook niet te doen. Zijn gemeente kent een lage werkloosheid. De agrarische sector is dan weliswaar tanende, daar zijn in de loop der tijden vervangende industrie en banen voor hoger opgeleiden voor teruggekomen. Mondjesmaat ‘Wat mij betreft mag er wel wat meer ruimte voor bedrijvigheid worden gereserveerd.’ Dat zegt H.J. van der Horst, bedrijfsmakelaar van het gelijknamige makelaarskantoor in Deil. Hij vindt dat het gemeentebestuur wel erg voorzichtig opereert. ‘Er is vraag zat. Ik wil daarmee overigens niet zeggen dat je het hele gebied aan de kant van de snelwegen moet volbouwen. Maar ook voor de lokale bedrijvigheid is de ruimte die beschikbaar is en in de toekomst beschikbaar komt wel heel mondjesmaat. Dat betekent op termijn dat veel bedrijven geen kant meer op kunnen en misschien zelfs wegtrekken.’ Van der Horst is nu alweer ruim twaalf jaar actief in de regio, die voor hem loopt van Den Bosch tot Utrecht en van Tiel tot Hardinxveld Giessendam. Naast het makelen in bedrijfspanden is Van der Horst ook, zij het op meer bescheiden schaal, actief op de woningmarkt. ‘Maar’, zegt hij, ‘de grote hoos daarin is voorbij. Tot zo’n zes jaar geleden lagen de prijzen hier aanzienlijk lager dan in de

Randstad, maar inmiddels zijn ze op hetzelfde niveau gekomen. Door de huidige economische omstandigheden zie je de verkooptijden vooral in de duurdere sector oplopen. Er wordt nu weer onderhandeld over de prijs, terwijl nog niet eens zo gek lang geleden al snel de vraagprijs of zelfs daarboven werd neergeteld.’ Kritisch Over het feit dat de gemeente alleen in de kernen Geldermalsen en Beesd grootschalige nieuwbouw wil plegen, zegt Van der Horst gemengde gevoelens te hebben. ‘Je ziet daardoor andere kernen als Enspijk, Rhenoy en Rumpt vergrijzen. Jongeren trekken weg omdat ze er geen woning kunnen vinden en in hun

‘Geldermalsen is natuurlijk een heel aantrekkelijke gemeente om te wonen.’ Dat zegt Ronald Lubbers, Ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Ontwikkeling, regio Midden-Oost. Bouwfonds heeft dan ook al een lange relatie met de gemeente. Zo was Bouwfonds een belangrijke partij in de ontwikkeling van de locatie Kalenberg. Een relatie die bij de realisering van Hondsgemet nog nauwer wordt voortgezet. ‘Bij Kalenberg zijn we sinds 1998 betrokken geweest. Op deze locatie hebben we in totaal 200 woningen gerealiseerd. De laatste woningen zijn eind vorig jaar opgeleverd’, vertelt Lubbers. Daarmee is de relatie tussen Bouwfonds en de gemeente Geldermalsen niet tot een einde gekomen. ‘Zeker niet’, benadrukt de Ontwikkelingsmanager. ‘Door onze activiteiten in Kalenberg is er een vertrouwensrelatie ontstaan. Op basis van vertrouwen zijn we nu dan ook met Hondsgemet aan de slag.’ Bouwfonds heeft naast een paar andere ontwikkelaars een grondpositie in dit zeventig hectare grote gebied. Volgens de structuurvisie worden hier vanaf 2007 in totaal 1500 woningen gerealiseerd. Dit aantal is ook

afgesproken binnen het Experiment ruimtelijk beleid Rivierenland. Het gemeentebestuur wil deze locatie in nauwe samenwerking met Bouwfonds als ‘leading partner’ in ontwikkeling gaan brengen. Lubbers: ‘Dat zal gebeuren op basis van een publiek private samenwerking (pps). Hierbij streven we naar een gezamenlijke grondexploitatie, in belangrijke mate voor rekening en risico van de marktpartijen.’ De onderhandelingen met diverse partijen worden momenteel gevoerd. ‘Het is natuurlijk vooral voor de gemeente een heel nieuw traject. In het verleden werden in Geldermalsen locaties via het traditionele bouwclaimmodel uitgegeven. Nu gaan we in gezamenlijkheid een hele woningbouwlocatie realiseren.’ De Ontwikkelingsmanager zegt dat de intentieovereenkomst tussen Bouwfonds en het gemeentebestuur binnenkort wordt ondertekend. Dit officiële stuk vormt vervolgens de aanzet voor een samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast neemt de gemeente het initiatief voor het opstellen van een masterplan voor Hondsgemet. Vooruitkijkend zegt Lubbers goede mogelijkheden voor de nieuwbouwlocatie te zien. ‘Omdat de open afrit van de A15 naar de oostzijde van Geldermalsen is verschoven krijgt Hondsgemet natuurlijk een goede ontsluiting. En hoewel de invulling van de locatie straks voor een belangrijk deel wordt bepaald door het woningbehoeftenonderzoek, verwacht ik een mix van alle mogelijke woningtypen, variërend van goedkoop tot duur en zowel huur als koop.’

‘We moeten vooral zuinig zijn op ons landschap’ kielzog ook de voorzieningen. Al te restrictief beleid is zeker op de lange termijn niet goed.’ Een kritische kanttekening die op het gemeentehuis niet zo wordt ervaren. Immers, eerder die ochtend benadrukte wethouder Van Doorn nog dat de afstanden van de verschillende kernen ten opzichte van Beesd en Geldermalsen te verwaarlozen zijn. ‘Dus dat staat een eventuele verhuizing daar naartoe niet in de weg. En natuurlijk zijn in de kernen wel eens geluiden te horen geweest van ‘bij ons mag nooit iets’. Maar we merken, ook in de gemeenteraad, dat meer en meer geaccepteerd wordt dat we zuinig moeten zijn met het landschap dat wij hier hebben…’ ✏ [email protected]

steden en dorpen

19

100 jaar wonen

Ruimte voor het verleden Op een studiedag in 1997 verhieven de makelaars zich gezamenlijk tegen Nieuw-Sloten in Amsterdam. Hun kritiek op die nieuwbouwwijk luidde dat de woningen moeilijk verkoopbaar zouden zijn vanwege een gebrek: de kap. Woningen met platte daken mogen zich dan rekenen tot het speelgoed van de architecten, voor de huizenhandel is het een crime. Wanneer zweren architecten die afwijking nu eens af, en geven ze gehoor aan de behoefte van de consument, verzuchtten de makelaars. Het gaat misschien te ver om die opstand in verband te brengen met de afwijzing van het modernisme in de woningbouw, maar feit is dat de kap zegeviert in menige Vinex-locatie. Die kap is letterlijk het toefje op de woning in de zogeheten jaren dertig-stijl. Toefje nee, toef, want de kap hoort oversized te zijn, en flink uit te kragen over de onderbouw. Het platte dak, ook wel de vierde gevel genoemd, was een tijdelijke vergissing, door Le Corbusier geïntroduceerd, valt nu links en rechts te horen. Met de terugkeer van de kap is ook de zolder in ere hersteld, waarmee de bede van de makelaars is verhoord. Want eindelijk kunnen de suburbianen hun surfplanken en ski-uitrusting bergen – alsof de garage daarvoor ook niet geschikt zou zijn. Hoe het ook zij, de zolder is in makelaarsogen een must omdat de overmaat van de woning bijdraagt aan het gevoel van comfort (en aan een behoorlijke koopsom). Helemaal ongelijk hebben de makelaars niet: een zolder is zo niet een prachtig bergingsmiddel, dan wel een magisch avonturenpark. De schrijfster Charlotte Mutsaers herinnert zich hoe ze op de enorme zolder van haar ouderlijk huis de volgende rariteiten vond, een kepie met oranje kokarde, een berenmuts, sabels, ja zelfs een harnas met borststukken. ‘Zulke zaken hóór je ook op een zolder te vinden. Ik heb mijn ouders nooit gevraagd hoe of wat.’ Geheimen komen van boven, zo is dat. In mijn familiehuis – bouwjaar 1926 – was de zolder ook al het exclusieve domein voor kinderen die er een vreemd maar spannend parcours moesten afleggen. De vloer was namelijk niet afgetimmerd. Alleen op de balken was het veilig balanceren, daartussen lag een eenvoudige plankenvloer waarop we ons niet moesten wagen, zo luidde de waarschuwing. ‘Anders zak je door het plafond heen.’ Dat schrikbeeld verdreef ons naar de smalle houten richels die waren gehuld in een

