Wonen doe je niet alleen!

Nieuwsbrief Woningvereniging Nederweert • September 2012 • NUMMER 4

Wonen doe je niet alleen! We zijn al een heel eind op weg in het jaar 2012. Een roerig jaar, waarin in de wereld om ons heen veel onrust is op het economische, financiële en politieke vlak. Ook Nederland merkt dat. De werkloosheid en onzekerheid over werk neemt nog steeds toe. Het Rijk moet fors bezuinigen met onder andere consequenties voor u, de consument, maar ook voor de corporaties. Daarnaast werd de corporatiesector begin dit jaar sterk getroffen door het financiële mismanagement bij de grootste corporatie van Nederland, Vestia. De financiële gevolgen daarvan zullen deels ook door de corporaties moeten worden opgevangen en heeft dan ook consequenties voor de Woningvereniging. Meer hierover leest u in het artikel over het jaarverslag en de jaarrekening.

het stukje over de veranderingen in onze openingstijden en het Leefbaarheidsfonds. Graag ontvangen we van u voorstellen over uw ideeën om een bijdrage te leveren aan uw eigen woonomgeving. Wonen doe je immers niet alleen! Te veel om op te noemen dus! Ga er dus maar eens rustig voor zitten, liefst nog genietend van een warme nazomer. En wilt u ook kans maken op een cadeaubon van 50 euro? Druk dan op uw muis en verras ons met het aantal reacties, dat wij willen krijgen op onze oproep voor emailadressen! Corry Keulen, directeur - bestuurder

Onduidelijk is nog hoe na de verkiezingen op 12 september de kaarten geschud worden. Welk kabinet wij zullen krijgen en welke consequenties dit zal hebben voor de woningmarkt en de woningcorporaties. Voor u net zo’n belangrijke vraag als voor ons. Naast al dit sombere nieuws gaat het dagelijkse leven in Nederweert en voor de Woningvereniging echter gelukkig gewoon door en zijn er ook veel positieve zaken te melden. U kunt in deze Gehuurtj onder andere lezen hoe het staat met de verkoop van onze woningen, die boven verwachting positief verloopt. Over de start van het service-abonnement huurdersonderhoud en de eerste uitslagen van de metingen over klant-tevredenheid bij de woningvereniging. Leest u vooral ook even

Corry Keulen, is sinds mei 2010 directeur - bestuurder van Woningvereniging Nederweert

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING

1

O N Z E GOV E R N A N C E / V E R A N T W OOR D I N G

Ons jaarverslag en jaarrekening 2011 Op de algemene ledenvergadering van 26 juni is ons jaarverslag en de jaarrekening van 2011 vastgesteld. In het jaarverslag/jaarrekening legt de Woningvereniging verantwoording af over haar uitgevoerde activiteiten en haar financiën. In 2011 heeft het accent gelegen op het maken van het Ondernemingsplan 2011-2015, waarin 5 thema’s voor de komende jaren centraal staan: Klant; Wonen op maat; Zorg en Welzijn; Naoberschap en als laatste Financiële continuïteit. Jaarverslag / activiteiten We hebben in 2011 bijna al onze voorgenomen activiteiten gerealiseerd. Een greep uit die activiteiten en wat cijfers: Woningaanbod/mutaties Per 1 april 2011 is ons woningaanbod via internet van start gegaan. Woningzoekenden hebben de vrije keuze om te reageren op vrijkomende woningen. Verder zijn de Europese maatregelen voor woningtoewijzing toegepast. Ruim 96% van onze vrijkomende woningen is toegewezen aan huurders met een inkomen < 33.614 euro. Daarmee voldoen we ruim aan de gestelde norm van minimaal 90%. In 2011 zijn 98 woningen als gevolg van mutaties van bewoner gewisseld. We merken al enkele jaren dat de mutaties afnemen. Mensen zijn minder geneigd te verhuizen. Huurbetaling/huurachterstand Het percentage huurachterstand is licht gestegen van 0,55% naar 0,62%. Mede dankzij de samenwerking met diverse organisaties en de gemeente hebben we ook in 2011 weer kunnen voorkomen dat huurders ontruimd moesten worden vanwege huurachterstand. Kosten onderhoud In de uitgaven voor onderhoud worden kosten gemaakt, die eigenlijk onnodig zijn. Daarom zijn er de volgende maatregelen getroffen; • Bij mutatie wordt de woning aansluitend verhuurd, behalve als er planmatig onderhoud aan de keuken,

