RIGO Research en Advies BV. De bewoonde omgeving. Woonlastenonderzoek. Gemeente Loon op Zand

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Woonlastenonderzoek Gemeente Loon op Zand

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Woonlastenonderzoek Gemeente Loon op Zand

Opdrachtgever

Casade

Auteurs

Roy Kramer Marlies van der Vlugt Elien Smeulders

Uitgave

Februari 2011

Rapportnummer

P17800

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave Samenvatting Woonlastenonderzoek Loon op Zand

i

Hoofdstuk 1

Inleiding en methodiek

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Verantwoording onderzoek

1

1.3

Goed om te weten

2

Hoofdstuk 2

Doelgroepen en woningvoorraad

4

2.1

Woningvoorraad

4

2.2

Huishoudens

7

2.3

Inkomensklassen

8

2.4

Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties

11

Hoofdstuk 3

Woonlasten

14

3.1

Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector

14

3.2

Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen

18

3.3

Woonlasten naar energielabel en bouwjaar

20

3.4

Huishoudens met ‘te’ hoge woonlasten

22

Hoofdstuk 4

Conclusies en aanbevelingen

27

Bijlage 1

Verantwoording onderzoek

35

1.1

WoON 2009

35

1.2

Gehanteerde begrippen en definities

35

1.3

Lokale belastingen, water- en energieverbruik

38

Bijlagen

I

Samenvatting Woonlastenonderzoek Loon op Zand Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Loon op Zand. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de g emeente Waalwijk geeft het Casade inzicht in de woninggerelateerde uitgaven van huurders. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huur prijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast levert het informatie die nodig is voor het uitwe rken van het beleid op het gebied van armoedebestrijding en schuldhulpv erlening. Methode van onderzoek In het woonlastenonderzoek is gebruikgemaakt van het WoON 2009, waarin registratiegeg evens zijn opgenomen van inkomens, vermogens, huurtoeslagverbruik etc. Het WoON -bestand is geijkt aan de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad in Loon op Zand. Met het voor Loon op Zand geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden kunnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten en woonquote Woonlasten van huurders bestaan uit: huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve se rvicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elekt ra) en belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap). Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan worden aangegeven welk deel van het maandelijks b esteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomensgroepen. Woonquotenormen Om te bepalen welke huishoudens ‘te veel’ aan woonlasten betalen moet eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de huurquotenormen op basis van de methodiek van het Nibud, die bewerkt zijn door RIGO tot woonquotenormen. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze. In de volgende tabel zijn de normen weergegeven. T a b e l A . N o r m e n w o o n q u o t e a f h a n k e li j k v a n in k o m e n , s a m e n s t e ll in g e n l e e f t ij d

minimum inkomen max inkomen huurtoeslag tot 33.000 tot 1,5x modaal

1p 1p 1p paar paar gezin met < 23 jaar 23-65 jaar > 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar kinderen 32% 32% 38% 28% 26% 24% 41% 41% 45% 38% 39% 32% 49% 49% 53% 41% 44% 35% 58% 58% 61% 58% 52% 41%

Bron: Nibud, bewerking RIGO

samenvatting

II

Algemeen In de gemeente Loon op Zand wonen 3.650 huishoudens die tot de primaire (inkomen tot de huurtoeslaggrens) of secundaire (inkomen tot €33.000) doelgroep van beleid horen. Van hen woont 40% in een huurwoning van een corporatie. In Loon op Zand huren 2.230 huishoudens een woning van een corporatie; van hen behoort 40% tot de primaire doelgroep en 24% tot de secundaire doelgroep. Een derde van de huishoudens in een corporatiewoning heeft een inkomen van meer dan 33.000 euro per jaar. Aangezien bijna alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens vallen woont circa een derde ‘scheef ’ in een sociale huurwoning onder de liberalisatiegrens (<€648). Figuur A. Inkomensverdeling van huishoudens in de sociale huurvoorraad, Loon op Zand > 1,5 modaal (>48.500) 15%

tot 1,5 modaal (48.500) 8%

primaire doelgroep 42%

ruime dlgr. (43.000) 11%

secundaire doelgroep 24%

Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO

Overzichtstabel resultaten We hebben de belangrijkste resultaten van het onderzoek weergegeven in een overzichtstabel. De tabel geeft een overzicht van de woonlasten en quota naar inkomensgroepen, huishoude ntypen en woningtypen van corporatiewoningen in Loon op Zand. De uitsplitsing naar inkomensklassen en huishoudenstypen laat zien wie hoge woonlasten hebben en de uitsplitsing naar de verschillende woningtypen laat zien waar de huishoudens met hoge woonlasten wonen. Daa rnaast is weergegeven welk aandeel van de huishoudens boven de norm zit. Vervolgens zijn de conclusies puntsgewijs weergegeven. De conclusies zijn puur uitkomsten van het onderzoek en bevatten geen beleidsrelevante gevolgtrekkingen. Wat de resultaten van het onderzoek betekenen voor beleid wordt toegelicht onder het kopje ‘Aanbevelingen’ aan het einde van de samenvatting.

III

t a b e l B O v e r z i c h t v a n d e w o o n la s t e n , w o o n - h u u r - e n e rg ie - e n b e la s t in g q u o t e , in k o m e n e n a a n d e e l h u i s h o u d e n s b o v e n d e n o r m n a a r v e rs c h i l l e n d e d o e lg ro e p e n v a n b e l e id e n w o ningtypen, Loon op Zand omvang corporatiesector

abs. inkomensklassen primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime doelgroep (<43.000) tot 1,5 modaal (<48.500) > 1,5 modaal (>48.500) huishoudenstype alleenstaanden paren paar met kinderen eenoudergezin woningtype tussenwoning hoekwoning vrijstaand 2-kap galerij portiek bouwjaar < 1950 1950 - 1970 1970 - 1990 > 1990 energielabel A/B C D E F/G totaal

Quota

Inkomen en woonlasten

woon huur energie belasting % qoute quote quote quote

besteedbaar maandelijks totale inkomen woonlasten

Huishoudens boven de norm

%

abs.

930 540 240 190 340

42% 24% 11% 8% 15%

32% 32% 27% 23% 17%

21% 25% 19% 16% 12%

7% 5% 5% 4% 3%

4,0% 3,0% 2,8% 2,4% 1,9%

€ 1.340 € 1.780 € 2.230 € 2.800 € 3.660

€ 435 € 585 € 620 € 625 € 635

40% 10% 3% 0% 0%

380 50 10 -

880 670 460 210

39% 30% 21% 9%

35% 26% 22% 21%

26% 18% 15% 14%

6% 4% 4% 5%

3,5% 3,1% 2,5% 3,0%

€ 1.360 € 2.160 € 2.840 € 2.010

€ 520 € 600 € 630 € 510

24% 14% 14% 33%

210 90 60 70

970 510 120 450 180

44% 23% 5% 20% 8%

26% 26% 28% 31% 31%

18% 18% 18% 23% 23%

5% 5% 6% 5% 5%

3,0% 3,0% 3,3% 3,6% 3,3%

€ 1.980 € 2.130 € 1.990 € 1.560 € 1.640

€ 570 € 610 € 580 € 510 € 530

18% 15% 28% 23% 22%

180 80 30 100 40

110 580 1.030 500

5% 26% 46% 22%

28% 28% 26% 31%

18% 19% 18% 23%

7% 6% 5% 5%

3,7% 3,3% 2,9% 3,3%

€ 1.470 € 1.860 € 2.010 € 1.700

€ 450 € 540 € 580 € 550

40% 21% 15% 22%

50 120 160 110

360 690 470 440 260 2.230

16% 31% 21% 20% 12% 100%

30% 28% 26% 27% 33% 28%

23% 20% 18% 18% 19% 19%

5% 5% 5% 5% 7% 5%

3,4% 3,0% 3,0% 3,2% 3,7% 3,1%

€ 1.790 € 1.860 € 2.050 € 2.000 € 1.360 € 1.910

€ 580 € 550 € 600 € 550 € 510 € 565

24% 14% 18% 17% 37% 20%

90 100 80 70 100 440

Bron: Casade, Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO

samenvatting

IV

Conclusies naar inkomensklassen Primaire doelgroep 

Huishoudens van de primaire doelgroep die in een corporatiewoning wonen zijn gemiddeld 32% van hun (besteedbaar) inkomen kwijt aan woonlasten. De huur is de grootste koste npost; de mediane huurquote ligt op 21%. Doordat de primaire doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag zijn de totale (absolute) woonlasten van €435 per maand in verhouding tot andere inkomensklassen laag. Daar staat tegenover dat het maandelijkse bestee dbaar inkomen van de primaire doelgroep ook laag is. Hierdoor is de primaire doelgroep r elatief een groot deel van het inkomen kwijt aan woonlasten en heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen duidelijk minder bestedingsruimte voor ov erige uitgaven als voedsel en kleding.



Ten opzichte van Waalwijk liggen de woonlasten van de primaire doelgroep ruim 10% hoger. Dit komt door een hogere huur en een iets hogere energierekening, wat vooral opvalt zijn de duidelijk hogere gemeentelijke belastingen. Ondanks het hogere besteedbare ink omen van de primaire doelgroep in Loon op Zand is de mediane woonquote in Loon op Zand (32%) hoger dan in Waalwijk (30%).



In totaal heeft een vijfde van de huishoudens (440 huishoudens) in een sociale huurwoning een woonquote die boven de ‘acceptabele’ norm zit. Dit zijn met name huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep (circa 380 huishoudens).



Van de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit 40% boven de woonquotenorm door hoge woonlasten. Dit is dus een belangrijke aandachtsgroep voor de g emeente en de woningcorporaties.



Binnen de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren bestaan er grote ve rschillen in het inkomen en de hoogte van de woonlasten voor verschillende huishoudens. Het zijn met name de huishoudens met een minimum inkomen die boven de norm zitten .



De huur is de grootste kostenpost; de mediane huurquote ligt op ruim 21%. Voor de pri maire doelgroep zijn de woninggerelateerde energiekosten een flinke kostenpost met een energiequote van 7%.



De lokale belastingen en de waterrekening hebben een niet te verwaarlozen effect in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep. Circa een vijfde van de huishoudens uit de primaire doelgroep in corporatiewoningen maakt gebruik van kwijtschelding, waa rdoor de woonquote van hen met een paar procent omlaag gaat.

Secundaire doelgroep (huurtoeslaggrens tot 33.000 euro) 

De secundaire doelgroep heeft eenzelfde woonquote (32%) als de primaire doelgroep. Dit komt met name omdat deze groep geen gebruik kan maken van huurtoeslag. Absoluut g ezien houdt de secundaire doelgroep gemiddeld bijna €300 meer over voor andere uitgaven dan de primaire doelgroep.



Binnen de secundaire doelgroep heeft 10% van de huishoudens (50 huishoudens) woonac htig in een corporatiewoning een woonquote hoger dan de norm. Dit is minder dan in de gemeente Waalwijk(14%).

V

Ruime doelgroep (33.000 tot 43.000 euro) 

Huishoudens met inkomens van €33.000 tot €43.000 zullen het in de toekomst lastiger gaan krijgen op de woningmarkt, gezien de invoering van de Europese 90% -toewijzings1 regel. De verwachting is dan ook dat de woonlasten voor deze groep in de toe komst zullen toenemen.



Als gevolg van de Europese beschikking zullen huishoudens boven de €33.000 langer in hun huurwoning blijven wonen; 34% van alle huishoudens in Loon op Zand (waarvan 11% behorend tot de ruime doelgroep) zal bij een nieuwe toewijzing niet meer voldoen aan de Europese regels; de mogelijkheden om door of in te stromen nemen daardoor verder af .



Ook de ruime doelgroep heeft nog een redelijk hoge woonquote van 27%. De woonquote normen voor deze groep liggen echter een stuk hoger. Daardoor zijn er nauwelijks huishoudens die boven de woonquotenorm zitten.

Tot 1,5 modaal (43.000 tot 48.500 euro) en meer dan 1,5 modaal (>48.500 euro) 

Huishoudens in corporatiewoningen met een inkomen van 43.000 euro en hoger zijn ten opzichte van hun inkomen het minst kwijt aan woonlasten en hebben dan ook een lage woonquote.



Huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000 wonen relatief vaak in een corporatiewoning. Van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wordt 24% bewoond door huishoudens die een inkomen van meer dan €43.000 hebben en dus ‘scheef wonen’.

Conclusies naar huishoudenstypen Alleenstaanden 

Alleenstaanden maken een groot deel (39%) uit van de huishoudens die een woning huren van Casade in Loon op Zand.



Alleenstaanden zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Hun woonquote is hoog doordat zij ten opzichte van de andere huishoudenstypen (gemiddeld) een lager i nkomen hebben.



