Smlouvy k nemovitostem uzavírání a realizace

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Smlouvy k nemovitostem – uzavírání a realizace Bakalářská práce

Vedoucí práce: doc. JUDr. Martin Janků, CSc.

Brno 2011

Lucie Fišerová

Ráda bych poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce doc. JUDr. Martinovi Janků, CSc. za odborné rady a připomínky při psaní této práce. Dále bych chtěla poděkovat Dušanu Přikrylovi za jeho ochotu, čas, cenné informace a podklady z realitní praxe, které mi poskytl.

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Smlouvy k nemovitostem – uzavírání a realizace vypracovala samostatně a použila jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém seznamu literatury. V Brně dne 23. května 2011

__________________

Abstract Fišerová, L. Real Estate Contracts – Implementation and Execution. Bachelor thesis. Brno: Mendelu, 2011. The topic of this thesis describes contracts tied to real estate. It focuses on explaining the fundamental terms of ownership as well as specifics of individual contracts and it also analyses the problematics of real estate agencies acting as a liaison between the seller and the buyer in the legal aspect of transaction. The process behind the sale of a property is described by a conceptual model and includes examples of contracts. Keywords Real estate, ownership, contract, real estate register, estate agency, broker's commission, client, estate agent.

Abstrakt Fišerová, L. Smlouvy k nemovitostem – uzavírání a realizace. Bakalářská práce. Brno: Mendelu v Brně 2011. Tato bakalářská práce pojednává o smlouvách, které se vážou k nemovitostem. Zaměřuje se na základní pojmy týkající se vlastnictví, dále se věnuje specifikům jednotlivých smluv a rozebírá problematiku při zapojení realitních kanceláří do právních vztahů mezi prodávající a kupující. Postup při prodeji nemovitosti je popsán na modelovém příkladu včetně přiložených vzorových smluv. Klíčová slova Nemovitost, vlastnictví, smlouva, katastr nemovitostí, realitní kancelář, provize, zájemce, zprostředkovatel.

Obsah

9

Obsah 1

Úvod

13

2

Cíl a metodika práce

15

3

Nemovitosti

17

3.1

Pozemek ................................................................................................... 17

3.2

Stavba.......................................................................................................18

3.2.1

Příslušenství věci..............................................................................18

3.2.2

Součást věci ......................................................................................18

3.3

Byty a nebytové prostory .........................................................................19

4

Vlastnické právo

21

5

Nabývání vlastnictví nemovitostí

23

6

Omezení vlastnictví nemovitostí

27

6.1

Spoluvlastnictví....................................................................................... 27

6.1.1

Podílové spoluvlastnictví ................................................................ 28

6.1.2

Společné jmění manželů ................................................................. 29

6.2

Věcná břemena ....................................................................................... 30

6.3

Zástavní právo..........................................................................................31

7

Pozbývání vlastnictví nemovitosti

33

8

Smlouvy

35

9

8.1

Smlouva o smlouvě budoucí ................................................................... 35

8.2

Kupní smlouva ........................................................................................ 36

8.3

Směnná smlouva..................................................................................... 36

8.4

Darovací smlouva ....................................................................................37

8.5

Nájemní smlouva .................................................................................... 38

Katastr nemovitostí

39

9.1

Předměty evidence.................................................................................. 39

9.2

Zápisy do katastru nemovitostí .............................................................. 40

10

Obsah

9.3

Obsah katastru nemovitostí ................................................................... 40

10 Nemovitosti a realitní kanceláře

43

10.1 Realitní kancelář Gaute, a.s.....................................................................43 10.2 Postup Gaute, a.s. při uzavírání smluv....................................................44 10.3 Druhy zprostředkovatelský smluv...........................................................45 10.3.1

Neexkluzivní zprostředkovatelská smlouva ................................... 46

10.3.2 Exkluzivní zprostředkovatelská smlouva....................................... 50 10.4 Prodej nájemního domu – modelový příklad .........................................52 10.4.1

Hodnocení modelového příkladu....................................................55

10.5 Rizika při zapojení realitní kanceláře do smluvních vztahů...................55 10.6 Minimalizace rizik ...................................................................................57 11

Doporučení a závěr

59

12 Literatura

61

13 Seznam příloh

63

Seznam tabulek

11

Seznam tabulek Tabulka 1: Výpočet výnosové metody pro stanovení tržní ceny nemovitosti.. 52 Tabulka 2: Sazebník odměny notáře za úschovu.............................................. 54

12

Úvod

13

1 Úvod Smlouvy jsou v současné době velmi důležitými dokumenty, které jsou výsledkem veškerých jednání a dohod. Slovní dohodou, úmluvou či slibem nemůžeme argumentovat. Proto se chceme pojistit a vše mít podložené písemně, aby nedocházelo ke zbytečným omylům a sporům. Jak se říká: „Co je psáno, to je dáno.“ Každý z nás se určitě někdy setká nebo již setkal s pronájmem, eventuálně koupí pozemku, domu, bytu, budovy či kanceláře. Lidé stále více investují své finance do nemovitostí. Právě k nemovitostem se váže mnoho smluv, které musí být pečlivě a správně sepsány. Může se jednat o smlouvu kupní, darovací, smlouvu k pronájmu, smlouvu o smlouvě budoucí a mnoho dalších. Kvůli špatně definovanému pojmu může nakonec majitel nemovitosti zjistit, že vlastníkem vůbec není, nemá nárok na kupní částku apod. Vzhledem k tomu, že obě strany (prodávající i kupující) chtějí mít jistotu, že získají to, co chtějí, je vhodné poradit se s odborníkem, který se dobře orientuje ve smlouvách k nemovitostem. V současné době se na trhu vyskytuje velké množství realitních kanceláří, které zajišťují kompletní služby ohledně nemovitostí, ať už se jedná o nákup, prodej či pronájem. Po sepsání zprostředkovatelské smlouvy, kde si obě strany ujednají, které služby budou uskutečněny a ujasní veškeré podmínky této smlouvy, zajistí kancelář nabídku nemovitosti. Dále sežene potřebnou dokumentaci, pomůže se sepsáním předběžných smluv, zajistí prostředníka pro předání peněžní částky, může pomoci sepsat návrh na vklad do katastru nemovitostí, návrhy kupní smlouvy a další. Realitní společnosti se většinou dobře orientují na realitním trhu a klientovi poradí, co je pro jeho případ nejlepším řešením. Zákazníkovi tak ušetří čas, práci i finance. Ovšem je důležité zvolit správnou a kvalitní realitní společnost. Vybrat ji, je mnohdy těžký úkol. Asociace realitních kanceláří České republiky je určitou pomocí pro každého, kdo uvažuje, že využije služeb realitních kanceláří. Na členy asociace je dohlíženo, zda dodržují stanovy. Také doporučení, zkušenost a vstřícnost poukazují na kvalitní společnost.

14

Úvod


15

2 Cíl a metodika práce Cílem této bakalářské práce je zdůraznit specifika smluvních vztahů k nemovitostem. Zaměřit se na rozdíly, které se vyskytují při uzavírání smluv souvisejících s nemovitostmi, oproti ostatním smluvním typům. Dalším cílem bakalářské práce „Smlouvy k nemovitostem – uzavírání a realizace“ je analyzovat hlavní smluvní ustanovení a způsob jejich naplňování při realizaci smlouvy. Výsledky se především zaměřit na praktický postup při uzavírání smluv s využitím zkušeností realitních kanceláří. Dále rozebrat hlavní rizika a možné nedostatky smluvních vztahů vztahující se k realitním společnostem a navrhnout způsob jejich minimalizace. První kapitoly této bakalářské práce jsou analytickým přístupem rozčleněny na jednotlivé pojmy vztahující se k nemovitostem a možnostem vlastnictví. Poté jsou zdůrazněna specifika jednotlivých druhů smluv, které s nemovitostmi souvisí. Následující kapitola je zaměřena na prodej/nájem prostřednictvím realitní společnosti. V podkapitolách jsou komparační metodou charakterizovány jednotlivé varianty zprostředkovatelských smluv, které realitní kancelář s klienty uzavírá. Dále je pak syntetickou metodou utvořen modelový příklad, na kterém je deskriptivním přístupem popsán postup, který při prodeji nemovitosti využívá realitní společnost Gaute, a.s. Jsou zde spočítány všechny finanční příjmy, výdaje a přiloženy vyplněné zprostředkovatelské smlouvy. Ke konci kapitoly jsou sepsány veškeré nevýhody a rizika pro firmu či občana, který chce využít služeb realitní kanceláře. Pomocí metody indukce je navržena jejich minimalizace. U modelového příkladu je využita metoda počítání výnosnosti nemovitosti, kterou používá společnost Gaute, a.s., na jejímž základě se pak určuje přibližná tržní cena. Nejprve se určí do kolika let požadujeme návratnost investice. Spočítají se veškeré příjmy, které plynou za roční pronájem budovy. Tento výsledek se vynásobí počtem let návratnosti investice. Dostaneme přibližnou tržní cenu, za kterou by se měla nemovitost minimálně prodat. V tomto postupu nejsou zahrnuty náklady na daně, pojištění, opravy, rekonstrukce. Cena je tedy pouze přibližná. Dále je počítána daň z převodu nemovitosti, kterou musí prodávající odvést finančnímu úřadu. Daň je určena na základě zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Také je počítána odměna notáře za úschovu. Odměna se určuje na základě vyhlášky 196/2001 Sb. Ministerstva spravedlnosti o odměnách a náhradách notářů a správců dědiců. Teoretické informace byly čerpány ze zákonů a odborné literatury, které jsou uvedeny v seznamu literatury. Informace vztahující se k realitnímu trhu byly poskytnuty realitní společností Gaute, a.s., která se zde, dle mého názoru, velmi dobře orientuje a má s nemovitostmi mnoho zkušeností.

16


Nemovitosti

17

3 Nemovitosti Občanský zákoník v § 119 odst. 2, uvádí, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Z definice tedy vyplývá, že pozemky jsou vždy nemovitostmi, zatímco stavby jsou nemovitostmi pouze ty, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Jestli stavba odpovídá danému předpokladu je nutné posoudit vždy podle konkrétního případu (Janků, 2007).

3.1 Pozemek Přesnou definici pozemku nalezneme v § 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, kde je pozemek charakterizován jako část zemského povrchu odděleného od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Souhrnná specifika pozemku lze vymezit následným způsobem: • Pozemek jako část zemského povrchu je nezbytným předpokladem pro jakoukoli lidskou aktivitu. Je tedy nezastupitelný a nenahraditelný. • Množství pozemků, které jsou k dispozici, je omezené. Je to důsledek skutečnosti, že plocha zemského povrchu je konečná. Člověk nemůže vytvořit její další části. • Ovšem potřeby a zájmy lidí, které lze uspokojit jen je-li k dispozici příslušná část zemského povrchu (pozemek), rostou. • Pozemky patří k věcem, které se jako jedny z prvních staly předmětem vlastnictví. V současné době již není mnoho míst, kde by pozemky na Zemi neměly svého vlastníka. To tedy znamená, že subjekty, které pozemky nemají a potřebují je, je mohou získat jen tehdy, jestliže subjekty, které je mají, jim je přenechají anebo alespoň dovolí, aby na nich své potřeby a zájmy uspokojily. • Do určité míry nedostatek pozemků zmírňuje jejich nezničitelnost a také jejich schopnost sloužit nejrůznějším účelům, a to nejen následně, ale případně i souběžně. • Pozemky jsou vždy jednou ze základních složek životního prostředí. Všechny jejich zvláštnosti vyčleňují pozemky z množiny všech ostatních věcí jako objekty společenských vztahů a vyžadují i od zákonodárce, aby k nim při regulaci společenských vztahů jich se týkajících volil odpovídající prostředky (Pekárek, 2010).

18

Nemovitosti

Z hlediska právního vymezení pozemků je určitějším pojmem parcela. Parcelou se rozumí podle § 27 písm. b) zákona č. 344/1992 Sb. , pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Parcela je nejpřesněji a nejspolehlivěji vymezený pozemek, neboť její hranice jsou určeny geometrickým zaměřením a údaje o něm jsou zachyceny v katastru nemovitostí. Parcelaci podléhá území celého státu a souhrn výměry všech parcel by měl odpovídat celkové rozloze republiky. Pouze k pozemku, které je parcelou, lze převést vlastnické právo, zřídit věcné břemeno či zástavní právo (Janků, 2007).

3.2 Stavba Částečnou definici tohoto pojmu můžeme hledat v § 119 odst. 2, § 120 a § 121 občanského zákoníku, ale přímo tento pojem není definován. Definici lze nalézt až v podpůrném zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánovaní a stavebním řádu, ve znění p. p. (Rolný, 2003). Stavbou se obecně rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a využití. Za stavby se tedy považují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Pokud stavbu tvoří několik objektů, rozlišujeme mezi stavbami hlavními (které při jejich evidenci získají tzv. číslo popisné), a stavby vedlejší, jež mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Z tohoto důvodu se rozlišují pojmy součást a příslušenství (Janků, 2007). 3.2.1

Příslušenství věci

Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány (§ 121 občanského zákoníku). Příslušenství je tedy samo o sobě stavbou a tudíž nemovitostí, protože může existovat samostatně. Zda je, či není příslušenství užíváno s věcí hlavní, rozhoduje vlastník. Jako příklad příslušenství lze uvést studny, skleníky, dřevníky, kolny na nářadí (Janků, 2007). 3.2.2

Součást věci

Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila (§ 120 občanského zákoníku). Za součást stavby se považují další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. společnou chodbou, dveřmi, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa atd. Pokud mají části pouze společné instalace a jiným způsobem propojeny nejsou, nejedná se o provozní propojení.

