Problematika brownfields

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Problematika brownfields se zaměřením na pražské pivovary Bakalářská práce

Autor :

Daniel Duchek Oceňování majetku

Vedoucí práce :

Praha

Ing. Roman Vodný, Ph.D.

Duben, 2015

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30. dubna 2015

Daniel Duchek

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat svému vedoucímu bakalářské práce panu Ing. Romanu Vodnému, Ph.D. za cenné rady a velmi vstřícný přístup během vedení mé bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou brownfields se zaměřením na praţské pivovary. Cílem mé bakalářské práce je objasnit pojem brownfields. Další cíle se týkají především identifikace a analýzy vybraných příkladů z oblasti pivovarnictví v Praze – konkrétně Branického pivovaru na Praze 4 a Holešovického pivovaru na Praze 7. Klíčová slova: brownfields, greenfields, loft, pivovarnictví, revitalizace, Česká republika Abstract The subject of this bachelor work are brownfields with specific focus on Prague breweries. The aim of this work is to explain the term of brownfields. Another aims are focused mainly on identification and analysis of selected examples from the area of beer industry in Prague – specifically Branik Brewery in Prague 4 and Holešovice Brewery in Prague 7. Key words: brownfields, greenfields, loft, beer industry, revitalization, Czech Republic

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 7 I.Část bakalářské práce – teoretická část ............................................................................... 9 1 Úvod do problematiky brownfields .................................................................................... 9 1.1 Vybrané pojmy ................................................................................................................ 9 1.1.1 Brownfields .......................................................................................................... 9 1.1.2 Greenfields ........................................................................................................... 9 1.1.3 Loft ..................................................................................................................... 10 1.2 Problematika brownfields .............................................................................................. 10 2 Dělení brownfields ........................................................................................................... 12 2.1 Dělení brownfields podle vzniku................................................................................... 12 2.1.1 Nevyuţívané průmyslové zóny a objekty v urbanizovaném území ................... 12 2.1.2 Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst ........................ 13 2.1.3 Ţelezniční brownfields ....................................................................................... 13 2.1.4 Nevyuţité objekty ozbrojených sloţek ............................................................... 14 2.1.5 Nevyuţívané zemědělské objekty ...................................................................... 15 2.1.6 Pozůstatky ukončené důlní činnosti těţby nerostných surovin .......................... 16 3 Pivovarské brownfields – vybrané příklady v Praze ........................................................ 17 3.1 Úvod do brownfields v oblasti pivovarnictví ................................................................ 17 3.2 Změny staveb pivovarů na území České republiky v 19. století ................................... 17 3.3 Vybrané případové studie - Branický pivovar............................................................... 18 3.3.1 Poloha ................................................................................................................. 19 3.3.2 Popis a historie objektu ...................................................................................... 20 3.3.3 Navrhovaná doporučení k nápravě stávajícího stavu ......................................... 24 3.4 Vybrané případové studie - Holešovický pivovar ......................................................... 25 3.4.1 Poloha ................................................................................................................. 25 3.4.2 Historie ............................................................................................................... 26

3.4.3 Řešení revitalizace .............................................................................................. 27 II.Část bakalářské práce – Praktická část ............................................................................ 30 Rodinný dům ....................................................................................................................... 30 Bytový dům ......................................................................................................................... 52 III.Část bakalářské práce – Analytická část......................................................................... 75 Závěr .................................................................................................................................... 83 Seznam pouţité literatury .................................................................................................... 85 Seznam obrázků a map ........................................................................................................ 88 Seznam příloh ...................................................................................................................... 88

Úvod Kaţdý z nás uţ šel okolo objektu, ze kterého byla cítit jeho zašlá sláva. Pohled na takový objekt, který očividně chátrá, vyvolává v člověku notnou dávku nostalgie. Ještě před dvaceti, třiceti nebo padesáti lety byl chloubou svého okolí a nyní na střeše bují vegetace. Tak přesně tyto objekty si zaslouţí pozornost kvalitních investorů, kteří objekty jen slepě nepřehlíţejí, nebourají a nestavějí místo nich průměrné a často dokonce podprůměrné stavby. Toto mě vedlo k tomu, abych si vybral téma týkající se brownfields. Cílem mé práce je vymezit a rozebrat pojem brownfields. Další cíle se týkají hlavně identifikace a analýzy vybraných příkladů z oblasti pivovarnictví v Praze. Pro lepší názornost je moje bakalářská práce doplněna grafickými materiály, tzn. autorskými fotografiemi a mapami, které čtenáři dotvářejí celkový obraz analyzovaných objektů. Neopomenutelnou součástí mé práce je samozřejmě zhodnotit a patřičně okomentovat ať jiţ realizované či nerealizované revitalizace. S ohledem na téma mojí bakalářské práce „Problematika brownfields se zaměřením na praţské pivovary“ jsem zprvu pouţil metodu popisného výzkumu, jehoţ cílem je nastínit základní východiska dané problematiky. Objevuje se zde i metoda komparativní analýzy. V neposlední řadě se zde zabývám dvěma praţskými brownfields, které jsem si vybral pro svoji bakalářskou práci, konkrétně Branickým pivovarem a Holešovickým pivovarem. V první kapitole se zaobírám vysvětlením základních pojmů, které se objevují v mé práci. V kapitole následující zmiňuji dělení brownfields podle vzniku na např. nevyuţívané průmyslové brownfiels, ţelezniční brownfields nebo nepouţívané zemědělské objekty. V poslední kapitole jsem analyzoval vybrané brownfields v oblasti pivovarnictví. Primárně

jsem

čerpal

z odborných

článků

publikovaných

v periodikách

zabývajících se daným tématem. Tyto znalosti jsem dále rozšiřoval o informace, které jsem získal v kniţních publikacích. Také jsem zde vyuţil aktuality z internetového zpravodajství a denního tisku. Otázkou zůstává budoucnost průmyslového dědictví v České republice. Probíhá zde diskuze mezi jednotlivými zúčastněnými stranami, zda je důleţitější historická hodnota

7

daného objektu nebo stránka ekonomická, tzn. vysoký zisk investorů s co nejniţšími vynaloţenými náklady.

8

I.

ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE – TEORETICKÁ ČÁST

1 Úvod do problematiky brownfields 1.1 Vybrané pojmy 1.1.1 Brownfields Termín „brownfields“ příliš rozšířen mezi laickou veřejností není. Mezi veřejností odbornou i orgány veřejné správy je však tento pojem znám a téma velmi aktuální. Pro účely této práce povaţuji za nejvýstiţnější tyto dvě definice: „Pojem brownfields je převzat z angličtiny, v doslovném překladu znamená hnědé pole. Všeobecně platná definice brownfields v současné době neexistuje. V podstatě jde o části urbanizovaného území, které ztratily svoji funkci, jsou opuštěné či málo využité, často obsahují ekologickou zátěž.“1 Druhá definice je podobná, jiţ mírně rozšířená: „Brownfield je nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity. Brownfield nelze vhodně a efektivně využívat, aniž by proběhl proces jeho regenerace.“2 1.1.2 Greenfields Pojem „greenfields“ se dá ve stručnosti charakterizovat jako pravý opak termínu brownfields, ve smyslu nové výstavby na dosud nezastavěných plochách. Greenfields jsou definovány jako: „Pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území měst původně určené k zemědělskému, lesnickému a rekreačnímu využívání, které byly změnou územně plánovací dokumentace definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. Po změně funkce dochází k jejich vybavení dopravní

1

HURNÍKOVÁ, JANA. Brownfieldy a územní rozvoj. Urbanismus a územní rozvoj. 2009 č. 6, s. 3. ISSN 1212-0855. MINISTERSTVO PRŮMYSLU A OBCHODU. Národní strategie regenerace brownfieldů [online]. Praha, 2008 [cit. 8.8.2014]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf 2

9

a technickou infrastrukturou s využitím soukromých či veřejných rozpočtů. Takto připravené plochy jsou postupně zastavovány.“3 1.1.3 Loft „Loft“ je s problematikou brownfields také úzce spjat. Nejčastěji se s tímto termínem setkáváme při revitalizaci, jak vyplývá z této definice: „Loft představuje způsob ateliérového bydlení a vzniká přestavbou nebo dostavbou nevyužívaných průmyslových objektů. Jedná se vlastně o velkoprostorové bytové jednotky, většinou téměř nečleněné, vyznačující se nezvyklou výškou“.4 Další moţnost, jak tento pojem definovat, je tato: „Loft, ať je to již prostor na práci, bydlení, nebo kombinace obojího, je především atypickým, otevřeným prostorem, který nerespektuje zažité dispozice interiéru.“5

1.2 Problematika brownfields Půda je jedním z primárních výrobních faktorů. Tento faktor neumíme jako lidstvo vyrobit, jsme omezeni stávající plochou povrchu Země. Z tohoto důvodu je třeba zacházet s půdou maximálně racionálně a s ohledem na budoucí generace - coţ je v souladu s principem udrţitelného rozvoje. Není tudíţ moţné upřednostňovat vlastní současné potřeby na úkor budoucích generací, jak se tomu dělo dříve. Tato postupná změna hodnot směrem k zachování ţivotního prostředí nás vede k ochraně půdy. Způsob, jak nevyuţívat k výstavbě greenfields, je pouţívání uţ jednou zastavěné a nyní nevyuţívané plochy, tedy brownfields. Tento způsob jakési recyklace často generuje benefity. Jako příklad uvádím tyto: Zaprvé je to lokalita. Vzhledem k růstu měst se periferie stávají lukrativnější, tzn. širším centrem města. Z pohledu veřejnosti lze tento benefit pojmout také jako moţnost rozvoje centra města. Benefitem bývá i budovaní infrastruktury v návaznosti na původní vyuţití. Další nespornou výhodou mnohdy bývá sníţená trţní cena, díky ztracené „uţitečnosti“ daného objektu či areálu. Dále lze povaţovat za výhodu jakousi historicko-estetickou hodnotu objektu, která můţe zvýšit budoucí hodnotu.

