Stichting Pioneering Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren. Rapportage monitoring Groot Onderhoud t Kotte

Stichting Pioneering Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren

Rapportage monitoring Groot Onderhoud ’t Kotte

Colofon Gegevens auteur Naam: Functie: Adres: Telefoonnummer: E-mail: Gegevens organisatie Naam: Adres:

Telefoonnummer: Gegevens opdrachtgevers Naam: Functie: E-mail: Naam: Functie: E-mail: Gegevens rapport Naam: Versie: Datum:

Bahez Abdallah Projectleider/instructeur M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede 06 33604610 [email protected]

Stichting Pioneering M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Postbus 70.000 7500 KB Enschede 053 4871775

Chiel Overbeek Projectcoördinator O & I Woningcorporatie Welbions [email protected] Gerard Salemink Chef werkplaats ‘Klimaatneutraal renoveren’ [email protected]

Rapportage monitoring groot onderhoud ‘t Kotte 10 (definitief) 27-9-2013

Voorwoord Dit rapport betreft de monitoring van het project `t Kotte. Gelegen tussen tuindorp Het Lansink en het centrum van Hengelo. ‘t Kotte vormt een van de eerste woningbouwprojecten na de oorlog ter lediging van de grote woningnood in Hengelo. Hierbij is gebruik gemaakt van materiaal van gebombardeerde huizen en fabrieken in de stad. Ook dit maakt de wijk in opzet uniek voor Hengelo. De 82 woningen werden uitgevoerd als duplexwoningen. Iedere woning had een keuken, woonkamer, 2 slaapkamers en een wc. De beneden woning had een kelder en de bovenwoning een zolder. Er waren geen badkamers. De opzet was zodanig dat door het verwijderen van slechts enkele muren en het dichtzetten van enkele doorgangen een eengezinswoning van kon worden gemaakt. Dit is in de loop van de jaren ook gebeurd, echter is nu nog steeds een helft van een blok niet ontduplexd. In 2009 heeft de woningbouwvereniging het plan opgevat om noodzakelijk grootonderhoud uit te voeren. Vochtproblemen en slechte isolatie, alsmede modernisering van keuken, toilet en badkamer waren redenen om tot grootonderhoud over te gaan. Naast de bouwkundige maatregelen ,een levensduur verlenging met 30 jaar , is ook de energieprestatie van de woning behoorlijk verbeterd. De labels zijn van E/G naar B gegaan. De groot onderhoud werkzaamheden zijn uitgevoerd door Nijhuis Bouw uit Rijssen. Tijdens de werkzaamheden zijn de bewoners blijven wonen. Dit was op bepaalde momenten wel kritisch maar is uit eindelijk goed verlopen. Welbions is lid van Stichting Pioneering en heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren gevraagd de evaluatie en monitoring van de verschillende varianten uit te voeren. De hoofdaandachtspunten hierbij zijn: bewoners, techniek en financiën. Tot slot wil ik de onderzoekers bedanken voor hun grondige werk, met name Bahez Abdallah. Ad Klein Breteler Woningcorporatie Welbios Augustus 2013

i

Samenvatting Om in de toekomst op een verantwoorde wijze aan huurders een goede woon- en leefomgeving te bieden vond Welbions een groot onderhoud van haar bezit in ’t Kotte noodzakelijk. De genomen maatregelen moesten tot een verlaging van de maandelijkse woonlasten en tot een comfortverbetering voor de huurders leiden. Welbions koos er voor om de woningen naar label B te brengen. In opdracht van Welbions heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren onderzoek gedaan naar de effecten van de energetische maatregelen. De belangrijkste bevindingen staan hieronder vermeld. Bouwkundig onderzoek Middels het infraroodonderzoek zijn warmtelekken opgespoord. De thermische kwaliteit van de schil is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd. Dit door de toegepaste isolatie in de gevels en het dak van de woningen, waardoor de warmtelekken en de koudebrugplekken zijn aangepakt. Alleen zijn na het groot onderhoud nog steeds warmtelekken op verschillende punten zichtbaar. Eventueel te maken met de wijze van de uitvoering. Energiebesparing In onderstaande tabel zijn de gevolgen voor het energieverbruik beschreven:

Energielasten Gasverbruik Elektriciteit Totaal energielasten

Berekend verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 185 € 46 €5 € 11 € 190 € 57

Werkelijk verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 76 € 56 €4 €7 € 80 € 63

Voor het bepalen van de effecten van de genomen maatregelen is uitgegaan van de vergelijking tussen de berekende en de werkelijke verbruiken vóór en na groot onderhoud. Hieruit blijkt dat na het groot onderhoud meer bespaard op de energielasten dan wat vooraf berekend is. Immers de werkelijke besparing bedraagt 27% ten opzichte van de situatie voor groot onderhoud. Welbions trekt de huur bij mutatie op naar de sociale huur (€ 548,-) en de vrije verhuur (€ 750,-). Dit leidt tot een huurverhoging van € 139,- (bij de huurders in de sociale sector) en € 341,- (bij de huurders in de vrije sector). In beide gevallen zijn de woonlasten na het groot onderhoud hoger zijn. Echter verwacht wordt dat de energieprijzen de komende decennia harder stijgen dan de huurprijzen, waardoor de woonlasten, in vergelijking met energetisch slechte woningen, lager zullen uitvallen. Daarnaast wordt in veel gevallen een deel van de huur terugverdiend door het stijgen van de huurtoeslag, dit voor de huurders in de sociale sector. Bovendien staat tegenover de hogere huur een aanzienlijke comfortverbetering. Financieel resultaat Met behulp van exploitatiemodellen is de netto contante waarde van het project berekend, waarbij investeringen ten behoeve van energetische verbetering als uitgangspunt zijn genomen. Daarnaast is rekening gehouden met een disconteringsvoet en andere parameters die van invloed zijn op de netto contante waarden van de energie-investeringen. Gebaseerd op het scenario geen huurverhoging na groot onderhoud, bedraagt de netto contante waarde € - 2.788.000,-. Bij de huurverhoging na mutatie heeft het project een negatieve netto contante waarde van € - 68.619,- volgens het scenario vrije verhuur. De nette contante waarde is

ii

€ - 1.444.669,- (nog negatiever), wanneer de woningen onder de sociale huur worden verhuurd. De geen of onvoldoende huuropbrengsten zitten ten grondslag aan de negatieve netto contante waarden bij dit project.