N E D E R W E E R T

2

WONINGVERENIGING

wc en badkamer moet gebeuren. Met deze maatregel voorkomen we onnodig verlies van huurinkomsten. • Bij klachten werd het huurdersonderhoud door de Woningvereniging gedaan. Daarmee worden vooral hoge kosten gemaakt door inzet van medewerkers en bedrijven. We hebben dan ook ons beleid op klachtenonderhoud aangepast en per 1 april 2012 de service-abonnementen huurdersonderhoud voor huurders geïntroduceerd. Verkoopprogramma bijgesteld Een groter aantal woningen is aangewezen als te verkopen woning van 125 naar 380 woningen. Maximaal verkopen we 10% van ons totale woningaanbod, dat is 150 woningen. Leefbaarheidsfonds opgezet Ter ondersteuning van initiatieven op het gebied van leefbaarheid. Het gaat om een bedrag van 20 euro per woning, in totaal is dat 30.000 euro op jaarbasis.

ze toekomst Focus op on klant en vanuit De t mé en Denk aR 2011 eR Het Ja stuuR ov an Het Be veRslaG v

Begeleid wonen/ bijzondere doelgroepen De Woningvereniging heeft een taak in het huisvesten van kwetsbare groepen. In 2011 betrof het 3 van de 98 woningen (3.1% ). W E E R T N E D E R

G

WONINGVERENIGIN

Jaarrekening: Onze huishoudbeurs Ook dit jaar hebben we helaas een verlies moeten afboeken van 1.8 miljoen euro. Een groot deel van dit verlies heeft te maken met de waarden van de nieuwbouwprojecten. De investeringen zijn hoger geweest dan nu de uiteindelijke waarde van het vastgoed. Vergelijk het met een duur huis dat je zelf gekocht of gebouwd hebt en dat nu volgens de WOZ en /of de marktwaarde minder waard is. Dat verschil in waarde moet de Woningvereniging dan afboeken, waardoor ons eigen vermogen is verminderd. De Woningvereniging heeft ook een forse leningenportefeuille, waardoor rente en aflossingen een groot deel van onze vaste uitgaven zijn. Afgesproken is dat we komende jaren meer reserve moeten opbouwen, om zo weer voldoende geld te hebben voor nieuwbouw en om de maatregelen van de overheid te kunnen blijven

betalen (onder andere de heffing huurtoeslag per 2013 en een hoger percentage saneringssteun voor de sector). Op jaarbasis betekent dit dat we minimaal 4 ton extra kwijt zijn, zonder dat daar 4 ton aan inkomsten tegenover staan. In 2011 hebben we dan ook diverse acties uitgewerkt om ook komende jaren de Woningvereniging financieel gezond te houden. Om te beginnen zijn de investeringen voor de nieuwbouw stilgelegd. We kunnen pas weer nieuwbouw plegen als we voldoende eigen middelen hebben. Daarnaast wordt bij mutatie de huurprijs aangepast, gaan we het binnen onderhoud vraaggestuurd aanpakken en is ons verkoopprogramma uitgebreid. Wilt u meer lezen over het jaarverslag en de jaarrekening dat kunt u dit vinden op onze website (onder Organisatie) of een exemplaar opvragen op ons kantoor.