3

ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU, O. P. S. Výkladový slovník. Ekopolitika.cz [online]. 2007 [cit. 2015-01-22]. Dostupné z:http://slovnik.ekopolitika.cz/g.shtml 4 Lofty-Tovarni luxus. Dumabyt.cz [online]. 2005 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z: http://www.dumabyt.cz/rubriky/interier/navsteva-v-byte/lofty-tovarni-luxus_13821.html 5 TSCHAKERT, Petr. Michal Dvořák: autor nejlepšího loftu světa. Dumabyt.cz [online]. 2010 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z:http://www.dumabyt.cz/rubriky/dum/jak-bydli-celebrity/michal-dvorak-autor-nejlepsiho-loftusveta_22290.html

10

Revitalizace brownfields má i svá negativa, zejména následující. Zcela jistě důleţitou nevýhodou jsou omezení vyplývající z polohy. Také je nutné zmínit zvýšené náklady, oproti vyuţití greenfields, způsobené likvidací či sanací původního objektu. Mnohdy vlivem předchozího vyuţívání má brownfields starou ekologickou zátěţ. Náklady spojené s jejím odstraněním jsou často poměrně vysoké, ba dokonce klíčové pro budoucí vyuţitelnost a ekonomickou smysluplnost investic do daných brownfields. Z tohoto důvodu bych nejprve rád nastínil, čeho se pojem brownfields konkrétně týká. Ministerstvo ţivotního prostředí k této problematice uvádí: „Za starou ekologickou zátěž považujeme závažnou kontaminaci horninového prostředí, podzemních nebo povrchových vod, ke které došlo nevhodným nakládáním s nebezpečnými látkami v minulosti (zejména se jedná např. o ropné látky, pesticidy, PCB, chlorované a aromatické uhlovodíky, těžké kovy apod.). Zjištěnou kontaminaci můžeme považovat za starou ekologickou zátěž pouze v případě, že původce kontaminace neexistuje nebo není znám.“ 6

6

Staré ekologické zátěţe, resp. kontaminovaná místa. Ministerstvo životního prostředí [online]. [cit. 2015-01-22]. Dostupné z: http://www.mzp.cz/cz/stare_ekologicke_zateze

11

2 Dělení brownfields7 Brownfields označuje velké mnoţství zón, ploch a objektů, které jsou často navzájem diametrálně odlišné. Diference má za následek nutnost dalšího dílčího dělení. Lze dělit podle nejrůznějších hodnotících kritérií např. poloha, velikost, míra ekologické zátěţe, moţnosti dalšího vyuţití nebo dle způsobu vzniku.

2.1 Dělení brownfields podle vzniku Pro účely této práce je dle mého názoru důleţité dělení podle vzniku. Toto dělení poukazuje na původní účel objektu, pomocí něhoţ lze odhadnout dílčí charakteristiky, které jsou u jednotlivých skupin podobné. 2.1.1 Nevyuţívané průmyslové zóny a objekty v urbanizovaném území8 Vznik průmyslových brownfields je zapříčiněn restrukturalizací ekonomiky po roce 1989. Československé hospodářství před rokem 1989 bylo zaměřeno poměrně jednostranně na těţký průmysl a bylo centrálně plánované. Průmysl nereagoval na technologický vývoj zemí tehdejšího západního bloku. Výroba byla často neefektivní, coţ bylo však pro podnik akceptovatelné díky absenci volného trhu. Transformace průmyslu nastala po roce 1989. V důsledku opuštění budov nevyhovujících novým technologiím či budov podniků, které neobstály na volném trhu, začaly ve městech vznikat průmyslové brownfields. Naopak nové průmyslové a skladovací areály vznikaly na greenfields. Projekty na revitalizaci nevyuţívaných objektů, které byly umístěny často v širším centru města, na sebe nenechaly dlouho čekat. Zároveň s revitalizací se začala řešit i ochrana průmyslového dědictví. Tato skupina je v dnešní době investorsky velice lákavá, protoţe mnoho průmyslových brownfields se nachází na lukrativních místech. Pozůstatky bývalých továren často nabízí volnost dalšímu vyuţití. Právě způsob dalšího vyuţití průmyslových brownfields zůstává pořád předmětem diskuze.

7

KADEŘÁBKOVÁ, B.; PIECHA, M., a kol. Brownfields: Jak vznikají a co s nimi. 2009, s. 6-8. HOŘICKÁ,Jana. Vývoj funkce průmyslových ploch v městské struktuře. In: Člověk, stavba a územní plánování 5. Praha: Edicní stredisko CVUT v Praze, 2011, s. 88-92. ISBN 978-80-01-04753-8. 8

12

2.1.2 Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst9 Tato skupina brownfields lze rozdělit dále do dvou podskupin. Na brownfields, které vnikly reorganizací veřejné správy, a pro které na trhu jiţ neexistovalo další uplatnění. A dále na ty, které vznikly nedostatečnou poptávkou po soukromě provozovaných administrativních budovách. Brownfields, které vznikly reorganizací veřejné správy, se začali objevovat v České republice po roce 1989. Po příchodu nových informačních technologií ztratily svojí uţitečnost i další objekty. V době internetu není potřeba takové mnoţství administrativních pracovníků v místech výroby jako v minulosti. Nevyuţívané administrativní budovy mnohdy stojí v obcích s nízkým počtem obyvatel, a proto nemají uplatnění na trhu. Brownfields zapříčiněné nedostatečnou poptávkou po soukromě provozovaných administrativních budovách vznikají často špatným podnikatelským záměrem nebo vlivem výhodnějšího substitutu. Například v centru města vybudovaná administrativní budova má vlivem vyšších pořizovacích nákladů a „lukrativnější“ polohy vyšší nájemné neţ odpovídající část administrativního centra na okraji města. Společnosti vyuţijí niţších nákladů na nájem a často lepší podmínky pro individuální automobilovou dopravu. Administrativní budova ztrácí svojí uţitečnost a po čase se stává brownfields. 2.1.3 Ţelezniční brownfields10 Ţeleznice byla na území České republiky po téměř celé 20. století nejvytíţenějším způsobem osobní i nákladní dopravy. Tomuto také odpovídala i hustota ţelezniční sítě. Po změně politické situace v roce 1989 nastal pokles přepravních výkonů. Ţelezniční doprava byla z části nahrazena substituty v podobě dopravy silniční a letecké. Tam, kde přestala být ţelezniční doprava vyuţívána, vznikaly ţelezniční brownfields. Tyto brownfields jsou velice různorodé. Heterogenita je zapříčiněna technickou náročností ţelezniční dopravy. Pro přehlednost lze dělit ţelezniční brownfields do šesti kategorií: Do první kategorie spadají liniové stavby bývalých tratí. Po oficiálním zrušení tratě je další vyuţití často omezeno kontaminací, způsobenou odkapáváním pohonných hmot či jiných chemicky závadných látek.

9

ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Rekonverze vojenských brownfields. Vyd. 1. Pardubice: Univerzita Pardubice, 2006,s.13. ISBN 80-719-4836-5. S.13 10 VODNÝ, Roman. Moţnosti vyuţití ţeleznicních brownfields. In: Člověk, stavba a územní plánování 5. Praha: Edicní stredisko CVUT v Praze, 2011, s. 123-132. ISBN 978-80-01-04753-8.

13

Druhou kategorii tvoří vlečky a krátké nákladové koleje. Vlečka jako neveřejná dráha většinou náleţí k průmyslovému areálu. Jestliţe je areál funkční, je rušení takové vlečky s ohledem na politiku Evropské unie nevhodné. Pakliţe areál funkční není, její další vyuţití by mělo být vázáno na budoucí vyuţití areálu. U krátkých nákladových kolejí je nutné vyhodnotit, zdali uţ skutečně ztratily svůj účel. Za předpokladu, ţe ano, řešením je jejich celkové snesení a revitalizace terénu. Třetí kategorie obsahuje plošné rozsáhlé stavby. Tyto stavby tvoří především velkoplošná kolejiště slouţící pro manipulaci v rámci nákladní dopravy. Tyto rozsáhlé pozemky se nacházejí většinou v dnes jiţ lukrativních lokalitách. Po dekontaminaci jsou vhodné k dalšímu městskému rozvoji. Čtvrtou kategorii tvoří staniční budovy. Často historicky cenné stavby mají specifickou funkci, která můţe omezovat její další vyuţití. Problémem menších objektů této kategorie bývá často velká vzdálenost od obce. Do páté kategorie řadíme ostatní budovy a zařízení jako jsou stavědla, hradla, stráţní domky apod. Další vyuţití těchto objektů je vzhledem k jejich problematické poloze často velice komplikované. Poslední kategorií jsou všechny ostatní ţelezniční brownfields. Patří sem vše, co nelze zařadit do předchozích kategorií, je to kategorie zbytková. Tyto konstrukce jsou často natolik specifické, ţe jejich další vyuţití je zpravidla velice obtíţné. 2.1.4 Nevyuţité objekty ozbrojených sloţek11 Tato skupina brownfields je velice obsáhlá a její historie sahá aţ do starověku. Příklady lze najít například v Mezopotámii, kde ve městech Uruk či Babylon došlo k rozsáhlé revitalizaci původních vojenských objektů. Za řešení problému vojenských brownfields lze pokládat i přestavby středověkých hradů (vojenských pevností) na zámky. V dnešní době má tato problematika svá specifika vyplývající z původního vyuţití. Specifickou zátěţí je případná existence nevybuchlé munice. Toto nebezpečí je typické například pro bývalá cvičná bojiště. Bojová vozidla nebyla stavěná s ohledem na ekologii, proto je také velice pravděpodobná kontaminace pohonnými hmotami, oleji a jinými chemickými látkami.

11

ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Rekonverze vojenských brownfields. Vyd. 1. Pardubice: Univerzita Pardubice, 2006. ISBN 80-719-4836-5.

14

Tento konkrétní problém, tzn. nevyuţité armádní objekty, začal být na území České republiky aktuální po roce 1990. Vojska Varšavské smlouvy, která pobývala na našem území od roku 1968, byla z České republiky odsouvána i s vybavením a municí. Areály nebo objekty, které po nich zůstaly, ztratily svůj účel a stávaly se postupně brownfields. Další příčinou vzniku vojenských brownfields bylo zkracování základní vojenské sluţby od roku 1990 aţ po její zrušení v roce 2004. Od roku 2005 je Armáda České republiky plně profesionální. Tyto reformy se projevily na změně potřeby zázemí. Řešení takto vzniklých brownfields je velmi nákladné, ale jak vidíme například v sousedním Německu, není nemoţné. Nejvýraznější příklad lze najít v Berlíně, konkrétně se jedná o prostory dvou náměstí Postdamer Platz a Leipziger Platz. Na tomto místě se po druhé světové válce nacházelo minové pole a kontrolní věţe. Po sjednocení Německa bylo revitalizováno okolí Berlínské zdi a dnes zde stojí budovy, jako Sony Center nebo mrakodrap vybudovaný společností Daimler. V České republice je moţno zmínit Vysoké Mýto, kde sídlila vojska Varšavské smlouvy. Posádka o 7000 muţích jen ve městě vyuţívala 86 hektarů. Objekty zůstaly po odsunu vojsk opuštěné a jejich technický stav se postupně zhoršoval. V roce 2001 se se začalo s revitalizací. Dnes najdeme místo kasáren bytové domy či dům s pečovatelskou sluţbou. Na místě bývalého vojenského autocvičiště se dnes rozkládá autodrom. 2.1.5 Nevyuţívané zemědělské objekty12 Po Sametové revoluci, prošlo zemědělství v ČR výraznými změnami. Pozemky často vlivem restitucí změnily své majitele a výrazně se také sníţila zemědělská produkce. Další změnou byl vstup do Evropské unie v roce 2004 a její zapojení do společné zemědělské politiky. Díky těmto změnám ztratila řada zemědělských objektů svou uţitečnost, došlo k vyklizení a následnému chátrání těchto objektů, tvořících často dominantu celé obce. Problematika dnes nevyuţitých objektů původně socialistické zemědělské velkovýroby je značně odlišná od problematiky dřívějšího západního bloku. Tyto objekty se často nachází v málo lukrativních lokalitách, tudíţ nelákají kvalitní investory. V roce 2011, kdy bylo výhodné budovat alternativní zdroje elektrické energie, došlo k revitalizaci některých zemědělských brownfields. Stát zatím neřadí problematiku zemědělských 12