Conclusie Het groot onderhoudsproject levert veel voordelen op voor de bewoners van Welbions. De woonlasten gaan omlaag, de woningen hebben een betere uitstraling en de energetische maatregelen verhogen het comfort. De bouwkundige staat van de woningen is na het groot onderhoud verbeterd en de woningen vertonen veel minder warmtelekken. Hiermee voldoet Welbions aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Hiertegenover staan de kosten die binnen de exploitatietermijn niet altijd terugverdiend worden.

iii

Inhoud Voorwoord ................................................................................................................................................................i Samenvatting ...........................................................................................................................................................ii 1

Inleiding .......................................................................................................................................................... 1

2

Uitgangssituatie vóór groot onderhoud ......................................................................................................... 2

3

2.1

Algemene gegevens vóór groot onderhoud ........................................................................................................... 2

2.2

Bouwkundige en installatietechnische onderdelen vóór groot onderhoud ........................................................... 2

Project ‘t Kotte na groot onderhoud .............................................................................................................. 5 3.1

4

5

6

7

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na groot onderhoud ............................................................... 6 4.1

Thermische kwaliteit van de schil vóór groot onderhoud....................................................................................... 6

4.2

Deelconclusie .......................................................................................................................................................... 9

Energielasten vóór en na groot onderhoud ................................................................................................. 10 5.1

Vergelijking berekende en werkelijke energieverbruiken vóór en na................................................................... 10

5.2

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 12

Financiële analyse van het groot onderhoud project................................................................................... 13 6.1

Financiële parameters .......................................................................................................................................... 13

6.2

Huurontwikkeling na het groot onderhoud .......................................................................................................... 13

6.3

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 14

Woonlasten vóór en na groot onderhoud.................................................................................................... 15 7.1

8

Bouwkundige en installatietechnische maatregelen .............................................................................................. 5

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 15

Ervaringen opdrachtgever en opdrachtnemer ............................................................................................. 16 8.1

Ervaringen Welbions en Nijhuis ............................................................................................................................ 16

8.2

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 17

9

Eindconclusie ................................................................................................................................................ 18

10

Bibliografie ................................................................................................................................................... 20 Bijlage A ............................................................................................................................................................................... 21

1

Inleiding

Het complex ’t Kotte te Hengelo bestaat uit 82 woningen, het betreffen voormalige duplexwoningen. De woningen van 't Kotte zijn kort na de tweede wereldoorlog gebouwd met afval van oorlogsmateriaal: het puin van de gebombardeerde binnenstad. Dit door grote schaarste aan bouwmaterialen in die tijd. Deze woningen kenmerkten zich door de slecht geïsoleerde scheidingsconstructies. De gevels waren grotendeels in steenswand gerealiseerd, de begane grondvloer bestond uit een betonvloer op zand en het hellend dak uit een ongeïsoleerde sporenkap. De woningen hadden een zeer matig energielabel (F of G). Optrekkend grondwater en afwezigheid van isolerende voorzieningen leidden tot een gebrekkig wooncomfort. Uit gesprekken met bewoners bleek dat ze er vooral op gebrand waren dat het vocht probleem opgelost zou worden. Toen daar overeenkomst over bereikt was, werden de bewoners enthousiast over de plannen van de architect voor modernisering, gecombineerd met restauratie van de huizen op basis van historische tekeningen. Door de grote vochtproblemen in de woningen besloot Welbions tot modernisering met behoud van de authentieke uitstraling en historische details die in renovaties uit de jaren'70 gedeeltelijk verloren waren gegaan. Om de woningen verantwoord te kunnen renoveren is een analyse van de bouwfysische staat van de woningen uitgevoerd. Het doel van het onderzoek was de mogelijke verbetermaatregelen, zowel energetisch als comforttechnisch, weer te geven en eventuele bouwfysische knelpunten te belichten. Welbions had als doelstelling de resterende exploitatieduur van de woningen met tenminste 30 jaar te verlengen. Daarnaast moesten de energetische verbeteringen leiden tot verlaging van de maandelijkse woonlasten en een comfortverbetering voor de huurders. Welbions is lid van Stichting Pioneering en heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren gevraagd de evaluatie en monitoring van de verschillende varianten uit te voeren. De hoofdaandachtspunten hierbij zijn: bewoners, techniek en financiën.

1

2

Uitgangssituatie vóór groot onderhoud

De woningen in het project bestaan uit een basiswoningtype en een variantwoning. De basiswoning betreft een twee-onder-eenkapwoning. De variantwoning is, via een onderdoorgang, gekoppeld aan een naastgelegen woning. De woningen zijn gelegen aan de St. Ludgerusstraat, de Pastoor van Rossumstraat en ’t Kotte in Hengelo.

2.1 Algemene gegevens vóór groot onderhoud De beide type woningen zijn qua netto oppervlakte ook verschillend van elkaar. Hieronder een weergave van het verschil in de gebruiksoppervlaktes. Type

Begane grond

1ste verdieping

Totaal (in m2)

2de verdieping

Woning met kopgevel

41.4

39.2

21.7

102.3

Woning met doorgang

41.4

42.3

21.7

105.4

Tabel 1 Oppervlakte per woningtype. Bron: Bouwfysisch onderzoek Nieman, uit 2009.

