Special ‘In een hypotheek kun je niet wonen’
december 2013
Kennis en Economisch Onderzoek
In een hypotheek kun je niet wonen Een verlaging van de loan-to-value (LTV) heeft verregaande gevolgen voor de woningmarkt. Huishoudens, met name starters, zullen meer moeten sparen voordat ze een woning kunnen kopen. Hierdoor zullen zij later starten of vaker een huurwoning betrekken. De statische sociale huurwoningmarkt en de krappe particuliere huurmarkt zijn echter op korte termijn niet in staat een goed alternatief te bieden voor de huidige, alleen op basis van relatief hoge hypotheken, toegankelijke koopwoningmarkt. Gezien de aard van de woningmarkt zal deze omslag jaren vergen. De afbouw van de LTV is op termijn weliswaar wenselijk, maar de beste manier daarvoor is die waarbij een lagere LTV voor huishoudens de gewenste uitkomst is van hun eigen overwegingen. In de meeste andere landen is dit immers ook het geval. Te snel verlagen met wetgeving zonder flankerende maatregelen betekent dat huishoudens in de knel komen. En dat is slecht nieuws voor de woningmarkt.
Consensus over een lagere LTV, invulling onduidelijk De commissie Wijffels (2013) presenteerde in haar rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen verschillende aanbevelingen voor de financiële sector. Een advies dat direct betrekking heeft op de woningmarkt is de verlaging van de LTV naar 80%. Dit zou in de toekomst onder andere de schuldkwetsbaarheid van consumenten verminderen doordat de kans op een restschuld kleiner wordt. Daarnaast zal het depositofinancieringsgat verminderen door een lagere financieringsbehoefte en wellicht ook meer spaargeld. Bovendien zou dit op termijn de financieringskosten van banken kunnen verlagen en daarmee uiteindelijk de hypotheekrente. Inmiddels heeft de regering in haar Kabinetsvisie Nederlandse bankensector (2013) de aanbeveling van Wijffels onderschreven. Er is in het kabinetsbeleid al een afbouw vastgesteld van 105% in 2013 naar 100% in 2018 (Rijksoverheid, 2012). De formulering over de toekomst is echter vaag: “Bij robuust herstel van de woningmarkt zullen nadere voorstellen worden gedaan over de uiteindelijke LTV-ratio en het verdere afbouwpad daartoe na 2018.” Oftewel, het is nog onbekend wat het besluit zal zijn na deze periode. Ook wij stelden eerder in onze toekomstvisie Anders Wonen (Piljic en Stegeman, 2013) dat het logisch is om de LTV op termijn te verlagen. Niet zozeer omwille van de financiële stabiliteit, maar meer met het oog op de woonvoorkeuren van consumenten. De veranderingen op de woningmarkt die dit jaar zijn ingezet, zullen uiteindelijk leiden tot een minder verstoorde afweging tussen de huur- en de koopmarkt en maken schuldfinanciering minder aantrekkelijk door een lagere hypotheekrenteaftrek. Dit zal op termijn automatisch leiden tot een verlaging van de LTV, zonder dat de overheid dit oplegt.