ONZE KLANTEN

E-mail adressen gezocht! Doet u ook mee? De laatste jaren wordt de computer en internet door bijna iedereen gebruikt om informatie op te zoeken, vragen te stellen of om met elkaar in contact te komen. Organisaties werken hier ook steeds meer mee. Ook de Woningvereniging heeft sinds enkele jaren een website waarop naast informatie ook het woningaanbod sinds 1 mei 2011 is geregeld. Dit werkt heel goed. Naast telefoon, een brief of een bezoekje aan de balie is internet heel handig om u als huurder snel te informeren over bepaalde zaken. Ook willen we graag de mail gaan gebruiken om uw mening te vragen over bepaalde zaken zoals onze dienstverlening. Daarom willen we graag ons adressenbestand van huurders uit gaan breiden met het mailadres. Hebt u een mailadres? Ga dan naar onze website www.wvnederweert. nl en klik op de button “Contact” waar u middels het contactformulier uw mailadres aan ons door kunt geven. Daarmee wordt door een muisklik uw e-mailadres in ons bestand opgenomen.

Als u voor 1 november 2012 heeft gereageerd maakt u kans op 1 van de 3 cadeaubonnen van 50 euro, die wij onder de deelnemers zullen verloten. Doet u ook mee?

3

Bezint eer gij Begint! N A OB E RS C H A P E N L E E FB A A R H E I D

Hennepconvenant Limburg 2012: Ook Nederweert doet mee! Alle vormen van het kweken van hennep zijn illegaal, dus verboden en strafbaar. In onze provincie komt deze illegale handel veel voor en helaas ook in woningen of bedrijfspanden. Naast dat het gaat om een verboden activiteit brengt het kweken van hennep ook risico’s met zich mee. Bij hennepkweek in een woning kan men te maken krijgen met wateroverlast en /of kortsluiting, met eventueel brand en ontploffing tot gevolg. Gevaarlijk voor de bewoners van de betreffende woning, maar zeker ook voor de buren en de directe woonomgeving. Om de hennepkweek en de daarmee samenhangende risico’s tegen te gaan hebben de afgelopen maanden een aantal partijen met elkaar afspraken gemaakt over een gezamenlijke aanpak: politie, gemeente, energiebedrijf en woningcorporaties hebben hierover afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in de Hennepconvenant 2012 en door allen betrokken partijen in juni zijn ondertekend. Ook de gemeente Nederweert en de Woningvereniging Nederweert hebben hieraan meegewerkt. Zero tolerancebeleid Vanaf 1 juli 2012 wordt dan ook, bij constatering van hennep in uw woning of in een aan-of bijgebouw, de huur door de Woningvereniging per direct opgezegd. Dit betekent dat u, samen met u medebewoners, op

straat zal komen te staan. Opnieuw inschrijven bij de Woningvereniging of bij een andere corporatie kan pas na zes maanden nadat de uitzetting heeft plaatsgevonden. Naast de huuropzegging zullen alle kosten, waaronder de kosten voor de ontruimingsprocedure en de herstelwerkzaamheden aan uw woning in rekening worden gebracht. De belastingdienst kan u een extra naheffing doen in verband met verzwegen inkomsten en de energiemaatschappij kan een boete opleggen, naast de eindafrekening die fors hoger zal zijn dan die van een gewoon huishouden. Zo wordt hennepkweek een dure business, met niet alleen financiële gevolgen, maar ook gevolgen op het gebied van wonen. Laat u dus niet in verleiding brengen en Bezint eer gij Begint! Meldpunt Wilt u ook uw buurt en woonomgeving veilig houden? Hebt u het vermoeden dat in uw buurt wellicht hennep wordt gekweekt? Dat kunt u niet alleen ruiken, maar ook herkennen aan afgeplakte ramen en deuren; een voortdurend gezoem van ventilatoren, roosters op vreemde plekken aan de woning en vocht tegen de ramen. U kunt uw vermoeden dan telefonisch melden bij de politie via telefoonnummer 0900-8844 of via misdaad anoniem telefoonnummer 0800-7000.

Leefbaarheidsfonds: heeft u een idee? Afgelopen maanden hebben we enkele aanvragen binnengekregen voor activiteiten in het kader van leefbaarheid. De meeste aanvragen zijn gedaan door de bewonerscommissies van de diverse woonzorgcomplexen. Ook andere bewoners kunnen een aanvraag indienen. Hebt u, samen met uw buren of bewoners in de straat een idee, met als doel de onderlinge contacten in de straat of complex te verbeteren of in de woonomgeving iets te realiseren, zodat er meer mogelijkheden zijn voor de kinderen of jongeren, dien dan gerust uw voorstel in. We bekijken dan samen of het idee uitvoerbaar is en hoeveel budget we ter beschikking willen stellen. Een aanvraagformulier en verdere informatie kunt u opvragen bij de heer Wil de Bruin, te bereiken onder telefoonnummer 0495-632050.

