Ruimteplanner: planning bedrijfslocaties vanuit lokale behoefte

Ruimteplanner: planning bedrijfslocaties vanuit lokale behoefte

Bijlagen Structuurvisie bedrijventerreinen Sint-Oedenrode www.kvk.nl/ruimteplanner

Inhoudsopgave

1. 1.1 1.2 1.3

Inleiding Achtergrond en vraagstelling De Ruimteplanner Leeswijzer

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Sociaal-economisch profiel Ligging Demografie Beroepsbevolking Economische structuur gemeente Sint-Oedenrode Lokaal en provinciaal economisch beleid Conclusies

2.

3.

4.

Werklocaties 3.1 Inleiding 3.2 Bedrijventerreinen 3.3 Overige werklocaties 3.4 Conclusies

Ruimtebehoefte

Bijlage

pagina

1 1 1 2

3 3 4 5 9 12 13

15 15 16 26 34

37

1.

INLEIDING

1.1 Achtergrond en vraagstelling De gemeente Sint-Oedenrode en de Kamer van Koophandel hebben onvoldoende inzicht in de ruimtebehoefte van lokale bedrijven. De huidige bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente Sint-Oedenrode is volledig uitgegeven. Bedrijventerrein de Kampen is de laatste bedrijventerreinontwikkeling geweest. De gemeente Sint-Oedenrode heeft als landelijke gemeente in de Meijerij geen eigen taakstelling voor het faciliteren van de ruimtebehoefte van haar lokale bedrijvigheid. Ze is hiervoor aangewezen op de buurgemeente Schijndel. Vanuit de Raad komt de vraag of er bij lokale ondernemers ruimtebehoefte bestaat. Vanuit lokale ondernemers komen er geluiden dat dit het geval is. Met name kleinschalige bedrijvigheid kan moeilijk aan geschikte ruimte komen als ze besluiten uit te willen breiden. De gemeente Sint-Oedenrode wil beter inzicht in de aard en omvang van de lokale ruimtebehoefte om op basis hiervan keuzes te kunnen maken ten aanzien van haar toekomstige bedrijventerreinontwikkeling. De gemeente en de Kamer van Koophandel hebben BRO gevraagd voor dit vraagstuk de methodiek van de Ruimteplanner toe te passen. Hierbij zijn onder andere de volgende vragen van belang:  Wat is de aard en omvang van de lokale ruimtebehoefte aan bedrijventerrein en kantoren?  Welke intensiveringsmogelijkheden zijn er nog op bestaande bedrijventerreinen en andere plekken?  Welke typen bedrijvigheid wil de gemeente faciliteren en op welke plek?  Wil de gemeente bepaalde type bedrijven aantrekken?  Welke plekken zijn beschikbaar voor starters?  Wat wil de gemeente met solitaire bedrijven in kernen en buitengebied?

1.2 De Ruimteplanner De Ruimteplanner is een handreiking voor de planning van bedrijventerreinen en gaat uit van een ‘bottom-up’ benadering. De individuele ondernemer staat hierbij centraal. Daar waar traditionele bedrijventerreinvisies uitgaan van kwantitatieve behoefteramingen en planningsopgave voor de komende jaren, begint de Ruimteplanner bij het begin: de eigen bestaande ondernemers in de gemeente. Op basis van de lokale ruimtebehoefte worden beleidskeuzen geformuleerd en uitgewerkt in een gedragen sectorale structuurvisie. In deze visie worden afgewogen keuzes gemaakt ten aanzien van zowel nieuwe en bestaande bedrijventerreinen.

1

Het zoeken van de juiste koppeling is hierbij belangrijk. De lokale ondernemers worden actief betrokken bij het totale traject. Ze zijn vertegenwoordigd in de projectgroep, worden benaderd voor interviews en uitgenodigd voor een workshop om mee te denken over de toekomst van de bedrijventerreinen. Het toepassen van de Ruimteplanner bestaat uit drie stappen: 

Bepalen van de ruimtebehoefte:

De Ruimteplanner start met een analyse van de huidige bedrijvigheid. Er wordt een schouw gehouden op de bedrijventerreinen en andere werklocaties in de gemeente. Op basis van bestaande informatie zoals wachtlijsten, resultaten van de schouw, interviews met individuele bedrijven etc. wordt de ruimtebehoefte in kaart gebracht. Deze resultaten worden gerapporteerd in het basisdocument. 

Bepalen van beleidskeuzen

De informatie uit het basisdocument vormt de input voor de keuzes die de gemeente moet gaat maken. Het gaat hier om keuzes ten aanzien van het faciliteren van bedrijvigheid, het duurzaam benutten van bestaande bedrijventerreinen, het faciliteren van kleinschalige bedrijven, het aantrekken van nieuwe typen bedrijvigheid etc. De ambities die de gemeente zich stelt worden verwoord in een beleidskeuzen document 

Opstellen sectorale structuurvisie bedrijventerreinen

De beleidskeuzen worden ruimtelijk uitgewerkt in een sectorale structuurvisie bedrijventerreinen. In de structuurvisie is aandacht voor de koppeling tussen bestaande en nieuwe terreinen. Daarbij streeft de Ruimteplanner naar een zo lang mogelijke levensduur van bestaande bedrijventerreinen. Daarvoor is dynamiek nodig, ofwel schuifruimte. Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen kunnen die ruimte bieden aan te verplaatsen bedrijven. Dat betekent dat op bestaande bedrijventerreinen nieuwe ruimte ontstaat.

1.3 Leeswijzer Voor u ligt het basisdocument, het eerste product van de Ruimteplanner. In het basisdocument wordt als eerste het sociaal-economisch profiel van de gemeente geschetst. Vervolgens worden de werklocaties van de gemeente in beeld gebracht. Per werklocatie wordt een beschrijving van de huidige activiteiten, kwaliteiten en aandachtspunten gegegeven. Het laatste hoofdstuk schetst per werklocatie de verwachte ruimtebehoefte. In dit hoofdstuk is tevens aandacht voor de ruimtebehoefte vanuit de regio.

2

2.

SOCIAAL-ECONOMISCH PROFIEL

2.1 Ligging De gemeente Sint-Oedenrode is gelegen in de provincie Noord-Brabant midden tussen de steden ’s-Hertogenbosch en Eindhoven en aan de A50, langs de as Nijmegen - Eindhoven. Sint-Oedenrode maakt samen met de omliggende gemeenten Boxtel, Haaren, Sint-Michielsgestel, Schijndel, Uden en Veghel deel uit van de streek De Meierij. Zie kaart 1 voor ligging gemeente. Kaart 1. Sint-Oedenrode in de regio

Bron: www.nieuwekaart.nl, bewerking BRO

De gemeenten in Noordoost-Brabant werken op verschillende terreinen en aandachtsvelden met elkaar samen. Vanuit de vijf sterrenregio zijn vijf speerpunten benoemd waarin Noordoost-Brabant een Centre of Excellence kan vormen. De vijf speerpunten zijn Food, Logistiek, Toerisme, Machines, Farma en Zorg. Tevens is begin 2009 door de gemeente ’s-Hertogenbosch een samenwerking geïnitieerd om als gemeenten in Noordoost Brabant meer met elkaar te gaan samenwerken. De gemeenten hebben gezamenlijk een Regionaal Perspectief opgesteld waarin een ruimtelijk en ruimtelijk-economische visie op Noordoost Brabant wordt gegeven. Dit regionaal perspectief dient als input voor de provinciale structuurvisie. Ten zuiden van de gemeente ligt de agglomeratie Eindhoven. Deze economisch sterke regio biedt wellicht ruimtelijk-economische kansen voor Sint-Oedenrode.

3

2.2 Demografie De gemeente Sint-Oedenrode telde op 1 januari 2009 17.438 inwoners (Bron: CBS). In vergelijking met 2008 is het aantal inwoners met ongeveer 1% toegenomen. De bevolkingsprognoses voorspellen tot en met 2020 een lichte toename van het aantal inwoners tot 17.600 (Bron: provincie Noord-Brabant). Onderstaande tabel geeft de leeftijdsopbouw van de gemeente Sint-Oedenrode, de regio De Meierij1 en de provincie Noord-Brabant weer. Grafiek 2.1: Leeftijdsopbouw Sint-Oedenrode, De Meierij en Noord-Brabant in 2009 in procenten Sint-Oedenrode

80+

De Meijerij

Noord-Brabant

65-79

45-64

25-44

15-24

0-14

0

5

10

15

20

25

30

35

%

Bron: CBS, bewerking BRO

De meeste inwoners in de gemeente Sint-Oedenrode behoren tot de categorieën 25-44 en 45-64 jarigen, respectievelijk 30% en 24%. In vergelijking met de andere twee referentiegebieden ligt het percentage 15-24 en 24-44 jarigen in de gemeente Sint-Oedenrode lager. De percentages van de 46-64 en 65-79 jarigen liggen hoger in de gemeente. De leeftijdsopbouw kan ook in een groene en grijze druk worden uitgedrukt2. Onderstaande tabel illustreert deze uitkomst.

1

2

Tot de regio Meijerij behoren de gemeenten Haaren, Boxtel, Sint-Michielsgestel, Schijndel, Uden, Veghel en Sint-Oedenrode. De groene druk is de verhouding tussen het aantal personen van 0 tot 20 jaar en het aantal personen van 20 tot 65 jaar. De grijze druk is de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder en het aantal personen van 20 tot 65 jaar.

4

Tabel 2.1: Groene en grijze druk 2008 Groene druk

Grijze druk

Gemeente Sint-Oedenrode

42,8

25,6

COROP Noord-Oost Brabant

40,6

23,6

Provincie Noord-Brabant

40,6

23,6

Bron: www.cbs.nl

Sint-Oedenrode is een gewilde woonomgeving. De grote hoeveelheid 45-64 jarigen kan verklaard worden door het grote aanbod van duurdere huizen die over het algemeen bewoond worden door oudere mensen. Dezelfde categorie is tevens opzoek naar een groene en rustige leefomgeving die zoal te vinden is in Sint-Oedenrode. De bevolking van Sint-Oedenrode is vanaf 2000 achtergebleven bij de ontwikkeling in de provincie. De krimp van de bevolking werd hoofdzakelijk veroorzaakt door het negatieve binnenlandse migratiesaldo. Sinds 2005 groeit de bevolking van Sint-Oedenrode weer. De achtergebleven ontwikkeling van de bevolking is vooral veroorzaakt door een ‘achterstand’ in de woningbouw. De gemeente heeft in de jaren 2000-2004 te weinig woningen aan de voorraad toegevoegd om een negatief migratiesaldo tegen te gaan. Vanaf 2005 is de nieuwbouwproductie hoger. De afgelopen jaren zijn er relatief veel appartementen en ouderenwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Ook zijn relatief veel huurwoningen toegevoegd3

2.3 Beroepsbevolking De beroepsbevolking in Sint-Oedenrode bestond in 2008 uit 8.200 mensen. De bruto participatiegraad4 voor 2008 lag op 73,1%5. In vergelijking met de referentiegebieden De Meierij (69,7%) en Noord-Brabant (69,5%) heeft Sint-Oedenrode een hogere bruto participatiegraad. Het bruto participatiegraad in 2008 is hoger dan in 2006, namelijk 1,5 procentpunt. Het verschil tussen de mannen en de vrouwen in 2008 is echter nog aanzienlijk: 78,8% ten opzichte van 67,3%, maar minder groot dan in de referentiegebieden.

3 4

5

Bron: ABF Research woningmarkt onderzoek Sint-Oedenrode 2009 Bruto participatiegraad: het aandeel van de (werkzame en werkloze) beroepsbevolking in de potentiële beroepsbevolking. CBS Statline

5

Grafiek 2.2: Bruto participatiegraad periode 2006-2008 90 Sint-Oedenrode

De Meierij

Noord-Brabant

80 70 60

%

50 40 30 20 10 0 vrouw

man

totaal

Bron: CBS, bewerking BRO.

