Praha 2

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2155-689/2015

Objednavatel znaleckého posudku:

Prokonzulta, a.s. Křenová 299/26 60200 Brno-město

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního nepodsklepeného rodinného domu s podkrovím a půdou v dobrém stavu, číslo popisné 81 v obci Malšice, v okrese Tábor, a pozemku pro účely dražby.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.8.2015 znalecký posudek vypracoval:

XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: [email protected]

Počet stran: 37 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 25.8.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkol A) Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor, a parc. č. st. 106 pro účely dražby. Úkol B) Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu výše ½, rodinného domu č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor, a parc. č. st. 106 pro účely dražby.

2. Základní informace Adresa předmětu ocenění:

Malšice 81 391 75 Malšice Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Malšice Katastrální území: Malšice Počet obyvatel: 1 841 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně - Tábor - vzdálenost cca 8 km O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. III IV IV

Pi 0,75 0,60 1,01

II

0,85

II II

0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 377,65 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.8.2015 za přítomnosti Jiřího Víta.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 25.08.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 21.08.2015 panem Jiřím Vítem. - Znalecký posudek č. 143-85/2013 vypracovaný panem Ing. Zdeňkem Burešem ze dne 22.12.2013

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Podíl 1/2: Piaterová Erika, č.p. 81, 39175 Malšice Podíl 1/2: Vít Jiří, č.p. 81, 39175 Malšice Nemovitosti: RD č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor, a parc. č. st. 106

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je smíšená z pálených cihel a kamene, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 60 cm. Stropy domu jsou dřevěné povalové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou měděné plechové. Dům byl postaven odhadem v roce 1895 a rekonstruován v roce 2004. Dispozice rodinného domu je 3+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1. NP: veranda, chodba, kuchyně, koupelna, obývací místnost, ložnice Podkroví: 1 obývací místnost, půda - půdní prostory Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Část je vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou a bidetem. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje elektrokotel, topná tělesa jsou zastoupena podlahovým topením. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu keramická dlažba, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s dobrou údržbou. -3-

Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě ovocných stromů. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: Pergola - sloužící jako přístřešek pro auto, ZP: 19,383 m2 Kolna - bývalá hospodářská část domu, ZP: 14,643 m2 Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený zděným plotem. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem dodavatelů energií - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění.

Tabulkový popis Popis rodinného domu:

Typ rodinného domu:

samostatný rodinný dům

Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce RD:

Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy:

1 + podkroví a půda 0 odhadem 1895 2004 rozvody vody, elektřiny, elektrokotel, podlahové vytápění, podlahy, kuchyně, střešní krytina, klempířské prvky, okna, komín, vnitřní omítky. smíšené neizolované smíšená konstrukce z pálených cihel a kamene 60 cm dřevěné povalové sedlová pálená taška

Klempířské prvky:

měděné

Vnější omítky:

vápenocementové

Vnitřní omítky:

vápenocementové

Typ oken v domě:

dřevěná s dvojsklem, část oken je vybavena žaluziemi

Rozsah rekonstrukce RD:

-4-

Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Dispozice rodinného domu: Popis místností podle podlaží: Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v domě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu:

Vady rodinného domu:

Trvalé porosty na zahradě:

ne ne ano, s vestavěnými spotřebiči 3+1 1. NP: veranda, chodba, kuchyně, koupelna, obývací místnost, ložnice Podkroví: 1 obývací místnost, půda - půdní prostory připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ne elektrokotel podlahové vytápění bojler v obytných místnostech - keramická dlažba, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - keramická dlažba standardní rodinný dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad

Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k domu:

ovocné stromy Pergola - sloužící jako přístřešek pro auto, ZP: 19,383 m2 Kolna - bývalá hospodářská část domu, ZP: 14,643 m2 rovinatý zděný plot přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě

Popis okolí: Poloha v obci:

zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází ve střední části obce

Venkovní stavby:

Popis okolí:

orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu sprchový kout a vana klasická splachovací toaleta + bidet dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne

-5-

dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost:

kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů,

Životní prostředí:

blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů,

Spojení a parkovací možnosti: parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, Sousedé a kriminalita:

Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru:

kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné věcné břemeno dodavatelů energií - neoceňuje se Kolna je součástí zastřešení hlavní stavby (střecha pokračuje přes dům a zastřešuje průjezd a kolnu). Dle KN je u omezení vlastnického práva evidováno: zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, věcné břemeno spočívající v umístění zemního kabelového vedení NN a kabelové skříně, dále pak zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku.

