Taxatierapport Commercieel Vastgoed
Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: 26-10-2011 door: NVM
A Opdracht / opname Naam opdrachtgever NVM Adres opdrachtgever Fakkelstede 1, Nieuwegein Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Menna Kruiswijk Taxateur NVM Naam kantoor NVM Adres kantoor Fakkelstede 1 , 3431 HZ Nieuwegein Kwalificatie van de taxateur Lid van / aangesloten bij NVM Ingeschreven in register onder nummer(s) RMT 007.25 Specialisatie / deskundigheid
Datum opname en inspectie 26 okt 2011 Waarde peildatum 07 mrt 2011
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 2
B Doel van de taxatie / te taxeren belang B.1 Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Kantoorgebouw met bijbehorende parkeerplaatsen, plaatselijk bekend te 3430 DC Nieuwegein als Fakkelstede 1 Adres: Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC, Nieuwegein B.2 Doel van de taxatie Het vaststellen van de marktwaarde te behoeve van: Verkrijgen van inzicht in de waarde ten behoeve van het nieuwe taxatiemodel B.3 Waardering Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke trasactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde:
Zegge:
€ 4.120.000
vier miljoen vierhonderdvijfennegentig duizend euro
Bijzondere uitgangspunten & bepalingen: Ten aanzien van de waardering is aangenomen dat de eigenaar zijnde de NVM zijn gebruik doet plaatsvinden als ware het huur
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 3
C Verklaringen taxateur 1. Verklaringen taxateur intern / extern De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap 2. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur heeft het object eerder getaxeerd in 1992 ten behoeve van een examen 3. Verklaring geen zakelijk belang bij opdrachtgever of object De taxateur verklaart middelijk noch onmiddelijk enig eigen financieel belang te hebben bij het object of de opdrachtgever. 4. Conformering taxateur aan norm PVT of andere: De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig norm PVT. Dit moet denk ik zijn conformering aan de norm. De taxateur verklaart dat op deze taxatie van toepassing is de Praktijkstandaard Vastgoed Taxaties uiitgave 2011 5. Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van VastgoedCert. 6. Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro's € 7. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en de financiële instelling, die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd.
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 4
D Juridische status van het object D.1 Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Kadaster en titel van aankomst onder nummer T 1522 35 Kadaster Utrecht Kadastrale omschrijving object Gemeente
Sectie
Grootte
Nummer
Index
Nieuwegein
C
1.500
2248, 2249, 2417
niet van toepassi
Bijzondere private bepalingen: Kwalitatieve verplichting van de eigenaar ten behoeve van de gemeente Nieuwegein Recht van erfpacht / huurgebonden opstalrecht Grondprijs Kadastraal oppervlak
1.500
Grondoppervlak voor grondwaarde
1.200
Grondprijs per m2 grondoppervlak Aantal m2 BVO voor grondwaarde
2.670
Grondprijs per m2 BVO Totale grondwaarde
200 534.000
Waarvan ongebonden grond m2 Ongebonden grond waarde per m2 Ongebonden grond waarde Groeifactor grondwaarde per jaar
2,00%
Is er sprake van erfpacht? JA Erfpachtcanon Erfpacht canon
20.000
Index datum erfpacht canon
01-09-2011 niet
Erfpacht canon index periode Herzieningsdatum erfpacht (Let op erfpacht in bruto netto traject is reëel gemiddelde van 15 jaar)
01-09-2015 4,60%
Herziene waarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde (default 4,6%) Herziening erfpacht canon
24.564 4.564
Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon
22.427
Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon over de beschouwingsperiode
Is er sprake van vooruitbetaalde of afgekochte canon? NEE Vooruitbetaalde of afgekochte erfpacht canon Expiratiedatum afgekochte canon Correctie % bebouwd bij herziening (% grondwaarde nieuwe afkoop, default 60%)