20

100 jaar wonen

schemerduister dankzij een schamel langwerpig raampje. Vanaf de balken reikten we naar dozen met hun begerenswaardige inhoud: een porseleinen pop, restanten van een speelgoedtrein, de kerstversiering, maar ook duffe zaken als de boekhouding van vier jaar geleden, het grootboek en zakelijke correspondentie. Later zou ik op de zolder van een oom en tante in een kast een nog interessantere vondst doen: een compleet Sinterklaaskostuum. De zolder is bij uitstek de ruimte om van je geloof af te raken of juist weer te gaan geloven, maar dan in sprookjes. Dat voorrecht had de ouderwetse zolder, die bereikbaar was met ladder of vlizotrap. Vlizotrappen die tevoorschijn gleden zodra je aan een koordje had getrokken, zouden die nog bestaan? Nee, luidt daarop het vermoedelijke antwoord, omdat de zolder al lang het domein geworden is van de hobbyende vaders en zonen die er een trein laten rijden of op een computer surfen terwijl naast hen de cv-ketel aanslaat. En anders is er wel een logeervertrek ingericht. De zolder is de rustplaats geworden voor de afgedankte tweezitsbank, ooit feestelijk onthaald op de studentenflat, de notenhouten televisie waarvan het beeld ging flakkeren of de kopergravure die in een onbewaakt moment op een vlooienmarkt te Marrakesh werd gekocht. Is de woonkamer ons heden en de keuken onze toekomst, dan is de zolder ons verleden. Onze broodnodige voorraadschuur van herinneringen. In Gesloten Huis beschrijft Nicolaas Matsier hoe hij daar na de dood van zijn ouders het huishoudboekje vindt (alsmede het stopmandje van zijn moeder met bolletjes wol) waarin de uitgaven met kroontjespen stonden opgesomd. Net als een plakboek met foto’s. Alles wat de mens is kwijtgeraakt, komt onverwachts weer naar boven. Die stofnesten van herinneringen zijn weggeveegd, plaats als ze hebben moeten maken voor de pc, waar het verleden is gestold op de harde schijf. Tastbare zaken zijn er op de moderne zolder nauwelijks meer te vinden, want ze zijn geabstraheerd tot of in een bestand. De makelaars hebben gelijk gehad met hun pleidooi voor de zolder, maar niet vanuit zakelijke overwegingen. De mens heeft recht op een zolder, ook de nieuwe mens in de nieuwe wijk. Al is het maar omdat het geheugen zijn beperkingen kent. ✏ [email protected]

auteur Jaap Huisman

de verandering

auteur Boukje Klinker beeld Ronald Segaar

Voor Fred Schoorl draait alles om ruimtelijke kwaliteit ‘Als ik hier uit mijn raam kijk, zie ik een druk kruispunt met continu mensen en verkeer. Keek ik bij mijn vorige baan naar buiten, dan zag ik bomen, gras en misschien zelfs een buizerd.’ Deze extreem verschillende uitzichten geven ook meteen een beeld van de overstap die Fred Schoorl begin van dit jaar maakte. De nieuwe directeur van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (NIROV) kijkt nu op het stadsleven van Den Haag. Hiervoor zag hij de natuur van ’s-Graveland vanuit het hoofdkantoor van de Vereniging Natuurmonumenten.

Het lijkt een grote overstap van natuur naar ruimtelijke ordening en volkshuisvesting – oftewel van groen naar rood. Maar Schoorl ziet dat anders: ‘Voor mij is het een overstap van ruimtelijke kwaliteit naar ruimtelijke kwaliteit. Bij beide organisaties is de kern de kwaliteit van de omgeving en de zorg daarvoor. Of je dat nou doet met een natuurbril op of met een meer stedenbouwkundige bril. Volgens mij moeten we dat onderscheid niet zo strikt maken, natuur is onderdeel van ruimtelijke ordening. Een onderdeel dat volgens mij trouwens steeds belangrijker wordt.’ Schoorl ziet wat dat betreft overeenkomsten met zijn activiteiten voor de Nota Belvedere, waarvan hij in zijn tijd bij het ministerie van OCenW een belangrijke trekker was. ‘Ook bij deze nota was er de behoefte om de sectoren – in dit geval van cultuur – te overstijgen. Om zo de cultuurhistorie meer te betrekken en een plek te geven in de samenleving. Datzelfde gold voor de Beleidsafdeling Natuur en Landschap die ik leidde bij Natuurmonumenten. Hier waren we als een soort ‘denktank’ met mensen uit verschillende disciplines bezig om maatschappelijk relevante natuuronderwerpen te onderzoeken. Om zo de plek van natuur in de samenleving helder te krijgen. Daar kwamen bijvoorbeeld vragen aan de orde als: Wat is de relatie tussen natuur en landbouw, en hoe kunnen we die versterken? Hoe zorgen we ervoor dat de stad zich verantwoordelijk voelt voor het achterliggende natuurgebied? Hoe kan de aanleg van bijvoorbeeld een weg zorgen voor een kwaliteitsimpuls van het omliggende natuurgebied, in plaats van een achteruitgang? en – heel spannend en inspirerend – hoe brengen we een dialoog op gang met allochtone groepen over natuurbescherming?’ Hield hij zich bij zijn vorige werkgever al met maatschappelijke vragen bezig, bij het NIROV is dat nog sterker het geval, aldus Schoorl: ‘De onderwerpen waarmee het NIROV zich bezighoudt, zijn breder. En ruimtelijke ordening en volkshuisvesting raakt veel mensen directer dan natuur. Het is veel meer een issue en staat daarmee per definitie dichter bij de maatschappij. Dat merk ik ook op mijn kantoor hier in Den Haag. Het NIROV is ook echt een activiteitenclub, we proberen het debat dat gevoerd wordt over ruimtelijke ordening te structureren en zo mogelijk te verbeteren. Ons doel is dan ook om de standaard van vakbeoefening hoog te houden en ruimtelijke ordening-onderwerpen op de agenda te brengen en te houden. Dat betekent ook, dat ik in deze functie veel meer naar buiten treed en discussies voer, overigens niet alleen als vertegenwoordiger van het NIROV maar eigenlijk als vertegenwoordiger van het hele vak. Dat is een verantwoordelijkheid ja, maar wel een hele leuke.’ Wat Schoorl ook aantrok in zijn nieuwe functie was het werken met een jong, enthousiast team. ‘Het gonst hier van de activiteiten. Ik vind het erg leuk om aan zo’n club leiding te geven.’ Verandert er nog iets aan de activiteiten van die club met de komst van een directeur uit de groene hoek? ‘Ik ben pas sinds januari bezig, dus echt concrete plannen heb ik nog niet. Gelukkig zit mijn CV ook vol rood – monumentenzorg, architectuurbeleid – dus het kan een kleurrijke toekomst worden.’ Hoewel Schoorl op dit moment nog beter thuis zegt te zijn in het landelijk gebied, is hij druk bezig zich te oriënteren op de andere kant van de ruimtelijke ordening. Hij spijkert zijn kennis bij door veel met mensen te praten, ook van buiten de NIROV-organisatie. Het feit dat hij ooit planologie studeerde komt daarbij goed van pas. Schoorl: ‘Het NIROV is trouwens helemaal niet zo eenzijdig op de stad gericht als veel mensen denken. We doen veel meer, dat blijkt wel uit het congres dat georganiseerd werd toen ik hier voor de eerste keer kwam: ‘Belvedere op de werkvloer’, naar aanleiding van de Nota Belvedere. Zo zie je maar hoe interessant en kansrijk de samenhangen zijn als je het hebt over ruimtelijke kwaliteit.’

de verandering

21

uitleg

De verleidingen van

Brandevoort auteur Hans Ouwerkerk beeld Robert Oerlemans / Georges van Wensveen (portret)

Een wandeling door Brandevoort, Helmond’s meest recente nieuwbouwwijk, is een ervaring op zich. Het lijkt of je als bezoeker terugkeert in de tijd, met woningen die fraai gedetailleerd zijn en dusdanig zijn gebouwd dat geen huis hetzelfde is. Op slechts één aspect lijkt Brandevoort op andere Vinex-locaties in het land. En dat is dat het er op een doordeweekse dag uitgestorven is. Alleen het geluid van heipalen verstoort soms de stilte. Wethouder van ruimtelijke ordening van de gemeente Helmond, R.A.C. van Heugten, herkent dit beeld. ‘Maar als straks de tijdelijke voorzieningen in De Veste gerealiseerd zijn, komt er vanzelf meer leven in de brouwerij...’

