Praha 2

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3007-528/2016

Objednavatel znaleckého posudku:

PROKONZULTA, a.s Křenova 299/26 60200 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny přízemního rodinného domu s podkrovím, v obci Damnice za účelem zpeněžení nemovitosti.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 15. 6. 2016 znalecký posudek vypracoval:

XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 23. 6. 2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 135, obec Damnice, kat. území Damnice, okres Znojmo, příslušenství a parc. č. 60/5, 60/11 a st. 238 za účelem zpeněžení nemovitosti.

2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 679 04 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Damnice Katastrální území: Damnice Počet obyvatel: 327 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV VI I

Pi 0,50 0,60 0,80 1,00

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 298,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15. 6. 2016.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 22. 6. 2016 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 15. 6. 2016 - inzerce na internetových realitních portálech

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

SJM Jiříček Jiří a Jiříčková Iveta, č. p. 135, 671 78 Damnice, vlastnictví: výhradní SJM Jiříček Jiří a Jiříčková Iveta, č. p. 135, 671 78 Damnice, vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla předložena. Ostatní dokumenty odpovídají skutečnému stavu.

-2-

7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je situován na severním okraji souvisle zastavěné části obce Damnice. Obec se nachází 27 km od Znojma a 35 km od Brna. V obci je omezená občanská vybavenost kadeřnictví, hostinec, smíšené zboží, kavárna, koupaliště, fotbalové hřiště, dětské hřiště, knihovna a obecní úřad. Dopravní obslužnost je dobrá, nachází se zde autobusová zastávka. V okolí se nachází podobné stavby užívané k bydlení příp. k rekreaci. Komerční využitelnost se v tomto případě uvažovat nedá, poloha není vhodná. Pozemek se nachází mimo povodňové oblasti. Parkovací možnosti jsou dobré, na pozemku. Jedná se o řadový přízemní částečně podsklepený objekt s podkrovím a sedlovou střechou. Dispozičně je řešen jako 4+1. Hlavní vchod do rodinného domu je přes zahradu a přístřešek, jenž je součástí stavby. Přístřešek se dá využít také jako přístřešek pro automobil. Po průchodu přístřeškem se nacházíme u hlavního vchodu do domu. Za zádveřím je hlavní vstupní chodba. Na levé straně chodby se nachází malá vana se sprchou. Vana je v úrovni pasu, nejspíš určena ke koupání psů. Po projití vstupní chodbou se po levé straně nachází tři neprůchozí obytné pokoje a koupelna se sprchovým koutem, rohovou vanou, dvěma umyvadly a WC s klasickou splachovací toaletou. Na pravé straně vstupní chodby je čtvrtý obytný pokoj, který je průchozí do místnosti, která sloužila jako kuchyně. Kuchyňská linka a podobné vybavení chybí. Vedle vstupních dveří na chodbu se nachází malá místnost, která slouží jako špajz. Po vstupu na chodbu po levé straně, přímo naproti hlavní vstupní chodbě se nachází schody do rozestavěného podkroví. Na pravé straně pří východu z kuchyně se nachází druhé vchodové dveře, které vedou na zahradu. Vedle dveří je WC se splachovací toaletou. Na zahradě je venkovní bazén a zemědělské stavení. Konstrukce domu je dřevobetonová, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 35 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je pultová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky chybí z důvodu odstranění majiteli. Tudíž povrchová voda stéká pod dům a do sklepa, který je nad kolena zatopen vodou, ta způsobuje vlhnutí a plíseň v domě, do budoucna může zapříčinit zřícení konstrukce. Dům byl postaven v roce 1998. Okna v domě jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou plastové bez bezpečnostních prvků. V domě se nachází běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do septiku, plynovod je zaveden. Momentálně je však vše odpojeno. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí, plíseň v domě z vody, kterou je zatopen sklep. Střešní krytina rodinného domu je částečně poškozená a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou, netřeba měnit celou střešní krytinu, pouze opravit místa kde zatéká, příčina zanedbané údržby. Pří místním šetření zrovna pršelo, tudíž jsem zjistila, že střechou zatéká do podkroví. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou nebo chybí. -3-

Jedná se o standardně řešený rodinný dům se zanedbanou údržbou. Samotný pozemek je rovinatý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází na severním okraji obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny.