In Sint-Oedenrode zijn het zowel de mannen als de vrouwen die voor een bovengemiddeld bruto arbeidsparticipatiegraad zorgen. Vooral de vrouwen liggen ver boven de bruto participatiegraad van de referentiegebieden. De beroepsbevolking van Sint-Oedenrode is voornamelijk middelbaar tot hoog opgeleid. Het aantal middelbaar opgeleiden ligt boven de gemiddelden van de referentiegebieden De Meierij en Noord-Brabant. De categorie hoger opgeleiden ligt ongeveer gelijk met Noord-Brabant en boven De Meierij. Grafiek 2.3: Opleidingsniveau beroepsbevolking periode 2006-2008 60

Sint-Oedenrode

De Meierij

Noord-Brabant

50

%

40

30

20

10

0 laag

middelbaar

hoog

Bron: CBS, bewerking BRO

De meest recente pendelgegevens van de provincie Noord-Brabant laten zien dat Sint-Oedenrode een negatief pendel heeft van circa 1.200 personen. Onge-

6

veer eenderde deel van de beroepsbevolking (2.700) is werkzaam in de gemeente. Tweederde deel (5.400) is werkzaam buiten de gemeentegrenzen. De circa 6.500 banen die er in 2007 in de gemeente Sint-Oedenrode waren, worden voor meer dan de helft door mensen van buiten de gemeente ingevuld. Helaas bestaat er geen inzicht in kwalitatieve gegevens van de pendelstromen. De uitgaande pendel is voornamelijk gericht op de grote omliggende steden, zoals Eindhoven. Ook in de aangrenzende gemeente Veghel zijn veel mensen werkzaam. Grafiek 2.4: uitgaande pendel Sint-Oedenrode in 2004

Eindhoven s-Hertogenbosch Veghel Schijndel Overig Noordoost-Brabant Overig Zuidoost-Brabant 20%

22%

8% 20% 10%

20%

Bron: Rabobank, bewerking BRO

Het werkgelegenheidsdraagvlak in Sint-Oedenrode ligt op circa 81%6. Hieruit blijkt dat Sint-Oedenrode slechts voor 81% van de beroepsbevolking in een baan kan voorzien. De pendelgegevens tonen aan dat er inderdaad veel mensen elke dag de gemeente verlaten. De bevolkingsprognoses gaan uit van een stijging van het aantal inwoners. Dit betekent dat het aantal banen ook moet stijgen om het huidige werkgelegenheidsdraagvlak te behouden.

6

Een werkgelegenheidsdraagvlak rond de 80% betekent dat de gemeente zelfvoorzienend is.

7

Werkloosheid De werkloosheid in Sint-Oedenrode is in de periode 2005-2008 gedaald. In 2009 (cijfers tot en met september) stijgt de werkloosheid ligt. In de provincie NoordBrabant is werkloosheid in 2009 zelfs ligt gedaald7. Het werkloosheidspercentage van Sint-Oedenrode ligt nog meer dan 2 procentpunt onder het provinciale percentage. Grafiek 2.5: Werkloosheidspercentage in procenten 9 Sint-Oedenrode Noord-Brabant

8 7 6

%

5 4 3 2 1 0 2005

2006

2007

2008

2009

Bron: CWI, ETIN en Brabant Databank, bewerking BRO

7

Voor de berekening van het werkloosheidspercentage 2009 zijn de beroepsbevolkingscijfers van 2008 gebruikt. Er zijn op dit moment nog geen actuelere cijfers voorhanden.

8

2.4 Economische structuur gemeente Sint-Oedenrode De gemeente Sint-Oedenrode telde in 2008 6.296 arbeidsplaatsen en 1.384 vestigingen. De sectoren landbouw, jacht en bosbouw, industrie en handel en reparatie zijn de voornaamste sectoren in Sint-Oedenrode. Tabel 2.2: Overzicht aantal werkzame personen en vestigingen in Sint-Oedenrode in 2008 Sector

Aantal werkzame personen 2000

Landbouw, jacht & bosbouw Industrie Bouwnijverheid

2008

Aantal vestigingen 2000

2008

1.033

920

370

321

839

762

69

67

590

693

133

217

1.261

1.387

278

290

Horeca

260

279

42

47

Vervoer, opslag & communicatie

334

179

17

21

Financiële instellingen

172

224

29

24

Zakelijke dienstverlening

613

722

165

229

Openbaar bestuur & overheid

103

156

6

1

Onderwijs

245

273

21

21

Gezondheids- & welzijnszorg

593

429

51

47

Overige diensten

236

272

76

99

6.279

6.296

1.257

1.384

Handel & reparatie

Totaal Bron: Brabant Databank 2009, bewerking BRO.

In de periode 2000-2008 is zowel het aantal werkzame personen als het aantal vestigingen (licht) gestegen, respectievelijk 0,2% en 10%. Het gemiddelde aantal werkzame personen per vestiging is gedaald. De gemeente Sint-Oedenrode heeft in vergelijking met de referentiegebieden de Meijerij en provincie Noord-Brabant relatief veel werkzame personen in de sectoren landbouw, jacht en bosbouw, bouwnijverheid en de sector handel en reparatie. De sectoren industrie, vervoer, opslag en communicatie en de gezondheidsen welzijnszorg zijn minder vertegenwoordigd (zie tabel 2.2). De gemiddelde omvang van de bedrijven in de sectoren landbouw, jacht- en bosbouw en handel en reparatie in de gemeente is groter dan in de referentiegebieden. De omvang van bedrijven in de sector zakelijke dienstverlening en de gezondheids- en welzijnszorg in de gemeente is gemiddeld kleiner dan in de referentiegebieden. De overige sectoren komen overeen met de referentiegebieden.

9

Grafiek 2.6: aantal banen per sector in procenten in 2008

25,0 Sint-Oedenrode

De Meierij

Noord-Brabant

20,0

%

15,0

10,0

5,0

0,0

Bron: Brabant Databank, bewerking BRO

Grafiek 2.7: aantal vestigingen per sector in procenten in 2008

25,0

Sint-Oedenrode

20,0

%

15,0

10,0

5,0

0,0

Bron: Brabant Databank, bewerking BRO

10

De Meierij

Noord-Brabant

Zowel in Sint-Oedenrode als de referentiegebieden is er in de jaren 2002-2004 een daling geweest in de totale werkgelegenheid. In de jaren 2005-2008 is de werkgelegenheid gestegen. Sint-Oedenrode kende wel een sterkere daling dan de referentiegebieden. Gekeken naar de periode 2000-2008 blijkt dat de werkgelegenheid met name in de sectoren bouwnijverheid, openbaar bestuur en overheid, onderwijs en financiële instellingen is gestegen. In de sectoren gezondheids- en welzijnszorg en vervoer, opslag en communicatie is de werkgelegenheid in deze periode gedaald. In de periode 2000-2008 is het aantal vestigingen in de sectoren bouwnijverheid, vervoer, opslag en communicatie, zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening gestegen. De sectoren openbaar bestuur en overheid, financiële instellingen en landbouw, jacht en bosbouw laten een lichte daling in het aantal vestigingen zien. Naar de toekomst toe zal op landelijk niveau de werkgelegenheid in de agrarische sector en de industrie nog verder afnemen. In Sint-Oedenrode is dit de laatste jaren al zichtbaar. De verdienstelijking van de economie zet door. Dit betekent dat het aandeel banen in dienstverlenende sectoren in de totale werkgelegenheid zal stijgen. De vergrijzing van de Nederlandse bevolking heeft tot gevolg dat er ook steeds meer banen in de gezondheidszorg noodzakelijk zijn. Dit betekent een verschuiving van de lokale economische structuur. Starters Inzicht in het aantal starters en opheffingen geeft een beeld van de dynamiek in een gemeente. Voor de gemeente Sint-Oedenrode is deze dynamiek weergegeven in onderstaande tabel. In 2001 waren er 64 starters en in 2008 105. In de jaren 2002-2003 was een daling te zien naar respectievelijk 39 en 45 startende bedrijven. In 2006 begonnen de meeste nieuwe bedrijven, namelijk 140. tussen 2006-2007 zakte het aantal van 140 naar 100 starters. In 2008 zijn de meeste starters begonnen in adviesdiensten, bouwnijverheid en detailhandel. Behalve in 2002 laten alle andere jaren een positief saldo zien. Gedurende de gehele periode zijn de meeste starters in de bouwnijverheid, dienstensectoren en de detailhandel gestart. Vergeleken met het referentiegebied de Meierij ligt het aantal starters in Sint-Oedenrode structureel op een hoger niveau. Tabel 2.3: Aantal starters en opgeheven bedrijven 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Starters

64

39

45

81

79

140

100

105

Opgeheven

49

80

38

45

62

55

57

63

Saldo

15

-41

7

36

17

85

43

42

Bron: Kamer van Koophandel, bewerking BRO

11

Omvang vestigingen Circa 97% van het totaal aantal vestigingen in Sint-Oedenrode is aan te merken als kleinschalig (10 of minder werknemers)8. Circa 93% van alle vestigingen heeft 5 of minder werknemers in dienst. Bijna een kwart van het aantal vestigingen heeft geen werknemers in dienst. In de meeste gevallen gaat het hier om eigenaren die zichzelf niet op de loonlijst hebben geplaatst en zichzelf aan andere bedrijven verhuren (o.a. zzp-ers) en dus vaak niet op de locatie van vestiging aan het werk zijn. Sint-Oedenrode telde in 2008 slechts 4 bedrijven met 50 –99 werknemers. Twee bedrijven hebben 100 werknemers of meer. Eén van die vestigingen bevindt zich in de sector industrie. Dit verklaart mede de omvang van het aantal werkzame personen in deze sector in verhouding tot het aantal vestigingen.

2.5 Lokaal en provinciaal economisch beleid Lokaal economisch beleid Het economisch beleid van de gemeente Sint-Oedenrode is verankerd in het Economisch Actieprogramma (EAP). Het EAP een uitwerking van de strategische visie ‘De Rooi(s)e Draad. Het EAP bestaat uit vier programma’s die moeten bijdragen aan het duurzaam versterken van de economische structuur van SintOedenrode. Per programma zijn een aantal doelstellingen benoemd. Dit zijn:  Programmalijn Kansrijk ondernemen, stijging aantal arbeidsplaatsen zakelijke dienstverlening met 20% in 2012.  Programmalijn Kansrijk ondernemen, gezinsinsinkomen agrarische bedrijfsvoering op landelijke gemiddelde in 2012.  Programma Toerisme en vrije tijd, stijging omzet sector toerisme en vrije tijd van 5% per jaar.  Programmalijn toerisme en vrije tijd, stijging aantal overnachtingen met 5% per jaar.  Programmalijn ruimte voor ondernemen, stijging aantal arbeidsplaatsen per hectare met 20% in 2012.  Programmalijn ruimte voor ondernemen, aantal start ups van 50 per jaar.  Programmalijn Opleiding voor werk, 6.400 arbeidsplaatsen aan lokale werkgelegenheid in de gemeente.  Programmalijn opleiding voor werk, 75% van de beroepsbevolking dient opleidingsniveau MBO+ te hebben in 2012. Om de ontwikkeling van de economie te volgen en de voortgang van de doelstellingen te toetsen wordt er jaarlijks de Economische Barometer uitgevoerd. Inmiddels zijn de nulmeting (2007), de tussenmetingen t+1 en t+2 uitgevoerd. Uit de t+2 meting blijkt dat een aantal doelstellingen niet op koers liggen en mogelijk bijstelling verdienen.

8

Bron: KvK vestigingenregister gemeente Sint-Oedenrode (maart 2009)

12

Revitalisering bedrijventerreinen Een van de uitvoeringsprojecten van de programmalijn “Ruimte voor ondernemen” is de revitalisering van de bedrijventerreinen. Hiervoor is de Toekomstvisie Ontwikkeling Bedrijventerreinen ROOI opgesteld. Dit rapport is vastgesteld door het College en ter kennisgeving aangenomen door de Raad. Deze toekomstvisie bevat de visie voor de bedrijventerreinen inclusief een plan van aanpak voor de revitalisering van bedrijventerrein Nijnsel samen met een uitvoeringsprogramma en beeldkwaliteitplan. Provinciaal beleid Het provinciale beleid van de provincie Noord-Brabant is verankerd in de opgestelde Interimstructuurvisie Noord-Brabant, Brabant in ontwikkeling. De provincie Noord-Brabant streeft naar een goed functionerende (regionale) markt voor bedrijventerreinen en een gedifferentieerde voorzieningenstructuur. Dit wil zij bereiken door: 1. Voorzien in een kwantitatief en kwalitatief op de behoefte aansluitend aanbod van bedrijventerreinen en een gedifferentieerde voorzieningenstructuur; 2. Realiseren van zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen en het bevorderen van herstructurering van verouderde terreinen. Centraal in het beleid staat zuinig omgaan met ruimte. De aandacht van de provincie gaat daarom uit naar:  intensiever benutten van bestaande bedrijventerreinen;  herstructureren van verouderde bedrijventerreinen;  intensiveren van het ruimtegebruik op nieuwe (uitbreidings)locaties. Bedrijventerreinen zijn geschikt voor bedrijfsactiviteiten die niet in een woonomgeving passen. Oneigenlijk gebruik van bedrijventerrein, zoals wonen, kantoren, en detailhandelsfuncties, dient voorkomen te worden. Noord-Brabant wil in 2011 1.000 ha verouderd terrein geherstructureerd hebben. Voor 2015 is 1.295 ha geherstructureerd het doel. De Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB) wordt hiervoor ingezet.

