“Stimuleren van de woningmarkt” 8 oktober 2012 Inleiders:
- Frederik de Bruijne - Mascha van den Brule-van Zijl
Waarom deze bijeenkomst? Op 31 mei jl. heeft de gemeenteraad de Nota grondexploitatie 2012 vastgesteld. Daarbij werd tevens een motie aangenomen, waarmee het college werd verzocht: 1. Te onderzoeken of de uitgifte in erfpacht van bouwgrond als stimuleringsmaatregel kan worden ingezet en welke voor- en nadelen daar voor de verschillende partijen aan verbonden zijn; 2. Een onderzoek in te stellen naar de mogelijkheid en/of wenselijkheid of het instrument erfpacht ingezet zou kunnen worden in combinatie met de z.g. Koopgarant Regeling en hierover in overleg te treden met de in de gemeente werkzame corporaties, projectontwikkelaars en financiële instellingen; 3. De resultaten van voorgaande onderzoeken, door middel van een raadsvoorstel voor te leggen aan de raad.
Stimuleren woningmarkt in de gemeente Waalwijk Op dit moment zet de gemeente Waalwijk de volgende middelen in om de woningmarkt te stimuleren: •
Starterslening
•
CPO
•
“Smarthome” principe
•
Concept “Slimmer Kopen”
•
Koopcomfort
•
Koopgarant
•
Combinatie CPO en koopgarant
Ziet u door de bomen het bos nog?
Programma 1. Inleiding, wat verwacht men van vanmiddag? 2. Wie is wie? 3. Koop- en financieringsvarianten 4. Achtergrond erfpacht 5. Hypothecaire lening 6. Voor- en nadelen erfpacht 7. Casussen
8. De rode loper 9. Discussie
Koop- en financieringsvarianten (I) Koopvarianten: •
Koopgarant
•
Slimmer Kopen
•
Kopen naar Wens
Financieringsvarianten: •
Starterslening
•
Starters Renteregeling
Koop- en financieringsvarianten (II) Koopgarant: •
Wordt gebruikt bij zowel nieuwbouw woningen als bij verkoop huurwoningen
•
Korting op de marktwaarde
•
Grond in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven
•
Verplicht bij verkoop woning weer aan te bieden
•
Verplichting tot terugkoop binnen 3 maanden
•
Waardestijging of daling, vastgesteld op basis van een taxatie, naar rato verdeeld over de partijen
•
Reservering verplicht op de balans
Koop- en financieringsvarianten (III) Slimmer Kopen: •
Wordt gebruikt bij zowel nieuwbouw woningen als bij verkoop huurwoningen
•
Korting op de marktwaarde
•
Terugkooprecht of terugkoopplicht
•
Als zekerheid tweede recht van hypotheek voor corporatie
•
Reservering verplicht op de balans
Koop- en financieringsvarianten (IV) Kopen naar Wens: •
Aankoop woning voor 50% tot 95% van de marktwaarde
•
Uitgestelde betaling pas voldoen bij doorverkoop woning
•
Grond in erfpacht vrijgesteld van canon tot volledige afbetaling
•
Indexatie aan de hand van provinciale prijsontwikkeling van het kadaster
•
Delen in winst en verlies (Risicodekking)
Koop- en financieringsvarianten (V) Starterslening: •
Overbrugt verschil tussen aankoopkosten woning en de maximaal verkrijgbare hypotheek volgens de normen van de NHG
•
Recht van tweede hypotheek gevestigd als zekerheid
•
Eerste 3 jaar geen rente en aflossing over starterslening
•
Na 3 jaar omzetting naar annuïtaire lening
•
Boetevrij tussentijds aflossen
•
Bij verkoop woning aflossen
Koop- en financieringsvarianten (VI) Starters Renteregeling: •
Corporatie schiet gedurende 10 jaar 20% van de hypotheekrente voor
•
Hypotheeklasten verminderen hierdoor met circa 25% en hypotheekruimte wordt verruimd
•
Recht van tweede hypotheek gevestigd als zekerheid
•
Na 10 jaar moet rente over voorschotten worden betaald
•
Terugbetalen na 30 jaar of bij verkoop woning
•
Terugbetalen tot maximaal 50% van de gerealiseerde meerwaarde, al het overige wordt kwijtgescholden
•
Boetevrij tussentijds aflossen
Koop- en financieringsvarianten (VII) Wat zijn de ervaringen met koop en financieringsvarianten? •
Gemeente?