Er valt in Helmond nauwelijks te ontsnappen aan Brandevoort. Overal in deze Brabantse gemeente staan wegwijzers die bezoekers eenvoudig en snel naar de bouwlocatie aan de westkant van de stad voeren. Dat is niet zomaar gedaan. Brandevoort is immers populair bij dagjesmensen die er zondags op uit trekken om huisjes te bekijken. En omdat de Vinexlocatie in bijna ieder zichzelf respecterend woonmagazine gefigureerd heeft, wil men deze wel eens met eigen ogen aanschouwen. En eerlijk is eerlijk, een bezoekje aan Brandevoort is een ervaring op zich. De Veste, het centrumgebied van de nieuwbouwwijk, is het meest stedelijke gedeelte. Daaromheen liggen de Buitens. Sfeervolle buurtjes, vaak verstopt in weelderig groen, met steeds weer een andere uitstraling. De Veste is, omdat het op een iets hoger deel is gebouwd, het eerste dat in het oog springt wanneer men Brandevoort bezoekt. De grachtenpanden aan de aangelegde grachten, de pleintjes en hofjes, het oogt allemaal even vriendelijk en uitnodigend. De bewoners hebben hier ook de historische detaillering van de gevel met de door henzelf aangebrachte accessoires doorgevoerd: naambordjes, bellen en kloppers, allemaal in dezelfde stijl. ‘Dat alleen is voor mij al een bevestiging dat wat we realiseren wordt opgepikt en gewaardeerd’, zegt Louis Jansma,

directeur Bouwfonds Ontwikkeling, regio Zuid. ‘In het concept dat wij voor Brandevoort hebben bedacht en dat op de tekentafels is uitgewerkt, spelen sfeer en beleving een grote rol. We hebben een verwachting opgebouwd die door de bewoners niet alleen is geadopteerd, maar zelfs is versterkt. De bewoners voelen zich goed in deze omgeving en dat is waar het in de woningbouw natuurlijk om draait.’ ‘De heldere compositie van Brandevoort in de verschillende buurten biedt de mogelijkheid om elke buurt een subtiel eigen karakter mee te geven’ – Masterplan Brandevoort Trots Jansma zegt dan ook trots te zijn op Brandevoort. Een nieuwbouwwijk die geheel vanuit een conceptbenadering is bedacht. De basis voor het succes van Brandevoort werd in de jaren negentig gelegd met de realisering van Dierdonk, ook een nieuwbouwwijk van Helmond. Hier realiseerde Bouwfonds Ontwikkeling samen met de gemeente een wijk met zo'n 1600 woningen. Landelijk wonen op ruime kavels was hier het uitgangspunt. Toen Helmond in het kader van de Vierde Nota-extra de opdracht kreeg om nog eens 7000 woningen te bouwen, vroeg de toenmalige wethouder Bouwfonds Ontwikkeling hiervoor een master-

plan te maken. Jansma: ‘Onder het motto: ‘never change a winning team’ zijn we toen aan de slag gegaan. Wel met in het achterhoofd dat iedere opgave anders is en het dus ook geen tweede Dierdonk moest worden.’ De aangewezen locatie waar Brandevoort zou moeten verrijzen ligt tussen Helmond en Eindhoven. En ook deze stad had en heeft een bouwtaak. ‘Dit betekent dat er toch sprake is van concurrentie. Je vist in dezelfde vijver. Bij het maken van het masterplan zijn we ervan uitgegaan dat we een locatie moesten ontwikkelen die niet alleen iets extra’s heeft, maar ook de kwaliteit van de omliggende dorpen rond Helmond zou versterken. Daarbij komt dat woningzoekenden uit diezelfde dorpen voor een nieuwbouwwoning op Brandevoort zouden zijn aangewezen. Dus je moet wel met iets bijzonders komen willen zij die overstap maken.’

‘Eerlijk is eerlijk, een bezoekje aan Brandevoort is een ervaring op zich’ Wethouder R.A.C. van Heugten 22

Uitleg

Uitleg

23

‘Overtuigende klassieke architectuur is net zo moeilijk als goede moderne architectuur’ Masterplan Brandevoort De donkerrode kern is De Veste, de rode gebieden zijn de Buitens. Het blauwe gedeelte is een bedrijvenpark.

De Veste en Buiten-zuid volledig uitgewerkt

Gevelstructuur Boven: minimaal 2,5 - 3 lagen met kap Onder: minimaal 3 lagen met kap

In overleg met de gemeente trok Bouwfonds Ontwikkeling de Luxemburgse stedenbouwkundige Rob Krier, Wissing Stedenbouw en ruimtelijke vormgeving, H+N+S Landschapsarchitectuur en Grontmij Noord-Brabant aan voor het maken van het masterplan. Zij vormden gezamenlijk het ontwerpteam waardoor de disciplines landschap, stedenbouw, architectuur, civiel en cultuurtechniek breed waren vertegenwoordigd. Het plan zoals dat uiteindelijk werd gepresenteerd, voorzag in een bouwlocatie van 6000 woningen met bijbehorende voorzieningen en een bedrijventerrein. Krier en consorten gingen in het Masterplan uit van het creëren van een nieuw Brabants dorp met een duidelijke identiteit. ‘Een identiteit’, vertelt Jansma, ‘gebaseerd op de klassieke uitgangspunten die in Brabant bekend zijn uit bijvoorbeeld ’s-Hertogenbosch, Hilvarenbeek en Oirschot.’ Compact wonen in De Veste, het centrum van Brandevoort, en daaromheen ‘Buitens’ die een lagere bebouwingsdichtheid moesten krijgen. Met vooral historische architectuur en ook door gebruik te maken van de bestaande natuurzones zou Brandevoort een geheel eigen identiteit krijgen. ‘Ik vond het vanaf het eerste begin een ambitieus plan’, vertelt de huidige wethouder ruimtelijke ordening Van Heugten. ‘Ik zat in de gemeenteraad toen het masterplan werd gepresenteerd maar had er wel direct een goed gevoel bij. Inderdaad, ondanks het feit dat ik het gedurfd vond.’ Jansma beaamt dat de eerste schetsen voor de woningen van de hand van Krier zeer pittoresk waren. ‘De kracht van het plan’, benadrukt hij, ‘schuilt in de wijze waarop de individuele woningen ten opzichte van elkaar gepositioneerd werden, waardoor er sterke ensembles ontstonden. Een concept waarin naast herkenning ook verleiding een grote rol speelde. En hadden we niet eerder gezegd dat we het idee hadden dat we nieuwkomers moesten verleiden om zich in Helmond te vestigen? Het sloot dus naadloos aan op onze ideeën over een marktgerichte aanpak.’ ‘De architectuurregie wordt bepaald door het realiseren van klassieke kwaliteiten in een eigentijdse architectuur. De vormentaal en de materiaal- en kleurtoepassing zullen van een tijdloze en duurzame aard zijn’ – Masterplan Brandevoort

Ontwikkelrechten Op basis van het masterplan werd vervolgens een Beeldkwaliteitplan gemaakt. Dit zou het

handboek worden waar de architecten voor Brandevoort zich aan moesten houden. Het grondexploitatieplaatje liet echter een fors tekort zien. Dit werd door de gemeente opgelost door voor de eerste fase (3000) woningen de ontwikkelrechten te verkopen. Bouwfonds Ontwikkeling kocht voor vijf miljoen, toen nog harde, guldens de rechten voor de bouw van 1000 woningen. De resterende 2000 woningen gingen naar respectievelijk een ontwikkelcombinatie en regionale bedrijven. Van Heugten: ‘Het was een manier om in elk geval het tekort op de grondexploitatie te verminderen en de kwaliteit van de openbare ruimte die ons voor ogen stond overeind te houden.’ Jansma heeft voor deze constructie nog steeds waardering. ‘Het is een zuivere situatie en je hebt als ontwikkelaar de vrije keus hier wel of niet aan mee te doen.’ Vervolgens werden de architecten aangetrokken. Bouwfonds Ontwikkeling koos nadrukkelijk voor een mix van buitenlandse en Nederlandse architecten. Jansma: ‘Onze filosofie daarbij was, dat als je alleen Nederlandse architecten zou nemen het beeld te herkenbaar zou worden. Zou je daarentegen alleen buitenlandse architecten kiezen, dan liep je weer het gevaar dat het on-Nederlands zou worden. Wij wilden dus een mix, zodat ze elkaar konden versterken.’ Problemen De plannen voor de woningen werden ingediend en Rob Krier zette ze in zijn rol van supervisor naast elkaar. ‘Dit lijkt nu simpeler dan het in werkelijkheid was’, voegt Jansma er aan toe. ‘Want er kwam een verzameling van problemen op ons af. Voor één blok van tien woningen waren wel zeventig tekeningen. Het was een heel intensief ontwerpproces, maar de woningen moesten natuurlijk ook nog gecalculeerd worden. We hebben echt enorme hindernissen moeten nemen. Want ook de aannemer en de leveranciers moesten natuurlijk al die tekeningen doorploegen om een goede calculatie te kunnen maken. Dat ontwikkelingstraject heeft ons alles bij elkaar een jaar extra gekost.’ Parallel aan dat ontwikkelingstraject liep ook het marketingtraject. Sfeerbeelden over hoe mooi het allemaal wel zou worden werden in de regio verspreid. ‘Het enthousiasme was groot. Toen de eerste woningen daadwerkelijk in de verkoop gingen liep het dan ook storm. Ik denk vooral omdat we het concept van een geheel eigen dorp op een goede wijze hebben gecommuniceerd’, aldus Jansma.