2.6 Conclusies Op basis van bovengenoemde sociaal-economische analyses kunnen voor de gemeente Sint-Oedenrode de volgende conclusies worden getrokken: 



Het werkgelegenheidsdraagvlak in de gemeente Sint-Oedenrode ligt op 81%. De gemeente kenmerkt zich hiermee als gemeente op de grens van woongemeente en zelfvoorzienend. Toekomstige bevolkingsgroei van de gemeente betekent een noodzakelijke stijging van het aantal banen om het werkgelegenheidsdraagvlak te behouden.

13

 

   



 

De gemeente is bezig met een inhaalslag ten aanzien van woningbouw. Hierdoor trekt ook de bevolking weer aan. De huidige woningvoorraad maakt de gemeente Sint-Oedenrode een gewilde woonomgeving voor mensen in de leeftijdscategorie 45-64. Deze doelgroep is in staat om woningen in het duurdere segment te betalen. De bruto participatiegraad in de gemeente Sint-Oedenrode is hoog in vergelijking met de referentiegebieden. De beroepsbevolking bestaat uit relatief veel midden en hoog opgeleiden. De gemeente kent een negatief pendelsaldo. Dagelijks gaan er meer mensen de gemeente uit dan dat er in komen. De belangrijkste economische sectoren voor de gemeente Sint-Oedenrode zijn landbouw, bouwnijverheid en handel en reparatie. Verdienstelijking van de lokale economie is al zichtbaar. Toekomstige afname van agrarische werkgelegenheid enerzijds en verdienstelijking van de economie anderzijds zal tot een verschuiving van de lokale economische structuur leiden. De gemeente Sint-Oedenrode kent de afgelopen jaren een bovengemiddeld aantal startende bedrijven. De meerderheid (circa 97%) van de gevestigde bedrijven is kleinschalig (10 of minder werknemers). Er zijn slechts vier bedrijven met het aantal werknemers tussen 50-99 en twee bedrijven met meer dan 100 werknemers.

14

3.

WERKLOCATIES

3.1 Inleiding De arbeidsplaatsen in de gemeente Sint-Oedenrode bevinden zich op verschillende typen werklocaties. Het betreft hier:  bedrijventerreinen;  cluster van bedrijfsactiviteiten;  solitaire vestigingen in kern of buitengebied. Onderstaande kaart geeft de belangrijkste werklocaties in de gemeente weer. Daarnaast zijn veel bedrijven solitair in kern of buitengebied gevestigd. De verschillende typen werklocaties komen in de volgende paragrafen aan bod. Figuur 3.1: kaart werklocaties Sint-Oedenrode

Bron: Google earth, bewerking BRO.

15

3.2 Bedrijventerreinen De gemeente kent twee bedrijventerreinen; bedrijventerrein Nijnsel en bedrijventerrein De Kampen. Bedrijventerrein Nijnsel is gelegen aan de A50 ten noorden van het dorp Nijnsel. Bedrijventerrein De Kampen ligt aan de rand van de kern Sint-Oedenrode ook nabij de A50. Samen hebben ze een omvang van circa 31 ha bruto en 22 ha netto. Medio 2009 zijn er nog vier uitgeefbare kavels in de gemeente. Echter, alle kavels zijn inmiddels verkocht of in onderhandeling tot verkoop. Het aanbod is dus nihil. De gemeente beschikt op dit moment niet over een nieuwe locatie voor toekomstige bedrijventerreinontwikkeling. Tabel 3.1: overzicht omvang bedrijventerreinen in de gemeente Sint-Oedenrode Naam terrein Kern

Bruto

Nijnsel

Nijnsel

De Kampen

Sint-Oedenrode

Netto

Terstond

Niet terstond

uitgeefbaar

uitgeefbaar

14,97

0

0

10,38

7,50

0

0

31,46

22,47

0

0

21,08

Totaal Bron: IBIS 2009, bewerking BRO

De historische uitgifte van bedrijventerrein in de gemeente Sint-Oedenrode is weergegeven in onderstaande tabel. De uitgifte van de afgelopen jaren is hoofdzakelijk op bedrijventerrein De Kampen geweest. Tabel 3.2: Historische uitgifte bedrijventerreinen Sint-Oedenrode Sint-Oedenrode Uitgifte

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Gem.

2,8

2,74

0

0,65

0,48

0,32

0

1

Bron: Brabant Databank

De gemeente Sint-Oedenrode heeft met buurgemeente Schijndel een convenant opgesteld voor het wederzijds faciliteren van bedrijven met een ruimtebehoefte indien er in eigen gemeente geen ruimte is. Er zijn afspraken gemaakt om in overleg met elkaar het uitgiftebeleid van bedrijventerreinen te concretiseren. Het doel is om ook de registratie van bedrijven die uitbreiding zoeken openbaar te maken en samen te coördineren om sneller en efficiënter grond uit te kunnen geven. Werkgelegenheid op bedrijventerreinen In 2006 waren er 108 bedrijven op de twee bedrijventerreinen gevestigd (meest recente cijfers). Bijna 90% van deze bedrijven hadden 0-19 werknemers.

16

Slechts 8% had 20-49 werknemers en bijna 3% behoorde tot de categorie 50-99 werknemers.9 De meeste bedrijven op de bedrijventerreinen in de gemeente zijn klein. Op de bedrijventerreinen zijn, volgens de meest recente cijfers (gemiddelde waarde 2007 –2009), rond de 970 mensen werkzaam10. Dit komt neer op circa 15% van de totale werkgelegenheid. Het Nederlandse gemiddelde van het percentage werkgelegenheid op bedrijventerreinen in relatie tot de totale werkgelegenheid ligt hoger, op 30%. Dit betekent dat er in de gemeente relatief veel werkgelegenheid op andere plekken is gevestigd, met name in het buitengebied (hoofdzakelijk agrarische werkgelegenheid) en kern. Het aantal arbeidsplaatsen per netto hectare ligt, op basis van de meest recente gegevens (2007 –2009), in Sint-Oedenrode op 43,1. In het EAP staat als doelstelling dat dit met 20% moet stijgen in 2012. Om deze doelstelling te bereiken zullen er circa 200 banen op de bedrijventerreinen bij moeten komen tussen nu en 2012. Bedrijventerrein Nijnsel Ligging en omvang Bedrijventerrein Nijnsel ligt ten noordoosten van de kern Nijnsel aan de A50 (zichtbaar vanaf de A50). Bedrijventerrein Nijnsel heeft een omvang van circa 21 ha bruto en 15 ha netto. Nijnsel is tevens het grootste en oudste terrein van de gemeente. De eerste kavels zijn eind jaren 70 uitgegeven. Eén van de laatste restpercelen wordt binnenkort ontwikkeld. Ten noordoosten wordt het terrein begrensd door hoge delen van het Dommeldal. Dit gebied heeft diverse natuurlandschaps- en cultuurhistorische waarden. Uitbreiding hier is onmogelijk. Ten zuiden van het terrein zijn onder andere sportvelden gesitueerd. Op dit moment is er geen dringende reden om deze te verplaatsen. Ten noordwesten van het terrein is een solitaire vestiging gevestigd. Tevens wordt op het aangrenzende perceel een ander bedrijf in de gelegenheid gesteld zich hier te vestigen. Deze twee bedrijven zullen planologisch bij bedrijventerrein Nijnsel gaan behoren. Het terrein is per (vracht)auto goed bereikbaar. De ontsluiting van het terrein vindt plaats via de Industrieweg en de Eimbert op de Lieshoutseweg. De huidige ontsluiting van het terrein wordt door de ondernemers als knelpunt ervaren. 9 10

Provincie Noord-Brabant, Economie in Brabant. Bron: ETIN (2009), tussenevaluatie EZ beleid gemeente Sint-Oedenrode

17

Alleen de noordwestelijke uitbreiding wordt ontsloten via een verbrede KerkdijkZuid. Het terrein heeft geen directe ontsluiting aan de A50. Via de Nijnselseweg en de Oostelijke Randweg is de A50 te bereiken. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is minder goed. De enige bushalte is bij de entree van het terrein (Sonseweg). Het terrein beschikt niet over een spoor of waterweg. Kaart 2: bedrijventerrein Nijnsel

Type bedrijvigheid Op het terrein zijn circa 70 bedrijven gevestigd. Het terrein kent geen duidelijke segmentering. De grootste groep bedrijven is actief in de sectoren industrie, bouwnijverheid en reparatie en handel (inclusief garagebedrijven). Op het terrein zijn enkele bedrijven gevestigd met detailhandelsactiviteiten. Tevens zijn op diverse plekken op het terrein bedrijfswoningen gesitueerd. De bedrijfswoningen worden door de ondernemers als knelpunt ervaren. De structuur van het terrein laat duidelijk zien dat het terrein in verschillende fases is ontwikkeld. De kavelafmetingen en kaveloppervlakten lopen uiteen. Veel kavels, met name in het middengebied, zijn smal en diep terwijl in het noordoostelijk en zuidelijk deel van het terrein de kavels hoofdzakelijk vierkant zijn. Er zijn enkele bedrijven met een ruimtebeslag van meer dan 2.000 m². Daarnaast heeft een grote groep bedrijven kavelmaten tussen de 500 m² – 2.000 m².

18

Bestemmingsplannen Het bedrijventerrein Nijnsel kent vier vigerende bestemmingsplannen. In de plangebieden 1 en 2 (zuidelijke deel bedrijventerrein) is bedrijvigheid met milieucategorie 1 tot en met 4 toegestaan, met een vrijstelling groot- en detailhandel. Op dit moment zijn er daar twee bedrijven met milieucategorie 4. In plangebied 3 is bedrijvigheid met milieucategorie 1, 2 en 3 met vrijstelling toegestaan. In deelgebied 4 is alleen milieucategorie 2 met vrijstelling tot 3.1 toegestaan. Er zijn geen detailhandel en zelfstandige kantoren toegestaan. Op dit moment is er een nieuw bestemmingsplan voor bedrijventerrein Nijnsel in procedure. Op het bedrijventerrein mogen zich bedrijven met milieucategorie 2 en 3.1 vestigen. Openbare ruimte De ontwikkeling van het terrein Nijnsel in verschillende fases heeft ertoe geleid dat het wegenpatroon van het terrein geen logische structuur kent. De meeste wegen hebben klinkerbestrating. Op het terrein liggen een aantal smalle groenstroken. Er loopt een hogedrukleiding en een riool persleiding van het waterschap onder de Handelsweg. Deze leiding ligt grotendeels onder de openbare weg, en zorgt vooralsnog niet voor problemen. De leidingen kunnen wel voor belemmering zorgen bij intensivering bestaande bebouwing. Parkeren vindt veelal plaats op eigen terrein. Daarnaast wordt ook gebruik gemaakt van de openbare ruimte om te parkeren. Dit zorgt op bepaalde plekken voor zowel overlast, verkeersonveilige situaties als een rommelig beeld (m.n. Nijverheidsweg, Handelsweg). Hetzelfde geldt voor laden en lossen op de openbare weg. Ook dit gebeurt frequent op het terrein. Met betrekking tot parkeren is er volgens de ondernemers nog ruimte hiervoor te vinden nabij de handboogvereniging en langs de randen van het terrein. Bij de ingang van het terrein staat een overzichtskaart van zittende bedrijven. Op korte termijn wordt er bewegwijzering gerealiseerd. Bij de ingang van het terrein staat een slagboom om de veiligheid te vergroten (deze zal op termijn verdwijnen). Het terrein wordt vanaf 2008 beveiligd door camera’s. Het terrein is zichtbaar verouderd. Op dit moment is in samenspraak met de ondernemers een revitaliseringsplan voor het terrein opgesteld. De uitvoering van deelgebied 1 van fase 3 gaat binnenkort van start.

