ZNALECKÝ POSUDEK č. 2178-712/2015
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA a.s. Křenová 299/26 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny neužívaného přízemního rodinného domu se sedlovou střechou č.p. 63 v Hradci, kat. území Hradec u Stoda, okres Plzeň jih, pro účely dražby
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.8.2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 31.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku st76/1 se stavbou pro bydlení č.p. 63 v Hradci, kat. území Hradec u Stoda, okres Plzeň - jih, pro účely dražby
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
RD Hradec 63 332 11 Hradec Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Hradec Katastrální území: Hradec u Stoda Počet obyvatel: 526 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 232,41 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením zvnějšku byla provedena dne 26.8.2015, do objektu nebyl umožněn přístup. Ze zdravotních důvodů poskytla majitelka informace telefonicky a emailem. Další informace a částečnou stavební dokumentaci poskytl starosta obce pan Pavel Hlaváč.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 26. 8. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření dne 26. 8. 2015 - dokumentace z archivu obce Hradec - informace poskytnuté starostou obce panem Pavlem Hlaváčem dne 26.8.2015 - informace poskytnuté Lenkou Kouřilovou dne 1.9.2015, telefonicky a emailem - inzerce nemovitostí na internetových realitních portálech
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Lenka Kouřilová, Dvořákova 2251/44, 301 00 Plzeň Nemovitosti: - stavba rodinného domu čp 63 na pozemku st76/1 - pozemek st.76/1 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 229m2 vše zapsané na LV 127 pro kat. území Hradec u Stoda, obec Hradec, okres Plzeň - jih
6. Dokumentace a skutečnost V roce 1976 byl bývalý drážní domek rekolaudován na objekt k rekreačním účelům, později sloužil i k trvalému bydlení. V katastru nemovitostí je nyní uveden jako objekt bydlení. Část oploceného pozemku je podle katastru nemovitostí ve vlastnictví obce Hradec (pč. st76/2), bez geodetického zaměření nelze v terénu přesně určit.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost leží v zastavěném území obce Hradec. V obci je omezená občanská vybavenost (škola, školka, obchod, OÚ), spádovou obcí je 4km vzdálený Stod a 20km vzdálená Plzeň. V sousedství se nacházejí domy užívané k bydlení. Zastávka autobusů je 200metrů, zastávka vlaková 400m. Parkování je možné po domluvě se sousedem před pozemkem. Dům leží u průjezdní komunikace, nad železniční tratí. Objekt byl napojen na elektřinu, na pozemku je studna a jímka s přepadem k trati. Jednoduchý obdélníkový přízemní dům s malým sklípkem a sedlovou střechou byl původně drážním domkem cca z počátku minulého století. V roce 1975 byl domek jako nepotřebný rekolaudován k rekreačním účelům. V roce 1983 byla povolena přístavba s pultovou střechou a vytvoření WC. Okna jsou dřevěná špaletová s dřevěnými okenicemi, střecha krytá bobrovkou, plechové klempířské prvky. Domek má zádveří, 2 místnosti, kuchyňský kout, WC se sprchovým koutem. Topení bylo zajištěno krbovými kamny. Podlahy by měly být betonové (ložnice), plovoucí (obytná místnost), ostatní místnosti dlažba. V kuchyňském koutě krátká linka bez spotřebičů. Dům je poslední 3 roky neužíván a neudržován. Pozemek leží na ostrohu, z jižní strany sousedí se silnicí, ze západní příjezdem k sousednímu pozemku (zde je část zaploceného pozemku s tujemi ve vlastnictví obce) a z východu spadá prudce k železniční trati. Pozemek je oplocen drátěným pletivem na hranici životnosti, kotveným do betonových opěrných zídek. Dvorek je zarostlý vysokou trávou a náletovými dřevinami, některé tuje jsou uschlé. Na pozemku stojí vysoká borovice.