Waar zit het risico? LTV of LTI In Nederland wordt een maximale hypotheek vastgesteld op basis van inkomen, hypotheekrente en leeftijd volgens de NIBUD-richtlijnen (NVB, 2013). Deze financieringsnormen met de nieuwe hypotheekeisen zijn in 2013 opnieuw naar beneden bijgesteld vanwege de dalende koopkracht (NVB, 2013). De financieringsnorm heet ook wel de zogenaamde woonquote. Dit geeft de verhouding weer tussen de uitgaven voor de woning ten opzichte van het beschikbare inkomen. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is nadrukkelijk gesteld dat de woonquote in principe bindend is en hypotheekbanken op geen enkele wijze meer hun eigen woonquota mogen hanteren. Gegeven de woonquote ontstaat de verhouding tussen de lening en het inkomen, internationaal bekend als loan-to-income (LTI). Deze manier van omgaan met hypotheekverstrekking verschilt met de gewoonte in veel andere landen. Daar wordt meestal gekeken naar de LTV en veel minder naar de LTI. Doordat hypotheeknormen zeker de laatste jaren strikt worden toegepast, vallen betalingsachterstanden in Nederland in vergelijking met veel andere landen mee, ondanks een hoge LTV.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
2
Figuur 1: Hoge LTV vooral bij jongeren %
%
120
120
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
25 en jonger
25-30
30-35
35-40
2008
40-45
2009
45-50
50-55
2010
55-60
60 en ouder
gemiddelde
0
2011
Bron: CBS
Dat wil niet zeggen dat aan een hoge LTV geen risico’s zijn verbonden. Een LTV hoger dan 100% betekent dat verkoop leidt tot een restschuld. Dit geldt vooral voor huishoudens die de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, het merendeel jongeren (figuur 1; Van Wijk, 2013). Zolang het huis niet verkocht hoeft te worden, is er echter nog geen probleem. Maar het vormt wel een belemmering voor doorstroming en een probleem voor huishoudens die hun huis gedwongen moeten verkopen, bijvoorbeeld als gevolg van een scheiding of werkloosheid. Een op termijn lagere LTV is dus van belang vanwege de financiële kwetsbaarheid van gezinnen, maar ook voor het functioneren van de woningmarkt.
Internationale vergelijking: vertel het hele verhaal Vaak wordt in de Nederlandse discussie over een lagere LTV verwezen naar de praktijk in Duitsland of Denemarken. Een vergelijking van schuldfinanciering op de woningmarkt staat echter niet los van de institutionele context. Figuur 2 geeft de mobiliteit weer in de huur- en koopsector in een aantal Europese landen. Meteen valt op dat de mobiliteit in de huursector in alle landen groter is dan in de koopsector. Dit is logisch: bij de aanschaf van een woning zijn er hogere transactiekosten dan bij een huurwoning. Denk daarbij aan de kosten voor verwerving en financiering. Daarnaast valt op dat de mobiliteit op de Nederlandse huurmarkt aanzienlijk lager is dan in landen waar een lagere LTV wordt gehandhaafd zoals Duitsland, Denemarken of Engeland. Dit is onder andere te wijten aan de lange wachtlijsten in de Nederlandse sociale huursector (Beetsma, 2012) en de in internationaal opzicht zeer kleine particuliere huursector.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
3
Figuur 2: Mobiliteit in de koop- en huursector
Figuur 3: Samenstelling woningvoorraad Nederland %
%
%
%
30
30
70
70
25
25
60
60
20
20
50
50
15
15
40
40
10
10
30
30
5
5
20
20
0
10
10
0 IE
AT
GR
IT
PT
ES
NL
BG SW LU
GE
FR
UK
DK
FI
0 Mobiliteit
Mobiliteit huur
Mobiliteit koop
0 85
90 Koop
Bron: Van Ommeren (2006) o.b.v. ECHP 1990-2000
95
00
Particuliere huur
05
10
12
Sociale huur
Bron: CBS
De particuliere huursector in Nederland is dus een onderontwikkeld alternatief. Dit komt doordat het voor zowel vragers als aanbieders niet aantrekkelijk was om in dit segment actief te zijn. Voor vragers was ofwel de sociale huursector een goed alternatief (met lagere huur, goede kwaliteit van woningen, maar wel lange wachtlijsten), ofwel de koopsector (met door de hypotheekrenteaftrek vaak lagere maandlasten dan voor een private huurwoning). Voor aanbieders en investeerders was de private huursector vaak niet rendabel, omdat niet te concurreren viel met de sociale huursector en de koopwoningsector. In deze situatie komt nu langzaam verandering door het tegengaan van scheefwonen, hogere huurstijgingen in de sociale huursector en verminderde hypotheekrenteaftrek. De verhuurdersheffing daarentegen beperkt op dit moment echter wel een verdere uitbreiding van deze sector.