Vooral alleenstaanden behorend tot de primaire doelgroep zijn veel kwijt aan wonen; de woonquote van alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen tot de huurtoeslag is gemiddeld 41%.



Een flink aantal van de alleenstaanden in corporatiewo ningen heeft een woonquote boven de woonquotenorm (ruim 200 huishoudens).

1

Door de nieuwe regelgeving komen deze huishoudens niet meer in aanmerking voor een sociale huu rwoning. Zij zullen tegelijkertijd ook moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen omdat deze woningen vaak weer te duur zijn.

samenvatting

VI

Paren zonder kinderen 

Circa een derde van de huishoudens die een woning huren van Casade in Loon op Zand is een (al dan niet gehuwd) paar. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is dit een hoog aandeel. Het aandeel paren met een woonquote boven de norm is (samen met de gezinnen met kinderen) met 14% het laagste van alle huishoudenstypen.

Paren met kinderen 

Door een relatief hoog inkomen hebben paren met kinderen een relatief lage woonquote (22%).



Binnen de gezinnen in corporatiewoningen bestaan er grote inkomensverschillen. Binnen de hogere inkomensgroepen is het aandeel gezinnen relatief hoog. Van de gezinnen in een corporatiewoning heeft 14% een woonquote boven de norm. Dit zijn met name huisho udens uit de primaire en secundaire doelgroep.

Eenoudergezinnen 

Bijna 10% van de sociale huurders in Loon op Zand is een eenoudergezin.



Binnen de eenoudergezinnen bestaan er grote inkomensverschillen. Bijna een derde van hen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal, maar ruim de helft behoort ook tot de primaire doelgroep.



Vooral de eenoudergezinnen behorend tot de primaire doelgroep zijn relatief veel kwijt aan woonkosten; van de eenoudergezinnen heeft ruim 30% een woonquote van boven de norm.

Conclusies naar woningtypen 

In galerij- en portiekwoningen wonen meer huishoudens boven de acceptabele norm dan in eengezinswoningen. Dit komt met name doordat er in galerij - en portiekwoningen meer eenpersoonshuishoudens wonen die een lager besteedbaar inkomen hebben.



Absoluut gezien wonen er meer huishoudens boven de norm in een eengezinswoning in vergelijking met appartementen. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen zijn in Loon op Zand.



Van de huishoudens in woningen met energielabel F en G zitten duidelijk meer huishoudens boven de norm in vergelijking met woningen met een hoger energielabel. Dit wordt veroorzaakt door een laag inkomen en een hoge energierekening. In een woning met een label F en G woont relatief een groot aantal huishoudens uit de primaire doelgroep.



Opvallend is dat de huishoudens in een corporatiewoning qua woonlasten het beste zitten in een woning gebouwd tussen 1970 en 1990 met een label E tot en met B. Dit zijn woni ngen met een relatief lage huur en een niet al te hoge energierekening. Woningen met een label A (gebouwd na 1990) hebben over het algemeen een hoge huur, waardoor de woo nquote en huurquote gemiddeld hoger liggen en een groter aantal huishoudens boven de norm zit.

VII

Vergelijking met Waalwijk, Breda en Den Bosch 

Wegens het ontbreken van landelijke gegevens omtrent de woonlasten van huishoudens in corporatiewoningen kunnen de uitkomsten niet vergeleken worden met een landelijk g emiddelde. Wel heeft RIGO eerder onderzoek gedaan naar de woonlasten in Tilburg, Breda en Den Bosch (tabel C).



Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit is in Loon op Zand iets lager dan in deze steden. In vergelijking met Tilburg heeft dit met name te maken met een hoger besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in Loon op Zand. In vergelijking met Den Bosch en Breda zijn de gemiddelde woonlasten en het besteedbaar ink omen van de primaire doelgroep echter vergelijkbaar. Hier speelt vooral de spreiding van het inkomen binnen de primaire doelgroep een rol. Blijkbaar zijn er minder minima in Loon op Zand.



Wel is het aandeel huishoudens in de secundaire doelgroep dat boven de norm valt hoger dan in de drie steden. Dit kan ook verklaard worden door de inkomensspreiding binnen d eze doelgroep.



In vergelijking met Waalwijk ligt het aantal huishoudens in de sociale huursector dat boven de woonquotenormen zit hoger in Loon op Zand. Dit geldt ook voor het aandeel in de pr imaire doelgroep. Dit wordt mede veroorzaakt door de hogere woonlasten in Loon op Zand.

T a b e l C . W o o n q u o t e e n a a n d e e l h u is h o u d e n s m e t e e n w o o n q u o t e b o v e n d e n o rm n a a r i n k o m e n s k l a s s e n v o o r W a a l w i j k , L o o n o p Z a n d , B re d a e n D e n B o s c h Waalwijk Loon op Zand

Breda

Den Bosch

Woonquote pri ma i re doel groep

30%

32%

30%

30%

secundaire doelgroep

32%

32%

32%

32%

ruime dlgr. (43.000)*

27%

27%

tot 1,5 modaal (48.500)*

22%

23%

24%

24%

> 1,5 modaal (>48.500)*

17%

17%

17%

18%

totaal

27%

28%

28%

27%

primaire doelgroep

34%

40%

40%

42%


14%

10%

5%

6%


4%

3%

1%

0%

tot 1,5 modaal (48.500)*

0%

0%

0%

0%

> 1,5 modaal (>48.500)*

0%

0%

0%

0%

18%

20%

22%

21%

27%

% boven de norm

totaal

* afwijkende inkomensgrenzen voor Breda en Den Bosch

Beleidsaanbevelingen 

Voor huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten is de huurtoeslag niet voldoende om ervoor te zorgen dat een groot aantal van hen onder de woonquot enorm uitkomt. De huurprijs is voor een belangrijk deel bepalend voor de hoogte van de woonquote. Dit betekent dat het van belang is dat er voldoende woningen zijn voor hui shoudens uit de primaire doelgroep met betaalbare huren. Ook bij het realiseren van verb e-

samenvatting

VIII

teringen ten aanzien van de energieprestatie van woningen is het van belang om bewust om te gaan met huurverhogingen voor de huishoudens. 

De meeste huishoudens die boven de norm zitten behoren tot de primaire doelgroep en in mindere mate de secundaire doelgroep. Binnen deze inkomensgroepen gaat het met name om eenpersoonshuishoudens, gezinnen en eenoudergezinnen die boven de woonquote norm zitten. Voor corporaties en gemeenten is het van belang om vooral aandacht te hebben voor deze doelgroepen. Gemeenten en woningcorporaties zouden op basis van diverse gegevensbestanden een nadere analyse kunnen uitvoeren waar op wijk -, buurt- of complexniveau deze huishoudens vooral wonen en zo gericht beleid voeren.



Met name in woningen met een label F/G en in woningen met een bouwjaar voor 1950 wonen huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de woonquotenorm zitten. Bij d eze woningen valt nog veel winst te halen in verlaging van de woonlasten door het nemen van energiebesparende maatregelen.



Voor gemeenten en corporaties is het goed om nader te onderzoeken hoe groot het a rmoedeprobleem in werkelijkheid is bij huishoudens in de primaire doelgroep. Hierbij zal ook de afdeling voor minimabeleid van de gemeente betrokken moeten worden. Het blijft echter lastig om dit te onderzoeken, omdat het vaak om ‘verborgen armoede’ gaat.



In Loon op Zand leveren de gemeentelijke belastingen een belangrijke bijdrage aan de hoogte van de woonquote. Niet alle huishoudens in de primaire doelgroep maken gebruik van het recht op kwijtschelding of het verkrijgen van huurtoeslag. Gemeenten en corpor aties kunnen deze groep actief benaderen om te zorgen dat een groter aantal huishoudens uit de primaire doelgroep gebruik gaat maken van deze regelingen.



Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat b oven de norm uitkomt hoger liggen. Dit beleid blijkt effectief en noodzakelijk te zijn. Ook in de toekomst is het daarom van belang om hier een vervolg aan te geven vanuit de woonlastenproblematiek. Daarnaast hebben de gemeentelijke heffingen een niet verwaarloosbaar effect op de woonlasten. Gematigde stijging van de heffingen is daarom van belang.



Investeren in de energieprestatie van woningen is van belang om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. De huurstijgingen zijn de afgelopen tijd gematigd geweest, terwijl de lokale belastingen en energieprijzen zijn gestegen in de afgelopen j aren. Verbetering van de energieprestatie van woningen is noodzakelijk om de woonlasten te verlagen.



Een corporatie heeft weinig invloed op de huishoudens die in de huurwoningen wonen en kan niet aan inkomenspolitiek doen. Het is de verwachting dat op de langere termijn corp o2 raties hierop kunnen sturen. Op huishoudenniveau zijn er nu de volgende mogelijkheden: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho udens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een groot deel ontstaat door inkomensgroei. - Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de primaire doe l-

2

Op dit moment loop het experiment ‘Huur op Maat’. Binnen de politiek is er steeds meer draagvlak voor een systeem met flexibele huren afhankelijk van het inkomen en huishoudenstype, dat scheefw onen tegen moet gaan.

IX

groep voor een groot deel bij de minima. Gemeenten en corporaties kunnen op termijn ki jken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te breiden met ee n mogelijke ‘woonlastentoeslag’. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen.

samenvatting

1

Hoofdstuk 1 Inleiding en methodiek Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Loon op Zand. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de g emeente Waalwijk geeft het Casade zicht op de woninggerelateerde uitgaven van huurders.

1.1

Aanleiding In het kader van de wijkaanpak willen de corporaties Casade en Slagenland Wonen in samenwerking met de gemeenten effectief werken aan armoedebestrijding in Waalwijk en Loon op Zand. Hiertoe is inzicht in de woonlasten van huurders gewenst. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huurprijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast levert het informatie die nodig is voor het uitwerken van het beleid op het gebied van armoedeb estrijding en schuldhulpverlening. De vragen waarop in dit rapport antwoord wordt gegeven luiden:

1.2

1.

Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in corporatiewoningen in Loon op Zand?

2.

Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in diverse typen corporatiewoningen in Loon op Zand?

3.

Bij welke huishoudentypen en woningsegmenten in de huursector is sprake van te hoge woonlasten? Welke huishoudens vallen buiten de acceptabele woonquotenormen?

Verantwoording onderzoek In deze paragraaf wordt in het kort inzicht gegeven in de methode van onderzoek en de gehanteerde uitgangspunten. Achtereenvolgens worden de stappen beschreven die in het onderzoek zijn doorlopen. In de bijlagen achterin het rapport worden de begrippen en gehanteerde aannames van dit onderzoek uitgebreid toegelicht. Gegevensverzameling en koppelen van bestanden Van de gemeente en de woningcorporaties zijn de volgende gegevens verkregen: 

Randtotalen van de huishoudensamenstelling en woningvoorraad op basis van: - het WOZ-bestand Loon op Zand per 1 januari 2010 met gegevens over de WOZ-waarde en woningtype op adresniveau van huur- en koopwoningen. - Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) per 1 januari 2010 met gegevens over de huishoudensamenstelling en leeftijd op adresniveau. - CBS-gegevens over de huishoudensamenstelling in Loon op Zand.


2



Verhuureenheidsgegevens (VHE-gegevens) van de woningcorporatie Casade met gegevens over huur, servicekosten, oppervlakte, woningtype, bouwjaar etc . per 1-1-2010.



De energetische kwaliteit van de huurwoningvoorraad in Loon op Zand. Voor het merendeel van de huurwoningen zijn via de corporaties gegevens beschikbaar over energielabels, energie-index en de aanwezige energiemaatregelen (peildatum 1-1-2010) . Voor het beperkte aantal huurwoningen waarvan digitaal geen gegevens beschikbaar zijn, wordt de energieprestatie door RIGO geschat op basis van de kenmerken van de woningen (bouwjaar, woningtype) en de huurwoningvoorraad waa r de energieprestatiegegevens wel van bekend zijn.

IJken van de gegevens aan WoON 2009 voor het weergeven van de actuele situatie In het Woon Onderzoek Nederland 2009 (WoON 2009) staan gegevens over inkomen, huurtoeslaggebruik en werkelijk energieverbruik van huishoudens. Aan de respondentgegevens i n het WoON zijn namelijk de werkelijke inkomens en vermogens (Belastingdienst) en gegevens over het energieverbruik (registratie door energiebedrijven) toegevoegd. In het WoON zijn ook gegevens bekend van de woonsituatie van huishoudens (woningtype, bouwja ar, energie-index etc.). De methode bestaat vervolgens uit het vertalen van de resultaten uit het WoON naar de werkelijke situatie in de gemeente Loon op Zand. De methode maakt gebruik van de wetenschap dat vergelijkbare huishoudens in vergelijkbare woning en in vergelijkbare gemeenten zich in grote lijnen hetzelfde gedragen. Er zijn in het WoON 2009 voldoende respondenten te vinden die zich in een met Loon op Zand vergelijkbare situatie bevinden. Het WoON-bestand is ‘geijkt’ aan de bevolkingssamenstelling (huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen) en de woningvoorraad in Loon op Zand (woningtype, bouwjaar, energieprestatie, eigendom en WOZ waarde). Deze exercitie levert een bestand op dat representatief is voor Loon op Zand met resultaten voor het prijspeil van 2010. Woonlasten, huur- en woonquote Met het voor Loon op Zand geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden kunnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten van huurders bestaan uit: 

Huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten)



Woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elektra)



Belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap)

Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquo te kan men aangeven welk deel van het maandelijks besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de tot ale woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomen sgroepen. Om te bepalen welke huishoudens ‘te veel’ aan woonlasten betalen, moet er eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de normen op basis van de methodiek van het Nibud. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze.