N E D E R W E E R T

4

WONINGVERENIGING

WONEN

Woningen te koop bij de Woningvereniging Al enkele jaren verkoopt de Woningvereniging woningen. Dit doen we om verschillende redenen. In de toekomst zijn naar verwachting minder huurwoningen nodig, gezien de krimp van het totale aantal bewoners, die ook in de regio Weert/Nederweert zal ontstaan. Door verkoop van woningen krijgen we extra inkomsten die onder andere nodig zullen zijn om de extra heffingen van het Rijk te kunnen betalen. Daarnaast stimuleren we met de verkoop van woningen ook het eigen woningbezit voor mensen met een laag tot modaal gezinsinkomen. In januari 2012 hebben we onze verkoopportefeuille uitgebreid van 125 woningen naar 380 woningen. Maximaal 150 woningen willen we komende jaren verkopen. Er waren de afgelopen jaren al 14 woningen in 2009, 5 woningen in 2010 en 7 woningen in 2011 verkocht. De huurders van de betreffende woningen zijn in januari 2012 door de Woningvereniging aangeschreven. Zij

kunnen de woning kopen met een interessante kortingsregeling. Zij kunnen eventueel gebruik maken van de starters-lening en hoeven nog maar 2% overdrachtsbelasting te betalen (in plaats van 6%). Inmiddels hebben 35 huurders hun woning al gekocht en is er nog een aantal belangstellenden (15 huurders), die bezig zijn met de hypotheekaanvraag en alle andere zaken die komen kijken bij de aankoop van een huis. De belangstelling voor de koop van een woning van de Woningvereniging is dan ook zeer positief te noemen. Men krijgt een goed onderhouden woning voor een aantrekkelijke prijs! Bent u geen huurder van ons of is uw huurwoning niet aangemerkt als koopwoning dan kunt u toch in aanmerking komen voor een koopwoning van ons. Bij mutatie worden betreffende woningen te koop aangeboden en worden gepubliceerd op onze website www.wvnederweert.nl en in het weekblad Nederweert.

WONEN

Ontwikkelingen nieuwbouw U leest en hoort er veel over. De financiële crisis slaat vooral diepe gaten in de bouwsector. Dit komt doordat het lenen van geld bij de banken voor een hypotheek of voor de bouw van een project veel moeilijker is geworden. Ook voor de Woningvereniging is het moeilijker geworden om geld te lenen bij de bank. Daarnaast hebben we al een grote leningenportefeuille, waarvan de rentebetaling en aflossing een grote post is in ons huishoudboekje. Extra geld lenen is dan niet verstandig, want dan worden onze vaste lasten per maand alleen nog maar hoger. In 2011 is dan ook al besloten de plannen voor de nieuwbouwprojecten op een laag pitje te zetten en kritisch te kijken naar de mogelijkheden van de verschillende locaties. Alleen voor NederweertEind is een nieuwbouwplan in ontwikkeling. Aan de Pastoor Brandstraat zal een kleinschalig appartementencomplex (11 appartementen) worden gerealiseerd, mits de financiële mogelijkheden bij de Woningvereniging hier voldoende ruimte voor geven. Omdat er nog veel onzekerheid is over de mogelijke extra financiële gevolgen voor de corporaties, nadat er een nieuw kabinet in het najaar van 2012 zal zijn aangetreden is door de Woningvereniging wel besloten een besluit over de realisatie van de nieuwbouw pas te nemen eind 2012.

