Veřejný ochránce práv JUDr. Pavel Varvařovský

I.

Je-li pro určitou obec k dispozici údaj o výši obvyklého nájemného obsažený v mapě nájemného Ministerstva pro místní rozvoj, měl by Úřad práce ČR při hodnocení nároku na doplatek na bydlení a při stanovení jeho výše primárně vycházet z tohoto údaje.

II.

Obvyklé nájemné v mapě nájemného je stanoveno posudkem soudního znalce jako nájemné, za které by bylo možno pronajmout byt v daném místě, stavu a čase. Tato definice obvyklého nájemného vychází ze zákona o oceňování majetku, který je třeba při absenci právní úpravy obvyklého nájemného v zákoně o pomoci v hmotné nouzi použít.

III.

K výši obvyklého nájemného nelze bez dalšího dospět „zprůměrováním“ pěti částek nájemného v obecních bytech a jedné částky vyjadřující průměrnou výši nájemného v bytech tržních, aniž by Úřad práce ČR vzal v úvahu dostupnost bydlení v bytech ve vlastnictví obce a počet jednotlivých bytů.

Veřejný ochránce práv JUDr. Pavel Varvařovský V Brně dne 2. dubna 2013 Sp. zn.: 7791/2012/VOP/AV Vážený pane řediteli, dovoluji si Vás seznámit s výsledky šetření, jež jsem vedl ve věci podnětu pana F.Z (dále také „stěžovatel“), který se na mě obrátil v záležitosti výše doplatku na bydlení. V rámci šetření jsem se obeznámil s Vaším vyjádřením, s vyjádřením ředitele Úřadu práce ČR, krajské pobočky v Českých Budějovicích, kontaktního pracoviště Třeboň, a s poskytnutou spisovou dokumentací v této věci. Pro úplnost jsem požádal Městský úřad Třeboň, vedoucí odboru finančního a majetkového, o poskytnutí sdělení, jaké nájemné je v městě Třeboň obvyklé v bytech ve vlastnictví města a v bytech soukromých vlastníků. Dovolte mi, abych v krátkosti shrnul skutková zjištění, ke kterým jsem dospěl v rámci šetření. 1. Skutková zjištění v rámci šetření Pan F.Z. požádal o doplatek na bydlení dne 30. 1. 2012 u Úřadu práce ČR, krajské pobočky v Českých Budějovicích, kontaktního pracoviště Český Krumlov. Vzhledem k jeho faktickému bydlišti v Třeboni byla žádost postoupena Úřadu práce ČR, krajské pobočce v Českých Budějovicích, kontaktnímu pracovišti Třeboň (dále také „KoP Třeboň“). K žádosti o dávku pan Z. doložil:  fakturu za elektřinu za období od 10. 11. 2010 do 10. 11. 2011, z níž je patrné, že zálohy od ledna 2012 na spotřebu elektrické energie činí 840,- Kč měsíčně,