1.3

Goed om te weten Voor de meeste tabellen in deze rapportage geldt dat ze zijn gebaseerd op het Woononderzoek Nederland, kortweg WoON 2009. De resultaten van het onderzoek ke nnen een hoge betrouw-

Woonlastenonderzoek

3

baarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn o mgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de meeste absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden.


4

Hoofdstuk 2 Doelgroepen en woningvoorraad In dit hoofdstuk worden de kenmerken en omvang van de sociale huurvoorraad weergegeven. Alvorens hierop in te gaan wordt er een korte schets gegeven van het profiel van de woningmarkt van Loon op Zand en tot slot laten we zien wie er in de sociale huurwoningen wonen en wat de omvang van verschillende inkomensklassen is.

2.1

Woningvoorraad In de gemeente Loon op Zand bestaat de woningvoorraad uit 9.390 woningen. Niet al deze woningen worden permanent bewoond. Sommige woningen staan leeg a ls gevolg van frictieleegstand, andere woningen staan op de lijst om gesloopt te worden. Volgens de gemeente Loon op Zand staan circa 370 woningen leeg. Op 1 januari 2010 komt het aantal regulier bewoonde woningen in Loon op Zand neer op 9.020. Het merendeel (65%) van de reguliere woningvoorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen. Slechts 4% van de voorraad is een koopappartement. De totale huursector (inclusief particulier) bestaat uit 2.800 woningen. De sociale huurvoorraad is met 2.230 woningen goed voor een kwart van de gehele reguliere voorraad (figuur 2-1). Dit aandeel ligt lager in vergelijking met Waalwijk (34%). f i g u u r 2 - 1 R e g u l i e r e w o n i n g v o o r ra a d n a a r e ig e n d o m , L o o n o p Z a n d sociale huur 25%

koop 69%

particuliere huur 6%

Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie

Van alle huurwoningen wordt 80% verhuurd door Casade en 20% door een particulier. Deze particuliere huurwoningen hebben veelal een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€648) (figuur 2-2). Het aantal vrije sector huurwoningen van de corporaties is met circa 40 woningen gering.

Woonlastenonderzoek

5

De sociale huurwoningen bestaan voor meer dan 85% uit huurwoningen tot de eerste aftop3 pingsgrens (€512) (kale huur inclusief subsidiabele servicekosten). Een tiende heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (€357). De meeste sociale huurwoningen hebben een huurprijs van tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (77%), 11% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Ongeveer 40 woningen (2%) vallen in de vrije sector (meer dan €648). Dit houdt in dat 98% van de sociale huurwoningen tot de kernvoorraad (tot de liberalisatiegrens) behoort. f i g u u r 2 - 2 H u u r p r i j z e n i n d e s o c ia le e n p a r t i c u l ie re h u u rs e c t o r, L o o n o p Z a n d 100%

40 100 160

90%

290

80%

vrije sector

210 210

250

tot liberalisatiegr.

70% 2e aftopgr.

60% 50%

1.710

1e aftopgr.

110

1.810

40%

kwaliteitskortingsgr.

50

30%

100

20%

10% 210

70

280

sociale huur

particuliere huur

totaal

0%


Het grootste deel van de huurvoorraad bestaat uit tussenwoningen en hoekwoningen. Daarnaast is een vijfde een galerijwoning (20%) (tabel 2-1). De tussenwoningen hebben veelal een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Opvallend is dat meer dan de helft van alle woningen met een lage huur tot de kwaliteitskortingsgrens een eengezinswoning is en hoewel dit kleine woningen betreft is zelfs 7% een vrijstaande of 2-onder-1-kapwoning. De meeste vrije sector huurwoningen zijn een galerijwoning of vrijstaand / 2-onder-1-kap. t a b e l 2 - 1 S o c i a l e h u u r v o o r r a a d n a a r w o n in g t y p e e n p r ij s k la s s e n , L o o n o p Z a n d < kwaliteitsgr.

tot 1e aftopgr.

tot 2e aftopgr.

tot libgr.

vrije sector

totaal

abs.

tussenwoning

32%

48%

27%

35%

5%

43%

970

hoekwoning

18%

23%

31%

30%

2%

23%

510

vrijstaand 2-kap galerij

7%

5%

4%

4%

22%

5%

120

33%

17%

23%

22%

66%

20%

450

portiek

11%

7%

16%

9%

5%

8%

180

totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

2.230

160

110

40

abs.

210

1.710

Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade , bewerking RIGO

3

Elk jaar worden er huurprijsgrenzen voor de huurto eslag vastgesteld. Deze grenzen worden veel gebruikt in de corporatiesector. Zie de begrippenlijst in de bijlage voor de prijsgrenzen van tijdvak 2009 2010


6

Voor het in beeld brengen van de woonlasten van huurders is het eveneens van belang een beeld te hebben van de bouwperiode en de energetische kwalitei t van de sociale voorraad. In figuur 2-3 is de bewoonde reguliere voorraad van de sociale verhuurders weergegeven naar bouwjaar en energielabel. De meeste sociale huurwoningen zijn gebouwd in de periode 1970 tot 1990. In verhouding tot de totale voorraad in Loon op Zand (14%) zijn er relatief weinig vooroorlogse woningen in de sociale voorraad (5%). De verdeling van de sociale huurvoorraad naar bouwjaar in de gemeente Loon op Zand is vergelijkbaar met die in Waalwijk. De meeste woningen hebben energielabel C of D. Het aantal woningen met energielabel A is met 40 woningen gering. Toch is het aandeel sociale huurwoningen met energielabel A, B of C (47%) in Loon op Zand groter dan in Den Bosch (31%), Breda (29%) en Waalwijk (42%). f i g u u r 2 - 3 S o c i a l e h u u r v o o r r a a d n a a r b o u w j a a r ( l in k s ) e n e n e rg ie la b e l ( re c h t s ) 110

110

150

500

B C

1950 - 1970

440

D

1970 - 1990

690

> 1990

1.030

A

320

< 1950 580

40

470

E F G


Op basis van figuur 2-4 blijkt dat de kenmerken bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 1990 heeft vaak energielabel A of B, terwijl woningen gebouwd voor 1970 meestal energielabel E of F hebben. De woningen met energielabel F of G zijn veelal oudere woningen van voor 1950. f i g u u r 2 - 4 S o c i a l e h u u r v o o r r a a d n a a r e n e rg ie la b e l e n b o u w j a a r , L o o n o p Z a n d

totaal > 1990 1970 - 1990 1950 - 1970 < 1950 0%

20% A

40% B

C

60% D

E

80% F

100%

G

Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO (energielabels zijn op basis van peildatum 1 -1-2010)

Woonlastenonderzoek

7

2.2

Huishoudens Op 1 januari 2010 woonden circa 9.350 huishoudens in de gemeente Loon op Zand. Hiervan wonen circa 330 huishoudens –al dan niet zelfstandig –in de niet-reguliere woningvoorraad. Het gaat hierbij om plaatsen in bijvoorbeeld kleinschalige beschermde woonv ormen of woonwagens. Het aantal huishoudens in de reguliere wonin gvoorraad komt neer op 9.020. Deze groep bestaat voor bijna een kwart uit eenpersoonshuishoudens (iets minder in vergelijking met Waalwijk), ruim een derde zijn paren en eveneens een derde gezinnen met kinderen (tabel 2-2 links). Er wonen bijna 500 eenoudergezinnen (5%) in de gemeente Loon op Zand. Ruim een kwart van de huishoudens is ouder dan 65 jaar. Dit is hoger dan het landelijke aandeel van 23%. De grootste groep zijn de 45 tot 65-jarigen (44%). Het aandeel jonge huishoudens van 28 jaar of jonger is 4%. t a b e l 2 - 2 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g in r e g u l ie re v o o rra a d ( l in k s ) e n in s o c ia l e h u u r (rechts), Loon op Zand reguliere voorraad

abs.

%

sociale huur

abs.

%

eenpersoonshuishouden 2.060

23%

eenpersoonshuishouden

880

39%

paar

3.250

36%

paar

670

30%

paar + kind(eren)

3.170

35%

paar + kind(eren)

460

21%

490

5%

1-oudergezin

210

9%

60

1%

niet-gezinshuishouden

9.020

100%

1-oudergezin niet-gezinshuishouden totaal < 28 jaar

totaal

10

0%

2.230

100%

330

4%

< 28 jaar

140

6%

28-45

2.340

26%

28-45

450

20%

45-65

3.980

44%

45-65

910

41%

> 65 Jaar

2.380

26%

> 65 Jaar

730

33%

totaal

9.020

100%

2.230

100%

totaal


In het rechtergedeelte van tabel 2-2 staat de huishoudenssamenstelling van de huishoudens woonachtig in corporatiewoningen. In vergelijking met de gehele bevolking van Loon op Zand wonen er meer alleenstaanden in een sociale huurwoning. Zo is 39% van de sociale huurders alleenstaand, tegenover nog geen kwart van de huishoudens in heel Loon op Zand. Paren en gezinnen met kinderen wonen relatief minder vaak in een sociale huurwoning. Van alle huishoudens in een sociale huurwoning is 9% een éénoudergezin. De huishoudensamenstelling in Loon op Zand en Waalwijk is redelijk met elkaar vergelijkbaar. figuur 2-5 geeft een nadere uitsplitsing van huishoudens in de sociale huur. De jongere huishoudens van jonger dan 28 jaar zijn vooral één- en tweepersoonshuishoudens. Huishoudens van 28 tot 65 jaar zijn veelal gezinnen met kinderen. De 65 -plussers in een corporatiewoning zijn het vaakst alleenstaand, maar ook vaak samenwonend (paar).


8

f i g u u r 2 - 5 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g n a a r l e e f t ij d e n h u is h o u d e n t y p e in d e s o c ia l e h u u r voorraad, Loon op Zand 100% 90%

60

20

70% 60%

670

310

80% 60

50%

> 3p.

280

280

2p. 680

300

1p.

40% 40

30% 20%

400 60

130

300

28-45

45-65

10%

880

0% < 28

< 65

totaal


2.3

Inkomensklassen In dit onderzoek worden vijf inkomensgroepen onderscheiden: 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgr enzen verschillen per huishoudentype en staan weergegeven in de bijlage. 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. De Europese Commissie verplicht woningcorporaties per 1 januari 2011 om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de €33.000. 3. Ruime doelgroep tot €43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €33.000 en €43.000. 4. Tot 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €43.000 en €48.500. 5. Boven 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan €48.500.

Inkomensverdeling van huishoudens in Loon op Zand en de regio In figuur 2-6 is de inkomensverdeling van alle zelfstandige huishoudens (huur en koop) weergegeven voor verschillende regio’s. Van alle zelfstandige huishoudens in Loon op Zand behoort 21% tot de primaire doelgroep, ofwel circa 1.870 huishoudens. Tot de secundaire doelgroep met een inkomen tot €33.000 behoort 20% van de huishoudens. In vergelijking met andere regio’s wonen er in Loon op Zand relatief weinig huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. In Nederland als geheel behoort 27% tot de primaire doe lWoonlastenonderzoek

9

groep. Vergeleken met de regio (Corop Midden-Noord-Brabant) is de omvang van de primaire en secundaire doelgroep in Loon op Zand iets kleiner (41%). In de 27 grootste steden van Nederland (exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam) is het aantal huishoudens dat tot de primaire doelgroep behoort met 31% groter dan in Loon op Zand. Ook in vergelijking met Waalwijk (23%) ligt het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep relatief iets lager. In Loon op Zand wonen relatief gezien meer huishoudens met een inko men van €48.500 en hoger (38%) dan gemiddeld in Nederland (32%) en in de regio (35%). f i g u u r 2 - 6 O m v a n g v a n d e d o e lg ro e p e n in d iv e rs e g e b ie d e n in d e r e g u l ie re v o o rra a d

4

100%

90% 80%

38%

35%

70% 60% 50%

6% 8% 14%

6%

20%

21%

23%

32%

7%

> 1,5 modaal (>48.500)

tot 1,5 modaal (48.500)

14%

ruime dlgr. (43.000)

20%

secundaire doelgroep primaire doelgroep

20%

10%

14%

14%

40% 30%

28%

21%

23%

31%

27%

G27

Nederland

0% Loon op Zand Midden NoordBrabant

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO

Omvang en samenstelling doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Ruim 40% van de huishoudens in de sociale huurvoorraad maakt op basis van hun inkomen aanspraak op huurtoeslag (figuur 2-7). In totaal behoren ruim 930 huishoudens in een sociale huurwoning tot de primaire doelgroep. Samen met de secundaire doelgroep heeft 66% van de huishoudens in de huurvoorraad een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. Van de huishoudens in de sociale huursector heeft 11% een inkomen van tussen de €33.000 en €43.000. Deze groep zal met de ingang (1 januari 2011) van de 90% toewijzingsregel het mogelijk lastig gaan krijgen op de woningmarkt. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar zullen tegelijkertijd moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen. Dit komt door zowel de beperkte financiële mogelijkheden als de beperkte beschikbaarheid van dergelijke woningen in Loon op Zand. Ruim 20% van de huishoudens heeft een inkomen van meer dan €43.000 .