•
Projectontwikkelaars?
•
Woningcorporaties?
•
Bank?
Erfpacht (I)
Erfpacht (II) Wat is erfpacht? Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). Voor het recht van erfpacht is een geldbedrag, canon genaamd, verschuldigd.
Erfpacht (III) Opties •
Gronduitgifte in erfpacht aan een particulier
•
Gronduitgifte in erfpacht aan een ontwikkelaar
•
Gemeente koopt grond van een ontwikkelaar gevolgd door heruitgifte in erfpacht
•
Woningcorporaties en erfpacht
Erfpacht (IV) Waarom erfpacht?: •
Sturen van het ruimtelijk beleid;
•
Inkomsten uit erfpacht;
•
Publiekrechtelijke doelen behartigen;
•
Beleggingsmotief;
•
Fiscale motieven;
•
Vlot trekken van de woningbouw??
Kenmerken en vormen van erfpacht (I) •
Looptijd
• Tijdelijke erfpacht • Voortdurende erfpacht • Eeuwigdurende erfpacht •
Canon • Hoogte canon • Herziening van de canon • Betalen canon periodiek of afkopen
Kenmerken en vormen van erfpacht (II) •
Bestemmingswijziging: Alleen met toestemming van eigenaar
•
Splitsing erfpachtrecht: Alleen met toestemming van de eigenaar
•
Einde erfpachtrecht: • Erfpachter zegt op, mits in akte van vestiging opgenomen; • Bij verzuim van betaling canon • Bevoegdheid tot opzegging • Vergoeden opstallen erfpachter door eigenaar
Na verstrijken periode loopt het erfpachtrecht door en geldt een opzegtermijn van één jaar.
Voordelen erfpacht Voordeel voor de koper: •
Alleen opstal financieren, dus lagere financieringslasten ten opzichte van een hypothecaire lening voor het volledig eigendom
•
Erfpachtcanon kan lager zijn dan hypotheekrente
•
Maandelijks te betalen erfpachtcanon aftrekbaar
•
Rente over afkoopsom canon aftrekbaar
Voordeel voor de gemeente: •
Waardevermeerdering grond voor gemeente
•
Bestemming garanderen door erfpacht
•
Afspraken vastleggen ook voor rechtsopvolgers
Nadelen erfpacht Nadeel voor de koper: •
Bij jaarlijkse canon betaling een lagere hypotheek dan bij afkoop gekapitaliseerde jaarlijkse canon
•
Periodieke verhoging canon indien van toepassing
Nadeel voor de gemeente: •
Niet “cashen” bij gronduitgifte
•
Gemeente blijft blooteigenaar
•
Risico op niet nakomen betalingsverplichting erfpachter
•
Bij beëindiging vergoeden opstallen
•
Jaarlijkse beheerkosten
Ervaringen/discussie met erfpacht (I) Wat zijn de ervaringen met erfpacht? •
Gemeente?
•
Projectontwikkelaars?
•
Woningcorporaties?
•
Bank?
