Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Thema-update: Bouwsector

Innovatie door cocreatie Bouwpartners die op een innovatieve manier samenwerken en kennis delen zijn aantrekkelijker voor kopers van bijvoorbeeld woningen. Ze lijken daardoor betere kansen te krijgen dan anderen. Het gaat er niet om dat een aannemer of een architect adverteert over samenwerken op de bedrijfswebsite, maar men moet dit overtuigend laten zien vanaf de ontwerpfase tot en met de uitvoering. Cocreatie waarbij de eindklant centraal staat, is een concept dat inmiddels door een toenemend aantal bedrijven wordt omarmd. Gestimuleerd door de nieuwe realiteit in een sector waar de overheid een flinke stap terug doet, ziet de Rabobank een toenemend aantal initiatieven in de woningbouw, bijvoorbeeld op het gebied van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De nieuwe realiteit in de bouw We zijn de afgelopen jaren getuige geweest van een wilde rit in de woningbouwmarkt. Naast de effecten van diverse crises en economische tegenwind zijn echter ook meer structurele veranderingen zichtbaar die om een antwoord vragen. De vergrijzing neemt toe, een nieuwe trek naar de stad is zichtbaar (ook van jonge gezinnen) en naast regio’s met bevolkingsgroei kennen we nu ook bevolkingskrimp. Daarnaast worden door ontstane tekorten op grondexploitaties grootschalige gebiedsontwikkelingen minder realistisch en groeit het besef dat een sterkere oriëntatie op hergebruik en transformatie van ‘uit de mode geraakt’ vastgoed wenselijk is om de leefbaarheid van gebieden op peil te houden. De woonconsument is uiteindelijk het sluitstuk in dit krachtenveld. Die verwacht vooral dat zijn (toekomstige) woning comfortabel, energiezuinig en vooral betaalbaar is. Bovendien moet de woning volledig zijn aangepast aan de persoonlijke wensen en de specifieke gezinssituatie. De tijd dat de bouwsector in haar productontwikkeling kon focussen op het prototype gezin met twee volwassenen en twee kinderen is definitief voorbij. De nieuwe woonconsument wil een maatpak voor een confectieprijs.

Nieuwe uitdaging: cocreatie Deze nieuwe realiteit met een zeer kritische eindklant roept de vraag op wat de rol van de overheid in deze dynamische tijd zal zijn. Onze mening is dat de komende periode zich zal kenmerken door minder subsidies van de Rijksoverheid en lagere overheden en door het besef dat wonen ook iets moet opleveren voor de schatkist. In veel gemeentes betekent dit het (tijdelijk) in de koelkast zetten van woningbouwplannen of een tragere uitvoering van plannen. Daarnaast worstelt men vanuit de Rijksoverheid nog met het terugbrengen van het vertrouwen in de markt en het evenwicht tussen de huur- en koopmarkt. We kunnen deze houding samenvatten als meer handhavend en faciliterend dan (zoals in het verleden) sturend en initiërend, met als gevolg dat marktpartijen samen de handschoen moeten oppakken om de regierol vorm te geven. De uitspraken van minister Blok bij het Bouwpoort overleg in april van dit jaar illustreren dit nogmaals. De minister moedigt bouwbedrijven, toeleveranciers en corporaties aan om met een voorstel voor o.a. een green deal te komen. Op de vraag hoe het Nederlandse woninglandschap er dan over tien jaar uit moet zien, stelt hij dat hij geen nieuwe Woonvisie gaat ontwikkelen, zoals zijn voorgangers. Een overheid die minder richting geeft en die minder financiële ondersteuning geeft, biedt uitdagingen voor de sector. Gelet op datgene wat de woonconsument wil, zullen ontwikkelaars, bouwers, toeleveranciers, architecten en financiers elkaar veel eerder en veel vaker moeten opzoeken. Het is zaak om de (financiële) haalbaarheid van een woningbouwproject in een vroegtijdig stadium te toetsen. Een tijd lang is het begrip ‘ketenintegratie’ beschouwd als de oplossing voor deze uitdaging. Ketenintegratie is dan vaak het resultaat van procesinnovatie, van goed samenwerken tussen een aantal schakels in de bouwkolom. Dit vermindert het aantal onnodige stappen in het bouwproductieproces en reduceert de (productie)kosten van het woonproduct.