4

Bron: Corop Midden-Noord-Brabant, G27 (27 grootste steden exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam), Nederland: op 1-1-2009.


10

f i g u u r 2 - 7 I n k o m e n s v e r d e l i n g v a n h u is h o u d e n s in d e h u u rv o o rra a d v a n c o rp o r a t ie s , L o o n op Zand > 1,5 modaal (>48.500) 15%

tot 1,5 modaal (48.500) 8%

primaire doelgroep 42%

ruime dlgr. (43.000) 11%

secundaire doelgroep 24%

Bron: Casade, Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, bewerking RIGO

Meer dan de helft van de eenoudergezinnen behoort tot de primaire doelgroep (55%). Aan de andere kant heeft ook bijna 30% van de eenoudergezinnen in de sociale huursector een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal. Alleenstaanden behoren daarentegen voor bijna 90% tot de primaire of secundaire doelgroep. Gezinnen met kinderen hebben het vaakst een hoog i nkomen. F i g u u r 2 - 8 I n k o m e n s v e r d e l i n g n a a r h u is h o u d e n t y p e v a n h u is h o u d e n s in d e h u u rv o o rra a d van corporaties , Loon op Zand 100%

90%

40 60

150

80% 70%

340

50%

100

110

40%

20%

60 180

70

60%

30%

340

120

440

60

10 10 20

240

tot 1,5 modaal (48.500)

540 ruime dlgr. (43.000)

70 70

> 1,5 modaal (>48.500)

secundaire doelgroep 120 930

270

primaire doelgroep

100

10% 0% alleenstaand

paar

paar + 1-oudergezin kind(eren)

totaal

Bron: Gemeente Loon op Zand, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

tabel 2-3 geeft een overzicht van de kenmerken van huishoudens die in de sociale huursector wonen. Van de sociale huurders in Loon op Zand is 18% een alleenstaande van 65 jaar of ouder. Van hen behoort het merendeel tot de primaire doelgroep. De huishoudens van 28 jaar en jonger wonen niet in groten getale in de sociale huursector. Ook wonen er weinig paren van tussen de 28 en 45 jaar.

Woonlastenonderzoek

11

t a b e l 2 - 3 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g n a a r l e e f t ij d e n in k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s in d e huurvoorraad van corporaties , Loon op Zand primaire doelgroep


30 20 50 10 120 110 70 80 260 190 930

30

< 28

1p. 2+p. 28-45 1p. 2p. 3+p. 45-65 1p. 2p. 3+p. > 65 1p. 2+p. totaal


tot 1,5 > 1,5 modaal modaal (48.500) (>48.500)

-

-

20 20

60 -

-

40 120 40 40 140 70 540

20 30 90 40 10 20 240

10 10 10 50 30 50 20

40 20 40 60 130 40 340

10 180

totaal

50 80 130 40 280 300 300 310 400 330 2.220

% 2% 4% 6% 2% 13% 14% 14% 14% 18% 15% 100%


2.4

Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Wie woont waar in de reguliere voorraad Nu bekend is welke inkomensgroepen en huishoudenstypen in de huurwoningen van corpor aties wonen, is het interessant om te zien in welke woningen zij precies wonen. In tabel 2-4 staat weergegeven hoe de verschillende inkomensgroepen wonen in de totale reguliere voo rraad. Hieruit blijkt dat in gemeente Loon op Zand de sociale huursector een belangrijke rol speelt voor de huisvesting van diverse inkomensgroepen. Het gros van de primaire doelgroep (50%) woont in een sociale huurwoning en ook van de secundaire doelgroep (30%) is een aanzienlijk deel in dit segment te vinden. Toch woont ook een groot deel van de totale primaire (42%) en secundaire doelgroep (59%) in een koopwoning. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde doen ook huishoudens met een inkomen van meer dan €33.000 relatief vaak een beroep op de sociale huursector. Voor een deel gaat het om huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd (flink) is gestegen en die anno 2010 meer zouden kunnen betalen. Voor een ander deel gaat het om huishoudens net boven de €33.000grens die op de koop- en de particuliere huurmarkt geringe kans van slagen zouden hebben. Wel is de particuliere huursector in Loon op Zand vrij groot, maar deze is ook toegankelijk voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarnaast is het aantal koopwoningen met een WOZ waarde van minder dan €150.000 gering (circa 110 woningen in Loon op Zand ofte wel 2% van de reguliere voorraad). t a b e l 2 - 4 W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n in k o m e n s k la s s e n v a n h u is h o u d e n s i n d e re g u l i e re voorraad, Loon op Zand primaire doelgroep



koop

42%

59%

73%

70%

86%

69%

sociale huur tot lib.grens

49%

29%

19%

25%

10%

24%

sociale huur > vrije secor

1%

1%

1%

0%

0%

0%

particuliere huur

8%

11%

7%

3%

4%

6%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

totaal


totaal



12

Wie woont waar in de huurvoorraad van corporaties Deze paragraaf geeft inzicht in de woonsituatie van de huishoudens die een woning huren van Casade. De primaire doelgroep woont voor het grootste deel (87%) in een woning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. De secundaire doelgroep woont voor ongeveer 85% in een woning onder de eerste aftoppingsgrens (tabel 2-5). t a b e l 2 - 5 H u i s v e s t i n g n a a r i n k o m e n s k la s s e n v a n h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u r w o n in g e n , Loon op Zand primaire doelgroep



kwaliteitskortingsgrens

15%

7%

4%

6%

6%

9%

eerste aftoppingsgrens

72%

78%

83%

89%

76%

77%

tweede aftoppingsgrens

6%

9%

4%

6%

9%

7%

tot liberalisatiegrens

5%

2%

4%

6%

6%

4%

boven liberalisatiegrens

1%

2%

4%

0%

3%

2%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

totaal


totaal

Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewer king RIGO

Omdat de sociale huurvoorraad in Loon op Zand vooral uit woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens bestaat betalen ook de hogere inkomens van meer dan 1,5 keer modaal het vaakst een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Naar verhouding wonen de hogere inkomens minder vaak in woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en iets vaker in de duurdere segmenten. Scheefwonen in de sociale huursector Wanneer we tabel 2-5 ‘andersom’ percenteren (zie onderste helft tabel 2-6), dan wordt inzichtelijk welke inkomensgroepen in de verschillende huurprijssegmenten wonen. Op deze manier kan de mate van scheefwonen weergegeven worden. Met scheefwonen wordt in dit onderzoek bedoeld: de huishoudens met een inkomen van meer dan €33.000 die wonen in een sociale huurwoning met een huurprijs van onder de liberalisatiegrens. Zij zouden op basis van hun inkomen in feite meer huur kunnen betalen of eventueel een huis kopen. Doordat er zeer weinig vrije sector corporatiewoningen zijn wonen de meeste huishoudens in een woning onder de liberalisatiegrens. Deze woningen tot de liberalisatiegrens worden voor ongeveer 66% bewoond door de primaire en de secundaire doelgroep, waardoor 34% van de ‘toegankelijke’ voorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen hoger dan 33.000 euro. Dit aandeel is hoger dan het Nederlandse gemiddelde van naar schatting 26%, maar is vergelijkbaar met het aandeel in Waalwijk (33%). Circa 11% van de huurvoorraad van corporaties tot de liberalisatiegrens wordt bewoond door de groep met een inkomen van €33.000 tot €43.000 en 24% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000. Er wonen dus relatief veel huishoudens met een hoger inkomen in de huurwoningen in Loon op Zand ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. De sociale huursector tot de liberalisatiegrens wordt voor 34% bewoond door huishoudens die – bij verhuizing – de toegang tot de sociale huursector zou worden ontzegd als gevolg van Europese regelgeving. In absolute aantallen gaat het om circa 750 huishoudens, waarvan 230 huishoudens een inkomen hebben tussen €33.000 en €43.000, ofwel een groep die net buiten de inkomensgrens van de Europese regelgeving valt.

Woonlastenonderzoek

13

t a b e l 2 - 6 S c h e e f w o n e n i n d e s o c ia le h u u rs e c t o r n a a r in k o m e n s k la s s e n , L o o n o p Z a n d primaire secundaire doelgroep doelgroep



totaal

absoluut < liberalisatiegrens

920

520

230

> liberalisatierens

10

10

10

930

540

240

totaal

190

330

2.180

10

40

180

340

2.230

-

relatief (horizontaal gepercenteerd) < liberalisatiegrens

42%

24%

11%

9%

15%

100%

> liberalisatierens

25%

25%

25%

0%

25%

100%

totaal

42%

24%

11%

8%

15%

100%

Bron: Gemeente Loon op Zand, Casade, bewerking RIGO

Tot slot geeft figuur 2-9 inzicht in welke huishoudenstypen in welke type woningen wonen. De galerij- en portiekwoningen in de sociale sector worden vooral bewoond door alleenstaanden en paren. Gezinnen met kinderen wonen vaker in een tussen - of hoekwoning. f i g u u r 2 - 9 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s in d e h u u rv o o r ra a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r w o ningtype, Loon op Zand 100%

90% 80% 70%

130

50

10

240

150

30

10 30

10 10

150

50

250

40%

670 180

50

30% 20%

460

1-ouder gezin paar + kind(eren)

60% 50%

210

alleenstaand 270

340

10%

paar

110

880

140

30

hoek woning

vrijstaand 2-kap

0% tussen woning

galerij

portiek

totaal

Bron: Casade, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO


14

Hoofdstuk 3 Woonlasten In dit hoofdstuk worden de actuele woonlasten en woonquota van de doelgroepen weergegeven die wonen in de sociale huurvoorraad in Loon op Zand. Hierbij gaat het om de huurlasten plus alle bijkomende lasten op het gebied van wonen. In para graaf 3.4 wordt ingegaan op de norm voor de woonquote, ofwel: welk aandeel van het i nkomen is acceptabel om aan wonen te besteden? En hoeveel huishoudens hebben te hoge woonlasten? Input voor het bepalen van de norm voor de woonquote zijn gegevens van het Nibud.

3.1

5

Woonlasten van de doelgroepen in de sociale huursector De woonlasten van huurders in de sociale huursector bestaan uit de huur (inclusief collectieve 6 servicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas-, warmte-en elektriciteitsgebruik) en belastingen van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap). De huurquote geeft aan welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden wordt uitgegeven aan huurlasten. In dit bedrag is de huurtoeslag al verrekend. In de woonquote worden alle kosten die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het besteedbaar inkomen van een huishouden. Zie de bijlage voor een nadere uitleg van de gehanteerde begrippen. Met een woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonla sten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen goed gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomensgro epen. Woonlasten van de primaire doelgroep De primaire doelgroep in Loon op Zand betaalt in doorsnee €275 huur per maand, inclusief collectieve servicekosten en na aftrek van de huurtoeslag. In vergelijking met de andere inkomensklassen heeft de primaire doelgroep een veel lager inkomen, waardoor d e netto huurquote 21% van het maandelijks besteedbaar inkomen van het huishouden bedraagt. De woning7 gerelateerde lasten liggen op circa €95 per maand. De totale woonlasten van de primaire doelgroep bedragen €435 per maand, in combinatie met een besteedbaar maandelijks inkomen van €1.340, komt dit neer op een woonquote van 32%. Dit is twee procentpunt hoger dan de 5

Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting.

6

Woninggerelateerde energielasten zijn het energieverbruik dat nod ig is voor het verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een HR -ketel en een WTW-installatie.

7

Anders dan in eerder door RIGO uitgevoerde woonlastenonderzoeken (Tilburg, Den Bosch, Breda) is er in dit onderzoek rekening gehouden met transportkosten van gas à € 13,20 per maand. Hierdoor ku nnen deze kosten hoger uitvallen dan in de eerdere onderzoeken.