Nemovitosti

19

Za zvláštní případ se považuje garáž. Může být součástí domu (je-li s ním provozně propojena), nebo je samostatnou věcí hlavní. Není příslušenstvím (Janků, 2007).

3.3 Byty a nebytové prostory Jedná se o zvláštní formu právního vztahu k reálné části nemovitosti. Vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům upravuje Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Díky tomu je umožněno vlastníkům bytového fondu (včetně obcí) převádět byty a nebytové jednotky do vlastnictví občanů i právnických osob. Jsou označovány souhrnným názvem jednotky. Jsou-li byty a nebytové prostory předmětem vlastnictví, považují se, v rozsahu působnosti zákona o vlastnictví bytů, za samostatné nemovitosti. Fakticky se jedná o „nemovitost v nemovitosti“, neboť na bytový dům můžeme pohlížet jako na jedinou nemovitost – budovu, tak i na „jednotky“. Vše záleží na tom, jak jsou zapsány v katastru nemovitostí (Janků, 2007). Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, § 2 uvádí, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Podobně jsou definovány nebytové prostory jako místnosti, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. V současnosti rozlišujeme v české republice tři základní kategorie bytů, a to v závislosti na osobě jejich vlastníka: • družstevní byty • nájemní byty • tzv. jednotky (byty které přímo vlastníme) Byty spadající do těchto kategorií mají z hlediska jejich užívání a nakládání s nimi zcela odlišný právní režim. Nabytím vlastnictví k bytu či nebytovým prostorům v domě vzniká vlastníkovi rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu, kam můžeme zařadit kotelny, kočárkárny, sušárny, prádelny, rozvody tepla, apod. Ovšem také sem patří i společné věci, které nejsou částí domu (např. altán, oplocení, studny). Velikost spoluvlastnického podílu se rovná podílu, který odpovídá poměru podlahové plochy bytu (nebytového prostoru) k celkové podlahové ploše všech bytů (nebytových prostorů) v daném domě. Při druhém a dalším převodu či přechodu vlastnictví k bytu (nebytovému prostoru) přechází ze zákona na nabyvatele též spoluvlastnický podíl na společných částech domu, kterého se nemohou zříci či zbavit. S vlastnictvím jednotky je spojena také povinnost starat se o řádnou správu domu (budovy). Jedná se především o zajištění provozu a oprav společných částí domu. Pro tento účel, poslední novela Zákona o vlastnictví bytů, zavádí pojem společenství vlastníků jednotek. Společenství vzniká v domech, jenž jsou rozdě-

20

Nemovitosti

leny na jednotky (alespoň pět), kde existují alespoň tři různí vlastníci těchto jednotek. Vzniklé společenství, jako samostatný subjekt, bude vykonávat svá práva a povinnosti jako vlastníci (Janků, 2007).

Vlastnické právo

21

4 Vlastnické právo Vlastnictví je jedním ze základních lidských a občanských práv. Takto je zakotveno v čl. 11 Listiny základních práv a svobod a jeho právní režim i ochrana jsou obsaženy v řadě zákonů obyčejných, zejména pak v zákoníku občanském a trestním (Pekárek, 2010). Jedna z obecných definic vymezuje vlastnictví jako právem stanovenou možnost vlastníka v mezích stanovených právním řádem držet, užívat a nakládat s věcmi podle své úvahy a ve svém zájmu, a to mocí, která není závislá na existenci moci kohokoliv jiného k téže věci v téže době. Ovšem tohle je absolutní definice povahy vlastního práva, a proto ji nemůžeme chápat jako neomezitelnou. Naopak existuje plno prostředků, jimiž lze omezit vlastníkova práva, avšak tyto prostředky musí vycházet výlučně ze zákonné úpravy a mají ve většina případů dočasné působení. Jedná se o elasticitu vlastnického práva. Jakmile omezení, resp. jeho příčina odpadne, vlastníkova práva oprávnění se obnovují znovu v plném rozsahu, aniž by byl nutný nějaký právní úkon (žádost, aj.) ze strany vlastníka či jiné osoby (Janků, 2007). K obsahu vlastnického práva patří i vlastníkovy povinnosti. Konstrukce právní úpravy vychází z toho, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3. Listiny základních práv a svobod). Vlastník je proto povinen respektovat zákaz zneužití vlastnického práva na újmu práv druhých i zákaz jeho rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Výkon vlastnického práva nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem (Bradáč, 2007). Vlastnictví jako základní právní institut, který zakotvuje existující ekonomické vztahy a z kterého vychází soukromoprávní rámec veškerého nakládání s nemovitostmi. Vlastnictví představuje soubor oprávnění svědčících osobě, která je podle zákona nazývána vlastník (Janků, 2007). Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci. Jedná se o: 1) právo věc užívat a požívat její plody a užitky umožňuje vlastníkovi realizaci užitné hodnoty věci, konkrétně využívat užitečných vlastností věci a brát z ní přírůstky, 2) právo s věcí disponovat je výrazem realizace směnné hodnoty a poskytuje vlastníkovi možnost rozhodovat o právním i faktickém osudu věci (převod, zničení, spotřebování), 3) právo věc držet dává vlastníkovi možnost mít věc ve faktické moci, je předpokladem realizace práva věc užívat a požívat a většinou i předpokladem dispozice s věcí (Bradáč, 2007).

22

Vlastnické právo


23

5 Nabývání vlastnictví nemovitostí K nabývání vlastnického práva může docházet různými způsoby, tj. na základě různých právních skutečností. Nejprve je nutné odlišit originární (původní) nabytí práva a derivativní (odvozené) nabytí. Základem pro rozlišování je skutečnost, zda nabyvatel neodvozuje své vlastnické právo od předchozího vlastníka – buď proto, že je získává nezávisle na něm, nebo, že vlastnické právo k věci vzniká poprvé (původní), nebo zda nabyvatel vstupuje do práv a povinností svého předchůdce (odvozené), tj. odvozuje své právní postavení od předchozího vlastníka (Bradáč, 2007). Originárním nabytím nemovitosti může dojít na základě právního jednání – zbudování stavby, ale i bez projevu vůle nabyvatele (např. změnou koryta řeky se zvětší pozemek). K derivativním způsobům nabytí vlastnictví patří např. koupě, darování, zdědění, prodej. Rozlišování má význam i z hlediska evidence nemovitostí, neboť v prvním případě se evidují nové údaje o nemovitostech, zatímco v druhém se podstata věcných evidovaných údajů (výměra, číslo parcely, atd.) v naprosté většině případů nemění (Janků, 2007). Tituly nabývání vlastnického práva jsou obsaženy v § 132 občanského zákoníku. Vlastnictví věci lze nabýt: a) kupní, darovací nebo jinou smlouvou, b) děděním, c) rozhodnutím státního orgánu, d) na základě jiných skutečností stanovených zákonem. ad a) Nabývání vlastnictví smlouvou Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak (§ 133 občanského zákoníku). Při nabývání vlastnictví na základě smlouvy (kupní, darovací, apod.) je důležité pro posuzování okamžiku nabytí, zda se jedná o nemovitost evidovanou v katastru nemovitostí či nemovitost v katastru neevidovanou. V prvním případě je k nabytí vlastnictví potřeba vklad vlastnictví do katastru nemovitostí. V druhém případě se vlastnictví ze zákona nabývá převzetím nemovitosti (Janků, 2007). ad b) Nabývání vlastnictví děděním Jedná se o přechod vlastnického práva ze zemřelé osoby (zůstavitele) na dědice z titulu poslední vůle nebo na základě posloupnosti. K nabytí vlastnického práva není zapotřebí žádného dalšího autoritativního rozhodnutí státního orgánu,

24


protože podle kogentního ustanovení § 460 občanského zákoníku se dědictví nabývá smrtí zůstavitele (Fiala, 2009). ad c) Nabývání vlastnictví rozhodnutím státního orgánu V úvahu přichází rozhodnutí soudu, pozemkového úřadu, stavebního úřadu apod. Nabývá-li se vlastnictví rozhodnutím státního orgánu, nabývá se vlastnictví dnem v něm určeným, a není-li určen, dnem právní moci rozhodnutí (občanský zákoník § 132). ad d) Nabývání vlastnictví na základě jiných skutečností stanovených zákonem Skutečnosti, na jejichž základě dochází k nabytí vlastnického práva, jsou uvedeny v občanském zákoníku a v dalších právních předpisech. • Nabytí vlastnického práva k přírůstkům věci (§ 135a Občanského zákoníku). Samostatné vlastnické právo se k přírůstkům nabývá až oddělením (separací) od věci hlavní. Do té doby jsou její součástí. Podobné je i nabytí vlastnictví tzv. akcesí, tj. ke všemu, co bylo dodatečně spojeno s věcí hlavní. V současné době není tento způsob nabývání v českém právním řádu upraven. U nemovitostí by se však mohlo vyskytnout s tzv. naplaveninami. • Nabývání tzv. vydržením. Jedná se o specifický způsob nabývání vlastnického práva. § 134 občanského zákoníků stanovuje následující předpoklady: způsobilý objekt (vlastnické právo může nabýt fyzická i právnická osoba), způsobilý předmět (vydržet lze jakoukoliv věc, která může být předmětem vlastnického práva, výjimka, jsou věci, které mohou být jen ve vlastnictví státu nebo zákonem určených právnických osob), oprávněná držba (nakládání s věcí jako se svou se zřetelem ke všem okolnostem, že držiteli věc patří), uplynutím vydržecí doby (3 roky držby u movitých věcí, 10 let u nemovitých věcí) nepřetržitost držby po celou vydržecí dobu (jakákoliv ztráta držby znamená konec běhu vydržecí lhůty). Splněním výše uvedených předpokladů dochází ze zákona k původnímu nabytí vlastnictví. Není potřeba žádného rozhodnutí či uplatnění, protože dochází k nabytí ze zákona. Výrok soudu má pouze deklaratorní povahu. U nemovitých věcí se zapíše záznam do katastru nemovitostí. • Nabývání zpracováním (§ 135b občanského zákoníku).


25

• Zákon, jako přímý nabývací titul. Účinností zákona č. 509/1991 Sb. (1. 1. 1992) se transformovalo právo osobního užívání pozemku existující k tomuto datu na právo vlastnické. Pro přesné určení vlastnických vztahů k pozemku byl rozhodující stav užívacího vztahu a charakter pozemku (zda byl pozemek zastavěný či nezastavěný). • Nabývání vlastnictví v případě neoprávněné stavby. Podle občanského zákoníku, je vlastníkem stavby stavebník, mohou se však stanovit sankce. O použití sankce rozhoduje soud. Jedná se buď o odstranění stavby na náklady vlastníka (vlastnické právo zanikne) nebo o přikázání za náhradu do vlastnictví vlastníkovi pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí (postup je možný pouze v případě, že odstranění stavby by nebylo účelné). Pokud soud nevyužije některou ze dvou sankcí, zůstane vlastnické právo ke stavbě zachováno stavebníkovi. Soud má možnost uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby (zřídí za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě) (Bradáč, 2007).

26



27

6 Omezení vlastnictví nemovitostí Vlastnické právo může být omezeno pouze se souhlasem vlastníka, jinak jen na základě zákona, a to především ve veřejném zájmu. Podle § 128 občanského zákoníku je vlastník povinen strpět, aby ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu byla na nezbytnou dobu v nezbytné míře a za náhradu použita jeho věc, nelze-li dosáhnout účelu jinak. Ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu. Omezení vlastnického práva, která platí za určitých podmínek pro všechny vlastníky a vyplývají přímo z právních předpisů. Jedná se o určitá vnitřní omezení a jsou označována jako tzv. pojmová omezení. Jsou to omezení vlastnického práva, která jsou spojena s jistými konkrétními vlastnickými právními vztahy, mají původ vně vlastnického vztahu a vyplývají převážně ze střetu konkrétního vlastnického práva s jinými právními vztahy (především s jinými vlastnickými právy), tato omezení lze označit jako skutečná omezení vlastnického práva. Do této skupiny patří i ta omezení, která plynou z úpravy tzv. sousedského práva. Občanský zákoník, § 127 uvádí, že vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Dále jsou v tomto paragrafu konkrétně stanovené zásahy (např.: nesmí obtěžovat hlukem, prachem, kouřem). Také upravuje možnost uložení povinnosti oplotit pozemek a také obsahuje povinnost umožnit vstup na nezbytnou dobu, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků (Bradáč, 2007).

6.1 Spoluvlastnictví Věc, ke které je vázáno vlastnické právo, může být vlastněna jedním subjektem nebo může patřit více subjektům společně. V těchto případech mluvíme o spoluvlastnictví. Spoluvlastníci se pokládají za jediného vlastníka společné věci. Mají stejná práva, jako má vlastník v případě individuálního vlastnictví (Bradáč, 2007). Rozeznáváme dvě právní formy spoluvlastnictví: a) podílové spoluvlastnictví, kdy jednotlivým spoluvlastníkům náleží ideálně určené podíly ke společné věci (počet není zákonem omezen, podíly mohou být stejné či různě velké), b) společně jmění manželů, které může vzniknout pouze mezi manžely (Janků, 2007).