19

Weinig groen in openbare ruimte

parkeren in de openbare ruimte

Private ruimte De kwaliteit van het bestaande bedrijfsonroerend goed (BOG) is wisselend. Op bepaalde plekken heeft herontwikkeling plaatsgevonden. Hierdoor is een enorme kwaliteitsverbetering gerealiseerd. Echter het overgrote deel van het BOG heeft deze kwaliteitsslag nog niet gemaakt. Diverse bedrijven hebben buiten opslag, vaak in het zicht. Dit zorgt voor een rommelig beeld. De ondernemers geven aan dat met name bij de entree van het terrein een kwaliteitsslag gemaakt moet worden. Op dit moment wordt de entree gedomineerd door leegstaand bedrijfsonroerend goed. Op veel plekken zijn al tweede gebruikers gevestigd (diverse eerste gebruikers zijn verhuisd naar de Kampen). De meeste kavels zijn intensief bebouwd. Dit betekent dat er voor veel gevestigde bedrijven nog weinig uitbreidingsmogelijkheden zijn op de eigen kavel. Op het terrein zijn diverse bedrijfswoningen gevestigd. Deze woningen kunnen voor belemmeringen zorgen. Deze mening delen de huidige gevestigde ondernemers op het terrein. Op het terrein zijn een aantal ondernemers die op dit moment concrete uitbreidingsbehoefte hebben. In enkele gevallen hebben de ondernemers de wens om deze uitbreiding aangrenzend aan het bestaande bedrijfsonroerend goed te realiseren. Hiervoor moet BOG worden aangekocht, dienen andere ingrepen te worden gedaan of toestemming worden verleend. Daarnaast gaven diverse ondernemers op het terrein aan dat ze in de toekomst ruimtebehoefte krijgen. Ook is door de ondernemers de wens geuit voor het ontwikkelen van een bedrijfsverzamelgebouw met kleinschalige units voor opslag en ruimte voor reparaties.

20

Via internet worden in juli 2009 geen panden te huur/te koop aangeboden. Tijdens de workshop werd duidelijk dat er op het terrein wel degelijk een aantal panden te huur staan. Op het terrein liggen nog enkele braakliggende percelen nabij zittende bedrijven (hoofdzakelijk restlocaties). De zittende bedrijven hebben te kennen gegeven deze locaties aan te houden als restlocatie. Het laatste braakliggende perceel in het noordwestelijk deel van het terrein wordt binnenkort ontwikkeld. Een ander groot bedrijf zal binnenkort vertrekken. Deze kavel biedt intensiveringsmogelijkheden.

Een van de vele bedrijfswoningen

Herontwikkeling

Aandachtspunten  Bij een aantal gevestigde bedrijven bestaat op dit moment ruimtebehoefte.  De hoge bebouwingspercentages in combinatie met gebruik openbare ruimte door bedrijven is reden te veronderstellen dat in de toekomst meer bedrijven behoefte krijgen uit te breiden. De workshop heeft dit beeld bevestigd.  Intensivering bij gevestigde bedrijven op eigen kavels is nauwelijks nog mogelijk.  De markt heeft op enkele plekken zelf herontwikkeling in gang gezet. Dit zijn goede initiatieven. Aandachtspunt hierbij blijft de activiteiten van het bedrijf en parkeren.  De vernieuwingsslag zorgt tevens voor een enorme kwaliteitsverbetering. Let wel nog veel bestaand vastgoed is van veel mindere kwaliteit.  De aanwezige braakliggende kavels nabij bestaande bedrijven zijn geen potentiële locaties voor intensivering.  De wisselende kavelmaten kunnen herontwikkeling belemmeren.  Intensiveringsmogelijkheden zijn beperkt (kavel Pulles, leegstaand pand Voets, woningen kerkdijk).

21

Aandachtslocaties Onderstaande bedrijven op bedrijventerrein Nijnsel worden aangemerkt als aandachtslocaties. Het betreft hier bedrijven met een grote omvang, hoge milieucategorie, uitbreidingsbehoefte, buitenopslag etc.. Bedrijf

Adres

Aandachtspunt

Ben Voets

Sportlaan 2

Kavel wordt herontwikkeld

Anfo BV

Nijverheidsweg 2

Pand is deels in gebruik, restperceel

Jacobs Rubber Recycling

Industrieweg 8

Hoge milieucategorie, uitbreidingsbehoefte

Shell/Pulles

Industrieweg 5

Extensief ruimtegebruik, gaat verhuizen

Vinitex

Industrieweg 21-23

grote kavel, restperceel

Benelux sierbetonfabriek

Nijverheidsweg 7

Ruimtebehoefte

Hellings machinebouw B.V.

Speijkerstraat 5

Ruimtebehoefte

VA Engineering

Ambachtsweg 6

Ruimtebehoefte

Raaijmakers

Handelsweg 9

grote kavel, heeft uitbreidingsbehoefte

Bedrijventerrein De Kampen Ligging en omvang Bedrijventerrein De Kampen is het meest recent ontwikkelde bedrijventerrein van de gemeente. Het terrein is gelegen ten noordoosten van de kern SintOedenrode aan de Noordelijke Randweg. Via de Noordelijke Randweg is het terrein goed ontsloten op de A50. Het terrein heeft een omvang van 10,4 ha bruto en 7,5 ha netto. Op het terrein is medio 2009 nog 1 perceel onbebouwd. Hier zal de Rabobank zich vestigen. De huidige gevestigde ondernemers hebben hier geen bezwaar tegen. Met de komst van de Rabobank zijn alle percelen volledig uitgegeven. Het terrein wordt aan zowel de zuid- als de westkant omgeven door woningbouw. Ten zuiden van het bedrijventerrein liggen nu nog braakliggende gronden. Ook hier zal in de toekomst woningbouw worden gerealiseerd. Het terrein kan in de toekomst niet meer verder worden uitgebreid. De omliggende woningbouw zorgt tevens voor een uitbreidingsbeperkingen in milieutechnische zin. Het terrein is goed bereikbaar met de (vracht)auto. De dichtstbijzijnde buslijnen lopen via de Schijndelseweg en de Noordelijke Randweg. Via een doorsteek door de naastgelegen woonwijk is het bedrijventerrein te bereiken. Het terrein beschikt niet over een spoor of waterweg.

22

Kaart 3: bedrijventerrein De Kampen

Bron: Google earth, bewerking BRO

Type bedrijvigheid Het terrein is recent ontwikkeld. Er zijn op dit moment circa 45 bedrijven gevestigd, actief in uiteenlopende sectoren (industrie, bouwnijverheid, handel en reparatie waaronder detailhandel en dienstverlening). Ongeveer een kwart van de gevestigde bedrijven heeft een showroomfunctie. Veel bedrijven hebben bij uitgifte het maximale oppervlak van de eigen kavel bebouwd, niet altijd noodzakelijk voor eigen gebruik. Deze extra meters worden verhuurd aan andere bedrijven. Het solitaire bedrijfsonroerend goed bestaat hoofdzakelijk uit een productie/opslagruimte + kantoorgedeelte (1 – 3 bouwlagen). Daarnaast zijn er op het bedrijventerrein ook diverse bedrijfsverzamelgebouwen gevestigd (1 – 3 bouwlagen). Dit terrein biedt tevens plaats aan enkele woon-werklocaties aan de randen van het terrein. Bestemmingsplan Op het terrein mogen bedrijven met milieucategorie 2 en 3 zich vestigen (met een vrijstelling voor 3 – 4 en 2 – 1). Tevens is er een tijdelijke vrijstelling voor 2 bedrijven in een bedrijfspand verleend voor de vestiging van kantoorhoudende werkzaamheden. Ook heeft de Rabobank vrijstelling gekregen om op het terrein haar nieuwe regiovestiging te bouwen.

23

Openbare ruimte Voor het bedrijventerrein is een beeldkwaliteitplan opgesteld. De openbare ruimte ziet er keurig verzorgd uit. Op het terrein is veel groen aanwezig. Er is een duidelijke groenstructuur in de vorm van groenstroken en bomenrijen die voor een net beeld zorgen. Het terrein kent een duidelijke structuur. Het stratenprofiel is recht en de wegen zijn geasfalteerd. Dit zorgt voor een overzichtelijke en toegankelijke locatie. Het overzichtsbord nabij de ingang van het terrein verschaft de juiste informatie voor bezoekers. De inritten zijn herkenbaar door een ander materiaalgebruik en kleur. Voor de erf afscheidingen zijn uniforme hekwerken gebruikt. De afscheiding tussen de openbare weg en het groen is middels hoge trottoirranden gefaciliteerd en leidt tot een duidelijke afscheiding. Deze hoge randen zorgen er tevens voor dat voertuigen moeilijk op de groenstroken kunnen parkeren. Het parkeren vindt hoofdzakelijk op eigen terrein plaats. In een enkel geval wordt er geparkeerd op de openbare weg, met name aan de J. Tinbergenstraat. Daarnaast ervaren ondernemers overlast van het feit dat het terrein ’s nachts en in de weekenden wordt gebruikt voor vrachtwagenparkeren. Daarnaast zijn langs de M. Curiestraat, de J. Tinbergenstraat en de A. Nobelstraat aparte voetpaden aangelegd die voor een betere veiligheid zorgen. Ook de collectieve beveiliging in de vorm van camera’s zorgt voor een veiliger terrein.

Duidelijk stratenprofiel

Duidelijke overzichtskaart

Private ruimte Het bedrijventerrein is erg intensief bebouwd. Veel bedrijven hebben in het begin al de maximaal toegestane bebouwingspercentages volgebouwd. Een aantal bedrijven verhuren delen van het BOG aan andere bedrijven (dynamiek op het terrein). Ook zijn er private initiatieven om bestaand bedrijfsonroerend goed te intensiveren door het geschikt te maken voor meerdere gebruikers. Dit is een manier om overcapaciteit op te vangen.

24

De maximale bebouwing en de verhuur door bedrijven op de Kampen beogen dat er voor de meeste bedrijven op dit moment nog voldoende ruimte is op de huidige locaties. Tijdens de workshop kwam aan het licht dat er een aantal bedrijven ruimtebehoefte heeft. Echter, intensivering in zowel breedte als diepte is (kostentechnisch) niet haalbaar. De intensieve bebouwing en gebruik van kavels door meerdere gebruikers kan in de toekomst leiden tot parkeerproblematiek. Ondernemers delen deze mening. Mochten bestaande bedrijven in de toekomst op de huidige locatie nog verder willen uitbreiden dan zijn de mogelijkheden op bedrijventerrein de Kampen beperkt. Het bedrijfsonroerend goed is in zeer goede staat. Er is veel aandacht aan de beeldkwaliteit besteed. Veel bedrijven hebben dezelfde soort kleuren en materialen gebruikt. Al met al zorgt dit voor een uniforme moderne uitstraling. Op bepaalde bedrijfslocaties is er tevens aandacht voor groen. Doordat de kavels intensief bebouwd zijn en parkeren zoveel mogelijk op het eigen terrein moet plaatsvinden blijft er vaak erg weinig ruimte op eigen terrein voor groen over. Op dit moment (juli 2009) staan er 2 panden te koop/te huur met een totaal van circa 1.500 m² (www.dtz.nl). Het aanbod bedraagt een productiehal en een kantoorunit met opslagruimte.

Parkeren op eigen terrein

Open opslag grotendeels uit het zicht

Aandachtspunten  Het recent ontwikkelde terrein ziet er voor het oog keurig uit. Zowel in de openbare als de private ruimte is de beeldkwaliteit van een bijzonder hoog niveau. Het is zaak dat dit in de toekomst zo blijft.  Een belangrijk aandachtspunt is de intensieve bebouwing en gebruik van de private kavels. Met name parkeren op eigen terrein kan in de toekomst een probleem gaan vormen. De intensieve bebouwing betekent dat er voor bestaande ondernemers nauwelijks nog uitbreidingsmogelijkheden op de private kavels is.

25

 



De intensiveringsmogelijkheden op dit bedrijventerrein zijn nihil. Enkele bedrijven geven aan nu al ruimtegebrek te hebben en op zoek te zijn naar een andere plek. Er is al een bedrijf die de buurman heeft opgekocht om in de toekomst zeker te zijn van voldoende ruimte. Private initiatieven voor intensivering gebruikers in bestaand onroerend goed.

Aandachtslocaties Onderstaande bedrijven op bedrijventerrein de Kampen worden aangemerkt als aandachtslocaties. Het betreft hier bedrijven met kantoorwerkgelegenheid, uitbreidingsbehoefte en leegstaand bedrijfsonroerend goed. Bedrijf

Adres

Aandachtspunt

Leegstaand / te huur

M. Curiestraat 8 en A. Nobelstraat 10

Te huur/te koop

Van Uden Caravans

Jan Tibergenstraat 6

Toekomstig ruimtegebrek

Decogarden

Jane Addamstraat 3

Ruimtebehoefte

Bedrijfsverzamelgebouw

Jan Tinbergenstraat 4

Kantoorwerkgelegenheid

Bedrijfsverzamelgebouw

P. S. Buckstraat 1

Kantoorwerkgelegenheid

3.3 Overige werklocaties Naast de hierboven beschreven bedrijventerreinen zijn de meeste bedrijven gevestigd op andere werklocaties in de gemeente. Dit betreft een cluster van bedrijvigheid of solitair gelegen bedrijven. De belangrijkste (toekomstige) clusters van bedrijvigheid zijn te vinden aan de Nijnselsweg tussen de kernen SintOedenrode, aan de A50 waar op dit moment kantoorontwikkeling de Rooise Zoom wordt ontwikkeld en in het centrum van Sint-Oedenrode11. Bedrijvencluster Nijnselseweg Aan de westelijke kant aan de Nijnselseweg is een historisch cluster van bedrijven gevestigd. Het gaat hier om andere om de vestiging van het voormalige V&D-distributiecentrum, betonfabriek Van de Meulengraaf en autobedrijf Kees Vervoort. De bedrijven liggen op korte afstand van de afslag van de A50 en zijn daarmee goed bereikbaar. De bedrijven worden rechtstreeks ontsloten op de Nijnselseweg. De Nijnselseweg is een druk bereden weg. Al het verkeer en naar Nijnsel met bestemming Sint-Oedenrode of de A50 moet langs deze weg. Het voormalige V&D distributiecentrum aan de Nijnselseweg wordt al geruime tijd niet meer door de V&D gebruikt. Het pand is in handen van een beleggingsmaat11

Het cluster werkgelegenheid in het centrum betreft hoofdzakelijk detailhandel. Detailhandel behoort niet tot dit onderzoek en wordt verder buiten beschouwing gelaten. De werkgelegenheid in het centrum wordt verder onder het kopje overige bedrijvigheid in kern en buitengebied uitgewerkt.

