ZNALECKÝ POSUDEK č. 1972-506/2015
Objednavatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA a.s. Křenová 299/26 60200 Brno-město
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny třípodlažního nepodsklepeného rodinného domu s půdou v dobrém stavu, číslo popisné 123 v obci Hořice na Šumavě, okres Český Krumlov, a pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.6.2015 znalecký posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 15 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 30.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 123, obec Hořice na Šumavě, kat. území Hořice na Šumavě [645231], okres Český Krumlov, a pozemek parc. č. st. 290 pro účely dražby.
2. Základní informace Adresa předmětu ocenění:
Hořice na Šumavě 123 382 22 Hořice na Šumavě Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Hořice na Šumavě Katastrální území: Hořice na Šumavě Počet obyvatel: 843 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - V obci základní škola (do 5. třídy), pošta, potraviny
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 301,57 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.6.2015 za přítomnosti Jany Laukové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 29.06.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 29.06.2015 paní Janou Laukovou. - Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 390/151/2012, vypracovaný panem Ing. Miroslavem Lukešem dne 16.8.2012
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Lauko Jan a Lauková Jana, č.p. 123, 38222 Hořice na Šumavě Nemovitosti: RD č. p. 123, obec Hořice na Šumavě, kat. území Hořice na Šumavě [645231], okres Český Krumlov, a pozemek parc. č. st. 290 -2-
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 123, obec Hořice na Šumavě, kat. území Hořice na Šumavě [645231], okres Český Krumlov Slovní popis Jedná se o řadový rodinný dům o třech nadzemních podlažích, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy domu jsou keramickobetonové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří eternit. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven odhadem v roce 1977. Dispozice rodinného domu je 5+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1. NP: chodba, dílna, sklep, kotelna, garáž 2. NP: zádveří, chodba, WC, kuchyně, obývací pokoj, pokoj 3. NP: chodba, ložnice, pokoj, pokoj, WC, koupelna, balkón 4. NP - půda: půdní prostor Okna v domě jsou dřevěná s jednoduchým sklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na severozápadní a jihovýchodní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění – centrální – kotel na TP, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu PVC a koberce, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC, v 1. NP podlahy betonové – technické místnosti. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s dobrou údržbou. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. -3-
Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. Dostupnost škol – v obci základní škola (pouze do 5. třídy). Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
Řadový RD
Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy:
3 + půda 0 Dle odhadu 1977 / Dodatečně přidělán rozvod teplé vody. betonové izolované zděná konstrukce 45 cm keramickobetonové sedlová eternit
Klempířské prvky:
plechové
Vnější omítky:
břízolit
Vnitřní omítky:
vápenné dřevěná s jednoduchým sklem, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na severozápadní/jihovýchodní klasická vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne
Typ oken v domě: Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Dispozice rodinného domu:
ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů 5+1
-4-
Popis místností podle podlaží:
Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v domě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu:
Popis okolí :
1. NP: chodba, dílna, sklep, kotelna, garáž 2. NP: zádveří, chodba, WC, kuchyně, obývací pokoj, pokoj 3. NP: chodba, ložnice, pokoj, pokoj, WC, koupelna, balkón 4. NP - půda: půdní prostor připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ne kotel na TP závěsné radiátory bojler v obytných místnostech - PVC, v koupelně keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - PVC standardní rodinný dům s dobrou údržbou
Vady rodinného domu:
vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad
Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k domu:
bez porostů / rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí: Poloha v obci:
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází ve střední části obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - v místě dostupná pouze základní škola do 5. třídy,
Vybavenost:
kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů,
Životní prostředí:
blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů,
Spojení a parkovací možnosti: parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu -5-
vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, Sousedé a kriminalita:
Věcná břemena Další informace:
Výpočet obestavěného prostoru:
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny U oceňované nemovitosti je dle KN evidováno omezení vlastnického práva: nařízení exekuce, dražební vyhláška, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, rozhodnutí o úpadku, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní. Obec Hořice na Šumavě se nachází v blízkosti Lipenské přehrady, ideální místo pro rekreaci (vzdálenost cca 10 km). 1. NP: (6x10,21)x2,6= 159,276 m3 2. NP: (6x10,21)x2,9= 177,654 m3 3. NP: (6x10,21)x2,9= 177,654 m3 Zastřešení: (6x10,21)x3,9/2= 119,457 m3 Celkem OP: 634,041 m3
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 29.06.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 29.06.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. -6-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 123 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. st. 290
-7-
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce - obec bez MHD 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -8-
10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I II
-0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,020
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 123 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 38 let 1 994,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6*10,21 2. NP: 6*10,21 3. NP: 6*10,21 Zastřešení: 6*10,21 Název podlaží 1. NP: 2. NP: 3. NP: Zastřešení:
= = = =
Zastavěná plocha 61,26 m2 61,26 m2 61,26 m2 61,26 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,90 m 2,90 m 1,95 m
Obestavěný prostor 1. NP: (6*10,21)*(2,60) 2. NP: (6*10,21)*(2,90) 3. NP: (6*10,21)*(2,90) Zastřešení: (6*10,21)*(1,95) Obestavěný prostor - celkem:
= = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 4,00
ZP1 = ZP =
-9-
61,26 m2 61,26 m2 61,26 m2 61,26 m2
159,28 m3 177,65 m3 177,65 m3 119,46 m3 634,04 m3 61,26 m2 245,04 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - centrální, kotel na TP 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu - Blízkost Lipenské přehrady, rekrační vyžití v letním i zimním období. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 38 let: s = 1 - 0,005 * 38 = 0,810
č. I
Vi typ B
II III II III IV
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,04
III
0,00
III I I II
0,00 0,00 -0,05 0,00
III IV
0,01 0,01
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,810 = 0,702
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 994,- Kč/m3 * 0,702 = 1 399,79 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 634,04 m3 * 1 399,79 Kč/m3 * 1,000 * 1,020= 905 273,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
- 10 -
905 273,31 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. st. 290 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 301,57 Typ
Název
§ 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 290
Pozemek parc. č. st. 290 - zjištěná cena
- 11 -
Výměra [m2] 63,00 63,00
Index
Koef.