2.2 Bouwkundige en installatietechnische onderdelen vóór groot onderhoud In deze paragraaf worden uitsluitend de bouwkundige en de installatietechnische onderdelen van de basiswoningtype in de bestaande situatie beschreven. Dit vanwege de vergelijking van berekende, met werkelijke energieverbruiken later in dit rapport. 2.2.1 Bouwkundige onderdelen In de woningen komen de volgende type constructies en bouwkundige onderdelen voor: Oriëntatie

2

Rc (m .K/W)

2

U (W/m .K)

ZTA (%)

Bouwdeel

A 2 (m )

Constructie

Gevel - steens Gevel - spouw Paneel voorzijde woning Paneel achterzijde woning Paneel dakkapel Raam - dubbel glas (oost)

67.9 27.0 4.0 4.0 1.8 4.6

Gevel - steens Gevel - spouw Paneel Paneel Paneel Raam - dubbelglas

Oost

3.10

70

Raam – dubbel glas (Zuid)

2.0

Raam - dubbelglas

Zuid

3.10

70

Raam – dubbel glas (West)

4.2

Raam - dubbelglas

West

3.10

70

Raam – enkelglas (Oost)

3.5

Raam – enkel glas

Oost

3.10

70

Raam – enkelglas (Zuid)

1.4

Raam – enkel glas

Zuid

5.10

80

Raam – enkelglas (West)

4.7

Raam – enkel glas

West

5.10

80

Deur Begane grondvloer

4.2 42

Hellend dak Hellend dak dakkapel Onverwarmde zolder

59.3 1.4 14.7

Deur Begane grondvloer Hellend Hellend Onverwarmde Zolder

0.19 0.36 0.07 00.7 00.7

0.12 0.15 0.39 0.14

Tabel 2 Overzicht bouwfysische en constructiegegevens woningtype kopgevel. Bron: EPA Nieman, 2009.

2

Het energiecertificaat is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Constructie

Beslissingen

Gevel - steens Gevel - spouw Paneel Raam – dubbelglas Deur Begane grond vloer Hellend dak Raam - enkelglas

Geen isolatie Geen isolatie Geen isolatie Hout of kunststof Deur Geen isolatie Geen isolatie Hout of kunststof

Spouw aanwezig Spouw aanwezig Dubbelglas

Spouw aanwezig Enkel glas

Tabel 3 Uitgangspunten m.b.t. energetische verbeteringen. Bron: EPA Nieman, 2008.

2.2.2 Installatietechnische onderdelen In dit paragraaf wordt ingegaan op de aanwezige verwarmingsinstallaties en het ventilatiesysteem in de woning. Ventilatie Systeem Toestellen Aanvoertemperatuur

Natuurlijk N.v.t. N.v.t.

Tabel 4 Ventilatie in de woning. Bron: EPA Nieman, 2008.

Verwarming Systeem Toestellen

Individueel HR 107 - ketel

Aanvoertemperatuur

Hoog (boven 55 C)

Tabel 5 Verwarmingsinstallatie in de woning. Bron: EPA Nieman, 2008. Warm tapwater Systeem Individueel Hoofdtoestel Combitap HR Keukenboiler Nee Douche Ja Besparende Nee douchekop Vaatwasser Nee Bad Nee Tabel 6 Verwarmingstoestel warm tapwater. Bron: EPA Nieman, 2008.

3

2.2.3 Bouwkundige situatie vóór groot onderhoud Om de bestaande situatie vóór groot onderhoudin kaart te brengen, is gebruik gemaakt van de resultaten uit een bouwfysisch onderzoek van het adviesbureau Nieman B.V., opgesteld in februari 2009. Steekproefsgewijs werden zeven woningen geïnspecteerd waarvan de resultaten representatief zijn voor de resterende woningen. Uit het onderzoek is gebleken dat de bestaande begane grondvloer uitgevoerd was zonder kruipruimte. In de keuken was de vloer gestort op een zandpakket, terwijl de betonnen vloer in de woonkamer gestort was op een vulmateriaal. De gevel bestond grotendeels uit een steensmuur. Dit in tegenstelling tot de kopgevels, gekoppeld aan elkaar via een doorgang, die naast penanten uit een halfsteensmuur bestond. De overige kopgevels waren opgebouwd met een steenswand. De wand tussen het hoge gedeelte van de woning en het lage gedeelte (entree/keuken) van de woning bestond uit een spouwmuur. De bestaande gevels waren slecht geïsoleerd, waarbij ook sprake was van een slechte luchtdichting. Tevens waren halfsteens- en steensmuur niet waterdicht. Dit bleek ook uit de vochtdoorslag, onder andere ter plaatse van de traptoegang, waar schimmelvorming op de wanden aangetroffen is. In de badkamer is schimmelvorming geconstateerd, vanwege hoge vochtproductie en de lage oppervlaktetemperatuur. Daarnaast zijn ter plaatse van de woningscheidende wand een aantal woningen vochtplekken aangetroffen. In zowel de voor- als achtergevel was ter plaatse van de verdieping een ongeïsoleerd paneel aanwezig. Verder is bij de woninginspecties zowel enkel als dubbel glas aangetroffen. Daarnaast zijn tijdens de inspecties ook kozijnen van slechte kwaliteit aangetroffen. De huidige sporenkap van het grote dak steunde op stalen gordingen en de muurplaat. De sporenkap van het dak van de 1e verdieping steunde op houten gordingen en de muurplaat. Verder was de dakkapel in de achtergevel ongeïsoleerd uitgevoerd.

2.2.4 Installatietechnische situatie vóór groot onderhoud In de oorspronkelijke woningen was geen sprake van ventilatieroosters voor de toevoer van ventilatielucht. Wel zijn klepramen toegepast, onder andere in de woonkamer. In de loop van de tijd zijn in vrijwel alle verblijfsruimten ventilatieroosters gerealiseerd. In een aantal gevallen is een Xpelair ventilator voor de afvoer van ventilatielucht aangetroffen in het toilet, keuken en badkamer, deze was door de bewoners aangebracht. Verder zijn in alle geïnspecteerde woningen HR-combiketels aangetroffen.

4

3

Project ‘t Kotte na groot onderhoud

In dit hoofdstuk wordt iets verteld over de genomen bouwkundige en installatietechnische maatregelen bij dit project.

3.1 Bouwkundige en installatietechnische maatregelen In het kader van het monitoren van dit project wordt uitsluitend uitgegaan van de genomen energetische maatregelen. Onderstaande tabel geeft het beeld van de essentiële doorgevoerde bouwkundige en installatietechnische verbeteringen aan. De gegevens zijn afkomstig uit het bestek. Pakket

Maatregelen

Omschrijving

HR++ beglazing

Vervangen huidige beglazing

Isolerend dubbelglas (BRL 2201+ W04). Type: warmte isolerende beglazing. U-waarde (W/(m2.K)): 1,2 ZTA waarde (%): > 60

Dakisolatie

Aanbrengen dakisolatie

Fabrikaat: Unilin B.V. Dakelement UniSuPur (BRL 0101-00). Type: UniSuPur -0803-SW-PU-L.Rcwaarde ((m2.K)/W): 2,5.