SKÁLA, Jan, Radim VÁCHA, Jarmila ČECHMÁNKOVÁ a Viera HORVÁTHOVÁ. Zemědělské brownfieldy v české republice. Urbanismus a územní rozvoj. 2012 č. 6, s. 17-23. ISSN 1212-0855

15

brownfields mezi priority, protoţe představují málo závaţná ekologická rizika. Problémem se tedy stávají pro obce, kterým jejich stav, potaţmo vzhled, narušuje architektonický charakter. 2.1.6 Pozůstatky ukončené důlní činnosti těţby nerostných surovin Obnova areálů, které vznikly důlní činností, je časově i finančně velice náročná. Časově náročná především kvůli době, která je třeba k vytvoření funkčního ekosystému. Toto začlenění zpět do krajiny můţe tedy trvat i několik generací. Hodnocení výsledku budou tedy provádět pozdější generace.

16

3 Pivovarské brownfields – vybrané příklady v Praze 3.1 Úvod do brownfields v oblasti pivovarnictví V České republice se nachází stovky starých pivovarů. Tyto pivovarské budovy jsou rozmístěny po našem území takřka rovnoměrně. Některé jsou dokonce památkově chráněny. Kolem jednoho takového řadu let jezdím a pozoruji, jak se objekt v čase mění. Tato proměna ve mně vţdy vzbudí emoce - s místem, jehoţ je pivovar součástí, se váţe mnoho mých vzpomínek. Téma je pro mě přitaţlivé také z důvodu jakési národní hrdosti na náš dříve jedinečný produkt - pivo plzeňského typu. Zůstává však otázkou, zda bude produkt bez příběhu a místní příslušnosti stále tak jedinečný? Dle mého názoru jen částečně. V době světové globalizace je jasné, ţe leckterý z klasických pivovarů nemá šanci obstát v dnešní konkurenci. Velké mnoţství dnes jiţ malých a technicky zastaralých pivovarů zcela jistě zanikne. Některé budou snad zachráněny, ať uţ v podobě adaptací na jiné způsoby vyuţití, nebo případnou rekonstrukcí pro výrobu piva, díky dnes rostoucí oblibě malých pivovarů.

3.2 Změny staveb pivovarů na území České republiky v 19. století13 Pivovarnictví patří jiţ na území České republiky k nedílné součásti naší kultury. Není tedy divu, ţe stavby menších i větších pivovarů, popřípadě jejich pozůstatky, lze nalézt v kaţdé větší obci. V polovině 19. století fungovalo jen v Praze okolo padesáti pivovarů. To je dáno i zemědělskou produkcí v českých zemích. Pšenice, ječmen a chmel, tedy hlavní tuhé sloţky pro výrobu piva, se zde pěstovaly jiţ v období středověku. Elementární technologické postupy tehdejším obyvatelům dovolovaly vařit pivo i ve stavebně neupravených prostorách. S příchodem 19. století se způsob výroby piva změnil. Také pokrok ve strojním vybavení přispěl k výrazným změnám. V hojném mnoţství se začaly stavět specializované stavby – pivovary. Významným mezníkem se stala stavba měšťanského pivovaru v Plzni. První průmyslový pivovar byl do provozu uveden v roce 1842. Po jeho vzoru se začaly upravovat a stavět mnohé další. Součástí takového pivovaru byla sladovna, která se 13

PROKOPOVÁ, Anna a kol. Industriální stavby - Pivovary: 1. rekonstrukce a konverze pivovarů. Ostrava: Mise, 2008.

17

skládala z humen a hvozdu. Humna byl prostor na úrovni sníţeného přízemí, tvořený silnými zdmi kvůli udrţování stálé nízké teploty. Další součástí sladovny je věţovitá stavba nazývaná hvozd s nízkým komínem. Tento komín se nazývá hvozdový a má plechovou nástavbu pro regulaci tlaku. Ta je provedena nejčastěji jako plechová stříška ve tvaru kolene nebo kruhového tvaru připomínající klobouk. Samotný pivovar tvořila varna, typická svými vysokými okny. Provoz varny nebývá podsklepen pro vysokou hmotnost technologického zařízení, který byl umístěn uvnitř. Další jednotkou pivovaru je chladírna typická svými dřevěnými ţaluziemi. Tento prostor má, stejně jako humna, univerzální povahu. Méně viditelné jsou prostory leţáckých sklepů. Takto rozsáhlé stavby a nákladná technologická zařízení byla důvodem vysokých počátečních výdajů. To však mělo za následek zánik nebo spojení menších pivovarů. Náklady zvyšovaly také značné poţadavky na estetickou funkci. Vzhled pivovarů vypovídal o tom, jak byl jeho majitel seriózní a movitý, coţ bylo důvodem, proč se kladl tak veliký důraz na kvalitu celého provedení.

3.3 Vybrané případové studie - Branický pivovar Obrázek č.1 Branický pivovar – pohled na štít budovy

Zdroj: autor 18

3.3.1 Poloha Tato působivá stavba se nalézá v městské části Praha 4, ve čtvrti Braník. Nachází se v klidné lokalitě u řeky Vltavy, patnáct minut od centra hlavního města Prahy. Dobrou dopravní obsluţnost zajišťuje blízká rychlostní silnice – Jiţní spojka. Z městské hromadné dopravy stojí určitě za zmínku nedaleká tramvajová zastávka Nádraţí Braník. Do areálu byla přivedena vlečka z vlakového nádraţí Praha-Braník, které s areálem sousedí. Tato vlečka je jiţ delší dobu mimo provoz. V docházkové vzdálenosti areálu památkově chráněného pivovaru nalezneme mnoho sportovního vyţití např. pláţové sporty, florbalové a badmintonové haly, tenisové kurty, ale i dnes velmi populární golf. Mapa č.1 Branický pivovar

Zdroj: MAPY GOOGLE, [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/@50.0290198,14.4048937,16z?hl=cs, úprava autor V době vzniku pivovaru byl Braník ještě samostatnou obcí. K Praze byl připojen spolu aţ s Královskými Vinohrady v roce 1922. Poloha pivovaru byla v době jeho vzniku ideální díky nedaleké Vltavě – řeka byla primárním zdrojem ledu v Praze. Ledové bloky slouţily jako důleţitý zdroj chladu, který je při správném zrání piva nezbytný. Pivovary si dělaly zásoby ledu aţ na dva roky dopředu, nevědělo se, nakolik tuhá bude následující zima. To je důkazem, jak byl led v době vzniku pivovaru potřebný.14 Další funkcí řeky byl aspekt dopravní cesty. Jelikoţ neexistoval tunel pod vyšehradskou skálou, bylo nutné pivo dováţet do Prahy po řece v lodích. 14

VOCÁSEK, Zdeněk. Chlazení piva v minulosti a dnes. Chlazeni-nymburk.cz [online]. 2009 [cit. 2014-08-10]. Dostupné z: http://www.chlazeni-nymburk.cz/zajimavosti/clanky/chlazeni-piva-v-minulosti-a-dnes.htm

19

Obrázek č.2 Branický pivovar v roce 1905

Zdroj:

POSÁZAVSKÝ

PACIFIK,

[online].

[cit.

2015-04-02].

Dostupné

z:

http://www.pacifikem.cz/foto/210_nadrazi/210_bra/v_foto/210_bra_budova_1905_00.jpg,

úprava autor 3.3.2 Popis a historie objektu Pro Branický pivovar jsou typické neorenesanční cihlové štíty. Tyto štíty jsou ozdobené ručně provedenou štukatérskou prací podle návrhu a pod dohledem Mikoláše Alše. Ráz pivovaru je dotvořen, pro pivovary typickým, hvozdovým komínem, chloubou kaţdého pivovaru. V tomto případě je postaven z cihel plných, pálených v červené barvě s plechovou stříškou ve tvaru kolene. Atmosféru dotváří vysoký zdobný cihlový komín. K pivovaru patří i naproti hlavnímu objektu stojící budova sládka. Tato secesní stavba je záměrně postavena v odlišném stavebním slohu neţ budova hlavní. V okolí hlavní budovy stojí ještě několik dodatečně postavených staveb s podpůrnou funkcí. Samotný vznik pivovaru proběhl značně neobvykle. „Pivovar vznikl domluvou několika sládků, majitelů a nájemců staropražských pivovarů. Ti cítili potřebu se spojit, sjednotit, aby lépe a hlavě společně odolávali konkurenčním tlakům. Založili proto v roce 1898 nejprve volné Společenství pražských sládků, ze kterého vykrystalizovala řádně 20

zapsaná firma Pivovar pražských sládků, úvěrní a výrobní družstvo. Na jaře roku 1899 došlo k další transformaci a do obchodního rejstříku vešel nový subjekt, Společenský pivovar pražských sládků, akciová spol. Byl zakoupen stávající pozemek, v květnu 1899 položen základní kámen k novému pivovaru a už v září příštího roku se konala první, slavnostní várka. Na stavbě i dodání technologií se podílely výhradně české firmy, a to bylo i s oprávněnou hrdostí prezentováno.“15 Projekt i stavební práce provedla ve své době věhlasná stavební firma Václava Nekvasila.1617 Stroje dodala především firma Františka Ringhoffera spolu se závodem Emila Kolbena. Znak praţských sládků, který můţeme vidět na fasádě i dnes, vznikl dle návrhu Mikoláše Alše.18 V květnu 1958 byl pivovar zapsán na seznam nemovitých kulturních památek.19 Po změně politického prostředí v roce 1989 se pivovar stal majetkem společnosti Praţské pivovary a.s., později Pivovary Staropramen a.s.20. V roce 1990 byla vyměněna technologie. V roce 1994 proběhla dostavba skladové haly. V roce 2003 se tato technologie s ukončením provozu pivovaru přesunula na Smíchov. Po ukončení původní funkce je pro takto rozsáhlý, slohově nejednotný a s provozem úzce spjatý areál, velice komplikované nalézt vhodný a komplexní způsob vyuţití všech částí. Nápadů na adaptaci bylo kvantitativně mnoho, zato kvalita zatím nebyla dosaţena v takové míře, aby se mohly začít tyto plány měnit ve skutky. Zmíním se pouze o dvou veřejně publikovaných. Od majitele, v té době to byly ještě Pivovary Staropramen s.r.o., koupila objekt v roce 2007 nizozemská společnost ING Real Estate Development CR, s.r.o. Jejím záměrem bylo vybudovat v areálu luxusní byty.21 Neţ však stačila společnost svému záměru dát viditelné obrysy, rozhodla se z českého trhu stáhnout. Areál Branického pivovaru tak v roce 2012 získalo „uskupení privátních českých investorů“ KARAMAVERE a.s.. V době psaní mé bakalářské práce se zástupce investora vyjádřil, ţe nemá v plánu investovat do výstavby bytů, ale ţe by v leţáckých sklepích rád 15