Tabulkový popis

Popis rodinného domu:

Typ rodinného domu:

samostatný rodinný dům

Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :

1 + podkroví částečně podsklepeno 1998 (stáří 18 let) / / betonové izolované dřevobetonová 35 cm dřevěné trámové pultová pálená taška

Klempířské prvky :

chybí

Vnější omítky:

vápenocementové

Vnitřní omítky:

vápenocementové plastová s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu sprchový kout a vana klasická splachovací toaleta plastové bez bezpečnostních prvků

Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře :

-4-

Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Dispozice rodinného domu :

ne ne ne 4+1

Popis místností podle podlaží:

/

Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě :

připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k septiku ano plynový kotel závěsné radiátory bojler v obytných místnostech - dřevěná plovoucí, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - keramická dlažba standardní rodinný dům se zanedbanou údržbou vady zdiva - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou bez porostů / rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě

Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu :

Vady rodinného domu :

Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :

Popis okolí :

ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne

Popis okolí : Poloha v obci :

zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází na severním okraji obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná nutnost dojezdu,

Vybavenost :

kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti

-5-

kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí :

blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů,

Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, Sousedé a kriminalita :

Věcná břemena

kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 15. 6. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15. 6. 2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.

-6-

Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti

9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemědělské stavění 1.2.2. Bazén venkovní 1.2.3. Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 238, parc. č. 60/5, parc. č. 60/11 II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům v obci Damnice, okres Znojmo

-7-

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -8-

10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,010

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 1 998 let 1 901,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (13*5)+(9*9) Název podlaží 1.NP:

=

Zastavěná plocha 146,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor 1.NP: ((13*5)+(9*9))*(2,60) zastřešení: (5*4/2)*13+(9*4/2)*9 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

146,00 m2

379,60 m3 292,00 m3 671,60 m3 146,00 m2 146,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy atd. 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování -9-

č. I

Vi typ A

III V

0,00 0,10

I I III

-0,02 0,00 0,00

RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 1 998 let: s = 1 - 0,005 * 1 998 = -8,990 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III IV

0,00 0,65

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,421 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,421 = 800,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 671,60 m3 * 800,32 Kč/m3 * 1,000 * 1,010= 542 869,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

542 869,86 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemědělské stavění Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název (4*3,10)+(5*3,10) 1.NP

=

- 10 -

[m2] 27,90

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 27,90 m2 2,80 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP ((4*3,10)+(5*3,10))*(2,80) zastrřešení (3,10*0,60/2)*4+(3,10*0,60/2)*5

= =

[m3] 78,12 m3 8,37 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastrřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Obestavěný prostor 78,12 m3 8,37 m3 86,49 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví pálená krytina chybí vápenná omítka dřevěné jednoduchá betonová světelná

Hodnocení standardu S S S S S C S X S S S P

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště

Obj. podíl [%] S S S S S C S X

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00

9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S P

3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,46

3,00 1,10 8,20 2,67 95,17 0,9517

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,9517 0,8000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 86,49 m3 * 1 987,15 Kč/m3

= =

1 987,15 171 868,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 62 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 80 = 22,5 % Koeficient opotřebení: (1- 22,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,775 133 198,17 Kč 1,010 134 530,15 Kč

Zemědělské stavění - zjištěná cena

=

134 530,15 Kč

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

1 825,0,8000 2,2920 3 346,32

Plná cena:

=

158 113,62 Kč

1.2.2. Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

21. Bazén venkovní 242

Výměra: 7,5*3,5*1,80 = 47,25 m3 obestavěného prostoru

47,25 m3 * 3 346,32 Kč/m3

- 12 -


* = * =

0,550 86 962,49 Kč 1,010 87 832,11 Kč

Bazén venkovní - zjištěná cena

=

87 832,11 Kč

1.2.3. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přístřešek 5*3,5

=

[m2] 17,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 17,50 m2 3,40 m

Název přístřešek Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přístřešek (5*3,5)*(3,40)