Dakramen

Aan brengen dakramen

Isolerend dubbelglas (BRL 2201+ W04).

Gevelisolatie

Aanbrengen gevelisolatie (aan de buitenzijde van de woningen)

Buitengevelisolatiesysteem met geplaatste afwerking (BRL 1328-04) 2 Rc-waarde (m .K)/W): 2,5. Systeem: StoTherm Classic

Mechanische ventilatie

Aanbrengen mechanische ventilatie

Fabrikaat: Itho bv. Ventilatorbox ECO-fan. Type: CVE ECO-fan 2 E. Materiaal: polypropyleen.

Geïsoleerde deuren

Toepassen geïsoleerde deuren

Houten buitendeur voordeur (BRL 0803-07). Beglazing: - isolerend dubbelglas - beglazingssysteem: celband met topafdichting, overschilderbaar.

Tabel 7 Bouwkundige en installatietechnische maatregelen. Bron: Bestek MAS architectuur bv, 2009.

5

4

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na groot onderhoud

In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de thermische kwaliteit van de schil van de woningen vóór en na groot onderhoud. Aan de hand van infraroodfoto’s is geanalyseerd hoe de woningen na het groot onderhoud veranderd zijn en of er nog warmteverlies optreedt.

4.1 Thermische kwaliteit van de schil vóór groot onderhoud 4.1.1 Infraroodopnames Als onderdeel van monitoring is een infrarood-onderzoek verricht. Met behulp van een infraroodcamera werden van drietal gerenoveerde woningen opnames gemaakt van de buitengevels. Doel hiervan was om de prestatie en de uitvoering van de toegepaste materialen bij die woningen te kunnen testen. Op de foto’s konden de koudebruggen c.q. warmtelekken in de schil worden opgespoord. De aandachtspunten hiervan kunnen door Welbions meegenomen worden naar de latere groot onderhoudsprojecten 4.1.2 Resultaten Uit het infraroodonderzoek blijkt dat de woningen er thermisch gezien goed voor staan, dankzij de toegepaste isolatie en de aangebrachte HR ++ beglazing. Toch is sprake van een aantal aandachtspunten die in de volgende twee tabellen verder worden toegelicht.

6

Woning met kopgevel Voorgevel

Warmteverlies bij de nok, evenals de aansluiting dak met gevel.

De voordeur, waarbij te zien is dat rondom de deur warmte naar buiten komt.

Warmteverlies rondom het dakraam, daarnaast vertoont de nok van het dak ook warmtelek.

De achterdeur, waarbij te zien is dat rondom de deur warmte naar buiten komt.

Achtergevel

Aan de zijkant van de dakkapel is sprake van het warmteverlies.

Zijgevel

Het warmteverlies bij de nok van het dak, onder de dakranden en aansluiting het kleine dak met de zijgevel woning. Tabel 8 Infraroodfoto’s type woning met kopgevel. Bron: Pioneering, februari 2013.

7

Woning met doorgang Voorgevel

Hierbij is bij het dak, rondom het dakraam en de kachelpijp warmverlies waar te nemen. Aan de voorzijde is het houtwerk bij de ramen weer goed te zien.

Bij het raam op de begane grond zijn links en rechts een aantal warme plekken te zien die groter zijn als de spouwankers.

Bij de nok van het dak komt warmte naar buiten. Verder zijn er in het midden van het dak en bij de aansluiting van het dak en de gevel wat vlekken te zien.

De warmte die bij de achterdeur naar buiten gaat.

De overkapping naar de achtertuin tussen de twee woningen. De vloer daar straalt veel warmte af. Daarnaast komt er bij de aansluiting tussen de gevel en de gevel die iets naar voren staat warmte naar buiten.

Het dak in diezelfde gang. Hier is ook goed te zien dat bij alle aansluitingen warmte naar buiten komt

De aansluiting tussen de gevel en het dak, bij het lage gedeelte van het dak. Hier komt bij de aansluiting warmte naar buiten.

Achtergevel

Zijgevel

Tabel 9 Infraroodfoto’s type woning met doorgang. Bron: Pioneering, februari 2013.

8

4.2 Deelconclusie Uit het infrarood onderzoek is gebleken dat de thermische kwaliteit van de woningen na groot onderhoud is verbeterd. Dit door de toegepaste isolatie in de gevels en het dak van de woningen, waardoor de warmtelekken en koudebrugplekken zijn aangepakt. Echter zijn er nog steeds warmtelekken op verschillende punten. Eventueel te maken met de wijze van de uitvoering.

9

5

Energielasten vóór en na groot onderhoud

In dit hoofdstuk wordt de vergelijking gemaakt van berekende en werkelijke energielasten vóór en na het groot onderhoud. Hiervoor is gebruik gemaakt van de berekende elektra en gasverbruiken uit EPA-rapporten en de daadwerkelijk verkregen energieverbruiken door de bewoners zelf.

5.1 Vergelijking berekende en werkelijke energieverbruiken vóór en na 5.1.1 Vergelijking berekende en werkelijke elektraverbruik (gebouwgebonden) vóór en na Volgens EPA gaat het elektraverbruik na groot onderhoud door toepassing van de ventilatiebox gemiddeld met 313 kWh omhoog. Dit is een meerverbruik van ongeveer 118% ten opzichte van het gebouwgebonden elektraverbruik vóór groot onderhoud. Omdat niet exact te bepalen is hoeveel het gemiddelde werkelijke verbruik van de ventilatiebox na het groot onderhoud is, wordt vanuit gegaan dat de stijging van het werkelijk elektraverbruik gelijk zal zijn met het berekende. Onderstaande tabel geeft de verhoudingen van berekende en werkelijke elektraverbruiken weer. De werkelijke verbruiken zijn bepaald door het aftrekken van andere componenten zoals gebruiksgebonden (2200 kWh, landelijke gemiddelde) en verlichting (537 kWh, uit EPA) van het gemiddelde totale werkelijke verbruik. Elektraverbruik vijf gerenoveerde woningen ‘t Kotte Woning

C, D, E, F en G Gemiddeld per woning

Berekend vóór groot onderhoud (2008) 265 265

Berekend na groot onderhoud (2012)

Werkelijk vóór groot onderhoud (2008)

Werkelijk na groot onderhoud (2012)

578

198

424

578

198

424

Tabel 10 Berekende en werkelijke verbruiken. Bron: EPA Nieman en Welbions.