BARTOŠ, Jiří. Praha 4. Vyd. 1. Praha: Informatorium, 2001, s. 60. ISBN 80-86073-69-6. Firma realizovala stavby mnoha cukrovarů, poté také výstavba Akciových ledáren v Praze-Braníku (1911) a paláců Koruna (1912) a Adria (1923) 17 ŠIMEK, Robert. Stavitel pro Prahu Václav Nekvasil. Profit [online]. 2010 [cit. 2014-08-10]. Dostupné z:http://euro.e15.cz/profit/stavitel-pro-prahu-vaclav-nekvasil-899299 18 OUTRATA, Jan Jakub. Slavné stavby Prahy 4. Vyd. 1. Praha: Foibos ve spolupráci s městskou částí Praha 4, 2008, s. 53-54. ISBN 9788087073117. 19 NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV. Nemovité památky. Monumnet [online]. 2003 [cit. 2014-08-10]. Dostupné z:http://monumnet.npu.cz/pamfond/list.php?IdReg=156728&oKodOk=1100&oNazSidOb=bran%EDk&Uz=B&PrirUbyt Od=03.05.1958&PrirUbytDo=16.04.2014&Limit=25 20 Historie a.s. Pivovary Staropramen. Pivovary.info [online]. 2013 [cit. 2014-08-23]. Dostupné z: http://www.pivovary.info/prehled/pp/pp_h.htm 21 ČTK. Areál pivovaru Braník získala ING Real Estate: vzniknou zde byty.Archiweb.cz [online]. 2007 [cit. 2014-08-17]. Dostupné z:http://www.archiweb.cz/news.php?type=&action=show&id=3866 16

21

skladoval víno. Pronajímal by aţ 400 skladovacích kójí a část budov přestavěl na administrativní centrum s restauracemi a minipivovarem. Jako jeden z problémů uvedl, ţe budoucí výrobci piva v objektu jsou limitováni konkurenční doloţkou, která omezuje výstav piva aţ do roku 201722. Obrázek č.3 Branický pivovar – budova sládka

Zdroj: autor Obrázek č.4 Branický pivovar – dostavba z roku 1994

22

MAREČKOVÁ, Martina. Majitel branického pivovaru plánuje obnovit výrobu piva. HN.IHNED.cz [online]. 2014 [cit. 2014-08-16]. ISSN 1213-7693. Dostupné z: http://hn.ihned.cz/c1-60876730-majitel-branickeho-pivovaru-planujeobnovit-vyrobu-piva

22

Zdroj: autor Obrázek č.5 Branický pivovar – stávající stav

Zdroj: autor Obrázek č.6 Branický pivovar – nepouţívaná vlečka 23

Zdroj: autor 3.3.3 Navrhovaná doporučení k nápravě stávajícího stavu Vzhledem k atraktivitě budovy pivovaru je důleţité zachování „genia loci“. Genius loci je jakýsi duch místa, nebo chcete-li atmosféra. Lze to pouze za předpokladu zachování typických prvků pivovarů i prvků typických pro daný pivovar. Například: k dotvoření atmosféry je třeba, aby byl zachován vysoký zdobný cihlový komín. Komín jako takový nejspíš těţko nalezne jiné, neţ své původní uplatnění. Lze jej sice upravit, např. na horolezeckou stěnu, jak je tomu např. v Praze na Chodově, coţ by však na zdobný komín pivovaru poněkud nevkusný, ba dokonce nevhodný způsob vyuţití. Pokud tedy nenalezneme nic lepšího, budeme nuceni povaţovat tento prvek za dekorativní doplňkovou konstrukci. Zachování „genia loci“ lze tedy dosáhnout pouze za předpokladu, ţe stavba bude revitalizována dostatečně kvalitním investorem, tzn. zadavatelem, který bude disponovat dostatečným mnoţstvím finančních prostředků nejen na realizaci revitalizace samotné, ale i na kvalitní kreativní práci architekta. Své kvality bude poté muset osvědčit i po dokončení stavebních prací, aby tato investice byla rentabilní. Dále je třeba akceptovat fakt, ţe budova je památkově chráněná, a ţe poţadavky Národního památkového ústavu na 24

stavebně-technické úpravy budou vysoké. Díky tomu se budou zvyšovat náklady na adaptaci. Poslední myšlenku stávajícího vlastníka na vyuţití pivovaru jako administrativní centrum povaţuji za nevhodnou. Dle mého soudu klidná lokalita mimo střed města není vhodná pro administrativní budovu. Na vytvoření skladovacích prostor je tohoto objektu škoda. Vzhledem k poloze, k moţnosti pestrého sportovního vyţití a širokého spektra moţností relaxace na břehu řeky Vltavy, je zde podle mého názoru, prostor pro velice atraktivní moţnost bydlení.

3.4 Vybrané případové studie - Holešovický pivovar Obrázek č. 7 Holešovický pivovar – pohled na hvozd

Zdroj: autor 3.4.1 Poloha Holešovický pivovar se nalézá v městské části Praha 7, ve čtvrti Holešovice, která leţí v meandru Vltavy. Pivovar se nachází v městské zástavbě uprostřed rušné čtvrti, deset minut od centra Prahy. Dopravní obsluţnost je zajištěna nedalekou víceproudou silnicí 25

v ulici Argentinská, která se z jihu napojuje na severojiţní magistrálu a ze severu na dálnici D8. Z městské hromadné dopravy zajisté stojí za zmínku tramvajová zastávka přímo u objektu. V docházkové vzdálenosti leţí mateřská, základní i střední škola. Mapa č.2 Holešovický pivovar

Zdroj: MAPY GOOGLE, [online]. [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/@50.1063152,14.4488136,15z, úprava autor

3.4.2 Historie Na konci 19. století byla situace malých pivovarů značně nepříznivá. Počty staropraţských pivovarů se tenčily. Hlavně díky novým, technologicky vyspělým pivovarům na Smíchově, ve Velkých Popovicích a Praze-Nuslích. Následkem tohoto úbytku přicházeli praţští radní o značné zisky a v roce 1895 reagovali stavbou vlastního provozu. Pro nový objekt našli pozemek blízko řeky v tehdejší rozvíjející se průmyslové čtvrti v Praze-Holešovicích. Stavbu prováděla firma Václava Nekvasila, parní stroje dodaly závody barona Ringhoffera. Dále se na strojním vybavení podílely firmy Křiţík, Novák a Jahn. Stavba nazvaná První praţský měšťanský pivovar byla dokončena tak rychle, ţe první pivo bylo vystaveno uţ v roce 1897. Ve 20. letech 20. století došlo k další modernizaci, na které se podíleli mimo jiné Škodovy závody. Tato modernizace byla realizována především díky velké popularitě, potaţmo prosperitě po první světové válce. V průběhu druhé světové války však pivovar zchátral a v roce 1948 byl znárodněn23.

23

Pivovar Praha-Holešovice. Pivovary.info http://www.pivovary.info/historie/pa/holesovice.htm

[online].

26

2013

[cit.

2014-08-23].

Dostupné

z:

Po změně politického prostředí v roce 1989 se pivovar stal majetkem společnosti Praţské pivovary a.s., později Pivovary Staropramen a.s.24. Tato společnost pivovar provozovala do konce března roku 1998, kdy ukončila výrobu v tomto objektu a přesunula ji spolu s částí strojního vybavení do pivovaru v Praze-Smíchov. Části pivovaru byly 13.4.1995 prohlášeny kulturní památkou Ministerstva kultury ČR, jedná se konkrétně o administrativní budovu, sladovnu, spilky, strojovnu chlazení, varnu a ohradní zeď se dvěma branami25. Poté pivovar dva roky chátral bez jakéhokoli vyuţití. V roce 2000 se objevil plán proměnit pivovar v kulturní centrum. Neţ však byla myšlenka zrealizována, pivovar zasáhly povodně v roce 200226. 3.4.3 Řešení revitalizace V minulých letech prošel pivovar výraznou proměnou. V objektu byl realizován projekt A7 Aréna Holešovický pivovar, stavební práce skončily v roce 2009. Cílem toho projektu bylo navázat na průmyslovou tradici, bohuţel ne vţdy se záměr podařilo naplnit, spíše bych označil tuto proměnu za klíčovou v konverzi této lokality. Do dříve opovrhované – ač polohou lukrativní – čtvrti se ţivot vrátil v jiné formě. Projekt byl od počátku brán jako veliká příleţitost se „ukázat“. Na prvotních studiích spolupracovali i významní architekti Jean Nouvel, autor Zlatého andělu na Smíchově, nebo Frank O. Gehry, spoluautor Tančícího domu. Pod projektem je jiţ podepsána praţská firma CNC architects. Proměna musela zohlednit fakt, ţe část budov byla památkově chráněna. Dále zde platil poţadavek návratnosti a ziskovosti investice, vyplývající z role zadavatele, jímţ nebyl stát či město, které ne vţdy investuje jen kvůli zisku. Proto se projekt rozdělil na dvě části. První část projektu se týkala původních památkově chráněných budov. Niţší patra v budově bývalé sladovny našla vyuţití jako obchodní plochy, konkrétně restaurace kavárny a obchody. Patra vyšší byla uplatněna jako kancelářské plochy. Budova bývalých spilek je také vyuţita smíšeně. Ve sníţeném přízemí nalezneme opět obchodní plochy a v dalších podlaţí se nalézají lofty. Dům sládka je pouţit pro kanceláře. Tuto část revitalizace povaţuji za velice zdařilou. Investor zde podle mého názoru zcela správně