 nájemní smlouvu na dobu určitou, výše nájemného byla sjednána na 7.000,- Kč, smlouva neobsahuje zvlášť stanovenou úhradu za služby související s užíváním bytu, je určeno, že úhrada za odběr plynu, vody, za vodné a stočné, osvětlení společných prostor, odvoz pevného domovního odpadu je zahrnuta v nájemném,  prohlášení o celkových sociálních a majetkových poměrech,  informaci o užívaném bytu, z níž je patrné, že pan Z. užívá byt o velikosti 70 m2, nájemné tvoří 7.000,- Kč, výše měsíčních úhrad za služby spojené bezprostředně s užíváním bytu stanovena není,  doklad o výši měsíčních příjmů za předcházející 3 kalendářní měsíce před podáním žádosti (říjen, listopad, prosinec 2011),  výpisy z účtu dokládající skutečnou úhradu nákladů na bydlení (nájmu + záloh na spotřebu elektrické energie). Oznámením ze dne 24. 2. 2012, č. j.: MPSV-UP/987224/12/HMN, byl přiznán stěžovateli doplatek na bydlení ve výši 5.668,- Kč od 1. 1. 2012.1 Z odůvodnění oznámení je zřejmé, že náklady na bydlení pana Z. činí 7.000,- Kč (nájemné) a 840,Kč (záloha na elektřinu). Odůvodněné náklady na bydlení byly stanoveny ve výši 5.668,- Kč (oznámení neobsahuje bližší zdůvodnění toho, z jakého důvodu nebyly zohledněny náklady na bydlení v plné výši). Výpočet dávky byl určen jako rozdíl mezi částkou odůvodněných nákladů na bydlení (5.668,- Kč) a částkou, o kterou příjem osoby (0,- Kč) zvýšený o příspěvek na živobytí (3.410,- Kč) převyšuje částku živobytí osoby (3.410,- Kč). Proti oznámení o přiznání dávky pan Z. neuplatnil námitky. Pro účely hodnocení nároku na doplatek na bydlení a pro účely určení jeho výše byly stanoveny odůvodněné náklady na bydlení jako součet zálohy na spotřebu elektrické energie ve výši 840,- Kč (zohledněna celá částka) a nájemného v místě obvyklého ve výši 4.827,- Kč (skutečné nájemné udával stěžovatel ve výši 7.000,- Kč). Nájemné v místě obvyklé pro účely výpočtu doplatku na bydlení stanovilo KoP Třeboň následovně. KoP Třeboň vycházelo při stanovení výše nájemného, které je v místě obvyklé, z informací o výši nájemného ve městě Třeboň sdělených Městským úřadem Třeboň a 1. Třeboňskou realitní kanceláří. Dle vyjádření ředitele KoP Třeboň byly ke stanovení konkrétní výše obvyklého nájemného využity výše nájemného v různých cenových lokalitách, které uvedl Městský úřad Třeboň, a výše obvyklého nájemného na místním realitním trhu. Ve spisové dokumentaci je k dispozici sdělení tehdejší vedoucí odboru finančního a majetkového Městského úřadu Třeboň, ze dne 5. 1. 2011, v němž je stanovena výše nájemného dříve regulovaného na 1 m2 bytu (35,30 Kč), výše nájemného věcně usměrněného na 1 m2 bytu (jsou uvedeny tři případy nemovitostí ve vlastnictví města a částky 52,14,- Kč, 36,30,- Kč, 60,- Kč), výše nájemného tržního v historickém centu města (od 80,- do 120,- Kč/1 m2 – pro výpočet byla použita průměrná hodnota 100,- Kč/1 m2). Ve spisové dokumentaci, která mi byla KoP Třeboň předložena, je dále sdělení 1. Třeboňské realitní kanceláře ze dne 1

V následujících měsících byl doplatek na bydlení vyplácen v totožné výši vzhledem k tomu, že se nezměnily náklady na bydlení ani příjem stěžovatele.

2

6. ledna 2011, z něhož vyplývá, že v místě a čase obvyklé nájemné v Třeboni se pohybuje v rozmezí 100 – 160,- Kč za 1 m2 (pro výpočet byla použita průměrná hodnota 130,- Kč za 1 m2). Z těchto údajů vypočetlo KoP Třeboň průměrnou výši nájemného za m 2 ve městě Třeboň, a to ve výši 68,96,- Kč/m2. KoP Třeboň upřednostnilo dlouhodobou znalost výše nájemného v lokalitě před využitím cenové mapy zveřejněné na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj, v níž se udává výše nájemného standardního bytu (65 m2) ve standardním technickém stavu pro město Třeboň na 92,10 – 105,90,- Kč/ 1 m2/měsíc (údaj z roku 2011).2 Započitatelné nájemné v případě pana Z. úřad stanovil jako součin obvyklé výše nájemného na m2 a částky 70, neboť byt pana Z. je rozlohou 70 m2. Nájemné v místě obvyklé tak bylo stanoveno na 4.827,20,- Kč. KoP Třeboň využilo pro stanovení výše obvyklého nájemného údaje z roku 2011. Dávka byla panu Z. přiznána počátkem roku 2012, kdy bylo pouze dotazem na městech a obcích pracovníky KoP Třeboň ověřeno, zda došlo k významnému zvýšení cen nájemného. Na základě negativní odpovědi byly využity při výpočtu výše dávky panu Z. údaje z roku 2011. K aktualizaci výše cen přistoupilo KoP Třeboň v lednu 2013 (v regionu Třeboň došlo ke snížení výše obvyklého nájemného). V rámci šetření jsem požádal o poskytnutí vyjádření vedoucí odboru finančního a majetkového Městského úřadu Třeboň k aktuální výši nájemného v městských bytech ve městě Třeboň. Z vyjádření plyne, že nejvyšší počet bytových jednotek město pronajímá za nájemné ve výši 35,30,- Kč za 1 m2. Jedná se o dříve regulované nájemné, město Třeboň prozatím nepřistoupilo k jeho zvýšení. V případě 18 bytových jednotek je nájemné stanoveno na 21,- Kč za 1 m2, v případě 9 bytových jednotek je nájemné stanoveno na 25,74,- Kč/1 m2, v případě 21 bytových jednotek je nájemné stanoveno na 31,77,- Kč/1 m2, v případě 11 bytových jednotek je nájemné stanoveno na 36,30,- Kč/1 m2, v případě 20 bytových jednotek je nájemné stanoveno 52,14,- Kč/1 m2, v případě 7 bytových jednotek je nájemné stanoveno na 60,- Kč/1 m2. Nájemné dosahuje v některých případech i částek vyšších (až 110,- Kč/1 m2), jedná se však o nižší počet bytových jednotek. Pronajímání bytů ve vlastnictví města Třeboně upravuje Směrnice pro využívání městského bytového fondu dostupná na webových stránkách města. Zájemce o byt je povinen pro účast na výběrovém řízení na pronájem bytu složit kauci ve výši 3.000,- Kč. Žádost o uzavření nájemní smlouvy na užívání bytu ve vlastnictví města může podat osoba s trvalým bydlištěm ve městě Třeboň či osoba prokazatelně v Třeboni pracující, která nemá vůči městu neuhrazené závazky. Podání žádosti je zpoplatněno (500,- Kč plus DPH za podání žádosti, 100,- Kč plus DPH za obnovení žádosti, které je třeba provést dvakrát ročně). Z poskytnutého vyjádření ředitele KoP Třeboň dále vyplynulo, že pan Z. byl při posuzování výše dávky informován o možnosti zvýšit si dávku, pokud by doložil 2