=

[m3] 59,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

přístřešek Obestavěný prostor - celkem:

NP

- 13 -

Obestavěný prostor 59,50 m3 59,50 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S X S S S S X X X X X

Provedení

Konstrukce chybí chybí

dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina chybí chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 59,50 m3 * 1 252,80 Kč/m3

= =

- 14 -

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

750,1,0000 0,8000 2,0880 1 252,80 74 541,60 Kč


* = * =

0,400 29 816,64 Kč 1,010 30 114,81 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

30 114,81 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 238, parc. č. 60/5, parc. č. 60/11 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,010 = 1,010

- 15 -

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 298,Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo p.č.st. 238 60/5 60/11

Index 1,010

Upr. cena [Kč/m2] 300,98

Výměra [m2] 175,00

Jedn. cena [Kč/m2] 300,98

Cena [Kč] 52 671,50

625,00 129,00 929,00

300,98 300,98

188 112,50 38 826,42 279 610,42

Pozemky parc. č. st. 238, parc. č. 60/5, parc. č. 60/11 - zjištěná cena =

- 16 -

Koef.

279 610,42 Kč

II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům v obci Damnice, okres Znojmo (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č.

K1 - poloha

Oceňovaný Damnice, okres Znojmo objekt

K2 - velikost

K3- stav

K4 pozemek

užitná plocha 117 m2, přízemní, částečně podsklepený, podkroví

zanedbaný, předpoklad rekonstrukce

929 m2

K5 - další vlastnosti zemědělské stavení, přístřešek na auto, bazén

užitná plocha 98 m2, přízemní, nepodsklepený

dobrý

1003 m2

pergola, udírna s grilem

dobrý

265 m2

dvě garáže

1127 m2

průjezd (garáž), hospodářské stavení

1

Damnice, okres Znojmo

2

užitná plocha 350 m2, přízemní, Našiměřice, okres Znojmo podsklepený

3

Litobratřice, okres Znojmo

č 1 2 3

užitná plocha 100 m2, přízemní, podsklepený

Cena Koef. Cena po požadovan Redukc redukci K1 K2 á resp. e na na poloh velikos zaplacená pramen pramen a t 1 750 000 0,9 1575000 1,00 0,98 920 000 0,95 874000 1,00 1,15 1 500 000 0,9 1350000 1,00 0,98

dobrý

K-5 K-6 K4 další úvaha K1 x K3 - pozeme vlastnost odhadc … x stav k i e K6 1,07 1,03 0,93 1,05 1,05 1,05 0,90 0,95 1,05 1,08 1,10 1,05 0,97 1,08 1,19

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze srovnávacíh o 1 493 349 806 248 1 138 493

1 146 030 806 248 1 493 349 343 612 802 418 1 489 642

Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům v obci Damnice, okres Znojmo

1.150 000,-- Kč

- 17 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemědělské stavění 1.2.2. Bazén venkovní 1.2.3. Přístřešek

542 869,90 Kč 134 530,10 Kč 87 832,10 Kč 30 114,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

795 346,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc. č. st. 238, parc. č. 60/5, parc. č. 60/11

279 610,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

279 610,40 Kč 1 074 957,30 Kč

Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 074 960,- Kč

II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům v obci Damnice, okres Znojmo

1.150 000,-- Kč

ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí se přikláníme spíše k porovnávací metodě a stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na 1. 150 000,-Kč Slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Simona Ujčíková

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3007-528/2016 znaleckého deníku.

- 18 -

E. Přílohy I. II. III.

Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti

I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

II.

Fotodokumentace

- 23 -

- 24 -

III.

Srovnávané nemovitosti

- 25 -

- 26 -

- 27 -

Praha 2

Recommend Documents