24

Historie a.s. Pivovary Staropramen. Pivovary.info [online]. 2013 [cit. 2014-08-23]. Dostupné z: http://www.pivovary.info/prehled/pp/pp_h.htm 25 NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV. Nemovité památky. Monumnet [online]. 2003 [cit. 2014-08-10]. Dostupné z: http://monumnet.npu.cz/pamfond/list.php?IdReg=121891&Limit=25 26 Pivovar Praha-Holešovice. Pivovary.info [online]. 2013 [cit. 2014-08-23]. Dostupné z: http://www.pivovary.info/historie/pa/holesovice.htm

27

vyhodnotil optimální vyuţití dané lokality. Především však oceňuji zachování původního charakteru jednotlivých budov: na budově původní sladovny zůstal zachován hvozdový komín, fasády jsou dle mého názoru restaurovány čistým způsobem. Nosné konstrukce v interiéru jsou odhaleny citlivě. Celý koncept je vkusně doplněn o další nové lehké prvky. V druhé části projektu šlo o stavbu zcela nových budov na nezastavěných pozemcích, které byly součástí pivovaru. Vznikly zde budovy, o jejichţ estetické kvalitě a citlivém zasazení do prostoru nejsem zcela přesvědčen. V jihovýchodním a jihozápadním rohu areálu vznikly dvě kancelářské budovy. Na severní straně byla postavena výšková budova, která je koncipována jako bytový dům komerčními plochami v prvním nadzemním podlaţí. V podlaţích podzemních jsou situovány velkokapacitní garáţe. Při revitalizaci pivovaru jako celku zůstalo pro tuto čtvrť několik tradičních budov zachováno. Okolní pozemky byly zároveň vyuţity pro stavbu budov nových, které byly pro developera zcela jistě atraktivní moţností zvýšit výnosy z dané investice a zároveň doplnit areál o moţnosti, které stávající budovy neměly. Avšak tyto nové budovy nepovaţuji za příliš estetické. Revitalizace jako celek je podle mého názoru přesto zdařilá, pokládám ji za jednu z moţných cest, jak na našem území zachovat památku kdysi vzkvétajícího průmyslu. Obrázek č. 8 Holešovický pivovar – nová administrativní budova

Zdroj: autor

28

Obrázek č. 9 Holešovický pivovar – nový bytový dům

Zdroj: autor

29

II.

ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE – PRAKTICKÁ ČÁST

V této části byla provedena dvě ocenění. Obě ocenění jsou zpracována dle předepsaného vzoru.27 Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p 1168 Na Balkáně 1168 250 92 Šestajovice, Praha-východ

STANOVENÍ AKTUALNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 25.3.2015

27

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

30

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 1. dubna 2015 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Rodinný dům č. p 1168

Uvedený na listu vlastnictví č. 1241, pro katastrální území Šestajovice, obec Šestajovice okres Praha-východ

Nacházející se na adrese Na Balkáně 1168, 250 92 Šestajovice Praha-východ, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na cenu obvyklou výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. 3. 2015 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše specifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze-východ, na listu vlastnictví č. 1241, pro katastrální území Šestajovice, obec Šestajovice okres Prahavýchod. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.3.2015 je přílohou této zprávy. 31

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenou jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (25.3.2015) uţíván výhradně pro bydlení vlastníků objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro ocenění a pravidly mezinárodního výboru pro ocenění normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

32

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPIS LOKALITY Oceněný nemovitý majetek – rodinný dům č. p 1168 se nachází v původní zástavbě v obci Šestajovice, která je v těsné blízkosti Prahy. Okolní zástavba je tvořená rodinnými domy, které byly postaveny v meziválečném období nebo poté po roce 2000 a některé jsou stále ve výstavbě. Dopravní spojení je dobré, do Prahy je moţné se dostat autobusem na metro B-Černý most (3 min chůze). Dále se v této lokalitě nachází několik menších obchodů, sluţeb, restauračních zařízení, pobočka České pošty, mateřská i základní škola, lékařské ordinace a sportovní areál. Parkování je moţné přímo na komunikaci před objektem nebo na parkovacím stání na pozemku.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v rodinném domě vlastní bydlení vlastníka. Dům tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Podle dostupné dokumentace byl oceňovaný rodinný dům zkolaudován v roce 2006. Rodinný dům je dobře udrţovaný a v dobrém stavu.

33

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva sousedící pozemky. Pozemek o parcelním čísle 1494 o rozloze 75 m2 je zastavěn objektem rodinného domu. Obklopující pozemek s parcelním číslem 522/21 o rozloze 367 m2 tvoří s pozemkem 1497 funkční celek. Pozemek slouţí jako zahrada, je převáţně zatravněn, chodník a parkovací stání je ze zámkové dlaţby. Oba pozemky jsou rovinné a obdélníkového tvaru. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 442 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, dále oplocením s vraty a vrátky, zpevněnými plochami a opěrnou zdí u vchodu do rodinného domu. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Rodinný dům Rodinný dům je postaven jako volně stojící objekt. Základové pasy jsou z prostého betonu. Podkladní beton je vyztuţen kari sítí. Svislé nosné konstrukce a stropy jsou provedeny ze systému Porotherm. Krov je hambalkový, střešní krytina je z betonových tašek. Klempířské konstrukce provedené z pozinkované oceli. Fasáda je opatřena jednovrstvou omítkou. Okna jsou plastová. Topení a ohřev teplé vody je zajištěn pomocí plynového kotle. Schodiště je ocelové, obloţené březovým dřevem. Podlahy jsou plovoucí, v pokojích jsou opatřeny laminátovou nášlapnou vrstvou. Na chodbách, koupelnách a v kuchyňském koutě keramickou dlaţbou. Obklady v koupelnách i v kuchyni jsou taktéţ keramické. Dveře jdou dřevěné, osazené v dřevěných obloţkových zárubních.

34

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu. Není zapotřebí provádět rekonstrukce nebo jakékoli jiné úpravy. Splňuje tedy podmínku okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt je vyuţíván vlastníky a zároveň nejsou zjištěné ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCEŇĚNÍ

ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované 35

trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody. U pozemku jsme pouţili pouze metodu porovnávací.

POROVNÁVACÍ METODA

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU

Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V našem případě, kdy se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, apod.

36

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 550 000 Kč

a je kalkulována následně: 442* 3505 = 1 549 389 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

stavební

stavební

stavební

stavební

parcela

parcela

parcela

parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Kříţovnická

Sukova

Maková

A. Identifikační číslo Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Na Balkáně

Parcelní číslo

522/21, 1494

Adresa pozemku

Na Balkáně

Manţelů Starých

Šestajovice u

Šestajovice u

Šestajovice u

Šestajovice u

Šestajovice u

Prahy

Prahy

Prahy

Prahy

Prahy

Obec

Šestajovice

Šestajovice

Šestajovice

Šestajovice

Šestajovice

Okres

Praha-východ

Praha-východ

Praha-východ

Praha-východ

Praha-východ

Katastrální území

B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1m2 v tisících Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

2 760 000

2 700 000

2 400 000

2 390 000

442

789

735

751

601

X

3498

3673

3196

3977

5.4.2015

1.4.2015

1.4.2015

1.4.2015

1.4.2015

1

1

1

1

3498

3673

3196

3977

37

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

3148

3306

2876

3579

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

bydlení

bydlení

bydlení

bydlení

bydlení

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv.omez. a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýr. sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

38

Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

3148

3306

2876

3579

Větší

Větší

Větší

Větší

1,1

1,1

1,1

1,05

3463

3637

3164

3758

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

3463

3637

3164

3758

3463

3637

3164

3758

trţní hodnota

zaokrouhleno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hod.

3505 442 1549389

Výpis oceňovaných parcel jed. hodn. v

číslo parcely

výměra v m2

1

522/21

367

3505

1286484

2

1494

75

3505

262905

Poř. Číslo

Celkem

442

Kč/m2

1549389

1 550 000

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU

Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy porovnatelných parametrů, které byly nebo stále jsou na Praze39

východ nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 690 000Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. MAJETEK JAKO CELEK Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Na Balkáně

Hlohová

U hřiště

Holekova

Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

522/21, 1494

Adresa pozemku

Na Balkáně 1168

Katastrální území

Šestajovice u Prahy

Šestajovice u Prahy

Šestajovice u Prahy

Šestajovice u Prahy

Obec

Šestajovice

Šestajovice

Šestajovice

Šestajovice

Okres

Praha-východ

Praha-východ

Praha-východ

Praha-východ

40

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky POZEMEK Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

442

828

738

801

3505

3505

3505

3505

1549210

2902140

2586690

2807505

202

220

166

6000000

8190000

5500000

3097860

5603310

2692495

15336

25470

16220

26.3.2015

26.3.2015

26.3.2015

1

1

1

15336

25470

16220

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

13802

22923

14598

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy Počet srovnávacích jednotek

150

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břem.

Upravená hodnota

22923

14598

1

13802

22923

14598

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

Nízkopodlaţní

bydlení

bydlení

bydlení

bydlení

1

1

1

13802

22923

14598

Ano

Ano

Ano

1

1

1

13802

22923

14598

Upravená hodnota

Korekce

13802

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

1

1

Upravená hodnota plánu

1

Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen

Korekce

Vyţití podle územního

1

Ano

41

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

1

1

1

13802

22923

14598

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

13802

22923

14598

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Dobrý

1

1

1,2

13802

22923

17517

Dobrý

Velmi dobrý

Dobrý

1

0,85

1

13802

19484

17517

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

13802

19484

17517

Moţný

Moţný

Moţný

1

1

1

13802

19484

17517

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

13802

19484

17517

Dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

0,9

0,9

13802

17536

15766

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

13802

17536

15766

N/A

N/A

N/A

1

1

1

13802

17536

15766

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Funk. Vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Moţný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

42

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Obdobný

Větší

Obdobný

1

0,85

0,9

13802

14905

14189

N/A

N/A

N/A

1

1

1

13802

14905

14189

13802

14905

14189

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

14299 2144846 1 549 210 3 694 056

Zaokrouhleno

43

3 690 000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním

krokem

při

metodě

kapitalizace

příjmu

je

stanovení

hrubého

potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 2 108 000 Kč Podrobný popis výpočtu je provedených pro získání výše uvedené indikace uveden v následující tabulce.

44

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMA KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné

216 000

Neobsazenost a ztráta vlivem neplacení 15%

32 400

Efektivní nájemnéhohrubý příjem

183 600

Náklady na údrţbu

15 000

Pojistné

6 000

Daň z nemovitosti

600

Pronájem cizích pozemků

-

Marketing

-

Ostatní provozní náklady

-

Provozní náklady celkem

-

Provozní příjem

162 000

Rezervy na renovace

25 000

Čistý provozní příjem

137 000

Míra kapitalizace

6,5%

Indikovaná hodnota

2 107 692

Zaokrouhleno

2 108 000

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické 45

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového

uspořádání,

materiálů

nebo

technologií,

jehoţ

důsledkem

je

nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky.