In de tabel valt op dat in werkelijkheid minder elektriciteit wordt verbruikt dan berekend. Tevens is te zien dat het werkelijke elektraverbruik evenveel als het berekende gestegen is. Uitgerekend in geld betekent dit gemiddelde meerverbruik een stijging van € 50,- (€ 0,22 per kWh, prijspeil 2012/2013) van de totale energielasten. 5.1.2 Vergelijking berekende en werkelijke gasverbruik t.b.v. verwarming vóór en na Voor de berekening van warmte is het gasverbruik gesplitst verwarming en warmtapwater. Het verbruik van warmtapwater (333 m3) is na het groot onderhoud ongewijzigd gebleven, aangezien daarvoor geen maatregelen zijn genomen. Wel is berekend dat de warmtebehoefte na het groot onderhoud met 2568 m3 gedaald wordt. Om het werkelijke warmteverbruik vóór en na groot onderhoud te bepalen, zijn de kook en warmtapwater verbruiken afgetrokken van het totale gasverbruik. De werkelijke gasverbruiken vóór groot onderhoud zijn verkregen van Welbions. Echter voor de verbruiken na groot onderhoud zijn bij de bewoners de verbruiken opgevraagd.

10

In de onderstaande tabel worden berekende en werkelijke verbruiken weergegeven: Warmteverbruik vijf gerenoveerde woningen ‘t Kotte Woning

C D E F G Gemiddeld per woning

Berekend vóór groot onderhoud (2008) 3.415 3.403 3.403 3.403 3.439 3.413

Berekend na groot onderhoud(2012)

Werkelijk vóór groot onderhoud (2008)

Werkelijk na groot onderhoud (2012)

1.797 1.302 689 1.621 1.751 1.432

1.190 747 766 1.334 1.158 1.039

836 849 836 849 853 845

Tabel 11 Berekende en werkelijke verbruiken. Bron: EPA Nieman en Welbions. 3

In de tabel is sprake van een extreem groot verschil van 2568 m tussen het berekende gasverbruik, ten behoeve van warmte, van voor en na groot onderhoudis toe te wijzen aan het uitgangspunt voor het berekende gemiddelde gasverbruik dat ver van redelijkheid zit. Vermoedelijk kan dit te maken hebben met de foutieve invoering of handeling in EPA-software. Na groot onderhoud is een werkelijke besparing gerealiseerd van (27%). Hierbij is geen rekening gehouden met de weersinvloeden. Uitgedrukt in geld betekent dit een besparing op gas van € 256,- in het eerste jaar na groot onderhoud. Dit naast de comfortverbetering binnen de woningen als gevolg van de toegepaste isolaties c.q. ventilaties. Essentieel hierbij was het verhelpen van de vochtproblemen, en het voorkomen van warmteverlies via de gevels of raamopeningen. Om bij de vergelijking energieverbruiken toch rekening te houden met de weersinvloeden, wordt gerekend met het aantal gewogen graad dagen over beide jaren. Jaar

Gas (m3)

Graaddagen

m3 gas per graaddag

2008

1.432

2.037

0,41

2012

1.039

3.101

0,36

T.o.v. SJV (2968) 931 (minder)

133 (meer) Tabel 12 warmteverbruik en graaddagen. Bron: Pioneering + internet (www. mindergas.nl)

Zoals aan het aantal graaddagen te zien is, was 2012, 1064 gewogen graaddagen kouder dan 2008. Gecorrigeerd voor weersinvloeden, is er door de energiebesparende maatregelen 27% minder energie gebruikt. Ten opzichte van het aantal graaddagen (2968) voor het standaardjaarverbruik gasverbruik ten behoefte van warmte, is in 2012 beduidend 133 meer graaddagen geweest. Het komt er op neer dat in dat jaar meer koude dagen zijn geweest en daardoor meer gas zou zijn verbruikt.

11

5.1.3 Vergelijking energielasten vóór en na Voor de vergelijking van de energielasten, uitgegaan van de kosten op basis van de werkelijke verbruiken. Zo 3 zijn de werkelijke verbruiken vermenigvuldigd met de energieprijzen € 0,22 (per kWh) en € 0,65 (m ). In de onderstaande tabel worden de af en toegenomen energiekosten tegen elkaar afgezet: Jaar

Gas (t.b.v. verwarming)

Elektra (gebouwgebonden)

2008

€ 931,-

€ 44,-

€ 975,-

€ 81,-

2012

€ 675,-

€ 93,-

€ 768,-

€ 64,-

€ 207,-

€ 17,-

Besparing per jaar (excl. stijging energie)

Energielasten (per jaar)

Energielasten (per maand)

Tabel 13 Vergelijking energielasten vóór en na groot onderhoud. Bron: Pioneering, mei 2013.

Bij vergelijking is geen rekening gehouden met de eventuele stijging van energieprijzen. Na het groot onderhoud wordt per jaar een besparing van € 207,- gerealiseerd. Wanneer hier de stijging van de energielasten meegerekend wordt, zal de besparing toenemen.

5.2 Deelconclusie Het groot onderhoudsproject ‘t Kotte heeft bijgedragen aan de energiebesparing bij de bewoners. Uit de vergelijking van de werkelijke energielasten, gebaseerd op de verbruiken voor verwarming en gebouwgebonden elektriciteit, is gebleken dat in 2012 gemiddeld € 207,- bespaard werd ten opzichte van 2008. Dit gepaard met het feit dat de woningen qua comfort aanzienlijk zijn verbeterd zijn .

12

6

Financiële analyse van het groot onderhoud project

In dit hoofdstuk wordt een financiële analyse gemaakt van het project. Er zijn in totaal tweeëntachtig woningen gerenoveerd. Bij de woningen bedroeg de investering ca. € 34.000,- per woning.