37e jaargang, juni 2013

Rabobank Cijfers & Trends | Thema-update: Bouw

De voordelen van cocreatie 1.

2.

3.

4.

5.

Beter voorspelbare doorlooptijd: gezamenlijk optrekken in het Design & Build proces door bouwketenpartners; partijen brengen met elkaar de risico’s in kaart en bepalen hiervan de impact op de bouwplanning; Snellere doorlooptijd: inefficiënties in de planning tussen verschillende bouwen aanverwante disciplines worden weggenomen; Minder faalkosten: alle partijen nemen eigen processen kritisch ter hand, halen inefficiënties uit hun processen gelet op het gemeenschappelijke doel; Beter betaalbaar woonproduct: betere kwaliteit tegen lagere kosten voor de eindgebruiker, omdat deze vroegtijdig zijn wensen inzichtelijk maakt. Achteraf zijn er minder aanpassingen nodig; Versterking innovativiteit: door de(structurele) interactie van o.a. bouwer, architect en toeleverancier ontstaat er een voedingsbodem voor proces- & productinnovaties.

Gerco van den Berg van M8C, is gespecialiseerd in de begeleiding van samenwerking rond CPO- trajecten: ‘Er zijn doorgaans twee typen begeleiding die belangrijk zijn bij CPO. Aan de ene kant heb je de procesbegeleider / adviseur die idealiter optreedt namens de CPO-groep. De procesbegeleider heeft nauwe afstemming met de CPO-vereniging. Steeds vaker zie je daarbij ook hybride vormen ontstaan waarbij adviseurs een alliantie vormen met bouwers en architecten.’ ‘Een andere belangrijke rol ligt op het snijvlak van de CPO-groep, de gemeente, financiers en betrokken marktpartijen. De risico’s rond het wel of niet doorgaan van CPO-initiatieven raken al deze partijen. Door bijvoorbeeld financiers en gemeentes te voorzien van advies (planbeoordeling, contractbeoordeling) en een stappenplan kunnen er financieringen op maat worden gerealiseerd voor CPO-bouwgroepen. Het opzetten en beheren van een plankostenfonds (zodat CPO-groepen in de ontwikkeling experts kunnen inhuren) is een instrument om afbreukrisico’s te beperken.’

Cocreatie in de woningbouw gaat nog een stap verder dan ketenintegratie. Het gaat over projectoverstijgend samenwerken, over een meer duurzame vorm van samenwerking. Vanuit openheid en gelijkwaardigheid richten bouwpartners (inclusief de opdrachtgever/eindgebruiker) zich op het gezamenlijk creëren van meeropbrengst voor alle betrokken partijen en met name ook voor de eindgebruiker. De contouren van het eindproduct (huisvesting) zijn niet op voorhand duidelijk, maar wel strekt cocreatie zich uit van het eerste concept tot de onderhoudsfase. De eindconsument is vaak coproducent en heeft vroegtijdig inspraak in het cocreatieproces, waardoor het uiteindelijke woonproduct als maatwerk wordt ervaren.

