ZNALECKÝ POSUDEK č. 1872-406/2015
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA a.s. Křenová 299/26 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny dřevěné rekreační chaty č.e. 0187, osada Ztracenka, obec Štěchovice, kat. území Štěchovice u Prahy, okres Praha – západ, pro účely dražby
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.5.2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 27.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu č.e. 0187 na pozemcích pč. 1055 a 504/168 v kat. území Štěchovice u Prahy, obci Štěchovice, okres Praha - západ, pro účely dražby
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Chata č.e. 0187 Štěchovice – osada Ztracenka 252 07 Štěchovice Středočeský Praha-západ Štěchovice Štěchovice u Prahy 1 876
3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne 21.5.2015 za přítomnosti p. Lukáše Rychnovského, zástupce objednatele, RNDr. Jiřího Malého, radního městyse Štěchovice a zámečníka Petra Bocksteffela, zámečnická pohotovost Kastelán Praha 4. Do objektu se nepodařilo vstoupit.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 20. 5. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření dne 21. 5. 2015 - inzerce nemovitostí na internetových realitních portálech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Marek Laštovka, Bohmova 1982/5, Stodůlky, 155 00 Praha 5 Nemovitost: - rekreační objekt če 0187 na pozemcích pč.1055 a 504/168 zapsaný na LV 957 (chata), LV 45 a LV 185 (pozemky) pro kat. území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okres Praha - západ
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla poskytnuta žádná dokumentace, vlastník nekomunikuje.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rekreační objekt leží ve strmém zalesněném svahu v oblasti trampské osady Ztracenka u obce Štěchovice v místech Svatojánských proudů na levém břehu řeky Vltavy. Obec Štěchovice má rozšířenou občanskou vybavenost (škola, obchody, pohostinství, služby, obecní úřad, zastávka bus) -2-
zhruba 3km chůze od chaty. Kolem chaty vede Naučná stezka Svatojánské proudy, vedoucí od hráze Štěchovické přehrady do Třebenic, ze které odbočují nezpevněné stezky mezi chaty ve stráni. Příjezd blíže k chatě je možný lesními, nejprve asfaltovými, později nezpevněnými cestami cca 8km ze Štěchovic, resp. 5km z Třebenic. Parkování v lese cca 400m od chaty. Přístup k chatě je pouze pěší svažitou lesní stezkou. Chata není připojena na žádné sítě, vodu je třeba donášet. Pozemek pod chatou je v majetku České republiky, část obhospodařuje Povodí Vltavy, s.p. (8m2) a část Lesy ČR, s.p. (24m2). Dřevěná přízemní rekreační chata s obytným podkrovím a půdičkou byla postavena odhadem v roce 1945 na kamenné podezdívce v silně svažitém terénu zhruba 15m nad hladinou přehradní nádrže. Vstup do chaty je z terasy okolo. Sedlová střecha je kryta lepenkou. Chata má jednoduchá dřevěná okna chráněná zapuštěnými kovovými pruty, vnitřní obložení palubkami, podlahy prkenné. Vytápěna je kamny na tuhá paliva. Dispozice zahrnuje v přízemí jeden obytný prostor s kuchyňským koutem a schodiště, v podkroví jsou ložnice. Chata je rekreačním objektem v původním stavu s mírně zanedbanou údržbou, v poslední době neužívaná. V katastru je u objektu poznámka o nemovité kulturní památce. Předmětem ocenění je rekreační objekt č.e. 0187, kat. území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okres Praha - západ Popis chaty
Samostatná chata
Typ chaty: Počet nadzemních podlaží :
1+ podkroví
Počet podzemních podlaží :
1
Chata byla postavena v roce :
1945
Základy :
kamenné
Konstrukce :
dřevěná
Tloušťka nosné konstrukce:
15
Stropy :
dřevěné
Střecha :
sedlová
Krytina střechy :
lepenka
Vnější omítky:
nátěr
Vnitřní omítky:
nátěr
Vybavení chaty:
dřevěná jednoduchá okna
Rok rekonstrukce chaty
/ Běžná údržba
Rozsah rekonstrukce chaty:
Dispozice chaty:
/
Popis místností podle podlaží: Energie využívané v chatě
Přízemí: terasa, obytná místnost s kuch.koutem, Podkroví: ložnice Bez energií
Řešení vytápění v chatě:
kamna na pevná paliva
-3-
Řešení ohřevu vody v chatě:
neřešeno
Podlahy v chatě:
Prkenné Udržovaný rekreační objekt v původním stavu, v poslední době neužívaný
Popis stavu chaty:
Chybějící prkna terasy
Vady chaty: Zahrada:
Bez pozemku
Venkovní stavby: Popis okolí :
Bez staveb a venkovních úprav OV ve Štěchovicích 5km pěšky
Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti:
se sousedy vztahy dobré, bezproblémové
Sousedé a lidé v okolí: Další informace:
V lese, u Štěchovické přehrady (cca 15m nad hladinou), okolo vede NS Svatojánské proudy Parkování cca 400m od chaty v lese, příjezd lesními cestami, přístup pouze pěší
Pozemek pod chatou v majetku ČR, s právem hospodaření st. podniky Povodí Vltavy a Lesy ČR Na nemovitosti vázne zástavní právo exekutorské a z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji – vzhledem k účelu ocenění nezohledňováno
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. -4-
Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.5.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e.0187 II) ocenění srovnávací metodou Štěchovice, chata č.e. 0187