http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapanajemneho.

3

rozpis nájmu. Současně byl informován o možnosti zajistit si příspěvek na bydlení přihlášením se k trvalému pobytu v místě nájmu. Žádost o příspěvek na bydlení pan Z. nepodal. Z vyjádření dále cituji: „Rozpis nájmu pan Z. dosud nedoložil, a to ani po výzvě, která mu byla adresována při jeho žádostech o mimořádnou okamžitou pomoc na bydlení. Jako důvod uvádí obavu o to, aby žádostí o trvalý pobyt případně žádostí o rozpis nájmu nedošlo ze strany majitele bytu ke zvýšení nájmu nebo k ukončení nájemní smlouvy. Vzhledem k tomuto argumentu a k obavě, aby postupem Kontaktního pracoviště Třeboň nebyl přivozen avizovaný stav, o rozpis nájmu majitele nebylo kontaktním pracovištěm žádáno.“ Z vyjádření ředitele KoP Třeboň plyne, že pan Z. byl žádán o rozpis nájmu ještě před vydáním oznámení o přiznání doplatku na bydlení (o této skutečnosti však nebyl sepsán žádný záznam), písemná výzva nebyla panu Z. zaslána. Pracovnice KoP Třeboň žádaly pana Z. o dodání rozpisu také v průběhu kalendářního roku (z vyjádření je zřejmé, že se tak stalo výzvou k žádosti pana Z. o mimořádnou okamžitou pomoc ze dne 11. 12. 2012 na doplatek na bydlení a ze dne 12. 12. 2012 na doplatek na bydlení). Pan Z. písemně uvedl, že nic dokládat nebude. Z vyjádření ředitele KoP Třeboň je rovněž patrné, že pan Z. byl k doložení rozpisu nájmu vyzván již v listopadu 2012 písemně. Byl současně informován o tom, že pokud by rozpis doložil, bylo by možné nově doložené náklady započíst, a byla by provedena i revize doplatku na bydlení. Kontaktní pracoviště samo o rozpis na přání pana Z. nežádalo. 2. Právní hodnocení Stěžejní otázkou, kterou jsem se v rámci daného šetření zabýval, je postup Úřadu práce ČR, krajské pobočky v Českých Budějovicích, kontaktního pracoviště Třeboň, při stanovení výše nájemného, které je v místě a v daném čase obvyklé, pro účely výpočtu doplatku na bydlení. Zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o pomoci v hmotné nouzi“), uvádí v ustanovení § 34 odst. 1 definici pojmu nájemného pro účely výpočtu doplatku na bydlení. Dle citovaného ustanovení se nájemným, které se započítává do odůvodněných nákladů na bydlení pro účely doplatku na bydlení, rozumí nájemné hrazené v nájemních bytech, a to až do výše, která je v místě obvyklá, popřípadě nájemné až do výše cílového nájemného podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Vzhledem k tomu, že již došlo k deregulaci nájemného, je pro účely výpočtu doplatku na bydlení relevantní výše nájemného, která je v místě obvyklá. Zákon o pomoci v hmotné nouzi přitom již blíže neurčuje, jakým způsobem se stanoví výše nájemného, které je v místě obvyklé. Místně obvyklé nájemné je neurčitý právní pojem, jehož interpretace je svěřena orgánu pomoci v hmotné nouzi. Vodítky při interpretaci místně obvyklého nájemného jsou metodické pokyny Ministerstva práce a sociálních věcí. Starší metodický pokyn Ministerstva práce a sociálních věcí, odboru rodiny a dávkových systémů, č. 4/2010, ze dne 13. 12. 2010, č. j.: 2010/98474-21, doporučil 4