‘Uitgangspunt is dat Brandevoort als een solitaire nederzetting gezien moet worden. Dat leidt tot een typering van het direct aangrenzende gebied als groen, landschappelijk of extensief bebouwd, om zo het contrast met het bebouwd gebied van Brandevoort te accentueren’– Masterplan Brandevoort Kitsch Maar dan komt toch het moment dat de woningen uit de steigers gaan en de eerste bewoners de sleutel ontvangen. ‘Dat is heel spannend’, erkent Jansma. ‘Je bent heel intensief met het ontwerpproces bezig geweest. Je ziet de belangstelling voor de woningen, maar als het dan werkelijk zover is, blijft het spannend hoe men het werkelijk vindt.’ ‘Ik vind’, zegt Van Heugten, ‘opmerkingen als zouden we met Brandevoort de makkelijkste weg hebben gekozen niet terecht. Natuurlijk, de Nederlandse consument had, op het moment dat wij begonnen met de planontwikkeling, een voorkeur voor de wat klassiekere architectuur. En dat heeft de woonconsument nog steeds. Maar dat kan ook omslaan. En ook de grotere woningdichtheid in De Veste is natuurlijk een gok geweest. Wil men in de praktijk echt wel zo dicht op elkaar wonen? Vandaar dat ik grote waardering heb voor het lef dat met Brandevoort is getoond.’ ‘Ik denk’, zegt Jansma na een kort moment van stilte, ‘dat echt overtuigende klassieke architectuur net zo moeilijk te realiseren is als het echt inzetten op de goede moderne architectuur. De kans dat je bij klassieke architectuur doorslaat naar kitsch is groot. En dat pikt de consument niet. Het is dus een kwestie van balanceren.’ Inmiddels is realisering van de eerste fase van 3000 woningen ruimschoots halverwege. ‘Er staan nu 1800 woningen dus we hebben nog 1200 te gaan’, vertelt Chris Fransen, namens de gemeente Helmond projectleider van Brandevoort. ‘Je ziet in Brandevoort al een echte gemeenschap ontstaan. Er zijn overlegstructuren met de bewoners opgericht. We praten met hen over de toekomstige voorzieningen, maar ook over bestrating en overlast van bouwwerkzaamheden.’ ‘Er ontstaan ook sportverenigingen’, vult Van Heugten Fransen aan, ‘en dat betekent dat de buurt een ziel ontwikkelt en dan hebben we het dus goed gedaan.’

Duidelijk zichtbaar is het stedelijke beeld van De Veste (onder) en de landelijke sfeer in de Buitens (boven).

‘Gestreefd wordt naar een zeer gevarieerd aanbod van woningtypen in een genuanceerde mix van prijscategorieën en met verschillende woonsferen’– Masterplan Brandevoort Zorgen Als de eerste fase is afgerond, ergens in 2005, wordt de tweede fase van Brandevoort ter hand

Schets van het toekomstige groen 24

Uitleg

Uitleg

25

genomen. Ook nu gaat het weer om 3000 woningen. Hiervoor wordt het masterplan, dat nog steeds van kracht is, en ook het beeldkwaliteitplan geactualiseerd. Jansma: ‘Ik maak mij wel eens zorgen over de omvang van Brandevoort. En dan vooral over de vraag of je het neergelegde concept en de hoge kwaliteit op langere termijn kunt vasthouden. Nu moeten we al constateren dat de markt iets terugloopt. Dan kun je daar op twee manieren mee omgaan. Of inboeten op kwaliteit of met behoud van de kwaliteiten iets anders ontwikkelen. Bijvoorbeeld in het geval van appartementen: kleiner maar wel betaalbaarder. Ik opteer duidelijk voor dit laatste. Maar het gevaar is groot dat er toch aan de kwaliteit wordt gemorreld.’ Van Heugten zegt deze zorgen niet te delen. ‘Ik denk dat we in Helmond een heel gedifferentieerd aanbod van woningen hebben. Liefhebbers van moderne architectuur komen hier ook ruimschoots aan hun trekken. En houdt men van klassieke of romantische architectuur dan kan men in Brandevoort terecht. Zou Brandevoort de enige bouwlocatie zijn voor Helmond, dan zouden we denk ik op een gegeven moment onder zware druk komen te staan. Maar dat is niet het geval. We blijven die typische Brandevoort-stijl tot het eind toe volhouden. Daar ben ik van overtuigd.’

advertentie

✏ [email protected]

‘Leren van trends in andere branches’ In de woningbouw is conceptuele projectontwikkeling nog betrekkelijk nieuw. Het aanbod verkocht immers toch wel. In andere branches wordt al decennialang geen product meer op de markt gebracht zonder uitgebreid marktonderzoek en conceptontwikkeling. Paul Gardien werkt bij de afdeling New Solutions Development van Philips Design en houdt zich bezig met conceptontwikkeling. ‘Conceptontwikkeling is bij ons een permanente bezigheid.’ ‘Voor ons is een concept een nogal abstract idee, dat voorafgaat aan concrete producten. Een concept kan op verschillende wijzen worden geboren’, licht Gardien toe. ‘De ene insteek gaat uit van de wensen van de consument. Aan het begin van een ontwikkelingstraject vindt veel onderzoek plaats. Zo wordt er permanent trendonderzoek gedaan.’ Dat doet denken aan het onderzoek naar leefstijlen, waarop het Persoonlijk Wonen van Bouwfonds Ontwikkeling is gebaseerd. Gardien: ‘We leren veel door trends in heel andere branches te analyseren. Een fauteuil speelt bijvoorbeeld in op andere behoeften dan een home cinemasysteem; wat zijn overeenkomstige waarden en waar kunnen producten elkaar aanvullen? De andere insteek is meer vanuit toekomstige ontwikkelingen op sociaal-cultureel en technologisch gebied. Daarvoor hebben we ons eigen designonderzoek, waarin we op zoek zijn naar nieuwe vormen en mogelijkheden.’ Een bekend voorbeeld van het laatste is de Philips-Alessi lijn uit 1994. Een recenter voorbeeld is de EM – Emotive Micro-Range, een serie individuele en lifestyle-gerichte micro-audiosystemen met uitgesproken kleuren: knalrood, knalgroen en zilver.

26

Uitleg

Snufjes Na de conceptontwikkeling wordt het initiële idee uitgewerkt tot een product of dienst of wellicht een nieuwe productlijn. Hoe dat uiteindelijk in de markt gezet wordt, is afhankelijk van het soort product. Gardien: ‘Per product proberen we in te schatten hoeveel vraag er naar zal zijn. Bijzondere toekomststudies presenteren we via tentoonstellingen, presentaties, boeken en videomateriaal om hiermee een terugkoppeling van een zo breed mogelijk publiek te krijgen. Vergelijk het maar met de conceptauto’s in de auto-industrie, in eerste instantie zijn die ook niet voor grote massa’s bedoeld. Een voorbeeld van positieve reacties is de jas die Philips samen met Levi’s heeft ontwikkeld. Deze jas was van allerlei technische snufjes voorzien. Er zijn maar een paar honderd exemplaren van gemaakt, maar mede door de ruime aandacht in de media bleek de belangstelling veel groter.’ De marketing van Philipsproducten kan verder sterk verschillen per product en per land. Intelligent Gardien ziet relaties tussen zijn vakgebied en de ontwikkelingen in de woningbouw. Te denken valt aan intelligente woningen, slimme apparaten die ‘met elkaar kunnen praten’ en zich aanpassen aan de gebruikers. ‘Ook op het niveau van de woonomgeving kan elektronica van dienst zijn’, zegt Gardien. ‘Zo heeft Philips een systeem ontwikkeld waarbij lokale gemeenschappen op elektronische wijze contact kunnen onderhouden en hun gezamenlijke cultuur kunnen uitdragen en behouden. Dit systeem, Living Memory (kortweg LiMe), biedt wellicht perspectieven voor het buurtgevoel in bestaande en nieuwe woonwijken.’

landelijk gebied

auteur Dolf Dukker beeld Don Wijns / Peter van Breukelen (portretten)

Wat slecht is voor het aanzien van karakteristieke Westfriese linten kan heel goed zijn voor de eigen portemonnee. Een open plek is gauw gevuld. De verleiding is groot, zo blijkt uit de toenemende verrommeling van het landschap in het oostelijk deel van de kop van Noord-Holland. De PvdA-afdelingen in de regio proberen het verval te stoppen door samen met de bewoners beeldkwaliteitplannen te maken, waarin afspraken worden gemaakt over waar eventueel nog wel en waar geen verdere verdichting mag plaatsvinden.

Ed Wagemaker over de dubbelhartige relatie van de Westfriezen met hun linten

Tegen verdere verdichting, maar vóór de komst van McDonald’s Het begint met de bouw van een loods, nodig voor de verwerking van de land- en tuinbouwgewassen. Daarna verschijnt er een tweede bedrijfswoning. Dan verkoopt de tuinder, om wat voor reden dan ook, zijn bedrijf en komt er een andere nering in de loods. Bijvoorbeeld een tuinmeubelencentrum. Of, zoals in Zwaagdijk, een kozijnenfabriek. Zo gaat het schitterende open landschap onherroepelijk naar de knoppen. Want binnen de kortste keren is de loods te klein en is er een tweede loods nodig.