Het woningaanbod is één onderdeel van de totale context. Ook de financieringskant speelt een belangrijke rol bij de hoogte van de LTV. En wat daarbij eerder was of is –een ander aanbod, een andere financieringsstructuur of andere woonwensen– is niet altijd duidelijk. Box 1 laat zien dat Duitsland een heel ander woningmarktsysteem heeft dan Nederland, met aanzienlijk minder eigenwoningbezit. Daarnaast is het zogenaamde Deense model van hypotheekverstrekking, met een maximale LTV van 80%, ook niet zonder meer toepasbaar in Nederland (Piljic en Stegeman, 2011). De onderliggende obligatiestructuur met gedekte hypotheken heeft ten tijde van de crisis veel verliezen geleden toen het onderpand minder waard werd. Tegelijkertijd is de maximale 80% LTV van banken ook niet waterdicht: Deense kopers lenen voor hun huis vaak nog extra bij van andere geldschieters zonder hypothecaire zekerheden en dus tegen een hogere rente (Piljic, 2012). In Nederland is consumptief lenen boven de maximale LTV voor de aankoop van een woning niet mogelijk. In de Gedragscode Hypothecair Financieren is namelijk nadrukkelijk gesteld dat bij de hoogte van de hypotheek rekening moet worden gehouden met consumptief krediet en andere lasten die horen bij de gezinssituatie. Nederland heeft met een maximale LTV van 105% bij aankoop op dit moment1 dan ook relatief weinig betalingsproblemen. In andere landen zoals de VS (Dröes, 2011), Denemarken en Canada (SER, 2013) ligt de nadruk op een maximale LTV, waar in Nederland de woonquote de primaire norm is. Een maximale LTV van boven de 100% is in veel landen ondenkbaar (figuur 3). In de Verenigde Staten wordt een hypotheek met een LTV van boven de 80% gezien als buitengewoon risicovol (Dröes, 2011). Op die manier zou men kunnen stellen dat verschillende landen verschillende keuzes hebben gemaakt in een juiste verhouding tussen
1
Voor 2012 was dit 104% plus 6% overdrachtsbelasting. Nu is deze belasting permanent verlaagd naar 2%. Daarnaast wordt deze 104% met een procentpunt per jaar verlaagd, waarvan er al één is gerealiseerd.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
4
de woonquote en de LTV. Een te scherpe norm op beide ratio’s kan ervoor zorgen dat het kopen van een huis te moeilijk wordt. Tegelijkertijd kan een te lage norm te veel risico stimuleren en leiden tot meer betalingsachterstanden.
Figuur 4: Gemiddelde LTV bij aankoop in internationaal perspectief %
%
100
Gemiddelde LTV bij uitgifte van de hypotheek
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
0 NL FR LU AT IE FI BE CY EA GR ES PT DE IT SI MT
Bron: ECB
Verwante beleidsdiscussie, invulling nog onduidelijk Naast de binnenlandse discussie over de verlaging van de maximale hypotheek is er ook een bredere discussie ontstaan met betrekking tot de maximale hoogte van de LTV en de woningmarkt. Onder Bazel III wordt mogelijk ingevoerd dat gesecuritiseerde hypotheken een gemiddelde maximale LTV bij uitgave moeten hebben van 80% (BIS, 2013). Momenteel hebben de meeste Nederlandse hypotheekpakketten nog een hogere gemiddelde LTV dan 80%.2 Verdere invulling is nog onduidelijk; het is onbekend of hypotheken met NHG (doorgaans met een hogere LTV) hiervan worden vrijgesteld. Voor gedekte obligaties geldt al wel een maximale LTV van 80% (EC, 2008). De binnenlandse discussie over de hoogte van de maximale LTV kan hierdoor dus in een ander daglicht komen te staan.