orgánům pomoci v hmotné nouzi postupovat při stanovení místně obvyklého nájemného následujícím způsobem (a to do doby, než budou v České republice k dispozici objektivní podklady k uvedené problematice). Zmíněným metodickým pokynem doporučilo Ministerstvo práce a sociálních věcí pro účely pomoci v hmotné nouzi po 1. 1. 20113 (po ukončení regulace nájemného) vycházet z výše „v místě a čase obvyklého nájemného“. Současně v metodickém pokynu ministerstvo navrhuje postup pro stanovení v místě a čase obvyklého nájemného do doby, než bude k dispozici mapa výše „v místě a čase obvyklého nájemného“ v jednotlivých regionech, kterou připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Ministerstvo doporučilo zjistit u příslušného odboru obecního úřadu, popřípadě u organizace, která spravuje bytový fond obce, výši nájemného, stanoveného pro jednotlivé typy bytů, popřípadě výši nájemného stanoveného na 1 m2 bytu. Pokud jsou v místě realitní kanceláře, které zprostředkovávají nájem bytů v osobním vlastnictví, doporučuje se i u nich zjistit dotazem průměrnou výši nájemného, popřípadě nájemného počítaného na 1 m2 plochy bytu. Uvedené údaje poslouží orgánu pomoci v hmotné nouzi k porovnání nájemného, které bude uvádět nájemce po dohodě s vlastníkem bytu. Bude-li výše nově sjednaného nájemného vyšší než nájemné, které orgán pomoci v hmotné nouzi stanoví na základě výše uvedeného průzkumu jako nájemné v místě a čase obvyklé pro určitý typ bytu, bude bráno v úvahu pro stanovení nároku na dávku a její výši nájemné v místě a čase obvyklé. Pokud bude nájemné, a to buď nově sjednané, nebo původní nezměněné, nižší než částka nájemného v místě a čase obvyklá, bude brána v úvahu pro stanovení nároku na dávku skutečná výše nájemného. Pokud k dohodě o stanovení výše nájemného mezi vlastníkem bytu a nájemcem po 1. 1. 2011 nedojde, má se pro účely pomoci v hmotné nouzi zato, že i nadále výše nájemného činí částku platnou před uvedeným datem. Dosud nebyl vydán nový metodický pokyn k postupu při stanovení výše nájemného, které je v místě obvyklé, eventuálně mi není existence tohoto metodického pokynu známa. Komentář k zákonu o pomoci v hmotné nouzi4 k této problematice uvádí totožné doporučení k postupu při stanovení výše nájemného, které je v místě obvyklé. Nájemné v místě obvyklé určuje orgán pomoci v hmotné nouzi na základě vlastního prošetření (dotazem u příslušného odboru obecního úřadu a u realitních kanceláří). Z komentáře vyplývá, že nájemné v místě obvyklé je třeba stanovit pro určitý typ bytu. Co se rozumí typem bytu, však komentář již blíže neuvádí. S pojmem obvyklého nájemného pracuje mimo jiné také mapa nájemného, zmíněná v metodickém pokynu Ministerstva práce a sociálních věcí. Mapa nájemného, zveřejněná na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj, definuje pojem „obvyklé nájemné“ v souladu s definicí obvyklé ceny podle ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného 3