Předmětem ocenění je pozemek st76/1 se stavbou rodinného domu čp.63 v Hradci, kat. území Hradec u Stoda, okres Plzeň - jih Popis RD
Samostatný rodinný dům
Typ RD: Počet nadzemních podlaží :
1
Počet podzemních podlaží :
0
RD byl kolaudován v roce :
Cca začátek 20.století
-3-
Základy :
smíšené, neizolované Smíšené zdivo
Konstrukce : Tloušťka zdiva:
45 cm
Stropy :
Dřevěné
Střecha :
Sedlová
Krytina střechy :
Pálená taška bobrovka
Vnější omítky:
Vápenné, cementové
Vnitřní omítky:
Vápenné
Vybavení RD:
dřevěná špaletová okna, dřevěné okenice, kuchyňská linka bez spotřebičů 1982 komín, 1983 přístavba s WC
Rok rekonstrukce RD:
Přístavba s pultovou střechou, vytvoření WC se sprchovým koutem
Rozsah rekonstrukce RD: Dispozice RD:
2+kk
Popis místností podle podlaží:
Elektřina, voda ze studny, splašky do jímky s přepadem
Energie využívané v RD Řešení vytápění v RD:
Krbová kamna
Řešení ohřevu vody v RD:
neznámo
Podlahy v RD:
Laminátová plovoucí, betonová, keramická dlažba
Popis stavu RD:
3 roky neobývaný dům Neznámý stav
Vady RD:
Zaplevelený dvorek, náletové dřeviny, několik vzrostlých tují, vysoká borovice Dezolátní oplocení, drolící se opěrná betonová zídka, zrezavělá drátěná vrátka Omezená obč. vybavenost ( škola, školka, obchod, OÚ), komplexní Stod 4km, 20km Plzeň u železniční trati a průjezdní komunikace, zeleň v docházkové vzdálenosti, zřejmě pěkný výhled
Zahrada: Venkovní úpravy a stavby: Popis okolí :
Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí:
Další informace:
Zádveří, místnost s kuch. koutem, obytná místnost, ložnice, WC se sprchou
Omezené parkování před pozemkem, příjezd po obecní asfaltové komunikaci, zastávka bus 200m, vlak 400m, se sousedy vztahy dobré, bezproblémové
Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji, vzhledem k účelu posudku nebudou tato práva při ocenění zohledňována
-4-
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 26. 8. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek II) ocenění srovnávací metodou
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -6-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
č. I
Pi -0,01
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,01
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,910
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - na ostrohu u silnice a železniční trati 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stráň k železniční trati nezpevněná, ujíždí 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,919 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 0,980 * 0,919 = 0,892
-7-
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 232,41 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st76/1
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,892
Výměra [m2] 229,00 229,00
207,31
Jedn. cena [Kč/m2] 207,31
Cena [Kč] 47 473,99
m2
47 473,99
Ocenění staveb na pozemcích RD Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 740,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 8,25*8,1-3*2,3 sklep: 2*3 Název podlaží přízemí: sklep:
Zastavěná plocha 59,93 m2 6,00 m2
= =
Konstrukční výška 2,86 m 2,00 m
Obestavěný prostor přízemí: 60*3 zastřešení: (5*8)*1,5/2 sklípek: 2*3*2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,10
ZP1 = ZP =
-8-
59,93 m2 6,00 m2
180,00 m3 30,00 m3 12,00 m3 222,00 m3 59,93 m2 65,93 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - RD 3 roky neužívaný 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III III II II II
0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05
I III I II II
-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
II
-0,01
III
0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,700 = 0,494 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m3 * 0,494 = 859,56 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 222,00 m3 * 859,56 Kč/m3 * 0,990 * 0,919= 173 612,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-9-