Box 1: De Duitse woningmarkt – Een dynamische huurmarkt maakt een lagere LTV bij de eerste woningaankoop mogelijk Een veelgenoemd voorbeeld van een woningmarkt met een gemiddeld lagere LTV is die van Duitsland. Het overnemen van een Duits model voor financiering van koopwoningen vereist echter ook een andere structuur van de huurmarkt en kan ook niet los worden gezien van de institutionele context. In tegenstelling tot wat algemeen wordt verondersteld, zijn de lage LTV-ratio’s niet ingegeven door regulering (de overheid stelt geen maximum LTV aan door banken te verstrekken hypotheken; de financiering van hypotheken met pandbrieven is echter wettelijk gemaximaliseerd op 60% LTV, waardoor hogere LTV’s hogere financieringskosten met zich meebrengen), maar eerder door de woonbehoeftes van de bevolking. Een belangrijke karakteristiek van de Duitse woningmarkt is het relatief lage percentage (43) koop- ten opzichte van huurwoningen. Van de huurwoningen behoort slechts 11% tot de sociale huursector, de rest is in handen van de private sector. De belangrijkste groep investeerders hierbij zijn individuele personen die een woning aankopen en verhuren als pensioenvoorziening of als veilige investering. Het grootste deel van deze huurwoningen is 2
Deze hypotheekpakketten kunnen worden gemengd met (bestaande) hypotheken met een lagere LTV dan 80%. Hierdoor kan de gemiddelde LTV van het hypotheekpakket naar beneden worden gebracht.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
5
dan ook met eigen vermogen gefinancierd. De overheid faciliteert deze huurmarkt met strikte huurbescherming. Huurcontracten zijn meestal voor onbepaalde tijd, waarbij een huurder alleen uit de woning kan worden gezet wanneer hij zich niet aan de afspraken houdt (bijvoorbeeld huurachterstand) of als de verhuurder de woning zelf wil gaan gebruiken. Ook zijn er regels gebonden aan de maximum huurprijs (niet hoger dan het gemiddelde van nieuwe huren) en de jaarlijkse verhoging (niet meer dan 20% in drie jaar). Ook de huurprijzen in nieuwe contracten mogen niet meer dan 50% boven het gemiddelde niveau van de buurt liggen. Door deze regels is er een relatief stabiele huurmarkt met redelijke prijzen ontstaan, waardoor nieuwe toetreders tot de woningmarkt de tijd hebben om te sparen voor een koophuis. Het is in Duitsland ongebruikelijk om een woning volledig hypothecair te financieren. Dit heeft deels te maken met de goed functionerende private huursector. Hierdoor bestaat geen noodzaak tot de aankoop van een woning voor een korte termijn en daarom is er ook weinig vraag naar tophypotheken. Ook kent Duitsland geen stimulering voor eigenwoningbezit, waardoor er geen fiscaal voordeel is om te kopen ten opzichte van huren. Schuldfinanciering wordt dus niet aangemoedigd. Daarnaast blijft het kredietbeleid van de Duitse banken vrij conservatief. Dit wordt ingegeven doordat alleen de eerste 60% van de woningwaarde kan worden gefinancierd met pandbrieven, waarbij de woning als onderpand dient. Bij een hogere LTV moet de bank dat gedeelte uit alternatieve financiering (zoals eigen vermogen) bekostigen, waardoor de financieringskosten sterk stijgen. Daarom wordt het aanvullende gedeelte vaak gefinancierd door een ‘Bauspar’-lening. Hierbij moet er eerst voor een periode met een vast maandbedrag worden gespaard, waarna een aanvullende (achtergestelde) lening kan worden afgesloten. Zowel de spaarperiode als de leningperiode kenmerken zich door een relatief lage rente. Omdat de ‘Bausparkassen’ als kleine coöperaties werken, kan er niet meer worden uitgeleend dan dat er door andere deelnemers is gespaard. Hierdoor duurt het vaak tot een jaar na afloop van de spaarperiode voordat er een lening beschikbaar kan worden gesteld. Ook moet het leningdeel in vergelijking met een normale hypotheek relatief snel worden afgelost, zodat een volgende deelnemer een Bauspar-lening kan krijgen. Bij het ontstaan van de Bausparkassen werden deze nog fiscaal ondersteund. Dit systeem introduceren zonder overheidsondersteuning lijkt haast ondoenlijk. Door de combinatie van bovenstaande factoren ligt de LTV bij een eerste woningaankoop in Duitsland op 70% tegenover een Europees gemiddelde van 79% (ECB, 2009). Tegelijkertijd is het eigenwoningbezit lager dan in Nederland.