28


6.1.1

Podílové spoluvlastnictví

Podílové spoluvlastnictví je právní vztah mezi dvěma nebo více osobami, kterým společně náleží vlastnictví k jedné a téže věci. Výkon jejich vlastnických práv je omezen spoluvlastnickými podíly k věci. Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (§ 137 občanského zákoníku). Vlastnictví podílu spoluvlastníkovi zajišťuje: • účast na výkonu práv a povinností vlastníka (rozhodující je velikost podílu jednotlivých vlastníků, která určuje rozsah práv), • účast na příjmech plynoucích ze spoluvlastnictví (např. z pronájmu věci), • podíl na nákladech na věc ve spoluvlastnictví (o vynaložení nákladů se v zásadě rozhoduje podle velikosti jednotlivých podílů, ovšem vlastník většinového podílu se může souhlasu k vynaložení nákladů na věc domáhat i soudní žalobou, kde vyslovený souhlas soudem zavazuje všechny spoluvlastníky bez rozdílu, zda s vynaložením nákladů souhlasili či ne). Podíl je tedy významný zejména pro vztahy mezi spoluvlastníky navzájem. Vůči třetím osobám naopak platí, že se společníci považují za jediný subjekt. To znamená, že z právních úkolů jednoho ze spoluvlastníků jsou navenek zavázáni všichni společně a nerozdílně. Stejně tak i třetí osoby mohou požadovat určité plnění z pohledávky vůči spoluvlastníkům od kteréhokoliv z nich v plném rozsahu (Janků, 2007). Podílové spoluvlastnictví vzniká stejným způsobem jako vlastnické právo. Při vzniku spoluvlastnictví musí být vždy stanovena velikost jednotlivých podílů. Podíly mohou být stejné či různě velké. Velikost se vyjadřuje zlomkem, případně procentem. Jeho konkrétní výše může být určena na základě dohody spoluvlastníků, právním předpisem nebo rozhodnutím příslušného státního orgánu (Bradáč, 2007). V ostatních případech, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné (§ 137 občanského zákoníku). Vztah mezi jedním spoluvlastníkem a ostatními ohledně spoluvlastnického podílu se nejvýrazněji projevuje při převodu spoluvlastnického podílu. Protože se jedná o změnu velmi podstatnou zajišťuje právní řád právní jistotu ostatních spoluvlastníků. Mohou nastat dvě skutečnosti: a) spoluvlastník převádí svůj podíl na osoby blízké (konkrétně definované v § 116 občanského zákoníku), b) spoluvlastník převádí svůj podíl na jiné osoby (Bradáč, 2007). Občanský zákoník v § 140 uvádí, že pokud se spoluvlastnický podíl převádí, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.


29

V prvním případě může tedy spoluvlastník svůj podíl bez dalších omezujících podmínek. U druhého případu má ovšem povinnost nabídnout podíl na odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Mluvíme o předkupním právu. Jeho rozsah je u jednotlivých spoluvlastníků úměrný jejich podílům. Zákon stanovuje lhůtu, v níž jsou, od obdržení nabídky na odkup, povinni se vyjádřit. U nemovité věci je lhůta stanovena na dva měsíce. Návrh se zpravidla podává formou zaslání kupní smlouvy spoluvlastníkům, kde jsou nabídnuty podmínky prodeje. Pokud jeden ze spoluvlastníků odmítne možnost odkoupit podíl, jeho část připadne poměrně ostatním. Teprve po odmítnutí, či nevyjádření se všech, může spoluvlastník podíl volně převést na třetí osobu. Musí však respektovat podmínky návrhu kupní smlouvy, které učinil spoluvlastníkům. Pokud by se od nich odchýlil, mají ostatní spoluvlastníci právo domáhat se u soudu žalobou neplatnosti prodeje podílu třetí osobě (Janků, 2007). K zániku podílového spoluvlastnictví dochází obecnými způsoby, kterými zaniká individuální vlastnictví (viz níže, kapitola 7 Pozbývání vlastnictví nemovitosti). Mimo toho může dojít ke zrušení spoluvlastnictví dohodou nebo rozhodnutím soudu na návrh některého spoluvlastníka. Dále pak splynutím podílu v osobě jediného vlastníka. Zrušení je ze zákona spojeno s vypořádáním (Bradáč, 2007). • V případě dohody: Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání; je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, musí být dohoda písemná. • V případě soudu: Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů (§ 142 občanského zákoníku). 6.1.2

Společné jmění manželů

Společné jmění může vzniknout jen mezi manžely (§ 136 občanského zákoníku). Tato forma spoluvlastnictví upravuje základní majetkové vztahy mezi manžely. Podle zákona je vznik společného jmění manželů vázán na okamžik uzavření manželství, ovšem připouští, aby se manželé dohodli, že společně jmění vznikne až ke dni zániku manželství. Tudíž teprve při zániku manželství se do společného jmění zahrne majetek a dluhy, které vznikly za trvání manželství. Pro smlouvu je předepsána forma notářského zápisu (Janků, 2007). Občanský zákoník přesně vymezuje, co všechno se zahrnuje do společného jmění manželů. Konkrétně v § 143 je vyjmenován majetek a závazky, které společné jmění tvoří. Avšak mezi manžely může být uzavřena tzv. manželská smlouva o vymezení rozsahu společného jmění manželů. Občanský zákoník § 143a uvádí, že manželé mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu

30


rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění manželů. Takto mohou manželé změnit rozsah majetku a závazků nabytých či vzniklých v budoucnosti, ale i majetku a závazků, které již tvoří jejich společné jmění. Předmětem této smlouvy mohou být i jednotlivé majetkové hodnoty a závazky. Jestliže je předmětem smlouvy nemovitost, která již náleží do společného jmění manželů nebo do výlučného majetku jednoho z nich, nabývá smlouva účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Smlouvu o odchylné úpravě správy majetku spadajícího do společného jmění manželů je možné uzavřít i jako „předmanželskou smlouvu“. Může ji tedy uzavřít muž a žena, kteří hodlají vstoupit do manželství, a to s účinky od uzavření manželství (Janků, 2007). K zániku společného jmění manželů dochází vždy zánikem manželství (rozvodem i prohlášení manželství za neplatné, smrtí jednoho z manželů, eventuelně prohlášením za mrtvého). Ovšem k zániku společného jmění manželů může dojít přímo ze zákona i za trvání manželství důsledkem jsou tyto situace: • Některému z manželů byl uložen trest propadnutí majetku. V tomto případě je zánik společného jmění důsledkem ochrany druhého manžela, neboť je spravedlivé, aby propadla pouze ta část, která po provedení vypořádání připadne odsouzenému manželovi. • Na manžela, který podniká je soudem prohlášen konkurs. Prohlášením konkursu zaniká úpadcovo společně jmění majetku a do podstaty spadá ta jeho část, s níž podnikal (Bradáč, 2007). Po zániku manželství následuje jeho vypořádání, které může být provedenou písemnou dohodou manželů nebo rozhodnutím soudu na návrh jednoho z bývalých manželů. Pokud nedojde k dohodě, provede, na základě návrhu, vypořádání soud. Pokud podle občanského zákoníku nedošlo do 3 let od zániku manželství k jeho vypořádání, připadnou k tomuto dni do výlučného vlastnictví jednotlivých manželů věci, které mají v držbě a užívají. Pokud některé věci užívají oba, připadnou do jejich podílového spoluvlastnictví (Janků, 2007).

6.2 Věcná břemena Věcná břemena náleží ke skupině věcných práv k věcem cizím. V současné právní úpravě je jejich základ obsažen v občanském zákoníku v ustanoveních § 151n až § 151p, jako omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného. Vlastník je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Těmto povinnostem odpovídají oprávnění, která jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti (tzv. ad rem) nebo s určitou osobou (tzv. ad personam). Předmětem vztahu věcného břemene může být pouze nemovitost. Povinným subjektem je ten, jehož nemovitost je zatížena určitou povinností, která jej zavazuje a omezuje ve výkonu vlastnických oprávnění k této nemovitosti. Může se jednat o osobu fyzickou, právnickou a nebo o samotný stát. Naopak oprávněný subjekt, je ten, kterému z tohoto vztahu náleží oprávnění odpovídající věc-


31

nému břemenu, tedy povinnosti tato oprávnění snášet. Může jím být vlastník určité nemovitosti nebo určitá osoba (Pekárek, 2010). Věcné břemeno může vzniknout: • Ze zákona: jedná se o věcná břemena, která vznikají přímo ze zákona, tedy jeho účinností. Jsou upraveny celou řadou veřejnoprávních předpisů, kam patří například zákon vodní, energetický a telekomunikační (Fiala, 2009). • Rozhodnutím příslušného orgánu: vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu. • Rozhodnutím soudu: při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve prospěch nově vzniklé nemovitosti, při řešení případu neoprávněné stavby, při zřízení práva cesty přes přilehlý pozemek. • Písemnou smlouvou: takto může zřídit věcné břemeno vlastník pozemku, však zákon umožňuje, aby smlouvu uzavřel i subjekt odlišný. Sama smlouva pro vznik věcného břemena není dostatečná. Břemeno vzniká až jeho vkladem do katastru nemovitostí (Pekárek, 2010). • Dohodou dědiců v dědickém řízení: tuto dohodu uzavírají dědicové při projednávání dědictví a schválí ji soud. Věcné břemeno je zapisováno do katastru nemovitostí. • Na základě závěti: jedná se o možnost zůstavitele zřídit věcné břemeno v závěti jako důsledek jeho způsobilosti disponovat s věcí i pro případ smrti. Zřízení věcného břemena nelze považovat za podmínku (§ 478 občanského zákoníku) v důsledku níž by byla závěť neplatná (Janků, 2007). • Vydržením: v souladu s ustanovením § 151o občanského zákoníku. V případě, že jsou splněny předpoklady pro nabytí práva odpovídající věcnému břemeni vydržením, vzniká toto věcné břemeno uplynutím desetileté vydržecí lhůty. Není zapotřebí zápis do katastru nemovitostí (Fiala, 2009). Věcné břemeno může zaniknout dohodou o zániku. Dále v důsledku právní události (v případě zániku nemovitosti – dům vyhoří) či na základě rozhodnutí státního orgánu (soudu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu) při změně poměrů. Věcná břemena, která jsou omezena na dobu určitou či k určitému účelu, zanikají uplynutím stanovené doby, dosažením účelu (Janků, 2007). Pokud je věcné břemeno vázáno k určité osobě může zaniknout smrtí, případně jiným znikem oprávněné osoby (Pekárek, 2010).

6.3 Zástavní právo Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy (§ 152 občanského zákoníku). Zástavní právo zřizuje určité osobě práva, vážící se přímo k věci (kterou tato osoba ale nevlastní). Jedná se o právo, jehož účelem je zajišťovat pohledávku věřitele ze smlouvy vůči dlužníkovi. Pokud je zastavenou věcí nemovitost, nazývá se zástavní právo jako hypotéka.

32


Jde o zajištění pohledávky takovým způsobem, že v případě nesplnění povinnosti plynoucí ze smlouvy dlužníkovi, je věřitel oprávněn domáhat se prodeje zastavené věci, aby z výtěžku z prodeje byla pokryta jeho pohledávka (zbývající část ceny je povinen dlužníkovi vrátit). Při domáhání prodeje zastavené věci je důležité zda zřízení zástavního práva bylo upraveno občanským či obchodním zákoníkem. V prvním případě, při nesplnění závazku dlužníkem, se může věřitel domáhat splnění pouze návrhem k soudu na prodej soudní dražbou a nikoliv mimosoudním prodejem věci, které je možné při úpravě podle obchodního zákoníku. Zástavní právo k nemovitosti vzniká: • smlouvou, která musí být vždy písemná a musí být vložena do katastru nemovitostí, • schválenou dědickou dohodou (na základě usnesení soudu), • ze zákona (např. finanční úřad může jako správce daně k zajištění daňové pohledávky zřídit svým rozhodnutím zástavní právo k nemovité věci daňového dlužníka). V případě, že by zastavená nemovitost byla převedena na jiného majitele přechází postavení zástavního dlužníka na nového vlastníka (nikoliv však dluh, k jehož zajištění byla hypotéka zřízena) (Janků, 2007). Zanikne-li zástavní právo k nemovitým věcem, k nimž vzniklo vkladem do katastru nemovitostí, provede se k témuž dni jeho výmaz (občanský zákoník § 171).