V některých případech bylo stanovení cílového nájemného prodlouženo do konce roku 2012. BECK, Petr. Dávky pomoci v hmotné nouzi a dávky pro osoby se zdravotním postižením: k 1.5.2012 : komentář, právní předpisy. 1. vyd. Olomouc: ANAG, 2012. Práce, mzdy, pojištění, s. 86. 4

5

majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“5 Mapa nájemného obsahuje orientační údaje o výši nájemného v obcích (městech, městských částech a obvodech, a cenových oblastech), ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb. (Zákon o jednostranném zvyšování nájemného.) Orientační údaje (odhad výše nájemného zjištěný dle posudku znalce pro standardní byt) byly zpracovány pro určené obce, které měly více než 2 000 obyvatel podle Českého statistického úřadu k 1. 1. 2010, pro hl. město Prahu a ostatní krajská města, a také pro obce Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. 1. 2009 vyšším než 9999.6 Z informací zveřejněných na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, že zdrojem dat pro vytvoření mapy nájemného byly i údaje o výši nájemného v obecních bytech (v tomto případě jsou však zohledněna určitá specifika sjednávání nájemních smluv daná rozdíly mezi komerčními pronajímateli a samosprávou).7 Vzhledem k tomu, že zákon o pomoci v hmotné nouzi sám definici pojmu místně a časově obvyklého nájemného neobsahuje, je třeba nahlédnout do jiných právních předpisů. S pojmem místně a časově obvyklého nájemného pracuje zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Dle ustanovení § 696 odst. 2 citovaného zákona platí, že nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. Samotný občanský zákoník rovněž místně a časově obvyklé nájemné nedefinuje. V důvodové zprávě k zákonu č. 132/2011 Sb.,8 kterým došlo ke změně zmíněného ustanovení § 696 občanského zákoníku, se uvádí, že otázka zařazení 5

http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapanajemneho. 6 http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapanajemneho 7 http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/III-BYTOVA-POLITIKA. 8 Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

6

definice pojmu „obvyklé nájemné“ byla zvažována, nicméně zákonodárce následně přistoupil k tomu, že bude analogicky využita stávající právní úprava, a sice zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Z ustanovení § 29 tohoto zákona lze dovodit, že v místě obvyklé nájemné je nájemné, za které by bylo možno pronajmout byt v daném místě, stavu a čase. Do výše obvyklého nájemného nemohou být promítnuty mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů pronajímatele a nájemce, ani vlivy zvláštní obliby. Soudní judikatura k vymezení pojmu obvyklého nájemného je prozatím velmi kusá. V judikatuře správních soudů se k dané problematice vztahuje například rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 30. 9. 2009, č. j.: 30 Ca 127/2008-50,10 nebo usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 29. 6.2011, sp. zn.: 12 Co 289/2010.11 Civilní soudy využívají pro určení místně obvyklého nájemného především znalecké posudky. Stanovení místně obvyklého nájemného se věnuje například publikace autorů Tomislava Šimečka a kolektivu s názvem „Místně obvyklé nájemné“. Autoři vycházejí při stanovení místně obvyklého nájemného ze zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Místně obvyklé nájemné definují jako nájemné, -

za které je možné v daném místě a čase a za běžných tržních podmínek pronajmout porovnatelný byt, který naplňuje definici obvyklé ceny, a které je rozlišováno vymezením územní jednotky (např. celou obcí, sídlem, katastrálním územím či jiným cenovým pásmem, tj. třídou polohy, lokalitou); kdy na výši ceny má největší vliv poloha a stav bytu.12

Autoři publikace přitom při stanovení obvyklého nájemného vycházejí z nájemného tržního (nikoliv například z výše nájemného v případě obecních bytů, která může být nižší v návaznosti na sociální politiku obce). Je tak otázkou, zda při určování místně obvyklého nájemného pro účely hmotné nouze postupovat obdobně a brát do úvahy nájemné, za které by bylo možné pronajmout byt v daném místě, stavu a čase, zohlednit pouze nájemné v bytech tržních, nebo vést úvahu o průměrném nájemném v bytech ve vlastnictví obce i v bytech tržních. 9

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 10 Právní věta v daném případě zní: Má-li být obvyklé roční nájemné stanoveno způsobem určení obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je nutné při jeho stanovení vycházet ze zjištěné výše ročního nájemného sjednaného při nájmu stejných, popřípadě obdobných nemovitostí v předmětném roce. Kritérium stejnosti, popř. obdobnosti nemovitosti vyžaduje znát nejen stav a umístění posuzované nemovitosti, nýbrž také stav a umístění nemovitostí srovnávaných. Bez zjištění těchto údajů není nezbytné porovnání vůbec možné. 11 Sama okolnost, zda je nájemní smlouva k bytu uzavřena na dobu určitou či neurčitou, nemá vliv na výši ceny nájmu, obvyklou v daném místě a čase. 12 ŠIMEČEK, Tomislav a kol. Místně obvyklé nájemné. 1. vyd. Praha: Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR, 2010, s. 15.