Geleidelijke verlaging is de enige optie Een hoge LTV is dus enerzijds meer risicovol, maar anderzijds de uitkomst van de structuur van en instituties op de Nederlandse woningmarkt. Een verlaging van de LTV moet dan ook in samenhang met de rest van de woningmarkt worden bezien. Een lagere LTV voor nieuwe hypotheken zal ingrijpende gevolgen hebben voor de woningmarkt als deze snel wordt ingevoerd. Bij een LTV van 80% moet voor een gemiddelde woning (€ 214.778; CBS, 2013) plus kosten koper (gemiddeld 6%; Kosten Koper, 2013) ruim € 55.000 worden gespaard. Voor doorstromers met een restschuld is dit een forse aanslag op de verhuismobiliteit. Daarnaast moeten vooral starters extra sparen. Met een gemiddelde prijs voor een starterswoning van € 175.1253 en de kosten koper vereist dit een vermogen van ruim € 45.000. Van de recent verhuisde starters had 78% echter geen vermogen in box 3 (figuur 5) en zal hiervoor dan ook jaren moeten sparen.
3
Eigen berekening op basis van WoON2012.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
6
Figuur 5: Te weinig vermogen bij recent verhuisde starters € x 1.000
%
250
50
200
40
150
30
100
20 €45.000
50
10 0
0 LTV <80% LTV 80-95% Vermogen box 3
LTV 95-110% LTV >110% percentage starters
Bron: Eigen berekening op basis van WoON2012, uitbijters gefilterd in lijn met Brosens (2009)
Deze starters zouden dus tussentijds moeten gaan huren om vermogen te sparen, of langer bij ouders of bijvoorbeeld in studentenhuizen moeten blijven wonen. Het alternatief van huren zou verreweg het beste zijn: in het begin van de carrière is zowel de werk- als de privésituatie immers nog aan grote veranderingen onderhevig. Het is dan voor velen efficiënter om flexibeler te wonen. Dit loopt echter vast op een belangrijk knelpunt van onze woningmarkt: een statische4 sociale huurmarkt en een zeer krappe particuliere huurmarkt.
Een lagere LTV komt er wel De prijsdalingen sinds 2008 hebben aangetoond dat ook de Nederlandse woningmarkt, en daarmee samenhangend het financieringsmodel, niet onfeilbaar is. Ondanks de lage betalingsachterstanden door de primaire focus op de woonquote heeft een hoge LTV geleid tot een restschuld en een lagere verhuismobiliteit. Het is verstandig hieruit lessen te trekken. Dit heeft het kabinet al gedaan door de LTV af te bouwen naar 100% in 2018. Tegelijkertijd moet een verdere afbouw van de LTV naar bijvoorbeeld 80% - zoals voorgesteld door de commissie Wijffels - niet overhaast worden doorgevoerd en zeker niet dwingend worden opgelegd. Dat gebeurt ook niet in andere landen. Banken verstrekken al een goedkopere hypotheek als er eigen spaargeld wordt meegenomen. Dit komt onder andere door Bazel III. De markt begint dus al te werken aan de financieringskant. Een snelle verlaging van de LTV legt direct het andere structurele probleem bloot op de woningmarkt: de statische sociale huurmarkt en een krappe particuliere huurmarkt. Gezien het voorraadkarakter van de woningmarkt zal het jaren duren voordat dit alternatief goed is ontwikkeld. Daarnaast zal een snelle afbouw van de LTV starters dwingen om scheef te gaan wonen, bij hun ouders te blijven of consumptie uit te stellen. Bovendien zullen doorstromers gezien hun restschuld nóg meer vast komen te zitten. Tevens is het de vraag of huishoudens ook zelf geen lessen zullen trekken uit de economische crisis. In een hypotheek kun je namelijk niet wonen. Het gaat om een huis dat voldoet aan de woonwensen van huishoudens. In Nederland wil men graag alles reguleren, maar een financiële prikkel om te gaan sparen is waarschijnlijk meer dan genoeg om fouten uit het verleden op de woningmarkt te voorkomen.