Cocreatie vereist sociale innovatie Cocreatie is geen toverwoord dat de woningbouw uit het slop gaat trekken. Het vraagt om een oprechte intentie om sociale innovatie een plek te geven in o.a. het bouwbedrijf. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het succes van innovatie voor slechts 25% wordt bepaald door producten procesinnovaties en voor 75% door factoren op het gebied van mens en organisatie. Bedrijven moeten daarom inzetten op organisatie- en managementvernieuwing. Vanuit het perspectief van de bouw betekent sociale innovatie dat er meer aandacht moet komen voor i vernieuwend leiderschap en het durven delen van kennis met derden. Nieuwe leiders moeten continu bewijs leveren dat ze de ouderwetse vechtcultuur inruilen voor een samenwerkingscultuur. Binnen een bouwbedrijf gaat het om een mentaliteitsverandering van ‘aannemen’ naar proactief ‘ondernemen’. Voor alle partners in de bouwketen geldt: respecteer de creativiteit van de ander, geef vertrouwen en misbruik deze openheid niet. Een eerste idee is zelden de blauwdruk voor het eindproduct, daarvoor is gezamenlijke denkkracht nodig. Het is daarom logisch dat opdrachtgevers in hun uitvraag minder sturend zijn en meer focussen op functionele eisen van een woonproduct. Ook architecten en toeleveranciers moeten vroegtijdig worden betrokken in product-en procesontwikkeling om aantrekkelijke, tijdsbesparende (bouwtijd) en kostenbesparende ‘plug & play’ bouwoplossingen te realiseren. Daarbij verschuiven de huidige rollen in de bouwketen. We zien toeleveranciers een deel van de montagewerkzaamheden van de bouwer overnemen, terwijl de bouwer zich meer opwerpt als procesbegeleider en marketeer en zelf gaat ‘makelen’ om woonconcepten te verkopen. Cocreatie vraagt om een grote omslag in een traditioneel conservatieve bouwsector. Gelukkig zijn er steeds meer praktijkvoorbeelden die getuigen van de mentale omslag die gaande is. VolkerWessels verleidt de woonconsument tot coproductie door de klant in het (een virtual reality omgeving) zijn ideale huis te laten samenstellen. Waal bouw is 4 jaar geleden gestart met teams binnen het bedrijf integraal verantwoordelijk te maken, vanaf de acquisitie tot de oplevering en de nazorg van een bouwproject. Daarbij hoort ook een excellente samenwerking met partners. Era Contour werkt al langer door middel van cocreatie in de woningbouw, zowel in de nieuwbouw als in renovatie & transformatie. Era Contour en haar partners gaan zelfs zo ver dat ze afspraken vastleggen in een ‘Dynamisch Verdelingsmodel’. Er zijn onderlinge financiële afspraken, zodat de winstmarge is verbonden aan de mate van het behalen van gezamenlijk succes (op tijd klaar, duurzaam etc.). De marge groeit bij maximaal succes of bij minimale faalkosten en bij een negatief resultaat wordt het verlies gedeeld.

Van cocreatie naar (C)PO Aan de hand van de constatering dat steeds meer woonconsumenten willen meebeslissen over het ontwerp van de eigen woning en op zoek zijn naar het ‘maatpak’, lijkt (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap ((C)PO) een oplossing. (C)PO lijkt cocreatie in optima forma, waarbij een groep woonconsumenten de volledige juridische zeggenschap heeft over de grond en zelf de verantwoordelijkheid neemt voor het ontwerp en de bouw van de woningen. (C)PO brengt naast vrijheid ook specifieke risico’s met zich mee:



1. De consument loopt zelf het ontwikkelingsrisico. Bij vertraging van het project of uitval van deelnemers lopen de grond- en ontwikkelkosten door; 2. De totale stichtingskosten kunnen hoger uitkomen dan begroot; 3. De kwaliteit van het eindresultaat kan tegenvallen. Deze risico’s kunnen worden beperkt door de betrokkenheid van een procesbegeleider die adviseert over het vormgeven van het collectief (stichting, vereniging), het adviseren over de financiële en fiscale vraagstukken en het begeleiden van de besluitvorming en de voortgang. Een bouwer of architect kan in principe ook een deel van deze begeleidingsrol op zich nemen. In de praktijk zijn zij echter niet onafhankelijk door de koppeling met hun productiebedrijf of ze zijn eigenaar van de grond. De kern van (C)PO is het omkeren van de keten. De consument is de opdrachtgever en wil vrije keuzes. Hij heeft baat bij een onpartijdige procesbegeleider. Uiteindelijk is het de vraag of de consument wel zit te wachten op de extra risico’s die aan (C)PO zijn verbonden. Soms kan het comfortabeler zijn om niet de initiatiefnemer te zijn, maar te kiezen ii voor medeopdrachtgeverschap (gedeelde zeggenschap). Uit onderzoek van o.a. Nirov blijkt dat de woonconsument lang niet altijd volledig het heft in eigen hand wil nemen. Ruim 37% van de consumenten geeft de voorkeur aan een standaardwoning met veel eigen keuze in de indeling en uitbouwmogelijkheden. Slechts 15% wenst een woning die precies is ontworpen en gebouwd naar persoonlijke specificaties. Uit het Nirov-onderzoek blijkt tevens dat consumenten buiten de Randstad gemiddeld iets vaker de voorkeur geven aan een maatwerkwoning dan consumenten van binnen de Randstad. Het valt op dat de positieve houding ten opzichte van (C)PO praktisch gelijk is in verschillende landsdelen, terwijl uit CBS-data blijkt dat het aantal gerealiseerde woningen door middel van (C)PO sterk verschilt per regio. 10%

17% 29%

7% 14%

7%

21%

9%

19%

16%

15%

13%

Figuur 1 Vergunningen (C)PO (%) t.o.v. totaal aantal uitgegeven vergunningen voor nieuwbouwwoningen in 2012.

In de Randstad ligt het percentage (C)PO rond de 6% in de afgelopen 10 jaar, wat ruim onder het Nederlands gemiddelde is van 16%. Kennelijk zijn de mogelijkheden om CPO en randvoorwaarden om CPO-projecten te realiseren in de Randstad ongunstiger dan daarbuiten. Kijken we naar de vergunninguitgifte per provincie in 2012 (figuur 1), dan ligt het percentage overal boven het gemiddelde van 15%, met uitzondering van Noord-Holland, Zuid-Holland, Limburg en Friesland. Dit bevestigt het beeld dat de realisatie van (C)PO-woningen de komende jaren met name buiten de Randstad zal plaatsvinden. In de Randstad lijkt een meer op cocreatie gebaseerde woningbouwproductie nog in de kinderschoenen te staan. Er liggen diverse uitdagingen ten aanzien van aangepast grondbeleid, een flexibelere opstelling van grondeigenaren en wellicht een minder rigide stedebouwkundige sturing.

Doelstelling (C)PO nog niet gehaald Het kiezen voor (C)PO is de afgelopen jaren sterk gepromoot door de Rijksoverheid. Om de markt van koopwoningen te stimuleren en beter te laten aansluiten bij de woonwensen, is aangestuurd op een jaarlijkse woningbouwproductie van 30% door middel van particulier opdrachtgeverschap. Helaas blijkt dat het percentage (C)PO sinds de jaren negentig langzaam is gedaald van 17% naar ongeveer 10% (figuur 2). De toename naar 12% in de recente jaren is ontstaan doordat het (C)PO segment relatief minder heeft te lijden gehad onder de malaise op de woningmarkt (figuur 3).