1. NP: ((15,6*5,94)*2,93)+((1,369*4,21)*2,5)= 288,39 m3 Zastřešení: ((17,6*5,94)*0,82)+((17,6*5,94)*2,29/2)= 205,95 m3 OP celkem: 494,34 m3

-6-

7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 21.08.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.08.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky M ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

-7-

8. Obsah znaleckého posudku úkolu A I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela st. 106 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II) Ocenění srovnávací metodou

9. Obsah znaleckého posudku úkolu B I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela st. 106 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II) Ocenění srovnávací metodou

-8-

B. ZNALECKÝ POSUDEK – ÚKOL A I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky M ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -9-

10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

-0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,020

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 2 004 1 994,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (15,6*5,94)+(1,369*4,21) Zastřešení: 17,6*5,94 Název podlaží 1. NP: Zastřešení:

Zastavěná plocha 98,43 m2 104,54 m2

= =

Konstrukční výška 2,93 m 1,97 m

Obestavěný prostor 1. NP: ((15,6*5,94)+(1,369*4,21))*(2,93) Zastřešení: (17,6*5,94)*(1,97) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,06

98,43 m2 104,54 m2

= = =

ZP1 = ZP =

288,39 m3 205,95 m3 494,34 m3 98,43 m2 202,97 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné - 10 -

Vi typ A 0,00 -0,08

3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - Venkovní úpravy zahrnují přípojky el., vody a kanalizace. Dále oplocení, 2x vrata, zpevněné plochy v okolí domu. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (11 + 15)= 0,870

III III IV

0,03 0,02 0,04

IV

0,05

III I III

0,00 0,00 0,00

II

0,00

I

-0,01

III II

0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,870 = 0,914

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,914 = 1 822,52 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 494,34 m3 * 1 822,52 Kč/m3 * 1,000 * 1,020= 918 963,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

918 963,43 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,085*6,283 1. NP

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží - 11 -

[m2] 19,38

Zastavěná. Konstr. výška plocha 19,38 m2 2,50 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (3,085*6,283)*(2,50)

=

[m3] 48,46 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 48,46 m3 48,46 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové patky dřevěnné sloupky dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina měděný plech nátěry

Hodnocení standardu P P X P S S S X X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

Obj. podíl [%] P P X P S S S X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 - 12 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,61 14,26 0,00 15,41 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00

12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X

0,00

100

1,00

0,00 58,58 0,5858

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 48,46 m3 * 817,32 Kč/m3

= =

817,32 39 607,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,7 % Koeficient opotřebení: (1- 36,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,633 25 071,44 Kč 1,020 25 572,87 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

25 572,87 Kč

750,0,5858 0,9000 2,0670

1.2.2. Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 5,857*2,5 Zastřešení 5,857*2,5

= =

[m2] 14,64 14,64

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 14,64 m2 3,50 m 2 14,64 m 1,65 m

Název 1. NP Zastřešení Obestavěný prostor

- 13 -

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,857*2,5)*(3,50) Zastřešení (5,857*2,5)*(1,65)

= =

[m3] 51,25 m3 24,16 m3


Typ

1. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 51,25 m3 24,16 m3 75,41 m3



smíšené, kámen, neizolované smíšené chybí dřevěný umožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka chybí dřevěné chybí betonová světelná a motorová

Hodnocení standardu P P C S S S S C P C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P C S S S S C P C S S

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Výpočet opotřebení analytickou metodou - 14 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,85 13,98 0,00 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 1,43 0,00 6,80 4,90 54,46 0,5446

(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,23 120 160 75,00 1. Základy P 30,40 100,00 0,46 13,98 25,67 120 160 75,00 2. Obvodové stěny S 10,80 100,00 1,00 10,80 19,83 120 140 85,71 4. Krov S 6,90 100,00 1,00 6,90 12,66 11 50 22,00 5. Krytina S 1,90 100,00 1,00 1,90 3,49 11 30 36,67 6. Klempířské práce S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 50 22,00 7. Úprava povrchů P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,63 120 240 50,00 9. Dveře S 6,80 100,00 1,00 6,80 12,49 11 20 55,00 11. Podlahy S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 30 36,67 12. Elektroinstalace Opotřebení:

Opot. z celku 3,9225 19,2525 16,9963 2,7852 1,2798 1,9800 1,3150 6,8695 3,3003

57,7 %


= * * *

1 250,0,5446 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 75,41 m3 * 1 266,40 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 57,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

1 266,40 95 499,22 Kč 0,423 40 396,17 Kč 1,020 41 204,09 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

41 204,09 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. parcela st. 106 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

- 15 -

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 377,65 Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st. 106

Výměra [m2] 299,00 299,00

Parcela st. 106 - zjištěná cena

Index

Koef.