26

schappij. Destijds werkten er rond de 135 werknemers op deze locatie. Op dit moment wordt het pand verhuurd aan een distributeur van food artikelen. Op de locatie werken circa 3 – 5 werknemers. De kavel heeft een omvang van 3 ha. Daarnaast heeft de beleggingsmaatschappij ook nog een aangrenzend stuk grond van 1,5 ha in eigendom. Het huurcontract van de hurende partij loopt binnenkort ten einde. De naastgelegen betonfabriek Van de Meulengraaf is ook van oudsher op deze plek gevestigd. Door de jaren heen is het bedrijf in omvang gegroeid. Het bedrijf heeft plannen op de huidige locatie een nieuwe loods te plaatsen. De bedrijven zijn vanaf de Nijnselseweg niet duidelijk zichtbaar. De betonfabriek is achter op het kavel gevestigd. Het distributiecentrum is omringd door een haag. Doordat de bedrijven aan een doorgaande weg zijn gevestigd is er geen openbare ruimte. Bestemmingsplan De bedrijvigheid aan de Nijnselseweg kent een specifieke bestemming met een wijzigingsbevoegdheid. Betonfabriek van de Meulengraaf wil op de huidige locatie uitbreiden. Hiervoor wordt op dit moment een wijziging van het bestemmingsplan gemaakt.

27

Kaart 4: Bedrijvencluster Nijnselseweg

Aandachtspunten  Herinvulling, herontwikkeling van voormalige distributiecentrum V&D of transformeren. De Rooise Zoom Aan de Oostelijke Randweg, aan de A50 wordt op dit moment het project De Rooise Zoom ontwikkeld. Dit project voorziet in de ontwikkeling van woningen en kantoren. In totaal worden er drie kantoorvilla’s ontwikkeld van 3 – 4 bouwlagen met een totale omvang van circa 3.884 m² bvo. De kantoorvilla’s hebben afzonderlijk een verhuurbaar vloeroppervlak van 1.345 m², 1.135 m² en 910 m². De kantoorvilla’s worden in principe ontwikkeld voor grootschalige kantoorgebruikers. Mocht invulling met grote gebruikers niet slagen dan kan overwogen worden om de ruimtes geschikt te maken voor kleinschaligere kantoorhoudende bedrijven. Een specifieke kantoorlocatie kent de gemeente Sint-Oedenrode tot op heden nog niet en daarmee is deze ontwikkeling uniek te noemen. Aandachtspunten  Invulling van de kantoorvilla’s met grootschaligere kantoorgebruikers.

28

Kaart 5: Kantorenlocatie de Rooise Zoom

Ahrend locatie De belangrijkste solitaire locatie in de kern is de Ahrend-locatie, aan het Kofferen. Op deze locatie is het bedrijf Ahrend gevestigd (de voormalige ODA). Ahrend produceert hoofdzakelijk hoogwaardige kantoorartikelen. Er werken anno 2009 rond de 320 mensen. Ahrend is hiermee de grootste werkgever in de gemeente. De locatie heeft een omvang van circa 7 ha. Een deel van de gronden is niet in gebruik of wordt verhuurd aan de gemeente voor openbare parkeergelegenheden. Het bedrijf heeft tevens nog enkele aangrenzende agrarische gronden in haar bezit. Iets meer dan 100 jaar geleden is het familiebedrijf van der Kamp aan het Kofferen begonnen. Dit familiebedrijf is later overgenomen door Ahrend. Het bedrijf heeft zich in haar meer dan 100-jarig bestaan diverse malen uitgebreid. Op dit moment is alle beschikbare ruimte bebouwd, met uitzondering van een stuk grasland gelegen aan de zuidoostkant van de fabriek. Op dit moment is er bij Ahrend geen behoefte aan uitbreiding. Indien het bedrijf wil uitbreiden zal zij het huidige parkeerterrein verleggen en op de huidige parkeerplaats uitbreiden. Het huidige bedrijfsonroerend goed van Ahrend is landschappelijk ingepast het dommeldal. De productieruimte is nauwelijks zichtbaar. Wel veroorzaken de werkzaamheden

29

van Ahrend voor geur- en geluidoverlast bij omwonenden. Ahrend heeft wel veel maatregelen genomen die de milieu-uitstoot behoorlijk hebben verminderd. Gezien de situering in de woonomgeving is en blijft milieu altijd een aandachtspunt. Het kantoorgedeelte is een markant gebouw en is een opvallende verschijning in de kern. De maat en schaal van het kantoorgebouw past niet in de aard en schaal van Sint-Oedenrode.

30

Kaart 6: Ahrend-locatie Sint-Oedenrode

Bron: Google earth, bewerking BRO

Overige bedrijvigheid in de kernen en het buitengebied Circa 60% van het aantal arbeidsplaatsen en het aantal vestigingen in de gemeente bevindt zich verspreid in kernen en het buitengebied12. De belangrijkste concentratie van bedrijvigheid in de kernen is te vinden in het centrum van Sint-Oedenrode, rondom de Markt en de aanloopstraten. In de aanloopstraten en op andere plekken in Sint-Oedenrode staan op dit moment de nodige panden leeg. De overige bedrijvigheid ligt verspreid in de kernen. In het buitengebied van de gemeente Sint-Oedenrode bestaat een clustering van bedrijvigheid langs de kernrandzones (Ollandseweg, Boskantseweg, Lieshoutseweg etc.).

12

Hierbij is niet inbegrepen werkgelegenheid op bedrijventerreinen, in de sectoren detailhandel en de agrarische sector

31

De meerderheid van de bedrijvigheid in de kernen en het buitengebied zijn kleinschalig. De bedrijven met de meeste werknemers gevestigd in de kern zijn Ahrend en de Rabobank. De bedrijvigheid in de kern bestaat hoofdzakelijk uit dienstverlenende bedrijven. Daarnaast zijn een groot aantal bouwbedrijven, klussenbedrijven, stucadoorbedrijven en schilderbedrijven in de kern gevestigd. Detailhandel en horecaondernemingen nemen ook een belangrijke positie in. De grootste dienstverlenende bedrijven in de kern van Sint-Oedenrode zijn de Rabobank, Assurantie en adviesbureau Kuringe en het Zuid Nederlandse Accountantsbureau (ZNAB).

Impressie kantoorhoudende bedrijvigheid in de kern

Impressie bedrijvigheid in het buitengebied

De grootste werkgever in het buitengebied is handelskwekerij Van der Velden met circa 127 werknemers. Andere grote werknemers in het buitengebied betreffen transportbedrijf Van Kaathoven en Van Aarle Houtbedrijf BV. De aard van de gevestigde bedrijvigheid in het buitengebied is divers. Sectoren zoals industrie, bouwnijverheid, horeca tot zakelijke dienstverlening en gezondheidszorg zijn allemaal in het buitengebied gevestigd (o.a. Novadic, Odendael verzorging). De toekomstige afname van agrarische werkgelegenheid in het buitengebied zal er toe leiden dat er de komende jaren VAB’s vrijkomen in het buitengebied.

32

De kleinschalige bedrijven in de kern en het buitengebied zijn op basis van SBIcoderingen te categoriseren in de volgende type bedrijven:  Kantoorhoudende bedrijven (43% aantal vestigingen);  Ambachtelijke bedrijven (7% aantal vestigingen);  Bouwgerelateerde bedrijven (25% aantal vestigingen);  Handelsbedrijven (22% aantal vestigingen);  Transport en expeditie bedrijven (3% aantal vestigingen). Het percentage kleinschalige kantoorhoudende bedrijven in de gemeente is aanzienlijk evenals het percentage bouwgerelateerde bedrijven. De bovenstaande categorisering kan gekoppeld worden aan type vestigingseisen en bedrijfsonroerend goed. Kantoorhoudende bedrijven vragen om kleinschalige kantoorruimten vaak tussen de 50 – 100 m² eventueel met gezamenlijke faciliteiten zoals receptie en dergelijke op een goed bereikbare plek. Ambachtelijke- en bouwgerelateerde bedrijven zijn meestal op zoek naar kleinschalige ruimte voor opslag en/of productie. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn vaak geschikt voor deze doelgroep. Handelsbedrijven hechten vaak waarde aan productie/opslag ruimte in combinatie met een (kleinschalige) showroom. Voor bedrijven actief in transport en expeditie is voldoende ruimte voor parkeren een belangrijke vestigingseis. Veel kleinschalige bedrijven kiezen er bewust voor om klein te blijven. Van de grote omvang aan kleinschalige bedrijven in Sint-Oedenrode zal een percentage wel doorgroeien en (op termijn) ruimtebehoefte hebben/krijgen. Daarnaast schept aanbod ook vraag. In de bestemmingsplannen van de gemeente wordt tegenwoordig standaard werken aan huis toegestaan onder bepaalde voorwaarden. Daarnaast is de gemeente Sint-Oedenrode op dit moment bezig met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan buitengebied. De nota van uitgangspunten is inmiddels gereed. Ten aanzien van niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied staat hierover het volgende vermeld.  De huidige niet-agrarische bedrijvigheid wordt positief bestemd, met een gerichte detailbestemming. Dit betekent dat er geen verandering van activiteit mogelijk is. De bedrijven krijgen een bouwblok op maat inclusief een uitbreidingsruimte via vrijstelling van 15% van het bestaande bebouwingsoppervlak.  Ten aanzien van vrijkomende agrarische bestemmingen (VAB’s) gaat bij hergebruik de voorkeur uit naar hervestiging van een agrarische functie. Daarnaast zijn in bebouwingsconcentraties kleinschalige bedrijven met milieucategorie 1 en 2 met een maximale omvang van 400 m² toegestaan, overtollige gebouwen dienen te worden gesloopt en geen buitenopslag toegestaan.

33



In bebouwingsconcentraties (kernrandzone, bebouwingslint, -cluster) is hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties voor niet-agrarische functies alsmede voor (beperkte) toevoeging van nieuwe bouwvolume mogelijk. Het merendeel van de kleinschalige bedrijven die niet op een bedrijventerrein zijn gevestigd is niet verenigd. In de gemeente Sint-Oedenrode is de ondernemersvereniging BtB het collectief voor deze groep bedrijven. Daarnaast participeert de gemeente Sint-Oedenrode samen met de Kamer van Koophandel, Rabobank, Fontys hogescholen en de ondernemersvereniging BtB in het starterscollectief. Het starterscollectief is in het leven geroepen om als platform voor starters te fungeren. Tijdens de workshop kwam duidelijk naar voren dat er voor kleinschalige bedrijven op verschillende manier synergie kan worden gecreëerd:  Marktsynergie (publieksgerichte functies genereren voordelen als ze nabij elkaar gevestigd zijn).  Bedrijfsinhoudelijke synergie (bedrijven bij voorkeur actief in dezelfde branche genereren synergie als ze in hetzelfde bedrijfsonroerend goed gevestigd zijn. Hierdoor kunnen ze gezamenlijk van bepaalde faciliteiten gebruik maken, zoals bijvoorbeeld secretariaat of communicatie. Dit bespaart kosten).  Fysieke synergie (aan elkaar gerelateerde bedrijven zoals bijvoorbeeld een klussenbedrijf, aannemer, schilder etc. genereren synergie als ze in de nabijheid van elkaar zijn gevestigd. Op deze manier kunnen deze bedrijven sneller en makkelijker met elkaar samenwerken). Aandachtspunten  Doorgroeimogelijkheden kleinschalige bedrijvigheid in de kernen en buitengebied.  Handhaving aantal vierkante meters bedrijvigheid aan huis.  Handhaving aantal vierkante meters niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied.