Bron: CBS, mei 2013



100

20%

80

16%

60

12%

40

8%

20

4%

0

0%

Totaal overheid & woningcorporaties

Totaal bouwers voor de markt

Totaal PO

% PO t.o.v. totaal woningen

Figuur 2 Opgeleverde woningen in aantallen (x 1.000) Bron: CBS, mei 2013 14

35%

12 10

30%

8 6 25%

4 2 0

20%

Overheid en Woningcorporaties

Bouwers voor de markt

Andere particuliere opdrachtgevers

% Particuliere opdrachtgevers

Figuur 3 Waarde bouwvergunningen nieuwe woningen in EUR mld) Bron: CBS, mei 2013

Het gemiddeld lage percentage (C)PO is deels te verklaren door de levendige handel in grondposities tussen marktpartijen en gemeentes in het pre-crisis tijdperk. Door de vele bouwclaims (grondverkoop van ontwikkelaar aan gemeente met recht op afname van bouwrijpe kavels) en het recht van zelfrealisatie (wie de grond heeft, mag erop bouwen) is het moeilijk gebleken om geschikte locaties voor zelfbouw te vinden. Bovendien hebben gemeentes ook koudwatervrees bij het inrichten van hun organisatie en beleid op (C)PO. Momenteel lijkt er voorzichtig meer ruimte te komen voor (C)PO, nu projectontwikkelaars en gemeentes blijven zitten met grondposities. Partijen kunnen overwegen om de grondposities tegen een aangepaste prijs opnieuw aan te bieden aan particuliere opdrachtgevers. Andere verklaringen voor het feit dat (C)PO nog niet voldoende van de grond is gekomen, lijkt het ontbreken van specifieke kennis en bouwkundige vaardigheden bij de woonconsument te zijn. Volgens het Nirov-onderzoek zijn dit de belangrijkste drempels, op de voet gevolgd door de perceptie dat (C)PO snel te veel geld gaat kosten en de onzekerheid over de financiële risico’s die men loopt.



Op deze laatste punten kunnen projectontwikkelaars en bouwpartners nog een flinke stap maken richting de consument. Bouwer Van Wijnen, projectmanagementbureau Linssen & van Asseldonk en architectenbureau Bart Duvekot spelen hier bijvoorbeeld gezamenlijk op in door ‘(C)PO met Zekerheid en Kwaliteit’ aan te bieden. De woonconsument krijgt in feite een blauwdruk van het proces, vanaf de groepsvorming tot en met de oplevering van de woning, tegen een min of meer vaste prijs. Deze vorm van samenwerking op het snijvlak van PO en MO (medeopdrachtgeverschap) sluit goed aan bij de actualiteit in de woningmarkt. Er is sprake van een differentiatie naar prijsklassen, meer passend bij de wens van de consument voor een goedkope, middeldure of een dure woning. De uitdagingen bij CPO volgens Arthur Bouvy, directeur Particulieren bij Rabobank Almere: ‘Twee belangrijke zaken moeten goed geregeld zijn: je moet een sterke trekker hebben en achtervang. (C)PO wordt een succes als er in de opdrachtnemersgroep een sterke trekker zit met verstand van zaken. Dit is bijvoorbeeld een extern bureau dat namens de opdrachtgevers optreedt. Het gaat om het scheppen van helderheid over de bouwtechnische mogelijkheden en het geven van een heldere indicatie over de benodigde productietijd en kosten. Zo houd je deelnemers aangehaakt en voorkom je dat CPO-groepen verzanden in praatgroepen.’ ‘Indien er sprake is van uitval, dan is het zowel voor de CPO-consument als de financier comfortabel om achtervang te hebben. Bijvoorbeeld een woningcorporatie of een ontwikkelaar die bereid is woningen over te nemen. Uitval kun je ook beperken door goed te focussen. Zonder doelgroepbeleid geen CPO. Denk bijvoorbeeld aan starters of ouderen met een zorgvraag, waarbij de toekomstige verkoopbaarheid van de woning redelijkerwijs is in te schatten. Meer exotische woonwensen of doelgroepen zijn lastiger te faciliteren en de CPO-groep moet dan zelf meer financieel risico nemen.’