1,020
Upr. cena [Kč/m2] 307,60
Jedn. cena [Kč/m2] 307,60 2 m
Cena [Kč] 19 378,80 19 378,80
=
19 378,80 Kč
II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita
rozměry
stav
pozemek
Rodinný dům č. p. 123, obec Hořice na Šumavě, kat. území Hořice na suterén, 2 NP obytné, Šumavě, okres Český půda, 5+1, ZP 61 m2, původní, Oceňovaný objekt Krumlov OP 634 m3 udržovaný, dobrý 63 m2
částečně podsklepený, Hořice na Šumavě 2 NP, půda, ZP 85 m2, 1 Šebanov, Český Krumlov 4+1 dobrý, původní
Černá v Pošumaví 2 Bližná, Český Krumlov
nepodsklepený, 1 NP, část podkroví + půda, 3+1, ZP 89 m2 dobrý, původní
Černá v Pošumaví 3 Mokrá, Český Krumlov
podsklepený, 2 NP, podkroví, řešen jako tři samostatné byty 2x 4+1, 1x 3+1, ZP 123 m2 dobrý, původní
- 12 -
jiné
standardní provedení, kotel na TP, ohřev vody řešen bojlery, kuch. Linka bez. Vest. Spotřebičů, garáž v suterénu, obecní vodovod, kanalizace, balkon
403 m2
standardní provedení, topení - lokální na TP, voda studna, septik
241 m2
standardní provedení, vytápění centrální - kotel na TP, obecní vodovod, septik, dům je součástí dvojdomku, pergola
236 m2
provedení 3x byt, vytápění centrální - kotel TP, vodovod obecní, kanalizace septik, 2x garáž
č
Cena Koef. požadovaná Redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 1 1 140 000 0,88 1003200 0,95 1,1 1,1 0,97 2 1 099 000 0,88 967120 1,05 1,09 1,06 0,99 3 1 190 000 0,88 1047200 1,03 1,15 1,05 1,02
K-6 úvaha K-5 jiné odhadce 0,93 1,08 0,97 1,04 1,03 1,15
K1 x … x K6 1,119921 1,211607 1,502656
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha dle velikosti obce a poloha vzhledem k blízkosti Lipna K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav domu
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 895 777 798 212 696 899
796 963 696 899 895 777 99 445 697 518 896 408
K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - oc. Nem. zohledněna přítomnost garáže, vzorek č.1 bez obecního vodovodu a kanalizace, topení lokání, vzorek č. 2 septik, vzorek č. 3 dvojgaráž. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - oc. Nem. Je řadový dům prostřední, vzorek č. 2 - dvojdomek, vzorek č. 3 možnost komerčního využití Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné v blízkých lokalitách, podobně veliké. Rozdíly byly shledány v řešení přípojek, přítomnosti garáže a typu rodinného domu.
Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 800 000,- Kč
- 13 -
C. REKAPITULACE I) Cena dle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 123
905 273,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
905 273,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. st. 290
19 378,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
19 378,80 Kč 924 652,10 Kč
Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
924 650,- Kč
II) Dle srovnávací metody:
800 000,- Kč
- 14 -
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rodinného domu č.p. 123, v obci Hořice na Šumavě, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský, včetně pozemků parc. č. st. 290 a příslušenství, ke dni ocenění 29.6.2015 na:
850 000,- Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč
V Praze 30.6.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Bc. Ondřej Busta
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1972-506/2015 znaleckého deníku.
E. Přílohy - Výpis z elektronické verze KN - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti
- 15 -
Výpis z elektronické verze KN
- 16 -
Fotodokumentace
- 17 -
Srovnávané nemovitosti č.1
- 18 -
č.2
- 19 -
č.3
- 20 -