En nog een. Die ook weer te klein wordt. In Zwaagdijk is op die manier een enorme kozijnenindustrie ontstaan. Toen het bedrijf nog niet zo lang geleden een bouwaanvraag indiende voor de zoveelste nieuwe loods, schreef Ed Wagemaker een open brief naar de regionale pers: ‘Jongens, doe dit nou niet, want zo blijft er helemaal niets meer over van jullie mooie lintbebouwing.’ Het mocht niet baten. Ed Wagemaker zit voor de PvdA in de gemeenteraad van Hoorn. Hij is een van de samenstellers van de notitie ‘Skoftig mooi’ waarin de PvdAafdelingen in de Westfriese regio zich sterk maken voor het behoud van de historische lintbebouwingen. Wagemaker is overtuigd van de onvervangbare waarde van het Westfriese landschap, maar zonder dat benauwde dat veel groene voorvechters zo kenmerkt. Het gaat hem vooral om het maken van bewuste keuzes. ‘Als we met ons volle verstand, met z’n allen besluiten iets niet te behouden dan leg ik mij daarbij neer. Daar ben ik heel radicaal in. Ik ben geen behoudend type dat zegt ‘nu mag er niks meer’. Er moet namelijk wél gebouwd worden. Misschien moet je daarvoor waardevol landschap inleveren. Maar als je dat doet op

locaties waar je toch al dichtheid hebt, voorkom je dat elders het open landschap verrommelt.’ Karakteristieke stolpboerderijen ‘Skoftig mooi’, een hogere vorm van schoonheid kent de Westfries niet. Je hoort het in de uitspraak, met die nadrukkelijke ‘k’ en die ‘o’ die klinkt als een verbaasd ‘òòh’. Het is waar. Op veel plekken ademt dit gebied nog de sfeer van weleer. Karakteristieke stolpboerderijen en mooie doorkijkjes naar weidse landerijen wisselen elkaar af. Kerktorentjes in de verte markeren de kernen van de dorpen die als linten door het landschap kronkelen. Elk dorp heeft z’n eigen opbouw en typologie. De gemeenschappelijke kwaliteit zit in de bijzondere samenhang van veenweidegebieden, vaarpolders en lintbebouwingen. Daarin is de structuur zichtbaar van het oorspronkelijke getijdenlandschap waaruit Westfriesland vierduizend jaar geleden bestond. Bij vloed stroomde het land onder, op enkele stroken na waar het zand dat het water meevoerde, zich had opgehoopt. Op die zandhopen, ook wel kreekruggen genaamd, vestigden zich de eerste bewoners. Het zijn deze kreekruggen die het grillige patroon vormen van de linten.

Ed Wagemaker 28

landelijk gebied

landelijk gebied

29

Oorspronkelijke linten ontginningsstructuur

Een nog steeds ongeëvenaard planologisch concept waarvan de zee de architect is. Van geheel andere oorsprong zijn de vrij rechte dwarsverbindingen tussen de linten. Die zijn door mensenhanden gemaakt. Waarschijnlijk door boeren die zich een kortste weg baanden tussen de verschillende landerijen. Langs deze verbindingen vonden de boerenknechten een onderkomen in eenvoudige daglonerswoningen. Eenvoudige huisjes, ook naar de huidige maatstaven, maar nauwelijks minder begeerd dan de panden in de oorspronkelijke linten. Al was het maar vanwege het uitzicht. Bewoners langs de dwarsverbindingen ervaren de ruimtelijke kwaliteiten van het landschap veel sterker dan aan de oudere linten die grotendeels zijn dichtgebouwd. Ratjetoe Het karakteristieke, ‘skoftig mooie’ Westfriesland staat onder druk. De verstedelijking rukt op. Linten slibben dicht. De industrialisatie in de land- en tuinbouw neemt hand over hand toe. Steeds grotere loodsen worden opgetrokken. Op een aantal plaatsen is de schade volgens Ed Wagemaker al niet meer te herstellen. ‘Wat je bij de Lageweg in Hoorn ziet, daarvan kun je zeggen dat het faliekant is mislukt. Hier en daar staat tussen de gloednieuwe, ultramoderne kantoren nog een stolpboerderijtje met een geluidswalletje, waarachter je de nieuwbouwwijk Kersenboogerd ziet oprijzen. Het is een ratjetoe, waarvan ik in de gemeente-

30

landelijk gebied

raad wel eens heel cynisch heb gezegd ‘laten we alsjeblieft niet moeilijk doen over verdere bebouwing. Het zal in de toekomst misschien z’n eigen kwaliteiten gaan krijgen. Wie zal het zeggen?’

Iets soortgelijks doet zich voor in de gemeente Wester-Koggenland. Iedere ruimtelijke planner weet dat bereikbaarheid de sleutel is voor verdere stedelijke ontwikkeling. Wil je ergens geen bebouwing dan moet je er vooral geen ontsluiting

‘Villaatje erbij? Waarom niet? Maar, ja tegen de een is ook ja tegen de ander’ Duidelijkheid, daar gaat het volgens Wagemaker om. Hij ziet met lede ogen aan hoe de oostelijke hoek van Westfriesland gaandeweg wordt volgebouwd, hoe Enkhuizen tegen Stede Broec aangroeit, ‘maar alla, misschien moet je er op een gegeven moment voor kiezen om in het streekplan vast te leggen dat daar verdichting mag plaatsvinden. Laten we daar duidelijkheid over scheppen.’ Wagemaker constateert een merkwaardige inconsequentie in de relatie tussen de Westfriezen en hun leefomgeving. ‘De mensen in Zwaagdijk klagen steen en been dat Hoorn in hun richting oprukt. Maar ondertussen zijn ze zelf al bezig om de eerste stap naar verdere verdichting te zetten. Villaatje erbij? Waarom niet? Maar als je tegen de één ja zegt, waarom zou je dan tegen de ander nee zeggen. Als ik dat tegen ze zeg, trekken ze hun schouders op. ‘Ach, er is nog zoveel open landschap’, is altijd het tegenargument. En daar is niks tegenin te brengen.’

aanleggen. Toch doen de Wester-Koggenlanders dat nou juist wel. Hun bezwaren tegen de bebouwing van de Leekerlanden tussen Hoorn en Wester-Koggenland weerhoudt de gemeente er niet van toe te laten dat er een benzinepomp wordt gevestigd en een McDonald’s. ‘Tamelijk onhandig zou je kunnen zeggen’, schudt Ad Wagemaker meewarig het hoofd. ‘Ons kent ons’ ‘Het is die tegenstrijdigheid die je voortdurend in plattelandsgemeenten tegenkomt’, vervolgt hij. ‘Het individuele belang zegeviert wel eens boven het algemene belang. Grotere gemeenten zijn vaak beter in staat die belangen te scheiden. In kleine gemeenten is het ‘ons kent ons’ en zijn sommige zaken makkelijker te regelen. Die tweede bedrijfswoning die in de discussie over lintbebouwing voortdurend om de hoek komt kijken, staat er dan voor je het weet.’ De actuele discussie over de huisvesting van ouders die zorg behoeven in een geïmprovi-

seerde woning is volgens Wagemaker weer een nieuwe truc om een extra woning neer te zetten. ‘Ik vind het allemaal prachtig, maar je oude moeder gaat op een gegeven moment dood en dan is het weer kassa. Ze proberen het allemaal

Huidige structuur door verstedelijking

ontvangen. De gemeente Hoorn heeft de suggestie om een beeldkwaliteitplan op te stellen overgenomen. Dat heeft geleid tot een gedegen document waarin de vijf bestaande historische lintbebouwingen binnen de gemeente Hoorn

‘Bouwen voor eigen behoefte is een achterhaald argument’ en ik heb daar alle begrip voor, maar als overheid moet je daar heel duidelijk in zijn en keuzes maken die ook voor het nageslacht nog een knap landschap opleveren.’ Ook het bouwen voor eigen behoefte vindt Wagemaker een achterhaald argument. ‘Je gaat mij toch niet vertellen dat de jongeren die nu opgroeien in plattelandsgemeenten zo gigantisch gehecht zijn aan hun geboorteplaats. Ze studeren elders. Reizen elke dag overal naar toe. We zijn een hele mobiele bevolking. Alleen bij oudere mensen kan ik me voorstellen dat zij het prettig vinden hun laatste dagen in hun oorspronkelijke woonomgeving te slijten.’ Beeldkwaliteitplan Naast alle bedreigingen zijn er gelukkig ook positieve ontwikkelingen. De notitie ‘Skoftig mooi’, waarin de dertien PvdA-afdelingen in Westfriesland ideeën aanreiken voor het behoud van de kwaliteit van de linten, is goed

tot op de vierkante meter nauwkeurig zijn geïnventariseerd. Het plan beschrijft zowel de huidige als de historische waarden van het Keern, Dorpsstraat, Koewijzend-Bangert, Westerblokker en de Hulk en geeft tevens een ontwikkelingsstrategie aan voor de toekomst. Het stuk is geaccordeerd door de gemeenteraad en functioneert nu als basisstuk waaraan in discussies in de commissie ruimtelijke ordening voortdurend wordt gerefereerd. Het vastleggen van de cultuurhistorische waarden van een lint is één ding. Maar als het behoud daarvan geen draagvlak heeft bij de direct betrokkenen, de bewoners, dan is het beeldkwaliteitplan van geen enkele betekenis. Inschakeling van de bewoners is essentieel. ‘Je kunt er niet vroeg genoeg mee beginnen’, benadrukt Ed Wagemaker. ‘Liefst voordat er sprake is van de mogelijkheid tot verdichten.’ Hij beoogt daarmee te voorkomen dat de mensen ‘geïnfecteerd raken door het idee