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
I
-0,03
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,05 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -6-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,782 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,751
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e. 0187 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 70 let 3 580,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží chata: 4*5 podkroví: 4*5 Název podlaží chata: podkroví:
20,00 m2 20,00 m2
= = Zastavěná plocha 20,00 m2 20,00 m2
Konstrukční výška 2,20 m 3,80 m
Obestavěný prostor chata: (4*5)*(2,20) podkroví: (4*5)*(3,80)/2 Obestavěný prostor - celkem:
44,00 m3 38,00 m3 82,00 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství -7-
č. II
Vi typ E
II II
0,00 -0,03
III
0,03
I
-0,06
I
-0,10
6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – III (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: s = 1 - 0,005 * 70 = 0,650
0,00 0,00 -0,05 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,650 = 0,436
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,782 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 580,- Kč/m3 * 0,436 = 1 560,88 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 82,00 m3 * 1 560,88 Kč/m3 * 0,960 * 0,782= 96 086,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-8-
96 086,27 Kč
II) ocenění srovnávací metodou Všechny srovnávané nemovitosti jsou starší dřevěné rekreační objekty ležící v chatových osadách v okolí Štěchovic. Liší se hlavně dostupností, užíváním, zavedením elektřiny a zdroje vody. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
pozemek - K3
jiné - K5
stav - K4
přízemí + podkroví, ZP 20m2, terasa
bez pozemku
dřevostavba na vysoké podezdívce, původní stav, bez elektřiny, vody, kamna, udržovaná, neužívaná pěší přístup
chata Štěchovice 1 Ztracenka
přízemí + půdička, ZP 22m2
bez pozemku
dřevostavba, původní stav
bez vody a elektřiny, kamna, výhled
chata Štěchovice 2 Ztracenka
přízemí +půdička, ZP 16m2, terasa
bez pozemku
dřevostavba, původní stav
bez vody a elektřiny, kamna
3 chata Štěchovice
přízemí + podkroví, sklep, ZP 35m2
bez pozemku
dřevostavba, původní stav
elektřina, topení TP, vodovod 30m, cesta 30m, krb
chata Štěchovice osada 4 Šlemín
přízemí, podsklepená, ZP 25m2, terasa
bez pozemku
dřevostavba, původní stav
elektřina, voda, topení TP, cesta 25m, chem WC
chata Štěchovice osada 5 Kansas
přízemí, ZP 37m2,
bez pozemku
dřevostavba, 2012 nová střecha komín
elektřina,chem WC, topení TP, kůlna
Oceňovaný objekt
č
rozměry - K2
Lokalita - K1 Chata če 0187, Štěchovice, Ztracenka
Cena požadovaná resp. Zaplacená
Koef. Redukce na pramen
Cena po redukci na pramen
K1 poloha
K2 velikost
K3 pozemek
K4 - stav a vybavení
K-5 jiné
K-6 úvaha odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
1
290 000
0,6
174000
1
0,95
1
1
1
1,1
1,045
166 507
2
249 000
0,6
149400
1
0,95
1
1
1
1
0,95
157 263
3
290 000
0,85
246500
1,2
1,05
1
1,1
1,2
1
1,6632
148 208
4
150 000
0,85
127500
1,2
0,9
1
1,1
1,3
1,2
1,85328
68 797
5
230 000
0,85
195500
1
1
1
1,3
1,2
1,2
1,872
104 434
Celkem průměr
129 042
Minimum
68 797
Maximum
166 507
Směrodatná výběrová odchylka - s
44 891
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
84 151
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
173 932
-9-
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci a lokalitě - lesní dřevěné chaty v okolí Štěchovic, Ch3, Ch4 příjezd K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek - na cizích pozemcích K4 - Koeficient úpravy na celkový stav objektu: Ch3 krb, Ch4 WC, Ch5 nová střecha, elektroinstalace,WC K5 - Koeficient úpravy na další vlastnosti - Ch3,Ch4,Ch5 elektřina, Ch4 voda K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - Ch1 výhled, Ch4, Ch5 užívané Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší, Ch1, Ch2 již velmi dlouho v nabídce
Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 129.000,-Kč
- 10 -
C. Rekapitulace I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e. 0187
96 086,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
96 086,30 Kč
Celkem po zaokrouhlení dle §50
96 090,- Kč
II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti chaty č.e. 0187
129 000,- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti - rekreační chaty č.e. 0187 postavené na pozemcích pč. 504/168 a 1055 ve Štěchovicích, kat. území Štěchovice u Prahy, okres Praha - západ ke dni 21.5.2015 na
129.000,-Kč Slovy: Jednostodvacetdevěttisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová V Praze, dne 27. 5. 2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1872-406/2015 znaleckého deníku.
- 11 -
E. Seznam příloh - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí - ortomapa - fotodokumentace - srovnávané nemovitosti Výpis z elektronické formy katastru nemovitostí
- 12 -
- 13 -
Mapy:
- 14 -
Fotodokumentace:
- 15 -
- 16 -
Srovnávané nemovitosti: Chata č.1:
Chata č.2:
- 17 -
Chata č.3:
Chata č.4:
- 18 -
Chata č.5:
- 19 -