46

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

4 124 000 Kč

Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky % Ekonomické nedostatky % % Stavby a venkovní úpravy

Rodinný dům Na Balkáně 1168 522/21, 1494 Zděná z cihel Porotherm 8 let 8 let 50 let 75 2 150 0,85 128 457 5 121 2 340 297 2 223 282 2 223 282 2 223 282

5 0 0 1

m2 nadzemní m2 m2 m3 Kč/m3 Kč Kč Kč

351 045 Kč

5% Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

47

1 549 210 Kč 4 123 537 Kč 4 124 000 Kč

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25. březnu 2015. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 690 000

70

2 583 000

Příjmová metoda

2 108 000

20

421 600

Nákladová metoda

4 124 000

10

412 400

Výsledná cena

3 417 000

Zaokrouhleno

3 417 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z toho důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 70%. Oceňovaný majetek – rodinný dům je v uvaţované lokaci velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o typ objektu a sektor trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě, kdy je nemovitost ve velmi dobrém stavu je reálná moţnost produkovat příjem. Z toho důvodu jsme jí přiřadili váhu 20%. U novějších objektů postavených v této lokalitě lze vysledovat, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny niţší neţ, je jejich reprodukční hodnota Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou trţní hodnotu nám sloţí jako jistý korektor hodnoty zjištěné jinými metodami a proto jí je přisuzována váha 10%.

48

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25. března 2015 reprezentován částkou 3 417 000 Kč (slovy: Tři miliony čtyři sta sedmnáct tisíc korun českých)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

49

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo

nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

50

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 1. 4. 2015

..................................................... Daniel Duchek 51

Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č. p 1033 Náchodská 1033 193 21 Praha 20 - Horní Počernice

STANOVENÍ AKTUALNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 10.4.2015

52

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 13. dubna 2015

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Bytový dům č. p 1033

Uvedený na listu vlastnictví č. 2136, pro katastrální území Horní Počernice, Městská část Praha 20, obec Praha

Nacházející se na adrese Náchodská 1033, 193 21, Praha 20 - Horní Počernice, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku., jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. 4. 2013 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše specifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 2136, pro katastrální území Horní Počernice, Městská část Praha 20, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. 4. 2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenou jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe 53

kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. 4. 2015) uţíván převáţně pro bydlení, zbytek pak za komerčním účelem. Bytový dům obsahuje 4 byty a nebytové prostory. Podrobné údaje o vyuţití oceňování majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro ocenění a pravidly mezinárodního výboru pro ocenění normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

54

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPIS LOKALITY Oceněný nemovitý majetek – bytový dům č. p 1033 se nachází na hlavní ulici městské části Praha-Horní Počernice. Okolní zástavba je tvořená bytovými a rodinnými domy z 30. let 20. století. Dopravní spojení je velmi dobré, do centra Prahy je moţné dojet vlakem (5 min chůze) nebo autobusem na metro B-Černý most (přímo před objektem). V městské části Praha-Horní Počernice je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Parkování je moţné na parkovacím stání na vlastním pozemku.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytového prostoru. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy

Historie Podle informací majitele byl bytový dům postaven v roce 1935. Dům nebyl do roku 1989 odborně udrţován. Po roce 1989 je v domě prováděna postupná rekonstrukce svépomocí.

55

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek o parcelním čísle 2356 o výměře 378 m2 je částečně zastavěn objektem bytového domu. Na nezastavěné části pozemku se nachází parkovací stání z betonové dlaţby a zeleň. Pozemek s parcelním číslem 2357 o výměře 137 m2 tvoří s pozemkem 2356 funkční celek. Na pozemku je převáţně travnatý povrch. Oba pozemky jsou rovinné. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 515 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina a kanalizační přípojkou, jednak zpevněnými plochami. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Bytový dům je postaven jako volně stojící objekt. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce jsou z cihel plných pálených, vodorovné konstrukce jsou z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou zaloţeny betonové pasové. Schodiště je betonové. Krov je dřevěný vaznicový. Střešní krytina je z keramických tašek. Klempířské konstrukce provedené z pozinkovaného plechu. Fasáda je opatřena jednovrstvou omítkou. Okna jsou dřevěná a plastová. Topení je lokální elektrické. Ohřev teplé uţitkové vody je rovněţ lokální pomocí elektrických zásobníků. Rozvody elektro a vody jsou rozvedeny do všech podlaţí, do všech bytů.

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 2 byty s dispozicí 1 + 1 2 byty s dispozicí 4 + 1 56

1 technickou místnost v prvním nadzemním podlaţí Sociální zařízení v prvním nadzemním podlaţí 3 učebny autoškoly v prvním podzemním podlaţí

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu. Není zapotřebí provádět rekonstrukce nebo jakékoli jiné úpravy. Splňuje tedy podmínku okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe většina bytů je vyuţívána vlastníkem, nebo přímo vlastníkem pronajímána a zároveň nejsou zjištěné ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

57

OCEŇĚNÍ

ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody.

58

POROVNÁVACÍ METODA

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V našem případě, kdy se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

2 404 000 Kč

a je kalkulována následně: 515 * 4669 = 2 404 209 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek

1

2

3

A. Identifikační číslo Pořadové číslo pozemku

59

4

Název pozemku

Náchodská

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

2356, 2357

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Náchodská

U Střelecká Ţumpanských

Na svěcence Bártlova

Katastrální území

Horní Počernice

Horní Počernice

Horní Počernice

Horní Počernice

Horní Počernice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1m2 v tisících Prodejní cena celkem

X

3 800 000

4 500 000

2 750 000

3 800 000

Rozloha pozemku v m2 515

731

856

657

737

Cena za 1 m2

X

5198

5257

4186

5156

Datum transakce

1.4.2015

1.4.2015

1.4.2015

1.4.2015

1.4.2015

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

5198

5257

4186

5156

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

4679

4731

3767

4640

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4679

4731

3767

4640

Bez věcných břemen

Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4679

4731

3767

4640

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Nabídka

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

60

Vyuţití podle územního plánu

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4679

4731

3767

4640

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4679

4731

3767

4640

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4679

4731

3767

4640

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,1

1,1

1,15

1,1

Upravená hodnota

5146

5204

4332

5104

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

5146

5204

4332

5104

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

5146

5204

4332

5104

Vodovod, Dostupnost inţenýr. sítí kanalizace, elektřina

Kompletní

Kompletní

Vodovod, elektřina

Kompletní

Korekce

0,9

0,9

1,1

0,9

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Územní rozhodnutí

Jiná práv.omez. a závazky

Bydlení

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Velmi dobrá

Pravidelný

Rovinný

61

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

MHD

MHD

MHD

MHD

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Neaplikován o

Neaplikován Neaplikován o o

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Jiná technická korekce

Nezjištěna

MHD

Dobrá

Ne

Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Velikost pozemku

Větší

Větší

Větší

Větší

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Neaplikován o

Neaplikován Neaplikován o o

E. Ostatní parametry

Moţná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

4632

4684

4765

4594

Výsledná porovnávací hodnota

62

Porovnávací hodnota 1 4669 m2 Rozloha pozemku

515

Celková porovnávací hod.

2 404 429

4632

4684

4765

4594

zaokrouhlen o

Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

jed. hodn. v Kč/m2

trţní hodnota

1

2356

378

4669

1764804

2

2357

137

4669

639625

Celkem

515

2404429

2 404 000

STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU

Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy porovnatelných parametrů, které byly nebo stále jsou v Praze nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jednalo o nabídky, zohlednili jsme tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standard. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

63

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

22 030 000Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Bytový dům Horní Počernice

Bytový dům Horní Počernice

Bytový dům Kbely

Horní Počernice Praha Praha

Horní Počernice Praha Praha

515

672

0

145

Hodnota za 1 m pozemku

4669

4669

4669

4669

Hodnota pozemku celkem

2 404 429

3 137 429

-

676 975

435

528

435

Prodejní cena celkem

16500000

15980000

14900000

Prodejní cena bez ceny pozemku

13 362 571

15 980 000

14 223 025

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Bytový dům Náchodská 2356,2357

Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Náchodská 1033 Horní Počernice Praha Praha

Kbely Praha Praha

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky Pozemek Plocha pozemku 2

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy Počet srovnávacích jednotek

624

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

64

30719

30265

32697

1.4.2015

1.4.2015

5.4.2015

1

1

1

30719

30265

32697

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břem.

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyţití podle územního plánu

Bydlení

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Stavba na cizím pozemku

Ne

Korekce Upravená hodnota

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

27647

27239

29427

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

27647

27239

29427

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

27647

27239

29427

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1

1

1

27647

27239

29427

Ano

Ano

Ano

1

1

1

27647

27239

29427

Ne

Ano

Ne

1

1,1

1

27647

29963

29427

Velmi dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

1

1,1

1

27647

32959

29427

Špatný

Uspokojivý

Dobrý

1,1

1

0,95

30411

32959

27956

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

30411

32959

27956

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

30411

32959

27956

Moţný

Omezený

Omezený

1

1,05

1,05

30411

34607

29353

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Uspokojivý

Korekce Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Funk. Vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Moţný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce

65

Upravená hodnota

30411

34607

29353

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

30411

34607

29353

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

30411

34607

29353

N/A

N/A

N/A

1

1

1

30411

34607

29353

Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Menší

Menší

Korekce

1

1

1

30411

34607

29353

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

30411

34607

29353

30411

34607

29353

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Upravená hodnota Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

31457

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

19629259

Hodnota pozemku

2 404 429 22 033 687

Celková porovnávací hodnota

zaokrouhleno

22 030 000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním

krokem

při

metodě

kapitalizace

příjmu

je

stanovení

hrubého

potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

66

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 11 329 000 Kč Podrobný popis výpočtu je provedených pro získání výše uvedené indikace uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMA KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájemného

1 123 200 15%

168 480

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

954 720 60 000 20 000 15 000 -

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

859 720 180 000 679 720

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

11 328 667 11 329 000

67

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového

uspořádání,

materiálů

nebo

technologií,

jehoţ

důsledkem

je

nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím 68

komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 17 889 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

69

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům Náchodská 1033 2356,2357 Zděná 80 let 80 let 40 let 2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

156 m 1 podzemní, 3 nadzemní

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

624 m2 0,8

Celková podlahová plocha

499 m2 3

Celkový obestavěný prostor

1 901 m

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 49% Funkční nedostatky 10% Ekonomické nedostatky 350% Stavby a venkovní úpravy

5 039 9 579 139 4 873 371 4 386 034 15 337 961

3%

146 201 Kč

Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek 2 404 429 Kč Indikovaná hodnota 17 888 590 Kč Zaokrouhleno 17 889 000 Kč

70

3

Kč/m Kč Kč Kč

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. 4. 2015. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

22 030 000

70

15 421 000

20

2 265 800

10

1 788 900

Příjmová metoda Nákladová metoda

11 329 000 17 889 000

Váţený průměr (Kč)

Výsledná cena

19 475 700

Zaokrouhleno

19 480 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z toho důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 85% Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě, kdy je nemovitost ve stávajícím stavu je jen omezená moţnost produkovat příjem. Z toho důvodu jsme jí přiřadili váhu 5%. U starších objektů postavených v dobré lokalitě lze vysledovat, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší neţ, je jejich reprodukční hodnota Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou trţní hodnotu nám sloţí jako jistý korektor hodnoty zjištěné jinými metodami a proto jí je přisuzována váha 10%.