Woonlastenonderzoek

15

woonquote van de primaire doelgroep in Waalwijk. De totale woonlasten voor de primaire 8 doelgroep zijn in Loon op Zand €40 hoger in vergelijking met Waalwijk (€395). Dit komt deels door de mediane huur die in Loon op Zand €20 hoger ligt. Daarnaast een iets hogere energier ekening voor de primaire doelgroep. Verder valt vooral op dat de mediane gemeentelijke lasten voor de primaire doelgroep zo’n €15 per maand hoger lig gen in Loon op Zand. Wel is het gemiddeld besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in Loon op Zand in vergelijking met Waalwijk (€1250) circa €90 hoger. Ook in Loon op Zand heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen, naast de woonlasten, absoluut gezien het minste te besteden aan overige bestedingen, zoals voedsel en kleding, zorg, namelijk zo’n €900 (figuur 3-1). In Loon op Zand maakten in 2009 circa 160 huishoudens aanspraak op kwijtschelding van lokale belastingen. Bijna al deze huishoudens behoren tot de sociale doelgroep. Zonder kwijtsche ldingsregeling zou de mediaan die de lasten voor belastingen en water weergeeft hoger liggen. t a b e l 3 - 1 A b s o l u t e w o o n l a s t e n in e u ro ’ s p e r m a a n d e n q u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n 9 10

h u is h o u d e n s i n d e s o c i a l e h u u rs e c t o r (m e d ia n e n )

primaire secundaire doelgroep doelgroep Woonlasten Huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)



totaal

€ 275

€ 440

€ 440

€ 450

€ 450

€ 410

Gas en warmte

€ 80

€ 75

€ 90

€ 90

€ 80

€ 80

Elektriciteit (woninggerelateerd)

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

Lokale belastingen en water

€ 50

€ 50

€ 65

€ 70

€ 70

€ 65

€ 435

€ 585

€ 620

€ 625

€ 635

€ 565

€ 1.340

€ 1.780

€ 2.230

€ 2.800

€ 3.660

€ 1.910

Woonquote

32%

32%

27%

23%

17%

28%

Huurquote

21%

25%

19%

16%

12%

19%

Energiequote

7%

5%

5%

4%

3%

5%

Belastingquote

4%

3%

3%

2%

2%

3%

930

540

240

190

340

2.230

Totale woonlasten Besteedbaar maandlijks huishouden-inkomen Quota

aantal


8

Rioolheffing in Waalwijk is €32 tot 500m2 en in Loon op Zand €180 tot 500m2. Ook de afvalstoffenhe ffing is ongeveer €30 hoger in Loon op Zand (zie begrippenlijst in de bijlage).

9

De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat houdt in dat 50% van de getallen onder de mediaan liggen en 50% erboven. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan een gemiddelde.

10

Omdat er gerekend is met medianen tellen de afzonderlijke woonlasten in de tabel niet exact op tot de totale woonlasten.

Woonlasten

16

Woonlasten van de secundaire doelgroep De secundaire doelgroep heeft met 32% eenzelfde woonquote als de primaire doelgroep. De secundaire doelgroep betaalt over het algemeen meer huur dan de primaire doelgroep, namelijk €440. Dit is ruim €160 hoger dan de mediane huur van de primaire doelgroep. Het verschil is met name te verklaren doordat de doelgroep tot €33.000 geen recht heeft op huurtoeslag en de primaire doelgroep wel. De gemiddelde woonlasten van de doelgroep tot €33.000 zijn met €585 duidelijk hoger dan die van de primaire doelgroep met €435 per maand. Het gemiddelde besteedbaar inkomen (zonder woninggerelateerde toeslagen) van de doelgroep tot €33.000 ligt echter ook beduidend hoger, waardoor deze doelgroep bijna €300 meer kan besteden aan overige uitgaven in vergelijking met de primaire doelgroep (figuur 3-1) . f i g u u r 3 - 1 W o o n l a s t e n t . o . v . h e t m a a n d e l i j k s b e s t e e d b a a r in k o m e n v a n h u is h o u d e n s in d e sociale huursector, Loon op Zand € 4.000

gas, warmte en electriciteit

€ 3.500


€ 3.000

€ 2.500

Huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)

€ 2.000

Besteedbaar maandlijks huishouden-inkomen

€ 1.500 € 1.000 € 500

€0 primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal


Woonlasten van de ruime doelgroep en tot en boven 1,5 keer modaal De huurwoningvoorraad van de corporaties in Loon op Zand bestaat voornamelijk uit woningen met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (minder dan €548). De gemiddelde huur van de huishoudens tot en boven 1,5x modaal ligt dan ook nog ruim onder de €500. Door de Europese regeling en doordat de corporaties woningen gaan toevoegen in het segment net onder de liberalisatiegrens zal de gemiddelde huur van deze huishoudens naar verwachting stijgen in de komende jaren. Voor de overige huishoudens met een besteedbaar inkomen van €43.000 of meer geldt dat de woonlasten iets hoger liggen dan bij de doelgroep tot €33.000, terwijl het gemiddelde b esteedbaar inkomen veel hoger is dan bij de doelgroepen tot €33.000. Deze overige huishoudens kunnen daardoor meer besteden aan overige uitgaven. De energiekosten en de lokale belastingen en waterrekening zijn voor de huishoudens boven 1,5x modaal he t hoogst, met name omdat deze groep voor het grootste deel uit gezinnen bestaat en vaker in grotere woningen woont. Woonlasten naar huishoudentype tabel 3-2 laat zien dat alleenstaanden de hoogste woon- en huurquote hebben en eenoudergezinnen de laagste. Eenoudergezinnen hebben in vergelijking met alleenstaanden een redeli jk

Woonlastenonderzoek

17

hoog inkomen en ze betalen relatief weinig huur. Wel hebben eenoudergezinnen hogere over ige lasten, waardoor de woonlastennormen volgens het Nibud (zie paragraaf 3.4) voor gezinnen met kinderen lager zijn dan voor alleenstaanden. t a b e l 3 - 2 W o o n l a s t e n v a n h u i s h o u d e n s in d e s o c ia le h u u rs e c t o r n a a r h u is h o u d e n t y p e n , Loon op Zand woon quote

huur quote

alleenstaand

35%

26%

6%

€ 1.360

huur (na aftrek gas, warmte, huurtoeslag en incl. electra coll. servicekosten) € 375 € 85

paar

26%

18%

4%

€ 2.160

€ 440

€ 100

670

paar + kind(eren)

22%

15%

4%

€ 2.840

€ 445

€ 115

460

1-oudergezin

21%

14%

5%

€ 2.010

€ 305

€ 100

210

totaal

28%

19%

5%

€ 1.910

€ 410

€ 95

2.230

type

energie besteedbaar quote inkomen

aantal 880


Woonlasten van de primaire doelgroep nader bekeken Ook binnen de primaire doelgroep zijn het vooral de alleenstaanden die een hoge huur - en woonquote hebben (tabel 3-3). Eenpersoonshuishoudens betalen gemiddeld een lage huurprijs, maar ze hebben ook een veel lager maandelijks besteedbaar inkomen ( €970) ) dan paren en gezinnen met kinderen. De alleenstaanden zijn dan ook een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Alleenstaanden jonger dan 65 jaar zijn gemiddeld 41% van hun inkomen k wijt aan wonen. Gezinnen met kinderen zijn relatief het minst kwijt aan wonen. Wel zijn huisho udens met kinderen meer kwijt aan andere uitgaven, zoals voeding en kleding. De eenouderg ezinnen behorend tot de doelgroep en woonachtig in een sociale huurwoning hebben in vergelijking met de andere huishoudentypen een lage woonquote; dit komt vooral doordat ze over het algemeen weinig huur betalen en een hoger inkomen hebben ( €1.500 ). In vergelijking met Waalwijk valt vooral op dat het mediane besteedbaar inkomen van paren zonder kinderen ruim €200 hoger ligt. Voor paren met kinderen ligt dit €160 hoger. Echter door hogere woonlasten is de woonquote voor deze huishoudensgroepen vergelijkbaar met die in Waalwijk.

Woonlasten

18

t a b e l 3 - 3 A b s o l u t e w o o n l a s t e n in e u ro ’ s p e r m a a n d e n q u o t a n a a r h u is h o u d e n t y p e v a n d e p r i m a i r e d o e l g r o e p i n d e s o c i a l e h u u rs e c t o r (m e d ia n e n ) 1p <65 jaar

1p >65 jaar

paren <65 jaar

paren >65 jaar

paar met eenouder kinderen gezin

€ 260

€ 285

€ 385

€ 260

€ 320

€ 225

€ 275

Gas en warmte

€ 70

€ 75

€ 70

€ 85

€ 105

€ 85

€ 80

Elektriciteit (woninggerelateerd)

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15

€ 15


€ 45

€ 45

€ 65

€ 65

€ 70

€ 65

€ 50

€ 395

€ 410

€ 535

€ 445

€ 510

€ 385

€ 435

€ 970

€ 1.150

€ 1.840

€ 1.700

€ 1.960

€ 1.500

€ 1.340

Woonquote

41%

37%

29%

28%

25%

26%

32%

Huurquote

27%

24%

20%

18%

16%

15%

21%

Energiequote

9%

8%

4%

6%

6%

7%

7%

Belastingquote

5%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

180

260

90

180

100

120

930

totaal

Woonlasten huur (na aftrek huurtoeslag en incl. coll. servicekosten)

Totale woonlasten Besteedbaar maandelijks huishouden-inkomen Quota

Aantal huishoudens


3.2

Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen De mediane huurquote van een huishouden dat tot de primaire doelgroep behoort komt neer op 21%. De ene helft van de huishoudens heeft een hogere huurquote en de andere helft een lagere. De spreiding van de huurquota voor de verschillende doelgroepen is weergegeven in figuur 3-2. Wat opvalt is dat huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep vaker een hoge huurquote hebben dan huishoudens in de primaire doelgroep. Gezien het hogere inkomen van de secundaire doelgroep ‘mogen’ zij volgens de normen van het Nibud relatief meer besteden dan de primaire doelgroep. Binnen de primaire doelgroep is bijna 40% van de huishoudens meer dan 25% van het besteedbaar inkomen kwijt aan huurlasten en een vijfde deel van de primaire doelgroep is meer dan 30% van het besteedbaar inkomen kwijt aan huurlasten. Binnen de secundaire doelgroep is men over het algemeen meer kwijt aan huur, doordat men geen aanspraak kan maken op huurtoeslag. De meerderheid van de secundaire doelgroep huishoudens is tussen de 25% en 30% van het besteedbaar inkomen kwijt aan huurlasten. De drie h ogere inkomensgroepen hebben veelal een huurquote van maximaal 25%.

Woonlastenonderzoek

19

f i g u u r 3 - 2 O p b o u w v a n d e h u u rq u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s i n d e s o c ia le huursector, Loon op Zand 100% 90% 80%

> 35%

70% 30 - 35

60% 50%

25- 30

40%

20 - 25

30%

< 20%

20% 10% 0% primaire secundaire ruime dlgr. doelgroep doelgroep (43.000)

tot 1,5 modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal


In figuur 3-3 is de spreiding van de woonquote weergegeven voor de verschillende doelgroepen. Alleen voor de primaire doelgroep geldt dat een deel van de huishoudens (8%) meer dan 55% van het besteedbaar inkomen kwijt is aan woonlasten. Een deel van de secun daire doelgroep heeft weliswaar een hoge huurquote (door geen ontvangst van huurtoeslag), maar door een aanzienlijk hoger inkomen zijn er weinig huishoudens met een woonquote van meer dan 45%. De twee hoogste inkomensgroepen (> €43.000) hebben veelal een woonquote van minder dan 25%. f i g u u r 3 - 3 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t a n a a r in k o m e n s k la s s e v a n h u is h o u d e n s i n d e s o c ia le huursector, Loon op Zand 100% 90% 80%

> 55%

70% 45 - 55

60% 50%

35- 45

40%

25 - 35

30%

< 25%

20% 10% 0% primaire secundaire ruime dlgr. tot 1,5 doelgroep doelgroep (43.000) modaal (48.500)

> 1,5 modaal (>48.500)

totaal


Woonquote naar huishoudentype Het zijn met name jonge (< 28) en oudere (>45) eenpersoonshuishoudens die een groot deel van hun inkomen besteden aan woonlasten. De jon gere samenwonende paren van 28 tot 45

Woonlasten

20

jaar en gezinnen met kinderen van 45 tot 65 jaar zijn het minste van hun inkomen kwijt aan wonen; zo’n 70% van hen heeft een woonquote van minder dan 25% (figuur 3-4). Gezien de hogere overige lasten van meerpersoonshuishoudens, ‘mogen’ alleenstaanden v olgens de inkomensnormen van het Nibud een groter deel van het inkomen besteden aan wonen dan gezinnen met kinderen. f i g u u r 3 - 4 O p b o u w v a n d e w o o n q u o t a n a a r le e f t i j d e n h u is h o u d e n s a m e n s t e l l i n g v a n h u i s houdens in de sociale huursector, Loon op Zand 100% 90% 80%

> 55%

70%

45 - 55

60% 50%

35- 45

40%

25 - 35

30%

< 25%

20% 10% 0% 1p.