dat er poen te verdienen valt’. ‘Als je ermee wacht, wordt de kans op ontwikkelingen groter en zullen de mensen denken ‘alles goed en wel, maar die extra centen zijn toch mooi meegenomen’. Als je ze dan een beeldkwaliteitplan laat maken, zullen ze de mogelijkheden tot verdichting willen inbouwen.’ Eigen kaveltje bebouwen Bij de ontwikkeling van de woonwijk Bangert en Oosterpolder zal blijken hoe maatgevend het beeldkwaliteitplan is. De woonwijk grenst aan de linten Koewijzend-Bangert en de dorpsstraten van Zwaag en Wester-Blokker, maar moet de structuur van deze linten respecteren. ‘Knap lastig allemaal’, zucht Wagemaker. Hij ziet mogelijkheden voor de aanleg van diverse soorten linten in de nieuwbouwwijk. ‘Ik heb geadviseerd plekken open te laten waar particulieren hun eigen kaveltje mogen bebouwen. Geef ze de vrijheid te bouwen wat ze willen. Het mag ook minder fraai zijn, want dat kan bevorderlijk werken voor de levendigheid van een straat of wijk.’ De enorme verdichtingen in de lintbebouwing bij Stede Broec zijn daar volgens Wagemaker een goed voorbeeld van. ‘Het is allemaal achter elkaar gebouwd, in een willekeurig verband. Er staan ook lelijke panden tussen. Dat maakt het leuk. We maken nu weloverwogen industrieterreinen en weloverwogen stadswijken. Juist doordat het zo weloverwogen is, ontstaat er een enorme saaiheid. Mooi kan ook saai zijn.’

landelijk gebied

31

Henry Meijdam

Gedeputeerde mr. Henry Meijdam:

‘Tegenstelling tussen verstedelijking en landschap is te zwaar aangezet’ Het nieuwe streekplan voor Noord-Holland Noord dat in 2005 van kracht wordt, gaat uit van de bouw van 30.000 woningen in de periode tot 2015. Waar die woningen zullen komen, is nog niet zeker. Gedeputeerde mr. Henry Meijdam (VVD) zegt te verwachten dat in het nieuwe streekplan meer ruimte zal worden geboden voor het bouwen voor eigen behoefte in landelijk gebied. Verdichting of geen verdichting is volgens Meijdam ‘een issue die veel meer vanuit de

Dichtheid is geen discussie die zich in absolute termen beweegt. Het hangt af van de stedenbouwkundige kwaliteit of dichtheid wel of niet acceptabel is voor mensen.’ Meijdam is van mening dat de tegenstelling tussen verstedelijking en landschap te zwaar is aangezet. ‘Het is niet zo dat een verdere verstedelijking altijd een afkalving van het landschap inhoudt. Je moet zoeken naar een wijze waarop landschap en verstedelijking elkaar versterken en ondersteunen.’

‘Dichtheid is geen discussie die zich in absolute termen beweegt’ beleving van de woonconsument moet worden benaderd dan vanuit theoretische modellen die we hebben ontworpen bij de overheid’. ‘Er zijn wijken waar 90 woningen per hectare staan die een buitengewoon hoge graad van leefbaarheid hebben. Ik noem de Amsterdamse Concertgebouwbuurt. En je ziet wijken met dichtheden die veel lager zijn, van 50, 60 woningen per hectare, waar mensen zich in toenemende mate onbehaaglijk voelen. Ik denk aan Lelystad.

32

landelijk gebied

De gedeputeerde verzet zich tegen de gedachte dat de wildgroei van loodsen in bepaalde historische linten niet te stuiten zou zijn. ‘Als dat gebeurt, heeft de overheid in het traject dat daaraan voorafgaat zijn werk niet goed gedaan. Het is niet zo dat dergelijke ontwikkelingen ineens uit de hemel op je neerdalen. Ik kan met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voorspellen waar de komende vijftig jaar de grote bouwlocaties zullen worden ontwikkeld.

Als je je dat realiseert, ben je in staat om elementen in het landschap tegen verdere verstedelijking te beschermen.’ Meijdam zet uiteen dat een dreigende verdichting van een lint dat ergens geïsoleerd in het landschap ligt op simpele wijze valt tegen te gaan door een agrarische bestemming op het buitengebied te leggen. Ligt zo’n lint daarentegen aan de rand van een gemeente dan zal men zich moeten afvragen of dit lint wel zo essentieel is voor onze beleving van het Westfriese landschap dat aantasting ongewenst is. Als dat zo is dan zou de gemeente kunnen besluiten er een zone omheen te leggen, waarin geen verdere verstedelijking is toegestaan. Daarvoor is het volgens Meijdam wel nodig dat de raad inzicht heeft in de betekenis van zo’n gebiedje in de wijdere omgeving. Vaak ontbreekt dat inzicht. ‘En daarom is het’, zegt Meijdam, ‘zo aardig dat je met streekplannen in een groter gebied kunt vastleggen hoe we willen dat zo’n gebied zich ontwikkelt. En het werkt. De Amsterdamse scheggenstructuur, die vele jaren geleden in het uitbreidingsplan van Van Eesteren is vastgelegd, bestaat nog steeds.’ ✏ [email protected]

Eelco Siersema, Ontwikkelingsmanager Bouwfonds Ontwikkeling:

‘Voorkeur voor bouwen in bestaand gebied’ ‘Niemand ziet graag zijn groene omgeving verloren gaan, maar iedereen wil ruimte om te wonen en te werken.’ Eelco Siersema typeert de spagaat waarin gemeenten en provincie verkeren als het om bouwlocaties gaat. Siersema is Ontwikkelingsmanager voor Bouwfonds Ontwikkeling en werkt in West-Friesland en Noord-Holland Noord. Hij onderschrijft de zorg voor het landschap en probeert daar in zijn projecten ook zo zorgvuldig mogelijk mee om te gaan. ‘Beleidsmakers moeten de durf hebben om zich voor langere termijn vast te leggen.’ Ieder zijn rol, vindt Siersema. In het algemeen erkent Bouwfonds Ontwikkeling het belang van bouwlocaties in bestaand bebouwd gebied. Siersema: ‘Dat doet recht aan de bestaande kernen. De draagkracht voor de voorzieningen blijft behouden en de leefbaarheid is erbij gebaat. In het lintdorp Oostwoud bouwen we op de plek van een bestaand bedrijfje dat milieuhinder veroorzaakte in de directe woonomgeving. We hebben het hier dus over de loodsen die de PvdA’ers in West-Friesland terecht zo verfoeien.’ In Grootebroek, een kern langs het lint Hoorn-Enkhuizen, stond een voormalige LTS leeg. Op deze plaats verscheen woningbouw van Bouwfonds Ontwikkeling, die de woningen links en rechts van de locatie weer verbindt, zodat er een aaneengesloten woongebied ontstond. Zorgvuldigheid Bouwfonds Ontwikkeling ziet het als een uitdaging om in bestaand bebouwd gebied mogelijkheden te vinden voor verdichting, voor ‘inbreiding’. Dat gebeurt bijvoorbeeld in Enkhuizen, waar een centrumlocatie onder de naam Vette Knol intensief is bebouwd. Een voorbeeld van spaarzaam en intensief ruimtegebruik. Toch is ook uitbreiding hier en daar noodzakelijk. Zorgvuldigheid is dan geboden. Siersema: ‘Aan de

noordrand van Enkhuizen ontwikkelen wij plan Kadijken, een woningbouwproject dat refereert aan de historie van Enkhuizen als vestingstad en tegelijkertijd rekening houdt met het aangrenzend landelijk gebied. Op die manier wordt de relatie tussen stad en land zo goed mogelijk vormgegeven.’ Zelfbouw Er wordt de laatste tijd ook wel gesproken over het bouwen van geheel nieuwe dorpen. Siersema ziet daar weinig in. ‘Te gekunsteld, steek liever energie in het leefbaarder maken van bestaande kernen.’ De suggestie van Wagemaker om particulieren hun eigen kavels te laten volbouwen, is volgens Siersema niet nieuw. ‘Zeker niet in West-Friesland. De meeste plannen hier bestaan al uit minstens tien tot twintig procent vrije kavels. Dat past ook goed bij het karakter van de trotse Westfriezen. ‘Dat kunnen we ook zelf ’, is hier een beetje de houding.’ Visie Ieder heeft zijn rol in het ordenen van het landschap. Ook Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Het is echter niet de bedoeling van Bouwfonds om op de stoel van de overheid te gaan zitten. We willen er wel graag over meedenken en adviseren, bijvoorbeeld wanneer milieuhinderlijke bedrijven op inbreidingslocaties moeten wijken voor woningen. Of wanneer we lange termijnrisico’s aangaan door middel van integrale gebiedsontwikkeling. Ook brengen we onze kennis van de woningbouwmarkt in.’ Siersema vindt het belangrijk dat overheden handelen op basis van een gedegen lange termijnvisie. ‘Essentieel is vooral dat je als overheid dan ook vasthoudt aan die visie, anders heeft het vaststellen hiervan weinig zin. In dat licht hecht ik nog steeds veel waarde aan sturing door de provinciale overheid.’

