ZNALECKÝ POSUDEK č. 1327-570/2014
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA, a.s. Ing. Eva Jeřábková Křenová 299/26 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny samostatného rodinného domu před rekonstrukcí, č.p. 10, pozemku p.č. st. 67, pozemku p.č. 214/1 a pozemku p.č. 216 v obci Karle, kat. území Karle, okres Svitavy, pro účely dražby nemovitosti.
Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dlez ákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18. 10. 2014 znalecký posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 267 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 22. 10. 2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 10, pozemku p.č. st. 67, pozemku p.č. 214/1 a pozemku p.č. 216 v obci Karle, kat. území Karle, okres Svitavy, pro účely dražby nemovitosti.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 10, pozemek p.č. st. 67, pozemek p.č. 214/1, pozemek p.č. 216 Adresa předmětu ocenění: Karle 10 568 02 Karle Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Karle Katastrální území: Karle Počet obyvatel: 392 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně - Vzdálenost od obce Svitavy cca 10 km. O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - III 0,90 Autobusy do Svitav jezdící jednou za hodinu. O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) - Obchod, mateřská škola, knihovna, hostinec, obecní úřad. Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 128,85 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18. 10. 2014 za přítomnosti pana Petra Jandery.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 20. 10. 2014 - snímek katastrální mapy - znalecký posudek z roku 2007 číslo 0010/03/2008/H vypracovala Ing. Jana Vítková, nám. Míru 48-50, Svitavy - místní šetření ze dne 18. 10. 2014 - fotodokumentace ze dne 18. 10. 2014 - informace sdělené dne 18. 10. 2014 vlastníkem předmětu ocenění - panem Petrem Janderou - inzerce na internetových realitních portálech -2-
- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., č. 450/2012 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Petr Jandera, č.p. 10, 56802 Karle Nemovitosti na LV 162, obec a katastrální území Karle, okres Svitany: - rodinný dům č.p. 10 - pozemek p.č. st. 67 - zastavěná plocha a nádvoří - pozemek p.č. 214/1 - ostatní plocha - pozemek p.č. 216 - zahrada
6. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady odpovídají skutečnému stavu.
7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům je umístěn v blízkosti středu obce Karle, která se nachází deset kilometrů od okresního města Svitavy, kraj Pardubický. V obci je základní občanská vybavenost - mateřská škola, knihovna, obchod, hostinec, obecní úřad. V obci je zaveden vodovod, elektrická síť. V okolí předmětu ocenění se nachází podobné stavby užívané k bydlení. Autobusová zastávka je vzdálena cca 400 m od domu, autobusy jezdí do Svitav jednou za hodinu. Komerční využití předmětné nemovitosti se v tomto případě uvažovat nedá. Rodinný dům byl postaven asi před 85 lety, dle sdělení vlastníka. Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit. Na konci 80. let minulého století byla na domě provedena modernizace - instalace, vybavení koupelny, kuchyně, obklady, výměna nášlapných vrstev podlahy. V roce 1997 byla nemovitost zaplavena do 10 cm 1. NP. Po této záplavě vznikla v obvodovém zdivu trhlina podmáčením základových konstrukcí. Dům je ve špatném technickém stavu. Mezi viditelné vady lze uvést provlhlé zdivo v 1. NP, voda ve sklepě, zanedbané vnitřní omítky, vlhké zdi pod stropem v 1. NP od zatékání střechou přes půdu. Objekt je samostatný rodinný dům. Dům je dispozičně řešen jako 4+1. Světlá výška sklepa nevyhovuje požadavkům na samostatné podlaží - 1,5 m. V 1. NP se nachází předsíň, chodba, spíž, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice s dětským pokojíkem, pokoj pro hosty, koupelna, toaleta. Na půdu vedou dřevěné schody v zadní části domu, z půdy je skladiště. Seznam konstrukcí je uveden níže v tabulce. Dům je zděný (zdivo 40cm), základy kamenné a betonové, strop v 1. NP dřevěný trámový s rovným podhledem obložen sádrovými obklady. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina onduline. Klempířské konstrukce a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové hrubá struktura, místy zašlé nebo odlupující se. Dům má zatepleno 1. NP a je částečně omítnut. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře jsou dřevěné hladké prosklené, zárubně kovové. Vnitřní obklady jsou v koupelně a toaletě. V kuchyni je obklad z PVC, kuchyňská linka obložena keramickými -3-