2+p. < 28

1p.

2p. 28-45

3+p.

1p.

2p.

3+p.

45-65

1p.

2+p. > 65

totaal


3.3

Woonlasten naar energielabel en bouwjaar De doorsnee woonquote van huishoudens in sociale huurwoningen met energielabel F/G is met 33% het hoogst (tabel 3-4). Daartegenover staat dat de woningen met een F/G-label gemiddeld de laagste huren hebben. Dit kan onder andere te maken hebben met de kwaliteitsstandaard van deze woningen. Ondanks de lage huur is de woonquote met 30% hoog, omdat het doorsnee inkomen van de huishoudens in deze woningen relatief laag is. De energielas ten zijn met €110 per maand erg hoog, waardoor de energiequote (7%) dan ook het hoogst is voor huishoudens in woningen met energielabel F/G. Eerder bleek in figuur 2-4 dat energielabel en bouwjaar sterk met elkaar samenhangen. De woonquote van huishoudens in oudere woningen van voor 1950 is echter niet de hoogste. De huur van deze woningen is met €280 per maand laag, maar de energiekosten zijn hoog. Huishoudens woonachtig in nieuwere woningen van na 1990 hebben de hoogste woonquote (31%).

Woonlastenonderzoek

21

t a b e l 3 - 4 W o o n l a s t e n n a a r e n e rg ie la b e l , b o u w j a a r e n w o n in g t y p e v a n h u is h o u d e n s in d e sociale huursector (medianen), Loon op Zand

A/B

30%

C

28%

huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 445 € 85 23% 5% € 1.790 € 410 € 90 20% 5% € 1.860

D

26%

18%

label

woon quote

huur quote

5%

aantal 360 690

€ 2.050

€ 435

€ 100

470

€ 105

440

E

27%

18%

5%

€ 2.000

€ 385

F/G

33%

19%

7%

€ 1.360

€ 345

€ 110

260

totaal

28%

19%

5%

€ 1.910

€ 410

€ 95

2.230

woon quote

huur quote

< 1950

28%

1950 - 1970

28%

1970 - 1990

26%

huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 280 € 110 18% 7% € 1.470 € 385 € 105 19% 6% € 1.860 € 430 € 95 18% 5% € 2.010

> 1990

31%

23%

bouwjaar

totaal

28%

19%

woon quote

huur quote

5% 5%

580 1.030

€ 405

€ 85

500

€ 1.910

€ 410

€ 95

2.230

galerij

31%

portiek

31%

tussenwoning

26%

18%

5%

110

€ 1.700

huur (na aftrek energie besteedbaar gas, warmte, huurtoeslag en incl. quote inkomen electra coll. servicekosten) € 370 € 85 23% 5% € 1.560 € 390 € 85 23% 5% € 1.640

type

aantal

aantal 450 180

€ 1.980

€ 410

€ 100

970

€ 110

510

hoekwoning

26%

18%

5%

€ 2.130

€ 440

vrijstaand 2-kap

28%

18%

6%

€ 1.990

€ 410

€ 120

120

totaal

28%

19%

5%

€ 1.910

€ 410

€ 95

2.230


Sociale huurwoningen met een A/B-energielabel hebben gemiddeld de laagste energielasten, namelijk €85 per maand. Deze huishoudens in woningen met energielabel A/B hebben weliswaar lagere energielasten, maar daar staat een flink hogere huur tegeno ver. Dat het inkomen van huishoudens in een F/G-woning laag is wordt ook goed weergegeven in de volgende figuur (figuur 3-5). Daaruit blijkt dat met name in woningen met een F/G -label een hoog percentage primaire doelgroep woont (61%). Verder valt op dat woningen met het label D en E een lagere woonquote hebben in vergelijking met de woningen met een A/B- of F/G-label. Dit heeft te maken met een combinatie van niet al te hoge huren en energierekening en een hoger besteedbaar inkomen. Ditzelfde beeld is te zien bij de woonquote van woningen tussen 1970 en 1990. Qua woningtype zijn het vooral de huishoudens in een portiek - of galerijwoning die een hoge woonquote hebben (31%). De huren zijn ten opzichte van de eengezinswoningen lager, maar het doorsnee inkomen is ook lager; in portiek- en galerijwoningen wonen in vergelijking met eengezinswoningen meer eenpersoonshuishoudens.

Woonlasten

22

f i g u u r 3 - 5 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s in d e s o c i a le h u u rs e c t o r n a a r in k o m e n s k la s s e e n energielabel, Loon op Zand 100% 90%

> 1,5 modaal (>48.500)

80%

tot 1,5 modaal (48.500)

70% 60%


50%


40%

primaire doelgroep

30%

20% 10% 0% A/B

C

D

E

F/G

totaal


3.4

Huishoudens met ‘te’ hoge woonlasten De huur-en woonquota van de verschillende doelgroepen zijn in de voorgaande paragrafen uitgebreid in kaart gebracht. De vraag die vervolgens rijst is hoeveel huishoudens anno 2010 te maken hebben met te hoge woonlasten. Belangrijk hierbij is welk bedrag ac ceptabel wordt bevonden om aan het wonen te besteden in relatie tot het inkomen. Hier valt uiteraard over te twisten, want dit hangt immers sterk samen met de overige uitgaven die een huishouden heeft. De meningen lopen uiteen over het wel of niet beknibbelen op bijvoorbeeld autobezit en sportclubs om de woonlasten te kunnen betalen. Inzicht in het aantal huishoudens met te hoge woonlasten is daarom niet alleen een rekenkundige exercitie, maar vergt ook beleidsmatige keuzes. Voor het bepalen van acceptabele normen voor de woonquote is een beroep gedaan op gegevens van het Nibud. Het Nibud heeft per huishoudentype en inkomensgroep acceptabele huurbedragen vastgesteld. In deze paragraaf wordt weergegeven hoeveel huishoudens boven de acceptabele woonquotenormen vallen. Normen huurquote De normen voor de huurquote zijn gebaseerd op cijfermateriaal van het Nibud *Betaalbare woonlasten, Haag Wonen, april 2008+. In de methodiek van het Nibud zijn de overige uitgavenposten bepaald exclusief huur en het (interne) onderhoud van de huurwoning. Het Nibud maakt onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. Basisbedragen zijn de bedragen die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. Deze zijn afhankelijk van de huisho udensamenstelling en onafhankelijk van het inkomen. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschi llende uitgavenposten. Dit is zowel afhankelijk van de huishoudensamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het budgetonderzoek van het CBS.

Woonlastenonderzoek

23

De huurquotenormen zijn als volgt berekend: +Besteedbaar inkomen huishouden -Basisbedrag huishouden -50% van het verschil tussen het basisbedrag en het voorbeeldbedrag voor het huishoude n = Ruimte voor de huurlasten (als deel van het besteedbaar inkomen) . In dit onderzoek zijn de kosten van onderhoud voor huurders niet meegenom en. Wat overblijft is het deel dat een huishouden kan betalen voor de huur van de woning afhankelijk van het huishoudentype, leeftijd en het inkomen. Op basis van bovenstaande formule zijn de huurquotenormen bepaald. In tabel 3-5 zijn de huurquotenormen van het Nibud weergegeven voor een aantal inkomensklassen en huishoudentypen. t a b e l 3 - 5 N o r m e n h u u r q u o t e a f h a n k e li j k v a n in k o m e n , s a m e n s t e ll in g e n l e e f t ij d




Normen woonquote Door het Nibud of het Rijk zijn (nog) geen normen voor de woonquote opgesteld. In dit onderzoek hebben we bij gebrek aan beter als vuistregel aangehouden dat de overige woonlasten leiden tot een verhoging van de huurquote met 10%. De onderstaande tabel geeft weer wat dan acceptabele woonquota zijn. Dit blijft wederom een arbitraire en politieke keuze. t a b e l 3 - 6 N o r m e n w o o n q u o t e a f h a n k e li j k v a n in k o m e n , s a m e n s t e ll in g e n l e e f t ij d




3.4.1 Huishoudens boven de woonquotenormen Van alle huishoudens in een corporatiewoning heeft ongeveer 20% een woonquote hoger dan de woonquotenorm. In totaal gaat het om ongeveer 440 huishoudens. Zij behoren vooral tot de primaire doelgroep (tabel 3-7). Primaire doelgroep Van de primaire doelgroep in de sociale huurvoorraad heeft 40% een ‘te hoge’ woonquote. In vergelijking met Breda en Den Bosch zitten er in Loon op Zand relatief gezien ongeveer evenveel huishoudens uit de primaire doelgroep onder de norm. In Tilburg, Breda en Den Bosch zit

Woonlasten

24

respectievelijk bijna 50%, 41% en 42% van de huishoudens van de primaire doelgroep boven d e woonquotenorm. Ten opzichte van Tilburg komt dit met name door een hoger besteedbaar inkomen van huishoudens in de primaire doelgroep. Secundaire doelgroep Bij de secundaire doelgroep tot €33.000 ligt het aandeel met een woonquote van boven de norm een stuk lager, namelijk 10%. Ten opzichte van Breda, Den Bosch en Tilburg ligt het percentage van de secundaire doelgroep dat boven de norm zit wel iets hoger. In deze steden ligt het rond de 6%. Dit heeft te maken met de spreiding van de inkomens binnen de secundaire doelgroep. In Waalwijk heeft 18% van de huishouden s in de sociale huursector een woonquote hoger dan de norm en binnen de primaire doelgroep ligt dit op 34%. Dit is lager dan in Loon op Zand. Dit is mede te verklaren door de iets hogere woonlasten in Loon op Zand. Ruime doelgroep en doelgroep tot en boven 1,5 keer modaal Binnen de ruime doelgroep heeft 3% een woonquote van boven de norm. Bij de huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000 per jaar zijn er geen huishoudens die boven de norm zitten. Boven de woonquotenorm naar kenmerken huishoudens Het zijn met name de eenoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens < 28 jaar die een woonquote boven de norm hebben, namelijk meer dan een derde van hen. Ook alleenstaanden van 28-65 jaar zitten veelal boven de norm, zo’n 120 huishoudens. Van de eenoudergezinnen in een sociale huurwoning heeft een derde een woonquote hoger dan de norm; in totaal gaat het om zo’n 70 eenoudergezinnen. Van de paren met kinderen in een corporatiewoning heeft 14% ‘te hoge’ woonlasten ten opzichte van hun inkomen. Dit zijn met name huishoudens uit de primaire doelgroep. t a b e l 3 - 7 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n b o v e n d e w o o n q u o t e n o r m n a a r i n k o m e n s k l a s s e e n h u is h o u d e n t y p e , L o o n o p Z a n d % boven de norm

aantal

totaal

1p <28

38%

20

60

1p 28-65

28%

120

1p 65+

18%

70

2p <28

10%

10

7%

30

2p 65+

22%

60

280

totaal

paar met kinderen

14%

60

460

eenoudergezin

33%

70

210

totaal

20%

440

2.230

2p 28-65

% boven de norm

aantal

totaal

primaire doelgroep

40%

380

930

420


10%

50

540

400


3%

10

240

60

tot 1,5 modaal (48.500)

0%

-

340

> 1,5 modaal (>48.500)