7

Vzhledem k tomu, že již byla ukončena regulace nájemného, měly by být výše nájemného v bytech tržních i v bytech ve vlastnictví obcí relativně srovnatelné. Reálně jsou však výše nájmů v bytech ve vlastnictví obcí často nižší, než tržní nájemné, neboť obec realizuje tímto způsobem svou sociální politiku. 13 V důsledku toho obce stanoví rovněž podmínky, na základě kterých pronajímají byty ve svém vlastnictví. Všem osobám žijícím na území obce tak fakticky nemusí být byty ve vlastnictví obce (za zvýhodněné nájemné) přístupné. Domnívám se tak, že bez dalšího nelze vždy do průměru při stanovení obvyklého nájemného započítat nájemné v bytech ve vlastnictví obce. Pan Z. užívá byt na základě smlouvy nájemní, kterou uzavřel se soukromým pronajímatelem. Ve městě Třeboni jsou k dispozici rovněž byty obecní, které jsou pronajímány za zvýhodněnou cenu, nicméně pan Z. nesplňuje podmínky pro uzavření nájemní smlouvy (nemá trvalý pobyt na území města Třeboň, ani ve městě nepracuje). KoP Třeboň v daném případě použilo pro výpočet doplatku na bydlení nájemné v místě obvyklé stanovené „průměrem“ z výše nájemného v obecních bytech v pěti lokalitách a z výše průměrného nájemného v bytech tržních. Odhlédneme-li od úvahy, zda v daném případě kalkulovat při stanovení výše obvyklého nájmu rovněž s výší nájmů v bytech ve vlastnictví obce, nelze postup KoP Třeboň při stanovení obvyklého nájemného v daném případě akceptovat. Výše použitého obvyklého nájemného je v porovnání s reálným tržním nájemným na území města Třeboň poměrně nízká. Důvodem je skutečnost, že při výpočtu průměrné částky bylo použito pět údajů o výši nájemného v obecních bytech (více méně zvýhodněné nájmy) a pouze jeden údaj o výši tržního nájemného. Následně byl součet jednotlivých výší nájemného vydělen šesti. Tímto způsobem (prakticky libovolně) odpovídající průměr stanovit nelze. Použitím pěti různých údajů o výši nájmu v obecních bytech (přičemž ve čtyřech případech šlo o výrazně nižší nájemné, než nájemné tržní) a jednoho údaje o výši průměrného nájemného v tržních bytech se výrazně zkreslila hodnota obvyklého nájemného. Pokud by realitní kancelář uvedla několik různých údajů o výši nájemného v různých lokalitách, tj. při výpočtu obvyklého nájemného by bylo použito například pět výší nájemného v tržních bytech (tj. stejný počet údajů jako u nájemného v bytech obecních), byl by výsledek odlišný. K získání průměrného nájemného by bylo třeba znát patrně rovněž i počet jednotlivých bytů (nabízených bytů tržních a bytů obecních). Domnívám se, že složitému výpočtu a úvaze, zda v daném případě zohlednit i nájemné v bytech obecních, bylo však možné se zcela vyhnout, a to zohledněním údaje vedeného v mapě nájemného, neboť pro město Třeboň byl tento údaj zveřejněn. Mapa nájemného vychází z odhadu obvyklého nájemného posudkem soudního znalce. Tento údaj by byl pravděpodobně využit rovněž v řízení před soudem, jehož předmětem by byla výše nájemného v místě a čase obvyklého podle občanského zákoníku.

13

Dle ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem.