1,020

Upr. cena [Kč/m2] 385,20

Jedn. cena [Kč/m2] 385,20

Cena [Kč] 115 174,80

m2

115 174,80 =

115 174,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Porosty - zjištěná cena

Kč 115 174,80 2 m 299,00 m2 20,00 Kč 7 704,00 * 0,045 = 346,68 =

- 16 -

346,68 Kč

II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.

Lokalita

Rodinný dům č. p. 81, obec Malšice, k. ú. Oceňovaný objekt Malšice, okres Tábor

1 Malšice, ulice Lomská

2 Stádlec - Slavňovice

3 Malšice

rozměry

stav

1. NP, podkroví + půda, OP 491 m3, 3+1 ZP 98 m2 dobrý

podsklepený, 1. NP, podkroví, ZP 195 m2, 5+1

sklep, 1. NP, půda, ZP 100 m2, 3+kk, UP 325 m2

1. NP, půda, 2+1, ZP 155 m2

- 17 -

původní, zachovalý

původní, špatný

dobrý, v rekonstrukci

pozemek

jiné

299 m2

standardní provedení, elektrokotel, podlahové topení, ohřev vody řešen bojlerem, kuch. Linka s vest. Spotřebiči, kolna, přístřešek, voda - obecní, kanalizace - obecní

1201 m2

standardní provedení, skladové prostory, stodola, kanalizace - obecní, voda studna, vytápění lokální na TP

2360 m2

standardní provedení, garáž, hospodářská část, stodola, chlívek, voda studna, kanalizace - septik + přepad do kanalizace obecní, vytápění lokální na TP

11038 m2

standardní provedení, stodola, kolna, voda obecní, studna, kanalizace septik + přepad do obecní kanaliazce, vytápění ústřední na TP

č

Cena Koef. požadovaná Redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 1 1 450 000 0,88 1276000 1 1,15 1,05 0,93 2 1 100 000 0,88 968000 0,93 1,05 1,08 0,9 3 1 250 000 0,88 1100000 1 0,98 1,22 0,97

K-6 úvaha K-5 jiné odhadce 0,96 1 1,05 1 1,1 1

K1 x … x K6 1,078056 0,996616 1,275705

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 183 612 971 287 862 268

Celkem průměr 1 005 722 Minimum 862 268 Maximum 1 183 612 Směrodatná výběrová odchylka - s 163 416 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 842 306 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 1 169 138 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vzorek č. 3 v částečné rekonstrukci, oc. Nem. Po částečné rekonstrukci K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněna přítomnost vedlejších staveb, způsob řešení přípojek, způsob vytápění,… K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné v blízkých lokalitách, podobně veliké. Rozdíly byly shledány ve stavu, způsobu řešení přípojek, přítomnosti vedlejších staveb, v provedených rekonstrukcích a vybavení.

Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu vyhotovení posudku 25.8.2015 na: 1 000 000,- Kč

- 18 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK – ÚKOL B I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky M ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

IV

-0,02

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,980 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 - 19 -

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,000

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 2 004 1 994,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (15,6*5,94)+(1,369*4,21) Zastřešení: 17,6*5,94 Název podlaží 1. NP: Zastřešení:

Zastavěná plocha 98,43 m2 104,54 m2

= =

Konstrukční výška 2,93 m 1,97 m

Obestavěný prostor 1. NP: ((15,6*5,94)+(1,369*4,21))*(2,93) Zastřešení: (17,6*5,94)*(1,97) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,06

98,43 m2 104,54 m2

= = =

ZP1 = ZP =

288,39 m3 205,95 m3 494,34 m3 98,43 m2 202,97 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III - 20 -

Vi typ A 0,00 -0,08 0,03

4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - Venkovní úpravy zahrnují přípojky el., vody a kanalizace. Dále oplocení, 2x vrata, zpevněné plochy v okolí domu. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (11 + 15)= 0,870

III IV

0,02 0,04

IV

0,05

III I III

0,00 0,00 0,00

II

0,00

I

-0,01

III II

0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,870 = 0,914

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,914 = 1 822,52 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 494,34 m3 * 1 822,52 Kč/m3 * 0,980 * 1,020= 900 584,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem RD č.p. 81 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= = *