0%

-

Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

Woonlastenonderzoek

20%

440

190 340 2.230

25

Boven de woonquotenorm naar kenmerken woning tabel 3-8 geeft het aandeel huishoudens weer met een ‘te hoge’ woonquote naar kenmerken van de woning. Van de huishoudens die in een vrijstaande of 2-onder-1-kapwoning wonen zit bijna 30% boven de norm. Het gaat echter maar om relatief weinig woningen. t a b e l 3 - 8 A a n t a l e n a a n d e e l h u is h o u d e n s in s o c ia le h u u rw o n in g e n b o v e n d e w o o n q u o t e norm naar energielabel, woningtype en bouwjaar, Loon op Zand % boven norm

aantal

totaal

% boven norm

aantal

totaal

tussenwoning

18%

180

970

hoekwoning

15%

80

vrijstaand 2-kap

28%

galerij portiek totaal

% boven norm

A/B

24%

90

360

aantal

totaal

< 1950

40%

50

510

C

14%

100

120

690

1950 - 1970

21%

120

30

120

D

18%

590

80

470

1970 - 1990

15%

160

1.030

23%

100

450

E

22%

40

180

F/G

17%

70

440

> 1990

22%

110

500

37%

100

260

totaal

20%

440

2.230

20%

440

2.230

totaal

20%

440

2.230


Circa 180 huishoudens die boven de norm zitten wonen in een tussenwoning. De tussenwoning is het meest voorkomende woningtype bij de corporaties in Loon op Zand, waardoor van alle huishoudens in een sociale huurtussenwoning 18% een ‘te hoge’ woonquote heeft. In vergeli jking met grondgebonden woningen ligt het percentage dat boven d e norm zit duidelijk hoger bij galerij- en portiekwoningen. Daarnaast betalen vooral huishoudens in een huurwoning met een energielabel F/G relatief te veel aan woonlasten. De meeste huishoudens met een ‘te hoge’ woonquote wonen in een w oning uit 1970 tot 1990, namelijk 160. Relatief gezien zijn het vooral de huishoudens in woni ngen van voor 1950 die te veel aan wonen betalen (40%). Verschil met ‘acceptabele’ woonquota Nu we weten hoeveel huishoudens en welke huishoudens er boven de acceptabele woonquote vallen, is het ook interessant om te weten hoeveel ze er dan boven zitten. Hiermee kan een beter inzicht verkregen worden in de omvang. Als de meeste huishoudens slechts een paar procent boven de norm zitten dan is het een ander verhaal dan wanneer veel hu ishoudens ver boven de norm zitten met hun woonlasten. Uit figuur 3-6 blijkt dat ruim 60% van de huishoudens die een ‘te hoge’ woonquote hebben meer dan 5% boven de norm zit. Bij eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar en bij eeno udergezinnen heeft zelfs bijna 80% een woonquote van meer dan 5% boven de norm. Opvallend is dat bij de alleenstaanden van 65 jaar en ouder ze veelal net boven de norm zitten of juist ver daarboven; van hen heeft ruim 40% een woonquote van meer dan 15% boven de norm (30 huishoudens). Ook de gezinnen met kinderen zitten vaak ver boven de woonquote. Van de eenoudergezinnen met een ‘te hoge’ woonquote heeft 40% een woonquote tussen de 10 en 15 procentpunt boven de norm. Ten opzichte van de andere huishoudenstypen heeft een relatief klein deel van de eenoudergezinnen een woonquote van meer dan 15 procentpunt boven de norm.

Woonlasten

26

f i g u u r 3 - 6 V e r s c h i l t u s s e n d e w o o n q u o t e e n d e n o r m n a a r h u is h o u d e n t y p e v a n h u is h o u d e n s i n d e s o c i a l e h u u r s e c t o r d ie b o v e n d e ‘ a c c e p t a b e le ’ n o rm v a ll e n , L o o n o p Z a n d 100% 90% 80%

> 15%

70%

10 -15

60%

5 - 10

50% 40%

2,5 - 5

30%

< 2,5%

20% 10%

0% 1p < 65

1p 65+

2p < 65

2p 65+

paar met eenouder kinderen gezin

totaal


Huishoudens primaire doelgroep boven de norm naar inkomen In de volgende figuur is te zien dat het met name de lagere inkomens zijn binnen de primaire doelgroep die boven de norm zitten. Bij de primaire doelgroep springt vooral de inkomenskla sse €750-€1000 eruit. Dit zijn met name eenpersoonshuishoudens. f i g u u r 3 - 7 I n k o m e n s v e r d e l i n g v a n h u is h o u d e n s u i t d e p r i m a i re d o e lg ro e p m e t e e n w o o n q u o t e v a n b o v e n / o n d e r d e n o r m in d e s o c ia le h u u r s e c t o r n a a r in k o m e n s g ro e p , L o o n o p Zand 180

aantal huishoudens

160 1-oudergezin

140

paar + kind(eren)

120

paar

100 80

alleenstaand

60

onder de norm

40 20

maandelijks besteedbaar inkomen in euro's Bron: WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO

Woonlastenonderzoek

> 3000

2500-3000

2000-2500

1500-2000

1250-1500

1000-1250

750-1000

< 750

0

27

Hoofdstuk 4 Conclusies en aanbevelingen Conclusies naar inkomensklassen Primaire doelgroep 

Huishoudens van de primaire doelgroep die in een corporatiewoning wonen zijn gemiddeld 32% van hun (besteedbaar) inkomen kwijt aan woonlasten. De huur is de grootste koste npost; de mediane huurquote ligt op 21%. Doordat de primaire doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag zijn de totale (absolute) woonlasten van €435 per maand in verhouding tot andere inkomensklassen laag. Daar staat tegenover dat het maandelijkse bestee dbaar inkomen van de primaire doelgroep ook laag is. Hierdoor is de primaire doelgr oep relatief een groot deel van het inkomen kwijt aan woonlasten en heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen duidelijk minder bestedingsruimte voor ov erige uitgaven als voedsel en kleding.



Ten opzichte van Waalwijk liggen de woonlasten van de primaire doelgroep ruim 10% h oger. Dit komt door een hogere huur en een iets hogere energierekening, wat vooral opvalt zijn de duidelijk hogere gemeentelijke belastingen. Ondanks het hogere besteedbare ink omen van de primaire doelgroep in Loon op Zand is de mediane woonquote in Loon op Zand (32%) hoger dan in Waalwijk (30%).



In totaal heeft een vijfde van de huishoudens (440 huishoudens) in een sociale huurwoning een woonquote die boven de ‘acceptabele’ norm zit. Dit zijn met name huish oudens die behoren tot de primaire doelgroep (circa 380 huishoudens).



Van de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit 40% boven de woonquotenorm door hoge woonlasten. Dit is dus een belangrijke aandachtsgroep voor de g emeente en de woningcorporaties.



Binnen de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren bestaan grote verschillen in het inkomen en de hoogte van de woonlasten voor verschillende huishoudens. Het zijn met name de huishoudens met een minimuminkomen die boven de norm zitte n.



De huur is de grootste kostenpost; de mediane huurquote ligt op ruim 21%. Voor de prima ire doelgroep zijn de woninggerelateerde energiekosten een flinke kostenpost met een energiequote van 7%.



De lokale belastingen en de waterrekening hebben een niet te verwaarlozen effect in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep. Circa een vijfde van de huishoudens uit de primaire doelgroep in corporatiewoningen maakt gebruik van kwijtschelding, waa rdoor de woonquote van hen met een paar procent omlaag gaat.


28

Secundaire doelgroep (huurtoeslaggrens tot 33.000) 

De secundaire doelgroep heeft eenzelfde woonquote (32%) als de primaire doelgroep. Dit komt met name omdat deze groep geen gebruik kan maken van huurtoeslag. Absoluut g ezien houdt de secundaire doelgroep gemiddeld bijna €300 meer over voor andere uitgaven dan de primaire doelgroep.



Binnen de secundaire doelgroep heeft 10% van de huishoudens (50 huishoudens) woonac htig in een corporatiewoning een woonquote hoger dan de norm. Dit is minder dan in de gemeente Waalwijk(14%).

Ruime doelgroep (33.000 tot 43.000 euro) 

Huishoudens met inkomens van €33.000 tot €43.000 zullen het in de toekomst lastiger gaan krijgen op de woningmarkt, gezien de invoering van de Europese 90% -toewijzings11 regel. De verwachting is dan ook dat de woonlasten voor deze groep in de toe komst zullen toenemen.



Als gevolg van de Europese beschikking zullen huishoudens boven de €33.000 langer in hun huurwoning blijven wonen; 34% van alle huishoudens in Waalwijk (waarvan 1 1% behorend tot de ruime doelgroep) zal bij een nieuwe toewijzing niet meer voldoen aan de Europese regels; de mogelijkheden om door of in te stromen nemen daardoor verder af .



Ook de ruime doelgroep heeft nog een redelijk hoge woonquote van 27%. De woonqu otenormen voor deze groep liggen echter een stuk hoger. Daardoor zijn er nauwelijks huishoudens die boven de woonquotenorm zitten.

Tot 1,5 modaal (43.000 tot 48.500) en meer dan 1,5 modaal (>48.500) 

Huishoudens in corporatiewoningen met een inkomen van €43.000 en hoger zijn ten opzichte van hun inkomen het minst kwijt aan woonlasten en hebben dan ook een lage woo nquote.



Huishoudens met een inkomen van meer dan €43.000 wonen relatief vaak in een corporatiewoning. Van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wordt 24% bewoond door huishoudens die een inkomen van meer dan €43.000 hebben en dus scheef wonen.

Conclusies naar huishoudenstypen Alleenstaanden 

Alleenstaanden maken een groot deel (39%) uit van de huishoudens die een woning huren van Casade in Loon op Zand.



Alleenstaanden zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Hun woonquote is hoog doordat zij ten opzichte van de andere huishoudenstypen (gemiddeld) een lager i nkomen hebben.

11

Door de nieuwe regelgeving komen deze huishoudens niet meer in aanmerking voor een sociale huu rwoning. Zij zullen tegelijkertijd ook moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen omdat deze woningen vaak weer te duur zijn.

Woonlastenonderzoek

29



Vooral alleenstaanden behorend tot de primaire doelgroep zijn veel kwijt aan wonen; de woonquote van alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen tot de huurtoeslag is gemiddeld 41%.



Een flink aantal van de alleenstaanden in corporatiewo ningen hebben een woonquote boven de woonquotenorm (ruim 200 huishoudens).

Paren zonder kinderen 

Circa een derde van de huishoudens die een woning huren van Casade in Loon op Zand is een (al dan niet gehuwd) paar. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is dit e en hoog aandeel. Het aandeel paren met een woonquote boven de norm is (samen met de gezinnen met kinderen) met 14% het laagst van alle huishoudenstypen.

Paren met kinderen 

Door een relatief hoog inkomen hebben paren met kinderen een relatief lage woonquote (22%). Gezinnen met kinderen betalen over het algemeen de meeste huur en hebben de hoogste woonlasten.



Binnen de gezinnen in corporatiewoningen bestaan er grote inkomensverschillen. Binnen de hogere inkomensgroepen is het aandeel gezinnen relatief hoog. Van de gezinnen in de corporatiewoning heeft 14% een woonquote boven de norm. Dit zijn met name huisho udens uit de primaire en secundaire doelgroep.

Eenoudergezinnen 

Bijna 10% van de sociale huurders in Loon op Zand is een eenoudergezin.



Binnen de eenoudergezinnen bestaan er grote inkomensverschillen. Bijna een derde van hen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal, maar ruim de helft behoort ook tot de primaire doelgroep.



Vooral de eenoudergezinnen behorend tot de primaire doelgroep zijn relatief veel kwijt aan woonkosten; van de eenoudergezinnen heeft ruim 30% een woonquote van boven de norm.

Conclusies naar woningtypen 

In galerij- en portiekwoningen wonen meer huishoudens boven de acceptabele norm dan in eengezinswoningen. Dit komt met name doordat er in galerij- en portiekwoningen meer eenpersoonshuishoudens wonen die een lager besteedbaar inkomen hebben.



Absoluut gezien wonen er meer huishoudens boven de norm in een eengezinswoning in vergelijking met appartementen. Dit komt omdat er meer eeng ezinswoningen zijn in Loon op Zand.



Van de huishoudens in woningen met energielabel F en G zitten duidelijk meer huishoudens boven de norm in vergelijking met woningen met een hoger energielabel. Dit wordt veroorzaakt door een laag inkomen en een hoge energierekening. In een woning met een label F en G wonen een relatief groot aantal huishoudens uit de primaire doelgroep.


30



Opvallend is dat de huishoudens in corporatiewoning qua woonlasten het beste zitten in een woning gebouwd tussen 1970 en 1990 met een label E tot en met B. Dit zijn woningen met een relatief lage huur en een niet al te hoge energierekening. Woningen met een label A (gebouwd na 1990) hebben over het algemeen een hoge huur, waardoor de woonquote en huurquote gemiddeld hoger ligt en een groter aantal huishoudens boven de norm z it.

Vergelijking met Waalwijk, Breda, en Den Bosch 

Wegens het ontbreken van landelijke gegevens omtrent de woonlasten van huishoudens in corporatiewoningen kunnen de uitkomsten niet vergeleken worden met een landelijk g emiddelde. Wel heeft RIGO eerder onderzoek gedaan naar de woonlasten in Tilburg, Breda en Den Bosch (tabel C).



Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit is in Loon op Zand iets lager dan in deze steden. In vergelijking met Tilb urg heeft dit met name te maken met een hoger besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in Loon op Zand. In verg elijking met Den Bosch en Breda zijn de gemiddelde woonlasten en het besteedbaar ink omen van de primaire doelgroep echter vergelijkbaar. Hier speelt vooral de spreiding van het inkomen binnen de primaire doelgroep een rol. Blijkbaar zijn er minder minima in Loon op Zand.



Wel is het aandeel huishoudens in de secundaire doelgroep dat boven de norm valt hoger dan in de drie steden. Dit kan ook verklaard worden door de inkomensspreiding binnen d eze doelgroep.