8

Lze uzavřít, že při existenci cenové mapy nájemného mělo KoP Třeboň využít údaje z mapy nájemného. Takový postup je ovšem předpokládán i metodickým pokynem č. 4/2010. V daném případě bylo možné tento údaj využít, přestože se jedná o informaci aktualizovanou v roce 2011 (vzhledem k tomu, že pan Z. žádal o doplatek na bydlení počátkem roku 2012, lze se domnívat, že výše obvyklého nájemného se příliš nezměnila). Skutečnost, že KoP Třeboň využilo při stanovení výše obvyklého nájemného údaje z roku 2011, jejichž platnost následně v roce 2012 ověřilo, nelze správnímu orgánu vytýkat. Tyto údaje, jak jsem zjistil dotazem u Městského úřadu Třeboň, jsou skutečně stále aktuální. Nelze však akceptovat způsob výpočtu obvyklého nájemného, jak již bylo výše řečeno. Rovněž je třeba podotknout, že způsob výpočtu nájemného v daném místě a čase obvyklého (včetně jeho využití při stanovení odůvodněných nákladů na bydlení) zůstal navíc stěžovateli skryt, neboť není obsažen v odůvodnění oznámení o přiznání dávky. Domnívám se, že v těchto případech, kdy úřad využívá správní úvahu či interpretuje neurčitý právní pojem, na němž závisí výše dávky, je třeba dbát na odůvodnění oznámení zvýšený zřetel. Oznámení je třeba chápat jakožto rozhodnutí v materiálním smyslu slova. Rozhodnutí nemusí obsahovat odůvodnění pouze v případě, kdy je účastníku řízení v plném rozsahu vyhověno,14 což může nastat zpravidla v jednoduchých případech. Za takové případy ovšem nelze považovat situace, kdy rozhodnutí závisí na výkladu neurčitých právních pojmů či je vydáváno na základě správního uvážení. Za předpokladu, že úřad vede správní úvahu či interpretuje neurčitý právní pojem, je třeba, aby svůj postup řádně zdůvodnil tak, aby bylo rozhodnutí přezkoumatelné a současně byla dodržena zásada předvídatelnosti (legitimního očekávání).15 Závěrem je třeba dodat, že KoP Třeboň mělo při podání žádosti o dávku vyzvat stěžovatele písemně k osvědčení skutečností rozhodných pro nárok na dávku a její výši v souladu s ustanovením § 49 odst. 1 zákona o pomoci v hmotné nouzi. Doklad o výši nájemného a o výši pravidelných úhrad za služby bezprostředně spojené s užíváním bytu je povinnou náležitostí (přílohou) žádosti o doplatek na bydlení dle ustanovení § 72 odst. 4 zákona o pomoci v hmotné nouzi. Občanský zákoník vymezuje uvedení způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo uvedení výše těchto částek jako obligatorní náležitost písemné smlouvy o nájmu bytu.16 Na základě výše uvedeného jsem shledal v postupu Úřadu práce ČR, krajské pobočky v Českých Budějovicích, kontaktního pracoviště Třeboň, pochybení. V souladu s ustanovením § 18 odst. 1 zákona č. 349/1999 Sb., o veřejném ochránci práv, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o veřejném ochránci práv“), si Vás dovoluji požádat o poskytnutí vyjádření k této věci a o přijetí opatření k nápravě v konkrétní záležitosti pana Z. (vzhledem k tomu, že již uplynula lhůta

14

Ustanovení § 68 odst. 4 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů. VEDRAL, Josef. Správní řád: komentář. 2. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Ivana Hexnerová − Bova Polygon, 2012, s. 614. 16 Ustanovení § 686 odst. 1 občanského zákoníku. 15

9

k provedení přezkumného řízení, lze provést nápravu cestou řízení o neprávem odepřené dávce v souladu s ustanovením § 45 zákona o pomoci v hmotné nouzi). Požadované vyjádření mi prosím zašlete v souladu s ustanovením § 18 odst. 1 zákona o veřejném ochránci práv do 30 dnů od doručení tohoto dopisu. Děkuji Vám za spolupráci v této věci. S pozdravem

JUDr. Pavel V a r v a ř o v s k ý v. r. (dopis je opatřen elektronickým podpisem)

Na základě výsledku šetření Úřad práce ČR přistoupil k přepočtení výše doplatku na bydlení s využitím údaje o obvyklém nájemném z mapy nájemného a v rámci řízení o neprávem odepřené dávce byl stěžovateli přiznán doplatek k dávce doplatku na bydlení ve výši 25.840,- Kč.

Vážený pan Mgr. Ivan Loukota ředitel Úřad práce ČR, krajská pobočka v Českých Budějovicích Klavíkova 1570/7 370 04 České Budějovice

Údolní 39 602 00 Brno tel: (+420) 542 542 888, fax: (+420) 542 542 112

10