kachlemi. Podlahy jsou z cementového potěru, v předsíni a chodbě jsou kachle, v kuchyni a jídelně PVC, v obytných místnostech koberce, ve spíži je nerovná cementová podlaha. Schody na půdu jsou dřevěné. Kuchyň je vybavena elektrickým kombinovaným sporákem. V koupelně smaltovaná vana, umyvadlo, splachovací toaleta bez umyvadla. V domě je zavedena elektřina, připojení k vodovodní síti. Napojení na plynovod není možné. Vytápění je na pevná paliva v kotli, rozvod do radiátorů. Elektroinstalace je světelná i motorová. V době místního šetření byla nemovitost odpojena od elektrické sítě. Bleskosvod chybí. Ohřev teplé vody je bojlerem. Kanalizace do vlastní jímky. Pozemky, které jsou předmětem ocenění, jsou oploceny plotem ze strojového pletiva na betonových patkách. Plot je místy mírně zohýbán, bez řádných nátěrů - vykazuje známky rezavění. Za domem je prostor pro terasu, který je oplocen plotem z dřevěných latěk, sloupky cihlové, podezdívka kamenná. Na pozemku p.č. 214/1 - v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha, je umístěn dřevník, který není se zemí spojen pevným základem. Také se zde nachází studna. Rozbor vody není k dispozici, využívána pouze případně na zalévání zahrady. Pozemek p.č. 214/1 je neudržován, zatravněn nesekanou trávou, dřeviny - smrk, tři túje. Pozemek p.č. 216 - evidován v katastru nemovitostí jako zahrada, je umístěn před domem. Neudržován, porostlý vysokou trávou, dřeviny cypřiš. Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží :
Dům byl postaven v roce :
1. NP a půda 1, světlá výška 1,5 m nevyhovuje požadavkům na samostatné podlaží cca před 85 lety
Základy :
kamenné a betonové
Konstrukce :
zděná konstrukce
Tloušťka zdiva:
Střecha :
40 cm 1. NP dřevěný trámový s rovným podhledem obložen sádrovými obklady sedlová
Krytina střechy :
onduline
Vnější omítky:
zateplení 1. NP, částečná stěrková omítka vápenné štukové – hrubá struktura – místy zašlé, odlupující se, provlhlé od zatékání vody střechou dřevěná dvojitá okna, ocelové zárubně, dřevěné dveře prosklené, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, elektrický kombinovaný sporák, smaltovaná vana, splachovací toaleta bez umyvadla
Počet podzemních podlaží :
Stropy :
Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: Rok rekonstrukce RD Rozsah rekonstrukce RD
Dispozice rodinného domu: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě:
80. léta 20. století modernizace - instalace, vybavení koupelny, kuchyně, obklady, výměna nášlapných vrstev podlahy sklep; 1. NP – 4+1 (obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, pokoj pro hosty, kuchyň s jídelnou), předsíň, chodba, spíž, koupelna, samostatné WC, schody na půdu; půda rozvod elektřiny, rozvod vody pevná paliva v kotli, rozvod do radiátorů -4-
Řešení ohřevu vody v domě:
elektrický bojler
Podlahy v domě:
z cementového potěru, v předsíni a chodbě jsou kachle, v kuchyni a jídelně PVC, v obytných místnostech koberce, ve spíži je nerovná cementová podlaha
Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu:
Popis okolí :
Zahrada:
neudržovaná – vzrostlá tráva
Venkovní stavby:
dřevník bez pevných základů, kotec pro psa, oplocení, studna, jímka
Přístupová cesta k domu
přístup z obecní cesty
Občanská vybavenost:
obchod, mateřská škola, obecní úřad, kino, knihovna, hostinec
Životní prostředí:
klidná lokalita, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav
Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí:
Věcná břemena Výpočet obestavěného prostoru:
podstandardní rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav provlhlé zdivo v 1. NP, voda ve sklepě, zanedbané vnitřní omítky, vlhké zdi pod stropem v 1. NP od zatékání střechou přes půdu
špatná dostupnost hromadné dopravy (MHD, zastávka do 500 m), špatné parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita
bez věcných břemen 1. NP (15,9*8,81+2,69*2,98)*(2,47+0,4) = 425,03 m3 Půda (15,9*8,81+2,69*2,98)*(2,47+0,4) = 390,82 m3 Celkem 815,85 m3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18. 10. 2014 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
-5-
Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18. 10. 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům p.č. 10, obec Karle 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna na pozemku p.č. 214/1 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 67 - zastavěná plocha a nádvoří, LV 162 2.2. Pozemek p.č. 214/1 - ostatní plocha, LV 162 2.3. Pozemek p.č. 216 - zahrada, LV 162 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné rostliny II) ocenění srovnávací metodou
-6-
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nařízená exekuce. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,03 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně. Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce - Obchod cca 200 m. 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce - Autobusová zastávka i obecní úřad cca 400m. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 -7-
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Průměr v I Pardubickém kraji 5,9 %, průměr v okrese Svitavy 7,4 %, zdroj: www.mfcr.cz, data k 30. 9. 2014. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek sousedí s I vodotečí.