900 584,16 Kč 900 584,16 Kč 1/2

RD č.p. 81 - zjištěná cena

=

450 292,08 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch - 21 -

Název 1. NP

Plocha 3,085*6,283

[m2] 19,38

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 19,38 m2 2,50 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (3,085*6,283)*(2,50)

=

[m3] 48,46 m3


Typ

1. NP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 48,46 m3 48,46 m3



betonové patky dřevěnné sloupky dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina měděný plech nátěry

Hodnocení standardu P P X P S S S X X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů

Obj. podíl [%] P P X P S S S

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 - 22 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,61 14,26 0,00 15,41 12,80 4,20 6,30

8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X X X X X

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,58 0,5858


= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 48,46 m3 * 817,32 Kč/m3

= =

817,32 39 607,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,7 % Koeficient opotřebení: (1- 36,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Přístřešek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,633 25 071,44 Kč 1,000 25 071,44 Kč 25 071,44 Kč 1/2

Přístřešek - zjištěná cena

=

12 535,72 Kč

750,0,5858 0,9000 2,0670

1.2.2. Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 5,857*2,5 Zastřešení 5,857*2,5

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název

[m2] 14,64 14,64

Zastavěná. Konstr. výška - 23 -

plocha 14,64 m2 14,64 m2

1. NP Zastřešení

3,50 m 1,65 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,857*2,5)*(3,50) Zastřešení (5,857*2,5)*(1,65)

= =

[m3] 51,25 m3 24,16 m3


Typ

1. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 51,25 m3 24,16 m3 75,41 m3



smíšené, kámen, neizolované smíšené chybí dřevěný umožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka chybí dřevěné chybí betonová světelná a motorová

Hodnocení standardu P P C S S S S C P C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře

Obj. podíl [%] P P C S S S S C P

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 - 24 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46

Upravený obj. podíl 2,85 13,98 0,00 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 1,43

10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S S

1,00 6,80 4,90

100 100 100

0,00 1,00 1,00

0,00 6,80 4,90 54,46 0,5446

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,23 120 160 75,00 1. Základy P 30,40 100,00 0,46 13,98 25,67 120 160 75,00 2. Obvodové stěny S 10,80 100,00 1,00 10,80 19,83 120 140 85,71 4. Krov S 6,90 100,00 1,00 6,90 12,66 11 50 22,00 5. Krytina S 1,90 100,00 1,00 1,90 3,49 11 30 36,67 6. Klempířské práce S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 50 22,00 7. Úprava povrchů P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,63 120 240 50,00 9. Dveře S 6,80 100,00 1,00 6,80 12,49 11 20 55,00 11. Podlahy S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 30 36,67 12. Elektroinstalace Opotřebení:

Opot. z celku 3,9225 19,2525 16,9963 2,7852 1,2798 1,9800 1,3150 6,8695 3,3003

57,7 %


= * * *

1 250,0,5446 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 75,41 m3 * 1 266,40 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 57,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Kolna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= = * = * = = *

1 266,40 95 499,22 Kč 0,423 40 396,17 Kč 1,000 40 396,17 Kč 40 396,17 Kč 1/2

Kolna - zjištěná cena

=

20 198,08 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. parcela st. 106 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití - 25 -

č. II

Pi 0,00

2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,020 = 1,000 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 377,65 Parcelní číslo st. 106

Výměra [m2] 299,00

Index

Koef.

1,000

Upr. cena [Kč/m2] 377,65

Jedn. cena [Kč/m2] 377,65

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 299,00 m2 Parcela st. 106 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Cena [Kč] 112 917,35

= *

112 917,35 112 917,35 Kč 1/2

Parcela st. 106 - zjištěná cena

=

56 458,68 Kč

Typ

Název

§ 4 odst. 1

- 26 -

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

Kč 112 917,35 2 m 299,00 m2 20,00 Kč 7 553,00 * 0,045 = 339,89

Porosty - celkem: Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= *

339,89 Kč 339,89 Kč 1/2

Porosty - zjištěná cena

=

169,95 Kč

- 27 -

II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.