71

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. 4. 2015 reprezentován částkou 19 480 000 Kč (slovy: devatenáct milionů čtyři sta osmdesát tisíc korun českých)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

72

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 73

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 13. 4. 2015

..................................................... Daniel Duchek

74

III. ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE – ANALYTICKÁ ČÁST V této části byla provedena analýza realitního trhu v okrese Praha-východ. Analýza je zpracována z údajů o nabídkových cenách nemovitostí na internetových portálech S-reality.cz, wikireality.cz a reality iDNES.cz. Analýza je zpracována dle předepsaného vzoru.28

ANALÝZA TRHU

OKRES PRAHA-VÝCHOD STŘEDOČESKÝ KRAJ

DANIEL DUCHEK 2015

28

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

75

POPIS OKRESU Okres Praha-východ se rozkládá v protáhlém pruhu na východ od hlavního města Prahy. Na rozloze 755 km2 leţí 110 obcí. Z celkového počtu obcí je 8 měst a čtyři obce mají status městys. Počet obyvatel je téměř 160 tisíc. Hustota zalidnění je vysoká - 206 obyvatel na km2. Své sídlo má v Praze. Sousedí s jiţ zmíněnou Prahou, dále s okresy Praha-západ, Benešov, Nymburk, Kolín, Kutná Hora, Mladá Boleslav a Mělník. Společně s okresem Praha-západ tvoří okres Praha-východ okolo prahy prstenec. Z toho vyplývá, ţe okresy plní funkci jakéhosi zázemí hlavního města. Zázemí ve smyslu zásoby pracovních sil, doplňujícího průmyslu a v neposlední řadě skladovacích prostor. Nelze opomenout, ţe tento okres je pro Praţany jedna z nejbliţších moţností rekreace mimo město. Okres lze rozdělit na dvě části na část severní a část jiţní. Hranicí mezi severní a jiţní částí je město Úvaly, které je zařazeno do jiţní části. Tradičním průmyslem na území okresu je zpracování barevných kovů. Dále zde fungoval průmysl strojírenský, potravinářský, dřevozpracující a díky poloze, je na území okresu i několik vědecko-výzkumných pracovišť. Okresem vedou dálnice D1, D8 a D11, dále také rychlostní komunikace R1 a R10. Tyto významné silniční tepny zajišťují spojení jak s Prahou, tak i s ostatními částmi republiky. Pro veřejnou dopravu začínají být mimo autobusových spojů důleţitá a časově výhodná vlaková doprava. Tu zajišťuje poměrně hustá ţelezniční síť.

76

THR S NEMOVITOSTMI REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Praha východ jsem si rozdělil následovně – města nad pět tisíc obyvatel jednotlivě a obce s počtem menším neţ pět tisíc obyvatel do dvou supin. První skupinu tvoří obce přímo sousedící s hl. m. Prahou, druhou tvoří ostatní obce.

Zdroj: www.czso.cz (úprava vlastní) 77

POZEMKY

Proluky Na Praze-východ se proluky téměř nevyskytují, tím pádem je obchod s nimi ojedinělý. Proluky se zde nacházejí mezi zástavbou rodinných domů. Další proluky lze získat v případě demolice stávajících objektů. Proto lze předpokládat, ţe poptávka po prolukách bude stále převyšovat nabídku. Stavební pozemky Poptávka po pozemcích je nejvyšší v obcích přímo sousedících s Prahou a v Říčanech. Zde jsou ceny nejvyšší a dosahují hodnot aţ 4 300 Kč/m2. U pozemků vzdálených od Prahy lze nalézt ceny od 1 600 Kč/m2. Podrobněji viz tabulka.

Stavební

Brandýs

pozemky

nad Labem

2

v Kč/m

– Stará

Čelákovice

Odolena voda

Obce Říčany

Úvaly

s Prahou

Boleslav 1600-3000

2000-3500

sousedící

Ostatní obce

1600-

2700-

1700-

2700-

1600-

2600

4300

3500

4000

3000

78

BUDOVY Byty V okrese Praha-východ, se byty obchodují zejména ve městech a větších obcích. V malých obcích se byty obchodují zřídka. Nové byty se v této lokalitě nacházejí zejména díky projektům: Škvorecká v Úvalech, Náměstí 5. Května v Čelákovicích, Na Fabiáně v Říčanech. Ceny se pohybují okolo 35 000 Kč/m2.

Nové

Brandýs nad

byty

Labem – Stará

V mil. Kč

Odolena

Čelákovice

voda

Obce Říčany

Úvaly

sousedící

Ostatní obce

s Prahou

Boleslav

1+1

1,5-2,4

1,4-1,8

-

1,4-2,5

2,0-2,6

-

-

2+1

2,3-2,6

1,5-3,5

-

2,7-3,5

1,7-2,7

-

-

3+1

3,0-3,6

2,7-3,5

-

3,3-3,7

2,1-4,4

-

-

4+1

3,8-4,2

4,0-5,0

-

3,4-4,4

3,7-5,0

-

-

Starší byty se v okrese vyskytují jak ve zděných tak i panelových domech. Tyto byty se obchodují především ve městech a velkých obcích kromě Úval, kde se nachází především byty nové. O starší byty předpokládám zájem především ze strany mladší generace. Ceny se pohybují okolo 32 000 Kč/m2.

Starší

Brandýs nad

byty

Labem – Stará

V mil. Kč

Čelákovice

Odolena voda

Obce Říčany

Úvaly

sousedící

Ostatní obce

s Prahou

Boleslav

1+1

1,3-2,0

1,1-1,6

1,0-1,4

1,2-1,9

-

-

-

2+1

1,8-2,3

1,3-2,0

1,3-2,0

1,8-2,4

-

-

-

3+1

2,2-3,1

1,9-3,0

1,8-2,8

2,0-3,1

-

-

-

79

Rodinné domy S přihlédnutím na strukturu nemovitostí na území Prahy-východ je očekávané, ţe rodinné domy se obchodují nejčastěji. Napomáhá tomu i nadále pokračující výstavba tohoto segmentu. Rodinné domy se často liší stářím i standardem vybavení. Nelze proto srovnávat původní nerekonstruované domy s nově postavenými luxusními stavbami. Rodinné domy jsou nabízeny od ceny 900 000 Kč na v malé obci relativně daleko od Prahy (Černé Voděrady) aţ po rodinný dům v Říčanech za 43 000 0000 Kč.

Brandýs nad

RD

Labem –

V mil. Kč

Stará

Čelákovice

Odolena voda

Obce Říčany

Úvaly

Ostatní obce

s Prahou

Boleslav

Nad 10 let 1,3-5,2

sousedící

1,2-5,5

1,0-6

1,3-6

1,3-6

1,4-6,8

0,8-5,5

2,0-9,9

1,9-7

2,1-43

2,0-10

2,0-10

2,0-14

do 160m2 Nad 10 let 2,0-19 od 160m2 Pod 10 let do 160m

1,6-5,5

1,9-6,3

1,5-6

2,3-7

1,9-6,5

2-7

1,4-5,5

5,2-15

1,6-13,5

5,5-10

7,2-39

6,2-16

6,5-36

5-22

2

Pod 10 let od 160m2

Objekty pro individuální rekreaci V současné době poptávka po objektech pro individuální rekreaci převyšuje nabídku. Vyšší zájem zaznamenáváme zejména u zděných objektů s vlastním pozemkem. Vyšší ceny se vyskytují v blízkosti velkých sídel. Tyto ceny se pohybují aţ kolem 1 800 000 Kč. Naopak nejlevnější objekty lze nalézt za cenu pohybující se okolo 250 000 Kč. Tyto objekty většinou leţí na cizím pozemku.

80

Bytové domy Bytové domy jsou v okrese obchodovány minimálně. Aktuálně je v nabídce pouhých sedm domů. Cena se v závislosti na stáří a stav domu pohybuje v rozmezí 20 000 – 35 000 Kč/m2. V současné době neočekávám nárůst obchodů v tomto segmentu. Bytové domy se jiţ neprodávají celek jako, spíše se obchodují po jednotlivých bytech.

Administrativní a průmyslové objekty Kancelářské prostory i výrobní a skladové haly se nabízejí na území celého okresu. Trh s těmito nemovitostmi není příliš velký. Tento trh se vyznačuje vyšší poptávkou po skladových areálech.

NÁJMY Byty V oblasti nájemních bytu poptávka převyšuje nabídku. Největší poptávka je po menších bytech 1+1 a 2+1. Ceny nájmů se pohybují mezi 5 500 a 15 000 Kč/měsíc.

Byty

Brandýs nad Labem –

V

Stará

Kč/měsíc

Boleslav

Čelákovice

Odolena voda

Říčany

Úvaly

1+1

5 500-7 000

5 500-7 500

6 000-8 000

6 000-7 500

6 000-8 000

2+1

6 000-9 000

7 000-10 000

7 000-9 000

7 000-10 000

7 000-11 000

3+1

8 000-12 000

9 000-13 000

8 500-15 000

9 000-15 000

9 500-15 000

81

Prodejní prostory V okrese Praha-východ, se nachází obchodní zóna Čestlice. Tato zóna se nalézá v bezprostřední blízkosti dálnice D1. Ceny se zde pohybují aţ do 650 Kč/m2/měsíc. Další obchodní zónu najdeme v Říčanech, tato zóna není tak preferovaná jak výše zmíněné Čestlice. Ceny se zde pohybují kolem 350 Kč/m2/měsíc. Kanceláře Trh s kancelářemi se v okrese vyznačuje, jak nízkou poptávkou, tak nízkou nabídkou. Nejvíce poptávané kancelářské prostory jsou v Říčanech. Ceny se pohybují od 150 do 300 Kč/m2/měsíc Průmyslové objekty Výrobní a provozní prostory

50 - 180 Kč / m2 /měsíc

Sklady

50 - 350 Kč / m2 /měsíc

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i středně dobém horizontu očekávám mírný nárůst cen téměř u všech typů nemovitostí, výjimku tvoří zemědělské objekty. Stagnace cen lze předpokládat u nájmů bytů a obchodních ploch. Ceny nájmů skladových ploch dle mého názoru čeká mírný růst.