4
Lees voor een uitgebreide onderbouwing onze visie Anders Wonen.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
7
Literatuur Beetsma, R. (2012), Bouw sociale huursector geleidelijk af. Me Judice 1 november 2012. BIS (2013), Basel III: The liquidity Coverage Ratio and liquidity risk monitoring tools. Brosens, T. (2009), Hypotheekrisico’s voor huizenbezitters. ESB, 94(4570): 614-617. Commissie Structuur Nederlandse banken (2013), Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen. Dröes (2011), House Price Uncertainty in the Dutch Owner-Occupied Housing Market. Dissertation Utrecht School of Economics. ECB (2009), Housing finance in the euro area. Ermisch, J. en E. Washbrook (2012), Residential Mobility: Wealth, Demographic and Housing Market Effects, Scottish Journal of Political Economy, 59(5): 483-499. Ferreira, F., J. Gyourko en J. Tracy (2010), Housing busts and household mobility, Journal of Urban Economics, 68(1): 34–4. Kosten Koper (2013), Het berekenen van de kosten koper. Ministerie van Binnenlandse Zaken (2013), Cijfers over Wonen en Bouwen 2013. NVB (2013), Regels voor hypotheek verstrekking. Ommeren, J. van (2006), Verhuismobiliteit. Een literatuurstudie naar belemmeringen tot verhuizen, Den Haag: Ministerie van VROM. Piljic, D. (2012), A slice of Danish: are there reasons to follow the Danish mortgage model? Utrecht: Rabobank Nederland. Piljic, D. en H.W. Stegeman (2011), Deens hypotheekmodel geen gratis lunch. Me Judice, 21 december 2011. Piljic, D. en H.W. Stegeman (2013), Anders wonen. Naar een werkende woningmarkt. Utrecht: Rabobank Nederland. Rijksoverheid (2012), Nieuwe regels hypotheek. Rijksoverheid (2013), Kabinetsvisie Nederlandse Bankensector. SER (2013), Nederlandse economie in stabieler vaarwater: Een macro-economische verkenning. Wijk van, M. (2013), Hypotheekschuld in Nederland, CBS.
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
8
Colofon
Deze Special is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is mede gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen, waaronder CBS en ECB. Deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Overname van de inhoud met bronvermelding is toegestaan. Het Directoraat aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Deze informatie kunt u ontvangen door een mail te sturen naar ‘
[email protected]’ onder vermelding van ‘KEO Kennismail’. Hierdoor wordt u op de verzendlijst geplaatst van de gratis digitale nieuwsbrief van Kennis en Economisch Onderzoek die tenminste eens per maand uitkomt. In deze nieuwsbrief zijn links te vinden naar het Economisch Kwartaalbericht, maar ook naar alle andere publicaties van onze medewerkers. Deze studies zijn tevens te vinden op onze website: www.rabobank.com/economie . Voor overige informatie kunt u bellen met Kennis en Economisch Onderzoek via tel. 030 2162666. U kunt ons ook bereiken op het volgende e-mailadres: ‘
[email protected]’.
Auteurs: Pieter van Dalen, Hans Stegeman en Marcel Weernink Eindredactie: Hans Stegeman, hoofd Nationaal Onderzoek Redactie: Enrico Versteegh Productiecoördinatie: Christel Frentz
© 2013 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland
december 2013
Rabobank
Kennis en Economisch Onderzoek
9
KEO op internet www.rabobank.com/economie Postadres Rabobank Nederland, KEO (UC.T.04.11) Postbus 17100 3500 HG Utrecht Bezoekadres Rabobank Nederland Croeselaan 18 3521 CB Utrecht