33

7 Pozbývání vlastnictví nemovitosti Při zániku vlastnického práva je důležité rozlišovat druh zániku. • Zánik absolutní: jedná se o skutečnost, kdy vlastnictví jedné osoby zanikne, aniž by je nabyla osoba jiná. Spolu s vlastnictvím zaniká i věc samotná (např. odplavení stavby při povodních, demolice stavby). • Zánik relativní: v tomto případě vlastnické právo zaniká jednomu vlastníkovi, ale zároveň jej nabývá někdo jiný (ve většině případů tyto tituly odpovídají derivativnímu nabytí vlastnictví jinou osobou či osobami) (Janků, 2007). V občanském zákoníku nenajdeme výslovnou úpravu jednotlivých způsobů zániku vlastnického práva. Přesto lze jmenovat tyto konkrétní způsoby: 1. Na základě projevu vůle vlastníka • Smlouvou, kde jednotlivé způsoby pozbytí vlastnického práva se shodují s nabývacími způsoby na základě smlouvy (např.: kupní, darovací, směnná, o převodu vlastnického práva) (Bradáč, 2007). • Opuštění věci je zvláštním případem zániku vlastnického práva (v případě, že vyjadřuje vůli vlastníka nebýt již dále vlastníkem věci). Opustit lze věc, pokud to zákon nezakazuje. Takto můžeme opustit i nemovitost (pole, les, zahradu). Vlastnictví v těchto případech přechází na stát (Janků, 2007). • Zničení věci – právní úkon vlastníka, kterým zanikne vlastnické právo. U nemovitostí se jedná o demolici. • Spotřebováním – případ, kdy se vyčerpá užitná hodnota. U nemovitostí prakticky nepřichází v úvahu. 2. Nezávisle na vůli dosavadního vlastníka • Zánik věci – výsledek je stejný jako u zničení věci vlastníkem, ale v tomto případě je zánik věci událostí (požár, zemětřesení). • Ztráta věci je u nemovitosti prakticky nemožná. V případě movitých věcí jde o zánik vlastnického práva, jestliže nebyla vlastníkovi vrácena nebo se o ni nepřihlásil do jednoho roku. Po uplynutí této lhůty se vlastníkem věci stává stát. • Smrtí vlastníka zaniká jeho vlastnické právo. Vlastnictví přechází na dědice nebo (jestliže dědictví nenabyl žádný z dědiců) připadá státu. • Zánik vydržením - nastává za splnění podmínek stanovených pro jeho nabytí oprávněným držitelem. (Pokud se nejedná o spoluvlastnictví, nelze aby k jedné věci existovalo vlastnické právo dvou různých subjektů.) • Rozhodnutím státního orgánu – např.: rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, rozhodnutím soudu v trestní věci,

34


jestliže soud pravomocně uložil trest propadnutí majetku nebo propadnutí věci nebo ochranné opatření zabrání věci, při prodeji věci v rámci výkonu rozhodnutí exekuce, rozhodnutím soudu o neoprávněné stavbě (Bradáč, 2007).

Smlouvy

35

8 Smlouvy Účastníci jsou povinni dbát, aby při úpravě smluvních vztahů bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku rozporů (občanský zákoník § 43). Jedná se o dvou nebo vícestranné právní úkony, které vznikají souhlasným projevem vůle více stran (tzv. konsensem). Smlouvy patří k těm právním skutečnostem, ze kterých nejčastěji vznikají subjektivní práva a povinnosti. Smlouvy, které jako právní skutečnosti zakládají, mění, zajišťují a ruší právní vztahy bývají v právních řádech typizovány. Ovšem v řadě případů je subjektům právních vztahů umožněno dohodnout se jinak. Jedná se o jakási vzorová pravidla chování, která zákon svým adresátům nabízí, a pokud je adresáti svou dohodou ve smlouvě nevyloučí, platí pro jejich vztahy zákonná úprava (Fiala, 2009).

8.1 Smlouva o smlouvě budoucí Smlouva o smlouvě budoucí je upravena v obecných ustanoveních občanského zákoníku (§ 50a), tak i obchodního zákoníku (§ 289). Jednotlivá úprava je rozdílná. Ovšem v obou případech je vyžadována písemná forma projevu vůle a stanovena podmínka sjednání doby, do které bude vlastní smlouva uzavřena. Pokud je předmětem smlouvy nemovitost bude se výlučně řídit ustanovením občanského zákoníku, a to i v případě, že účastníci budou podnikatelé. V případě nedodržení zákonem stanovené podmínky o sjednání doby, do které bude uzavřena vlastní smlouva, má za následek neplatnost smlouvy. Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitost nezakládá vlastnická práva k nemovitostem, a není tedy ani podkladem pro zápis těchto vlastnických práv v evidenci katastru nemovitostí. Na základě této smlouvy se mezi účastníky zakládá povinnost uzavření dalšího smluvního vztahu (Rolný, 2003). Občanský zákoník § 50a: 1. Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. 2. Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno. 3. Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Občanský zákoník § 50b: Ustanovení § 50a se použije přiměřeně i na smlouvy, kterými se účastníci dohodli, že obsah smlouvy bude ještě doplněn, pokud přitom dali nepochybně

36

Smlouvy

najevo, že smlouva má platit, i kdyby k dohodě o zbytku obsahu smlouvy nedošlo.

8.2 Kupní smlouva Jedná se o nejčastější formu převodu vlastnických práv k věci. Kupní smlouvu upravuje občanský zákoník v § 588 a následujících. Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Kupní smlouva je dvoustranný právní úkon, kde na jedné i druhé straně může vystupovat více účastníků. Uzavření kupní smlouvy je podmíněno dohodou účastníků o jejích podstatných náležitostech (předmětu koupě a kupní ceně). Ve smlouvě nesmíme opomenout označit nemovitost parcelním číslem, pokud se jedná o pozemek a budovu číslem popisným a evidenčním, má-li ho přiděleno. Součástí kupní smlouvy na nemovitost mohou být i vedlejší ujednání (např. předkupní právo věcné § 603 Občanského zákoníku, viz příloha A). V případě koupi nemovitosti jsou ujednání v kupní smlouvě určeny individuálně a to tak, aby splňovaly podmínky pro zápis vlastnických práv příslušným katastrálním úřadem (Rolný, 2003). Občanský zákoník § 43 uvádí, že písemnou formu musí mít smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků. Pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině. Jak bylo výše zmíněno, je důležité v kupní smlouvě dohodnout podstatné náležitosti. Především popis předmětu koupě. U nemovitostí je nutné údaje přesně opsat z výpisu z katastru nemovitostí. Může se stát, že stavba nemá přesně přidělené číslo popisné nebo evidenční, v tomto případě se ve smlouvě uvádí, k jakému účelu se stavba používá. Zpravidla tuto informaci zjistíme z kolaudačního rozhodnutí nebo nabývacího titulu. Pokud popisujeme pozemky je nutné je označit úplnými a přesně opsanými parcelními čísly z výpisu a označit druh pozemku (např. zahrada, pastvina). Kupní cena musí být vyjádřena v penězích (konkrétní částkou) nebo musí být uveden alespoň způsob jejího dodatečného určitého stanovení po uzavření kupní smlouvy (Janků, 2007).

8.3 Směnná smlouva Na základě občanského zákoníku v § 611 se ustanovení o kupní smlouvě přiměřeně použijí i na smlouvu, podle které si smluvní strany směňují věc za věc, a to tak, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující.

Smlouvy

37

U směnné smlouvy je potřeba také rozlišovat, zda se jedná o převod movitých nebo nemovitých věcí. V případě směny nemovitosti se tento závazkový vztah řídí ustanovením podle občanského zákoníku o kupní smlouvě, a to i v případě, že se jedná o subjekty, u nichž se jejich závazkové vztahy jinak řídí obchodním zákoníkem. Pokud by se stalo, že by došlo ke směně nemovitostí o rozdílné hodnotě, jednalo by se o částečné darování (Rolný, 2003).

8.4 Darovací smlouva Občanský zákoník § 628: 1. Darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechává nebo slibuje obdarovanému, a ten dar nebo slib přijímá. 2. Darovací smlouva musí být písemná, je-li předmětem daru nemovitost a u movité věci, nedojde-li k odevzdání a převzetí věci při darování. 3. Neplatná je darovací smlouva, podle níž má být plněno až po dárcově smrti. Z definice občanského zákoníku vyplývá, že se jedná o dvoustranný právní úkon. K darovací smlouvě se v podstatě požadují obdobné náležitosti jako u smlouvy kupní, až na to, že převod se provádí bezúplatně (Janků, 2007). Darovací smlouva, na jejímž základě dochází k převodu nemovitosti, musí obsahovat náležitosti, které jsou podmínkou pro provedení vkladu do katastru nemovitostí (viz příloha B). Případ, kdy jeden z manželů chce druhému manželovi darovat nemovitosti, která patří do společného jmění manželů, by byl neplatný a je posuzován jako obcházení zákona podle ustanovení § 39 občanského zákoníku. Manželé však mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění manželů (viz výše 6.1.2. Společné jmění manželů). Občanský zákoník § 629 ukládá dárci povinnost při nabídce daru upozornit na vady, o nichž ví. Má-li věc vady, na které dárce neupozornil, je obdarovaný oprávněn věc vrátit. Na základě § 630 občanského zákoníku se dárce se může domáhat vrácení daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. Podmínkou je hrubé porušení dobrých mravů (§ 3 občanského zákoníku). Toto právo je možné uplatnit v tříleté lhůtě od doby, kdy byly ze strany obdarovaného naplněn výše zmiňované znaky. Právo zaniká smrtí dárce, pokud se dárce před svou smrtí navrácení daru nedomáhal. V opačném případě se mohou dědicové dárce navrácení daru domáhat. Dárce se může navrácení daru domáhat i na dědicích obdarovaného, pouze však v případě, že prokazatelně požadoval navrácení daru na obdarovaném ještě před jeho smrtí. Pokud je předmětem daru, který se má vrátit nemovitost, děje se tak na základě soudního rozhodnutí (pokud obdarovaný odmítne dar vrátit) nebo notář-

38

Smlouvy

ského osvědčení tak, aby mohl být v katastru nemovitostí uskutečněn záznam o změně vlastníka nemovitosti (Rolný, 2003).

8.5 Nájemní smlouva Nájem je nejčastějším právním důvodem užívání nemovitosti jinou osobou než je vlastník. Vztah mezi vlastníkem a nájemcem je upraven nájemní smlouvou. Smlouva je upravena v občanském zákoníku jako závazkový vztah, který umožňuje vlastníkovi přenechat nemovitost jinému. Osoba, která do nájmu věc dává se nazývá pronajímatel a osoba, která věc za nájemné placené pronajímateli, je nájemce. V zájmu určitosti předmětu je důležité ve smlouvě pronajímanou věc vždy řádně popsat. Ukončit nájemní vztah lze dohodou nebo výpovědí u nájemní smlouvy, která je na dobu neurčitou. Zvláštním ustanovením podléhá nájem bytů. Občanský zákoník jej upravuje ve čtvrtém oddílu (§ 685 až 716). V dalších oddílech upravuje občanský zákoník zvláštní ustanovení, která se týkají nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení a podnájmu bytu. Také nájem družstevního bytu musí splňovat podmínky jednotlivých bytových družstev, které však nesmí odporovat tzv. kogentním ustanovením občanského zákoníku. Nájemní smlouva bytu musí obsahovat tyto podstatné části: • určení smluvních stran, pronajímatele, nájemce, • označení bytu (číslo popisné, velikost bytu – výměra v m², podlaží, kategorie bytu a příslušenství), • rozsah užívání bytu, • způsob výpočtu nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu, případně konkrétně jejich výši. Občanský zákoník v § 687 až 699 upravuje široký komplex práv a povinností pronajímatele a nájemce (Janků, 2007).


39

9 Katastr nemovitostí Katastrální zákon č. 344/1992 Sb. § 1 definuje katastr jako soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle katastrálního zákona. Jedná se o veřejnou listinu, do které má každý právo nahlížet (v úředních hodinách příslušného katastrálního úřadu) a pořizovat si pro svoji potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. V současné době lze do katastru nemovitostí nahlížet i za pomoci internetu. Správu katastru nemovitostí ČR provádí Český úřad zeměměřičský a katastrální. Zeměměřičské a katastrální inspektoráty kontrolují správu a vedení katastru nemovitostí jednotlivými katastrálními úřady. Katastrální úřady jsou orgány statní správy, které jsou zřizovány na úrovni krajů s územními pracovišti. Územní pracoviště většinou sídlí v hlavních městech správních okresů. Řízení, které probíhá před katastrálními úřady, má povahu správního řízení (navrhovatel se může proti rozhodnutí úřadu odvolat) (Janků, 2007).

9.1 Předměty evidence Podle § 2 katastrálního zákona se v katastru evidují: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to 1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, 2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách, d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odstavce 1 písm. b) nebo c), požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odstavce 1 písm. b) nebo c), v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis.