5

Voor de locaties Carisplan en Bredeweg zijn we samen met andere partijen een haalbaarheidsstudie uit aan het voeren naar mogelijkheden van combinatie van wonen / zorg; duurzaam bouwen. De locaties zijn inmiddels opgeschoond en worden door ons onderhouden. De locatie Reulisweg in Leveroy, waar aanvankelijk zorg-appartementen in samenwerking met Land van Horne zouden worden gebouwd, is in juni 2012 verkocht aan Land van Horne. Voorlopig wordt er geen nieuwbouw gepleegd, ook omdat de vraag naar wonen met zorg te kleinschalig is in Leveroy. Wel is met de dorpsraad, gemeente en Land van Horne afgesproken dat we samen bekijken wat er voor nodig is om ouderen in Leveroy zo lang mogelijk zelfstandig te laten blijven wonen in hun eigen huis en woonomgeving. Naast eventuele aanpassingen in het huis, wordt daarbij ook gekeken naar de zorg aan huis en eventuele voorzieningen/activiteiten in het gemeenschapshuis. Op de locatie Hoebenakker zijn in het bestemmingsplan 5 standplaatsen opgenomen voor woonwagens. De realisatie daarvan hangt af van de lopende bestemmingsplanprocedure en van de financiële mogelijkheden van de Woningvereniging.

LEEF B AAR H EID

Buurtbemiddeling Iedereen heeft wel eens last van zijn buren of raakt geïrriteerd over het één of ander. Denk maar aan een te hoog geluidsniveau van de stereo, overhangende takken, pesterijen of misverstanden. Grote problemen hierover zijn er in onze gemeente niet. Buurtbewoners worden uitgenodigd om het zo ver ook niet te laten komen, maar eerder met elkaar in gesprek te gaan en respect op te brengen voor elkaar. Dat is nog steeds de beste remedie om escalatie te voorkomen. Kleine overlast; Buurtbemiddeling In uitzonderlijke gevallen gaat het soms wat minder in de persoonlijke relaties tussen buren of buurtgenoten. Men wendt zich dan vaak tot de Woningvereniging of tot de politie om de overlast opgelost te krijgen. Dit heeft echter niet altijd het gewenste effect, omdat de overlastklachten vaak niet een basis hebben om ook juridisch te kunnen optreden. Belangrijk is juist dan dat betrokken bewoners met elkaar in gesprek gaan over de klachten en samen tot een werkbare oplossing komen (het inschakelen van politie heeft dan lang niet altijd het gewenste effect). Om bewoners daarbij te

N E D E R W E E R T

6

WONINGVERENIGING

helpen is binnen de gemeente Nederweert het project buurtbemiddeling opgezet in samenwerking met de politie, Woningvereniging en maatschappelijk werk. Hoe werkt buurtbemiddeling? Wat houdt buurtbemiddeling in? In de gemeente Nederweert gaat het om het bemiddelen van conflicten tussen buren of wijkbewoners onder leiding van één (of meer) maatschappelijk werkers, die als bemiddelaar optreden. Ze helpen partijen om met elkaar in contact te komen en samen een oplossing te vinden voor de overlast of ruzie. Het maatschappelijk werk is onafhankelijk en onpartijdig. Contact opnemen U bent als bewoner altijd als eerste aan zet om te proberen via één of meerdere gesprekken met elkaar tot een oplossing te komen. Lukt dat aantoonbaar niet, dan kunt u contact opnemen met het Algemeen Maatschappelijk Werk Midden-Limburg via het algemene telefoonnummer 088-6560600. Vermeld daarbij dan dat het gaat om buurtbemiddeling Nederweert.

K LANT

Klantentevredenheid

Vanaf 1 april 2012 worden door het bureau KWH enquêtes afgenomen bij onze huurders, waarbij vragen worden gesteld over de verschillende vormen van onze dienstverlening en hoe tevreden men daarmee is. Half augustus hebben we de eerste rapportage gekregen die er als volgt uitziet: Onderdelen Score Minimaal vereiste score Klantcontact Contact