(C)PO: de hype voorbij? iii

In het recente rapport ‘Parlementair onderzoek ‘Huizenprijzen’ staat de aanbeveling dat het in elke gemeente in Nederland mogelijk moet zijn om (C)PO toe te passen, tenzij er goede redenen zijn dit niet te doen. Volgens de onderzoekscommissie heeft (C)PO de wind mee nu gemeentes met een overschot aan grondposities scherper moeten focussen op woonvoorkeuren en kostenverhogende regels en procedures moeten terugdringen. Vanuit de actuele situatie bezien blijft het ambitieus om te verwachten dat (C)PO in 2020 daadwerkelijk tussen de 20 en 30 procent ligt. (C)PO zorgt ook op korte termijn niet voor een grote impuls in de woningmarkt. Is een focus op (C)PO dan compleet overbodig, ook gezien de risico’s en uitdagingen die er liggen? De Rabobank gelooft dat zeker niet. Ervaringen tot dusver laten zien dat (C)PO in aangepaste vorm in essentie op cocreatie neerkomt, met meer zekerheid over kwaliteit en prijs van het eindproduct. Dat is wat de woonconsument wil. In de huidige markt is er nog steeds ruime belangstelling voor meer zeggenschap bij de realisatie van de eigen woning. Uit onderzoek voor iv de Gemeente Den Haag door Inbo blijkt dat 75% van de Hagenaars een zekere mate van zeggenschap bij de ontwikkeling van de woning en de omgeving wil. Deze zeggenschap strekt zich uit van medeopdrachtgeverschap tot cocreatie. Recent zijn er 200 bouwkavels en v kluswoningen in de verkoop gezet door de gemeente Den Haag. Sommige geïnteresseerden hebben twee weken voor het stadhuis gekampeerd om een kavel te bemachtigen en binnen een paar uur was al 60% verkocht. De bouwregels voor de kopers staan op één A4 met daarop o.a. het bestemmingsplan en de maximale hoogte. De komende jaren gaat Den Haag 15 procent van alle bouwkavels direct aan kopers aanbieden zonder tussenkomst van projectontwikkelaars. Een focus op cocreatie richt de blik van alle bouwpartners op de noodzaak tot échte samenwerking. In de nieuwe realiteit ontstaan er veel nieuwe concepten van samenwerkende bedrijven die de consument ontzorgen en hem tegelijkertijd het maatpak voor confectieprijzen bezorgen. Cocreatie of (C)PO wil namelijk niet zeggen dat elk onderdeel van een woning opnieuw moet worden ontworpen. Ook goedkopere systeembouw of specifieke prefab bouwconcepten kunnen worden toegepast om op deze manier te kunnen variëren naar de smaak van de woonconsument. Op deze manier ontstaat er bovendien ruimte voor een modulaire manier van bouwen. De woonconsument kan kiezen voor een ‘eenvoudige’ uitvoering van de woning en deze uitbouwen en aanpassen naar mate het inkomen en het huishouden verandert. Een bijkomend voordeel van modulair bouwen in combinatie met (C)PO is dat aspecten als duurzaamheid en hergebruik van materialen makkelijker zijn in te passen. Wanneer puur gekeken wordt naar de investering, is duurzaam bouwen doorgaans duurder dan conventioneel bouwen. Door (C)PO wordt een strikte scheiding tussen ontwikkeling, realisatie en gebruik geminimaliseerd. De toekomstige bewoners zijn vanaf het begin bij het project betrokken en daardoor verdwijnt een deel van het ‘split incentive’ probleem. Investeringen die bijvoorbeeld gedaan worden in energiebesparing, komen ten goede van de (mede)ontwikkelaars zelf: de bewoners.



Afbeelding 1 Haagse wethouder Marnix Norder geeft het startsein voor de uitgifte van kavels en kluswoningen Bron: ANP, 30 maart 2013

Peter Fraanje, directeur van het NVTB, pleit voor het eerder betrekken van toeleveranciers : ‘De woonconsument heeft er direct belang bij om toeleveranciers al in de ontwerpfase te laten meedenken. We kunnen vaak meer bieden voor eenzelfde prijs; meer variatie, een betere prestatie, meer keuzemogelijkheden en een hogere bouwsnelheid. Tegenwoordig zijn onze toeleverende bedrijven steeds vaker als co-makers betrokken bij bouwprojecten. Ze brengen productinnovaties in om de specifieke woonwensen te realiseren. Met modulaire en indien gewenst demontabele en aanpasbare oplossingen wordt variëteit geboden. Tegelijkertijd speelt de toeleverancier ook een uiterst belangrijke rol in het betaalbaar houden van het woonproduct. Het is de kunst om variaties te bedenken op basis van gestandaardiseerde en seriematig geproduceerde componenten. Zo leveren we samen met de bouwer een optimaal wooncomfort voor een aantrekkelijke prijs. Het huis van je dromen kan in een maand worden gebouwd.’