40


9.2 Zápisy do katastru nemovitostí Mezi nejvýznamnější činnosti při vedení katastru jsou úkony spojené se zápisy vlastnických, věcných práv k nemovitostem. U nemovitostí, které podléhají ze zákona evidenci v katastru je jedině zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí je spolehlivým dokladem o existenci vlastnictví určité osoby. Ovšem zápisy mohou být i vyvráceny. Pokud chce některá osoba napadnout např. platnost listin, na jejichž základě byl vklad proveden, má možnost podat mimořádný opravný prostředek (návrh na obnovu řízení) a domáhat se zrušení rozhodnutí katastrálního úřadu. Zápisy provádí katastrální úřad na základě návrhu doloženého příslušnými listinami. Zákon rozeznává tři druhy zápisů: 1. Vklad: nejdůležitější druh zápisu. Věcná práva vznikají vkladem do katastru jen k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorům evidovaným v katastru nemovitostí. Předměty vkladu jsou zapisovány na základě smluv (např.: smlouvy o převodu vlastnictví), dohod (např. dohody o vypořádání společného jmění manželů, je-li předmětem vypořádání nemovitost) a prohlášení (např.: prohlášení vlastníka budovy podle zákona o vlastnictví bytů). 2. Záznam: pouze osvědčuje právní skutečnost, na jejímž základě již dříve, vlastnické či jiné věcné právo, vzniklo, změnilo se, či zaniklo. Záznam nemá povahu správního řízení. Katastrální úřad proto nevydává o záznamu správní rozhodnutí. Záznamy se do katastru nemovitostí zapisují na základě ohlášení změny údajů v katastru nemovitostí vlastníkem nebo jiným oprávněným, doložené listinou, která změnu dokládá, nebo na základě listin, které překládají k zápisu příslušné státní orgány. 3. Poznámka: je zapisována katastrálním úřadem na základě oznámení soudu nebo jiného státního orgánu změny, které se dotýkají právního stavu nemovitostí a které omezují dispoziční volnost vlastníka ve vztahu k jeho nemovitostem (např.: zahájení řízení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, vyhlášení konkursu na majetek vlastníka nemovitosti, zahájení vyvlastňovacího řízení) (Janků, 2007).

9.3 Obsah katastru nemovitostí Katastr obsahuje (§ 3 katastrálního zákona): a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru,


41

c) údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona, d) údaje o podrobných polohových bodových polích, e) místní a pomístní názvosloví. Obsah katastru nemovitostí je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území, kde operát tvoří (§ 4 katastrálního zákona): a) soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, b) soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech a skutečnostech uvedených v § 2 odst. 4 písm. b) až i), c) souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, d) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, e) sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru.

42


Nemovitosti a realitní kanceláře

43

10 Nemovitosti a realitní kanceláře Pokud chceme koupit, prodat nebo pronajmout nemovitost máme několik možností jak postupovat a získat zájemce. Jednou z možností je využit služeb realitní kanceláře. Obrátit se na ni s žádostí o zprostředkování koupě či prodeje. Český realitní trh funguje v současné době standardním způsobem, který je srovnatelný s jinými evropskými zeměmi. Jedná se o výsledek postupného získávání zkušeností od zahraničních společností. V České republice je registrováno kolem 40 000 subjektů, kteří poskytují realitní činnost, z toho je asi 1000 až 1500 větších kanceláří. I přesto takové množství jsou realitní kanceláře nadále zakládány. Roku 1991 vznikla Asociace realitních kanceláří České republiky, která je největším profesním sdružením odborníků, obchodníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice (v dnešní době čítá členská základna kolem 200 realitních kanceláří z celé republiky) (Janků, 2007).

10.1 Realitní kancelář Gaute, a.s. Společnost Gaute, a. s. působí na realitním trhu již od roku 1996. Realitní kancelář nabízí služby v oblasti zprostředkování prodeje, nákupu a pronájmu všech typů nemovitostí. Má zkušenosti v oblasti dražeb a výběrových řízení. Gaute, a. s. je členem obchodní sítě Realitní společnosti České spořitelny a Asociace realitních kanceláří České republiky. Realitní společnost, díky širokému spektru služeb a aktivit, založila další společnosti v rámci skupiny Gaute. Patří sem Gaute Corp., a.s., která se zabývá především financováním nákupu nemovitostí v oblasti průmyslu. Tyto nemovitosti následně spravuje a pronajímá. Poté to je Gaute Investment, a.s., kde, jak název vypovídá, se jedná o investiční společnost, která se zaměřuje na výběr a realizaci vlastních developerských projektů. Dále je to Gaute Centrum, a.s., které provozuje vlastní obchodně-administrativní centrum na jedné z hlavních tříd města Brna. Právě v Brně realitní kancelář Gaute, a.s. sídlí. Pro prodávající zákazníky zajišťuje Gaute, a.s.: • prohlídku nemovitosti a doporučení prodejní ceny, • prezentace nemovitosti (tištěná inzerce ve specializovaných realitních médiích, denním tisku a realitních novinách RealTip, prezentace na realitních serverech, vývěsky, nabídka nemovitosti přímo v Hypotečním centru České spořitelny, a.s. a další), • prohlídky prováděné přímo na místě, vždy za účasti makléřů, • oslovení klientů z vlastní databáze, • právní servis (jedná se o vypracování návrhů smluv, zajištění potřebné dokumentace pro prodej a další).

44


Služby poskytované kupujícím: • evidence do databáze a informování o nových nabídkách, • prohlídky míst za účasti makléřů, • možnost právního servisu (vypracování návrhů smluv – kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a další), • zajištění potřebné dokumentace (list vlastnictví, snímek z katastrální mapy atd.). Společnost oběma stranám garantuje profesionální servis. Postará se o bezpečnou úhradu kupní ceny, úhradu daně z převodu nemovitosti z kupní ceny za prodávajícího přímo na účet finančního úřadu. Je pojištěna pro případ rizik, které vyplývají z realitních činností. Každý měsíc vydává Gaute, a.s. své vlastní realitní noviny, kde nabízí nemovitosti z celé Moravy (Gaute.cz).

10.2 Postup Gaute, a.s. při uzavírání smluv Proces uzavírání smluv je poměrně složitý a musí být pečlivě připraven a zvážen každý krok. V následujících bodech je popsán postup z pohledu realitní společnosti Gaute, a.s., jež oslovil zákazník, který potřebuje prodat nemovitost. 1. První důležitým krokem je zajistit zákazníka, který má zájem o služby realitní kanceláře. Klient může realitní společnost oslovit sám, například na základě doporučení známých nebo informací z internetu, reklamních novin. Také makléři mohou sami oslovit majitele nemovitosti. 2. Poté následuje prohlídka prodávané nemovitosti, získání základní dokumentace k nemovitosti. Jedná se o výpis z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy, nabývací listinu (např. kupní smlouva, dědické rozhodnutí), prověření právních vztahů, zástav, omezení, zatížení a další. Propočítá se velikost dané nemovitosti, jejich jednotlivých částí a stanoví se prodejní cena. 3. Dalším krokem je příprava návrhu zprostředkovatelské smlouvy. Výběr typu smlouvy a dohoda jednotlivých částí. Realitní kancelář využívá služeb nezávislých advokátů, ovšem zákazník si může domluvit vlastního právního poradce, který mu pomůže zprostředkovatelskou smlouvu sjednat. 4. Po dohodě jednotlivých bodů zprostředkovatelské smlouvy a při spokojenosti na obou stranách dochází k uzavření smlouvy, tedy k podpisům. 5. Následuje fotodokumentace, sepsání kompletních informací o nemovitosti a nabídka klientům, které má společnost v databázi poptávajících. V případě nenalezení kupujícího touto cestou, následuje nabídka široké veřejnosti. Nemovitost je prezentována pomocí tištěné inzerce ve specializovaných realitních médiích, v denním tisku a v realitních novinách


45

RealTip, které společnost Gaute, a.s. vydává. Dále pokračuje prezentace pomocí realitních serverů (www.gaute.cz, www.sreality.cz, www.rscs.cz, www.reality.cz, www.reals.cz a další). Využívá se i prezentace na vývěskách umístěných na obchodních místech České spořitelny, v obchodních místech dalších bank v centru Brna a v mnoha okolních obcích. Také se nabídne nemovitost přímo v Hypotečním centru České spořitelny, a.s. 6. Dalším krokem jsou prohlídky prodávané nemovitosti, kde je za účasti makléře nemovitost přímo prezentována potencionálnímu zájemci. 7. Pokud má kupující o nemovitost zájem, je sepsána rezervační smlouva. Skládá se blokační záloha. Pokud nemá zájemce k dispozici celou kupní cenu a uvažuje o využití financování prostřednictvím banky, nabízí realitní kancelář Gaute, a.s. pomoc se získáním úvěru u banky. Mezitím už se připravuje smlouva o budoucí kuní smlouvě a kupní smlouva, domlouvá se způsob zabezpečení kupní ceny, resp. její úschova (např. notář) a při splnění podmínek ohledně prodeje, následně vyplacení prodávající straně. 8. Sepisuje se návrh na povolení vkladu do katastru nemovitostí, Smlouva o notářské úschově, znalecký posudek (ne starší než 3 měsíce), který je potřeba k určení výše daně z převodu nemovitosti. Daň z převodu nemovitosti platí prodávající, ale ze zákona je ručitelem kupující. Je proto vhodné dávat do depozitní úschovy částku včetně daně. V případě využití bankovního úvěru je potřeba sepsat smlouvu budoucí o budoucí kupní smlouvě. Vyřešit smlouvu ohledně zástavního práva a vkladu tohoto práva do katastru nemovitostí. Poté banka poskytne peníze. 9. Dále je podepsána kupní smlouva. Jakmile katastr nemovitostí povolí vklad kupní smlouvy, jsou na základě výpisu z katastru nemovitostí, kde už je uveden nový majitel (tedy kupující), prodávajícímu vyplaceny peníze a zaplacena daň z převodu nemovitosti finančnímu úřadu. Realitní společnost nabízí pomoc s přepisy energií. Pomůže s daňovým přiznáním a předáním nemovitosti. U předávání je dobré sepsat předávací protokol, zapsat stavy energií, vody, plynu a sepsat vše, co je předáváno. 10. Následuje fakturace za poskytnuté služby od realitní kanceláře. 11. Závěrem posílá realitní společnost Gaute, a.s. děkovný dopis.

10.3 Druhy zprostředkovatelský smluv Realitní společnosti obvykle sepisují s klientem zprostředkovatelskou smlouvu. Tyto smlouvy jsou upřesněny jak v bchodním zákoníku, tak v zákoníku občanském. Podle občanského zákoníku (§ 774) se zprostředkovatel na základě zprostředkovatelské smlouvy zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele.

46


Na druhou stranu definice v obchodním zákoníku § 642 uvádí, že smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli úplatu (provizi). Základním rozdílem je, že v případě obchodního zákoníku má realitní společnost nárok na provizi za zprostředkování příležitosti například k prodeji, který se nakonec ale nemusí uskutečnit. Kdežto v prvním případě, má nárok na odměnu, když se dosáhne výsledku (např. nemovitost se prodá). U každého případu musí být samozřejmě uzavřena písemná zprostředkovatelská smlouva, kde je zprostředkování jejím předmětem. Důležité je, aby si ve smlouvě stanovili výši odměny. Realitní společnosti uzavírají oba typy smluv podle obchodního zákoníku i občanského zákoníku. Vždy podle toho o jakého klienta se jedná, zda o fyzickou osobu či právnickou. Každá dobrá zprostředkovatelská smlouva s realitní společností by měla jasně a jednoduše definovat: • jaké jsou závazky realitní kanceláře vůči klientovi (např. zajištění inzerce, makléře, potřebného právního servisu, vypracování smluv právníkem, podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí), • jaká je minimální cena nemovitosti, • výši provize a také určit jakým způsobem se bude počítat (zda se cena nemovitosti navýší, nebo se bude odečítat), • sankce za případné porušení závazků klientem, včetně přesné definice o které závazky se jedná (např. uzavření obchodu jen prostřednictvím realitní kanceláře), (iDNES.cz, 10. 3. 2010, Markéta Davidová). Společnost Gaute, a.s. uzavírá s klienty několik základních druhů smluv. Můžeme je rozdělit na exkluzivní a neexkluzivní smlouvy. Poté se u každého typu vyskytuje mnoho variant, vždy záleží jestli se jedná o pronájem či prodej a podle kterého zákoníku bude zprostředkovatelská smlouva sepsána, protože každý má svá specifika. 10.3.1

Neexkluzivní zprostředkovatelská smlouva

Pokud si s realitní kanceláří sepíšeme neexkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu, znamená to, že můžeme využít služeb i jiné realitní společnosti, která bude naši nemovitost též nabízet. Tento druh smlouvy má své výhody i nevýhody. Zákazníkovi přijde, že není vázán pouze na jednu kancelář, má pocit, že se jeho nemovitost rychleji prodá, pronajme, když ji bude nabízet více realitních kanceláří apod. Ovšem na druhou stranu potencionálního kupujícího (nájemce) může odradit fakt, že než se pro nemovitost rozhodne a vše papírově vyřídí, mezitím mu ji prodá jiná realitní kancelář a nic s tím neudělá. Také kolikrát mnoho stejné inzerce navodí dojem, že s nemovitostí je něco v nepořádku, když ji nabízí tolik společností. Právě z těchto důvodů realitní kanceláře nejraději