6.1 Financiële parameters Naast de investering voor energetische verbeteringen zijn parameters in het terugverdienmodel opgenomen, zoals huurverhoging, kostenstijging, huurstijging, mutatiegraad, exploitatieperiode etc. De parameters zijn verstrekt door de Welbions en zijn opgenomen in het exploitatiemodel. Bij de parameters is geen rekening gehouden met de eventuele uitgave als algemeen beheer. Zie onderstaande tabel voor de parameters bij dit project: Parameters

Exploitatieperiode Huur voor groot onderhoud (per maand) Huur na groot onderhoud en na mutatie (per maand) Huurverhoging na groot onderhoud en na mutatie (per maand) Huurverhoging percentage (per jaar) Disconteringsvoet (per jaar) Kostenstijging (per jaar) Mutatiegraad (per jaar) Investering energetisch (per woning) Aantal woningen

Huurverhoging na mutatie (20% vrije huur) 30 jaar € 409,€ 750,€ 341,2% 6% 2% 5% € 34.000,16

Huurverhoging na mutatie (80% sociale huur) 30 jaar € 409,€ 548,€ 139,2% 6% 2% 5% € 34.000,66

Tabel 14 Gebruikte parameters in terugverdienmodel. Bron: Pioneering, mei 2013.

6.2 Huurontwikkeling na het groot onderhoud Welbions wil geen huurverhoging doorvoeren bij de zittende huurders. Echter besloot Welbions om de huur pas na mutatie te verhogen, 80% van de woningen binnen de sociale huursector en de overige 20% binnen de vrije huursector. Dat wil zeggen dat bij zesenzestig woningen de huur na mutatie met € 139,- verhoogd wordt, bij de resterende zestien woningen is de verhoging € 341,-. Dit zal gepaard gaan met het hanteren van een jaarlijks mutatiegraad van 5%.

13

In het terugverdienmodel voor dit project wordt uitgegaan van drie scenario’s waarvan hieronder de gevolgen van de huurverhogingen voor de haalbaarheid van het project, na de exploitatietermijn van 30 jaar, worden weergegeven: Aantal won.

Totale investeringen (energetisch)

Totale huuropbrengsten (na 30 jaar)

NCW (na 30 jaar)

Geen huurverhoging

82

€ 2.788.000,-

€0

€ - 2.788.000,-

Huurverhoging bij mutatie (20% naar vrije huur)

16

€ 544.000,-

€ 1.389.744,-

€ - 1.444.669,-

Huurverhoging bij mutatie (80% naar sociale huur)

66

€ 2.224.000,-

€ 2.336.787,-

€ - 68.619,-

Huurverhoging na mutatie

Tabel 15 NCW na 30 jaar. Bron: Pioneering, mei 2013.

Uit deze tabel blijkt dat dit project, in alle drie gevallen van de huurverhoging, een negatieve nette contante waarde heeft. Gebaseerd op het scenario geen huurverhoging is de netto contante waarde € - 2.788.000,- na 30 jaar. Hierbij is uitgegaan dat bij alle 82 woningen, gedurende de exploitatieperiode van 30 jaar, geen extra huuropbrengsten gegeneerd worden. Dit terwijl Welbions jaarlijks een aantal betalingen moet blijven doen tot de einde van de exploitatieperiode. Zie bijlage A (paragraaf A.1) In geval van huurverhoging na mutatie is in de tabel de verdeling gemaakt van de woningen over twee scenario’s. Gebaseerd op het scenario huurverhoging bij 16 woning naar de vrije huur, is de netto contante waarde € - 68.619,-. Dit betekent dat de extra huuropbrengsten na groot onderhoud niet opwegen tegen de mogelijke uitgaven over de periode van 30 jaar. Zie bijlage A (paragraaf A.2) Tevens bij een huurverhoging naar de sociale huur, is de netto contante waarde € - 1.444.669,-. De onvoldoende huuropbrengsten staan hier ten grondslag van een nog negatievere netto contante waarde vergeleken met het vorige scenario. Zie bijlage A (paragraaf A.3)

6.3 Deelconclusie Om de terugverdientijd van de investeringen te berekenen, is in het kader van het groot onderhoudsproject ’t Kotte gewerkt met drie scenario’s. Gebaseerd op het scenario geen huurverhoging na groot onderhoud, bedraagt de netto contante waarde € - 2.788.000,-. Dit negatieve resultaat ontstaat als gevolg van het feit dat Welbions geen opbrengsten heeft om haar jaarlijkse uitgaven te bekostigen. Gebaseerd op de huurverhoging na mutatie heeft het project een positieve netto contante waarde van € - 68.619,- volgens het scenario vrije verhuur. De nette contante waarde is € - 1.444.669,- (nog negatiever), wanneer de woningen onder de sociale huur worden verhuurd. De geen of onvoldoende huuropbrengsten zitten ten grondslag aan de negatieve netto contante waarden. Dit ondanks dat niet alle uitgaven zijn meegerekend in het terugverdienmodel.

14

7

Woonlasten vóór en na groot onderhoud

In dat hoofdstuk zal in worden gegaan op woonlasten van de woningen ’t Kotte. De jaarlijkse energielasten en huur vormen samen de totale woonlasten bij de bewoners. In de tabel hieronder zijn de totale woonlasten weergegeven voor de periode 2012 t/m 2042. Hierbij is rekening gehouden met een inflatiepercentage van 2%, waarmee de huurprijzen worden geïndexeerd. De energieprijzen zijn geïndexeerd met een prijsstijging van 7%, gebaseerd op de energieprijsstijging van de afgelopen 30 jaar.

2012

2018

2024

2030

2036

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

2042 (per jaar)

Geengroot onderhoud

€ 974,-

€ 1.462,-

€ 2.194,-

€ 3.294,-

€ 4.942,-

€ 7.417,-

Groot onderhoud (zonder huurverhoging)

€ 769,-

€ 1.154,-

€ 1.731,-

€ 2.598,-

€ 3.899,-

€ 5.851,-

Groot onderhoud (o.b.v. sociale huur)

€ 2.437,-

€ 3.032,-

€ 3.847,-

€ 4.980,-

€ 6.582,-

€ 8.872,-

Groot onderhoud (o.b.v. vrije huur)

€ 4.861,-

€ 5.762,-

€ 6.921,-

€ 8.442,-

€ 10.480,-

€ 13.263,-

Tabel 16 Vergelijking woonlasten vóór en na groot onderhoud. Pioneering, mei 2013.