82

Závěr Jedním ze zásadních výrobních faktorů je půda. Půdy je třeba si váţit a zacházet s ní racionálně. Měli bychom myslet více na naše děti a ne na naše nynější zájmy a potřeby. Proto musíme jednat s rozmyslem i v oblasti výstavby nových budov a nechat budoucím generacím pozemky dosud nezastavěné tzn. greenfields. Z tohoto důvodu si myslím, ţe má smysl revitalizace brownfields. V případě vyuţití historického objektu je značnou výhodou nejen poloha, ale i „příběh“, který je spjat s touto budovou. Kouzlo objektu se dá dále zpeněţit nebo marketingově vyuţít, v porovnání s novostavbou. Samozřejmě, ţe revitalizace brownfields má i svá negativa např. starou ekologickou zátěţ či nákladné poţadavky ze strany Národního památkového ústavu. Jak jsem jiţ zmiňoval v úvodu, pro svoji bakalářskou práci jsem si vybral dva konkrétní případy brownfields. Jelikoţ jiţ řadu let jezdím okolo jednoho krásného pivovaru, soustředil jsem se na tento typ staveb. Ve své práci se tedy zaměřuji na Branický pivovar na Praze 4 a na Holešovický pivovar na Praze 7. Pivovarnictví řadíme mezi významné oblasti národního dědictví. Předlohou pro výstavbu většiny pivovarů byl měšťanský pivovar v Plzni, první svého druhu. Díky nové technologii vaření piva vzniklo v Čechách jedinečné pivo plzeňského typu. Branický pivovar se nachází v širším centru Prahy. Dle mého názoru je kvalitně esteticky zpracovaný. Majitelé nenašli po ukončení výroby piva odpovídající vyuţití, proto areál postupně chátrá.

Důkladně jsem zváţil reálné způsoby dalšího vyuţití

pivovaru a dospěl jsem k závěru, ţe adaptace na luxusní byty respektive lofty by byla vhodným řešením. Naopak za zcela nevhodnou moţnost povaţuji pouţití stavby pivovaru pro účely administrativní. Tímto by došlo ke ztrátě benefitů, které poloha nabízí např. klid a moţnosti volnočasových aktivit. Holešovický pivovar se nachází v blízkosti centra Prahy. Areál jiţ neslouţil svému původnímu účelu, proto zde došlo k revitalizaci. Původní budovy byly adaptovány pro účel bydlení, ale i ke komerčnímu vyuţití. Investor postavil v areálu také budovy nové, které nepovaţuji za příliš esteticky hodnotné. Tyto stavby jsou vyváţeny faktem, ţe zůstala zachována původní atmosféra pivovaru. V rámci výstavby byly stávající stavby doplněny o např. vysokokapacitní podzemní garáţe a terasy. Vhodným investorským záměrem a citlivým architektonickým návrhem vznikl v Holešovicích prostor, který má duši a je ţivý. 83

Tento projekt tedy povaţuji za zdařilý a můţe být vzorem pro všechny ostatní revitalizace pivovarů. Na závěr mé bakalářské práce bych chtěl říci, ţe z mého zkoumání vyplývá, ţe: „V České republice máme ještě velké množství brownfields, které čekají na pozornost kvalitních a citlivých investorů. Dle mého názoru je zářným příkladem úspěšný projekt Holešovického pivovaru na Praze 7.“

84

Seznam pouţité literatury Tištěná monografie BARTOŠ, Jiří. Praha 4. Vyd. 1. Praha: Informatorium, 2001, 242 s., [8] s. obr. příl. ISBN 80-860-7369-6. KADEŘÁBKOVÁ, Boţena; PIECHA, Marian, a kol. Brownfields: Jak vznikají a co s nimi. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. 138 s. ISBN 978-80-7400-123-9. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. OUTRATA, Jan Jakub. Slavné stavby Prahy 4. 1. vyd. v jazyce českém. Editor Ivan Matějka. Praha: Foibos ve spolupráci s městskou částí Praha 4, 2008, 190 s. ISBN 978-8087073-11-7. PROKOPOVÁ, Anna a kol. Industriální stavby - Pivovary: 1. rekonstrukce a konverze pivovarů. Ostrava: Mise, 2008. ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Rekonverze vojenských brownfields. Vyd. 1. Pardubice: Univerzita Pardubice, 2006. ISBN 80-719-4836-5.

Články v tištěných časopisech HURNÍKOVÁ, Jana. Brownfieldy a územní rozvoj. Urbanismus a územní rozvoj. 2009 č. 6, s. 3-5. ISSN 1212-0855. SKÁLA, Jan, Radim VÁCHA, Jarmila ČECHMÁNKOVÁ a Viera HORVÁTHOVÁ. Zemědělské brownfieldy v české republice. Urbanismus a územní rozvoj. 2012 č. 6, s. 1723. ISSN 1212-0855.

Příspěvky ve sbornících VODNÝ, Roman. Moţnosti vyuţití ţelezničních brownfields. In: Člověk, stavba a územní plánování 5. Praha: Ediční středisko ČVUT v Praze, 2011, s. 123-132. ISBN 978-80-0104753-8.

85

HOŘICKÁ, Jana. Vývoj funkce průmyslových ploch v městské struktuře. In: Člověk, stavba a územní plánování 5. Praha: Ediční středisko ČVUT v Praze, 2011, s. 88-92. ISBN 978-80-01-04753-8.

Webové stránky ČTK. Areál pivovaru Braník získala ING Real Estate: vzniknou zde byty.Archiweb.cz [online].

2007

[cit.

2014-08-17].

Dostupné

z:http://www.archiweb.cz/news.php?type=&action=show&id=3866 Historie a.s. Pivovary Staropramen. Pivovary.info [online]. 2013 [cit. 2014-08-23]. Dostupné z: http://www.pivovary.info/prehled/pp/pp_h.htm Lofty-Tovarni luxus. Dumabyt.cz [online]. 2005 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z: http://www.dumabyt.cz/rubriky/interier/navsteva-v-byte/lofty-tovarni-luxus_13821.html POSÁZAVSKÝ

PACIFIK,

[online].

[cit.

2015-04-02].

Dostupné

z:

http://www.pacifikem.cz/foto/210_nadrazi/210_bra/v_foto/210_bra_budova_1905_00.jpg

Pivovar Praha-Holešovice. Pivovary.info [online]. 2013 [cit. 2014-08-23]. Dostupné z: http://www.pivovary.info/historie/pa/holesovice.htm MAPY

GOOGLE,

[online].

[cit.

2015-04-02].

Dostupné

z:

Dostupné

z:

https://www.google.cz/maps/@50.1063152,14.4488136,15z

MAPY

GOOGLE,

[online].

[cit.

2015-04-02].

https://www.google.cz/maps/@50.0290198,14.4048937,16z?hl=cs MAREČKOVÁ, Martina. Majitel branického pivovaru plánuje obnovit výrobu piva. HN.IHNED.cz [online]. 2014 [cit. 2014-08-16]. ISSN 1213-7693. Dostupné z: http://hn.ihned.cz/c1-60876730-majitel-branickeho-pivovaru-planuje-obnovit-vyrobu-piva NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV. Nemovité památky. Monumnet [online]. 2003 [cit. 2014-08-10].

Dostupné

http://monumnet.npu.cz/pamfond/list.php?IdReg=121891&Limit=25

86

z:

NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV. Nemovité památky. Monumnet [online]. 2003 [cit. 2014-08-10].

Dostupné

z:http://monumnet.npu.cz/pamfond/list.php?IdReg=156728&oKodOk=1100&oNazSidOb= bran%EDk&Uz=B&PrirUbytOd=03.05.1958&PrirUbytDo=16.04.2014&Limit=25 Staré

ekologické

zátěţe,

prostředí. Ministerstvo

resp. kontaminovaná

životního

místa

prostředí [online].

-

[cit.

Ministerstvo

ţivotního

2015-01-22].

Dostupné

z: http://www.mzp.cz/cz/stare_ekologicke_zateze ŠIMEK, Robert. Stavitel pro Prahu Václav Nekvasil. Profit [online]. 2010 [cit. 2014-0810]. Dostupné z:http://euro.e15.cz/profit/stavitel-pro-prahu-vaclav-nekvasil-899299 TSCHAKERT, Petr. Michal Dvořák: autor nejlepšího loftu světa. Dumabyt.cz [online]. 2010

[cit.

2014-08-08].

Dostupné

z:http://www.dumabyt.cz/rubriky/dum/jak-bydli-

celebrity/michal-dvorak-autor-nejlepsiho-loftu-sveta_22290.html ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU, O. P. S. Výkladový slovník. Ekopolitika.cz [online]. 2007 [cit. 2015-01-22]. Dostupné z:http://slovnik.ekopolitika.cz/g.shtml VOCÁSEK, Zdeněk. Chlazení piva v minulosti a dnes. Chlazeni-nymburk.cz [online]. 2009

[cit.

2014-08-10].

Dostupné

z:

http://www.chlazeni-

nymburk.cz/zajimavosti/clanky/chlazeni-piva-v-minulosti-a-dnes.htm

Ostatní MINISTERSTVO brownfieldů [online].

PRŮMYSLU Praha,

A

OBCHODU. Národní

2008

[cit.

strategie

8.8.2014].

http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf

87

regenerace

Dostupné

z:

Seznam obrázků a map Obrázek č.1 Branický pivovar – pohled na štít budovy ...................................................... 18 Obrázek č.2 Branický pivovar v roce 1905 ......................................................................... 20 Obrázek č.3 Branický pivovar – budova sládka .................................................................. 22 Obrázek č.4 Branický pivovar – dostavba z roku 1994....................................................... 22 Obrázek č.5 Branický pivovar – stávající stav .................................................................... 23 Obrázek č.6 Branický pivovar – nepouţívaná vlečka ......................................................... 23 Obrázek č. 7 Holešovický pivovar – pohled na hvozd ........................................................ 25 Obrázek č. 8 Holešovický pivovar – nová administrativní budova ..................................... 28 Obrázek č. 9 Holešovický pivovar – nový bytový dům ...................................................... 29

Mapa č.1 Branický pivovar ................................................................................................. 19 Mapa č.2 Holešovický pivovar ............................................................................................ 26

Seznam příloh Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí – Rodinný dům ................................................... 89 Příloha č.2 Fotodokumentace – Rodinný dům .................................................................... 90 Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí – Bytový dům ..................................................... 91 Příloha č.4 Fotodokumentace – Bytový dům ...................................................................... 93

88

Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí – Rodinný dům

89

Příloha č.2 Fotodokumentace – Rodinný dům

90

Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí – Bytový dům

91

92

Příloha č.4 Fotodokumentace – Bytový dům

93