Nieuwe verdienmodellen (C)PO of cocreatie moet geen doel op zich zijn, maar een middel om meerdere belangen samen te brengen. Vanuit dit vertrekpunt is het mogelijk om een impuls te geven aan de gronduitgifte door gemeentes en uiteindelijk de lokale bouwproductie. Het onderstreept wel dat het oude verdienmodel in de woningbouw niet meer werkt. Niet langer kunnen gemeentes eindeloos putten uit gebiedsontwikkelingswinsten om tekorten op ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur, herstructurering en andere voorzieningen te financieren. Bij (C)PO) en cocreatie, met de woonconsument als opdrachtgever, ontbreken dikwijls de middelen om investeringen te kunnen doen in het bouwrijp maken van grote woongebieden. Geld komt in kleine golven beschikbaar en het komt uit verschillende, kleine huishoudbudgetten. Bovendien vindt de woonconsument de optimalisatie van de woonwens binnen de eigen kavel nog altijd iets belangrijker dan de verantwoordelijkheid voor de collectieve woonomgeving buiten. Er is dus creativiteit nodig om ook de omgeving (gefaseerd) te ontwikkelen. Dit kan deels door vanuit de gemeente kaders te stellen t.a.v. het meebetalen aan de openbare ruimte. Een deel van de omgevingskosten kan dan wellicht uit een (C)POplankostenfonds (zie kader pagina 7) worden betaald, alhoewel dat bij de plankostenfondsen die momenteel ontwikkeld worden nog niet het geval is. Een financiering uit een plankostenfonds aan een ‘CPO-vereniging’ faciliteert onder andere het inhuren van professionals door de opdrachtgeversgroep voor het ontwerp en de procesbegeleiding.



Reint Brondijk, directieadviseur Wonen bij Rabobank Stad en Midden Groningen, werkt aan de oprichting van een provincieoverschrijdend plankostenfonds: ‘Het spannende bij het vormen van een CPOcollectief is de vraag of alle deelnemers wel even serieus zijn en “financierbaar” zijn. De woonconsument die participeert moet in principe een basisbedrag aan eigen geld inbrengen in de planfase. De inbreng van eigen geld dwingt commitment af en zorgt voor een bewustwording van financiële risico’s. Bij een standaardbouwproces wordt de voorfinanciering immers door de bouwer gedaan en betaalt de consument naarmate de realisatie van de woning vordert. Vier lokale Rabobanken willen de opstart van (C)PO-projecten een handje te helpen door de oprichting van een plankostenfonds. De idee is om (C)PO-deelnemers hieruit een tijdelijke lening te verstrekken en ze door middel van een persoonlijke borgstelling aan het (C)PO-collectief te verbinden. In een samenwerking met Regio Groningen-Assen (12 gemeentes en twee provincies) wordt door overheidspartijen op basis van gelijkwaardighied financieel bijgedragen in het nieuwe Plankostenfonds. Mogelijk komt er ook nog een subsidie per project voor de ontwikkeling van de openbare ruimte.’