Uit de tabel blijkt dat het groot onderhoud van ‘t Kotte niet direct tot de verhoging van de maandelijkse woonlasten (huur + energie) leidt bij de zittende huurders. Immers de bewoners besparen in deze situatie op de jaarlijkse woonlasten. De financiële vooruitgang hier is goed voor een besparing van € 205,- op de woonlasten in 2012. Naarmate de huur en energielasten verder stijgen in de toekomst, wordt de besparing steeds groter. Maar wanneer Welbions na elke mutatie een huurverhoging doorvoert, stijgen dan de jaarlijkse woonlasten voor de toekomstige huurders. Overigens is het lastig om aan te geven of de toekomstige huurders er in financieel opzicht wel of niet op vooruit gaan. Wel is uit de tabel af te lezen dat de woonlasten bij een huurverhoging drastisch zijn verhoogd. Dit geeft aan dat de totale besparing op energielasten van € 207,- per jaar niet weegt tegen een maandelijkse huurverhoging van € 139,- bij de woningen in de sociale huur en € 341,in de vrije huur. Naarmate de huur met 2% en de energieprijzen met 7% stijgen, zullen effecten van de verhoging groter worden.

7.1 Deelconclusie Uit de vergelijking woonlasten is gebleken dat het groot onderhoud bijdraagt aan de verlaging van de woonlasten bij de zittende huurders. De gemiddelde besparing bedraagt € 205,- in 2012, althans als geen huurverhoging plaatsvindt. Daarentegen gaan de woonlasten omhoog, als de huur voor de toekomstige huurders met € 139,- of € 341,- verhoogd wordt. Reden hiervoor is een beduidend kleine besparing op energielasten ten opzichte van de bedragen waarmee de huur (sociaal of vrij) na elke mutatie verhoogd wordt. Naarmate de huur met 2% en de energieprijzen met 7% stijgen, gaan de woonlasten in deze situatie verder omhoog.

15

8

Ervaringen opdrachtgever en opdrachtnemer

In hoofdstuk worden de ervaringen van de opdrachtgever (woningcorporatie Welbions) en de uitvoerende partij (Nijhuis B.V.) met het groot onderhoudsproject ’t Kotte in kaart gebracht. Hiervoor zijn de projectleider van Welbions en de uitvoerder van Nijhuis B.V. online geïnterviewd.

8.1 Ervaringen Welbions en Nijhuis 8.1.1 Procesverloop en uitvoering Welbions Het verloop van het project, zowel voor als tijdens het groot onderhoud. Dit was te danken aan de goede voorbereiding alle partijen. Tevens zijn de uitvoering en de planning van het groot onderhoud goed zijn verlopen. Echter door de strenge winter werd een behoorlijke vertraging met het buitenwerk opgelopen, immers het plakken van de steenstrips mocht niet onder bepaalde temperaturen.

Nijhuis Het voortraject en de uitvoering gingen goed. Voldoende informaties van Welbions hebben goed geholpen. 8.1.2 Communicatie richting bewoners Welbions Over de communicatielijnen richting de bewoners is Welbions tevreden. De wekelijkse spreekuren waren effectief en werden veel gebruik van gemaakt. Wel betaalde Welbions veel leergeld met de organisatie van de optiegesprekken. Daarvoor was te korte tijd ingepland waardoor het te druk werd. In werkelijkheid hadden de bewoners langer de tijd nodig om hun keuzes te bepalen. Nijhuis De communicatie met bewoners is volgens Nijhuis goed gelukt. Een proefwoning was een must, dat hebben ze ook gedaan. Verder werden spreekuren gehouden, opname’s bij bewoners uitgevoerd, informatieavonden georganiseerd. 8.1.3 Ervaringen met bewoners Welbions De medewerking van de bewoners in het begin en tijdens het groot onderhoud was goed. Verder was bij het project geen sprake van weerstand dan wel klachten van de bewoners tegen de overlast tijdens het groot onderhoud. Nijhuis De bewoners waren op voorhand onrustig en bang voor wat allemaal ging gebeuren, terwijl dit ruimschoots vooraf was uitgelegd. Tijdens de bouw zagen ze dat het goed ging en dat de bouw gestaag vorderde, waardoor ze rustiger en zelfs tevreden werden over het eindresultaat. 8.1.4 Samenwerking en communicatie tussen Welbions en Nijhuis Welbions De samenwerking tussen Welbions en Nijhuis, qua communicatie en planning, verliep gedurende het projectverloop goed. Over de kwaliteit van het uitgevoerde groot onderhoud werd wekelijks duidelijk gecommuniceerd tussen de partijen. De belangrijke middelen hierbij waren het dagelijks toezicht, het dagelijks overleg en de maandelijkse bouwvergaderingen.

16

Nijhuis De samenwerking met Welbions was prettig. Met name met de projectleider die heel duidelijk, correct en professioneel handelde gedurende hele traject. Wat betreft de communicatie over de uitgevoerde zaken, werden afspraken en kwaliteitscontrole doorlopend tijdens het groot onderhoud bijgehouden en vastgelegd in de PKP-map van Nijhuis.

8.1.5 Knelpunten tijdens het project Welbions Weersomstandigheden met betrekking tot dakwerkzaamheden en het aanbrengen steenstrips waren de belangrijke knelpunten. Uitloop op de betreffende planning kon niet anders in verband met bewoonde woningen. Nijhuis De gevelisolatie met stuk en schilderwerk was zeer weersafhankelijk om te monteren. Probleem hierbij had te maken met de droogtijd in de winter.

8.1.6 Eindresultaat groot onderhoud ‘t Kotte Welbions Over het eindresultaat is Welbions tevreden. Het project dient namelijk als voorbeeld voor andere groot onderhoudsprojecten. Nijhuis Het eindresultaat betreft het groot onderhoud van de woningen was super, het geheel bij elkaar uitgezocht en de stijl waarin was aansprekend.

8.1.7 Leermomenten bij het project Welbions Het laten wonen van de bewoners bij zo’n ingreep moet in de toekomst overwogen of helemaal niet gedaan worden. Nijhuis Nog beter afstemmen met elkaar. Planning maken op uren en niet op dagen of weken.