3.4 Conclusies     

De gemeente Sint-Oedenrode beschikt over diverse typen werklocaties. Slechts een relatief klein percentage van het aantal bedrijven is op bedrijventerreinen gevestigd. Daarentegen is relatief veel bedrijvigheid in de kernen en het buitengebied gevestigd. De grootste werkgever van de gemeente is gevestigd in de kern. De aard en omvang van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen is gedifferentieerd (industrie, bouwnijverheid, dienstverlening, handel en reparatie). Het ontbreekt aan een heldere segmentering.

34



       

 

De bedrijvigheid in de kern en buitengebied is overwegend kleinschalig van aard en is hoofdzakelijk actief in de bouwnijverheid, detailhandel, dienstverlening en gezondheidszorg. Aan de Nijnselseweg is het voormalige distributiecentrum van V&D gelegen. Aandachtspunt blijft de toekomstige invulling van dit pand. Voor grootschalige kantoorgebruikers wordt op dit moment de Rooise Zoom ontwikkeld. Bedrijventerrein Nijnsel is verouderd. Op dit moment wordt gewerkt aan een revitaliseringsplan. Bedrijventerrein de Kampen is recent ontwikkeld en heeft een hoogwaardige uitstraling. De intensieve bebouwing blijft een aandachtspunt. Kantoorwerkgelegenheid op de bedrijventerreinen is een aandachtspunt. De intensiveringsmogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen zijn beperkt. Er is volop dynamiek op de bestaande bedrijventerreinen (private initiatieven, aankoop BOG, herontwikkeling etc.). Zowel bij een aantal bedrijven op de bedrijventerreinen als bij aantal bedrijven in de kern en buitengebied is ruimtebehoefte. Een aantal ruimtevraagstukken kunnen op bestaande kavels worden gefaciliteerd. Het beschikbare aanbod aan bedrijfsruimte op de bedrijventerreinen is beperkt. Het aanbod aan kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimte in de kernen en op bedrijventerreinen is beperkt. Er liggen wel enkele private initiatieven. Daarnaast staan in aanloopstraten wel enkele winkelpanden leeg. In de toekomst komen ook meer VAB’s vrij.

35

36

4.

RUIMTEBEHOEFTE

De vorige hoofdstukken hebben een beeld geschetst van de huidige situatie van zowel de sociaal-economische structuur als de werklocaties in de gemeente SintOedenrode. Dit hoofdstuk schetst de omvang en de aard van de ruimtebehoefte door vraag en aanbod met elkaar te confronteren. Het aandeel bedrijven van het totale bedrijvenbestand gevestigd op bedrijventerreinen is beperkt (15%). De meerderheid van de bedrijven is gevestigd in kernen of buitengebied. Kleinschalige bedrijven nemen een belangrijke positie in de economische structuur van de gemeente Sint-Oedenrode in. Meer dan 95% van de bedrijven hebben 10 of minder werknemers. Op de bedrijventerreinen hebben vestigingen in de sectoren industrie, bouwnijverheid, handel en reparatie de overhand. Binnen de groep kleinschalige bedrijvigheid in de kernen en het buitengebied nemen kantoorhoudende en bouwgerelateerde bedrijven een belangrijke positie in. Bij veel bedrijven heerst een sterke lokale binding. Ondernemers zijn door hun personeel, afzetmarkt of toeleveranciers sterk gebonden aan de gemeente SintOedenrode. Een geschikte vestigingsplek in de gemeente is voor velen dan ook van groot belang. Het type vraag varieert per gebruiker. Het bepalen van de ruimtebehoefte is een moment opname en wordt voor een groot deel beïnvloed door de economische conjunctuur. In tijden van economische groei is de ruimtevraag van bedrijven groter dan in economisch mindere tijden. Dit betekent dat de ruimtebehoefte ten tijden van de huidige economische crisis minder zal zijn als enkele jaren geleden toen de economie nog hoogconjunctuur beleefde. Desalniettemin is het belangrijk dat ook in economisch slechtere tijden gemeenten kwantitatief en kwalitatief voldoende geschikte bedrijfslocaties kunnen aanbieden. Het tijdspad tussen planvorming en realisatie van bedrijventerrein duurt gemiddeld enkele jaren. In tijden van economische groei is een gemeente klaar voor de uitgifte van nieuw bedrijventerrein. De ruimtebehoefte in de gemeente Sint-Oedenrode is afkomstig van drie verschillende doelgroepen:  Bedrijven op bedrijventerreinen;  Bedrijven in kern en buitengebied;  Bedrijven van buiten de gemeente.

37

Bedrijventerreinen De directe ruimtebehoefte bij bedrijven op de bedrijventerreinen in de gemeente is beperkt en grotendeels afkomstig van bedrijven op bedrijventerrein Nijnsel. De individuele ruimtevraag betreft hier tussen de 1.000 – 1.500 m² en tussen de 2.000 – 4.000 m²13. Een aantal bedrijven geeft aan het liefst aangrenzend aan de huidige locatie uit te willen breiden en anders in de gemeente te willen blijven. De totale vraag betreft bij benadering circa 1,2 hectare er vanuit gaande bedrijven ook daadwerkelijk de extra gewenste uitbreiding aangrenzend aan het huidige bedrijfsonroerend goed kunnen ontwikkelen. De omvang van de vraag is vele maten groter als dit niet het geval is. Dit betekent namelijk dat bedrijven op een nieuwe plek hun bestaande bedrijf + uitbreiding moeten realiseren in plaats van alleen maar de uitbreiding. Een inschatting van de ruimtebehoefte resulteert in dit geval in circa 3,5 hectare. Bij totale verplaatsing komt ook veel ruimte vrij wat vervolgens weer beschikbaar komt voor andere bedrijven. Een groot bedrijf zal hoogstwaarschijnlijk richting Duitsland verhuizen als hij op aangrenzend perceel zijn bedrijf niet kan uitbreiden. Dit resulteert dan in een vraag van 2,5 hectare. De ruimtevraag betreft hoofdzakelijk productiegerelateerd bedrijfsonroerend goed eventueel met een deel kantoorruimte. De directe ruimtevraag op bedrijventerrein de Kampen is beperkt. Het betreft hier een individuele ruimtevraag tussen de 300 – 3.000 m², in totaal circa 0,75 hectare. De vraag betreft onder andere ruimte ten behoeve van productie in combinatie met uitstalling en ruimte voor kantoorhoudende werkzaamheden. Het gaat hier om enkele bedrijven die voor bepaalde tijd een vrijstelling hebben om in een pand op bedrijventerrein De Kampen gevestigd te zijn. Ook op de Kampen willen de bedrijven graag in de gemeente gevestigd blijven. Voor beide bedrijventerreinen geldt dat de bebouwingspercentages van de zittende bedrijven hoog zijn. Bij een aantal van deze bedrijven wordt verwacht dat over een aantal jaren ruimtegebrek op zal treden. Tijdens de workshop werd dit beeld bevestigd. Op bedrijventerrein De Kampen zullen veel bedrijven eerst nog de ruimten die nu worden verhuurd aan andere bedrijven in gebruik kunnen nemen. Dit betekent wel dat de huurders elders ruimte moeten zoeken. Solitaire locaties in kern en buitengebied De bedrijvigheid in de kernen en buitengebied kenmerkt zich als hoofdzakelijk kleinschalige bedrijvigheid. Het beperkt aantal grootschalige bedrijven in de

13

Dit betreft de ruimtevraag als op locatie van voorkeur kan worden uitgebreid. Indien dit niet mogelijk is zal voor enkele bedrijven de ruimtevraag aanzienlijk groter zijn.

38

kern(en) en buitengebied hebben op dit moment geen ruimtebehoefte of hebben al plannen om te verhuizen (Rabobank). De kleinschalige bedrijven in kernen en buitengebied worden gedomineerd door kantoorhoudende en bouwgerelateerde bedrijvigheid. Gesprekken met individuele ondernemers en de ondernemersvereniging concluderen dat er een beperkte directe ruimtebehoefte is bij deze groep ondernemers. De ondernemers gaven wel aan dat de ruimtebehoefte in de toekomst naar verwachting meer zal worden. Dit beeld werd bevestigd tijdens de workshop. Het aandeel kleinschalige ondernemers in de gemeente is aanzienlijk. Vanuit dit oogpunt is het aannemelijk te veronderstellen dat er in de toekomst ondernemers zijn die plannen krijgen om door te willen groeien en dus behoefte hebben aan ruimte. Tegen die tijd is het zaak dat deze lokale ruimtevragers in de gemeente gefaciliteerd kunnen worden. De ruimtevraag is hoofdzakelijk te typeren als:  Kantoorhoudende bedrijven zoeken met name kleinschalige kantoorruimten tot en met 500 m2, eventueel met gezamenlijke faciliteiten zoals receptie, kantine etc.  De overige groepen kleinschalige bedrijven zoeken met name kleinschalige ruimte voor opslag en/of productie. Voor handelsbedrijven is de mogelijkheid tot uitstalling belangrijk. Bedrijfsverzamelgebouwen, voormalige winkelpanden en VAB’s kunnen hiervoor geschikt zijn. Vraag vanuit de regio De gemeente Sint-Oedenrode ligt vlakbij Eindhoven en is daarmee mogelijk een toekomstig interessante vestigingslocatie voor Brainportgerelateerde bedrijven en regionale kantoorhoudende bedrijvigheid. Brainport Brainport is de regio van de kennisindustrie, maakindustrie, open innovatie en een ecosysteem van toeleveranciers. Alle onderdelen van de keten kenniskunde-kassa zijn vertegenwoordigd; van fundamenteel onderzoek en industriële research tot en met engineering, design en fabricage. Het betreft een fijnmazig netwerk tussen OEM’s (Original Equipment Manufacturers) en toeleveranciers.  80% van de OEM’s komt uit de Brainport regio (regio van < 40 kilometer rondom Eindhoven).  71% van de eerstelijns toeleveranciers komt uit de Brainport regio.  34% van de tweede en derdelijns toeleveranciers komt uit de Brainport regio.

39

Eerstelijns leveranciers betrekken onderdelen bij tweedelijns leveranciers, die op hun beurt weer onderdelen of materialen betrekken bij derde- en vierdelijns leveranciers. Veelal zijn dit toeleveranciers die tot het MKB worden gerekend. Uit recent onderzoek van de Rabobank (2009) blijkt dat de directe invloed van de Brainportontwikkeling op het regionale MKB zeer beperkt is14. De huidige faciliteiten ter ondersteuning en vernieuwing van het MKB zijn nog sterk gericht op “high-tech” en innovatieve starters waardoor andere bedrijven en sectoren (onder meer dienstverlening, handel, bouw en transport) niet om maar deels gebruik kunnen maken van deze faciliteiten. Van de (kleinschalige) bedrijven die gesproken zijn in het kader van dit onderzoek geven aan nauwelijks relaties te hebben met Brainport. Uit onderzoek van ETIN (2007)15 blijkt dat plattelandsgemeenten rondom Eindhoven op verschillende manieren kunnen aanhaken bij de agenda’s van Brainport, Greenport en Pieken in de Delta Zuidoost-Brabant. Gemeenten kunnen aanhaken bij de agenda van Brainport en participeren in lopende programma’s en projecten. Het gaat hier om aanknopingspunten voor de volgende thema’s:  Ruimte voor bedrijven;  Arbeidsmarkt;  Ondernemerschap;  Quality of life;  Speerpuntsectoren/kansrijke thema’s. Ten aanzien van dit onderzoek betreft dit onder andere huisvestigingsmogelijkheden bieden voor starters en kleinschalige bedrijven, revitalisering en parkmanagement, opzetten van startersprogramma’s en versterken van de woonfunctie. Gemeenten als Sint-Oedenrode kunnen het beste aansluiting zoeken bij bestaande lokale bedrijven die in het netwerk van Brainport actief zijn. Vaak ontstaan rondom deze bedrijven spontaan nieuwe spin-offs (kleine bedrijven). Indien de gemeente actief nieuwe “Brainport” bedrijven wil aantrekken dan moeten hier ook specifieke bedrijventerreinen voor worden ontwikkeld. Op dit moment is er geen aanbod in de gemeente en daarmee is de gemeente ook geen geschikte vestigingslocatie voor Brainport gerelateerde bedrijvigheid. De vraag is als de gemeente dit in de toekomst wel gaat doen, dit daadwerkelijk bedrijven verleidt zich in de gemeente te vestigen. Het merendeel van de huidige gevestigde bedrijven in Sint-Oedenrode zijn niet of nauwelijks in het Brainport netwerk actief. Sint-Oedenrode is op dit moment geen interessante vestigingslocatie voor bedrijven die in het Brainport netwerk actief zijn.