47

sjednávají exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy. V případě kvalitní a renomované realitní společnosti má klient jistotu, že o své nemovitosti a ni o své finance nepřijde. Bude mít kvalitní služby a výše uvedený případ se nestane. V příloze jsou dvě ukázkové smlouvy, které realitní kancelář Gaute, a.s. používá v případě sepsání neexkluzivní zprostředkovatelské smlouvy. První je smlouva na prodej (příloha C), která je sepsána podle občanského zákoníku a druhá (příloha D) je zprostředkovatelská smlouva pro nájem, která je sepsána podle obchodního zákoníku. Jednotlivé body smluv jsou v tomto pořadí: 1. V prvním bodě jsou definovány smluvní strany. Na straně zájemce může být právnická či fyzická osoba. Na straně zprostředkovatele je Gaute, a.s. Obě strany jsou přesně definovány, jejich název (jméno), sídlo (trvalá adresa), IČ (číslo občanského průkazu), v případě právnické osoby dále kde je zapsána v obchodním rejstříku a kdo firmu zastupuje. 2. Druhým bodem je předmět smlouvy. Je rozdělen na dva odstavce. 2.1. Nejprve je definována zprostředkovatelská činnost, aby došlo k uzavření nájemní (kupní smlouvy) a stanovené podle kterého paragrafu konkrétního zákoníku. 2.2. Druhým odstavcem je popsána nemovitost, která bude nabízena k pronájmu (koupi). Nemovitost musí být opravdu přesně popsána, nejlépe jak je popsána ve výpise z katastru nemovitostí (číslo parcely, budovy, výměra v m², obec v které se nachází a další). 3. Ve třetím bodě je sjednána kupní cena (nájemné) a další podmínky zájemce. Tento bod má 3 odstavce. 3.1. První uvádí výši ceny (nájemného), kterou navrhuje zájemce. 3.2. V dalším je lhůta 10 dnů ode dne výzvy k uzavření smlouvy, ve které se zavazuje zájemce sjednat s kupujícím (nájemcem) smlouvu prostřednictvím zprostředkovatele. 3.3. Poslední odstavec je zaměřen na případ, kdy se zprostředkovateli podaří sehnat kupujícího (nájemce) ovšem za cenu nižší, než byla původně domluvena. Zájemce se musí rozhodnout, zda na tuto cenu přistoupí a pokud ano, je souhlasem vázán, tak, jakoby nižší cena byla uvedena ve smlouvě. 4. Čtvrtý bod projednává dobu trvání smlouvy. Má dva odstavce. 4.1. V prvním je stanovena doba šesti měsíců. 4.2. Druhý odstavec definuje situaci ohledně prodloužení, kdy se po šesti měsících, v případě, že klient smlouvu písemně neukončí, změní se doba trvání smlouvy na dobu neurčitou. Ovšem každá strana může tuto smlouvu vypovědět. V tomto vzoru je uvedeno 6 měsíců, ale strany se mohou dohodnout na úplně jiné délce trvání. 5. Pátý bod projednává provizi, která náleží zprostředkovateli. Tato část smlouvy má dva odstavce.

48


5.1. V prvním je přesně napsaná výše částky v korunách českých a je napsána skutečnost, že k částce bude připočítána daň z přidané hodnoty. 5.2. Druhý odstavec říká, že tato provize je splatná okamžikem splnění předmětu této smlouvy, který je sjednán v druhém bodě. 6. Část šestá pojednává o smluvních povinnostech zájemce. Má celkově čtyři odstavce. 6.1. Prvním se zájemce zavazuje, že zprostředkovateli poskytne úplně a pravdivě všechny dostupné údaje o nabízené nemovitosti, dokumentaci a podklady, které má k dispozici. 6.2. V druhém je povinnost neprodleně písemně uvědomit realitní společnost, pokud získá nájemce (kupujícího) bez přičinění zprostředkovatele. 6.3. Třetím odstavcem se zájemce zavazuje, že s potencionálním nájemcem (kupujícím) bude jednat jen za účasti zprostředkovatele. Dále povinnost potvrdit údaje o nájemci (kupujícím), které mu zprostředkovatel zašle, a pokud to tak neučiní, stejně se tento nájemce (kupující) považuje za nájemce (kupujícího), kterého zajistil zprostředkovatel. 6.4. Poslední, čtvrtý odstavec obsahuje zájemcovo čestné prohlášení, že na nemovitosti nejsou žádné dluhy, zástavní práva, věcná břemena či omezení, práva třetích osob. Dá se zde stanovit výjimka. Také prohlašuje, že nemovitost řádně nabyl, zaplatil a jeho vlastnická práva nejsou soudně či jinak napadena nebo zpochybněna. Dále prohlašuje, že si není vědom exekučního řízení, které by bylo vedeno proti němu, ani nebyl podán návrh na zahájení insolvenčního řízení, není v úpadku a v souladu s nemovitostmi neporušil žádné právní předpisy. 7. V sedmém bodě neexkluzivní smlouvy následují smluvní povinnosti zprostředkovatele. Rozděleny do třech odstavců. 7.1. První odstavec zavazuje zprostředkovatele odborně zpracovat požadavek zájemce a využít všech možností, které mohou vést k úspěšnému uzavření smlouvy. 7.2. Dále se zprostředkovatel zavazuje, že bude neprodleně informovat potencionální nájemce (kupující), kteří by mohli splňovat požadavky, které si stanovil zájemce. 7.3. Poslední část tohoto bodu zavazuje zprostředkovatele, že bude prezentovat nabídku na nájem (prodej) nemovitosti (podle bodu druhého této smlouvy) vhodnou formou prezentace a případně zapojí do této smlouvy další zprostředkovatele.


49

8. Osmá část pojednává o dalších ujednáních, které jsou shrnuty do dvou odstavců. 8.1. Nejprve se zájemce zavazuje zaplatit zprostředkovateli náhradu nákladů, které vynaložil na činnost, kterou si strany stanoví paušálně. Přímo je zde uvedena částka v korunách českých. Tuto náhradu platí zájemce v případě: 8.1.1. že, zájemce neuzavře v dohodnuté lhůtě smlouvu, k jejímuž uzavření realitní společnost obstarala příležitost, 8.1.2. uzavření nájemní (kupní) smlouvy bez zprostředkovatele v době účinnosti této smlouvy nebo do 12ti měsíců ode dne skončení účinnosti s nájemcem, kterého získal prostřednictvím zprostředkovatele, 8.1.3. porušení svých povinností vyplývajících z této smlouvy nebo se ukáže, že některá prohlášení zájemce jsou nepravdivá. 8.2. Tento odstavec se týká plateb, které jsou sjednané v tomto bodě. Zájemce se je zavazuje uhradit zprostředkovateli do pěti dnů po vzniku nároku na ně, nejpozději však do pěti dnů od vyúčtování. 9. Devátý bod je věnován plné moci. Také je rozdělen na dva odstavce. 9.1. V prvním odstavci je sjednána skutečnost, že zájemce svým podpisem zároveň realitní společnosti (zprostředkovateli) uděluje plnou moc ke všem právním úkonům, které jsou potřebné k plnění této smlouvy. Také opravňuje zprostředkovatele uchovávat jakékoliv finanční částky, které jsou určeny zájemci a nakládat s nimi podle pokynů nájemce (kupujícího), zájemce a této smlouvy. Myslí se tím především, pokud je složena rezervační záloha, která zajišťuje nájemci (kupujícímu) přednostní právo k uzavření smlouvy. V případě nájemní smlouvy je tato záloha přeměněna na část nájemného, u kupní smlouvy je převedena na část kupní ceny. Také je zde prohlášení, že zprostředkovatel tuto plnou moc v celém rozsahu přijímá. 9.2. Druhý uvádí, že zprostředkovatel není oprávněn podepsat za zájemce nájemní (kupní) smlouvu. 10. Desátý závěrečný bod smlouvy obsahuje závěrečná ustanovení. Tyto ustanovení jsou sepsána v pěti odstavcích. 10.1. První odstavec je konstatováním, že obě strany si za účelem sepsání této smlouvy domluví schůzku. 10.2. Dále se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci poskytne na jeho žádost, bez úplaty vyhotoví potřebné podklady a uskuteční právní úkony spojené s předmětem smlouvy (poskytne vzor či text nájemní, kupní smlouvy).

50


10.3. V tomto bodě je sjednána rozhodčí doložka. Konkrétně skutečnost, že se smluvní strany dohodly, že veškeré spory vzniklé z této smlouvy a v souvislostí s ní budou projednávány v rozhodčím řízení před rozhodcem, který je jmenován Českou asociací pro arbitráž, s.r.o. Dále je uvedeno podle jakého zákona se bude postupovat a že jsou obě strany důkladně seznámeny se zněním Rozhodčího řádu a Poplatkového řádu. Právě tento bod smlouvy bývá často řešeným, především z pohledu klienta, který by ho chtěl vynechat. 10.4. Zde se ujednává, že změny a doplňky jsou povoleny pouze se souhlasem obou stran a provádí se pomocí smluvního dodatku, který je oběma smluvními stranami podepsán. 10.5. Poslední odstavec říká, že smlouva je vyhotovena ve dvou provedeních, z nichž každý má platnost originálu a každá strana dostane jeden. 10.6. Tento odstavec je uveden pouze u smlouvy, která je sepsána podle obchodního zákoníku a to v případě, že zájemce není podnikatelem. Jedná se o skutečnost, že se smluvní strany dohodly, že tato smlouva bude sepsána podle obchodního zákoníku (konkrétně ustanovení § 642 - § 651). Rozhodnutí proběhlo podle uplatnění zásady smluvní volnosti a nikoliv na úkor ochrany některého z účastníků smlouvy. Smlouva je samozřejmě zakončena místem, kde byla sepsána, obsahuje datum podpisu a nakonec podpisy obou smluvních stran. Výše zmiňované body a jejich obsahy jsou popsané podle přiložených vzorů. Každý zákazník má však právo sjednat si i jiné podmínky. Vše záleží na dohodě, mezi realitní společností a zákazníkem, co vše v zprostředkovatelské smlouvě sepíší a co vynechají. 10.3.2 Exkluzivní zprostředkovatelská smlouva Tento typ smlouvy realitní kanceláře nejraději sepisují. Mají jistotu, že se mohou na prodej plně zaměřit a nepřijdou o vynaložené náklady či o zákazníka. U exkluzivních smluv vynaloží větší úsilí na propagaci a celkovou prezentaci nemovitosti. Také mají jistotu, že pokud se na ně obrátí zájemce o nemovitost k obchodu určitě dojde. Nehrozí, že by mezitím obchod uskutečnila jiná realitní společnost. Tudíž mohou i plně vyhovět kupujícímu. V příloze jsou opět dány vzory exkluzivních zprostředkovatelských smluv, které realitní společnost Gaute, a.s. využívá. První je zprostředkovatelská smlouva na prodej (příloha E), která je sepsána podle obchodního zákoníku a druhá je smlouva ohledně nájmu, která je sepsána podle zákoníku občanského (příloha F). Jednotlivé body smluv se moc neliší bodům, které jsou sepsány v předchozí kapitole. Vyjmenuji tedy pouze části, v kterých jsou tyto zprostředkovatelské smlouvy rozdílné.


51

Oproti neexkluzivní zprostředkovatelské smlouvě jsou tyto vzory rozšířeny o dva odstavce. Konkrétně se jedná o bod šestý, kde jsou smluvní povinnosti zájemce a poté o bod osmý, který řeší další ujednání. V bodě šestém se jedná o rozšíření o jeden odstavec, který zmiňuje právě exkluzivitu zprostředkovatelské smlouvy. Zájemce se zde zavazuje, že po dobu trvání smlouvy neuzavře žádnou jinou zprostředkovatelskou smlouvu, nebo obdobnou smlouvu, vztahující se k nemovitosti, která je předmětem této smlouvy. Bod osmý je pak rozšířen o situaci, kterou by neměl zájemce uskutečnit, nebo bude muset zprostředkovateli uhradit sjednané náklady. Jedná se skutečnost, kdy by uzavřel nájemní (kupní) smlouvu s třetí osobou, bez účasti zprostředkovatele v době trvání této smlouvy. Dalším typem smlouvy, kterou Gaute, a.s. často uzavírá je smlouva týkající se výhradního zprostředkování převodu členských práv a povinností k družstevnímu bytu. Konkrétně týkající se bytu, který je družstevní (příloha G). Oproti předchozím zprostředkovatelským smlouvám jsou v přiložené šabloně tyto rozdíly: • Hned v druhém bodu je definován jiný předmět smlouvy. V tomto případě se jedná o skutečnost, že zájemce a zprostředkovatel se dohodli, že zprostředkovatel bude pro zájemce vyvíjet činnost směřující k tomu, aby zájemci obstaral příležitost k uzavření smlouvy. Může to být smlouva o smlouvě budoucí týkající se převodu členských práv a povinností nebo smlouva o převodu členských práv a povinností, které jsou spojeny s členstvím v bytovém družstvu (konkrétně popsané: sídlo, IČ) a jejichž součástí je právo na uzavření nájemní smlouvy na konkrétní byt (přesně definovaný: velikost, výměra, budova, číslo popisné, přesná adresa, číslo listu vlastnictví, na kterém je zapsán v katastru nemovitostí, katastrální území, pozemek, parcela). Zmínka podle kterého zákoníku a paragrafu je smlouva sepsána zůstává stejná, jako v předchozích smlouvách. • V bodě, který řeší kupní cenu je pouze změna v odstavci jedna. Je zde uváděna cena za převod členských práv a povinností, kterou navrhuje zájemce. Ostatní odstavce jsou stejné. • Dále je rozdíl bodě pátém, který řeší odměnu zprostředkovateli a jeho náklady. Ve vzorové smlouvě je možnost si vybrat. Záleží na čem se realitní kancelář s klientem domluví. Jedna z možností je vzájemná dohoda mezi zprostředkovatelem a zájemcem. Dohoda pojednává o zprostředkovatelské činnosti, kterou bude zprostředkovatel na základě této smlouvy vykonávat bezúplatně a bez nároku na náhradu nákladů, které mu vzniknou při vykonávání činnosti podle této smlouvy. Druhým způsobem jsou stejné odstavce, jako u rozepisovaných vzorů neexkluzivních smluv, týkající se odměny za splnění předmětu smlouvy. Pouze se mírně liší doslovný text. Zde je zmíněno, že se jedná o převod členských práv povinností, jak bylo popsáno v druhém bodu.