Ervaringen/discussie met erfpacht (II) Zien aanwezigen meerwaarde in erfpachtuitgifte door de gemeente aan particulieren? - Is het een aanvulling op Koopgarant/Slimmer Kopen? -Andere doelgroep -Andere prijsklasse -Andere erfpachtvoorwaarden - Hoe kijken de bank en de woningcorporatie hiertegen aan? - Ziet ontwikkelaar, net als collega-ontwikkelaar, mogelijkheden in uitgifte in erfpacht? - Ziet woningcorporatie mogelijkheden in uitgifte in erfpacht? - Wat zijn de ervaringen tot op heden met uitgifte in erfpacht? - Hoe ver wordt gegaan met de woningstimulering? Denk aan het voorbeeld Entrada in Hilversum (ingroeicanon)
Hypothecaire lening (I)
Hypothecaire lening (II) Regels nu:
•
Maximaal 50% aflossingsvrij
•
Maximaal 30 jaar renteaftrek
•
Hypotheekvorm is vrij
Regels vanaf 1 januari 2013: •
Geen renteaftrek op een aflossingsvrije hypotheek
•
Maximaal 30 jaar renteaftrek
•
Annuïtair aflossen
Geldt niet voor reeds verstrekte hypotheken
Hypothecaire lening (III) Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
•
Beschermt koper bij gedwongen verkoop woning
•
Tot een hypotheekwaarde van € 350.000,-
•
Korting op hypotheekrente
Vanaf 1 januari 2013 zal de NHG beperkt worden tot: - Per 1 juli 2012 € 320.000,- Per 1 juli 2013 € 290.000,- Per 1 juli 2014 € 265.000,-
Provinciale richtlijn rekenrente (I)
Provinciale richtlijn rekenrente (II) Provincie fungeert als financieel toezichthouder
•
Rente (langlopend) reëel 3% – 3,5%
•
Maximale rekenrente in een grondexploitatie 4%
•
Uitzonderingen zijn mogelijk
Erfpacht als stimuleringsmaatregel (I) •
Stimulans van de woningmarkt in de koopsector
• Kan kansen bieden voor bepaalde doelgroepen om toch een woning te kopen •
Voorbeelden van projecten waarbij erfpacht als stimuleringsmaatregel wordt ingezet: • Entrada in Hilversum • Suytkade in Helmond • Engelenwaard in ‘s-Hertogenbosch • ……
Erfpacht als stimuleringsmaatregel (II) Erfpacht versus volledig eigendom Voorbeeld: Inkomen man Inkomen vrouw Gezamenlijk
€ € €
Gewenste woning
€
Geen schulden Eigen vermogen
€
20.000 20.000 40.000
Hypotheek Looptijd 10 jaar Rente 4,4%
200.000 VON
15.000
Erfpacht: Looptijd 30 jaar Canon 4%
Volledig eigendom:
Gezamenlijk inkomen vereist van minimaal € 50.000,-
Erfpachtconstructie:
Gezamenlijk inkomen vereist van minimaal € 40.000,-
Casus (I) Schoonmaakster te Waalwijk Vrouw 50 jaar, schoonmaakster Man 40 jaar, winkelmanager Huidige woonsituatie: huurwoning (scheef huren!) Wens: koopappartement, financiering o.b.v. 1 salaris. Bezoek aan bank: financiering o.b.v. 1 salaris is niet mogelijk. Koop gaat niet door…., stel haakt af. TIP: al gedacht aan koopgarant? Stel koopt na uitleg over regeling alsnog op 1 salaris appartement met koopgarant-constructie.
Casus (II) Timmerman te Sint-Oedenrode ZZP-er wil woning kopen. Gaat naar bank: hypotheek niet mogelijk, redenen onduidelijk. Timmerman gaat terug naar bank: waarom ? Te kort als zelfstandige aan het werk, te verkrijgen hypotheek te laag (€ 5000,00). Oplossing: ouders staan garant voor ontbrekende bedrag; Woning alsnog gekocht.
De rode loper (I)
De rode loper (II) •
Voor wie bouwen wij nu eigenlijk?
•
Gerichter benaderen doelgroep
•
Neem gegadigde mee aan de hand
•
Overleg en stem af met betrokken partijen
De rode loper moet uit!
De rode loper (III) Bank
WoningWoningcorporatie
Ontwikkelaar KOPER
Gemeente
Makelaar
Discussie (I) Meerwaarde uitgifte in erfpacht door gemeente aan de woningcorporatie - Draagt uitgifte in erfpacht aan de corporatie bij aan het stimuleren van de woningmarkt? - Grotere financiële ruimte voor de corporatie? - Ziet de gemeente deze rol voor haar weggelegd? - Erfpacht in combinatie met Koopgarant?
Discussie (II) Meerwaarde uitgifte in erfpacht door de gemeente aan de ontwikkelaar - Draagt uitgifte in erfpacht aan de ontwikkelaar bij aan het stimuleren van de woningmarkt? - Grotere financiële ruimte voor de ontwikkelaar? - Ziet gemeente deze rol voor haar weggelegd? - Hoe kijkt de bank naar de erfpachtuitgifte aan de ontwikkelaar die vervolgens in ondererfpacht weer uitgeeft. - Overwegen ontwikkelaars de inzet van Koopvarianten?