landelijk gebied

33

buitenland

Thames Walk

Bluewater UK

Winkelen als doel auteur Boukje Klinker

Op een half uur rijden van Londen, in een afgelegen oude kalksteengroeve, bevindt zich de grootste mall van Groot-Brittannië: Bluewater. Nog geen tien jaar geleden was hier een grote krater te vinden, die was achtergebleven nadat alle kalksteen was afgegraven. Nu is er door ontwikkelaar Lend Lease een winkelstad van de grond af aan opgebouwd. In Bluewater bevinden zich niet alleen winkels maar ook restaurants, cafés, terrassen, een wintertuin en een bioscoop. De directe omgeving van Bluewater is aangekleed met zeven meren, een golfbaan en een park. Doel van dit alles? De bezoeker naar Bluewater trekken, en aan het winkelen krijgen én houden. Mall; een echte Nederlandse vertaling is er niet voor. ‘Winkelcentrum’ doet de schaal en het idee van dit concept te kort. Waar in Nederland een winkelcentrum zich veelal in het (historische) centrum van een stad bevindt, vindt je malls nou juist buiten de stad. Het concept ‘mall’ komt dan ook uit de Verenigde Staten. In de vorige eeuw verlieten daar de – rijkere – stadsbewoners de binnensteden voor de suburbs (voorsteden) met ruimte en grotere woningen. Hun winkelbehoeftes en koopkracht verplaatsten zich daarmee ook naar de buitenkant van

34

buitenland

de steden. Hier verrezen planmatig ontwikkelde winkelcentra die goed bereikbaar waren en waar volop parkeergelegenheid was. Je parkeert je auto op het parkeerterrein en loopt de wondere winkelwereld van de mall in: een veilige, afgeschermde wereld. Een mall is een wereld op zich. Voor Bluewater geldt dat in versterkte mate. Zoals de architect van Bluewater Eric Kuhne stelt: ‘We hebben een echte stad ontworpen, niet alleen een winkelcentrum.’ Al bij het ontwikkelen van het concept

voor Bluewater was duidelijk dat dit niet zomaar een winkelcentrum moest worden. Nee, Bluewater moest iets speciaals worden. De locatie net buiten Londen en in de vreemd gevormde ondergrond van kalksteen dwongen Lend Lease om met een goed verhaal te komen. Het werd een mall met klasse, gericht op die mensen uit de regio die tot dusverre naar het centrum van Londen gingen om daar te winkelen. Overigens is de regio waarin Bluewater staat een van de meest welvarende van de UK. Vraag was of het zou lukken om mensen uit de

binnenstad van Londen naar een afgelegen kalkgroeve te trekken. Een gewaagd concept, maar wel noodzakelijk om een zo groot project van de grond te krijgen. Winkelselectie per doelgroep Al snel werd duidelijk dat, om dit concept te realiseren, de branchering in Bluewater cruciaal was. Lend Lease formuleerde drie doelgroepen waar het winkelaanbod op moest worden afgestemd. Deze drie doelgroepen voor Bluewater zijn: ‘Country Classics’ (rijk, meestal getrouwd, met brede interesse en belangstelling voor huis, entertaining, familie en kwaliteit), ‘Club Executives’ (succesvol, getrouwd, kwaliteitsbewust, wil controle hebben en is bereid meer te betalen voor gemak) en ‘Young Fashionables’ (single, begin

twintig, merkbewust, actief, hecht belang aan image). De winkels in Bluewater zijn rondom deze drie doelgroepen geselecteerd. Bij de ontwikkeling van het concept voor Bluewater heeft de ontwikkelaar nauw samengewerkt met een van de grote warenhuizen in de mall: John Lewis, een warenhuis dat bekend staat om zijn kwaliteit en service. Toen deze onderneming besloot mee te doen in het project, volgden al snel andere grote namen als Marks & Spencers, Calvin Klein, Diesel, The Gap, Waterstone’s, enzovoort. Op dit moment heeft Bluewater zo’n 330 winkels en 50 restaurants en cafés. Indrukwekkend ontwerp Ook met het ontwerp van Bluewater is met de drie geformuleerde doelgroepen rekening gehouden. Het gebouw heeft een driehoekige vorm, met op elk van de hoeken een groot warenhuis: de flagshipstores Marks & Spencers, John Lewis en House of Fraser. Tussen deze flagshipstores – langs de benen van de driehoek – bevinden zich over twee lagen winkelstraten met aan beide zijden winkels. Deze winkelstraten hebben alle drie hun eigen thema, die aan de drie doelgroepen gerelateerd zijn. Dit thema komt terug in de vormgeving van het interieur, de sfeer en in de selectie van de winkels in dit deel van Bluewater. Zo is er de Rose Gallery met alle grote merken die je ook in de Kalverstraat aan zou kunnen treffen. In de volgende straat is dan de Guildhall met winkels vol dure designerkleding en woninginrichting. En dan is er nog de Thames Walk waar je speelgoed, games,

sportspullen en sport- en streetkleding kunt kopen. Deze drie ‘zones’ hebben ook elk hun eigen uitrustruimtes met cafés en restaurants, comfortabele stoelen en zelfs een wintertuin. De vormgeving van deze drie straten sluit aan op de namen van de straat. Zo vind je in de Rose Gallery bloemen in de balustrades, bladeren in de friezen boven de winkeldeuren en in de glazen delen van de vloer. Het lichte en open ontwerp van het gebouw wordt overgenomen in de ontwerpen van de winkelpuien. Het ontwerp van de Guildhall geeft een luxer effect, met veel natuursteen, warme rode tinten en leren zitjes. De naamgeving van de Guildhall (hal van gildes) komt terug in de beelden van de 106 Engelse gildes die langs de bovenkant van de straat in de gevels zijn geplaatst. Ook de naam Thameswalk wordt uitgebeeld in het ontwerp: overal vind je waterafbeeldingen terug. Op de tweede verdieping

‘Bezoekers worden ontvangen in een Welcome Hall’ van deze straat is zelfs de exacte loop van de Thames met al zijn kronkelingen verbeeld in de natuurstenen vloer. In alle interieurontwerpen wordt nadrukkelijk verwezen naar bekende Engelse architectuurbeelden. Zo verwijst de glazen kap in de Wintertuin naar de kassen in Kew Gardens (Londen) en doen de winkels in de galerie denken aan de historische Burlington Arcade in Londen. Alsof alle positieve punten van de binnenstad ‘gequote’ worden in Bluewater.

buitenland

35

Guild Hall

Rose Garden

Waasland Shopping Center

Elementen voor succes Naast een indrukwekkende vormgeving wil Bluewater zich ook onderscheiden door een uitstekende service. Dat begint al voor het binnentreden van de mall. Bluewater is omgeven door een parkeerterrein met ruimte voor zo’n 13.000 auto’s. Hiervandaan is het nooit ver lopen naar de ingang, bezoekers kunnen bij acht verschillende punten Bluewater binnen-

‘Het staat buiten kijf dat Bluewater een succes is’ komen. Er is in het ontwerp gekozen voor ingangen aan alle zijden van het gebouw, zodat nergens een ‘onveilige achterkant’ ontstaat. Veiligheid en comfort is een belangrijk punt in Bluewater. Zo komen bezoekers niet midden in de winkelstraat binnen, maar in een ‘Welcome Hall’ die zich volgens de ontwikkelaar kan meten aan de lobby’s van de beste hotels. Bij de conciërge in deze ‘hall’ kunnen bezoekers informatie krijgen, een rolstoel lenen of later hun gekochte goederen even in bewaring geven. Daarnaast zijn hier voorzieningen te vinden als pinautomaten, telefoons, brievenbussen en zelfs een rustruimte. Ook aan bezoekers zonder auto is gedacht, voor hen rijdt er regelmatig een gratis shuttlebus van en naar het station. Doel bereikt? Het ontwerp van Bluewater en de aandacht voor service is van zo’n grote overdaad dat de vraag rijst of dat ‘nou allemaal wel nodig is’. Zouden al die gilde-beelden de bezoekers van de mall

36

buitenland

nou echt opvallen, en zullen ze in die kronkelende streep in de vloer de Thames zien? Of is het voor hen gewoon een kronkelende streep? En een nog interessantere vraag: gaan bezoekers er meer van winkelen? Want een bezoeker kan een hele dag in Bluewater doorbrengen zonder zich een moment te vervelen, maar ook zonder veel te kopen. Overdaad Dat Bluewater gelooft in overdaad blijkt wel uit de aanprijzingen op de website: ‘De Bluewater filosofie is simpel: winkelen een plezierige, stressvrije bezigheid maken en bezoekers als gasten behandelen’ en ‘Bluewaters opvallende architectuur en innovatieve retail ontwerpen onderscheidt het van andere winkelcentra.’ Bluewater gaat dan ook, vier jaar na de opening, door met het uitdragen van luxe en overdaad. Maar of dit dé manier is om bezoekers te trekken. Rick Bakker, directeur Bouwfonds Ontwikkeling België, heeft er zijn vragen bij: ‘Het staat buiten kijf dat Bluewater een succes