52


• Bod pojednávající o smluvních povinnostech zájemce má navíc odstavec, kde se zájemce zavazuje uhradit správní poplatek v přesně stanovené výši v Kč, který se platí bytovému družstvu za převod členských práv a povinností. • Nakonec, v závěrečných ujednáních, se navíc zprostředkovatel zavazuje, že učiní všechny úkony, které jsou potřeba k dokončení faktického převodu členských práv a povinností.

10.4 Prodej nájemního domu – modelový příklad V této části bude popsán přesný praktický postup, včetně veškerých výpočtů, při prodeji nájemního domu realitní společností Gaute, a.s. Prvním krokem je získání klienta. V tomto příkladu p. Novák navštíví sám realitní společnost a požádá ji o prodej nemovitosti. Jedná se o nájemní dům, který má v přízemí obchodní prostory o výměře 200 m², v prvním patře jsou kanceláře o velikosti 200 m² a v druhém patře jsou dva byty, každý o velikosti 100 m². Společnost určí realitního makléře, který se bude obchodem zabývat. Ten se vydá nemovitost prohlédnout a začne s klientem jednat o podmínkách smlouvy. Musí se dohodnout, který typ smlouvy spolu sepíší, podle kterého zákoníku, jaké všechny body se ve smlouvě stanoví. Makléř potřebuje získat potřebnou dokumentaci, která se vztahuje k nemovitosti: • nabývací listina (např.: kupní smlouva, darovací smlouva, dědické rozhodnutí, kolaudační rozhodnutí), • výpis z katastru nemovitostí (musí být aktuální), • snímek z katastrální mapy, • výpis z obchodního rejstříku (u právnických osob). Dále je důležité určit cenu nemovitosti. Makléři pro určení ceny nemovitosti nejčastěji používají tzv. „výnosovou metodu“, na jejímž základě určí tržní cenu. U této nemovitosti se stanoví takto: Tabulka 1: Výpočet výnosové metody pro stanovení tržní ceny nemovitosti

Část domu

Velikost (m²)

Přibližná cena pronájmu (Kč)

Obchodní prostor Kancelářské prostory Byt 1 Byt 2 Celkem

200 200 100 100 600

7000,- /m²/rok 3500,- /m²/rok 15000,- /měsíc 15000,- /měsíc x

Výnos za rok (Kč) 1 400 000 700 000 180 000 180 000 2 460 000


53

Částky, za přibližnou cenu pronájmu, jsou určeny na základě cen vyskytujících se v konkrétní oblasti, kde se budova nachází. Cenu pronájmu také ovlivní stav daných prostor. V tabulce jsme došli k číslu 2 460 000,- Kč. Jedná se o částku, kterou majitel nemovitosti získá za roční pronájem celkových prostor budovy. V úvahu vezmeme návratnost investice v délce deseti let. Roční výnos tedy vynásobíme deseti. Dojdeme k částce 24 600 000,- Kč. Nejsou zde započítány ostatní náklady, jako např. úroky z případného úvěru, pojištění budovy, daně, potřebná údržba a opravy. Nicméně od tohoto čísla by se měla odvíjet prodejní cena nemovitosti. Realitní makléř navrhl p. Novákovi horní hranici prodejní ceny 30 000 000,- Kč. To proto, že k ceně je připočtena provize a rezerva vhodná k vyjednávání o ceně s případným zájemcem. Při určení ceny tímto způsobem musíme tedy vzít v úvahu fakt, že se jedná pouze o hrubou částku. U tohoto obchodu se prodávající domluvil, že s realitní společností uzavře exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu, podle obchodního zákoníku, protože p. Novák jedná ve jménu společnosti. Realitní společnost při této ceně stanovila a s prodávajícím se domluvila na odměně ve výši 3 % z celkové realizované kupní ceny nemovitosti. K této částce bude samozřejmě připočtena DPH ve výši 20 %. Pan Novák se všemi podmínkami smlouvy souhlasí a zprostředkovatelskou smlouvu podepíše (viz příloha H). Nyní realitní společnost zahájí nabídku nemovitosti. Prvním krokem je celkové nafocení budovy a jednotlivých prostor. Nejprve tuto nemovitost nabízí klientům, které má ve své databázi. Pokud zde neuspěje, zahájí další kroky v nabídce. Nejčastěji se jedná o inzerci prostřednictvím internetových realitních serverů, uveřejnění inzerátu na vývěskách a ve vlastních realitních novinách, které Gaute, a.s. vydává každý měsíc a další možnosti. Realitní společnost Gaute, a.s. je úspěšná a našla panu Novákovi zájemce. Společně se shodli na prodejní ceně nemovitosti, se kterou obě strany souhlasí. Nájemní dům bude prodán za 27 500 000,- Kč. S panem Veselým (kupujícím) sepíše makléř rezervační smlouvu, aby obě strany měly jistotu (viz příloha I). Kupující skládá rezervační zálohu ve výši 990 000,- Kč. Rezervační záloha se poté stane součástí kupní ceny. Dále se řeší jakým způsobem bude kupující nemovitost financovat. Pan Veselý se rozhodl pro úvěr. Gaute, a.s. mu ho pomůže získat. Spojí pana Veselého se zástupcem banky a ten zajistí veškeré náležitosti pro získání úvěru. Potřebné doklady o nemovitosti dodá bance realitní společnost, ostatní musí dodat pan Veselý. K získání úvěru je nutná smlouva o budoucí smlouvě kupní, kterou spolu prodávající a kupující sepsali. Pokud se banka rozhodne poskytnout úvěr pomůže makléř podat na katastr nemovitostí návrh na vklad zástavního práva vztahující se k této budově, ve prospěch bankovní instituce, aby v případě nesplácení úvěru mohla banka nemovitost prodat a ze zisku si strhnout nesplacenou částku. Také je potřeba sjednat notáře, u kterého budou peníze na koupi nemovitosti uloženy. Teprve po obdržení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, kde majitelem bude pan Veselý, uvolní notář peníze a prodávající získá domluvenou finanční částku. Za notářskou úschovu si notář účtuje poplatek. Honorář se určí

54


podle vyhlášky 196/2001 Sb. Ministerstva spravedlnosti o odměnách a náhradách notářů a správců dědiců. Konkrétně v příloze této vyhlášky je Sazebník odměny notáře za úkony notářské činnosti. K úschově peněz se vztahuje Položka C. Tabulka 2: Sazebník odměny notáře za úschovu

Tarifní hodnota (Kč) Od do 0 100 000 100 000 500 000 500 000 1 000 000 1 000 000 10 000 000 10 000 000 30 000 000 30 000 000 a více

Kč 0 1 200 3 600 5 600 19 600 39 600

Odměna notáře % z částky přesahující + 1,2 0 Kč + 0,6 100 000 Kč + 0,4 500 000 Kč + 0,2 1 000 000 Kč + 0,1 10 000 000 Kč + 0,0 30 000 000 Kč

Minimální částka je při úschově 1 000,- Kč. Částka, která převyšuje 30 000 000,- Kč se do tarifní hodnoty nezapočítává. Pokud nelze tarifní hodnotu určit, nebo ji lze určit jen s nepoměrnými obtížemi činí odměna 1 500,- Kč. V tomto případě činí výše uschované částky 27 500 000,- Kč. Za úschovu klienti zaplatí 19 600,- Kč + 0,1 % z částky přesahující 10 000 000,- Kč. Tedy 19 600 + 17 500 = 37 100,- Kč. K této ceně se ještě připočítává DPH. Celková částka za úschovu, včetně 20 % DPH nakonec činí 44 520,- Kč. Úhrada této částky připadá buď na prodávajícího nebo na kupujícího. Záleží, jak se mezi s sebou domluví, případně, který z nich bude požadovat úschovu u notáře. Mohou se také dohodnout, že si tento poplatek rozdělí rovným dílem. Dále realitní makléř nechá připravit kupní smlouvy a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Návrh na vklad předá na katastr. V našem případě se celkově spolu s návrhem dávají čtyři tiskopisy kupní smlouvy (za každého účastníka jeden a dva pro katastr nemovitostí), z toho je jeden s ověřenými podpisy. Za jeden ověřený podpis se platí u notáře 30,- Kč bez DPH. Tedy celkem byla cena za dva podpisy včetně dvacetiprocentní daně 72,- Kč. Také se musí koupit kolek ve výši 500,- Kč za vklad do katastru nemovitostí, což je stanovený poplatek za podání návrhu na vklad. Tyto poplatky v daném obchodním případu hradí realitní společnost. Mezitím je potřeba vyhotovit znalecký posudek, aby se mohla vypočítat daň z převodu nemovitosti. Cena za vyhotovení znaleckého posudku je individuální a hradí ji prodávající, tedy ten, kdo vypracování zadává. V tomto případě, byla cena za vyhotovení 10.000,-Kč včetně DPH. Sazba daně je 3 % a počítá se buď z ceny, kterou určil znalecký posudek nebo z ceny, za kterou je nemovitost prodána. Daň se počítá vždy z vyšší částky. Daň odvádí prodávající příslušnému finančnímu úřadu. Zaplatit se musí do tří měsíců od změny majitele. Pokud by pan Novák tuto daň neodvedl, bude ji finanční úřad vymáhat po kupujícím domu. Aby se tomuto zabránilo, doporučuje makléř, složit u notáře částku včetně této daně. Až proběhne přepis nemovitosti notář, tedy uschovatel kupní ceny


55

odvede daň z převodu nemovitosti příslušnému finančnímu úřadu. U tohoto prodeje byl znalecký posudek nižší než kupní cena. Daň se tedy počítá z částky 27 500 000,- Kč. 3 % z této ceny činí 825 000,- Kč. Jedním z posledních kroků je předání nemovitosti. Makléř s tímto svým klientům pomáhá. Vše se sepisuje do předávacího protokolu. Je důležité, aby se zaznamenaly stavy měřidel vody, plynu, elektřiny apod. Realitní společnost také pomůže s přepisem těchto služeb na nového majitele. Doporučuje se sepsat, co vše bylo předáno. Domluvená odměna za uskutečnění prodeje byla pro Gaute, a.s. ve výši tří procent z kupní ceny nemovitosti. Tedy 825 000,- Kč bez DPH. Celková částka včetně DPH je 990 000,- Kč. Nakonec realitní společnost Gaute, a.s. poslala svým klientům děkovný dopis. 10.4.1

Hodnocení modelového příkladu

Prodej nájemního domu prostřednictvím realitní společnosti Gaute, a.s. bych hodnotila, jako velmi úspěšný. Z finanční stránky se společnosti podařilo nemovitost prodat za vyšší cenu, než byla stanovená minimální částka, a to i po odečtení veškerých poplatků, provize a odměn. Kupující a prodávající souhlasili s prodejní cenou ve výši 27 500 000,- Kč. Z této částky prodávající zaplatil provizi realitní společnosti ve výši 990 000,-Kč. Dále uschovatel odvedl finančnímu úřadu vypočítanou daň z převodu nemovitosti ve výši 825 000,-Kč. Pan Novák zaplatil 10 000,- Kč za znalecký posudek, který potřeboval k určení daně z nemovitosti. Řekněme, že úschovu u notáře, ve výši 44 520,- Kč, také hradil p. Novák. Ostatní náklady, kam patří poplatek za kolek a ověření podpisů, hradila realitní společnost. Po odečtení všech výdajů, získal prodávající 25 630 480,- Kč, tedy o 1 030 480,- Kč více než byla dohodnuta minimální prodejní cena. Dále ušetřila realitní společnost mnoho vyřizování a času oběma stranám. Panu Veselému pomohla se získáním úvěru od bankovní instituce. Připravila smlouvu o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouvu. Zařídila potřebnou dokumentaci pro vklad do katastru nemovitostí, uhradila některé poplatky a pomohla s konečným předáním domu.