Lokalita

Rodinný dům č. p. 81, obec Malšice, k. ú. Oceňovaný objekt Malšice, okres Tábor

1 Malšice, ulice Lomská

2 Stádlec - Slavňovice

3 Malšice

rozměry

stav

1. NP, podkroví + půda, OP 491 m3, 3+1 ZP 98 m2 dobrý

podsklepený, 1. NP, podkroví, ZP 195 m2, 5+1

sklep, 1. NP, půda, ZP 100 m2, 3+kk, UP 325 m2

1. NP, půda, 2+1, ZP 155 m2

- 28 -

původní, zachovalý

původní, špatný

dobrý, v rekonstrukci

pozemek

jiné

299 m2

standardní provedení, elektrokotel, podlahové topení, ohřev vody řešen bojlerem, kuch. Linka s vest. Spotřebiči, kolna, přístřešek, voda - obecní, kanalizace - obecní

1201 m2

standardní provedení, skladové prostory, stodola, kanalizace - obecní, voda studna, vytápění lokální na TP

2360 m2

standardní provedení, garáž, hospodářská část, stodola, chlívek, voda studna, kanalizace - septik + přepad do kanalizace obecní, vytápění lokální na TP

11038 m2

standardní provedení, stodola, kolna, voda obecní, studna, kanalizace septik + přepad do obecní kanaliazce, vytápění ústřední na TP

Při ocenění a předpokládaném následném obchodování pouze se spoluvlastnickým podílem (ve výši ½) na nemovitosti, neklesá cena podílu úměrně s jeho velikostí, ale rychleji a výrazněji. Při zvětšujícím se podílu se cena blíží ceně za celek. Potenciální majoritní spoluvlastník nabývá výhodnější pozici a blíží se výhodám výhradního vlastníka. Z těchto důvodů není cena určena jako polovina srovnávací hodnoty nemovitosti jako celku, ale je upravena koeficientem K6, v tabulce ocenění. Hodnota tohoto koeficientu by měla promítnout tyto skutečnosti do výsledné hodnoty, která je následně dělena podílem (1/2).

č

Cena Koef. požadovaná Redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 1 1 450 000 0,88 1276000 1 1,15 1,05 0,93 2 1 100 000 0,88 968000 0,93 1,05 1,08 0,9 3 1 250 000 0,88 1100000 1 0,98 1,22 0,97

K-6 úvaha K-5 jiné odhadce 0,96 1,3 1,05 1,3 1,1 1,3

K1 x … x K6 1,401473 1,295601 1,658417

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 910 471 747 144 663 283

Celkem průměr 773 633 Minimum 663 283 Maximum 910 471 Směrodatná výběrová odchylka - s 125 705 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 647 928 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 899 337 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vzorek č. 3 v částečné rekonstrukci, oc. Nem. Po částečné rekonstrukci K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněna přítomnost vedlejších staveb, způsob řešení přípojek, způsob vytápění,… K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - koeficient upraven z důvodu ocenění podílu Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné v blízkých lokalitách, podobně veliké. Rozdíly byly shledány ve stavu, způsobu řešení přípojek, přítomnosti vedlejších staveb, v provedených rekonstrukcích a vybavení. Výpočet hodnoty podílu: 773 633 * ½ = 386 817,- Kč

Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu podílu ve výši ½ předmětné nemovitosti k datu vyhotovení posudku 25.8.2015 na:

380 000,- Kč

- 29 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen úkolu A I) Dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Kolna

918 963,40 Kč 25 572,90 Kč 41 204,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

985 740,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. parcela st. 106

115 174,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

115 174,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

346,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

346,70 Kč

Celkem

1 101 261,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 101 261,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 101 260,- Kč

II) Dle srovnávací metody Srovnávací hodnota:

1 000 000,- Kč

Rekapitulace výsledných cen úkolu B I) Dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Kolna

450 292,10 Kč 12 535,70 Kč 20 198,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

483 025,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. parcela st. 106

56 458,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

56 458,70 Kč - 30 -

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

170,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

170,- Kč

Celkem

539 654,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

539 654,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

539 660,- Kč

II) Dle srovnávací metody Srovnávací hodnota:

380 000,- Kč

- 31 -

Závěr A: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rodinného domu č.p. 81 v obci Malšice, kat. území Malšice, okres Tábor, kraj Jihočeský, včetně příslušenství, ke dni ocenění 21.8.2015 na:

1 050 000,- Kč slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč

Závěr B: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ rodinného domu č.p. 81 v obci Malšice, kat. území Malšice, okres Tábor, kraj Jihočeský, včetně příslušenství, ke dni ocenění 21.8.2015 na:

380 000,- Kč slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč V Praze 25.8.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Bc. Ondřej Busta

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2155-689/2015 znaleckého deníku.

E. Přílohy - Výpis z elektronické verze katastru nemovitostí - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti

- 32 -

Výpis z elektronické verze katastru nemovitostí

- 33 -

Fotodokumentace

- 34 -

Srovnávané nemovitosti č.1

- 35 -

č.2

- 36 -

č.3

- 37 -

Praha 2

Recommend Documents