0,00 -0,02
-0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,909 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,873
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům p.č. 10, obec Karle Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 650,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: půda: Název podlaží 1. NP: půda:
= = Zastavěná plocha (15,9*8,81+2,69*2,98)=148,09 m2 (15,9*8,81)=140,08 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (15,9*8,81+2,69*2,98)*(2,47+0,4) půda: (15,9*8,81)*(5,58/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,95
= = =
ZP1 = ZP =
-8-
148,09 m2 140,08 m2 Konstrukční výška 2,87 m 2,79 m
425,03 m3 390,82 m3 815,85 m3
148,09 m2 288,17 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Dřevník 4,8 m2, kotec pro psa 2,4 m2. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Zatékání střechou, vlhké zdivo ve sklepě a 1. NP, zanedbané vnitřní omítky. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č. I
Vi typ A
III III I II III
0,00 0,00 -0,02 0,01 0,00
I III I I III
-0,08 0,00 0,00 -0,05 0,05
III I
0,01 -0,06
IV
0,65
12 Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,335 i= 1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 650,- Kč/m3 * 0,335 = 552,75 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 815,85 m3 * 552,75 Kč/m3 * 0,960 * 0,909= 393 526,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-9-
393 526,68 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna na pozemku p.č. 214/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 7,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + = * * =
9 750,- Kč 7 620,- Kč 17 370,- Kč 0,8000 2,2930 31 863,53 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,200 6 372,71Kč 6 372,71 Kč 0,873 5 563,38 Kč
Studna na pozemku p.č. 214/1 - zjištěná cena
=
5 563,38 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 67 - zastavěná plocha a nádvoří, LV 162 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - 10 -
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,909 = 0,873 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 128,85 Parcelní číslo st. 67
Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 214,00
Index
Koef.
0,873 Jedn. cena [Kč/m2] 112,49
Upr. cena [Kč/m2] 112,49 Cena [Kč] 24 072,86 24 072,86
Pozemek p.č. st. 67 - zastavěná plocha a nádvoří, LV 162 - zjištěná = cena
24 072,86 Kč
2.2. Pozemek p.č. 214/1 - ostatní plocha, LV 162 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
- 11 -
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,909 = 0,873 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 128,85
Index
Výměra Parcelní číslo [m2] § 4 odst. 1 ostatní plocha 214/1 1 066,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 112,49
Cena [Kč] 119 914,34 119 914,34
=
119 914,34 Kč
Název
Typ
Koef.
0,873
Pozemek p.č. 214/1 - ostatní plocha, LV 162 - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 112,49
2.3. Pozemek p.č. 216 - zahrada, LV 162 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,909 = 0,873 - 12 -
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 128,85
Index
Výměra Parcelní číslo [m2] § 4 odst. 1 zahrada 216 216,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 112,49
Cena [Kč] 24 297,84 24 297,84
=
24 297,84 Kč
Typ
Název
Koef.