60%
Grondwaarde voor afkoop of vooruitbetaling erfpachtcanon
320.400
Aantal jaren dat de erfpachtcanon wordt afgekocht (default 50 jaar) Disconteringsvoet erfpacht (default rekenrente 4%)
4,00%
Netto contante waarde erfpachtcorrectie (over beschouwingsperiode plus 50 jaar) Netto contante waarde lopende afgekochte erfpachtcanon (grondprijs - ncw erfpachtcorrectie
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 5
Beschrijving In voornoemde titel van aankomst wordt melding gemaakt van een recht van onderstroom voor de plaatselijke watergang de Diesse D.2 Publiekrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Gemeente Nieuwegein afdeling Stedenbouw en ruimtelijke ordening de heer Niewkamp. Bestemmingsplan Centrum Nieuwegein, vastgesteld door de Raad op 12 mei 2007 en goedgekeurd door GS op 14 fevbrari 2008. Omhouding goedkeuring financiele paragaraaf RvS 14 jul 2010 Gebruik is overeenkomstig het bestemmingsplan
ja
Vestigingseisen In het bestemmingsplan opgenomen als knatoorgebouw met parkeren. De voorgeschreven norm is 1: 50. Deze wordt op eigen terrein niet meer gehaald als gevolg bouw nieuw Stadskantoor Bijzondere publieke bepalingen
D.3 Fiscale aspecten Het object is buiten de herzieningstermijn. Indien het voor onderwijsdoeleinden wordt aangewend kan verhuur buitende BTW plaatsvinden
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 6
E Omschrijving gebruik en omgeving E.1 Object Ruimtes IPD Type
BVO
kantoor
2959
3.204
20 2979
parkeerplaatsen buiten Totaal
VVO huur/m2
% huur
Waarde VEX Type
116
99,65%
371.070 kt05ak-Midden,60-80,gv metsel,alum kozijn
20
65
,35%
3.224
115
100%
1.300 gt07-Parkeergarage bovengronds 372.370
Installaties Naam
VEX Type
Kantoor
Gevelonderhoudinstallatie
Aantal 2
Huidig gebruik Kantoor, vergaderruimten, lesruimten, archief en parkeerplaatsen open op eigen terrein Voorgenomen gebruik Gelijk als het huidige gebruik Gebruiksmogelijkheden Het object is niet makkelijk alternatief aan te wenden voor bijvoorbeeld punliek onderwijs of wonen. De architectuur is daarvoor te specifiek en lever te veel beperkingen op E.2 Locatie Wijk, stand, voorzieningen, aard van de belendingen De omgeving bestaat uit een winklecentrum, woonbebouwing en enige kleinschalige kantoorgebouwen. Iets verder weg staan grootschaliger kantoorgebouwen. Bereikbaarheid Het object is goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. De sneltram naar Utrecht cs maakt ook de trein tot een hanteerbaar alternatief Voorzieningen In de nabijheid van het gebouw is een winkelcentrum, het Stadskantoor een bioscoop en ruim voldoende openbaar streekvervoer. Parkeermogelijkheden Op eigen terrein ca. 25 plaatsen. Daarnaast in de garage (betaald) van het nieuwe stadscentrum
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 7
De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de (toekomstige) waarde ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, woonwijken, planologische ontwikkelingen) ER wordt momenteel een nieuw stadskantoor gebouw tegen over het gewaardeerde.Dat zal het aanzien an de locatie doen verbeteren. E.3 Huur situatie Huidige huur situatie Huurovereenkomsten Kerngegevens van de huurovereenkomsten (zie gedetailleerde huurlijst in bijlage 1) Huurwaarde
372.914 Meer en minder huur
-9.983
Huurinkomsten inclusief leeg
362.931 Huurvij
17.545
Aanvangsleegstand
Oninbaar
Huurinkomsten exclusief leeg
362.931
Netto huurwaarde
325.396
Netto huuropbrengst
328.994
Toelichting In de huurovereenkomst met NVM SOM is een regeling getroffen dat men twee jaar van te voren dient op te zeggen Verhuurbaarheid (gemiddelde ongewogen aannames per object) Leegstand kans
0,35%
Contract termijn
60
Wederverhuurtijd
3
Mutatie kosten per m2
25
Promotiekosten als % huurwaarde
0,05%
Toelichting De verhuurmogelijkheden van gedeelten van het object zijn moeizaam. Het gebouw ademt te veel de sfeer van een gebruiker vuit om ook maar enigzinas multitenant te zijn.