10.5 Rizika při zapojení realitní kanceláře do smluvních vztahů Pokud využijeme služeb realitní kanceláře, nemáme v žádném případě zaručeno, že vše proběhne bez rizika. Rizika jsou na obou stranách, jak na straně zájemce, tak na straně realitní společnosti. Nejprve vezmeme v úvahu rizika, která jsou na straně realitní kanceláře. První problém nastává hned při odhadu ceny nemovitosti, kdy zákazník, který nemá přehled o trhu, je přesvědčen, že za svoji nemovitost dostane mnohem vyšší cenu, než je schopen trh ustát a než mu navrhne realitní společnost, není

56


ochoten ustoupit a odmítá spolupracovat. Tady záleží na společnosti, zda je ochotná se pokusit za cenu navrhovanou zákazníkem nemovitost nabízet, přestože je málo pravděpodobné, že kupujícího nalezne nebo prodávajícího odmítne. V prvním případě totiž může nastat situace, že se nemovitost opravdu nemůže prodat a klient neustále naléhá na realitní kancelář, že to je její vina. Tím pádem šíří o společnosti negativní reference. Další hrozbou je, že se klient častokrát rozhodne, že nakonec nemovitost nechce pronajmout či prodat, přestože už je vše zařízeno a nemovitost je nabízena. Může se stát, že klient nemá k nemovitosti všechny potřebné dokumenty, to většinou není problém, protože realitní společnost si je obstará. Ovšem problém nastává, pokud klient zatají zprostředkovateli některé důležité informace, které se vztahují k nemovitosti. Může to být skutečnost, že jeho vlastnická práva jsou nějakým způsobem omezena apod. Hned následujícím rizikem pro realitní společnost je skutečnost, kdy má s klientem sepsanou zprostředkovatelskou smlouvu, propaguje jeho nemovitost, provádí prohlídky a sežene potencionálního zájemce. Jenže zájemce a prodávající se dohodnou mezi s sebou, že realitní společnost vynechají, tedy obejdou. Klient, který chtěl využít realitních služeb vypoví kanceláři smlouvu nebo ji nechá uplynout a přestože mu často hrozí platba sankce, pod vidinou úspory tak učiní. Společnost tak vynaložila prostředky, čas i energii zbytečně. Jak byly výše popsány druhy smluv, které realitní společnost nabízí, tak především u neexkluzivní zprostředkovatelské smlouvy se vyskytuje velmi významné riziko. Jedná se o situaci, kdy za realitní kanceláři přijde klient, že se mu u nich líbí tato nemovitost, kterou nabízí a chce ji koupit či pronajmout. Společnost ihned sepíše rezervační smlouvu, sjedná se složení blokační zálohy, jenže mezitím zjistí, že tuto nemovitost na základě neexkluzivní smlouvy prodala již jiná realitní společnost a zákazník má smůlu. Tohle riziko bychom mohli zařadit také mezi rizika pro klienta. Další rizika bychom mohli shrnout do kategorie ohledně špatně sepsaných smluv či poskytnutých realitních služeb, ovšem na tyto problémy bývají kvalitní realitní kanceláře pojištěny. Ještě je vhodné zmínit riziko ohledně klientů, kteří odmítají zaplatit. Jedná se o skutečnost, kdy odmítne zaplatit fakturu za poskytnuté služby. U placení už pomalu přecházíme na stranu rizik pro klienty realitní společnosti. Jde o případ, kdy kupující zaplatí jenom polovinu kupní cenu nemovitosti nebo pouze zálohu a zbytek nedoplatí. Také se může stát, že prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitosti, kterou, jak bylo výše zmiňováno, by měl platit prodávající, ovšem jako ručitel je ze zákona kupující. Toto riziko je především mezi kupujícím a prodávajícím. Také se může stát, že kupující zaplatí celou cenu, ale prodávající na něho nemovitost nepřevede. Společnost Gaute, a.s. tot riziko eliminuje úschovou a zaplacením daně rovnou příslušnému FU. Pro klienta, který chce využít služeb realitní kanceláře je také mnoho rizik. Jedním z nich je případ, kdy klient vybere špatnou realitní společnost a přestože má naslibováno všechno možné, nic se neděje. Realitní společnost nespolupra-


57

cuje, nepodává klientovi informace o stavu, dlouhou dobu se jeho majetek neprodá (nepronajme) a společnost to neřeší. Dalším rizikem je, že se nemovitost nemůže dlouho prodat či pronajmout za stanovenou cenu, přestože se realitní společnost snaží sebevíc. Tady je asi jediným řešením, že klient bude muset slevit z požadavků a cenu snížit. Také realitní kancelář by ale měla celou propagaci nově aktualizovat (např. nové fotky, lepší texty). Také možným rizikem je, že osoba, kterou si zákazník vybral pro úschovu finanční částky, která bude vyplacena až po kompletním uzavření obchodu, peníze vezme a zpronevěří. Je to poněkud extrémnější případ, ale bohužel se stává.

10.6 Minimalizace rizik Jak minimalizovat výše zmíněná rizika? Jak se říká, nikdy nemůžete být připraveni na vše, de facto každý obchod má nějaká potencionální rizika. Dá se jim, ale často při opatrnosti předejít. Zde je několik typů: • Prvním krokem ke zmenšení všech rizik je výběr kvalitní realitní společnosti. Je dobré dát na reference známých, zjistit jak je společnost dlouho na trhu, kde a jak sídlí, jaké má reference, zda je společnost pojištěna, síla prezentace, osobní přistup aj. Dalším dobrým vodítkem je, zda je členem Asociace realitních kanceláří České republiky. Dále je vhodné si sjednat schůzku, kde zjistíme, co vše nám společnost může nabídnout, jak je ochotná, také určitě přístup a průběh celého jednání hodně vypoví. Také je doporučováno všímat si vybavení a interiéru realitní společnosti. • Další důležitý bod je pečlivě pročíst sjednávanou smlouvu, projednat všechny body. Dohodnout se na podmínkách, které budou přijatelné pro obě strany. Pokud si nejsme jisti, je vhodné využít služeb právního poradce. • Co se týče rizik ohledně bezpečnosti finančních toků, převodu vlastnických práv, a jejich eliminace, je zde jednoduchá pomoc. Realitní kancelář Gaute, a.s. doporučuje složit celou kupní cenu u třetí osoby, tedy uschovatele kupní ceny, nejlépe notáře. Notář až po splnění podmínky pro výplatu kupní ceny, tedy obdržení výpisu z katastru nemovitostí, kde bude napsán nový majitel (případně i na základě předložení zaevidované kupní smlouvy s vyznačením razítka o povolení vkladu z katastru nemovitostí), předá peníze prodávajícímu. Navíc kupní cena by měla být u uschovatele složena včetně daně z převodu nemovitosti. Tu notář převede přímo na příslušný finanční úřad. Tím chrání kupujícího, že prodávající splní svou povinnost a daň za převod nemovitosti zaplatí. Kupujícímu tak odpadne riziko, které nese jako ručitel. • Výše zmíněné extrémnější riziko, že osoba peníze zpronevěří, by se dalo minimalizovat využitím státního notáře, nejedná se o soukromou osobu, proto je riziko nižší.

58


• Důležitá je také spolupráce na obou stranách. Musíme realitní společností důvěřovat a sdělit všechny informace vztahující se k nemovitosti. Zároveň ale po ní vyžadovat neustálé informace, co vše pro náš obchod uskutečňuje za kroky. Kvalitní realitní kancelář by nás takto měla informovat automaticky. • Také je vhodné si zjistit, zda je realitní společnost pojištěna pro případ rizik, které vyplývají z její realitní činnosti. Většina realitních kanceláří však pojištěna není a proto je důležité tuto skutečnost nepodceňovat.


59

11 Doporučení a závěr Koupě, prodej či nájem nemovitosti provází značné množství kroků. Abychom měli jistotu, že žádný neopomeneme, je důležité se informovat, co vše je potřeba. Na trhu se vyskytuje mnoho společností či jednotlivců, kteří nabízí realitní služby. Můžeme za nimi přijít pro radu a nebo celý obchod nechat na nich. Při využití realitních služeb je důležité vybrat kvalitní společnost. Jelikož patří realitní činnost mezi volné živnosti, vyskytuje se zde opravdu velká konkurence. Abychom nenarazili na podvodníka, je důležité si ověřit, zda je realitní kancelář pojištěna a jaké má reference. Mnoho nám také řekne osobní přístup, sídlo společnosti a členství v Asociaci realitních kanceláří České republiky. Pokud vybereme správně, ušetří nám realitní společnost mnoho zajišťování, času a peněz. Na modelovém příkladu bylo znázorněno, co vše je potřeba zařídit, abychom zajistili bezpečný převod vlastnických práv k nemovitosti a zároveň provedli bezpečné zaplacení veškerých výdajů, především kupní ceny prodávajícímu s pomocí realitní společnosti. Bylo opravdu zřejmé, že praxe, orientace na trhu s nemovitostmi a zkušenosti, které má realitní společnost Gaute, a.s., oběma stranám mnoho usnadnila. Přestože mnohdy můžeme získat pocit, že využití služeb realitní společnosti je pro klienta finančně náročnější záležitostí z důvodu provize, které si realitní kanceláře účtují, opak je pravdou. Provizi sice neutečeme, ale realitní společnost již nabízí nemovitost o navýšenou provizi, proto prodávající o peníze nepřijde. Často nám naopak finance ušetří. Díky zkušenostem, dokáže mnoha rizikům předejít a neopomene jednotlivé kroky, které jsou při obchodování s nemovitostmi potřeba. Příkladem může být opomenutí zaplacení daně z převodu nemovitostí, kde by finanční úřad vyměřil penále. Také pro každou stranu je méně rizikové řešit obchodování přes prostředníka, než naslepo věřit neznámému prodávajícímu/kupujícímu. V úvodu této bakalářské práce byla zmíněna především teorie a definice v zákonech, které se nemovitostmi a vlastnictvím s tím související zabývají. Poté byly rozebrány jednotlivé druhy smluv. Každá smlouva má svá specifika, ale především musí obsahovat přesný popis předmětu (podle výpisu z katastru nemovitostí), stanovenou cenu a smluvní strany. Všechny smlouvy související s nemovitostmi musí být písemné. Na základě informací od realitní společnosti Gaute, a.s. byly popsány kroky při uzavírání zprostředkovatelských smluv, druhy zprostředkovatelských smluv, které s klienty uzavírá a celkový postup při nabídce nemovitostí. Od získání majitele, který má zájem nemovitosti prodat prostřednictvím realitní společnosti, přes nalezení kupujícího až po přepis vlastnických práv, zaplacení kupní ceny a podpis veškerých smluv, které jsou potřeba. Konkrétně na modelovém příkladu, který se zabýval prodejem nájemního domu, byly přesně popsány jednotlivé kroky a vypočítány všechny platby, které musí kupující a prodávající vynaložit a které naopak získá. Také byly popsány rizika, které se nejčastěji vyskytují při obchodování s nemovitostmi a navrženy jejich minimalizace.

60


Po seznámení s problematikou ohledně smluv a obchodování s nemovitostmi doporučuji pečlivě zvážit jakým způsobem chceme nemovitost prodat či získat. Pro mnohé je koupě domu či bytu životní investice. Pokud nemáme přehled o realitním trhu a všem co s ním souvisí je vhodné využít služeb realitní společnosti. Ovšem, jak bylo již několikrát zmíněno, je důležité vybrat kvalitní z nich. Pokud někdo nechce svěřit nemovitost na prodej realitní společnosti a vše si zařídit sám, doporučuji, aby alespoň smlouvy před podpisem prošel s advokátem.

Literatura

61

12 Literatura BRADÁČ, ALBERT; FIALA, JOSEF; HLAVINKOVÁ, VÍTĚZSLAVA. Nemovitosti : Oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha : Linde, 2007. 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2. DAVIDOVÁ, MARKÉTA. Desatero pomoci proti osvědčeným trikům a fíglům nesolidních realitek. iDNES.cz [online]. 10.03.2010 [cit. 2011-05-07]. Dostupné z WWW: . FIALA, JOSEF; KINDL, MILAN. Občanské právo hmotné. 2. upravené vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2009. 650 s. ISBN 978-80-7380-228-8. GAUTE, a.s. - realitní kancelář, člen obchodní sítě Realitní společnosti České spořitelny, a.s. [online]. c2008 [cit. 2011-05-07]. Dostupné z WWW: . JANKŮ, MARTIN. Nemovitosti koupě, prodej a další právní vztahy : zákon, komentáře, vzory a judikatura. 2. aktualizované vydání. Brno : Computer Press, 2007. 280 s. ISBN 978-80-251-1499-5. Měšec.cz - server o osobních financích [online]. c1998-2011 [cit. 2011-05-05]. Potřebujete notáře - připravte si peněženku. Dostupné z WWW: . PEKÁREK, MILAN, et al. Pozemkové právo. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. 334 s. ISBN 978-80-7380-253-0. ROLNÝ, LADISLAV. Nemovitosti - vzory smluv a podání. 3. přeprac. vyd. Praha : Grada, 2003. 320 s. ISBN 80-247-0717-9. Vyhláška č. 1996/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví Zákon č. 2/1993 Sb. - Listina základních práv a svobod Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

62

Literatura

Seznam příloh

63

13 Seznam příloh Příloha A: Vzor kupní smlouvy Příloha B: Vzor darovací smlouvy Příloha C: Vzor neexkluzivní zprostředkovatelské smlouvy – prodej Příloha D: Vzor neexkluzivní zprostředkovatelské smlouvy – nájem Příloha E: Vzor exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy – prodej Příloha F: Vzor exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy – nájem Příloha G: Vzor exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy – družstevní byt Příloha H: Zprostředkovatelská smlouva – prodejce nájemního domu Příloha I:

Rezervační smlouva – kupující nájemního domu

64

Smlouvy k nemovitostem uzavírání a realizace

Recommend Documents