173 612,05 Kč
Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 10,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
83,3 %
+ = * * = * =
+ + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 28 800,- Kč 0,8000 2,2930 52 830,72 Kč
* =
0,167 8 822,73Kč
10 780,- Kč 10 780,- Kč 0,8000 2,2930 19 774,83 Kč 0,167 3 302,40 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
3 302,40 Kč 12 125,13 Kč 0,910 11 033,87 Kč
Studna - zjištěná cena
=
11 033,87 Kč
Cena staveb celkem
=
184 645,92 Kč
- 10 -
Ocenění porostů na pozemcích Porost Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
Kč m2 m2 Kč * =
47 473,99 229,00 100,00 20 731,00 0,085 1 762,14
Porost - zjištěná cena
=
1 762,14 Kč
Cena porostů celkem
=
1 762,14 Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: RD Studna Porost Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
173 612,05 Kč 11 033,87 Kč 1 762,14 Kč 186 408,06 Kč 47 473,99 Kč
Pozemek - zjištěná cena
=
233 882,05 Kč
II) ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány staré rodinné domy v malých obcích poblíž Stoda. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Oceňovaný objekt
rozměry - K2
pozemek - K3
stav - K4
přízemí, ZP 60m2, 2+kk
229m2, zarostlý, neudržovaný
3 roky neužívaný, neudržovaný
elektřina, studna, jímka, krbová kamna
1 dům Líšina
přízemí , ZP 73m2, 2+kk
pozemek322m2 + zahrada 165m2 přes ulici, neudržované
špatný stav
elektřina, studna, velká stodola
2 dům Hradec
přízemí ZP 110m2, 3+1
509m2, zatravněný, udržovaný
dobrý stav
elektřina, studna, jímka, plyn
3 dům Holýšov
přízemí, ZP 140m2, 2+1
285m2, dvorek
vlhký
elektřina, kanalizace, plyn, bez vody, stodola, sklad
4 dům Neuměř
přízemí , ZP 90m2, 3+kk
276m2, dvorek
špatný stav
elektřina, studna, kanalizace, stodola a kůlna
Lokalita - K1 Dům čp.63, Hradec u Stada
- 11 -
jiné - K5
Cena Koef. požadovaná Redukce Cena po resp. na redukci na č Zaplacená pramen pramen
K1 poloha
K2 velikost
K3 pozemek
K4 - stav a vybavení
K-5 jiné
K-6 úvaha odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
1
490 000
1
490000
0,95
1
1
0,98
1
1,02
0,94962
515 996
2
500 000
0,9
450000
1
1,2
1,1
1
1,02
1,02
1,373328
327 671
3
260 000
0,9
234000
0,98
1,2
1
1
1,02
1,02
1,2235104
191 253
4
245 000
0,9
220500
0,95
1,05
1
0,98
1,01
1,02
1,007072
218 952
Celkem průměr
313 468
Minimum
191 253
Maximum
515 996
Směrodatná výběrová odchylka - s
163 061
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
150 407
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
476 529
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci a lokalitě K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek K4 - Koeficient úpravy na celkový stav objektu: D2 plyn, D3 plyn, kanalizace bez vody, D4 kanalizace K5 - Koeficient úpravy na další vlastnosti - zohledněny vedlejší stavby (stodoly, kůlny) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - oceň.objekt dlouhodobě neužívaný Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
313.000,-Kč
- 12 -
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
233 882,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
233 882,10 Kč
Zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50:
233 880,- Kč
II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti
313 000,- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti – pozemku pč. st76/1 se stavbou pro bydlení čp. 63 v Hradci, okr. Plzeň - jih ke dni 26.8.2015 na
300.000,-Kč Slovy: Třistatisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová V Praze dne 31.8.2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2178-712/2015 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí - ortomapa, mapa - fotodokumentace - srovnávané nemovitosti
- 13 -
Výpis z elektronické formy katastru nemovitostí:
Mapy:
- 14 -
Fotodokumentace:
- 15 -
- 16 -
Srovnávané nemovitosti: Dům č.1:
Dům č.2:
- 17 -
Dům č.3:
Dům č. 4:
- 18 -