0,873
Pozemek p.č. 216 - zahrada, LV 162 - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 112,49
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné rostliny Na oceňovaných pozemcích se nachází okrasné dřeviny - smrk, zerovec a cypřiš. Všechny stromy jsou solitérní, zdravotně v pořádku, vzhled odpovídající danému druhu. Stáří kolem osmi let. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč / jedn.]
smrk ztepilý Jehličnaté stromy I 2 150,cypříšek Jehličnaté stromy I 2 150,zeravec - túje Jehličnaté stromy I 2 150,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Okrasné rostliny - zjištěná cena
Stáří Úpravy [%] 8 roků 8 roků 8 roků
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 1,00 ks 2 150,2 150,1,00 ks 2 150,2 150,3,00 ks 2 150,6 450,10 750,* 0,750 * 0,800 = 6 450,- Kč 6 450,- Kč
- 13 -
II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 10 v obci Karle, okres Svitavy. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze)
č.
Lokalita
Oceňovaný objekt
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
RD č.p. 10, obec Karle, okres Svitavy
rozměry
stav
1. NP - 4+1, neobytná špatný, vlhkost půda, sklep s ve sklepě i 1. NP, nevyhovující světlou zatékání výškou, podlahová střechou, vnitřní plocha 112 m2 omítky zašlé
pozemek
jiné
1282 m2
studna, dřevník, zahrada neupravovaná, plot zrezivělý, septik, vytápění na tuhá paliva
1
Vendolí, okres Svitavy
1. Np možno upravit příčkami, 105 m2
v rekonstrukci
4381 m2
kompletně nové základy, krov, statické zajištění, částečně hydroizolace, nadprůměrný technický stav, vnitřní dispozice možno dokončit dle vlastního uvážení, kamenný klenutý sklep, plynovod
2
Karle, okres Svitavy
1. NP - 4+1, 2 sklepy, půda, 180 m2
špatný, před rekonstrukcí
2747 m2
septik, vytápění na tuhá paliva, budova smíšená
3
Chmelík, okres Svitavy
1. NP - 3+1, půda, 90 m2
špatný, určený k rekonstrukci
796 m2
dílna, kolna, budova zděná, septik, vnitřní vybavení chybí kromě kuchyňské linky a koupelny
- 14 -
č
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na pramen
Cena po redukci na pramen
K1 - poloha
K2 - velikost
K3 - pozemek
K4 - stav a vybavení
K-5 jiné
K-6 úvaha odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
1
595 000
0,90
535 500
1,01
0,98
1,30
0,90
1,07
0,90
1,1152
480 175
2
600 000
0,90
540 000
1,00
1,15
1,10
1,00
1,05
1,00
1,3283
406 550
3
445 000
0,90
400 500
0,99
0,90
0,80
0,95
1,05
0,95
0,6755
592 923
Celkem průměr
493 216
Minimum
406 550
Maximum
592 923
Směrodatná výběrová odchylka - s
93 868
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
399 348
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
587 085
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 490.000,-Kč
- 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům p.č. 10, obec Karle 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna na pozemku p.č. 214/1
393 526,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
399 090,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 67 - zastavěná plocha a nádvoří, LV 162 2.2. Pozemek p.č. 214/1 - ostatní plocha, LV 162 2.3. Pozemek p.č. 216 - zahrada, LV 162
24 072,90 Kč 119 914,30 Kč 24 297,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
168 285,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné rostliny
6 450,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
6 450,- Kč
5 563,40 Kč
573 825,10 Kč 573 830,00 Kč
Celkem Zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50:
II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti
490 000,00 Kč
- 16 -
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na
490.000,-Kč Slovy: čtyřistadevadesáttisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková V Praze, dne 22. 10. 2014
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1327-570/2014 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpisy z katastru nemovitostí pro parcely na LV č. 162 ze dne 20. 10. 2014 Snímek katastrální mapy ze dne 20. 10. 2014 Mapa oblasti ze dne 22. 10. 2014 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 18. 10. 2014 Srovnávané nemovitosti
- 17 -
Výpisy z katastru nemovitostí pro parcely na LV č. 162 ze dne 20. 10. 2014
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Snímek katastrální mapy ze dne 20. 10. 2014
- 21 -
Mapa oblasti ze dne 22. 10. 2014
- 22 -
Fotodokumentace nemovitosti ze dne 18. 10. 2014
- 23 -
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1
- 24 -
Nemovitost č. 2
- 25 -
Nemovitost č. 3
- 26 -