8.2 Deelconclusie Het groot onderhoudsproject ’t Kotte is door Welbions en Nijhuis met uitzondering van enkele knelpunten en leermomenten als een zeer geslaagd en in prettige samenwerking uitgevoerd project ervaren. De knelpunten hebben vooral te maken met de dak-werkzaamheden c.q. het aanbrengen van steenstrips in de winter, waardoor het project de vertraging opliep. De leermomenten uit het project lopen uiteen; voor Welbions een betere overweging van wel of niet in huis houden van de bewoners in de toekomst en betere afstemming van betrokken met elkaar en het maken van een planning op uren volgens Nijhuis

17

9

Eindconclusie

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies van het monitoringsonderzoek na het groot onderhoud ” ’t Kotte” beschreven. Dit project is geanalyseerd middels de clusters people, planet en profit. Hieronder de resultaten:

Cluster

Subthema’s

People

Energiebesparing (op jaarbasis)

Prestatie- indicatoren

Gasbesparing (t.b.v. warmte) Extra kosten elektra Totale energiebesparing Woonlasten (op jaarbasis) Geen groot onderhoud Groot onderhoud zonder huurverhoging Groot onderhoud o.b.v. sociale huur Groot onderhoud o.b.v. vrije huur

Cluster

Subthema’s

Planet

Isolatiewaarde Gevel Dak HR++

€ 256,€ - 49,€ 207,2012

2024

€ 974,€ 769,€ 2.437,€ 4.861,-

€ 2.194,€ 1.731,€ 3.847,€ 6.921,-

Prestatie- indicatoren Rc = 2,5 m2K/W 2 Rc = 2,5 m K/W U-waarde = 1,20 W/m2K Goed

Bouwkundige staat (n.a.v. infrarood onderzoek)

Cluster

Subthema’s

Profit

Investering Investering energie (per woning) Eindresultaat (NCW) na 30 jaar Geen huurverhoging Huurverhoging vrije sector (na mutatie) Huurverhoging sociale sector (na mutatie)

Prestatie- indicatoren € 34.000,-

€ - 2.788.000,€ - 68.619,€ - 1.444.669,-

Tabel 17 Subthema’s met prestatie-indicatoren. Bron: Pioneering.

18

Uit het infrarood onderzoek is gebleken dat de thermische kwaliteit van de woningen na groot onderhoud is verbeterd. Dit door de toegepaste isolatie in de gevels en het dak van de woningen, waardoor de warmtelekken en koudebrugplekken zijn aangepakt. Maar er zijn na het groot onderhoud nog warmtelekken op diverse plekken te zien. Dit heeft te maken met de manier waarop de uitvoering gedaan is. Het groot onderhoudsproject ‘t Kotte heeft bijgedragen aan de energiebesparing bij de bewoners. Uit de vergelijking van de werkelijke energielasten vóór en na groot onderhoud, is gebleken dat er gemiddeld per jaar € 207,- bespaard werd. Deze besparing is toe te wijzen aan het minder verbruik van gas, ten behoeve van warmte, na het uitgevoerde groot onderhoud. Verder heeft het groot onderhoud een verlaging van de woonlasten de zittende huurders tot gevolg. De gemiddelde besparing is in 2012, zonder rekening te houden met een huurverhoging is € 205,-. Daarentegen gaan de woonlasten omhoog, als de huur voor de toekomstige huurders met € 139,- of € 341,- verhoogd wordt. Reden hiervoor is een kleinere besparing van energielasten ten opzichte van de huurverhoging (sociaal of vrij) na elke mutatie. Naarmate de huur met 2% en de energieprijzen met 7% stijgen, gaan de woonlasten in deze situatie verder omhoog. Gebaseerd op het scenario geen huurverhoging na groot onderhoud, bedraagt de netto contante waarde € - 2.788.000,-. Bij de huurverhoging na mutatie heeft het project een negatieve netto contante waarde van € - 68.619,- volgens het scenario vrije verhuur. De nette contante waarde is € - 1.444.669,- (veel negatiever), wanneer de woningen onder de sociale huur worden verhuurd. De geen of onvoldoende huuropbrengsten zitten ten grondslag aan de negatieve netto contante waarden bij dit project. Het groot onderhoud levert aan de clusters People en Planet de positieve resultaten op. Hiermee voldoet Welbions aan de doelstelling om woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Ten aanzien van Profit leidt Welbions, gezien de doorgerekende scenario’s, veel verlies. Dit is een aandachtspunt voor Welbions om in de toekomst mogelijk niet meer onder de onrendabel top te investeren.

19

10 Bibliografie Gemeentelijk beleid (Enschede). (2009). Opgeroepen op 1 29, 2013, van Kennisplatform Duurzame Gebouwde Omgeving Overijssel: http://www.kennisplatformdgoo.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=93&Itemid=96 #enschede Google maps. (2009). Opgehaald van Google: http://maps.google.nl/maps?hl=nl&tab=wl Bennie Hukker. (2009). EPA. Enschede: Geas. De Boer, P., Brouwers, M., & Koetzier, W. (2004). Basisboek Bedrijfseconomie. Groningen/Houten: WoltersNoordhoff. Eerde, P. V. (2011). Energiebesparende renovatie in de sociale woningbouw. Enschede: Stichting Pioneering. Enschede, G. (2009). Energie in beeld. Opgeroepen op juni 2012, van Energie in beeld: http://www.energieinbeeld.nl/log-in-voor-uw-energie-in-beeld Hukker, B. (2008). EPA voor woningen. Enschede: Geas. Hukker, B. (2008). EPA woning A label. Enschede: Geas. J E Storkair dakventilator. (sd). Opgeroepen op 6 2011, van J E Storkair: http://www.jestorkair.nl/upload/doc/VPMnb.pdf Koomen, D. (2011). Evaluatie klimaatneutraal renoveren sociaal vastgoed. Enschede: Vastgoed & Makelaardij . Storkair, J. E. (sd). J E Storkair dakventilator. Opgeroepen op 6 2011, van J E Storkair: http://www.jestorkair.nl/upload/doc/Dakventilator%20VDA.pdf Willem Otter, BAM Woningbouw bv. (2009). Toelkit Bestaande Bouw. Amsterdam : AEneas, uitgeverij van vakinformatie.

20

Bijlage A A.1. Terugverdienmodel scenario geen huurverhoging

A.2. Terugverdienmodel scenario huurverhoging na mutatie (vrije sector)

21

A.3. Terugverdienmodel scenario huurverhoging na mutatie (sociale sector)

22

23