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 8
F Technische omschrijving F.1 Onderhoudstoestand Bouwjaar
1993
Onderhoudstoestand De onderhoudstoestand is goed. In 2009 is het gebouw geheel gerenoveerd en zijn de installaties vervieuwd. Bouwaard materialen en constructie Samengesteld gebouw gebouwd in 1979 uitgebreid in 1992. Onder architectuur gebouw. Metsewerk gevels met lmage smalle ramen. Door zijn vormgeving gevoelig voor schade Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen In 1992 uitgebreid. Meer uitbreidingsmogeljkheden zijn er niet F.2 Onderhoudstkosten, achterstallig onderhoud en renovatie Onderhoud // VEX kt24-Mod villa,mod archit, gevel metaal Onderhoud ruimtes
7.399
Onderhoud installaties
6.085
Onderhoud basis installatie
1.787
Onderhoud airco
55
Onderhoud mech ventilatie
894
Onderhoud topkoeling Onderhoud sprinkler Onderhoud zonwering VEX
16.221
Locatietoeslag
0,05%
Objecttoeslag
-
VEX totaal Onderhoud gemiddeld
17.032 10.000
Afwijking VEX
-7.032
AfwijkingVEX per BVO
-2
VEX uitleg locatietoeslag
Toelichting
De volgende van belang zijnde gebreken zijn door de taxateur waargenomen Er zijn geen bijzondere gebreken geconstateerd Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie (renovatie) Belangrijkste werkzaamheden en stand van de werkzaamheden Er is geen renovatie voorgenomen Bouwkundige aanpassingen / uitbreidingen (renovatie)
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 9
Belangrijkste werkzaamheden en stand van de werkzaamheden Er is geen renovatie voorgenomen F.3 Milieuaspecten en vergunningen Geraadpleegde informatie In het kadaster is geen aantekening gveonden in het kader van de wet bodembescherming. Het object komt niet voor po de gemeentelijke lijst van bodemverontreiniging of bekendheid met asbest Omschrijving De activiteit van de gebruikers/eigenaar vereisen slechts een gebruiksvergunning en geen bijzondere mileuvergunningen F.4 Duurzaamheid Het object wordt verwarm en gekoeld middels een WKO installatie.
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 10
G Onderbouwing van de waarde Onderbouwing van de parameters Er zijn geen afwijkingen te benoemen ten opzichte van de in het model opgenomen parameters. Gehanteerde methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op een NAR waardering in bijlage 1 De onderhavige waardering is mede gebaseerd op een DCF waardering in bijlage 1 Marktomstandigheden De marktsituatie voor een kantoor als het NVM bureau is slecht. Nieuwegein is een complementaire markt voor knantoorvraag vanuit Utrecht. Die vraga is geheel opgedroogd omdat de Stad Utrecht momenteel zelf kampt met een overschot aan kantoorruimte. Referenties Kooptransacties Datum
Plaats
VVO
Markthuur
Contracthuur
Waarde
1-4-2011
Nieuwegein
3.000
380.000
410.000
4.500.000
Opmerking
Toelichting referenties Referentie A wijkt af ten opzichte van referentie B ten opzichte van het gewaardeerde omdat het als gevolg van het tijdsverloop tussen de waardering van de twee referenties en daarnaast de gehanteerde bouwtechniek. Correcties Er zijn geen bijzondere correctie opgevoerd. Bijzondere waardecomponenten Meegenomen is een bedrijfswoning voor de concierge. Deze is als onzelfstandige woning gewaardeerd. Scenario analyse (Highest and best use IVS 2011) Bij de waardering is in afwijking van het huidige gebruik gekeken naar de mogelijkheid van herontwikkeling tot woningen. Risico's Door zijn architectuur is er een slechte verhouding bruto vloeroppervlakte staat tot verhuurbaar vloeroppervlakte. Dit maakt het object minder cpourant ten opzichte van de concurrentie. Hierdoor onstaat een afzetrisico.
H Overige mededelingen Deze taxatie is een voorbeeld en dient alleen voor expositiedoeleinden
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 11
I Datering en ondertekening Plaats
Datum
Nieuwegein Handtekening
Handtekening
J Bijlagen Toelichting norm en waardebegrippen
Plattegrond omgeving
Huurcontract(en)
Eigendomsbewijs
Kadastraal uitrekstel
Referenties foto's
Presentatie foto's
NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 12