In vergelijking met Waalwijk ligt het aantal huishoudens in de sociale huursector dat boven de woonquotenormen zit hoger in Loon op Zand. Dit geldt ook voor het aandeel in de pr imaire doelgroep. Dit wordt mede veroorzaakt door de hogere woonlasten in Loon op Zand.

T a b e l C . W o o n q u o t e e n a a n d e e l h u is h o u d e n s m e t e e n w o o n q u o t e b o v e n d e n o rm n a a r i n k o m e n s k l a s s e n v o o r W a a l w i j k , L o o n o p Z a n d , B re d a e n D e n B o s c h Waalwijk Loon op Zand

Breda

Den Bosch

Woonquote primaire doelgroep

30%

32%

30%

30%


32%

32%

32%

32%


27%

27%

tot 1,5 modaal (48.500)*

22%

23%

24%

24%

> 1,5 modaal (>48.500)*

17%

17%

17%

18%

totaal

27%

28%

28%

27%

primaire doelgroep

34%

40%

40%

42%


14%

10%

5%

6%


4%

3%

1%

0%

tot 1,5 modaal (48.500)*

0%

0%

0%

0%

> 1,5 modaal (>48.500)*

0%

0%

0%

0%

18%

20%

22%

21%

27%

% boven de norm

totaal

* afwijkende inkomensgrenzen voor Breda en Den Bosch

Woonlastenonderzoek

31

Beleidsaanbevelingen 

Voor huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten is de huurtoeslag niet voldoende om ervoor te zorgen dat een groot aantal van hen onder de woonquot enorm uitkomt. De huurprijs is voor een belangrijk deel bepalend voor de hoogte van de woonquote. Dit betekent dat het van belang is dat er voldoende woningen zijn voor hui shoudens uit de primaire doelgroep met betaalbare huren. Ook bij het realiseren van verb eteringen ten aanzien van de energieprestatie van woningen is het van belang om bewust om te gaan met huurverhogingen voor de huishoudens.



De meeste huishoudens die boven de norm zitten behoren tot de primaire doelgroep en in mindere mate de secundaire doelgroep. Binnen deze inkomensgroepen gaat het met name om eenpersoonshuishoudens, gezinnen en eenoudergezinnen die boven de woonquotenorm zitten. Voor corporaties en gemeenten is het van belang om vooral aandacht te he bben voor deze doelgroepen. Gemeenten en woningcorporaties zouden op basis van diverse gegevensbestanden een nadere analyse kunnen uit voeren waar op wijk-, buurt- of complexniveau deze huishoudens vooral wonen en zo gericht beleid voeren.



Met name in woningen met een label F/G en in woningen met een bouwjaar voor 1950 wonen huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de woonquotenor m zitten. Bij deze woningen valt nog veel winst te halen in verlaging van de woonlasten door het nemen van energiebesparende maatregelen.



Voor gemeenten en corporaties is het goed om nader te onderzoeken hoe groot het a rmoedeprobleem in werkelijkheid is bij huishoudens in de primaire doelgroep. Hierbij zal ook de afdeling voor minimabeleid van de gemeente betrokken moeten worden. Het blijft echter lastig om dit te onderzoeken, omdat het vaak om ‘verborgen armoede’ gaat.



In Loon op Zand leveren de gemeentelijke belastingen een belangrijke bijdrage aan de hoogte van de woonquote. Niet alle huishoudens in de primaire doelgroep maken gebruik van het recht op kwijtschelding of het verkrijgen van huurtoeslag. Gemeenten en corpor aties kunnen deze groep actief benaderen om te zorgen dat een groter aantal huishoudens uit de primaire doelgroep gebruik gaat maken van deze regelingen.



Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat b oven de norm uitkomt hoger liggen. Dit beleid blijkt effectief en noodzakelijk te zijn. Ook in de toekomst is het daarom van belang om hier een vervolg aan te geven vanuit de woonla stenproblematiek. Daarnaast hebben de gemeentelijke heffingen een niet verwaarloosbaar effect op de woonlasten. Gematigde stijging van de heffingen is daarom van belang.



Investeren in de energieprestatie van woningen is van belang om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. De huurstijgingen zijn de afgelopen tijd gematigd geweest, terwijl de lokale belastingen en energieprijzen zijn gestegen in de afgelopen j aren. Verbetering van de energieprestatie van woningen is noodzakelijk om de woonlasten te verlagen.



Een corporatie heeft weinig invloed op de huishoudens die in de huurwoningen wonen en kan niet aan inkomenspolitiek doen. Het is de verwachting dat op de langere termijn corp o-


32

12

raties hierop kunnen sturen. Op huishoudenniveau zijn er nu de volgende mogelijkheden: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho udens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een groot deel ontstaat door inkomensgroei. - Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de primaire doe lgroep voor een groot deel bij de minima. Gemeenten en corporaties kunnen op termijn kijken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te breiden met een mogelijke ‘woonlastento eslag’. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen.

12

Op dit moment loop het experiment ‘Huur op Maat’. Binnen de politiek is er steeds meer draagvlak voor een systeem met flexibele huren afhankelijk van het inko men en huishoudenstype, dat scheefwonen tegen moet gaan.

Woonlastenonderzoek

Bijlagen

35

Bijlage 1 Verantwoording onderzoek 1.1

WoON 2009 Het Woononderzoek Nederland (kortweg WoON) van het Ministerie van VROM is een driejaarlijks onderzoek onder circa 80.000 huishoudens. Het onderzoek biedt inzicht in allerlei aspe cten die met het wonen en de leefomgeving te maken hebben. Het WoON -onderzoek is gecombineerd met gegevens van de belastingdienst en met gegevens over energ ieverbruik, waarmee de omvang van de inkomensgroepen en hun woonlasten nauwkeurig konden worden geraamd. Voor Loon op Zand geldt dat het WoON onvoldoende cases bevat voor het kunnen doen van betrouwbare uitspraken. RIGO heeft daarom de woningmarkt in Loon op Zand gesimuleerd door de beschikbare cases aan te vullen met cases in vergelijkbare gemeenten. Vervolgens heeft RIGO het verkregen databestand geijkt aan beschikbare randtotalen over de huishoude nsamenstelling en de woningvoorraad in Loon op Zand in 20 10. Input hiervoor waren overzichten van gemeente en inzicht in het bezit van de corporaties Casade en Slagenland Wonen. Dit leverde een databestand op geschikt voor het kunnen doen van betrouwbare uitspraken.

1.2

Gehanteerde begrippen en definities Bewoonde reguliere woningen Permanent bewoonde woningen zoals geregistreerd in de WOZ -bestanden van gemeente Loon op Zand. Niet-reguliere woningen Studentenkamers, plaatsen in kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten, woonw agens of BAR (bewoonde andere ruimtes). Inkomensgroepen 1.

Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die g ehanteerd wordt door het Ministerie van VROM en landelijk toegep ast wordt. De inkomensgrenzen staan weergegeven in de volgende tabel: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak

2.

€ 21.450 € 20.200 € 29.125 € 27.575 1-1-2010 / 31-12-2010

Secundaire doelgroep tot €33.000: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot €33.000. Europa wil woningcorporaties verplichten 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van minder dan €33.000.

Bijlage

36

3.

Doelgroep €33.000 tot €43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €33.000 en €43.000.

4.

Tot 1,5 modaal €43.000 tot €48.500: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €43.000 en €48.500.

5. Hogere inkomens > 1,5 modaal: huishoudens met een belastjaar jaarinkomen van meer dan €48.500.

1.2.1 Definities woonlasten Basisbedragen Bedragen die minimaal nodig zijn voor verschillende uitgavenposten anders dan de huur of hypotheek, afhankelijk van de huishoudensamenstelling en onafhankelijk van het inkomen. Belastingquote inclusief waterrekening De belastingquote is het totaal van woonuitgaven aan rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing, watersysteemheffing ingezetenen en de waterrekening uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Kwijtschelding is in de belastingquote verdisconteerd. Besteedbaar jaarinkomen van het huishouden Het netto besteedbaar inkomen van een huishouden is het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever), zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. Inkomsten en uitgaven in verband met het wonen worden niet meegeteld, het inkomen is dus exclusief ontvangen huurtoeslag. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden. Hierbij gaat het om het inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Er is geen zicht op inkomens die niet zijn geregistreerd. In dit woonlastenonderzoek kunnen deze inkomens uiteraard wel een rol spelen. Collectieve servicekosten Hieronder vallen de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten, energieverbruik voor gemeenschappelijke ruimten, administratieve kosten, verzekeringen (glas etc.), tuino nderhoud, huismeester en onderhoudskosten gemeenschappelijke ruimten. De collectieve serv icekosten voor een appartement met lift bedragen circa €25 per maand, voor een appartement zonder lift €15 en voor een eengezinswoning circa €2. Energiequote De energiequote is de woonuitgaven aan energieverbruik gerelateerd aan de woning uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Energieverbruik gerelateerd aan de woning Energieverbruik dat benodigd is voor verwarmen van woning en water, verlichting en wonin ggerelateerde apparaten als een HR-ketel en WTW-installatie.

Woonlastenonderzoek

37

Huurquote De huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. De huurquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quota vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde netto huur gedeeld wordt door het gemiddelde besteedbaar inkomen. Ook voor de woon-, belastingen energiequote geldt dat het gaat om de microquote. Huurtoeslag Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de huurtoeslag komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verder wordt iedere huurder geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100% toeslag. Van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt 75% van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan over het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalisatiegrens nog voor 50% door huurtoeslag gedekt worden. Netto huur Kale huur inclusief collectieve servicekosten. Huurtoeslag is in de netto huur verdisconteerd. Netto woonuitgaven huurders De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de huur inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals energieverbruik gerelateerd aan de woning, waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en kwijtschelding verdisconteerd. Prijsgrenzen huur huurtoeslag huur, tijdvak 2009 – 2010 tot kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens vrije sector

< € 357,37 € 357,37 - € 511,50 € 511,50 - € 548,18 € 548,18 - € 647,53 > € 647,53

Sociale huurwoningen Alle woningen van Casade ongeacht huurprijs.

Bijlage

38

Voorbeeldbedragen De uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan verschillende posten anders dan de huur en de hypotheek. Dit is afhankelijk van zowel de huishoudensamenstelling als het inkomen. Woonquote De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven.

1.3

Lokale belastingen, water- en energieverbruik Voor inzicht in woonlasten van de inkomensgroepen heeft RIGO het WoONbestand gecomb ineerd met gegevens over lokale belastingen en water - en energieverbruik. Deze woonlasten van huurders staan hieronder kort toegelicht. Tarieven elektriciteit 2010 Continu tarief: €0,21 per kWh. Verrekening teruggave energiebelasting in een verlaging prijs per kWh: €379,16 minus netwerkkosten €202,5 minus vastrecht €24 = €152; €152 / 3000 kWh (gemiddeld verbruik) = €0,05 aftrek van tarief per kWh. Tarief woninggerelateerde elektriciteit: €0,21 minus €0,05 = €0,16 per kWh. Tarieven gas 2010 Tarief gas tot 5.000 m3: €0,56 per m3. Vastrecht gas per maand: €2,49. Afvalstoffenheffing 2010 gemeente Loon op Zand Eenpersoonshuishoudens: €178 per jaar. Meerpersoonshuishoudens: €292 per jaar. Rioolheffing 2010 gemeente Loon op Zand Gebruikersbelasting: €180 tot 500m3 als vast bedrag, de variabele kosten zijn nihil. De meeste huishoudens verbruiken minder dan 500m3 per jaar. Zuiveringsheffing 2010 waterschap Brabantse Delta Per vervuilingseenheid: €47. Eenpersoonshuishoudens: 1 x €47 = €47 per jaar. Meerpersoonshuishoudens: 3 x €47 = €141 per jaar. Watersysteemheffing ingezetenen 2010 Per huishouden: €41,81 per jaar. Waterrekening Per huishoudens vastrecht per jaar: €70,98.

Woonlastenonderzoek

39

Per huishouden verbruik t/m 300m3: €0,90 per 1.000 liter. Per huishouden verbruik vanaf 300m3 €0,73 per 1.000 liter. Kwijtschelding In gemeente Loon op Zand kunnen huishoudens met een inkomen onder een bepaalde grens (bijstandsniveau) kwijtschelding aanvragen voor de afvalstoffenheffing en rioolheffing van de gemeente en de zuiveringsheffing. In het onderzoek is hiermee rekening gehouden. In 2009 is aan 160 huishoudens kwijtschelding (gedeeltelijk) toegekend. Voor de situatie in 2010 is dit als uitgangssituatie aangehouden.

Bijlage

RIGO Research en Advies BV. De bewoonde omgeving. Woonlastenonderzoek. Gemeente Loon op Zand

Recommend Documents