14 15

Rabobank Nederland (2009), MKB voor en door Brainport Eindhoven. ETIN Adviseurs (2007), Economische waarde van het platteland: Kansen van/voor Brainport. SintOedenrode behoorde niet tot het onderzoeksgebied

40

Kantoorhoudende bedrijven De grootste twee kantorenmarkten van Midden- en Oost-Brabant zijn ’sHertogenbosch en Eindhoven. Daarnaast kent de regio nog kleine kantorenmarkten in Helmond, Oss, Waalwijk, Uden en Veghel en Boxmeer en Cuijk. Onderzoek naar de kansen en knelpunten van de regionale kantorenmarkt16 concludeert dat in de kleine kantorenmarkten voornamelijk kantoorruimten voor kleine gebruikers (minder dan 20 werknemers) te vinden zijn. De meeste verhuurde grootte van kantoorruimten ligt onder de 1.000 m². Het zijn meestal dienstverlenende activiteiten van de industriële bedrijven en transportbedrijven die in deze ruimten gehuisvest worden. Daarnaast wordt een aanzienlijk deel van de kantoorruimten door lokale dienstverleners zoals advocaten, makelaars, belastingadviseurs opgenomen. Er is weinig tot geen interesse van investeerders in deze markten omdat de marktvraag zeer gering is en daarmee het risico te hoog. Deze ruimten worden vaak in opdracht van de huurders ontwikkeld. Gedurende de periode 1998 – 2008 bewogen de huurprijzen zich tussen de 85 – 140 euro per m². De huurprijzen van de kleine kantorenmarkten gaan niet mee in de provinciale en landelijk stijgende trend. De kleinschalige kantoormarkten zijn geen groeimarkten en bieden slechts ruimte voor lokale bedrijven. De ambitie om bedrijven uit andere gemeenten aan te trekken is vaak ongegrond. Kleine kantorenmarkten trekken nauwelijks grote huurders aan. Prijs en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingscondities voor bedrijven. De resultaten van dit onderzoek concluderen dat kleine gemeenten zoals SintOedenrode zonder eigen kantorenmarkt moeilijk in staat zijn (grootschalige) kantoorgebruikers van buiten aan te trekken. De recent ontwikkelde Rooise Zoom is hiervan een goed voorbeeld. Op dit moment is het moeilijk om huurders te vinden, zowel in de lokale als regionale markt. Mogelijke toekomstige kantoorontwikkelingen in de gemeente moeten als doel hebben om lokale kantoorgebruikers te faciliteren. Dit resulteert in de volgende totale directe ruimtebehoefte (zie tabel 4.1)

Tabel 4.1 Indicatieve directe ruimtebehoefte Locatie Ruimtevraag

Omvang vanaf Circa 2 hectare

Aard

Vrijkomende ruimte

Productiegerelateerd

Circa

bedrijven op bedrijven-

bedrijfsonroerend goed vanuit

terreinen

(productiehal, eel

met

loods 16

voor

hectare gaande

er dat

eventu- aantal bedrijven aanuitstalling, grenzend aan huidige opslag. locatie ruimte geboden

ECORYS Nederland BV (2009), Kantorenmarkt Midden- en Oost-Brabant

41

1

Tegenwoordig 11 en 12 wordt. meter

bouwhoogten

gewenst) Solitaire

kantoorvesti-

ging (+/- 400-500 m²) Kleinschalige

bedrij- beperkte directe vraag,

Kleinschalige

ruimten De vrijkomende ruimte

ven kern en buitenge- aanbod schept vraag

tot en met 500 m2. zal in veel gevallen niet

bied

Ruimten geschikt voor geschikt zijn voor vestikantoorwerkgelegen-

ging

ander

bedrijf,

heid, opslag, productie omdat veel kleinschalieventueel in combinatie ge bedrijven nu aan met uitstalling. Uit de regio

Geen

TOTAAL

Circa 2 hectare

huis zijn gevestigd.

Circa 1 hectare

Inbreidingsmogelijkheden Op dit moment zijn er geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar op bestaande bedrijventerreinen in de gemeente. Wel zijn er in de gemeente diverse bestaande plekken die in aanmerking kunnen komen voor inbreiding middels intensivering of (her)invulling/herontwikkeling. De uiteindelijke (her)invullingsmogelijkheden van deze plekken hangt af van de match tussen vraag en aanbod en de ambities en keuzes die de gemeente maakt. Intensiveringsmogelijkheden De eerste manier waarop inbreiding plaats kan vinden is middels intensivering. Ondernemers kunnen op twee manieren de huidige bebouwing intensiveren. Ten eerste kan een ondernemer bij het bestaande pand een stuk bijbouwen. Hiermee vergoot hij of zij het bebouwingspercentage van de kavel. Intensiveren van het grondgebruik wordt mede bepaald door de maximale ruimte die het bestemmingsplan daarvoor biedt. Naast het intensiveren van het grondgebruik kan een bedrijf ook de bouwhoogte vergroten. Het vergroten van de bouwhoogte met behoud van functie, is in de parktijd een signaal dat de ondernemer heel graag op de huidige locatie wil blijven zitten. Meestal is vergroting van de bouwhoogte met behoud van functie een teken dat het kavel het einde van de levenscyclus nadert. In de praktijk blijkt dat vergroten van de bouwhoogte bij behoud van het huidige pand technisch onmogelijk is of economisch geen meerwaarde biedt. Herinvulling/herontwikkeling

42

Als een ondernemer alle mogelijkheden heeft benut dan zal een bedrijf de keuze maken om te verplaatsen. Indien het bedrijf besluit te vertrekken dan is het achter te laten bedrijfsonroerend goed wellicht interessant voor een tweede of derde gebruiker. Indien dit niet het geval is (door bijvoorbeeld uitgenutte kavel, incourant vastgoed etc.) dan is veranderen van de functie een manier om een bestaand pand of kavel een hogere opbrengst te laten genereren, zelfs na sloop en nieuwbouw. Voor grootschaligere bedrijven is het moeilijker om op bestaande bedrijventerreinen geschikt bestaand bedrijfsonroerend goed op een bestaande plek voor herontwikkeling te vinden dan voor kleinschaligere bedrijven. In bestaande bestemmingsplannen is vaak beperkte planologsiche ruimte om bestaande kavels interessant te maken voor heronwikkeling. Om een ruimtelijk reeds goed benut kavel verder te ontwikkelen, is een overstap nodig naar een andere bedrijfsfunctie die een hogere toegevoegde waarde kent, waardoor deze nieuwe bedrijfsfunctie in staat is de voor de kavel noodzakelijke investeringen te doen. Heronwikkeling door de markt vindt alleen plaats als de toekomstige opbrengsten van een kavel op een hoger niveau liggen dan de kosten. Een magazijn kan bijvoorbeeld een productiehal worden. Of een hal kan gesloopt worden om vervangen te worden door kantoren of een bedrijfsverzamelgebouw. Dit betekent dat herontwikkeling alleen in gang gezet kan worden door een partij die en functie met hogere opbrengst per hectare kan en mag realiseren (zie onderstaande figuren). Figuur 2.1 Grondwaardekubus

Bron: BRO

De intensiveringsmogelijkheden op de bedrijventerreinen Nijnsel en de Kampen zijn zeer beperkt. De meeste bedrijven hebben de maximale bebouwingspercentages bebouwd. De aanwezige restpercelen bij enkele bedrijven op bedrijventerrein Nijnsel zijn op dit moment niet inzetbaar voor intensivering behalve voor de huidige eigenaren.

43

Het bedrijfsonroerend goed op bedrijventerrein Nijnsel is minder courant dan het bedrijfsonroerend goed op bedrijventerrein De Kampen en daarmee ook moeilijker verhuurbaar aan tweede of derde gebruikers. Op bedrijventerrein De Kampen is het bestaand bedrijfsonroerend goed courant voor hergebruik met zelfde type gebruikers. Op bedrijventerrein Nijnsel zijn wel een aantal plekken waar herinvulling middels herontwikkeling potentie heeft. Dit betreft plekken waar bedrijven zijn vertrokken. Tevens zijn er op andere plekken in de gemeente locaties die interessant zijn voor herinvulling. De volgende locaties zijn geschikt voor (her)invulling van de huidige ruimtevraag:  bedrijventerrein Nijnsel; Shell/Pulles locatie (herontwikkeling);  bedrijventerrein Nijnsel; handboogvereniging (oplossen parkeren);  bedrijventerrein Nijnsel; Garagebedrijf Voets (herontwikkeling);  bestaande panden bedrijventerrein Nijnsel en de Kampen die te huur/te koop staan (herinvulling);  voormalige V&D locatie (3 ha bebouwd en 1,5 ha braak, interessant voor herinvulling of herontwikkeling, mogelijk ook interessant voor grootschaligere bedrijven);  kantoorontwikkeling de Rooise Zoom (eventueel interessant voor kleinschalige kantoorgebruikers);  winkelpanden in het centrum (met name in de aanloopstraten);  bestaande kantoorverzamelgebouwen in het centrum;  VAB’s (beperkt inzetbaar door nieuwe beleid buitengebied). Koppeling resultaten met doelstellingen uit het EAP De gemeente heeft in het EAP zich een aantal doelstellingen voorgenomen. Op basis van het onderzoek naar ruimtebehoefte kunnen we ten aanzien van de voor dit onderzoek relevante doelstellingen het volgende concluderen: 

Programmalijn Kansrijk ondernemen, stijging aantal arbeidsplaatsen zakelijke dienstverlening met 20% in 2012.

In 2007 waren het aantal arbeidsplaatsen in de zakelijke dienstverlening circa 10% van de totale werkgelegenheid. Dit betekent concreet dat er in 2012 minimaal 1.280 banen in de zakelijke dienstverlening moeten zijn. In de economische structuur van de gemeente neemt dienstverlening een steeds belangrijkere plaats in. Met name kleinschalige bedrijven in kern en buitengebied zijn veel actief in de dienstverlening. Om de doelstelling te kunnen realiseren dient dit type bedrijven optimaal gefacilteerd te worden in de gemeente, in de vorm van coaching, ondersteuning en geschikte huisvesting. Met betrekking tot het laatste gaat hier toch met name om behoefte aan (kleinschalige) kantoorruimten. Het

44

onderzoek toont aan dat er in de gemeente veel bestaande plekken zich hiervoor lenen. Desalniettemin moet er altijd op zoek worden gegaan naar nieuwe plekken. 

Programmalijn ruimte voor ondernemen, stijging aantal arbeidsplaatsen per hectare met 20% in 2012.

Het aantal arbeidsplaatsen per netto hectare ligt, op basis van de meest recente gegevens (2007 –2009), in Sint-Oedenrode op 43,1. Om de doelstelling uit het EAP te realiseren zullen er circa 200 banen op de bedrijventerreinen bij moeten komen tussen nu en 2012. Met behoud van de huidige bedrijvigheid is deze doelstelling onmogelijk haalbaar. De herinvulling en herontwikkeling van individuele kavels naar functies met meer arbeidsplaatsen per hectare is de enige manier om meer arbeidsplaatsen per hectare te realiseren waarbij een stijging van 200 veel is. Dit vraagt om een actieve houding van de gemeente. Er dient wel goed nagedacht te worden over het oplossen van de te ontstane parkeerproblematiek. Programmalijn ruimte voor ondernemen, aantal start ups van 50 per jaar. Het aantal personen dat jaarlijks een bedrijf start in de gemeente ligt al een aantal jaren boven de 50. Natuurlijk heeft de economische conjunctuur hier invloed op. Daarnaast geven lokale ondernemers aan dat er in de gemeente een prettig vestigingsklimaat heerst. De meeste ondernemers starten vanuit huis en hebben de eerste levensjaren geen huisvesting nodig. Startende ondernemers zijn de motor van de lokale economie. Om deze doelstelling jaarlijks te blijven realiseren is het zaak dat het starterscollectief en lidmaatschap aan BtB wordt doorgezet om ondernemers met elkaar in contact te laten komen. Daarnaast is het zaak de starters goed te monitoren. Mochten ze in de toekomst ruimtebehoefte krijgen dat de ruimtebehoefte ook in de gemeente gefaciliteerd kan worden. 

Programmalijn Opleiding voor werk, 6.400 arbeidsplaatsen aan lokale werkgelegenheid in de gemeente.

De gemeente streeft naar behoud van het aantal banen. Om deze doelstelling te kunnen realiseren dient er een goed vestigingsklimaat in de gemeente aanwezig te zijn. Voldoende en geschikte huisvestingsmogelijkheden is hierbij een belangrijke conditie. Op dit moment zijn er geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar. Toch moet er op bestaande plekken schuifruimte gecreëerd worden om de dynamiek op gang te krijgen en bedrijven in staat te stellen door te kunnen groeien.