‘Uiteindelijk gaat het maar om één ding: spullen verkopen’ is, maar ik vraag me af hoe zinvol die overdaad is. Al die vormgevingsextra’s vallen bezoekers waarschijnlijk niet eens op. Ik denk niet dat iemand tijdens het winkelen de gedichten in de gevels van de Rose Gallery gaat staan lezen, als ze het al zien. Zulke investeringen in vormgeving die de bezoekers niet zien en service die

niet echt nodig is, verdienen zich volgens mij niet terug. Natuurlijk is de juiste toonzetting wel heel belangrijk, maar bezoekers zijn toch veel meer geïnteresseerd in praktische zaken als bereikbaarheid, parkeerruimte en een lichte, schone en veilige winkelomgeving. En natuurlijk of zij er de winkels kunnen vinden die hen interesseren.’ Winkels die de bezoekers interesseren? Ook die biedt Bluewater volgens Paul Lucchinelli, General Manager van Bluewater, die eind 2002 positief is over de verkoopcijfers: ‘Het consumentenvertrouwen in Bluewater blijft hoog en ook ons marktaandeel blijft stijgen. Om een voorbeeld te geven: in de afgelopen decembermaand hebben meer dan 6 miljoen bezoekers hun kerstinkopen in Bluewater gedaan. Dat betekende voor Bluewater de hoogste verkopen sinds de opening.’ Want met al zijn overdadige architectuur, luxe en service blijft dat toch uiteindelijk het – ordinaire – doel van Bluewater: spullen verkopen. ✏ [email protected] Bronnen • ‘Bluewater, Vision to Reality.’ Lend Lease Europe Limited, 1999. • Christophe Grafe, ‘Nieuwe esthetiek van luxe in Bluewater.’ De Architect, Vol 2, 2000, 5. • Marcus Field, ‘Tragedy in the Chalk Pit.’ Blueprint Vol 5, 1999, 5. • Rick Poynor, ‘Inside the Blue Whale.’ Harvard Design Magzine Vol 11, 2000, 11. • Helen Thomas, ‘Bluewater is generiek en specifiek tegelijk.’ De Architect, Vol 2, 2000, 5.

‘De basis voor succes van een winkelcentrum bestaat uit drie elementen: locatie, lay-out en branchemix. En die drie elementen zitten hier allemaal goed’, vertelt Rick Bakker, directeur van Bouwfonds Ontwikkeling in België over het Waasland Shopping Center. In Sint-Niklaas – een welvarende gemeente tussen Antwerpen en Gent – realiseert Bouwfonds Ontwikkeling samen met ING Real Estate Development Holding Belgium NV de renovatie en uitbreiding van dit dertig jaar oude winkelcentrum. Met dit project voor renovatie en uitbreiding wordt de bestaande winkelruimte in het Waasland Shopping Center meer dan verdubbeld tot ongeveer 45.000 vierkante meter verhuurbare winkelruimte. Het centrum wordt daarmee in grootte het derde in België, met zo’n 140 winkels. Ook komen er ongeveer 3.000 parkeerplaatsen, waarvan bijna de helft op het dak van de nieuwe winkels. In samenwerking met de stad SintNiklaas en het Vlaams Gewest wordt de ontsluiting op de omringende openbare wegen verbeterd. Ook is bij het winkelcentrum een busterminal voorzien. Met de bouw is eind vorig jaar begonnen. Het totale project zal eind maart 2004 klaar zijn. ‘Dat is bijna vijftien jaar nadat de eerste plannen hiervoor bedacht zijn. In die tijd zijn er allerhande problemen geweest, die hadden te maken met de commerciële en politieke haalbaarheid van het gekozen plan, talloze procedures tegen de verleende vergunningen, enzovoort. Toen wij er in 1998 bij betrokken werden, zijn we begonnen met het maken van een heel nieuw plan’, vertelt Bakker. ‘Er lag namelijk een onhaalbaar plan met een parkeergarage onder de winkels. Wij hebben gekozen voor winkels op de begane grond met een parkeergarage op het dak. Dit concept is in samenwerking met de eigenaren van het oude winkelcentrum – waarin naast ING ook Redevco (met C&A en Innovation) en Delhaize (supermarkt) eigendommen hebben – en de stad Sint-Niklaas verder ontwikkeld tot een haalbaar plan.’

Londen zijn ontworpen in samenwerking met Redevco en Delhaize, die hun bezit tegelijkertijd ook renoveren. Het ontwerp van het interieur moet zorgen voor een aangename sfeer. Bakker: ‘Chapman Taylor heeft een licht Oosterse sfeer voorgesteld, die wordt opgeroepen door het kleurgebruik, Japanse elementen en bamboe. Een definitieve keuze voor het interieur moet echter nog worden genomen.’ Overigens wordt dat interieur volgens Bakker niet overheersend. ‘De juiste toonzetting is belangrijk. De bezoekers verwachten wel een bepaalde mate van sfeer, maar zijn toch vooral geïnteresseerd in praktische zaken. Een prettige winkelsfeer wordt veel eerder bereikt door een combinatie van een eenvoudige, heldere lay-out, voldoende dagen kunstlicht, een gevoel van ruimte door de grote vrije hoogte, een veilig en schoon centrum en tot slot de juiste aankleding van het interieur.’ Voorzien in behoefte Het Waasland Shopping Center wordt dus eerder een functioneel winkelcentrum dan een fun-shopping centrum. Maar de keuze voor een brede branchemix geeft een vernieuwend winkelbeeld. Zo is in het centrum minder mode te vinden dan in dit soort centra gebruikelijk (45 procent tegenover gemiddeld meer dan 50 procent). Daarnaast is er ook voor gekozen om veel lokale winkeliers ruimte te bieden, in zo’n 35 procent van de winkels komen zelfstandige ondernemers. Bakker: ‘We hebben duidelijk gekozen voor een zeer selectief verhuurbeleid, op basis van waar deze regio behoefte aan heeft. Overigens is het verzorgingsgebied van het centrum groter dan alleen Sint-Niklaas. Het omvat de regio Waasland en zelfs een deel van Zeeuws-Vlaanderen. Dit is een welvarend gebied dat nu wat winkelvoorzieningen betreft is aangewezen op Antwerpen en Gent. Dit project voorziet in een behoefte die al lange tijd leeft bij ondernemers en consumenten in deze regio. Bij de start van de bouw was dan ook al tweederde van de winkels verhuurd!’

Functionele ‘acht’ In het ontwerp van het winkelcentrum overheerst de functionaliteit. Het centrum krijgt een heldere plattegrond in de vorm van een hoekige ‘acht’. De plannen van het architectenbureau Chapman Taylor uit

buitenland

37

interieur

Brenda van Poecke Secretaresse, woont met Thijmen en Wesley in Nieuwe Brug

UITGAVE

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Ontwikkeling voorjaar 2003

Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email [email protected]

PRODUCTIE EN COÖRDINATIE

Rutten Communicatie-advies bv, Amsterdam ONTWERP EN ART DIRECTION

Frissewind (BNO) Amsterdam REDACTIERAAD

Jasper de Boom, José van Dijk, Annemarie de Graaff, Hella Hendriks, Anneke Maessen, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Diederik Stradmeijer, Jolanda Vlastuin, Jan Kees Visscher, Henk van Zandvoort, Friso de Zeeuw. AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE

Dolf Dukker, Jaap Huisman, Arjan Kaashoek, Dorien Kasteleijn, Boukje Klinker, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Suzanne Witteman FOTOGRAFIE

Theo Baart, Peter van Breukelen, Reinier Gerritsen, Robert Oerlemans, Ronald Segaar, Nicole Segers, Martin van Welzen, Georges van Wensveen, Don Wijns en anderen

COMMERCIEEL VASTGOED

Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 97 77 Email [email protected] REGIO NOORD-OOST

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email [email protected] REGIO MIDDEN-OOST

CONTACT

De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email [email protected]

Jasper de Boom, telefoon 033 253 97 85

REGIO NOORD-WEST

LITHOGRAFIE

Nefli, Haarlem DRUK

PlantijnCasparie, Capelle aan den IJssel

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email [email protected] REGIO ZUID-WEST

NAW ‘We hebben dit dijkhuisje elf jaar geleden gekocht. De voorkamer en de zolder zijn er nog, de rest is nieuw. Ik hou van landelijk en gezellig. Ik loop alle rommelmarkten af, ik lees alle woonbladen; mijn huis is mijn lust en mijn leven’ 39 38

interieur

xxxxxx

colofon

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected] REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

voorjaar 2003

Recommend Documents