7,3 7,0

Bereikbaarheid 7,4 7,0 Communicatie/ informatie

8,4

7,0

Woning zoeken

8,3

7,0

Woning betrekken

8,8

7,0

Verhuizen

Huuropzegging 8,8 7,0 Onderhoud Reparaties

7,0 7,0

Onderhoud

8,3 7,0

Klachten behandelen 6,3

6,5

De score tot nu toe heeft alleen betrekking op de klantbeleving. Deze telt voor 80% mee in de eindscore. De beoordeling door KWH zelf moet nog plaatsvinden en telt voor 20% mee. Zoals u ziet scoren we op bijna alle onderdelen positief, behalve op de afhandeling van klachten. Dat is niet goed en daar willen we ook graag verandering in brengen. Uit gesprekken met huurders, bewonerscommissie en het huurdersplatform blijkt onder andere dat we de afspraak met de huurder niet altijd nakomen; de klacht soms niet goed wordt opgelost of te lang blijft liggen; er geen duidelijke afspraken worden gemaakt en sommige huurders erg lang moeten wachten op een antwoord op hun brief/klacht. We gaan met deze kritiekpunten aan de slag en willen daarmee komende maanden bereiken dat uw tevredenheid op dit onderdeel ook verbetert. We meten ook komende maanden weer hoe tevreden u bent.

7

v e r en i g i n g s n i e u w s

Algemene ledenvergadering: Bent u al lid? De naam zegt het al, we zijn een Woningvereniging. Iedere bewoner uit Nederweert vanaf 18 jaar kan lid worden van de vereniging. Dit kost u niets en u kunt meepraten over het beleid van de Woningvereniging. Per 1 juni 2012 waren 113 personen lid van de vereniging zijnde huurders en overige bewoners. 2 Maal per jaar vindt er een algemene ledenvergadering plaats. 21 juni jl. was de ledenvergadering, waarop de jaarrekening en het jaarverslag vastgesteld werd. Ook is uitvoerig stilgestaan bij de financiën van de Woningvereniging. Daarnaast is gesproken over de wijze van klachtafhandeling bij de Woningvereniging, waarbij

enkele leden aangaven hier klachten over te hebben. Deze klachten hebben we individueel met de betrokken leden nabesproken, waarbij we ook hebben gesproken over verbeteringen die kunnen worden aangebracht in onze werkwijze. Wilt u ook lid worden van de Woningvereniging dan kunt u via onze website onder de button “Over ons” onder “Ik wil lid worden” het lidmaatschapsformulier downloaden, invullen en ondertekend aan ons opsturen. De volgende Ledenvergadering vindt plaats op donderdag 29 november a.s. op de agenda staat dan onder andere de begroting voor 2013.

Veranderingen openingstijden per 1 oktober 2012 Bij de bezuinigingen binnen de Woningvereniging Nederweert hebben we ook kritisch gekeken naar de kosten voor personeel. In verhouding met andere corporaties heeft de Woningvereniging al een efficiënte personeelsbezetting. We willen daarbij ons werk zo goed mogelijk doen, waarbij we verschillende taken combineren. Om dit in de toekomst nog beter te kunnen doen vinden we het belangrijk dat we telefonisch goed bereikbaar zijn. Daarnaast willen we meer maatwerk leveren voor de klant en u de mogelijkheid bieden op afspraak zaken met ons te komen bespreken. Deze keuze leidt per 1 oktober tot de volgende veranderingen: Telefoon : maandag t/m donderdag : 08.00 – 17.00 uur vrijdag : 08.00 – 12.00 uur Bezoek balie : maandag t/m vrijdag : 08.30 – 12.00 uur Maken afspraken per telefoon of per mail. Op aanvraag ook mogelijk buiten de reguliere openingstijden. Melden reparatieverzoeken telefonisch: maandag t/m vrijdag tussen 8.00 en 10.00 uur.

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert

“Gehuurtj” is een uitgave van Woningvereniging Nederweert

Gutjesweg 6 | 6031 ET NEDERWEERT | Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT

Redactie : Corry Keulen, E [email protected]

T 0495-632050 | F 0495-634719

Vormgeving : Anne Halfers, Grafisch ontwerpbureau Weert

E [email protected] | I www.wvnederweert.nl

Druk : Drukkerij van Deursen bv, Nederweert

8