45

In de gemeent zijn volop bestaande plekken waar de ruimtevraag wel kan landen. Echter, juiste regie van de gemeente hierin is gewenst. Conclusies  Directe ruimtebehoefte bij bedrijven op bestaande bedrijventerreinen ligt rond de 2 hectare. Dit betreft vraag naar productiegerelateerd bedrijfsonroerend goed, ruimte voor opslag en kantoorhoudende ruimten.  Beperkte directe ruimtebehoefte bij kleinschalige bedrijven in de kern en buitengebied. Aanbod schept wel vraag. Wel grotere toekomstige ruimtebehoefte verwacht.  Vraag uit de regio voor vestiging in Sint-Oedenrode is nihil.  Intensiveringsmogelijkheden op kavels bij bedrijven op beide bedrijventerreinen zijn beperkt door hoge bebouwingspercentages. Dit suggereert tevens toekomstig ruimtegebrek bij bedrijven op bedrijventerreinen.  Op diverse plekken in de gemeente zijn inbreidingsmogelijkheden, zij herinvulling of interessant voor herontwikkeling.  De directe ruimtebehoeftevraag bij ondernemers is hiermee in theorie in te vullen op bestaande plekken in de gemeente.  De dynamiek moet op gang worden gebracht. Dit kan door het creëren van schuifruimte.  De gemeente kan middels haar publiekrechtelijke als privaatrechtelijke instrumentarium hier regie op voeren.

46

BIJLAGE

Grafiek b1: werkgelegenheid Sint-Oedenrode 2000-2007

6600 Sint-Oedenrode

6500

6400

6300

6200

6100

6000 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: Brabant Databank, bewerking BRO.

Grafiek b2: werkgelegenheid De Meierij 2000-2007

100000

De Meierij

99000 98000 97000 96000 95000 94000 93000 92000 91000 2000

2001

2002

Bron: Brabant Databank, bewerking BRO.

2003

2004

2005

2006

2007

Grafiek b3: werkgelegenheid Noord-Brabant 2000-2007

1220000 Noord-Brabant

1200000

1180000

1160000

1140000

1120000

1100000 2000

2001

2002

Bron: Brabant Databank, bewerking BRO.

2003

2004

2005

2006

2007

Bijlage 2: Beleidskeuzen

Advies beleidskeuzen bedrijven(terreinen) beleid gemeente Sint-Oedenrode Achtergrond In de gemeente Sint-Oedenrode bevindt slechts 15% van de bedrijvigheid zich op bedrijventerreinen. De overige bedrijvigheid is gevestigd in de kernen en het buitengebied. De recent uitgevoerde analyse naar de aard en omvang van de lokale ruimtebehoefte zoals gerapporteerd in het basisdocument komt tot de volgende inzichten:  Er is op dit moment een beperkte directe ruimtebehoefte (circa 2 hectare) bij de lokale bedrijven;  De directe ruimtebehoefte betreft met name:  productiegerelateerd bedrijfsonroerend goed (tussen 1.000 – 4.000 m²) eventueel in combinatie met ruimte voor uitstalling;  zelfstandige kantoorvestiging(en) (+/- 400-500 m²);  beperkte vraag naar kleinschalige productie/opslag/kantoorruimten in verschillende kwaliteit/prijsverhoudingen (vanaf 20 – 500 m²);  De omvang van de meest concrete inbreidingsmogelijkheden wordt ingeschat op circa 4 hectare (locatie Pulles/Shell, locatie Voets en voormalige V&D locatie);  Op de bestaande bedrijventerreinen is tevens beperkte leegstand. Deze plekken zijn mogelijk ook geschikt voor het faciliteren van deel van de ruimtebehoefte.  Dit betekent in theorie dat het aanbod de vraag overtreft en dat, indien de inbreidingsmogelijkheden kunnen worden benut, voor het faciliteren van de actuele ruimtebehoefte geen nieuw bedrijventerrein in de gemeente ontwikkeld dient te worden.  De toekomstige ruimtebehoefte wordt op basis van de lokale economische structuur verwacht bij:  Reguliere bedrijvigheid nu gevestigd op bedrijventerreinen (productie-, bouw en handel gerelateerde vraag)  Kleinschalige bedrijvigheid (met name bij kantoorhoudende en bouwgerelateerde bedrijvigheid)  Op zowel bedrijventerrein Nijnsel als op de Nijnselseweg is kwaliteitsverbetering noodzakelijk om de terreinen duurzaam van betekenis te laten blijven voor de lokale economie.  De kwaliteit van bedrijventerrein De Kampen is van een hoog niveau. Aandachtspunt blijft wel het waarborgen van deze kwaliteit op langere termijn. Op basis van deze inzichten dient de gemeente een aantal keuzes te maken ten aanzien van haar toekomstige lokale bedrijven(terreinen) beleid. Vertrekpunt hierbij zijn de strategische keuzes in de Rooise Draad en de Eindrapportage Samen Ondernemen in Rooi Fase 2. De voornaamste vraag hierbij is: welke bedrijven de gemeente op welke plekken wil faciliteren, met daarbij als belangrijke randvoorwaarde het waarborgen van voldoende kwalitatief aanbod aan bedrijventerrein op lange termijn. In onderstaande tabel is voor het beschikbare bestaande aanbod gekeken welk type bedrijvigheid daar vanuit locatie-eisen zou passen.

1

Intensiveringsmogelijkheden

Typering loca- Hergebruiksmogelijkheden tie Shell/Pulles (circa 0,7 ha) Grootschalige 2-3 middelgrote bedrijven reguliere locatie Garagebedrijf Voets (circa 0,7 Entree locatie 1 middelgroot bedrijf (vanaf 2.000 ha) m²) 1 bedrijfsverzamelgebouw (hoge prijs/kwaliteitverhouding) De Rooise Zoom (specifiek) Kantoorlocatie grootschalige kantoorgebruikers (> Reguliere loca- 500 m²). Kan eventueel ook in kleitie nere units worden opgedeeld. Kleinschalige bedrijven met milieucategorie 1 en 2 Geschikt voor ruimtevragers in midden en hogere marktsegment Voormalige V&D locatie (circa 3 Grootschalige Een aantal middelgrote en grootha) reguliere locatie schalige gebruikers (vanaf 2.000 m²) Bereikbaarheid is van belang Landschappelijke inpassing van belang (winkel)panden in centrum en Solitaire locakleinschalige bedrijven (kantooraanloopstraten (specifiek) ties in gemeng- houdend en handelsbedrijven (tot de gebieden en met 500 m²) Nabijheid van klanten VAB’s (specifiek) Specifieke soli- Kleinschalige bedrijven (bouwgeretaire locaties in lateerde bedrijven, ambachtelijke het buitengebedrijven of handelsbedrijven) (labied ge(re) prijs/kwaliteitverhouding) Potentiële vrijkomende ruimte Bestaande loAfhankelijk van aard vrijkomende op bedrijventerreinen (circa 2 caties kavel: hectare) Middelgrote ruimtevragers (500 – 3.000 m²) Kleinschalige vraag (tot en met 500 m²)

2

Op basis van bovenstaande informatie kan er een invulling worden gemaakt tussen het beschikbare aanbod en de vraag. Vraag Grootschalige ruimtevragers (vanaf 3.000 m²) Middelgrote ruimtevragers (500 – 3.000 m²)

Kleinschalige vraag (tot en met 500 m²)

Aanbod  Shell/Pulles (1 bedrijf)  V&D locatie (een aantal grootschalige ruimtevragers)  Shell/Pulles (circa 2 bedrijven)  V&D locatie (aantal middelgrote ruimtevragers  Voets locatie (1 bedrijf)  De Rooise Zoom (kantoorhoudende bedrijven)  Voets locatie (bedrijfsverzamelgebouw voor ambachtelijke, bouwgerelateerde, handels- en expeditiebedrijvigheid met hoge prijs/kwaliteitverhouding)  Centrum en aanloopstraten (kantoorhoudend en handelsbedrijven hoge prijs/kwaliteitverhouding)  VAB’s (bouwgerelateerde bedrijven, ambachtelijke bedrijven, handelsbedrijven met lagere prijs/kwaliteitverhouding)

Gewenste proces Om dynamiek op bestaande terreinen op gang te krijgen is minimaal een bepaalde hoeveelheid verplaatsingsruimte noodzakelijk. Uit de analyse blijkt dat de ruimtebehoefte voor de actuele vraag, in theorie, op bestaande terreinen gefaciliteerd kan worden. Om deze potentiële capaciteit beschikbaar te krijgen moet wel een proces op gang worden gebracht. Belangrijk daarbij is de beschikbaarheid van de locaties in tijd. De strategie is hierop afgestemd. De locaties van Shell/Pulles en Voets zijn op korte termijn beschikbaar. Dit heeft gevolgen voor de te volgen strategie. Algemene strategie  Bestaande mogelijkheden voor inbreiding worden in de eerste plaats benut voor het facilteren van de lokale ruimtebehoefte;  Parallel hieraan blijft ook de vestigingsoptie in Schijndel bestaan;  Naast de inbreidingsmogelijkheden en de optie Schijndel kan op termijn, afhankelijk van inbreidingsmogelijkheden, toch behoefte ontstaan aan uitbreiding;  De gemeente treft hiervoor al wel de nodige voorbereidingen. Indien deze uitbreiding manifest wordt, dient slagvaardig gehandeld te kunnen worden;  In een jaarlijks overleg, of zoveel meer als noodzakelijk, bekijken gemeente en bedrijfsleven de noodzaak om op korte of middellange termijn extra vestigingsmogelijkheden voor bedrijfsvestiging te creëren. Strategie bedrijventerrein Nijnsel  Doel: Het bedrijventerrein in de toekomst een interessante vestigingslocatie voor bedrijven laten blijven.  Strategie:  Op het terrein moet de investeringsdynamiek op gang worden gebracht om een kwaliteitsimpuls te realiseren;

3







Kwaliteitsimpuls wordt gerealiseerd door:  Zittende ondernemers stimuleren tot kwaliteitsimpuls;  Hoogwaardigere functies toestaan op strategische plekken waar zich een kans voordoet; De actuele sturingsmogelijkheid van de gemeente liggen hiervoor bij het creëren van dynamiek op de Shell/Pulles en de Voets locatie. Op de Shell/Pulles locatie worden een aantal middelgrote of 1 grote ruimtevrager gefaciliteerd. Op de Voets locatie wordt herontwikkeling met kleinschalige bedrijvigheid toegestaan. Op vrijkomende percelen op bedrijventerrein Nijnsel wordt, afhankelijk van de omvang van de kavel, ruimte geboden aan:  kleinschaligere bedrijvigheid  kleinschalige zelfstandige kantoorgebruikers en maatschappelijke functies tot en met 500 m².

Strategie bedrijvencluster Nijnseleweg  Doel: Het creëren van een kwalitatief duurzame vestigingslocatie  Strategie: de herontwikkelingsruimte is afkomstig van 1 grootschalige gebruiker.  Functionele herinvulling van het terrein met enkele grotere lokale ruimtevragers;  Verbeteren van de ruimtelijke presentatie en landschappelijke inpassing van het terrein (duurzaam ruimtelijk structuurbeeld). Bedrijventerrein De Kampen  Doel: Kwaliteitsbehoud van het bestaande bedrijventerrein, ook op langere termijn.  Strategie: behoud van oorspronkelijke type bedrijvigheid op het terrein  Openbare ruimte en parkeren stelt grenzen aan functionele intensivering.  Inpandige verschaling niet toegestaan omdat De Kampen een vestigingsplek voor middelgrote reguliere bedrijven moet blijven.  Gebruik van opstallen t.b.v. zelfstandige kantoorvestigingen zijn alleen toegestaan in de daartoe aangewezen zone. Solitaire vestigingen in kernen en het buitengebied  Doel: diversiteit aan bedrijfslocaties bieden waarbij de ruimtelijk functionele structuur van het gebied richtinggevend is.  Strategie:  Voor het centrum en aanloopstraten wordt op dit moment een detailhandelsvisie opgesteld  In woonwijken is werken aan huis toegestaan  In VAB’s wordt, conform de nota van uitgangspunten in het bestemmingsplan, ruimte geboden voor het beperkt vestigen van niet-agrarische bedrijvigheid. Deze plekken zijn met name interessant voor kleinschalige ambachtelijke, bouwgerelateerde en handelgerelateerde bedrijvigheid voor lage prijs/kwaliteitverhouding, al dan niet in een functionele clustering van meerdere bedrijven (synergie). Instrumentarium Nadat de definitieve beleidskeuzes zijn bepaald kan worden aangegeven welke instrument kunnen worden ingezet.

4