Naast de beschikbaarheid van reguliere bancaire financiering (hypotheekfinanciering, bedrijfsfinanciering) en de oprichting van plankostenfondsen lijkt het interessant de mogelijkheden voor crowdfunding inzake (C)PO verder te onderzoeken. Crowdfunding in de woningbouw lijkt mooi, maar het is duidelijk heel wat anders dan bijvoorbeeld het ophalen van geld voor het ontwikkelen en produceren van een compacte 3D-printer. Zo’n printer is interessant voor allerlei mensen wereldwijd, terwijl voor het ontwikkelen van een wijk toch echt de betrokkenen in de directe omgeving moeten warmlopen. Ingenieur Barry Hol stelt in zijn masterscriptie dat crowdfunding in gebiedsontwikkeling kansrijk is en kan bijdragen aan de leefbaarheid in een wijk. Om geld op te halen is het belangrijk dat initiatiefnemers zich richten op traditionele instrumenten als flyeren, posters en advertenties, versterkt met een online social vi media platform. De eerste voorzichtige voorbeelden van crowdfunding ter ondersteuning van (C)PO hebben echter betrekking op de herontwikkeling van specfieke objecten, zoals een brug en een bedrijfsverzamelgebouw. Het ontwikkelen van een complete wijk kent een hele andere schaal en zal mogelijk aanvullend ondersteund moeten worden met nieuwe concepten, zoals vii gebiedsaandelen . Of er nu sprake is van puur (C)PO, cocreatie of een andere vorm van vraaggestuurd bouwen, het vinden van een passend verdienmodel blijft een uitdaging. Het besef bij de consument moet groeien dat de investeringsruimte bij gemeentes en traditionele ontwikkelaars afneemt en dat hij zelf een actievere rol moet nemen in de realisatie van zijn woonwens. (C)PO of cocreatie lijkt bovendien niet alleen te passen bij bebouwen van nieuwe kavels, maar ook bij het renoveren van klushuizen, het opwaarderen van huurwoningen of de transformatie van kantoren. Kansen genoeg, maar lef, creativiteit en openheid moeten worden gecombineerd. Alle partijen in de keten moeten een fatsoenlijke boterham kunnen verdienen. Particulieren, bouwpartners, gemeenten, financiers en investeerders moeten elkaar daarnaast de ruimte geven om inzichten te delen en bestaande instrumenten anders toe te passen. In de nieuwe realiteit moeten de bouwpartners het bouwproces overzichtelijk maken en zekerheid geven over de prijs/kwaliteitsverhouding van het woonproduct. Banken en andere investeerders spelen een belangrijke rol bij het organiseren van enerzijds de voorfinanciering, bijvoorbeeld door het opzetten van een plankostenfonds en anderzijds de benodigde achtervang. Ten slotte is een gezonde dosis realisme en actiegerichtheid belangrijk. Dromen is leuk, maar laat cocreatie niet het zoveelste ‘trending topic’ worden. De woningmarkt gaat een nieuw tijdperk in. Partijen die zich openstellen voor sociale innovatie en zich aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid zijn de toekomstige koplopers. Nieuwe inspirerende projecten en nieuwe vormen van samenwerking zijn hiervan het zichtbare resultaat.

i www.bouwkennisblog.nl, ‘Gezocht: leiders met nieuw elan’ en ‘Kennis is macht, maar met goede kennissen ben je machiger’ ii ‘Nieuwbouw in de toekomst’, DBMI/Nirov/Nieuwbouw Nederland, Januari 2012 iii Tweede Kamer der Staten-generaal, ‘Kosten Koper, een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen’, 10 april 2013 iv ‘Den Haag bouwt zelf’, Inbo, 2011

Contactgegevens Leontien de Waal

v Kluswoning: Een kluswoning is een woning die door de koper wordt verbeterd naar eisen zoals vastgelegd in een Programma van Eisen (PvE) door de gemeente. De koper voert alle werkzaamheden zelf uit of kan ook een deel van het werk uitbesteden. Dit uitbesteden kan zelfstandig of door een collectief met andere kluswoningkopers te vormen

Industry analyst Bouw, Vastgoed & Engineering

vi ‘Crowdfunding, gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling’, Barry Hol, Oktober 2012

[email protected]

vii Gebiedsaandelen zijn aandelen in een stuk grond. De inkomsten die uit de exploitatie van het gebied komen, geven een bepaald rendement en de waardeontwikkeling van het gebied of de grond is in de prijs van het aandeel verwerkt.

Disclaimer: deze publicatie is met zorg samengesteld, maar beoogt niet volledig te zijn. Deze informatie is gebaseerd op de situatie van juni 2013. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.


Rabobank Cijfers & Trends

Recommend Documents